限购令范文10篇

限购令范文篇1

关键词：房地产；限购；土地增值税；资本利得税

近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。2004年“8.31大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。

1.房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。

一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了数倍。这是因为：电脑是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。

2.房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？

日本在上世纪60～70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970年东京人口1141万人，2009年1299万人；近40年里共增加了158万人，年均增加约4万人，年均人口增加率约0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后，20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008年泡沫破裂，导致全球金融海啸？

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3）；2009年底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在2009～2010两年间香港房价既然上涨了45%？

在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3.房价上涨的社会因素

房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：

（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。

（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。

（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，GDP增长率越高，房价就越上涨。

（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

举例。2010年3月15日，全国“两会”刚结束的第二天，北京市一天就产生了三个“地王”。2010年3月17日《上海证券报》报道：“地王”周边二手房价跟风飙涨，最高涨幅达40%。

在这个案例中，增加了土地供应，房价反而上涨。可见，房价不是取决于供需，而是取决于人们的预期和投机炒作。中国各大开发商无不大量囤地，就是预期“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价怪圈会继续循环。大量案例也已经证明：开发得越慢，利润就会越高。

市场经济是“零和博弈”，有人多拿了钱，有人就要多出钱。所以房价高涨必然会缔造出许多房奴。

4.房地产危机的主要原因

1985年广场协议迫使日元升值，日本出口受阻。企业改向海外发展，以资金和技术的出口代替了产品出口，例如把工厂搬到中国或东南亚去，这就需要向银行大量借钱。当时日本全民坚信“地价只涨不跌”的“土地神话”，企业急需资金，而日本银行对大宗贷款一般只接受土地抵押，这样地价就越炒越高，直至1991年资产泡沫破裂。现在日本海外资产世界第一，企业海外利润占总利润30%，这是当年企业大量举债向海外发展的成果。目前中国外汇储备世界第一，但只有国企可以贷款出来走向世界，私企缺乏可抵押资产。

1984年中英联合声明公布至1997年香港回归，香港楼价上涨了约10倍。当时香港人坚信“楼价只涨不跌”、“炒楼稳赚不赔”的“楼市神话”，以致楼价越炒越高。后来在1997年爆发的亚洲金融风暴中，香港“楼市神话”终告破灭。

美国人不炒房地产，但炒房贷。2008年金融海啸就是美国金融机构投机炒作“次级房贷”的结果。

上述三次房地产危机的特点是：日本企业炒地，香港私人炒楼，美国投行炒房贷。日本是“土地神话”的破灭，香港是“楼市神话”的破灭，美国是“次贷神话”的破灭。

这说明：房地产危机和资产泡沫的主要原因是各种形式的投机炒作。

中国现在已经出现了“房价只涨不跌”、“炒房稳赚不赔”的“房地产神话”，以及大量囤地囤房现象。这和当年香港“楼市神话”如出一辙。

5.“涨价归公”与“涨价归私”

“涨价归公”一词是孙中山先生提出来的。房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之，即“涨价归公”。反之，为“涨价归私”。

世界上大多数国家都开征了资本利得税（CapitalGainsTax），对“不劳而获”征税。例如，企业利润必须缴纳企业所得税，而企业股东的分红所得则需缴纳资本利得税（股息所得税）。企业利润是投入了劳动和资金而创造出来的，企业还忙得团团转，而股东所得却是“不劳而获”——坐着等分钱。资本利得税一般适用于不动产、投资、证券、股息、利息，收藏品等。

韩国转让“第3处房产”的资本利得税率为60%且不管持有期多长。剩下的40%，扣除房贷利息、中介费等等以后，所剩无几，如同“涨价归公”。

韩国买房要缴纳“财产取得税”，一般住宅的税率为2%，豪宅为10%。房屋保有阶段要按年缴纳“财产税”，一般住宅的税率为0.15%～0.5%，别墅、高尔夫球场、高档娱乐场所的税率为4%。此外，对拥有超过规定标准的住房和土地者还要按年课征“综合不动产税”，税率为1%～4%。

越南2009年以前没有资本利得税。2007年1月越南加入了WTO，开放了外资进入房地产和股市，当年房价暴涨。2008年，越南楼市和股市下挫达60%，全年通胀率达23%。当时媒体惊呼越南爆发了经济危机。2009年1月1日起，越南实行了新的《个人所得税法》；个人所得税从原来的4项增加到了10项，包括房地产、投资、证券的资本利得税，以及继承税等；炒楼情况随之剧减。

目前，实行房地产“涨价归私”的经济体主要有：中国大陆、香港、新加坡。2010年，这三个经济体的房价涨幅高居世界前列。香港和新加坡都没有资本利得税法律，炒楼炒股无税。2010年，香港和新加坡都只好通过提高印花税来打击炒房，抑制房价上涨。

6.中国的土地增值税

中国房地产的“资本利得税”称之为“土地增值税”。

1994年国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

但是，该条例的立法质量实在不敢苟同，实际征收率很低。特别是，连税局自己都搞不清楚怎样能够计算出二手房的“土地增值”，无以征收二手房的土地增值税，以致炒房无税，炒房情况越来越严重。

台湾也有土地增值税。1930年公布的《中华民国土地法》首次规定了土地增值税，当时最高税率达100%，这完全体现了孙中山的“涨价归公”理想。1946年公布的《中华民国宪法》第143条第3款规定：“土地价值非因施以劳力资本而增加者，应由国家征收土地增值税，归人民共享之。”

台湾对房屋及其土地，分别课征“房屋税”和“地价税”，这称之为“分离课税制”；而大多数国家都将房屋及其土地视为一个整体“不动产”，课征不动产财产税。

台湾各县（市）地方政府需要依法公布辖区内每一块登记土地的评估价格：

（1）每三年公布一次各地块的“公告地价”。用于按年课征地价税。

（2）每一年公布一次各地块的“公告土地现值”。主要用于：一是作为房地产转让或设定典权时用于课征土地增值税；二是计算征地补偿。征地补偿一般要“加成”，例如“加四成”意指征地价格要比公告土地现值增加40%。具体的征地加成数据，由各县（市）政府同时公告之。

台湾有“一地三价”之说：市场地价，公告地价，公告土地现值。2010年，台湾公告地价平均为市场地价的21.96%，公告土地现值平均为市场地价的79.29%。

在台湾，土地增值税是地方政府税收的第一大税。2000年，土地增值税约占地方政府税收的36%，2008年约占23%。台湾的房屋买卖，不管是新房还是二手房，都要课征土地增值税。一般计算公式为：

土地增值＝卖出时土地现值－买入时土地现值×物价指数－可扣除费用

土地增值税＝土地增值×适用税率

可扣除费用包括：.改良土地费用，工程受益费，土地重划负担费用。二手房一般没有这些费用。

台湾民众可以登录政府网站，输入地块编号，自由查阅公告地价、公告土地现值，以及物价指数。

如果房屋买卖是在同一年度内进行的，由于政府一年只公布一次公告土地现值，故土地增值为“0”，因而无须缴纳土地增值税，所以台湾有“短炒”现象。据报道，当局准备以“暴利税”堵塞这个漏洞：转让持有2年以内的非自用住宅时，须缴纳10%～15％的特别税。

历史上，许多国家都开征过土地增值税，现在大都已经改征资本利得税。这可能是因为，人们比较容易接受“房屋增值=资本利得”的概念，但房屋增值其实就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峡两岸还在采用“土地增值税”。

台湾土地增值税采用累进制，历年最高税率如下示：

台湾土地增值税的最高税率

年1954年1964年1977年2005年至今最高税率90%80%60%40%

由上表可见，台湾土地增值税的最高税率越来越低。在工业化和城市化进程中，房屋需求量较大，此时必须“涨价归公”以防投机炒卖，所以税率很高。房屋供过于求之后，特别是进入了“后城市化”时代，税率应该调低，以刺激房地产市场；所谓“涨价归公”也就变成了一部分归公，一部分归私。

目前大陆正处于城市化高速进程中，此时应该“涨价归公”，否则将会出现许多问题。

7.资本利得税与所得税的关系

资本利得税的课征有二种情况:

（1）资本利得税已经包含了所得税在内。例如，台湾征收土地增值税之后，不再征收所得税。

（2）资本利得税不包含所得税在内。例如，大陆征收土地增值税之后，还要再征收所得税。

大多数国家的资本利得税都包含了所得税，甚至直接称为“所得税”，例如，“利息所得税”其实就是一种资本利得税。资本利得税不得扣除利息，因为投资者应该自负投资的利息。

8.“财产性收入”与“不劳而获”

2007年10月，十七大提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。当时成为新闻热点。

但是，“财产性收入”不是从天上掉下来的，其实质是社会创造的财产增值。所谓“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，就是创造条件，例如炒房免税，将社会创造的财产增值归于“不劳而获”的私人，从而“涨价归私”，“让一部分人先富起来”。

9.完善土地增值税的建议

中国目前征收土地增值税的情况不如人意，其原因在于计税办法太复杂，漏洞太多，争议太大，特别是转让二手房无法计税。

9.1二手房的计税方法

建议转让二手房的土地增值税的计税公式如下：

土地增值税＝（卖出价－买入价×物价指数）×适用税率

上述公式其实是认为：土地增值＝房屋增值＝社会共同创造的价值

适用税率宜采用“保有时间累退制”：房屋保有期越长，保有成本就越高，适用税率就应该越低。例如规定，保有期2年以内的税率为60%，保有期2～4年的税率为50%，如此等等。但转让第三处或第三处以上的房产，不管保有期多长，建议税率一律为60%。只要二手房市场没有了投机炒家，开发商的新房价格就会回归正常，因为此时开发商将面对百般挑剔的自住者，而不是“炒房团”。

取得和保有房屋的成本，例如契税、中介费、律师费、利息、管理费、维修费、财产税等等，均不应扣除。但如果房屋进行过二次装修，则应扣除“永久工程装修费”。由于核实装修费非常麻烦，有些装修项目的使用寿命还很短，以致税局难以实事求是，所以国外的新房一般都是“装修房”，罕见“毛坯房”。

