房中房十篇

房中房篇1

    买主在房屋中介的介绍下察看了房屋,却私下与房东签订购房合同。买主拒绝支付房屋中介佣金,房屋中介遂向法院起诉,要求买主支付佣金和佣金三倍的违约金。9月16日,江西省高安市人民法院审结了这起居间合同纠纷一案,判决被告宋春支付原告吴有平佣金4000元、违约金4000元。

    经审理查明:2013年7月1日,被告宋春在房屋中介(系个体工商户,经营者为原告吴有平)员工的引领下察看了某房屋,双方签订了看房确认书,确认书约定:如宋春最终购买此房屋,同意按房屋成交价的1%支付佣金。如本人或家属私下与房东成交上述房屋,自愿接受中介佣金三倍的索赔。2013年7月18日,被告宋春私下与房东签订了购房合同,成交价为40万元。原告吴有平在与被告宋春协商无果的情况下,遂向法院起诉要求被告宋春支付佣金4000元、违约金12000元。

    法院审理后认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。双方签订的看房确认书具有居间合同的性质,其中关于佣金和跳单索赔条款对被告宋春具有法律拘束力。原告吴有平为被告宋春提供了房源信息,被告宋春私下与房东达成交易的行为已构成违约,故对原告吴有平要求被告宋春支付佣金4000元的诉讼请求予以支持。双方约定的违约金为佣金的三倍,明显高于原告吴有平因被告宋春违约所遭受的损失,故酌情将违约金调整为房屋成交价的1%。故法院依法作出上述判决。

房中房篇2

房中术，即性的技术，其实质为两性性生活的修为，它是中国古代一门口口相传的奇特秘术，具有某种神秘色彩，更由于世俗伦理道德及出家人清规戒律的束缚，使“房中”这个在古代本来十分常用的字眼，或被宗教蒙上一层神秘的外衣，或被“正人君子”误解抨击，无论做学问还是搞养生的人，都讳言“房中”二字，似乎“房中”就是荒淫。这种讳莫如深、避之如蝎的做法，使有关房中术的资料长期埋没在古代典籍之中，令人难取真经，甚至产生出种种误解，致使这一领域至今还极为封闭，一般人难以了解房中术的真面目，更远远说不上被现代人正确认识和利用。

其实，只要我们排除房中术中某些巫术成分，房中术便没有什么神秘可言。我国当代权威性最高的新版《辞海》这样写道：“房中术，古代方士所说房中节欲、养生保气之术。”一语道破了房中术的本质，说明它是以研究男女性生活为课题的。人类不可能彻底断绝，因而人类两性的修为本不可忽视，更不应该受到轻蔑。懂不懂房中的修为与保养，不仅关系到性生活是否和谐美满，而且还关系到人的寿命。而房中术的中心之点正是探讨人应该如何在性生活中养生保气，用今天的概念来说，它类似于现代的性科学，从现有文献上看，西方性科学的建立，自德国科学家克拉夫特・埃宾在1886年发表《性心理病》算起，至今还不到两个世纪，而在我国，最早研究男女闺房性生活的时间，可以上溯到三千多年前的殷周之际。因此可以说，我国古代房中术实际上是全世界各民族中，研究得最早、最深的性科学，是我们的祖先在人类性医学史上的一大奇迹。

在中国，对房中术研究最多的首数道家。道家从一开始就与房中术结下了不解之缘，如前所述，道教的创始人张道陵早期受方士影响，“采取玄、素”之道为人治病，玄女、素女都是传说中的房中家，“玄、素之道”即为房中术的代称。据资料记载，道家修行的历史由来已久，早在春秋战国时代即已开始流传，秦汉时期已成为四门方技之一，《汉书・艺文志・方技略》：“序方技四种，一曰医院、二曰经方、三曰房中、四曰神仙。”实际上，房中术最初以讲求房中节欲，还精补脑及男女卫生指要等为主旨，本是战国神仙术三流派之一，张道陵创立的五斗米教承袭了此术，后东晋的葛洪也以此为道教最重要的三方术之一，予以重视。据葛洪说，修炼房中之法的共有“十余家”，术虽各有所法，但均以“还精补脑”为其要务。食色乃人之大欲，道家修炼如果不注重这两个方面，无异于“釜底抽薪”，是断难成功的。至于房中秘术，“此法乃真人口口相传，本不书也”。所以，葛洪说：“夫天生万物，惟人最贵。人之所上，莫过房欲，法天象地，规阴矩阳，悟其理者，则养性延龄，慢其真者，则伤神夭寿。至于玄女之法，传之万古，都具其梗概，仍未尽其机微。余每览其条，思补其阙，综习旧仪，纂此新经，虽不穷其纯粹，抑得其糟粕。其坐卧舒卷之形，偃伏开张之势，侧背前却之法，出入深浅之规，并会二仪之理，俱合五行之数，其导者，则得保寿命，其危者，则陷于危亡，既有利于凡人，岂无传于万物。”

葛洪更进一步阐明了他研究房中术的目的，是在于思补古代房中家之缺遗，使人的寿命得以长保。不过，对于房中术的作用，在历代道家口中都被吹嘘得神乎其神，这也引起葛洪的反感。他说：“或曰：‘闻房中之事，能尽其道者，可单行致神仙，并可以消灾解罪，转祸为福，居室高迁，商贾倍利，信乎?芽’抱朴子曰：‘此皆巫书妖妄过差之言，由于好事者增加润色，至今失实。或亦奸伪造作，虚妄以欺诳世人，隐藏端绪，以求奉事，招集弟子，以规世利耳。夫阴阳之术，高可以治小疾，次可以免虚耗而已，其理自有极，安能致神仙而却祸致福乎?芽’”

葛洪用辩证的眼光看待房中术的作用。认为房中之术“高可以治小疾，次可以免虚耗而已。”耻笑了那些把房中术看成无所不能的巫术，及企望以房中术“单行致神仙”、“消灾解罪，转祸为福，居室高迁，商贾倍利”的种种妄想，并一针见血地揭露了社会上那些“欺诳世人”，靠房中术谋私利的江湖骗子。葛洪的话，辩证地指出了房中术的作用与限度，说明他的确是深得房中之道的。

