限购细则十篇

限购细则篇1

东莞住房限购新细则一明确了特殊的非户籍居民家庭购房资格认定问题

《通知》对特殊的非户籍居民家庭购房资格的认定进行说明，其中涵盖驻莞军人、非本市户籍退休居民、境外个人等人群。

《通知》明确，驻莞部队现役军人和现役武警，能提供军(警)身份证明和团级以上单位政治部门出具对其个人工作情况、居民身份证信息证明的，参照本市户籍居民家庭购房资格条件执行。

在本市领取基本养老金的非本市户籍居民家庭，如其在本市没有住房且能提供养老保险待遇发放明细的，只可在本市购买一套新建商品住房。

境外个人在本市购买新建商品住房，参照非本市户籍居民家庭购房资格条件执行。申请住房查询时需按规定提交购房人及家庭成员身份证明文件、家庭关系证明文件以及个人所得税或社保证明文件等有关证明材料;境外出具的证明材料，需按有关规定进行公证、认证或转递，并附汉字文本。

东莞住房限购新细则二海归购房需有国内认证

《通知》还明确了对学历的认定，其中海归需有国内认证。《通知》要求，购房人能同时提供国(境)外全日制本科以上(含本科)学历证书和国(境)外学历学位认证书，并能在教育部留学服务中心国(境)外学历学位认证系统上通过查验的，予以认可;对只提供学历证书的，不予认可。

此外，《通知》还对企事业单位、社会组织购房、拍卖所得住房也进行限售。《通知》明确，企事业单位、社会组织于20xx年4月11日零时后在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准)，须在取得不动产权证书满2年后方可进行网上签约交易。

个人、企事业单位、社会组织于20xx年4月11日零时后通过拍卖所得的住房，须在取得不动产权证书满2年后方可进行网上签约交易。

东莞住房限购新细则三对定金或首期款电子进账单有关问题进行明确

《通知》还对定金或首期款电子进账单有关问题进行了明确。

《通知》要求，购房人提交其本人支付或其配偶、直系亲属、兄弟姐妹代为支付的定金或首期款的电子进账单予以认定，除此之外其他人代为支付的不予认定。

购房人须提交本人或其配偶、直系亲属、兄弟姐妹代为支付定金或首期款的电子进账单的原件：经银行加盖相关印章的付款凭证或上述人员签名的POS单。

限购细则篇2

全国各地不断推出“限购令”，限购风越刮越猛。按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“新八条”），各地要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。据了解，目前已有包括北京、上海、南京等17个城市推出了限购实施细则。

为了让购房者对各地的限购措施有个整体的认识，此次本刊特地对已经公布的各地限购实施细则进行对比。

限购细则密集出台

最近一周以来，不断有城市推出“限购令”。

据公开资料显示，截止到2月23日，包括北京、上海、天津、武汉、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、太原、石家庄、哈尔滨、宁波、无锡、厦门等在内的17个城市已经出台相关政策。其中，有包括北京在内的14个城市选择在2月的中、下旬推出政策。此外，广州市政府原则通过“新国八条”实施细则，不日将对外公布。

“加大力度”成为升级版“限购令”的关键词。据了解，各地区主要是从扩大限购范围来达成这一目标的。如山西太原市扩大了限购对象，将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了所有住房，二手房也被纳入限购范围。再比如广州则是限购区域得以扩大，将此前游离在外的增城、从化两个县级市也纳入了限购范围。另外值得注意的是，无锡已于2月20日推出了细则，这预示着，限购范围由一、二线城市向三线城市扩大，限购风潮已然形成。

成都和贵阳“最温柔”

现已公布的限购实施细则的宽严程度有着不小的差别。

总体来看，各城市限购政策与“新八条”规定一脉相承，都是以提高户籍门槛为重要手段，对本地居民“限三”，对外地居民“限二”。不过各地政策显然存在差别，如限购范围大大小、力度强弱以及执行时间长短等诸多方面都有不同。

通过对比发现，在已推出政策的所有城市中，北京最为严厉，上海加码力度大，成都、贵阳则过于温柔，天津、青岛等城市则显得中规中矩。总的来说，北京和东部城市较为严厉，而中西部城市偏软。

