地价范文10篇

地价范文篇1

关键词房价地价格兰杰因果检验

一、引言

2005年8月5日，中国人民银行了房地产金融分析小组《2004年中国房地产金融报告》，意在表明中央银行的分析人员对当前我国房地产市场的一些认识和看法。由于这是中国人民银行发表的首份关于房地产市场的专题报告，引起了社会上的广泛关注。作为宏观金融管理部门，中央银行的研究人员对房地产的分析最善长的地方也只能是从金融(信贷)入手，而之所以要出这份房地产金融报告，则主要是想表明当前中央银行对整个房地产市场的一些认识，以有利于今后房地产金融方面的研究更为广泛全面。应该说，由于部门业务的不同和专业人员知识背景不一，这份报告中对我国当前房地产市场的一些认识肯定会有不全面的地方。事实上，对问题的广泛讨论是我们实现认识真理的一条重要的途径。若不是在十一届三中全会之前的关于真理标准的全社会的大讨论，那么我们也许就没有今天思想解放和改革开放的大好局面了。华远集团总裁任志强先生就是这方面的典范。在中央银行的报告不到一个星期，就在各大门户网站上公开了其题为《地产报告逻辑混乱-央行报告中的疑问》一文，洋洋数万言，处处直指央行报告的不足。

这真是一件大好事！任先生身处我国房地产开发一线，中央银行可能没有人比他更了解房地产市场具体的实际运作，因而任先生的批评对于进一步促进包括中国人民银行在内的有关政府部门对房地产市场的认识，做好下一步宏观调控，都是善莫大焉的！不过，看过任先生的《疑问》一文后，虽然笔者对房地产市场的了解远没有任先生认识的那样直接与深入，由于个人水平也有限，对很多问题也只能不置可否，但确实有一个新的疑问，而这也是前一阵子社会上早就争论过的，那就是，在任先生文中题为“关于价格的误导”的第五部分，在承认房价一级市场连年上涨事实之后，语锋一转，指出“央行的报告则带有明显的误导性作用，与销售价格指数相对应的应是土地价格定基指数和家庭可支配收入定基指数。假如将这三个指数关系放在一张图上分析，会明确的看出土地价格的定基指数上涨是造成房价上涨的重要因素”。也就是说，这些年来房价的上涨一个重要的原因是地价太高了，成本上升嘛，房价跟着涨也就很自然了。

表面上看，这样的分析确实有道理，谁都知道这几年政府规范土地管理，将原来的协议出让方式全部改为招拍挂，这样那些原来与政府素有关系的企业用地也必须通过市场，其成本自然上升。但是，这个观点一直就不被国土资源部等部门认可，因为“开发商是根据市场供求决定的房价来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来‘出牌’，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚”，也就是说过高的房价反而推动了土地价格的高涨。应该说，这两种看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加说更符合人们一般的常识。但是，我们从数据上看地价与房价之间的密切关系和一般的常识推理，就能够有十分充足的理由说确是地价推动了房价了吗？那岂不是说有关政府部门要为此轮房价的大涨负有更大的责任了吗？对此，我们还需要进一步的探究，并与任先生商榷。

二、近年来我国的土地价格与房地产销售价格走势

自1998年我国房地产市场进入全面市场化运作以来，土地价格与房价的关系确实非常密切。从近年来商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数来看，两者关系非常紧密，而且从2002年下半年开始，商品房屋和土地价格的上升非常明显，最高分别达到110.3(2004年第4季度)和111.6(2004年第3季度)，而且土地价格指数的上涨似乎总是高于且先于商品房屋销售价格指数，而土地价格恰恰为商品房屋成本的一个重要组成部分，因此看起来确实是地价过高导致房价过高了。

图11998年1季度—2005年2季度我国商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数

任先生对于央行报告的一个批评是没有弄清“完整的房地产市场概念”，其中举了很多例子。不过幸好任先生提醒，一个基本的原则就是我们在进行事物比较的研究时，必须一件事对一件事的研究。由于前面我们用到的商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数都是对各子市场价格指数的一个综合反映，故此我们这里仅以与我国老百姓生活密切相关的我国房地产市场“普通住宅销售价格”和“居民普通住宅用地交易价格”(简称“房价”与“地价”)这两个同是反映普通住宅的价格指数进行分析。根据中国经济信息网中国经济统计数据库1998年至2005年2季度的季度统计，我们由下图发现，居民普通住宅用地价格指数与普通住宅销售价格指数近年来确实是呈现出上升的走势，而且两者关系非常密切，其相关系数高达0.856。

图2居民普通住宅用地价格指数与普通住宅销售价格指数

但是，我们的数据是采用的季节指数，而房地产市场的运行不可避免地受到季节因素的影响，因此我们运用X11加法模型对数据进行处理，得到了消除季节因素的居民普通住宅用地交易价格和普通住宅销售价格指数情况，如图2。由该图可以看到，在剔除了季节因素后，地价与房价的关系依然是十分密切的，两者的相关系数甚至上升到了0.879。

图3剔除季节因素影响后的地价指数与房价指数

进一步，考虑到周期变化的影响，我们用H-P滤波的方法，得到了土地价格与房价的长期趋势线，如图3，可以进一步看到，地价与房价的拟合程度更高了，二者的相关系数甚至高达0.997。如此之高的相关系数，甚至可以直接说地价与房价是同步变化的了。

