小米海外市场分析十篇

小米海外市场分析篇1

摘要：对中国粮食进口到岸价与国内批发价分析表明，美国、泰国等国外粮食进口到岸价总体高于中国国内批发价，目前国外粮食市场对中国尚不构成直接冲击，但由于国际粮价波动幅度明显高于中国，应防止国际粮价继续下跌冲击中国市场。从出口市场来看，中国与其他主要出口国粮食出口至目的地到岸价相差不大，无明显出口优势。

关键词：粮食；价格；对比。

长期以来，国内外市场粮食价格走势有着较大的一致性，当前全球金融危机正在向实体经济蔓延，包括粮食在内的农产品需求也受到影响，国际粮价是否对中国构成冲击，值得关注。

1.国内粮价与国外粮价比较。

对国内外市场粮食价格长期走势的研究表明，粮食价格变化大约每10年一个周期。长期以来国内、国际粮食价格走势接近一致，两个市场价格相关性呈逐步增强态势。而通过对近年两个市场的价格对比可以看出，近期粮价差距缩小，目前，国外粮食进口到岸价高于国内批发价，中国与其他主要粮食出口国粮食出口至目的地到岸价格相差不大。由于影响价格对比的因素复杂，特选择品种、品质及价格条件接近的进行比较。

1.1国内粮食批发市场价格与进口美国、泰国粮食到岸价比较。

国外粮食是否对国内冲击，关键在于国外粮食进口至中国后与国内粮价的比较，在此通过选择当前世界主要粮食出口市场（美国小麦、玉米及泰国大米），与国内粮食批发市场价格进行比较，可看出2008年以前，国内批发市场小麦、玉米价格一直比进口到岸价低30%左右，大米价格与进口到岸价接近，经过2008年国际粮价大涨大跌后，目前中国小麦、玉米及南方大米批发价格与进口到岸价接近。

小麦：近年来，国内批发市场小麦价格低于国际市场进口到岸价，自2008年二季度开始，国际小麦价格迅速下滑，两种价格差明显缩小，目前国际市场小麦价格低位波动，国内批发市场小麦价格与进口到岸价基本接近。比较国内（以郑州粮食批发市场优质白小麦为例）和国际小麦进口到岸价（以美国硬麦到岸价为例，以出口离岸价+粮食海运费计算），2005、2006年，国内小麦批发价格比进口小麦到岸价格低30%左右，由于2007和2008年前期国际小麦价格高幅上升，国内批发市场小麦价格与进口到岸价差距逐步扩大，最高时为2008年3月，国内小麦批发价格为1640元/t，比进口到岸价低62.2%。此后受国际小麦价格大幅回落的影响，两者差距迅速缩小。2009年3月，国内小麦批发价格为1980元/t，低于美国小麦进口到岸价57元/t（2.8%）。

玉米：近年来，国内玉米批发市场价格持续低于进口到岸价，受2008年下半年以来国际市场玉米价格大幅下跌的影响，国内玉米批发市场价格与进口到岸价差距迅速缩小。比较国内玉米（以辽宁、山东、吉林三地平均批发价为例）和国际玉米进口到岸价（以美国到岸价为例），除2005年下半年国内玉米批发价格与进口到岸价接近外，2008年9月前，前者低于后者约30%，最低时为2008年6月，达44%。2009年年初以来，两者价差迅速缩小，2009年3月，国内玉米批发市场价格为1365元/t，低于进口美国玉米到岸价165元/t（10.8%）。

大米：从大米情况看，2007年底以前，国内大米批发价与进口到岸价差距不大，南方市场如广东大米价格略高于进口泰国大米到岸价，黑龙江批发价略低于进口到岸价。2008年国际市场大米价格大幅攀升时，黑龙江、广东市场大米批发价比进口泰国大米到岸价低50%～60%，2008年下半年始泰国大米价格大幅回落，两者价格差距迅速缩小。2009年3月，国内进口的泰国大米到岸价为3927元/t，比黑龙江市场批发价高33%，比广东批发价高6.3%。

1.2中国与美国、泰国粮食出口到岸价格比较。

通过比较粮食出口到岸价可以看出，除2008年上半年国际粮价高幅攀升阶段外，长期以来中国粮食出口至进口国的到岸价与世界主要粮食出口国的出口到岸价相差不大，目前美国、泰国粮食出口重新取得一定价格优势。

玉米：近年来，中国与美国玉米出口优势交替，到岸价相差不大。以玉米进口地韩国为例，长期以来，中国玉米出口到韩国到岸价基本与美国玉米出口到韩国接近。2008年下半年开始，由于美国玉米出口价格大幅下降，其出口至韩国到岸价已经低于中国。2009年3月，国内玉米出口至韩国到岸价为1474元/t，高于美国出口至韩国65元/t（4.6%）。

