购房合同范文10篇

购房合同范文篇1

预售合同（期房）和出售合同（现房）区别

购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。

二者区别在于：

1：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

2：商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。

因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

购房合同的主要内容包括以下几方面

1：甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

2：房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

3：付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

4：交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

5：质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

6：产权登记和物业管理的约定；

7：保修责任；

8：乙方使用权限；

9：双方认定的争议仲裁机构；

10：违约赔偿责任；

11：其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题

1：购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2：合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

3：房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

4：其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。公务员之家，全国公务员共同天地

5：违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

a：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

b：购房者不按期付款；

c：开发商不按期交房；

d：面积变动超过约定幅度；

购房合同范文篇2

问：刘先生说自己与开发商签订了商品房买卖合同，说好今年底交房，现在想把产权人改成儿子的名字，是否可行？

答：这要有个前提，刘先生的儿子必须领到身份证。在这个前提下再分两种情况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，公务员之家，全国公务员共同天地把合同注销，以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。第二种情况是已经登记过，这就麻烦些了，如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在刘先生儿子的名下，这实质上是一种房产继承了。人们常说的“合同改名字”，严格来讲是不规范的。建议购房者在签购房合同时，不妨在合同上同时写上自己和儿子的名字，产权人写刘先生的名字，共有人写儿子的名字，表示二人共同拥有这份产权。因此到最后儿子就是第一继承人，产权可以全部落到儿子身上（前提公务员之家，全国公务员共同天地是儿子是惟一的继承人），但同时作为惟一继承人的儿子必须到时去房产交易中心办手续，再重新核发一份有其单独名字的产权证。也可以按份共有，在产权证上标明各自所占的份额，可避免在产权继承时交纳全额的税费。

购房合同范文篇3

第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。

再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。

第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。

第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。

下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。

第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期房，现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。

商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。

第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。

第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。

第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。

第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的，你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条，出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。

第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。

第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。

第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，第二依法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议按照自己的情况进行选择，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业性非常强，而且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较高。第二条，通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民法院起诉，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。

第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案，会盖一个章。

附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋，对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样本间的标准。

附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的合法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔细审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。公务员之家:

下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。

第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。

第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第一种方式，在补充协议中跟开发商约定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依据中就选择以套内面积为结算的依据，如果开发商不同意的话，可以要求在补充协议中规定，约定房屋的实用率，也就是说是房屋的套内面积与建筑面积的比例，如果出现比较大的差异的话，你可以选择退房或者要求开发商进行赔偿。

最后一点，就是有关于物业管理的情况，在收楼入住之后，在所买的小区物业管理委员会成立之前，是由开发商的物业管理公司进行管理，应该了解收费标准等，可以要求将第一年的物业收费标准写在补充协议中，一般写成第一年的物业管理费每平方米不超过多少钱。

上面我们所介绍的，就是您在签订购房合同中需要注意的一些问题，以及补充协议的条款。最后我想说一下，您在签订完毕商品房买卖合同之后，应该做的一些工作。

第一项，合同的最后一条也有一个约定，要办理预售登记，现在北京市规定是开由开发商携带复印件到房管局做预售登记，然后房管局有一个办理预售登记的审批表，应该要求开发商在一定的时间内提供这个审批表给您。

购房合同范文篇4

如果你签署的“认购书”已经包括购房合同的全部条款，那么，你签订购房合同只是将“认购书”中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样，你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。

目前，开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。但是，居律师并不主张购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，因为，开发商在开盘之前一般都从当地政府主管部门购买了大量的《商品房买卖合同》示范文本。如果开发商已经购买了《商品房买卖合同》示范文本，开发商就会将《商品房买卖合同》示范文本作为既定格式，若购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，开发商的销售人员不敢做主，开发商在心理上也很难接受。当然，开发商若能愿意接受购房人出示的《商品房买卖合同》文本最好，如不愿接受，比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。

二.对“204条”的评价

购房合同应有哪些内容对于购房人利益的保护才是足够的？有人开列了204条并简称为“204条”。

“204条”中的很多内容是大可不必的，比如，“204条”中有关房屋质量的若干条款。房屋质量的各个方面，诸如房屋墙体的垂直度、裂缝、渗漏、隔音、管道压力、采光、室内污染等，都有有关的国家标准或行业标准。国家标准或行业标准中的数据要比“204条”更全面、更专业和更苛刻，足以满足购房人对房屋质量的各项要求。《合同法》第六十二条规定：“……(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”。

国家标准或行业标准，既是房屋质量检验机构在工程竣工验收时所依据的标准，也是法院认定房屋质量所依据的标准，除非购房人对房屋质量有特殊要求(如果购房人对房屋质量有特殊要求，按特殊要求对房屋质量的每一个方面和每一个细节进行约定才是必要的)。现实中，购房人因房屋质量问题与开发商发生争议的，大多数是轻微的房屋质量问题，如：墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等，影响居住安全的房屋质量问题很少。无论是轻微的房屋质量问题，还是影响居住安全的房屋质量问题，开发商都不会因为购房合同没有对房屋质量进行约定或约定不明而逃脱应承担的法律责任。

除了大量的无甚实际意义的有关房屋质量的条款以外，“204条”还有一个最致命的缺陷，就是它的每一个条款所表达的购房人的意思、目的和动机都毫无遮掩，令开发商一眼看穿，因而，易遭到开发商的拒绝。

三.“补充协议”的主要内容

在中国的房地产市场尚处于卖方市场的情况下，“补充协议”必须符合两个基本要求：一、可能被损害的购房人的利益都有相应的合同条款予以保护；二、可能被开发商拒绝而又为保护购房人的利益所必需的内容隐藏在令开发商满意、或者可能被开发商疏忽、或者能够被开发商接受的文字或结构里。

迄今为止，购房人与开发商之间的利益冲突比较集中的，主要体现在以下十五个方面，“补充协议”应侧重这十五个方面进行设计。

(一)小区规划

很多购房人在收房时或收房后看见的小区规划与其在签订合同时开发商在售楼广告和宣传资料上描绘的小区规划大相径庭，比如：绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由，拒绝承担责任。

