楼面管理工作计划十篇

楼面管理工作计划篇1

关键词：进度管理　劳动力　流程　表格体系

1.前言与背景介绍

对于大型的国际工程而言，进度管理，在项目的立项，审批，物资采购，招投标以及施工阶段，都具有重要的意义。

常用的进度管理软件也是层出不穷，目前应用较为广泛的为P6软件。尤其是在规模较大，精细化程度较高的工程中。

该项目进度管理系统在搭建之初如采用P6软件，面临着诸多不利因素，如管理力量薄弱；项目规模庞大，工程本身无明显关键线路；劳动力进场受制于邀请函，签证的办理速度；材料的进场时间受制于船期，靠泊等因素，诸多的不可控因素使得P6软件要求的精细化管理难以实施。如上不利因素，使得总包方难以也无须采取P6软件进行进度管理。

本文将结合所参与的某房建类大型国际工程承包项目，介绍一种所用软件更为大众，管理理念清晰，管理重点突出的进度管理系统，该系统经过在项目上两年多的实际应用，管理效果良好，经济效益显著。

2.项目概况

本项目采用工程总承包模式，总用地面积约8.8平方公里，划分为24个地块，总建筑面积约331万平方米，包括建设710栋公寓楼、24所幼儿园、9所小学、8所中学、给水系统、污水系统、雨水系统，电力系统、照明系统、通讯系统、道路及交通信号系统、净水厂、污水厂。工期54个月。共有六个房建项目部，每个房建项目部负责4个地块。

本工程公寓楼的类型如下，且同类型楼座的设计完全相同，如表2-1所示：

在房建工程中，公寓楼的户型面积有110m2/户，分布于楼型G+4、G+4S（S为商铺，其中的2户临街面为商业铺位）和 G+8；120m2/户分布于楼型G+8、G+10；150m2/户分布于楼型G+12。户型面积后缀“A”，“B”仅户型内布局稍有不同。

通过上表可以看出，本工程的楼型，户型均为标准化设计。此特点为建立一种标准化的进度管理系统奠定了基础。

本工程内的G+4，G+4S公寓楼为砖混结构，G+8、G+10和G+12公寓楼为钢筋混凝土框架填充墙结构。

3.进度控制原则

3.1以控制房建工程为主线，相关周边市政配套工程同步完成。房建工程，无论从工程量，还是从合同额上分析，都是占了本工程的绝大部分，其中合同额占总工程的77%，是进度控制的主线。

3.2以地块为单位进行控制。对于如此庞大的工程，由总包方控制到每一个楼座，是不现实的。工程的移交也是以地块为单位进行的，总包方只需掌握好每一个地块的总体进度，地块内各楼座的施工由各分包单位自行安排。

3.3 在劳动力，物资，机械设备这三个主要因素中，以控制劳动力为主，物资次之。在这个项目中，高峰时中国劳工数量将达到15000人左右。劳务的控制与管理决定这个项目的成败。

4.进度管理系统的搭建及数据更新流程

进度管理系统的搭建及数据更新流程如图4-1所示：

下文将对每一个工作流程进行介绍。

5.公寓楼的分类，工序节点的划分与工程量的计算

公寓楼的分类与工序节点的划分，是建立进度管理系统的基础。首先，对公寓楼的种类进行归类，每项工序工程量相同的公寓楼归为一类，忽略微小差异（如G+4和G+4（S）可归为一类），共划分为五类。其次，对这五类公寓楼进行工序划分，要求做到工序划分标准化，命名统一化，尽量做到工序划分与工程计量节点统一。公寓楼的标准化设计，决定了上述两点要求可以实现。最后测定每一类公寓楼每项工序的工程量。

对于本工程公寓楼的分类，工序节点的划分与工程量的数值详见表5-1。其中“土方开挖”按清表后标高达到±0.00计算；“砖混/二次砌筑”针对G+4和G+4（S）为砖混砌筑，其余公寓楼为二次砌筑。

6.定额数据的测定与最终确定

定额数据的确定，分为劳动力定额数据和物资定额数据。其中劳动力的定额数据的测定采用现场实际测定的方式。由各项目部分别选取每一种不同楼型进行测定，详细记录每一个工序的用工量。收集汇总后，对各项目部的取值进行分析，形成最终的劳动力定额数据。对于物资的定额数据，采用设计图纸与现场实际测定相结合的方式。

定额数据的测定，是本系统基础数据的核心，也是系统搭建过程中耗时最多的一个环节。在这个过程中，需要做好管理工作，设计好所需填写的表格并做好对现场数据记录人员的交底工作。

7.系统模块及基础数据

7.1 系统模块

对于每一个地块而言，该系统可划分为三个模块：工程量计划模块，劳动力计划模块，物资计划模块。

工程量计划模块包含两个表格：

（1）“不同楼型每道工序的月度工程量计划表”。该表格是基础数据录入的表格之一，也是系统维护，数据更新，计划调整的数据输入口；

（2）“按工序汇总的月度工程量计划表”。该表格起到数据枢纽的作用。是把工程量与劳动力，工程量与物资衔接起来的数据来源之一。

劳动力计划模块包含两个表格：

（1）“按工序划分的劳动力月度计划表”。该表格是劳动力定额数据的录入表格，也是将工程量计划转化为劳动力计划的初级输出表格。

（2）“地块劳动力月度计划”。该表格是将工程量计划转化为劳动力计划的终极输出表格。反应了各工种，在过去月份每月的发生量以及在以后的月份每月的计划量。

物资计划模块包含两个表格：

楼面管理工作计划篇2

本标准规定了公司办公楼三楼、四楼、五楼、六楼及（车库二楼）等会议室的管理职责、会议内容、会议主持人、会议时间、会议地点及参加人员。

本标准适用于吉林新力热电有限公司会议室的管理。

2  管理职责

2.1  综合管理部职责

2.1.1 负责例会的通知、会议室的安排及保证室内整洁卫生、设施完好。

2.1.2 负责协助主管领导，做好各部门之间在落实例会上所决定问题方面的协调工作。

2.1.3 负责经理办公会议及经理办公扩大会议的议程安排、会议记录（含会议纪要的起草印发），对会议决定的事宜进行督查督办，并做好督查督办情况的反馈工作。

3  管理内容与要求

3.1 会议类别：公司会议根据会议性质不同分为经理办公会、经理办公扩大会、工作计划会、生产调度会、安全工作会议、经济活动分析会、员工大会。

3.2经理办公会议

3.2.1会议内容：公司内部管理中重大事项的研究与处理。

3.2.2会议主持人：公司总经理

3.2.3会议时间：因需而定

3.2.4会议地点：办公楼五楼会议室

3.2.5参加人员：党委书记、副总经理、党委副书记及工程总指挥

3.2.6会议组织和记录：综合管理部部长

3.3  经理办公扩大会议

3.3.1会议内容：公司日常工作、行政事务、重大活动安排。

3.3.2会议主持人：总经理或总经理委托的公司其他领导

3.3.3会议时间：因需而定

3.3.4会议地点：办公楼六楼会议室

3.3.4参加人员：部长助理及以上管理干部

3.3.5会议组织和记录：综合管理部文字秘书

3.4  计划会

3.4.1会议内容：部署落实公司下月工作计划。

3.4.2会议主持人：计划营销部部长

3.4.3会议时间：每月27日上午9：00分

3.4.4会议地点：办公楼六楼会议室

3.4.5参加人员：公司领导、部长助理及以上管理干部、其它相关人员

3.4.6会议组织和记录：计划营销部综合计划员

3.5  生产调度会

3.5.1会议内容：汇报检查前日生产中出现的问题，研究解决方案，落实责任单位和完成时间并部署当日工作。

3.5.2会议主持人：生产策划部部长

3.5.3会议时间：每日上午8：30分

3.5.4会议地点：办公楼六楼会议室

3.5.5参加人员：总经理、副总经理、运行部部长及助理、各点检组长、维修部部长（副部长）、燃料部部长（副部长）、生产策划部安监、节能专工、检修计划专工、物资部部长及助理、计划营销部部长、综合管理部长及保卫主管，公司其它职能部门部长可根据工作需要临时参加会议。

