会计学看房地产经济的虚拟化

本文作者：赵飞工作单位：万达商业地产

虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。

一、我国房地产虚拟经济的表现特征

房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。

二、房地产虚拟经济的现状

自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。

三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化

房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。（一）房地产经济虚拟化与会计信息的关系。房地产市场是一种垄断性的竞争市场，购房者和开发商通过博弈来实现房地产的交易。在此博弈中，开发商是强者，购买方则是弱者。二者之间存在严重的信息不对称。在所有的信息中，会计信息是最重要的部分，也是投资者进行决策和投资的主要依据。房地产市场也是时刻在变化的。可是，在会计信息不对称、且质量低下、披露不很及时的情况下，投资者对变化的房地产市场无法做出及时准确的判断，并且房地产开发项目周期长，使得房地产开发商的有效供给往往滞后于市场的需求，进一步使房地产市场更加虚拟化，加快了泡沫的生成。由此我们看出，会计信息出现问题不但会扭曲房地产市场中供求关系的正常反映，更是市场中盛行投机炒作的一个重要原因。（二）房地产经济虚拟化和会计要素计量的关系。会计计量是为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。根据企业会计准则的规定，会计计量属性主要有历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等。在一般情况下，产品的价格是以成本和市场的供求关系来确定，一旦产品的价值和价格产生严重的背离，将会产生泡沫。当前我国房价的上升已经不是主要由生产成本上涨引起的，其增长的幅度早已超出成本的增长幅度。目前我国房价的上涨，很大程度上是由对未来资产增值的预期所带来的虚拟价值的增长所决定的。计量属性反映的是会计要素价值或价格的确定基础。因此，房地产计量属性能否反映房地产的真实价值显得颇为重要。从会计学上来看，房地产可分为存货房地产、自用房地产和投资性房地产。自用房地产指的是企业为生产经营经营而持有的房屋、土地等房地产。企业用来生产经营而持有的土地使用权属于无形资产；而生产经营用的办公大楼和厂房属于固定资产。自用房地产是按照历史成本作为无形资产和固定资产来进行初始计量和后续计量。投资性房地产是通过出租建筑物或出租土地使用权来获得收益的房地产。按照会计准则的规定，投资性房地产按照成本模式进行初始计量。投资性房地产的后续计量只有企业在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。如果不加限制的引如公允价值，就会出现人为操作利润的现象，从而导致房地产价值背离价格，过度虚拟化，产生泡沫。存货房地产是指的是房地产开发企业自行建造并待售的房产。此时无论是购买的土地还是构建厂房的各种成本都并入房产的开发成本，统一作为存货的成本。在虚拟经济的大环境下，房地产的公允价值会不断升高，给广大的投资者带来房地产价格继续高涨的预期，在这种情况下，按照经济学中的各种模型计算出的公允价值会不断的攀升。非理性的投资者会受到多种因素的影响而不能察觉到房地产价格的过度虚拟化，感觉不到泡沫的存在。投资者会根据以往的价格和当前市场的价格来确定公允价值，过去持续攀升的价格给投资者以良好的预期，最终导致泡沫的出现。当公允价值下降时候，投资者的预期变得悲观，导致房地产虚拟经济回到实体经济状态，但会造成房地产经济的持续低迷。

四、抑制房地产过度虚拟化的会计对策

房地产经济虚拟化反映了人们对房地产市场繁荣的一种预期。房地产经济发展关系到我国实体经济的发展也关系到我国的金融安全，妥善处理房地产经济的虚拟化，防止出现大的经济泡沫，意义重大。本文试从会计角度来防止房地产经济过度虚拟化提几点建议：（一）慎重采用房地产会计要素计量模式。对于投资性房地产会计要素计量来说，我国所采用的企业会计准则，并没有照搬国际会计准则，而是考虑了我国的实际经济环境和会计环境，严格规范了使用公允价值的情况，采取了谨慎原则，主要是基于我国作为不发达的市场经济国家，很多资产在市场中并不活跃，如果不加任何限制地引入公允价值，很可能出现人为操控利润的现象，导致价值和价格的偏离。因此，我国企业会计准则规定，只有在存在活跃市场的情况下，即企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用用公允价值模式计量。否则，必须应用成本模式计量。一个企业只能采用一种模式计量，不允许一家企业的投资性房地产既有成本模式计量，也有公允价值模式计量。慎重选择房地产会计要素的计量模式对企业来说颇为重要。在房地产市场存在公允价值计量但明显存在过度虚拟化而存在泡沫时，应消除泡沫的影响合理确定公允价值。当房地产市场不存在活跃市场时，应当聘请专业评估机构对其价值进行评估，并公布公允价值所采用的方法。（二）建立风险预警制度，加强房地产市场监管。房地产经济中的各微观主体，房产企业、金融银行、投资者、政府要建立风险预警制度。及时发现风险，提高应对风险的能力，分散投资，减少风险带来的损失。此外政府相关职能部门一定要加强房地产市场的监管，防止房地产经济过度虚拟化而脱离了正常的轨道。政府加大查处力度，狠狠打击各种金融犯罪，避免给投资者和消费者带来损失。（三）完善房地产企业内部会计核算制度。完善的财务会计规范体系不仅要有统一的会计制度和规范等，此外还包括房地产企业根据自身的经营特点、管理要求而制定的企业内部会计核算制度，具体包括会计核算的成本核算制度和办法、基础管理制度与办法、分析考核制度和办法等。但是，当前很多房地产企业仅仅执行了国家规定统一财务会计规范，并没有完善的内部会计核算，其会计制度缺乏完整性和系统性，进而影响到会计信息的质量。（四）完善和扩大房地产的会计信息披露制度。会计信息是投资者进行买房投资决策的最重要的证据。企业披露的会计信息将直接或间接影响到投资者的决策。公开、及时、透明的会计信息，将会给投资者和购房者合理的预期，从而引导购房者合理的消费，投资者正常的投资，更会抑制哄抬房价和炒房等行为。完善和扩大房地产企业的会计信息披露制度，能够有效避免开发商虚假信息，哄抬房价，进一步增加市场的透明度，从而促进房地产经济的健康发展。披露的信息应该包括企业业绩、资产负债表、现金流量表、利润表、风险等信息的披露。此外，对房地产企业和个人信贷的信用等级进行评估，防止次贷危机的产生。有效运用房地产会计信息，及时搜集、整理、分析我国的房地产信息，就房地产市场运行情况做出评价、预测，合理引导市场，加强和完善宏观监控体系等，实质上都是基于信息不对称所做的改进措施，以规范房地产市场，从而防止房地产市场过度虚拟化而出现泡沫。