小麦：近年来，除2007年中期至2008年9月美国小麦出口到岸价迅速提高外，中美两国小麦出口至韩国到岸价相差无几。目前，美国小麦出口至韩国到岸价降至1846元/t，低于中国242元/t（11%），而最高时（2008年3月）美国小麦出口韩国到岸价达到3731元/t，高出中国出口到岸价一倍。

大米：通过比较黑龙江、广东和泰国大米出口至非洲国家的到岸价可看出，2008年前黑龙江、广东大米出口至非洲国家到岸价比泰国大米高20%以上，在2008年泰国大米价格大幅上扬时期，中国大米出口具有一定价格优势，如2008年5月，我国黑龙江、广东大米出口至非洲到岸价分别约为3559元/t、4569元/t，比泰国大米出口到岸价分别低50.3%、36.2%。最近，泰国大米价格迅速回落，出口至非洲到岸价为3453元/t，比广东出口到岸价低13%，比黑龙江大米出口到岸价高7%。

2.粮食价格差异的原因分析。

目前，各国粮食进出口关税在0%～8%，中国粮食进口到岸价与国内粮食批发价格孰高孰低，直接原因是国际市场粮食价格及中间成本特别是海运费的变化。而更深入分析，美国、泰国等世界主要粮食出口国粮食种植成本具有比较优势，高科技在粮食生产上的应用使其粮食单产高于中国，加上补贴政策的不同，决定着两个市场粮食价格存在差距。

2.1海运费是影响粮食进出口到岸价的直接因素。

近年来海运费价格剧烈波动，但总体来看其始终占粮食贸易成本较大比重，2007年底巴拿马型船美国到中国海运费达到77美元/t，占当时小麦、玉米价格的22.5%和47.5%。2005年以来美国到中国（巴拿马型船）海运费平均为42.3美元/t，占美国小麦、玉米出口离岸价的19%、30%;泰国至中国海运费为29美元/t，是泰国大米出口离岸价的10%。

除去海运费因素，2005-2006年，郑州小麦批发价比美国小麦出口离岸价平均高15.3%，2008年9月至今高18.8%;2005年至今，国内玉米批发价比美国玉米出口离岸价平均高25%;2005-2008年，黑龙江、广东大米批发价分别比泰国大米出口离岸价高20.8%、34.9%。由此判断，国际主要市场粮食价格虽然波动剧烈，但是其粮食价格偏低，而海运成本直接导致中国粮食进口到岸价高于国内批发价。

2005年以来，美国到韩国海运费平均为41.3美元/t，比中国到韩国运费高25.4美元/t;泰国出口至非洲海运成本平均为44.6美元/t，比中国高0.9美元/t，海运成本的差距也成为粮食出口地选择的直接因素。

2.2美国、泰国等在粮食种植成本上具有优势，决定着其价格的比较优势。

中国粮食种植成本偏高是导致国内粮食批发市场价格高于美国、泰国粮食出口离岸价的重要原因。以小麦为例，2007、2008年国内小麦生产成本分别为5545.95元/hm2、5466.68元/hm2，比美国分别高163%、129%；2007年总成本6579.15元/hm2，比美国高114%（表1）。具体分析，除2007年农药成本支出低于美国外，近两年中国种子、化肥、农具投人、灌溉成本等均大幅高于美国。其中2007、2008年，中国小麦种子成本分别比美国高166%、186%;化肥投入比美国高131%、211%;农具投入比美国高64%、135%;2007年灌溉成本为72.2元/hm2，而美国仅为6.2元/hm2;由于用工量较多，2007年中国小麦家庭劳动力及雇佣工人成本分别比美国高328%、15.8%。美国小麦生产成本较低，主要是由于美国自然条件优越，同时也缘于其发达完备的农业基础设施，但美国在土地租金、保险费用方面支出较大。2007年中国玉米种植总成本约8203.35元/hm2，是美国成本443.97美元/hm2的2.43倍。根据统计，1997-1999年中国中籼稻平均生产成本为0.74元/kg，高出泰国20%;籼稻种植的劳动费用在生产成本中的比重为52%，比泰国高15%，而美国仅为9%。

2.3高科技推广使美国单产高于中国。

近年来随着转基因等高科技在农业生产上的应用，美国粮食单产大幅高于中国。1996-2007年美国玉米单产为8933kg/hm2，比中国高79%。而转基因尚未推广的中国小麦，单产优势明显。2007年中国小麦单产为4607kg/hm2，比美国高83.3%。

2.4美国巨额粮食补贴政策巩固其粮食主导地位。

1996年美国推出新一轮农业政策，建立了数额大、范围广的补贴政策，每年补贴200亿美元以上，涵盖全部粮食品种，直接拉低了其粮食价格。此外，近年来美元汇率逐步走低，2009年3月美元兑人民币汇率在6.84左右，比2005年贬值了16.5%，也是导致其粮食价格比较优势的重要原因。

