金融政策支持物业行业路径研究

摘要：租购并举形势下对物业行业的发展提出了更高的要求，物业企业发展需要不断创新，提升服务质量。物业行业发展中存在一些问题，制约着自身的发展，需要相关政策的支持。本文主要分析了金融政策支持物业管理的重要性，讨论了金融政策支持物业行业中存在的问题，提出了金融政策支持物业行业发展的路径，希望可以对物业企业的发展提供一定的帮助。

关键词：租购并举；金融政策；物业行业

租购并举制度为房地产事业的发展奠定了一个良好的基础，同时，给物业行业的发展带来了一定的挑战，物业行业发展需要对自身的工作进行优化。任何一个行业的发展都需要资金的支持，物业行业发展也不例外，物业行业发展需要金融政策的支持，这样可以为物业行业发展奠定一个良好的基础，加快物业企业的发展，有利于租购并举制度的贯彻和实施。如何有效利用金融政策为物业行业发展提供支持成为亟待解决的问题，这种情况下对金融政策支持物业行业发展的路径进行分析，可深入了解物业行业发展中的问题，提出相应的支持手段，有益于加快物业行业的发展。

一、租购并举及金融政策含义

随着房地产产业的发展，房价不断提高，很多家庭无法满足购房的需求，大量楼房处于闲置状态，在这种情况下，租购并举被提出。租购并举指的是对于有经济条件的居民可以购买房屋用以居住，对于经济条件比较差的居民则可以通过租赁的方式获取房屋使用权。租购并购制度的提出对房地产业的发展具有帮助作用，其可以加快房屋的销售，提升资源的利用效率。不仅如此，租购并举制度的提出对于维护社会公平具有很大的作用，租购并举下，经济条件较差的人员可以通过租房获得居住场所，这样就可以缓解社会矛盾，营造一个良好的社会环境，因此可以说租购并举是一项符合国家形势的重要手段，对于国家的发展具有推动作用。金融政策是政府采取的货币和信用政策，宏观金融政策包括货币政策、利率政策及汇率政策，这些政策对于经济发展具有重要影响，是国家宏观调控的重要手段。企业发展需要金融政策支持，各地结合自身情况可以制定相应的金融政策，加快企业发展。

二、金融政策扶持物业行业的重要性

（一）物业管理是城市管理的基础。城市管理是一项复杂的活动，城市管理工作涉及很多方面，城市管理工作的开展需要各个部门的配合，部门之间也应该进行相互合作，这样才能为城市管理工作的开展创造一个良好的环境。在物业管理工作开展中可以进行环境管理、建筑物维护等工作，这样可以使人民获得更多的幸福感。物业企业提供的服务与居民的生活具有密切的关系，物业企业在工作中可以与委员会进行沟通协调，这样可以使业主获得一定的管理权力，能够更好地解决开发商遗留下来的问题。物业企业发展时还可以对邻里之间的矛盾纠纷进行调节，建立一个良好的小区环境。物业管理中可以安放相应的垃圾桶回收垃圾，保护小区的环境，便于业主居民养成良好的习惯，在物业管理工作开展中物业企业还可以向业主提供专业的服务，包括社区养老、快捷出行等，这样可以提升物业管理质量，以便于业主更认可其服务。（二）物业管理可以提供就业岗位。物业管理工作需要各种服务人员，不仅需要具有专业知识的管理人员，同时还需要清洁人员、保安人员，这种情况下，在物业管理工作开展中需要进行招聘活动，满足自身业务发展的需求，这样就提供了就业岗位，在一定程度上缓解国家的就业压力。在物业管理工作中还可以进行业务拓展，包括环境卫生整洁、厨房用具清洗等，这些又会扩大对就业人员的需求。随着房地产业的发展，物业企业的数量也在增加，每个小区都具有自身的物业管理单位，这些物业管理单位需要进行人才录用满足自身业务的开展，这样就会进一步扩大对人才的需求，对经济的发展具有一定的帮助。（三）物业管理可以提升城市文明度。物业管理所提供的人文方面的服务是社会主义文化发展的客观要求。中华文化是中华民族生生不息、不断进步的不竭动力，而传播中华文化的基本平台是家庭、社区。优质的物业小区既是广大业主幸福的栖息港湾，也是培养高尚情操和传统美德的精神家园。利用物业小区的各种文化资源和文体设施，深入开展群众性精神文明创建活动，切实形成富有中国特色的精神文明价值观，必将加快社会公德、职业道德、家庭美德、个人品德的建设步伐。暖暖的文明新风必将形成祥和的邻里关系，从而使社会主义核心价值观逐步转化为广大业主的自觉追求。物业管理工作的开展对于城市美化也具有一定的作用，物业管理工作中对小区及商业区的环境进行优化，通过优化环境提供一个良好的环境。同时物业管理能够起到一定的秩序维护作用，使各项工作顺利进行。（四）物业管理可以推动城市发展。物业管理促使城市经济总量增加。党的要求增加人民的获得感，增加人民的财产性收入。我国老百姓普遍具有购房置业的习惯，他们把一辈子的积蓄用于购房作为自己的财产，总希望自己的财产保值增值。一般来说，房地产价值由地段、房型、交通条件、小区配套、周边配套环境等因素决定。房地产的地段、房型、交通等自身因素是客观的，很难改变，但小区配套、建筑物的维护、周边环境等影响房地产价值的其他因素，可以通过良好的物业管理进行改良，借以提高房地产的价值，使物业经济寿命得到延长。从经济学意义上说，物业经济寿命的延长，等于延长了业主对物业所有权的收益期限，这一点在城市经济建设发展中显得尤为重要。

