农房范文10篇

农房范文篇1

一、宅基地与房屋的关系

首先我们要弄清宅基地慨念。《河南省农村宅基地用地管理办法》第二条指出：农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括房屋、厨房和院落用地。

按照我国的法律规定，农村土地属于集体所有，农民的住房归农民所有。农民对于合法批准的宅基地没有所有权，只有占有权和使用权。这就使我国农村土地所有权主体与农民房屋所有权主体存在着并非一致的情况。但农民对依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有权和使用权。按照镇、村规划农民可以在自己的宅基范围内建设主房、厨房、厕所等生活设施，种植花草、树木等。

宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。房屋和宅基地密不可分的有机整体，形成了“地随房走”的共处模式。房的主人享有宅基地的使用权和占有权。

农民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋，与国有用地和国有用地上的房屋享有同等的法律效力，同等受到国家法律的保护。

二、宅基地与价格的关系

农民的宅基地不允许买卖、转让，但并不是说农民的房屋不允许买卖和转让。房屋是农民重要的私有财产，国家保护农民的私有财产，允许并保护农民房屋的自由买卖。不过这种房屋买卖是在集体经济成员之内，而不允许超越这个范围。既然房屋可以买卖，那么作为房屋的承载物宅基地事实上也随着房屋换了主人。

不允许宅基地买卖、转让，并不意味着宅基地没有价值，宅基地的价值是体现在房屋价值上的。房屋的价值高，宅基地的价值就必然高。高价地段房屋的每亩地价可达几十万元，甚至几百万元。在城市我们买的房价里面是包含了地价的，无容置疑，农民的房价里面也是包含了地价的。

三、宅基地与农民的关系

《中华人民共和国物权法》第十三章第一百五十二条指出：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

所谓占有权，就是宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。

所谓使用权，就是不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。

农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。农民对宅基地的使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。城建部门有权对国有土地上的房建实施管理，但却无权对农村集体土地上的房屋行使干预。国土部门有权对在非建没用地上的房建实施干预，但却无权对取得合法《农村集体土地建设使用证》农户的房建进行干预。国家未有授权房产部门给集体用地上的房屋办理房产证的权力，房产部门也无权为拆迁方办理集体土地上的房屋拆迁证，如此说来，拆迁方想拿到拆迁农房的许可证是不可能的。

对农房的拆迁只能采取合理补偿、协议拆迁的办法。农村集体经济组织也只有在下列情况下可以经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，有权收回宅基地使用权：一是实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。《河南省农村宅基地管理办理办法》中规定的超越标准是一倍以上。二是自然消亡户的宅基地。三是已进城或因其它原因全家户口已不在本集体经济组织之内的。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。除此之外任何人是无权收回农民宅基地的使用权。对于由于规划、建设需要占用收回农民宅基地的，国家《物权法》规定：“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”，《河南省农村宅基地用地管理办法》规定“原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的”，“现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的”，应当重新为农民安排宅基地。

四、农房拆迁的方案

国家建设也好，城市建设也好，村镇建设也好会涉及到农民房屋的拆迁。房屋拆迁是一大工作难题，要破解这一难题关键是要积极宣传政策，正确执行政策，在开展积极思想工作的同时要有合理的安置补偿方案。

房屋拆迁的安置补偿目前有三种方案：

一是货币补偿。货币补偿的种类有重置价、成本价、市场价。重置价是指同地或异地重新建设被拆迁房屋的价格，它包括建材费、建筑工资，不包括地价。房屋重置价与结合成新的评估规则由县房产管理局制定并公布，宅基地区位补偿价计算办法由县房产管理局和国土资源局联合制定并公布。成本价则包括建房的建材费、建筑工资、地价及相关的配套费。市场价一般是参照被拆迁农房同地段普通商品用房的平均市场销售价格制定。实行市场价货币补偿的被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿。实行房屋市场价补偿的农户不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

二是房屋置换。房屋置换就是我们平时说的以房换房，以平米换平米，拆多少房屋，换多少等数量的房屋。具体置换时要制定一个为绝大数置换房户能够接受的基本置换价，达不到基本置换价的被拆迁户应补齐基本置换价，对个别超出基本置换价的则退回超出部分的价格。同地段置房不考虑宅基地区位差价。不同地段的置房还要补齐宅基地区位差价。如置房到差的地段拆迁方要给被拆迁方补齐宅基地区位差价，如置换到好的地段，被拆迁方要给拆迁方补齐宅基地区位差价。被拆迁户置房面积不够的要按成本价补齐，超出置换面积的按市场价补齐。对超出标准不予置换房屋的那一部分房屋按市场价补偿。被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿，不再另行安排宅基地。

三是置地重建。置地重建是指置换宅基地进行重建。在置换宅基地时，拆迁方应为被拆迁方补齐新老宅基地的区位差价，原房建筑按重置价结合成新补偿。政府有关部门负责宅基地的以旧换新工作。

五、对农房拆迁工作的想法

目前在城市建设中，尤其在修筑道路中涉及拆迁部分农房。被拆迁户对“非驴非马”的拆迁政策抵触情绪较大，不仅影响工程进度，而且被拆迁户为维护自己的利益上访不断。

在拆迁工作中，有的地方与群众见面的拆迁安置补偿方案的基本内容，是以每人30平方米为基数进行房屋置换或补偿，超出部分的房屋补偿则按重置价或低于重置价，对农民的宅基地没有明确补偿规定。这种作法直接损害了被拆迁户的利益，遭到了被拆迁户的强烈抵触。农民是生活在社会最底层的人，挣点钱不容易。他们对用汗水换来的钱是金金计较，视钱如命。房屋和宅基地是他们最宝贵的财富，也是他们的生存之地，动了他们的房屋和宅基地，就是动了他生存的核心利益。他们不得不为此而大喊大叫，他们会用各种手段维护自己的合法利益。

在拆迁房屋时，对被拆迁户要么实行货币补偿，要么实行房产置换补偿，要么实行置地重建补偿。我们不搞平均主义，人的智力水平不一样，所以每户每人所拥有的财产不一样，我们凭什么要按人置房，按人头补偿。试想一个四口之家，用毕生的血汗盖起了一栋300平方米的楼房。按现有的方案每口人可置换30平方米房子，那么四口之家可置换120平方米房子。其余180平方米的房子按每平方米410元的重置价补偿，能行得通吗？410元在自己的宅基地上是1平方米的房子。他拿着410元能在市政府的大楼上盖房吗？能在市区的大街上盖房吗？显然不能。试想，如果国家修铁路要通过某单位的家属楼，其中有一位副县级领导，他同自己的儿子在里面有120平方米的住房两套。按五口之家，每人置换30平方米，全家置换150平方米。其余90平方米，每平方米按500元的重置价补偿，他和他的全家能同意吗？对于农民来说有了宅基地，每平方米给500元，也许建1平方米的房子还有点希望，一旦失去了宅基地，想得到1平方米房子现如今需要三至四个500元。房屋是和其宅基地是一体的，房屋的价值是和其基地共同体现的，不能将房屋和基地剥离，只给房以重置价。正如一头猪，毛和皮是共存的，毛一旦和皮分离，那么毛的价值有几何。

要想使我市的农房拆迁工作顺利进展，就必须改“非驴非马”为“是驴是马”。是实行货币补偿方案、房屋置换方案、还是置地重建方案？最好是从实际出发，尊重民意。

在三种方案的制定中有一个共同的问题，就是补偿的基数标准。为了防止拆迁前的乱建，确定每户的补偿平方米数是必要的。农房建设合法与否的惟一依据是《农村集体土地建设使用证》。农民在合法领得《农村集体土地建设使用证》后，在其基地上建造房屋就是合法的。没有任何部门规定只允许建多少平方米，不允许建多少平方米。这使我想起了今年5月5日与新疆军区副司令李新光同学欢聚时李司令说的一段话。他说：“我曾与一位省长视察工作时，看到一些农户为了获得拆迁补偿多盖房的情况。我问你们怎么不管管？他笑笑说顺其自然吧！”根据实际情况，防止乱建，制定一个基本标准还是可行的。我市每证的宅基地使用面积为2.5—3分。一般的农家宅院上屋二层，下房一层加之门楼可以建房270平方米。因此每证每户房屋补偿的标准确定为270平方米是可行的。对于超出部分的可以重置价补偿。对于超出宅基地范围的建房可视为违章建筑，政策苛刻一点也不是不可以的。在270平方米以内的可以按市场价补偿，可以置换房屋，可以补偿重置价置地重建。在置换房屋时不足270平方米的可补齐成本价，超出270平方米部分执行市场价。安置房成本价包括房屋土建造价、用地成本（安置房土地价格按拆迁补偿土地标准确定）、基础设施造价。以一个包括爷、奶、爸、妈和两个子女在内的六口之家为例，最多可以置换270平方米房屋，可以拥有120平方米的套房两套，也可拥有90平方米的套房3套。这就既解决了上辈人的住房问题，也解决了孩子成家住房的后顾之忧。一个四口之家，没两套住房是难以解除后顾之忧的，一个身为农民的父母是没有能力挣几十万元钱为儿女买房子的。也许会有人觉得心理不平衡，需知这是农民为我们的城市建设，在失去耕地，失去宅基地之后，在做出牺牲之后，理应得到的最后一点补偿。

对安排宅基地重建房屋的，应根据《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十八条规定：“农村居民建设住宅，每户宅基地用地标准，城镇郊区和人均耕地一亩以下的平原地区，每户用地不得超过二分执行。”对在规划区内的房建实行“五统一分”，即统一选址，统一规划，统一设计，统一配套，统一安置，分户筹资建设。

农房范文篇2

一、指导思想和目的

（一）指导思想

以党的十七大精神为指导，具体贯实科学发展观，依照促进城乡统筹发展及推进新型城镇化和城市建立的要求，积极实行县政府职责，指导村镇合理规划、标准建立和有用治理，促进社会主义新乡村建立。