3.粮食市场关注点。

通过以上分析可以看出，美国、泰国等国外粮食进口到岸价总体高于中国国内批发价，目前国外粮食市场对中国尚不构成直接冲击，但是由于国际粮食价格波动幅度明显高于中国，也应防止国际粮价继续下跌冲击中国市场。而从出口市场来看，中国与其他主要出口国粮食出口至目的地到岸价格相差不大，无明显出口优势。

近年来，党中央、国务院对严格保护耕地、加强粮食综合生产能力建设做出一系列重大决策，中国粮食自给率始终保持在90%以上，切实保障了中国能够应对国内外市场的各种复杂情况。当前，需重点关注：

（1）继续增加对粮食生产的投入，进一步推广科学种植技术，降低粮食种植成本。粮食种植成本既有自然禀赋的原因，也受后期生产可控成本的影响，目前中国粮食种植成本还有一定的降低潜力。

要进一步加强农业基础设施建设，加快中小型水利设施建设，加快推广粮食机械化、集约化生产，继续调控化肥、种子成本，并加大粮食补贴力度和范围，创新补贴方式。

（2）加强粮食领域多层次的国际合作，完善粮食贸易政策。在强化粮食生产能力建设的同时，要加强粮食多层次的国际合作，加强东盟和中日韩大米政策的对话，加强与美国、澳大利亚等小麦、玉米、大豆出口国政策合作，实现优势互补，完善粮食贸易，实现合作共赢。

（3）重视优质粮食品种的研制、引进和推广，进一步提高粮食的品质。随着生活水平提高，世界各国均具有消费优质粮食的能力。在确保不与民争粮的基础上，可逐步开发粮食产后的精深加工研究。

（4）健全完善粮食价格和成本监测体系，密切监测国内、国际粮食市场价格及成本变化，拓展粮食信息收集渠道，扩大信息来源，并加强国际市场粮价监测与国内粮食价格预警机制的衔接。

参考文献：

[1]朱险峰。国际市场粮价演变与国内粮价关系分析[J].农业展望，2007（9）：3-7.

小米海外市场分析篇2

关键词：粮食；价格；对比。

1.国内粮价与国外粮价比较。

对国内外市场粮食价格长期走势的研究表明，粮食价格变化大约每10年一个周期。长期以来国内、国际粮食价格走势接近一致，两个市场价格相关性呈逐步增强态势。而通过对近年两个市场的价格对比可以看出，近期粮价差距缩小，目前，国外粮食进口到岸价高于国内批发价，中国与其他主要粮食出口国粮食出口至目的地到岸价格相差不大。由于影响价格对比的因素复杂，特选择品种、品质及价格条件接近的进行比较。

1.1国内粮食批发市场价格与进口美国、泰国粮食到岸价比较。

国外粮食是否对国内冲击，关键在于国外粮食进口至中国后与国内粮价的比较，在此通过选择当前世界主要粮食出口市场（美国小麦、玉米及泰国大米），与国内粮食批发市场价格进行比较，可看出年以前，国内批发市场小麦、玉米价格一直比进口到岸价低30%左右，大米价格与进口到岸价接近，经过年国际粮价大涨大跌后，目前中国小麦、玉米及南方大米批发价格与进口到岸价接近。

小麦：近年来，国内批发市场小麦价格低于国际市场进口到岸价，自年二季度开始，国际小麦价格迅速下滑，两种价格差明显缩小，目前国际市场小麦价格低位波动，国内批发市场小麦价格与进口到岸价基本接近。比较国内（以郑州粮食批发市场优质白小麦为例）和国际小麦进口到岸价（以美国硬麦到岸价为例，以出口离岸价+粮食海运费计算），2005、2006年，国内小麦批发价格比进口小麦到岸价格低30%左右，由于2007和年前期国际小麦价格高幅上升，国内批发市场小麦价格与进口到岸价差距逐步扩大，最高时为年3月，国内小麦批发价格为1640元/t，比进口到岸价低62.2%。此后受国际小麦价格大幅回落的影响，两者差距迅速缩小。年3月，国内小麦批发价格为1980元/t，低于美国小麦进口到岸价57元/t（2.8%）。

玉米：近年来，国内玉米批发市场价格持续低于进口到岸价，受年下半年以来国际市场玉米价格大幅下跌的影响，国内玉米批发市场价格与进口到岸价差距迅速缩小。比较国内玉米（以辽宁、、吉林三地平均批发价为例）和国际玉米进口到岸价（以美国到岸价为例），除2005年下半年国内玉米批发价格与进口到岸价接近外，年9月前，前者低于后者约30%，最低时为年6月，达44%。年年初以来，两者价差迅速缩小，年3月，国内玉米批发市场价格为1365元/t，低于进口美国玉米到岸价165元/t（10.8%）。

