备案购房合同范文10篇

备案购房合同范文篇1

一、购房财政补贴资金的发放

（一）凡是在《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》（国发[20*]21号）下发后，即20*年7月1日起至2010年6月30日止（暂定），在我市市区范围内购买普通商品住房、其他商品房、已办房屋所有权证的二手住房和商品住房的市内外购房者，所购房屋符合《实施意见》要求的给予相应的购房财政补贴。

购房财政补贴资金的发放不含经济适用住房、安居住房等保障性住房及房改房等政策性住房。

普通商品住房是指同时满足以下三个条件的新建商品住房，住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房交易价格1.4倍以下。

其他商品房是指除普通商品住房以外的新建商品住房。

已办房屋所有权证的二手住房是指有房屋所有权证再次交易的住房。

商品住房是指新建商品房中的住房。

（二）购房财政补贴资金范围

购买90平方米（含90平方米）以下的商品住房或90平方米（含90平方米）以下已办房屋所有权证的二手住房按购房款总额的1.5%给予购房补贴。

购买90—144平方米（含144平方米）商品住房或90—144平方米（含144平方米）已办房屋所有权证的二手住房，按购房款总额的1%给予补贴。

购买144—180平方米（含180平方米）商品住房或144—180平方米（含180平方米）已办房屋所有权证的二手住房，按购房款总额的0.5%给予补贴。

（三）购房成交时间界定，商品房以网上签约备案时间为准；二手住房以受理买卖过户登记时间为准。

20*年7月1日前已签约备案的商品房，而在20*年12月12日后通过退房再购买（包括换名购买）改变网上签约时间的，不享受以上政策。商品房出售前，开发企业有义务告知（买卖人也应主动确认）购买该房屋能否享受上述财政补贴。

（四）房屋面积按建筑面积计算，为套内建筑面积与公摊面积之和。

（五）购房成交时间、房屋类型、房屋面积同时符合上述要求的，按规定给予个人购房财政补贴。

（六）购房财政补贴资金由市房地产管理处发放。

购房人凭房屋所有权证（已签约备案的商品房凭购房合同、履约承诺书）、居民身份证、相关完税凭证等资料到市房地产管理处补贴发放窗口办理领取手续，市房地产管理处在受理后5个工作日内核实发放。

购房人是凭购房合同领取购房财政补贴的，如果退房须凭原购房合同向市房地产管理处补贴发放窗口办理购房补贴退领手续后，方能办理网上签约备案变更手续。

二、购房财政补贴资金的管理与监督

（一）市房地产管理处单独编制年度购房财政补贴资金使用计划，市规划和建设局审核后报送市财政局，市财政局审核后上报市政府审批后执行。年终将购房补贴收支情况编入市规划和建设局和市房地产管理处部门和单位决算。

（二）市财政局根据市规划和建设局提出的购房财政补贴资金使用计划按进度拨付补贴资金给市房地产管理处，确保购房财政补贴资金及时发放给购房人。市房地产管理处建立银行专户，指定专人负责发放，实行专帐核算、专帐管理、专款专用。

（三）市房地产管理处将实际支付的购房财政补贴资金分类核算，将各类补贴资金发放情况按月报市规划和建设局，经市规划和建设局审核后报市财政局，作为市财政部门拨付资金的依据。其季度、年度报表同时抄送市监察、审计部门，接受相关部门的监督、检查。

备案购房合同范文篇2

一、购房财政补贴资金的发放

（一）凡是在《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》（国发[2008]21号）下发后，即2008年7月1日起至2010年6月30日止（暂定），在我市市区范围内购买普通商品住房、其他商品房、已办房屋所有权证的二手住房和商品住房的市内外购房者，所购房屋符合《实施意见》要求的给予相应的购房财政补贴。

购房财政补贴资金的发放不含经济适用住房、安居住房等保障性住房及房改房等政策性住房。

普通商品住房是指同时满足以下三个条件的新建商品住房，住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房交易价格1.4倍以下。

其他商品房是指除普通商品住房以外的新建商品住房。

已办房屋所有权证的二手住房是指有房屋所有权证再次交易的住房。

商品住房是指新建商品房中的住房。

（二）购房财政补贴资金范围

购买90平方米（含90平方米）以下的商品住房或90平方米（含90平方米）以下已办房屋所有权证的二手住房按购房款总额的1.5%给予购房补贴。

购买90—144平方米（含144平方米）商品住房或90—144平方米（含144平方米）已办房屋所有权证的二手住房，按购房款总额的1%给予补贴。

购买144—180平方米（含180平方米）商品住房或144—180平方米（含180平方米）已办房屋所有权证的二手住房，按购房款总额的0.5%给予补贴。

（三）购房成交时间界定，商品房以网上签约备案时间为准；二手住房以受理买卖过户登记时间为准。

2008年7月1日前已签约备案的商品房，而在2008年12月12日后通过退房再购买（包括换名购买）改变网上签约时间的，不享受以上政策。商品房出售前，开发企业有义务告知（买卖人也应主动确认）购买该房屋能否享受上述财政补贴。

（四）房屋面积按建筑面积计算，为套内建筑面积与公摊面积之和。

（五）购房成交时间、房屋类型、房屋面积同时符合上述要求的，按规定给予个人购房财政补贴。

（六）购房财政补贴资金由市房地产管理处发放。

购房人凭房屋所有权证（已签约备案的商品房凭购房合同、履约承诺书）、居民身份证、相关完税凭证等资料到市房地产管理处补贴发放窗口办理领取手续，市房地产管理处在受理后5个工作日内核实发放。

购房人是凭购房合同领取购房财政补贴的，如果退房须凭原购房合同向市房地产管理处补贴发放窗口办理购房补贴退领手续后，方能办理网上签约备案变更手续。

二、购房财政补贴资金的管理与监督

（一）市房地产管理处单独编制年度购房财政补贴资金使用计划，市规划和建设局审核后报送市财政局，市财政局审核后上报市政府审批后执行。年终将购房补贴收支情况编入市规划和建设局和市房地产管理处部门和单位决算。

（二）市财政局根据市规划和建设局提出的购房财政补贴资金使用计划按进度拨付补贴资金给市房地产管理处，确保购房财政补贴资金及时发放给购房人。市房地产管理处建立银行专户，指定专人负责发放，实行专帐核算、专帐管理、专款专用。

（三）市房地产管理处将实际支付的购房财政补贴资金分类核算，将各类补贴资金发放情况按月报市规划和建设局，经市规划和建设局审核后报市财政局，作为市财政部门拨付资金的依据。其季度、年度报表同时抄送市监察、审计部门，接受相关部门的监督、检查。

三、购房财政补贴资金实行分级负担

备案购房合同范文篇3

本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]商品房买卖订购书商品房预售按揭法律责任

[目录]

一、商品房买卖的基本理论问题

二、商品房预售的法律问题

三、商品房买卖按揭法律问题

四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。

狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。

在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。

我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。

由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念

商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质

从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同

（1）商品房认购书与购房合同的关系

商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。

（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。

笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。

二、商品房预售的法律问题

（一）商品房预售合同的概念

商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。

（二）商品房预售合同的法律性质和特征

1.商品房预售合同的法律性质

商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。

2.商品房预售合同的特征

第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。

第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。

第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力

1.商品房预售合同登记的法律性质

商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。

2.商品房预售登记的效力

第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。

（四）商品房预售合同转让

1.商品房预售合同转让的概念

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。

2.商品房预售合同转让的法律性质

我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。

三、商品房买卖按揭法律问题

（一）商品房买卖按揭的涵义

按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。

（二）商品房买卖按揭的法律特征

1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。

2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。

3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。

4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。

（三）按揭中的各方法律关系

从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：

1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。

3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。

4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。

5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。

6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。

上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。

（四）房屋按揭的若干实务问题

1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系

商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：

首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。

通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。

2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系

抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。

四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任

在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。

虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商虚假广告是要最终承担法律责任的。

二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任

由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。

三、房屋不能按期交付的法律责任

开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。

四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任

备案购房合同范文篇4

一、“按揭”的渊源

学术界基本一致的看法是，“按揭”一词来源于英美法的mortgage，先为香港使用，后传入大陆。“按”字既反映广州话的发音的特点，在南方又有“押”的含义，“揭”字则来源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一词的音译和意译的结合体。

近代英美法中的mortgage，是一种以不动产为主要标的的权证转移（transferringoftitle）和权证回赎（redeption）相结合的担保制度。债务人为担保债务之履行，将不动产权证转移给债权人，在债务履行完毕后，债务人有将不动产权证赎回的权利；在债务人不能履行债务时，该不动产权利则完全归债权人拥有。已经设定mortgage的财产，债务人欲再次设定mortgage时，则需转移其回赎权给新的债权人。Mortgage不同于以转移动产占有进行担保为特征的pledge（质押），也不同于法定的、在债务清偿前可以保有特定财产作担保的lien（留置）。Mortgage的本质类似罗马法的信托质和让与担保，据说日本学者就将mortgage翻译成让与担保〖注：参见许明月著：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年出版，第47页〗，可见mortgage与让与担保在通过让与财产所有权证或相关权益以担保债务履行方面具有共同的特征。

1925年英国颁布物权法，对传统的mortgage制度作了较大调整，除引进大陆法的登记制度，要求设定mortgage必须登记外，还用变价取代债权人对财产权利的获得，即在债务人不能履行到期债务时，债权人不能直接取得用于mortgage的财产的所有权或相关权益，而只能申请对相关财产进行拍卖或以其他方式取得变价以获得受偿，或在不能实现变价时由法院将相关财产判给债权人。英国物权法的规定使mortgage与大陆法中的“抵押”更为接近，但权证的转移仍为mortgage的基本特征。

香港1984年颁布的《转让和物权条例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）则更进一步，不仅不允许债权人在未经债务人的同意的情况下取得相关财产的所有权，还规定债务人无须转移权证而继续保有按揭财产的所有权，但该财产所有权应从属于对债权人的财产负担〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，权证的转移已演变为按揭登记和权证保留，权证的回赎权已演变为清偿债务后撤销抵押的请求权。

按揭在香港的广泛适用与香港房地产业的特点有密切关系，香港地少人多，地价昂贵，发展商买地的成本占其总开发的成本比例太大，给许多发展商带来资金压力，故有将尚未建成的房屋通过预售以融通资金的必要。同时，香港的商品房屋的购买力主要来自中产阶级，少有购房人有足够的经济能力一次性支付购房款，遂将所购房屋用于按揭、以分期供款方式减轻支付压力。加之，上个世纪六十年代至九十年初，香港经济高速发展，房屋价格成倍增长，以按揭的方式买楼还是不错的投资选择。又由于房屋价格飞涨，银行发放的按揭贷款，既无风险，且有稳定的利息收益，等等因素，均使得按揭成为发展商、购房人和银行等普遍接受的一种融资担保方式。

二、按揭在大陆地区的发展

在上个世纪八十年代南方沿海首先开始土地有偿使用后，以市场需求为导向的商品房开发逐渐吸引了香港的购房人，他们带来了购房资金，也带来按揭购房的要求，但当时在大陆以银行为主的金融机构尚未商业化和企业化，对个人的贷款还没有开放，按揭要求无法满足。至九十年代后期，国家为配合住房制度的改革，开始允许商业银行开办个人住房担保贷款。初期，对个人住房担保贷款限于一手楼特别是预售楼。由于所购房屋尚未竣工或虽已竣工但未取得房地产证，购房人用于按揭的财产不是严格意义的不动产，而是依预售合同所产生的合同权益，预售合同经过预售登记而得以保全其请求权，该请求权即是对正在形成中的不动产物权的请求权。登记后的预售合同交给作为债权人的银行保存，购房人付清贷款后取回，此举颇似英美法中为设定mortgage而进行的权证转移，但因不动产物权尚未形成，用于按揭的是对未来物权的期待权，其又与mortgage作为现存财产上的负担这一特点不甚相符。

之后，按揭房屋的范围扩大到二手楼和现楼，按揭的内容发生重大变化。由于二手楼或现楼多数已有房屋产权，买卖交易直接在产权人和购房人之间进行，发展商不参与；又由于房屋已有产权，用于按揭以保证清偿贷款的财产不再是期待权，而是已经形成的不动产物权，再加上按揭登记，此时的按揭已完全具有大陆法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未偿还以前，产权证在办理过户后并不直接发还购房人，而是由贷款银行留存，购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证，此点仍保留了英美法中mortgage的权证转移的特征。

至今，按揭的房屋已不再限于住房，商铺、厂房、写字楼甚至土地使用权均可用于按揭。其主要特征，除贷款人在贷款期内可以保留产权证以外，其它与抵押无大的差异。

在司法实践中，鉴于法律并未对按揭作出专门规定，有关争议参照抵押的规定处理，最高人民法院颁布《<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。此规定明确支持了在建房屋设定抵押的效力。该规定解决了法律与实践脱节的问题。由于该规定承认了不动产物权的期待权的抵押，对于抵押标的物的扩充有特别的意义。

三、按揭作为一种特殊形式的抵押

尽管我国法律将按揭视同抵押处理，但按揭与一般意义上的房地产抵押相比，仍有其特殊性。它表现在：

1、主体不同。由于按揭主要适用于房地产的买卖，其主体为卖房人、购房人和获准开展按揭业务的商业银行。而房地产抵押适用所有形式的债务担保，其有关法律关系的主体为债权人（或抵押权人）、债务人和抵押人。按揭的债权人（或按揭权人）只能是进行按揭业务的商业银行。抵押中的债权人可以是银行，也可以是非银行金融机构，或其它享有债权的人。按揭的按揭人一定是购房人，但抵押中的抵押人可以是债务人，也可以是债务人以外的其它享有房地产权的人。