（二）工作目的

具体把握我区现有乡村房子的总量、散布、构造、权属及运用状况，调查农民的实践住房情况和需求，切实保证集体地盘房子一切权人的正当权益，还也为下一步标准农房注销发证工作打好基本。

二、普查的局限和内容

（一）局限

区规划局限内集体地盘上已建成的一切房子均列入此次普查局限，包罗应用宅基地上建造的村民住房和应用其他集体一切建立用地上建造的房子。普查进程中正在施行拆迁的房子不列入此次普查局限。

（二）内容

普查应按幢或套、间为根本单位进行。普查的内容:(一)天然情况，首要包罗：房子的坐落、构造、层数（次）、建成年份、占地上积、集体地盘运用权类型、建筑面积以及用处等。（二）归属情况，首要包罗：房子一切人的称号和性质以及产权起原和家庭人口情况等。（三）手续处理状况，首要包罗：宅基地运用权证书或证实、集体一切建立用地运用权证书或证实、房子准建手续或证实、房子质量证实以及能否已获得农房证等。（四）运用状况，首要包罗房子能否自用或出租等。

三、保证措施

（一）组织指导

区县政府成立区乡村房子普查工作指导小组，担任全区农房普查工作的组织指导和严重事项的决议计划。组长由区长担任，副组长由副区长担任，成员由区房管、国土、城建、财务、法律、公安、计算、区治理处等部分指导构成。指导小组下设办公室，办公室设在区住房保证和房产治理局，办公室主任由区住房保证和房产治理局局长李荣君同志担任，办公室副主任由房管局蔡春辉副局长、治理处副主任担任。

区普查工作指导小组在普查的施行阶段，按期召开指导小构成员大会，认真剖析处理普查工作质量、进度等方面存在的问题，明白下一步工作偏向。

（二）工作职责

1、区房管局：担任草拟工作方案及制订普查的相关资料和表格，指导农房普查的详细工作。

2、区治理处：担任协调联络各村，组织并详细施行农房普查工作。

3、区国土分局：担任供应地盘注销的有关材料，协调处置普查进程中触及到地盘治理方面呈现的问题，积极共同区房管部分开展农房普查工作。

4、区城建局：担任供应规划建立的有关材料，协调处置普查进程中触及到规划治理方面呈现的问题，积极共同区房管部分和治理处开展农房普查工作。

5、区财务局：担任布置、拨付房子普查专项经费，并监视经费的治理和运用。

6、区行政法律局：担任对普查进程中呈现的违法建筑进行避免和查处，积极共同房管部分开展农房普查工作。

7、公安分局：担任房子普查进程中的治安保证工作，编制供应房子的具体门商标码，对无门牌的房子要实时处置，在需要时供应住户家庭、户籍、人口等相关材料，积极共同房管部分和治理处开展农房普查工作。

8、区计算局：参加指导普查工作及对相关普查数据进行计算和。

（三）经费及人员保证

普查经费由区农房普查工作指导小组办公室向上级相关部分申领，并按“科学测算、合理布置、节省运用”的准则依据各村工作数目和工作进度一致分配。财务部分对普查经费应实时拨付，以保证普查工作的正常进行。

普查人员由区房管局从有经历的工作人员中选调，治理处担任共同工作。

四、工作准则和办法

依照区域划分，采纳由里到外、循序见进、逐渐推开的准则进行。普查按房子类型分为农民自建房的普查和其他建立用房（包罗农民还建房小区等）普查两个阶段。整个普查工作应以行政村为单元，依照“行政村普查上报、治理处一一核实、区农房普查工作指导小组办公室组织复核的办法进行。”

五、工作步调和布置

此次农房普查工作为期半年，分以下三个阶段进行：

（一）发动、宣传、培训、预备阶段（2012年2月8日至2012年3月13日）

1、明白工作职责，确定工作任务，制订普查工作方案。

2、成立响应的农房普查工作指导小组以及办公室，落实人员，组建普查工作站。

3、区普查工作指导小组办公室按市普查工作指导小组办公室的要求并在市普查工作指导小组办公室的指导下，对普查人员进行营业培训并经过多种方式对开展乡村房子普查的意义、任务、职责及需求广阔村民共同参加的工作任务进行普遍宣传，营建出优越的普查工作气氛。

（二）具体施行阶段（2012年3月14日至于2012年7月15日）

在全区局限内具体开展农房普查工作。

（三）验收总结阶段（2012年7月16日至2012年8月15日）

区普查工作指导小组办公室对各村上报的普查资料进行复核验收，并对普查材料进行汇总后编写普查数据剖析阐明，构成普查效果报送市普查工作指导小组办公室。

六、工作要求

（一）各部分、各单元要充分看法开展这项工作的主要性和急迫性，明白详细担任人，切实进步看法，增强指导，责任到位，并依照各自的本能机能认真实行职责，采纳有力办法，保证农房普查工作的各项任务落到实处。

（二）要将相关工作进行细化和量化，层层分化，树立一级抓一级，层层抓落实的工作机制，要做到目的明白，办法详细，责任到人。其它各相关部分要自动共同，增强协调与沟通，构成工作合力。对指导不力、敷衍塞责、未按期完成普查任务的单元将按规则予以传递批判，对故弄玄虚、违背工作规律的行为，将视形成的结果追查当事人及相关指导的责任。

农房范文篇3

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，按照促进城乡统筹发展和推进城乡一体化发展要求，积极履行政府职责，引导村镇合理规划、规范建设和有效管理，推进社会主义新农村建设；坚持以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点，积极探索构建集体土地范围内的房屋产权处置机制，逐步建立和完善符合我县的农房登记制度，促进集体土地范围内的房屋由资产转变为资本，缓解生产经营中的资金困难，开创我县农村改革和发展新局面。

二、组织领导

（一）成立领导机构

（二）成立乡镇农房确权登记发证机构

对，抽调上述乡（镇）原房管所工作人员会同县房管局派遣的技术工作人员开展农房登记发证工作，对原没有设立房管所的乡（镇），由县房管局委派专人负责农房登记发证工作。

（三）明确部门职责

1、县房管部门：负责印制相关登记发证的材料和表格，按规定审核登记申请材料，组织对申请登记的房屋进行测绘，核发集体土地房屋权属证书。

2、县国土资源部门：负责拟定农房登记过程中土地证明认定的具体意见，办理宅基地使用权证书或证明、集体所有建设用地使用权证书或证明，协调处理登记过程中涉及到的土地管理方面出现的问题，配合开展农房登记发证工作。

3、县建设部门：负责提供乡镇的规划成果，拟定农房登记过程中规划证明认定的具体意见，核发或补发规划许可证书，审核或核发申请登记房屋符合城乡规划的证明，协调处理登记过程中遇到规划管理方面出现的问题，配合开展农房登记发证工作。

4、县财政部门：负责协调解决农房登记工作经费。

5、县公安部门：负责编制提供集体土地上房屋公安编号、户籍等情况，处理登记工作中发生的违反治安管理行为。

6、县物价部门：负责核定农房登记中相关收费标准，监督、规范登记收费。

7、县农行、县农村信用合作联社：负责办理农房抵押贷款手续，帮助农民解决生产经营中的资金困难。

8、乡（镇）人民政府：承担与村委会、居委会及农村居民的协调，参与农村房屋产权登记发证的宣传摸底、组织发动及负责房屋登记纸质档案管理，配合有关部门开展农房登记发证工作。

三、登记范围、登记申请人、登记程序

（一）登记范围界定

1、依法利用宅基地建造的村民住房。

2、依法利用集体所有建设用地建造的房屋。

（二）登记申请人界定

1、申请登记房屋为村民住房的，申请人应为房屋所在地（乡镇）农村集体经济组织成员合法建造（继承）的所有人；

2、申请登记房屋为依法利用集体所有建设用地建造的，申请人一般应为农村集体经济组织或该乡（镇）的农业人员。

（三）登记程序

1、申请。由当事人向房屋所在地的房屋登记机构提出申请并提交申请登记材料。

2、受理。由房屋登记机构查验申请登记材料并对有关事项询问申请人，询问结果当经申请人签字确认，并归档保留；申请人提交的申请登记材料不齐或者不符合法定形式的，房屋登记应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容；申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，应当予以受理。

3、审核。由房屋登记机构对申请登记事项进行审核；房屋登记机构审核时进行实地查看的，申请人应当予以配合。为确保登记无误，审核一般包括初审、复审和审批。

4、公告。对符合初始登记条件的，房屋登记机构组织测绘人员对申请房屋进行测绘，并将申请登记事项在登记房屋上张贴公示进行公告，公告期为15个工作日。公告应拍照并予以存档。

5、登记。公告期满无异议或异议不成立的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并缮制房屋权属证书。房屋登记簿和房屋权属证书上应注明“集体土地”字样。

6、发证。房屋登记机构按照有关规定收取相关费用后，向申请人发放房屋权属证书。

7、归档。房屋登记机构将已发证的房屋登记资料进行整理成电子档案保管后，及时将纸质档案移交县房产管理局妥善管理。

四、申请农房所有权初始登记所需提交的材料

农房初始登记应当提交下列资料：（1）登记申请书；（2）申请人的身份证明；（3）集体土地使用权证或其他合法用地证明；（4）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（5）房屋测绘报告；（6）房屋质量证明；（7）其他必要材料。

五、开展方式

1、加强舆论宣传。通过电视、报刊、张贴公告和发放农房知识问答等多种宣传方式，向农村村民广泛宣传农房登记政策法规、办理程序。让农民充分了解、真正理解政策，提高农民自愿办证积极性，使农民得到真正实惠。