大米：从大米情况看，2007年底以前，国内大米批发价与进口到岸价差距不大，南方市场如广东大米价格略高于进口泰国大米到岸价，黑龙江批发价略低于进口到岸价。年国际市场大米价格大幅攀升时，黑龙江、广东市场大米批发价比进口泰国大米到岸价低50%～60%，年下半年始泰国大米价格大幅回落，两者价格差距迅速缩小。年3月，国内进口的泰国大米到岸价为3927元/t，比黑龙江市场批发价高33%，比广东批发价高6.3%。

1.2中国与美国、泰国粮食出口到岸价格比较。

通过比较粮食出口到岸价可以看出，除年上半年国际粮价高幅攀升阶段外，长期以来中国粮食出口至进口国的到岸价与世界主要粮食出口国的出口到岸价相差不大，目前美国、泰国粮食出口重新取得一定价格优势。

玉米：近年来，中国与美国玉米出口优势交替，到岸价相差不大。以玉米进口地韩国为例，长期以来，中国玉米出口到韩国到岸价基本与美国玉米出口到韩国接近。年下半年开始，由于美国玉米出口价格大幅下降，其出口至韩国到岸价已经低于中国。年3月，国内玉米出口至韩国到岸价为1474元/t，高于美国出口至韩国65元/t（4.6%）。

小麦：近年来，除2007年中期至年9月美国小麦出口到岸价迅速提高外，中美两国小麦出口至韩国到岸价相差无几。目前，美国小麦出口至韩国到岸价降至1846元/t，低于中国242元/t（11%），而最高时（年3月）美国小麦出口韩国到岸价达到3731元/t，高出中国出口到岸价一倍。

大米：通过比较黑龙江、广东和泰国大米出口至非洲国家的到岸价可看出，年前黑龙江、广东大米出口至非洲国家到岸价比泰国大米高20%以上，在年泰国大米价格大幅上扬时期，中国大米出口具有一定价格优势，如年5月，我国黑龙江、广东大米出口至非洲到岸价分别约为3559元/t、4569元/t，比泰国大米出口到岸价分别低50.3%、36.2%。最近，泰国大米价格迅速回落，出口至非洲到岸价为3453元/t，比广东出口到岸价低13%，比黑龙江大米出口到岸价高7%。[]

2.粮食价格差异的原因分析。

目前，各国粮食进出口关税在0%～8%，中国粮食进口到岸价与国内粮食批发价格孰高孰低，直接原因是国际市场粮食价格及中间成本特别是海运费的变化。而更深入分析，美国、泰国等世界主要粮食出口国粮食种植成本具有比较优势，高科技在粮食生产上的应用使其粮食单产高于中国，加上补贴政策的不同，决定着两个市场粮食价格存在差距。

2.1海运费是影响粮食进出口到岸价的直接因素。

近年来海运费价格剧烈波动，但总体来看其始终占粮食贸易成本较大比重，2007年底巴拿马型船美国到中国海运费达到77美元/t，占当时小麦、玉米价格的22.5%和47.5%。2005年以来美国到中国（巴拿马型船）海运费平均为42.3美元/t，占美国小麦、玉米出口离岸价的19%、30%;泰国至中国海运费为29美元/t，是泰国大米出口离岸价的10%。

除去海运费因素，2005-2006年，郑州小麦批发价比美国小麦出口离岸价平均高15.3%，年9月至今高18.8%;2005年至今，国内玉米批发价比美国玉米出口离岸价平均高25%;2005-年，黑龙江、广东大米批发价分别比泰国大米出口离岸价高20.8%、34.9%。由此判断，国际主要市场粮食价格虽然波动剧烈，但是其粮食价格偏低，而海运成本直接导致中国粮食进口到岸价高于国内批发价。

2005年以来，美国到韩国海运费平均为41.3美元/t，比中国到韩国运费高25.4美元/t;泰国出口至非洲海运成本平均为44.6美元/t，比中国高0.9美元/t，海运成本的差距也成为粮食出口地选择的直接因素。

2.2美国、泰国等在粮食种植成本上具有优势，决定着其价格的比较优势。

中国粮食种植成本偏高是导致国内粮食批发市场价格高于美国、泰国粮食出口离岸价的重要原因。以小麦为例，2007、年国内小麦生产成本分别为5545.95元/hm2、5466.68元/hm2，比美国分别高163%、129%；2007年总成本6579.15元/hm2，比美国高114%（表1）。具体分析，除2007年农药成本支出低于美国外，近两年中国种子、化肥、农具投人、灌溉成本等均大幅高于美国。其中2007、年，中国小麦种子成本分别比美国高166%、186%;化肥投入比美国高131%、211%;农具投入比美国高64%、135%;2007年灌溉成本为72.2元/hm2，而美国仅为6.2元/hm2;由于用工量较多，2007年中国小麦家庭劳动力及雇佣工人成本分别比美国高328%、15.8%。美国小麦生产成本较低，主要是由于美国自然条件优越，同时也缘于其发达完备的农业基础设施，但美国在土地租金、保险费用方面支出较大。2007年中国玉米种植总成本约8203.35元/hm2，是美国成本443.97美元/hm2的2.43倍。根据统计，1997-1999年中国中籼稻平均生产成本为0.74元/kg，高出泰国20%;籼稻种植的劳动费用在生产成本中的比重为52%，比泰国高15%，而美国仅为9%。

