车位产权十篇

车位产权篇1

1、性质用途不同：人防车位的使用权限由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，而建设机构可以将人防车位的使用权转让给个人和机构。人防车位，不得出售。通常适用于一些人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，为国家强制要求配套的建筑，开发商或者物业都没有出售的权利。

2、使用年限不同：人防车位由于没有产权的买卖仅是一种租赁行为，也就是说租赁车位，《合同法》中租赁期限最多20年，而非人防车位的使用年限与房产期限70年一致。

3、车位建筑结构不同：普通产权车位常建设在地面或者楼层，而人防车位位于非人防车位更下的楼层。人防车位会设立厚重的防护门。

（来源：文章屋网 ）

车位产权篇2

笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。

一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征

在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项、第一条第（五）款的规定，1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条、第3.5条、第3.5.2条、第3.5.2.1条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：

（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。

（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。

（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。

（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：

（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。

（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。

（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。

二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记

商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：

（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。

（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。

（3）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。

由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。

在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。

假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。

三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属

依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。

（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。

此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确

规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。

1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。

可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。

2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。

根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。

3、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。

四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属

在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。

目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。

《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。

车位产权篇3

关键词：停车位；建筑物区分所有权；产权归属；产权保护

一、停车位及建筑物区分所有权的概述

1.停车位的含义

所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系：各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的，停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。

2.建筑物区分所有权制度

建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。

在我国，由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。

二、停车位的形式及产权归属的分类分析

要解决停车位纠纷，保护区分所有权的合法利益，根本的问题是要明晰停车位的产权，以下将对几种类型停车位的产权归属问题进行分析：

1.立体停车位的产权归属

立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合建筑物区分所有权中专有权客体的条件。其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。

2.地面停车位的产权归属

地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体，因此小区全体业主是地面停车位的共有权人。

3.地下停车位的产权归属。

地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围；有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。

按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是拥有独立的产权。

4.楼房屋顶平台停车位

楼房屋顶平台停车位指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位，从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

三、停车位产权的有效保护

在《物权法》没有正式出台前，我国在关于停车位产权归属问题上的法律制度很不完善，没有很明确的法律依据，因此要加强对停车位产权的有效保护，就必须完善相关的法律法规。

1.加强对房地产财产权利的法律保护

现行房地产法律制度存在诸多缺陷，小区停车位产权归属的争议，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

2.完善房地产产权的登记制度

《物权法》颁布后，小区车位、车库归属的纠纷频繁上演，很大程度上源于我国的房地产登记制度不完善、登记机关的不作为和登记的混乱。因此，我们一是按照我国《物权法》的规定，建立统一的房地产权属登记制度，改变我国目前的土地、房屋权属登记机关分属于土地管理部门、房管部门的现状，防止因登记机关各自为政、造成产权不统一而产生大量的纠纷。二是借鉴日本的立法经验，增加房地产登记发证对建筑物共有、共用部位及他项权利予以清晰记载的规定。。

3.科学利用有限的城市土地资源

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。

车位产权篇4

    建筑物在物理上为独立之物，其所有权的范围自以作为其标的的独立建筑物为限。[1] 这当然是指建成的建筑物而言的，尚未“完工”的或曰未建成的建筑物呢？未建成的建筑物，若无法认定为可独立供人使用的物，如仅装设木造模板，铺设钢筋，然而尚未灌水泥；或仅建好地基和墙壁，尚无屋顶，则因其尚无独立的经济效用，尚非定着物。惟此类材料的聚合，是依既定的建筑计划，最终目的在于建筑成为独立的不动产，因此并非土地的重要成分，而应当认为是类似于材料的堆积，依民法第67条的规定，应认为动产。[2]如果已经完成结构，足以避风雨，虽未设门窗及内部装潢，应当认为已经成为土地上的定着物，而为不动产。[3]

    看来，建筑物是否具有独立性，成为关键之点。那么，建筑物独立性的判断标准是什么？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准；而对于顶楼增建部分，实务上则特别是以有无“独立之出入门户”作为具体的判断标准。[4]五楼公寓的顶楼增建建物，有客厅、餐厅、卧室和厨厕，系由该栋公寓公共楼梯独立出入及经济效用，即为独立的不动产，并非该五楼建物的从物或附属建物。[5]

    由于海峡两岸的民法都采取土地和房屋各自为独立的不动产的设计，对于房屋构成的判断标准可以坚持相同的立场，截至今日，尚未发现反对上述标准的理由。

    当然，有的见解则不符合中国大陆法的原则及规则，不宜沿用。例如，在中国台湾，承租人在出租人的原厂房搭盖铁架上覆石棉瓦屋顶，而与原厂房相连；或是另行搭盖四根铁柱的石棉瓦屋顶而与原厂房相连的建物，纵无墙壁间隔，若得独立存在而可达经济上使用的目的者，则承租人所兴建的部分即为独立的不动产，并非仅仅是对原厂房的管理使用修缮，并无附和而为他人建筑物的重要成分可言（最高法院1996年度台上字第2577号判决）。[6]与此不同，在中国大陆，欲建设房屋，必须首先取得国有土地使用权或者宅基地使用权，集体经济组织建造建筑物则先拥有集体土地所有权，其次须获得建筑许可。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外（第7条第1款）。申请领取施工许可证，应当具有下列条件：1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；3、需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定建筑施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料；6、有保证工程质量和安全的具体措施；7、建设资金已经落实；8、法律、行政法规规定的其他条件（第8条）。

    一个承租人不具有上述条件，没有建筑房屋的资格，其建筑物属于违法建筑，不能取得房屋所有权。

    二、房屋的增建部分与房屋所有权

    房屋的增建部分，是属于原房屋的组成部分，还是其从物，抑或独立于原房屋的另一个物？

    在中国台湾，通说认为，房屋的增建部分不是房屋的从物。例如，中国台湾“最高法院”在1991年度台上字第452号判决中表示，“本件系争增建建物是否为原建物之从物，应以系争增建建物是否仅处于原建物之从属的地位，常助原物之经济效用，在一般交易观念上，咸认为原建物与系争增建建物有继续的主从关系以为断。若两者虽相同，但无补助之关系者，则无主从之可言。”[7]

    至于房屋的增建部分究竟是属于房屋的组成部分，还是独立于房屋的另外一个物，在中国台湾民法上，有一个逐渐明确的过程。

    中国台湾“高等法院”曾认为附属建物不是原建物的组成部分，而是独立的定着物。中国台湾“最高法院”于1986年在台上字第2027号判决中废弃原判，认为 “已足避风雨，可达经济上使用目的之建物，固属民法第六十六条第一项所指土地之定着物，但所为可达经济上使用之目的，系指该建物，得独立为交易及使用之客体而言。兹系争第四层房屋，系由第三层室内以回旋式楼梯接通，且仅有两间，又无厨厕，……则该第四层房屋究系第三层房屋之附属建物，抑得独立为交易及使用之客体，而达经济上使用之目的，亦有斟酌余地。”林更盛先生认为，这是把附属建物看成原建物的一部（成分）的表现[8].

