住建局市场监管指导意见

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为全面贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》和省市有关文件精神，进一步加强房地产开发企业经营行为监管，规范房地产销售市场秩序，现就开展全县房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理检查的有关事项通知如下：

一、检查目的

开展本次检查工作是贯彻落实国家及省市有关文件精神的具体措施，也是维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场平稳健康发展的需要。通过这次专项检查，使房地产交易环节的违法、违规行为得到有效遏制，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

二、检查对象和范围

全县范围内所有房地产开发企业（含外地在临有房地产开发项目的企业）和开展了商品住房业务的各房地产经纪机构；对所有在建商品住房特别是2009年以来已经准予预售许可的商品住房项目进行逐一排查，准确掌握已经预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况。

三、检查内容

1、是否存在违法违规预售行为。主要检查：（1）未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房，以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预定款等性质的费用；（2）不具备预售条件，擅自房地产广告等行为，广告有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容是否虚假等。

2、是否存在隐瞒房源行为。主要检查：（1）是否按规定制定销售方案，备案商品房预售合同；（2）取得预售许可证后10日内公开全部待售商品房；（3）是否虚假销售信息，是否存在炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作；（4）是否采取虚假的认购手段营造楼盘旺销氛围，是否纵容工作人员或雇佣他人炒作房价，扰乱市场秩序行为等；（5）撤销合同的房屋是否再次公开该房源。

3、是否存在未按规定在销售现场公示有关证件及销售情况的行为。主要检查：（1）是否公示“五证”；（2）是否公开全部房源、销售价格、商品房的基本情况、销售进度、权利状态（如查封、抵押、在建、已售）等预（销）售信息；（3）是否实行“实名制”购房。

4、是否存在商品房买卖合同欺诈行为。主要检查：（1）商品房销售人员是否接受过专业培训并持证上岗；（2）商品房买卖合同格式或条款是否有免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人权利的行为；（3）已按规定计入房价的水、电、气、有线电视、对讲系统、安防系统以及防盗门等配套设施是否重复收费，其他收费项目是否在合同中有明确约定。

5、是否违规使用商品房预售款行为。主要检查：（1）商品房预售款是否及时足额存入监管账户；（2）是否存在未按规定擅自挪用商品房预售款行为；（3）申请拨付商品房预售款是否存在开具虚假供销合同，虚假票据等行为；（4）是否未按规定要求擅自设立监管账户网上银行等违法违规问题。

四、检查时间与检查方式

县住房和城乡建设局将组织检查组成员于2010年5月20日至30日对各房地产开发企业进行检查，本次检查采取实地检查的方式，到各房地产开发企业对商品房预售项目进行实地查看，到施工工地现场勘查。对存在违法违规行为的，责令限期整改，作为房地产开发企业考核的一项内容，并暂停商品房预售合同备案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将在媒体上曝光公示。

五、有关要求

1、对未取得商品房预售许可证预售商品房的，要立即停止销售行为，尽快将有关手续补充完整后及时办理商品房销售许可证；对未按预售许可证批准的范围和申报价格及浮动比例销售商品房的，要严格按照商品房预售许可证批准的范围和申报价格及浮动比例对外销售，不得随意涨价，对未取得商品房预售许可证而收取的各种形式的“预定金”，要在10日内退还。

2、不具备预售条件，擅自房地产广告的，立即停止所有广告。具备预售条件已房地产广告，但广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假的，要立即更正。

3、未办理商品房预售款监管擅自预售的商品住房项目，要将商品房预售款纳入监管范围；已经办理商品房预售款监管的商品住房项目，要将监管银行对账单、项目按揭贷款放款明细表、项目销售明细表等相关业务报表于每月10日前及时上报交易房改科。

4、取得预售许可证后10日内未公开全部待售商品房的，要立即公开所有房源及价格，并在售楼处公示。

5、立即停止各种捂盘惜售、囤积房源、炒作房价、人为制造楼盘旺销等扰乱房地产市场秩序的行为。

6、进一步规范商品房买卖合同，待条件成熟后实行商品房买卖合同网上签约备案制度。