房改政策十篇

房改政策篇1

2003年6月1日起，政府房地产税收政策发生了根本性调整，“期房不允许转让、对个人购买住房不足两年转手交易全额征收营业税”等新政策开始实施，然而，这一新政并未使房价如消费者期待的那样立刻掉头向下。同时，北京房价的攀升与上海房市的降温形成鲜明对比。在投机之风盛行的上海，自5月11日以来，商品房交易量持续下降，不少套牢者一夜白头。

热门事件：敦煌机场坠机儿童案

2005年5月25日7时50分，东航甘肃分公司一架A320飞机执行MU2417敦煌――兰州航班任务，起飞时一名约10岁左右的男孩李德朝从飞机起落架舱内坠落死亡。民航西北管理局27日根据调查公布了敦煌机场“5・25”事件的处理结果：认定此次事件是一起严重的空防不安全事件，暴露了敦煌机场管理混乱和责任不落实的严重问题。面对死者亲属索赔36万元的要求，敦煌机场党委潘书记表示主要责任应由死者和死者监护人承担，机场绝对不会赔偿。这一表态引来媒体与公众众口一词的批判。

热门案件；浙江10亿元网络大案

浙江台州警方近日成功破获公安部督办的“1・26”网络案件。据初步统计，该案件涉及浙江、上海、山东、安徽等地，涉案人员400多人，涉案赌资10多亿元，现已查获台州籍涉案人员100多人，刑事拘留16人，批准逮捕4人。截至目前，警方已查明，该公司在全国各地已发展会员400多名参赌，共接受会员下的赌注累计高达人民币10多亿元，获利累计3000多万元。

热门表态：中国反对安理会G4方案

2005年5月16日，日本、德国、巴西和印度组成的四国联盟(简称G4)向联合国成员国散发了一项决议草案，要求将安理会理事国从目前的15个扩大至25个，并增加包括以上四国在内的6个安理会常任理事国。针对日本对侵华战争问题上的错误态度，6月1日，中国常驻联合国代表王光亚说这一草案将危害联合国改革进程，如四国将这一决议草案付诸表决，中国将投票反对。这一中国外交史上罕见的强硬举动得到大多数国内民众的赞同。

热门帖子：600艺人私家电话X档案

本来寂静的六月娱乐圈，却因长长一串艺人电话曝光而变得鸡飞狗跳，几近瘫痪。有网站将近600名艺人、导演与作家等的电话号码公开，遭殃艺人包括赵薇、章子怡、刘烨、胡兵、范冰冰、陈凯歌、窦唯、那英与张艺谋等，由于电话号码被四方八面的网站疯狂转载，当事人饱受电话滋扰，不胜其烦。中国娱乐圈首次遭遇的网络事件令所有人都措手不及，那么，结果是否一如冯小刚的预言：名人们不得不丢掉手机?

热门展览：世界顶级奢侈品展――国际品位生活展

10亿美元的私人飞机、根据客户要求每年只造4艘的私人豪华游艇、近500万美元的兰博基尼跑车……6月3日上午，世界顶级奢侈品展――国际品位生活展首次登陆中国，在上海国际会议中心拉开序幕。据主办方透露，来宾中，90％以上都是上海本地的富商，有100到150名精英人士来自北京，有20多位在胡润百富榜榜上有名，受邀人员的名字和身份都严格保密。

热门电影：《青红》

刚在戛纳获奖的王小帅新作《青红》已在全国院线全线上映。《青红》剧组也辗转北京、上海、杭州、深圳、广州等7个城市作首映宣传。在超前点映中，《青红》已获得与《孔雀》、《世界》相似的点映成绩，周末票房仅深圳一地就高达10万元。影片发行方和各地院线达成“长线作战”的发行策略，相信艺术片《青红》将凭借良好口碑让观众买账，是未来两月国产影片中的新亮点。

房改政策篇2

当任何一个大学毕业生找到工作后，立刻能申请到公租房时，

这个制度就合理了。

住房政策问题其实很简单。简单在什么地方？可以从历史上找答案。看看历史上的西方国家，在相当于我们目前发展阶段的时候，是以买房为主，还是以租房为主？西方现在是后工业社会了，我们还处于工业化过程之中。西方处于工业化过程中时，租房比例比我们现在高很多。“二战”前西方各国的租房比例大概在80%以上，而我们现在只有一半左右。在我国目前这样一个高速工业化、城市化阶段，无视存在大量流动人口的情况，推出一个“以买为主”的住房政策，本身就是违背历史发展规律的。

