房价调控范文
时间：2023-04-12 09:13:21
导语：如何才能写好一篇房价调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
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随之而来的是相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态。财政部部长谢旭人表示，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，稳步推进个人住房房产税改革试点。国家发改委主任张平指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。
事实上，房地产调控已经持续了一年多，各地也相继出台了“限购令”等调控措施，但是时至今日，仍难看到房价回归理性的水平，这究竟有些什么原因呢？
原因之一：没搞清炒房资金的来源
很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火，认为就是因为这些人的存在，房价才会这么高，才搞得大家买不起房！我们制造业现在的平均毛利润只有5%，如果再去掉一些其他费用，我们的制造业基本是不挣钱的。相比较来说，炒房子是一件一点技术含量都没有的事情，很多以前做实业的人，现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同，都认为现在这种大环境下，做实业又累又挣不到钱，炒房又简单，利润又高，因此也不能全怪他们。不过从另一方面看，我们过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机，比如2008年的时候，为了刺激房地产，央行在一年之内四次下调利率，幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠，实现了自己炒房的目的。
原因之二：信贷调控没有触及到房地产
在房价飚升、民众抱怨的情况下，我们政府密集出台了很多调控政策，但是，透过对这些调控政策的分析，我发现一个很有意思的事情，那就是即使到现在，我们的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单：第一，对于地方政府来说，土地出让金是很大的一笔收入。第二，在现在这种大的环境下，我们的金融机构最怕的就是房价下跌，因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险，金融机构自然不会自取灭亡。
而从税收的角度分析，在目前的制度和市场状况下，还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了，我们不能只看税率，因为这只是表面上的，根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方，从表面上看，中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是，就算对这两个寡头征收200%的税也没用，因为无论政府征多少税，它们都能够透过价格把它消化掉，也就是说，它们能把所有的税负都加到价格上去，最终转嫁给消费者，所以，它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样，对于炒房者来说，也完全可以把税费转嫁出去，而且还不担什么风险，至于炒房的利润究竟有多高，大家心里已经相当明白了。
原因之三：只注意短期房价下跌的表面现象
经历了一段时间的调控之后，2012年3月，统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，2月份整体房价仍呈上升态势，但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降，涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象，房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了我们三方面的警醒。
第一，2月份和1月份相比房价好像不涨了，可能还有点微跌，然而这只是表面现象，看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。我以北京为例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价，如果把通州地区也平均进去的话，肯定也是下跌的了，但是三环之内没有怎么跌，所以在表面上平均价格好像跌下来了。
第二，中小型开发商被大量淘汰，而一些大型开发商却是越来越壮大，这是我们不可想象的。比如，去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高，是因为他们撑控了大量的资源，因此市场震荡的结果，等于是新一轮的洗牌，让那些大鱼把小鱼都给吃了。去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗，其金额超过1500亿元，也就是说在调控后市场的影响下，大鱼变得更大了，小鱼慢慢地被吃掉了。
第三，就是土地出让金。2010年是2.7万亿元，2011年高达3.15万亿元，创历史的新高。对此，你发现地方政府也挺高兴，因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果，可以说是皆大欢喜。
根据我们的统计，在房价里面，12项税跟56项费，另外还有土地成本，加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位，我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本，这是刚性的，目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本，这个也降不了。另外，开发商有20%的利润，有很多的支出都含在这里面，所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说，房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。
原因之四：保障房没给老百姓一个预期
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2月24日，央行百日之内第五度上调存款准备金率。此前，1月26日，新国八条出台，从信贷层面进一步扼紧楼市血脉；1月27日，风传已久的房产税正式在沪、渝落地开征；2月8日，央行宣布四个月来第三次加息；2月9日，住建部宣布公积金贷款利率上调。
短短不足一个月时间，政策密集出台，集中指向楼市，清晰地表明了国家管理层调控房价的坚决态度。
本刊编辑部认为，如果房价调控的政策目标不能实现，引发的将不仅仅是经济问题，更是民生问题。无论管理部门还是普通民众，都只有从这个高度去理解房价调控，才能准确地把握和应对。
房价问题，直接关系到民生福祉和社会稳定。持续10年的高速上涨之后，房价已经超越了普通民众的承受力，成为严重的社会隐患。人民日报最近的一项调查显示，对当前房价相当不满意和不满意的民众，高达九成以上。对于上海这样的核心城市而言，衡量房价与收入关系，普遍可以得出这样一个结论：如果长辈不能提供强有力的支持，职场新人中除了为数极少的精英，已经基本失去了可以依靠自我奋斗买房的机会。如果这种状况不能得到有效的改变，甚至是持续恶化，相信会对人们的人生观、世界观、价值观会产生持续消极的影响，对于社会的稳定和发展而言，是极其不利的。