2、搞好调查摸底。农房登记工作覆盖面广、政策性强，与广大农民群众切身利益息息相关。在充分了解基本情况的基础上对农村房屋产权登记发证工作进行调查摸底，深入研究和开展农房登记发证工作。

3、实行分片管理。根据我县各乡镇的实际情况在集中力量搞好试点巴山镇的基础上，认真总结工作经验，先行在孙坊、白路、河上、三山、马鞍、白陂6个乡镇开展，进一步巩固试点乡镇取得的经验，再根据其他乡镇房屋的实际情况进行分片派驻人员对农房进行登记，由专人负责，集中发证。

4、加强部门配合。农房发证涉及面广，情况复杂。要求房管、国土、建设规划、财政、公安、物价等职能部门，认真配合，各乡镇政府及各村级组织要加强协调沟通，形成工作合力。

六、时间节点安排

从2011年7月开始，力争用两月时间完成崇仁县巴山镇辖区内试点村委会农房登记发证工作，共用一年半时间全面完成我县农房登记发证工作，基本建立我县农房登记制度。

第一阶段：2011年7月—12月底，基本完成巴山镇的农房登记发证工作，力争2012年1月铺开我县先行6乡镇农房登记发证工作。

第二阶段：2012年1月—2012年4月底，对先行6个乡镇分片进行登记发证工作，在发证过程中明确目标任务和时间进度，做好进一步全面铺开我县农房登记发证的准备工作。

第三阶段：2012年5月—2012年8月底，在认真总结试点乡镇和先行乡镇农房发证工作经验的基础上，全面铺开我县其他的8个乡镇现有农房登记发证工作。并积极稳妥地探索构建农房产权处置机制，初步建立农房由资产向资本转化的有效途径和方法。

第四阶段：2012年底，基本建立符合我县的农房登记制度，同时把新增农房登记发证纳入正常发证轨道。

七、经费保障

1、农房登记发证工作涉及到村民的切身利益，且点多面广，根据工作需要，给予解决办公设备、电脑、运用软件、打印复印资料数码相机及交通工具等。

2、按照国家相关标准收取农房登记工本费、测绘费等费用，用于弥补工作经费和人员开支。不足部分由县财政专项经费解决。

八、农房发证过程中的具体收费标准等相关事项的认定

（一）县城规划区内农房登记发证按崇办发[2010]13号《关于进一步加强集中整治“两违”工作的实施意见》文件执行。

（二）凡违法占用耕地，不予办理登记。

（三）按住宅建设面积控制标准和批准面积登记发证

房屋登记机构在进行房屋登记时，应当区分合法建设和超面积建设的房屋面积，原则上应按照实际批准面积进行登记。应以《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规颁布实施时间，区分认定不同时期农民住宅建房合法手续依据和建设面积控制标准。对超面积建设的，在房屋权属证书和房屋登记簿上分别注明批准建设面积和超建面积。

乡镇规划区范围内（含公路沿线、旅游景点及交通比较便利的地方）农房登记发证超面积部分按每平方米10元进行处罚；“自然村”范围内农房登记发证超面积部分按每平方米5元进行处罚。

（四）农房登记应当按照基本单元进行

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

（五）农房原则上按一户一宅登记发证

达到自然分户条件，经户籍管理部门批准的新分户，可申请办理村民住房初始登记。将宅基地及住房非法转让给他人的，不予办理登记。

（六）房屋权属证书

房屋登记机构对集体土地范围内的房屋进行登记的，应当使用住房和城乡建设部统一制定式样、统一监制、统一编号规则、具有防伪技术的房屋权属证书。不得非法印制、仿造、变造房屋权属证书。

（七）规范农房登记收费，切实减轻农民负担

按照国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》、国家测绘局《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品类别细则>的通知》（国测财字[2002]3号）和省发改委《关于规范商品房交易有关收费问题的问题》规定，农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费10元/本；农民依法利用其他集体所有建设用地建设的住房登记费每宗80元，非住宅每户550元。房屋测量费标准住宅为：乡镇规划区范围内（含公路沿线、旅游景点及交通比较便利的地方）农户登记发证测绘费为1.36元/平方米；“自然村”范围内农房登记发证测费为1元/平方米；商业楼用房2.04元/平方米，多功能综合楼用房2.72元/平方米。各地要严格按照国家有关规定，规范农房登记收费类型及标准，杜绝搭车收费，增加农民负担。

九、工作原则

1、坚持自愿申请和依法登记的原则。

农房范文篇4

一、农房审批条件及原则：

1、城市规划区范围外的农村危旧房；

2、该房为本村民唯一住房；

3、户口在本村且为常住人员；

4、该村未规划安置用地及未建设农民公寓楼；

5、在原址上改建，改建后用地面积在100M2以内，层数2层以下（包括2层），前进村有关房屋改建严格控制规模和数量，占地面积不得超过80M2。

二、各行政村年农房报建指标：

结合规划区外各村常住人口、户数，对各村农房审批计划数量进行控制，以户为单位，原则上各村批准数量为本村总户数的1.5%。具体列表如下：

三、农房报建程序：

1、村民申请→村委会审核并公示（公示期不少于7个工作日）→镇（处）审核→区国土分局审核→区规建局审核→将审批发证情况抄告区执法分局→村、镇（处）、区执法分局、区规建局四部门共同放验线→区执法分局监督执法

2、属乐化组团办公室管辖范围内的危旧房改建由镇（处）征求乐化组团办公室的意见后，报区规建局和区国土分局审批。

四、严肃批后监管工作：

1、为保证按已审批的规划进行农房建设，规划审批时核发农房建筑许可证复印件，待农房工程竣工验收合格后，核发原件。

2、规范建筑放验线制度。

建筑工程放验线由镇（处）组织，村委会具体实施，区规建局、区执法分局进行现场校验；工程竣工验收由村、镇（处）、区执法分局、区规建局四方现场验收，并签章审核，验收合格后发放农房建筑许可证原件。

五、相关部门职责：

1、村委会：审查农民建房的资格和改建条件（为严格控制危旧房改造工程的数量，要求各村对危旧房改造的村民予以公示，确保解决住房最困难村民）；配合监督批后施工管理；维护村民建设秩序，解决农房建设纠纷。

2、镇（处）：核审农民建房资格和改建条件、改建标准；审查农房建筑施工图纸及施工方案；督促村委会做好批后监管工作，解决农房建设纠纷。

3、区国土分局：审核农民建房是否符合区土地利用规划、核发《集体土地使用证》等。

农房范文篇5

农房恢复重建要坚持在科学发展观的指导下，树立抓恢复重建就是抓发展的观念，切实按照“三年基本恢复，五年发展振兴，十年全面小康”的总体目标，立足于当前的现实情况，着眼于长远发展，统筹兼顾，协调发展，做到科学布局、功能完善、设施配套，让灾区群众安居、安定、安全、安心，为科学发展奠定基础。恢复重建的过程，成为既是一个原地起立的过程，更是一个发展起跳的过程。要实现这个目标，必须在优化和提升上下工夫。

一是要在住房的安全性能上优化提升。恢复重建的住房是农户生存发展、安居乐业的条件和基础，住房的安全是恢复重建工作首先要考虑的因素。在重建中要科学选址，在科学勘察、评估的基础上做到“一避、二让、三高”。一避就是避开地震断裂带，避开滑坡地段和泥石流；二让就是要让开水道和风道；三高就是尽量在高坡、高地和高台选址，抬高宅基地。要注重建设质量，提高抗震标准，严格按照抗震建设标准和适宜的建筑结构，本着安全第一的原则，整体提高建筑质量，增强抗震防灾能力，通过灾后恢复重建，使灾区的农房质量和水平得到明显提高。绝不能因为赶进度就忽视质量，做到恢复重建不留隐患、不留遗憾、不留包袱。

二是要在农房空间布局上优化提升。农房重建的主体是农户。受灾农户的意愿和所拥有的资源及条件是农房重建工作必须考虑的重要因素。一般情况下，农房重建空间布局的选择应在安全的前提下实行就地、就近分散建设，由农户在原地重建。这样做有两方面的好处：一方面可以充分利用土地等农户自身拥有的生产资料，就地取材，减低建设成本，加快工程进度，保证建设时间。另一方面农户可以沿袭习惯了的生活方式和生产方式，有利于保存传统的地缘文化和民族文化，保持人与自然内在的联系。农房空间布局的选择一定要坚持从实际出发，因地制宜、因户制宜。对原址地处山高、路险，远离场镇、村庄、教育和卫生等公共资源，交通和电力等基础设施不配套，生产生活条件十分恶劣的受灾农户，在恢复重建过程中应考虑搬离原址相对集中修建，以改变其生产、生活环境和条件。我们应从全面建设小康社会的要求出发，把农房重建与新农村建设、与乡镇的场镇建设和村庄建设相结合。在坚持有利于生产发展，有利于保障权益，有利于社会管理，有利于提高群众的生产生活水平的前提下整体规划，合理布局，统筹建设。宜分散就近分散，宜集中的就相对集中，有条件的地方按照工业化、城镇化和农业现代化“三化”联动的原则，在群众自愿的基础上，适度向小城镇集中修农房。要在重建过程中探索和创新城乡统一的户籍制度、土地管理和使用制度、社会保障制度，推进公共财政制度和行政管理体制改革。

三是要在农房结构和功能上优化提升。农房重建关系受灾农户的长远生计，是保障生活质量、实现全面小康生活水平的重要因素。住房结构的合理和功能的完善是提高住房条件和水平的重要标志。在恢复重建工作中，既要考虑人民群众的经济承受能力，又要着眼建设小康社会的这个长远目标，在住房的设计和规划上突出超前和适用。既要考虑到人民群众物质生活，同时又要考虑到精神文化等多方面的需求。在房屋的建筑面积和功能的设计上既不能贪大求洋，同时又要保证安居乐业和小康生活的要求。在能力和条件许可的情况下，充分尊重农户的意愿，尽量一步到位，修建安全、经济、宽敞、舒适、适用的住房。自身条件较差的农户，规划设计和基础尽量一步到位，逐步建设和完善，逐步恢复重建，使灾民生活住房条件从根本上得到改善。