2、主合同的法律性质不同。尽管按揭和抵押的主合同均属债务合同，且按揭和抵押均是主债务合同的从合同，但按揭的主合同是贷款合同，而抵押的主合同可以是贷款合同，也可以是买卖合同，或加工承揽合同、或建设工程合同等其它一切形式的债务合同。

3、涉及的法律关系不同。按揭涉及三种法律关系：购房人与开发商或其他卖房人之间房屋买卖关系，购房人与商业银行之间的借贷关系，以及购房人与银行之间的抵押担保关系。有的按揭还会存在开发商与商业银行的保证担保关系，从而使按揭涉及的法律关系达到四种。而一般意义上的房地产抵押主要涉及两种法律关系：债权人与债务人之间的主债务关系和抵押人与抵押权人（债权人）之间的抵押担保关系。

4、标的物的范围不同。房地产抵押合同的标的是抵押人已经拥有的土地使用权和房屋所有权，按揭合同的标的可以是现有的土地使用权和房屋所有权，也可以是与预售楼有关的权益，即是正在形成的不动产物权的期待权。

5、登记和设定的方式不同。房地产抵押依法进行抵押登记，房地产证上载明抵押设定的日期、债权金额、抵押范围等，抵押权人取得他项权证书。按揭登记时，标的物已取得产权的，产权过户后进行类似于抵押登记的按揭登记，产权证交商业银行保存，在按揭款付清后发还给按揭人（购房人）；标的物未取得产权的，预售合同和按揭贷款合同交房地产登记部门备案登记，备案登记后的预售合同和按揭贷款合同由商业银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。按揭期间取得产权证的，产权证由银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。

预售合同和按揭贷款合同的备案登记也叫预售登记，是对当事人依合同取得的请求权的一种保全措施，实践中的预售登记已经赋予这些请求权以准不动产物权的性质。对预售合同进行预售登记，购房人对正在建设中的房屋虽然尚未取得物权，却能将对正在形成中的不动产的请求权的内容和顺位予以记载，以排斥顺位在后的对同一标的物转让、抵押、查封等，切实保护购房人的权益。对按揭贷款合同进行预售登记，可以保全商业银行对购房人请求权的请求权，以防止购房人的请求权未经按揭权人的同意而另行处分，并排斥他人侵害该请求权。

6、实现的方式不同。在按揭房屋取得房地产权证之前，按揭的标的不是所购房屋，而是对所购房屋的请求权。因此，在发生按揭合同纠纷时，按揭权人不是通过处分房屋来实现自己的按揭权，而是通过处分按揭人的请求权来实现自己的按揭权。对发展商来说，按揭权人有代位行使按揭人在购房合同的有关权利的权利。比如，在按揭人不能按期偿还按揭贷款或失去供款能力时，按揭权人则可依按揭合同取得相关代位权，代位行使按揭人依购房合同产生的对发展商的请求权，或继续履行购房合同的义务以取得房屋产权，最终将房屋产权变现以抵押按揭人余下债务，或直接处分该请求权，以处分该请求权之所得抵偿按揭人余下债务。

所以，发展商参加按揭关系的意义不仅在于向按揭银行提供按揭人归还按揭款的保证担保，还在于为按揭银行将来代位行使按揭人在购房合同的请求权给予承诺和确认。

7、承担担保责任的方式不同。在一般房地产抵押中，抵押人以自己拥有的房地产承担担保责任，抵押人在承担担保责任后丧失的是相应的不动产物权。在按揭的法律关系中，按揭人通常不是以自己拥有的房地产承担按揭责任，而是以自己拥有请求权的、实际为发展商拥有的房地产承担按揭责任，按揭人在承担按揭责任后丧失的不是相应的不动产物权，而是对相应的该不动产物权的请求权。

第二节房地产按揭合同的主要条款

房地产按揭合同，有时也叫购房抵押合同，它可以是一个独立的合同文本，作为从属于购房借款合同的法律文件，也可以是一些相对独立的合同条款，作为购房借款合同的一部分。当与按揭有关的规定和与借款有关的规定出现在同一合同文本时，该合同文本被称为按揭借款合同，或叫购房抵押借款合同。后一种叫法在“抵押”之前加上“购房”二字，以示其与一般意义上的房地产抵押的区别。独立的按揭合同与相对独立的按揭条款之间只要其内容完整，在法律效力上并无分别。

一、按揭合同当事人：按揭人、按揭权人和发展商

按揭合同中的按揭人必须是购房合同中购房人和借款合同中的借款人。按揭人、购房人和借款人三位一体，是按揭法律关系的最显著的特征之一。在购房按揭借款的法律关系，购房合同、借款合同和按揭合同互相交织，三种法律关系互相依存，互为补充。按揭人是唯一同时参加三种法律关系的当事人，反映出三种法律关系的确立均以按揭人之利益为核心，并以按揭人完成购房行为为目的。

按揭合同中的按揭权人是能够经营公民个人贷款业务的商业银行，不能合法经营个人贷款业务的银行、其它金融机构、企业和个人不能成为按揭合同的按揭权人。

发展商参加按揭合同并作为当事方是按揭合同异于一般房地产抵押合同的又一特征，其帮助按揭合同履行的责任以及相应的担保责任在一般房地产抵押合同中并不多见。

如果合同文本不叫按揭合同，而叫购房抵押合同或购房抵押借款合同，按揭人和按揭权人则相应称为抵押人和抵押权人，名称虽然不同，权利义务关系却没有差异。

二、按揭之标的

按揭之标的必须是按揭人依购房合同所购之房屋，合同应载明该房屋所处之具体位置、楼层、房号、面积等。房屋未取得房地产权证的，应写明房屋预售契约之编号。

按揭标的之性质，在房屋未取得产权证之前，是按揭人依购房合同所产生的权益，在房屋取得产权证之后，是按揭人对所购房屋的所有权和房屋共用土地的使用权。按揭合同签定后，房屋产权证可能随时取得，因而按揭之标的可能随时发生变化，即在按揭合同履行过程中，作为按揭标的的合同权益或请求权可能随时会转变成不动产物权。

三、按揭担保的范围

按揭合同应写明按揭所担保的债权的范围，一般包括按揭款的本金、利息、罚息和实现债权的费用等。

四、按揭的期限

按揭是房地产抵押的一种特殊形式，在主债务未受清偿时，本不受约定期限之限制，但实践中的按揭合同多设期限条款，即将期限设定自按揭合同登记之日起，到主债务受清偿之日止。

五、按揭权人之权利

1、优先受偿权。无论按揭标的是合同权益，还是不动产物权，在实现按揭权时，按揭权人均有优先受偿权。在因房屋发生毁损而获得赔偿时，所获赔偿是按揭标的的代位物，按揭权人对代位物同样有优先受偿权。

在按揭标的是按揭人依购房合同所产生的权益时，为实现按揭权，按揭权人有权代位行使按揭人在购房合同中的权利，即要求发展商按购房合同的规定履行义务，及时按购房合同规定的质量条件建造房屋和交付使用。按揭权人也可以代位将该请求权或房屋产权予以拍卖变现，以所得价款优先受偿，以偿还按揭人所欠债务。所得价款多出所欠债务部分，交还按揭人。

值得注意的是，房屋按揭同样存在担保物权的竞合问题。在房屋预售时，因房屋产权尚未取得，房屋上设置物上负担的可能性不大，所以预售房屋按揭，较少有其它抵押权与按揭权同时存在于预售房屋之上的可能性。但如果购房合同的标的是已经取得产权的房屋，则在设置按揭时该房屋上可能已经有抵押权存在。同时，在设置按揭以后，随着按揭款的逐步清偿，经按揭权人同意，按揭人也可以将有产权的按揭房屋另设抵押。在此情况下，按揭权人的优先受偿权相对其他抵押权而存在，按揭权人以其按揭在各抵押权中的位置和顺序行使优先受偿权。

2、对按揭人的处分权的限制权。为保护按揭权人之权益，合同应订明按揭权人对按揭人的处分权的限制权。如果按揭人欲转让其在购房合同的权益，应先征得按揭权人的书面同意。按揭所购房屋一般以自用为目的，如确需出租他人使用，按揭人不仅应征得按揭权人的书面同意，还应告知承租人有关按揭的事实，以便按揭权人在处分按揭房屋时，有关租赁合同能及时解除，出租人也能及时迁出该按揭房屋。

3、物上请求权。当按揭房屋受到来自按揭人或第三人的妨碍，或其行为足以减损按揭房屋的价值时，按揭权人有权要求加害人停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。按揭合同应对按揭权人的物上请求权明确确认。

4、检查权。按揭权人有权在合理的时间以合理的方式检查按揭房屋的物理状况。

5、其他知情权。如果有重要事件影响按揭人的支付能力，如发生对按揭人不利的诉讼或仲裁，或有重大事件影响发展商的施工进度，如发展商的银行帐户被法院查封，工程建设出现技术难题等，按揭权人均有权获得有关当事人的书面通知，以便了解事件真相及其相关后果。

六、按揭人之义务

1、接受按揭之义务。按揭人得同意将其房屋或有关合同权益用于按揭，在其不能偿还按揭款时，接受按揭权人行使按揭权。

2、保管义务。按揭人应妥善保管按揭房屋，不得为并不得允许他人为有可能减损按揭房屋之价值、并最终损害按揭权人利益之行为。按揭人一般还须为所购房屋购买财产保险。

3、接受处分权限制之义务。按揭人在将按揭房屋转让或出租或另设抵押时，应事先征得按揭权人书面同意。

4、告知义务。在有重大事件影响按揭人的支付能力时，按揭人应及时将事件告知按揭权人。

5、承认发展商的回购权。若按揭人不能按时支付按揭款，除按揭权人可行使有关按揭权外，发展商也可以选择代按揭人支付余下按揭款，从而代替按揭人取得其对按揭房屋的有关权益。此时，发展商应对按揭人已经支付的按揭款予以适当补偿。该补偿行为在实践中被称作“回购”行为。

七、担保人之权利与义务

在按揭合同中，发展商既不是按揭人，也不是按揭权人，却又有相对独立的权利与责任，突显出按揭合同不同于一般房地产抵押合同的鲜明特征。

1、担保按揭人还款的责任。按揭合同中一般要求发展商作出书面承诺，在按揭人不能按期偿还按揭款时，发展商承担相应的担保责任。此承诺之性质为一般保证，责任的性质为补充责任，即在按揭权人实现按揭权以后，其债权仍不足以清偿的，发展商有责任对按揭人的余下债务予以清偿。

发展商的保证担保，连同按揭人的按揭担保，使按揭权人发放的按揭贷款得到双重还款保证。

2、确认和保护按揭权人利益的责任。由于发展商是购房合同中的当事人，且按揭房屋在办理产权之前实际上为发展商所拥有，故无论按揭的标的是合同权益，还是一种不动产物权，按揭权人欲实现其按揭权必有赖于发展商的配合。发展商的有效配合既利于按揭权的顺利实现，也利于保护按揭权人的权益在按揭期内不受侵犯。

3、专款专用的责任。依按揭之惯例，按揭权人发放的按揭贷款并不直接付给借款人（按揭人），而是直接付给发展商，以便发展商用于按揭房屋的建设。由于贷款的使用直接影响按揭房屋的建设和按揭权的实现，故按揭合同应要求发展商专款专用，不得将资金挪作他用。

4、按时和按房屋买卖合同规定的条件建造房屋和交付使用的责任。此责任虽在房屋买卖合同中有明确规定，但在按揭合同中作出规定仍有重要意义。这样，在发展商不按时、不按质交付房屋时，既违反了对购房人（借款人、按揭人）的合同义务，也违反了对贷款人（按揭权人）的合同义务。

5、回购责任。有时按揭合同还规定在按揭人失去还款能力时，发展商有责任将已售出的房屋回购，然后由发展商继续履行对按揭权人的还款义务。

实际上，即使按揭合同没有回购条款，如果购房人失去还款能力，发展商在向按揭权人履行了担保义务后，反过来可向购房人主张债权，在收回房屋和向购房人作出适当补偿后，其结果与依回购条款履行回购责任的结果往往相差无几。

6、办理登记和向按揭权人交付权证的责任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向权利人交付权证的做法，发展商必须向按揭人承诺办理或协助办理按揭登记手续或房屋所有权证的申领手续，并保障将权证交按揭权人保管，直到按揭人履行完毕还款义务为止，方可交还按揭人。

八、违约责任

1、违约事由当事人须在按揭合同中约定特定条件，在该特定条件发生时，按揭权人有权处分按揭房屋和要求发展商承担责任。

（1）按揭人未按期供款。合同一般约定按揭款系逐月支付，如果按揭人累计数月未按期供款，或拖欠之供款达到特定数目，即构成按揭人违约。

（2）发生特定事由致使合同无法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后无人代其供款，按揭人因失业而无支付能力等。

（3）按揭人有其他违反合同义务和损害按揭权人利益之行为。如按揭人未尽保管义务，从事损害房屋价值之行为，或未服从按揭权人对其处分权之限制，擅自将按揭房屋另设抵押或转让给他人，从而损害按揭权人之利益者。

（4）发展商未按时、按质建造和交付房屋。此事由在现存多种合同范本中较少规定。但如果按时、按质建造和交付房屋是发展商对按揭权人的担保义务之一部分，则在发展商不按时和不按质建筑和交付房屋时，按揭权人当然有权追究发展商的违约责任。由于延期交楼和货不对板是购房合同中最主要的两种违约形式，且该违约形式不仅危害购房人的利益，也严重不利于按揭权人的利益，因此，将延期交楼和货不对板作为按揭权人追究发展商违约责任的事由有利于强化对发展商的开发行为的约束。

2、按揭房屋之处分按揭合同中对按揭房屋的处分的规定主要是处分方式和所得价款的分配顺序的约定。在协议折价、变卖和拍卖三种处分方式中，协议折价一般不适用于按揭房屋的处分，因为按揭权人作为商业银行只有在极特殊的情况下（如在按揭房屋设办事机构）才会接受以协议折价方式取得该按揭房屋。按揭房屋的处分以变卖和拍卖方式为主。