图4地价与房价的长期趋势

我们对房价和地价的长期趋势数据进行最小二乘回归，还可以得到如下方程：

房价=-39.83176+1.399740×地价

(-18.03392)(65.83221)R2=0.994，调整R2=0.993在1%水平下显著

不仅从严格的计量模型上可以看到房价确实与地价关系密切，而且从各个图中都可以看到，近些年来土地价指数显然高于房价指数，因而，地价推动房价似乎就更有充分的理由了，任先生的观点看来是正确无误的了！

三、相关性与因果性

但是，房价与地价的关系十分密切，就可以认为这二者存在着必然的因果关系吗？究竟是地价引起了房价的上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？从逻辑推理上看，这两种情况都是有可能发生的。似乎这就是一个“先有鸡，还是先有蛋”的问题。从实践和理论两个方面来回答这个问题，似乎是一件非常繁琐的事情，而且往往会陷入“公说公有理，婆说婆有理”的纠缠不清的窘境当中。这里，我们采用2003年诺贝尔奖得主格兰杰对于两个变量间存在先后关系时，运用统计方法检验因果性的“格兰杰因果检验”的方法，来检验我国究竟是由“地价带动了房价，还是房价推动了地价”这个鸡和蛋的问题。

一般来说，我们在进行计量经济学建模时所采用的回归分析工具，实质上只是分析了变量之间的依存性，但这并不能表明变量之间的必然存在着因果关系，而这方面就需要根据理论或经验来事先判断。例如，我们之所以在回归方程中以降雨量为解释变量，而以农作物产量作为被解释变量，而不是相反，并不是出于统计上的原因，而是常识告诉我们农作物产量无论如何也不能影响降雨量，而只能是降雨影响农作物的产量。但不幸的是，并不是所以经济变量之间的因果关系都能够由理论或经验让人显然明了，即使是某一经济理论宣称了一种因果的关系，也需要给以经验上的支持。格兰杰从预测的角度给出了因果关系的这种定义，并将其称为格兰杰因果关系。

格兰杰因果性检验假定了有关y和x每一变量的预测的信息全部包含在这些变量的时间序列之中。检验要求估计以下的回归：

(1)

(2)

其中，白噪声和假定为不相关的。

(1)式是假定当前y与y自身以及x的过去值有关，而(2)式则是假定当前的x与x自身以及y的过去值有关。对于(1)而言，其零假设，对于(2)式而言，其零假设。这样，就可以分为四种情况进行讨论：

1、x是引起y变化的原因，即存在由x到y的单向因果关系。当(1)式中滞后的x的系数估计值在统计上整体的显著不为零，同时(2)式中滞后的y的系数的估计值在统计上整体的显著为零，则称x是引起y变化的原因。

2、y是引起x变化的原因，即存在由y到x的单向因果关系。当(2)式中滞后的y的系数估计值在统计上整体的显著不为零，同时(1)式中滞后的x的系数的估计值在统计上整体的显著为零，则称y是引起x变化的原因。

3、x和y互为因果关系，即(1)式和(2)式滞后的x和y的系数都显著不为零，则称x和y存在反馈关系，或者双向因果关系。

4、x和y是独立的，即(1)式和(2)式滞后的x和y的系数都显著为零，则称x和y不存在任何的因果关系。

一般来说，如果变量x是变量y的(格兰杰)原因，则x的变化应该先于y的变化，因此，在做y对其他变量(包括自身的过去值)的回归时，如果把x的过去或滞后值包括进来能显著地改进对y的预测，那么我们就可以说x是y的(格兰杰)原因。

四、地价与房价的因果关系

根据上述格兰杰因果检验的原理，我们对我国1998年1季度至2005年2季度的“普通住宅销售价格指数”和“居民普通住宅用地交易价格指数”这两列分别代表“房价”和“地价”的变量，进行格兰杰因果检验。在进行时间序列检验时，我们必须对其平稳性进行检验。我们发现，“地价”和“房价”的原始时间序列都存在很强的单位根现象，都没有通过10%显著性水平下的ADF平稳性检验，而其一阶差分数据则在1%显著水平下表现出了良好的平稳性，这样我们用其一阶差分的平稳数据进行格兰杰因果检验，得到如下结果：

房价与地价的格兰杰因果检验

滞后长度(q=s)格兰杰因果性F值P值结论

1地价→房价0.542650.46819拒绝

房价→地价0.855170.36393拒绝

2地价→房价0.414000.66604拒绝

房价→地价1.827480.18440拒绝

3地价→房价0.941800.44004拒绝

房价→地价2.923410.06043接受

4地价→房价0.958510.45667拒绝

房价→地价6.426320.00278接受

5地价→房价0.622790.68536拒绝

房价→地价3.862540.02296接受

6地价→房价0.829430.57305拒绝

房价→地价2.817030.07141接受

通过格兰杰因果检验我们可以发现，地价始终不是房价的(格兰杰)原因，而在滞后3期以后一直到滞后第6期，却是房价是地价的原因。由此我们可以得到比较有把握的结论是，原来所认为的，在我国地价过高是引起了房地产价格过高的原因不同，恰恰是相反，房价反而是地价的原因，任先生的观念看来是经不住统计的检验的，这个观念是需要修正的。