3.5.7会议组织和记录：生产策划部

3.6  安全工作会议

3.6.1 安全生产委员会会议

3.6.1.1会议内容：研究部署上级安全会议的贯彻及安全生产方面的重大决策；总结分析公司半年（全年）的安全情况；制定公司年度安全目标及安全工作重点。

3.6.1.2会议主持人：安委会主任

3.6.1.3会议时间：每年元月和七月或因需临时安排

3.6.1.4会议地点：办公楼六楼会议室

3.6.1.5参加人员：全体安委会成员

3.6.1.6会议组织和记录：公司安委会

3.6.2 安全生产分析会议

3.6.2.1会议内容：分析当月安全生产形势，总结事故教训，明确薄弱环节，研究预防事故对策，提出下月安全工作的要求和目标。

3.6.2.2会议主持人：副总经理

3.6.2.3会议时间：每月5日上午9：00分（节假日顺延）

3.6.2.4会议地点：办公楼六楼会议室

3.6.2.5参加人员：总经理、党委书记、党委副书记、生产策划部部长、运行部部长及助理、燃料部部长、维修部部长、物资部部长及助理、综合管理部部长、保卫主管、生产策划部安监主管、生产策划部安培专工、运行部安培专工、燃料部安培专工、维修部安培专工。

3.6.2.6会议组织和记录：生产策划部安监主管

3.7  员工大会

3.7.1会议内容：涉及全体员工切身利益的有关事宜，如工资、住房、保险等；涉及公司生产与发展需向全体员工说明形势或进行动员时。

3.7.2会议主持人：总经理或总经理委托的公司其他领导

3.7.3会议时间：因需而定

3.7.4会议地点：

3.7.5参加人员：公司全体员工

3.7.6会议组织和记录：综合管理部文字秘书

4  会议要求

4.1与会人员必须按时参加会议。开会时要做到有始有终，严禁私自中途退场，有事要向有关领导请假。

4.2与会者要做好会议记录。有传达任务的事项，参加者要及时、准确地传达下去，并认真执行会议所确定的各项任务。

4.3与会人员开会期间应将手机关掉或将响铃设置成振动位置。

楼面管理工作计划篇3

【关键词】高层建筑；施工管理；控制；技术

1、工程概括

本工程为某综合商业广场，2幢20层对称布置，下设4层裙房，地下室1层。南主楼为商住楼，北主楼为商办楼。1—4层为餐饮、娱乐和商场等营业性建筑，5层为管道层，地下室为车库和设备层。

2、施工整体流程控制

施工总体流程属于施工流程的最高层次.反映的是高层建筑工程中各单位工程（区域）之间的施工流水关系。是高层施工工程项目的管理核心，是实现经济与技术的结合关键。掌握它可以对工程的劳动力配置，材料构建，机械设备，需用工时与施工方法的周密研究部署安排。做到心中有数，保证工程的有序开展。

2.1施工流水控制

施工流水段划分应围绕高层建筑的主要结构——塔楼进行，可以划分为主体核心区、主体区、主体以外区域等三大区域。主体以外区域可以视工程规模大小，根据施工组织需要再进一步细分。塔楼与其它区域的关系因施工阶段不同而繁简不一。在地下结构施工阶段，塔楼与其它区域通过地下室紧密相连，互关系比较复杂，流水施工方式变化比较多，采用不同的流水施工方式，产生的效果截然不同。因此高层建筑施工总体流程的研究重点在地下结构施工阶段。在地下结构施工阶段，高层建筑施工总体流程有平行施工、依次施工和流水施工三种基本方式。三种流水施工方式各有优缺点，应根据超高层建筑施工特点进行合理选择。本工程为缩短建设工期，尽快回收投资.施工采用了塔楼先行的依次施工流水方式。

2.2塔楼施工流程

塔楼施工作业面狭小，但是施工工序却特别多。仅结构工程施工就有10多道工序每一道工序都需要相对独立的作业空间和时间。因此塔楼施工作业空间极为宝贵，必须针对超高层建筑施工特点按照施工工艺顺序，在垂直方向合理安排作业空间确保各工序自下而上流水施工。本工程通过合理安排施工流程，实现了各分部分项工程有序搭接流水，平均施工速度达到3 d/层，其经验值得借鉴。

3、施工进度计划

施工进度计划是施工组织设计的重要组成部分，也是对工程建设实施计划管理的重要手段。施工进度计划是工程项目施工的时间规划 规定了工程施工的起迄时间、施工顺序和施工速度，是控制工期的有效工具。进度计划主要有总进度计划、单位工程进度计划、分部工程进度计划和资源需要量计划四大类。

3.1施工总进度计划

施工总进度计划是施工现场各项施工活动在时间上的体现。编制施工总进度计划是根据施工部署中的施工方案和工程项目的展开程序，对全工地的所有工程项目做出时间上的安排。正确编制施工总进度计划是保证建设工程按期交付使用，降低超高层建筑工程施工成本的重要条件。

3.2塔楼施工进度计划

塔楼施工进度计划属单位工程施工进度计划，是在既定施工方案的基础上，根据规定工期和各种资源配置条件，按照施工过程的合理施工顺序及组织施工的原则。用横道图、网络图或形象图对塔楼从开始施工到全部竣工，确定各分部分项工程在时间上和空间上安排及相互搭接关系。

4、主要专业施工技术及管理控制

4.1钢筋工程

4.11平台楼板、筒体墙等钢筋网的绑扎。两行钢筋的相交点应每点扎牢，中间部分每隔一根互成梅花形扎牢；双向主筋的钢筋网，则需全部钢筋的相交点扎牢，绑扎时应注意相邻绑扎点的铁丝要成“八”字形，以免网井歪斜变形。

楼板上下排钢筋之间应放置“凸”“丌”形Φ12撑筋，以保证双排钢筋间距。正确筒简体的钢筋采用“∽”箍加混凝土垫块。柱用带铅丝的混凝土垫块，梁板用混凝土垫块来控制混凝土保护层。

4.12柱或梁中的箍筋应与主筋垂直，箍筋转角与纵向钢筋支叉点均应扎牢，箍筋与纵向钢筋的支叉点可成梅花或交错扎牢，以防骨架歪斜；箍筋接头在梁中沿纵向交错布置在两根架立筋上，在柱中沿竖方向交错布置并在箍筋与柱角竖向钢筋的交接点上。

4.13悬臂板和排口的上部钢筋应位置正确，以防止雨蓬板和挑沿板表面出现裂缝，雨蓬及挑沿的上部钢筋应用支架撑起固定。

4.2模板工程

本工程柱子共5种规格，采用角铁框九夹板面板的定型模板，弧形梁为50mm厚木底板和钢制定型侧板。其他梁、平台则用50mm厚木板及九夹板，支撑系统采用门架式多功能脚手架。

