浅谈泡沫经济范文

导语：如何才能写好一篇浅谈泡沫经济，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产；市场现状；发展；良性循环；泡沫经济

1 房地产市场的现状

1.1 经济的现状

2010年中国经济增长超过10%，GDP上升为世界第二的国家，但是CPI也在持续不断的攀升。在全国每一个城市，农产品价格一升再升，生活用品涨了又涨，房屋价格也是成倍的翻番。诚然，国际上我们有了世界第二的声势，我们有了经济大国的资本。但是回观内部，我们却还有人口众多的焦虑。所以我们的人均GDP只有世界的排名95，远远赶不上中国台湾的第37名，更不用说世界前列的美国等，就连约旦、厄瓜多尔也都排在中国的前面。前100中，在中国后面的也仅仅是伯利兹城、突尼斯、波黑、萨尔瓦多和土库曼斯坦而已。也就是说，虽然中国的GDP上去了，但是实际上人均的GDP却还有很大的差距。这种情况下，如何保证全民的消费力度？

1.2 去年的房地产市场分析

1.2.1 前期准备工作情况

2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。

2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

1.2.2 商品房销售情况

2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

1.2.3 企业资金组成情况

2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

1.2.4 各城市房价变化情况比较

房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。

2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。

2 房地产市场现状形成的原因

近几年来，楼市价格不断攀升，房价成翻番的趋势向上窜，究其原因，最主要的就是投资（投机）者对房地产市场的幕后“推波助澜”。其中最典型的例子就是“温州炒房团”，在前几年，一个一百多人的温州民间团体进入楼市。先是在上海3天买走100多套房子，致使5000多万现金直接砸向上海楼市。然后又使资金大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市，数以2000亿元的资金在以上城市翻江倒海，结果就是所到之处，房价直上云霄。另外在这些资金的带动下，部分老百姓的闲散资金也开始流入房地产市场。以前的老百姓是把钱存在银行，拿银行那一点点利息了事。在房价高速提升的诱惑下，这些原本闲散的资金也被用到购买房地产上。然后就坐等房产升值，或则将购买的房产用于出租。这样，就更加剧了房源的紧缺，俗话说：物以稀为贵。这又带动了房价的上升。如此恶性循环，形成了房地产市场的泡沫经济。当然，形成了房地产市场的泡沫经济，也不仅仅就是因为民间资金的入主这么简单。还比如房地产的投资资金来源因素、开发商以利润瓜分程度确定房屋价位、银行利息占据大量利润空间等也都是房地产市场形成泡沫经济的原因。

3 泡沫经济的表现

首先是地产价格的泡沫。土地是不可再生资源，加之市场对土地的需求是永无止境的，在现实的房地产市场形态下，土地价格成倍、几十倍的飞涨，导致近几年屡屡出现的“天价地皮”或则“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投资（投机）者的大势介入，造成很多的空置房屋。前几天开的两会上，还有代表提出对3000多万套空置房实行高价收税的措施。按照国际经验，空置率超过10%的，就会形成泡沫经济。第三就是房价虚涨泡沫经济。由于开发商大多都是银行贷款作为垫付资金，为了牟取暴利，人为抬高价格，形成泡沫经济。总之，一些不正常、不正规的发展，使得房价虚高，供求关系歪曲，形成泡沫经济，连带引起金融危机。

4 基于房地产市场现状国家的应对策略

2010年1月份到4月份，国家连续出台了楼市调控政策。2010年4月17日，国务院又出台了新“国十条”。这都是为了抑制城市房价过快上涨，切实解决城市居民住房问题的措施。国家还通过调整银行利率，以及刚刚在各大城市出台的“限购令”等，都是在对现在房地产市场的宏观调控。在各大城市，加紧建设“廉租房”，大范围建设“经济适用房”，这都是对房地产市场的宏观调控。特别是对“廉租房”的大力推进，是对广大低收入群体的一个住房保证，是对房地产市场的一个稳定措施，同时，也使得房地产市场的一部分国有化。另外，在全国的部分农村，实行“新农村建设”，“高山移民”等等措施，也在解决人民的住房问题，对房地产市场的一个宏观调控。

5 今年来房价的变化分析

近几年的楼市可谓是真正的火了好几把，价格节节高升，建设面积不断扩大，销售市场一片红火，整个房产市场唱的都是红脸。以重庆为例，2006年房价也就3000元/平米上下。到现在，地段稍差一点的地方6000元/平米算便宜的。要是豪华别墅区，价格都在20000元/平米以上。全国其他的各个大小城市，房价都是呈上涨的趋势。但是总的来说，大城市比中小城市涨幅要慢，每月同比上一年涨幅又要小一些。特别是在国家的各项政策不断出台过后，无论大小城市的房价增幅明显降低。

6 房价不断上涨的原因

随着社会的进步，国家的发展，人民的生活水平越来越高，收入也在逐年增加。人们都希望改善自己的生活条件，提高自己的生活质量，所以建设好，生活配套设施完善的新建社区就被人们更加青睐。在大城市，越来越多的外来人口的涌入，也更加需要对房地产市场的加快开发建设。很多投资（投机）者对房地产市场的关注，在很大程度上对房价的上涨也起了决定性的作用。在一些小的城市，随着对农村的大力改造，“高山移民”，“新农村建设”等措施的实行，使很大一部分农村人口口袋鼓起来了，也需要更好的生活医疗条件了，对城市注入新的血液的同时，也就大大增加了对房地产市场的需求。当然，原因都是多方面的，没有哪一个原因是独立存在。每一个原因相互联系，相互牵制，又相互影响。

7 房地产市场价格变化的科学表象

房地产的价格决定因素很多，分析价格变化规律是很复杂的问题，考虑到实际的情况以及市场的瞬间变化性，不可能得出其变化的精确路径。但是，结合市场发展的自然规律，观察已有的房地产价格变化表，再考虑到实际的市场信息，得出房地产价格变化的大致走势是没有问题的。

首先，从短时间的表象是不能看出房地产价格的变化的。近几年的房地产价格不断飞涨，很容易就给人们一个假象，那就是房地产价格只有一直上涨，没有下跌的时候的。而事实上，房地产市场同样也是要遵循市场发展自然规律，也是建立在社会供求关系基础上。不断建设的房地产，一旦供求关系趋于平衡，就不会有价格的上涨了。其次，房地产价格是围绕一个均衡值上下波动的。通货膨胀时常伴随着经济增长，而通货膨胀又影响着房地产价格变化是否正常。也就是说，在经济增长的过程中，一直都有通货膨胀在影响着房地产价格的变化。只是这种影响有时不是很明显，有时却很是明显。所以一个国家要做的就是预防通货膨胀。除开通货膨胀的因素不考虑，对于一个国家或则地区来说，如果各项市场经济体制比较完善，那么，这个国家或则地区的房地产价格将处于一个长期的均衡值。

具体而言，我国现阶段造成房价虚高的原因不外一下几种：一是城市建设形成的拆迁户。新城市在建设，很多的老旧房子需要拆除，重新建设达到新城市规划标准。这就出现了很多拆迁户，拆迁户需要新的住房，必须得买。二是高收入群体换房。随着原来对住房的分配福利住房逐渐向自主购房为主的转变，高收入群体原来的分配住房或则早期购买的商品房不能满足他们的生活需要了，需要换购新的商品住房。三就是随着扩招浪潮毕业生的走向社会，也需要相当数量的住房，虽然他们的支付能力有限，但是为了结婚成家，不惜背上沉重的房贷压力也要买房。正式基于此，我国目前的房价才居高不下。但是随着这些群体购房的逐渐饱和，对住房的需求将会越来越小，慢慢趋于平稳。所以，长期来看，房价的走势还是会遵循经济规律，在均衡值上下小范围的波动。