2.3高科技推广使美国单产高于中国。

近年来随着转基因等高科技在农业生产上的应用，美国粮食单产大幅高于中国。1996-2007年美国玉米单产为8933kg/hm2，比中国高79%。而转基因尚未推广的中国小麦，单产优势明显。2007年中国小麦单产为4607kg/hm2，比美国高83.3%。

2.4美国巨额粮食补贴政策巩固其粮食主导地位。

1996年美国推出新一轮农业政策，建立了数额大、范围广的补贴政策，每年补贴200亿美元以上，涵盖全部粮食品种，直接拉低了其粮食价格。此外，近年来美元汇率逐步走低，年3月美元兑人民币汇率在6.84左右，比2005年贬值了16.5%，也是导致其粮食价格比较优势的重要原因。

3.粮食市场关注点。

通过以上分析可以看出，美国、泰国等国外粮食进口到岸价总体高于中国国内批发价，目前国外粮食市场对中国尚不构成直接冲击，但是由于国际粮食价格波动幅度明显高于中国，也应防止国际粮价继续下跌冲击中国市场。而从出口市场来看，中国与其他主要出口国粮食出口至目的地到岸价格相差不大，无明显出口优势。

近年来，党中央、国务院对严格保护耕地、加强粮食综合生产能力建设做出一系列重大决策，中国粮食自给率始终保持在90%以上，切实保障了中国能够应对国内外市场的各种复杂情况。当前，需重点关注：

（1）继续增加对粮食生产的投入，进一步推广科学种植技术，降低粮食种植成本。粮食种植成本既有自然禀赋的原因，也受后期生产可控成本的影响，目前中国粮食种植成本还有一定的降低潜力。

要进一步加强农业基础设施建设，加快中小型水利设施建设，加快推广粮食机械化、集约化生产，继续调控化肥、种子成本，并加大粮食补贴力度和范围，创新补贴方式。

（2）加强粮食领域多层次的国际合作，完善粮食贸易政策。在强化粮食生产能力建设的同时，要加强粮食多层次的国际合作，加强东盟和中日韩大米政策的对话，加强与美国、澳大利亚等小麦、玉米、大豆出口国政策合作，实现优势互补，完善粮食贸易，实现合作共赢。

小米海外市场分析篇3

根据佑威・楼市通提供的数据显示，3月上海市商品住宅成交面积为151万平方米，相比2月79万平方米几乎翻倍，增幅达到91％，该月全市商品住宅成交均价为13178元／平方米，相比2月出现了明显的上涨。开发商通过前期的大幅降价，使三月份成交量得到了明显的提升，其资金压力也相对减缓，部分楼盘开始出现了涨价。21世纪不动产上海锐丰东昌路店高级经理杨雷表示，3月份整个陆家嘴板块的二手房交易量有超过3成的环比增长。“菊园在2月的成交均价约在2.17万元，平方米，3月上调至2.28万-2.3万元／平方米的水平。”他说。那么现在购房者最想了解的就是，近期上海楼市有哪些楼盘价格在上涨，其价格变动的原因究竟是什么呢?为此，记者专门进行了一番调查。

的确，在刚刚过去的阳春三月里，房价随同气温一起慢慢回升，虽然幅度不大，但是相对于此前一年多时间里一直走下坡路的形势来说，这是一个很大的转变。毋庸置疑，这一轮行情主要由改善型和刚性需求主导，如上海美联物业最近一次市场问卷调查结果显示，改善型、刚性需求占七成以上，其中改善型需求占32.5％，是目前购房大军中的主力，其中，学区房、婚房分别占18.7％和13.3％，是两支重要力量。那么，在当前的市场状况下，究竟有哪些类型的楼盘出现了异动呢?经过仔细的分析，可以发现大体有以下6种类型。

高档房价底部抬高

该类楼盘位于整个房价最顶端的市中心核心区域，虽然目前整体状况处于相对平静的状态。但其中也发生了一点变化，就是相对低价的房源价格出现反弹迹象。

代表楼盘：静安豪景

静安豪景一些售价相对较低的房源，近期价格有所上涨。据上海德佑地产武宁店营业主任苏振峰介绍，在2月份出自该小区的房源最低售价约34000元／平方米。但目前已无法找到这种价位的房源，同楼层、同房型房源的挂牌价已经提高到36000元／平方米左右，涨幅约5.9％。