房中术，作为道家养生术之一，成为道家功理功法类养生修为的专有名词，又被称为“男女合气之术”或“黄赤之道”。在长期流行过程中，房中术在其不断发展壮大的高峰时期，产生过许多房中家和房中医学专著，并形成一套极为隐秘、系统、完善的男女双修术。它不仅能满足性的需要，还能延年益寿，驱病强身。英国著名汉学家李约瑟认为，道家房中术承认男女地位平等，承认妇女在事物上的重要性，认为健康长寿需要两性合作，不受禁欲主义和阶级偏见的约束。这些都显示了道家与儒家、佛家的特异之处，因此，道家的生理学纵然很原始，但在对待男女、宇宙的态度方面，比儒家或佛家都要恰当得多。

单就房中修为的形式和内容而言，其要点无外乎顺天地阴阳之和，全人身性命之真，或戒淫不漏以固精，或借术还精以补脑，或避忌卫生以益寿，用葛洪的话说：“房中之法十余家，或以补救伤损，或以攻治众病，或以采阴益阳，或以增年延寿，其大要在于还精补脑之一事耳。”(《抱朴子・释滞》)考察历来房中所传之秘法，有关房中术的修为内容，大致归纳为以下八个方面：

1．采抽铅精：即女子顺采“白铅”，男子逆采“红铅”之法。此法历来视为非道，视为下乘，因为后天采练于气功修为是无益的。

2．乘交元真：此法为房中术的先天修为，为上乘双修功法，“元真”是指阴阳交感后所产生的形神真一之气。此气为二五之妙合，至灵至微，一方采得，双方皆通。故谓之“双修”，又谓之“真采”。

3．乐气通脉：此为房中术的基础修为。属双修中的单修术，即男女各自采交感时的乐感之气以自通脉络。一般先通中脉，次通任督，即道家秘传“乾坤固天法”。

4．乐气开窍：此即采乐感之气以自开关窍，关窍有一门、三关、九窍、十八户等等。

5．采阴补阳：道家以男子属阴身，内含真阳；女子为阳体，内含真阴。交感之时，乐感冲开女子乐脉，地脉开张，男子天脉开张，阴阳乐气相交，男得之谓之采阴补阳，女得之谓之采阳补阴。

6．还精补脑：交感时，男女各引乐感循冲脉归元，交感之精逆行归脑，即谓之还精补脑。

7．乐气治病：引交感时之乐气，培补真元，延年益寿，通和痛病，疏通痹阻。

房中房篇3

爱是烦恼的，却使人温暖；爱是唠叨的，也是开心的；爱是无私的，更是朴实的。爱一定要是惊天动地、伟大的吗？一不是。我认为爱是平凡而朴实的。

“叮咚，叮咚”屋外传来了外婆的声音，“小祖宗，快别按门铃了，门铃要被你按坏了。”外婆把门打开，又急忙走进厨房。我进去放下沉重的书包，想：外婆，为什么这么着急地进厨房呢？一定事有蹊跷哦！我马上跑进厨房，看见外婆在倒油，那些油像一个个长不大的孩子淘气地在锅里跳来跳去，外婆把辣酱放进去。看着外婆一丝不苟地挑拣着青菜上的‘蛛丝马迹’我在一旁偷笑。外婆把青菜倒入锅中。“哗”的一声，油从锅中“蹦”了出来，掌厨的人没吓着，倒把我这‘’看客”给吓着了，我终于在实际体验中理解了“出其不意”的意思了。没等我回过神来，外婆已经把菜烧好了，好香。

此时的厨房已是浓烟笼罩，刺鼻的辣味把我呛得无法呼吸，我赶快逃离现场。只见外婆在浓烟中咳嗽了几声，还在不知疲倦地炒菜，任由浓烟的呛人，任由汗水的流淌，她还是默默地做着。

这时，我突然意识到：每天外婆都在这里为我们一家老小做饭，也许刚开始她也会觉得不适应，但是为了我们这一家大小的饮食，她几十年如一日，竟也习惯了这样枯燥而琐碎的工作。这不是爱是什么？外婆用同样的调料，天天烹调出不一样的美味。在这一种种调料中，在这一盘盘菜里，饱含着外婆对儿女子孙的爱。长辈的爱就在平常的生活中，就在狭小的厨房里，就在一盘盘看似平常的饭菜里，只要你用心品味，就会发现，这里有天下最珍贵的美味，最真挚的爱……

四川南充蓬安县蓬安县城东路小学六年级:李琳

房中房篇4

关键词：房产测绘；房产面积测算；重要性

1 概述

房产测绘的主要任务是对房屋本身及相关的建筑物、构筑物进行测量调查和绘图工作，对房产的权属、位置、数量、质量、利用状况等进行测量、调查和绘制成图的工作；其绘制成果的真实性、可靠性和准确性直接牵涉到每个房产主的经济利益。因此，房产测绘工作备受社会公众的关注，及时思考和解决好房产测绘中面临的问题，具有十分重要的意义。

2 房产测绘的内容

房产测绘的主要内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量以及房产测绘成果资料的检查与验收。

（1）房产面积测算主要包含的内容：房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的分摊与测算。

（2）房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

（3）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按

房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

（4）共有建筑面积的分摊与测算：共有建筑面是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积的组成：本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。

3 房屋面积测算实例分析

3.1 概况

XX小区1#住宅楼由房地产开发商建设出售，本楼共有六层，为砖混结构。经实地数据采集计算后，该商住楼总建筑面积1266.69m2，其中：套内建筑面积1129.32m2，共有建筑面积137.37m2。

3.2 执行技术标准及面积测算参考资料

GB/T17986.1-2000《房产测量规范第1单元：房产测量规范》；GB/T17986.2-2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》。

3.3 房屋公共面积公摊计算说明

（1）由软件自动计算：根据各房间与公摊区的面积标识，通过分摊方法的操作，直接进行面积分摊计算，软件自动依据分摊方法计算出各房间的建筑面积。（2）手工计算进行检核：一级分摊：以整幢楼为单位划分功能区，依据各功能区建筑面积总和与幢共有分摊面积求取分摊系数。

3.4 计算结果（见表）

4 结束语

文章简单介绍了房地产测绘中各个内容，阐述说明了房地产测绘中各个环节房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收并着重以实例介绍了房产面积测算。

参考文献

[1]陈刚.房地产测绘中关于面积测算的问题思考[J].测绘与空间地理信息，2014，37（1）：198-199.