北京限购很严厉

北京版“限购令”最为严厉，以至于政策刚刚，就有业内人士惊呼：外地人想在北京当“房奴”都不行。被称为“史上最严厉”的北京限购实施细则的严厉之处在于：对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房，而其他城市对时间的要求只是1年。

此外，各城市都执行“新八条”规定的购买第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。但北京却有可能提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率，这相当于从侧面助力限购。

上海加码力度大

相对之前的限购政策，更新后的实施细则加码力度相当大。

早在去年三季度，上海曾出台过限购政策，规定“本市及外省市居民家庭只能在本市新购1套商品住房”，但在春节前升级的限购细则中规定，有1套住房的本地居民和符合条件的外地居民，还可新购一套，其余的均属限购范围。两相对比，升级后的限购政策要严厉得多。

成都、贵阳最温柔

对比北京版“限购令”，成都、贵阳、南宁等城市的限购政策则显得相当温柔。

以成都为例来说明。实施细则规定：在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等）暂时实行住房限购政策。“限三”规定与其他城市没有区别，但对于“限二”规定，则明显弱于其他城市，细则并未明确提供社保或是税单连续缴纳时间。如此看来，成都限购令只限城区，不限郊县；对纳税证明或社保证明只限有无，不限缴纳时间长短，这与北京、上海等城市相比，要宽松得多。

贵阳市限购政策同样被指“很温柔”。贵阳版“限购令”只是暂停向不符合条件的购房者出售市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房，而对于供应量大、且为目前主要供应区域的区域如金阳，则网开一面。与之有些类似的还有南京、南宁、太原等城市，都只是在主城区实行限购措施。

天津限购政策最实在

据了解，天津限购政策严格执行“限三”、“限二”措施。与去年10月份出台的限购措施相比，新版“限购令”限购范围和力度都根据“新八条”要求，有所加大。最值得称道的是，天津还宣布将确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。此外，上海、南京也表明将择日公布年度新建房价控制目标。

与天津的实在相比，南宁、贵阳等城市则暂定了政策的执行期限，这样的实在则显得有些另类。南宁首次规定限购政策执行期限为一年，随后，贵阳、长春等城市也规定限购时间至2011年12月31日截止。

三线城市无锡最积极

限购细则篇3

限购执行尺度是市场分化标尺

限购政策是影响上半年楼市成交的最大因素。在中原地产研究中心监测的14个重点城市中，可以分为地方限购细则已实施和未实施的两类。大部分城市已经实施了“新国八条”地方细则，而重庆和东莞则未出台细则。如将2011年上半年的月成交均值与2010年月均值相比，除了石家庄持平外，大部分出台地方细则的城市都出现了下跌，而没有出台新政的东莞则出现了逆市大涨24％。

出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌。其中，一线城市中的北京，和二线发达城市中的重庆和杭州是下跌量最大的三个城市，跌幅分别达到27％和34％。可以说，2011年上半年，限购政策是影响楼市成交的最大因素，政策执行成为楼市走向的分水岭。

限购政策松紧不同，市场效果亦不同。在2011年1月出台的新“国八条”的基础上，全国30多个城市随后各自出台的实施细则，从限购范围、限购门槛、执行力度等各种因素综合考量其政策力度，可以大致分为“未限购”、“严格”、“温和”三类城市。一线城市政策最为严格，例如北京要求外地人社保及个税缴纳时间由新“国八条”的1年增加至5年，而上海则要求近2年内提供该证明的才有效。

大部分二线发达城市和发展中城市都是参照最低标准进行限购，例如南京、杭州、青岛只对市区限购，郊县不限购，石家庄、合肥、长春更是只对主城区和老城区限购，新盘大量集中的外郊地区不限购，而部分城市还能通过延长社保纳税证明时间、降低落户门槛等方式减少限购的负效应，由此降低了成交量带来的冲击。例如，石家庄2011年上半年的月成交量较2010年均值不跌反升，增幅7％。

城市发展特性是市场驱动内因

以本地需求为主导的城市，市场波动较为平稳，而外来需求比重较高的城市，市场波动较大。

近10年来，中国城市化进程稳步推进。随着产业的大规模转移，二线城市正在不断崛起，不仅在国民经济中所占的比重逐年提高，而且发展速度也高于一线城市。近年来，不少资金充裕的主流开发商逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了这些城市房地产开发和投资快速升温。