房价问题的形成，大致是由以下几个因素造成的，要想有效调控房价，就必须从根本上解决这些问题。
首先，是土地财政。很多地方政府，长期以来靠土地财政支撑地方发展。从善意的假设来看，每任地方政府，无论基于为官的良心还是政绩的考虑，都想多做一些事情。做事就要钱，要钱最直接的方式就是卖地。持续上涨的房价，既能对地价形成支撑，更能依靠产业乘数效应，拉动地方GDP的增长。这也是地方政府放纵房价上涨，消极对待房价调控的内在动因。这一状况要有所改变，必须集中解决以下两点：其一是跳出卖地做事出政绩的怪圈，改变急功近利简单粗放的发展模式，全方位发掘可以推动地方经济持续发展的动力，降低对于土地财政的依赖性；其二是完善对官员的考评方式，不仅仅看经济，更要把房价问题直接关联的社会公平与民生福祉问题，作为官员考评的重要因素，一票否决。只有这样，才能从政府的角度，抓住房价调控的牛头。
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1.1.1 研究背景
衣食住行,作为个人的基本生存条件,住房直接关系到每一个人的基本生存问题,房地产业不仅与每一个公民息息相关,更是对宏观经济产生巨大的影响。对于一个国家特别是我国来说,房地产业是关系到国计民生的基础产业,其产业链长、资本密集、关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业,在我国经济社会中具有举足轻重的地位。房地产业能否持续、健康、稳定的发展,依靠于房地产市场的良性运行、政府宏观调控和相关部门管理作用的有效发挥,其对于全面建设小康社会,构建社会主义和谐社会都具有十分重要的意义。
然而,在改革开放前,住房作为福利手段的一种,是由国家统一分配的,房地产无法形成市场。随着改革开放的深入,为了刺激国内消费,拉动经济增长,各级地方政府积极寻求新的经济增长点,房地产开发逐渐形成支柱产业,并一度跃升为投资热点。在房地产业发展的同时,商品房销售价格也在快速上涨,且呈现出逐年攀升的态势,特别是 90 年代以来,房价一直居高不下,房地产市场呈现出一片繁荣发展的态势。
房地产市场的繁荣发展,商品房价格的快速上涨,虽然成为我国新的经济增长点,拉动了经济增长,但商品房价格的上涨幅度已严重超过了居民收入的增长幅度,我国房地产泡沫化的问题开始显现。我国房地产市场起步晚,发展快,市场本身存在诸多问题,这些问题引起了我国政府及多方面的广泛关注,中央政府为加强宏观调控,出台了一系列的管理政策和经济措施,意图稳定高涨的房屋销售价格。2005 年,总理在《政府工作报告》中明确提出抑制高房价的共同目标,3 月建设部等七部委联合了《关于做好稳定住房价格工作的意见》(简称“国八条”),2006 年出台“国六条”,2010 年出台“国十条”,到 2011 年出台号称“史上最严格”的房地产调控措施(包括“新八条”、最新“国五条”)。以商品房限购、试点征收房产税等重拳在前,以央行加息、提高存款准备金率和贷款利率等组合拳为辅,行政手段和经济手段并用,希望能用密集出台的各类管制措施来遏制房价的过快增长。无锡市政府也根据中央的宏观调控精神出台了种种政策及执行方案,但无论政府制定何种政策,采取何种措施,都没有对制约房价上涨起到根本性作用,商品房价格屡调不降,甚至逆势增长,政策的执行效果显然没有达到预期目标。
那么,一直未放松的房地产政策的调控效果到底如何呢?为什么政府出台房地产政策力度不断加大却不能取得预期的效果?为了得到答案,笔者选择了“房价”作为解答以上问题的线索,房价作为房地产市场的重要表现,房价的稳定是房地产调控政策的核心目标,房价调控效果是最能反映公共政策调控效果的重要指标。本文通过对中央和地方政府公共政策的阶段性回顾,选取地价、房价、房价收入比三个可量化的数据对房地产价格调控的效果进行综合分析,寻找我国房地产政策的所存在的问题,借鉴国外成熟经验,以探讨新的形势下,如何改善房地产政策的管理水平,如何确保“稳定房价”甚至“房价合理回归”目标的达成,促进房地产业的持续健康发展。
1.1.2 研究目的
鉴于近年来国家宏观调控的加强,房地产市场受到了严重影响,笔者作为一名从事房地产相关工作的 MPA 学员,认为有责任和义务利用所学的公共管理理论和知识,结合房地产专业知识,对房地公共政策调控房价的效果进行深入分析和研究。本文试图通过对历年中央政府和地方政府在房价调控时所采取的各种政策进行梳理总结,对房地产政策对无锡市房地产价格调控的效果进行深入分析,以探讨我国公共政策对房地产价格波动的影响,探明公共政策管理中存在的主要问题,针对性的提出合理化建议和意见,从而实现提高我国房地产政策管理水平,保障房地产业持续健康发展的研究目的。
1.1.3 研究意义
我国一直将建设“小康社会”作为重要战略部署,小康社会的基本条件就是人民安居乐业,因此,住房问题的妥善解决不仅关系着社会的稳定,更关系着是否实现建成小康社会的宏伟目标。而所谓的住房问题,一般不是指住房供不应求的“数量”问题,而是“价格”问题,对任何家庭来说,住房都是一项关键的购置型资产,房地产价格直接关系到居民购房承受能力和居住水平。
第 2 章 房地产宏观调控政策理论基础
2.1 房地产及房地产价格概述
2.1.1 房地产的概念及特征
一、房地产的概念
房地产,作为一个名词,从字义上简单理解是“房屋”和“土地”两种财产的合称,房产与地产联结在一起被称为“房地产”。房地产的内涵可以从四个方面来理解,一是房产和地产的结合体;二是财产及其衍生的权利关系的总和;三是房地产的核心是地产,土地是房屋的载体;四是房地产具有财产属性,即有商品、经营属性,同时具有公共物品属性,是生活的必需品,房地产可以通过多种形式进行划分,根据房地产用途的不同,可以将房地产细分为商业房地产、住宅房地产、工业房地产等,本文主要围绕住宅房地产部分展开研究。
二、房地产的特征
1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建造在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地产作为不动产,从开始在土地上建造房屋,一直到房屋被拆除,在土地上消失之前,它所处的空间位置都是长期固定的,并不能随意移动。
2、使用长期性。房地产具有较长的使用寿命,土地作为生产要素之一,除了不可抗力的破坏和人为的改造,它的生产力及其使用价值不会磨损或消失,建造在土地上的房屋,只要使用得当,也拥有了较长的生命周期。出于安全或其他方面的考虑,政府通过立法对土地和房屋使用年限做出了规定,即便如此,房产相对于其他机器设备,具有使用长期性的特点。
3、地域差别性。房地产具有位置固定性,它的使用及价值受到地理位置和周边环境的影响,这就决定了它具有很强的地域性,它
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关键词：房地产；政府房价；调控政策
中图分类号：F202 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0003-02
随着我国市场经济的不断深入发展，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。可以说，目前为止还没有一个行业能与房地产业一样受到国家经济和社会环境的影响如此之大。城市化进程的不断加剧，大大增加了房地产开发量和销售量，房价也得到更多关注，变得更有研究意义。近年来，随着我国房价的不断上涨，政府逐步加强了对房价的宏观调控，政府出台的相关调控政策虽然在一定程度上起到了作用，但是要达到理想效果还有很长一段路要走。
1 我国房地产的发展现状
1.1 政策的出台加快了土地的开发速度