处分所得价款的分配顺序与处分抵押物后的分配顺序相似，在支付处分费用、代扣应缴税费后，处分所得主要用于偿还按揭人对按揭权人的债务。处分所得不足以偿还债务时，应由发展商承担补充责任，处分所得偿还债务后尚有余额的，余额交还按揭人。

3、担保人的补充责任有的按揭合同规定发展商对按揭人的债务承担连带清偿责任，本文以为不妥。既是按揭合同，就应以按揭担保和按揭房屋的处分为主导，以发展商的担保责任为补充。若让发展商承担连带清偿责任，则按揭合同成可有可无之物，既无特色，也无意义。而且，设立按揭制度和签定按揭合同，旨在改善购房人之个人融资能力、以未来之物尽其所用，提高其生活质素，其前提是对其未来生活添加一定负担，以实现利益与责任的均衡。如果发展商须对按揭人的债务承担连带清偿责任，在发生违约事由时，按揭权人必置按揭权于不顾为自己实现债权的便利而向发展商主张债权，此结果不仅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故发展商的担保责任是补充责任，只有在按揭房屋处分所得不足以偿还债务时，发展商才就其不足部分承担责任。

九、其他条款

1、按揭人的主体变更在按揭合同的履行期内，因按揭人死亡而发生继承或遗赠行为的，继承人或受遗赠人应在一定期限内到登记机关办理按揭人变更登记手续。因公民死亡之发生的继承和遗赠行为，虽涉及按揭人的变更，但不视为按揭房屋的转让，无须交纳与转让有关的税费，继承人或受遗赠人取得在购房合同、借款合同和按揭合同中的当事人的地位，享有相关权利，但须偿还尚未偿还之欠款。

2、强制执行公证强制执行公证的意义，在于通过国家公证机关对债权进行确认，并赋予该债权强制执行效力，在发生违约事由时，债权人无须经过诉讼程序确认债权，只须向法院执行机关申请强制执行债权即可。此举有利于债权之实现并免却当事人之讼累。实践中的通常做法是，在借款合同和按揭合同签订后将其提交公证机关进行强制执行公证。考虑到合同所涉债权会因合同的部分履行而发生变化，故在发生违约事由时，公证机关会要求债务人在债权的催款通知上签字以确认债务余额，然后据此出具强制执行证书，由债权人持强制执行公证书向法院申请强制执行。问题是，在发生违约事由时，债务人（按揭人）愿意在催款通知上签字的可能性微乎其微。谁会轻易地在对自己不利的法律文件上签字呢？由于没有债务人（按揭人）的配合，债权人（按揭权人）虽有经强制执行公证的合同，却往往因程序上的障碍无法取得强制执行证书，向法院直接申请执行的目的不能达到，为实现债权，当事人不得不转而向法院起诉，不仅时间延长，费用也增加，最终对双方当事人均不利。

所以，实践中应考虑在法院执行程序中确认债权的可能性，并省却债务人在催款通知上签字这一环节，以方便公证文书申请强制执行。事实上，法院对债权的确认不光是在诉讼程序中进行，在执行程序中也广泛存在。即使已经生效的法院判决，其所确认的债权也可能需要重新确认，如判决送达后债务部分履行的，因执行程序的延长使主债务的利息增加的，等等情况，都需要在执行过程中对债权数额作相应的加减。既然如此，为什么公证文书的履行情况不能在执行程序中确认呢？公证部门何以要用债务人的配合作为出具强制执行证书的条件呢？

3、费用分担各方当事人还应依当地的规定约定公证费、按揭登记费、印花税等费用的分担方式。

4、按揭之涂销按揭合同应约定在按揭人支付完毕按揭款本息时，有关按揭登记应依法涂销。

5、按揭合同生效和按揭成立的条件按揭合同一般约定在各方当事人签字后生效，按揭合同登记后，按揭即设定，按揭关系因此成立。

第三节房地产按揭合同履行中若干法律问题

一、按揭中的转按揭

所谓转按揭，是指在按揭合同的履行过程中因按揭人（一手购房人）转让所购房屋给转按揭人（二手购房人）而发生的按揭的权利义务关系的变动。以所购房屋是否取得房产证为标准，转按揭可分为以转让按揭合同权利义务为表现形式的转按揭和以转让不动产物权为表现形式的转按揭；以是否变更按揭银行为标准，转按揭也可分为变更按揭银行的转按揭和不变更按揭银行的转按揭。

按揭人在履行按揭合同的过程中，因生活或投资原因需要将所购房屋转让，而此时购房合同、贷款合同和按揭合同可能均未履行完毕，因此，所购房屋的转让会引起涉及多个合同的权利义务的一系列变化，此问题是法律实务中的新问题，法学理论尚未见系统论及。

1、以转让合同的权利义务为表现形式的转按揭在所购房屋取得产权证之前，预售合同虽经登记，房款亦通过按揭足额支付，但购房人（按揭人）对所购房屋并无现实的不动产物权，而只有要求发展商履行预售合同的请求权。虽然在实践中法院对待经预告登记的合同权利已视为一种准物权的性质，承认其效力超越合同相对方，并且经登记的合同权利享有一定程度的对世权，但因房屋产权证尚未取得，购房人仍不能享有完整的不动产物权。所以，对所购房屋的转让并不是不动产物权的转让，而是购房合同的权利义务的转让，因此引起的转按揭的具体特点是：

（1）构成转按揭的基础的房屋转让合同，其标的表面上是一手购房人（按揭人、转让人）所购房屋，实际上是一手购房人在房屋预售合同中的权利义务。由于一手购房人已通过银行按揭贷款的方式向发展商支付了全部购房款，预售合同中的一手购房人的主要义务已经履行。因房屋尚未交付，或虽已交付但尚未办理产权证，一手购房人依预售合同对发展商享有请求权，因此，所谓预售合同的权利义务的转让实际上是请求权的转让，其房屋转让合同实际上是一手购房人将其对发展商的请求权转让给二手购房人的约定。

（2）贷款合同的权利义务的变动。由于按揭银行已经向一手购房人履行贷款发放义务，在房屋转让时，二手购房人可以自有资金一次性或分多次归还贷款，也可以直接承继一手购房人在贷款合同中的还款义务，或另与其他银行签订按揭贷款合同，以借款支付一手购房人转让款，使一手购房人履行完毕借款合同的还款义务，后两种情形，均可能以转按揭形式处理。

（3）按揭合同的权利义务的变动。如果房屋转让后借款合同的还款义务未履行完毕，须继续提供按揭担保的话，一手购房人（按揭人）将其在按揭合同中的责任转让给二手购房人，二手购房人以转按揭人的身份，用其所购房屋对其在借款合同的还款义务承担按揭担保责任。

（4）有关合同的权利义务转让是否应经合同相对方的同意，应视合同的履行情况和权利义务的性质而定。如果房款已经支付完毕，一手购房人仅仅转让对发展商的请求权给二手购房人的，依《合同法》第七十九条的规定，无须征得发展商同意，但须通知发展商，不通知的，合同对发展商无约束力，但转让合同仍然有效。因所购房屋已设定按揭，故转让合同应经按揭权人同意。房屋转让后，二手购房人需要发展商继续对借款合同提供担保的，则借款合同的权利义务的转让除当然需要征得按揭银行同意外，还须征得发展商的同意。按揭合同的权利义务的转让应征得按揭银行（按揭权人）的同意，转按揭后，按揭银行也可称为转按揭权人，它可以是原按揭银行，也可以是新按揭银行。

（5）因转让预售合同的权利义务而发生转按揭，应办理相应的预售变更登记和按揭变更登记。

2、以转让不动产物权为表现形式的转按揭如果一手购房人已经取得所购房屋的产权证，只因房屋处于按揭状态，产权证由按揭银行保存，此时因转让房屋所发生的转按揭，属于以转让不动产物权为表现形式的转按揭，其特点是：

（1）作为转按揭的基础合同的转让合同，其标的是特定房屋的所有权及其占用范围的土地使用权，而不是一手购房人在预售合同中的权利和义务。由于房屋已经取得产权证，一手购房人和发展商在预售合同中的权利义务基本履行完毕，一手购房人通过按揭方式已经足额支付购房款，发展商亦完成建设和交付特定房屋并办理产权的义务，因此，一手购房人依预售合同而拥有的对发展商的请求已经转化为现实的不动产物权，其向二手购房人转让的正是这种对特定房屋的不动产物权。

（2）如果二手购房人需要以按揭方式融资，他可以与新的按揭银行签定借款合同和按揭合同，也可以选择继续履行一手购房人在原借款合同和原按揭合同的权利义务，一方面通过取代一手购房人的地位按原借款合同的约定继续向原按揭银行支付供楼款，另一方面按揭合同将所购房屋用于按揭担保，以保证债务的履行。在形式上，二手购房人需要与按揭银行签定新的贷款合同和按揭合同，但实质内容没有变化。即使是新签贷款合同，按揭银行也无需向二手购房人发放新的购房贷款，因购房贷款已经发放给一手购房人并直接支付给了发展商，二手购房人只需代一手购房人履行还款义务和按揭义务即可。

（3）转让房屋的所有权及其占用范围的土地使用权无须征得发展商同意，但发展商对按揭贷款提供了担保或有回购承担的除外。因房屋已经设定按揭，其转让应征得按揭银行的同意，但未经按揭银行同意的，转让合同的效力不受影响，按揭银行对该房屋的按揭权有追及效力，无论该房屋转让给谁，只要按揭权未消灭，按揭银行都对该房屋的处分所得有优先受偿权。不过，由于房屋产权证由按揭银行保存，没有按揭银行的配合，转让合同实际上难以履行。

（4）因转让而发生的房屋产权变更和按揭人的变更，应依法办理相应的变更登记。

3、变更按揭银行的转按揭变更按揭银行的转按揭，是指二手购房人的融资不是通过承继一手购房人的还款义务而取得，而是通过与新的银行建立按揭贷款关系而取得，其特点是：

（1）按揭权人的变更。转按揭意味着按揭人从一手购房人变更为二手购房人，并不一定意味着按揭权人的变更。但如果在同一房屋上建立新的按揭关系，就必需解除旧的按揭关系，而解除旧的按揭关系的前提就是对一手购房人的债务进行清偿，使原按揭权人的债权得以实现，从而使原按揭权归于消灭，在此基础上新的按揭权人进入。

（2）新旧按揭权人之间的合作的必要性。要设定新按揭，必须解除旧按揭；要解除旧按揭，就必须先还款；要还款，必须先取得新的借款；要取得新的借款，必须设定新的按揭；要设定新的按揭，又必须解除旧的按揭，这是一个怪圈，必须通过按揭银行之间的合作来打破。不同的按揭银行可以有固定的合同关系，也可以是新的按揭银行的单方承诺。在请求原按揭银行解除原按揭关系的同时，新的按揭银行承诺新的按揭关系建立后，所发放的贷款将在新的按揭银行的监督下直接作为购房款用于偿还一方购房人所欠按揭债务，以此承诺来换取原按揭银行的配合。或相反，由原按揭银行给予书面承诺，在请求新按揭银行先发放贷款以实现其债权的同时，保证协助新按揭银行设定新的按揭，以免使担保落空。

（3）原按揭登记注销和进行新的按揭登记。建立了新的按揭关系、归还了一手购房人的按揭款和解除原按揭以后，应当办理原按揭的注销和进行新的按揭登记。

4、不变更按揭银行的转按揭不变更按揭银行的转按揭是指二手购房人的融资是通过承继一手购房人的还款义务而取得，并以其所购房屋继续按揭，以担保其还款义务的履行的行为，其特点是：

（1）只变更按揭人，不变更按揭权人。由于二手购房人直接取得一手购房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手购房人尚未履行的义务，故借款合同和按揭合同只是一方当事人发生变更，贷款人和按揭权人不变。

（2）按揭银行无须发放新的贷款。鉴于贷款合同仅是一方当事人变更，其他主要条款没有变化，按揭银行已经依该贷款合同发放按揭款，无须再对二手购房人发放新的按揭款，二手购房人只须履行一手购房人尚未履行的还款义务即可。

（3）按揭款与购房款的关系。按揭款与购房款的关系取决于一手购房人和二手购房人之间的约定，一般是商定购房价后，二手购房人在支付房款时减去一手购房人尚未支付的按揭款，余下部分作为房款支付给一手购房人。二手购房人在支付该部分房款后，继续支付尚未支付的按揭款及其利息。

（4）变更登记，按揭人从一手购房人变更为二手购房人，应依法办理按揭的变更登记。

二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分

1、问题的由来依按揭供楼的通常做法，购房人在与发展商签定购房合同的同时与按揭银行签定借款合同和按揭合同，然后由银行直接将购房人所借之款以购房人的名义支付给发展商。借款不付给购房人本人，以免款项使用生其他变数，如被购房人挪作他用等。按揭款支付给发展商后，购房人按借款合同约定的期限归还借款。可见，所谓按揭供款并不是向发展商支付购房款，因为购房款已经全部支付，而是向银行支付还款，所以说，通过按揭方式购房的，购房人没有违反购房合同和迟延支付购房款的可能性。按揭关系确立后，银行代购房人将购房款支付给发展商，购房人在取得对发展商的请求权的同时，承担对银行的还款义务，并以所购房屋进行按揭担保。因此，购房人在整个按揭借款购房的法律关系中如果有违约行为的话，其违约行为也主要体现还款义务的履行方面，即购房人未能按借款合同规定的期限和数额归还借款本息。