限购细则篇4

2013年1-2月，房地产市场延续了上年底住房 “量价齐升”的态势。根据中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查的数据，2013年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比1月上涨0.83%，是自2012年6月以来连续第9个月环比上涨；同比连续第3个月上涨，涨幅继续扩大。特别是北京、上海等一线城市和一些二线城市的住房价格上涨幅度明显增大，二手房市场价格上涨幅度更为明显（见表1、表2）。

针对当前的房地产形势，为防止房价的持续上涨，有效管理市场预期，促进市场平稳发展，2013年2月20日召开的国务院常务会议上，提出了严格限购、制定和公布年度房价控制目标、完善稳定房价的工作责任制等五条措施（简称国五条）。为落实“国五条”，2013年2月底，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（ 〔2013〕17号），提出了六条实施细则。国五条和国办六条细则的出台，在市场上产生巨大反响，被认为是更为严厉的调控措施。

“国五条”及六条细则的主要内容及对市场的影响

1.坚决抑制投机投资性购房。包括三个方面的政策内容：

一是限购政策从严。国办六条细则要求进一步完善住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；完善协调有序的审核工作机制，等等。

市场影响：限购政策的从严将对各城市的交易量产生明显的影响，特别是实行限购的二线城市，原来限购区域只局限于主城区，对交易量影响还不是很大，如果要求对所有行政区域均实施限购，必将直接影响市场的交易量。

二是严格实行差别化住房信贷政策。国五条和国办六条细则要求银行业金融机构进一步落实好差别化贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

市场影响：在我国，利率的变化对家庭住房购买能力的影响非常大。此次调控政策进一步强化了差别化贷款利率，对于遏制投机需求将会发挥更大作用。购买二套以上住房的贷款成本会进一步提高。这对改善性需求可能会带来一些影响。各地方的具体实施细则的针对 性政策应更加清晰。

三是对出售自有住房按规定征收个人所得税。国办六条细则提出，“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”。同时，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。实际上，在1994年国家个人所得税法中，就明确了“财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十”的规定，并规定“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”。因此，住房交易所得的差额应缴纳20%个税的法律规定实际已经存在了20年。2006年7月，国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）中规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在转让收入1%-3%的幅度内确定。多年来，各地都是按照这一比例征收住房交易个人所得税。

市场影响：按转让所得增收部分缴纳20%的个税，是国五条和国办六条细则中与现行政策变化最大、调整力度最大、影响最大和市场反响最大的政策。按住房转让所得的差额交纳20%的税收，将比现行的按总收入的1-3%征收税负将明显上升，实施后最直接的影响是短期内将使二手房交易量大幅下降（但价格不一定下降，也可能出现有价无市现象）。在一些供求关系较紧张的城市，如果交易二手房，税收负担很可能会转嫁到买方。同时，在这一政策下，有相当一部分需求会转向新建住房市场。

2.增加普通商品住房及用地供应。国五条和六条细则要求各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

市场影响：此条政策将有利于普通商品住宅的土地供应，特别是对于住房供需关系较紧的城市而言，增加土地供给、促进土地的及时开发是很有必要的。这有利于增加市场普通商品住房的供给，从而有利于市场价格的稳定。

3.加快保障性安居工程的规划建设。国五条要求全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

直接影响：住房保障性是民生工程，是政府的责任。保障性住房加快建设和公平分配，将有助于更多的中等偏下以下的家庭和人群实现“住有所居”。

4.加强市场监管和预期管理。国办六条细则中提出，2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加强房地产企业信用管理，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

市场影响：整顿房地产市场秩序，完善制度安排，加强信息联网，促进预售制度改革，都将进一步净化房地产市场环境，规范市场主体行为，有利于市场的平稳健康发展。

在国办的六条细则中，还提出要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。包括推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

限购细则篇5

关键词：新国八条；房地产市场；调控；长效机制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)06－0053－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.06.14

国务院于1月26日了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对新一轮房地产市场调控做出具体部署，即“新国八条”。相对前两轮的房地产市场调控，“新国八条”具有一些明显的政策特征。各地在贯彻“新国八条”精神的基础上，结合本地实际出台了房地产市场调控细则。这些细则均对各地房地产市场产生了一定程度的影响，导致了成交量和价格的异常变化。