2004年到2006年我国房地产土地开发不景气，呈低速发展阶段，企业购置的土地并未得到开发利用，造成大量的土地浪费，房地产开发一直停滞不前。但从2006年后房地产开发面积大幅增长，各地商品房似雨后春笋般成长。从土地购置面积上看，尽管今年土地购置面积相比上一年要少，但房地产企业对土地开发面积却丝毫没有减少，反而呈大幅增长趋势。导致土地开发面积不断增长的原因之一，是由于国家出台的关于房地产投资政策加速了土地开发速度，政策明确规定，对企业购置土地一年内未开发要加收占用费，两年未开发则土地收为国家所有。这一政策的出台使得土地开发速度增长，但土地购置面积相对减少。
1.2 商品房需求仍然热力不减
随着经济的发展，人民的生活水平不断提高。衣食住行各方面都得到改善，对住房要求也相对较高。并且随着外来务工人员的增加，城镇人口数量不断增加，促使各地商品房纷纷矗立。开发商对商品房的疯狂开发，导致各界对房地产行业的发展众说不一，但人们对商品房的购买热情丝毫没有减少。各地营销中心依旧人满为患，商品房的销售量甚好。需求的不断增长导致了开发商对土地的开发速度也不断加快。
1.3 房地产价格不断上升
我国房地产行业的发展还不够健全，政府对房地产行业出台的政策体系还不够完善。贫富差异的存在导致人们对住房要求的档次也不同，收入较高的人需求的是高档商品房，而低收入的人则难以有能力购买。这种现状导致中低价位的商品房需求量下降，而高档商品房的需求不断增长。并且随着土地价格、建筑材料以及建筑工人劳务费和人们对住宅品质的要求等等促使商品房价格不断上涨。在我国北上广等城市，商品房的价格上涨趋势更是迅猛，主要是由于外来务工人员的增加等原因。这些年，我国中东部地区商品房价格增长速度明显高于全国平均速度，商品房价格的增长速度也与各地的经济发展水平有关。政府对房地产行业的政策不够完善，致使房地产行业出现定型的垄断现象。并且各地炒房现象的出现导致局部地区房地产价格非正常上涨。
2 我国房地产调控政策对房价的影响
2008年的金融危机给我国经济带来很大负面影响，不断加大了我国经济下行压力。为了保证经济的稳定增长，在随后的几年我国政府陆续出台了许多房地产调控政策，例如降低契税、减免营业税、下调存贷款基准利率等，这些政策对我国房价都有着一定的影响。
2.1 货币政策对房地产市场供给的影响
房地产进行开发投资建设需要大量资金，而这些资金都是通过融资获得，政府出台的“连续五次下调存贷款基准利率”的货币政策大大降低了房地产业的融资成本，给开发商扩大了资金来源，促进了房地产市场的供给。资金来源的扩大在很大程度上增加了房地产市场的供给，近几年，房地产开发投资增幅都在逐月增加，商品房新开工面积和竣工面积增幅也相较往年也有所增加。其中，今年商品房施工面积是42.87亿平方米，同比增长14.6%；新开工面积为21.47亿平方米，同比增长14.3%；竣工面积是17.34亿平方米，同比增长10.7%。
2.2 优惠政策对房地产市场需求的影响
房地产市场需求可以分为消费型需求和投资型需求，消费型需求是为了满足或改善自身居住条件，投资型需求的主要目的是用于投资。政府出台的一系列购房优惠政策，大大降低了首次购房者及二次购房者的购房成本，增加了他们的支付能力，导致了投机型需求的大大增加。根据经济学理论：购买成本和交易成本的降低非常有利于购房需求的提升。
2013年房地产市场需求仍然热力不减，国民需求大部分的注意力依然集中在房地产。商品房销售面积依然在增加，由于受个人住房转让营业税优惠政策调整的影响，各地二手房交易量也大幅增加，二手房市场也持续活跃。
3 对于我国房价调控政策的对策研究
3.1 运用市场规律，完善房地产市场运行机制
要完善市场运行机制首先就要打破地产开发商的价格垄断，鼓励地产开发商竞争。竞争的主要目的为开发商施加压力，形成竞争性的市场，这样居高不下的房价才能降下来。另外，为了促进开发商的竞争，政府还应该增加非商品房的供给，防止供不应求。其次，政府应该保证房地产存量市场的稳定发展。存量市场的发展不仅可以有效配置房地产资源，还能促进整个社会的可持续发展。为促进二手房市场的大力发展，政府应该加大金融服务对二手房市场的扶持力度，并制定相关政策，充分运用现代信息技术实现信息的流通和资源共享。
3.2 发挥政府职能，完善房地产宏观调控机制
作为现实经济的常态，非均衡与现实更为接近，但是瓦尔拉斯均衡永远是我们所想要达到的理想境界。如果安全依靠市场机制的自我调整让经济从非均衡到均衡需要相当长的时间，那么就需要依靠政府的宏观调控职能，采取一定的调控政策促进经济向最优均衡状态运行。目前，政府宏观调控房地产政策主要有货币政策和财政政策。货币政策主要包括控制货币投放量、控制房地产的投资规模以及控制房地产信贷总规模，防止经济过度膨胀，又能保证信贷平衡。财政政策主要包括税收政策和财政支出政策，通过税收政策来调节高收入群体和低收入群体贫富之间的转移支付，缓解住房结构矛盾；通过财政支出政策增加职工工资，从而提高居民购买能力，也能在一定程度上提高低收入家庭购房能力。
总而言之，治理房地产市场是一项长期而又艰巨的任务，需要政府以及社会其他各方面力量的共同协作和共同治理。从目前我国房地产的形式来看，房地产调控政策应该重点打击房地产投机取巧，控制房价，防止泡沫经济扩大化以及泡沫经济引发的各种风险和危机，保持房地产业的健康长久发展。政府调控政策一方面要控制房价，另一方面要保障自身住房需求，“国四条”、土地出让收支管理的变动等一系列政策的出台对房地产投资和投机进行了打击，为住房建设提供了更加坚实的保障。我们坚信，中国房地产只要沿着这样的政策路线发展，将会变得更加健全成熟。
参考文献
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新建住房是我国城市化快速推进背景下住房市场供应的主要形式之一，在旧城改造和开发规模较大的城市，新建住房的价格水平、总量规模和供应结构对住房市场总体价格水平起决定性作用。现有的住房制度将城市中低收入住房困难家庭纳入住房保障覆盖范围，而中等收入以上家庭的改善性住房需求以及部分投资性需求都要在住房市场中得到满足，住房市场仍然起着资源配置的基础性作用。国务院要求各地方政府切实履行住房市场调控的职能，并将新建住房市场价格作为落实地方政府责任的重要指标，纳入地方政府政绩考核指标体系中。
今年1月末，国务院常务会议确定了进一步做好房地产市场调控工作的政策措施，要求各地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并在3月底向社会公布。截至3月31日，全国已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占城市总数的92.5％。
在公布房价训控目标的城市中，仅北京市提出房价控制目标与去年相比稳中有降；绝大多数城市的房价调控目标都与经济增速和人均可支配收入增速挂钩。个别城市提出2011年新建住房价格涨幅不超过2010年，或者与2010年全国商品住房平均价格持平，还有个别城市(长春)将房价收入比作为房价控制依据。从各城市公布的具体数值看，基本处于10％左右的区间内。
各地方政府提出的房价控制目标被普遍质疑为“涨价目标”，个别地方政府甚至将房价上涨预期定的很高，不仅未能有效贯彻“新国八条”的政策意图，也与中央政府在“十二五”规划编制中强调的“民生幸福是发展最终目的”的宗旨相去甚远。“涨价目标”的出现既有地方政府对房价下跌将影响地方经济增速的疑虑，也有对能否达到预定调控目标的隐忧，主要原因在于担心达不到目标而被问责，以及对经济增长为核心的政绩表现出的担忧。
二、新建住房价格控制目标的确定依据
“新国八条”对新建住房价格控制目标的确定给出了原则性意见，即参考经济发展目标、人均可支配收入增速和居民住房支付能力。前两个指标主要反映城市经济实力和城市居民的总体收入水平，是城市房地产市场供求力量的基础；后一个指标则反映了城市居民实际的住房支付能力，从长期看住房价格应与其相适应。