开发商改变小区规划，无论是否经过规划部门的同意，都构成对购房人的违约。改变小区规划经过规划部门同意的，不违法，但违约；改变小区规划未经过规划部门同意的，既违法，也违约。你无法阻止开发商改变小区规划，你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款：如果开发商改变小区规划，你将获得哪些权利。《商品房买卖合同》示范文本中有一条关于规划变更的约定，大致内容是：“开发商改变小区规划未通知购房人的，购房人有权退房；开发商应在购房人提出退房之日起30日内将购房人的已付款退还给购房人并按一定的利率付给利息。”这一条款对购房人的利益的保护是远远不够的，因为，如果购房人退房，购房人必定要对贷款机构承担提前还本付息的违约责任，购房人已经付出的律师费、保险费等各项支出都将成为购房人的经济损失，这些，是开发商赔付的区区利息远远不能弥补的。而且，购房人退房很容易，但开发商能否按时退款却是一大悬念。所以，“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时，“退房”应作为下下策，不退房而获得开发商更多的赔偿金，应作为争取的首要目标。

但是，在“补充协议”中明确地写上这一要求，开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法：将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里，比如，将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一，同时，在违约责任条款里，将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列，约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。

(二)房屋交付使用的条件

房屋交付使用条件属于房屋质量的范畴。

迄今为止，没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定。《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付使用的条件的条款全部是空格，开发商一般都在空格处印好了“经验收合格”的文字。“经验收合格”与房屋具备交付使用的条件是有很大距离的。最新的规章规定：商品房应当经综合验收合格才能交付。但综合验收合格也不一定就具备交付使用的条件，比如：水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕，符合综合验收合格条件，但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应，购房人就无法在房子里住下去，除非购房人购买房屋不是为了居住。

房屋交付使用的条件可以分为“必备的交付使用条件”和“选择的交付使用条件”两类。哪些属于必备的交付使用条件，比如：水、电、燃气、暖气(仅限于北方地区)的供应等，有待于法律做出强制性规定，所以，“必备的交付使用条件”又可称为“法定的交付使用条件”。“选择的交付使用条件”是购房人在购房合同中与开发商约定的交付使用条件，比如：有些购房人是网虫，宽带网络接口不是一般人的生活必需却是网虫的生活必需，交付房屋时是否具备宽带网络接口只能留给购房人与开发商在购房合同中约定，所以，“选择的交付使用条件”又可称为“约定的交付使用条件”。

必备的交付使用条件中，水、电、燃气、暖气价格是必须与开发商约定清楚的。电的供应商都是国营公司，执行政府定价，你无须担心电的价格。如果开发商在购房合同或者购房合同的其他附件中承诺水、燃气、暖气是市政的，你也无须担心水、燃气、暖气的价格，因为市政水、燃气、暖气供应商是国营公司，执行政府定价。如果水、燃气、暖气其中之一，开发商没有在购房合同或者购房合同的其他附件中说清楚是市政的，就是小区独立供应。如果不在“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，在你入住以后，开发商将单方确定一个价格。开发商单方确定的价格，可能使你十分难受。北京市大兴区的“九龙家园”就是一例。开发商单方确定的煤气价格是10元/立方米，使业主住不起房子，也退不掉房子。

以上对房屋交付使用条件的分类目前还只是居律师的理论，也就是说，任何一项房屋交付使用的条件目前都还没有法律的强制性规定，都只能由购房人与开发商在购房合同中约定。房屋交付使用的条件也就成了“补充协议”必须认真解决的问题。

你可以按照居律师对房屋交付使用条件的分类在“补充协议”中与开发商约定开发商在向你交付房屋时应当具备哪些使用条件。水、电的供应在你入住时就有，开发商一般都能保证。燃气供应，开发商一般只承诺在小区入住率达到70%以上时才有，如果你愿意接受这一条，那么，什么时候入住率达到70%以上，你就只有等着听开发商说什么时候达到了就什么时候达到了。

至于你还需要其他哪些交付使用条件，你就一一与开发商谈吧。总之一条：不要相信开发商的售楼人员拍胸脯对天发誓，所有的承诺要统统写在纸上。

(三)售楼广告

绝大多数购房人是被开发商的售楼广告展示的美丽图景所吸引签订购房合同的。他们都以为开发商应该受售楼广告的约束。开发商也知道绝大多数购房人对售楼广告持这种理解，但开发商从来不会在签订合同之前告诉购房人他到底受不受售楼广告的约束。如果开发商不对购房人表示他到底受不受售楼广告的约束，当现实和售楼广告的内容不一致时是很难认定开发商违约的，因为，依《合同法》规定，只有开发商表明其受售楼广告的约束，售楼广告才成为合同的一部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》经过媒体的加工，使许多人以为从此开发商将受售楼广告的约束。其实，这个《解释》只是重复了《合同法》的规定。关于售楼广告，这个《解释》没有做出比《合同法》更进一步、更明确的规定。

如果购房人要求开发商明确表示其是否受售楼广告的约束，开发商顶多在口头上表示：基本上能够保证。如果要求开发商写在纸上，开发商绝对不干。购房人能够采取的办法是：将售楼广告中自己认为必不可少的且开发商能够兑现的内容摘要写进“补充协议”；对于开发商根本不能保证的内容，连提都别提，提也枉然。比如：某些楼盘为了吸引老年人购房，推出“退休社区”的概念。既然是“退休社区”，就必须远离市区的喧闹和污浊的空气，老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所等等是不能没有的。开发商能够保证社区一定有老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所吗？不能。老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所属于特种行业，开办需要特别行政许可。开发商不可能自己开办，只能有待其他人在此开办，其他人能否获得特别行政许可以及是否愿意在此开办都是个未知数。没有老年大学、图书馆、娱乐健身场所可能无关紧要，若没有急救站或医院，一旦老人突发疾病，“远离市区”很可能成为老人的杀手。

如果你是冲着售楼广告的内容才购房的，“补充协议”就必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。

(四)公共财产

购房人比较专注于门槛以内的空间，对门槛以外的，一般不太关注。购房人普遍还有这样一个认识上的误区：门槛以内的才是自己的，门槛以外的是开发商的；或者认为列入公摊面积的是公共财产，没有列入公摊面积的就不是公共财产。