模板和支撑在安装过程中，必须设置足够的临时固定设施，以防倾覆，撑杆要垂直，搭头要牢固密缝，不漏浆，不爆模，不变形。

电梯井内模采用筒模，井架固定，拆卸模板用神仙葫芦起吊模板，外模则采用定型专用片型大模，并用对拉螺栓控制位置及断面尺寸。

4.3混凝土工程

4.3.1每层上部结构采取两次浇筑方法，即柱，筒体墙为1次，梁板为1次。混凝土浇筑手段采用两种方法：现阶段采用现场搅拌站塔吊，高速井架水平、垂直运输——人力小车——浇筑点。接下去则采用现场搅拌站——混凝土固定泵——垂直、水平管——楼层布料机——浇筑点。

4.3.2泵送混凝土

a、输送管的布置：垂直输送管长度与水平输送管长度的比值宜不大于3：1，水平输送管从固定泵通过弯管朝上输送，垂直输送管通过管道井向上传送，井壁每隔2m放预埋铁件，将垂直输送管固定在井筒上，水平输进管用Φ48×3 5钢脚手管作支承架。

b、混凝土固定泵设置在搅拌机卸料VI处。浇筑时设置布料机，设置点用Φ48钢管和脚手板搭置高50cm的支承平台，平台处支撑须加强。

4.4垂直运输机械及设备

垂直运输机械最大的服务工作量，在上部结构施工层为木模、钢筋、混凝土、管线和脚手材料等，在中部施工层需运送内外墙体材料、地坪、门窗等装饰有关材料，在下部主要运送各种装饰材料。为此每一主楼布置高度为l00m的QTZ280附着式塔吊、一台附壁式高速井架货梯和人货施工电梯一台。

塔吊主要用于结构施工，高速井架和施工电梯主要用于装饰阶段施工。塔吊受风雪和自身技术参数影响时，高速井架和施工电梯作预备使用。

每一个主楼设置3—4个施工平台，与塔吊配台使用，将楼层中大量模板，配套件等经整形清理后在保证质量的前提下翻运到上部施工层中去继续使用，以减少周转材料的消耗，提高机械使用率和场地安全性。

参考文献：

[1]陆凯安。盒子卫生间在高层建筑施工中的应用[J].建筑技术，2001，（11）

楼面管理工作计划篇4

一、定编定岗及培训计划

今年是**物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.**物业管理公司 2.**管理中心）一套人马，在保留原**中心的功能基础上，通过**物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。

二、代租、代收计划

按照厂里的物业管理委托要求，对**大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成**大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于**万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。

三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）

今年完成物业管理费**万元，代租、代办费**万元（**×20%），一共为**万元。其中**大楼物业费及代租代办费合计为**万元，其它收入**万元。

四、 费用支出控制计划

今年其费用支出控制在**万元之内（不包括**元以上的修理费用），其中：

1.人员工资包括三金总额为：**万元（按现48人计算）。

2.自担水电费：**万元。

3.税金：**万元。

4.其它**万元。

五、 拓展业务、创收计划

1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。

2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。

六、 综合治理、消防安全工作计划

1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。

2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。

3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。

4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。

5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。

七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）

1. 大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。

2. 大楼内部的维修、粉刷。

3. 楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。

楼面管理工作计划篇5

关键词：大型综合体；进度计划；里程碑；动态调整

Abstract:The experience of the construction schedule establishment is discussed relying on a large-scale complex project in Shenyang.From the perspective of EPC management ,the principle and skills in schedule establishment and the Dynamic adjust method during the process are briefly introduced,which can be used as reference for similar projects management.

Key words: Large-scale complex;Schedule; Milestone; Dynamic adjustment

中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：

大型综合体项目，要求品质高，使用功能多元化。具有单位工程多、专业分包多、体量大及工艺流程复杂等特点，施工总承包管理难度大。特别是在进度计划编制和实施方面，施工项目繁多，工艺复杂，影响因素繁杂易变，致使进度计划编制和实施困难。国内各种大型综合体项目工程越来越多，施工进度计划如何科学的编制，也将成为值得研究和探讨的课题。

1 工程背景

沈阳某会展中心工程，是集会展中心、高档住宅、高级酒店、办公楼、商业中心及餐饮娱乐为一体的大型综合体工程。总建筑面积约100万㎡，占地约10万㎡。共包含7栋塔楼， 2栋裙楼。项目一期程合同总工期为681日历天。项目进度计划管理采用总控计划、阶段性计划（分部工程计划）及月、周计划的三级进度计划管理体系，主要采用Microsoft Project项目管理软件，进行计划的编制和管理。

2 进度计划编制

1、里程碑时间节点的确定

里程碑时间节点的确定是施工进度计划编制的第一步。里程碑节点，即施工总进度计划控制的目标时间节点，用于确定各重要分部分项工程目标完成时间。里程碑节点的确定主要取决于业主的使用需求及合同要求。同时也要考虑承包商的管理水平及各专业分包的施工水平，并充分考虑类似工程的施工经验及施工资源的提供情况来确定里程碑时间节点。主要里程碑节点经常包括：地下结构工程、主体结构封顶、屋面工程、幕墙工程、室外工程、竣工验收等等。因本工程裙楼有提前投入使用要求，业主对裙楼幕墙封闭，精装修分包插入时间比较重视。在计划编制时需特殊注意。

2、施工任务划分

大型综合体项目施工任务的划分对进度计划的可读性、指导性有很大影响。此类项目工期往往较长，在工程整个施工周期中，不同施工阶段对计划任务的划分要求是不同的。所以施工任务的划分标准不是一成不变，而是随着施工的开展而动态调整的。在工程的前期阶段即主体结构施工阶段，劳动力、周转材料、机械设备等施工资源一般是按照结构的设计特点，按不同单体工程、或不同结构分区投入的。所以在此项目结构施工阶段，进度计划施工任务的划分，是按照裙楼东区、裙楼西区、酒店一塔楼、酒店二塔楼等分区进行划分，以便更好的指导和控制现场的施工，同时也便于组织施工资源的及时投入。而当施工进入装修施工阶段，根据不同的使用功能的要求，大量专业分包介入施工，不同单体、结构分区的施工界限变得不明显，需要及时调整施工进度计划，按照不同使用功能进行施工任务的划分。本项目装修阶段的进度计划按照商场、博览馆、酒店、住宅式公寓、办公楼等不同使用功能来进行施工任务划分，能对不同的专业分包起到更好的指导和控制作用。

3、进度计划编制说明

进度计划的编制说明主要包括计划编制依据、里程碑节点、材料计划、出图计划、分包进场计划及其他支撑性计划等内容。仅仅编制出计划横道图、网络图，对施工进度的指导和控制是远远不够的，还需要编制与之配套的支撑性计划。根据进度计划时间要求，推算出大型设备进场、材料加工订货等时间要求，充分考虑加工、生产、运输等时间周期，进行合理规划部署。同时，还要制定出甲方配合出图计划、各专业分包招标进场计划、列出需甲方协调影响工期重大问题解决时间。即给甲方做出提醒，为确保工期及时开展相关工作，也可以作为工期调整争议的有力依据。