这并不是个别案例。同样位于静安区内的静安枫景，房价由2月份的29000-30000元，平方米涨到目前的31000~32000元砰方米，涨幅约6％；位于徐家汇附近的东方曼哈顿，低价位房源的挂牌价与一个月以前相比，也上调了2000元，平方米。

解析：高档小区的低价位房源售价提高，意味着市场观望气氛大大减弱。业内人士表示，此类低价位房源价格的上调，在一定程度上取决于需求，也就是说，是市场需求促使价格回升。因此这种变化向市场透露出一个信号，即压抑了一段时间的需求在近期有所释放。不过，市场需求是否会完全释放，致使市场转暖，暂时无从判断。

投资者率先觉醒

投资者比较集中的楼盘，其市场反应灵敏程度相对较高，在市场处于低迷时期，价格下跌速度相对较快；而到市场出现反弹迹象时，它们往往又会率先走出阴谋。

代表楼盘：明园森林都市花园

明园森林都市花园两房价格出现上涨迹象。据上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍，进入3月下旬，出自该小区的两房价格开始反弹。在2月份售价为120万元左右的两房，目前挂牌价已上调到130万元，涨幅约8.3％。

对于明园森林都市花园二手房价格的反弹，刘庆霞分析认为，这跟悦公馆的开盘有一定的关系。据了解，悦公馆近期推出一批房源，售价在18000-21000元／平方米之间，而此前明园森林都市花园两房售价仅14000元，平方米，两者价差过大，让卖家看到了价格上调空间。

解析：对于投资者比较集中的楼盘，尤其是温州投资者比较青睐的楼盘。其价格走势多变。目前在市场交易量回升的情形下，投资者随即做出相应的调整，应该属于市场的正常反应。当然，目前投资者率先提价也只是试探市场反应。一旦购房者接受这种变化。估计会有更多卖家效仿。

开发商顺水推舟

对于部分开发商来说，在过去的一年多时间内并未降价促销过，而目前市场交易回暖，更没有理由不借机再次提高售价。

代表楼盘：万源城

位于闵行区古美板块的万源城，依靠周边完善的配套，以及开发商自身实力，成为板块内价格最为坚挺的楼盘，即使是在过去一年多时间里，上海楼市出现调整，而该楼盘却价格却一直稳步走高。最近该楼盘准备推盘，最高价达16800元／平方米，该价位与2月份的16000元，平方米相比，有5％的涨幅。

解析：对于部分资金实力较强的开发商来说，其对资金需求并不是很强烈，因此即使处于市场低迷时期，仍然能够按照自己的步骤展开营销策略，从这点来说，万源城是一个典型案例。而目前市场需求抬头。这类项目更无理由不顺水推舟提价。当然，涨价的前提是得到市场的认可，这需要楼盘的综合品质来决定，而这也与开发商在项目上所花费的精力密不可分。

改善型需求推高房价

需求疲软会导致价格回落，反之亦然。当某个区域需求量增，房价自然而然会稳步上涨。这种由需求带动的价格上涨，则是当前市场上一个比较明显的变化。

代表楼盘：联洋年华

在联洋社区内，房价出现普涨。上海美联物业联洋分行高级营业经理罗燕青告诉记者，在2月份，面积130平方米左右的三房售价约265万元(中间楼层)，而在3月份，同品质的房源售价为280万元，涨幅为5.7％。此外，出自联洋社区内仁恒河滨城、第九城市、联洋花园、天安花园等小区的二手房价格都有所上涨，涨幅在5％～8％不等。

还有就是附近的新盘价格也有所上涨，如根据上海佑威房地产研究中心跟踪监测发现，香梅花园三期(南块)目前售价为27000元，平方米，与2月份相比上涨7.6％。

解析：记者通过调查发现，目前联洋社区内主要以改善型需求为主，其中三房需求量更大，根据各中介公司提供的信息显示。近期板块内实际成交量中三房占到7成比例，350万左右的三房成为主力交易房型。中介公司业务员每周的看房量也雏持在16～20组的高位，这种情形与2007年夏天楼市火爆时期有些相似。在这种情况下，受市场真实需求的推动，房价在已回调的基础上再次回升，已是在所难免。

价位触底反弹

有少数楼盘价格曾经回落，在这过程中悄然完成筑底，而当需求重新出现之后，价格随之出现反弹。

代表楼盘：中环1号

在去年3月份，中环1号售价为13000元／平方米左右，但当时的市场行情并不认可该价格。根据“网上房地产”网站公布的

成交数据显示，在2008年的上半年签约次数很少，而后售价一路走低，至去年底最低价跌破万元关口，为9800元，平方米。但随着市场行情出现阶段性反弹，该楼盘售价随之上调，目前均价达到11200元／平方米，与2月份的10800元／平方米相比，涨幅为3.7％。

其实，此类情形并不少见。如康桥板块的绿洲康城二期，在去年底曾下调25％让利促销，而3月份的售价为8269元，平方米，与2月份的售价8097元，平方米相比，上涨了2.1％。此外，九亭板块的奥林匹克花园三期，近期也微幅上调。