总之，我国现阶段的房地产市场形态虽然处于泡沫经济时期。但是国家的各项措施在积极跟进，出台“限购令”等政策抑制房价过快的上涨。相信在稳定房价保持民生的政策制约下，房地产市场将会逐渐的走向良性循环，虚高的房价将会回到供求关系基本原则的市场经济规律平台上，消除现阶段表现出来的泡沫经济、抑制通货膨胀的蔓延。房地产价格变化也将会遵循自然规律，随着体制的逐渐完善和市场的逐渐成熟而围绕长期的一个均衡值小范围的上下波动。

参考文献：

[1]侯玉萍.我国房地产市场现状浅析[J].CumulativeNO.157.2010.22

[2]张强.我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析[J].财经视点.201620

[3]金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].产业研究.325000

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关键词：房地产经济 市场经济 相关性

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（b）-0232-01

近些年来，房地产经济创造了更多的国内经济收入，房地产业的发展越来越繁荣，并创造出了更多的经济收入，特别是在国内收入方面，房地产经济为我国国内创造的收入一直是递增的状态，这与其他的经济领域相比，房地产经济一直是处于首位。加之，房地产业的发展，也为我国的居民创造了良好的居住条件，提升了居民的住宅水平，进而改善了人们的生活质量。另外，房地产业的发展也带动了劳动力市场，增加了就业机会，房地产业为我国的人力资源市场提供了更多的就业岗位，为数千万的农民工提供了就业机会。虽然房地产业有着良好的发展势头，但其发展的过程也经受了市场经济的冲击，例如金融危机的爆发就会导致房地产市场会在一段时期内处于萧条的状态，除了这方面的影响，房地产经济在日渐成熟的过程中也暴露出一系列的问题，例如银行信贷风险、征地合理性问题、房价过高问题等，这一系列的问题都需要我国的政府给予及时的调控，采取科学的方式引导房地产业的发展，从而使得房地产经济步入正轨。

1 房地产经济与市场经济的发展不协调

1.1 在房地产经济发展的同时会导致价格与价值相互背离，从而使得市场波

动较大。市场经济的发展要遵循市场规律，而市场规律的表现就是价格与价值的关系，虽然我国的房地产经济为我国的国内收入创造了更多的财富，但也引发了价格与价值相背离的问题。我们都知道在市场规律中，价格是围绕着价值上下波动，一旦价格偏离了价值，那么就会导致更大的波动，使得购买行为发生了转变。

随着房地产市场价格的一路攀升，从中也出现了不少的问题，例如炒房团、开发商不合理占地等问题，最终导致房地产价格迅速增长，这就使得房地产经济与市场经济的持续、稳定发展的目标相背离，但如果房地产价格属于供不应求的状态，那么其与市场经济的规律是相符合的。

1.2 房地产经济中也存在着泡沫经济，从而导致市场经济的波动

房地产经济创造了持续增长的收入的同时，也产生了泡沫经济。房地产价格增长的越快，那么市场规律中的价格围绕价值的波动就会偏离，最终是价格背离了价值，从而加大了泡沫经济的风险。例如房地产信贷是银行信贷中的重要业务，联系着银行的发展，一旦中途发生资金链严重断裂的问题，那么各个信贷的银行就会遭受一定的损失，并带动其他行业也会受到不同程度的影响，最终影响了市场经济的秩序。

1.3 房地产经济涉及到节能环保的问题

我国一直在倡导着低碳经济，这是一项长期发展战略。但房地产建设会占用大量的土地资源，这就要求住宅建设要以低碳住宅、环保住宅为主，如果房地产建设不能以低碳环保为建设目标，就不是与市场经济发展保持一致的步调。

2 房地产经济与市场经济协调发展的策略

2.1 我国的政府要对房地产市场的价格进行合理控制

我国的政府要对价格进行规制，但这并不意味着要降低房地产商品的价格，而是要调控好房地产价格与价值相符合，在房地产商品价格变动的过中，要避免价格过高或过低的现象发生，使得价格与价值保持正常的波动。因此，我国的政府部门要做好宏观调控，并及时的对各个时期的房地产经济行为做出评估，借助政府的价格评估与指导，确保房地产经济与市场经济发展的协调性，从而维护行业和市场秩序。

2.2 我国的政府要加强房对房地产市场的监管

我国的政府要以市场经济发展为目标，严格的控制房地产市场的金融秩序，并做好监管工作。对于房地产企业的贷款规模、偿债能力等诸多方面都要进行全面深入的监督与管理，对商业银行的信贷业务要加以控制，调节银行的资产结构，政府应创新银行信贷模式，银行通过吸引优质资产的注入，从而规避房地产信贷所带来的高风险，银行信贷要服务于市场经济的整体发展，从而有效降低房地产市场的金融风险。

2.3 我国政府要采取激励政策，从而促进房地产经济转型

房地产经济应该随着市场经济的发展而发展。目前，我国的市场经济是以低碳、环保为战略目标，因此，房地产经济也应该以该目标为导向，政府可以激励房地产经济向着低碳经济发展，采取相应的激励政策引导房地产经济的发展方向。首先政府可以采取税收优惠的政策，来吸引更多的开发商参与到房地产经济的转型中来，例如优惠对低碳、环保型住宅投资建设的税收。其次政府可以采取贷款利率的优惠政策，这种政策主要是在购需求的方面，优惠贷款利率，促进购房，吸引更多的购房群体对这种住宅的关注。可见，政策的激励政策势必会带动房地产经济向着低碳经济的转型。

3 结语

综上所述，近些年，我国的房地产市场发展迅速，随着房地产市场的发展，给我国的市场经济也带来了更大的挑战。房地产经济有着非常广阔的前景，同时，房地产经济也要做到与市场经济协调发展。因此，我们必须采用积极的宏观调控措施，对房地产经济加以控制，这样才能发挥出房地产经济的积极作用，并带动了市场经济的发展。

参考文献

[1] 侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌（理论月刊），2010（7）.

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［关键词］人民币 美元 升值

一、人民币升值的原因

随着市场经济的不断发展和完善以及全球经济危机的袭击，各国经济在一定程度上或多或少的遭受震荡，导致各国货币亦在不同程度上产生波动。中国作为世界大国之一不可避免的遭受其影响，从而牵动人民币与美元之间的汇率比，即人民币对美元的升值。虽说中国在全球性的金融危机下所遭受的打击很小，但是由于美国、欧盟等西方发达国家的部门以素，以及我国自身经济的发展使得人民币汇率波动，即人民币对美元升值。究其原因，我们可以从外部原因和内部原因两方面着手。

1.人民币升值的外部环境原因

（1）人民币升值美国施压不可忽视。中国加入WTO以来，我们在引进外资的同时，更是面向全世界打开了一个广阔的消费者市场和原料产地，因此以美国为代表的西方发达国家为了追求更大利益将眼光放在了中国这块肥肉至上。在美国政府看来，中国实行的紧盯美元的汇率政策以及中美之间长期的贸易顺差，使其所采取的美元贬值的贸易措施没能发挥到预想的作用，更甚至是与中国产品相较而言竞争力低下，是以美国为自身的利益考虑，其迫切要求需要人民币升值。所以说，人民币升值美国施压这一因素不可忽视。

（2）人民币升值，欧盟施压亦是原因。随着人民币与美元之间的汇率的波动，使得人民币与欧元的兑换比例的波动，即人民币对欧元也相对贬值。近年来，中欧贸易持续稳健增长，人民币对欧元的贬值在一定程度上导致欧盟企业对中国商品的成本不断上升，同时导致部分欧盟企业出现严重亏损，于是欧盟等国家、地区强烈要求人民币升值，希望用此种方式来缓解由于美元贬值所带来的不利后果。

（3）政治及新闻舆论的影响亦是造成人民币升值的因素之一。俗话说：三人成虎，所以说在一定程度上舆论的影响作用不言而喻。因此舆论的作用和影响下人民币升值在所难免，甚至可以说影响短期汇率变动的暴发性因素是政治及新闻舆论。但是随着我国人民币汇率逐渐与世界接轨，人民币汇率更多的是在市场的作用下波动，因此政治因素将逐渐退出主要的历史舞台。