为什么会发生这个变化？是因为我们的房改政策越来越走极端。

邓小平1980年代初谈住房改革时，是讲“租售并举”的。邓小平举重若轻，没有讲那么细。他是以自己在法国留学时的印象来设计的：可以买房，也可以租房，也可以自己盖房，还可以搞合作建房等等。可到现在，就剩了一个买房其他都没有了。

我国目前的房地产政策，造成一个、培养地产大鳄的结果。出现这种情况，主要有两个原因。

一是1980年代搞财政“分灶吃饭”时，财政预算制度发生了很大改变，政府“分级包干”的结果，实际取消了中央政府的公共预算，将公共服务责任下放给地方政府。但1994年税改后，财力向中央集中，又没有一个规范的中央预算制度，来根据地方公共服务的需要进行财政转移支付，卖地就成了地方政府的一个重要财源，以平衡地方财权、事权的缺口。这个问题不解决，卖地问题很难解决。

二是笼统模糊地宣传什么“小政府、大社会”。对“小政府、大社会”应该具体分析，哪些事该政府管哪些事不该政府管。片面地强调“小政府、大社会”，结果把本来应该政府办的事――首先是规划，再就是容积率、公用建筑、建筑标准，统统交给房地产开发商去办了。地方政府图省事，自己什么都不管，只管收钱，加上官员腐败，，房地产商自然就坐大了。现在一说住房政策，就拿增长速度说事儿，人均住房面积确实增长很快，但很多已卖出去的房子实际上没有人住，大量流动人口还是挤在地下室里。

政府该管的事不管，放弃了自己的责任，开发商就会把追逐利润的游戏玩到极端，有好的想法也会变味。北京的回龙观，就能把每套经济适用房的面积扩大到260平方米。天通苑那么大的地方，开始连个公共建筑都没有，邮局、派出所、消防队的地方都没有更甭说学校了。这样的小区实际上只能晚上睡觉，其他无论干什么都不方便。所以说，这种的方式，盖出来的只能是一堆城市垃圾。

现在是表面文章越做越好，什么让每个人都拥有自己的住房，什么私人产权，等等，但都经不起推敲。不讲住宅的独立性，不讲住房人的权利，就谈不上什么私人产权。什么是私人产权？有一句话说得好：“风能进，雨能进，国王不能进。”而我们的房子谁都可以进：来查水表、煤气表;一家暖气坏了，上下十几家受影响;一家漏水，全楼遭殃，一直流到地下室。哪管什么住房人的权利？哪有什么独立的私人产权？

按照英美的法律，只有具有独立性的住房才能出售。它们的法律还明确规定了独立性的具体内容，例如房间之间必须是隔音的，各种收费计量的表都应放在户外等等。因此，无论水、电、气的管路，都应当是并联的。我们现在卖的很多楼房，都没有达到这些最起码的标准。建筑标准、建筑质量，不仅要立法，而且要严格监管。政府不客，就没有尽到自己的责任。

很多房子不仅没有达到这些起码标准，连购房人最基本的权利都得不到保证。虽然买房时交了维修基金，但真正遇到问题就没人管了。改革初期盖的房子现在不过30年，门窗就全烂掉了;没人给修，还可以自己花钱来换。楼房的外墙、电梯不行了，靠住户自己没办法解决。还有很多楼卖的是白板房，让住户自己装修。结果这些楼房从来就没消停过。一家装修，全楼震动。

目前的住房政策如果不改变，肯定要付出更大代价，但调整起来也非易事。积极的方面是，自从有了互联网，各种意见都可以发表，想垄断舆论都垄断不了。这就可以防止事情走极端。在住房问题上，老百姓已经开始骂街，领导层的思路也开始转变。前不久副总理讲：土地采取划拨方式，大规模推进公租房等保障性住房建设，这是一个好的开端。只要坚持下去，用不了几年，房价自然会落下来。

根本出路在于大力推广公租房

房地产问题的根源之一是土地批租。我国宪法规定：城市土地归全民所有，任什么让地方政府一卖70年？这个做法是从港英当局学来的。英国政府向当时的清政府租借香港99年，所以只能卖（批租）70年。土地批租是英国在香港采取的特殊政策，英国本土并未普遍实行。香港回归前港英当局大搞批租，主要是英国想拿走一笔钱。大概是卖了1800亿港币，英国人拿走了一半，另一半留给回归后的香港政府。

港英当局留给回归后的香港政府900亿港元，也没有能救得了香港经济。由于地价太高了，不仅制造业存在不了，贸易公司存在不了，连金店都存在不了。现在号召大陆同胞去旅游，能救得了香港经济吗？还是救不了。为什么香港土地价格能炒那么高呢？由于我们担心英国人走后香港出问题，各种中资机构大举进人香港，支持了当时的香港楼市大涨。但谁又能想到楼市大涨的结果，反而导致香港今天的不稳定。