4、总承包施工总进度计划

因大型综合体项目使用功能多元化，具有单位工程多、专业分包多、体量大及工艺流程复杂等特点，导致施工进度计划编制和管理的难度巨大。在编制施工总进度计划时需要充分考虑各分包工期插入和专业之间的交叉协调。本工程博览馆工程包含大量专业分包，包括消防、机电、智能、马道、吊顶、卷帘、移动屏风及精装修等多家专业分包穿插施工。工期安排及工作面交接是施工组织的重中之重。根据博览馆特点，按不同展厅划分为三个施工区域，同各家专业分包开会协调施工工序及工作面移交等工作，讨论协商各工序需要工期，综合制定施工进度计划。大型综合体项目总承包施工进度计划的编制应该从整体出发、通盘考虑，才能使计划的编制更加科学合理。

5、月（周）进度计划

施工总进度计划，是工程项目生产施工的总控计划，因其工期跨度长、施工内容多而全面，其综合较强，但具体工作指导性较差。为了提高进度计划对实际施工工作的指导作用，需要将总进度计划进行分解，按月、周等时间周期将工作内容分解、工序细化，制定更为详尽的指导性施工计划。月（周）进度计划的编制，要以总进度计划为基础，同时参考前期计划的完成情况而制定。月（周）进度计划还应包括上月（周）计划完成情况、未完工作原因分析、赶工措施及本月（周）劳动力投入、材料设备投入等具体计划和措施。

4 进度计划的动态调整

因工程体量大、专业多，影响工期的因素复杂多变，工程施工实际进度很难完全按照总控计划顺利推进。工程施工过程中，需要对进度进行跟踪监控。本工程采用项目管理软件Microsoft Project对进度进行跟踪管理，及时将实际进度情况数据录入软件，通过实际进度前锋线，与原计划进行对比分析。

图1实际进度前锋线

当施工进度与原计划发生明显偏差时，原计划已经不能满足指导和控制施工的作用，就需要对计划进行动态的调整。进度计划的调整包括总工期的调整和各分项工程工期的调整。总工期的调整要以同甲方签订的施工合同相关条款为依据。根据过程中办理的工期签证情况，对总工期进行延期（或提前）调整。为了避免因工期造成不必要的纠纷和矛盾，过程中应该做好相关资料和证据的搜集。如因甲方或设计原因造成的工期延误，要根据合同条款，及时办理工期签证。各分项工程的调整需按当前施工进度的实际情况，根据各工序的工艺流程，进行工期和时间的调整。如因总工期原因，造成后续分项工程工期压缩，还要制定有针对性的赶工措施。

5结语

大型综合体项目进度计划编制难度高，影响范围大。施工总进度计划的编制要站在总承包的角度，充分考虑工程实际和专业协调，全局把握、统筹兼顾，才能使计划更好的切合实际，指导工程顺利开展。

作者简介：张英 （1985-），助工，E-mail：

【参考文献】

吴红俊. 浅谈施工进度计划的动态控制【J】.施工技术增刊，2008,37：447-448

伯特·比勒费尔德. 施工进度计划【M】.北京：中国建筑工业出版社，2011

詹姆斯·刘易斯. 项目计划、进度与控制【M】.北京：机械工业出版社，2012

刘伊生.工程项目进度计划与控制【M】.北京：中国建筑工业出版社，2008

楼面管理工作计划篇6

 

关键词：高层建筑　施工技术　管理

前 言

高层建筑是城市发展的必然产物，是一项资源投入庞大的生产活动。高层建筑作为一个城市的建筑群体，具有层数高，形体大，基础埋置深等特点，在施工过程中工程量大，工序多，延续性与安全性要求非常严格，这给施工技术和组织管理带来了难度，因此科学的施工组织与安排显的尤为重要。

1.工程概括

本工程为长沙某综合商业广场，2幢20层对称布置，下设4层裙房，地下室1层。南主楼为商住楼，北主楼为商办楼。1—4层为餐饮、娱乐和商场等营业性建筑，5层为管道层，地下室为车库和设备层。

2.施工整体流程控制

施工总体流程属于施工流程的最高层次．反映的是高层建筑工程中各单位工程(区域)之间的施工流水关系。是高层施工工程项目的管理核心，是实现经济与技术的结合关键。掌握它可以对工程的劳动力配置，材料构建，机械设备，需用工时与施工方法的周密研究部署安排。做到心中有数，保证工程的有序开展。

2.1施工流水控制

施工流水段划分应围绕高层建筑的主要结构——塔楼进行，可以划分为主体核心区、主体区、主体以外区域等三大区域。主体以外区域可以视工程规模大小，根据施工组织需要再进一步细分。塔楼与其它区域的关系因施工阶段不同而繁简不一。在地下结构施工阶段,塔楼与其它区域通过地下室紧密相连,互关系比较复杂,流水施工方式变化比较多，采用不同的流水施工方式,产生的效果截然不同。因此高层建筑施工总体流程的研究重点在地下结构施工阶段。在地下结构施工阶段,高层建筑施工总体流程有平行施工、依次施工和流水施工三种基本方式。三种流水施工方式各有优缺点,应根据超高层建筑施工特点进行合理选择。本工程为缩短建设工期,尽快回收投资．施工采用了塔楼先行的依次施工流水方式。

2.2塔楼施工流程

塔楼施工作业面狭小，但是施工工序却特别多。仅结构工程施工就有10多道工序每一道工序都需要相对独立的作业空间和时间。因此塔楼施工作业空间极为宝贵，必须针对超高层建筑施工特点按照施工工艺顺序，在垂直方向合理安排作业空间确保各工序自下而上流水施工。本工程通过合理安排施工流程,实现了各分部分项工程有序搭接流水，平均施工速度达到3 d／层,其经验值得借鉴。

3.施工进度计划

施工进度计划是施工组织设计的重要组成部分，也是对工程建设实施计划管理的重要手段。施工进度计划是工程项目施工的时间规划 规定了工程施工的起迄时间、施工顺序和施工速度，是控制工期的有效工具。进度计划主要有总进度计划、单位工程进度计划、分部工程进度计划和资源需要量计划四大类。

3.1施工总进度计划

施工总进度计划是施工现场各项施工活动在时间上的体现。编制施工总进度计划是根据施工部署中的施工方案和工程项目的展开程序，对全工地的所有工程项目做出时间上的安排。正确编制施工总进度计划是保证建设工程按期交付使用，降低超高层建筑工程施工成本的重要条件。

3.2塔楼施工进度计划

塔楼施工进度计划属单位工程施工进度计划，是在既定施工方案的基础上，根据规定工期和各种资源配置条件，按照施工过程的合理施工顺序及组织施工的原则。用横道图、网络图或形象图对塔楼从开始施工到全部竣工，确定各分部分项工程在时间上和空间上安排及相互搭接关系。

4.主要专业施工技术及管理控制

4.1钢筋工程

4.11平台楼板、筒体墙等钢筋网的绑扎。两行钢筋的相交点应每点扎牢，中间部分每隔一根互成梅花形扎牢；双向主筋的钢筋网，则需全部钢筋的相交点扎牢，绑扎时应注意相邻绑扎点的铁丝要成“八”字形，以免网井歪斜变形。

楼板上下排钢筋之间应放置“凸”“丌”形Φ12撑筋，以保证双排钢筋间距。正确筒简体的钢筋采用“∽”箍加混凝土垫块。柱用带铅丝的混凝土垫块，梁板用混凝土垫块来控制混凝土保护层。