解析：在此观望阶段，有部分楼盘大幅让利促销，让利幅度达25％左右，回头来看，该幅度其实已经接近于阶段性调整的底部。而事实也证明，不少降幅较大的楼盘售价下降幅度也只是接近这个程度，并未进一步下调。而一旦市场交易量回升，价位在这个基础上出现反弹，因此现在看来，这些楼盘的价格其实已触底反弹。

热点规划刺激房价

巨大的利好对楼市形成的良性刺激肯定是毋庸置疑的，因为这种利好会持续不断地对区域楼市产生作用，而这也就是人们长期看好的支撵点。

代表楼盘：仁恒滨江园

作为位于陆家嘴核心区域的住宅楼盘，仁恒滨江园一直以其高性价比而受到购房者尤其是自住型购房者的青睐。近期出自该小区的部分二手房价格有小幅回升，据附近的中介人士介绍说，如一套面积118平方米的两房目前售价为398万元，而在2月份，其售价为378万元，涨幅约5％。

解析：有中介公司经纪人表示，一些卖家在得知国家批准上海建设金融和航运两大中心的消息之后，马上对挂牌价做出调整。由此看来，该消息使得卖家重拾信心，并重新对区域地段进行评估。虽然说陆家嘴已经发展成为上海目前顶尖居住板块，而且其整体价位也已拉高，但是作为国家金融中心的最核心区域，这里的前景依然不可限量，因此现在有人提价也就不难理解了。

整体趋势难以改变

通过上述调查我们可以发现，在近期的上海房地产市场，的确有不少楼盘的价格出现了异动，与前期相比，价格出现了一定程度上涨。那么接下来大家关心的就是，这种现象的出现对后市的影响究竟如何呢?综合各方面因素分析，我们认为市场局部的价格变动并不会改变楼市后市继续调整的态势。

克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，本轮反弹起始于刚性需求的集中释放。在国家救市政策的刺激下，抑制近一年的刚性需求在去年底开始逐步释放，从而引发了市场的持续反弹，这也是本次市场成交集中上升的最主要原因。不过易居房地产研究院高级评论员杨红旭则提出了这样的观点，如果开发商过于注重短期利益，就有可能损失中长期利益。涨价虽然可以提高利润率，却会阻碍成交，最终影响营业收入，这种现象一旦蔓延，则楼市“阳春行情”可能提前结束。

中原地产则进一步分析认为，综观各地市场，目前库存情况依然严重。总体而言，2008年度的库存与2007年相比。约有4～5成的增长。这反映了房地产市场成交遇冷的萎靡现状，即库存不断积压，无法按正常速度消化。虽然截至2月份的存量与2008年底相比，各城市都有相应减少，并未出现继续增长的现象，说明市场存量已过了最高峰，正稳步削减，但是存量依然不容乐观。

小米海外市场分析篇4

楼市整体运行再上台阶

进入7月，也就意味着2007年的一半已经过去了。回顾2007年上半年房地产市场的走势，我们似乎可以用这样一句话来形容，那就是整体繁荣、局部抢眼，楼市运行再上台阶。从整体来看，房地产市场出现了全面盘升的格局，而像深圳、北海等城市，房价的飙升更是非常抢眼。

今年一季度，京沪新房市场也有过一段观望期。但转入二季度后，尤其是5月底股市大幅度调整以来，房价突然加速上涨。在刚刚过去的6月，北京新房市场成交量继续上升。根据北京市交易管理网的数据显示，6月北京商品住宅签约13631套，签约面积179.4万平方米，与5月份相比增加2165套，销售面积增加14.4万平方米，分别上涨了18.9％和8.7％。新房成交套数的增长超过成交面积的增长，21世纪不动产分析师孟奇认为，这表明小户型住宅正在成为市场的热点，其中2006年国家70／90的房地产调控政策开始产生一定的效果。另根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，6月份上海住宅新房成交24488套，296.9万平方米，与5月份成交21848套和265.6万平方米的成交量相比，分别上涨了12.1％和11.8％，继5月份之后继续呈现增长的势头。

此外，据来自广州阳光家缘、广州典型住宅办公室的数据显示，2007年6月，广州成交量微降，但十区商品住宅签约均价为8851元／平方米，环比上升3.89％，均价继续稳步上扬。其中中心城区住宅均价在上月突破万元后，6月均价继续走高，达11330元／平方米，相比上月每平方米增长达948元，环比增长9.14％，为自去年7月以来单月最大升幅。其中天河地区均价持续上扬，均价首度突破13000，升至13721元／平方米，在成交量保持增长情况下，进一步拉升全市均价。而纵观全国三大一线城市，在今年上半年尤其是近期，人们已经明显感觉到，北京、广州房价涨幅有所加速，而上海房价也正从调整中恢复过来，发力上涨。