购房人（借款人、按揭人）违反还款义务的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于发展商的违约行为，因发展商未能按期按质建设所购房屋，必影响购房人继续供款的信心；又由于所购房屋未能如期建设和交付使用，购房人无法实现入住房屋的预期，不能不花钱另寻房屋以供利用，故发展商的违约行为又影响购房人的支付能力，并进而影响购房人对银行还款义务的履行。但是，在此情况下违反借款合同的并不是发展商，而是购房人，除非另有约定，银行并不能追究发展商的违约责任，因为发展商所违之约不是借款合同，而是购房合同，银行不是购房合同的当事人，故不直接拥有依购房合同产生的任何请求权。《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律的规定或者按照约定解决。因此，一般来说，因发展商违反购房合同导致购房人违反借款合同，按揭银行只能依借款合同追究购房人（借款人、按揭人）的违约责任并处分按揭房屋，由此引起如何均衡各方当事人权益和如何公平保护购房人利益的问题。

2、混合合同中的发展商的责任这里的混合合同，是指购房、借款和按揭三种法律关系共存于同一法律文本。在该法律文本中，购房人、发展商和银行权利义务关系互相交织，发展商是售房人，也是借款的担保人和按揭的协助人，购房人同时也是借款人和按揭人，按揭银行既是贷款人，也是按揭权人和接受担保的一方。由于这些法律关系不是分存各自独立的法律文本，而是出现在同一法律文本中，发展商常常对银行有直接的义务承诺，故有助于银行直接追究发展商的违约责任。

由于发展商是贷款的直接使用人，故发展商一般会在混合合同中向银行承诺购房款完全用于房屋的建设；又由于发展商是按揭房屋的建设人，故发展商也会在混合合同中承诺按期按质完成按揭房屋的建设。如果发展商违约，挪用资金往往是主要原因，未能按质按期完成按揭房屋的建设是主要表现，因此，发展商的违约往往直接违反其在混合合同中对按揭银行的承诺。混合合同为银行直接追究发展商的违约责任提供合同依据。

3、发展商的担保责任依合同的相对性，因发展商违约导致购房人不能按期供款，银行依借款合同追究购房人的违约责任的同时，可依发展商的担保承诺追究发展商的违约责任，从而使购房人承担的责任最终转由发展商承担。在诉讼程序中，当购房人被银行起诉时，购房人可考虑向法院申请追加发展商为第三人，或另行起诉发展商，并请求将两案合并审理，此举虽然有利于由发展商承担最终违约责任，但仍难免增加讼累。考虑到发展商在按揭贷款的法律关系中一般都向银行出具对购房人还款的担保承诺，故以担保责任解决发展商违约责任的最终承担问题应更为有利。

4、按揭银行的代位权作为合同相对性的例外，《合同法》第七十三条设有债权人对债务人的代位权。该条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。代位权的行使范围以债权人的债权为限。此规定后又由最高人民法院的司法解释加以具体化。在按揭贷款购房的法律关系中，发展商未按时按质交楼导致购房人迟延履行对银行的还款义务，发展商的行为违反了购房合同的约定，购房人应当向发展商主张法律责任，并在此基础上承担其对银行的违约责任，购房人未向发展商主张违约责任的，属于怠于行使债权；未能因此承担对银行的违约责任的，属于对银行造成损害，故银行符合行使代位权的条件，即可以向法院请求以自己的名义代位行使购房人对发展商的债权。代位权的行使更有利于法律责任的公平承担，不致于购房人展商受过，从而免使因发展商违约而导致购房人承担责任和按揭房屋受到处分。

三、按揭人承担法律责任的财产范围

在抵押的法律关系中，抵押人仅以其用于抵押的财产在登记机关核定登记的范围内承担担保责任，抵押财产处分所得不足以清偿的，抵押人不对余下债务承担责任。按揭是抵押的一种特殊形式，按揭人承担法律责任的财产范围以其所提供按揭房屋为限，自不待言。按揭银行在处分按揭房屋后仍余有债权无法实现的，能否处分按揭人的其他财产，实践中做法不一，理论上也无定论。因为按揭人同时也是借款人和购房人，按一般法理，其依借款合同所生债务本质上是一种个人债务，个人债务应以个人财产偿还，而个人财产当然包括按揭人（借款人）拥有的、按揭房屋以外的其他财产。按揭银行在处分完按揭房屋以后，不足清偿部分仍然向借款人追讨并无不妥。故将按揭人（借款人）承担法律责任的财产范围限于按揭房屋表面上与一般法理相悖。但考虑到按揭借款购房的特殊性及各当事方的利益均衡，本文仍坚持主张将按揭人（购房人、借款人）承担违约责任的物质基础严格限定在按揭房屋的价值内，按揭房屋处分所得不足以清偿债务的，银行不得再向按揭人（购房人、借款人）主张债权。具体理由如下：

1、按揭贷款风险的确定性。银行提供按揭贷款时，已有机会对项目风险作出准确评估，并通过确立按揭比例的方式，将其风险降到最低。比如银行确立提供七成按揭的房屋，购房人需向发展商先交付30％的首期款，余下的70％才能以按揭方式从银行贷款，在此情况下，即使市场波动导致房价缩水30％，银行的债权仍有100％的保障。由于银行有机会控制风险，如果发生按揭房屋不足以清偿债务的情况，应属于银行本身控制风险有失误，若将其失误转嫁给借款人，要求借款人以其他财产清偿余下债务，势必对借款人不公平。

2、按揭人（购房人、借款人）已承担足够多的风险。按揭人在支付首期款的同时，就已经承担了其选择购房所应承担的风险，也承担了按揭银行不愿承担的风险部分，按揭房屋处分后仍不足以清偿债务，本身就意味着按揭人在该房屋的投入已经损失殆尽。按揭人不宜再承担更多的风险。

备案购房合同范文篇5

第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。

再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。

第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。

第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。

下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。

第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期房，现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。

商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。

第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。

第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。

第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。

第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的，你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条，出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。

第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。

第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。

第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，第二依法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议按照自己的情况进行选择，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业性非常强，而且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较高。第二条，通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民法院起诉，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。

第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案，会盖一个章。

附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋，对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样本间的标准。

附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的合法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔细审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。公务员之家:

下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。

第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。

第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第一种方式，在补充协议中跟开发商约定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依据中就选择以套内面积为结算的依据，如果开发商不同意的话，可以要求在补充协议中规定，约定房屋的实用率，也就是说是房屋的套内面积与建筑面积的比例，如果出现比较大的差异的话，你可以选择退房或者要求开发商进行赔偿。

最后一点，就是有关于物业管理的情况，在收楼入住之后，在所买的小区物业管理委员会成立之前，是由开发商的物业管理公司进行管理，应该了解收费标准等，可以要求将第一年的物业收费标准写在补充协议中，一般写成第一年的物业管理费每平方米不超过多少钱。

上面我们所介绍的，就是您在签订购房合同中需要注意的一些问题，以及补充协议的条款。最后我想说一下，您在签订完毕商品房买卖合同之后，应该做的一些工作。

第一项，合同的最后一条也有一个约定，要办理预售登记，现在北京市规定是开由开发商携带复印件到房管局做预售登记，然后房管局有一个办理预售登记的审批表，应该要求开发商在一定的时间内提供这个审批表给您。

备案购房合同范文篇6

本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]商品房买卖订购书商品房预售按揭法律责任

[目录]

一、商品房买卖的基本理论问题

二、商品房预售的法律问题

三、商品房买卖按揭法律问题

四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。

狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。

在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。

我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。

由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念

商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质

从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同

（1）商品房认购书与购房合同的关系

商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。

（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。

笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。

二、商品房预售的法律问题

（一）商品房预售合同的概念

商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。

（二）商品房预售合同的法律性质和特征

1.商品房预售合同的法律性质

商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。

2.商品房预售合同的特征

第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。

第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。

第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力

1.商品房预售合同登记的法律性质

商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。

2.商品房预售登记的效力

第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。

（四）商品房预售合同转让

1.商品房预售合同转让的概念

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。

2.商品房预售合同转让的法律性质

我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。

三、商品房买卖按揭法律问题

（一）商品房买卖按揭的涵义

按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。

（二）商品房买卖按揭的法律特征

1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。

2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。

3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。

4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。

（三）按揭中的各方法律关系

从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：

1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。

3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。

4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。

5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。

6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。

上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。

（四）房屋按揭的若干实务问题

1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系

商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：

首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。

通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。

2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系

抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。

四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任

在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。

虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商虚假广告是要最终承担法律责任的。

二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任

由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。

三、房屋不能按期交付的法律责任

开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。

四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任

备案购房合同范文篇7

如果你签署的“认购书”已经包括购房合同的全部条款，那么，你签订购房合同只是将“认购书”中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样，你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。

目前，开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。但是，居律师并不主张购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，因为，开发商在开盘之前一般都从当地政府主管部门购买了大量的《商品房买卖合同》示范文本。如果开发商已经购买了《商品房买卖合同》示范文本，开发商就会将《商品房买卖合同》示范文本作为既定格式，若购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，开发商的销售人员不敢做主，开发商在心理上也很难接受。当然，开发商若能愿意接受购房人出示的《商品房买卖合同》文本最好，如不愿接受，比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。

二.对“204条”的评价

购房合同应有哪些内容对于购房人利益的保护才是足够的？有人开列了204条并简称为“204条”。

“204条”中的很多内容是大可不必的，比如，“204条”中有关房屋质量的若干条款。房屋质量的各个方面，诸如房屋墙体的垂直度、裂缝、渗漏、隔音、管道压力、采光、室内污染等，都有有关的国家标准或行业标准。国家标准或行业标准中的数据要比“204条”更全面、更专业和更苛刻，足以满足购房人对房屋质量的各项要求。《合同法》第六十二条规定：“……(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”。

国家标准或行业标准，既是房屋质量检验机构在工程竣工验收时所依据的标准，也是法院认定房屋质量所依据的标准，除非购房人对房屋质量有特殊要求(如果购房人对房屋质量有特殊要求，按特殊要求对房屋质量的每一个方面和每一个细节进行约定才是必要的)。现实中，购房人因房屋质量问题与开发商发生争议的，大多数是轻微的房屋质量问题，如：墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等，影响居住安全的房屋质量问题很少。无论是轻微的房屋质量问题，还是影响居住安全的房屋质量问题，开发商都不会因为购房合同没有对房屋质量进行约定或约定不明而逃脱应承担的法律责任。

除了大量的无甚实际意义的有关房屋质量的条款以外，“204条”还有一个最致命的缺陷，就是它的每一个条款所表达的购房人的意思、目的和动机都毫无遮掩，令开发商一眼看穿，因而，易遭到开发商的拒绝。

三.“补充协议”的主要内容

在中国的房地产市场尚处于卖方市场的情况下，“补充协议”必须符合两个基本要求：一、可能被损害的购房人的利益都有相应的合同条款予以保护；二、可能被开发商拒绝而又为保护购房人的利益所必需的内容隐藏在令开发商满意、或者可能被开发商疏忽、或者能够被开发商接受的文字或结构里。

迄今为止，购房人与开发商之间的利益冲突比较集中的，主要体现在以下十五个方面，“补充协议”应侧重这十五个方面进行设计。

(一)小区规划

很多购房人在收房时或收房后看见的小区规划与其在签订合同时开发商在售楼广告和宣传资料上描绘的小区规划大相径庭，比如：绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由，拒绝承担责任。

开发商改变小区规划，无论是否经过规划部门的同意，都构成对购房人的违约。改变小区规划经过规划部门同意的，不违法，但违约；改变小区规划未经过规划部门同意的，既违法，也违约。你无法阻止开发商改变小区规划，你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款：如果开发商改变小区规划，你将获得哪些权利。《商品房买卖合同》示范文本中有一条关于规划变更的约定，大致内容是：“开发商改变小区规划未通知购房人的，购房人有权退房；开发商应在购房人提出退房之日起30日内将购房人的已付款退还给购房人并按一定的利率付给利息。”这一条款对购房人的利益的保护是远远不够的，因为，如果购房人退房，购房人必定要对贷款机构承担提前还本付息的违约责任，购房人已经付出的律师费、保险费等各项支出都将成为购房人的经济损失，这些，是开发商赔付的区区利息远远不能弥补的。而且，购房人退房很容易，但开发商能否按时退款却是一大悬念。所以，“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时，“退房”应作为下下策，不退房而获得开发商更多的赔偿金，应作为争取的首要目标。

但是，在“补充协议”中明确地写上这一要求，开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法：将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里，比如，将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一，同时，在违约责任条款里，将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列，约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。

(二)房屋交付使用的条件

房屋交付使用条件属于房屋质量的范畴。

迄今为止，没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定。《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付使用的条件的条款全部是空格，开发商一般都在空格处印好了“经验收合格”的文字。“经验收合格”与房屋具备交付使用的条件是有很大距离的。最新的规章规定：商品房应当经综合验收合格才能交付。但综合验收合格也不一定就具备交付使用的条件，比如：水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕，符合综合验收合格条件，但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应，购房人就无法在房子里住下去，除非购房人购买房屋不是为了居住。

房屋交付使用的条件可以分为“必备的交付使用条件”和“选择的交付使用条件”两类。哪些属于必备的交付使用条件，比如：水、电、燃气、暖气(仅限于北方地区)的供应等，有待于法律做出强制性规定，所以，“必备的交付使用条件”又可称为“法定的交付使用条件”。“选择的交付使用条件”是购房人在购房合同中与开发商约定的交付使用条件，比如：有些购房人是网虫，宽带网络接口不是一般人的生活必需却是网虫的生活必需，交付房屋时是否具备宽带网络接口只能留给购房人与开发商在购房合同中约定，所以，“选择的交付使用条件”又可称为“约定的交付使用条件”。