所谓“限购令”和“限外令”，其实就是有选择地将社会创造的价值（土地增值）以“财产性收入”名义归于不劳而获的某些人，并进一步强化了户籍壁垒，人为制造出更多社会公平问题9.2“小产权房”合法化的建议

“小产权房”没有缴纳过“70年批租”，所以有关部门认为其违法。但法律并没有要求强制实行“批租制”。所以建议，审查合格后的“小产权房”应该合法化，确权颁证，并且：

（1）“小产权房”实行“年租制”，按年缴纳财产税（房产税）0.5%～1.5%。

（2）转让“小产权房”必须缴纳土地值税，计税办法如上节建议，保有期应从颁证之日起计。

据说，某市“小产权房”数量占住宅总量的40%。但为什么不可以在“涨价归公”的前提下，使“小产权房”合法化呢？同样的道理，只要房地产“涨价归公”，政府为什么不开放其他建房模式呢？

9.3减免土地增值税的建议

为了保障自住者的合理需求，例如小房换大房等，应该制定“以旧换新”的退税政策，例如：

（1）出售旧住宅时，应依法纳税，领取“缴纳土地增值税证明”。

（2）三年内，购买新住宅时，凭上述纳税证明退税。

夫妻之间，父母与子女之间，祖孙之间，兄弟姐妹之间，互赠住房应该免税，但以后转让这些“赠与房”时必须缴纳土地增值税，并且“买入价＝0”。此外，拆迁房应该免税；退休人士卖掉唯一住房换钱颐养天年时应该免税；重病者卖掉唯一住房换钱治病时应该免税。如此等等。

10.结束语

联合国《世界人权宣言》第13条第1款：“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。”

联合国《公民权利和政治权利国际公约》第12条第1款：“合法处在一国领土内的每一个人在该领土内有权享受迁徙自由和选择住所的自由。”。中国政府已于1998年10月5日签署了这部具有强制性的国际公约，并多次宣布将实施该公约，但是，全国人民代表大会至今仍然没有批准该公约。

中国政府应该遵守国际承诺。地方政府也不应限制公民选择住所的自由，陷中央政府于不义。此外，商品房没有政府补贴，不应限购，这与限购保障房是两回事。

政府本应鼓励和帮助公民买房，以提高生活水平和增加“涨价归公”等税收，而不是反其道而行之，限制人民买房，以致不但减少了政府税收，还造成了一系列问题，这真是愚不可及。

如果继续坚持房地产“涨价归私”政策，其结果将不言而喻。

参考资料：

[1]日本东京都政府中文网站：东京的人口

[2]香港房屋委员会网站，《房屋统计数字》（下载页）：

限购令范文篇2

一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况

（一）政策起源及其依据中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月，2011年1月关于房地产市场调控的政策意见。①从内容上看，三项政策，层层递进，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场运行出现良性变化，通过继续有效地遏制房市投资投机性因素，遏制房价过快上涨势头，促进房地产市场平稳健康发展，最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外，为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的房市运行背景，后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律（或政策）依据”。

（二）法律属性及其认识对限购令内涵的认识，可从各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。从各地版限购令的具体内容来看，本人认为，限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过（或不通过）融资手段来购买（或交易）商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的，但相比其他宏观调控政策手段相比，其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性，必须做到两点，一是将限购令界定为一种法律手段，并将其“政策法律化”；二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环，而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体，才能真正从积极方面发挥其应有的作用，实现房地产市场宏观调控的目的。

（三）实施概况与趋势截至目前，全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容，可以对限购令做出如下几点基本认识：第一，限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数，但具体限购期限，各地有不同的规定，有些城市规定了明确的实施期限，如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日；第二，大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策，一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三，限购令不仅规制一手商品房市场，而且将二手房也纳入其规制的客体范围；第四，有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定，如广州的“未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照国家有关政策执行”等；第五，有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果，主要是“房地产登记机构不予受理（办理）房地产登记”。从目前实施的效果来看，“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立，能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。

二、限购令的经济学与经济法学分析进路

凡此种种，可以看出，限购令内涵较为简单，无非是各地方政府在全国房地产二次调控中，经由中央调控规制部门授权，针对本地区房价上涨过快的现状，由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨，在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施。那么，如何在国家针对楼市的调控政策整体框架中从更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以从经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵，并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议。限购令的出台在社会上充满着争议，在学术界引发了关于合法性与合理性纷争。在经济学界普遍所持的观点认为，限购令是对市场运行与市场机制的粗暴干预，是用计划的手段干预自由的市场，与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背，并且已经是对居民个体的民事基本权利—合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。在经济法学理论界，则似乎存在着与上述观点不同“味道”的见解，市场机制从来就不是万能的，市场机制带来经济机制充分运行与发展的同时也会产生不可避免的诸多“负外部性”，市场也有失灵的时候，市场的失灵将有损于社会公共利益，因此，需要通过国家某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷，而限购令可能正是体现这种国家适当干预的“一剂良药”。“合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段，而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行政管理制度。”［1］笔者认为，在当今中国存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下，衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的，具体应当做到“四个统一（或协调）”：一是转型目标与转型手段的统一（或协调）；二是多元价值利益与核心价值利益的统一（或协调）；三是社会总体利益与个体局部利益的统一（或协调）；四是政策意图的扩充性与法律规定的局限性统一（或协调）。文章则将具体针对这四个“统一（或协调）”，分别从经济学与经济法学的基本理论范畴入手来论证限购令所具有的“工具合理性”。但是不能对限购令的合法性就予以认定，限购令在行政法制领域自身就存在问题，在私权法制与经济法制领域也存在着诸多超越法规限定的情形。

三、权利与权力的博弈：经济法秩序建构中的矛盾统一体

经济法是体现与实现政府经济政策的部门法，它体现出了一种对国家宏观整体或某一要素市场的经济秩序的保护与维持，市场经济体系内的任何一要素市场的运行都应当在市场发展秩序场域内，经济法则是扮演着市场良好秩序维护者的角色。房地产市场是我国市场经济要素中的重要一环，房地产业被定位为国民经济支柱产业之一。但是当前我国房地产业发展状况与趋势都有与一般市场秩序衡量的可控性、稳定性、行为互动性与可预测性四项指标产生偏离或将有偏离之虞。因此，限购令的出台对于回应我国良好房地产市场运行秩序的重新归位，实现市场权利与国家经济秩序重新平衡的目标具有积极的政策效应。

（一）作为经济政策的限购令属于我国经济法律规范的范畴限购令是行政机关制定并的可以反复适用的，对不特定行政相对人具有普遍约束力的，体现出特定经济政策内容的行政行为。经济法无论是作为一个整体，或仅指某一具体经济法规而言，都是国家借以实现既定经济政策的法律手段，或者说是经济政策的法律化。［2］这是对经济法之政策法属性的整体评述。国家的宏观经济政策总根本上说是一种旨在促进良好市场秩序的整体框架，而作为实现市场秩序政策目标的经济法，是“研究人与经济法规则、制度之间互动关系的，指的是以经济法规则为中心的秩序的意义。它研究的是作为秩序中的经济法规则和制度，是如何有效维护和促进既有经济秩序的良性运作的”。［3］限购令就是当前针对房地产市场调控规制中出台的一项追求一个既稳定有序、又充满活力的经济秩序，这是经济法存在的基础，也是其最高的目标。

（二）当前“限购令”与国家调控政策的互动表现房地产调控有两个政策手段可运用，一是在交易环节中，缩短金融杠杆，增加融资成本；二是在保有环节中，征收物业税。此前中国的房地产调控一直在批判开发商与打击“投机倒把”之间打转，因而房地产行业总是在道德原罪论与投机有罪论中间徘徊。结果是房价没有下降，社会不公上升；市场体制没有变得更加完善，投资行为反而成为制裁对象，最大的既得利益者既不必付出税收成本，也不必担心市场的矛头所向。“限购令”所要参与规制的中国房地产市场的活动与目的正是构建一种经济法之平衡协调的运行秩序的体现。经济权利的失衡导致政府对经济的介入，这是市场经济下维持市场持续良好运行、经济持续发展的必然规律。然而，政府权力的介入又具有天生的“悖论”型属性———对自然形成的市场“天然秩序”的有形“破坏”，这就需要寻求一种在房地产市场中经济法秩序———公权与私权、自由与安全、效率与公平等之间的平衡协调。公权作用于市场应当有所限制。具体到限购令案例中，限购令对房地产市场的规制或干预对于调制客体（或对象）应当是有所区分的，这种对规制客体进行区分的标准是房地产市场需求种类。根据房市需求的价值性与目的性的不同，需求种类可分刚性需求、改善型需求和投资投机型需求三种。中国的房地产市场运行与政府的调控内部本身所存在的问题相当复杂，既有运行机制的内生性缺陷与调控措施运用的恰当性问题，又（更）有政策、政治和利益博弈因素掺杂其中的缘由作梗。如何把专注于楼市投资投机、损害楼市健康发展的游资和一般的以合理增加财产性收入为目的的投资性需求的本性分析清楚，并找出有效应对之策，应该是限购令作为规制政策的核心与重点，也是限购令规制的着眼点和边界。一方面，对于存在于楼市的疯狂性投资性需求，“限购令”应鲜明地摆出“遏制的利剑”。房屋是民生必需品，为保证居民生存，政府不应放纵将房屋当作纯粹可自由买卖的一般商品，任由投机的力量挤占自住需求；另一方面，如果对楼市中存在合理的改善型需求和刚性需求一并“打击”，则限购令的效果必将为众人所诟病。

四、市场经济行为与政府管制行为的外部性及其内部化

当前，经济学界对外部性的具体内涵仍是莫衷一是，但通俗地理解，即是当一个人或一些人没有全部承担他的行动引起的成本或收益时，反过来说，有人承担了他人行动引起的成本或收益时，就存在着外部性。［4］外部性分为两方面：正外部性和负外部性，一般认为，正负外部性在市场机制中所出现的诸如“搭便车”、“公共牧场”效应等表明了外部性不能实现社会收益（成本）等于或接近私人收益（成本）这一福利最大化的“黄金规则”，即“帕累托最优”规则。［5］因此，市场行为的负外部性需要内部化过程，运用公权力管制来缓解或制止可能出现的市场负外部性。当然，政府管制行为也将产生管制负效应，管制强度和界线应当控制在适度的范围内。