    中国台湾“最高法院”1999年度台上字第485号判决认为：“所有人于原有建筑物之外另行增建者，如增建部分与原有建筑物无任何可资区别之标示存在，而与之作为一体使用者，因不具构造上及使用上之独立性，自不得独立为物权之客体，原有建筑物所有权范围因而扩张，以原有建筑物为担保之抵押权范围亦因而扩张。倘增建部分于构造上及使用上已具独立性，即为独立之建筑物。苟其常助原有建筑物之效用，而交易上无特别习惯者，即属从物，而为抵押权之效力所及。若增建部分已具构造上之独立性，但未具使用上之独立性而常助原有建筑物之效用者，则为附属物。其使用上既与原有建筑物成为一体，其所有权应归于消灭；被附属之原有建筑物所有权范围因而扩张，抵押权之范围亦同。[9]

    看来判断增建部分是否具有使用上的独立性，成为一个重要问题。何谓使用上独立性？中国台湾“最高法院”在2003年度台上字第998号判决中给予了较为详细的说明：“按所谓建筑物增建部分之附属物，系指于原独立之建筑物所增建之建筑，已具有构造上之独立性，但在使用功能上，与原建筑物系作一体利用，欠缺使用上之独立性，为不具独立性之建筑，而从属于独立之原建筑物而言。增建之附属物，因不符建筑物独立性之要求，不得为物权之客体；增建之建筑物，如已具构造上之独立性，及使用上之独立性，则属独立之建筑物，自得为物权之客体。又所谓具有使用上之独立性，系指该部分建筑物，与一般建筑物相同，可作为一建筑物单独使用，有独立之经济效用者而言。判断增建部分，是否具有使用上之独立性，须斟酌其对外通行之直接性，增建部分之面积、隔间及向来之利用状况，暨增建部分之利用机能与原有建筑物之依存程度等情形定之。本件原判决理由，一方面认系争增建七、八楼部分，有构造上之独立性，但欠缺使用上之独立性，应系原建筑物之附属物，非为独立之权利客体；一方面又认为该增建七、八楼部分，不具结构上及使用上之独立性，无碍其为附属建物之认定云云，理由前后显有矛盾。…次查增建之七、八楼部分，依前开执行事件拍卖不动产附表记载…，其面积多达一千四百六十点九九平方公尺，原审未全盘调查审酌该增建之七、八楼部分，对外通行是否有直接性，增建部分之面积、隔间及向来之利用状况，暨增建部分之利用机能与原有建筑物之依存程度等各种情形，遂认该增建部分不具有使用上之独立性，进而为不利于上诉人之判决，亦嫌速断。”[10]

    总结上述判决所持的观点，林更盛先生得出了如下结论：若可认为其虽具构造上的独立性，但欠缺使用上的独立性者，则该增建部分为“附属建物”，为原建物之一部分（成分）；若该增建物与一般建物相同，可单独地作为建筑物使用，有独立之经济效用，应认具构造上与使用上的独立性，为独立之物。[11]

    从其使用的术语与是否独立之物的关联上表述，就是附属建筑物不是独立于房屋之物，而是房屋的组成部分，为房屋所有权的客体。而所谓附属建物，简称为附属建物，系指依附于原建物以助其效用而未具独立性之次要建筑而言。[12]增建的建筑物，是指具有独立的经济效用，构造上的独立性和使用上的独立性的建筑物，它系独立于原房屋的另外一个物，不是原房屋所有权的客体，而是另外一个房屋所有权的客体。截至今日，尚未发现这种观点的不合理之处，故未来的《中华人民共和国物权法》可以吸取。

    三、停车位与房屋所有权

    南京某住宅小区共有59个地下停车位，开发商以至少8万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司以每月250元的租金出租。为此，业主委员会代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，有的无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，无权出售。开发商则强调，其出售房屋时，没有把地下车库面积列为公摊面积，也就没有分摊到业主，而车库又是本公司投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，出售车库并没有错。于是，引发诉讼。[13]

    这涉及到停车位与房屋所有权之间的关系，如何解决，需要类型化的分析。确定停车位的法律地位，取决于诸多因素。如果在国有土地使用权出让时对于停车位的法律地位有明确要求，如在什么方位保留数个停车位给特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位便不属于房屋的成分，而是独立于建筑物区分所有权的另一所有权的客体。如果地方性法规或规章规定特定的停车位归特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位亦不属于建筑物区分所有权的客体。如果开发商在商品房销售计划和合同中将停车位作为独立于国有土地使用权的客体、独立于建筑物区分所有权的客体，另行销售，那么，这些停车位是独立的所有权客体。

    在中国台湾，停车位也可以作为独立的所有权客体，而非建筑物区分所有权的客体，自行增设的停车位、奖励增设停车位即为二例。所谓自行增设的停车位，是指法定停车位以外由建商自行增设的停车位。其具独立产权及权状，且得为单独移转。惟如违反设计图及相关规定施工等相关规范，则有违诚信原则。[14]所谓奖励增设停车位，是指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务。[15]

    停车位所有权的变动要件，相同于不动产物权变动的生效要件，即，停车位的所有权取得，原则上须经登记，始生效力。[16]

    停车位可以成为独立所有权客体的原因和根据在于，首先是在技术上可以将停车位与其他物区别开来，运用划线标号的方式作为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。其次，地下停车位不是绝对必要的附属设施，没有地下车库并不影响房屋具备基本的使用功能，有的业主需要，而有的业主却不需要地下车位。另外，一个业主对特定车位拥有所有权，并不会影响其他业主停车，因为其他业主可以把车停到其他车位上去。还有，停车位作为独立的所有权客体，使用者或一次购买或分期支付租金，不使用者不需为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。[17]

    在开发商分摊销售商品房的情况下，即开发商在不能对每一单元提供一个停车位的情况下，将地下车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑物面积分担地下停车位的购买费用。 [18]于此场合，开发商已经将停车位作为商品房的组成部分，换言之，把停车位的面积分摊入商品房的面积之中的情况下，停车位便不是独立的所有权客体，而是建筑物区分所有权客体的组成部分，属于其中的共用部分。

    这种类型在中国台湾比较常见。例如，中国台湾“最高法院”2000年度台上字第 2119号民事判决认为，地下室停车位属于公寓大厦的共同使用部分，仅系建商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。又区分所有建物的共同使用部分，性质上属共有，且附属于区分所有建物，共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时，依土地登记规则第80条规定，其共同使用部分的所有权，亦随之移转予同一人。[19]

    区分所有建物地下层依法附建的防空避难设备或停车空间应为共同使用部分。区分所有建物的共用部分，应另编建号，单独登记；区分所有建物共用部分的登记仅建立标示部，及加附区分所有建物共用部分附表，其建号、总面积及权利范围，应于各区分所有建物的所有权状中记明之，不另发给所有权状。[20]

    在停车位没有公摊入商品房的面积之内，也未成为独立的所有权的客体的情况下，停车位应当属于土地使用权客体的组成部分。

    注释

    [1] 谢在全：《民法物权论》（上册），三民书局，2003年7月修订第2版，第283页。

    [2] 王泽鉴：《民法总则》，三民书局，2000年9月增订版，第227页；林更盛：《物之独立性的判断标准》，《台湾本土法学杂志》第35期，2002年6月，第156页。

