房价收入比判断房价论文

编者按：本文主要从房价收入比概述；我国使用房价收入比存在的问题；改进房价收入比运用的思路进行论述。其中，主要包括：房价收入比的定义及特性、目前,关于房价收入比的定义很多、房价收入比指居住单元的中等自由市场价与中等家庭年收入之比、房价收入比的特征、房价收入比的基本计算方法、有关房价的计算口径不统一,指标的可比性有限、对收入的求取方式不统一,指标结果真实性有限、目前房价收入比的运用确实存在问题、平均房价收入比使用意义不大、要改进房价收入比的用法、要改进房价收入比的计算方法、考虑居民的其他收入及资产等，具体请详见。

摘要:近几年,关于我国房价问题众说纷纭,房价收入比被作为判断房价的一项重要指标,但房价收入比的具体运用还存在一些问题。首先阐述了房价收入比的定义、特性和计算方法,然后论述了我国房价收入比应用上存在的问题,最后提出使用房价收入的改进思路。

关键词:房价收入比;住宅价格;收入

1房价收入比概述

1.1房价收入比的定义及特性

1.1.1房价收入比的定义

目前,关于房价收入比的定义很多,可简单的定义为“居民收入和房价水平之间的比率”;或定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比”;或指“某国一套中等水平的商品住房的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系”。

根据联合国人类与住区中心的《城市指标指南》中,房价收入比指居住单元的中等自由市场价与中等家庭年收入之比,是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标,也是预测商品住宅价未来走势的依据。

1.1.2房价收入比的特征

(1)地区差异性。房价收入比具有空间差异性。住宅作为物质存在,具有不动性和本土性;它作为一种特殊的商品,表现出区域性,所以房市有很强的区域局限性,无法形成全国性的房地产市场。各城市的人均收入、消费水平、消费倾向和对房地产的需求不尽相同,城市间的房价可能相差很大,同一城市不同地区的房价也有差距。不同的国家发展程度不同,消费水平不同,其房价收入比可能相差更大。房价收入比由住房市场价格和家庭收入两部分决定。这两部分受空间因素影响都很大,所以导致房价收入比在不同地域间的可比性较差。

(2)时间差异性。在不同时期,居住单元的市场价格和家庭年收入不同。首先,房价在短期内可能存在变化,特别是从长期来看,差距会较大。在不同的时点,家庭的年收入也不同。这两者或同向或反向变化。同地区差异性一样,这两因素使房价收入比具有时间差异性。

(3)非独立性。虽房价收入比是评价城市住房支付能力的指标,能为评估一定时期、一定地域居民住房购买力提供有力的依据,同时也为评估住房市场总体表现提供最丰富的信息,但是它并不是一个独立性较强的应用性指标。因为在评价特定城市居民的住房购买力时,它还须与房产不同持有权属类型的家庭所占的百分比、抵押贷款和非抵押贷款购买的居民住房所占的百分比等指标相关联。因而在分析与评判居民住房购买力时,往往不能仅以房价收入比这一指标单独定论。如以房价收入比这一指标的高低评判城区居民的住房购买力的高低,还须同其它指标综合考虑。

1.2房价收入比的基本计算方法

房价收入比是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比,公式表示为:

PRI=FunitINCf,式中,Funit为每套平均建筑面积;Ph为住宅平均销售价格;INCf为家庭可支配收入。

房价收入比还可表示为:房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。

其中,每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格;每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。

2我国使用房价收入比存在的问题

2.1有关房价的计算口径不统一,指标的可比性有限

计算房价收入比中的房价在定义中指出的是居住单元的中等自由市场价格,具体指地区内所有住房中位数价格。具体在求取过程中,方法不一,有的采取房价的均值,有的采取中位数价格。不同房价求取方法导致房价收入比相距甚远。不同国家间的房价收入比就更没有可比意义。并且许多人在计算房价收入比的时候,以上市的新房的价格作为计算口径。但新房的价格明显高于二手房价格。两者供应量加权平均,市场住房平均售价就会相应降低。我国二手房市场发展相对滞后,所以至今为止对房价收入比的计算多以市面新房售价来计算,造成了房价收入比相对来说高于正常计算的数值。如果没有从不同类型的住房供应量上考虑平均房价,得出的结论就是不科学的。从而难以为政府解决不同收入居民住房问题的政策制定提供准确的依据,也难以为房地产企业判准市场形势提供真实信息。