门槛以外的所有建筑、场地、设备设施等，无论是否列入了公摊面积，都属于公共财产。公共财产应当由全体共有人占有、使用、处分和收益。由于购房人认识上的误区，几乎所有楼盘的公共财产都处在开发商的占有、使用和处分之下，收益也全部进了开发商的口袋。《商品房买卖合同》示范文本中有一条涉及公共财产的条款是空格，意在将哪些属于公共财产留给买卖双方约定。开发商一般都在空格处填好了“×××归出卖人”之类的文字。哪些属于公共财产只能由法律做出规定，任何约定都是无效的。“补充协议”同样不能约定公共财产的范围。依法属于公共财产的，业主委员会成立以后有权通过诉讼或非诉讼途径收回。

公共财产，不属于购房合同的内容，而是属于物业管理的范畴。在与开发商签订“补充协议”时，不要在哪些属于公共财产、哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠，如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么，就让他写吧，干脆将他想归他所有的都写成归他所有，让他满心欢喜，以此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码。

(五)物业管理

物业管理，其实就是对小区公共财产的管理。在业主委员会成立之前，物业管理是开发商与购房人之间、购房人与购房人之间基于对公共财产的按份共有而形成的权利义务关系，所以，物业管理是财产共有关系(即物权关系)，而不是合同关系，物业管理受物权法的调整而不受合同法的调整。

现在，物业管理被开发商的法律顾问们设计的要求每一个购房人与物业管理公司签订的无数个《物业管理委托合同》的表象所遮蔽，使购房人和物业管理公司都以为物业管理就是购房人与物业管理公司之间的合同关系，使购房人和物业管理公司对他们之间签订的《物业管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律师也被糊弄了，在购房人与物业管理公司的诉讼时向法官大谈物业管理公司的“违约”，压根儿就没有想到物业管理究竟属不属于合同关系、购房人和物业管理公司签订的《物业管理委托合同》究竟有效无效。

关于物业管理，本书第五章将会有更多阐述。在就物业管理与开发商签订“补充协议”时，居律师告诉你三点注意事项：

1.争取开发商同意在一定期限内减免你的物业管理费

有些开发商将减免一定的物业管理费作为一个卖点。居律师告诉你：开发商的这个“卖点”是违法的，是无效的。物业管理是对小区公共财产的管理。对小区公共财产的管理，是全体共有人之间的权利义务关系。任何一个财产共有人对公共财产享有的权利和承担的义务是法定的，任何形式的约定都不能剥夺法定的权利，也不能免除法定的义务。承担物业管理费，是全体共有人(包括开发商在内)应共同承担的法定义务，开发商的许诺免除不了你的这一义务。开发商也许不一定理解得这么深刻，但开发商的算盘打得比谁都精。开发商占有小区的大部分公共财产，却没有承担一分一毫的物业管理费，而且，小区公共财产的收益被他全部据为己有，“减免”购房人的一定的物业管理费，即便违法，比起令购房人承担全部物业管理费还算更公平一点。所以，对于开发商的这一许诺，你也不必客气。如果开发商不主动开口，你也应尽力争取。

2.将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。

比如，在“补充协议”中这样写：“对买受人房屋的任何维修，水、电、暖气、燃气的供应，均不属于物业管理的范围”。

为什么要将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外呢？开发商是一定委托一家物业管理公司来管理的。开发商不仅与物业管理公司签订合同，而且也强迫每一个购房人与物业管理公司签订合同。无论是开发商与物业管理公司签订的合同，还是购房人与物业管理公司签订的合同，合同中的“委托事项”一般包括：(1)对购房人房屋的管理；(2)对小区公共财产的管理。在居律师的购房人与物业管理公司之间的诉讼中，物业管理公司将对购房人房屋的维修说成是对购房人的房屋提供了物业管理服务，以此作为向购房人收取物业管理费的一个事实理由。购房人其实也分不清楚什么叫做“管理”。居律师告诉你：物业管理公司对房屋的维修，是其代开发商履行购房合同中的房屋保修义务，不属于物业管理。即使购房人的房屋已经超过了两年的保修期限或者物业管理公司对房屋的维修不属于开发商保修的范围，物业管理公司对房屋的维修都是独立的有偿服务，不属于物业管理。将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，就可以省却在法庭上与物业管理公司就对房屋的维修属不属于物业管理的口舌之争，使物业管理就是对小区公共财产的管理、物业管理费就是因为管理小区公共财产而发生的费用这一性质更加凸显，为将来你与物业管理公司对簿公堂时提出你与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》无效的观点做个铺垫。

为什么要将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外呢？物业管理公司在向业主收取物业管理费同时，也向业主收取水费、电费、暖气费、燃气费。在与业主打官司时，也是物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要。居律师告诉你：第一，水、电、暖气、燃气的供应不属于物业管理，两者在法律上是相互独立的；第二，水、电、暖气、燃气的供应商不是物业管理公司，而是开发商、有关的国营公司或其他人，物业管理公司只是受供应商的委托收取相关费用。购房人不清楚水、电、暖气、燃气的供应是否属于物业管理，在物业管理公司将物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要时，购房人便以为都属于物业管理，于是，在法庭上只提出水费、电费、暖气费、燃气费应该是多少的反驳，而不能提出物业管理公司不是有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告的反驳。将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外，是为将来你与物业管理公司对簿公堂时，否定物业管理公司作为有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的原告的资格。只有这样，才能将有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告即水、电、暖气、燃气的供应商——开发商、有关的国营公司或其他人给“请”出来。只有合格的原告被请出来，购房人才能弄清楚物业管理公司应该向供应商支付多少费用、购房人应该向物业管理公司支付多少费用。

3.将支付物业管理费的时间定在交房以后

物业管理费都是因管理小区公共财产发生的费用。业主无权委托物业管理公司管理小区公共财产，业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共财产管理的合同条款是无效的，所以，业主有权拒绝向物业管理公司支付物业管理费，但业主之中极少有人明白这一点。物业管理公司的法律顾问们，有人清楚物业管理公司向业主收取物业管理费的违法性。物业管理公司也知道在交房后挨家挨户地向业主收取物业管理费很难，所以，利用业主急于住进新房的心理，要求业主在交房前支付一年或半年的物业管理费。