五、结论

由于土地成本是房地产开发中最为重要的一个成本项目，而随着国家土地出让管理的规范，土地一级市场价格确实有所上升。故此，在最近有关房价过高的讨论中，很多人将地价归为其中的一个重要原因。我们的分析表明，与这种传统的认识恰恰相反，在我国地价始终不成为房价的原因，而房价却是地价的原因，将房价过高归咎于地价过高，并进而反对近年来国家规范土地管理等相关政策措施的观点，显然是站不住脚的。当前我国房地产价格之所以居高不下，很大程度上是我国房地产市场发育不足造成的，政府应当进一步稳定现行房地产宏观调控的各项政策的同时，进一步做好规范土地管理、加强市场竞争等深层次市场化改革，而不能由于现有利益集团的各种寻租行为而干扰了决策的制定与执行，也只有这样，才能够从根本上确保我国房地产市场取得长远、健康的发展。

参考文献

地价范文篇2

近年来，我国地价持续上涨，全国土地交易价格指数从2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3（上年同期价格为100），而2008年1季度则再创新高，达到了116.5.不可否认，近年地价的持续上涨是城市化加速及经济发展引起土地价值提升后在交易价格上的必然体现，是土地在市场经济条件下的价值回归。但地价上涨的长期性及不稳定性也反映出现行土地制度存在着深层次的制度性缺陷，要采取积极的政策措施予以适当调控。

二、我国地价上涨的成因分析

1.城市化的发展推动了地价上涨据统计，截至2006年我国城镇人口57706万，占全国总人口的43.9％，且绝大部分地区城市化水平已经超过了30％，处于城市化高速发展阶段。具体来讲城市化主要从以下几方面影响地价：（1）城市规模的增大。城市规模越大，对基础设施的数量和质量要求越高，交通运输系统也更复杂，城市环境的营运成本及土地级差收益也越高。（2）城市土地用地结构的改变。城市土地价格与商业用地比重成正比，与工业用地的比重成反比。商业用地比例越高，城市土地价格也越高。（3）城市功能分区的变化。随着城市化发展，政府更加注重城市的功能分区，城市空间结构布局得到了很大改善。卫星城镇及新开发区的基础设施往往比较齐全、规划比较完备，地价也较高。并且通过其传递扩散作用，往往会带动周边地域地价水平的提高。

2.供需矛盾的深化必然导致地价上涨一方面，土地数量的有限性、不可再生性，决定了土地供给无弹性，或者说具有弱弹性；另一方面，随着人口增加和经济发展，增加了对土地的需求。住房需求的快速增长、投资投机性购房热潮等众多原因都导致了土地供需矛盾的加剧，直接加剧了地价上涨的动力。

3.现行的土地供给制度加速了地价上涨根据国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》和国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地必须实行招标拍卖挂牌出让。这种出让方式主要从以下几个方面迫使地价上涨：（1）竞争机制的引入必然导致地价上涨。价格是绝对的决定因素，出价完全靠市场调节，价高者得。（2）“上不封顶”的出让价格导致新“地王”不断产生。如2007年7月，北京成开与北辰联合体以92亿元竞得长沙市某地块，成交价比46.3亿元的起拍价高出近1倍。（3）土地垄断供应导致拿地价格上涨。我国土地一级市场只能由政府通过征地来供应，由于一级市场的不规范，大量非国营房地产企业不得不从房地产商处获得土地，导致土地价格二度甚至三度被抬高。

4.高房价预期带动地价上涨消费者预期是影响商品价格的重要因素之一。几亿人需要改善住房的巨大潜在需求及我国经济的良好发展势头，导致了消费者和供给者预期房价上涨。正是因为消费者和开发商都预期房价上涨，开发商才会以较高的价格拿地。

5.地方政府存在推动地价上涨的内在冲动从现行的人事考核机制上可以看出，快速增长的GDP、招商引资的数量等政绩性的东西是考核地方政府的硬性指标。但1994年的分税制改革缩减了地方政府的资金来源，而出让土地能够补充财政资金，缓解财政压力。所以地方政府存在推动地价上涨的内在冲动。它们通过垄断手中的土地和政策舆论引导抬高地价、支持房价，制造只涨不跌的预期，从中获益。

三、抑制地价上涨过快的对策

1.改变土地供给方式（1）改变“价高者得”的评价标准。按照这种标准拍卖土地，其结果就是土地价格节节攀升，最终开发商会把成本转移到消费者头上，使得地价推动房价上涨的局面不可避免。（2）加大土地招标的比重。招标相对于拍卖更为理性，它不仅将地价作为考虑因素，也将开发商的实力、诚信度、方案可行性、对城市建设的贡献等方面纳入了考虑范畴。（3）采用土地出让的综合评标。参照上海市的土地挂牌方式，将商务标和技术标结合起来，选出开发实力雄厚、经营水平一流的企业。

地价范文篇3

1韩国产业压缩型发展

韩国经历了进口替代、出口导向、出口和内需联合驱动经济发展模式更迭，30多年保持高速增长，经济上实现了跨越式发展，从一个贫穷的农业国家发展到1996年加入国际经合组织(OrganizationforEconomicCo-operationandDevelopment,OECD)，正式步入发达国家行列[4]。韩国经济“跨越式”发展背后，其根本推动力是韩国产业的“压缩型”发展，在几十年里完成了欧美发达国家几百年走过的路程。其发展模式可以概况为：大企业集团主导、出口导向、政府积极介入。产业升级主要经历了几个过程：20世纪60年代，实现从以农业以轻纺工业转变；70年代，产业结构向重化工业等资源、资本密集型转变；80年代，向技术密集型产业迈进，对传统重化产业进行技术升级，形成出口主力产业；90年代以后，将信息产业作为新的发展重点，带动第三产业的发展。