    [3] 王泽鉴：《民法总则》，三民书局，2000年9月增订版，第227－228页。

    [4] 林更盛：《物之独立性的判断标准》，《台湾本土法学杂志》第35期，2002年6月，第156页。

    [5] 中国台湾板桥“地方法院”1996年度诉字第1671号判决。转引自林更盛：《物之独立性的判断标准》，《台湾本土法学杂志》第35期，2002年6月，第156页。

    [6] 中国台湾“最高法院”1996年度台上字第2577号判决。转引自林更盛：《物之独立性的判断标准》，《台湾本土法学杂志》第35期，2002年6月，第157页。

    [7] 转引自林更盛：《附属建物》，《台湾本土法学杂志》第51期，2003年10月号，第163页。

    [8] 林更盛：《附属建物》，《台湾本土法学杂志》第51期，2003年10月号，第160页。

    [9] 转引自林更盛：《附属建物》，《台湾本土法学杂志》第51期，2003年10月号，第161－162页。

    [10] 转引自林更盛：《附属建物》，《台湾本土法学杂志》第51期，2003年10月号，第162页。

    [11] 转引自林更盛：《附属建物》，《台湾本土法学杂志》第51期，2003年10月号，第163页。

    [12] 中国台湾“最高法院”1995年度台上字第714号判决。转引自林更盛：《附属建物》，《台湾本土法学杂志》第51期，2003年10月号，第161页。

    [13] 陈甦：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，《人民法院报》2004年2月26日第3版。

    [14] 蔡明诚：《停车位所有权及专用权相关问题探讨》，《台湾本土法学杂志》第53期，2003年2月，第38页。

    [15] 参照中国台湾“最高法院”2002年度台上字第2108号民事裁定。

    [16] 蔡明诚：《停车位所有权及专用权相关问题探讨》，《台湾本土法学杂志》第53期，2003年2月，第40页。

    [17] 陈甦：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，《人民法院报》2004年2月26日第3版。

    [18] 陈甦：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，《人民法院报》2004年2月26日第3版。

    [19] 蔡明诚：《停车位所有权及专用权相关问题探讨》，《台湾本土法学杂志》第53期，2003年2月，第40页。

车位产权篇5

摘要：住宅小区停车位的产权归属问题，一直是物业管理中矛盾的焦点。房地产开发商，物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属纷争凸现，各方利害当事人各执一端。本文试着从理论上探讨小区停车位的产权归属问题。为此问题的改进提供立法参考。 关键词：停车位　产权归属 一、住宅小区的类型及现状 通常与车位的归属权有着密切的联系。根据不同的车位类型，使用权的归属也不尽相同。有的归国家，有的归当地政府，有的归小区业主。因此，首先要从小区车位的类型入手，明确车位的类型，才能对车位的归属作进一步分析。 目前我国立法关于小区停车位产权归属的现状。随着市场经济的发展，房地产行业也迅速的壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题，小区停车位就是其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态，严重损坏了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。在现今提倡的和谐社会的大前提下，我们更应该尽快解决这个难题，从而使得“和谐”落到实处。值得可喜的是，在今年的两会上，《物权法》终于被通过。并将于2007年10月1日起施行。这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指明了方向。《物权法》第六章第七十四条规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，我们需要从现有的规定出发，借助物权法理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车位的产权归属问题。 所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中，我们主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。 二、小区停车位产权归属出现的问题 在《物权法》没有正式出台前，消费者在购置商品房时，经常会遇见商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物面积时，开发商在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”这样类似的条款。当消费者作为买卖合同中的弱势群体时，很多人并不知道这类条款是无效的。其实这类条款是违反了法律的强制性规定的。在当前的房地产法律制度之下，这样的停车位是不能依法取得《预售许可证》或者是《房地产证》的。在实际买卖中，房地产开发商往往在合同中约定，不计算建筑容积率的停车位产权归房地产开发商所有，然后再出售其车位，或以出租为名，背地里行使买卖之实。这样的情况，在全国各地都大大的存在。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第四项和第三十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等的规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房屋买卖活动。对于这样的停车位是不能取得《预售许可证》或者是《房地产证》的，所以理当不能买卖。 虽法律是这样规定的，但在现实生活中，开发商出售房屋时，却使用了格式化的合同，使得消费者不能根木的行使自己的权利。在重庆市的一个楼盘里，就发生了这样类似的事件:在业主们买房时，开发商承诺车库永远只租不买，拒绝业主购车位的要求.可在业主进住后的某一天突然贴出通知称车位只卖不租，一个车位13万，每月买后还要交管理费70元!卖的还只是40年的使用权，还要求业主必须于某日前交一万元的定金，否则将有车无处停!本来一个小区一千多户，只有两百个车位就是设计失败，现在又把业主逼上绝路，使得业主们气愤不已。业主们纷纷讨论，买房时，开发商打出的“善待你一生”，是多少业主心中的神话，如今却被打破了，他们对于巴掌大的地方，竞然也要十来万元钱很是不满!他们希望能通过法律的途径来寻求帮助。对于小区停车位的问题，还不止这一种，例如很多小区的物管擅自使用地下停车库来修建房屋从而出租，业主们对此反对却无济于事。又如物管漫天要价的出租车位，使得许多业主不敢把车停回家，他们声称有车比没车难。 三、各国立法例中关于车位归属的规定 从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分之

车位产权篇6

关键词：住宅小区 ； 停车位 ； 权利归属一、关于住宅小区车位法律性质的界定

（一）小区车位的概念

住宅小区停车位（库）有广义和狭义的两种表达方式。前者是指物业管理公司能够允许泊车的住宅小区内的地点就能算作车位或车库；从狭义的角度讲，它是指我国按行政建制设立的直辖市、市镇范围内的，具有相当规模、相应配套设施齐全的住宅小区专门指定泊车的位置，并且这些车位存在于小区的规划之内，符合法律规定。从侠义的这个方面分析，住宅小区的停车位（库）的合法性和有序性。

（二）小区车位法律性质

自从住宅小区的停车位具有法律性质后，就引起了不小的争议，各种意见都有，一些人认为这是小区应有的配套设施，大家有权获取；一些人认为这是购房后的添加物；还有一些人认为这是建筑物的从物。本人还是认同住宅小区的泊车位的法律性质是其相应的配套设施的观点。在经济日益发展的今天，汽车进入了千家万户，一台车拥有相应的车位是小区建设时必须考虑的要点，车位的重要性不言而喻，对咱们的爱车、生活都是必需品。所以，小区停车位成为了服务于全体业主不可或缺的重要配套设施。

二、我国关于停车位权属立法现状及存在的问题

（一）目前我国住宅小区停车位权属的立法现状

我国《物权法》第74条以及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》(下称《司法解释》似乎对小区停车位的所有权归属作了明确的划分，但实际情况并非如此。在司法实践中，这些规定在法律适用方面仍然有存在一些问题。《物权法》第74条规定了在建筑区划内，保证本小区业主停放汽车车位的需要首先被满足，将小区车位所有权归属问题交给当事人自行约定，同时也出现了配置比例的字眼。