若你无法做到拒绝开发商向你提出的与其指定的物业管理公司签订《物业管理委托合同》的要求，你就不得不同意开发商的要求。你若不同意，开发商就不与你签订购房合同和“补充协议”。你能做到的是：争取在“补充协议”中将支付物业管理费的时间定在交房以后。这一点实际上是告诉你：在开发商交房以后，你就别向物业管理公司支付物业管理费了。不是说你没有承担物业管理费的义务，而是你负有承担物业管理费的义务，但你有权拒绝物业管理公司向你提出的支付物业管理费的要求。

如果开发商坚决不同意这一条，你可以让步，来日方长，以后你有机会让物业管理公司向你讨要物业管理费的手停住，甚至讨回你已经支付的物业管理费。

(六)抵押

虽然法律规定销售期房的条件必须是投资已经达到投资总额的25%以上，但大多数开发商没有投资总额的25%的资金实力，将土地使用权或已经建成的房屋抵押给银行以获得银行贷款，便成为开发商获得建设资金的最主要来源。在开发商不能按期归还银行贷款的情况下，银行享有拍卖土地使用权或房屋优先受偿的权利。

如果开发商将土地使用权或房屋抵押，无疑将使购房人能否按期收房、或者购房人在收房后能否安稳地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到开发商应退还的购房款面临更大的风险。如果在你与开发商签订购房合同之前，开发商已经告诉你其已经将土地使用权或房屋抵押，签不签合同完全取决你敢不敢对开发商玩“以小搏大”的游戏玩不玩得转下赌注。即便在你与开发商签订购房合同之前开发商没有将土地使用权或房屋抵押，你也无法阻止开发商在与你签订购房合同后将土地使用权或房屋抵押。为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险，“补充协议”应当做到：

1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示；

2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押；

3.约定开发商违反以上承诺的违约责任。

(七)房屋面积

几乎没有一个开发商不在房屋面积上短斤少两的，区别只在于：有的心狠手辣，有的适可而止。

防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差，但开发商一般不会同意，因为这样一来，他没法做手脚。退而求其次的办法是：在“补充协议”中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比。除了这两个办法以外，别无其他更好的办法。

有些开发商提出“套内与销售面积同比例增加”的办法。很多购房人似懂非懂地同意了这一办法。其实，所谓“套内与销售面积同比例增加”可以作多种理解，无法操作。这是一个糊弄人的办法。

(八)贷款

有些购房人尚未与银行或住房公积金管理机构签订借款合同，在开发商做出“保证帮你办下贷款”的口头承诺后，就与开发商签订合同并支付首付款。一旦贷款办不下来，购房人就不能按期付款。在开发商来看来，购房人按期付款和不能按期付款的违约责任是白纸黑字写着的，而他当初的口头承诺是不存在的。

购房人应该在“补充协议”中采取下列三种办法中的一种解决这一问题。

(1)将借款合同的生效作为《商品房买卖合同》生效的条件；

(2)将《商品房买卖合同》中的付款期限写成“与银行或公积金管理机构签订的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)将购房人在一定期限内未与银行或公积金管理机构签订借款合同作为购房人解除《商品房买卖合同》的一个条件并且约定合同解除后双方的权利和义务。

(九)交房

“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标志开发商履行了交房义务。

开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙。

开发商应向购房人交付的文件，有“三《书》一《证》两《表》”之说和“两《书》一《表》”之说。

“三《书》一《证》两《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。

“两《书》一《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。

居律师建议你在“补充协议”中除了要求开发商向你交付钥匙和“三《书》一《证》两《表》”以外，还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。

如果开发商不能完全满足你提出的“三《书》一《证》两《表》”的要求，你可以让步，但是，《建筑工程质量认定书》和《住宅质量保证书》是不能让步的。

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸是对购房人最为重要的文件。大多数情况下，开发商在交房时提供不出《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，也不愿意提供设计图纸。如果开发商坚决拒绝在交房时提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和设计图纸，你可以考虑放弃。

开发商也许确实拿不出来《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商一定有，一定能够提供。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商篡改不了，是你计算房屋套内面积和公摊面积的惟一准确的数字依据。几乎没有一个开发商不在公摊面积上“虚秤”的，少则几平米，多则十几平米。

(十)房屋的检验期限

《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”

所以，对交付的标的物的检验是买卖合同中的一项重要环节。《商品房买卖合同》示范文本遗漏了这一项重要环节。很多购房人将“交房”等同于“收房”也就不足为怪。将“交房”等同于“收房”是一个严重错误，错误在于将“交房”与“收房”之间的一个“检验”环节疏忽了。完整过程是：“交房”—“检验”—“收房或拒收”。

“补充协议”对“检验”这一环节的处理就是对检验期限的约定。约定的检验期限对于购房人来说越长越好，对于开发商来说越短越好。居律师建议你在“补充协议”中对检验期限这样表述：“买受人对房屋的检验期限为出卖人交付房屋后的两年内。”如果开发商坚决不同意这样的表述，你可以回避“检验期限”这一概念，转而采取模糊的表述：“买受人应在出卖人交付房屋后的法定期限内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知出卖人。”这两种表述其实是“换汤不换药”，仅仅是文字上的差别，法律效果是一样的。

有人认为不必在“补充协议”中约定检验期限，因为已有的法规、规章和《房屋质量保修书》里都有“保修期”的规定，依据《合同法》第一百五十八条，购房人对房屋的检验期限就应该在保修期的期限内。这一主张有道理，但居律师担心法官可能对《合同法》第一百五十八条断章取义，苛责购房人未在“合理期间内通知出卖人”。以往的案例已经证明居律师的这一担心不是多余的。所以，有必要在“补充协议”中约定检验期限，以免留下活动空间。

大多数购房人在开发商交房后就急不可耐地住进去，发现质量问题或面积问题时，要求开发商承担责任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以这样的理由判决购房人败诉的：原告(指购房人)已经以自己的行为表示了对房屋质量和面积的认可。要求购房人花上一段相当长的时间对房屋的质量、面积进行检验是不现实的。为了防止开发商在“购房人已经入住”上面做文章，有必要在“补充协议”中写上这样一条：“一方的任何单方行为均不包含买受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契税和维修基金