[2]李香娥.房产测量中面积测算问题探讨[J].北京测绘，2006（2）：42-44.

[3]张闻宇.分析房a测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（13）：325-337.

[4]周运丰，王建玲.房产测绘中的共用面积分摊问题探讨[J].科技信息，2011（29）：336.

房中房篇5

经济周期波动中的房地产抵押贷款风险分析

论土地政策执行的几个问题

个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究

浅议我国农村集体土地使用权抵押登记

因素制约储蓄资金流入股市

探讨一种新型的高新技术开发区融资模式

探索住房金融业务管理新模式

浅析个人住房抵押贷款中的道德风险及其防范

房地产开发贷款应审慎投入——关于丹东市房地产市场发展情况的调查

个人住房贷款业务的现状与发展

美、英、日等国住房抵押贷款证券化的比较及启示

建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发《房屋权属证书印制管理办法》的通知

房地产开发商不能搞“储备土地”

如何判断住房的性价比

警惕房地产“泡沫化”

美国次级抵押贷款危机的警示

信息动态

关于我国住房保障模式选择的几点思考

外商资本项目对华投资新动向及对策研究

电子货币反洗钱问题探讨

“小产权房”的忧与喜

对调控房地产的三思

从美国次级债危机看中国房地产市场及银行决策建议

外商投资企业制造虚假利润问题的研究

构建多层次资本市场迫在眉睫

浅议商品房内部认购

重庆房地产泡沫实证研究

从美国次级按揭危机看中国房贷

房地产行业的泡沫还能维持多久?

中国地产商掘金海外楼市

俄罗斯人掀起海外购房热

公共租赁房建设金融配套服务创新的探索

2011年中国物价走势分析与判断

我国商业银行碳金融业务发展战略研究

公务员福利房和单位自建房弊端重重

楼市进入“两会”敏感期

土地抵押贷款八类风险及其防控建议

“富二代”申购保障性住房于理与法都不通

住房贷款二级市场经验教训,未来发展与对策建议

土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题及建议

开征房屋闲置税和房产消费奢侈税意义重大

开征房产税至少还有三道关

住房公积金制度的缺陷及其改革

房中房篇6

关键词： 房产测绘；房产管理；作用

中图分类号：TU685 文献标识码：A 文章编号：1671－7597（2012）0210148－01

《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施及相关法律法规的出台，进一步规范了房地产市场，特别是在施行住房制度改革以来，我国房地产市场发展速度明显加快，为改善人民居住条件、促进国民经济的快速发展作出了重要贡献。在房地产管理中房产测绘是一项重要的基础性工作，为有关部门进行房地产管理提供了大量的、详实的图纸及相关数据，其重要性越来越受到房地产开发和管理部门的重视，房产测绘工作在房地产管理中的重要性进一步突显。

1 房产测绘综述

房产测绘与房屋建筑面积计算管理是房地产管理的主要职能，也是政府部门对房产的权属和面积进行管理的基本手段，同时，通过精确、及时的房产测绘可以有效加强对房产的计量和监督，因此，房产测绘在房产产权管理、产籍管理以及进一步规范市场、保护人们的合法权益等方面都有着非常重要的作用。传统的房地产测绘的效率比较低，采用的主要测量仪器是皮尺、经纬仪、平板仪等，都是在测量现场，利用比较原始的尺规作图的方式完成图纸的绘制工作，优点是可以在现场进行及时核对，缺点也很多，最主要的是效率低、图纸的质量不高。随着科学技术的不断发展，目前在房地产测量中，GPS全球定位系统、遥感技术、地理信息技术得到了广泛的应用，最常用的测量仪是全站仪，这种仪器比传统的测量仪器效率提高了很多倍，而且精确度也得到了明显的提高。房产测绘工作中，分为外业勘丈和内业两大部分，外业勘丈主要是对测绘工作中涉及到房屋的形状、尺寸及房地产要素通过技术手段进行详细的、准确的记录和描述，这项工作是随着房地产的发展而实时地、动态地进行的，其结果影响到整个房地产管理工作的客观性、真实性，是我们进行房地产产权产籍管理中的重要基础性工作；内业的重要任务就是把外业工作中采集到的各种数据进行加工整理，使这些数据与房地产管理的资料相配套，作为房地产管理的基础资料和依据，可以说房地产管理中一些基础的几何图形、房地产的属性特征、相关书籍的加工和处理都是通过房产测绘完成的，房产测绘工作室确保房地产管理规范、高效运行的前提和保障。

2 房产测绘的主要工作内容

我们要想弄清楚房产测绘在房地产管理中的作用，首先要分析房产测绘的主要工作内容，因为，房产测绘的工作内容无不与房产管理有着密切的联系，其测绘的成果在房产管理中发挥着极其重要的作用。房产测绘的主要内容有通过测量确定房屋所处的位置、房屋的形状和面积，要完成房产分幅图、分丘图、分层分户平面图的测量和绘制工作，同时，还要做好座落、产别、层数、产权人、建成年份、产权性质、建筑结构、建筑面积、分摊面积、用途、墙体归属等房产要素的调查工作。在这些工作内容当中，房产图是房地产管理部门进行房地产权属管理的基础资料，在通常情况下，房地产管理部门为了保证房产图的真实性和准确性，都要组建一支专业的测绘队伍对房产图纸资料进行必要的补测，精确地绘制每一宗房产的分丘图、房屋分层分户平面图，并进行统一的编号，这些基础的测绘工作为有效地进行房地产管理提供了准确的、法定的成果，是房地产管理部门日常工作中的重要行政行为。国家最好资格的甲级测绘资格单位的相关资质是要通过国务院的测绘行政主管部门审批的，这样的测绘队的业务范围不受限制，在实际工作中，他们进行的多是基础测绘，一般不进行房屋建筑面积的测算以及共用建筑面积的分摊计算等，因此，虽然房产测绘部门的资质比较低，但是，为房地产管理工作。