2009年5月14日最高人民法院公布了《物权法》两个司法解释。其中一个《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第2条规定了只要建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间符合三个条件，即第一，构造上具有独立性，可以明确区分。第二，利用上具有独立性，可以排他使用。第三，特定业主能登记为其所有权的客体。则属于物权法第六章所称的专有部分。1我国《物权法》和该司法解释明确了我国开发商拥有规划停车位的所有权以及停车位的处置选择权，并受到广泛的争议，在司法实践中一些条款还有待进一步观察。

（二）《物权法》中未规定当事人约定不明时的小区停车位归属

我国《物权法》第 74 条第 2款虽然规定当事人自行约定小区停车位的所有权归属问题，但却未规定当事人在约定不明或没有约定的情形下小区停车位归属问题怎样解决2。而在司法实践中，当事人对小区停车位的所有权归属问题约定不明或没有约定的情形又十分普遍，由此造成的矛盾也十分普遍。因此，法律的这一空白给司法实践留下了许多“隐患”。

（三） 我国对地下停车位没有规定

我国地下空间权对地下停车位并没有具体的规定。地下空间出让制度尚未建立，难以明确我国住宅小区地下停车位所有权的归属。根据住宅小区地下车位的权利和义务的对等性而言，假如把地下车位赋予拥有独立产权的客体，那么分析可得可根据产权区分所有权人。从这个角度来讲，跟其他所有权人一样，拥有车位的业主有权利行使对小区车位的维修与管理的义务。不过现状却是车位的使用者却不履行缴纳物管费的义务。这样，权利和义务就不对等了。可见理所应当由业主来共同享有权利、承担义务，以实现权利、义务的对等性原则。

（四）我国的停车位登记制度不完善

停车位是不动产拥有产权证的基本条件，但由于现实的立法严重滞后，目前我国的停车位基本上是没有产权证的，这样就会导致所有权的不明确。并且容易导致开发商一位多卖情况的出现，从而使出现的多个使用人之间极容易产生冲突。不动产登记簿和权属证书虽然作为公示的基本载体，由于我国的停车位登记制度还不够完善，因此在住宅小区停车位的权利归属上并未发挥明显的作用。

三、小区停车位归属问题立法的完善

（一） 明确约定不明或没约定的情况下车位归属问题

对于小区停车位权利归属问题在约定不明或没有约定情况下应该推定为归业主共有。原因在于:第一,开发商具有经济上的优势地位,开发商完全可以通过格式条款来争取自己最大利益。同时开发商具有较强的信息掌握能力，完全掌握建造商品房的成本,从而能够证明车库的权利归属。如果在格式合同中未规定车库的归属,那么就可以推定出开发商放弃了主张车库的权利；第二,开发商订立的《商品房买卖合同》以及房屋销售合同通常是开发商单方起草的,甚至在实践中经常出现开发商以格式条款来确定车库的权利归属。对与此类情况，小区业主大部分被迫接受。因此，如果合同中未约定停车位的权利归属而发生争议,应该按照合同解释规则,作出有利于业主的解释。

（二） 建立停车位登记制度

目前，我国小区停车位基本上是没有产权证的，而我国部分停车位车库是有产权证的，且有明确的封闭性的空间。由于现实立法的严重滞后，小区停车位虽然具有拥有产权证的条件，但是我国住宅小区停车位登记制度还未完善。因此，在登记制度上，笔者认为：首先，为了使小区停车位权属问题更加清晰化，可以在业主所取得的土地使用证上面注明小区停车位权利归属；其次，为了对小区停车位进行有效管理，应该督促相关的法律部门尽快制定相关的法律制度。如果业主具有停车位产权证书，可以对停车位行使充分的物权，从而有利于保障业主的合法权益。

总之，住宅小区停车位所有权归属不明，使房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍了房地产市场的健康有序地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度并对此问题加以明确规定是十分必要的。

参考文献

[1]高圣平：“住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究――兼评《物权法》第74条”

车位产权篇7

摘要：住宅小区停车位的产权归属问题，一直是物业管理中矛盾的焦点。房地产开发商，物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属纷争凸现，各方利害当事人各执一端。本文试着从理论上探讨小区停车位的产权归属问题。为此问题的改进提供立法参考。 关键词：停车位　产权归属 一、住宅小区的类型及现状 通常与车位的归属权有着密切的联系。根据不同的车位类型，使用权的归属也不尽相同。有的归国家，有的归当地政府，有的归小区业主。因此，首先要从小区车位的类型入手，明确车位的类型，才能对车位的归属作进一步分析。 目前我国立法关于小区停车位产权归属的现状。随着市场经济的发展，房地产行业也迅速的壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题，小区停车位就是其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态，严重损坏了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。在现今提倡的和谐社会的大前提下，我们更应该尽快解决这个难题，从而使得“和谐”落到实处。值得可喜的是，在今年的两会上，《物权法》终于被通过。并将于2007年10月1日起施行。这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指明了方向。《物权法》第六章第七十四条规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，我们需要从现有的规定出发，借助物权法理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车位的产权归属问题。 所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中，我们主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。 二、小区停车位产权归属出现的问题 在《物权法》没有正式出台前，消费者在购置商品房时，经常会遇见商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物面积时，开发商在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”这样类似的条款。当消费者作为买卖合同中的弱势群体时，很多人并不知道这类条款是无效的。其实这类条款是违反了法律的强制性规定的。在当前的房地产法律制度之下，这样的停车位是不能依法取得《预售许可证》或者是《房地产证》的。在实际买卖中，房地产开发商往往在合同中约定，不计算建筑容积率的停车位产权归房地产开发商所有，然后再出售其车位，或以出租为名，背地里行使买卖之实。这样的情况，在全国各地都大大的存在。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第四项和第三十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等的规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房屋买卖活动。对于这样的停车位是不能取得《预售许可证》或者是《房地产证》的，所以理当不能买卖。 虽法律是这样规定的，但在现实生活中，开发商出售房屋时，却使用了格式化的合同，使得消费者不能根木的行使自己的权利。在重庆市的一个楼盘里，就发生了这样类似的事件:在业主们买房时，开发商承诺车库永远只租不买，拒绝业主购车位的要求.可在业主进住后的某一天突然贴出通知称车位只卖不租，一个车位13万，每月买后还要交管理费70元!卖的还只是40年的使用权，还要求业主必须于某日前交一万元的定金，否则将有车无处停!本来一个小区一千多户，只有两百个车位就是设计失败，现在又把业主逼上绝路，使得业主们气愤不已。业主们纷纷讨论，买房时，开发商打出的“善待你一生”，是多少业主心中的神话，如今却被打破了，他们对于巴掌大的地方，竞然也要十来万元钱很是不满!他们希望能通过法律的途径来寻求帮助。对于小区停车位的问题，还不止这一种，例如很多小区的物管擅自使用地下停车库来修建房屋从而出租，业主们对此反对却无济于事。又如物管漫天要价的出租车位，使得许多业主不敢把车停回家，他们声称有车比没车难。 三、各国立法例中关于车位归属的规定 从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分之