1.经济发展目标与房价控制目标的关系
经济发展目标反映了地区经济发展总体状态，主要包括地区经济增长水平、地方财政收入规模及增长水平、投资规模和城乡居民收入增长率等具体指标。城市经济发展目标的确定通常根据本地区上一年度或规划期内的经济社会发展情况，结合国内国际环境综合确定，一般而言具有正增长的刚性。
经济发展目标中的经济增长总量、投资总量结合城市土地供应状况，构成了住房市场中供给总量的基础；而居民总体收入水平和源于城市之外的购房需求，则构成了城市住房市场中需求总量的基础。供求力量的匹配决定了城市住房市场的基本价格水平，而宏观政策、信贷供给、价格预期和城市发展状况等因素使住房价格在基本水平上发生波动和变化。可见，经济发展目标基本奠定了城市住房市场供求格局和住房价格水平的基础。
2.城镇人均可支配收入与房价控制目标的关系
城镇人均可支配收入指家庭总收入扣除所得税、个人社会保障费及记账补贴后的收入，再除以家庭人口数，该指标常被用于衡量居民生活水平的变化情况。从抽样调查方法看，这一指标是平均数，难以反映不同阶层、不同收入水平家庭的实际收入情况。
在各城市纷纷出台“限购令”的条件下，本地区居民可支配收入构成了住房市场需求的基础。当然也要看到，其他影响因素也对住房价格水平起到了重要作用。
3.居民住房支付能力与房价控制目标的联系
居民住房支付能力主要反映家庭从市场购买或租赁住房的交易能力，是住房市场健康、稳定和可持续发展的基础。目前只有长春使用“房价收入比”作为房价控制指标，以人均可支配收入和设定的住房面积标准计算；其他城市暂无类似的提法，这与我国目前统计体系中尚无对应的具体指标有关。实际上，长春提出的“房价收入比”指标只是平均意义上的，难以反映不同收入阶层购买不同档次住房的实际支付能力。
国外的研究经常在收入水平、住房价格和住房档次细分的前提下，针对中低收入家庭购房支付能力展开。美国的全国房地产经纪人协会(NAR)编制住房可支付指数(HAD，考察在市场利率下，中位数收入水平的家庭对中位数价格住宅的抵押贷款偿付能力。联合国人居署(UN HABITAT)提出房价收入比(House Price to IncomeRatio)指标，用居住单元的中位市场价格除以中位家庭年收入，反映住房的可支付性。国内研究则大多受限于统计指标体系，有的在指标测算上主要采用反映平均水平的住房面积、住宅价格和家庭可支配收入等指标计算相应的房价收入比和HAl指数；有的运用剩余收入法分析家庭购房抵押还款或租金支付能力，但同样限于统计数据的问题，无法反映不同收入水平家庭对不同档次住房的可支付能力。
目前国家的统计体系尚无不同收入水平和不同住房状况间对应的可支付性测算指标，基于平均收入水平和平均房价的可支付性指标无法反映不同收入水平家庭的真实住房支付能力。地方政府应该针对城市中低收入家庭的可支配收入和住房市场的实际供应结构，测算其首付款支付能力、住房贷款承受能力、房价收入比等指标，组成一个完整的可支付性指标体系，为房价训控提供科学依据。
三、地方政府调控房价的主要措施
住房价格调控的手段主要通过引起市场需求和供给力量的变动，进而影响房价。地方政府无法决定利率水平、货币发行量等对房价和市场预期起到关键影响的宏观经济变量，对本地区银行类金融机构贷款投向及结构的决策影响也有限。能够使用的调控手段主要有以下几方面。
1.“限购”政策
2010年4月以来，中央加大了房地产市场的宏观调控力度，首次提出“限购”的调控措施，各地纷纷出台具体实施细则；2010年10月第二轮“限购”政策出台。两次“限购”政策主要限制各城市己购住房家庭和非该市常住家庭购买住房，有效挤出了住房市场的投资和投机需求。“限购”政策也引发了市场预期的变化，表现为住房市场成交量萎缩，居高不下的房价有松动的迹象。
2.土地市场调控
土地是住房供应的源头。训整住宅用地供应结构、增加中低价位中小户型商品住房及保障性住房建设用地供给，降低不合理的土地批租价格，都可以调整住房的实物供应结构，起到拉低市场均价的作用。由于住房商品形成要经过较长的开发建设期，土地市场调控的效果难以立即显现，有较长的时滞。同时，土地市场调控会影响城
市财政收入，可能会降低经济增长速度，地方政府将在政绩考核的压力下权衡住房市场调控责任与土地财政的利害关系。
3.保障性住房建设
保障性住房建设是解决中低收入家庭住房困难的重要手段，其主要形式是廉租房、经济适用住房、城市安居工程、公共租赁住房和限价商品住房等。保障性住房的供给可以满足部分中低收入家庭的住房需要，降低住房市场的有效需求总量，同样可以起到拉低市场成交均价的作用。目前，保障性住房建设需要地方政府加大土地供应和财力投入，与其政绩考核目标有一定冲突。另外，保障性住房建设同样存在供应时滞的问题，难以在短时间内快速形成有效供给，但对市场交易主体的心理预期影响是显著的。
4.住房公积金贷款条件
在金融支持方面，地方政府还可以控制住房公积金对个人住房按揭贷款的条件。通过设置不同收入家庭购买住房的公积金贷款首付款比例和利率水平，相应改变居民购房的融资条件，进而影响其购房决策。住房公积金贷款条件的变动会迅速改变居民的购房决策，从而改变住房市场的供求关系，对房价造成影响。这一手段受国家宏观金融环境和金融监管的制约，利率变动幅度有限，相对于商业银行贷款利率仍有很大优惠，不同收入水平家庭对贷款利率的敏感程度也不一样。以上原因限制了这一调控手段对住房市场的影响力。
四、房价调控的预期效果分析
房价调控是地方政府落实国务院房地产市场调控任务的重要内容，将纳入地方政府政绩考核体系中。住房问题不仅关系到千家万户的切身利益，也关系到国民经济可持续发展和社会稳定和谐。最近，住建部要求己公布目标的城市适当调整，进一步听取民意，说明中央对地方政府的调控目标并不满意。
中央和地方政府财政关系是驱动地方政府行为的重要动力。中央政府掌握财政收入再分配的权力，以及根据绩效考核对下级地方政府实施奖惩的权力。在以经济发展为核心的政绩考核体系中，地方政府要提升在同级政府间的竞争力，才能获得分税收入以及上级的财政奖励，官员进而才能获得升迁。房地产业的产业链长，在土地、建设和销售等环节上能提供大量的财税收入，同时对经济增长指标有巨大拉动作用，自然成为地方政府看重的支柱产业。
因此，房价训控的预期效果，既与政府政绩考核体系中民生责任能否有效量化及所占比重有关，也与地方政府对房地产业的财政依赖程度有关，同时受地方政府可选择的训控手段和政府预期的制约。从部分大中城市目前房地产市场情况看，“限购”政策和融资环境紧张可能导致住房市场价格出现松动或下降，短期内难以实现居民支付能力可以承受的程度。长期来看，房价下降需要在财税制度和政府绩效考核体系上作出改变，需要配套改革的支持。
参考文献：
篇6
【关键词】房产税；房价；作用；建议
1 关于房产税
1.1 房产税的概念及其特征
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税不仅具有一般税收的共同特征.同时也具有其自身的特质。首先，房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；其次，房产税的征收范仅限于城镇的经营性房屋，不涉及农村。
1.2 房产税的作用
房产税兼具直接税与间接税双的重属性.税收转嫁形成税负。使得经济税负人的福利受到影响，在追求自身利益最大化的过程中，承担税负的人将会由于税收的影响而改变自己的经济行为，从而产生综合的社会经济效应。房产税的税率、税基、征税对象和计税依据的变化都会产生价格变迁，通过价格机制的传导作用，对房产价值或者房产租金产生影响。
2 我国房产税现状以及存在的问题
2.1 我国房产税的现状