楼面管理工作计划篇7

关键词：项目管理；楼盘建设；进度管理；合作共赢

中图分类号：TU722

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2008）08-0148-02

1前言

项目的定义是：将人力资源和非人力资源结合成一个短期组织以达到一个特殊目的。项目管理这一概念是第二次世界大战的产物。二战后，美国海军在研究开发北极星号潜水艇的导弹系统时创造出项目时间管理工具――一计划评审技术。后来，美国国防部又创造出项目范围管理工具――工作分解结构法WBS来处理复杂的大型项目。

20世纪50年代至80年代期间，项目管理主要应用于军事和建筑领域。项目管理专家把20世纪80年代之前的项目管理称为传统的项目管理，80年代之后为现代项目管理阶段。80年代以后，项目管理的应用逐渐扩展到其他领域，如电信业、软件开发业、制药业、金融业。经济全球化的发展趋势和竞争的日趋激烈、项目日益复杂和生命周期的缩短以及降低运行成本的压力，这给项目管理的发展带来了新的机遇和挑战，促进了现代项目管理的发展。

现代项目管理的主要内容包括9个方面：（l）范围管理：包括立项、项目范围的计划和定义、范围确认、范围变更控制。（2）时间管理：时间管理又称为进度管理。（3）费用管理：包括资源和费用的规划、费用预算和控制。（4）人力资源管理：包括组织规划、人员招聘和项目团队的组建。（5）质量管理：主要包括质量计划、质量保证和质量控制。（6）沟通管理：包括沟通计划的制定、信息传递、过程实施报告和评估报告。（7）风险管理：确保项目能够成功实现，需进行风险的识别、度量、响应和控制。（8）采购管理：包括采购计划、询价、资源选择、合同的管理和终结。（9）综合管理：包括项目计划的制定和执行、项目整体变化控制。

“湘域中央”小区位于长沙市五一大道235号，是由写字楼、公寓、住宅及商业建筑组成的高层综合高尚小区，小区由4栋30多层的高层组成，建筑面积18万多m2，是长沙市著名楼盘，是长沙中心区的标志建筑。在整个建设过程中始终按项目管理的规则，拆迁、挖土方、护壁、施工图设计、审核、交底、开工、一系列工作有条不紊。2005年3月份一期工程投入使用，二期工程顺利开工，8月份平正负零，12月底2#、3#栋主体封顶，4#栋12月底完成地下室底板的浇捣，07年元月份2#、3#栋主体顺利通过验收，就在短短4个月时间，2栋百米高楼层就从长沙市袁家岭拔地而起，在业界引来无数惊奇的目光，像这样艰苦的施工条件：狭窄的施工场地，交通阻塞，进材料困难，在保障工程质量的前提下，平均4d一层楼的速度令同行惊叹。这个小区就是按项目管理的规则实施的成功案例。

2项目准备管理――科学严密，细致周密

准备工作作为工程管理的重要组成部分，必须做到细致周全，有条不紊，人尽其才，物尽其用，全面完成工程任务。

2.1组织准备

主要是成立工程项目经理部，建立健全组织机构，明确职责，制定规章制度，从项目管理的组织、人员等方面保证工程建设的进行。

2.2技术准备

聘请有丰富施工、设计经验的人员，对施工图纸进行认真审查。并从工程的实际情况出发，确定了施工图纸审查的重点。技术准备工作的开展起到了极为重要的作用，它为工程顺利组织实施创造了必要条件，同时对提高工程质量发挥了积极的作用。

2.3施工组织设计准备

在施工组织设计的编制工作中，项目部组织专人紧密结合工程特点和现场实际情况，将工程中的关键性、主导性、对整个工程交付使用影响最大的基础工程、主体工程，装修工程作为关键线线路，明确其拟采用的施工流程方案，并使每个单项工程的主要分部分项工程形成了流水作业线，以保证整个工程的均衡施工。

3建立公正公平的共赢合作关系网

互惠互利，双赢才是赢的合作理念，得到了广大供销商、合作单位、包工头的认可，尽管公司前期负债经营，但对合作方，工人工资等工程款项，专款专用，依据合同决不食言，按期付款。在选定合作方时，不盲目砍价，尽量选择性价比好的产品选择诚信的合作方。没有供应商的通力支持，没有合作方的各方大力配合，象这样的最快时3d一层楼的施工速度是无法实现的，正因为这种互惠互利的原则，许多供应商合作商对该项目趋之若鹜，如某墙体材料供应商，在年终材料涨价的情况下，其他单位提出230元/m3的价格现金提货的方式都被厂方拒绝，而保障湘域中央的材料按合同195元/m3的价格供应。许多合作单位都把湘域中央项目当成他们企业的重点项目来抓，商品砼公司经常召开生产会议确保湘域中央商品砼的供应，明确谁在湘域中央项目上失了误谁就下岗的原则，在4#栋施工过程中，总经理，总工程师，生产科，调度科负责人都亲自到工地现场值班，水泥厂，钢材供应商等单位也对湘域中央项目重视有加，成为湘域中央的重要合作伙伴。正因为经销商、合作方对湘域中央的重视才会有更好的市场口碑，才会有更多的经销商合作方想到湘域中央来争得一杯羹，这样项目部才有更多的选择机会，采购到更好的性能价格比厂品，以最少的资金打造优质的高品质的楼盘。值得一提的是湘域中央二期工程开工到主体验收，没有发生一起合同纠纷，降低了公司的法律风险，我们这种“互惠互利，双赢才使赢”的价值传递合作理念，就象“湘域中央”楼盘一样，用户购买了我们的楼盘，得到了实惠得到了升值这样一个价质传递理念，不少合作方，以合适的价格甚至低于市场同期水平的价格将产品卖给湘域中央，赢得的是及时的资金回笼，重要的是产品在湘域中央的升值，比如，蒂森克努伯电梯自从签约湘域中央以后，业务纷至沓来，长沙几个大楼盘均认为湘域中央用的肯定是好牌子好东西，从而签约蒂森克努伯电梯。这样的合作开发商获了益，经销商也获了益，这就是双赢。

4项目进度管理――合理计划，狠抓落实

在项目进度管理中，项目部紧紧抓住两个主要环节：制订科学合理的施工网络进度计划；狠抓网络计划的贯彻落实。

4.1 制订科学合理的施工网络进度计划。

包括三方面内容：

4.1.1通过一级网络计划，确定工程建设进度的最终目标。

4.1.2按照一级网络计划确定的目标，进一步将整个工程进度分解为四个阶段目标，以保证一级网络计划进度目标的实现。

4.1.3进一步将四个阶段的目标任务，继续分解到每月、每周，并将周计划分解到日，建立阶段保总目标的完整的计划管理体系。

4.2狠抓计划的贯彻执行

一级网络进度计划、分阶段控制网络进度计划以及按上述网络进度计划分解落实后编制的月、周施工作业计划制订后采取有效措施确保进度计划实施。

比如在9月中旬，项目部瞅准下半年天气晴好，劳动力充足这一建筑施工的“黄金季节”开展“四天一层楼，奖金工资双丰收”的活动，立即将工地调整到最佳作业状态，这次活动共发放奖金近10万元，达到了质量好、进度快、安全有保障的良好效果，最终在冬雨季节来临之前，提前了2个月完成2#、3#栋主体框架工程。