容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国，其民法典对停车位问题并没做出规定，而是于1973年修订《住宅所有一权法))时得到了明确，即该法的第三条第二项“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。(参见陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第工69页。)同样，在另一个传统大陆法国家法国，在其1950年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区，1991年4月台湾‘内政部’营建署命令‘旧后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售”。(林永订:《论地下室停车位的所有权与使用权》，载《军法专刊》第5期。)该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。这是主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。 四、对我国《物权法》中的小区停车位产权归属规定的探讨 于2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有’，。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全休业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。 而其中的一部分规定还是不准确，对于“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”而现实生活中出现的没有约定的情况，物权法没有规定该怎么处理?对于物权法出台前车位的买卖，是使用权的买卖，而如今的买卖就存在产权证的办理，车库、地下车库可认为是建筑物，就可办理产权。而地面的车位不是建筑物，又怎么能办理产权证呢?对于这些细节问题，呈待物权法司法解释能早日解决! 五、结束语 《物权法》中对于小区停车位归属问题的规定，还是比较合理的。小区停车位的产权终于有了明确的归属，对此，老百姓和开发商都能明确自己的利益，保障自己的利益。从而使房地产市场能健康快速的发展，更好的推动市场经济的发展。真正建立起我们的和谐社会! www.lunwenwang.co

车位产权篇8

王冰如 上海市青浦区人民法院法官

如何避免停车位购买陷阱

自《物权法》正式实施以来，很多老百姓拿起这部法律武器，维护自己的财产权益，各地也诞生了一批所谓的“物权法第一案”。而上海的“物权法第一案”就是一起停车位纠纷。

其实，停车位纠纷由来已久。审判实务中关于停车位的纠纷主要体现在以下两个方面：

停车位究竟属于谁？一些开发商为促销楼盘，纷纷拿出小区各项优质规划吸引眼球，然而业主入住后不久就发现当初所谓的地下车库等承诺都无法落实。一般情况下开发商都暂时不对外发售停车位，业主只能租用停车位，并缴纳一定的停车费。当小区停车位基本饱和或有其他情况出现时，开发商通常会开始出售小区地下停车库。开发商会将地下车库停车位的永久使用权（70年）出售，并说明购买该停车位的业主只享有对该停车位的使用权。花了十几万块钱却只买到一个使用权，许多业主对此深感气愤，于是开发商，要求享有自己的合法权益。这就出现以下几个问题：此类型的停车位是否可以出售？70年的使用权在法律上是否认可？住户在购买这种停车位时要注意些什么？

首先要看开发商是否有权销售车库，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：（1）开发商在计算公摊面积时，已把地下车库的建筑面积计算在内；这时根据《物权法》第七十三条、第七十四条之规定，则地下车库属于业主共有，若商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。（2）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；（3）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建筑成本的证明。同时，居民住宅土地最长的使用期限是70年，但是开发商未必都是以70年的最长期限取得每一块土地，土地使用期限不同，开发商缴纳的出让费用不同。所以，应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认其土地使用期限。

小区停车费应该归谁？是归物业公司还是业主委员会？

物业收取停车费的归属，比较难认定。一般认为，小区停车费应该包含物业管理费和车位占用费两部分。如果物业公司行使了物业管理职责，有权获得一定的费用作为报酬。然而有些物业公司将小区共用的绿化、道路等其他公共场所开辟为停车场，同时再向业主收取包括车位占用费的停车费，并且不向业主委员会返还任何费用。此时，物业公司就对业主构成了侵权，物业公司既向业主收取了属于业主共有的土地的占用费即车位占用费（租金），又收取了物业管理费。对于此种侵权纠纷，法院尊重当事人的意思自治，业主与物业公司有约定的从其约定；没有约定的根据合理原则，去除合理的物业管理费，物业公司应将车位占用费（租金）返还业主委员会。此类纠纷提醒业主和物业公司都应增强法律维权意识，物业公司更应规范经营，双方共同营造和谐、温馨的小区氛围。■

耿芸 南京师范大学泰州学院 法学院讲师

两岸对停车位的法律规制

当前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，需要购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。

我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，占用业主共享的道路或者其他场地的停车位属业主共有，而建筑区划内的其他停车位，则可以由当事人约定其归属。值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？由于开发商与业主之间的谈判地位不对等，导致关于停车位最终权属的约定往往只能变成一边倒，停车位成为开发商蚕食业主利益的肥肉；而如果不允许开发商销售和出租车位有可能影响开发商建造车位、车库的积极性，也对业主不利。与现实相比较而言，我国区分所有权建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制。

相对大陆地区而言，台湾地区关于停车位的立法更为完善，更易于明确区分所有人之间、区分所有人与开发商之间的法律关系。首先，关于停车位的权属问题。根据法令的强制与否，台湾地区分为法定停车位、奖励停车位和增设停车位。1.法定停车位无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。2.奖励停车位具有独立产权、权状可单独移转。3.增设停车位不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”，具有独立产权及权状。其次，关于开发商与业主的利益协调问题。法定停车位属立法强制规定，开发商在建设房屋时必须保障小区业主配有一定比例的停车位。这部分车位(库) 只能分配给小区业主使用，房地产开发商不得将这部分车位车库出售、出租或赠与给非业主进而取得有关利益。法定停车位的这种非营利性质能够充分保障停车位有一个合理的市场定价，既保障了区分所有权人对于停车位的需求，又防止开发商为了牟利任意处分停车位。对于奖励停车位及增设停车位，开发商均可以自由买卖和转让，从而较好的保障了开发商建设停车位的积极性。■

秦玉罕 德衡律师集团（上海）事务所律师

停车位到底属于谁

现代社会中，幸福与烦恼似乎成了一对孪生兄弟，人们刚刚开始享受汽车普及带来的方便与舒适，停车难的烦恼却也不期而至。据统计，城市私家车的增长量及增长速度远远超过了小区停车位、车库的增长速度和供应量，小区的停车位、车库成了稀缺资源。

在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。而随着市民权利意识的逐步提高，开发商、物业公司与业主之间的关系似乎越来越像上帝与恺撒的关系，既共荣共生又你争我夺。而确权是法制社会解决纠纷的唯一手段，只有从法理和立法的角度明确界定小区车位、车库的权利归属，才能彻底解决停车位权纠纷的乱象。

现实中，较为常见的停车位形式无外乎三种，即地面停车位、地下停车位、专用车库。

地面停车位，是指直接设置在小区地表，以画线分割方式标明的停车设施。地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。专用车库，是指附随于区分所有建筑物的专有部分，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。

地面停车位只是通过画线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，且该类停车位的土地使用权分摊计算在建筑容积率的建筑物上。

由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，而土地使用权经房地产开发商转移登记后，归业主按份共同拥有。因此，该种停车位的使用权显然属应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。新颁布的《物权法》第74条“……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定对此进行了明确。

如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权，业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。当然，这类停车位属于业主共有也不一定意味着园区内的停车位、停车库都应当免费为业主开放，不应收取停车费。基于效益和公平的角度考虑，更合理的做法由业主成立的管理组织或物业公司向共有车位的实际使用者收取一定的管理费，但这些收入必须由共同拥有和统一分配使用。