（一）楼市投资投机行为的外部性及其内部化按照有关市场化经济学家的观点，我国房地产市场有大规模泡沫化之虞。但就目前来看，整体上仍就处于正常的市场化运行机制内。当前房价过快上涨的现象本身就是中国房地产市场运行符合现代市场经济机制之基本规则“总供给—总需求”的正常的合乎规律性的体现。商品住宅市场的属性就是遵循市场运行规则和商品价值理论的以住房为产品类型的普通型消费市场，因此，在该市场上受之于外部宏观经济政策与市场内部货币化横流引发的价值杠杆效应等具有虚拟经济色彩的双方面的主体因素催生出来的，似乎是与伴随着实体经济相对平稳增长而正常增长的步伐的普通居民可支配性收入相比极其不对称。但是即使在主张“市场失灵是经济法产生的重要基础”传统观点的经济法学者看来，市场失灵它仅仅是对各种市场失灵现象进行的抽象的理论概括，因为它（指市场失灵）既包括市场失灵现象已经出现了，同时还包括没有出现但可能出现的市场失灵。因此，我们应当努力判断当前中国房地产市场运行是否已到了市场失灵的边缘或是发生市场失灵只是时间上的问题。因为对于这一点的认识决定了我们应当采取相应的法律措施延缓或制止可能出现的市场失灵。［6］

（二）政府管制行为的外部性问题政府在消除市场所产生的外部性问题的同时，自身的行为也在产生着外部性，主要显现在由“政府失灵”而造成社会成本的增加，由此引发的低效率，需要对其进行规制及法治化。限购令即是政府对于房地产市场（尤其是自由交易市场）实施管制的典型的管制措施。这种管制措施在对房地产市场自由交易引发的市场运行风险和不稳定性进行规制的同时，如果规制不当，自身也会引起外部性（管制权的滥用及导致的不良后果）。但是这里又面临着一个问题，即也是由一个流行性的理论问题———产权界定———引起的责任认定与权利救济的问题。我们知道，一旦外部性问题的受损者发现自己的利益受到侵害后，在产权界定比较清晰的情况下，就可以通过诉讼等法律手段来索取赔偿。反之，如果产权界定不明晰（某种程度上体现为主体间权利义务责任的不相称或不对等），那么由外部性引发的权利损害救济则无从谈起。在限购令问题上，因限购令的出台既有受益人又有受损人，那么在双方的法律关系（这种法律关系分为两类：一类类型是政府主体与作为规制对象的交易人；另一类型是市场中的交易人之间）上，首先需要认定的是在限购令实施所引致的法律关系的调整中，是否存在“受益人”与“受损人”这两类利益相冲突的法律关系主体；其次，若存在此类型的法律关系主体，那么此种法律关系的属性是什么？两类主体之间的权利义务关系的界限在哪里？两类主体的行为是否会彼此给对方带来的“外部性问题”？权利与义务边界又在哪里？再次，如果以上两个前提同时存在，那么能否依据“产权界定”模式原理通过事后诉讼方式（诸如平等协商或民事赔偿或补偿等）来解决此类法律关系，而不需要动用国家行政强制干预手段来调整此类法律关系。这些由限购令出台而引发的问题都是值得进一步思考的。五、个体居住权保障公共政策之价值目标经济学家曼昆认为市场作为一种组织经济活动之良好方法的例外之一就是所谓的“市场力量”（marketpower），即少部分人不恰当地影响市场价格的能力。在中国这样地少人多、城市化加速的住房市场上，只靠市场调节与分配住房资源，由于市场主体间的不均质性而出现的所谓“市场力量”不恰当地影响市场价格的现象，使得房价高企且势头不止，商品住宅市场严重背离了“消费属性”的政策目标。限购令的推出使国家在楼市调控与民生保障的政策层面上更凸显“商品住房必须回归消费属性”政策目标，并将其上升为一种公共政策。政府的楼市调控与关注城镇中低收入居民与新城镇居民的住房保障问题衔接起来。“限购令”之政策“明示公共政策的落点下沉到社会弱势阶层，避免其利益被强势的市场力量和既得利益者‘绑架’，可谓体现社会公平与正义之必需。”①有关限购令的制定和在纠纷解决过程中的执法与裁决行为均体现出对这一基本公共政策的维护和促进。限购令虽是在不特定的一定期限内实施的临时调控政策，但其调控目标却相当明确，即“采取积极有效措施抑制投资投机性购房，坚决遏制地价、房价上涨势头”。以上海版限购令为例，在其《意见》中，规定除了努力增加有效供给外，更着力抑制乃至禁止不合理的买房需求，通过强制性的限购，彻底封堵投机行为的空间。房产调控必须“封顶”（抑制投机需求，控制高价位上限）与“保底”（加大保障性住房建设）两手抓，在供与需两个方面同时发力，既面向当下，更着眼长远。而要实现“封顶”目标，在当前最适宜选择的政策手段就是限购。限购政策较为精准地把握住了楼市的主要矛盾。“限购令”引领中国楼市发展的属性，必须坚持“以消费属性和消费需求为主”，而不能纵容投机需求。近些年来，各种类型的炒房者，甚至炒房团借助各种手段，依托金融杠杆，给住房消费市场添加了太多的投资投机成分。这种非理性市场行为异化了市场之“无形的手”，并进而影响到良性市场的平稳运行秩序。虽然从土地出让金、土地财政等方面提升了城市建设水平、增加了政府财政收入，并且在一定意义上改善了部分城市居民的住房条件。但在我国“转轨经济”和城乡两元的基本国情下，这种单纯注重效率的房地产政策值得反思。事实上，目前我国城市居民之间、城乡居民之间在住房支付成本、住房占有差异性等方面也出现严重的“两极分化”。部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”的住房问题尤为突出、农民工转化为市民的门槛越来越高不可攀、社会情绪和压力矛盾也越来越大。这告诉我们，房地产问题、住房问题，不是简单地当作市场问题，而是作为民生和社会保障的基本问题。房地产政策、住房政策，也是一种公共政策。在当下中国，全面认识到对房地产市场的多种需求（例如投机、投资、改善性居住需求、普通消费需求、民生保障需求等），在公共政策指导下，采取不同的应对措施，应是解决当前一切房地产市场问题及其所衍生出的其他社会经济问题的前提。具体来说，在中国目前的房地产市场形势下，笔者认为，住房政策的重心必须牢牢坚持“以普通消费需求和民生保障需求为主、改善性需求为辅”的原则，严格限制住房的投资属性，严禁投机。目前全国各个出台了限购令的城市的限购政策表明，投机性购房的存在空间已经极其狭窄。这样的政策主张与措施，虽然没有直接干预市场价格，但必然会影响供需之比，影响市场预期，也自然而然地会影响到价格本身。房地产市场中畸形上涨的价格区间能够得到一定程度内压缩。

六、“契约自治与管制”的权利合理限制理论

契约自由是现代生产经济社会运行中的一项通行的基本原则，在我国也不例外。相应地规制契约行为的契约法的基本功能是“组织人们对契约的另一方当事人采取机会主义行为，以促进经济活动的最佳时机选择（theoptimaltimingofeconomicactivity），并使之不必采取成本昂贵的自我保护措施。”然而契约自由不是无边界的，它与市场秩序和公共利益是一对矛盾的对立体。“既不能绝对否定相互冲突的利益中的任何一种以消除冲突，也不能指望增加利益资源来解决大多数的权利冲突，因此常用的解决模式就是为各种权利设置相应的义务或限制，从而界定各自的权利边界，以消除权利的冲突。”［7］我国《宪法》第51条“权利冲突解决”的基本原则和《民法通则》第7条都有如此意图的规定。在当今比较发达的社会主义市场经济制度下，交易是一种表征公平、有序、平等参与的市场经济活动之手段。市场交易的权利不应是某些人的“专利”，更不能容忍少数人挟持该特权来排除其他社会公众来参与市场交易活动的权利或甚至是通过垄断市场提高交易门槛来损害广大公众基本权利的实现。限购令着力点在于房市投机行为，而非普通的房屋买卖行为。但是这种说法显然缺乏充分的合理性，因为判定方式投机行为与否不能简单地通过购房数量多寡而定，某些居民可能此时代仍然住在房改前通过单位分配的老式住宅，本想通过购买新建商品住房来改善居住条件与环境，而“限购令”之推行将限制甚至剥夺居民这种通过合法合理的投资形式改变。问题在于：居民自由购房的权利与国家的宏观调控权力、其他公众（或许是大多数人群）的基本性住宅权或是改善性住宅权是否属于两种以上的“互损性或称冲突性”的权利范畴。民法权利基本理论中有所谓的“容忍合理损害”义务理论，该理论属于典型的私法社会化理论，之所以会社会化，是关于“法律所界定的容忍程度取决于社会物质生活条件与社会的认识”的著名论断，取自于马克思关于“权利永远不能超出社会的经济结构以及由经济结构所制约的社会的文化发展”的精辟论述。尽管权利之内涵就毫无疑问地确认了权利其“私利益性”。

七、国家计划与产业政策调节手段之运用

“国家干预的形式和政策是多种多样的。……而只是制约阻碍市场机制发挥职能的行为，或制定促使市场机制发挥作用的政策。如，对这类企业的…服务的质和量等做出明确的规定，监督执行”。［8］国家对微观经济的干预，往往远远超出市场失灵的领域，构成所谓的“产业政策”。我国推行产业政策的干预方式，可以分为直接干预型和间接引导型。产业政策手段也可以分为两类，直接干预性手段和间接引导型手段。前者主要包括指令性计划安排的要素配置方向，行政审批程序，行政系统的“通知”、“决定”，外汇管制，行政手段控制进出口，限制企业自主权等等；后者主要包括差别利率，差别税率，经济奖惩措施等等。“限购令”的法律性质是政府凭借行政手段（并不是任何一种金融权力的运用，而且是短期的）对交易市场宏观调控。它是一种带有国家行使公权力对世俗交易市场和私有财产进行的某种程度上的强制性干预。这是从直接层面来说的。具体来说，地方政府出台的限购令，动用了两种宏观调控手段：计划与产业政策指导。前者是直接的手段，后者是措施手段本身所体现出来的国家产业政策。