必备的交付使用条件中，水、电、燃气、暖气价格是必须与开发商约定清楚的。电的供应商都是国营公司，执行政府定价，你无须担心电的价格。如果开发商在购房合同或者购房合同的其他附件中承诺水、燃气、暖气是市政的，你也无须担心水、燃气、暖气的价格，因为市政水、燃气、暖气供应商是国营公司，执行政府定价。如果水、燃气、暖气其中之一，开发商没有在购房合同或者购房合同的其他附件中说清楚是市政的，就是小区独立供应。如果不在“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，在你入住以后，开发商将单方确定一个价格。开发商单方确定的价格，可能使你十分难受。北京市大兴区的“九龙家园”就是一例。开发商单方确定的煤气价格是10元/立方米，使业主住不起房子，也退不掉房子。

以上对房屋交付使用条件的分类目前还只是居律师的理论，也就是说，任何一项房屋交付使用的条件目前都还没有法律的强制性规定，都只能由购房人与开发商在购房合同中约定。房屋交付使用的条件也就成了“补充协议”必须认真解决的问题。

你可以按照居律师对房屋交付使用条件的分类在“补充协议”中与开发商约定开发商在向你交付房屋时应当具备哪些使用条件。水、电的供应在你入住时就有，开发商一般都能保证。燃气供应，开发商一般只承诺在小区入住率达到70%以上时才有，如果你愿意接受这一条，那么，什么时候入住率达到70%以上，你就只有等着听开发商说什么时候达到了就什么时候达到了。

至于你还需要其他哪些交付使用条件，你就一一与开发商谈吧。总之一条：不要相信开发商的售楼人员拍胸脯对天发誓，所有的承诺要统统写在纸上。

(三)售楼广告

绝大多数购房人是被开发商的售楼广告展示的美丽图景所吸引签订购房合同的。他们都以为开发商应该受售楼广告的约束。开发商也知道绝大多数购房人对售楼广告持这种理解，但开发商从来不会在签订合同之前告诉购房人他到底受不受售楼广告的约束。如果开发商不对购房人表示他到底受不受售楼广告的约束，当现实和售楼广告的内容不一致时是很难认定开发商违约的，因为，依《合同法》规定，只有开发商表明其受售楼广告的约束，售楼广告才成为合同的一部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》经过媒体的加工，使许多人以为从此开发商将受售楼广告的约束。其实，这个《解释》只是重复了《合同法》的规定。关于售楼广告，这个《解释》没有做出比《合同法》更进一步、更明确的规定。

如果购房人要求开发商明确表示其是否受售楼广告的约束，开发商顶多在口头上表示：基本上能够保证。如果要求开发商写在纸上，开发商绝对不干。购房人能够采取的办法是：将售楼广告中自己认为必不可少的且开发商能够兑现的内容摘要写进“补充协议”；对于开发商根本不能保证的内容，连提都别提，提也枉然。比如：某些楼盘为了吸引老年人购房，推出“退休社区”的概念。既然是“退休社区”，就必须远离市区的喧闹和污浊的空气，老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所等等是不能没有的。开发商能够保证社区一定有老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所吗？不能。老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所属于特种行业，开办需要特别行政许可。开发商不可能自己开办，只能有待其他人在此开办，其他人能否获得特别行政许可以及是否愿意在此开办都是个未知数。没有老年大学、图书馆、娱乐健身场所可能无关紧要，若没有急救站或医院，一旦老人突发疾病，“远离市区”很可能成为老人的杀手。

如果你是冲着售楼广告的内容才购房的，“补充协议”就必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。

(四)公共财产

购房人比较专注于门槛以内的空间，对门槛以外的，一般不太关注。购房人普遍还有这样一个认识上的误区：门槛以内的才是自己的，门槛以外的是开发商的；或者认为列入公摊面积的是公共财产，没有列入公摊面积的就不是公共财产。

门槛以外的所有建筑、场地、设备设施等，无论是否列入了公摊面积，都属于公共财产。公共财产应当由全体共有人占有、使用、处分和收益。由于购房人认识上的误区，几乎所有楼盘的公共财产都处在开发商的占有、使用和处分之下，收益也全部进了开发商的口袋。《商品房买卖合同》示范文本中有一条涉及公共财产的条款是空格，意在将哪些属于公共财产留给买卖双方约定。开发商一般都在空格处填好了“×××归出卖人”之类的文字。哪些属于公共财产只能由法律做出规定，任何约定都是无效的。“补充协议”同样不能约定公共财产的范围。依法属于公共财产的，业主委员会成立以后有权通过诉讼或非诉讼途径收回。

公共财产，不属于购房合同的内容，而是属于物业管理的范畴。在与开发商签订“补充协议”时，不要在哪些属于公共财产、哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠，如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么，就让他写吧，干脆将他想归他所有的都写成归他所有，让他满心欢喜，以此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码。

(五)物业管理

物业管理，其实就是对小区公共财产的管理。在业主委员会成立之前，物业管理是开发商与购房人之间、购房人与购房人之间基于对公共财产的按份共有而形成的权利义务关系，所以，物业管理是财产共有关系(即物权关系)，而不是合同关系，物业管理受物权法的调整而不受合同法的调整。

现在，物业管理被开发商的法律顾问们设计的要求每一个购房人与物业管理公司签订的无数个《物业管理委托合同》的表象所遮蔽，使购房人和物业管理公司都以为物业管理就是购房人与物业管理公司之间的合同关系，使购房人和物业管理公司对他们之间签订的《物业管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律师也被糊弄了，在购房人与物业管理公司的诉讼时向法官大谈物业管理公司的“违约”，压根儿就没有想到物业管理究竟属不属于合同关系、购房人和物业管理公司签订的《物业管理委托合同》究竟有效无效。

关于物业管理，本书第五章将会有更多阐述。在就物业管理与开发商签订“补充协议”时，居律师告诉你三点注意事项：

1.争取开发商同意在一定期限内减免你的物业管理费

有些开发商将减免一定的物业管理费作为一个卖点。居律师告诉你：开发商的这个“卖点”是违法的，是无效的。物业管理是对小区公共财产的管理。对小区公共财产的管理，是全体共有人之间的权利义务关系。任何一个财产共有人对公共财产享有的权利和承担的义务是法定的，任何形式的约定都不能剥夺法定的权利，也不能免除法定的义务。承担物业管理费，是全体共有人(包括开发商在内)应共同承担的法定义务，开发商的许诺免除不了你的这一义务。开发商也许不一定理解得这么深刻，但开发商的算盘打得比谁都精。开发商占有小区的大部分公共财产，却没有承担一分一毫的物业管理费，而且，小区公共财产的收益被他全部据为己有，“减免”购房人的一定的物业管理费，即便违法，比起令购房人承担全部物业管理费还算更公平一点。所以，对于开发商的这一许诺，你也不必客气。如果开发商不主动开口，你也应尽力争取。

2.将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。

比如，在“补充协议”中这样写：“对买受人房屋的任何维修，水、电、暖气、燃气的供应，均不属于物业管理的范围”。

为什么要将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外呢？开发商是一定委托一家物业管理公司来管理的。开发商不仅与物业管理公司签订合同，而且也强迫每一个购房人与物业管理公司签订合同。无论是开发商与物业管理公司签订的合同，还是购房人与物业管理公司签订的合同，合同中的“委托事项”一般包括：(1)对购房人房屋的管理；(2)对小区公共财产的管理。在居律师的购房人与物业管理公司之间的诉讼中，物业管理公司将对购房人房屋的维修说成是对购房人的房屋提供了物业管理服务，以此作为向购房人收取物业管理费的一个事实理由。购房人其实也分不清楚什么叫做“管理”。居律师告诉你：物业管理公司对房屋的维修，是其代开发商履行购房合同中的房屋保修义务，不属于物业管理。即使购房人的房屋已经超过了两年的保修期限或者物业管理公司对房屋的维修不属于开发商保修的范围，物业管理公司对房屋的维修都是独立的有偿服务，不属于物业管理。将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，就可以省却在法庭上与物业管理公司就对房屋的维修属不属于物业管理的口舌之争，使物业管理就是对小区公共财产的管理、物业管理费就是因为管理小区公共财产而发生的费用这一性质更加凸显，为将来你与物业管理公司对簿公堂时提出你与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》无效的观点做个铺垫。

为什么要将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外呢？物业管理公司在向业主收取物业管理费同时，也向业主收取水费、电费、暖气费、燃气费。在与业主打官司时，也是物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要。居律师告诉你：第一，水、电、暖气、燃气的供应不属于物业管理，两者在法律上是相互独立的；第二，水、电、暖气、燃气的供应商不是物业管理公司，而是开发商、有关的国营公司或其他人，物业管理公司只是受供应商的委托收取相关费用。购房人不清楚水、电、暖气、燃气的供应是否属于物业管理，在物业管理公司将物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要时，购房人便以为都属于物业管理，于是，在法庭上只提出水费、电费、暖气费、燃气费应该是多少的反驳，而不能提出物业管理公司不是有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告的反驳。将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外，是为将来你与物业管理公司对簿公堂时，否定物业管理公司作为有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的原告的资格。只有这样，才能将有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告即水、电、暖气、燃气的供应商——开发商、有关的国营公司或其他人给“请”出来。只有合格的原告被请出来，购房人才能弄清楚物业管理公司应该向供应商支付多少费用、购房人应该向物业管理公司支付多少费用。

3.将支付物业管理费的时间定在交房以后

物业管理费都是因管理小区公共财产发生的费用。业主无权委托物业管理公司管理小区公共财产，业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共财产管理的合同条款是无效的，所以，业主有权拒绝向物业管理公司支付物业管理费，但业主之中极少有人明白这一点。物业管理公司的法律顾问们，有人清楚物业管理公司向业主收取物业管理费的违法性。物业管理公司也知道在交房后挨家挨户地向业主收取物业管理费很难，所以，利用业主急于住进新房的心理，要求业主在交房前支付一年或半年的物业管理费。

若你无法做到拒绝开发商向你提出的与其指定的物业管理公司签订《物业管理委托合同》的要求，你就不得不同意开发商的要求。你若不同意，开发商就不与你签订购房合同和“补充协议”。你能做到的是：争取在“补充协议”中将支付物业管理费的时间定在交房以后。这一点实际上是告诉你：在开发商交房以后，你就别向物业管理公司支付物业管理费了。不是说你没有承担物业管理费的义务，而是你负有承担物业管理费的义务，但你有权拒绝物业管理公司向你提出的支付物业管理费的要求。

如果开发商坚决不同意这一条，你可以让步，来日方长，以后你有机会让物业管理公司向你讨要物业管理费的手停住，甚至讨回你已经支付的物业管理费。

(六)抵押

虽然法律规定销售期房的条件必须是投资已经达到投资总额的25%以上，但大多数开发商没有投资总额的25%的资金实力，将土地使用权或已经建成的房屋抵押给银行以获得银行贷款，便成为开发商获得建设资金的最主要来源。在开发商不能按期归还银行贷款的情况下，银行享有拍卖土地使用权或房屋优先受偿的权利。

如果开发商将土地使用权或房屋抵押，无疑将使购房人能否按期收房、或者购房人在收房后能否安稳地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到开发商应退还的购房款面临更大的风险。如果在你与开发商签订购房合同之前，开发商已经告诉你其已经将土地使用权或房屋抵押，签不签合同完全取决你敢不敢对开发商玩“以小搏大”的游戏玩不玩得转下赌注。即便在你与开发商签订购房合同之前开发商没有将土地使用权或房屋抵押，你也无法阻止开发商在与你签订购房合同后将土地使用权或房屋抵押。为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险，“补充协议”应当做到：

1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示；

2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押；

3.约定开发商违反以上承诺的违约责任。

(七)房屋面积

几乎没有一个开发商不在房屋面积上短斤少两的，区别只在于：有的心狠手辣，有的适可而止。

防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差，但开发商一般不会同意，因为这样一来，他没法做手脚。退而求其次的办法是：在“补充协议”中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比。除了这两个办法以外，别无其他更好的办法。

有些开发商提出“套内与销售面积同比例增加”的办法。很多购房人似懂非懂地同意了这一办法。其实，所谓“套内与销售面积同比例增加”可以作多种理解，无法操作。这是一个糊弄人的办法。

(八)贷款

有些购房人尚未与银行或住房公积金管理机构签订借款合同，在开发商做出“保证帮你办下贷款”的口头承诺后，就与开发商签订合同并支付首付款。一旦贷款办不下来，购房人就不能按期付款。在开发商来看来，购房人按期付款和不能按期付款的违约责任是白纸黑字写着的，而他当初的口头承诺是不存在的。

购房人应该在“补充协议”中采取下列三种办法中的一种解决这一问题。

(1)将借款合同的生效作为《商品房买卖合同》生效的条件；

(2)将《商品房买卖合同》中的付款期限写成“与银行或公积金管理机构签订的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)将购房人在一定期限内未与银行或公积金管理机构签订借款合同作为购房人解除《商品房买卖合同》的一个条件并且约定合同解除后双方的权利和义务。

(九)交房

“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标志开发商履行了交房义务。

开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙。

开发商应向购房人交付的文件，有“三《书》一《证》两《表》”之说和“两《书》一《表》”之说。

“三《书》一《证》两《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。

“两《书》一《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。

居律师建议你在“补充协议”中除了要求开发商向你交付钥匙和“三《书》一《证》两《表》”以外，还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。

如果开发商不能完全满足你提出的“三《书》一《证》两《表》”的要求，你可以让步，但是，《建筑工程质量认定书》和《住宅质量保证书》是不能让步的。

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸是对购房人最为重要的文件。大多数情况下，开发商在交房时提供不出《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，也不愿意提供设计图纸。如果开发商坚决拒绝在交房时提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和设计图纸，你可以考虑放弃。

开发商也许确实拿不出来《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商一定有，一定能够提供。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商篡改不了，是你计算房屋套内面积和公摊面积的惟一准确的数字依据。几乎没有一个开发商不在公摊面积上“虚秤”的，少则几平米，多则十几平米。

(十)房屋的检验期限

《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”