土地是产业的立身之本。过度炒作导致地价过高，不仅影响制造业的发展，而且必然影响到工业化、城市化。现在不仅是老百姓买不起房的问题，各地政府还在那儿鼓励炒作，以增加财政收入，一方面高价卖给老百姓住房，另一方面零地价招商引资。很多过去搞制造业、搞商业、搞贸易的人，现在由于地价过高，都不搞产业了，全都去炒房地产。这样下去，我们还有什么工业化？

现在搞廉租房、公租房，要防止走另一个极端。市场经济体制下，房屋既是消费品，也是商品，不能一味依靠政府补贴。即使搞廉租房，也应当使经营者能维持简单再生产，公租房就更不用说了。媒体讲一套廉租房五六十平方米，才收70元一个月，是不准确的。以北京为例。如果北京的最低工资是每月1200块钱的话，廉租房的月租至少应当是300元。实陈上唐家岭的蚁族们就是每月花300元到500元租房子。

房改政策篇3

【关键字】房地产，调控政策，问题，策略探讨

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

前言

随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。

二．当前我国房地产业存在的问题

1、我国房地产市场的资金来源结构单一

从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。

2、房地产开发商囤地现象普遍

房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。

3、住宅供应结构不尽合理

我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。

4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。

有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥

通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。

房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高

超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。

三．针对政府对房地产调控政策策略的建议

市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：

1、规范各地政策，割裂地方政府利益链

为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。

2、开发和完善金融产品，锁定购房成本

房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。

3、加强舆论引导，抑制投资过热

除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。

四．结束语

综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。

参考文献：

[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理

[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究――物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学

[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学

[4]王晓辉 房地产价格泡沫形成与防治――泡沫测量与政策调控的作用 [学位论文]2008 - 北京大学：工商管理

房改政策篇4

从乌鲁木齐市纪委了解到，乌鲁木齐市日前已下发《关于加强干部职工住房建设管理有关问题的通知》，出台多项新规，遏止利用单位土地私自建房重复享受住房优惠政策等行为。此次通知特别规定，乌鲁木齐市属机关事业单位(不含自收自支事业单位)一律不准通过单位资助修建住房、建经济适用房、购买商品房。干部职工不准再以任何形式、任何名义，直接或间接享受房改优惠政策。

新疆暂住证工本费调高

新疆将使用新版暂住证，新版暂住证采用了与防伪居民身份证相近的制作工艺，制作成本有了一定程度的增加。根据国家发展和改革委员会、财政部《关于暂住证卡收费标准有关问题的通知》，新疆暂住证的工本费由每证5元调整为每证15元，证件有效期为一年以上。

“阳光采购”商务用卡新疆推行渐显“曙光”

今后出差住宿、采购的过程中必须刷卡，然后再回单位根据银行账单报销。这一剂“阳光采购”的药方，同时让疆内银行看到了商务用卡推广的“曙光”。工商银行新疆分行相关负责人在统计已发放的数字后表示：“工行从2003年推广商用卡开始起，6万多户单位只有100余户接受了它。其原因很简单：这种支付形式会影响到个别人的‘灰色收入’。”

负泥虫害影响农业

由于高温、干旱天气的持续，给负泥虫产卵、孵化带来有利条件，使青河县负泥虫危害日益加重。全县已有 8000亩麦田不同程度发生小麦负泥虫危害，其中2000亩麦田为发生较重面积。青河县农业部门一直在积极防治和监控，但药剂效果不尽人意。目前农业部门已向自治区植保部门求助，希望使负泥虫得到有效控制。

乌鲁木齐医保个人账户异地汇寄业务开通

为方便参加医保人员在异地就医，乌鲁木齐市社保中心近日开通了基本医疗保险个人账户异地汇寄业务。在乌节参加基本医疗保险本人在异地居住的人员在办理相关尹续后即可收到由乌市社保中心通过邮寄或者银行、邮政诸蓄汇寄的个人账户上的基本医疗保险金。

米东新区化工工业园申报区级工业园获肯定

由新疆维吾尔自治区经贸委、环保、土地、财政等多家单位组成的评审组，对米东新区化工工业园申报新疆维吾尔自治区级工业园进行评审，评审一致认为，在米东新区建设化工工业园符合米东新区的发展定位，有利于发展米东新区的区位优势、产业优势和资源优势。据介绍，米东新区化工工业园共计106平方公里，包括 11，3平方公里建成区、8．7平方公里再建区、42平方公里待建区以及30．8平方公里绿地和13．2平方公里商贸居住区。