我国现行的房产税制度包含三大环节， 即房地产的开发环节、保有环节和交易环节。自20世纪90年代以来，房产税收入呈现出扩张趋势，地位也有所提升。目前， 我国在实行分税制之后，房产税收入规模的扩张速率很快，房产税收入在财产行为税收入中已占据了重要的地位。从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。
2.2 我国房产税存在的问题：
2.2.1 尚不健全的法律法规，使税、租、费分类混淆
房产税涉及面广、税源分散、征管难度大。在我国，尚未建立起一套行之有效的法律法规评估信息系统，使得地税部门很难有效地取得房产及登记土地的数据及变动状况。目前，我国房地产市场税租费体系比较混乱，以税代租、以费代税现象非常严重。例如土地闲置费， 虽然称之为“费”，但政府并未提供相关服务，根本无需补偿，应该归属于税而非费。由于税、租、费三者分类混淆，使得税收的地位被削弱，从而间接导致乱收费现象严重。
2.2.2 征税的范围过窄
根据我国房产税暂行条例的规定， 房产税的征税范围仅限城市、县城、建制镇和工矿区。对于农村范围内则予以免税， 对于个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行不同程度的减免政策。但近年来随着农村建设的扶持力度的加大， 不少农村经济水平有较快的发展，已与城镇的标准十分接近。但这些地区仍不属于房产税的征税范围，并且大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房都有理由纳入征税范围。因此，这种较窄的征税范围会影响房产税征收的公平性， 也可能抑制房产税收入的正常增长。另外，现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，不利于对房地产市场的调控。
3 我国房价上涨的原因分析
房价上涨是当前房地产市场的一大特征。征收房产税在一定程度上对房价的涨幅有所影响。要深入分析房产税对房价的调控作用，就必须了解房价上涨的实质性原因。原因有以下几方面：
3.1 房地产市场流动性过多
近几年，我国银行存贷款差额不断增加，大量贷款进入楼市，增加了住房需求，推动了房价的上涨。另外，在银企共谋和企业依赖银行贷款实现房价操纵的格局下，房地产价格上涨因“银行――企业利益同盟”的存在几乎不可能被遏制，出现了银行不良资产大幅度积累的现象。银行过度地对房地产发放贷款，助长了房地产开发商结成价格联盟，制造了供给紧张、哄抬房价等现象的产生。
3.2 居民消费观念导致房地产需求的增加：
近几年居民的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房、一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，这在一定程度上也刺激了房地产业的发展。正是这种观念的转变，在一定程度上给了开发商无形的动力。此外，连年上涨的房价也催生了我国城市居民独特的购房模式，出现了家庭联合购房、为低龄子女购房、以及在外地大城市购房的情况，导致了“恐慌性住房需求”的相应增加，进而推动了房价的增长。
4房产税对房价的调控作用
4.1房产税对房产市场供给的作用
房地产开发周期长，在短期内新房产税的征收，难以影响一手市场供给，也无法影响房产存量。但房产税的征收能使资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，投资者可将资金抽至其他资产市场，扩大资金的投资渠道，从而增加房产供给。征收新房产税后，出现了闲置房产持有成本问题突出的情况。这就使房产租赁市场供给增加，租金下降。
对于长期房地产的供给，主要取决于土地的供给。土地的供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系。但房产税使房产长期需求下降并改变其需求结构。一些房产商在进行房产开发时，会考虑商品房的档次、面积及功能等特征，更多的为消费者着想。
4.2房产税对房产需求的作用
由于房产税的征收对象仅限于经营性房产，从静态角度看其开征对消费性需求并无影响。然而，居民在住房问题上的途径多种多样，不仅可以通过购买住房，也可以通过租赁的方式解决住房问题。因此，房产税的征收会使房产租金发生变化，从而影响人们的消费性需求。
此外，开征房产税可使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。当投资房产的预期收益因房产税的征收而风险增加时，投资者将减少房产投资，而选择其他投资性资产作为替代，房产市场投资性需求将下降。
5充分发挥房产税对房价调控作用的建议
5.1 完善房产税计税依据
目前我国房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税原值（余值）或租金收入为计税依据，并区别房屋的经营使用方式而适用不同的征税办法。随着经济社会的发展.计税依据的问题日益出现。首先，房产余值并不能反映房产目前的市场价值，房产保有阶段发生的价值增值不能有效地发挥税收调控作用，导致政府不能充分参与房产增值的分配。因此，应完善我国房产税的计税依据，采用从单一的以房产价格和数量的计税依据，过渡到以估定房产价值为依据。另外，在评估时，要用不同的方法进行决策分析。例如，在民用住宅的评估方面，应以市场价格法为主，以收入法为辅；在商业等租用形式住房方面，应采取收入法确定其评估价值；在工厂用房等房产方面，应按其重置成本减除累计折旧后的净值作为计税依据。
5.2 扩大房产税的征税范围
房产税的征收范围应从现行的仅对“经营性用房”的征税，扩大到向居民个人所有的非营业用房的征收。另外，随着我国城市化进程的加速，农村经济的快速发展，一部分农民已经转换成了“市民”身份。因此，为适应农村房产的迅猛增长及质量攀升的形势，对他们用来转做经营性用途或出租的房屋应纳入征税范围。同时，可以根据实际情况，建立一定的税收优惠政策。
参考文献
[1] 况伟大， 朱勇， 刘江涛. 房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J].财贸经济， 2012（5）.
[2] 詹莉. 浅谈房产税改革[J]. 财税统计， 2010（4）.
[3] 刘素荣. 关于我国房产税改革的思考[J]. 税务论坛， 2010（11）.
篇7
关键词：货币政策 房价 VAR
从2000年开始，我国许多城市房地产价格连续快速上升，成为各方关注的焦点。货币政策作为宏观经济政策的主体，核心内容是保持经济与金融体系的稳定。在市场经济国家，当房屋价格由于市场失灵出现非理性上涨时，政策当局有必要施以必要的手段进行调控，这构成了货币政策和房价之间的内在逻辑。
一、我国货币政策调控房价的渠道
我国运用货币政策调控房价，主要是通过货币供应量、差别化信贷政策、利率三类工具实现的。
（一）货币渠道
一定时期内产出和货币流通速度不变的情况下，增加货币供给必然导致商品价格上涨。从2001年到2012年第三季度末，我国央行的资产总量增长了约5.8倍，货币供给的增长最终传导至房屋价格上，二者保持了一致的走势。
（二）贷款渠道
我国主要的房地产商业贷款包含房地产开发贷款和购房贷款，其中，开发贷款受到政策的影响立竿见影。而购房贷款受到对房价预期等因素影响，对政策变量的弹性较弱。
（三）利率渠道
2003年以来，我国频繁地运用利率对房价进行调控。1996 年至 2003 年我国连续 8 次降息，极大刺激了房地产业的发展。针对房地产市场过热发展，2007年五次加息，从金融层面打压房地产。
二、我国货币政策调控房价有效性的实证分析
（一）数据选取
本文选取的变量指标为贷款基准利率（R），广义货币供应量M2（M），金融机构人民币信贷余额（L），房地产投资完成额（I），中房上海住宅指数（P），时间自2003年1月至2012年12月120个样本观测值。对各变量季节调整后取自然对数，分别为LR，LM，LL，LI，LP。