一、“新国八条”相对于前两轮调控政策的主要特征

“新国八条”在政府监管方面主要是以房价调控目标施压地方政府，要求地方政府扩大保障房覆盖范围、建立房地产调控问责机制；在金融政策方面主要是对二套房贷款首付与利率的限制；在土地交易方面主要是单列保障性住房用地、增加商品房土地有效供应；在交易税费方面的核心是二手房交易税按全额征收。此外，对本地户籍和非本地户籍家庭购房套数进行了严格限制。

1.调控目标要求量化。一是首次提及房价调控目标，并要求各地按时公布。在“新国八条”中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，并首次将责任落实到各地方政府。二是明确土地供应与保障房等供应目标。要求各地增加土地供给，2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；严格要求保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，供应逐渐增加；提出2011年全国要建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

2.调控政策力度加大。一是全国性的严格“限购”。家庭已有2套以上的居民不能再买房，严格原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。二是税收政策更加严格。首先，营业税增加，严格了二手房交易税费；其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，遏制部分开发商过快上涨价格；再次，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞，避免因避税现象导致的楼市调控措施作用减弱；第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，各地加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。三是差别化住房信贷政策更加严格。加强对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到4成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年更加收紧。四是住房土地供应管理更加严格。首先，土地调控收紧，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；其次，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的坚决纠正，严肃查处；再次，对已供房地产用地超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权。

3.地方政府角色强化。一是对地方政府的有效土地供给和保障房等供给提出量化要求。保障房再次明确提及增加公租房，特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作。二是对住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制具体化，长春、北京、海口等地政府明确了建立健全约谈问责机制。

二、“新国八条”对房地产市场的影响分析

与前两轮房地产市场调控政策相比，“新国八条”具有调控目标要求量化、调控力度加大、地方政府作用强化等主要特征。因此，“新国八条”对房地产市场的影响更为显著，各地实施细则出台前后均导致了房地产成交量和价格的异常变动。

1.实施细则落实之前部分城市房地产市场出现了“抢购”现象，短期成交量显著放大。各地实施细则出台并落实之前，房地产市场普遍出现了短暂的升温，甚至发生“抢购”现象，房地产短期成交量显著放大。比如在2011年2月28日至3月6日，沈阳商品住宅备案成交5869套，是2010年同期的近5倍。三个主要方面的原因导致了这种现象的出现：一是受政策调控预期影响，开发商纷纷赶在调控正式实施之前集中备案；二是开发商为了吸引购房者的注意力，也推出了各种各样的优惠方式，比如特价房等；三是限购政策激发了刚性需求的集中释放，部分改善性购房者选择在限购令细则执行前突击购房。

2.实施细则落实后多数城市房地产市场成交量骤降，价格基本保持平稳。各城市房地产实施细则落实当日一般是当地房地产市场阶段性分水岭，房地产市场成交量大幅下降。“京十五条”后一周，北京商品网网上签约总数达到746套，与新政执行前一周的5646套相比，交易量环比下跌86.79%①。海口市限购令细则颁布第二周，商品房成交量环比再降近71%②。上海、深圳、天津等城市高端楼盘滞销使得销售均价小幅下跌，但普通住宅价格依然大致保持平稳。

3.实施细则出台后各地住房租赁市场成交量大涨，租赁价格略有上升。在住房租赁市场上，多数城市租房成交量大幅增加，租赁价格小幅上升。近期无锡市区平均每套房的月租金增长了200～300元。据温州市天浩置业统计显示，从2011年2月24日至3月3日，在该公司各大门店登记的租赁房源信息比前一段时间多了53%，签订租赁合同的数量也较前期增长仅两成。这一方面是由于调控细则实施之后，许多不符合买房条件的非本地居民将转为租房；另一方面是由于市场交易的清淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场。

4.个别城市土地出让明显减少，部分地块流拍。自2011年1月26日的“新国八条”出台后，温州市一共推出了11宗地块，结果全部遭遇流拍。从土地连续流拍的情况看，目前不仅购房者进入了观望期，开发商也开始表现出观望情绪。2011年2月28日，杭州实施细则出台。在限购政策的强压下，加上正值1、2月楼市传统的春节淡季，杭州楼市的供应、成交、土地出让均出现了近3年来的历史较低点。2010年12月至2011年3月，杭州主城区已连续4个月无住宅用地出让。