四是要在农村基础设施配套上优化提升。农房重建的目标就是在保证群众有住房的基础上提高群众的生活质量，为全面建设小康社会奠定基础。我们要树立全局意识，增强发展意识，把村庄建设、基础设施建设、社会事业发展等内容纳入恢复重建中通盘考虑。农房集中重建地点应当配套建设水、电、道路等基础设施，并按比例配备学校、医疗点、集中供水点、公共卫生间、垃圾收集点、日常用品供应点、少数民族特需品供应点以及必要的文化宣传设施等配套公共服务设施，确保受灾群众的基本生活需要。强化基础，设施配套。要立足民生，不但让人民群众能够住下来，体现“安居”，而且要让人民群众住下来后还有利于自身全面发展和可持续发展，体现“乐业”。通过恢复重建逐步使交通、通信、市场服务体系得到完善和配套。

五是要在农户自身发展与产业发展上优化与提升。农户的住宅既是生活资料，又是生产资料。农房恢复重建既是作为生活资料的住房的恢复，又是作为种植业和养殖业的恢复。适宜旅游的村庄又可借重建打造山村，发展旅游。恢复重建的过程也是发展的过程，在重建中一定要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，以人为本、尊重农民志愿、做好重建规划、扎实稳妥地推进农房重建。既解决好群众的居住问题，又推动当地特色优势产业发展，为农民群众恢复生产、增收致富打下坚实的基础。要处理好生活居住与生产发展的关系，统筹考虑生产发展的问题，要把农房选址是否有利恢复生产、发展主导产业作为灾后重建的一项重要内容来考虑，为农民稳定增收和建设新农村奠定基础。对于新规划易地搬迁的村庄，必须要在新搬入地配套解决耕地等生产资料，为搬迁后发展生产提供最基本的土地等资源保障，努力培育适合自身发展的主导产业，确保生活有房住、生产有地种、生计有保障，建成安居乐业的新家园。

要保证农房重建在恢复中优化和提升，必须坚持政府领导、灾民主体、社会支持的运行机制。

农房范文篇6

一、增强灾后农房重建工作的政治责任感

损失惨重，5.12汶川特大地震。灾后恢复重建任务十分艰巨。全市4个县（区）188个乡镇、168万人不同程度受灾，因灾死亡13人，倒塌房屋3.71万间，严重损坏房屋7.77万间。灾害发生后，全市人民奋力抗震自救，抗震救灾工作已经取得了阶段性成果，工作重点已从应急救援、临时安置转向全面恢复重建。加强灾后重建、组织恢复生产，特别是加快灾后农房重建工作是摆在各级政府面前的首要政治任务。各级各部门务必高度重视，保持清醒头脑，强化责任意识，树立大局意识，集中时间、集中人力、集中物力、集中财力，细化措施，攻坚破难，全力投入到灾后重建的各项工作中去，按照政府主导、灾民自建、社会参与、分类补助的原则，充分发挥受灾群众的主体作用，扎实抓好农房重建工作，确保受灾群众在年底前住进经济实用、防震安全的永久性住房。

二、把握关键，突出重点，狠抓落实

今年下半年，灾民农房重建任务十分艰巨，各地要以科学发展观为指导，按照中央、省、市灾后恢复重建部署和要求，以人为本，坚持统一规划、分步实施，坚持政府组织、农民自建，坚持因地制宜、统筹兼顾，坚持技术指导、强化质量。本着方便生活、有利生产、有利于抗灾减灾、有利于灾民长期安居乐业的精神，统筹兼顾,突出重点，扎实推进灾后农房重建工作，确保按时、高质量完成建房任务。

（一）明确目标任务。全市灾后农房重建的目标任务是:在年底前全面完成汶川地震倒塌和严重损毁农房重建任务，保证100%受灾群众在今年年底前住进新房。

（二）迅速摸清底数。底数不清，情况不明，重建工作不但难以有效开展，而且将引发大量矛盾，各地要把摸清底数作为灾后重建工作的基础。各县区要重新组织力量，对底数再摸清、再核实，逐村逐户核准、查实倒塌和严重损坏房屋情况，分门别类，登记造册，逐户建档立卡，切实做到统计口径统一，统计数字真实，严禁虚报漏报。同时，按照灾民申请、群众评议、村组公示、乡镇审核、县级民政部门审批的程序，严格确定重建补助对象。

（三）搞好规划设计，科学选址。要在当地恢复重建总体规划和住房建设专项规划以及摸清农户住房倒损情况的基础上，组织有关部门，按照因地制宜、经济适用、科学论证、统筹安排的要求，分乡村规划设计到户。建房要按照抗震设防要求和工程建设强制性标准设计和施工。选址要规避灾害,要与新农村建设规划结合，要选在交通、用水、供电、通讯方便，地势平缓，地质基础好，有利于群众生产生活的地方。恢复重建要充分尊重灾民意愿,以自建为主，对重灾区特别是成片农房毁损的地方，在农民自愿基础上，按新农村建设要求，统一规划、集中建设；对于分散毁损的房屋，乡村应帮助选择重建地址，落实帮建责任，分户自建。规划、设计和选址确定后，先行安排使用土地，实行边建设边报批，办理相关用地手续。开展集中连片建房的地方，恢复重建的住房要设置永久性统一标识。

（四）坚持政策标准，严格救助范围。按政策规定，灾后农房

补助标准为：平均补助标准为每户2万元，因户制宜，根据受灾农户的家庭经济状况和家庭人数实行分类分档补助。具体补助标准分两类三档：一类是一般农户，1-3人家庭每户补助1.6万元，4-5人家庭每户补助1.9万元，6人以上家庭每户补助2.2万元；二类为困难农户（指建卡绝对贫困户和低保户），1-3人家庭每户补助2万元，4-5人家庭每户补助2.3万元，6人以上家庭每户补助2.6万元。补助对象为：因汶川大地震导致房屋倒塌或严重损坏、无家可归的农户。对因灾造成的“三孤”人员和无房散居的五保对象不单独重建住房，纳入福利院、敬老院重建规划统筹解决。

（五）加快建房进度，保证建房质量。

恢复重建工作由乡镇人民政府具体组织实施，实行县区、乡镇、村、农户四级联动。乡镇、村要积极组织当地村民帮工帮料，帮助灾民实施建房工作，要尽力给灾民提供便利，保障建筑材料的供应，保证建筑材料物资运输通畅，着力解决灾民建房过程中出现的困难和问题，科学实施，全面推进，加快建房进度。各级政府和各有关部门要高度重视建房施工质量，加强对建材供应、规划设计、施工组织、竣工验收等环节的监督检查和质量管理。在建房中，按规划建设，按规定质监，要亮证施工，按设计图纸施工，严禁无图、无证施工和越级施工。对集中建房的重建新村要实行项目管理实行全程监管，指定专人负责监管项目规划的落实，保证建房进度、安全和质量。积极帮助分散建房户解决困难，确保建房任务按期完成。各县区、乡镇人民政府对恢复重建工作实行每月逐级上报情况制度，纳入年度目标考核。

(六)多渠道筹资，加强资金使用管理。受灾群众农房恢复重建资金的筹集按照灾民自筹为主，政府予以适当补助，发动社会捐助和邻里互助。在灾区群众生产自救和互助互救的基础上，通过加大政府投入、压缩政府支出，通过政策性贴息贷款、社会捐赠、对口帮扶、税收减免等多渠道和多方式筹集，同时,整合国土、农业、水利、交通等部门的惠民项目和资金，重点向灾后重建倾斜。要加强建房资金管理，专户存储，专款专用，按标准补助，按建房进度拨付。要研究建房补助资金发放具体办法，避免直接用现金拨付，要在农村金融机构直接为建房农户开设账户，由县级民政部门直接将补助资金划拨到建房农户个人账户上，提高工作效率，减少中间环节，确保资金使用安全。

三、加强灾后农房重建工作的组织领导

(一)切实加强领导。各级政府和各职能部门要把农房恢复重建工作作为一项重要政治任务,实行“一把手”负责制。要建立领导机构，明确工作职责，落实领导责任制，形成一级抓一级、层层抓落实的工作格局。要健全完善工作机制，建立由民政、发展改革、财政、国土资源、建设等相关部门组成的重建工作定期联席会议制度,研究解决农房恢复重建工作的困难和问题，做到各个环节有人抓、户户有人管。

(二)主动密切配合。各级相关部门要在当地党委政府领导下,做好农房恢复重建的各项工作。民政部门要承担好牵头负责的职能，建立规范的重建工作档案，核实建房补助对象，协调指导和督促重建工作;财政部门要保证重建补助资金及时到位,落实配套资金;国土资源部门要搞好重建地质灾害危险性评估、建房选址、用地调整、用地审批工作；建设部门要做好建房设计，提供技术指导，加强建房质量监督;发展改革部门要做好集中连片建房的审批;监察、审计部门要加强对重建资金的监管，对资金使用进行跟踪督查；电力、广电部门要保证用电和广播电视的畅通;工商、物价、质量技术监督等部门要加强对建材市场的管理，抑制建筑材料价格上扬，林业部门对灾民自留山、房前屋后用于建房的木材采伐要及时审批。