3 房产测绘在房地产管理中的重要作用

根据以上对房地产测绘的认识，以及对房地产测绘工作内容的分析，可以得知，房产测绘在房地产管理中有以下几个方面的重要作用：

一是房产测绘为房地产管理的建档工作提供了大量的、较为详实的基础资料。我们进行房地产管理需要依据大量的基础资料，以此来确定每一宗房产的位置、权属、面积等信息，房地产管理部门就是依据房产测绘所采集到的各种信息为每一宗房地产建立档案，以便在工作中进行查阅，因此，如果没有大量的房产测绘工作，房产管理的建档工作就不可能做好，房产管理工作也会失去可靠地、详实的依据材料。

二是房产测绘的成果是房地产管理中维护当事人合法权益的依据，发挥着“证据”的作用。房地产管理中经常会遇到涉及权属争议、边界不清有关的纠纷，在处理这些纠纷的时候，我们可以依据房产测绘通过实地勘测获得的非常详细的有关数据，配合房地产管理部门的档案资料，这些纠纷中比较棘手的问题就会比较明了，这些测绘中所得到的各类数据就是最真实、最可靠、最权威的解决纠纷的依据。

三是房产测绘工作为房地产部门加快推进信息化建设提供了大量的基础资料。随着信息技术的发展，房地产管理为了提高办事效率、有效规范房地产市场、简化办事程序，几年来在加快推进信息化建设的进程，在此过程中，需要有房产测绘中采集来的各种数据，以这些资料为基础，进行房地产信息化管理系统的研究和开发工作，实现信息化管理。如果没有房产测绘人员的勘测工作，就不可能得到这些数据信息，所谓的房地产信息化管理系统也只能是一个空壳。

四是房产测绘工作有助于房地产管理部门实现对房地产的动态管理。随着房地产市场的日益活跃，权属变更问题比较普遍，并且随着居民经济条件的日渐好转，扩大住房面积、改善居住条件的愿望更加强烈，但是，目前的国土资源管理部门对地产的管理和控制比较严，因此，会出现一些非法占用土体、私自搭建房屋的现象，这也是房地产管理部门面临的一大难题，房产测绘部门的一项工作职能就是依据房地产管理部门的工作需要，对相关房地产进行补测，获得最新、最真实的数据，补测到的这些数据被补充到管理系统当中，可以实现对房地产资源的动态管理。

4 结束语

房地产行业是目前我国国民经济的重要支柱之一，房地产测绘是房地产行业的一项基础性工作，可以为房地产管理部门和相关企业提供详实的基础数据，随着房地产行业的快速发展，越来越多的人们认识到房地产测绘的重要性，因此，我们要高度重视房地产测绘工作，充分发挥其在房地产行业管理和信息化建设等方面的重要作用。

参考文献：

[1]夏国辉，我国房产测绘的现状与问题分析，国土资源报，2010年，09期.

房中房篇7

关键词：房地产；房价收入比；房产改革；住房刚性需求

本文为河北联合大学轻工学院学生科技创新活动结题成果，项目名称：“唐山市房地产价格影响因素的调查分析”；项目编号：QCX1011d；指导教师：赵艳霞

中图分类号：F293.3文献标识码：A

随着国家经济发展的不断深入，城镇居民对现有住房状况越来越不满意。从2004年起房价逐步飙升，到2010年房价翻了几倍，住房问题再次上升为中国当前紧要的社会问题。由此人们喊出了“我要住房”的呼声，中国房产改革势在必行。

一、中国房地产现状

（一）中国房地产持续升温，中国人买房压力过大。近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势，住房问题已成为社会各界普遍关注的一个重大民生问题。2009年全国商品房平均销售价格为4，695元/平方米，同比上涨24%。

房价收入比是用来描述一个地区的家庭收入与房价之间的关系，它是衡量某个地区房价高低的重要指标，也可作为衡量居民买房压力的重要指标。

注：房价收入比公式：

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

每户家庭总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

据国家统计局2009年11月的《全国商品房销售面积和销售额增长情况（2009年1-11月）》中的数据：2009年1月到11月，北京商品房平均价格为13，348元。又据国家统计局2009年9月的《全国各地区城镇居民家庭收入基本情况（2009年）》中的数据：2009年北京城镇居民人均年可支配收入为27，198元。北京人均住房面积为28.74平方米，北京每户家庭平均人口为2.81人。

根据房价收入比计算公式得，每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格=28.74×2.81×13348=1077976.471（元）；每户家庭年总收入=每户家庭平均人数×家庭人均全部年收入=2.81×27198=76426.38（元）。所以，房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入=1077976.471÷76426.38≈14.1，即2009年北京房价收入比为14.1。（表1）

注：当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例认为该地区房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，国际惯例认为该地区属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，认为该地区为“国际房价最难承受地区”。

北京的房价收入比高达14.1，然而这个数值与同年5月统计的房价收入比相比之下略有提高。由此可以说明，从2009年下半年开始，房价市场愈渐火热。合理的房价与收入比值区间应为3-6，然而14.1这一数字与2004年统计的房价收入比非常接近，这说明房价已经明显超出了人们的承受能力，当前的房价让大多数人感到无奈和无助。

从全国房价收入比来看，房价从2007年开始下降，但下降幅度不大，并且仍旧维持在较高的房价水平上。（表2）

（二）中国房价与国外房价相比，仍旧位居前列。众所周知，美国房地产市场在本世纪初的前六年狂涨，到了一般百姓买不起房的地步，最终导致了供需失衡、房价大跌，并引发了追逐泡沫房价的次贷的崩解和华尔街的金融风暴。2008年第二季度，美国的次贷危机一经爆发，房价急剧下跌。那时的美国房地产市场，只有55%的房子是在普通人的承受程度以内，到了2009年，70%的房子普通大众都可以承受。

在美国也存在着房价地方性差异，CNN不久前给出的美国最可承受和最不可承受房价的地区排名。最可承受房价排名第一位为伊迪安那波利斯市，中等房价10万美元出头，而中等家庭收入则为6.8万美元，房价收入比为1.5。最不可承受的城市当属纽约，中等房价42.5万美元，对于中等收入家庭来说，房价收入比为6.5。然而，对比美国和中国的房价，2008年中国平均房价收入比约为7.68，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳（16）、北京（13.56）、杭州（12.4），远超出合理水平。再对比一下纽约这种房价最不可承受的城市，房价收入比也不过6.5左右，甚至低于中国的平均水平。中国固然带头走出了世界经济衰退，但中国的房价，比次贷危机前的美国还要更难以承受，这种房价不仅威胁民生，更威胁着中国的经济竞争力。