4.3坚持狠抓安全工作不放松。

为了确保工程进度，整个施工采取昼夜三班倒和立体交叉作业方式，给施工安全带来了不少不利因素。派出专人负责安全工作，组织各施工单位安全专职人员开展经常性安全检查、安全教育，每天坚持施工现场巡视检查，及时发现和杜绝各种不安全苗头。由于施工单位对安全工作的重视，使整个工程始终保持了良好局面，保证了工程进度按计划完成。

5质量管理――贯穿始终，全员参与

在建设中严格按照ISO9002质量保证体系开展工作，全面加强设计、施工、采购、建设等阶段的质量管理，创造出了一流的工程质量。

严格按照工程监理质量管理程序，对工程全过程实施全面的检查监督，很好地保证了工程的质量。施工单位还聘请部分能把好专业技术质量关的专家，组成技术服务、指导队伍，全面、系统地指导、监督、检查、协调工程施工。

6成本管理――精打细算，全面挖潜

工程项目的成本管理，是在完成一个工程项目过程中，对所发生的成本费用支出，有组织、有系统地进行预测、计划、分析、控制、核算、考核，以不断降低项目成本的管理活动。

房地产做的商品，商品的利润大小离不开成本的控制，在湘域中央工程中，由于管理到位，体制合理，把关严格，生产科、供应科、成本控制科，为节约工程成本作出了重要的贡献，比如光是泥工包工一项，目前长沙市场按建筑面积包工单价为26~28元/m2，有的高达29元/m2，而湘域中央工程泥工包工单价仅为14.5元/m2，仅此一项为公司节约人工费200多万元；总包工单价低于同期市场水平40多元/m2，为公司节约800多万元人工费，象湘域中央工程这样高配置的楼盘，没有采用一种低档次建材，建安成本却比长沙市同档次楼盘的成本节约300~400元/m2以上，公司赢利了客户也得到了实惠，供货商、合作方也赢了利。

7采购管理――落实责任，全面控制

项目建设所需设备和材料的采购、运输、仓储保管，是采购管理的三个重要业务范畴。

物资的供应与管理，不仅是单纯的采购供应，而是一项综合性和专业性很强、范围很广的业务工作。因此，项目部很早就将仓储验收入库、出库管理的管理程序和办法等做了明确的规定，还专门设计了工程付款单、入库单、支出单、工程移拨单、代用签认单以及运输计划通知单等基础数据资料表格，用于设备物资的入库、出库管理。

8综合控制管理――抓住关键，动态协调

项目综合控制，是围绕实现项目目标和项目计划所进行的协调、规范、限制、对比、检查、监督、引导和纠正等活动，是贯穿整个项目管理过程的关键环节。计划与组织的功能只有在有效的项目控制状态下才能得以发挥。因此，控制意味着采取一定的监控与管理手段，及时发现和消除与计划不符的偏差，使预定目标按时和在合同标的额范围内实现。

9结 语

湘域中央项目部精心组织施工单位，以一流的速度、一流的质量，高速低耗优质地完成了项目建设：一期工程交付使用工期比合同工期提前60d；实现入住后一年内投诉率为零的佳绩。在保证项目功能的前提下，工程质量达到优良标准，小区的建设工程的高速优质运作，在长沙市区引起了极大反响，对于同行不断提高项目管理水平，今后更好地解决工程建设中遇到的问题，都会发挥很好的借鉴和促进作用。

参考文献：

楼面管理工作计划篇8

关键词：信号楼；段、场管理；安全；完善

Abstract: the subway as urban rail transit is an important part of, have already got the general public recognition. And as passenger volume gradually enhanced, but also to bear the command daily transceiver and arrangement of the train of the construction management section, the signal floor work put forward higher request. Based on the signal of the routine work of the building for a foothold, and combined with tianjin underground in a few years to signal floor deal with the various events and accident related experience, from signal floor responsibilities, driving management interface work status, safety precautions, etc, and gradually is expounded, for better play to the signal floor of the coordination command function, improve the work efficiency avoid error rates provide positive reference.

Keywords: signal floor; Section, field management; Security; perfect

中图分类号： U231+.7 文献标识码：A文章编号：

1．信号楼职责浅析

负责车辆（电动客车、轨道车）的调度和停放。

负责车辆段/停车场轨旁行车设备施工/检修作业计划的组织。

负责接、发列车计划及调车计划的编制。

负责车辆段接触轨/停车场的停送电管理。

负责根据控制中心的调度指令组织执行。

负责在车辆段发生各种事故或异常情况时，采取及时、适当的措施，尽快恢复行车。

由上不难看出，信号楼主要是负责指挥车辆在检修基地，即车辆段/停车场内的运行及日常收发车，和在车辆段/停车场内的施工安排等工作等。在保障地铁运行的行车工作中，有指挥正线列车运行的行调，负责全线环境的环调，和在各车站中指挥列车的值班员等。信号楼从中是起着承上起下的作用，它要在安排好段场内正常生产作业的前提下，直接接受行调指挥，并和车站的值班员有业务往来。

2．段、场行车管理工作接口现状

2.1接车工作程序

1）．信号楼负责编制运用计划并将每日计划发至检调、运转室。

2）．运转室根据通知的运用车安排检车，检车后发现列车故障，司机及时向运转值班室报告，运转值班向段、场信号楼值班员报告，根据故障情况，信号楼值班员安排备用车出发，并向行调报告。

2.2收车工作程序

1）．根据运用计划或控制中心通知，在列车回段前30分钟，信号楼安排段、场内及股道送电。

2）．送电工作完毕后，与双林车站办理接车手续，排列接车进路。

2.3调车作业程序

1）．根据车辆运用、维修、调试工作需要，由车辆检修调度向信号楼值班员申请。（需要调试、检修列车时由视情况，由车辆检修调度或委外信号人员申请）

2）．信号楼值班员接到调车申请后，通知运转室，组织调车作业。轨道车司机到信号楼领取调车作业计划单。

3）．信号楼值班员在《行车日志》上列明调车作业计划，在《调车作业单》上列明作业的计划时间和实际完成时间。

2.4、占用线路施工作业组织

1）．施工负责人按照控制中心批准的施工作业时间到信号楼行车控制室办理施工登记。

2）．信号楼值班员核对《行车通告》无误后，在段、场内条件允许施工作业的前提下，开办“占用线路施工作业票”，给出唯一的施工作业号码。

3）．施工负责人必须严格按照《占用线路施工作业票》规定的时间进行作业，需要变更计划时，必须提前向信号楼值班员申请，经过信号楼值班员同意变更后方可进行施工。

4）．作业完毕后，由施工负责人到信号楼行车控制室办理注销手续，信号楼值班员必须将《占用线路施工作业票》收回，注销后，施工人员拿走一联，信号楼留存一联。

3.安全预防措施

地铁一旦发生事故，将成为公众舆论的焦点，不仅带来不利的政治影响，人员伤亡、车辆损毁而带来的经济损失也将十分严重。就几年来年，段、场内因行车管理发生的事故来说，主要有以下几个：未送电接车、错排进路和列车冒进信号，而这几例安全事件的共同点就是，工作时安全意识薄弱，联系沟通不及时，及监护不要位。为提高地铁运营的安全，有效减少事故的发生和降低事故损失，依据上述的事故分析，笔者提出以下几点预防对策