2“三地”工业地价管理政策分析

2.1上海工业地价政策目标是确保国有土地资产升值为促进经济发展，我国形成了特有的开发区制度和政策，集中和高效配置产业用地。但各地为了招商引资，低价甚至零地价出让土地，造成产业盲目上马，层级低、土地资源浪费与土地资产流失等问题。为确保国有土地资产不流失、升值，我国制定了一系列的工业地价管理政策：1994年10月国土资源部和国家经贸委出台了《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》；2003年国土资源部发出了一系列整顿开发区的通知；2006年9月，国土资源部下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》强调了工业土地使用权的出让必须执行工业用地出让最低价标准，并且一律采取“招拍挂”的方式出让，确立了“先土地后项目”的模式，改变了之前“先立项后供地”方式；2007年起《全国工业用地出让最低价标准》的实施，明确了工业用地出让的最低价标准。按照国家加强工业用地管理的要求，上海市先后制定颁布了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》、《上海产业用地指南》、《上海工业产业导向和布局指南》、《上海工业项目供地导则（试行）》等相关各类实施细则和管理标准，进一步完善了产业用地管理制度。

2.2新加坡工业用地采取“统一开发+政府管制”供应模式新加坡的土地所有制是国有和私有的混合制度。国有土地是通过土地征用法从私有土地征用而来，目前国有土地比例约为90%。国有土地出让的使用权一般是99年，特别情况有30年或60年，少量的政府土地使用权为999年[5]。新加坡土地政策的基本目标是保障工业用地在企业可承受成本条件下的充分供应，提高企业成本方面的国际竞争力[6]，土地政策的核心是政府垄断工业用地供应，通过实施一套比较完整的“统一开发+政府管制”供应模式，发挥政府在工业用地配置过程、价格供应方面的主导作用[7]。新加坡工业用地的供应量及价格标准主要由裕廊集团经过细致调查分析后制定，受三方因素共同制约。一是市场供求关系，二是政府政策协调，三是企业对价格的可承受性，其中后两点因素更为重要。政府根据每年的经济发展形势及土地供应状祝，适时修改其出租和出售土地的计划，并让企业根据每年调整一次的只设上限、不设下限的租金和土地价格选择租赁和购买土地，以确保土地价格的稳定。新加坡政府一直把战略重点放在保持工业的增长上，工业用地的优惠政策主要体现在税赋的减免、科技研发费用的补贴、融资支持等方面，必要时对工业用地成本提供补贴。例如，给JTC国有公司提供工厂和土地租赁，及时缓解行业困难，行业利润提高后再调高价格[8]；另一个例子是征用大片土地支持半导体晶片加工厂集群的发展，将这些工厂集中在一起，发挥给排水等基础设施的规模效益以及行业的集聚效应。

2.3韩国地价政策目标以市场为主，调控为辅从20世纪60年代开始，韩国逐步开始其工业化进程且发展迅速，房地产市场繁荣，地价增长较快，因而韩国工业地价管理政策的核心是防止土地投机（特别是八九十年代），以控制过地价快增长。韩国《国土利用管理法》是其最基本的土地管理法律，其中对工业用地的管理特别作了详细规定：（1）对工业用地的交易严格实行交易许可制和申报制，即在指定的管制区域内，一切土地交易、土地分割行为均须由政府审查其利用目的和价格，审查合格才发给许可证。若无许可证，便不能进行所有权转移登记。（2）若申报价格在基准价格一定水平以下时，政府要劝告申报者按基准价格以上的价格再申报，若不听劝告，由政府经营的土地开发公社使用先买权，按申报价格购买。同时任何土地的交易都必须使用实名制。韩国工业用地价格是采用开发公社指定估价机构进行的价格评估值及居民指定估价机构进行的价格评估值二者的平均值来进行定价的。工业土地供应主要是通过国土开发规划或城市总体规划确定的工业区方式实现。地方政府和企业都可以申请工业区开发。当几家企业竞争同一地块时，通常不以价格高低作为供应标准，而是由地方政府依据产业的性质和发展前景来决定[9]。

3对上海工业地价管理政策建议

“三地”工业发展遵循着由劳动资本密集型向技术知识密集型转变的普遍规律。但“三地”的工业地价发展政策目标却不尽相同，新加坡和韩国的工业地价政策目标均是促进产业发展，而我国地价管理政策的核心目标是确保国有土地资产保值升值。这也是阻碍我们产业转型升级速度的因素之一，鉴于此，建议对目前的工业用地政策作如下调整：

3.1继续传统产业出让的最低价政策，部分采取定向招拍挂目前上海高新技术产业用地价格已经很高，工业用地最低价政策基本无效用，但传统工业用地价格远远低于其他地区，已经处于非常低的价格区间。因此，建议对传统工业用地实施低地价管制，进一步淘汰传统劣势产业，优化产业结构；对转型中的重点发展产业、鼓励发展产业以及优势产业实施工业用地定向招拍挂制度，减少企业地价成本，确保产业及时落地，必要时可以参照韩国实施高地价管制。原因是招拍挂流程的比较复杂、存在不确定性，会阻碍优势企业的导入，丧失产业引入的市场良机，影响了区域产业经济的发展，因此建议重点产业、鼓励发展产业、重要基础产业、优势潜力产业可部分采取定向招拍挂制度。