所以，对交付的标的物的检验是买卖合同中的一项重要环节。《商品房买卖合同》示范文本遗漏了这一项重要环节。很多购房人将“交房”等同于“收房”也就不足为怪。将“交房”等同于“收房”是一个严重错误，错误在于将“交房”与“收房”之间的一个“检验”环节疏忽了。完整过程是：“交房”—“检验”—“收房或拒收”。

“补充协议”对“检验”这一环节的处理就是对检验期限的约定。约定的检验期限对于购房人来说越长越好，对于开发商来说越短越好。居律师建议你在“补充协议”中对检验期限这样表述：“买受人对房屋的检验期限为出卖人交付房屋后的两年内。”如果开发商坚决不同意这样的表述，你可以回避“检验期限”这一概念，转而采取模糊的表述：“买受人应在出卖人交付房屋后的法定期限内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知出卖人。”这两种表述其实是“换汤不换药”，仅仅是文字上的差别，法律效果是一样的。

有人认为不必在“补充协议”中约定检验期限，因为已有的法规、规章和《房屋质量保修书》里都有“保修期”的规定，依据《合同法》第一百五十八条，购房人对房屋的检验期限就应该在保修期的期限内。这一主张有道理，但居律师担心法官可能对《合同法》第一百五十八条断章取义，苛责购房人未在“合理期间内通知出卖人”。以往的案例已经证明居律师的这一担心不是多余的。所以，有必要在“补充协议”中约定检验期限，以免留下活动空间。

大多数购房人在开发商交房后就急不可耐地住进去，发现质量问题或面积问题时，要求开发商承担责任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以这样的理由判决购房人败诉的：原告(指购房人)已经以自己的行为表示了对房屋质量和面积的认可。要求购房人花上一段相当长的时间对房屋的质量、面积进行检验是不现实的。为了防止开发商在“购房人已经入住”上面做文章，有必要在“补充协议”中写上这样一条：“一方的任何单方行为均不包含买受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契税和维修基金

法律规定购房人申请产权登记时向各地的税务局和房屋管理部门下设的小区管理办公室交纳契税、维修基金。税务局和小区管理办公室一般都委托开发商或物业管理公司代收契税、维修基金。开发商或物业管理公司往往在交房时就要求购房人向其交纳契税、维修基金，并以此作为其交房的条件。开发商或物业管理公司之所以要求购房人在交房时交纳契税、维修基金，意在占用购房人交纳的契税和维修基金。占用多久就看税务局和小区管理办公室愿意让他占用多久。从现实情况看，少则几个月，多则几年。什么时候开发商或物业管理公司将契税和维修基金交还给税务局和小区管理办公室，什么时候购房人才能领取产权证。

《商品房买卖合同》示范文本里没有关于契税和维修基金的条款。契税和维修基金本属法律规定的事项，无须合同约定。但似乎不在合同中约定，就难免开发商在交房时横生是非。建议你在“补充协议”中写进一条：“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”如果开发商不同意这一条，你就换一种写法“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”(前一种写法过于明白，会提醒开发商注意，最好首先就采取后一种写法)。如果两种写法开发商都不同意，也没关系，你可以照他提出的交纳契税和维修基金的时限写。等到了交房时，你将契税和维修基金足额交纳给税务局和小区管理办公室。

(十二)产权证

购房人都十分关心什么时候取得产权证，以为拿到产权证后自己对房屋的产权也就雷打不动了，于是，往往要求开发商在合同中承诺购房人取得产权证的期限。开发商利用购房人的这一心理，将承诺购房人在多长期限内就能取得产权证作为一个卖点。

首先，居律师要告诉你产权证的性质和作用是什么。

《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，……。”根据这一法律规定，从开发商向购房人交付房屋时起，购房人就已经取得房屋的产权，除非购房合同有不同的约定。产权证只是对购房人已经取得房屋产权这一事实的证明。有产权证，也不能表示就不能否定产权证上登记为“产权人”的人对房屋享有产权。如果法院判决房屋产权归他人所有，产权证就成了废纸一张。即使没有产权证，也不影响购房人已经取得房屋产权的事实。没有产权证对购房人的惟一影响是：不能出售自己的房屋，因为法律规定，出卖人出卖房屋必须持有产权证。

某些开发商声称：其在向购房人交房时就能同时交付产权证。个别律师也对此大声叫好。明白了产权证的性质和作用后就会明白：开发商在向购房人交房时就能同时交付产权证是绝对不可能的。对事实的证明只能在事实发生之后。只有有了开发商向购房人交付了房屋的事实，才能有对购房人取得房屋所有权这一事实的证明——产权证。那些声称“交房时就能交付产权证”的人和为之叫好的人，要么是无知，要么就是蓄意欺骗。

其次，居律师要告诉你：不应要求开发商在合同中承诺你取得产权证的期限。

产权证是产权登记机构颁发的。产权登记机构什么时候发给你产权证取决于买卖双方申领产权证提交的手续是否齐全以及产权登记机构的工作安排。如果买卖双方提交的手续齐全，购房人有权要求产权登记机构在法定的期限内颁发产权证。产权登记机构逾期不颁发产权证的，购房人可以提起行政诉讼。如果买卖双方提交的手续不齐全，开发商无权要求产权登记机构什么时候颁发产权证，购房人也无权要求产权登记机构颁发产权证。既然开发商不能左右购房人取得产权证的时间，开发商的这一承诺就是无效的，开发商不会因为这一承诺而对购房人承担任何法律责任。总之，开发商的这一承诺对购房人毫无意义。

最后，居律师要告诉你：应在“补充协议”中约定开发商未在法定期限内申请产权登记的违约责任。

影响购房人取得产权证的时间的往往是开发商没有在法律规定的交付房屋后90日的期限内向产权登记机构申请产权登记。申请产权登记，买卖双方必须手续齐全。如果买卖双方手续齐全并且都在交付房屋后90日的法定期限内向产权登记机构提出申请，那么，按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，最长在产权登记机构受理申请后的37日内，也就是最长在交付房屋后的127日内，购房人就能够领取产权证。购房人不会懈怠，但是，开发商一般是不会在交付房屋后的90日的期限内就申请产权登记的，原因主要有两个：(1)交房时，开发商没有申请综合验收或综合验收不合格；(2)开发商想占用购房人向其交纳的契税和维修基金，不将契税和维修基金返还给税务局和小区管理办公室。

开发商不在交付房屋后的90日的法定期限内申请产权登记属于违法行为，虽然按法律规定应该受到行政处罚，但开发商一般不会受到行政处罚，所以，在“补充协议”中，将在法定期限内申请产权登记纳入开发商的合同义务并约定足以令开发商掂量的违约责任就很有必要。你可以这样写：“出卖人应当在法定的期限内协助买受人申请产权过户登记；出卖人未履行这一义务或者出卖人提交的文件不符合法定的条件的，出卖人应向买受人支付×××的违约金。”

(十三)合同更名

有些购房人在与开发商签订购房合同后，由于种种原因想将房屋转让给他人。如果购房人已经收房，购房人转让房屋就属于二手房转让，不仅需要购房人取得产权证，而且受让人必须再交纳一次契税，完全按照一个独立的房屋买卖程序操作。如果购房人尚未收房，购房人转让房屋就不是真正的“转让”，而是(购房)合同权利或/和义务的转让，简便的表述叫做“合同更名”。

在实际操作中，购房人(转让人)、受让人、开发商或产权登记机构并没有将购房人转让房屋做“收房前”和“收房后”的分别，一律按“合同更名”处理。按“合同更名”处理也没有区分“合同权利转让”、“合同义务转让”或“合同权利义务转让”。

“合同更名”比较简单，购房人(即转让人)和受让人之间做一份合同权利或/和义务的转让协议就行。如国涉及合同义务的转让，按《合同法》规定，必须取得权利人即开发商的同意，开发商盖个章就可以了。盖个章对开发商的利益没有任何影响，但是，相当一部分开发商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放弃一个雁过拔毛的机会。有些开发商比较“仁义”，随便给个价就行，有些开发商张口就是几千。

为了省却临事求人被人勒索造成的不快，乘着人求你时争取在“补充协议”里写上一条“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”

(十四)处理合同争议的条款

一份好的“补充协议”基本上能够抵挡司法腐败的因素对裁判的影响，但是，居律师仍然希望你在选择“诉讼”还是选择“仲裁”时选择仲裁，有四个理由足以使你相信选择仲裁是明智的。

(1)仲裁员中多数是教授副教授、研究员、资深律师和其他行业的法律专家。他们的法律素养、品德、价值观等是法院的法官远不能及的，绝不会有不大识字的人(比如：曾有法官在宣判时将“贿赂罪”念成“有各罪”)来听审和裁决案件的可能。

(2)仲裁员有自己的本职工作，“仲裁员”只是兼职，因而，他们不会像法院的法官那样在意欲违抗某一个人的意志时有重重顾虑。

(3)与法院的法官不能被选择、法院的合议庭的组成相对固定不同，你可以在仲裁机构的仲裁员名册中挑选仲裁员，仲裁庭的组成具有不可预见性和不固定性，使当事人试图通过“老关系”或建立“新关系”影响仲裁庭的裁决的努力都很困难。

(4)法院的判决不一定由合议庭做出，经常审者不判、判者不审。“审者不判、判者不审”为审者欺瞒判者、判者偏听审者提供了活动空间。仲裁裁决都是由仲裁机构的仲裁庭做出，不会有这一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同当事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道这两个概念之间的区别。现实中，合同当事人也没有将合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一样。合同当事人一般将合同分为“原件”和“复印件”。非常多的购房人，手中只有合同的复印件，原件都在开发商、银行、或合同登记机构的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“复印件”是从不同角度对合同的分类。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的区分，你不必了解，但要记住一点：你手中不能没有合同原件。

你手中没有合同原件的后果可能是：(1)合同原件与复印件不一致时以原件为准，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的复印件便是废纸一张；(2)申请产权登记时，双方必须持合同原件。手中没有合同原件就无法自己申请产权登记，开发商就会要求你委托他替你申请产权登记。不仅要为委托开发商申请产权登记再支付一笔报酬，而且，开发商何年何月去申请产权登记，你只能等开发商什么时候愿意了。

开发商能轻而易举的使购房人手中一份合同原件都没有。手法很简单：开发商不先在购房合同或“补充协议”上盖章，而是等购房人在合同原件上签字或盖章以后对购房人说：“明天或过一两天，你来拿合同，先将首付款付了吧。”购房人付了首付款以后再去拿合同，开发商的售楼人员就会以令购房人觉得比较合理的理由说：暂时给不了原件，只能先给你复印件。

你对付开发商这一手法的方法也很简单：让开发商先盖章，你后签字，签完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求开发商将合同原件给你。

如果开发商坚持要将全部合同正本拿走，而你也不愿意在这一事情上与开发商僵持下去，那么，在“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的解释”。

以上十五个方面是《商品房买卖合同》示范文本所遗漏的，而对于购房人的利益保护非常重要。在与开发商谈判“补充协议”时，必须在这十五个方面尽可能坚持你的要求。这十五个方面若能全部得到满足，开发商将无法利用合同做文章；即使得到部分满足，也弥足珍贵。如果你或你的熟人、亲友、同学、同事等是深谙房地产交易之道的人士，那么，按照上面开列的十五个方面，你就可以一一设计出相应的“补充协议”条款。

这里，举一例以作示范。

比如，为了防范开发商将土地使用权抵押给你造成的风险，你可以这样写：“双方确认：出卖人已向买受人出示了‘五证’原件；‘五证’是真实的、正式的和有效的；国有土地使用权证没有他项权记录。”

这一条的意义在于：如果“五证”其中一个缺少、不真实或无效，或者国有土地使用权证上有他项权(即抵押权)记录，则购房合同是无效的。购房合同无效导致的法律后果是：(1)相互返还各自从对方取得的财产；不能返还或没有必要返还的，折价补偿；(2)有过错的一方赔偿对方的经济损失；双方都有过错的，各自承担相应的责任。开发商的“五证”是否缺少以及是否真实、有效，国有土地使用权证上是否有他项权记录，购房人一般没有能力逐一查证。如果出现“五证”缺少、不真实、无效、或者国有土地使用权证上有他项权记录的情况，法院将认为购房人在审查开发商的“五证”时有过错，从而判决购房人对合同无效的法律后果也承担一定的责任，购房人的损失则部分得不到赔偿。如果在“补充协议”中写进这一条，就表明购房人在审查开发商的“五证”时已经尽其所能，购房人在审查“五证”时没有过错，从而令开发商承担合同无效的全部法律责任，即购房人的全部损失都应由开发商给予赔偿。

为数不多的律师事务所设计了各自的“补充协议”文本。各自的“补充协议”文本都是各自的智力成果，不可能像建设部的《商品房买卖合同》示范文本或“204条”那样免费公开。

开发商如果觉得你是一个重要的客户可能会派出他的法律顾问与你谈，若如此，你大可不必惴惴不安。开发商的法律顾问大多数与居律师一样，是稻草人，吓唬吓唬麻雀的。既然你在开发商的眼里份量不轻，那么，你就应该摆出一点架子，不轻易放弃、坚持到最后，你就一定能够使开发商与你签订一份令你满意的“补充协议”。个别开发商的销售人员十分牛×，声称“补充协议，我们一条不签。为什么？因为我们的房子卖得非常好”。位于北京市望京地区的一个叫做“慧谷阳光”的楼盘的销售经理就是如此。如果碰到这种情况，居律师建议你扭头就走。居律师相信，最迟第二天，开发商的销售人员就会给你打电话，说：“再商量”。如果再商量，你拿出的“补充协议”就不能赤裸裸，你应该将“补充协议”装扮得像送给开发商的“甜点”，在“甜点”里搀和一些“砒霜”。

四.如何正确引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)使购房人产生了过高的期望值。居律师对《解释》的评价是：

(一)对购房人有积极意义

其一：《解释》将现行法律没有明确规定是否为违法的开发商的行为明确列为违法而令购房人获得相应的权利；将现行法律已经明确规定为违法但没有令购房人获得相应权利的开发商的行为令购房人获得相应的权利。例如：

