香港物业管理执业制度启发

一、《香港物业管理业能力标准说明》介绍

香港《建筑物管理条例》的实施，为业主立案法团的成立和运作提供了法律纲领，同时也加强了物业管理运作的监管。香港政府和专业团体借鉴公屋的专业性房屋管理的概念，逐渐发展出以业主住户为服还制定了一套《物业管理业能力标准说明》（以下简称“《说明》”），对各个级别的知识和技能要求作出具体说明。《说明》主要涵盖能力标准，而能力标准的划定则按行业内执行每项职能时所需具备的能力为依据，其中，包括需要的行业知识、专业技能和软性技巧等。这些能力标准以“能力单元”的形式表现出来，每一个能力单元描述该项能力所需要的标准及其能力要求。物业管理业资历架构共有7大职能范畴，28个职能要项，136个能力单元。七大职能范畴分别是环境管理、建筑物维修保养、业户管理及社区服务、设施管理、应用法律、财务及资产管理以及人力资源管理。每个职能范畴下又进一步细分为多个职能要项，如环境管理下细分为建筑物保安、紧急事故处理、环境安全、建筑物环境整洁、园艺梅花以及建筑物私家路管制及环境保护等6个职能要项。每个职能要项根据能力差异划分不同级别的能力单元，最高为七级。从各个能力单元的能力标准来看，香港对物业管理从业人员能力培养上具有以下特点：务中心的专业物业管理服务。随着城市房地产业的发展，各种新型业态物业的出现对物业管理从业人员的专业水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年为物业管理行业成立了行业培训咨询委员会，以推动建立物业管理行业的资历架构，旨在鼓励行业人士通过各种职业培训提升专业能力，获得相关资历。资历架构是一个非强制性级别制度，主要是将业内的学衔及技能范畴分为资历级别，并详细订明每一项资历级别所要求达到的准则。资历架构的设计，其目的是让公众人士透过一个清晰及统一的指引，制定个人的进修计划。

一方面依照循序渐进的专门技能进修途径（纵向发展），在某一特定专业范围内提升个人的技能。另一方面，按照多种技能的进修途径（横向发展），达到一专多能。资历架构划分为七个等级，第七级为最高等级，物业管理行业培训咨询委员会按以下四个指标作为划分等级的依据：（1）知识及智力技能；（2）过程；（3）应用能力、自主性及问责；（4）沟通能力、运用资讯科技及运算能力。与此同时，1.级别和能力单元划分专业化程度高物业管理业资历架构将7大职能范畴划分为136个能力单元，级别越高的能力单元对知识和技能要求也越高，如一级的建筑物保安仅要求“能够综合对驻守地方的用途、环境、合作伙伴、保安系统器材、相关法律知识及工作指引的认识，正确和合法地执行建筑物保安职务”，而六级的建筑物保安则要求“能够时刻掌握崭新的保安知识、行业和法例的要求，引入先进装置，持续改善公司所提供的建筑物保安服务。”且有别于大陆地区物业服务从业人员的综合认证，香港物业管理业资历架构为每一职能要项都提供了级别晋升的渠道，如从事建筑物安保工作的从业员可以通过培训和工作时间的积累去获得更高级别的资历，当然其也可以通过职业培训获得其他职能要项的资历认证。由此，香港每一项职能要项均有不同级别的资历认证，其专业化程度更高。2.注重实务能力水平《说明》中每个能力单元均包括该职能要项达到某一级别时所需要的行业知识，应掌握的专业技能和软性技巧等。而各能力单元的评核指引的表述可以归纳为一种模式，即“能够运用相关知识，实际解决问题/提出建议”，在这一表述模式中，更为强调的是解决实际问题的能力，包括对理论知识的学习，最终也是落实到能否解决问题这一层面。3.强调综合管理能力的提升不同级别能力单元的要求与物业管理从业员的职场发展路径相契合，一二级别的能力单元所要求的绝大部分是能够按照指令执行某项具体工作，其所对应的一般是执行岗。而从第三级别开始则逐渐向管理岗过渡，能力单元更多地要求从业员能够作为管理者，督导和安排属员做好特定工作，并且随着级别的提升，要求从业员能够对某个职能要项有整体地统筹协调把握，能够对工作做出宏观规划，对具备综合管理能力的要求逐渐提升。

二、香港与大陆地区物业管理业资格认证制度的差别

本文所称物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。大陆地区获得物业管理师职业资格的途径是通过住建部组织的全国统一考试，考试合格并经注册者，即可以“物业管理师”的名义从事物业服务工作。考试科目包括《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》以及《物业管理实务》。各科目侧重点不同，应试者应全面掌握物业管理基本制度、房地产与物业管理相关法律政策、物业管理与经营实务、房地产投资和评估、经济学、管理学、心理学、统计学、公共关系理论、建设工程和物业设备相关知识等多学科知识，形成综合性的知识架构。由于历史背景和物业管理行业发展进程等不同，香港地区和大陆地区的物业管理师认证制度存在差异，主要如下：