2.人民币升值的内部原因

（1）经济自身因素。短期压力和长期压力是人民币升值的两大压力。其中短期压力是国内外经济失衡导致的。20世纪90年代以来,我国国际收支保持了资本和经常的双顺差,并且近年我国来外汇储备和双顺差大幅度攀升。截至2004年年底国际收支顺差已超过六千亿美元。1994年以来,我国外汇储备从二百一十亿美元上升至2004年年底的六千亿美元。自改革开放以来，经过多年来的努力，我国经济稳健快速的增长，中国对外贸易和GDP已跃升至世界前位，所以说人民币兑美元升值是历史的必然。

（2）我国所实施的对外经济政策是人民币升值的重要因素。事实证明，我国长期实行的贸易政策和外资政策是造成升值的最为重要因素。主要是指：其一贸易上奖励出口、资金上宽进严出；其二鼓励出口和发展外向型经济的政策导向；其三扭曲的引资政策等从而造成了外汇的供求不平衡，从而进一步影响汇率，而当前所带来的影响是人民币升值的问题。

二、当前人民币升值的影响

1.人民币升值的积极作用

首先，人民币升值在一定程度上可以平衡国内物价，提高人民生活质量。其次，有利于降低原材料依赖进口的生产商的生产成本。 再次，人民币升值在一定程度上可以减轻偿债的负担。事实证明只要人民币能上升一个百分点，所带来的外汇盈余就有几十亿美元。再者说我国有高达80%的中长期负债，并且偿债高峰期又已经出现，所以说人民币升值在一定程度上可以减轻偿债的负担。再次，人民币升值在一定程度上有利于国际金融资本的投资。众所周知人民币升值，在很大程度上使得人民币的购买价值增大，进而在全世界使得人民币产生“黄金效应”，同时更有利于增强我国抵御经济风险的实力。最后，能有效解决缓解国际舆论压力。

2.人民币升值的消极影响

首先，人民币升值将会在很大程度上引发中国的泡沫经济,进而使得我国经济出现长期衰退的现象。众所周知1985年日本的“广场协议”引发的日元大幅升值，使得日本经济产生振荡，首当其冲就是出现经济泡沫,导致房地产和股票价格大幅度飙升，后来虽然经济泡沫破灭但是导致了日本经济陷入长期衰退的悲惨局面。所以说如若人民币升值引发人民币供应量的短期急剧增长,从而引发通货膨胀,那么我们所最为担心的经济泡沫将会是中国经济出现长期衰退现象。其次，人民币升值在一定程度上不利于引进外资。人民币汇率升值必然将导致以外币计价的投资成本上升，从而减少外商对中国的直接投资，不利于引进外资。再次，人民币升值必将会在一定程度上不利于出口，不利于我国本土新兴企业的发展。由于人民币升值必然引起我国出口贸易中的产品的国际竞争力下降，不利于我国出口发展。同时人民币的升值，将会在一定程度上导致进口增加，因此在很大程度上不利于我国本土的尚处于发展阶段新兴的企业的发展。最后，人民币升值必将会影响货币政策的有效性以及金融市场的稳定性。

中国经济进一步发展，国际金融的焦点也逐渐向人民币的汇率问题转变。现如今人民币对美元升值的问题被国内外给界人士所广泛关注，是以针对人民币升值的各种言论频频而出。然而无论如何，人民币升值将给我国带来机遇的同时必将带来挑战，因此在针对人民币升值这一问题时我们应以积极的心态处之。

参考文献：

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【关键词】房地产泡沫 投资、利率市场化 经济结构 低负率 利率管制

“十二五”规划中指出，2012年的核心任务是经济结构调整。其中，房地产是规划期间的头号调控产业。过分依赖房地产对经济的拉动作用，可以说是我国经济结构极为不合理的地方，并且我国房地产的狂热正在严重破坏中国的经济结构。造成目前房地产投资过热的现象有很多原因，其中利率的非市场化是其关键因素。

从2003年开始，中国房地产行业开始迅猛增长，到了2011年，其行业开发投资总额达到了83245.94亿元，相比2003年1.0106万亿翻了8倍多，可谓是投资巨大，项目遍地开花。与此同时。我国房屋空置率居高不下，商品房平均空置率和商品住宅平均空置率在1994～2008年这15年内分别为13.68%和11.28%，而国际通行标准是10%。空置率反映需求强度，房屋空置率居高不下时，我国房地产市场价格却十分稳定甚至反升，伴随投资膨胀，有可能导致我国房地产经济泡沫。因此可以看出，我国房地产在投资与消费上存在着极大的不合理，房地产存在着过度投资问题。

无论是怎样的产业，投资都应根据需求和实际，若投资过度则会产生很多相应的问题。首先，房地产行业的过度投资会导致地价飞涨，从而极有可能导致房地产泡沫的产生。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，过度投资行为很容易成为投机活动。目前我国土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，容易产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机。投机的成分越多，泡沫形成得越快，这对我国经济有着极大的危害。其次，大量资金和其他资源过度追逐房地产，使我国资源产生极大的浪费并形成产能过剩。尤其是一些高能耗行业产能继续扩张，更是加大了能源消耗。以钢铁工业为例，我国粗钢产量不断上涨产能存在过剩倾向，房地产业的火爆带来钢铁产能进一步扩大，这使得我国能源消耗继续保持了高增长。同时，房地产过热发展将影响长期的经济结构升级过程。大量投资浪费在房地产上将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，从而使重化工业竞争力提高面临巨大障碍。中国经济发展的主要任务是创造重化工业的国家竞争力，因此过度发展房地产会阻碍中国经济结构调整，并且导致经济增长被房地产行业给钳制，不能健康地发展同时也增加了经济波动的风险。

当前，房地产投资过热已成为我国经济发展较为紧迫的问题，而究竟是什么促使了房地产业出现过度投资现象呢？其中我国的利率非市场化对其有着较为重要的影响。

首先，我国的利率水平并非取决于市场资金供求力量的对比，而是由央行跟踪物价水平确定的存款利率，再相应地改变贷款利率。利率的水平调整由行政主观干预形成，因此在存在着通货膨胀的情况下，尽管名义贷款利率很高，但实际利率很低，甚至为负。在这种低负率的情况下，无法很好地抑制国内企业旺盛的投资需求，企业会尽可能地将一些闲置资金放到投资领域。在当前投资领域中，房地产行业可谓是高利润行业，风险小，资金回收快，因此大量的投资资金都会涌向房地产行业。其次，在通胀压力下，负利率水平被提高。据统计，从2010年2月开始到2012年1月，负利率持续了整整两年，月均负利率达1.6%以上。若以当前居民存款按35万亿计，则居民年均减少收入5600亿元，因此居民也不愿意将钱储蓄坐等贬值，低负率会促使居民将存款不断地从银行搬家。在当前缺乏合适投资背景的前提下，房地产作为固定资产投资的一种，可谓是很好的投资项目，因此储蓄资金投资也会涌向房地产行业。再次，我国对利率实行的是一种管制制度，即银行对存款利率规定上限，对贷款利率规定下线，这样长期的存贷款利率差给银行带来了高额的垄断利润，让银行倾向于向企业贷款获得利润，因此企业容易从银行那里获得贷款。特别是国有企业或控股企业及大型企业，它们很容易从银行获得贷款，形成“廉价资金”，这些资金很容易形成过度投资。最后，最近几年，人民币汇率保持了稳中有升的态势。在国内外名义利率相差悬殊时，对于外国人来讲，国内的名义利率看来就是实际高利率。在国内通胀严重而人民币汇率不跌反升的情况下，刺激了国际上大量投机资本为获得较大的利率差异收益而流入我国。大量的外资流入，一般是投资到房地产行业和固定资产行业，很少投入到利润较低的基础产业上，因此，国内的利率非市场化导致的外资流入也容易形成房地产的过度投资。