1.《解释》将商品房买卖合同订立后开发商又将房屋出卖给第三人或者未告知买受人又将房屋抵押给第三人的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。

2.《解释》将商品房买卖合同订立前开发商故意隐瞒房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。

3.《解释》将开发商违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定未在该《条例》规定的期限内或未按该《条例》规定的条件申请房屋所有权登记自该《条例》规定的期限届满后超过一年，购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。

其二：《解释》将现行法律已有的规定赋予法官的自由裁量权给予了一定的限制，从而防止法官行使自由裁量权使开发商或购房人的利益不能得到充分的保护。例如：

1.《解释》将《合同法》列举的当事人可以解除合同的情形之一——“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”中的“合理期限”解释为三个月以上。《解释》的解释是：“开发商逾期交房或购房人逾期付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

2.《解释》将《合同法》规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”中的“相当于因违约所造成的损失”针对不同的违约行为做了相应的解释。《解释》的相应解释是：购房人逾期付款的，开发商的损失按照未付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；开发商逾期交房的，购房人的损失按照逾期内有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类型的房屋租金标准确定；由于开发商的原因购房人未能在《解释》规定的期限内取得房屋所有权证书的，购房人的损失按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

(二)《解释》对购房人的实际所需没有多大价值

《解释》所针对的开发商的违法或违约行为以及购房人的违约行为，不仅在实际中很少发生，而且开发商和购房人绝大多数都能够通过协商获得解决，即便不能协商解决，法院做出判决也有法可依。在实际中，开发商与购房人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、也是不能通过协商获得解决的是：计算公摊面积的争议和界定公共财产的争议。对这两个争议，《解释》都没有涉及。

计算公摊面积的惟一证据是规划设计图纸和建筑设计图纸。规划设计图纸和建筑设计图纸被保存在设计院、开发商、建筑商和开发商委托的房屋面积测量机构和房屋质量检测机构的档案柜里，购房人难以取得这一计算公摊面积的惟一证据。在诉讼中，由于购房人难以取得这一证据、法院拒绝调取这一证据，法院只依据开发商委托的房屋面积测量机构出具的《房屋面积实测数据表》中的数据认定房屋公摊面积，使购房人在公摊面积计算上一直面对一个不明不白的黑洞。这个黑洞是巨大的。《解释》完全能够做出这样的解释：出卖人和买受人对房屋面积发生争议，买受人申请人民法院调取为计算房屋面积所必需而买受人不能收集的规划设计图纸和建筑设计图纸，人民法院应当调取。但《解释》没有做出这样的解释。

从《民法通则》和《最高人民法院关于实施<民法通则>若干问题的建议》中的相关规定可以推理出这样一个结论：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但运用法律推理需要法官有一定的法律素养和应有的公正。在法官的法律素养普遍低下、司法公正易受动摇的现实条件下，《解释》应当做出明确的解释，比如，可以这样解释：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但《解释》没有做出这样的解释。现实情况是：几乎所有的商品房开发小区，购房人房屋门槛以外的土地和土地附着物都在开发商的占有、使用、收益和处分之下。购房人作为共有财产共有人的权利和利益被侵害而得不到司法的保护。

《解释》涉及了售楼广告和宣传资料，涉及了预约定金。售楼广告和宣传资料能否成为要约，《合同法》第十四条和第十五条的规定能够解决这一问题。关于预约定金，最高人民法院以前已经做出相关解释。《解释》没有就售楼广告和宣传资料、预约定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相关解释更具体或更明确的解释。公务员之家:

(三)《解释》有多处与法律相违背

例1：《合同法》第一百六十二条规定：“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。”根据这一条法律规定，无论开发商交付的房屋面积多出合同约定的房屋面积多少，只要购房人接受房屋，购房人都应当按照合同约定的价格付款。《解释》第14条对开发商交付房屋的面积多出合同约定的面积的处理，完全照搬《商品房销售管理办法》的规定，不仅没有纠正《商品房销售管理办法》的违法，反而使《商品房销售管理办法》的违法“合法”化。

备案购房合同范文篇8

一、商品房预售认购制

商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

开发商（企业）要进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后，方可进行预售。这种约定速成的行为，即我们平时所说的“期房”！

期房，又称预售商品房，由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：1.预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书；2.预售人已经取得了该建设工程规划许可证；3.预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期；4.预售人已经取得了商品房预售许可证。

商品房预售前，开发商（企业）前期所做的工作一般是宣传、预热、内部认购、放号、选号、缴纳预订金、开盘、缴纳大定金等环节，给购房者造成一种房源紧俏、火爆的现象，容易造成消费者盲目跟风购买。基于此，为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，我国专门制定了《城市商品房预售管理办法》。通过实践发现，商品房预售有利有弊，反面一般体现在“开发商拖延交房日期”、“房价无故上涨”等。2009年，民革中央向政协会议提交了集体提案内容，即建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。理由是商品房预售制降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。并且有人大代表指出商品房预售制是房价上涨的“帮凶”，代表们还历数商品房预售制度的九项罪过，建议彻底取消。

不管怎样，商品房预售制是一个时期的必然产物，应该让这个时代和时间去做进一步的考量。

二、关于商品房预售的法律性质

商品房预售是房地产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的商品房卖给预购方，预购方支付部分房款或定金的行为。商品房预售由于其交易方式和标的物的特殊性，即交易时，交易的标的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易标的物所有权的转移是在约定的未来一定日期。

何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，因而，理论上对于商品房预售合同性质的认识，还存在着许多不同的意见。

商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。正是由于商品房预售合同的这种特殊性，有的人将商品房预售合同称之为房屋的期货买卖合同。作者认为，将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的，是对期货买卖合同的一种误解。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：1、期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；

2、期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；

3、期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：

4、期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。

但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同与期货买卖合同是有很大区别的，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。

也有人认为商品房的预售是商品房的预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同。在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预经合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。作者认为，因为商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。当然，作者并不否定在商品房销售过程中，双方当事人不能订立预约合同，而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。

因此，商品房预售与成品房买卖相比具有特殊的法律性质与特点。1、商品房预售是一种附期限的交易行为。即商品房买卖双方在预售合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。也就是就，预售的商品房及房屋所有权不是在交易成立时转移的，而是在预售合同约定的将来某个日期。为此，很多人把商品房的预售称为房屋的期货交易，以区别于现房买卖。但是，作者认为，商品房的预售与期货交易是有区别的。在预售商品房中，商品房虽尚未建成，但房屋的数量、规格、质量标准、价格及交付时间都已在预售合同中约定。而期货买卖的价格不是事先约定的，而且也无法约定，它是在期货交易所公开成交时才最终确定的。且按国际惯例，房屋一般不是期货交易的标的物。因此，商品房的预售在性质上不是期货买卖，而应属于远期交易行为或附期限的交易行为。

商品房的预售具有较强的国家于预性。由于商品房的预售尚不同于房屋的实质性买卖，它购买的仅仅是房地产开发销售部门的一纸承诺，真正的房屋交接尚未形成，对购买者来说，则将冒着商品房能否如期按质按量交付的风险。因此，对房地产开发企业的商品房预售应严格规范，否则，购买者的利益将可能受到侵犯。我国对楼花市场一向持慎重的态度，I996年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）对预售商品房作了严格的规定。

首先对商品房预售的主体资格作了限定：

1、预售方必须经土地管理部门核准，已全部交付土地使用权出让金，取得了商品房屋开发项目的土地使用权的；

2、商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项，已申领了固定资产投资许可证的3、持有建设工程规划许可证的；

4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的。

5、预售方已向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了（商品房预售许可证）的。其次，实行商品房预售合同登记制度，即双方签订（商品房预售合同）后，还应向当地房地产管理部门办理登记备案手续，预售方不得将已预售的房屋重复出售。未经登记备案的商品房预售不受国家法律保护，充分体现了商品房预售具有较强的国家于预性。

三、商品房预售认购书和预售认购合同的区别

商品房预售人与预购人签订正式商品房预售合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认，往往订立一个法律文书，通常称之为商品房预售认购书，实践中，认购书的名称也并不规范，又名认购意向书.购房订购单、购房临时证明单等。预售认购书是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书，是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。

目前，理论界与实务界对认购书的性质存在争议。对商品房认购书性质的认定，归纳起来有主要有三种观点：第一种观点认为签订认购书是订立商品房预售合同的先决条件，认购书的性质为预约合同，是独立有效的；第二种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其内容已具备了合同的标的、价款等契约一般条款，且依认购书所确定的房屋买卖完全可以实现，实是正式的预售合同。违反认购书的约定即构成对买卖合同的违约。而以后签认的正式预售合同只不过是对认购书的补充细化而己；第三种观点认为认购书不是独立的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定，实为意向书或商品房预售合同的补充协议的合同。

笔者同意第一种观点，认购书应属于商品房预售合同的预约合同，与商品房预售合同之间是预约与本约的关系。

首先，预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来许立木合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，普遍引起争议的买方“签署契约”的义务，就应该界定为买方须为谈判磋商行为，以便达成一致意见，而不应理解为买方已做出签订正式买卖合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容，此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。

其次，从商品房预售认购书的订立来看，认购书是预售人和预购人双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，其内容已具备了合同的标的、价款等契约一般条款，是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。而意向书一般不具备合同的要件，实践中，在性质上多为要约邀请或要约。而将认购书看作商品房预售合同的补充协议，首先忽视了认购书的独立合同性质。再者，从补充协议和正式合同的签订先后顺序看，补充协议应该是正式合同的补充，形成时间应后于正式合同，而认购书先于商品房预售合同成立，显然不可能成为商品房预售合同的补充协议。

最后，认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房预售合同。并且，认购书与商品房预售合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房预售合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

四、进一步探讨商品房预售认购书的法律效力

第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。

按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。

认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。

简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。

另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。

其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。

第二，认购书成立且有效的法律条件。

当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。

根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。

买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。

第三点是如何界定认购书的违约责任。

对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。

笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。

我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？

比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。

签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。

基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。

第四点，内部认购书的法律效力分析。

预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。

根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。

认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。

如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。

第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。

预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。

因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。

笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。

五、商品房预售认购带来的相关问题分析

（一）消费者权益保护问题

在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：

1、开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房

一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。

2、开发商不具备房屋开发的具体条件

有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房产权证件、上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：

a、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。

b、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情，因此不要购买这样的房屋。

3、开发商夸大事实进行预售宣传。

售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。

4、开发商擅自对房屋设计单方面做出重大调整。

这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。

5、定金风险

有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。

（二）关于房屋再转让问题

预售商品房再转让即商品房预购人将购买的未竣工交付的商品房再行转让，俗称炒搂花。所谓搂花就是建筑的楼宇尚未落成前，房地产开发公司就将该搂宇的所有权卖给投资大众，在我国称商品房的预售。此时，投资者购买的只是房地产开发公司的一个承诺，当所建楼字交付时，投资者凭此承诺可以得到该楼宇的某个单位的业权。

房地产开发公司所售出的这一业权，就叫做搂花。楼花之所以能够买卖，是因为房地产开发公司出售楼花时该楼宇尚未竣工，所以，从购买楼花到该楼宇交付使用之间尚有一段时间，短则几个月，长期则几年，而房地产市场的行情又是变动不居的，这祥购买搂花时的房价与搂宇落成后可能达到的实际房价之间就有了差价，当人们对该项房地产投资看好时，便纷纷购买搂花，于是楼花的价格上涨，反之，则搂花的价格下跌。有些投资者购买楼花真正目的并不是为了得到房地产成品，而是为卖而买，即预测到该搂花的价格会上涨，到时抛出楼花赚取差价牟取利益而已。

例如，某甲以8折优惠价买得一房地产开发公司尚未开工的某山庄豪华别墅多幢，一个月内房地产价格看涨，某甲以8.5折优惠倒手出去，一个月之内每幢赚取0.5折。由于炒楼花助长了投机，往往因此获取巨额利润，且由于炒家囤积，使房地产价格不合理上扬，造成房屋变得更为紧缺。

从以上看来，对能否炒楼花即预售商品房能否再转让问题，在实践中争议较大，很大一部分人对此持否定态度。但是，作者认为，对转让搂花不应持一概否定的态度。楼花转让实质上是预售房屋合同债权的转移，即在不变更债的内容的前提下，改变债的主体，由预购者将原预售房屋权转让给第三者，其目的是获取经济利益

因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。

笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。

致谢：

衷心感谢北京航空航天大学远程教育

参考文献：

[1]张庆华著《中国土地法操作实务》法律出版社2004年8月第二版

[2]祝铭山主编《商品房预售合同纠纷》中国法制出版社2003年9月版

[3]朱树英主编《住宅商品房交易与物业管理案例评析及法律实务》2004年2月版

[4]李国光主编《合同法释解与适用》新华出版社

[5]《商品房买卖合同司法解释及相关法律规范》最高人民法院民事审判第一庭编人民法院出版社出版

[6]黄松有主编《民事诉讼证据司法解释的理解与适用》中国法制出版社

[7]马原主编《房地产法分解适用集成》人民法院出版社

[8]梁书文、景汉朝、于世平主编《房屋拆迁及配套法律法规行政解释司法解释与典型案例》中国人民公安大学出版社

[9]汤树华主编《房地产审判实务与疑难案例评析》法律出版社房销售管理办法条文说明品房销售管理办法条文说明[

[10]1994年7月5日八届全国人大常委会八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》；

[11]1988年7月20日国务院218号令《城市房地产开发经营管理条例》；

备案购房合同范文篇9

备案已完工情况，造成无法准确计算开发产品的实际毛利额，影响了企业所得税。

按照文件规定：对竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品、已开始投入使用的开发产品、已取得了初始产权证明的开发产品，出现上述条件之一的，应视为开发产品已完工。为此，开发产品完工后，房地产企业应合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。如果房地产企业故意隐瞒开发产品已完工的情况，就将造成纳税人只按照预售收入的毛利额计算缴纳企业所得税，而没有按照实际销售收入的毛利额计算缴纳企业所得税，易造成企业所得税的流失。

