县区房地产评估交易税征方案

为堵塞房地产交易环节税收漏洞，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用,促进房地产市场健康发展。根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《财政部国家税务总局关于推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的通知》及《市应用房地产评估技术加强存量房交易税征管工作方案》精神，县政府决定，在全县范围内全面开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估推广工作）。为保证存量房评估推广工作顺利有序推进，现结合实际，制定本工作方案。

一、工作目标

建成房地产估价系统，正式运行，建立房地产交易税收征管新模式。

二、工作原则

1、合法原则。按照国家法律、法规要求，评估所依据的数据和资料必须真实有效，评估方法必须符合国家有关规定。

2、公平原则。评估工作采用统一的评估技术标准，评估结果客观、公正，确保税负公平。

3、效率原则。工作流程简便，能有效缩短办税时间，提高征收效率。

4、节约原则。充分利用有关部门现有资源和信息，避免重复投入，减少资源浪费。

5、保密原则。加强各项保密工作，确保数据信息安全。

三、相关职责

1、组织领导

成立存量房评估推广工作领导小组，由县委常委、常务副县长王宇鹏任组长，副县长汪昭斌、县财政局长、县地税局长任副组长，县政府办、国土、城建、物价、工商、民政、监察、人行、房管等单位主要负责人和财政、地税部门分管副局长为成员。

领导小组办公室设在县地税局，县地税局长董华兼任办公室主任，县政府办副主任杨怀、县财政局副局长杨福勇、县地税局副局长王玉山任办公室副主任，县国土局、建设局、民政局、房管所等相关部门分别确定一名分管领导参与日常工作。

2、工作职责

领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅等地产评估推广总体组织协调工作。

领导小组办公室主要职责：方案实施及日常协调管理工作。县财政局负责房地产评估推广工作的业务协调和经费保障，做好评估软件在契税征管工作中的推广应用；县国土局负责提供评估工作所需土地级别、基准价、交易案例、电子地图等相关资料；县民政局负责提供地标命名资料及示意图，参与制定估价技术标准和评估模型；县物价局负责提供房屋交易指导价格信息，参与确定评估价格，化解价格应用中产生的矛盾问题；县城建局负责提供城市规划方案、房地产分布特点及区域价值差异性等相关资料，协调中介机构参与支持评估推广工作，并提供房地产造价、使用年限、残值率、容积率等资料，参与制定估价技术标准和评估模型；县工商局负责提供评估工作所需工商登记信息和企业登记变更信息等。县房管所负责提供房地产的市场交易价格、GIS房产基础信息等资料，参与制定估价技术标准和评估模型等。

各部门要按照职责要求，形成“部门联动，协调一致，齐抓共管，分头实施”工作局面。

四、实施内容

1、组织对全县房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，采集详实、准确的房地产信息，建立完善基础数据库，实施税源动态监控，服务日常征管工作。

2、采取市场调研、数据采集、区域分析、专家咨询、中介参与等方式，根据房地产的不同类型，确定评估的技术路线，以财税部门的评估软件为技术平台，通过调查房地产市场及影响房地产价格的各种因素，分析房地产市场价格水平和价格因素，制定出符合我县实际的存量房估价技术标准，建立功能完善的存量房交易估价信息系统。

3、将房地产基础数据库的信息导入估价信息系统，检验评估结果与市场价格的差异，查找发生偏差的原因，制订相应解决方案。通过核实数据、维护参数及校准模型等方式，确保生成较为科学、准确的评估值，进一步提高工作质量，减少纳税争议。

4、估价信息系统建立完善后，由计算机自动生成估价结果，与纳税人自行申报的成交价格进行科学、规范的比对及审核，按照就高原则确定计税价格。

五、工作步骤

1、准备阶段

（1）成立推广工作协调领导小组和实施工作小组，明晰部门职责，制定工作方案。

（2）在调研摸底的基础上，选择有房地产评估资格、服务能力较好的评估公司，负责采集信息、确定估价技术方案。

2、实施阶段

（1）调查分析我县房地产县场状况、分布特点及影响房地产价格的相关因素，确定本地区的估价方案。

（2）将待估价地区按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，根据确定的估价技术方案及影响房地产价格的因素，采取服务外包方式，委托房地产估价机构确定房地产估价技术标准（包括采集整理数据、确定估价模型、建立标准房价格库和可比实例库、测算估价参数及修正系数）。

（3）按照确定的估价技术方案和评税软件的要求，设计标准房采集内容，制作表样，完成标准房数据信息的采集、审核和录入工作，建立详实有效的标准房基础数据信息库。

（4）开展模拟操作，反复运行测试系统，及时解决出现的问题，确保估价软件正常运行；完成存量房交易税收征管窗口操作人员和系统管理员的培训工作。

3、应用阶段

（1）制定《县存量房评估应用争议处理办法》。

（2）充分运用广播电视、网络媒体、报刊杂志的辐射作用，全方位、多渠道宣传软件评税工作基本原理、基本做法、现实意义，营造软件评税工作良好社会氛围。

（3）实现“以计算机软件评估替代人工评估、以计税参考值替代市场指导价”的房地产交易价格核定征管新模式。

（4）总结、交流经验，改进应用中存在的不足和问题。

4、后期管理

（1）定期测评估价系统运行效果。财税机关应定期将纳税人申报数据与系统评估结果对比测试，通过定期召开系统例会，分析讨论运行过程中出现的异常数据，研究争议处理情况反馈，及时调整系统设置，保证存量房计税价格评估系统运行的公正性、合理性和准确性。

（2）补充税源基础数据。定期将申报信息中地址不匹配的数据传递给参与估价的中介机构和主管地税机关，及时补充完善；定期将新交付的存量房进行基本属性了解和价格测算，并及时补充完善到估价系统之中。

（3）动态调整计税价格。当日常监测发现异常数据时，按照地税机关核实或估价机构个案评估之后提出的计税价格修改建议，对估价信息系统中的计税价格进行调整。

六、几点要求

1、各部门要站在发展和全局的高度，切实增强做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的主动性和积极性，消除单纯的部门利益观念，真正把此项工作列入重要工作日程，密切配合，通力协作，认真履行好相关职责。

2、坚持按照“政府主导、财税牵头、部门配合、专家支持”的工作运行机制，统一部署，分级实施，确保房地产评估推广工作信息畅通、资源利用充分，组织协调有力、任务完成彻底、经费保障到位。

3、各部门要按照分工职责，将工作责任落实到岗、到人，将责任股室、联络人员名单及联系方式，报县领导小组办公室。

4、县领导小组办公室要强化任务考核，定期抽调专人，开展联合督促检查，深入一线研究解决存在的矛盾和问题，及时通报各成员单位工作进度，确保工作平稳、有序开展。