当前，房地产过度投资已经成为我国经济中首要问题，我国已经出台了一些相关政策来缓解问题，如限购令等。但是这只能起到短期内的控制效果，实际上只是推迟深层次危机爆发的时间，增加未来经济调整的成本。因此，要想根本消除市场失衡，促使经济走上健康可持续增长的道路，应以利率市场化为方向，逐步提高利率，同时适当降低银行存款准备金率，在抑制房地产投资过度增长的同时，调整过剩资金的宏观流向，将过剩的资金引向升级型的重化工业和社会发展事业，增强国家重化工业的国际竞争力和减少资源环境压力，走完全符合转变经济增长方式的政策调整路线。毋庸置疑，利率市场化会使存贷款利率水平都有所提高，但是这可以减少基础设施和房地产对银行信贷的过度需求，抑制房地产过度投资，促使房价回到正常水平，从而避免产生房地产泡沫，同时也会增加对制造业及其重工业的资金供给，增加经济结构和发展的稳定性。

随着“十二五”规划的不断推进，中国居民储蓄日渐充裕，商业银行赢利能力得到大幅度提高，实现利率市场化的基本条件已经具备。因此，我国应择机推出以取消存款利率上限和贷款利率下限为主要内容的一系列改革措施，实现利率市场化。对我国经济结构调整而言，利率市场化改革是一个必然的发展目标，对推进建立现代化工业城市，优化资金配置、调整国民经济结构有着极其重要的作用。因此，我们这代人要坚持不懈地努力，随着我国各项制度改革的不断深化而稳步推进其市场化。

参考文献

［1］徐滇庆、于宗先、王金利.泡沫经济与金融危机［M］.北京：中国人民大学出版社，2000

［2］王西军、刘传哲.利率市场化对我国房地产企业融资的影响［J］.技术经济，2006（10）

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 隈研吾，日本建筑师，著有《十宅论》《负建筑》等，代表作品有“水/玻璃”“三里屯太古里”“长城脚下的公社之‘竹屋’”等，其最新住宅作品是为加拿大西岸置业集团设计的Alberni by Kengo Kuma项目。

01 Alberni by Kengo Kuma项目是你在北美的第一栋大型住宅项目，它有哪些特色？

这个项目是一个高层建筑，我想建立这栋建筑与周边环境和自然环境的紧密联系―20世纪以来，大部分这种高层建筑都是与周围环境隔绝开来的。这种联系可以依靠层次感实现。我通过对简单几何形状的设计运用、材料的选择来构建这种层次感。这个项目的尺度和对细节的把控程度，对我也是一次新的尝试、冒险和创新。比如通过曲线的运用，不仅将大楼和街道、天空与地面连接起来，也将建筑分为6个观赏角度。我想通过这种重叠纹理的层次达到自然通透的感官效 果。

02 设计如何影响了你？

小的时候，看到丹下健三的代代木体育馆时的那一刻，我就决定要成为一名建筑师。

03 你建筑风格的转折点是什 么？

有两个大的转折点，第一个是在1990年代初日本泡沫经济崩盘后，手头的业务量迅速滑坡，在东京接不到委托，我就开始到日本各地去采访当地各行各业的手工艺者，跟他们学习、了解、积累。另一个重要的转折点在2000年前后，在中国北京做了一个竹屋的建筑，在长城脚下的公社，这个设计在中国和海外都得到很好的评价，也就是那时起，我在全球范围内的业务迅速拓展开 来。

04 你在设计的时候通常会考量哪些因素？

我认为建筑是为了创造某种关系，正是这种关系给我们带来更多灵感和原创性。从设计角度出发，我希望可以和周边的环境建立@样一种关系，让每一个元素都能很融洽地结合在一起。

05 过去一年或几年内，你认为最好的建筑作品是？

武重义（一位越南设计师）设计的纳曼度假村，因为他独创性地运用了竹子。

06 在中国设计的众多作品中，你最满意的哪一个？

我比较满意的是长城脚下的公社之“竹屋”。因为长城是一个非常特别的地点，项目整体采用玻璃和竹子等自然材料，透过竹条间的缝隙，长城的烽火台清晰可 见。

07 你赞同设计无处不在这个观点吗？

我赞同，我还认为自然也是“设计”出来的。面对每一个项目，我都会去寻找什么是当地文化的本质，什么是当地设计的本质，我从不重复自己的设计，每个项目我都会寻找新的方式，设计在不断变化。

08 你认为有没有“好但不贵”的设计？

设计还有很大的潜力。我个人喜欢无印良品简单、轻快，并且具有功能性的产品，就像我花7美元买的钱包。

09 对你所在的行业，有没有什么不吐不快的东西？

传统建筑设计限于楼房设计，但这种职业已经不再需要，不会再像1990年代那样了。在我看来，现在建筑正在被重新评估，尤其是经历了硅谷给我们带来的生活方式的改变之后。我们在扩展建筑设计的定义，它包括了一切生活方式。硅谷的技术公司会是改变未来建筑设计的一条路径。事实上，我们也在与纽约大学的工程师合作，关于人工智能，关于设计智能家庭，这非常有趣。

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九十年代，设计开始面临着新形势，设计方向也有了新的重大趋势和发展方向，此前，行业界限是相对清晰的，虽然受后现代主义影响，各行各业对某种概念有着多元化的诠释，但是行业分工却仍然明确。进入九十年代，行业界限产生了明显的模糊，在教育领域也出现了交叉学科。人们开始很难用一门学科或一种手艺去完成产品设计。如一盏台灯、一个杯子，设计师不能只从产品的自身功能和造型为标准，去考虑产品的设计，更多的时候要考虑设计的产品在不同场合中的不同特点，更应该去适应相应的环境。因此设计师需要考虑的设计因素也日益增多，行业分工的边缘逐渐模糊化，学科有了互相兼容的现像。这就是现代设计的重要趋势。

九十年代个人电脑开始全球普及，也是互联网出现和商用的开始。最初的网页设计受硬件环境和科技的影响，功能简单，制作粗糙；网页设计仅仅是以文字堆积而成的信息页面，内容也不丰富，大部分仅是机构的介绍和联系方式。这个时代网页设计仅仅满足基本的传播功能需求即可。可以说当时的网页设计是以功能为主的设计时代。

而对整个设计行业而言，电脑设计的出现，对于还处于七八十年代以来的“手工式设计”有了很大的冲击。早期的设计教育是从美术教育中衍生出来的，是以技法训练为主的教育，设计师也大都是手工完成作品的设计。个人电脑普及以来，原来画笔绘制或特殊技法完成的效果图，使用电脑设计大大的缩短了制作时间，而且电脑设计绘制精美，甚至能达到很多手绘不能完成的特效，设计师也就有了更充裕的时间去考虑更多的设计细节。网页设计都是基于电脑的设计，所以网络设计在伊始就紧密与高科技结合，有着创造更多无限可能的可能。

九十年代后期世纪之交，随着人们对网络传播方式的认可及科学技术的提高，因网络传播快捷迅速的特点，受众对网络信息资源有着更直接、更大量的需求。网络中出现门户网站，分类网站、资源网站。网站界面设计开始信息条理化，分类明确化，网络信息的分类检索变的无比重要。这个时期网络的整体特点在于信息的大量上网，大量的从业人员转行融入互联网行业，而这时页面上如何表现出独特审美则相对仍然不是很重要。这个时期互联网信息的制造和传播者，也多以懂计算机的行业人员为主，人们也更多的是在强调科技的应用，而艺术设计师则很少参与。从设计的角度来说，这个时期可以说是偏理性主义的互联网。