1.级别梯度和定位不同

香港物业管理业资历架构对人才培养的定位是“一专多才”，其将各个职能要项划分为7个等级，不同能力单元要分别认证，从事本职能工作的从业人员也可以通过职业培训获得其他职能要项的资历认证。而大陆地区的物业管理师资格的取得，则是一种考试认定，其对人才培养的定位是“通才”，从业者只有掌握多方知识和技能，通过综合考试才能获得相应资格。按照目前规定，大陆地区实施的物业管理师考试制度不存在级差，只要满足专业学位和工作年限等条件即可申报参加考试，这与劳动和社会保障部另外实施的物业管理职业技能考试制度不同。

2.知识和技能要求不同

香港物业管理业资历架构要求掌握环境保护等七大职能范畴的相关知识和技能，该七大职能范畴多与物业管理工作直接相关。而大陆地区则要求从事物业管理工作的专业管理人员除了要掌握与物业管理工作直接相关的知识外，还要掌握经济学、管理学、营销学、心理学、统计学、公共关系理论、保险理论等与物业管理非直接相关的知识。由此，香港和大陆地区对物业管理从业人员的知识和技能要求存在较大差异。

3.取得资格的方式不同

香港地区物业管理从业者获得物业管理业能力标准说明中的相应资格，应当通过香港资历架构委员会的评估，评估方法通常包括查验年资及相关工作经验证明文件、面试、笔试、实务测试或是以上多种方式的组合。而大陆地区获得物业管理师资格的途径则是通过全国统一考试，考试通过者即可获得《物业管理师资格证书》。

三、对完善大陆地区物业管理师制度的启示

1.合理调整知识结构

当前物业管理师资格考试知识要素中涵盖了房地产投资分析、物业管理、工程建设、市场营销、公共关系、心理学、管理学、法学等知识，从业者除了要掌握与物业管理直接相关的知识外，还要掌握其他专业领域的知识，而且要求不低于其他专业领域。在这种考试制度下，物业管理师的定位不仅仅是物业管理师，还是必须具备建造师、造价师、会计师等相应知识，由此让物业管理从业人员学到的知识也往往是“杂而不精”。因此，应合理调整物业管理师所需具备的知识结构，加强考查与物业管理直接相关的专业知识，适当减少工程建设、财务会计、心理学、经济学等专业知识的权重，应当先将物业管理师培养为物业管理业的精英专才，在此基础上，再考虑所谓的“复合型人才”培养。

2.完善考核认证方式

大陆地区物业管理师以考试方式进行考核认证，这种认证方式更强调从业者的知识掌握程度和应试技巧，对从业者的实践应用能力的考查不足。而香港资历认可的评估方法既可考核从业者对相关知识的掌握情况，又可考核其实践应用能力的高低，不失为一种较为客观合理的综合认证方式。完善大陆地区物业管理师认证制度，可参考借鉴香港地区对于物业管理从业者实践能力的考核方式，在笔试之外加上面试环节或实践考核环节，综合评估从业者的实践能力。

3.推动不同的物业管理从业人员

资格认证制度融合发展总体而言，香港物业管理业资历架构体系较为完善，不同的级别对知识和技能的要求逐层递进。而大陆地区则是通过全国物业管理师资格考试就一劳永逸了。本文所称的物业管理师考试制度是由住建部负责组织实施的，是一种职业资格认证制度且不存在级差，参加物业管理师考试无需以取得其他职业资格为前提条件；另一方面，人力资源和社会保障部负责实施的物业管理员职业资格统一鉴定工作则将物业管理职业分为四级，分别是物业管理员（国家职业）、助理物业管理师(国家职业资格三级)、物业管理师(国家职业资格二级)以及高级物业管理师（国家职业资格一级，尚未实施）。同样名为“物业管理师”，认证机构不统一，级别划分不一致。相同职业领域的双重认证，一方面既增加了行业从业者的考试负担，另一方面也造成了国家人力物力的浪费，不利于从业人员职业标准的国际对接。因此，完善大陆地区物业管理师资格认证制度，应当推动不同认证体系的物业管理从业人员资格制度融合发展，使“一试三证”迈向更高层次“四证融合”，即实现住建部实施的物业管理师资格认证、人力资源和社会保障部实施物业管理员（国家职业级别）认证、香港澳门官方认证和国际权威认证相互对接。

作者：剑平陈德豪练均华姚剑雄工作单位：广东省物业管理行业“一试三证”研究课题组成员