房屋共享外部性影响法律规制

〔摘要〕共享房屋具有较大的外部性影响，其占据社区公共资源，不安全因素较多;尚不健全的信息信用体系影响他人选择;冲击传统市场，影响社会公平;平台性质的认定带来税收监管问题。把握对其规制时应秉持公平和鼓励的原则，探讨应限制房屋共享时间，弥补公共设施损失;加强平台信息信用建设，提升不同主体间的信任;促进平台与原企业正当竞争，完善社会公平机制以及强化税收规定，对其进行税收，以此提高共享房屋领域的外部认可度。

〔关键词〕房屋共享;外部性影响;法律规制

1978年，MarcusFelson和JoeL．spaeth在《美国行为科学家》杂志中首次提到的“合作消费”的新理念被认为是共享经济的雏形。伴随着互联网大数据时代的崛起，共享经济逐步从理论变为实践。2011年，美国《时代周刊》称共享经济模式将成为改变未来世界的十大创意之一。

一、房屋共享的现状及特点

(一)房屋共享的现状。共享经济中拥有巨大发展潜力的房屋、空间以及车辆领域正方兴未艾。自2014年来，政府不断推行“互联网+”战略。基于共享房屋具有刺激经济增长的优势，在政策上更是秉持“创新友好”的理念，大力支持发展。2015年8月，《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》首次放宽了在线度假租赁等新业态的经营许可。同年11月，《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》提出要大力发展农家乐、民宿、长短租公寓等新型的旅游形态，以满足消费者对于旅行的多式多样的需求。2016年3月，国家发改委、商务部等十部委出台《关于促进绿色消费的指导意见》，看重共享房屋的“绿色”形态。2017年10月，国家旅游局出台了《旅游民宿基本要求与评价》，对民宿的规范、等级做出了较为详细的规定，“鼓励创新、包容审慎”成为主基调。2017年共享住宿交易规模约145亿元，比上年增长70.6%，参与者人数约为7800万人，房客达到7600万人。然而根据《中国共享住宿发展报告2018》，通过平台共享的房源仅占我国空置房源的4%左右，共享房屋还有巨大的发展潜力待挖掘。(二)房屋共享的特点。1．房屋式体验，满足多样化需求。不同于酒店、宾馆格式化的房屋摆设，共享房屋体现为“千房千样”。中国产业调研信息网显示国内短租仍以公寓需求为主，占整个短租市场产品结构的51.5%。公寓更好地满足了消费者想要体验做饭、洗衣等多样化消费的需求。其次消费者可以选择不同风格的房屋，提高出行质量。共享房屋的房东一般都为8090后，提供的房屋也更容易满足人们多样化的需求。2．房屋共享的供给主体更为多元化。“共享房屋”利用的是闲置资源，个人提供房源占据了较大份额，而酒店宾馆提供的房间多为目的性建造。多源的房屋供给主体，不仅缓和了旅游旺季淡季的季节性影响，而且还很好地利用闲置资源，从而拉动个人收入，以促进经济增长。3．消费方式多样化，满足不同价位与情感需求。共享房屋按照住宿方式可分为合租模式与整租模式，合租模式适应了低层消费者的旅行需求。其对房屋质量的要求不是很高，并且借鉴青年旅舍的发展理念，更好地适应爱好交流、体验民俗的消费者的需求。整租模式对于更享受私密独处的家庭、朋友更为适用，并且相较昂贵的酒店套间更具有人情味，成为人们出行的另一选择。