限购令范文篇3

关键词：“十三五”规划；郑州市；房地产调控政策；国家中心城市

一、引言

2020年是“十三五”规划的收官之年，国家统计局数据显示，在“十三五”期间我国城镇化率从2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地产业作为我国经济的支柱产业其地位始终不减。在此期间，房地产调控作为国家和地方政府保持房地产市场和经济健康可持续发展的政策手段，一直备受关注。由于我国各地区房地产市场具有其各自不同的区域特征，单独对某一城市或者地区进行分析具有必要性。2016年末，《促进中部地区崛起“十三五”规划》得到国务院批复，至此郑州市建设国家中心城市的重大国家战略被正式提上日程。在此背景下，对过去一段时期新设国家中心城市郑州市的房地产调控政策进行梳理并分析政策的演进过程，有助于深刻理解地区房地产市场的现状，阐述国家中心城市建设对房地产市场及其调控政策的影响，为其他中心城市房地产调控提供参考借鉴。

二、“十三五”期间郑州市房地产调控政策分析

我国全面住房市场化改革始于1998年，为防止我国房地产市场过热，2003年国家开始出台一些紧缩的调控政策。紧随其后，郑州市于2004年开始出台并实施房地产调控政策，针对房地产市场过热、房地产市场化改革及房地产市场持续健康稳定发展等方面不断做出政策调整。从房地产市场发展特点看,郑州是我国的新一线城市，投资额等各项指标在我国各地房地产市场处于中等水平。从调控政策执行情况看,该类市场调控力度适中,调控政策上更倾向于限购和限贷政策。

（一）限购政策

限购政策主要采取限制购房数量、增加二手房交易税、提高购房条件等来实施。2011年1月郑州市住房保障和房地产管理局出台《关于本市及非本市户籍居民家庭在郑州市限购商品住房的通知》,通过制定差异化的限购政策并明确相关主体的权利义务，开启郑州市全面实施商品住房限购。2011年限购政策的推出可以说是郑州严格调控政策的开始，同年3月限购政策升级。2013年，限购政策进一步升级。2014年开始，郑州市调控政策开始转向，限购政策取消。宽松的调控政策持续时间并不长，2016年9月，新一轮严格的紧缩调控政策开启。根据我国房地产市场运行状况，在保证房地产市场稳定、房地产去库存任务基本完成的前提下，“十三五”规划首年，中央政府开始强调“抑制资产泡沫”和“防范经济金融风险”，并提出在货币政策方面需要根据经济形势不断调整。根据中央政策方向，2016年国庆节前后，全国各大城市开启了新一轮的房地产调控，并在限购、限贷、限售、限价等方面做出新尝试。这一时期郑州市房地产调控相对较早，始于2016年9月中旬，其中在限购方面提出“拥有两套房者限购180平米以下住房，第二套房首付40%，首套房首付30%”。随着全国各地陆续出台限购政策，2016年12月22日和2017年5月3日分别出台了郑州市部分区域的限购通知。具体限购政策变化趋势见图1。限购重启：2016年10月2日，市房管局印发《住房限购政策实施细则》，重启限购。对郑州市市区范围内，“拥有1套住房的本市户籍居民家庭，无住房的非本市户籍居民家庭，限购1套180平方米以下的住房”；“拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭”，暂停向其出售市区住房。限购升级：2016年12月22日，颁布郑政办75号文，限购令升级。在当年郑政办64号文中规定的住房限购区域内，增加“单套建筑面积180平方米以上的住房纳入限购范围”这一规定。另外针对非郑州户籍居民家庭，提出社保或个税证明等条件以进行购房限制。限购再升级：2017年5月3日，郑政办58号文在2016年的郑政办64号文的基础上增加新郑市、荥阳市、中牟县等限购区，限购区内严控企业炒房离婚买房，行政区内5月3日后购买房产自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让，赠予方式上也是赠与人满3年后方可再次购买住房。限购放宽：2017年11月23日，提出放宽限购政策，外市户籍全日制本科及以上学历毕业生或者副高级职称及以上职称买房不需要审核24个月的社保。限购再放宽：2018年9月起，郑州楼市急转直下，开发商多采用低价走量的方式回本，部分楼市项目价格甚至低于政府指导价。诸如首付分期等违规操作也在房地产市场上重演。在此背景下，伴随着郑州市平抑均价的限签政策放开，限购政策悄然放松。研究表明，我国第二轮限购政策在效果上显著弱于第一轮。具体到郑州市而言，限购政策可以在较短的时间内控制房价过快上涨，但就整个政策阶段而言限购属于过渡性政策。出于控价格、稳预期的角度，建立租购并举的住房新制度或许能够成为强有力的政策工具。结合中央“房住不炒”总基调，郑州市在2018年全市住房保障和房地产工作会议提出“大力培育和发展住房租赁市场，严格落实房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展”。

（二）限贷政策

我国的限贷政策分为两部分，一方面对住房的最低首付比例进行限制，另一方面则通过提高个人住房抵押贷款的利率进行约束，通过调整居民房地产信贷首付款比例和利率等,限制居民购房的融资能力和杠杆水平。具体而言，郑州市的限贷政策与限购政策并向而行，其变化趋势与限购政策加强与放宽趋势具有一致性，主要限贷政策集聚在2016年，具体见图2。颁布限贷令：根据郑州市住房公积金管理中心的《关于住房公积金贷款有关问题的通知》，从2016年9月1日起，郑州住房公积金个人住房贷款门槛提高。具体贷款金额需同时根据三方面条件确定：不超过最高限额、不超过缴存余额的规定倍数、月还款额不超过家庭收入百分之六十。补刀限贷令：继《住房限购实施政策细则》颁布后，紧接着实施限贷政策。规定自2016年10月3日起，居民购买家庭住房位于郑州新版房地产调控政策规定的区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为30%；拥有一套住房且未结清，二次购房最低首付比例为40%。限贷令升级：根据河南省市场利率定价自律机制的《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》，为支持自住购房、抑制投机性购房，自2016年12月23日起，在2016年市政府64号文中规定的限购区域内，居民家庭首次购房贷款的最低首付款比例为30%；居民家庭有购房贷款记录但无住房，或者有1套住房而申请住房贷款的，最低首付比例调整为60%。

（三）限价政策

所谓“限价”，是指由政府部门主导，制定该区域内开发商所售新建商品房价位，超过一定的价位不予网签备案。限价政策是从源头上进行房价调控的政策方法，其预期目标是调控房价的同时，扩大房地产有效供给、调整房地产投资结构。在前期限购、限贷政策之下，郑州市房地产整体保持稳定态势。2017年6月27日，河南省以正式文件的形式确定了限价政策。河南省住房和城乡建设厅、国土资源厅联合《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，在加强商品住房项目预售管理方面，以2016年10月份为标准，对郑州市新备案预售商品房售价进行严格限制。为什么选择十月份作为限价参照标准？一方面，为贯彻党中央对房地产工作的决策部署，坚决防止出现区域性土地、楼面单价等的新高。另一方面，2016年下半年前三个月郑州市房价明显上涨，涨幅甚至位列全国第一。到了10月份达到一个峰值。国庆节当天，郑州出台新一轮的调控政策，之后房价上涨幅度开始变缓，趋于稳定。房地产专家分析认为“如果选择10月份之前的话，所限的价格会降低很多，不利于房地产市场的稳定，与调控初衷不符，因此选择去年10月份价格为参考价”。不过，现实情境中也会有超出限价的情况。限价新政出台以后，受到规划、地价及行政区域的影响，郑州市滨河国际新城仍能卖到18000元/平方米，远超所在区域的限价，可见限价是整体把控稳定房价。而在具体操作中还需要地区结合各房地产项目实际情况，合理确定房价。

三、国家中心城市建设对房地产市场的影响

国家中心城市是指在经济、政治、文化、社会等领域具有全国性重要影响，以重点城镇群为依托，现代化和国际化水平突出，兼有中心性、开放性、引领性、市场性等特点。近五年来，郑州市站在全新的历史发展阶段，其在全国发展大局中的地位愈发显著，郑州航空港经济综合实验区获国务院批复，自贸区获批，紧接而来郑州被确定为国家中心城市。2020年《政府工作报告》将产业资源和人口资源向中心城市和城市群引导，也将为中心城市的房地产市场发展提供持续的需求支撑。

（一）人口聚集、城市化进程加快，房地产市场需求增强

产业、人口的聚集与城镇化进程同步，在国家中心城市建设背景下，郑州的人口净流入态势具有稳定性，在这种情况下刚需存在，大于供给。从这方面看，郑州的房地产市场需求会不断放大、增强。但盲目追求房价的上涨并不可取，应该在产业配套完善、品质过硬的前提下，保证房价的平稳性。如果房价大涨，可能倒逼人才外流，从长远看不利于郑州国家中心城市的建设。

（二）资源集聚、中部崛起，房地产市场挑战与机遇并存

从“一带一路”、中部崛起角度看，国家支持郑州建设国家中心城市，显然是把郑州看作中部崛起的核心支点，助推中部崛起之图22016年郑州市房地产限贷政策不断升级路更顺畅，崛起之力更强劲。从现实角度出发，郑州知名度、号召力及资源集聚能力也将增强增大，房地产作为城市发展中不可或缺的一个行业也将迎来新的挑战和机遇，在这一背景之下，郑州市房地产市场更应该与国际接轨，助推郑州崛起。

（三）战略提升、政策调控，促进房地产市场持续健康发展

限购令范文篇4

关键词：限购令房地产市场房价调控政策

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

一、对重庆和大连房地产市场分析

（一）重庆地区

作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。

重庆市人民政府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进行房产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。

在2011年3月30日，重庆市人民政府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。

尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。

商业地产方面，2011年当新一轮的调控政策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。

（二）大连地区

随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。

2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明政府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。

目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控政策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着政策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。