裕民推出全疆首条边防游线路

“一棵小白杨，长在哨所旁……”军旅歌手阎维文的一首《小白杨》使守卫在边防哨所的边防官兵为世人所关注，但歌中提到的小白杨在哪里，知道的人并不多，这棵小白杨就在塔城地区的裕民县。裕民县推介的最新开发的边防旅游。这是全疆第一条边防游线路。从裕民出发，边防游包括小白杨哨所等6个边防哨所。

乌鲁木齐市出台清欠农民工工资新举措

乌市出台新举措，严格规范施工企业劳务用工行为。新举措规定，施工承包企业劳务作业只能分包给具有相应资质的劳务企业，禁止使用非法人资格的“包工头”或无组织的散杂农民工承接工程。凡违反规定使用非法人资格的“包工头”以及无组织的散杂农民工而造成拖欠农民工工资的施工总承包企业要承担连带责任，并先行支付农民工工资。劳动合同履行期间农民工享有《劳动法》规定的各项权利。对不与农民工签订劳动合同的用人单位有关部门要依法进行处理。

房改政策篇5

关键词：营改增；财税政策；会计核算；税制改革

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）009-0-01

一、引言

自2016年5月1日起，房地产业、建筑业、金融服务业和生活服务业被正式纳入营改增体系。在税制改革以前，我国房地产行业实行营业税。营业税是对营业额或所得额全部征税，是价内税，其课税对象主要包括：无形资产转让、应税劳务以及销售不动产，税率是5%。而增值税是对产品或者服务的增值部分纳税，主要包括进项税与销项税两种类型，是价外税。营改增后，将房地产行业增值税率定为11%。营改增政策从制度上解决了重复征税问题，实现了环环征收、层层抵扣的税制，但是短期效果来看，营改增对房地产企业存在一定的不利影响，若不规避不利影响，很难发挥营改增政策的促进作用。因此，本论文着重分析不利影响，并提出一些应对方案，希望本文对房地产企业在面临机遇与挑战中如何更好发展具有现实意义。

二、营改增对房地产行业财务管理的影响

1.短期内税收负担不降反升

增值税发票分为增值税专用发票和增值税普通发票，营改增的优势就是企业获得增值税专用发票后可以进行进项税额的抵扣，从而减轻纳税负担，然而这是建立在可以获取全额专票的基础上。新政后，增值税率为11%，而原营业税率5%，若不能全额取得增值税专用发票，甚至无法取得发票，那么进项税无法抵扣，必然造成税收负担的增加。比如房地产企业有形动产租赁，对于营改增之前购入的设备，并且已经开始出租的，营改增后无法抵扣设备进项税额。另外，开发初期增值税的进项税额留底抵扣，易在前期产生偷税漏税等违法行为。

2.房地产企业开发成本上升

营改增会导致房地产企业材料成本和人工成本双上升。建筑业所需原材料种类多样较为繁琐，供应商通常都是小规模纳税人，小规模纳税人无法开具专票，因此在购买原材料时无法取得增值税专用发票是常有之事，进项抵扣难度加大，造成材料成本上升。房地产企业的人工成本大约占30%，但是聘请的员工大多为农民工，他们作为个体，流动性大，没有专门管理的公司，因此，无法开具增值税专用发票，进项税额无法抵扣。

三、营改增对房地产行业会计核算及会计指标的影响

原来缴纳营业税时，只需在计提和缴纳的时候进行会计核算即可，增值税对原本税额的计算方式、纳税申报等发生了改变，核算难度加大，增加了进项税额、销项税额、进项税额转出等科目。在会计指标上，对收入利润产生影响。增值税作为价外税，要将价格和税款切分开来，得到不含税的收入才是企业真正的收入。不含税价格={1-1/（1+增值税税率）}*100%。经过计算，企业收入下降近9.9%。同时，由于部分增值税无法抵扣，企业将会出现多缴税额的情况，使企业利润减少。对现金流量也有一定影响。房地产企业大多以预售的形式销售房产，获得的收入需要纳税，若房地产企业对其他合作的建筑企业延期付款，那么则无法及时取得专票，企业流动资金被占用，现金流量减少。

四、改进建议

1.转变经营模式，减少应纳税额

首先，企业进行经济业务活动时，尽量要求获取正规增值税专用发票，坚决杜绝没有发票等问题的发生，从根本上提高企业的税务管理效率。τ谟猩舷鹿关系的可以另设公司，增加抵扣税额，合理合法有效进行税收筹划。其次房地产企业在保证项目开发质量，扩大市场占有率的同时，实行项目股份制，为筹集充足资金做准备。最后，要保证依法纳税。在交纳税收的过程中，应该严格执行国家税收法律法规的相关规定，科学使用优惠政策来有效节约税额。