3.2尽快实施工业分类地价精细化管理制度上海不同产业类型地价存在非常大的差异。目前都市型工业用地、工业区内生产性服务用地、现代物流用地、租赁通用厂房等工业用地类型，已经不同于传统的工业用地，具有经营性用地特征，地价水平向同区域办公用地地价靠拢。因此，随着产业发展和升级，工业用地价格管理需要在工业用地分类研究的基础上实施精细化管理，尽快制定不同产业类型用地的地价政策，规范用地管理。这既是确保国有土地资产不流失的需要，也是保障和促进上海产业升级发展的需要，对上海市“调整、转变、提高”历史进程具有重大的促进意义。

3.3加快推行工业用地出让区别年期制或厂房租赁制新加坡、韩国工业用地供给都是租售并举。不同的产业发展存在不同的产业发展寿命周期。固定年期的工业用地批租制度的限制，导致目前很多工业园区的产业用地调整面临很大困境。参照新加坡等各地工业租售经验，结合目前上海市“调整、转变、提高”的具体要求，根据产业发展周期的规律，制定出符合上海产业发展实际情况的科学、合理、灵活工业用地年期标准。另一方面，各国经验表明，厂房租赁是园区租赁制度的重要内容，建议标准厂房继续实施招拍挂制度，由具有产业经营经验的企业建设标准厂房，提供企业入住园区。

4结语

地价范文篇4

论文摘要：城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。

近期召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史明确提出：坚持和完善土地招拍挂出让制度，总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。近两年来，经营性用地“招拍挂”的出让方式，持续不断的受到质疑和反对，很多人认为这种卖地方式很容易推高地价，最大的受益方是地方政府，从而导致土地财政肥得流油。

由此看来，国家确实正在紧锣密鼓的研究和推进土地出让方式改革。实际上，部分城市早在2009年就开始尝试了，比如上海积极尝试“预申请”、“综合评标”、“一次竞价”。再如，近期北京有块土地，出让时对报价进行限高，如果有多家企业都愿意出限高价，则就让他们竞配建保障房面积，谁愿意为政府免费配套最多的保障房，谁就最终胜出。

显而易见，进行这项改革的目的是限制地方土地财政，同时抑制地价，进而有助于稳定房价。无疑，这一政策的指向是正确的。在房地产调控一波紧似一波的背景下，去年全国土地出让成交总价款居然高达2.7万亿元，同比增加70.4%，超千亿的城市数量剧增。而且，从价格上看，去年全国新建商品房成交均价大概同比上涨7%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右。

抑制地价、减少地王，正在成为重要的政策选择。去年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。明摆着，这是向地方政府施压。

然而，靠这种办法并不太管用，近一个月来，全国溢价率超过50%的地块普遍性的存在，光上海就有多个案例。另外，人为的压制地价，尤其是减少挂牌和拍卖行为，而增加招标形式，确实能在一段时间内减少高价地，却有点“治标不治本”；其负面效果不容忽视，招标方式的透明度较挂牌和拍卖低很多，如何防范内幕交易？如何阻止权势企业横行？又如何解决大量中小民营企业被拒之土地市场门外的困局？

治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。

地价范文篇5

关键词:地价房价Granger因果关系检验房地产

关于地价与房价的关系,理论界有三种观点:地价决定房价。这种观点从成本的角度,探讨了房价的构成,认为土地成本上升是房价上涨的主要原因之一(覃晓梅等,2005)。房价决定地价。如郑光辉(2004)认为,房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨,地价是房价的结果,不是房价原因。地价与房价相互作用,存在相互制约的关系(鲁礼新,2002),抑或称“两者呈正相关关系”(高晓慧,2001)。关于两者相互作用方式及效果,学界也是见仁见智。

部分学者认为房价与地价之间存在一定条件下的因果关系。

关于地价与房价的因果关系问题,争论分歧甚大,究其原因,笔者认为主要有:复杂的利益格局和不同的利益诉求。如开发商为追求利润最大化,可能会夸大地价对房价的作用,甚至“强加给招拍挂制度以莫须有的罪名”(李倩,2005)。研究对象的复杂性与差异性。关于这一点,笔者将在文章最后的讨论中作简要论述。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多,定量研究少。由于定性研究中难免带有研究者主观色彩,可能造成结果的偏差。另一方面,定量研究的结果也可能有不确定性。如高波、毛丰付(2003)采用的Granger因果关系检验中,滞后期为2、3、4,滞后期偏少,且检验结果不具稳定性;而且,其样本数据为全国的数据,由于全国不同地域、不同城市房地产市场的巨大差异,其研究结果难以令人信服。

为进一步探讨地价与房价的内在关联,笔者对武汉市2000年第一季度至2005年第二季度的房价、地价数据,进行统计分析及Granger因果关系检验,并对结果进行了讨论。

武汉市房价与地价的基本统计特征

从武汉市房价与地价的时间序列数据散点图(如图1)可以看出:随着时间的推移,房价与地价按不同的比率增长,以时间为自变量分别以房价、地价为因变量构建一元回归方程(回归结果如图1所示),房价随时间的变化率为50.616,大于地价的边际值15.485。从其统计意义来讲,随着城市经济的增长,房屋需求与土地供给的矛盾不断增加,这与武汉市乃至全国的情况基本相符。

为进一步描述武汉市房价与地价随时间变动的幅度,笔者对房价与地价时间序列数据进行了方差的假设检验:

检验结果表明,相对地价而言,武汉市房价变动幅度较大。可见,武汉市土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟,地价呈现平稳上升的势头。