5.商业地产及部分三四线房地产市场出现升温势头。在一二线城市住宅房地产市场政策逐步收紧的情况下，房地产市场有两种趋势值得关注：一方面，商业地产开始成为投资新方向。商业房地产项目之所以与住宅市场出现较反差，根本原因在于新政对购房首付款、购房套数等方面的限制。“新国八条”实施后，二套房首付比例提升至六成，已经超过商业地产首付五成的比例。另一方面，三四线房地产市场出现升温势头。由于一二线城市承受巨大的政策压力，泛滥的流动性已将三四线城市视为“价值洼地”。根据2011年3月18日国家统计局公布的统计数据，2月中国城市住宅价格仍然逆势上涨，其中三四线城市是全国成交量攀升并导致房价上升的主角。

三、政策建议

各地落实房地产调控“新国八条”的实施细则将从多个方面对房地产市场产生重大影响，对于抑制不合理住房需求、稳定土地价格、缓解市场供求矛盾等方面都将起到积极作用。然而，各地实施细则能否真正落到实处并产生显著效果，需要各方面的共同配合和努力。为此，本文提出以下政策建议。

1.各地应尽快制订和出台明确的房地产量化调控目标，使调控政策真正落到实处。目前，在已出台调控细则的城市中，仅有长春、贵阳和银川提出了房地产调控的目标，但这些目标均相对模糊，没有具体的量化指标，且目标区间的弹性过大，这将使各地落实房地产调控“新国八条”的实际效果大打折扣。因此，各地应尽快制订并公布具有可操作性的、具体量化的房地产调控目标。

2.及时对调控政策进行微调，堵塞实施细则中的某些漏洞。各地落实房地产调控“新国八条”的实施效果在于政策的认真贯彻落实。新政出台后，各地相关部门要进行跟踪监督和检查，使政策能够落到实处，真正发挥作用。如此大的调控力度，将对房地产市场产生较大的影响，因而可能出现各方面的情况。在落实调控新政的过程中，各地要根据房地产市场的反映适时进行政策的微调，堵塞漏洞和进行完善，使调控政策更加符合市场客观实际[1]。

3.调控政策要充分考虑地区差异和需求差异，采取差别化政策进行调控。一方面，各地应充分考虑本地区房地产市场的特点和发展水平，并据此制订合适的房地产调控目标，因地制宜开展房地产市场调控；另一方面，在需求管理过程中应清楚界定自住购房、改善性购房和投资购房，对自住购房、改善性购房需求应给予一定的政策支持，或者取消某些政策限制[2]。

4.推动土地等方面的制度改革，尽快建立房地产市场平稳发展的长效机制。此次房地产调控的“新国八条”及各地的实施细则，主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但并不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题[3]。因此，下一步还需要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制[4]。

参考文献:

[1]殷力.房地产价格与通货膨胀的关联机制探索[J].财经界,2010（1）.

[2]黄煌.房地产调控困境的宏观调控法思考[J].法制与社会,2010（4）.

[3]寥英敏.新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议[J].发展研究，2010（7）.

限购细则篇6

去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年1月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策很有可能引发较大争议，在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。

“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰

新“国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。

首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府或其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。

其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强命开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”，而上海等地则为“新建住房价格”，“新建住房价格”中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。

最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。

鉴于此，针对各地公布的新建住房调控目标，住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。通知还要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已的调控目标。

各地公布房价调控目标情况参差不齐

截止3月31日，全国600多个城市共有50多个城市公布了本地区年度“新建住房价格控制目标”，近九成城市未按规定期限公布房价调控目标。在一线城市中，上海首先打破沉默，28日晚间，上海公布全市2011年度新建住房价格控制目标，今年新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。而北京是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市，29日晚间北京市政府称：将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

从目前公布的二、三线城市房价控制目标来看，武汉、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳在内大多数省会城市公布了2011年的新建住房价格控制目标，其中部分省会城市，房价控制目标基本控制在10%左右，还有部分城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“小于城镇居民可支配收入增速”。剩余的省会城市中，长沙、石家庄、长春、福州、南昌、南京、哈尔滨、西宁等尚未出台目标。西部一些省会（自治区首府）城市在公布调控政策时，都相对较晚，西部城市最近两年房地产市场才开始启动，原本基数就比较低，如果参照东部控制在10%左右，政府可能会觉得吃亏，说到底还是受到土地财政情结的影响。