2.采取积极的税务筹划

税收筹划的经营性能为企业的资本增加一定的税收支付，从而实现税收节约的目的。营业税时，缴纳程序比较简单，只需在征收时核算，没必要进行税收筹划。增值税则不同，在过渡阶段，房地产企业可以分别核算营业税应税项目的营业额以及增值税应税项目的销售额。因此，房地产企业出租的商业地产，房地产企业可以与不动产的承租方协商，营改增后马上停止执行原合同，重新签订新合同，就可以按照简易办法3%征税，降低租金的应纳税额。否则，老合同按5%缴纳营业税，签订新合同后按3%征收，税收差异达2%。

五、结语

房地产企业要以自身的实际情况为出发点，重新设计经营流程，自觉调整内部架构，实施精细化管理，为企业的发展制定好相应过渡政策，不断完善房地产企业的经营模式，做好公司企业的税务筹划，以营改增为契机，为企业的发展争取到更多的优惠和政策支持。

参考文献：

[1]张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014.

[2]汪波.如何应对即将实施的房地产行业营改增[J].中国总会计师，2015（4）：122-123.

房改政策篇6

《云南省人民政府转发国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设文件的通知》（云政发〔1998〕165号）中规定，凡在1998年底前正式开工，并在1999年底前竣工的单位自建经济适用住房、单位购买并已经预付了房款且可在1999年底前竣工的经济适用住房，按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号，以下简称43号文件）的规定，以现行成本价向职工出售。根据这一规定，对我省符合上述条件的经济适用住房适用房改售房政策及其产权认定的有关问题通知如下：

一、凡使用1998年度经济适用住房（含第一、第二批国家安居工程及省安居工程住房）计划，在1998年底前开工、1999年底前竣工的单位自建经济适用住房、单位购买并在1998年内预付了购房款且可在1999年底前竣工的经济适用住房，均可以按照43号文件规定的以现行成本价向职工出售。

二、昆明市二环路以内因服从‘99昆明世博会管理需要，停止房屋拆迁而导致单位自建经济适用住房不能如期在1999年底前竣工的，由项目实施单位提出竣工延期报告送省建设厅，由省建设厅审核汇总后报省政府批准，竣工时限最长可顺延3个月。凡在2000年3月底前竣工的，仍可按43号文件规定的现行成本价向职工出售。

三、因出售符合上述规定的经济适用住房而导致单位售房及职工购房情况变化的，按下列规定办理：

1.职工原已按房改政策购买了公有住房并已取得了房屋权证、此次调整购买经济适用住房的，原已购买的住房不论完全产权或部分产权均由原产权单位收回，职工再行按43号文件规定的现行成本价购买经济适用住房。

2.上款规定由单位收回产权后的住房，除不宜出售的外，原则上均应按43号文件规定的现行成本价出售给本单位其他职工。

3.由原产权单位收回产权的住房，单位应将核发给职工个人的房屋权证收回，交房屋产权发证机关注销。待单位进行产权登记后，方能按规定出售。

房改政策篇7

说中国房地产市场目前最不缺少的是问题，确实毫无夸张之处。如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全，某些地区性市场虚火上升，存在着逐渐膨胀的泡沫，……

上述不完全列举出的这些问题，单拿出任何一个，都是制约中国房地产市场发展从而制约房地产业乃至整个国民经济发展的重要因素。例如，从宏观的角度看，当前我国的城镇住房建设已经达到每年5亿平方米以上的水平，而据估算2001～2010年我国城镇居民的住房潜在需求量每年也有约6个亿，与此同时，目前的有效需求（商品房销售）只有每年1个多亿，而商品房空置量却已达到1个亿左右的水平。房地产市场供需之间存在着这么大的缺口，人们对住房需求的渴望与并不令人满意的现实之间存在着巨大的差距，政府依靠刺激内需特别是住房需求来拉动经济增长的目标短期内难以实现。

上述这些问题，单拿出任何一个，也都是从事房地产经济研究的专家学者以及政策制定者们必须认真面对的课题。而当这些问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们既感头痛又颇觉兴奋的头等难题了。

越有问题越需要市场

是什么原因导致了这一切，我们又该如何对症下药？这就涉及到市场和政府关系的基本问题了，而这个问题既是经济学界一个难题，也是经济学史上的一个永恒话题。到底应该市场调节多一些，还是政府调节多一些，这个问题对于当前既属于发展中国家又属于转轨经济国家的中国就更加重要。

首先需要明确的一个概念是，目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。目前可以有把握得出的一个结论是，市场机制纵有万般不是，在资源配置效率方面尚无任何一个机制能与之相媲美。至少，大规模的计划体制的社会实验已然失败，而高举市场经济大旗的国家的实践也表明，谁的旗帜举得越高谁的经济效率一般来讲也就越高。