在住宅限购政策和扩大内需政策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。

二、对全国房地产市场的分析

限购令范文篇5

(一)限购令的出现及作用

改革开放以来，我国经济发展迅猛，人民生活水平显著提高，大量人口涌入城市，为城市带来日新月异的变化的同时，人们对于拥有一处自己的居所也有迫切的需求。但房价飙涨，泡沫经济严重，开发商们和投机者们在其中谋取暴利，而中低收入者们却难“安得广厦，风雨不动安如山”了。因此，国家从2008年开始，宏观调控政策不断，特别是2010年4月30日出台的“国十条”实施细则中明确提出:“自本通知之日起，暂定同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房”。尽管“限购令”的颁布实施，引发了广泛的社会争议，开发商、专家、学者之间的争论激烈不休，但不得不说，它的出现可以有效的打击投机购房的行为，在稳定住房价格方面发挥了一定作用。所产生的直接效果，就是房地产交易市场中的商品房交易量的快速降低，房价同时也呈现着降低的趋势。

(二)司法拍卖的概述

司法拍卖，是指当被执行人逾期不履行义务，人民法院会对查封、扣押、冻结的被执行人财产，依法强制以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为。但在法院实际执行过程中，却是出现了相当多的问题，在本文，就只探究拍卖过程及之后过户的问题。

1．串标、围标的屡屡发生

由于我国现行的法律以及司法解释，较少涉及到拍卖公司的交易活动，和对竞买人的行为的限制。因此，拍卖公司及竞买者通过这一漏洞，肆意操作司法拍卖房，以达到利益最大化。拍卖公司不积极宣传拍卖活动，在得到拍卖权之后，消极对待流拍，采用故意泄露竞买人信息的方式，有的拍卖公司为了私利甚至通过向竞买人提供虚假信息等方式，实现围标、串标。而竞买人，只要在拍卖成交后，在限制时间内交付价款，伙同拍卖公司勾结串通，私下讨价还价，便可以获得一套低于市场价的住房。在顺利过户之后，又马上把这套住房放到二手市场交易套现得利，很快就能从中获得高额利润。

2．“假诉讼，真买卖”

因为司法拍卖没有限购的问题，对于有些没有资格在本地买房或者为了孩子想再购买一套“学区房”的人，便钻了空子。首先，房屋拥有者和购房者之间签订假的欠款协议，然后由购房人以恶意欠款的名义告上法院，胜诉后法院就开始着手拍卖事项，当出现流拍的情况后，法院会根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定:拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。实现以物抵债后，购房方就顺利取得房产证，同时也能够绕开限购令了。

二、司法拍卖房的不限购现象

司法拍卖的本质是为了保障债权人的债权，维护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第244条的规定:当被执行人未按执行通知履行法律文书规定的义务的时候，人民法院就有权查封、扣押、冻结、拍卖或变卖被执行人应当履行义务部分的财产。

(一)司法拍卖房不限购成为吸引点

司法强制拍卖房，不受限购令限制，不限购房次数，不限贷款次数。

(二)购买资质审查是漏洞

经一中院执行法官介绍了解到，法院只是作为委托人，对竞买人的资质是根本没有权利去审查的，如果要求法院在执行中去审查购房人的房屋所有状况、个人社保交税记录、户籍状况等，从技术角度看，目前是不可能实现的，因为这些系统现在并没有全部与法院联网。

(三)法院法令为过户提供便利

曾有公民对司法拍卖的房屋有顾虑，根据《民事诉讼法》规定，法院在确认拍卖完成后，人民法院便给竞买人出具一份《裁定书》、一份《协助执行通知书》，同时向有关单位发出协助执行通知。就意味着强制过户，而对于房地产交易中心都是会配合办理过户手续，发放房产证。在现行的房地产调控政策中限制的对象也只是以常规新房、二手房交易途径购买的人群。对于司法拍卖，房管部门却只能负责办理过户手续及新的房产证这最后一步，对其中有很多没办法掌控。这就是让法院非常纠结的地方，要是不能执行判决结果，让司法拍卖顺利进行，就无法保护已经胜诉的当事人的利益，清偿当事人的债务，但同时也会有游离于政策之外的嫌疑;但要是严格按照限购令的要求，就很可能导致参与拍卖的人数下降，会造成流拍，从而对债权人实现权益造成相当的影响。

三、司法拍卖中存在的问题分析

从上面的现象描述来看，我们可以总结出以下两个问题:

(一)拍卖信息不够公开，拍卖过程也不够透明。由于拍卖公司有意的不扩大宣传，导致可以得知拍卖信息的人群较少，而知道的普通群众获得的信息也与实际拍卖的信息不对称、不及时，想要参与拍卖的人也往往需要通过中介公司的操作，来参与司法竞拍活动。这样就会导致拍卖公司私下可操作性强，使得拍卖房的价格一降再降，同时也降低了人民法院的公信力，让普通人参与拍卖的可能性下降。

(二)人民法院和房管局之间的信息没有互通有无。由于人民法院没有审查购房人的房屋所有权信息等的资格，而房管局方面，也没有权力可以否认司法拍卖房的《裁定书》和《协助执行通知书》的强制力，这就导致了很多“房虫”们利用这个漏洞，自由的在限购令的缝隙中钻来钻去。

四、解决方法的几种探索

(一)淘宝司法拍卖的可行性。浙江省高院通过淘宝网的技术操作，从这个亚洲最大的网络销售平台开展司法拍卖。在淘宝网的首页相当明显的位置就可以看到“司法拍卖”入口，进入页面，排版也很人性化，不仅有“标的物类型”可选择，还有“标的物所在地”可供筛选。也把拍卖流程以图表方式呈现，可以说给司法拍卖的顺利进行提供了很大便利。在2014年双12当天，中国网民甚至可以竞拍海外房产，可见司法拍卖的强大。将司法拍卖中的全部细节都放在上亿网民的阳光监督之下，真正实现了拍卖的信息全公开，切断了其中的灰色利益链，实现“权”和“利”的分离。

(二)尽快建立法院和房管局之间的信息联网平台。信息联网平台的建立，关键在于各部门的协调合作，方便在拍卖前对竞拍者进行购房资格审核。这样尽管有法院出具的《裁定书》和《协助执行通知书》时，房管中心也可在执行前有权利对竞拍所得者进行购房资格审核的权利。方便房管局和法院及时互通有无，信息共享。对于已拥有房产者可以采取比如说提高购置税、契税等措施，增强各部门之间的协调合作。

限购令范文篇6

宏观调控和市场经济是一对双生花，政府的宏观调控不是只有计划经济、社会主义市场经济有，西方发达国家的市场经济也有，然而西方发达国家的关于政府对经济的干预大多通过议案的形式提交国会通过，否则就得不到实施。在我国，近些年来一些“限”字开头的经济调控从出台主体、表现形式、执行等方面来看其政策属性一目了然。对政策一词的解释是:“国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团为了实现自己所代表的阶级、阶层的利益与意志，以权威形式标准化地规定在一定的历史时期内，应该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施。”［1］看起来它多是与政权、政党、政治集团等政治主体有大的相关性，然而，根据我国的现有国情，政策俨然是我们行政机关的一项重要的实现行政管理的手段。“政策”是行政机关行使行政权的手段，不能用其政治的外衣使其陷入朦胧，政策的制定在此背景下只是一项行政权运用的表现形式，是管理的手段，不是管理的目的，是一项行政行为。法治要求行政权的行使在法制的框架下运行，政策的制定和实施也理应在法制的轨道中运行，做到依法行政。

二、我国行政管理中政策制定的制度缺陷

(一)政策出台的位阶低

本文讨论的是行政管理中的政策制定，所以在“限购”政策中自动屏蔽市场主体的经营性限购，政府以文件的形式出台的“限购令”最早是由北京发起的，2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的:从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，后来大多数一线城市和省会城市相继出台了房屋限购的政策。所谓的“国十条”是2010年4月7日国务院下发的针对房地产调控的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，就在之前的2010年1月7日国务院还下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(5条)。根据我国《宪法》第八十九条的规定，国务院有编制和执行国民经济和社会发展计划的职能，把国务院对房地产的调控看作是在履行其对国民经济的调控职能本是无可厚非，但问题在于国务院以通知的形式制定的针对全国地方政府调控房地产市场的方针是总方针，具体房产调控细则的制定权限下放到了地方政府，各地方政府制定的针对本地区的实施细则可以被定位为抽象行政行为，即这一抽象行政行为的实施主体是地方政府，地方政府对相关政策细节的炮制就有很大的自由裁量的性质(1)。实践证明地方政府在实施该项抽象行政行为时较仓促，缺乏一些程序保障(如相关的调研、听证、座谈、合理性论证等)。所以，综上看来，政策细节制定的位阶大多是地方政府，地方政府对诸如房地产市场经济的干预，似乎是出出“限购”通知就了事，显得过于轻视。大部分的地方政策出台也是如此，位阶低是政策制定普遍存在的问题，这也是导致我们在行政管理中红头文件泛滥的原因。

(二)欠缺合理有效的监督制约

谁来监管那些监管着别人的人－如果我们承认人是会出错的，就要承认不可能确保权力永远运用得当［2］29。政府有对国民经济宏观调控的职能，通过一系列的政策来实现对经济和其他社会生活的监管，然而谁来监管政策的制定者，当然我国的国民经济和社会发展规划纲要以及政府工作报告都要提交全国人大审议，看似在政策源头上我们有监督制约的机制，但这样只能保证政策宏观的大方向有监督，不代表真正落实到公民头上的那些具体政策的实施得到了有效的监督。我们的中央发改委和地方发改委会对这些规划纲要进行评估，但大多是事中和事后的，评估结果也常常显得不痛不痒。各地方政府制定的实施细则是否合理，如:住房限购中是限购一套还是两套住房，是以家庭为单位的限购还是以个人为单位的限购，区不区分本地户口和外地户口，汽车限购中使用摇号的方式来拿到购车指标还是用竞价的方式获取招标等细节问题的规定，目前来说是没有相关机构对地方政府的细则制定进行监管。“限购”这一政策具体落实在各个城市的房市和车市中，导致民众与开发商、汽车商之间不能愉快的进行房产和汽车的交易，对合同自由进行限制的权力竟没有相应的监督与制约是可怕的。