武汉市地价与房价因果关系的Granger检验

假定与检验规则

假定当前的地价(LP)与自身以及房价(HP)的过去值有关,而房价(HP)与自身及地价过去值有关。检验要求估计以下的回归:

统计结果分四种情形:若“(1)式”中滞后项HP系数的估计值满足∑αj≠0,且“(2)式”中的滞后LP系数的估计值满足∑δj=0,则表明有从HP到LP的单向因果关系(unidirectionalcausality)。若∑αi=0,而∑δj≠0,则存在从LP到HP的单向因果关系。如果∑αi≠0,且∑δj≠0,则表示房价与地价有双向(bilateral)因果关系。若∑δj≠0,且∑i=0,就表示两者之间各自的独立性(independence)。

对房价是否为地价的原因,假定H0∶∑αi=0,即滞后HP项不属于此回归。用F检验:

式中,RSSR为当前的LP对所有的滞后LP项作回归分析,所得到受约束的残差平方和;RSSUR表示对“1式”作回归,得到的残差平方和;m等于滞后项的个数;k是“1式”中待估参数的个数。

若在选定的显著性水平上计算的F值超过临界F值,则拒绝虚拟假设。

同理可检验地价是否为房价的原因。

检验结果

取滞后期为两期(m=2)进行检验,结果显示房价与地价之间没有显著的因果关系;由于应用Granger检验时,与分布滞后模型遇到的问题相似,其因果方向和所含滞后项的个数可能有重要的关系(Damodar,2003),为增强对上述结论的信心,分别取m=1、3、4、5、6,得出其统计检验结果(表略)。

从统计结果中可以看出,滞后期不同,统计结果不完全一致:滞后时间为一期时,房价与地价有双向的因果关系;滞后时间为两期时,存在地价到房价的较弱的单向因果关系,即地价影响房价,而房价不影响地价;滞后时期为三期以上时,统计结果具有稳定性,可以认为,此时房价与地价相互独立。此结果表明:在短期,房价与地价相互影响,其中地价是房价的Granger原因的程度更大;在长期,房价与地价之间没有显著的因果关系。

结论及政策含义

地价对房价的影响

理论上,从开发商成本的角度分析,地价是房价的组成部分之一,自然会影响房价。但是,从以上的统计结果中,我们了解到地价的增长是相对平稳的,而房价的变动幅度相对较大,并且短期内地价对房价虽有显著的影响,而在长期,地价对房价无显著影响。究其深层次的原因,笔者认为主要有:预期依赖于当前价格。换句话说,当前或近期地价对房价预期的影响大于过去地价的影响。当前地价上涨时,会形成未来房价上涨的预期,作为开发商,此时会选择减少当前的住房供给;作为个人住房需求者或投机者,会选择在当前购进住房。住房市场上供给的减少与需求的增加,必然会引起当前房价的上涨;由于信息是不完全的,这种不确定性导致预期有较大的差异,相应地,其影响效果也会有较大的变动幅度。住房政策对房价的综合影响。现行住房政策的长期目标是实现“居者有其屋”与房地产业的持续稳定增长,前者即暗示人们多多进行“居住储蓄”,对房价的上涨有促进作用;而对后一目标而言,由于住房需求对政策的弹性很大,政策的力度、作用时间不易把握,导致政策的频繁调整,这些调整在短期内会扩大预期的变动。开发商的土地储备。现行的土地政策不鼓励开发商储备土地,如“收回限期内未开发土地”、“行使优先购买权”等,这些政策随时间有“从严”的趋势。在地价上涨时,短期内出于价格进一步上涨的预期,开发商会选择持有土地,从而产生与土地政策作用方向相同的效果(Raymond,1998),进而扩大了地价变化对房价的影响;而在长期,因为政策的限制,开发商不得不出售土地或进行开发,在一定程度上缓解或抵消了地价变化对房价的影响。

房价对地价的影响

从土地出让市场中价格形成过程来看,地价依赖于出让方式、竞争程度,以及开发商的“底价”,底价可用下式表示:

底价=预期收益-除土地外的开发成本-最低利润

该等式右边后两项不变时,土地受让方的出让底价由预期收益决定,由于预期通常根据当前的房价作出,当前的房价对地价有直接的影响,这一结论与Granger检验结果基本相符。

当土地开发成本发生变化时,对垄断竞争市场而言,土地成交价格界于政府出让底价与完全竞争市场中开发商最高底价之间,而且,随着土地出让市场中需求竞争程度的增强,价格越接近后者,由于利润空间减小,房价变化对开发商预期收益的影响下降,相应地,房价对地价的影响也越弱。Granger检验结果显示,短期内房价对地价的影响,相对地价对房价的影响较弱,其中一个原因就是武汉实行了招拍挂出让制度,在土地出让需求方中引入了竞争机制。

从土地供应政策来看,“严把闸门、地根从紧”是总趋势,“六项清理整顿”、“三个暂停”、“冻结”等政策的干预,直接导致建设用地供应中存量土地比率不断增加,由于存量土地的获取成本相对较高,导致土地价格的上涨。而相对房地产市场而言,土地供应由政府垄断,在“保持地价稳定增长”的目标下,通过土地储备供应这一“水龙头”,可及时调控土地价格水平,因此,其调控方式更灵活,调控效果也更易于控制。从这一意义上讲,统计检验结论“地价变动幅度较小、短期内地价受房价变化影响较小”是必然的。