看来，让市场在资源配置中发挥基础性作用，恐怕是我们唯一正确的选择。房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节（特别是发挥其基础性调节作用）的理由。现阶段，我们也应该加强政府调节的作用，但是需要明确政府能够更有效地发挥作用的领域。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则则更富有效率。

当前中国房地产市场的问题多多，这既是难题，其中也孕育着解决的方法。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。

当前中国房地产市场问题多多，如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来等等。这些既是难题，而其中也不乏孕育着解决的方法。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就能够将这些问题解决。

政策的重点是需求

明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高（2000年人均居住面积10.3平方米），住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低（2000年为10%），大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。

解决问题的关键还是在需求方面。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策（不管是政府的还是企业的）都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。

例如，目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为，我国城镇居民的住房结构应大致如此：5～10%左右的是纯商品房，10～15%左右的是廉租屋，大约75～85%是经济适用房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台，无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑，然而房价过高，居民承受能力不足的个中原因却非常复杂，并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外，住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否科学合理，也是一个尚需讨论的问题。

事实上，消费者需要哪类住房，是由他们自己根据其收入和偏好做决定，最终在市场交易中得以实现。

可以肯定地说，经济适用房在我国房地产市场建设、住房制度改革中的地位应该是过渡性的，是权宜之计。希望将这一观念融入政策制定中，加快我国房地产市场建设的进程。

完善的市场结构是关键

看来，真正地领悟市场经济的内涵并付诸实践需要一切以市场需求为出发点。谈市场取向的改革，谈政策的重点是需求，仍是一个常青的课题。

在我国房改中曾出现的、目前仍未得到彻底解决的“重售轻租”的政策倾向，就是一个未能深刻理解房地产市场内涵和特点的典型案例。由于房地产本身的高价值量、位置的不可移动性、保值增值性等特点，使得房地产市场具有较强的区域性、竞争的不充分性、交易的复杂性、供给的滞后性以及与金融的高度关联性等基本特征。如果懂得房地产交易的复杂性，买卖和租赁是房地产市场两种最基本的交易方式，缺一不可，那么就能够懂得培育规范的租赁市场的重要性；如果明白房地产本身的高价值量、保值增值性等特点，那么就不难明白住房二级市场对一级市场的重要补充作用；如果理解了房地产市场与金融的高度关联性，那么就能够更深地理解建立完善的住房金融市场，特别是住房抵押贷款二级市场的重要意义。

房地产市场结构的完善是一个大课题，需要专文进行讨论。这里能够简单说明的是，正如同由于租赁市场的不完善对买卖市场造成的损害一样，不重视住房二级市场的培育，在公房入市问题上瞻前顾后，极大地降低了住房一级市场的效率；而不完善的住房金融市场特别是抵押贷款二级市场的缺乏，也极大地阻碍整个房地产市场的发育和完善。

市场的培育需要制度创新

始于上个世纪80年代初的中国住房制度改革，总体说来是一种自上而下的渐进式的制度变迁模式。房改中的这种渐进式改革方式给房地产市场的发展造成的障碍，可归纳为“两步走”难题，即由于产权改革不到位造成的改革进程的延误。例如，房改中第一步将公房以成本价或标准价出售给职工，同时又不给他“完全产权”，公房的产权形式只是由“公有”变为“共有”，产权仍然不明晰从而“已售公房”无法直接入市交易，于是只能进行第二步的改革即“公房入市”。

房改政策篇8

摘 要 在房价高位运行的背景下，有效的政策调控将对国民经济产生重大影响。本文着重从供给与需求这两个基本角度给予定位房地产政策，并从基本面入手进行剖析，判断市场调控和政府调控失灵的原因，进而提出一系列创新调控策略。

关键词 房价 市场 政府调控 政策

一、引言

随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比为8.76：1（农民工家庭房价收入比10.06：1），远超过3-6的正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，以武汉为例计算房地产净现值 约为四千元每平米，远低于2010年七千元每平米的市场均价。通过一系列数据和信息的分析不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。根据国家电网统计，在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6月为零。而央视“空置房”调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%。

在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。

二、供求分析下的政策定位

调整房价，关键在于调节供求均衡。从现行政策来看，无论是国十条、新国八条还是各地政府的相应条款中的市场手段，都可以归纳为对房地产供给市场的调节和对房地产需求市场的调节。其中，供给方面又主要包括土地供给和资金供给两方面，而需求方面则应区分对待投资和居住两类需求。