(三)救济途径缺失

当代行政权很多时候使民众陷入权利被剥夺但又无处申诉的境地，为首的就是抽象行政行为中其他规范性文件的制定和实施，也就是我们行政机关在行政管理过程中出台的大小政策规定。从限购到限行，我们的政府对自由买卖获取物权以及对合法物权的自由支配进行了限制，限购的政策从是否针对特定主体来看其属于抽象行政行为，但又不同于典型的抽象行政行为，有其政策的微妙性，即它的实施有行政强制的属性(2)［3］，2011年国务院的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定了“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，所以限购令属于《行政强制法》第9条第(五)项中的其他行政强制措施。一般情况下我们的行政强制措施都有救济途径，如进行行政复议或行政诉讼，但对限购我们却没有权利救济的途径，政策出台了，“违反”政策买了房产，买了汽车不能进行产权登记、上牌照，我们还不能到法院起诉相关办理登记的机关行政不作为，即使是起诉也不会得到支持。法律赋予了公民合同自由的权力，但限购的政策却让这一权利还没行使就遭到了扼杀。

(四)行政理念与管理方式错位

我国的国民经济管理实践吸收了西方国家新公共管理运动中的目标管理理论，形成了宏观调控目标管理这一管理方式，所以诸如限购等一系列政策的制定是有计划有步骤的，目标实现是有时间表的(如“五年规划”)，2002年党的十六大报告确定了我国宏观调控的四大目标体系:促进经济增长、稳定物价、平衡国际收支、增加就业，这之后政府对经济的管理就围绕着这些目标来完成，地方政府的政绩考核、行政问责也依此来判断。笔者不否认政府在宏观调控中使用目标管理这一管理模式的优越性，但我们应该看到这一模式是西方国家在新公共管理运动中把它从企业管理中引入，其目的就如巴扎雷说的:“摈弃官僚制，公共管理由重视”效率“转而重视服务质量和顾客满意度”，这种管理方式所持的行政管理理念是服务型政府理念。建设服务型政府我国虽然早已经提出并在学界热烈讨论，但在实践中还未转变为服务行政的理念，这就造成了我们在政策制定时缺乏提升服务质量的观念，这也是导致行政管理政策的制定低位阶、缺监督、少救济的根本原因。

三、我国行政管理中政策制定的法治路径

(一)提高政策通过的位阶

制定和落实限购政策细节，地方政府唱主角，没有民意参与的决定其合理性和合法性都无从谈起。因为民意的表达者不可能都对政策涉及的相关领域熟知，所以宪法将编制和执行国民经济和社会发展计划的职能赋予国务院，保障了效率和政策的合理，政策的大方向政府已经把握，细节的落实完全可以做到倾听民意。我国最广泛和权威的民意机关是人民代表大会，政策的基本框架制定可以交给行政机关，但最终政策的通过应纳入民意的表达。以限购政策为例来说，国务院制定房价调控总政策，地方政府落实政策细节，但在政策细节的制定过程中应该听取民意，如限购几套住房，有无户籍的区别等，可以做相关的调研，举行听证会、座谈会等，形成细则后交由地方人大审议，将该政策通过的最后位阶由地方政府提高为地方人大。

(二)引入政策制定和实施过程中的监督制约机制

法治，意味着对立法者和执法者的限制，以确保他们不得不在法律的框架内健全和落实法制;而更多的法治则意味着对拥有权力者更多的监督和更严格的约束。［2］392013年11月12日中共十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》进一步提出了要切实转变政府职能，深化行政体制改革，创新行政管理方式，增强政府公信力和执行力，建设法治政府和服务型政府，同时提出要创新社会治理体制，首次将社会治理理念替代社会管理理念，2014年政府两会工作报告把深入推进行政体制改革，进一步简政放权，列明权力清单作为改革的重头戏之一，这进一步明确了在对经济和社会生活的管理中要发挥社会组织的自治职能，将市场的归还市场，社会的归还社会。对政策制定和实施的监督制约我们不应该主要依靠自我批评，可以引入社会机构的评估，发展政策评估的社会机构，提供客观的评估报告供民众进行监督，这也能够倒逼行政机关在制定政策时充分进行论证和考量，避免盲目。此外，在公法中法无明文授权即禁止，私法中法无明文禁止即可为。限购政策的制定，不能用非法制的手段去限制法律中已存在的制度，我们的宪法和民事法律制度确立了公民的财产权，平等权，合同自由等法律权利，限购政策中对公民购买和转让财产进行了限制，有的用户籍绑定的形式(是否为本地户籍)制定限购政策，是对法治界限的突破。当然宪法也规定了紧急状态制度，行政机关采取应急措施可能就造成了公民的权利克减，但这种克减只可能是暂时的，我们的政策在没有上升为法律制度之前，都应该是有期限的，这个期限还应遵守法律的规定，到了一定时间有必要制定法律法规的制定相应的法律法规，没有必要的应该退出调控的舞台。建立相应的政策监督机构，对政策制定和实施进行监控，对政策的进入和退出做出及时的反应。

(三)提供政策致害的救济途径

有权利损害就应有相应的救济，作为一项行政强制性质的政策措施，限制公民自由行使法律赋予的权利的同时，要相应地提供政策致害时的救济途径。许多政策的制定由于位阶低可能出现出台的政策有违法律法规，侵害公民合法权益，给公民造成损失，这时就可以允许公民进行相应的行政复议或诉讼，并切实进入复议或审理程序，不能一味的以违反政策把维权之路堵在程序的门外。还有一些可能没有明显违法但欠缺合理性导致了公民权益受损，如在实施限购政策前签订了买卖合同但还未进行相关的登记、注册手续的办理，限购政策实施后对这部分人的财产利益产生影响，再如单独二孩政策，地方政策落地前生和落地后生的差别很大，政府除了在制定政策时统一标准和尽量做到细节覆盖外，还应提供相关的申诉途径，让自认为被政策致害的公民有处申诉，不论是通过行政的还是司法的途径，至少应该开通申诉的通道，这样一来也有利于行政机关及时发现政策的漏洞并进行完善，做负责任的政府。

(四)切实转变行政理念－由管控向服务

限购令范文篇7

1道路及其经济性质

道路网络是交通的核心,现如今我们想从一个空间到达另一个空间必须借助于交通网络,这一网络包括陆路交通网络、水陆交通网络和航空交通网络等。从绝大多数的城市看,借助于陆路交通网络的占绝对优势。现在所提出的交通拥堵一般是指陆路交通的拥堵问题,尤其城市内部陆路交通网络的拥堵问题是研究的重点。要想理解交通为何出现拥堵,首先要对道路的经济属性进行界定。道路作为公共物品,其供给小于需求呈现必然性。道路作为一个社会的公共物品,其供给一般都由地方政府提供。公共物品具有典型的非竞争性和非排他性的特征,道路的非竞争性体现在不拥堵的情况,一个人对道路的使用不会影响到其他人的消费;道路的非排他性体现在即便没有付费的人使用道路,我们也很难将其排除。虽然我国各地对外地车辆在本地的使用实施了一定的限制,也就是提升了道路使用的排他能力,道路逐渐向俱乐部产品方向演变。一旦交通发生拥堵,道路的竞争性也逐渐凸显,因此当交通出现拥堵而政府并未对外来车辆实施限制时,道路具有竞争性而不具有排他性,是公共资源性质。如果拥堵和限制并存道路的将具有私人物品性质,见图1。图1道路是网络型投资,从资金、技术、规模经济和影响一个地区交易成本的角度看,很多人认为政府充当供给者具有一定的优势。但一旦政府在资金等方面无法提供时,大的财团或者具有一定强制力的非政府组织可能会为此充当供给者。原因是当市场供给很小而市场对道路的需求很大时,通过“公共事务治理之道”(奥斯特罗姆)形成的制度能够为市场提供“产品”。因此,道路的供给应该存在多个方式和多个水平。这为我们寻求多种供给模式和多样的满足需求提供可能。路网和路况是决定道路供给的重要因素,炫耀性和可替代性是影响需求的主要因素。从道路供给上看,路网密度是决定拥堵的重要因素,就像无限的供给能满足有限的需求一样,只要路网密度足够大,拥堵问题不会出现。但无限的供给似乎不切实际,因为道路的提供本身具有成本,而这一成本来源于税收、财政拨付和集资。路况直接影响车辆行驶速度,对于增加了对道路的占用时间,由此带来了造成拥堵的可能和先决条件。很多人购买车辆并非由于生活所必须,而是象征高收入或者说是有闲阶级(凡勃伦)的象征,因此购车现已成为一种炫耀性商品,尤其大排量的汽车这一特征更加明显。除此之外,由于各种交通工具的运载能力不同,各种交通工具之间的可替代性也决定了交通的现实问题。交通规则作为基本行车规范,对拥堵现象并不构成治理。而限购、限行等措施作为内化在道路使用者“成本——收益函数”的制度,能够起到影响道路需求和供给的目的,至于能否“有的放矢”,关键在于道路公共属性和政策是否具有针对性。