地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势

地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神，是房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地贯彻实施“新国八条”情况看，形势并不乐观：

首先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照新“国八条”要求，全国至少应有36个城市在2月20日之前出台地方调控细则，然而截至2月22日，出台限购政策的城市（含地方政府规定）只有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门，这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。

其次，已经出台细则城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将新“国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。

最后，曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。因此，非户籍人口可以先买一套房，落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明，相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。

对住房需求“堵有余，疏不足”

市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看，除了刚性的居住需求外，在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下，房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出，从2005年开始，销售面积与竣工面积的比例从1:1增长到了2010年的1.37:1，2010年商品房销售10.43亿平方米，而竣工只有7.6亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，高企的房价是果，而不是因。

而新“国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应，对于增加商品房用地供应的规定是:“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。

限购细则篇7

细则一共六条的通知，部分条款之严厉超出市场之前的预期，如对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率，以及统一全国各地的限购标准等。此外，房产税试点扩围预期也进一步增强。

税收环节下重手

国五条细则最引人关注之处，是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税。新政策要求，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。而之前的政策是出售自有住房按交易总额的1-2%征税，改为按差额的20%征税，这无疑是一个重要变化。

我们来算一笔账。以一套80平米，初始价值100万、现价200万的住房为例，在不同类型下，税费负担明显不一样：

1、满五年个人唯一住房的商品房，首次购房仅需要缴纳1%的契税约2万即可。

2、满五年不是卖房者唯一商品房：则首次购买需要缴纳1%的契税和差额20%个税：即个税按照差额税率缴纳，为（200-100）×20%=20万，加上契税则总税费为22万。

3、不满五年的商品房，买这套房需1%契税、5.6%营业税和差额20%的个税，总税费则需要33.2万元。

目前90%以上的交易中，房地产流通环节的税费是由购房人来承担的，这次20%的所得税，无疑绝大部分也将会被转嫁给买房人，或者造成二手房业主惜售，减少市场供应。对流通环节征收高额税收并不是一个好的调控方法。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，该政策增加了交易的税收负担。在二手房市场目前供不应求仍是主要矛盾的情况下，这种负担一般是由买方承担，因此，这可能会降低一部分人成交的可能性，二手房市场也将降温，但与此同时，部分需求转向新建商品住房市场，这可能会提升部分新楼盘的景气程度。

从近日各地二手房成交井喷的现象来看，贾康的说法得到了验证。为赶在新政实施前完成交易，3月4日，南京主城区房产交易大厅受件窗口共受理1571件，数量是平时的8倍。南京一家中介置业经理对媒体表示，“这两天生意特别好，我一天就签单18笔，这是我从业这么多年第一次看见房地产市场这么疯狂。”

同时，由于“国五条”细则将对二手房交易征收差额20%的个税，让不少原本打算购买二手房的房主开始将目光转向新房市场，这也给新房市场带来了刺激。官方统计数据显示，上周南京全市商品住宅共认购1995套、成交1875套，成交量环比上周大涨了45%，其中周末两天成交量更是大幅上涨60%。

不增加土地供应的调控均无效

不能增加供应的调控都无法真正解决问题。近几年“国X条”的调控，主要就是针对旺盛的房产需求而进行的“限贷”、“限购”、“限外”、“限证”，然而这些措施都伴随着房产供应，尤其是新房供应的减少。已经可以看到，多年调控后，房产供需矛盾是越来越大，“限购”等措施只不过是推迟了矛盾的激化，并不能解决问题。

如任志强所说：“用抑制需求的方式来掩盖供应不足的矛盾只能积累更多的问题，而不会有利于市场经济制度的建立和扩大消费。”

限购细则篇8

广州公积金新政细则：广州公积金去年放贷逾297亿元3月31日，广州住房公积金管理中心广州住房公积金20xx年年度报告。报告显示，20xx年该中心发放个人住房贷款4.87万笔，297.83亿元，同比增长47.88%、73.49%。