（二）单位根检验
本文采用ADF（Augmented Dickey Fuller）方法对变量序列进行单位根检验。水平序列检验结果显示在10%显著性水平下，各序列均为非平稳序列，我们对变量进行一阶差分，结果显示五个一阶差分序列均在5%的显著性水平下拒绝原假设，因而最终变量为一阶单整。
（三）协整性检验
从单位根检验的结果可以看到各变量水平序列不平稳，一阶差分后序列平稳，采用Johanson方法基于VAR模型对变量进行协整检验。
表 3.2 Johansen协整检验结果汇总
注：1.*表示在5%水平下拒绝接受原假设
检验结果显示在5%的显著性水平，特征根迹统计量显示变量存在一个协整向量，最大特征值检验结果也显示存在一个协整向量。信贷规模、货币供应量、贷款利率能通过一定的渠道影响到房地产投资规模和房价水平。
（四）脉冲响应分析
当实证中我们需要分析变量之间的明确动态关系时，就需要脉冲响应函数来予以刻画说明。
1、贷款利率角度
图 3-1 房地产投资完成额与房价对利率冲击的反应图
由于房地产市场不论是供给方的房地产开发贷款还是需求方的购房贷款，大体上均为中长期贷款，短期内的利率调整不会立刻影响房地产投资规模，贷款利率影响房地产投资规模的时滞大约为10个月，此后，在相当长的时间内，贷款利率上调会对房地产供给增速产生抑制作用。
2、货币供应量角度
图 3-2 房地产投资完成额与房价对货币供应冲击的反应图
从货币供应量的角度来看，货币供应量的增加，是房地产投资规模增加和房价上涨的推手。一单位货币供应量正向变动，引起房地产投资额及房价正向变动，货币供应量调节对房价调控的效果是明显和有效的。
3、贷款角度
图 3-3 房地产投资完成额与房价对贷款冲击的反应图
信贷规模的扩张，短期内会引起房地产投资额下降，但在短期内对房价的影响较小，说明信贷规模对房价存在正向影响，具有推升房价的作用。
三、结论与政策建议
（一）结论
货币政策调控工具中，贷款基准利率、货币供应量和社会信贷规模都能起到积极有效地调节房地产投资完成额从而调控房价的作用。
其中，货币供应量变化作用于房地产投资完成额的时间更快效果更明显，信贷规模调整的作用其次，而利率调控则存在明显的时滞效应，约为10个月左右，并且效果是其它两种工具的一半左右。
（二）政策建议
1、有保有压，区别对待
温总理在 2005 年政府工作报告中提出的“有保有压，区别对待”的调控原则，避免“一刀切”的调控方式。因此，中央银行应将房地产金融的部分调控权下放到各分行乃至中心支行，以提高政策的合理性和灵活性。
2、保持货币政策的一致性
中央银行在大的方面要明确统一政策，强调政策执行中的纪律性，加强检查监督，防止出现“上有政策，下有对策”的现象，确保各项调控措施及时到位。
3、实现多个调控目标的统筹兼顾
有关理论显示，要同时达到多个政策目标，调控的工具越多，调控的自由度就越大，成功性也就越高。因此，人民银行在调控中应充分调动多种货币政策工具，并积极探索各种工具的最优组合方式。
4、把治理性调控和预防性调控有机结合起来
中央银行需要与有关部门密切合作，对房地产周期进行持续深入的研究和跟踪，提高研究判断的准确性，并建立房地产风险预警体系，及时发出预报，果断采取相应措施。
参考文献：
[1]潘家华，李景国.中国房地产发展报告[M].社会科学文献出版社，2010：1-49
[2]胡绘明.货币政策对房地产价格的影响[D].厦门大学，2009
[3]丰雷，朱勇，谢经荣.中国地产泡沫实证研究[J].管理世界，2002，（10）
篇8
一、防止价格走势出现反弹
【会议摘要】要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。稳增长，就是坚持扩大内需、稳定外需，努力克服国内外各种不稳定、不确定因素的影响，及时解决苗头性、倾向性问题，保持经济平稳运行。控物价，就是继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹。
【解读】中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，因为从今年情况看，物价下行的趋势是在不断的宏观调控基础上取得的，明年市场里推动价格上升的因素依然存在。比如国际上，欧美日的量化宽松货币政策，在国内，一些成本上升的因素，比如劳动力成本、环境成本等仍然存在，价格体制改革也会释放一部分推动物价上涨的动力；此外，国内通胀影响因素中，粮食生产是很大的一个方面，这受到气候的影响很大。
赵锡军认为，明年为了保持物价总水平的稳定，仍然要继续实施宏观调控的政策，而稳健的货币政策作为调控一部分，在明年是不会变化的，物价的总水平应会得到控制。
中国国际金融公司首席经济学家彭文生称，在对明年经济工作总体要求的阐述中，明年政策执行的重心和力度已经发生变化，由去年的“防通胀、调结构、保增长”变为今年的“稳增长、控物价、调结构”，“稳增长”被提到首位。同时强调“着力扩大内需特别是消费需求”，表明在通胀下行、经济增长放缓预期加强、全球各国均开始关注增长的趋势下，政策重心已经明确从“控通胀”向“稳增长”转移。
二、抓好保障房建设管理
【会议摘要】要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
【解读】住建部政策研究中心副主任王珏林表示，此次会议对保障房提出的要求，与此前并无变化，显示出中央对于住房保障的持续重视。他表示，明年我国将继续加大保障性住房的建设力度，“数量可能会有变化，但力度不会降低。”
此前，住建部副部长齐骥表示，明年中国的保障房建设任务量将比今年有所降低，不会达到今年1000万套的数量，但相比2010年590万套的数量会大幅度增加。
对于房地产调控，中央经济工作会议要求：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”王珏林表示，这与“国八条”的要求是一致的。明年房地产调控政策不会动摇。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，房地产调控的效果已显现，一旦放松可能大幅反弹。由于地方土地财政，加上经济恶化，放松调控的呼声很高，但调控一旦放松，房地产很可能面临硬着陆风险。
他认为，预计在经济工作会议以后，期待放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。
三、推进房产税改革试点
【会议摘要】要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。
【解读】中央财经大学税务学院副院长刘桓称，中央经济工作会议此次在税改方面并未重点涉及企业所得税和个人所得税。尽管企业和个人所得税近期已有所调整，但离完善还有较大距离。此次解决的是之前很少关注的多个税种，未来这些税种将成为税改重点。
刘桓认为之前营业税和增值税并行征收，存在重复征税等问题。同时，第三产业占的比例越来越大，如果不进行营业税改增值税的改革，未来行业发展和整合将会面临限制。中金公司初步研究分析显示，如果该试点扩大到全国，试点行业的税负可能减少约470亿-700亿元。
重庆和上海于今年年初启动房产税改革试点，但从目前情况看，房产税改革的效果并不明显。刘桓认为原因在于出台的房屋限购政策使房产税税基很小，未来限购政策或将取消，届时房产税的作用将会发挥出来。对于环境税，刘桓认为，目前环境税比较弱，这不利于我国节能减排任务的实现，明年至少应当将环境税提上研究日程，在“十二五”期间推出环境税。而对消费税改革在促进消费结构调整的同时，也需要考虑促进居民增加消费。