网络的迅猛发展,把当今社会带入了一个信息爆炸的时代，网站如雨后春笋般涌现出来。世纪之交后的网络泡沫经济之后，积淀下来的网站成了信息传达和思想传播交流的重要形式。伴随着网页设计技术的不断提高，设计软件的不断完善，网页设计中融入了越来越多的更先进的技术,人们在对信息的需求同时，开始普遍关注网站的质量与审美。此前的网页设计应该大部分归为网页制作，网页的设计和制作是两个不同的概念，是网页形成的过程中两个不同的阶段。网页设计注重审美在网站页面中的规划设计应用，而网页制作则侧重运用计算机技术在页面形成中的制作和实现。而至此，网页设计不仅是网页制作技术的简单运用,更是视觉艺术设计的体现；这时声音与影像技术也同时出现在互联网中。在网页设计中运用更多的美学与设计方法同先进的科学技术结合，是信息时代对信息传播与表现形式提出的客观要求。信息传播开始往网站风格多元化发展。这个阶段可以说是科学与艺术结合的时代。它开始融合计算机科学、美学、心理学、工程学、文字等多种学科的综合知识。

而今，网站的设计更加具有时代性特征，近几年网络基础设施的快速发展，也促使网络出现了虚拟化更真实的特点，如：面部识别技术的技术应用、视频通话、虚拟现实互动、多媒体互动的实现等。网络将计算机科学、设计艺术、心理学、行为学、文学、广告学、经济学、统计学、甚至地理学都融入到了一起。网络编辑一职于零六年首次被我国列入国家职业大典，涉及中文、法律、财经、历史、外语等各行各业的专业人员。目前大部分sns社交网站和微博手机客户端都具备“报到”这一功能，“报到”能迅速及时的定位到用户的当前所在位置并相关信息，分享给好友，这就是网络计算机科学与地理学结合的产物。在展览上，人们能通过红外感应器，利用肢体动作就能和电脑里的卡通人物进行虚拟互动，卡通人物能模仿人的动作并创造出更丰富的动作游戏或动画效果；用摄像头面部识别技术，能和鲨鱼等卡通人物或造型产生互动；甚至在未来的几年内，即将出现3d虚拟通话视频技术，在影视行业，已经出现了3d立体直播，虚拟3d屏幕技术在通讯行业的延展应用,也将是必然的趋势。这都是非常具有时代特征的设计，也是现代设计发展的多元化，综合设计的趋势体现。

在今天的信息传播中，我们更多要考虑的是信息的分类与推广，用户的互动体验感受，用户的黏性和忠诚度等。而此背后巨大的推动者就是商业的利益，在海量信息的今天，互联网开始转变为用户至上和市场至上的原则，各大网站纷纷建立各自的ued团队（user experience design，用户体验设计，简称ued。ued是进行产品策划的主力之一，他们用自己的知识、经验、设计能力拿出设计方案。他们不只是互联网专家，还是行业专家）来提供更好的用户服务，因为用户才是最终的评判者。

互联网创造了新的商业模式，在新的商业模式中，用户是客户，用户也是参与者、制造者，各行各业的人组成了新的团体和产业链结构，这是不可忽视“众包”的力量。（维基百科上对众包的定义：众包指的是一个公司或机构把过去由员工执行的工作任务，以自由自愿的形式外包给非特定的（而且通常是大型的）大众网络的做法。众包的任务通常是由个人来承担，但如果涉及到需要多人协作完成的任务，也有可能以依靠开源的个体生产的形式出现。）

多元化的需求决定了多元化的网络设计，网页设计从产生至今，涌现出众多的风格特征，透过其发展变化规律，可以窥见未来的网络设计的发展趋势：必然是向着简约化倾向、多元化倾向、民族特色倾向、高科技倾向、人性化设计倾向发展。

简约化倾向设计：在海量信息的今天，让用户能直接找到所需信息。强调“少就是多”，做好分类索引，主张使用极少主义设计，追求即单纯又直接的简约风格设计。如：google的相关产品设计。

多元化倾向设计：风格多变，单一概念的不同表现。

民族特色倾向：民族的即世界的。借助有特色的，地域性元素与特征，展现网络设计中纯朴而又不失现代感的风格。如：中国天津杨柳青年画网上虚拟博物馆。

高科技倾向：在网络设计上利用一切可以利用的科技手段，如：互动性，虚拟性，调动视觉、听觉各感官，充分展现现代科技之美。

人性化设计倾向：以人为本的设计理念强调网络产品与

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【关键词】初一 英语学习 习惯培养

叶圣陶先生说过“教育是什么，往简单方面说，只须一句话，就是要养成良好的习惯。”培养良好的学习习惯，是培养英语达人的前提条件。从小学到初中是一个转折点，一个新的起点。为了让学生在最短时间内适应初中学习，初一老师应该抓住有利时机，教会他们学好英语的好习惯。古人云：“予人以鱼，不如授人以渔。”作为初一英语老师，只有坚持不懈地抓好孩子良好的英语学习习惯的养成，才能让学生学好英语，爱上英语。本人在实践方面，是从以下几个方面着手的。

一、养成每天朗读的习惯

“熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。”朗读不仅可以培养良好的英语语感，而且对提高学生的英语口语表达能力也非常有用。我要求学生每天安排固定的时间朗读，可以是起床后，晚饭前或是睡觉前。一刻钟也行，10分钟也好，总之，每天都要大声地读点东西。朗读的时候，我要求学生做到“五到”，即眼到，手到，口到，耳到，心到。注意语音语调的正确，准确，不能小和尚念经，有口无心。除此以外，早读课，我会适当地给学生施加压力，课前就把要求朗读背诵的文段告诉学生。早读课，前10分钟由课代表领读，这样就起到模范带头作用，活跃了早读课朗读氛围。而后学生根据自己的实际情况大声朗读记忆。最后的时间段，老师可自行检查背诵情况，或者安排小组长帮忙检查。这样一来，大大提高了英语晨读课的效率。朗读能帮助提高记忆能力，培养良好的语感，让学生受益匪浅。“语言不是寂静的字符，而是有声的艺术，学习外语一定要多朗读。”

二、养成勤记多背的习惯

在学习中，“死记硬背”不是个值得提倡的方法，然而要学好初中英语，“死记硬背”却是个行之有效的好办法。英语学习的过程，其实是一个从“死”到“活”的过程，由量变到质变的过程，死记硬背到一定的程度才能去灵活运用，自然而然就会灵活运用。我的学生每天都有规定好的背诵篇目，或是课文，或是对话，还有练习啊，作文啊，重点句型啊，背的东西很多很杂。我要求学生每天自行安排背诵时间，背完之后，让爸妈录好音频，发送到班级微信群里，大家PK，互相听听，到底谁背得好。我也会及时统计，把各人情况反馈到群里，让家长及时了解孩子背诵任务完成的情况。刚开始完成任务难度大，学生们抱怨连天，但时间长了，找到规律和窍门，他们就越记越轻松，越背越容易，很多同学从此爱上了背诵。一开始，也有学生腼腆，不愿意在群里露面，但是，看着其他同学都背了，加上家长的监督，他们也加入了背诵的行列。背下的东西多了，慢慢就产生了语感，开始不能理解的语言点，一旦背熟了，自然就通了。

三、养成做笔记的习惯

英语学习的过程，也是一个长期积累的过程。俗话说“好记性不如烂笔头。”这句话告诉我们多做笔记是十分重要的。开学的第一节课，我就要求我的学生学习做课堂笔记。上课时记下老师讲解的重要的语言点语法点，便于课后及时复习巩固。查字典时也要记笔记，抄一遍会有很深的印象，也好用于以后复习。课后读书报杂志，遇到谚语名言或是自己觉得好的语句也可以抄下来，读几遍，背一背。这样日积月累就会扩大自己的词汇量，开阔自己的知识面。