2交通拥堵政策的比较分析

目前,采用的交通拥堵的治理对策有:政府投资扩充路网,限购令,降低公共交通费用,限行令和征收堵车费等。利用经济学方式对治堵政策进行比较,能够发现其优势和弊端,从中能够找出治堵政策的适用性,根据社会发展的公平效率原则,为治堵政策的制定提供依据。治堵政策主要从几个当面入手,从政策制定上分为两个维度:供给和需求和制度设置(管制与激励),由此可以建立对我国治堵政策进行划分。从表1可以看出,目前的政策制定主要针对于需求管制方面。需求方面,部分城市尤其是大城市,实施了激励公共交通发展,降低公共交通使用费用的措施,以缓解交通拥堵问题。供给方面,我国长期实施特殊情况下的交通管制,和积极扩充路网(高架、立交等)等措施,但由于道路的公共属性,决定了道路拥堵问题必然存在,而且拥堵的现象逐渐在中型城市甚至小城市出现。分析治堵政策,必须对各项政策可能产生的经济后果进行估计,由于各政策的经济后果具有明显的异同,因此在不同的情况下,应因地制宜地采用适用政策,方能起到非常好的政策效果。通过对交通拥堵治理政策的比较能够发现,激励性措施其成本一般高于其他交通管制措施(由于其需要财政支持),从道路的经济属性上看,激励政策并不通过改变其属性以缓解交通问题。虽然此类政策具有高成本性,但其经济效率较高,并未限制人们的选择自由以及产生收入再分配效应。但由于道路本身的公共物品属性,其需求过度及市场供给不足的现象是必然的趋势。相比较而言,通过需求激励(通过公共交通对私人汽车的替代激励)的效果优于扩充路网,原因在于需求激励措施可能带来更为长久的经济效应。如果考虑到期效的影响因素,需求刺激政策由于其是生活奢侈品(需求价格弹性大于1),当经济增长较快时政策效果可能受限,而供给激励政策不仅受制于财政约束,也受制于城市发展的未来目标。管制政策方面:供给管制政策一般只能作为“权宜之计”,对于交通拥堵的治理只能起到暂时的作用。由于交通管制带来的道路性质竞争性,从而使得道路呈现公共资源属性。这种竞争性造成了资源占有上的不平等,不仅仅限制了道路的利用效率,而且造成了公民选择上的不自由和利用上的不公正。不仅造成低效,而且影响管制部门的声誉,因此只能在特殊情况下使用。需求管制政策相对于其他政策,其效果更明显(一般较长),但需求管制政策的经济后果差异较大,主要体现在自由的限制,效率问题和收入再分配效应中。其中:①限购令的自由选择问题和收入再分配效应较为明显,如果道路是一项公共物品,那么人民对公共物品的使用不应该具有排他性和竞争性,汽车的使用和道路是分不开的,限购令用汽车捆绑道路,不仅使得道路具有了竞争性(虽然不是完全的竞争性)和排他性(有可能是完全的排他性),使得道路成为部分人的“准私人物品”。作为社会公共投资的道路应作为公共物品存在,为广大公民谋求福利,限购性导致了公共物品分配不均,必将产生实际的收入再分配效应。已有限购令会在已有汽车的车主和未购汽车的人之间产生明显的财产再分配效应,目前北京市二手汽车市场的火爆足以证明了财产再分配效应在起作用。限购令使得“牌照”成为一项新的金融资产,有用牌照的汽车将通过“挂牌”提升车的使用价值。从收入再分配和财产再分配上考虑,限购政策存在一定的问题,副作用较为明显。但限购令对于治理交通拥堵的效果上看,具有较为明显的优势,由于对于需求的直接管制再配之扩充路网等措施,治理效果非常明显。②限号政策是需求管制政策中时效较为短期的一种。道路作为公共物品,其过度需求现象必将产生,除非由于收入不足或者没有欲望而未构成需求。当通过限号而产生的道路供给过剩,必将对购车行为产生正向激励,在我国高速经济增长和人民收入水平显著提高的今天,汽车作为奢侈品和炫耀性商品,其购买欲望自然会增强,在购买欲望和购买能力具备的条件下,汽车增速显而易见。由此可以看出,在收入增长过快的环境下,此类政策效果将会非常的短。③征收堵车费是一项通过增加使用者使用成本的方式限制车辆使用已达到治堵效果的政策。此政策的实质是对一旦发生拥堵(公共物品性质发生改变)的道路,通过增加需求者的成本(类似于消费税)来改变对道路市场的均衡。

征收堵车费会在某一阈值上实现均衡,例如某城市规定拥堵值定为车速低于v,当速度低于v由于拥堵费的征收限制了一定的车辆使用,但速度高于v时也会刺激车辆上路,因此政策只能使得道路在某一行驶速度上实现均衡。堵车费的征收应实施累进制,原因在于累进制的堵车费可以使得在道路供给不变的情况下,通过改变需求,使得市场恢复平衡,具有较强的自我调节能力。由于征收堵车费不可能真正的致使道路畅通无阻,只是改变了拥堵点(行驶速度的阈值),征收堵车费较为适用交通恶化严重的地区缓解交通压力。信息不对称是导致市场失灵的原因之一,信息不对称会导致道德风险和逆向选择。在拥堵问题上具有非常大的不确定性,例如工作日上路车辆的不确定性、行驶路线的不确定性等成为道路使用者面临的一个重要风险。由此可能引起具有较高边际效用的车主(可能有重要的急事)不能有效利用,而具有较低利用效率的车主可能却能获取道路使用——逆向选择。也可能出现经常利用交通的信息较完备的使用者通过机会主义方式影响道路的利用——道德风险。④增加使用费(例如燃油附加税)是通过增加汽车使用成本的方式限制车辆购买而治堵的政策。其经济理论依据来源于戈森第二法则,当道路使用成本提高时,消费者会选择相应的替代品(替代效应);同时当使用费用增加时,实际收入的减少也会引发对汽车消费的下降(收入效应,由于汽车是生活奢侈品,其收入弹性较大)。此类治堵政策具有较为明显的优点:通过市场选择进行治堵,不会对消费者具有强制性;通过对市场的分辨,能抑制炫耀性购车行为,市场能自动剔除需求强度较低的人。缺点体现在,道路使用成本无疑是市场交易成本之一,此种提升使用成本必将提升社会的交易成本,可能引发交易成本提升带来的社会效率低下。另外,增加车辆使用费分为固定费形式和单位使用费形式。两种形式可能导致不同的效果。其中固定使用费形式可能只能较少的减少车辆;而单位费用随着对道路(里程)的使用量增加而增加,对长距离的道路使用具有较好的效果。增加使用费对道路需求过度的纠正并不具有显著性和稳定性,汽车作为生活奢侈品的事实并未改变,因此当收入增长较快时,拥堵问题会变得一样严重。由于使用费的征收具有同一性,因此在区域收入差距较小的情况下适用。

3政策选择问题

政策的制定应当具有针对性,就目前各城市的实际情况制定合理的、适用的政策是研究的宗旨。治堵问题的政策制定一般基于3个判断:制度决定观、供求平衡论和福利观。

3.1基于制度分析的治堵方案

一些人认为治堵必须靠制度,此是治堵的制度主导观。制度作为规约人的行为,一般采取禁忌方式影响人的选择空间,其效果取决于制度的可实施性、社会赞同性和对现实关系的合理化程度。关于交通拥堵问题,制度观强调通过制定科学、有效、合理的制度是使得道路畅通的关键。如何评价一项好的治赌方案,关键是看其有效性。因此从治堵的效果上看,限号和征收堵车费成为其首选目标。

3.2基于供求的治堵方案

供求观认为治理交通必须从对道路的需求和供给入手,调整供求是治堵的根本。当需求不可逆转时增加供给是唯一可行的途径,因此治堵的短期目标来源于需求管制,而长期策略应当从供给入手。

3.3基于公平——效率的治堵方案

交通是连接生产要素的主要方式,因此交通问题成为影响社会福利问题的一项重要因素。缓解和治理交通拥堵的目标就是为了实现要素的有效流动,促进资源在空间上的整合,说到底交通治理问题就是社会福利问题。新古典经济学把福利目标定义在效率之上(新福利经济学),而庇古将收入公平视为社会福利的主要标准,阿玛蒂亚•森从自由的角度对福利目标进行了重新解读。纵观福利经济目标,自由、公平和效率成为主要的三维标准,交通治堵问题也应当从此三维视角对其规制。通过上述对治堵方案价值判断的分析,不难发现其内在的联系。制度建设是治堵策略的主要工具,而供求平衡是治堵效果的体现和力求达到的目标,治堵的根本在于提升社会福利,这不仅仅包括社会效率目标,也应当体现出人们的更大自由和公平。从治堵的时间上看,治堵观更注重制度的短期效果,而福利观注重社会的长期发展问题,供求观对于中期分析较为擅长。因此,上述的治堵策略在选择时不能只注重短期效果或者中期、长期效果,应当综合考虑,“两权相利取其重,两权相害取其轻”是治堵的基本思路。按照3种观点对各种治堵策略进行分析,并对其进行排序,从中不难看出各种观念在治堵问题上的差距。治堵从这三维视角看,那么每一个政策将落在一个三维空间之中,将存在一个三维变量(x,y,z),如果将x记作福利观念;y记作供求观;z记作制度观。那么任何一个政策将存在一个三维向量属性,例如,限购令(5,7,4)。评价各个政策的优劣,关键的问题在于,我们如果选择一个(福利,供求,制度)的标准,如果能够确定一个权重(即社会兼顾的目标),那么就容易选择哪一个政策对社会更为有利。确定应急(瞬时)、短期还是长期对于治堵也是不可回避的问题,瞬时、短期和长期治堵应当具有不同的权重。极端的看,如果我们过度的强调福利观,权重分配为(1,0,0),此时应当短期内选择“限号”,长期内选择“降低公共交通费”和“扩充路网”。如果给出一个权重,那么可以在三维空间中划出一个平面,在平面以下区域将是社会能够“容忍”的政策(例如上图中的A点),而平面以上的政策应剔除(例如上图中的B点)。逐渐平行移动平面能够比较此价值观下的政策优劣性(方案排序),从而对政策进行选择。注重长期或者短期的一个社会可能具有不同的价值目标(权重),因此可能存在不同的临界面。

限购令范文篇8

关键词：财政税收政策；房地产市场经济；影响；措施

随着国家对市场经济的宏观调控，在财政税收政策的支持下我国房地产市场经济正不断朝着健康的方向发展。但随着经济全球化的不断发展，我国房地产行业在迎来机遇的同时也面临着一系列挑战。因此，在经济全球化背景下，只有国家通过财政税收政策对房地产市场进行宏观调控，才能保障我国市场经济的健康发展。