20xx年发放个人住房贷款支持职工购建房433.97万平方米。职工贷款所购住房套数中，90(含)平方米以下53.66%，90144(含)平方米占44.08%。通过申请住房公积金个人住房贷款，可节约职工购房利息支出642432.2万元。

20xx年，提取住房公积金184.12万笔523.58亿元，同比增长16.85%;占当年缴存额的比率84.67%，比上年同期增加7.43个百分点。截至20xx年底，提取总额3133.97亿元，同比增长20.06%。提取的金额中，住房消费提取占86.78%(购买、建造、翻建、大修自住住房占15.83%，偿还购房贷款本息占79.25%，租赁住房占4.9%)。

广州公积金新政细则：广州公积金贷款新政解读根据新政解读，住房贷款记录的认定以人民银行征信记录和广州住房公积金管理中心贷款记录为准。办理异地贷款的，贷款记录以人民银行征信记录、广州住房公积金管理中心贷款记录和缴存地公积金管理中心出具的异地贷款职工住房公积金缴存使用证明为准，若上述缴存使用证明上显示有公积金贷款记录，但人民银行征信报告未显示的，仍认定其有贷款记录。

新政解读再次强调了政策执行时间点为：20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。

广州公积金新政细则：公积金贷款无需收入证明广州住房公积金管理中心日前宣布，从本月开始，职工申请公积金贷款时不需要提供收入证明，其贷款时认定的收入标准按照是否达到广州市公积金缴存基数上限划分为两种情况：职工公积金缴存基数未达到广州市缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准;缴存基数达到上限的，以其缴存基数和工资的高值认定收入，工资以单位在中心登记的数额为准。

昨日，这一政策的细则进一步落地。据大源按揭总经理郑大源昨日透露，公积金因应新政的系统已改造完成上线。除了贷款申请人之外，购房者还可以提供配偶或其他共同产权人在公积金中心缴存的公积金缴存基数，而缴存基数合计只需达到申请公积金贷款月供两倍以上，即符合申请条件。另外，对于申请组合贷款的申请人，其商业贷款的月供部分不在计算之列。

值得一提的是，配偶如是在异地缴存公积金的，其缴存基数目前还不能纳入申请一并计算。

限购细则篇9

成交价格方面，数据显示，本月43个城市成交价格略有下降，其中汕头环比跌幅最大，达6.51%，南充环比涨幅最大，为20.34%。10个重点城市中，杭州价格环比跌幅最大，为6.18%。

继3月25日广东省首个地方细则后，北京、上海、重庆等18个城市陆续了楼市调控地方版细则。总体来说，地方细则呈现从严基调。其中，北京细则最严，对限购、信贷、限价、供应等多方面均有明确严厉政策。业内人士分析认为，随着新“国五条”政策的逐渐发力和具体落实，二季度中国楼市“退烧”不可避免，尤其是二手房交易将明显放缓。至于房价能否随之下调，人们仍普遍持怀疑态度。

北京房价领涨催生“最严细则”

根据北京住建委网站的网签数据统计显示，3月份全市二手住宅网签总量达到了43780套，创北京二手住宅网签量有史以来单月新高。新建住宅签约19398套，创2010年来新高。二者合计总网签量为63178套，创造了北京楼市签约的最高历史纪录。

而据链家地产市场研究部统计，3月二手住宅成交均价为27301元/平米，环比涨7.5%，涨幅较前两个月明显增加。

领涨全国楼市的现实，使得地方政府在出台地方版国五条细则的同时，不得不酝酿对房价控制使用行政手段。在这样的背景下，“全国最严”的北京版调控细则应声落地，二套房贷首付提至七成、强化京籍未婚人士限购、增加“限地价、竞房价低”土地出让比例、严格执行20%个税等内容均在其列。

对此，业界普遍认为，总体而言，北京细则比较严厉，将改变房地产市场上涨预期，尤其住宅市场成交量将走低。而对于房价未来走势，业内人士看法不一，有的看跌，有的看稳。

“预期乱了。目前地方政府对中央楼市调控的敏感性和主动性在降低。”社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示，形势日趋严峻，现在急需建立长效机制来稳定市场的预期。

上海二手房成交近9年最高

根据汉宇地产市场研究部二手房监测数据显示，3月，上海全市二手住宅共成交69640套，环比增长358.6%。近7万套的成交量，不仅创了全国之最，也成为近9年以来的上海最高单月成交纪录。