四、养成积极动脑的好习惯

在现在的不少英语课堂上，学生独立思考的时间太少。课堂被过多的游戏，活动所占据，看似活跃的课堂氛围之后，掩藏着学生思维的惰性。养成学生积极动脑的习惯十分必要。上课的时候思维要动起来，在活动中活动自己的意识。我还不喜欢小手如林的泡沫经济。我告诫学生要学会思考，潜心体会。在老师提过问题之后要认真思考再举手发言。对于成绩特别好的同学，不必每个问题想到答案都举手，更不可以急不可耐地讲出答案，留给别人一点思考的空间。在课堂上，每个人都有责任积极思考。不能片面地追求课堂教学的热闹，应多注重学生的思维能力的培养。

五、养成坚持做错题集的习惯

“失败是成功之母。”在平时的练习或测试中，学生不可避免总会犯这样那样的一些错误，如果能及时把自己遇到的错误记录下来，会是十分难得的复习资料。每次考试，我都要求学生及时记下自己的错题，并记下错误的答案和出错的原因。在讲评完了后，要求学生把正确的内容下并及时翻看。这样不仅能及时提醒自己的知识的薄弱点，还能有效提高复习效率。错题集贵在坚持，不可半途而费。初中三年原原本本的积累，会让学生对易错题和语言难点烂熟于心，在将来的考试学习中游刃有余。

当然除此以外，还有其他好多好的习惯应该培养，如书写习惯，音标拼读习惯，勤查字典习惯等。作为初一英语老师，我们应积极发挥主观能性，只有在初一阶段多下苦功，坚持不懈，才能培养出这些好习惯，才能使学生爱上英语。初一学生良好的英语学习习惯的培养，有赖于我们英语老师在日常教学中的点点滴滴的耐心指导。功夫不负有心人，一旦学生养成了良好的英语学习习惯，那他们就掌握了学好英语的能力，教师也就做到了：“教是为了不教”。

【参考文献】

[1] 林典灯. 当好领路人，学生早入门――浅谈初一学生英语学习习惯的养成[J]. 课程教育研究，2013（5）.

[2] 俞立华. 培养初一学生良好英语学习习惯探微[J]. 新课程导学，2014（3）.

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关键词：房地产， 成本控制 ， 措施

Abstract: in today's market economy environment, competition is intense, to seek survival and development in real estate development enterprise is an important problem in front of. In the same development environment in addition to development of marketable to meet market demand of the products, the most important is as far as possible to reduce the cost of construction projects, and reduces the production sales price, this is a lot of real estate development enterprises must pay attention to the problem. So in enterprise development strategy, the cost control to have the extremely vital role.

Keywords: real estate, cost control, and measures

中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：

引言

在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

1 房地产开发成本控制的意义

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。 从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着调控政策的频频出台，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有具备良好成本控制体系的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有敢于取得土地的使用权及开发权，而成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。所以，合理制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

2 房地产开发成本控制的措施

成本控制总体上应注意的问题有：

2.1 成本控制的过程中要综合考虑各方面目标。

成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。

2.2 成本控制要全面。

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。

3 设计是成本控制的关键

从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，由此我认为成本控制的关键在设计。

3.1 开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。

设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思——研讨——咨询——决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。

3.2 抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。

经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。

3.3 严格控制设计中装饰性设计。

一些没有必要的异形结构、装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。

3.4 优选设计单位。

这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是现场施工经验。设计委托是需要选择优秀的设计单位，不能单纯考虑设计费用多寡或其他原因而选择设计单位，这样容易出现为了节约设计费用而增加整个项目的开发成本，因小失大。并在与设计单位合作中，加强沟通过限额设计等方法达到合理有效的控制成本的效果。

4 招标采购是成本控制的重点

这里的招标采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察、设计、销售等）及咨询等业务的发包或委托。多数都不是由开发商直接去控制成本，因此做好招标采购工作，把握住这个成本控制的重要环节，应该考虑以下几个方面。

4.1 要抓好招标工作。

充分把握住招标采购的标的物的特点，做好招标前期准备工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用，把各专业部门的技术力量综合起来做好招标文件的编制，及投标文件的评审工作从而达到在有效控制成本的情况下寻求到尽可能优质的供方的效果。

4.2 组织好合同签定。

合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的质量、进度与成本。合同条款应尽量全面和细致，在合同履行过程中容易发生争议或出现问题的事项在须在合同中做出规定，明确定性定量的解决方法，不能模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，影响工程进度，这将直接或间接的增加成本。

5 实施成本控制的动态管理

在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理。具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制订目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制订改进措施。

6 结束语

总之，房地产开发成本是决定房地产价格的重要影响因素，而房地产的价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动既关系人民的生活水平，又反映一个地区的竞争能力。同时房地产价格也是国家国民经济的产业结构和政策的体现。因此，做好房地产企业成本控制也就是控制房地产的价格，也就是对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的做出应有的贡献。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社，2007.

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关键词：个人理财投资理财建议

0引言

“理财”一词，最早见诸于90年代初期的报端。此后随着我国股票债券市场的不断扩张、商业银行零售业务的日趋丰富和市民总体收入的逐年上升，“理财”概念逐渐进入千家万户。理财不同于投资，当然投资是理财的一个重要的手段和内容，但理财的内容要广泛得多。在个人的中长期投资理财规划中，不仅要考虑财富的积累，还要考虑财富的保障，即对风险的管理和控制。在人生的旅途上面临各种各样的风险和意外，在我们的经济生活中也同样存在各种系统性风险，这就需要我们用合理的投资与理财规划来抵御风险。国外投资理财经验表明：投资理财业的蓬勃发展，从宏观上讲对振兴第三产业和国家避免泡沫经济具有重要作用。从微观方面讲对切实提升人民的生活质量和一生安心生活体系的构筑具有决定性的影响。因此人们应该学习终生投资理财知识来保障自己全家安心生活体系的有效性。

个人中长期投资理财就是通过对财务资源的适当管理来实现个人生活目标的一个过程，是一个为实现整体理财目标设计的统一的互相协调的计划。这个计划非常长，将贯穿人的一生。个人中长期投资理财规划包含了三层意思：首先要清楚自己有哪些财务资源；其次要对自己的生活目标有清醒的认识；第三，要有一系列统一协调的计划。用现金流的管理把所有的计划综合在一起，协调所有的计划，并让所有的计划都能够满足自己的现金流，这就是个人中长期投资理财的核心内容。

1个人中长期投资理财规划的建议

1.1尽早投资。您可以三十岁建立教育基金，也可以四十岁建立养老基金，但是您是否知道晚7年出发，可能要追一辈子？投资要获利，一定要先行。就象两个参加等距离竞走的人，提早出发的，就可以轻松散步，留待后来出发的人辛苦追赶，这就是提早投资的好处。假如您20岁起就每月定期定额投资500元买基金，假设平均年报酬率为10%，投资7年就不再扣款，然后让本金与获利一路成长，到了60岁要退休时，本利和已达162万元；而假如您26岁才开始投资，同样每月500元，10%的年报酬率，整整花了33年持续扣款，到60岁才累积到154万！相比之下，早投资是不是更轻松？另一方面，投资一旦开始，就千万别停下来。时间越长，投资的效益就会越显著。假设您26岁都没有停止投资，而是继续坚持每月投资500元，那么，到了60岁，累积的财富将是316万，几乎是2倍的收益！时间是世界上最大的魔法师，它对投资结果的改变是惊人的。