对地下停车位，则要具体问题具体分析。我国目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，而地下空间使用权出让制度在我国也刚刚起步。因此，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权，可以根据《物权法》的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权应归属于国家所有，但投资者可以拥有使用、收益的权利。因此，对这类地下停车位，无论是业主还是开发商均不能拥有完整产权。

车位产权篇9

随着我国城市化进程的不断推进和经济发展水平不断提高，我国城市住宅小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长，小区停车位供求的矛盾日益尖锐。早在2006年的一项相关调查中显示全国供轿车停车的停车位缺口在400万个以上，其中北京市缺口29万个、每年新增的轿车在20万辆以上，上海市停车位缺口85万个、每年新增轿车10万辆，广州市停车位缺口42万个，深圳市停车位缺口40万个，南京市停车位缺口30万个，杭州市停车位缺口12万，然而这个数据在当今已成倍的增长。伴随着开发商与小区业主对于停车位的权属纠纷不断，全国却尚未出台统一的法律法规来对停车位所有权进行确权和规范。本文试图从现有的规定出发，参考国外相关的立法情况，借助物权理论研究的成果，来分析商品住宅小区区停车场的产权归属与使用问题，并根据存在的问题提出完善建议，希望能引起重视，使商品住宅区停车场的产权归属与使用制度不断发展、完善。

2.我国住宅小区停车场（位）权属现状

2.1住宅小区停车场（位）的含义

停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所，由若干个停车位组成。停车位和停车场存在着必然联系，停车位是构成停车场的最基本的元素，“也就是说，停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”{3}。与停车位、停车场相关的概念还有停车库，停车库是指设置于建筑物内部的独立的专用于停放车辆的场地。其与停车位不同的是，停车库是具有封闭特征的设施，而停车位是只在其边界设定示意的区分标示。本文所涉及的停车位，不包括独立密闭的停车库，仅指设置于地上或地下各种开放式空间形式的停车位。

在现实生活中，由于停车场的种类繁多，如果单独只讨论停车场的权属关系必定会有所疏漏，所以只要明晰停车位的性质，其他关于停车场的权属问题也会不攻自破，这也是本文从停车位的角度出发进行研究的基本原因。

2.2住宅小区停车场（位）的分类

（一）不能销售的公共配套设施

开发商依照政府的法律法规修建停车场，具有强制性的法律义务，是为小区生活的业主提供便利，并不是以牟取利益作为根本出发点。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”

（二）可以销售的公共配套设施

尽管开发商会依据政府的法律法规修建停车场，但法律并没有明确要求开发商无偿将停车位交给业主使用，因此只要具备相关的条件，开发商仍然有权销售停车场中的车位。地下停车位与房屋的关系不同于消防设施和高层建筑、水电管线和普通房屋的关系，即地下停车场并不是房屋的必备设施，它与房屋并不是主物与从物的关系，而是相对独立的建筑物。因此，在商品房买卖合同中若没有特别约定，不需要从物随主物一并买卖转让。开发商如果没有在购房协议及商品房买卖合同中承诺为小区业主免费提供停车位，且地下停车场也没有计入小区的公摊面积内，业主便无法要求开发商为其无偿提供停车位使用。

（三）非住宅区的配套设施

此类停车场的修建只要合乎法律法规的审批条件，当由开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。而对于开发商能否拥有这类停车位的所有权有赖于国家出台相关的法律法规予以确定。目前我国已有一些城市出台了相应政策，如在杭州可以为地下停车位颁发土地使用权证。2003年1月1日起北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》中规定：“销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。”在不久的将来，我国一定会有更多的城市出台政策来界定停车位产权的问题，当停车位具有独立的所有权，其也可以具备不动产的属性，实现抵押、转让的权利。

（四）利用人防工程改造的地下停车场

我国1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间的立法。此类停车场就是利用人防工程改造的停车场，根据《中华人民共和国人民防空法》第18条规定：“人民防空工程是指为保障战时人员有物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”因此，它也具有军民两用的性质。由于人防工程是国家的人防战备设施，在《中华人民共和国人民防空法》第五条中“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”界定了“谁投资，谁收益”的原则。

2.3停车场（位）权属有明确规定地区的做法

（一）北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》

北京市于2003年1月1日期开始执行《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，其中在第五条中明确规定：“销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。”这也就对于北京市停车位的权属进行了确认，但这仅限于室内停车位（包括首层架空层停车位和地下停车位），对其他停车位（露天停车位等）并未做出交代，这个疏漏势必未来对非室内停车位的权属纠纷埋下隐患。同时，在该《通知》的第五条中指出停车位的所有权证除了可以单独发也可以随商品房合并发，这就没有指明日后该商品房再交易时，停车位是否随房产一并转移。

此外，在北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》中没有限制停车位的购买者是否为小区业主，这样虽然可以实现停车位交易价值的最大化，但却削弱了为小区业主生活提供便利的功能。因此，北京市的此通知留有很多隐患，未来因停车位引发的纠纷仍不可避免。

（二）武汉市《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》

在武汉市2003年颁布的《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》中规定了停车位在办理所有权证时应符合以下的条件：必须符合房屋建筑面积认定的基本条件；必须具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致；在已审批的规划设计中有明确用途（泊车、商用等）的认定。在此规定中要求所有停车位都必须进行所有权属登记，但对于不符合以上条件的停车位应该如何确定性质及处置在该意见中都没有确定。

（三）南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》

在南京市2004年开始实施的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》中，首次区分开业主专用停车位和业主共用停车位，并详细列出了产权由全体小区业主共用的类型，在该规定的第四条中指出：“属于全体业主共有的商品房附属房屋，可由业主委员会申请登记，房产、土地部门不颁发房地产权属证书”。

从这一规定中，可以明显的看出以保障本小区业主停车权利的最大化为目标，在第六条中指出：“露天停车位和相当于配建总量15%的室内机动车停车位为业主共用停车位，其余停车位开发商可售予业主作为专用停车位。规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。”而在第八条中也明示对于公用停车位和专用停车位的位置和权属，开发商有公示的义务。此外，对于专用停车位的买卖、租赁也限定于小区内业主之间进行，并随着商品房转让时专用停车位须一并转让，且在商品房销售前，应当以出售一套房屋随售一个专用机动车停车位为限。此条规定虽然最大限度的保障了本小区业主停车的便利，但其中指出停车位出租和出售的对象必须是同小区业主实际上并没有法律依据，与物权法定原则相悖。

（四）广州市《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》

广州市在2008年颁布的《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》中提出停车位和车库应当首先满足业主的需要，且不得进行预售。这就避免了近年来一些城市哄炒车位的现象，最大化的保障了小区业主的基本停车权益。广州市在此规定第六条中首次提出了商品房预售时“必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”（g4c.laho.省略）网站公示。”这就让停车位的规划设计和未来的销售情况透明化阳光化，更进一步减少某些因信息不对称等因素造成的投机行为。

