基于城市经营的地产开发探讨

一、城市经营的概念

城市经营指的是在市场经济条件下,城市管理者政府把城市看做是市场经济中不可或缺的一个重要主体"用经营企业的眼光,来发展城市"按照投人产出的思维,来经营城市"城市经营这一理念,最早源于十七世纪的法国,当时法国为了扩张军力,而通过委托协议的方式,吸引私人投资者来参与城市军港的建设"到了后来这一模式被逐渐推广,而后又产生了债权模式、实体参与模式等众多模式"我国的城市经营则起源于九十年代的大连,当时大连把城市自身看做一笔资产,通过利用自身资源优势、政策优势,提升了旅游产业,引来了大批资金"这一城市改革模式后来,被许多城市纷纷予以模仿"随后,城市经营,成为政府管理城市的重要观念"。

二、地产开发

地产开发指的是,房地产企业在依法获得了土地使用权后,利用自身资源,来进行房屋建设和开发的过程"在工业化的浪潮中,我国城市化进程大步提升"随着我国城市居民的不断增多,我国的房地产行业得到了迅猛发展"为了满足城市居民的刚性需求,迫切需要开发新的土地资源"这就是地产开发行业火爆的主要原因"严格意义上讲,地产开发是城市建设的一个重要组成部分"地产开发是城市经营不可获缺的一环"如何搞好房地产开发从而更有利于城市经营,这是政府面临的重要挑战"地产开发应统筹于城市经营中,地产开发的最终目的是为了城市的更好的发展和城市居民的更幸福美满的生活"因而在地产开发的过程中,必须时刻从城市居民的生活,城市经营的角度来看问题,在开发过程中必须时刻牢记这个问题"统筹于城市经营中的地产开发,在城市建设的过程中必须确立几个基本原则"牢牢把握这些原则是做好地产开发得重要保障"。

三、地产开发的原则

(一)合法性原则"地产开发的过程中,各个主体必须遵守国家相关的各项法律法规"政府要严格按照法律来招商,引入私人资本"房地产商更应明确自身地位"在法律框架下做好自己的工作"。

(二)三公原则"在城市经营的过程中,各项决策和措施都必须做到公开、公正、公平"在引进私人资本上要秉持公正原则,在决策过程中要秉持公开原则"在采取各种措施的过程要秉持公平原则"坚持三公原则是做好地产开发的重要保障"。(三)合规性原则"这主要值得是,在地产开发过程中,政府和房地产开发商等各个主体,必须遵守市场经济自身发展的必然规律和城市经营建设的自身规律"在明确原则后,我们来探讨一下,可以采取的措施"。

四、以城市经营的角度来开发房地产

城市经营是一个系统工程,房地产开发是这个系统工程中不可缺少的一环"在地产开发过程中,我们可以采取以下措施:

(一)政府要健全地产开发制度,地产开发有一整套流程,政府必须围绕地产开发的每个环节,做好制度设计"使房地产商在每个环节,都能有法可依"。

(二)房地产商要转变角色"房地产商是一个赚取自身利益为第一目标的企业,但它又不仅仅是企业"房地产商还是城市建设者"房地产商在地产开发过程中,必须做到经济效益与社会效益的统一"近年来房地产商在分后割据地过程中,一味地粗放式的开发,而没有真正考虑到社会效益"房地产商在城市化进程中获得了巨大的经济效益,但同时又损失了巨大社会效益"房地产商的声誉随着地产开发规模的扩大,而不断恶化"这对于企业自身的长远发展,极为不利"。

(三)各个主体要从城市经营这个大局出发,政府在地产开发过程中,要围绕城市经营来布局,地产开发的直接目的是使城市在付出以后获得回报,最终目的是要使城市居民生活的更幸福美满"政府在招投标过程中一定要从这个角度出发选择那些声誉良好的房地产商"房地产商在开发地产的时候,也要有这方面的意识,不能只关注自身企业的发展,而忽视城市这个大企业的发展"。

(四)要创新模式,多种方式共同开发"城市经营有多种模式,城市管理者应大胆创新经营模式,通过更为有效地模式,实现地产开发更有效地推进"房地产商在与政府合作中也应注重方式方法"企业以何种方式参与,以何种方式进行地产开发"对于企业自身的经济效益和社会效益都有直接的影响"城市经营是一件非常重要的系统工程,做好其中的地产开发是做好城市经营的关键"政府必须按照企业的眼光,用市场化的手段推进,从大局着手"房地产商在地产开发的过程中,也要始终明确自身定位"始终以一个城市建设者的身份来进行房地产开发"从城市经营的角度来探讨地产开发是一个新课题,是一个需要深人研究的课题"在城市经营下,来进行地产开发"需要政府企业的努力,更需要学者进一步深人研究"。

本文作者：贺文强工作单位：重庆市机械工业第三设计研究院