1.2长期投资（定期定额）。每个月给您100元，能用来做什么？下一次馆子？买一双皮鞋？100元就花得差不多了吧。您有没有想过，每月省下这100元，您也有可能成为百万富翁呢？如果每个月定期将100元固定地投资于某个基金（即定期定额计划），那么，如果在基金年平均收益率达到15%的情况下，坚持35年后，您所对应获得的投资收益绝对额就将达到147万。过去，银行的“零存整取”曾经是普通百姓最青睐的一种储蓄工具。每个月定期去银行把自己工资的一部分存起来，过上几年会发现自己还是小有积蓄。如今，零存整取收益率太低，渐渐失去了吸引力，但是，如果我们把每个月去储蓄一笔钱的习惯换作投资一笔钱呢？结果会发生惊人的改变！这是什么缘故？由于资金的时间价值以及复利的作用，投资金额的累计效应非常明显。每月的一笔小额投资，积少成多，小钱也能变大钱。很少有人能够意识到，习惯的影响力竟如此之大，一个好的习惯，可能带给您意想不到的惊喜，甚至会改变您的一生。更何况，定期投资回避了入场时点的选择，对于大多数无法精确掌握进场时点的投资者而言，是一项既简单而又有效的中长期投资方法。

1.3组合投资（资产配置）。俗语说：“别把鸡蛋放在同一个篮子里”，这虽然是老生常谈，但从风险管理的角度来看，分散投资却是一种经得起时间考验的策略。如果您只买了1只股票，一旦选错，赔个精光；但您如果买的是20只股票，不太可能每只股票都涨停，但也不太可能每只都大跌，所谓“东方不亮西方亮”，在涨跌互相抵消之后，结果可能是小赚或小赔。显然，全部的钱投资在1只股票上的风险，比分散投资在20只股票上的风险要高得多。除了在一种资产类别中进行分散投资以外，您还可在不同的资产种类中选择多种投资方向，如股票、债券、现金和银行存款等。选择风险收益特征不同的投资品种构建组合，您可以兼顾风险与回报。例如，一个股票占40%、国债占40%、定期存款占20%的投资组合，1996年至2003年间的平均年回报率为9.07%，高于100%投资于定期存款的组合；同时，其标准差（衡量回报率的波动程度）却远远小于100%投资于股票的组合。

1.4优质投资（相信专家）。基金将会是个人长期投资理财过程中，一个非常好的帮手。门槛低，通常最低的定期定额计划只要100元至300元每月。而从中国开放式基金诞生的2001年至2005年，中国的股票型基金连续5年跑赢了大盘，基金经理的专业投资管理能力得到了有力的证明。站在投资专家的肩膀上，您有机会赚得更多。选股票呢？每天搏杀于硝烟弥漫的股市战场，您是否会感到彷徨？您又是否感到无奈？买什么套什么！恐怕是大多数人心中永远的痛。何不考虑些大蓝筹股票长期持有，股市是经济的晴雨表，而优质大盘蓝筹绝对代表中国经济的未来。

以上只是几个个人中长期理财的小建议，其实我们大家可以做的更好。每个人都会有自己的财务状况，每个人都会面临不同的理财需求，尽早规划，长期投资、合理组合您会拥有更幸福的明天！

2个人中长期投资理财规划应当注意的的问题

首先在建立个人资产的阶段，应当选择一个没有风险的简单的投资机构，最好是采取储蓄的方式。储蓄是每一个家庭都必要的理财手段以便作为备用金。备用金根据家庭情况不同所占比例也不同，一般三个月的家庭费用是最起码的备用金。其次，在采取任何获得不动产的行动之前，都应当考虑好自己的资金支付能力和支付方式等问题。比如购买住房是一种建立终生资产的行动，所以应当深思熟虑。再次，使自己的个人资产多样化。在组成个人资产的过程中要使固定资产、货币资产和金融资产这三者大体处于平衡状态。同时努力使自己的资产增值并使他们活跃起来。第四，应当关心税制的执行和它的变化情况，如果有必要改变积蓄方针，就不要犹豫。同时建立一个家庭资产情况一览表，这可以随时了解家庭情况的变化以及有关法规的变化。最后，不要忘了为自己的退休做好准备。退休前你最好用其他一些投资方式来弥补社会保障措施的不足。保护好自己的家庭。在意外保险、人寿保险、夫妻理财制度等方面都应有所考虑。

参考文献：

[1]何丽华.理财新视角：个人理财规划[J].审计与理财，2005（2）：35-36

[2]李晓丹.个人理财规划的审视与思考[J].数字财富，2004.10

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[关键词]房地产贷款金融风险财政风险

我国房地产开发企业因为自有资本有限，从而以土地为抵押向银行贷款；个人住房也大量采取向银行按揭贷款；再加上地方政府以土地作为抵押向银行贷款和为一些企业做担保，我国的房地产行业的高风险已紧紧地与银行、政府、广大的购房者牢牢绑在了一起，具有很大的风险性。一方面，贷款过分集中于房地产行业，不仅会降低对其他行业的支持，更会造成资金的盲目追捧，引起房地产虚假繁荣和生产过剩，加剧风险的聚集。另一方面，金融体系自身的不健全反过来使得房地产融资运作的抗风险能力很弱，很容易使房地产风险扩散化。以土地和房地产为载体的银行贷款主要有三种：房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、土地储备（抵押）贷款。分析这三类贷款的风险性也就紧紧抓住了土地财政带来的财政金融风险的核心。

一、房地产开发贷款

房地产开发行业是资金密集型行业，具有建设周期长、风险大的特点，仅靠开发商自有资金是无法完成大规模的投资的，需要大量的融资。从国际上看，融资手段主要有股权融资、债券融资及银行贷款。我国目前有房地产开发企业三万多家，但整体素质不高，中小规模的企业占了大多数，市场结构松散，资源利用率低，企业资信条件不高，责任能力不足，房地产金融市场不发达，融资渠道单一，尤其缺少直接融资手段，上市公司只有70多家，另外目前对开发企业发行债券融资也有很多限制，因此房地产开发资金主要依赖银行贷款。过多的依赖银行贷款等于将房地产行业的风险绑在了银行一辆战车上，对于整个金融系统具有很大的风险性。也许从表-1中我们看到房地产开发企业资金来源于国内贷款的比例并不高，但后文我们将会发现事情并非如此。

表-11999-2005年房地产开发企业资金来源比重表（单位：%）

1999200020012002200320042005

国家预算资金0.210.120.180.120.090.070.06

国内贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

债权0.210.060.000.020.000.001.03

利用外资5.352.811.761.611.291.330.12

自筹28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

资料来源：《房价与泡沫经济》徐滇庆著机械工业出版社

注：其他项的主要是指购房者所付定金和预售款

首先让我们分析在我国整个房地产开发中都有哪些环节需要开发商动用自有资金。一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，但也有连拿地也是通过暗箱操作，尽力打着“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的协议出让方式获得土地。在一系列国家关于经营性土地必须实行招拍卖后，这种状况有所好转。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证（简称“四证”），就可以以土地为抵押向银行申请贷款，从而获得工程建设资金和流动资金，在土建环节，将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金，而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。从整个过程看房地产开发企业自有资金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资产负债率一直处于高位。从下表可以看出，企业资产负债率一直在70%以上，根据2003－2004年度《中国房地产市场报告》提供的材料，香港前五大上市公司负债率基本在30％－40％。资产负债率是衡量企业偿债能力和抗风险能力的重要指标，一般限额为50%到60%。我国基础行业平均为50%左右，加工业平均65%。房地产开发业如此高的资产负债率显然风险很大。[1]

注：数据来源于国家统计年鉴

图-12000-2005年我国房地产开发企业资产负债率

2004年4月28日国务院发出通知，要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20％提高到35％以上。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。[2]房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，缺少相应的风险分散机制，增加了潜在信贷风险，根据相关资料，与我国形成了鲜明对比的是，美国70%以上的房地产开发建设资金是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%-15%，风险承担者是分散的。[3]可见我国房地产行业过度依赖银行贷款的状况没有得到根本的改善。此行业需要大量的资本金投入，一味的限制银行的贷款比例终归不是长久之计，解决办法是要拓展其他融资渠道，促进房地产行业的快速发展。