法律规定购房人申请产权登记时向各地的税务局和房屋管理部门下设的小区管理办公室交纳契税、维修基金。税务局和小区管理办公室一般都委托开发商或物业管理公司代收契税、维修基金。开发商或物业管理公司往往在交房时就要求购房人向其交纳契税、维修基金，并以此作为其交房的条件。开发商或物业管理公司之所以要求购房人在交房时交纳契税、维修基金，意在占用购房人交纳的契税和维修基金。占用多久就看税务局和小区管理办公室愿意让他占用多久。从现实情况看，少则几个月，多则几年。什么时候开发商或物业管理公司将契税和维修基金交还给税务局和小区管理办公室，什么时候购房人才能领取产权证。

《商品房买卖合同》示范文本里没有关于契税和维修基金的条款。契税和维修基金本属法律规定的事项，无须合同约定。但似乎不在合同中约定，就难免开发商在交房时横生是非。建议你在“补充协议”中写进一条：“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”如果开发商不同意这一条，你就换一种写法“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”(前一种写法过于明白，会提醒开发商注意，最好首先就采取后一种写法)。如果两种写法开发商都不同意，也没关系，你可以照他提出的交纳契税和维修基金的时限写。等到了交房时，你将契税和维修基金足额交纳给税务局和小区管理办公室。

(十二)产权证

购房人都十分关心什么时候取得产权证，以为拿到产权证后自己对房屋的产权也就雷打不动了，于是，往往要求开发商在合同中承诺购房人取得产权证的期限。开发商利用购房人的这一心理，将承诺购房人在多长期限内就能取得产权证作为一个卖点。

首先，居律师要告诉你产权证的性质和作用是什么。

《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，……。”根据这一法律规定，从开发商向购房人交付房屋时起，购房人就已经取得房屋的产权，除非购房合同有不同的约定。产权证只是对购房人已经取得房屋产权这一事实的证明。有产权证，也不能表示就不能否定产权证上登记为“产权人”的人对房屋享有产权。如果法院判决房屋产权归他人所有，产权证就成了废纸一张。即使没有产权证，也不影响购房人已经取得房屋产权的事实。没有产权证对购房人的惟一影响是：不能出售自己的房屋，因为法律规定，出卖人出卖房屋必须持有产权证。

某些开发商声称：其在向购房人交房时就能同时交付产权证。个别律师也对此大声叫好。明白了产权证的性质和作用后就会明白：开发商在向购房人交房时就能同时交付产权证是绝对不可能的。对事实的证明只能在事实发生之后。只有有了开发商向购房人交付了房屋的事实，才能有对购房人取得房屋所有权这一事实的证明——产权证。那些声称“交房时就能交付产权证”的人和为之叫好的人，要么是无知，要么就是蓄意欺骗。

其次，居律师要告诉你：不应要求开发商在合同中承诺你取得产权证的期限。

产权证是产权登记机构颁发的。产权登记机构什么时候发给你产权证取决于买卖双方申领产权证提交的手续是否齐全以及产权登记机构的工作安排。如果买卖双方提交的手续齐全，购房人有权要求产权登记机构在法定的期限内颁发产权证。产权登记机构逾期不颁发产权证的，购房人可以提起行政诉讼。如果买卖双方提交的手续不齐全，开发商无权要求产权登记机构什么时候颁发产权证，购房人也无权要求产权登记机构颁发产权证。既然开发商不能左右购房人取得产权证的时间，开发商的这一承诺就是无效的，开发商不会因为这一承诺而对购房人承担任何法律责任。总之，开发商的这一承诺对购房人毫无意义。

最后，居律师要告诉你：应在“补充协议”中约定开发商未在法定期限内申请产权登记的违约责任。

影响购房人取得产权证的时间的往往是开发商没有在法律规定的交付房屋后90日的期限内向产权登记机构申请产权登记。申请产权登记，买卖双方必须手续齐全。如果买卖双方手续齐全并且都在交付房屋后90日的法定期限内向产权登记机构提出申请，那么，按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，最长在产权登记机构受理申请后的37日内，也就是最长在交付房屋后的127日内，购房人就能够领取产权证。购房人不会懈怠，但是，开发商一般是不会在交付房屋后的90日的期限内就申请产权登记的，原因主要有两个：(1)交房时，开发商没有申请综合验收或综合验收不合格；(2)开发商想占用购房人向其交纳的契税和维修基金，不将契税和维修基金返还给税务局和小区管理办公室。

开发商不在交付房屋后的90日的法定期限内申请产权登记属于违法行为，虽然按法律规定应该受到行政处罚，但开发商一般不会受到行政处罚，所以，在“补充协议”中，将在法定期限内申请产权登记纳入开发商的合同义务并约定足以令开发商掂量的违约责任就很有必要。你可以这样写：“出卖人应当在法定的期限内协助买受人申请产权过户登记；出卖人未履行这一义务或者出卖人提交的文件不符合法定的条件的，出卖人应向买受人支付×××的违约金。”

(十三)合同更名

有些购房人在与开发商签订购房合同后，由于种种原因想将房屋转让给他人。如果购房人已经收房，购房人转让房屋就属于二手房转让，不仅需要购房人取得产权证，而且受让人必须再交纳一次契税，完全按照一个独立的房屋买卖程序操作。如果购房人尚未收房，购房人转让房屋就不是真正的“转让”，而是(购房)合同权利或/和义务的转让，简便的表述叫做“合同更名”。

在实际操作中，购房人(转让人)、受让人、开发商或产权登记机构并没有将购房人转让房屋做“收房前”和“收房后”的分别，一律按“合同更名”处理。按“合同更名”处理也没有区分“合同权利转让”、“合同义务转让”或“合同权利义务转让”。

“合同更名”比较简单，购房人(即转让人)和受让人之间做一份合同权利或/和义务的转让协议就行。如国涉及合同义务的转让，按《合同法》规定，必须取得权利人即开发商的同意，开发商盖个章就可以了。盖个章对开发商的利益没有任何影响，但是，相当一部分开发商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放弃一个雁过拔毛的机会。有些开发商比较“仁义”，随便给个价就行，有些开发商张口就是几千。

为了省却临事求人被人勒索造成的不快，乘着人求你时争取在“补充协议”里写上一条“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”

(十四)处理合同争议的条款

一份好的“补充协议”基本上能够抵挡司法腐败的因素对裁判的影响，但是，居律师仍然希望你在选择“诉讼”还是选择“仲裁”时选择仲裁，有四个理由足以使你相信选择仲裁是明智的。