在广州市这一规定中，对于房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，制定了“一房一位”的原则，即房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位，这不仅保护了购房人的利益，也房屋承租人的需求。此规定对于停车位的产权证办理也做出了要求，在第九条中指出“应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。”

除了在规定中制定要求，广州市还首次提出了对于未执行本规定的房地产开发企业和一些违规行为的处罚，即“要求其整改并退回违规所得，并在网站和新闻媒体上曝光；违规行为记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报。”这就减少了降低了一些为牟取利益的违规开发商铤而走险的机会成本，让此规定更有效率的贯彻实施。

然而尽管广州市《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》跟以往一些城市的法规相比有了不少完善和进步，但仍存在一些缺陷和偏差。在广州市制定的这一规定中制定的“一房一位”政策虽然有利于保障后期购置车位的业主的权益，但如果出现下列情况：业主在刚购房的相当长一段时间内没有车位需求，空置的车位该如何处置；车位在前期闲置率较高却存在其他业主一户多车的情况该如何处理等。因此，在广州市《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》有效期满后期待更加完善。

（五）总结分析

截至目前为止，我国尚未出台全国性的统一的有关于停车位权属方面的法律法规，部分地方城市颁布的停车位销售和权属规定在内容上都未能全面涵盖所有停车位的类型，存在片面性，在实际操作中难以有效的贯彻实施。部分地方法规甚至创新法律概念和权利类型，明显与物权法定的要求不相符，即使出发点良好却难以普及推广。

停车位的权属涉及的利益广大，全国、地方立法和学界目前都没有统一定论，也没有权威的标准作为参考。本文后续的论述将在借鉴国外相关的立法例的基础上，结合我国的实际情况，将理论分析与我国目前房地产开发商和业主的做法和产生的矛盾的现实相结合，提出停车场产权规定的建议。在开发商层面如何才能事前做好争取到开发项目配套停车场（位）的所有权，或者对于小区业主来说，如何才能实现取得停车场的所有权的研究极为具有现实的研究价值，探索最有利于解决矛盾的办法。

3.停车场（位）所有权未明确地区的所有权争议

在《物权法》第73条中对小区业主所有权的范围进行了界定：“小区内的道路、绿地等公共场所、设施和物业用房属于业主共有，除了城镇拥有所有权和明示属于个人的除外。”在第74条中对于小区的停车位也有规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这两条规定虽然对保护小区业主的停车位所有权提供了法律依据，但其也存在一些疏漏和缺陷。

在第73条中所指的“小区内道路、绿地等公共场所”实际上是对地表空间使用权或者地上空间使用权的规定，但是对于实际生活中主要引发纠纷的地下停车位并没有界定。再如“建筑区划内的其它公共场所、公共设施”“其它场地”如何界定?“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”中如何判断该建筑区划内符合“首先满足业主需要”的标准都急需出台相关司法解释予以完善。

除了北京、南京、广州等城市出台了相应法规对小区停车位所有权做出规定，全国其他没有颁布相关法规的地区对停车位所有权的归属仍然存在很多争议，主要有以下几种观点：

3.1业主所有说

小区内停车场、停车位的所有权归全体业主所有这一观点主要认为：停车位主要是为了给业主生活提供便利，满足业主生活居住的需要，小区停车位从法律性质来说作为房屋建筑物（主物）的从物(也有称之为配套设施、附属设施){4}。业主在购买房屋的同时根据从物随主物一并转移的原则，同时也购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，小区停车位应伴随整栋建筑物一并转移给业主共有。

但是关于小区停车位是否为小区房屋从物的问题，在前面的论述中已表明停车位是相对独立的建筑物，离开建筑物而单独存在并不影响其作为物的效用之发挥，即其使用价值并不受影响。因此将车位定位为建筑物的从物从而车位随从商品房所有权的转移而转移的观点是有失偏颇的。

小区停车位业主所有说的另一种观点是根据我国现行制度中“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”论产生的。这种观点认为：房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权亦随同转让{5}，即在全体业主购买了房屋并分担了小区内的全部土地使用权出让费之后，业主便拥有小区土地的使用权，所以依附于土地使用权的地上、地下停车位也转移至小区业主名下。但是，如果小区车位的建造成本没有计入商品房成本中，按照“房地一体”理论硬性地推定小区车位归全体业主共有显然会损害到开发商的利益，将大大减少开发商建造停车位的积极性，这也会严重影响土地的利用价值。因此，由“房地一体”推导出“车位随房走”并不合理。

3.2开发商所有说

小区停车位所有权归属于开发商所有这一观点是根据《中华人民共和国人民防空法》第五条中“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的“谁投资，谁收益”原则，即停车位由开发商出资建设，理所应当为开发商所有。倘若让以获得经济利益为目的的开发商建造的停车位全部归业主所有，势必会削弱开发商的积极性，最终损害的还是业主的利益。

现实生活中，很多开发商在开发建设房屋时，已把停车位的工程造价计入商品房价格成本中或开发商在计算共摊面积时已把地下停车场的建筑面积计算在内，此时业主在购买房屋时已承担了停车位的建设费用，停车位的使用、管理、收益的权利随购买房屋时缴纳的房价转移到业主身上，因此小区停车位的真正投资人应该是小区业主而不是开发商。这样根据“谁投资，谁受益”原则而判定小区停车位所有权归开发商所有说就不成立了。

3.3约定归属说

该种观点认为，停车位的权属问题应当通过约定来确定其归属。我国《物权法》第74条第三款采纳了此种观点，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式”。即停车位权属应由房地产开发商与商品房买受人通过《商品房买卖合同》进行约定，依该约定确定停车位权属{6}。这种通过开发商和业主的约定来确定停车位的权属实际上体现了“私法自治”的原则，认为在是涉及财产的归属和利用问题上，在不违反法律法规和公共利益的前提下，通过自治能协调好各方的利益，实现利益的最大化。

虽然我国《物权法》许可了了约定归属说，但在实际操作中由于业主处于弱势地位，其购买的专有部分在开发商销售面积中很小的份额，买受人容易受到开发商霸王条款的欺压，很难真正公平的保护买受人即小区业主的利益。

4.台港澳地区停车场（位）所有权的归属

4.1台湾

在我国台湾地区1995年颁布的《公寓大厦管理条例》中规定:“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将公用部分，包括法定空间、法定停车空间及法定防空避难设备，让售予特定人或为区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有人权益之行为。”由此可见，台湾的停车位视为公用部分。

在实际生活中，建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种{7}。法定停车位是按有关法令强制设置的停车位，面积由总楼地板面积乘以一定的系数确定，其性质为区分所有建筑物的共用部分，依附于专有部分一体处分。自由增设停车位是开发商在区分所有的建筑物内自行增设符合法律规定的停车位，其并不是法定必设的停车位，一旦增设即归属于全体业主或部分业主所共有，如果具备构造上的独立性和使用上的独立性，则可以取得所有权证书，可以自由买卖。奖励增设停车位是主管机关为供公众停车使用，鼓励开发商在进行商品房开发时，依法按鼓励系数或一定的公式计算，另行增设的停车位，它主要做公共停车场，向社会开放。