（三）落实建房优惠政策。各级政府要督促国土、林业、城建、工商、税务等部门，出台相关优惠政策，减免税费，积极协调当地企业在建材供应、建筑施工上给予优惠。

农房范文篇7

这次会议，是市委、市政府召开的一次重要会议。主要任务是，传达贯彻省委、省政府会议精神，对全市农村住房建设与危房改造工作进行安排部署。刚才，传达了全省农村住房建设与危房改造工作会议精神，大家一定要认真学习领会，结合我市实际，认真贯彻落实，推动全市农村住房建设与危房改造工作积极稳妥、健康有序开展，确保取得预期成效。下面，我根据市委、市政府研究的意见，讲四个方面的问题。

一、以高度的责任感和紧迫感，加快推进农村住房建设与危房改造

加快推进农村住房建设与危房改造，是省委、省政府审时度势，从学习实践科学发展观，扩大内需、改善民生的高度，适时做出的一项重大决策部署，认真贯彻落实这一重大决策，对于促进我市经济社会又好又快发展具有重大而深远的意义。

第一，推进农村住房建设与危房改造，是改善民生的客观要求。近年来，我市加强社会主义新农村建设，农民住房条件有了显著改善，大多数农民告别了土坯房、危旧房。但从总体上看，城乡住房差异仍然较大，部分农村住房建筑质量差、抗震能力低，全市目前仍有16万户农民居住在破旧危房中。农村基础设施也相对薄弱，村内道路多为泥土路、砂石路，路灯、供水、垃圾收集、污水处理等公共基础设施缺乏。随着经济社会发展，进一步改善农村住房条件和居住环境，已成为广大农民群众的强烈愿望和热切期盼。中央和省委、省政府对此高度重视。去年年底召开的中央农村工作会议在强调继续加强“路水电气医学”等基础设施建设的同时，加上了一个“房”字，提出了改善农民居住条件、加强农村住房建设的任务要求。中央关于扩内需、保增长的十项措施中把危房改造作为农村民生工程的重要内容，要求各级政府通过财政补贴、信贷扶持等有效措施，帮助农民建设新居和改造危房，同步建设配套基础设施和公共服务设施，使广大农民共享改革发展成果。省委、省政府于2月28日专门召开会议，姜大明省长在会上作了重要讲话，省政府近日制定下发了《关于推进农村住房建设与危房改造的意见》，进一步明确了工作目标、任务要求和政策措施。我市作为农业大市、人口大市，一定要抓住机遇，落实好中央和省委、省政府决策部署，高度重视，扎实推进，务求取得显著成效。

第二，推进农村住房建设与危房改造，是加快城乡一体化进程的必然要求。党的十七届三中全会和中央农村工作会议，把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为根本要求。实现这一要求，有效抓手之一就是搞好农村住房建设与危房改造。农村住房建设与危房改造的过程，实际上是对农村的建设用地、基础设施、公共服务设施等诸多要素优化整合与调整利用的过程。通过整村新建迁建或者滚动整治改造，加快小城镇、农村新型社区和中心村建设，完善农村基础设施，加大社会公共服务覆盖面，从根本上改善农村的居住条件、生活环境和公共服务水平，能够加速改变城乡二元结构，缩小城乡差距，逐步实现基本公共服务均等化。同时，居住方式的改变会深刻影响农民的生产生活方式，促进农村精神文明建设，加快农村现代化进程，从而有利于从整体上推动社会主义新农村建设，加快城乡经济社会发展一体化新格局的形成。

第三，推进农村住房建设与危房改造，是扩内需、保增长的有效举措。对绝大多数农村居民来说，住房是最重要的财产，建房是最大的消费支出。目前，我市有农户275万户、农村居民845万人，住房建设的潜力很大。近几年，全市城镇规划区外村庄居民每年建新房的约4．5万户，户均土建施工、装饰装修和家电家具等投入约10万元。如果通过适当的政策措施，把每年建新房的农户提高到10万户，就可拉动投资100亿元，三年拉动投资300亿元。从而产生对钢材、水泥、建筑劳务等市场的巨大需求，带动装饰装修、家电、家具等相关产业的发展，促进城乡就业，每年至少提供城乡就业岗位15万个、增加农民纯收入10亿元。这对应对国际金融危机、实现经济平稳较快增长，无疑是强有力的支撑。同时，通过科学规划建设农村住房，还能够腾出大量土地，促进节约集约用地，推动土地适度规模经营，有效缓解城乡建设用地紧张和农村住房建设、危房改造资金紧张矛盾，为我市经济社会长期又好又快发展提供更大空间。

目前，我市加快农村住房建设与危房改造已具备良好基础和条件。经过近几年的努力，我市先后完成了一大批城中村、城郊村改造和农村住房集中建设，积累了许多成功经验；农业和农村经济不断发展，农民收入水平逐年稳步提高，各级财政收入不断增长，加快农村住房建设与危房改造具备了较强的经济基础；农村基础设施不断完善和公共服务设施建设步伐加快，为农村住房建设与危房改造提供了较好的基础环境；我市通过实施旧城改造、新区开发建设和农村危旧房改造，广大农民群众的思想观念有了显著变化，为全面推进农村住房建设和危房改造营造了良好的群众基础；尤其是当前国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，扩大公共财政覆盖农村范围，持续实施一系列强农惠农政策，为我市加快农村住房建设和危房改造提供了难得机遇和强劲动力。各级各有关部门一定要提高认识，把思想和行动统一到省委、省政府的决策部署上来，把农村住房建设与危房改造作为一项重要的民生工程，作为保发展、保民生、保稳定的现实任务，摆上重要议事日程，以强烈的责任感、使命感，科学务实的工作作风和有力的工作措施，坚定信心，扎扎实实地加以推进，最大限度地使“农民得实惠、企业得市场、发展得空间”，切实收到促进经济平稳较快增长和社会和谐稳定的显著效果。

二、坚持顺势而为，确保农村住房建设与危房改造工作顺利实施

根据省委、省政府统一部署，结合我市实际，全市农村住房建设和危房改造的主要目标任务是：从2012年起，用3年时间，全面实施农村新居建设工程，每年确保新建农房8万户，力争完成10万户以上；用5年时间基本完成全市6万户农村一级危房改造任务，基本实现村庄硬化、净化、亮化、绿化、美化，农村基础设施和公共服务设施建设向城市化发展，形成城乡一体化格局。2012年要全面完成县城、中心镇、中心村规划布局和1500个左右中心村的近、中、长期建设规划，全市农村住房建设与危房改造的数量和质量力争走在全省前列。

农村住房建设与危房改造，涉及面广，工作量大，情况复杂，任务艰巨。按照省委、省政府部署要求，各级要用足用好各项政策，尽最大努力筹集资金，对农村住房建设和危房改造进行补助和扶持，省政府对这项工作实行以奖代补，但是能够筹集到的资金毕竟不多，平均到每个建房农户更是有限，因此，过分依靠资金扶持来推动这项工作，是不现实的，也是不可能取得预期成效的。从前段调查情况看，在我们这样一个农业农村大市，加快农村住房建设和危房改造，实现确定的任务目标，关键是确立和坚持“顺势而为”的指导思想。应当明确，农村住房建设和危房改造的主体是农户，政府的作用是通过规划、引导和适当补助扶持，鼓励和推进农户搞好住房建设和危房改造。因此，做好这项工作，必须顺势而为，要顺加快社会主义新农村建设之势，顺加快推进城镇化之势，顺农民群众改善居住条件之势，顺现行各项惠农政策之势，顺国家加大投资、拉动内需之势。顺上了这些势，就能够收到事半功倍的效果，否则，必然是事倍功半，甚至可能会事与愿违、劳民伤财。

坚持顺势而为，工作中应注意做到这样几点：一是在工作安排上，先易后难，分步推进。要认真分析当地情况，从镇、村实际条件出发，既有长远规划，又有分步实施计划，合理安排农村住房建设与危房改造时序步骤，哪里条件具备就优先建设改造哪里，逐步推进，确保把好事办好，决不搞“一刀切”，坚决防止不顾实际、急于求成、铺大摊子、一哄而上。今年要优先安排市区、县城周边，中心镇驻地周边，交通要道两侧，及大企业周围村庄的住房建设和改造。对中心村的危房改造要先行启动，对一般村的危房改造应待中心村规划确定后，再逐步展开，鼓励支持农户在中心村建新居。二是在工作指导上，尊重群众意愿，防止强迫命令。要把政策、规划原原本本地交给群众，充分考虑群众需要，充分听取群众意见，充分尊重群众意愿，真正让农民得到实实在在的好处，调动农民群众建设美好家园的积极性、主动性和创造性，决不能强迫命令，更不能搞“形象工程”和“政绩工程”。要鼓励经济条件具备、急需建新房的农户带头建房；扶持经济条件较差的农户解决困难，拆除旧、危房，建设新住宅；采取多种方式，帮助解决困难农户的住房问题。三是在扶持资金使用上，突出重点，精心运作，力求取得最大效益。既要加大政府扶持资金筹集投入力度，又要认真研究扶持资金的使用方法和运作方式，最大限度地使有限的扶持资金发挥“四两拨千斤”的作用，防止因使用方法不当而造成浪费或引发新的矛盾，加大工作推进难度。要充分发挥市场机制的作用，凡能够实行市场化运作的，要最大程度地通过市场化运作来解决建房资金问题。四是在工作标准上，统筹安排，讲求实效。按照新型城镇化、城乡一体化、新农村建设和节地、节能、环保等方面的要求，统筹资源、资金使用，统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设，努力做到资金集中投入、政策配套运用、效果尽快显现，形成新农村建设的新亮点。