(1)仲裁员中多数是教授副教授、研究员、资深律师和其他行业的法律专家。他们的法律素养、品德、价值观等是法院的法官远不能及的，绝不会有不大识字的人(比如：曾有法官在宣判时将“贿赂罪”念成“有各罪”)来听审和裁决案件的可能。

(2)仲裁员有自己的本职工作，“仲裁员”只是兼职，因而，他们不会像法院的法官那样在意欲违抗某一个人的意志时有重重顾虑。

(3)与法院的法官不能被选择、法院的合议庭的组成相对固定不同，你可以在仲裁机构的仲裁员名册中挑选仲裁员，仲裁庭的组成具有不可预见性和不固定性，使当事人试图通过“老关系”或建立“新关系”影响仲裁庭的裁决的努力都很困难。

(4)法院的判决不一定由合议庭做出，经常审者不判、判者不审。“审者不判、判者不审”为审者欺瞒判者、判者偏听审者提供了活动空间。仲裁裁决都是由仲裁机构的仲裁庭做出，不会有这一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同当事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道这两个概念之间的区别。现实中，合同当事人也没有将合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一样。合同当事人一般将合同分为“原件”和“复印件”。非常多的购房人，手中只有合同的复印件，原件都在开发商、银行、或合同登记机构的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“复印件”是从不同角度对合同的分类。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的区分，你不必了解，但要记住一点：你手中不能没有合同原件。

你手中没有合同原件的后果可能是：(1)合同原件与复印件不一致时以原件为准，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的复印件便是废纸一张；(2)申请产权登记时，双方必须持合同原件。手中没有合同原件就无法自己申请产权登记，开发商就会要求你委托他替你申请产权登记。不仅要为委托开发商申请产权登记再支付一笔报酬，而且，开发商何年何月去申请产权登记，你只能等开发商什么时候愿意了。

开发商能轻而易举的使购房人手中一份合同原件都没有。手法很简单：开发商不先在购房合同或“补充协议”上盖章，而是等购房人在合同原件上签字或盖章以后对购房人说：“明天或过一两天，你来拿合同，先将首付款付了吧。”购房人付了首付款以后再去拿合同，开发商的售楼人员就会以令购房人觉得比较合理的理由说：暂时给不了原件，只能先给你复印件。

你对付开发商这一手法的方法也很简单：让开发商先盖章，你后签字，签完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求开发商将合同原件给你。

如果开发商坚持要将全部合同正本拿走，而你也不愿意在这一事情上与开发商僵持下去，那么，在“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的解释”。

以上十五个方面是《商品房买卖合同》示范文本所遗漏的，而对于购房人的利益保护非常重要。在与开发商谈判“补充协议”时，必须在这十五个方面尽可能坚持你的要求。这十五个方面若能全部得到满足，开发商将无法利用合同做文章；即使得到部分满足，也弥足珍贵。如果你或你的熟人、亲友、同学、同事等是深谙房地产交易之道的人士，那么，按照上面开列的十五个方面，你就可以一一设计出相应的“补充协议”条款。

这里，举一例以作示范。

比如，为了防范开发商将土地使用权抵押给你造成的风险，你可以这样写：“双方确认：出卖人已向买受人出示了‘五证’原件；‘五证’是真实的、正式的和有效的；国有土地使用权证没有他项权记录。”

这一条的意义在于：如果“五证”其中一个缺少、不真实或无效，或者国有土地使用权证上有他项权(即抵押权)记录，则购房合同是无效的。购房合同无效导致的法律后果是：(1)相互返还各自从对方取得的财产；不能返还或没有必要返还的，折价补偿；(2)有过错的一方赔偿对方的经济损失；双方都有过错的，各自承担相应的责任。开发商的“五证”是否缺少以及是否真实、有效，国有土地使用权证上是否有他项权记录，购房人一般没有能力逐一查证。如果出现“五证”缺少、不真实、无效、或者国有土地使用权证上有他项权记录的情况，法院将认为购房人在审查开发商的“五证”时有过错，从而判决购房人对合同无效的法律后果也承担一定的责任，购房人的损失则部分得不到赔偿。如果在“补充协议”中写进这一条，就表明购房人在审查开发商的“五证”时已经尽其所能，购房人在审查“五证”时没有过错，从而令开发商承担合同无效的全部法律责任，即购房人的全部损失都应由开发商给予赔偿。

为数不多的律师事务所设计了各自的“补充协议”文本。各自的“补充协议”文本都是各自的智力成果，不可能像建设部的《商品房买卖合同》示范文本或“204条”那样免费公开。

开发商如果觉得你是一个重要的客户可能会派出他的法律顾问与你谈，若如此，你大可不必惴惴不安。开发商的法律顾问大多数与居律师一样，是稻草人，吓唬吓唬麻雀的。既然你在开发商的眼里份量不轻，那么，你就应该摆出一点架子，不轻易放弃、坚持到最后，你就一定能够使开发商与你签订一份令你满意的“补充协议”。个别开发商的销售人员十分牛×，声称“补充协议，我们一条不签。为什么？因为我们的房子卖得非常好”。位于北京市望京地区的一个叫做“慧谷阳光”的楼盘的销售经理就是如此。如果碰到这种情况，居律师建议你扭头就走。居律师相信，最迟第二天，开发商的销售人员就会给你打电话，说：“再商量”。如果再商量，你拿出的“补充协议”就不能赤裸裸，你应该将“补充协议”装扮得像送给开发商的“甜点”，在“甜点”里搀和一些“砒霜”。

四.如何正确引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)使购房人产生了过高的期望值。居律师对《解释》的评价是：

(一)对购房人有积极意义

其一：《解释》将现行法律没有明确规定是否为违法的开发商的行为明确列为违法而令购房人获得相应的权利；将现行法律已经明确规定为违法但没有令购房人获得相应权利的开发商的行为令购房人获得相应的权利。例如：

1.《解释》将商品房买卖合同订立后开发商又将房屋出卖给第三人或者未告知买受人又将房屋抵押给第三人的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。

2.《解释》将商品房买卖合同订立前开发商故意隐瞒房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。

3.《解释》将开发商违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定未在该《条例》规定的期限内或未按该《条例》规定的条件申请房屋所有权登记自该《条例》规定的期限届满后超过一年，购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。