1．供给方面政策

在土地供应方面，一是合理开发，增加住房有效供地，逐渐建立新城区、发展卫星城，并优先保证保障性住房用地，尽量确保中小套型普通商品住房用地，削减豪华住宅的建设用地。二是加强对开发商的市场准入资格的审核，严格控制和打击哄抬地价的行为，对申报和开发过程严格审查，规范商品住房用地使用，规避可能的道德风险。另外，在人力资源充足情况下，重组土地储备中心，由中央直接干预供给，充分发挥其原有作用，稳定土地供给市场，从而从源头上杜绝地王与各地方政府产生利益链的可能。

在资金供应方面，密集提高法定存款准备金和利息率的全面紧缩政策对于房地产市场影响有限。由于空置率过高根本原因在于房地产开发结构的不合理，因此，无论是财政政策还是货币政策，关键在于区分不同类型的住房开发，在销售的上游实现资源的合理配置。首先，对房地产开发严格审查，调高诸如豪华型住房等投资性房地产开发的国内贷款利率，提高其预付款比例。对于保障性住房项目，给予一定的利率优惠低预付款比要求。值得一提的是，在审批房地产开发的过程中，应严格监控由国内利率提高引发的外资流入。其次，设立资源占有税等税收科目，并通过差别化税收政策鼓励实施保障性住房建设工程，支持普通中小型住房建设，抑制投资性住房开发。

2．需求方面政策

对于居住需求，一方面调低无住房公民商业贷款及公积金贷款利率，降低居住性需求购房者首付金比例，刺激消费者对自住房的需求。具体来说，政府根据各地收入情况制定可操作范围内的家庭收入水平层级划分，基于不同层级购房者赋予不同贷款利率，从而在缩小贫富差距的同时最大程度释放居住性住房需求。另一方面，对于不同的户型大小征收差别化税收，基本原则是税率随户型大小累进。制定适应各地发展的户型――税收制度，旨在通过财政手段引导居民消费中小型普通住房，抑制对豪华型住房的需求。例如，对45-60平方米的住房征收较低物业税，对60-80平方米的住房征收较高物业税，依此累进。除此之外，针对调配住房过程中可能发生的腐败行为，加强保障性住房、廉租房、经济适用房的管理，对申请入住该几类住房的居民严格审查，切实保证低收入者的住房需求。

就投资需求政策来看，首先建立健全个人住房信息系统，加强对购房人资格审核，对大量购房者赋予较高个人所得税和转让税，同时整理各地二手房，形成较规范的二手房市场。其次，提高以投资为目的购房者的贷款利率和首付金比例，抑制投资者过热的购房需求。再者，对于住房压力过大的地区（诸如北京、上海等），颁布限购令，各相关部门实现信息共享，从法律层面规范住房需求市场，强制打压投资性住房需求。

三、政府政策失效原因

作为一个非完全竞争市场，市场失灵不可避免。而政府干预的缺陷也将导致政策的失效，结合我国国情，房地产业出现较严重的政策失控，主要原因包括：

1. 地方政府土地财政支撑，地价推动房价冲高。为维持地方财政支出，地方政府凭借公权和强行征地拆迁，低价收购他人土地使用权，在此基础上高价出让土地，牟取暴利。开发商进行房地产开发建立在昂贵的地价之上，就必将转移成本至购房者。这是政策失效的政府内部因素。

2. 房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高。超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。这是政策失效的机会成本因素。

3. 地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率（23.6％）严重低于预期。这是政府行政因素。

4. 当今居民对房地产的过高偏好，个人借房投机思想泛滥。通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。这是消费者自发因素。

四、政府调控创新型政策建议

市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上对业内市场失效、政府失效及其原因的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：

1．规范各地政策，割裂地方政府利益链

为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。

除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。

2．开发和完善金融产品，锁定购房成本

房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，风险厌恶下，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。

3．加强舆论引导，抑制投资过热

除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。

综上，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，实现房地产业软着陆。

参考文献：

[1]况伟大.住房特性、物业税与房价经济研究.2009(4):151-160.

房改政策篇9

由于政策的变化，如果此时依然机械地套用梯级购房策略，就会让自己错失享受优惠政策的良机。因此我们给出的建议是，目前在自己力所能及的前提下，尽量选择购买那些面积较大的物业。而对改善型购房者来说，策略需要略作变通。

梯级购房策略须调整

上海的李量最近一直在为买房而准备着。李量原本打算购买一套小房子用来过渡，等到自己经济条件改善之后再换大房。这种思路是正确的，因为住房消费应该讲究梯级消费。

但是现实问题是，目前政府出台的各项救市政策显然对这种策略有些不利。李量告诉记者，如果自己还坚持先买小房、再换大房的步骤，由于政策对第二套房的控制没有放松，因此当他在此后再次考虑换房时，可能会因为自己已经买过了房，而无法享受到相应的优惠措施。