坚持顺势而为，就要总结推广已有成功经验，用足用好相关政策，最大限度地调动各方面的积极性。在总体工作推进上，要理清思路，区别不同情况，通过不同的方式推进农村住房建设和危房改造。一是在市区、县城及周边区域，要继续运用城中村改造、旧村改造的成功经验，结合城区规划建设和重点工程项目开发，实行市场运作，加快村居住房建设和危房改造。二是在列入城乡建设用地“增减挂钩”范围的区域，要认真实施“增减挂钩”的相关政策，推进农村住房建设和危房改造。有关部门要积极争取扩大“增减挂钩”指标，努力使更多的村庄，特别是那些较为偏远的村庄，能够列入“增减挂钩”范围，利用这项政策实施住房建设和危房改造。三是在乡镇驻地及周边和交通要道两侧等区域，要结合新农村建设和有关项目开发，给予必要资金扶持，着重搞好基础设施建设，加快农户住房建设和危房改造，增强对其他村庄农户的吸纳能力。

三、采取有效措施，扎实搞好农村住房建设和危房改造

按照省委、省政府部署要求，结合我市实际情况，在农村住房建设和危房改造工作中，应着力抓好以下几个环节。

（一）先行搞好规划。科学规划是搞好农村住房建设的前提。必须坚持规划先行的原则，在搞好调查摸底的基础上，抓紧着手修编三类规划。一是编制县域村镇体系规划。要依据城市总体规划，结合新一轮土地利用总体规划修编，立足当地自然和经济社会条件，科学编制县域村镇体系规划，合理确定中心镇、一般乡镇、中心村、一般村的规模和空间布局，为农房建设改造工作提供依据。规划的规模，要体现扩张中心镇、推进村庄整合，吸引村民群众到镇驻地居住，搞好城镇化建设，做大乡镇区域规模。二是科学制定农村住房建设与危房改造规划。要以县区为单位，抓紧制定农村住房建设3年规划和危房改造5年规划。住房规划设计总的要鼓励住楼房，但应区别不同群体需要，考虑农村生产生活实际，做到因地制宜。三是扎实搞好农房集中建设改造详细规划。结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格，组织搞好新型农房详细规划和工程设计，同时为自建房农户免费提供设计图样和技术咨询。在编制各类规划之前，要按照省建设厅制定的全省农村危房鉴定标准，以县区为单位，搞好调查摸底，逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案，并以此为依据确定农村住房建设与危房改造的总量。各县区政府要制定详细的工作计划，具体由乡镇政府（街道办事处）负责落实。规划编制中，要坚持适度超前的原则，在选点布局、户型设计、基础和公共设施配套方面，充分考虑农民的实际需要，合理确定农房建设标准和抗震等级，引导农民建设布局合理、功能齐全、安全实用、经济美观的“百年住宅”。规划要做到人与自然相和谐，既展现农村的田园风光，又彰显农村的历史文化底蕴，体现农村特色。规划一经确定，要严格执行，维护规划的严肃性，确保农村住房建设和危房改造的有序进行。各县区的规划今年上半年要全部完成，并向群众公示，然后报市政府审批，并于今年6月底前报省建设厅备案。市建设局要会同有关部门，及时调度，加强指导督促。

（二）认真研究和落实政策。农村住房建设和危房改造，要紧紧依靠广大农民群众和集体组织，坚持自力更生为主。同时各级政府要加强引导，制定合理、科学、到位的政策，实行多方扶持。各级各有关部门要从实际出发，开拓创新，积极探索，努力营造农村住房建设和危房改造的良好政策环境。一是落实资金政策。各级政府要把农房建设与危房改造资金纳入财政预算安排，对新建农房和改造危房的农户予以补助或贴息扶持。市财政从今年起，连续三年设立专项资金，对各县区给予扶持，今年市级筹集资金3亿元，用于支持农村住房建设。各县区也要加大财政投入力度，统筹安排土地出让收益、耕地占用税新增部分和土地开发整理项目资金，统筹使用可用于农村建设的有关专项资金，向农房建设与危房改造倾斜。农村住房建设资金需求量大，要合理确定补贴标准和办法，建立多元化的投融资机制，组织引导相关行业企业积极参与，调动各方面积极性。政府补助支持要采取多种形式，对城区周边村可以走城市开发的路子；对沿路、交通要道、大企业周围的村，可以结合招商引资项目建设来开发，用土地收益支持农村住房建设。对集中建设农村住房和为农户自建房提供实物补助所需的钢材、水泥、管材等大宗建材，可以县区为单位，由政府组织统一进行招标采购。对产品质量好、市场信誉高、价格适中的本市钢材、建材生产企业，可以推动开展产品直供。要在鼓励集中建设改造农村住房的同时，支持农户在符合规划的前提下改善居住条件。对具备条件的建房农户，政府主要给予政策支持和技术服务；对自己建房有一定困难的农户，可实行民建公助，鼓励群众互帮互助；对没有能力进行危房改造的特困群众，可由乡镇政府或村集体采取利用空闲房、修缮现有房、提供周转房等办法予以安置，鼓励社会捐助、单位帮扶。

二是落实用地政策。要认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，坚守耕地红线决不能动摇。要抓住当前新一轮土地利用总体规划修编的机遇，与城市总体规划、县域村镇体系规划相衔接，统筹安排好城乡居民点、基础设施、公益事业、生态涵养、农林牧渔和二三产业发展用地，合理布局城市、小城镇、中心村周围的基本农田，为经济建设、城镇化发展和农房集中建设预留用地空间。要充分利用好国家有关城乡建设用地“增减挂钩”试点等政策，统筹城乡建设用地，最大限度地支持农房建设和改造，提高土地资源配置效益。省国土资源厅确定，从今年开始每年将新增建设用地计划指标的5％专项用于农村住房建设和危房改造，今年全省安排10万亩以上的增减挂钩规模，国土部门要积极争取指标，充分发挥这项政策对农村住房建设与危房改造的推动作用。

三是落实信贷政策。引导和鼓励市内各金融机构参与农村住房建设。县区要以土地收益为基础，建立国有独资或股份制形式的融资平台，向金融单位融资贷款，统筹各种支农资金集中使用，支持农村住房建设。要积极探索实行集体建设用地使用权抵押、农户住宅确权抵押、集体土地承包经营权抵押等多种贷款方式，解决农村建房资金困难。对承担农村建房任务的具备相应资质的建筑企业，也要优先给予贷款支持。

四是落实收费减免政策。城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造、用于安置农村居民的住房，一律免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费和政府性基金。城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房，不收任何费用。严禁搭车收费，更不允许自立项目乱收费。

五是落实产权政策。对农村住房，由县级人民政府负责根据土地性质，依法核发土地使用证和房产证，进行权属确认，维护农民合法权益。要坚持“一户一宅、建新拆旧”，鼓励农民拆除危旧房、交还宅基地。坚持依法办证，严禁借旧村改造名义搞房地产开发，严禁向城市居民出售集体土地住房。

（三）切实做好结合文章。农村住房建设是新农村建设的基础工作，涉及到方方面面，工作中要做好结合文章，努力从整体上改善农民群众的生产生活条件。一要与全面改善农村基础设施相结合。加大农村基础设施和公共设施建设力度，统筹安排、配套建设村庄道路、供排水、污水和垃圾处理、沼气与供气、集中供热、路灯和科教文卫等设施。靠近城市或乡镇驻地的中心村优先选择配水管网延伸供水，完善排水收集系统和污水处理设施，推广“村收集、镇运输、县处理”的垃圾处理模式，鼓励有条件的乡镇联合建设生态无害化垃圾处理设施，推广应用沼气、太阳能等新型能源。二要与农村社区建设和推行“大村庄制”相结合。着力规划建设好社区公共服务设施，扩展服务范围，提高服务水平。引导鼓励农户居住向乡镇驻地和中心村集中，为适度扩大行政村规模创造条件。要搞好农村供销社、农村信用社、农民专业合作社、邮政物流四大载体及相关设施建设，为农民群众提供良好的服务。三要与产业发展相结合。村庄改造腾出的土地，要大力发展高效种植、养殖项目，统筹安排好二、三产业项目，鼓励工业项目向园区集中。四要与改善村容村貌相结合。搞好村庄美化绿化，保持整洁卫生，提升农民群众生活质量。五要与移风易俗相结合。教育引导农民群众改变陈旧落后的传统习俗，树立现代文明的新风尚，用新观念建设新农村。

（四）深入细致地做好工作。农村情况千差万别，加快住房建设和危房改造涉及问题多，需要做大量深入细致的工作。在工作部署安排上，一定要深入调查分析，摸清农户现有住房条件、群众建新房意愿、村班子战斗力等情况情况，充分考虑到可能遇到的各种问题，周密计划，分步实施，稳妥推进。具体工作中，要针对不同区域、不同群体的不同情况，认真分析研究，区别对待，分别制定不同的实施办法。尤其对五保户、特困户等困难弱势群体的住房问题，应作为重点研究解决，可以扶持由村集体建设，作为周转房提供给他们居住，或参照城市廉租房的方式来解决。要加强宣传教育，引导农民群众认识到农村住房建设和危房改造势在必行，提高建房的积极性和主动性；引导现住房条件较好的农户顾全大局，从全村群众利益出发，自觉服从规划，搞好建设。对暂不具备条件的村庄，不要急于列入改造计划，对个别差距较大的农户，也不要操之过急，深入做好工作，努力保持农村稳定。制定建设改造规划和新房设计方案，既要考虑整村连片和体现适度超前，又要充分考虑现有实际情况，尽量避免盲目大拆大建，努力降低建设成本，减轻工作难度。要健全监督管理机制，实行规范运作。农村住房建设和危房改造规划，要充分征求群众意见，重大问题通过民主程序决定，确保农民的知情权、参与权、监督权。对集中连片建设或改造的农房项目，无论在城市规划区内外，都要按法定建设程序实施，认真办理有关手续，并纳入县级及以上建设行政主管部门监管。对政府组织的农村住房及配套设施建设，要统一进行规划设计和工程施工招标，确保工程质量。

四、切实加强对农村住房建设和危房改造工作的组织领导

加快农村住房建设与危房改造，直接关系到农民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，必须切实加强领导，精心组织，强化协调，形成合力。