其二：《解释》将现行法律已有的规定赋予法官的自由裁量权给予了一定的限制，从而防止法官行使自由裁量权使开发商或购房人的利益不能得到充分的保护。例如：

1.《解释》将《合同法》列举的当事人可以解除合同的情形之一——“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”中的“合理期限”解释为三个月以上。《解释》的解释是：“开发商逾期交房或购房人逾期付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

2.《解释》将《合同法》规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”中的“相当于因违约所造成的损失”针对不同的违约行为做了相应的解释。《解释》的相应解释是：购房人逾期付款的，开发商的损失按照未付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；开发商逾期交房的，购房人的损失按照逾期内有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类型的房屋租金标准确定；由于开发商的原因购房人未能在《解释》规定的期限内取得房屋所有权证书的，购房人的损失按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

(二)《解释》对购房人的实际所需没有多大价值

《解释》所针对的开发商的违法或违约行为以及购房人的违约行为，不仅在实际中很少发生，而且开发商和购房人绝大多数都能够通过协商获得解决，即便不能协商解决，法院做出判决也有法可依。在实际中，开发商与购房人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、也是不能通过协商获得解决的是：计算公摊面积的争议和界定公共财产的争议。对这两个争议，《解释》都没有涉及。

计算公摊面积的惟一证据是规划设计图纸和建筑设计图纸。规划设计图纸和建筑设计图纸被保存在设计院、开发商、建筑商和开发商委托的房屋面积测量机构和房屋质量检测机构的档案柜里，购房人难以取得这一计算公摊面积的惟一证据。在诉讼中，由于购房人难以取得这一证据、法院拒绝调取这一证据，法院只依据开发商委托的房屋面积测量机构出具的《房屋面积实测数据表》中的数据认定房屋公摊面积，使购房人在公摊面积计算上一直面对一个不明不白的黑洞。这个黑洞是巨大的。《解释》完全能够做出这样的解释：出卖人和买受人对房屋面积发生争议，买受人申请人民法院调取为计算房屋面积所必需而买受人不能收集的规划设计图纸和建筑设计图纸，人民法院应当调取。但《解释》没有做出这样的解释。

从《民法通则》和《最高人民法院关于实施<民法通则>若干问题的建议》中的相关规定可以推理出这样一个结论：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但运用法律推理需要法官有一定的法律素养和应有的公正。在法官的法律素养普遍低下、司法公正易受动摇的现实条件下，《解释》应当做出明确的解释，比如，可以这样解释：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但《解释》没有做出这样的解释。现实情况是：几乎所有的商品房开发小区，购房人房屋门槛以外的土地和土地附着物都在开发商的占有、使用、收益和处分之下。购房人作为共有财产共有人的权利和利益被侵害而得不到司法的保护。

《解释》涉及了售楼广告和宣传资料，涉及了预约定金。售楼广告和宣传资料能否成为要约，《合同法》第十四条和第十五条的规定能够解决这一问题。关于预约定金，最高人民法院以前已经做出相关解释。《解释》没有就售楼广告和宣传资料、预约定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相关解释更具体或更明确的解释。公务员之家:

(三)《解释》有多处与法律相违背

例1：《合同法》第一百六十二条规定：“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。”根据这一条法律规定，无论开发商交付的房屋面积多出合同约定的房屋面积多少，只要购房人接受房屋，购房人都应当按照合同约定的价格付款。《解释》第14条对开发商交付房屋的面积多出合同约定的面积的处理，完全照搬《商品房销售管理办法》的规定，不仅没有纠正《商品房销售管理办法》的违法，反而使《商品房销售管理办法》的违法“合法”化。

购房合同范文篇5

懵懂消费者吃了哑巴亏

今年4月份，经全家人的商量和毛生自己的多方考察以及售楼小姐的鼓吹，毛先生看中了昌岗路某小区楼盘。经过初步商谈后，毛先生对开发商给出的条件还算满意，于是双方在就一系列购房要素达成协议后，签订了房屋买卖合同。合同中约定：开发商将一套64平方米的住房卖给毛先生，房款采用分期付款的方式，交房日期为2003年9月12日。在合同签订的过程中，双方没有就违约条款作更细一步的规定，只是约定如因开发商不按时交房给购房者造成损失的，由开发商负赔偿责任。毛先生激动地告诉记者：在签字时，他已经留意到合同最后一款下面还有几行字的空白，但他并没有太在意，而开发商随后也在上面签了字、盖了章。因毛先生工作繁忙，开发商的工作人员于是主动提出由他们将公务员之家，全国公务员共同天地合同文本送交房管局办理相关手续，毛先生同意了，而且还觉得开发商“体恤民意”，“服务周到”。

几个月后，毛生由于需要从单位提取住房公积金，向发展商要求取回购房合同的复印件。但是，在取合同时他惊讶地发现，原来合同的空白处已被添上几行字，上面写明：如果因自然变化或人为因素导致工程不能按时完工的，以不可抗力论，开发商不承担损害赔偿责任，关于不可抗力所包括的情况由开发商保留最终解释权。毛生语气愤慨地说：“这明显是不公平条款，况且在我不知情的前提下最后添补上去的，这样的欺骗行为让我失去了对楼盘的信心。”

对开发商这种违背诚信原则的做法，毛先生要求开发商解除合同、退还自己已交的购房款。而开发商却狡辩说，这一条款在合同签订时就已经存在了，是毛先生自己没有注意到而已。毛先生十分气愤，他说：“看来只有通过诉讼来维护自己的合法权益”。

“亡羊补牢”不如“未雨绸缪”

购房合同范文篇6

在房地产买卖交易中，个别房地产公司使用不规范购房合同，其中对客户不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消费者应给予足够的重视，否则极容易吃哑巴亏。一般说来，购房者应该从以下几方面加以防范。

个别不规范的购房合同，对购买者的制约条款十分到位，对开发商的制约则显得含糊，一旦产生问题买卖双方对簿公堂，消费者将立于不利之地。例如有的合同约定：“购房者不按合同约定时间付款，则应按公务员之家，全国公务员共同天地中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金……”以上条款虽然十分合理，但如果在合同中没有对房地产发展商的相应制约条款就显失公平。例如购房合同中应该有对房地产发展商延迟交房，不具备条件、降低条件和标准交房的相应制约或惩罚性条款。同理，购房者在与房地产发展商签订购房合同的时候，都可以用以上的反向思维去推理对方应承担的义务以及违约责任，并毫不客气的将其签署在补充协议里，这样日后发生纠纷时往往能使自己立于不败之地。