政策含义

统计检验与分析结果表明:房价与地价相互依赖于当前价格与政策,如果当前的价格在理性的范围之内,那么,政策的取向应促进人们形成“房价与地价稳定增长”的预期。因此,在实行宏观调控政策的同时,应多采用内生的政策工具,并逐步减少调控频率与幅度。如果开发商不进行土地储备,则政府通过土地储备来调控房价的力度可适度减小。从这一意义上说,继续强化对土地投机的抑制政策,可相应减少政府用来“熨平市场”所需的土地储备量,以缓解土地储备资金不足之困。

参考文献:

地价范文篇6

论文摘要：城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。

近期召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史明确提出：坚持和完善土地招拍挂出让制度，总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。近两年来，经营性用地“招拍挂”的出让方式，持续不断的受到质疑和反对，很多人认为这种卖地方式很容易推高地价，最大的受益方是地方政府，从而导致土地财政肥得流油。

由此看来，国家确实正在紧锣密鼓的研究和推进土地出让方式改革。实际上，部分城市早在2009年就开始尝试了，比如上海积极尝试“预申请”、“综合评标”、“一次竞价”。再如，近期北京有块土地，出让时对报价进行限高，如果有多家企业都愿意出限高价，则就让他们竞配建保障房面积，谁愿意为政府免费配套最多的保障房，谁就最终胜出。

显而易见，进行这项改革的目的是限制地方土地财政，同时抑制地价，进而有助于稳定房价。无疑，这一政策的指向是正确的。在房地产调控一波紧似一波的背景下，去年全国土地出让成交总价款居然高达2.7万亿元，同比增加70.4%，超千亿的城市数量剧增。而且，从价格上看，去年全国新建商品房成交均价大概同比上涨7%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右。

抑制地价、减少地王，正在成为重要的政策选择。去年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。明摆着，这是向地方政府施压。

然而，靠这种办法并不太管用，近一个月来，全国溢价率超过50%的地块普遍性的存在，光上海就有多个案例。另外，人为的压制地价，尤其是减少挂牌和拍卖行为，而增加招标形式，确实能在一段时间内减少高价地，却有点“治标不治本”；其负面效果不容忽视，招标方式的透明度较挂牌和拍卖低很多，如何防范内幕交易？如何阻止权势企业横行？又如何解决大量中小民营企业被拒之土地市场门外的困局？

治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。

地价范文篇7

论文摘要：城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。

近期召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史明确提出：坚持和完善土地招拍挂出让制度，总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。近两年来，经营性用地“招拍挂”的出让方式，持续不断的受到质疑和反对，很多人认为这种卖地方式很容易推高地价，最大的受益方是地方政府，从而导致土地财政肥得流油。

由此看来，国家确实正在紧锣密鼓的研究和推进土地出让方式改革。实际上，部分城市早在2009年就开始尝试了，比如上海积极尝试“预申请”、“综合评标”、“一次竞价”。再如，近期北京有块土地，出让时对报价进行限高，如果有多家企业都愿意出限高价，则就让他们竞配建保障房面积，谁愿意为政府免费配套最多的保障房，谁就最终胜出。

显而易见，进行这项改革的目的是限制地方土地财政，同时抑制地价，进而有助于稳定房价。无疑，这一政策的指向是正确的。在房地产调控一波紧似一波的背景下，去年全国土地出让成交总价款居然高达2.7万亿元，同比增加70.4%，超千亿的城市数量剧增。而且，从价格上看，去年全国新建商品房成交均价大概同比上涨7%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右。

抑制地价、减少地王，正在成为重要的政策选择。去年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。明摆着，这是向地方政府施压。

然而，靠这种办法并不太管用，近一个月来，全国溢价率超过50%的地块普遍性的存在，光上海就有多个案例。另外，人为的压制地价，尤其是减少挂牌和拍卖行为，而增加招标形式，确实能在一段时间内减少高价地，却有点“治标不治本”；其负面效果不容忽视，招标方式的透明度较挂牌和拍卖低很多，如何防范内幕交易？如何阻止权势企业横行？又如何解决大量中小民营企业被拒之土地市场门外的困局？

治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。

地价范文篇8

关键字：土地价值土地交易土地政策

一、土地资源总价值观

土地资源的功能除了在目前市场上能得到价值体现的人类生产生活的空间支撑和粮食矿产资源的生产功能外，还有许多不是直接被当代人类利用，但对人类社会的可持续发展有着非常重要的功能。从土地资源的直接使用功能和非直接使用功能出发，本文借助资源环境经济学理论提出的资源的总价值理论，将土地资源的价值分为使用价值和非使用价值。使用价值是指土地资源被使用时，满足某种需要或偏好的能力，它包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值。

二、划拨用地的价值构成

在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。

三、土地的价值不在土地而在项目

地价范文篇9

基准地价治理是我国地价治理任务的中心,是当局标准和不变地盘市场,维护地盘一切者和运用者正当权益的有用伎俩;也是深化地盘运用准则变革的急迫需求。近年来,跟着我市社会经济和城市建立的开展,地盘本钱的投入明显添加,地盘开拓的强度分明加大,现行的地盘级别和基准地价已不克不及精确反映城区的实际情况。因而,依据城区社会经济开展的实践状况和相关司法律例的要求,必需尽快对城区地盘级别进行调整,对基准地价进行更新,以进一步标准和完美地盘市场,促进地盘市场安康开展,进步地盘的集约和节省应用程度。