一要加强领导。市政府成立农村建设与危房改造工作领导小组，由同志任组长，同志任副组长，市建设、规划、发改、财政、国土资源、房产、民政、交通、农业、水利、卫生、审计、人行等部门主要负责同志为成员。领导小组办公室设在市建设局。各县区也要建立相应的领导和工作机构，及时协调解决工作中遇到的问题。各县区确定的领导、工作机构人员和组成单位名单，于3月25日前报市建设局。

二要落实责任。根据省委、省政府部署安排，农村住房建设与危房改造工作，市政府负责协调指导和政策推动，县区政府负责抓落实，各乡镇政府、街道办事处负责具体实施。县区长是第一责任人，分管县区长是直接责任人，有关部门负责相关具体工作。各县区要尽快制定工作计划和今年任务目标，分解落实到乡镇和街道，建立科学的考核评价办法，确保工作顺利实施。市政府将定期对各县区农村住房建设和危房改造工作完成情况进行检查考核，并将检查情况进行通报。市农村住房建设与危房改造工作领导小组各成员单位，要按照分工，认真履行职责，全力搞好服务。建设部门要发挥好牵头协调作用，抓好农房建设与危房改造组织实施、技术指导、情况调度、建房数量认定等工作；发改部门负责安排年度投资计划，积极争取上级政策支持；财政部门负责财政资金安排，积极争取中央、省财政补助；规划部门负责镇村布局体系规划、建设规划、农村住房建设和危房改造详细规划的编制与实施；国土资源部门负责解决农房建设与危房改造用地，组织开展城乡建设用地“增减挂钩”试点，抓好农村土地整理、土地复垦；房产部门负责会同建设、国土资源等部门做好农村住房的确权发证工作；经贸部门负责组织相关企业积极参与农房建设；人民银行及金融部门要为农房建设与危房改造提供有力的信贷支持；教育、监察、民政、交通、水利、农业、林业、农业综合开发、环保、科技、地震、劳动保障、卫生、广播电视、审计、电力、通信等部门，都要根据各自职责，制定落实相关政策措施，积极参与和支持农村住房建设和危房改造，以实际行动为社会主义新农村建设多做贡献。

农房范文篇8

目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼请求来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物状态来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

审判实践中,审理农村私有房屋买卖纠纷案件的难点在于如何认定合同的效力。一种观点认为,应以无效为原则,以有效为例外。即,农村村民与城镇居民或外村村民之间的房屋买卖合同应认定无效;本集体经济组织内部成员间的房屋买卖合同应认定为有效。主要理由:一是,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一;二是,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相关联,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,因为在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,这无疑损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的;三是,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖行为虽完成,但买受人却无法获得“所有权人”的法律保护;四是,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人生活条件上往往处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

另一种观念认为,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批程序的,无合同无效的其他情形的,可以认定合同有效。认为,一概认定宅基地使用权不能流转而致房屋买卖行为无效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”由此可见,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流转势必带来土地使用权的流转。即使根据“一户一宅”的原则,如果受让人为农村村民,只要出让人和受让人除买卖房屋占有的宅基地之外,没有其他宅基地,房屋买卖就不违反“一户一宅”原则,应当认定有效。如果受让人为城镇居民,其虽然不能享有集体土地使用权,但是宅基地可以被征用为国有土地,只要受让人支付国有土地使用权出让金,即可享有国有土地使用权,在此前提下也不能认定房屋买卖无效。二是《土地管理法》规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设”,该条款虽未明确规定适用于农村农业用地,但不难看出,该条旨在加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地,以保持农用地的数量。而宅基地本身即属建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,因此该条款显然不能调整宅基地使用权流转问题。三是禁止宅基地使用权流转的不合理性。买卖与赠与、继承等行为一样,均是所有权人行使所有权的方式之一,均是导致房屋所有权流转的基础原因,我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利,若对买卖与赠与、继承等作出不同对待,则不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权,影响了财产价值的充分发挥。

在农房买卖纠纷的法律适用上,之所以产生分歧,根本原因在于现行立法和政策对宅基地使用权流转的限制。笔者认为,从城乡一体化进程、市场经济进一步发展、切实维护农民利益的现实出发,宅基地使用权流转制度,有进一步完善的必要。

二、我国宅基地使用权制度现状的分析

(一)农村宅基地的概念及其基本法律特征。宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利,宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。其基本法律特征为:一是集体所有。我国1982年《宪法》规定:“城市的土地属于国家所有,农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地,也属于集体所有”。二是使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。

农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出,特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。三是法定取得方式的单一性和实际取得方式多样性的冲突。

四是一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从这一规定看,如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。五是不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让,也不可以抵押。

(二)宅基地使用权限制出让的根源。

《民法通则》第五章第一节规定了国家、集体和个人所有权三种形式,集体遂成为所有权主体之一。实际上,“集体”不是法律上的“组织”,而是一定范围、一定地域内全体农民的集合,是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体。而集体所有则是传统公有制理论在政治经济上的一种表述,集体成员基于身份而成为集体土地的共有人之一,但集体成员无单独处分集体财产的权利,除非取得集体的同意。为了实现对集体土地的利用,农民集体组织为其成员设立了土地承包经营权和宅基地使用权。以上二种用益物权的取得之基础在于权利人的集体成员身份,具有与生俱来的特性,只有在出嫁、升学、参军等特殊情形下才丧失。同时权利人取得以上权利虽为无偿,但是必须符合下列条件:必须按照规定用途使用土地;必须履行农民集体分配各项义务,否则,农民集体即有权收回土地使用权。具体到宅基地使用权,其特定的用途即为建设房屋以供居住,如果集体成员(宅基地使用权人)将宅基地使用权转让给非集体成员,一来后者不具备取得权利的基础———成员身份,转让行为破坏了集体所有权的结构,使得不具备成员身份,未履行过集体劳动义务的主体坐享集体所有权带来的财富,间接损害了其他集体成员的合法利益;二来违背了宅基地使用权的用途,若集体成员均将使用权出让,则土地集体所有权制度即失去法律意义,国家土地制度将陷于混乱。从这两个角度来讲,农民集体作为所有权人有权以单方意思表示消灭宅基地使用权,收回宅基地。

(三)农村宅基地使用权流转的现实需要。

1、流转是现代物权发展的必然体现。

所有的法律规范、法律制度和法律活动,归根结底都是以有效地利用资源,最大限度地增加财富为目的,也就是通过法律手段促进资源的优化配置。因此,现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求,由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。判断财产权制度是否有效的标准之一,便是财产权具有可转让性,排他性的所有只是为资源有效率地使用创造了必要条件,但并非是充分条件,这种权利还必须是可以转让的。宅基地使用权作为一种用益物权,如果仅仅是确定其归属,则其财产的价值未能充分发挥。只有允许宅基地使用权流转,才能将资源流向更加有效的利用主体,实现资源的最优配置。因此,要实现对宅基地使用权的充分利用,除有明确的归属外,流转是实现价值的有效途径。

2、流转是我国经济体制变革的必然要求。自20世纪80年代,我国开始了由计划经济转向市场经济的变革。经济体制的变革要求由市场配置资源,要求资源主体自主支配其财产,形成可流转的物权或财产权体系。农村村民的财产除承包地(农地使用权)外,唯有对宅基地的使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少,如果再对唯一的可资利用的财产作出禁止或限定,就使农民丧失了融通资金的基本手段。国家对耕地由承包到户到承包期限30年不变,再到明确规定为物权的趋势,无不体现对农民财产的尊重以及对其经济价值的彰显。同样,宅基地使用权也不例外。现在农民以“市场经济人”的理念对宅基地使用权进行管理、使用,符合市场经济要求的资源利用形式。

因此,过去宅基地使用权作为安身立命之必需,而现在却作为财产,在农民手中充分实现其市场价值。

3、流转是协调大量潜在宅基地供需的要求。20世纪80年代,由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区,由农村流向城市,使流出地的宅基地长期闲置,在这些地区大量出现“空心村”。另外,随着我国城市化措施的出台,尤其是城市户籍制度的改革加快和增强,农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给。农村人口的流动、城市化快速推进形成的空闲宅基地,为宅基地流转市场的形成提供资源储备。从某种意义上说,流转的标的物已经形成,只是市场尚未建立。

4、价格的低廉性促进了宅基地使用权的流转。宅基地使用权的原始取得(使用)均是无偿的,则其流转的成本必然与昂贵的国有土地使用权形成巨大反差。城市土地市场经过几年的运作与完善,已经形成较为合理的配置,留给投资者的利润空间已经很小。况且,现在的城市土地市场已经形成较为饱和的局面。因此,投资者正逐步由城市转向城市郊区,进而是广大的农村低廉的土地。

三、宅基地使用权制度的法律完善

(一)建立农村宅基地有偿使用制度。

宅基地有偿使用制度有利于农村土地产权制度的确立,使集体所有权在经济上得到实现,促进农村土地资源的市场化配置,推进农村隐性市场导向公开化和规范化,加快农村土地使用制度改革。宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限,推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。考虑到全国农村经济发展和农民承受能力的差异性,农村宅基地有偿使用制度宜循序渐进地推进,可先在直辖市及沿海城市等发达地区推行,待条件成熟时,再在全国实行。