如果说以上反映出某些房地产发展商对人严、对己宽的行为方式，那么以下做法，房地产发展商则给自己留下了一个巧妙掩护自己的“尾巴”。例如有的购房合同中约定：“房地产发展商在交房后三个月内负责办理产权证”。以上虽然是一项响当当的承诺，但由于后面没有相应的违公务员之家，全国公务员共同天地约条款，就显得华而不实了。三个月办不下来怎么办？合同中应该有相应的违约条款，购房者应予重视，以免届时陷入漫长的等待之中。

有的购房合同中把房屋的配套设备开列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套设施何时到位。例如某小区住户已办理了入驻手续但享受不到购房合同中许诺的门户可视对讲系统，甚至连单元门都没有装。去问发展商，答复说，门户对讲系统终归会有的，但得等到小区住户达到百分之九十五以上才给装。这种随意性的解释显然得不到客户的理解和配合，为此一些客户联名起诉，但却没有结果，只因为在购房合同中并没有对交房时设备的状态加以说明和承诺。同样，消费者要认真审视购房合同中关于“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水”等等，交房时都应该具备使用条件。这些不妨叫个“真章”，避免消费者的新生活从工地中开始。

购房合同范文篇7

第一，如果购买的是期房，并且没有办理房产登记的购买者可以到当地（县级以上）人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。根据我国《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果购房者能及时办理产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的不便。根据《城市房地产公务员之家，全国公务员共同天地开发管理暂行办法》“预售的商品房由购买人在结算之日起30日内到县级以上房地产行政管理部门及土地管理部门办理房地产权属登记手续”。

第二，如果购买的是现房，应当针对房屋买卖合同，我国采取登记制度，即房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的，法律不予保护。若能按照法律规定程序操作，就杜绝了因不慎丢失所带来的隐患。

如果您的情况不属于以上两种情况，可以采纳以下建议：

首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出示相关证明，记着要加盖财务有效章以便查询。公务员之家，全国公务员共同天地

购房合同范文篇8

购房合同当然是签得越细越好，不过，还是有一些细节是容易被购房者所忽略的。

●房屋产权证取得的时间含糊不清。

有的购房者缺乏经验，按照开发商提供的合同公务员之家，全国公务员共同天地，签订了诸如“在最快时间内”、“及时”等字眼的合同，这在发生纠纷时并没有法律效力。应要求开发商将取得房屋产权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按一定比例支付违约金。

●开发商对待公积金贷款或商业贷款的态度。

银行对公积金贷款审查较严格，会要公务员之家，全国公务员共同天地求开发商提供合法的“五证”，如果开发项目不合法，银行是不会贷款的。在签订合同时，可以要求开发商在合同中承诺“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款”，如果开发商在这个问题上态度暧昧或不敢作出承诺，就从侧面证明了银行不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。

购房合同范文篇9

专家表示，要想买楼不上当，就要注意以下几大购房政策，做到轻松购房。

楼不合格拿不到房产证公务员之家，全国公务员共同天地

据了解，业主迟迟拿不到房产证，绝大部分原因是出自发展商。若是发展商在项目施工的过程中违章，或是工程没能通过有关部门必要的验收，则无论业主是否交齐了房价，都不可能拿到房产证。

付清房款可拿房产证

只要楼房验收合格，即使房产商欠交地价款，已付清房款的业主也可以领到业主证。这是广州市国土房管局新近出台的一项重要政策，大大保障了消费者的合法权益。

公摊面积新规定将出台

据了解，日前建设部已下达通知，自今年5月1日起，对公摊面积的计算实行全新规定。新规定明确指出，凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。房屋屋顶为斜面结构的，层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面积。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，以层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋套内具有使用功能但层高低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

误差超过3％可退房

有最新规定表明，若实际购房面积与购房合同中规定面积的误差超过总面积的3％（包括3％），业主可选择向开发商退房，拿回自己已付的房款。若然误差在3％以内，则多除少补。专家表示，有了这个新规定，发展商再也不能钻“3％”的空子了。

户型结构与合同要相符

业主验收房子时，单位的户型结构应与购房合同对得上号。若是发展商未经业主同意而擅自改动过，则业主有权退房。

不按期交楼可要求补偿

除少数由不可抗拒因素造成的情况外，若发展商在商品房预售合同规定的期限内未能如期交楼予业主，业主可根据有关法律向发展商要求合理的赔偿。

“交易手续费”有了新标准

房地产交易手续费在今年4月15日已开始按新标准收取。具体如下：新建商品房每平方米3元，经济适用房减半计收，手续费由转让方承担；存量房（二手房）为每平方米6元，由交易双方各承担50％。

“五一”黄金周，发展商“大打出手”，各种让利优惠一起送，无非是想购房者与其签下一纸“证书”。但买楼是“终身大事”，签合同一招不慎，满盘皆输。所以，有关专家建议，签合同时一定要注意细节。

房屋功能合同中写清楚

陈先生以每平方米3800元的价格购买赤岗某楼盘的地下商辅，在购房合同上，发展商把商铺的楼层写为“首层”，但没有注明是商铺。等到房产证到手后，陈先生才发现在用途一栏上写的是“住宅”，导致陈先生无法在工商部门办理做生意的营业执照。公务员之家，全国公务员共同天地

双方责任和义务要明确

在买房合同当中，发展商应对消费者的付款方式、限期以及违约责任和房款结算等条款作出很清晰的认定，而消费者也要和发展商确认有关交楼时间、房子质量等责任和义务明确约定，避免日后发生纷争。

购房合同范文篇10

现在的正式合约书都是统一制式的标准文本，里面已标明了应该签署的各项主要条款，客户只需在空格内填上文字数据即可。但作为购房客户，花巨款买一套房子毕竟是一件大事，在签字时有些关键地方还应多加注意。 第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。公务员之家，全国公务员共同天地 第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误差率超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。 第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到公务员之家，全国公务员共同天地楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。 第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应从发展商处拿复印件回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。