二、基准地价更新的局限和义务

此次基准地价更新的局限:清泥河以东、经济开拓区屯里路和县屯田路以北、东城区107国道以西、北外环以南,节制面积71.35平方公里。

首要义务:一是依据城区社会经济天然概略和地盘市场状况,分用处评定和调整基准地价更新局限内的地盘级别。二是分级别评定贸易、房屋、工业以及其它用地类型共八类的基准地价。三是评定首要贸易街道的贸易用地道路价。四是树立城区规范宗地地价及批改系统。五是树立城区地价信息库和城区地价动态监测系统。六是制造地价样点图、地盘级别图、基准地价图、首要贸易街道的道路价图。七是完成城区地盘级别调整和基准地价更新任务申报和技能申报。八是请求省疆土资本厅对基准地价效果验收和上报市当局同意施行。

三、基准地价更新的技能道路、办法和步调

此次基准地价更新的技能道路是以《城镇地盘分等定级规程》和《城镇地盘估价规程》为根据,连系城区实践状况,在地盘定级的根底上,以地盘收益为根据,以市场买卖地价材料为参考,更新基准地价,并树立地价信息库和地价动态监测系统。分四个阶段进行:

(一)预备任务阶段

一是成立市城区基准地价更新任务指导小组,落实任务经费。二是制订城区基准地价更新任务方案和技能方案,并上报省疆土资本厅审批。三是成立市城区基准地价更新任务专家指点组、任务小组和确定技能协作单元。四是做好查询东西、图件的前期预备任务。

(二)材料搜集阶段

一是召开指导小构成员会议,各有关部分要亲密共同,积极供应有关材料。二是由技能协作单元组织专业查询人员展开技能培训。三是分片分组,由专业人员经过函表、拜访、实地查询等方法,向有关部分和单元搜集定级估价所需的城镇贸易、效劳业及其它财产的用地效益材料,交通、情况、规划、教育、文明等根底设备和公共设备材料,以及地盘征用、地盘买卖、地盘让渡、房子出租、房子买卖等材料。

(三)材料整顿、剖析与地价测算阶段

一是将查询搜集的材料进行归类整顿和查验,剔除数据异常值以及不完好的材料,将及格的材料数据绘制成图,并录入核算机,树立地盘定级估价数据库、图形库和专家模子。二是依据基准地价更新的技能道路,确定定级要素、评定地盘定级要素及各要素因子对地盘质量的影响,初步划分地盘级别。三是剖析处置各类地盘买卖等地价材料,采用分歧办法,测算样点地价,并在初步划分地盘级其余根底上,确定地盘级别、落实级别界限。四是测算各地盘级其余基准地价和出让底价,树立基准地价批改系统,设定规范宗地,评价标定地价,提出地价指数测算思绪和办法,并树立地盘价钱动态监测系统和地价数据库。五是对地盘定级和基准地价效果,进行实地校核,并进一步修正、调整和完美,初步确定地盘定级和基准地价效果方案。

以上三个阶段于2012年10月底前完成。

(四)编制效果、审核验收和效果报批阶段(2012年11月至12月)。一是撰写市城区地盘定级估价任务申报和技能申报。二是编制和汇总各类表格、图件及效果材料。三是咨询专家和指导对地盘级别调整和基准地价效果的定见和建议,依照《疆土资本听证规则》要求,依法组织听证,并依据实践状况进行恰当调整。四是请求省疆土资本厅专家组验收,依据验收状况进行充分和完美。五是报市当局审批后执行。

四、展开基准地价更新任务的办法和要求

(一)增强指导。基准地价更新任务政策性强,技能要求高,工夫紧、义务重。为增强指导和协调,市当局成立市城区基准地价更新任务指导小组,在市疆土资本局设立办公室,担任日常协调任务。市疆土资本局抽调专业人员构成查询步队,搜集相关材料,并延聘专业机构担任技能,制订出契合我市实践的地盘定级估价效果。财务部分要依照有关规则,布置专项资金,包管基准地价更新任务的展开;各有关部分要鼎力支撑,积极共同,为城区基准地价更新任务供应便当前提,提交有关材料,确保城区基准地价更新任务顺畅进行。

地价范文篇10

一、抓紧布置，及时完成更新工作。对基准地价未及时作更新的，要抓紧布置更新工作，制定时间安排表，争取今年全面完成我市基准地价更新工作，为土地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价、土地使用权收购储备价格和与国土管理有关的税收、税费征收标准参考提供依据。

二、选好队伍，确保基准地价更新成果质量。基准地价更新是一项专业性强、技术性高的工作。要求选择的技术承担单位应是在省内注册的具有相应估价资质条件的专业中介机构、并确保技术力量配强、估价业绩好、诚信度高。优先选择在本省范围内有较多成功案例的技术单位，以确保更新成果科学合理、高效准确。要严格按照招投标的程序，认真招标选择技术单位。

三、参照规程，认真落实更新工作有关技术要求。要严格按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》合理划定土地级别、科学编制城镇基准地价工作报告和技术报告，成果资料要齐全规范。城镇基准地价评价范围要按照土地利用总体规划和城市建设规划综合确定，禁止没有依据盲目扩大评价范围。要充分利用上一轮城镇基准地价的成果和真实反映土地市场状况的交易资料，借助先进的技术手段，提高工作效率和成果质量，保证基准地价真实反映地价水平。要完善基准地价修正体系，宗地评估修正因素说明表述要量化、准确、具体，修正系数更科学、更合理。