3.1采用先进的设备及其检测体系

地铁的运营涉及众多人员和先进的设备。车辆因素、线路问题、信号标志等设备都直接关联到列车的安全运行。车辆所使用的阻燃材料是否合格，安全装置是否充足有效，车辆是否符合运行要求，车辆技术状况的好与坏，都会直接影响到地铁的运行安全。如韩国大邱地铁车厢内为了防止触电未安装自动报警设备和自动淋水灭火装置，同时未采用先进的阻燃材料，易燃材料燃烧后产生了大量毒气和烟雾，导致了事故的扩大。

3.2加强对委外人员和工作人员的教育

由于段场内很多设备设施都是由委外人员负责检修，所以委外人员的管理对地铁安全有很大的影响，所以应加强对委外人员安全意识的教育，减少由于委外人员的失误而产生的地铁运营事故。另外，还要多加强委外人员在紧急情况下的处置办法及逃生自救知识的宣传教育。 统计表明，几乎每一起重大事故都与地铁工作人员的失职有关。所以务必加强对工作人员的法制教育，技术教育，安全教育和职业道德教育。使工作人员要牢记“安全第一”的运营准则，任何时候都不能麻痹大意。

3.3形成多重防护监督的工作机制

一方面，同岗位之间的不同人员形成互相监督的关系，另一方面，不同岗位，而处在相互联系的接口部门之间也应形成互相监督的关系，这样层层保障，才更加有利于减少或消除事故或隐患的出现。 3.4确保行车设备及通讯设备的状态良好

只有确保进路能顺利排通，才能保证列车的运行；只有确保通讯设备运转正常，才能保证与列车的沟通无误。所以，在平日里，除了要求员工对日常操作系统的掌握，还要加强对备用行车及指挥系统的熟悉，要做到紧急情况下能使用能指挥。

4.段、场管理发展方向

目前，1号线已经运营了6年，在这几年间，天津地铁的段、场管理策略一直遵循不断创新、不断调整的思路在进行。但也有一些约定俗成的规则，方式已经深入人心，要想突破现有模式，并不断探索挖掘出更为行之有效的管理方法是下一步要研究的课题，如：随着设备故障率逐步增高，新的更新设备的引入方式或维修方案；设备使用生命周期的统计；提升办公时的技术含量以提高工作效率；人员接口高发事故统计等。

楼面管理工作计划篇9

一、几易搬迁，经历了创业的艰难

2002年8月20日局刚刚成立时，局领导班子面对上无片瓦，下无寸土的状况，经过多方打听，鉴于当时资金等方面的限制，租用县城团山路县直机关计划生育委员会沿街楼二楼、三楼共19间楼房作为办公场所，赊欠了桌椅板凳等办公设施和办公用品。该楼房座东朝西，夏天热得象蒸笼，室内气温达到30多度，冬天冷得自来水管道都结了冰。

2003年6月，县公路局搬迁到新建的办公地点后，原办公楼闲置，我们又租用了这个三层的楼房作为办公场所，商定年租金10万元，这个数字对于我们来说也是一个不小的负担，而且该楼房由于年久失修，每到雨季，三楼房间里都灌满了雨水，老是呆在这个地方也不是长久之计。领导班子看在眼里，急在心里，时刻寻求解决有自己固定办公场所的办法。

二、争取政策，取得了各级各有关部门的大力支持

2004年下半年，县公路局要在我们租用的办公地址进行商品房开发，通知我们搬迁。于是，领导班子就把主要精力放在了怎样解决办公场所的问题上，一个阶段内几乎每天一个会，通过多种途径，千方百计寻求解决办公场所问题的路子。我们根据省政府鲁政发[2001]61号文件要求，多次向县政府申请尽快给予解决办公场所。经过多方努力，县政府同意根据当时的土地政策，盘活存量土地，县政府于2004年7月11日第二十七次县长办公会议研究，同意无偿划拨给我局6亩土地用于办公场所建设，我们在仅有的存量土地中选择了现在靠路的一块。

现址位于县城东北角，东临县城东外环路，交通便利。该土地属于县城界湖镇界湖北村，县政府划拨亩，建设宿舍楼征用亩，每亩元，共计万元，其中县政府从土地收益金中解决43.6万元用于征用土地。

之后就是建设规划、开工建设等过程，领导班子分工分别抓好建设计划的申请、规划设计、建筑图纸设计、协调县财政土地资金、筹备开工前后的工作等。经过一系列紧张的工作，办公楼终于于2004年月日封冻前开工。

三、筹集资金，显示了全体干部职工的凝聚力

有了土地，可是建设资金从哪里来是个大问题，上级不予拨付建设经费，而办公楼建设又急需启动资金，鉴于我局实际，局党组几次研究，先由职工筹集部分资金用于办公楼建设启动资金，以应急用。在讨论这个问题的职工会议上，全体职工一致认为，作为一个单位，不能没有办公场所，没有钱，大伙凑，个人应该替单位、从长远来着想，说什么也要建起属于自己的办公场所。于是，大家倾其所有，慷慨解囊，有的将准备给儿子结婚的钱都拿了出来，刚毕业参加工作的同志也将积攒的钱全部拿了出来，就这样，24名职工充分发扬无私奉献的精神，终于凑齐了80万元。

同时，大家认为，可以理解我局当前的困难状况，适当筹集部分资金用于办公楼建设也是应急性措施。但我局成立后，部分职工没有住房，近两年来又陆续从应届毕业生中考入了部分公务员，有的又面临结婚需要住房，为职工解决实际困难，一致同意在筹集办公楼建设资金的同时，把宿舍楼建设带动起来。我局于2005年2月14日向县政府写出了集资建房的申请。县政府领导非常重视和关心，同意我局职工集资建设宿舍楼，县发展计划局于2005年2月17日以沂计字［2005］13号批准了我局宿舍楼建设计划。

四、确保质量，洒下了辛勤的汗水

我们经历了争取政策、办理一系列的手续还有资金等方面的困难，建设这样一个项目确实是来之不易的。为确保工程质量，领导班子也是经过了一番斟酌，百年大计，要建设一流的工程，抓好每一个环节，必须确保工程质量。我们按照工程建设程序，办公楼、宿舍楼建设通过公开招标，中标的是有资质、建设质量、信誉较好的县房地产开发公司。局里派出懂建设、责任心强的两名同志专门负责，自始至终坚守在工地上，为整个工程的顺利建设付出了艰辛的努力。

五、新址新气象，坚定了争创一流的信心

楼面管理工作计划篇10

【关键词】楼盘品质 地产建筑师 作用

“高房价而无高品质”是百姓对温州楼市的普遍看法。随着国家宏观调控政策的不断出台，消费者和房地产市场越来越成熟，对于温州的房地产企业来说，一个优胜劣汰的时代已然来临。温州的地产商也都充分认识到，只有练好内功，提升产品品质，才是企业生存和发展的根本。那么，制约温州楼盘品质提升的主要因素到底是什么呢？温州多数房地产开发企业在开发楼盘的过程中，只重视楼盘的“盖”与“卖”，而对影响楼盘品质的前期策划定位与产品设计定位重视不够；相应地，在企业人员的配备上，只重视建筑施工的技术人员与楼盘的营销策划人员，而忽略了地产建筑师在企业中的作用。以下，先从影响楼盘品质的主要因素进行分析，进一步探讨地产建筑师在楼盘品质提升中的作用。