一、财政税收政策对我国房地产市场经济的影响

在经济全球化的背景下，我国市场经济尤其是房地产市场经济在迎来发展机遇的同时也面临着一系列的挑战，为了保障房地产市场经济的健康发展，避免经济泡沫的出现，国家要加强宏观调控，通过财政税收政策引导房地产市场进行健康发展，从而推动国家经济的发展。（一）有利于房地产市场经济科学稳定发展。随着中国特色社会主义国家的不断建设，我国为实现依法治国，不断健全法律法制。国家通过制定财政税收政策对房地产市场进行指导与调控，能在一定程度上对房地产行业进行监管，防止房地产市场泡沫经济的出现，从而促使我国房地产行业进行健康发展。换言之，财政税收政策为房地产市场的发展提供了法律保障，依照财政税收政策治理房地产市场，使房地产市场有法可依，同时针对房地产行业的不法行为做到违法必究，有利于房地产市场经济的科学稳定发展。（二）有利于房价的稳定与合理。现阶段我国各地房价普遍较高，且房价的涨势呈快速增长状态，居高不下的房价与我国居民收入严重不符。限购政策未下发之前，许多人员通过银行信贷多处购买房产，致使房地产行业房源紧缺，开发商趁机哄抬房价，最终导致房价不断上涨，出现部分人一人多房，其他人无房可住的现象。通过财政税收政策的不断调控，如颁布限购令、征收房产税和增值税等措施，一定程度上回笼了信贷资金，控制了房价的涨势，同时增加了市场上的流动房产数量，有利于房地产行业的稳定发展。财政税收政策通过征收房产税以及增值税等具体措施，细化了房地产行业的规范，并通过银行信贷等方面给予开发商优惠，一定程度上调动了开发商调控的积极性，有利于房价的稳定与合理。（三）有利于实现利益分配的公平性近。年来随着房地产市场经济的快速发展，财政税收政策也不断加大管理力度，增值税的征收一定程度上能控制房地产市场中二手房的流动房产数量，也有利于国家财政收入的提高，实现利益分配的公平性。随着我国财政税收政策的不断调整，房地产行业的发展越来越规范化，房地产市场经济也得到了健康平稳的发展。

二、优化财政税收政策促进房地产市场经济的有效措施

（一）完善税收政策，确保供需平衡。要使房地产市场经济进行科学平稳的发展，国家及相关部门就要吸取2008年我国房产市场的经验和教训，结合我国国情以及各地区房地产市场经济发展的实际情况，通过不断调整财政税收政策来加强房地产市场的管理，包括制定完善的管理制度和税收政策，促使房地产市场进行规范化发展，从而确保供需平衡。相关部门在制定房地产行业税收政策时，要注意结合各地区的实际情况，对于房价偏高的城市和地区，可以通过限购令、征收房产税等方式来引导业主积极出售多余房产，增加房地产市场的流动房产，达到供需平衡，同时针对二手房市场中出现的产证未满两年的房源，可以通过征收增值税来打击业主的投机行为。通过完善税收政策，有利于房地产市场的规范化发展，确保房地产市场的供需平衡。（二）建立健全合理的监管机制。要促进房地产市场经济的科学发展，相关部门就要建立健全的监管机制，通过不断调整财政税收政策来规范房地产行业，促使房地产市场经济的健康发展。例如，针对现阶段西安房价涨势惊人的现状，相关部门多次调整首套房与二套房的个税和契税的税费，银行也多次调整信贷利率以及首套房和二套房的放贷率，通过不同的税费待遇促进房地产市场的健康发展，同时房管局也加大对各楼盘土地利用率的监察力度。通过建立全面合理的监管机制，有利于促进房地产市场经济的科学稳定发展。（三）合理利用政策，打击投机行为。随着我国限购令的颁布，我国各地房地产市场经济一定程度上得到了科学的发展，但仍有部分人员利用政策漏洞进行不良投机活动，不利于房地产市场经济的健康发展。为了避免不良投机行为引发泡沫经济，我国相关部门要合理利用财政税收政策，通过完善房地产政策，使房地产行业进行规范化发展，来打击房地产行业中的不良投机行为。例如，禁止无证房产在市场上流通，增加未满两年房屋的增值税，针对刚需人群，可以降低首套房的相关税费，如契税等，提高银行信贷的放款率，针对二套房或者多套房可以提高相关税费的收费标准，同时降低银行信贷的放款率，并且规定家庭只能拥有两套住房等，通过合理的政策打击不良投机行为，从而保障房地产市场经济的稳定发展。

三、结语

综上所述，房地产市场经济对我国经济的发展具有重要作用，相关部门要合理利用财政税收政策管理房地产行业，通过完善财政税收政策、建立健全的监管机制以及利用政策打击投机行为等来确保房地产市场的供需平衡，从而促进房地产市场经济的科学稳定发展。

参考文献

［1］阎淳.浅析财政税收政策对我国房地产市场经济的影响［J］.财经界（学术版）,2016（22）.

限购令范文篇9

下面，我对两会期间的提出的问题说出自己的观点。

一、针对居高不下的房价问题

我们国家曾先后出台政策——提高首付、限购、限炒（地皮）以及国企退出机制等政策措施不可谓不够狠，中国国务院1月底又出台调控房市的“新国八条”，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台房地产限购令实施细则。在政府工作报告中多次强调要坚定不移地搞好房地产市场调控。这在历届政府工作报告中是没有过。足见中央政府对房价问题之重视程度有多么地高。

在政府工作报告中强调的内容：

（一）进一步扩大保障性住房建设规模，重点发展公共租赁住房。

（二）是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保；重点增加中小套型普通商品住房建设。

（三）是建立健全考核问责机制。

我以为，现行中国房地产市场运作是以地方各级政府用卖土地生财的方式来补地方财政不足的运行机制如果不改变，要想把房屋价格降下来很难。政府没有实行最高限价，因而房价越高越好，一方面开发商可以攒得盆满钵满，一方面政府可以多收税，至于老百姓买得起房买不起房亦回有房无房让市场去调控。要打破中国房地产市场开发目前的现状，有委员建议，改变现行房地产市场房屋预售制度为现房销售制度，与世界房地产市场机制接轨。

二、个税起征点问题

限购令范文篇10

一、汽车摩托车下乡补贴对象及实施时间。

1．自2009年3月1日至2009年12月31日止，我县农民将三轮汽车或低速货车报废并换购轻型载货车(以下简称换购轻型载货车)，报废车辆车主与新购车辆车主为同一农民的，可给予财政补贴。享受财政补贴的轻型载货车每户限购一辆。

2．自2009年3月1日至2009年12月31日止，我县农民购买1.3升及以下排量微型客车的，可给予补贴。享受补贴的微型客车每户限购一辆。

3．自2009年2月1日至2013年1月31日止，我县农民购买摩托车的，比照家电下乡政策给予财政补贴。享受补贴的摩托车每户限购两辆。

补贴产品中三轮汽车指原三轮农用车；低速货车指原四轮农用车；轻型载货车指总质量大于1.8吨但不超过6吨、至少四个车轮且用于载货的机动车辆；微型客车指发动机排量在1.3升及以下、至少四个车轮且用于载客的机动车辆(不含轿车)。

享受补贴的汽车及摩托车产品目录及生产企业名单请登录"*财税网"（*）"下载中心"查看。

享受补贴的汽车两年内不得过户。

二、补贴产品及企业的确定。

1．工业和信息化部公布的《车辆生产企业及产品公告》列明的符合上述条件且经过国家强制性认证的轻型载货车、微型客车以及摩托车，均可作为补贴车型；生产上述产品且同意对产品质量、经销网点、售后服务、价格、销售统计和政策宣传等工作进行承诺并签订责任书的企业，可以参与汽车摩托车下乡产品生产和销售。

2．换购轻型载货车，需要按国家有关规定办理三轮汽车或低速货车报废。车主应当提供必备的要件，将报废的车辆交售给依法设立的汽车回收企业回收拆解，取得报废汽车回收证明和公安交通管理部门出具的机动车注销证明。

三、补贴办法。

1．农户对将三轮汽车或低速货车报废并换购轻型载货车的，按换购轻型载货车销售价格10％给予补贴，换购轻型载货车单价5万元以上的，实行定额补贴，每辆定额补贴5000元。同时对报废的三轮汽车或低速货车实行定额补贴，报废三轮汽车每辆定额补贴2000元，报废低速货车每辆定额补贴3000元。

2．农户对购买微型客车，按销售价格10％给予补贴。购买的微型客车单价在5万元以上的，实行定额补贴，每辆定额补贴5000元。

3．农户对购买摩托车，按销售价格13％给予补贴。购买摩托车单价5000元以上的，实行定额补贴，每辆定额补贴650元。

四、补贴资金申请、审核与兑付。

我县补贴资金兑付现实行"乡级审核、县级兑付"办法。乡镇（街道）对申报材料进行审核后，凡符合补贴要求的，需填写《汽车摩托车下乡补贴资金申报表》（附件1）一式三份，复印申报资料一式二份（乡镇街道留存一份，上报县财政局一份），并按期汇总填写《汽车摩托车下乡补贴资金汇总表》（附件2）上报县财政局；凡不符合补贴要求的，应在购买人申报时及时告知当事人。购买人提出申请且资料齐全的，负责兑付补贴的县财政局于15个工作日内将补贴资金直接支付到购买人储蓄存折账户。

（一）换购轻型载货车和购买微型客车、摩托车的我县农民应按规定的时间要求，及时持相关资料到户口所在地乡镇（街道）申报财政补贴。

1.换购轻型载货车的农民申请补贴时应提供以下材料：①已报废车辆的报废汽车回收证明；②机动车注销证明；③新购车辆的机动车销售发票；④公安交通管理部门出具的机动车行驶证或机动车登记证书；⑤中华人民共和国机动车整车出厂合格证复印件；⑥购买人本人的居民身份证、户口簿或公安部门出具的户籍证明；⑦购买人储蓄存折（县邮政银行或县信用联社开设的粮食综合直补一折通）。

2.购买微型客车、摩托车的农民申请补贴时应提供以下材料：①公安交通管理部门出具的机动车行驶证或机动车登记证书；②机动车销售发票；③中华人民共和国机动车整车出厂合格证复印件；④购买人本人的居民身份证、户口簿或公安部门出具的户籍证明；⑤购买人储蓄存折（县邮政银行或县信用联社开设的粮食综合直补一折通）。

（二）乡镇（街道）审核补贴时，须核查随车附带的"中华人民共和国机动车整车出厂合格证"复印件和机动车行驶证、机动车登记证书，"车辆型号"项第一位数字为"1"或"3"或"5"、"总质量（kg）"项大于1800kg但不超过6000kg的，确认为轻型货车；"车辆型号"项为第一位数字为"6"、"排量和功率（ml/kw）"项中排量不超过1300ml的，确认为微型客车。