不过，从各环线的情况来看，根据德佑地产研究中心的统计，内环内和外环外二手住宅的成交量环比增幅分别达到了401.6%和388.2%，明显高于全市的整体增幅，而内外环间区域的增幅则相对小一些。

德佑地产分析认为，造成这种局面出现的原因主要是，上海市房源主要是以刚需盘为主，此类购房者对价格敏感度较高，由于担心一旦强征20%的个人所得税房东有转嫁可能性从而推高房价，所以刚需购房者急于入市推升成交；而内环内区域的不少二手房总价较高，购买年限较长，因此面临税费增加金额较大，促使买卖双方加紧入市。

月末，沪版国五条细则正式出台，与之前市场表现出的恐慌相比，上海版细则显得比较温和，调控基调依然是保持着保大于压。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“沪六条”细则赶在大限前一天出，显然是应付“大限”了事，细则粗糙又草率，主要是为了等待市场反应与部委出具体方案再调整，避免伤到市场。

杭州名副其实涨价月

受国五条影响，3月，杭州楼市一片飘红，新房、二手房成交均呈现量价齐升格局，是个名副其实的涨价月。数据显示，本月杭州主城区新房成交4751套，为近四年同比新高；二手房共成交了8627套，较2月1067套的成交量相比，增加7560套，环比大增708.53%，与2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。与此同时，不管是新房还是二手房，成交均价也都有所上调。

限购细则篇10

此次广东启动海上休闲旅游，发展游艇休闲，其参与群体势必越来越大，随之出现的安全监管问题也将越来越多。首先，游艇驾照无法全国通用。最近几年，游艇驾驶员成为了一门职业兴旺起来，许多游艇俱乐部下设培训中心，现已培训出数量不菲的游艇驾驶员，亦经海事部门考核颁发了游艇驾照，但遗憾的是，许多游艇驾照只限于本省使用，不同省份之间的驾照并不能互相认可。也就是说，在广东考取的游艇驾照在海南是开不了船的，同理，海南驾照在广东也不能开船。这种游艇驾照的不可跨地区使用限制是否能够通过加试部分内容，再用细则予以规范呢？

其次，分类别区分管理游艇。目前，游艇按大小分类，有5～6米长的摩托艇，也有30米长的观光艇。而现有的《游艇安全管理规定》并未细分。因此，细则需要对游艇分类更细，并且要区别对待，规定不同级别的游艇可行驶不同海域，即大型游艇可跨海区航行，小型游艇需指定航区航行等。另外，有些规定相对笼统，比如说防止污染，《规定》内容比较笼统，没有具体的防止办法可参考，因此，细则应该明确，船舶检验时，对柴油发动机的设计如何防止污染要提出要求，游艇驾驶员培训时，也需要增加环保的内容等。

然后，游艇码头建设、验收缺乏标准。目前，由于缺乏游艇码头建设标准，很多游艇码头在建成后验收时缺乏依据，一些游艇码头甚至没有验收就投入运营。从目前的整体情况来看，很多码头都存在隐患，有些码头特别简陋，还有些码头的建设单位根本就不是专业施工队伍。所以，要尽快制定游艇码头建设、验收标准，由交通运输部牵头组织评审后颁布执行。

再次，进口游艇办证困难。一艘证件完全合法的游艇必须向中国船级社和海事局办理所有权证、船舶检验合格证、国籍证等，只有这些证件齐全了才能购买保险，才能办理航行权限。但实际情况却是，大凡进口的游艇，国外厂家出于知识产权和专利保护方面的考虑，不会向购买者提供游艇设计图。依照国内目前的相关规定，提供不了设计图，就不能办理这些证件。所以，目前停泊在海南的进口游艇，很多都是证件不全或“非法”的，有关部门严格执法的话，这些游艇一动就可能被查扣。同时，外国人受限玩游艇。依照中国目前游艇管理的相关规定，外籍人士在中国购买游艇是被限制上牌的，外国人也不能在中国考取游艇驾照。另外，依据外轮的管理规定，进入中国海域的外轮须有中国边检部门批准和边检人员随行，才能航行。目前边检仍将进口的私家游艇视同为外轮，时常要求随艇航行。在这种情况下，游艇没有任何私密性，谁还乐意玩呢？