一、楼盘品质的影响因素

从目前的发展水平看，高品质的楼盘应具备以下因素：1、准确合适的客户定位；2、合理实用的套型设计；3、绿色节能的建筑科技；4、和谐健康的立面形象；5、成熟完善的社区配套；6、舒适优美的小区景观；7、高效安全的安保体系；8、以人为本的物业管理。从以上因素看，影响楼盘品质的主要决定因素在楼盘开工之前就已经基本定型了，也就是说，前期的策划定位与产品设计是左右楼盘品质的关键因素。如果前期策划、产品设计出现偏差，施工质量做得再好，楼盘的品质也上不去，从这一角度讲，楼盘的品质是设计出来的，而不是概念炒作出来的。我们有时可以看到，同样地段的楼盘，有的销售火爆，有的无人问津，这里除了营销因素外，楼盘的品质起到了关键的作用。对房地产开发企业来讲，要想开发出高品质的楼盘，前期的策划定位与产品设计是至关重要的，而企业中能掌控前期策划定位与产品设计的技术人员必须是懂城市规划、建筑设计和景观设计的专业人员，地产建筑师往往是这一角色的较佳人选。

二、地产建筑师在楼盘品质提升中的作用

地产建筑师是指为地产商服务的、供职于地产公司的建筑师。由于我国过去计划经济体制的影响，以往建筑师大多都集中在建筑设计院。为了与从事建筑设计的建筑师区别开来，我们把服务于地产商的建筑师称为地产建筑师。地产建筑师对温州房地产界来说还是一个新名词，但对中国一些品牌地产公司来说，地产建筑师已经是其重要组成部份了，如深圳万科、杭州绿城、深圳金地和北京复地等。

随着房地产从营销时代向产品时代的过渡，楼盘品质的提升得到越来越多地产商的重视。在西方，由于各专业公司在自己的领域里非常专业，开发商的任务是获取土地和金融运作，前期策划、产品设计、施工、监理及销售等工作都分属不同的专业公司，这样的专业公司往往是由建筑师牵头的建筑设计公司。而在中国，房地产业的发展只有二十几年的时间，专业化分工远没有西方那么完善。中国现有的建筑设计公司仅能承担房地产开发全过程中的产品设计工作。地产商作为一个地块项目的全盘操作者，还需自己掌控从前期策划、产品设计、施工管理到销售服务的全过程。而中国大多数的开发商属于“半路出家”，对规划、建筑、景观等缺乏专业知识，房地产公司就需要一些从设计角度来掌控楼盘品质的专业人员来协调统领楼盘开发全过程的技术工作。这些专业人员既要有建筑师的专业素质，懂城市规划、建筑设计和景观设计，又要有职业经理人的经营眼光，懂前期策划、成本核算和市场营销……地产建筑师则是担任这一角色的理想人选。地产建筑师对楼盘品质掌控主要在以下几方面。

1、地产建筑师是产品前期策划的核心人物

地产建筑师在产品前期策划中的作用表现在两方面。首先，地产建筑师从场地的选址、建筑的规划、周边的环境、市政配套和经济指标等方面进行分析，以确定该项目开发的可行性。其次，在获取土地之后，地产建筑师从场地的规划、客户群的定位、建筑平面户型、小区景观、建筑总体风格和小区公建配套等方面提出专业意见，为楼盘的市场定位和品质奠定基调。

房地产项目具有投入大、周期长、受政策影响大的特点，因而需要有准确、超前的市场定位，准确的市场定位是房地产项目成功的保证。

2、地产建筑师的能够选择合适的设计单位

地产建筑师虽然具有建筑设计的专业知识，但并不需要亲自动手做设计，他的作用是以自己的专业眼光，选择适合的规划、建筑、景观等专业设计公司。有的公司善长做住宅，有的公司善长做公建，有的公司在文化建筑设计上有自己的强项，有的公司在景观设计上有独到之处。地产建筑师就是合理地整合设计资源，使设计配合比达到最优。

3、地产建筑师能做好设计质量与设计进度的控制

一方面，当前设计公司与开发商之间的关系是不平等的，设计公司为了设计业务，往往很难坚持自己的设计品味，容易迁就开发商。有的开发公司老板拿着出国拍摄的某个欧式古典建筑的照片，让建筑师按此模样设计，而这些豪华、繁琐、浪费、与时代气息和当地环境不相吻合的建筑往往成为设计败笔。另一方面，建筑师作设计一般是把建筑当艺术品来做，有的时候，建筑师为了名气特别注重视觉冲击力，而忽视了房产是产品这一概念，忽视了合理的性价比和开发商最初的产品定位。

在这两种情况下地产建筑师既要站在建筑师的专业立场上来掌控设计质量，又要站在地产商的角度来控制设计的最初定位。这种管理是为了保证前期的产品策划得以落实，使产品的定位不发生偏离。

楼盘作为产品，它需要自己的生产周期，地产建筑师要根据楼盘推出的最后期限，编排周密的设计计划、协调不同设计单位的时间，使各环节的设计按计划、有步骤的进行。

三、温州开发企业中地产建筑师的缺位

温州的开发商大多是从建筑施工等其它相关行业转行过来的，对建筑、规划、景观等方面缺乏专业知识。虽然在开发实践中积累了丰富的实践经验，但是地产建筑师所需要的专业知识不是通过短期培训和几个项目的积累就能达到的。随着房地产市场竞争的加剧，地产商要想以产品品质引领市场，没有专业的地产建筑师是很难做到的。虽然开发企业大都设有总工程师的职位，但是总工程师往往由土木工程师提任，其工民建的知识背景决定了其只在结构、施工、监理等方面具有优势。而温州有的地产商并不清楚地产建筑师与土木工程师的区别，盲目认为以总工程师负责技术，基本上就能解决地产开发全过程的技术问题。

由于开发商在城市规划、建筑设计和景观设计等方面缺乏专业知识与专业人才，对于产品的前期策划、总图规划和产品设计的定位只能交给设计院，设计成什么样就是什么样，开发商只能凭经验提一些设计要求，很难从楼盘的整体品质上来掌控。由于总图规划、建筑设计和景观设计分别由不同的公司完成，各公司之间又缺乏协调，往往造成总体风格不一致。

四、地产建筑师的缺位制约了温州楼盘品质的提升

相对温州楼市的“高价”来说，温州楼盘的品质很难说是高的。温州楼市一直存在着楼盘偏小、公建配套不齐全、套型设计不合理、建筑科技含量不高、楼盘同质化严重和室外空间景观差等问题。这使得温州楼盘的总体品质与国内先进城市存在着很大的差距。

客观地讲，温州一些注重品牌的开发商也已经认识到产品品质的提升是房开企业生存和发展的关键，同时也逐步认识到设计建筑师在产品品质提升中的作用，所以，有的开发商在楼盘设计之前邀请建筑师一起考察其他城市高品质的楼盘。但是，设计建筑师只能在设计环节掌控建筑设计的质量，而很难参与到项目开发的全过程。在温州真正聘用建筑师担任房地产公司的地产建筑师的企业还很少，地产建筑师在地产公司是缺位的。

缺位的原因主要在两方面。第一，地产商的重视程度不够，有的地产商认为结构工程师能解决许多实际的施工技术问题，而地产建筑师在公司里的作用比较虚，为了节省人力成本，能省则省。第二，在温州，符合地产建筑师专业要求的人才奇缺。