二、中国房价上涨的原因

房地产价格上涨并不是由单一因素构成的，而是众多因素调和的产物。

（一）房地产开发成本提高。国家土地供应价格是直接影响房地产价格的主要因素，国家提高土地价格导致开发成本增加；另外，建筑结构的升级，建材材料价格上涨，建筑内部设施和设备的完善升级，这都无形的增加了房地产开发建设成本，而这通常也会反映到其价格上来。

（二）人口因素对房地产价格的影响。首先，人口数量增加，根据价格与需求函数曲线可知，对房地产的需求量必然会增加，就这就导致了房地产价格上涨。其次，中国的家庭结构在发生着变化，家庭存在着从传统的联合家庭、主干家庭向简单的核心家庭发展，随着家庭人口规模小型化即社会上每个家庭平均人口数下降，家庭数量增多，所需的住宅总量增加，住宅价格必然上涨。再次，大中型城市人口密度急剧上涨，人口高密度地区对房地产的供小于求，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，故房地产价格提高。

（三）股市大跌，房产地价与股市涨幅成“负相关”性。股市的长期低迷，导致大量股市资金转投房地产市场。自2007年来，众多资金纷纷调拨投入到房地产市场，由此助推了房价。银行不断缩紧银根，导致开发商融资困难，由此产生新的融资交易费用，房地产开发商也将这部分新增费用打入房价，从而成为房价攀升的因素之一。

（四）开发商哄抬物价，市场秩序混乱。某些不法投资商和房地产开发商联合哄抬房价，以“房价的领袖效用”抬高区域房价，从中牟取开发中的巨额利润。一些投资商和房地产开发商从短期运作着眼，追求过高的利润，联手通过制造房市供求短缺信息和不断地提价、抬价来获取市场的巨额利润。

（五）“城市化”导致房地产需求量增加。城市化程度加深，人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市化意味着人口不断向城镇集中的过程，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而带动城市房地产价格上升。

（六）人均可支配收入增加。随着国民经济发展，GDP迅猛提高，人民生活水平不断提高，人均年总收入增加，人均年可支配收入增加，导致投资和买房热情高涨，故对住房的需求量增大。供小于求，房价上涨。

（七）过度宽泛的财政政策导致“泡沫经济”。过度放宽信贷力度来刺激经济发展，导致房地产发展过度，产生泡沫经济。而中国经济在经历了世界性金融危机后，为了经济发展平稳性则需要软着陆，故房地产价格高居不下。

三、中国房地产未来发展趋势

未来几年内国家对房地产产业的政策不会变，国家在对房地产政策调整过程中逐渐趋于合理化，通过政策来调整房地产逐步走向正规。关键看国家土地供应的价格，如果土地供应价格仍然持续上涨，房价自然就持续上涨，我国房地产的高房价状态就不会结束，结束房价的主动权在于政府。

商品房房价回落是一个非常漫长的过程，商品房走势按照不可逆转的市场经济规律发展，不会再进入计划经济轨道，现在不可能回落，我国6.2亿城市居民对房源是刚性需求，房价将持续上涨。目前一线城市商品房房价在政府干预下会暂时小幅回落，回落空间在2%～3%，接下来就是反弹，反弹空间在3%～8%，二三线城市商品房房价上涨，上涨空间在5%～10%。

在当今，房地产业肩负着保增长和保民生两大重任的属性仍未改变，未来仍有较大的发展空间。在国家政策调整过程中房地产业正在进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求不会变。（表3、表4）

中国城市化人口转移带来的住房需求量以及中国城镇住房总需求量的仍旧逐年增加，公租房和廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管，房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时间无序发展，受此影响，未来几年内房价收入比稳中有升将是大局。从发展趋势来看，可以肯定的是，总趋势是螺旋式上升。

四、解决高房价的措施

（一）增加住房供给，提高保障性住房专项补贴。在进一步强化和规范需求调控的同时，应该强化供给管理。中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量，并带动各地方政府增加保证性住房建设和资金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给，以平抑市场的需求。

（二）重组、优化房地产开发领域，改变土地供应方式。应该让国有企业全部退出商品房开发领域，通过公开的招标方式，让以房地产开发为主业的国企和央企去承担政府的保障性住房建设。目前，国企和央企介入商品房开发领域，他们借助各种权利和垄断，拿着全民所有制的资产，不计成本地拉抬地价、炒高房价、获取垄断利润，与民争利，而政府的调控政策往往会被这些权贵既得利益者对冲。土地的供应方式要避免和降低对地价和房价的拉动。国有土地供应应采取“招、拍、挂”方式进入规定场所集中交易。

（三）运用经济手段抑制高房价，进行宏观调控，保证公平与效率。要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控。应该尝试征收物业税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，平抑畸形的市场供需格局，以保障市场的公平与效率。

（四）积极推进和改善住房保障体系建设，保障公租房、廉租房供给市场。应该尽快完善我国的房屋租赁市场，在规则方面不妨借鉴德国的经验，对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”，对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。

目前，我国的房屋租赁市场十分混乱，在政府廉租房和公租房缺位的情况下，被租赁的房子大部分来自私人，加之缺乏相应的法律条文约束，一些私人房东可以随便涨价，可以随时撵走租户，这让很多租房族感觉居无定所，缺乏安全感和归宿感。从而导致很多买不起房的非刚性需求也被逼成了刚性需求。如果政府能出台相应的政策来规范房屋租赁市场，房租上涨幅度相对稳定和合理，房屋能够长期、容易续租，法律能够适当地保护租房者利益，相信大部分人会选择低成本租房、高质量生活，而不是像当前一样倾其所有去让自己变成房奴。

（五）努力提高城镇居民人均可支配收入，缩小居民收入分配差距。

（六）建立和健全房地产信息制度。政府要定期向社会公开有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。

（七）引导居民理性消费。引导居民根据自己的实际收入和能力购买或租赁适合自己的住房，避免以一步到位、贪大求好的方式一次性解决住房问题。出台相应政策引导和鼓励梯度消费。如刚参加工作的群体主要以租赁为主解决住房；有一定经济基础后，以购买小户型的住房为主，主要是解决居住问题；再有条件和能力时，才应该成为改善住房群体。这样不仅可以实现住房的理性消费，还可以减少所谓的“负翁”群体，提高该群体的生活质量，同时部分推迟住房的需求，缓解住房供不应求的局面。

（八）维护房地产市场秩序，规范市场行为。要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。

居住是人类的基本需求，也是经济社会发展、追求美好生活的重要方面。居住权是基本人权之一，解决好亿万人民住房问题，既是重大的民生问题，也是重要的经济社会建设，故实施住房保障制度，解决高房价问题、解决低收入家庭住房困难是改善民生问题的重要内容，也直接关系到我国全面建设小康社会及和谐社会的进程和成败。

（作者单位：河北联合大学）

主要参考文献：

[1]杨继瑞.房地产新政.西南财经大学出版社.