今年前11个月全国财政收入累计9.7309万亿元，今年突破10万亿将无悬念。减税呼声由此日渐强烈。刘桓表示，营业税改增值税等为减税措施，房产税改革和资源税等为增税措施，在税改的过程中，不同税种的税收有增有减，但未来税负的总量将会减少，税种或将增多。
四、发展实体经济实业致富
【会议摘要】牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围。要坚持更加积极的就业政策，多渠道开发就业岗位，加强就业扶助。
【解读】中国人民大学经济学院刘元春表示，有关“实体经济”的提法，是跟现在的中国宏观经济尤其是房地产发展的泡沫化有关，这是有现实的针对性。
在房地产发展领域有很强的投机性。实体经济发展是保持经济平稳快速发展的基础，也能解决大量就业。同时这也跟此次国际金融危机的产生经验的总结有一定的关系，国际金融危机的产生跟金融产品衍生品的过度杠杆化有一定的关系。
关于更加积极的就业政策的提出，这与经济增速下行预期有关。在经济增速不景气时，会表现为就业下滑，尤其是就业下滑幅度可能比整体经济增速下滑幅度还要大。
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关键词:房价;政府;宏观调控
一、引言
从2005年的国八条到最近的国六条,中央政府从原来控制房价的政策上升到限制房子的结构、限制地价等更具体的措施上来了。可以看出,中央政府关心民生问题的心情是迫切的,但以房价为导向的调控政策在面对地方政府、开发商、商业银行、投资者、无房户等多方利益的博弈下,总是显得被动而不得要领。每当房价上涨过快,百姓抱怨声不断时,政府就会出台一些紧缩政策来抑制房价;而当房价下滑,房地产企业资金链遇到困境时,原来需要执行的政策措施都不再坚持,而这些放松的政策措施在房地产市场开始好转时,反过来又成了房价上升的推力,对高房价起着推波助澜的作用。
好心未能办成好事,这提醒中央政府盯住房价的调控政策是解决不了根本问题的。政府必须理清思路,找出高房价背后的规律,在此基础上界定政府和市场的界限,学会用两条腿走路,这才是控制高房价、促进房地产业健康发展的有效途径。
二、如何看待房价的高与低
1.房价的高低取决于市场供求
我们运用简单的供求分析即可知道当前房价居高不下的原因是成本推动和需求拉上共同作用的结果。从成本因素来看,飞涨的土地价格、政府的规费和税收、房屋的建造成本、开放商的广告宣传、地产商的利润预期等共同形成了一条位置较高的供给曲线;从需求因素来看,中国人期望拥有一套属于自己的住房的愿望从来没有像现在这样强烈过。即使刚开始工作的年青一代,他们结婚时必须有一套新房这已经是最基本的要求了,尽管他们没有太强的支付能力(当然是他们的父辈来支持)。这样的需求构成了居民对住房的刚性需求。而另一方面,出于对未来的乐观预期和周边房价的示范效应,商品房的投机需求也异常旺盛。以无锡为例,这里的房价与邻近的上海、杭州、南京相比还有较大的差距,即使与旁边的苏州比,也还有上升的空间,同时城际铁路和地铁的修建以及无锡打造宜居生态城的城市建设,激发了投机者对未来的乐观预期。这些因素综合在一起进一步推动了商品房市场的投机行为。总的来说,是居高不下的成本和旺盛的需求共同促成了当前的高房价。房地产供求的链条涉及到社会的方方面面,舆论将高房价的矛头完全指向开发商是不公平的,也无助于问题的解决。
2.房价的高低难以判断
上文中我们指出,房价是由市场供求共同决定的。在这种情况下我们就很难确定什么是合理的房价,对什么是过高?什么是过低?一万元一平方米是高还是低呢?这些问题我们都难以回答。某个价格在北京和上海可能是偏低,但在许多二线城市可能是一个天文数字。即使在同一城市的不同地段,房价也存在着显著的差异。从这个意义上讲,房价并不是一个可靠的指标,也没有一个一致的看法。所以,我们看到,政府以控制房价为目标的调控常使自己陷入剪不断理还乱的困境中。
3.不同对象对房价的期望并不一致
在现实中,不但房价的高低难以判断,不同利益群体对房价的态度也并不一致。从地方政府来说,虽然也不希望房价涨得过快,但肯定不希望房价持续下跌。在政府、房地产商和消费者的博弈中,地方政府从自身的利益出发,往往站在房地产商的一边,从高地价和高房价中获取高的土地出让金和税收。在消费者中,已经买房的和即将被拆迁的居民也希望房价维持在较高的水品,至少不希望跌价;只有无房户才希望房价大幅下降。中央政府对高房价的态度可能最为复杂,房价太高导致社会不和谐这是它不愿看到的;但过度打压房地产导致经济下滑乃至引发信贷危机同样是它不愿面对的。手心手背都是肉,对房价的调控总是几家欢喜几家愁。那么谁的利益更重要呢?这跟“房价多高是合理的”这样的问题一样难以回答。
三、中央政府应放弃以控制房价为目标的调控政策
1.政府宏观调控应以帮助低收入家庭实现基本住房为目标
为了保证中央的调控政策行之有效就需要把以价格为目标的调节转变为以帮助低收入家庭实现基本住房为目标的调节,这样就可以淡化政府政策与房价之间的因果关系。政府关注民生问题,那就要保证居者有其房,不能出现一些人因买不起房而沦落街头。在这种情况下,政府完全可以动用自己手中的资源,即利用自己对土地的垄断权来建设廉租房,这些房子的结构和面积完全可以参照政府在“国六条”的规定,以经济适用为主要特点,它可能与市场上的商品房和豪华别墅无法相比,但却能让一部分被排除在商品房市场之外的低收入家庭通过缴纳低廉的租金之后有房可住(其实这种租金是享受政府补贴的),以此实现社会的公平。这才是政府真正应该关注的,而且政府也有能力做好它。
要做好这一点,只靠出台政策是不完全的,必须要靠专门的执行机构,要纳入政府的财政范畴。经济适用房和廉租房应该由政府统筹管理,但并不一定要政府直接建设,政府可以利用自己掌控的土地资源,采取招标的方式,交给市场来做,政府与开发商结成一个合作伙伴。通过这样的安排,经济适用房和廉租房的所有权、管理权、控制权仍在政府手里,政府完全可以按照自己的服务理念进行管理。
2.宏观调控应以经济手段为主,形成稳定的预期
在“国六条”等一系列政策当中,我们总是可以看到行政干预的影子,如政府强迫市场接受“70%”和“90平米”的界限。政府用行政干预,无非是依赖决策人的智慧,用他们的理论、计划来代替现实的市场调节。我国三十年的改革清楚的证明,市场本身具有调配资源,协调供求的功能,通过价格调节可以实现各个阶层不同消费者的需求。政府用行政手段干预只能是一刀切,政府的措施在很大的程度上是用政策的失调或者是政府本身的失调来代替现实的市场价格的失调。政府的失效、政策的失调,一定程度上很可能还大于市场本身的失调。我们在这方面的经验教训应该很多。而且行政手段的随意性及执行力问题也让它的调控力大打折扣,更为糟糕的是它让房地产业的相关利益各方无法形成一个稳定的预期,助长了短期行为,也助长了投机行为。
所以,对房地产业的调控应该以经济手段为主,经济干预是政府应当而且也应是一贯采取的政策。这就需要政府采用土地政策、税收政策和融资政策等手段,建立一套长期的、稳定的政策。通过这些手段来规范土地交易、控制投机行为,让房地产交易各方在一个透明、公平、可预期的环境下做出各自的决策并承担相应的风险。调控政策一旦出台,就要保证长期稳定,同时要利用中央政府的权威来保证政策的执行力。最近曝光的资料显示,广州在2007年批出的二十七块地王中,二十幅尚未动工。即使动工的地王,也是尽量拖延。这使政府的调控政策又一次流于形式。进一步分析,这些未开工的地王并不是是因为公司的资金链紧张而无法开工,是发展商认为无利可图而采取的拖延观望手法。我们还看到,一方面是房价不断创新高,另一方面住房的空置率不断增多。一些发展商甚至采取“捂盘”、“惜售”来抬高房价。这些现象在其他国家是闻所未闻的,它充分暴露了我们政策中的诸多弊端和执行不力的问题。应该说中央政府对囤积土地、“捂盘”、“惜售”、空置率、二手房的信贷控制等都有相关的政策法规,但地方政府从自身的利益出发,在价格低落时,保护房地产商,暂缓执行既定的政策,使中央政府的住房政策在执行中大打折扣。 所以中央政府要在制度的设计上提供一种激励,使地方政府有积极性贯彻执行中央的政策而不是消极抵抗。假如中央政府对地方政府官员的考核中降低GDP的考核比例,同时加大地方政府提供公共服务及贯彻中央政策的考核比例,那么地方政府的对中央政府的调控政策自然会认真的贯彻落实。