李量的想法符合当前的市场实际。根据国家最近出台的一系列救市政策，我们不难发现，对购买首套住房的优惠幅度最大，如公积金贷款可以申请最高额度，贷款利率可以下浮至基准利率的0.7倍，税费予以部分或全部减免等。因此，李量现在有必要对梯级购房理念进行调整。

用足政策上限是首选

那么，现阶段如何安排自己的置业计划呢?专家分析认为，在力所能及的情况下，应该考虑充分用足政策，购买符合普通住房政策上限的房子，这样可以避免短期内住房条件不够又要改善时可能享受不到第一套普通住房贷款方面的优惠。

如何用足政策?无非是在税费减免、信贷政策方面，越接近政策的上限越有利。当然，这要看政策对哪些房源最为眷顾。也就是说，尽量选择那些被所有优惠政策所眷顾的房源，也就能够得到更多的好处。就目前的情形而言，建筑面积接近90平方米的两房可谓是“集万千宠爱于一身”。购买此类房源，不但契税降至1％，还可以尽量多地申请公积金贷款，同时商业贷款利率也还有最大幅度的优惠，有些地方政府给予的购房财政补贴也是最高。

就李量而言，专家建议他购买一套面积在80多平方米左右的两房，此类物业既可以享受到更多的优惠政策，也可避免在近期换房。

为改善性需求支个招

目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，所以，还应根据细则颁布的内容再作应对打算。当然，这也并非意味着当前就无法改善自己的居住条件。如果将改善型住房严格与“首套房”政策挂钩的话，普通购房者可以有以下两种选择：

房改政策篇10

福州出台房产交易契税和营业税新政实施细则

房地产交易环节开始实行新的契税、营业税优惠(财税〔20xx〕23号文件，以下称“23号文”)，规定个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%征收。昨日，记者获悉，福州市房屋登记中心结合相关政策，出台了实施细则。细则明确，2月22日起申报纳税的购房人，均可申请享受契税优惠政策。

根据实施细则，福州市购房套数的认定主体明确为个人。住房套数是指购房人个人在购房时点名下拥有的以市场方式取得的商品住房套数，不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。

同时，市民查询购房时点名下只有1套住房申报查询住房的，福州市房屋登记中心可予出具《购买唯一住房证明》;已有1套住房，另购买1套住房申报查询住房的，可予出具《购买第二套改善性住房证明》。

细则再次明确，2月22日起申报纳税的购房人，可以申请享受“23号文”通知规定的契税优惠政策。此前福州市已在执行的房地产税收政策继续执行，购房人应提供相应的住房查询证明。

而对于购房人已享受首购或首改税收优惠政策，相应房产转让后再次购房，若再次购房符合首购房或首改房文件规定的，可以继续享受首购或首改税收政策。

二手房强制转移登记受理时点在2月22日之后的，受让方可申请享受契税优惠。

这些情况可退件或退税

2月22日前，已受理登记申请未缴税领证的(含已过登簿岗的商品房交易件)，可退件重新申请;

已受理登记申请，2月22日之后(含22日)缴税的，若符合税收政策优惠，可申请退税;

2月22日(含22日)之后，已受理申请并缴税领证的，若符合税收政策优惠，可申请退税。

福州房产契税营业税新政细则公布 2月22日起报税优惠

福州新闻网4月1日讯(福州日报记者 祁正华)昨日，市房屋登记中心公布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》的实施细则，今年2月22日起申报纳税的购房人，可以申请享受相关契税优惠政策。此前福州市已在执行的房地产税收政策继续执行，购房人应提供相应的住房查询证明。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月17日联合出台《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔20xx〕23号)规定，契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

营业税政策方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

2月22日起报税可享优惠

我市公布的实施细则规定，购房套数的认定主体明确为个人。住房套数是指购房人个人在购房时点名下拥有的市场方式取得的商品住房套数，不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。

查询购房时点名下只有1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买唯一住房证明》;已有1套住房，另购买1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买第二套改善性住房证明》。

对于购房人已享受首购或首改税收优惠政策，相应房产转让后再次购房，若再次购房符合首购房或首改房文件规定的，可以继续享受首购或首改税收政策。

二手房强制转移登记受理时点在20xx年2月22日之后的，受让方可申请按财税〔20xx〕23号文件享受契税优惠;营业税、个人所得税、土地增值税和印花税按法律文书时间的税收政策执行。

两种情形可申请退还契税

关于已受理登记申请的，有几种情形可申请享受优惠或申请退还契税。

在20xx年2月22日财税〔20xx〕23号文件执行前已受理申请未缴税领证的(含已过登簿岗的商品房交易件)，若申请人申请退件，允许其退件重新申请。重新受理时点在20xx年2月22日之后(含22日)的，按财税〔20xx〕23号文件执行。