房中房篇8

【关键词】房地产 市场集中度 房价

近些年来,房地产业对于经济的贡献不断增大,已经成为了我国宏观经济的支柱产业。房地产业的繁荣发展对中国经济的持续增长起着举足轻重的作用。我国房地产业起步较晚,发展历程较短,目前还存在许多问题。其中,居高不下的房价已经演变为备受瞩目的经济问题和社会问题。过高的房价造成了普通居民买不起房的局面,直接影响着社会的稳定与和谐发展。为此,如何有效调控房价,促进房地产业健康稳定发展,已成为当前社会关注的热点问题。市场集中度是衡量市场结构的主要指标,能够预测价格偏离竞争水平的程度,以更好地掌握产业发展动态。因此,本文尝试从房地产市场结构、供给和需求三个方面来探讨对房价的影响,为房地产宏观调控提供理论依据,从而推动我国房地产行业的稳健发展。

中国房地产市场结构及房价状况分析

房地产市场结构分析。第一,房地产开发企业数量和规模分析。企业是市场的主体,其数量的多少及分布状况对产业内的竞争状况有重大影响。随着住宅商品市场化改革,房地产行业开始迅速发展。据国家统计局《1999-2008房地产统计年鉴》显示,在企业数量上,1999～2008年,房地产开发企业总体上呈现增加的趋势,尤其是2003～2004年,房地产企业数量增长幅度达60%;2004～2005年,房地产企业小幅减少;2005～2007年,房地产企业数量继续稳步上升,2007年达到62518个;2008年,房地产企业数量急剧增加到87562个,是1999年的3.4倍。从企业规模来看,虽然房地产企业实收资本总量在不断增加,但单个企业的实收资本金额依然很小,2008年企业平均实收资本为31477万元。2008年,房地产企业总资产为1448335.55亿元,平均每个企业资产为16540万元,单个企业的总资产金额仍很小。可见,房地产开发企业的整体规模是较小的。

第二,房地产市场集中度分析。市场集中度是表示在特定的产业或市场中,卖者或者买者具有怎样的规模结构的指标,是决定市场结构的最重要因素,也是反映市场竞争程度的重要指标。衡量市场集中度有绝对指标和相对指标,鉴于绝对指标简单,应用广泛,结合房地产行业特点,笔者采用绝对指标来分析房地产业市场集中度。其计算公式为:CRn = / 。其中,CRn表示某行业前n家最大企业的有关数值(产量、销售量、销售收入等)行业比重。按照房地产企业的主营业务收入作为统一指标,计算出2001～2007年间中国前十名房地产企业数目的房地产业市场集中度。

根据2000～2007年房地产统计年鉴、中国房地产上市公司TOP10研究、中国房地产排行网及各房地产开发企业财务年报相关数据得知,2001～2005年房地产企业的集中度逐年下降,从2001年的3.21%下降为1.91%。虽然近年来集中度有所增加,但行业集中度仍然很低,到2007年也只达到了3.38%。

相比之下,美国、英国、日本等发达国家房地产行业的市场集中度要高得多,2005年前5位开发商市场份额分别达到10.3%、30.8%和17.8%。①而香港地区,前十大开发企业的市场占有率为80%。②可见,中国房地产企业的市场集中度很低,与房地产业成熟的垄断竞争型市场结构还有很大差距。

中国房地产价格分析。近年来,随着房地产市场的发展,加之物价上涨和炒房团的影响,我国商品房价格不断上涨。

如表1所示,1999～2008年,我国房地产商品房价格在不断上升,尤其是2003～2007年,价格增长幅度急剧加大。其中2004年、2005年、2007年的价格增长幅度分别为17.8%,14.0%和14.8%,2007年达到了3864元/平方米;2008年,销售价格稍有回落,但是仍维持在3800元/平方米的高位。

国际上通行判断房价是否合理的标准是房价与家庭收入比。世界银行一般认为房价收入比在3～6倍之间较为适当,低于3就会出现住房供不应求的局面,高于6就说明住房价格超出了城镇居民的经济承受能力。据统计,发达国家如美国、日本的房价收入比均在3～6之间,而中国目前房价收入比偏高。1999～2003年,全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势,在6.15左右;2003～2007年,随着房价增长速度超过人均可支配收入的增长速度,房价收入比明显上升,2007年达到7.44的历史最高水平,出现较为严重的失衡。而2008年房价收入比稍有下降,为6.78。③房价的上涨,已经远远超出了居民的收入水平,这必将抑制居民其他消费,加剧社会收入的不公,影响居民生活水平的提高,使得严峻的住房难现象进一步加剧。

数据选取及实证研究

为了研究房地产市场集中度对房价的影响,本文尝试建立房地产商品价格的回归模型。假设房地产市场竞争、商品房供给和市场需求与房价存在线性关系。将房地产市场竞争程度、商品房供给和市场需求一起作为自变量,将房价作为因变量,探讨其中的相关关系。

以市场集中度X1来衡量市场竞争程度这一变量,用新增住房面积(当年竣工房屋面积)X2来表示供给情况,用居民可支配收入X3来衡量市场需求这一变量,房地产价格则用每年商品房平均销售价格Y来表示。鉴于分析上述几个影响因素与房价之间的关系,且都是随机变量,而回归分析是揭示一个变量如何与其他变量相联系,并用数学表达式将它们之间的关系描述出来,据此对因变量进行估计和预测的分析方法。本文建立探讨我国房地产市场集中度及其他因素对房价影响的计量模型如下:

Y= ,其中 (i=0、1、2、3)为参数;ε为误差项,并服从(0,σ)分布。

数据选取及标准化处理。选取1998～2008年的各自变量和因变量的时间序列数据(如表3所示)。

标准化处理:新数据=(原数据-均值)/标准差,即

,

回归分析及检验。将Y、X1、X2、X3作为解释变量全部代入方程进行回归,运用Eviews软件进行回归分析,结果如下:(见表3)

得到估计方程为:Y=0.80629-27.26492X1-0.699978X2+1.862018X3。

数据检验:由表3可以看出R2=0.984526,拟合程度较好,回归方程显著。当α取0.10,Fα(k-1,n-k)= Fα(2,8)=3.11。由于F=148.4568> Fα(k-1,n-k),从而拒绝房价Y与各自变量无线性关系的虚拟假设,即回归方程从整体上而言是显著的。

tα/2(n-k)= tα/2 (8)=1.8595,各变量的|t|≥tα/2(n-k),所以各个变量能通过t检验,这些变量对市场集中度Y有显著影响。DW=2.037866≈2(1-0.000001),根据判定法则,DW≈2(1-P)时,序列不存在自相关。因此,残差服从独立性检验,方程的常数项及自变量均显著,回归拟合结果的相对误差较小,回归模型选择合适。

实证分析。从上文的模型分析结果中可以看出:该回归方程对全国房地产商品平均市场价格有较高的解释度。市场集中度与房价之间存在高度的负相关关系,偏回归系数为27.26492,即随着市场集中度的提高,每上升一个单位,房价就会下降约27个单位。这说明市场集中度是房价最重要的影响因素,当房地产市场走向适度集中时会显著稳定房价,优化市场结构,推动房价逐步下降。房地产价格与新增住房面积存在负相关关系,偏回归系数为0.699978,即随着住房供给量的扩大,每供给1单位产品,房价下降约70%单位。这表明目前的房地产市场供应量还远远满足不了城市居民住房需求。人均可支配收入对房地产价格的影响为正,反映了房价与居民收入呈正相关关系。当居民有足够的收入时,才能承受较高的房价,不然购房意愿就不能变成现实的需求。

政策建议

适当提高市场集中度。市场集中度是影响房地产商品价格最显著的因素。因而,提高房地产市场的集中度是调控房价的当务之急。

为此,第一,提高房地产业进入门槛。通过土地、信贷等政策规制,从源头上减少开发规模小、资金实力弱、信用资质低的企业,逐渐形成以大企业为主导,中小企业并存的房地产市场结构。

第二,促进房地产业信息公开,规范房地产市场的竞争,加强社会监督和行政处罚的力度,鼓励房地产企业充分按照市场规律优胜劣汰,促进企业间的兼并和重组,从而使行业集中度走向适度集中。

第三,采取区别对待的政策,加大对实力雄厚的大企业的扶植力度,促进其自身的继续壮大发展,逐渐形成全国性的龙头企业,同时推动龙头企业发挥规模经济效益,实施合理的市场房价,承担一定的社会责任。

合理增加住房供应量。增加住房供应量是缓解当前房地产市场供需失衡的直接手段。根据目前和未来一段时间内居民的消费需求实际,合理确定不同档次房屋的开发供给比例。增加经济适用房和中小套型住房的供应比例,控制豪华型、大面积住房的建造比例。通过税收和金融政策,鼓励和支持廉租房等保障房的建设,有条件的地方还可以探索“联众合伙建房”等模式,尽可能有效地增加市场住房供应量。为此,政府部门应该科学制定政策,根据不同城市自身社会发展与消费需求状况,确定合理的浮动范围及比例,加大市场监管力度和社会监督效力,更大程度地满足中低收入者住房的需求。

切实提高居民收入水平。提高居居民收入水平是增强居民购买实力的重要方面。因此,要不断推行工资改革,增加居民货币和福利收入,使居民的收入水平不断与经济发展水平相一致。中国作为世界第二大经济体,要把多年来经济增长的收益真正还富于民,切实有效地逐步提高工资水平,运用税收杠杆,调控较高收入水平居民的收入,增加中低等收入居民的收入水平,不断壮大和稳定我国中等收入水平居民的队伍,促使居民的购买能力逐渐提高,从而使大多数人买得起房、住得起房,实现住有所居的社会目标,增加人民的福祉,使广大人民充分共享社会主义改革发展的伟大成果。

结语

据统计,1998～2003年,商品房销售价格年均递增6.5%,2004年直接陡涨18.9%,以后逐年都在19%以上,商品房销售价格从1998年的2063元/m2增加到2007年的3864元/m2,增幅达87.3%。④一般来说,人口、居民收入、住房供应、信贷政策、利率变化率、市场结构等均会对住宅价格产生影响。本文根据产业组织理论,运用市场集中度分析房地产市场结构,同时考虑到房地产市场的供应和需求因素,并通过多元回归模型进行定量定性分析,找出对房价起决定作用的变量,从而为房价的科学有效调整提供理论依据。进而,从房地产市场结构、供给和需求三个方面来探讨对房价的影响,为房地产宏观调控提供理论依据,希望借此推动我国房地产行业的稳健发展。(作者单位:首都师范大学政法学院)

注释

①“房地产调控不改长期成长趋势”,省略/stock/news/zonghe/200701/t718615.htm,2007年1月12日。

②“透析房地产开发企业的规模经济”,js.wuxi.省略/zhkf/fdckf/184055.shtml,2004年6月17日。

房中房篇9

[关键词] 房地产 价格 特性 投资

一、引言

近几年来,随着中国经济的高速增长,房地产价格也以惊人的速度上涨,虽然国家一再出台政策调控房地产市场,但这一趋势仍然没有改变。很多学者也都在研究房价快速上涨这一现象,分析其原因并提出了应对措施。本文从房地产的特性角度来分析房价过快上涨的必然性及未来发展趋势,并提出相应的政策建议。