三、金融政策支持物业行业的现状及存在的问题

（一）金融政策支持物业行业现状。随着国家各项制度的完善物业管理的规模不断增加，物业管理所占的比重不断增加，在一些发展程度较高的一线城市，物业管理所占的比重超过50%，物业管理在城市管理中的作用越来越显著，成为城市管理工作不可缺少的一部分。国家还出台了很多的物业管理法律框架，为物业管理工作的开展奠定了一个良好的基础。1994年国家出台了《城市新建住宅小区物业管理办法》，首次提出物业管理制度，随后各地区结合自身的情况出台了很多物业管理规章，对物业管理工作的开展进行约束。地区出台了规章制度，如《深圳经济特区住宅物业管理条例》，2003年国家出台了《物业管理条例》，2007年对《物业管理条例》进行了完善，加快了物业管理工作的开展。（二）金融政策支持物业行业中存在的问题。1.缺乏有效政策的支持。纳税是企业的义务，企业要依法纳税，物业企业属于服务业，税率为5.7%，其他服务产业诸如文体教育的营业税只有3%，相对于其他服务产业，物业行业的营业税处于一个较高的水平，营业税税率较高，企业需要缴纳的费用越多，这样就会增加物业企业的成本支出，不利于物业企业的发展。缺乏有效的政策支持还体现在缺乏对群众的教育，群众对物业企业的认知存在偏差，认为物业管理人员和业主之间是对立关系，这种观念是错误的，正是在这种错误观念的引导下，业主不配合物业管理工作的开展，物业管理工作无法顺利进行，为物业企业的发展带来了一定的阻碍。因此在对物业行业进行金融支持时可以对税率进行调整，通过调整税率降低企业税负，增加物业企业的收益。2.缺乏对人才的教育。物业企业属于服务业，服务水平高低直接影响到房屋的销售和租赁，可以说物业管理人员的能力对于物业企业发展具有重要的作用。很多物业企业为了节省资本，没有对自身的工作人员进行相关教育和针对性的培训，导致物业服务人员的水平提升缓慢，在工作中不能结合业主的个人特点采用合理的服务手段和沟通技巧，这样就容易导致和业主沟通时产生一定的沟通障碍。物业管理工作中存在的问题还包括业主与管理人员之间存在不对等，管理人员居于主导地位，业主的权益容易受到损害，导致这种情况出现的重要原因是管理人员的服务水平和服务意识有待提升。很多物业企业聘用一些没有接受过相关教育的人员从事管理工作，通过这种方式降低成本，但是这样就使得物业管理人员的整体素质处于一个较低的水平，影响物业管理质量，降低业主的满意度。3.基础设施建设不到位。基础设施建设是物业行业发展的基本条件，良好的基础设施建设能够更好地满足业主的需求，提升业主对物业的满意度，有利于房屋销售以及租赁工作的开展。物业行业发展中存在基础设施建设不到位的问题，基础设施建设缺乏资金支持，很多小区安保系统、园林绿化建设缓慢等，造成这些情况出现的重要原因是物业企业融资方式不合理，物业企业融资方式以银行贷款为主，互联网金融融资所占的比重比较小，银行贷款手续复杂，物业企业需要经过层层的筛选，这要花费大量的时间，物业企业无法及时获得资金。融资方式具有单一的特点使得物业企业一旦无法通过银行获得贷款就会制约自身的发展。