(二)建立农民宅基地使用权流转制度。

建立农民宅基地使用权流转制度,可参照土地承包权的改革方向,调整农村宅基地的产权设置,确定每一块现状宅基地的长期使用者。建立规范有序的农民宅基地流转市场,允许农村宅基地在城乡居民之间自由流转,城镇居民应向国家和相应的集体经济组织交纳土地出让金和土地补偿费,彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。在总结长三角、珠三角等经济发达地区的农村宅基地流转试验经验的基础上,探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。鉴于宅基地承载的社会功能和土地资源的稀缺性,为防止滥用宅基地使用权的流转牟取不法利益,对其进行适当的限制是必要的。这种限制应主要体现为,在坚持“一户只能申请一处宅基地”的原则下,农民转让了宅基地使用权的,不得再申请新的宅基地;坚持用途管制原则,明确禁止买受人擅自将宅基地改变为商业用地,谨防利用宅基地进行房地产开发等商业投机活动;允许城镇居民在农村购买住宅,但应规定城镇居民在农村购买住宅面积的最高限额,以防止农村土地资源的分配不公,减少土地资源的浪费,提高土地资源的利用效率。在流转利益驱动下,宅基地流转势必加大对耕地保护的压力,为切实保护耕地,农村宅基地流转必须在土地利用总体规划和村镇建设规划的约束下,强调并依法严格控制农用地转为建设用地;加大对流转环节的税收监管,促进宅基地在保护耕地的前提下,按规划、有计划合理流转。

(三)建立合理的宅基地流转收益分配机制。合理的土地流转收益分配机制是权利主体流转的内在动力,是土地流转制度建设的关键环节。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者的利益关系,必须正确处理。要完善农村宅基地流转收益的收取、分配、管理及支出等各个环节的管理,确保其取之于地、用之于民。建立地、房分别独立核算体系,宅基地流转中地的流转收益应归集体土地所有者;因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府;因对地上房屋投资而产生的土地增值应归宅基地使用权人,用于对宅基地使用权人投资的补偿。

(四)建立规范、有序的农村宅基地市场体系。农村宅基地流转是市场主体的微观交易行为,应主要靠市场来调节,实现土地资源优化配置。随着社会主义市场经济体制的建立,土地要素市场从无到有逐步建立起来,初步形成了土地市场体系的框架,但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系,协调大量潜在宅基地供需,必须建立农村宅基地市场。建立规范、有序的农村宅基地市场,要在充分体现宅基地区位及环境质量差异性的基础上,形成合理的价格体系,从而使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

农房范文篇9

市委副书记、市长在全市“农房两改”工作交流会上强调，“农房两改”是我市推进新型城市化、社会主义新农村建设和城乡一体化的重要战略举措，各地要进一步统一思想，咬定目标、攻坚克难，讲究方法、落实举措，扎实推进“农房两改”，确保年度工作任务的全面完成。

会上，各镇（街道）汇报交流了前阶段“农房两改”开展情况，国土、规划、农办等部门就有关问题作了解答。据统计，截至目前，各地共上报“农房两改”项目50个，涉及拆迁户数5284户。1至4月份，全市启动实施的项目共有14个，涉及拆迁户数1800户，实际完成拆迁228户；新开工建设农民集中居住区建筑面积19万平方米，竣工建筑面积16万平方米，完成土建投资1.5亿余元。

对前阶段“农房两改”工作表示肯定。他说，开年以来，各镇（街道）把“农房两改”作为“三农”工作的重中之重来抓，思想高度重视、措施扎实有效；市级相关部门积极主动服务，注重牵头协调、强化指导服务。“农房两改”总体进展顺利，取得了较好的阶段性成绩。

指出，对照的目标任务要求和先进地区，我市“农房两改”工作还有不少差距，地区之间存在不平衡，部分干部在思想上有畏难情绪，在推进过程中遇到资金平衡、工副业安置等问题亟待破解。各地各相关部门要深刻认识加快推进“农房两改”、建设农村新社区对推进城镇化的重要意义，进一步统一思想、明确任务，坚定不移地完成“农房两改”这项硬任务硬指标。

就下阶段工作，要求，要围绕全面完成“农房两改”年度任务，明确目标抓重点，强化措施抓进度。各地对已完成立项等前期工作的项目，要全力抓推进抓落实，确保完成今年拆迁安置任务，发挥好重点项目、重点区块的示范带动作用；对今年排定实施但尚未完成前期的项目，要进一步落实工作举措，继续深入做好规划对接、项目摸底、立项等工作，及早实质性启动项目实施。市级相关部门要紧贴基层“农房两改”服务需求，加强“农房两改”过程中项目审批、建设管理、房屋分配等各个环节的服务指导，切实提高办事效率。要研究制定出台“农房两改”监督管理办法，加强对项目建设质量、资金使用等监管，确保工程质量安全、项目资金安全、干部廉政安全。

农房范文篇10

一、工作目标

按照“实事求是、因地制宜、统一规划、合理建设”的原则,对大规划区范围内我县[范围：《城市总体规划（～）》规划区范围（街镇，西起长江二桥与宁樟高速连接段，东止105国道，北至八里湖边，南至毛桥）；城子镇、港口街镇、城门乡、狮子镇、马回岭镇、岷山乡的全域；新合镇、新塘乡、涌泉乡沿双瑞路以北区域]涉及的乡镇、行政村及所属自然村开展农房建设规划编制或修编工作。各乡镇在组织编制中,重点是要做好农房建设中选址、修建性详细规划的编制或修编工作，在这次大规划区内农村违法违规建房综合整治工作结束后，使有合法需求建房的农民可依照规划要求申报，疏通农民建房的绿色通道，使农民建房有具体的公寓式居民小区点可以统规统建、有农民集中居住点可以统规自建、有农民适宜散建的宅基地可以统规改建，做到农民合法申报建房有规可循、有图可查、有地可建。

二、时间步骤

各乡（镇）要在7月3日前将各地编制规划的村庄地点、数量和类型（如：1、公寓式居民小区采取统规统建的；2、农民集中居住点统规自建的；3、在行政村、自然村适宜原宅基地上统规改（散）建的）上报大规划区内村镇农民建房建设规划编制工作领导小组。年7月30日前，全面完成大规划区内乡镇、行政村及所属自然村的农房建设规划编制或修编工作，并按规划编制工作所要求的委托设计单位编制规划、广泛征求农民群众意见、张榜予以公示、专家评审、完善规划编制成果、完成规划报批等六个步骤进行。

三、工作措施

1、加强领导。成立大规划区内村镇农民建房建设

各乡镇要专门组织规划编制队伍并安排规划编制必要的专项经费，全程保障测绘、调研和编制工作。县建设规划局要在技术指导、测绘、组织评审、完善规划编制成果上做好服务工作，全力推进规划编制工作，确保按期完成任务。

2、明确责任。各乡镇是编制行政村、自然村（居委会）农民建房建设规划工作的主体，各乡镇党委书记为第一责任人。县建设规划局、国土局等有关部门要全力以赴地支持、指导和帮助做好这次村镇农民建房建设规划编制工作。

3、坚持标准。村镇农房建设规划编制要依据乡镇总体规划和土地利用规划，不占耕地，因地制宜，合理利用，节约资源，要确保规划编制的可操作性，规划安置点的选址要方便群众的生产、生活。对规划编制的成果，要尽快组织审批。县城中心城区城市规划建设用地及周边重点控制区域内的公寓式居民小区的选址由县建设规划局、县国土资源局会同街镇、经济技术开发区提出意见并报县政府同意，详细规划编制由街镇和经济技术开发区负责组织编制。其它乡（镇）村镇农房建设规划编制工作由各乡（镇）负责。上述乡镇规划编制工作必须在年7月30日前报大规划区内村镇农民建房建设规划编制工作领导小组，领导小组办公室要对规划文本和图纸建立文字和电子档案，并同时报备份光盘送至县建设规划局，经县政府批准后报送市建设规划局。

4、把握原则。一是这次规划编制包括集中居住点统规自建及原宅基地上统规改（散）建的）和公寓式统规统建三个部分，村庄规划要在乡镇总体规划的指导下进行，规划编制或修编应与土地利用、基本农田保护、交通、水利和国民经济发展等规划相衔接。二是这次规划建设要落实合理利用土地、切实保护耕地的基本国策，引导拆旧建新，以整治“空心村”，利用荒山、荒坡地建设为主。占用耕地每户宅基地不超过100平方米，占用荒山坡和拆旧建新每户宅基地不超过120平方米，坚持“一户一宅”，禁止占用基本农田。三是村庄规划要因地制宜，实事求是。要结合地形，依山就势，不搞“一刀切”，不大拆大建。要立足于整治危房，抓好村庄规划，搞好房屋立面整饰和地坪硬化，拆除闲置旧房，配套建设农村公共服务设施，整治农村人居环境。

5、广泛宣传。要发动群众积极参与规划编制：一要发挥村民代表大会的作用，让农民参与规划，在规划前期、中期、后期都要征求农民的意见和建议，尊重农村的风俗和习惯，力求规划切合实际，让农民接受。规划经报批后还要公开展示，广泛宣传，并辅以村规民约的形式把规划确定下来，使规划具有约束力，形成执行规划的自觉性，维护规划的严肃性；二要深入开展法规宣传活动，普及村镇规划知识，提高干部群众的法律意识，使干部群众了解、支持、参与、监督村镇规划工作。

6、完善内容。村庄建设规划自然村按“三图一书”（现状分析图、建设规划图、住房建筑方案图和建设规划编制说明书）编制建设规划。

四、工作要求

1、加强领导，落实责任。一是加快进度、强化责任。县村镇农民建房建设规划编制工作领导小组要建立健全县、乡（镇）、村三级规划联动管理机制。各乡（镇）要成立规划编制工作组，乡（镇）、村负责行政区域内村庄规划编制计划任务分配和落实，并安排专人负责各项日常工作。二是按时间节点完成任务,切实抓好规划编制计划任务的落实。各地在7月3日前将编制规划数量和类型上报大规划区内村镇农民建房建设规划编制工作领导小组。三是深入基层调研，及时发现问题，找出典型，总结经验，提出措施，推动工作。

2、落实资金，保障经费。编制经费由乡（镇）、村自行解决。