二、房地产价格过快上涨的必然性

1.房地产的特性

房地产作为一种资产,有着区别于其他资产的特有属性,正是这些属性使得房地产价格的快速上涨成为必然。我们可以从如下几个方面进行分析。

(1)房地产是所有居民生存发展的必须品。“吃穿住行”是人们生存发展的头等大事。将“住”和“吃穿”列到一起,可见其对于居民生存发展的重要性。尤其是近年来城市化进程的不断加快,住房的需求量越来越大。除了住房以外,工业企业的生产活动以及商业企业的经营活动都离不开房地产。因此,存在一个对房地产的刚性需求,使得房地产价格对需求量的影响作用被削弱。带来的后果就是随着房价和居民收入的增长,人们把越来越多的收入用来买房,进一步推高了房价。

(2)房地产价值量大,使用寿命长,不易变质。随着中国市场经济的不断发展,房地产的作用已不仅限于居民居住和企业生产经营的使用,其作为投资性房地产的作用日趋显著。很多企业和投资者将房地产用来出租赚取租赁收入或者持有以备增值。房地产作为投资工具有着独特的优势。一方面,房地产的价值量大,这使得房地产市场能吸引容纳巨额资金进行投资。另一方面,房地产使用寿命长,不易变质,持有成本低。不具有使用寿命长和不易变质的商品在持有期内会面临盘亏毁损的减值风险,很多资产在持有过程中需付出较大的运输费用,仓储费用等,成本的提高会增大投资风险。

(3)投资房地产对投资者的专业知识要求低。房地产的这一特性使得它可以成为一种大众投资工具,投资者不需要具有专业方面的知识即可以投资房地产来赚取租金或持有以备增值,因此不需要承担系统风险以外的其他风险,机构投资者和普通居民都可以进行投资,没有进入门槛。

2.房地产与其他资产的对比

我们从房地产的特性出发,把房地产与其他典型投资方式进行比较,进而分析房地产作为投资工具的优势。

(1)房地产与金融工具。以上市公司股票为例,与房地产相比,一方面,股票并不是居民生存发展的必须品,没有股票并不会影响到居民的日常生活,也就是说,对股票不存在一种刚性需求;另一方面,投资股票需要投资者具有一定的专业知识,因此,投资股票的群体相对房地产的购买者来说要小的多。

(2)房地产与农产品。最近农产品价格猛涨一方面是由于供求关系所致,但更重要的一点是有游资在抬高农产品价格从中获利,农民并没有从农产品价格的上涨中获得过多的利润,这部分利润大都流到了流通商的手中。农产品被当作一种投资工具来赚取利润,是不可持续的。与房地产相比,农产品虽然也是生活必须品,但是不易储存运输,易变质,投资风险大,这些性质使得农产品的价格不会长期脱离其价值处于高位运行,必然会回落。

(3)房地产与贵金属。贵金属典型代表黄金作为一种投资方式,具有单位价值量大、不易变质的特点。但是由于黄金总储量有限,所以黄金的价值总量有限,无法容纳巨额的资金,同时,黄金也不是生活必须品。

正是房地产具有的这些特性,使房地产区别于其他投资方式成为广大投资者的最佳选择之一。而在当前中国这样特殊的经济环境下,房价的快速上涨就成为必然。

近年来,尤其是金融危机发生以来,货币供给的增长速度越来越快,存量越来越大,投放到市场中的大量货币本意是用来刺激实体经济的增长,但是由于中国宏观经济环境和传导机制等方面存在的问题,导致大量的资金没有发挥其应有的作用。房地产的特性吸引这些资金流入,从而导致房价的持续快速上涨。

三、房地产价格的趋势

通过分析我们知道,货币供给量的快速增长和宏观经济环境的问题使得市场中充斥着大量的流动性,这些资金必然要寻求一种增值的途径,而房地产的特性使其成为大量资金最优的投资方式方式之一,所以,房价的快速上涨成为自然而然的现象。这可以从周围的现象中明显感受的到。一方面,地王纪录不断刷新,而这些地王的背后大多都是资金实力雄厚的非房地产行业央企,另一方面,从个人购房的角度来看,银行为个人住房信贷提供了优越的条件,有些地方甚至通过开假收入证明就可以轻松取得房贷,所有这些都是建立在房价会持续上涨的预期之上。

那么,房价未来的走势会是什么样呢?现在房价偏离其价值,存在泡沫已经成为一个不争的事实。从普遍经济规律来看,房价早晚会回归其内在价值,但是这个回归时间就要看房地产市场各方参与者之间的博弈了。如果国家政策调控得当,国内经济环境以及传导机制得到改善,那么这一回归就会越早。因此,房价未来的走势很大程度上要看政府的调控政策及利益各方之间的博弈。

四、控制房地产价格过快上涨的政策建议

20世纪90年代日本泡沫经济的破灭给日本经济带来了沉重的打击,房地产泡沫破裂,价格一路下跌,经济一蹶不振。可见,房地产对整个经济的影响是非常大的,因此,要想保持经济长久健康稳定发展,必须要处理好房地产问题,抑制房地产价格泡沫的发展,这就需要政府采取恰当的调控政策。

第一,要开拓广泛的投资渠道。这样才能分流过多的流动性,防止这些资金流向房地产市场,没有了大量资金的炒作,房价过快上涨的动力也就削弱了。

第二,加强对房地产市场的监管,规范房地产市场的运行,逐步改变房地产绑架经济的局面。

第三,提高闲置房地产的持有成本和房地产短期内的二次转让成本。

房中房篇10

论坛紧紧围绕中国房地产市场与房地产金融这一主题，展开了深入热烈的讨论，并对关于房地产的“发展机遇与风险”、“定位与未来趋势”、“财政金融政策”、“制度建设”、“租赁市场发展”、“物业税改革”、“评价房地产市场的方法指标”以及“房价与收入”、“政府作用”、“金融多元化支持”、“环保住房”等提出了意见和建议。

李扬（中国社会科学院金融研究所所长）：

中国房地产市场与房地产金融及相关内容从去年开始就讨论得很热烈，虽然就“房地产业已经是我国国民经济的支柱产业”基本形成共识，但对以下问题仍需要我们做深入研究和探讨。

1．关于房地产的国家政策。房地产作为国民经济的支柱产业，是一个关系国计民生的问题，而目前对此重视不够，好象它只是建设部的事，人民银行只是一个配角。我个人认为，这是目前房地产市场出现问题的重要原因。因此，我们向监管当局呼吁，关于房地产市场的发展应上升为国家政策。