二、房屋共享外部性影响引起的法律问题

马歇尔在《经济学原理》一书中最早提出了“外部经济”的概念，为了更好地促进房屋共享的发展，现着重对其外部性引起的问题予以分析。(一)占用社区公共资源，不安全因素增多。20世纪90年代开始，封闭住区大量涌现。封闭住区满足了居民日益增长的居住需求，更是社会空间私有化的具体表征，其严格的安全把控增加了居民的内心安全性。房屋共享的出现则突破了已经建构起来的封闭安全性，不断更换的房屋共享者不仅干扰了居民的正常生活，例如占用小区公共资源，如绿地、车位，噪声扰民等，其次还带来了较大的不安全性。不同于房屋租期较长的租赁合同，房屋短租是以天为租用单位的。尤其是在旅客出入较为频繁的城市，居民内心不安全感从外部扩展到了居住社区，频繁变换的陌生人给社区的安全带来了极大的隐患。(二)不健全的信息信用体系影响他人选择。互联网时代下，交易评价作为人们在选择消费时一个重要的考虑因素，具有较强的外部影响性。共享经济体系下，平台作为第三方主体会对供房者课以责任，如住百家首次推出了3D立体看房模式。然而，大量的信息仍存在失真现象，更有网络水军大量刷单，虚假宣传。其次，消费者的后评价并不能充分表达消费体验，不利于其他消费者的选择。知乎上的一用户披露了在途家的一次不愉快的经历，其选择了价格较高的民宿，一进门，发现外观虽与途家平台上相符，房屋内部却有浓重的甲醛味道，在与客服交涉时也耗费了较长时间，不健全的信息信用体系影响了消费者的体验。(三)冲击传统市场，影响社会公平实现。房屋共享冲击了原有的长租市场以及酒店宾馆行业。易观的《中国在线短租C2C市场专题分析2016》显示，在线短租正成为住宿领域的重要组成部分，2016年10月活跃用户超过了住宿领域的1/5，并且已经达到快捷酒店月活的一半，市场认可度不断扩大。平台与既有企业的竞争已经打响，然而，由于相关规范的不完善，平台与传统企业的竞争游走于“灰色地带”，涉及不正当竞争。在美国，最近曝光的“美国酒店与住宿协会”的会议内容中透露出其将与美国政府采取多种措施限制Airbnb的扩张。其次，一些房主将自己所居住的经济适用房、廉租房作为短租房屋租用，对于其他纳税者不公平，也违背了此类房屋存在的意义。(四)弱化现有税收规定，税收监管困难。共享房屋市场方兴未艾，现有税法的征税规定却不明确，导致了大量税收流失。现有税收不仅没有明确房屋共享的纳税主体究竟是房主，还是共享经济的网络平台，又或是第三方支付平台，而且还在税率的选择上模糊不清。这些不仅导致许多共享房屋交易主体因为规定不清逃避税收规制，造成税收的大量流失。此外各地方标准不一，对税款的收取采取选择主义，对同行业的共享经济企业不公平，也对原有的传统经济主体不公。

三、房屋共享外部性影响的法律规制

(一)限制房屋共享时间，弥补公共设施损失。基于共享房屋可能会对社区带来的负面影响，可以借鉴国外相关规定。例如，2016年，巴黎市政府就规定房屋所有者在将主要住宅进行短租时，不能超过4个月，否则就认定主要住宅具有除居住以外的经济职能，必须获得额外批准。同时要求共享房屋企业对违反规定的房屋进行冻结，否则就予以行政处罚。限制共享房屋的共享时间，其实是对其“利用闲置资源”的恰当诠释，也符合“睦邻友好”的概念，避免较长时间干扰社区的正常运转。若有较为完备的税收机制，可对短租者进行收税，并将税收中的一部分弥补社区公共资源的损失。(二)加强平台信息信用建设，促进主体间信任。平台作为大量信息的提供者，应制定内部规制的标准，例如首先应对房主及房源的信息进行全方面验真，切实杜绝虚假宣传的现象;其次，应鼓励已经消费的消费者对消费体验披露，例如可以通过提高其信用分，赋予免押金权益来切实鼓励消费者进行后评价。平台还应当细化评价标准，将消费者在选择时容易忽略的信息点覆盖，从而避免虚拟的网络带来的不确定与不安全性，引导消费者在复杂的信息中选择合适自己的优质房源。(三)促进平台与传统行业正当竞争，完善社会公平机制。政策法律应当引导平台运用自身优势在“新增市场”健康发展，避免公权力介入对传统企业过度保护。2017年初，《旅馆业治安管理条例(征求意见稿)》规定了房主进行短租业务时应当获得行政许可，该规定抑制了房主的积极性。对其规制时应当秉持公平原则，在合理认定平台性质的基础上，利用《反不正当竞争法》进行规制。针对廉租房、经济适用房等进行短租业务的现象，可结合当地情况，例如应规定较长的房屋自住时间，确保不改变其自住属性，而这点的贯彻有赖于地方结合自身实际制定相应的法规规章。通过以上措施保障新业态的发展，并且探索促进社会公平的实现。(四)明确平台的性质，合理进行税收规制。共享房屋交易模式属于一次性的随机交易关系，基于平台在实现卖方与买家交易之间的较强控制力，认定平台具有经营性质已毋庸置疑。然而对于房主是否纳税，则需判断营业的有无。首先在友好及公平的理念下，税法应当明确不同主体的法律地位及征税标准;其次，平台应当切实掌握房屋提供者的信息，并向有关部门进行信息披露;再者，由于共享房屋模式下消费者大都利用第三方平台进行交易，可创新制度设计，减少繁琐的税收模式，发挥第三方支付平台代缴税款的功能。合理进行税收规制，才能更好地促进其稳定发展。

四、结论

共享房屋领域现今面临着规制不足的问题，法律应在保证共享房屋降低资源闲置率、拉动就业等诸多优点下对其外部性影响进行妥当规制，实现鼓励创新、追求公平的双重目的。法律不应对共享房屋领域回避，立法、司法、执法等机关应当加强彼此间的合作，针对新出现的现象及时应对，保障对房屋共享的外部监管，降低法律滞后性所带来的不利影响。只有如此，才能提高房屋共享的外部认可度，更好地促进其健康发展。

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作者:穆宇 单位:天津师范大学