对于地下停车场，1991年4月10日，台湾地区内政部营建署命令指出:“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难事件停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售。”台湾地区最高法院2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属于公寓大厦的共同使用部分，仅仅属于建筑商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。

4.2澳门

《澳门民法典》13条规定:“分层建筑物中之车位，如其所占之空间被适当定界，且可直接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，亦可以为独立单位，即使该等车位之间井非相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围，当中标明本身之编号或名称。”从该法典中可以看出，在我国澳门地区，如果停车位由明确的标界以确定其范围，则可以独立确定权属，因为没有禁止性规定，所以小区停车位的所有权人可以转让他人。

4.3香港

香港是一个地狭人稠的地区，香港对于商品房问题的相关规定有部分沿袭了英国的一些做法，但也有适当的调整。在《香港规划标准与准则》第七章《泊车位准则》中规定：购买商品房的小区业主对于小区内的停车位共同享有，根据其住宅面积的大小按其比例享受相应的权益，而且这种权益是不限定特定区域的。但这并不是说，只要购买了商品房就可以在任意一个停车位停放车辆。

在现实生活中，小区业主可以通过出让的方式出让自己对停车位所享有的份额，再由物业管理公司与相关业主确定停车位的使用，并允许取得特定停车位的业主将该停车位通过租赁方式许可小区内的业主或者小区业主之外的人使用，但不得转让其所有权。

4.4对于完善我国停车场（位）规定的建议

（一）从开发商角度

目前我国住宅小区的停车位主要为小区的公共配套设施和地下人防工程两种形式，而当下在小区业主和开发商对于住宅小区停车位的所有权纠纷案例中，法院的判断依据主要是以下四条之一：开发商在计算公摊面积时是否把停车场的建筑面积计算在内；开发商是否把建造停车场的成本计入在该房地产开发成本之内；开发商在出售房屋时是否承诺提供停车位给业主无偿使用；是否有国家相关法律法规或当地政府的法规规定无偿把停车位交付给业主使用。

在《商品房销售管理办法》第18条第2款规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”因此，只要开发商在建设商品房时不把停车场的建筑面积计算在整个小区的公摊面积之内；开发商不把建造停车场的成本计入在该小区的开发成本之内；开发商在出售房屋时没有承诺把停车位交付给业主无偿使用；国家尚未颁布统一的法律条规或当地政府没有出台相应的法规规定停车位的权属；那么住宅小区的停车位在小区建造之时根据“谁投资，谁收益”的原则就归开发商所有，开发商享有权利对商品住宅小区的停车位进行处置，当然也包括单独出售。《物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据这一条款，也肯定了开发商可以将小区停车位的所有权通过出售、附赠或出租的方式转移给业主。

(二）从小区业主角度

随着我国城市化进程的不断推进和经济发展水平不断提高，我国城市住宅小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长，小区停车位基本上处于供不应求的状态。《物权法》中对于商品房住宅小区停车位的规定提出“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，为了保障小区业主的权益，为了实现小区业主对停车位所有权的取得，应当着重体现对业主的“首先满足”。

在此，“首先满足”的规定可以作如下解释：第一，开发商在建造房屋时应该同时建设相应配比的停车位，如果业主在购房时需要同时购买停车位，开发商就应当出售或者附赠，双方通过这种约定确定产权归属。第二，在房屋销售完后一个月内或者开盘后半年内，如果仍有停车位没有出售的，开发商应当有“首先满足”期限(可以一个月为限)的通知，业主选择购买或者租赁。第三，该优先满足期限届满后，如无业主需要，为了保障开发商建造停车位的基本利益和积极性，可以向业主以外的主体出租，但不能出售。为了保障满足业主变化的新需要，租赁期限一般不得超过两年。第四，两年期限届满前两个月，开发商还得就租期届满的停车位第二轮有“首先满足"期限(仍以一个月为限)的通知。按此循环，直到停车位出售完毕为止。第五，对于已购买停车位的业主如果需要出售停车位，只能出售给小区的其他业主。如无其他业主购买，也只能出租。第六，当小区业主以外的其他人以承租期限届满后享有优先承租权来抗辩小区业主承租的优先权时，小区业主的承租权优先。

结语

停车位目前已成为居家生活中不可或缺的一部分，停车位的产权归属也进一步引发了人们的关注。同时由于实际生活中停车位的类型多样，以及我国相关的国情和法律规定，规定停车位权属的标准要结合具体的停车位进行具体的分析。我国关于小区停车场所有权方面的立法滞后于市场经济的发展，地方法规也不能对此问题做出全面而统一的规定。面对日益发展的房地产开发的社会需求和日趋激烈的小区停车位产权之争，一个行之有效的全面规制小区停车场所有权的法律体系亟待建立。

参考文献：

[1]梁慧星，陈华彬．物权法[M]．北京：法律出版社，2005．

[2]高富平，黄武双．房地产法学[M]．北京：高等教育出版社，2003．

[3]周树基．美国物业产权制度与物业管理[M]．北京：北京大学出版社，2005．

[4]史尚宽．物权法论[M]．北京：中国政法大学出版社，2000．

[5]陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社,1995．

[6]王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题[J]．现代法学，2008，（5）：63-65

[7]邓光达，钟声．论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题[J]．西南民族大学学报，2005，（4）：72-73

车位产权篇10

您好!我父亲育有一子二女，因其个人所有的房屋拆迁，而与拆迁办签订了房屋拆迁产权置换安置协议，被安置在某房产处，但还未办理房产证。当月，我父亲立下自书遗嘱，称将上述房产由我来继承，若其去世时该房产仍未办理房产证，该房产的一切权利义务由我承受。两月后我父亲不幸去世，但相关房产登记还未办理完毕，我们几个子女为该房产的继承事宜发生了争议，我想请问，该房产应属于谁呢?

济宁　王丽

王丽：

您好!依据我国《继承法》及司法解释的相关规定，公民可以继承的合法财产包括履行标的为财物的债权。

您父亲根据房屋拆迁产权置换安置协议，已被依法安置在本案所涉及的房产处，该房产实际由您父亲居住、使用、支配。虽然还没有取得房产证，但您父亲已经履行了搬迁义务，其对拆迁安置部门享有债权，履行标的是房屋的所有权。如果这样比较难于理解，可以设想您父亲选择了货币补偿，在该补偿尚未发放完毕前，他对拆迁安置部门享有履行标的为货币的债权。上述债权作为财产权利，是可以继承的。

您父亲的遗嘱为自书遗嘱，意思表示真实，内容形式合法，故该房屋是应由您继承的。

开发商将车位卖给他人，我该怎么办

律师：

您好!去年我在某小区购买了商品房，买卖合同约定开发商为本楼业主提供地下停车场的停车位。但是我入住后发现开发商已将该楼的40多套住房连同地下停车场打包出售给了一家事业单位作为其员工宿舍。该单位购得上述住房和停车场后明确表明，因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位职工使用，其他住户如要停车必须按每24小时10元的标准缴费。我就找开发商交涉，但开发商提出，合同中虽有规定提供车位，但未说明是无偿提供，我的权益能得到维护吗?

滨州　董娜

董娜：