2.2对收入的求取方式不统一,指标结果真实性有限

房价收入比是中的收入在定义中指的是中等家庭年收入,从平均家庭的购买力上可判断出家庭是否有能力购房,反映房价的合理性,判断一个国家的房地产市场是否存在泡沫。

收集目前运用房价收入比的相关文章,在求取房价收入比中的居民收入时多采用的居民平均可支配收入。国内目前采取七分法将中国城镇居民的收入分为:最低收入户(10%)、低收入户(10%)、中等偏下户(20%)、中等收入户(20%)、中等偏上收入户(20%)、高收入户(10%)这七个阶层来统计家庭平均可支配收入。而国外大多使用中位数计算房价收入比。从理论上讲,这两种方法都是可取的,但在计算结果上肯定是有差别。在我国,城镇的贫富差距正逐步拉大,中位数收入要低于平均可支配收入。另外一个问题是,现行的收入的统计口径难以覆盖居民家庭的全部收入。一个家庭的收入不仅仅是工资,还有其他方面的收入,特别是现在居民收入多元化。这样使得计算出的收入小于家庭实际收入。所以从房价收入比计算公式的分子(家庭收入)的这个角度看,用不同方式计算出来的房价收入比可能有一定差异。

综合以上关于房价收入比中房价和收入的求取的实情发现,目前房价收入比的运用确实存在问题,且简单的拿我国的房价收入比与国外的房价收入比相比是没有意义。目前比较通行的说法,不考虑住房贷款因素,房价收入比在3至6倍间为合理区间及我国房地产存在泡沫等这样一些结论的理由还不够充分。

2.3平均房价收入比使用意义不大

单纯用平均房价收入高于合理区间就去判断房市存在泡沫依据不足。由于房价收入比的差异性,我国各城市间的房价收入比差别很大,呈离散分布。同一城市的不同地区,贫富差距都很大,房价收入比也有差别。所以在使用平均房价收入比时要慎重。图1是由2006年的中国统计年鉴中的人均住宅建筑面积、单位面积住宅平均售价、家庭平均人口数、城镇人均可支配收入这四类数据根据房价收入比的公式计算出来的2006年我国20个城市的房价收入比情况。

由图1可看出,在同一计算口径下,不同城市的房价收入比的差异很大,如只用我国平均房价收入比来判断房地产市场存在泡沫,这样结论依据不足。

3改进房价收入比运用的思路

首先,要改进房价收入比的用法。因为房价收入比的特性使其在运用时有限制,但它却是预测商品住宅价格未来走势的重要依据。可从房价收入比的走势判断房价变化,居民对住房支付能力变化,而不是用绝对数值独立的判断房地产存在泡沫,或得出房价过高等结论。房价收入比的计算涵盖人均住宅建筑面积、单位面积住宅平均售价、家庭平均人口数、城镇人均可支配收入等数据,这些数据趋势上的变化,可反映出房价走势。

其次,要改进房价收入比的计算方法。在计算房价时,先是要区分新房和二手房,在计算时要纳入二手房价格,新房价的计算也要进一步细分。对于新房,不同类型的住房要赋予其相应的权重。如按住房的权属划分或按住房的面积划分出档次,计算不同档次的住房所占全部住房的权重。在计算出不同档次住房的中位数价或平均价后结合权重得出全部住房的中位数价或平均价。在计算居民收入时,除居民的可支配收入外,还要考虑居民的其他收入及资产,如投资性收入、“灰色收入”等。这样房价收入比的计算结果会更合理。

参考文献

[1]邓卫,宋扬.住宅经济学[M].清华大学出版社,2008.

[2]杨文武.房价收入比的理性认识[J].观察与思考,2003.