四、金融政策支持物业行业发展的路径

（一）加大对物业行业的政策支持。在对物业行业进行政策支持时可以采用税收优惠的政策，当前物业服务行业营业税为5.7%，而其他行业的营业税只有3%，具有很大的差距，同等收入下物业企业需要承担更多的税负，这样就增加了物业企业的税收负担，制约物业企业的发展。因此国家可以通过金融政策对物业行业的税率进行调整，保证物业企业的税率与其他服务行业的税率相同，降低物业企业的税收负担，加快其发展。物业企业在发展阶段可能会购买一些设备，对于一些价值比较高的设备可以进行相应的补贴，这样能够降低其发展成本，加快发展。政府还可以加大宣传力度，改变社会对物业管理的认识，为物业企业的发展创造一个良好的外部环境。在进行宣传时可以采用多种宣传方式，包括开展讲座活动、利用微信微博等新媒体手段进行宣传。讲座活动指的是在小区邀请相关的专家进行物业行业的讲解，通过讲解使群众转变自身的观念。讲座中群众可以与专家学者进行沟通，通过微信成立相应的公众号，定期在公众号上相关的文章，居民在家中就可以了解物业管理的相关知识，提升对物业管理的认识。这种宣传方式具有很多优势，省时省力，并且不受时间和空间的限制，具有很好的宣传效果。（二）为物业行业培训提供资金支持。随着互联网金融的发展，借贷平台的数量不断增加，银行的传统业务受到了很大的冲击，以余额宝为代表的第三方支付平台具有随用随取的优势，很多居民将手中的资金投放到第三方支付平台上，银行的发展受到制约。物业行业初期发展时缺乏资金，无法进行队伍建设，这种情况下银行可以与物业行业进行合作，为物业行业的发展提供资金支持。银行业务开展中可以适当降低对物业企业的贷款要求，这样可以使物业企业更好地获得资金，用以开展员工培训工作，提升服务质量，以便于适当地提升物业管理费，获取收益。员工培训中物业企业需要结合员工的个人特点，做好员工需求工作，从工作人员的个人特点以及岗位需求出发，保证培训工作的有效性。培训中要做好效果评估，从资金使用情况、员工满意度、员工能力提升等角度，可以更好地了解培训中存在的问题，从而进行相应的改正。物业行业在对人员进行教育时要发挥工作人员的自主能力，工作人员在业余时间需要学习一定的服务手段，掌握一定的服务技能，结合业主的需求进行有针对性的调整。工作人员之间也需要进行经验的交流分享，取长补短。在交流时要注意总结经验教训，避免自身工作中出现类似的错误。物业企业发展时可以适当开展一些招聘活动，聘请专业的管理人员开展管理工作，招聘活动中可以聘请一些大学生，随着教育事业的发展，高校毕业生数量不断增加，这样就为企业发展提供了人才支持。物业企业可以开展校园招聘，通过校园招聘，一方面可以扩大物业企业的影响力，另一方面可以招聘到企业发展所需的人才，将毕业生掌握的知识应用到物业管理工作中，提升物业管理的效率。招聘活动的开展可以提供就业机会，缓解社会就业压力。招聘中要对应聘人员做好审核工作，从专业能力和职业道德两个角度进行，对应聘人员进行综合评价，确保招聘工作的顺利完成。（三）为物业行业基础设施建设提供贷款。物业企业发展时要做好基础设施建设工作，为业主提供良好的生活环境。银行可以为物业企业提供相应的贷款，满足物业企业基础设施建设工作的开展。金融政策支持物业企业时可以对企业实施采用低税率政策，企业贷款需要支付一定的利息，利息支出是物业企业发展中的重要成本支出，银行在对物业企业进行贷款时可以降低利率，减少物业企业的偿还压力。物业行业在进行基础设施建设时需要了解业主的需求，从业主的需求出发，这样可以使基础设施建设更具有针对性。物业管理工作中工作人员需要与业主进行沟通，定期了解业主对物业管理工作的满意度情况，对业主提出的一些具有可行价值的建议积极采纳，为业主提供优质服务。物业企业发展时还可以通过互联网金融获得发展所需的资金，即在融资时采用多元化的融资方式，拓展融资渠道，提升融资效率，这样可以使物业企业获得资金，加快物业企业发展。

五、结束语

租购并举是国家提出的一项房产政策，租购并举政策的提出具有重要的作用，不仅能够加快房产的销售和租赁，同时也能够维护社会公平正义。物业企业是房地产企业的重要参与主体，租购并举形势下住房人员数量不断增加，物业行业发展时需要提供优质服务，这样才能更好地竞争客户资源。然而物业行业发展时存在一些问题，当前物业行业发展中面临的挑战主要有以下方面：缺乏有效政策的支持，缺乏对人才的教育和基础设施建设不到位，这些问题制约着物业行业的发展。因此需要对物业行业提供一定的金融支持。金融政策支持物业行业的发展可以从以下几个方面入手：加大对物业行业的政策支持，为物业行业培训提供资金支持、为物业行业基础设施提供贷款，通过这些措施的实施能够更好地发展物业企业。任何行业的发展都不是一帆风顺的，势必会遇到很多的困难和挑战，物业企业的发展也不例外。在物业企业发展中，各相关部门需要为其提供一定的金融政策支持，为其发展创造一个良好的环境。

作者:谢永建 单位:津国土资源和房屋职业学院