3.坚持房地产业的二元化发展道路,政府要做市场无法做好的事情
经过近十年的实践,大家也形成一种共识,那就是住房市场不是一个很好的商品化的市场,而是一个二元市场。也就是说,居民住房是一个商品和非市场化两条腿走路的体系。作为一个商品市场,开发商在利润的激励下提供房子,需求一方在市场上通过竞价购买自己需要的房子,价格这只看不见的手在协调供求双方。我国自1998年取消福利分房推行住房货币化以来,应该说我们的房地产市场获得了很大的发展,通过市场选择解决了大部分居民的住房需求。但是将居民住房完全市场化又带来了另一个问题,因为在市场上谁出的价高,谁就能优先获得商品,这样一来一部分低收入人群就买不起房子,社会的公平得不到保证。这就是市场失灵。而要解决这个问题,就需要一个非商品的市场,它的中心是体现社会公平,为这部分低收入阶层提供基本的住房条件。能做好这件事的当然非政府莫属。过去我们老在争议地产商只顾效益而不顾公平,其实我们混淆了政府和市场的界限,这种批评当然是不得要领的。现在我们明白,市场提供商品房,政府提供廉租房,两者本来就是分开的。房地产业就应该选择二元化发展道路,坚持用两条腿走路,才能保证该产业的健康发展。
现在有一种担心,认为自98年消除福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市场上,现在又要拾起来,政府能否承受这样的负担。我们有三条理由认为政府理应挑起这个担子。第一,政府控制的土地的资源在当前的房价中占有较高的比重,那么政府从这部分财政收入里面拿出一部分作为低收入家庭住房的建设,责无旁贷,义不容辞。第二,住房是一个长期工程,应该作为政府的国策,这是一个需要几代人甚至更长的时间来完成和实现的宏伟、和谐社会、安定社会的战略。美国从32年开始,到现在一直都将住房问题作为一个基本的政府策略,作为社会主义的中国就更应该这样。第三,如果我们认为为一部分低收入家庭提供基本住房是一个包袱,那谁来承担这个包袱?是房地产商?或者是低收入家庭自己?为低收入家庭解决住房这是各国政府的普遍做法,我们的人民政府当然也不例外。香港政府明确宣称香港最大的房地产商是房屋委员会,它觉得这是可值得骄傲的事。美国、新加坡在这方面的做法都值得我国政府借鉴。
四、结束语
当前房价的每一次波动都牵动着很多人的心,在媒体的推波助澜下,房价问题也容易成为一个社会矛盾的宣泄口,这也使得中央政府不得不频频出手来干预房价。现实中,中央政府以控制房价为目标的调控政策却欲速而不达,反而助长了房价的异常波动。所以,中央政府应该改变调控思路,淡化住房政策与房价之间的因果关系。一方面,政府通过建设廉租房来解决低收入家庭的住房问题;另一方面,以配套的土地、税收、信贷等政策调控商品房市场,使供求双方都有一个稳定的预期。到了这一步,相信政府再也不必为房价的高低而烦恼。其实,这时的房价也必将趋于理性。
参考文献:
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一、与所有权有关的调控才是最核心的调控
我国从2005年开始陆续出台了各种调控政策，从“国八条”、“新国八条”，再到“国六条”、“新国十条”，不外乎都采用增加供应、调整结构、限制信贷、税收杠杆、限制交易、提高购房成本以及到目前的房价问责等方法。这些调控措施是属于宏观层面的政策性调控，未涉及到房价的根本性问题。
我国实行土地的社会主义公有制，土地属于全民所有或集体所有。任何单位或者个人“购买”的城市房屋只是部分的所有权(即对房屋建筑物部分的所有权)，而不是完全意义上的所有者。根据国务院有关规定，居住用地使用年限为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。《城市房地产管理法》第21条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定了建筑物的无偿收回原则：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。因此，土地使用权结束以后，国家完全有权利把土地连同地上物一并无偿收回。
如果国家严格执行这一规定，意味着我们购买的商品房只是一个使用权，它的价值量会随着时间的推移而直线下降，直至为零。
在经历了多次调控之后，房价“不降反升”，很重要的一个原因，是人们对房价会持续上涨的强烈预期。
只要政府明确投资或投机购买的商品房只是一个使用权，其价值会随着时间而逐渐减少，直至清零，便是降低房价上涨预期最有效的途径。而这不需要大量的修改相关法规或者政策，只要把《宪法》中规定的最根本的关于土地所有权问题在法规中体现，理顺产权关系，并在实际中得到真正落实，即可有效降低投资和投机购买的需求。在具体的操作中，可以在即将修改的《土地管理法》中留下操作空间，可以规定除居民首套自住房以外的住宅(即二套及以上住宅)，其使用期限届满以后，土地使用权连同地上附着物由国家无偿收回，或者采用当时的土地市场价格征收土地出让金，以市场价的价格有偿续期。
二、二套及以上住宅有偿续期对房价调控的意义
1.符合我国社会主义公有制的社会特征，符合《宪法》精神
根据《宪法》，城市的土地属于国家所有，土地的性质决定了所有权和使用权发生了分离。居民在购买商品住房时一次性缴纳的土地出让金，只是买了70年的使用权，也就是说居民购买的是土地上的附着物“房产”和有一定期限的“地产”，在合同中有明确的土地使用年限。土地使用权是有期限的，到期后国家可以收回。为体现我国社会主义的优越性，应允许公民拥有一套可以无偿续期的自住房产。
2.可以有效降低市场对房价上涨的预期，有效调控目前的高房价
如上所述，除了首套自住房产以外，其余投资或者投机的房产，其土地使用权以市场价格有偿续期或者由国家无偿收回。这意味着个人持有投资或者投机的房产到了一定的时间是不值钱的，如此可有效降低市场对房价上涨的预期，从而达到调控房价的目的。
3.有利于减少贫富差距，确保人人能够拥有一套“自有”住房
如果土地是“无偿自动续期”，则和土地私有性质差别不大，有钱人会大量购置房产，成为他们源源不断的固定财源。首套自住房可以无偿续期的政策如果实施，意味着每户人家只能拥有一套真正的产权房，多余的房产要么以合理的价格抛向市场，要么只能出租收取租金。这样拥有多套房产的人会把多余的住房推向市场，增加供应量；同时，没有房或者只有一套住房的人也不会担心未来买不起房，而赶早去“囤房”，有利于实现每一户人家的购房愿望。而且房价下降后，由于每户只有唯一一套产权房，贫富差距自然也就缩小。
三、运用所有权调控的注意事项
二套及以上住宅有偿续期属于所有权调控的范畴，具体操作中应注意以下几点。
1.必须确保居民自住的首套住宅能无偿续期
2009年3月《土地管理法(修订草案征求意见稿)》中以提及商品住宅使用70年大限到期后的处理办法时用“按照国家有关规定自动续期”，替换了原来表述的“无偿自动续期”。这一变化曾引起了巨大的争论，有人认为这是政府开启了土地使用权续期收费的闸门，据调查，84％的网民反对“住宅有偿续期”。因此，政府必须慎重处理好这一涉及到广大人民群众切身利益的问题。具体可以在《土地管理法》修改稿中明确：居民首套自住住宅无偿续期，二套及以上住宅按照市场价格有偿续期或者全部由出让人无偿收回。
2.出台相应的配套法规和条例
在《土地管理法》中明确居民二套及以上住宅按照市场价格有偿续期或者全部由出让人收回后，要出台相应科学合理的实施细则，比如界定什么样的住宅才算是居民的首套住宅。