针对以上情况，税务机关应根据开发产品已完工的条件，采取“明察暗访”的方法，及时掌握房地产企业开发产品的完工情况，监督纳税人及时、准确计算实际利润情况。

第一、要求纳税人取得建设部门（我市为质量监督管理站）颁发的《建设工程竣工验收备案表》后，在规定的时限内将其报送主管税务机关备案。对不按照规定报送的，可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第62条的规定进行处理。

第二、市级国税机关每月与主管竣工验收的建设部门（我市为质量监督管理站）进行信息交换，取得相关房地产企业的《建设工程竣工验收备案表》，并将有关竣工信息清分至各县、区局，由各县、区局根据有关信息监控房地产企业及时备案资料、结转实际销售收入。

第三、通过调研发现，有些房地产企业采取拖延办理竣工证明的方法来延缓结转实际销售收入的毛利额。针对此种情况，县、区局税源管理部门应在规定时限内对房地产企业开发项目进行日常或专项巡查，最好将巡查时间设定在夜晚。因为通过居民入住情况，就能判断出开发产品是否已投入使用，通过日常巡查取得相关证据后，即使房地产企业不到建设部门备案竣工证明，税务机关也可以根据开发产品已投入使用，要求房地产企业及时结转实际销售收入。

第四、对于已取得初始产权证明开发产品的监控，可

以通过房地产企业备案相关资料或税务机关与主管竣工的验收建设部门（我市为质量监督管理站）之间的信息交换来控制。因为，开发产品若要取得初始产权证明，就需要房地产企业到房管局办理相关手续并提供有关资料。其中，资料之一就包括《建设工程竣工验收备案表》。为此，只要税务机关要求房地产企业及时报送《建设工程竣工验收备案表》或与建设部门做好信息交换，就能做好房地产企业将已完工产品及时结转实际销售收入的毛利额。

二、房地产企业多头开设银行账户，收取开发产品款项

后不及时结转收入或少计收入。

根据文件规定，房地产企业取得预售房款的，应当按当

期实际收取的预售款，确认当期的预售收入；完工开发产品在收取房款时也要确认销售收入。为此，税务机关应将房地产企业收取的价款作为税源管理的重点，监控房地产企业及时结转预售收入和实际销售收入。通过调研发现，房地产企业均在多家银行开设多个银行账户，有些房地产企业甚至为销售人员开立银行信用以便于收取房款。房地产企业此举的目的很多是为了调控预售收入或销售收入。为此，税务机关应从以下几个方面加强有针对性的管理。

第一、税务机关应全面掌握房地产企业的所有开户银行及账号、银行信用卡的情况。一方面要求房地产企业报送相关信息，另一方面可以通过人民银行查询涉及房地产企业的开户情况。

第二、因为房地产销售金额较大，购销业务通常需要银行结算。为此，税务机关应要求房地产企业按规定时限报送所有开户银行对账单情况，通过对房地产企业的收款情况核对其结转收入情况，核实其是否存在收取价款后不及时结转收入或少计收入。

三、房地产企业开具发票时采取少开销售额的方法，达到少缴企业所得税的目的。

发票是纳税人主要的计税依据，税务机关通常注重对纳税人发票的管理。针对房地产企业的销售收入，一般情况下税务机关也是通过核对其开具发票金额来核对其申报收入。有部分房地产企业与购房业主互相串通，采取在发票中少填开购房金额及修改购房合同的办法，达到房地产企业少缴纳企业所得税的目的。同时，由于发票金额少于实际购买价格，购房业主在办理房屋产权手续时也能达到少缴纳税费的目的。为此，税务机关应采取以下措施：

第一、通过加强房地产企业银行结算情况的核查，核对房地产企业收款情况与开具发票金额是否对应，对于不一致的作为重点核查对象。

第二、税务机关要求房地产企业报送销售房地产情况明细表，将同类房地产的售价进行比较，对价格明显偏低的情况进行重点核查。

第三、税务机关将房地产企业的计税成本与发票列明的售价进行比对，对售价接近或低于计税成本的，作为重点核查对象。

第四、税务机关可以走访购房业主，通过调查确定房地产的实际售价情况，对发票填开金额偏低的作为重点核查对象。

四、房地产企业的纳税义务已经实现，但未按照规定确

认销售收入。

按照文件规定，房地产企业的销售方式一般包括一次性

全额收款方式销售开发产品、分期收款方式销售开发产品、银行按揭方式销售开发产品、委托方式销售开发产品，不同的销售方式也规定了不同的纳税义务实现时间。有些房地产企业往往不是按照规定的纳税义务时限确认销售收入，而是根据自身的需要调整收入。针对此种情况，税务机关应采取以下有效措施：

第一、税务机关应要求房地产企业报送销售产品的方式，即税源管理部门应掌握房地产企业具体的销售方式。只有在掌握房地产企业具体销售方式的基础上，才能对其结转收入情况的准确性作出判断。

第二、对于采取一次性全额收款方式的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。为此，税务机关应通过核查房地产企业收取价款情况及开具收款收据、发票情况，监控纳税人的纳税义务实现情况。

第三、对于采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。在实际购销业务中，一般商铺或大客户采用此种方式，散户较少采用。有些房地产企业与购房人达成协议分期付款的时间很长，但是实际上很快就付款了，以此来做避税筹划。为此，税务机关应认真核查购房合同或协议，确认分期付款销售方式下约定的付款日期。对于已到付款日期而仍未结转收入的或已提前付款的，税务机关应要求其及时结转收入。对于签订分期付款合同或协议时间较长的，税务机关应采取实地核查办法，首先核对房地产企业的银行往来情况，核查其是否已收款。同时，向购房人了解实际情况，向其宣传如果提供虚假证明，造成房地产企业少缴税款的，税务机关可以依据《中华人民共和国税收征收管理法》实施细则第93条的规定：对提供虚假证明的单位或个人处以房地产企业少缴税款1倍以下的罚款。一般情况下，购房人如果涉及经济利益的话，是不会为房地产公司提供虚假合同或协议的。

第四、银行按揭方式是目前房地产业最重要的销售方式，一般来说首付30%，按揭70%。对于采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在实际购销业务中，房地产企业往往存在着隐瞒首付款、隐瞒按揭款、假按揭三种形式。

隐瞒首付款就是房地产企业在按揭款转账之前，隐瞒收到购房人支付的首付款，造成滞纳税款。针对这种情况，税务机关应认真核对购房合同或协议，确认购房方式，在认定为按揭方式时，认真核对房地产企业资金流入情况，将资金情况与合同或协议情况进行比对，核查其是否隐瞒了按揭首付款。

隐瞒按揭款项，就是房地产企业收到银行支付的按揭款项后不记收入，而是记入往来款项长期挂账，造成滞纳税款。针对此种情况，税务机关应对房地产企业办理按揭贷款的金融机构进行调查取证后与购房合同或协议进行核对，查证房地产企业在收取按揭款后是否及时结转收入。

假按揭就是由于房地产企业由于资金有限，就以本公司员工或其他亲戚朋友的身分证在银行作假按揭预售。出现这种情况的原因是房地产企业一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，土地拿下来，资金基本上就用完了，所以就出现了假按揭的情况。就以本公司员工或其他亲戚朋友的身份证在银行作假按揭预售。假按揭的判定权属于银行监管机构，在银监会判定为假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承认房地产企业为按揭销售，并按照文件规定缴纳税款。

按揭贷款方式销售房产是目前房地产企业的主要销售方式，也是问题较多的环节，需要税务机关认真加以对待和分析。

第五、对于采取委托方式销售开发产品的一般情况包括支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式、包销方式，四种方式的共同特点是确认收入的时限相同：均为收到已销开发产品的代销清单时。为此，已销开发产品的代销清单是税务机关管理的重点，要对清单的内容进行认真核对，核查其真实性与准确性。同时，要求受托方按月或季向委托方进行结算，对于受托方已经销售，但迟迟不给委托方销售清单的，税务机关可以按照征管法的规定予以处理。

五、开发产品的用途属于视同销售行为，而未按照规定确认销售收入。

在实际经营中，房地产产企业采取“以房换地”、“以地换房”等手段不纳税或少纳税。“以房换地”是房地产企业以无偿转让或低价转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地使用权所有人土地使用权的一种行为。表面看房地产企业与土地使用权所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算；但实际上在房屋与土地互换过程中房地产企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地使用权，发生销售不动产行为；土地使用权所有人以转让土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生转让土地使用权行为。这种方式容易隐蔽，是房地产企业偷逃税的主要手段。

文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产；将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；以开发产品抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等行为，应视同销售，按规定确认收入的实现。不论是流转税，还是企业所得税，视同销售行为均是税务机关管理的重点和难点。为此，针对房地产企业的视同销售行为，税务机关应通过核查房地产企业的会计凭证记录及有关资料，核实其是否存在将开发产品转为固定资产、赠送等视同销售的情况。主要核查固定资产、应付账款、应付福利费、营业外支出、长期投资、管理费用等会计科目。同时，应对房地产完工、销售、剩余房产情况进行核查，尤其是要对剩余房产情况进行摸底，掌握其真实状态，是否存在视同销售的情况，是否有销售房地产而赠送下房、车库等情况。

六、房地产企业将预售收入、销售收入申报缴纳了营业税，但不申报缴纳企业所得税。

按照文件规定，对于企业所得税预缴税款时的少缴税款，在汇算期结束后才加收滞纳金。为此，有部分房地产企业将其实现的预售收入、销售收入申报缴纳了营业税，但不申报缴纳企业所得税。针对此种情况，第一、国税机关应主动与地税机关进行信息交换与共享，在企业所得税预缴征期前，从地税机关取得房地产企业申报缴纳营业税的计税依据，再通过房地产企业申报的企业所得税情况，判断其是否足额申报了计算企业所得税的预售收入或销售收入。第二、建议上级对相关文件进行修改，对于企业所得税预缴征期内恶意少报、虚报销售收入的，应依法给予相应的处理，使其不能、不敢虚报、少报企业所得税收入。

七、销售材料、下脚料、废料等实现的收入未申报缴纳企业所得税。

按照文件规定：开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入。其中其他业务收入包括：销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。在调研中，没有一户企业申报销售材料、下脚料、废料等情况。在房地产实际经营过程中，由于工期长、用料多，正常情况下是应该出现销售材料、下脚料、废料等情况的。房地产企业不申报此部分收入，一方面减少了企业所得税，另一方面也造成增值税的流失。为此，税务机关一方面应核查房地产企业出库单，核实其是否有材料、下脚料、废料的出库信息，如发现问题应进一步核查。另一方面应对房地产用料情况进行核查，查看其剩余物资的处理记录情况。

八、房地产企业的价外费用和代收费用不按规定合并收入。

文件规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。在房地产实际经营活动中，房地产企业对开发建设的商品房大都新增了附属功能，如装修、防盗门安装等；有的企业在收取购房款的同时，向客户代收超标准门窗价款、煤气、水电安装费等款项。为了达到少缴纳税款的目的，部分房地产企业采取在房价之外单独计价的方式，一是采取直接冲减开发成本或只通过“其他应付款”等往来科目核算，未并入营业额计算应纳税金；二是委托其下属的建筑公司、物业公司等单位收取，结算，形成内部往来。为此，第一、税务机关应核查有关单位与房地产企业签订的代收协议，通过协议书确定房地产企业代收的范围。对于没有代收协议而收取的价款，税务机关应认真核对，核查其是否不属于代收款项，而应缴纳企业所得税。第二、税务机关应对房地产企业的银行资金情况、往来款情况进行核查，核查其收取款项的去向，对于未直接支付给代收单位的资金应认真核查，核查其是否不属于代收款项，而应缴纳企业所得税。

九、开发产品销售价格明显偏低，影响了企业所得税。

通过调研发现，房地产企业均存在销售价格明显低于正常售价的情况（不包括故意少开发票的情况），一般情况下包括内部员工购买、相关部门购买，由于价格明显偏低，严重侵蚀了企业所得税税基。针对此种情况，对于售价偏低，又无正当理由的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。同时，核定方法建议按照以下顺序确定：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。只有这样，才能堵塞税收漏洞，减少税收流失。

十、房地产企业整体转让开发项目取得收入，而不申报缴纳企业所得税。

在房地产企业经营业务中，有部分房地产企业将土地手续办理完毕后，由于某种原因把一部分房地产的开发权整体转让个其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费用后，却不按规定记收入，而是长期挂往来。针对此种情况，税务机关应核对房地产企业的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程规划验收合格证等资料，核实其开发的土地面积与房地产开发面积情况，是否存在转让部分开发权而未记收入的情况。

十一、房地产企业合作或合资建房后，分配的开发产品长期挂账不做收入。

在房地产经营过程中，有部分开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，同时开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品，而开发企业在分配开发产品后不按照规定结转销售收入或预售收入，造成了企业所得税的流失。

备案购房合同范文篇10

第一，如果购买的是期房，并且没有办理房产登记的购买者可以到当地（县级以上）人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。根据我国《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果购房者能及时办理产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的不便。根据《城市房地产公务员之家，全国公务员共同天地开发管理暂行办法》“预售的商品房由购买人在结算之日起30日内到县级以上房地产行政管理部门及土地管理部门办理房地产权属登记手续”。

第二，如果购买的是现房，应当针对房屋买卖合同，我国采取登记制度，即房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的，法律不予保护。若能按照法律规定程序操作，就杜绝了因不慎丢失所带来的隐患。

如果您的情况不属于以上两种情况，可以采纳以下建议：

首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出示相关证明，记着要加盖财务有效章以便查询。公务员之家，全国公务员共同天地