我们再从中央银行的角度看一下目前房地产行业给金融系统带来的风险，据央行公布的2006第一季度货币政策执行报告称，3月末，房地产贷款余额达3.2万亿元，占全部人民币贷款余额的15.7%；其中房地产开发贷款余额为1.2万亿元，占房地产贷款余额的37.8%。我们知道房地产开发行业投资额巨大，投资期长，影响因素复杂，历来就是一个高风险的行业。目前这种高负债率，大规模经营的环境，又客观上加重了风险程度。一旦某一项目市场定位错误，或经营上出现某些严重失误，造成资金链断裂，就有可能遭至灭顶之灾。而开发公司对银行资金的依赖较大，一旦出现大范围的楼市滑坡，便很有可能引发金融风险。

中国人民银行的报告指出：房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%、2002年为17.53%、2003年为16.94%。直到2004年4月28日国务院发出通知，要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，上海2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率竟为同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。

于是中国人民银行房地产金融分析小组在撰写的2004中国房地产金融报告中建议：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但是央行的这一建议在全社会引起了强烈震动，与百姓和专家的普遍叫好相比，多数开发商表示现房销售将对开发商造成巨大的资金压力，希望不要在近期停止期房销售，尤其是房地产行业大佬任志强写下“万言书”，痛陈取消房屋预售制度的危害。建设部9天后表态，称国家近期不会取消商品房预售制度。

1994年出台的《城市房地产管理法》建立了商品房预售许可制度，自此预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。据有关专家介绍，根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。虽然房地产开发企业的自有资金比例提高了，但是同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，以上海为例，2001年为38．12％、2002年达到86．36％、2003年为74．24％，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。[4]但如果取消了预售制度，在我国房地产开发企业整体素质不高的情况下，将会使大量的中小房地产开发企业陷入困顿，从而影响整个房地产市场的供给，给余下的开发商更多涨价的理由。世界上也许根本就没有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我们只有本着两害相权取其轻的原则，做出判断。因此可以考虑再次增加房地产开发企业自有资金的比例，一方面可以淘汰规模小的房产开发企业，减少这些企业凭着很少资本金获得暴利，另一方面又能不至于影响整个房地产市场的供给，维护整个市场的稳定。

二、个人住房贷款

我国2005年的城镇化率是43%，在未来约三十年内将保持高速增长的态势，而且我国城镇化率每提高一个百分点，将有一千多万人从乡村移居城市。我国2005年城镇人均居住面积是26平方米，伴随着城镇居民对居住条件的要求也将越来越高，因此我国的房地产行业将是一个获得大发展的持久行业。住房在一个人的生活消费中是一项很大的支出，特别是对于年轻人来说，一般没有一次性支付整个房款的能力，采取向银行按揭贷款的方式偿付房款，以后再逐年逐月的偿还银行贷款，这就是个人住房消费信贷。1998年，中国人民银行下发了《关于开展个人消费贷款的指导意见》，消费信贷的发展从此步入快车道，当年房贷余额就达到426.16亿元。据统计，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，8年间个人住房贷款余额增长了近43倍，平均年增长率达到60.02%。个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

据国际经验，个人房贷的不良贷款率很低。而据央行研究局课题组研究，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险，目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。近年来房价渐行渐高，还贷者面临很大压力，而且现代生活的高流动性和高风险性，下岗失业、疾病其他重大变故都可能使还贷者陷入困境。并且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过,并已于2005年1月1日起实施。其第六条引起了银行界的普遍关注:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这一司法解释的出台意味着一旦房屋抵押者无力偿还贷款且房产抵押者有充分证据证明该房是其惟一可居住房产,银行就不能因此变卖其所抵押的房屋,即在这种情形下,银行丧失了对房屋的处置权,既不能进行拍卖,也不能强行将住户赶走。这样,银行对抵押者房屋的抵押权即被悬空,其势必增加房贷业务的金融风险。另外一些开发商自有资本金不足，就动员亲朋好友、麾下员工骗取银行贷款补充资本金，更有一些不法之徒，利用国家法律和银行规定的漏洞，骗取银行贷款来从事其他高风险业务，如炒股或者炒房，由于信息不对称，也会给银行带来风险。

三、土地储备（抵押）贷款

土地储备贷款，又叫打捆贷款，由银行与地方政府合作，先以国有独资或控股的城市建设投资单位作为承贷主体，将一个城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目，即“打捆项目”，向银行申请贷款。如果这类打捆方式用于房地产开发，所谓的一级土地运营商就扮演了承贷主体的角色。我们知道：地方财政中用于经济建设的资金非常有限，特别是对于中西部地区来说更是如此。于是渐渐的就导致了“银政合作”的产生，那就是“打捆贷款”。我国自推行政企分开以来，政府就不允许直接从事企业方面的工作。于是，地方为了搞建设就纷纷建立了各式各样的地方城市建设投资中心，被称为“窗口公司”，以这些公司为载体，以土地和以财政出具的还款承诺作为偿债保证，将一城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款的一种融资。对于地方政府而言，“打捆贷款”的诱人之处在于金额巨大，对于当地的基础设施建设能发挥重要作用。而对于银行来说，因为有政府信誉担保和大量的土地做抵押，往往把这类贷款看作优质贷款。但是由于借款人为财政所属或控股的企事业法人单位，没有稳定的经营收入来源，因此还款来源得不到保障。虽然财政做出还款承诺，但这种承诺在法律上属一种无效的担保形式，而且《担保法》第八条明确规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”。2005年1月26号财政部已出台过一项《财政部关于规范地方财政担保行为的通知》(财金[2005]7号文件)，要求地方财政应严格遵守有关法律规定，禁止违规担保。因此一旦财政资金发生问题，贷款将无法按期偿还。另外，打捆贷款中往往存在政府意志较强、银行贷款被动运作的隐患，使银行信贷资金形成较大的潜在风险。对于地方政府来说，还本付息压力可以不在本届政府任期内承担，一届政府任期5年，而城建打捆融资贷款期限一般在10年以上，在没有法定的政府负债额度约束的情况下，这种偿还责任对地方政府来说是标准的“软约束”，它不但导致地方政府债务风险的无限膨胀，也会给下任政府带来更大的财政压力，这种寅吃卯粮的融资方式是注定不能持久的。

实际上央行早就注意到了这类贷款的风险性，早在2003年6月13日，中国人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就规定对要控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。2006年5月，国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合发文，紧急规范各类“打捆贷款”，信贷闸门再次收紧。在这份名为《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》中，五部委明确规定，金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，并且严肃要求，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变相担保，自此土地储备贷款的闸门完全关上。但以前的土地抵押贷款已经有一个很大的存量，据报道，2006年4月份,交通银行新增800亿元授信,支持湖北省“在中部崛起中发挥更大作用”,另外农发行给了300亿元,国开行给了500亿元,工行给了1000亿元,建行给了700亿元,中行给了1000亿元等等，同月,中国建设银行和广东省人民政府签署银政合作协议金额高达1800亿元,刷新了此前所有的纪录,其中1300亿元将投向广东省电力、交通、城建、石化、装备制造业等项目(有关资料表明,仅仅是建设银行一家在2006年上半年与各地政府签署的贷款授信总额就超过了一万亿元)，这些贷款的风险有多大？现在看来还没现出大的差池，但其后续效应将有待观察。

注释：

[1]上海名骏房地产咨询有限公司山西分公司．《2003年广东房地产市场分析报告》

[2]中国人民银行．《2004中国房地产金融报告》

[3]曹旭特．《行业高速增长引发宏观调控-房地产行业研究报告》

[4]马国川．烂尾楼里藏着金融风险[N]．中华工商时报2006-11-01

[5]房产机构看楼市．个人住房贷款进入风险释放期[N]．中国经营报2006-8-7

[参考文献]：

[1]陈灿煌．房地产金融风险的成因及防范[J].经济论坛，2006,(03)

[2]张宏雷,徐琮,张银锁．浅谈房地产金融风险[J].当代经理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黄小虎．中国土地管理研究[M].北京：当代中国出版社，2006