上海市场走势值得留意

上海的房价在前一轮行情中曾经一度是各方强烈关注的焦点，而现在房价在经历了将近两年时间的徘徊之后，再次发力上冲，这尤其值得关注。据上海佑威房地产研究中心的数据显示，上海楼市自春节过后，便逐步转暖，房价涨势也从市中心高档房蔓延到外环外的普通商品住宅，成交量到5、6月时更是屡创历史新高。

统计显示，前6个月上海商品房的总成交量比去年同期高出23.3％，达到1290.3万平方米。平均成交价格也突破万元关口，从去年同期的98 1 3元／平方米上蹿到今年上半年的10028元／平方米，涨幅达2.19％。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9％，平均成交价格上涨4.16％。其中，5月份商品住宅的成交量达到234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。但是这一纪录被随后6月的266.17万平方米所届0新，整个6月的成交量比5月高出31.65万平方米。而6月份出现的房价走低，主要是交易重心偏移所致，因为年初政府工作报告表示要加速地铁建设，这对配套相对落后的外环外形成巨大利好，3月房源积压量较大的外环外成交量大幅上升。当价格超过18000元／平方米市区房源成交量下降，平均成交价格不到7500元／平方米的外环外成交量上升之时，楼市的平均成交价格就随之走低。6月份也是同样的情况造成了价格的走低。

从环线区域来看，价格还是在走高，其中最火的中外环区域，上半年房价的涨幅高达10.42％，从去年同期的8430元／平方米上涨到今年上半的9308元／平方米。今年来，排队购房最早也是出现在中外环区域的优质楼盘，主要有代表性的就是万源城和金沙雅苑。

内中环区域的新盘，排队现象虽然晚于中外环区域，但是出现的频率都远高于中外环区域。使得该区域新房的价格也大幅上涨了6.62％，从去年底的11467元／平方米，涨到上半年的12226元／平方米。该区域在去年底的时候，由于新房供应向相对偏远的地区转移，导致了内中环区域平均成交价格的下滑。但是到年初后，内中环区由于可供房源量的下降，优质楼盘的减少，成交价格也随之大幅上涨。

但是，今年统计涨幅最大的是郊环外区域，实际普通商品房房价并没有出现太大上涨。这一区域商品住宅的平均成交价格从去年同期的4887元／平方米，上涨到上半年的5612元／平方米，涨幅达到14.84％。主要原因是郊环外原先滞销的别墅，受国家禁地影响，开始逐步热销。另外，价格较高的几个远郊新城成交量的上升，也是拉高郊环外平均成交价格上升的原因。事实上，郊环外新房的价格并没有多大变化。

众多因素引发房价上涨

2006年宏观调控政策对于打击市场中的投机行为，抑制房价增长过快，确实起到了一定的作用，不过，利用金融与税收手段，通过增加房地产交易成本来抑制投机需求的做法，恐有矫枉过正之嫌。21世纪不动产分析师孟奇说，政策并没有从根本上解决市场中因供需错位造成的供不应求，中低收入人群的住房需求无法通过商品住宅市场来消化。政策在抑制投机性需求的同时，短期内也抑制了自住性需求，一旦被抑制的需求集中释放，必然造成供需矛盾的进一步恶化。2007年4、5月份北京房价的涨幅分别高达10.7％和10.3％，其中前期被抑制需求的集中释放，是重要的助涨因素之一。

今年上半年，房地产宏观政策面较为平静，政府部门更强调既往政策的贯彻与落实。事实已经证明，仅仅通过增加交易环节税费，并不能有效地调控房价，反而限制了二手房市场的活跃，使增加的交易成本向购房人转嫁，助推了房价的上涨。今年一季度以后，宏观调控政策重点转向增加住房供给，这对解决居民住房问题是有利的，但也应看到，二手房市场的活跃与新房市场梯次消费的形成，能够有效地分流住房市场需求，缓解供需紧张矛盾，也应成为稳定房价的有效途径之一。

与此同时，有专家指出，政策面的平静态势也使得开发商与购房者调整了预期。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受本刊记者采访时表示，如在今年3月份，便有开发商进行试探性的涨价，市场以追涨来回应，由此引起更多开发商的效仿，同时亦有更多的购房者加入追涨的行列。

此外，股市的崛起成为影响上半年二手房市场的重要因素。前期进入股市

的股民，今年开始将获利资金转入楼市，楼市资金得到有效补充。21世纪不动产孟奇认为，5月底以来股市的巨幅震荡、深度调整，必然分化股市与楼市的投资者，而物业的保值功能以及低风险将受到成熟投资者的青睐，预期下半年仍将有大量的获利资金继续流入楼市，6月京沪两地楼市的火热已开始吸引投资者的目光。

诸多新特点值得关注

与此同时我们可以发现，今年上半年的楼市行情也表现出来了一些新的特点，颇值得大家关注。比如年初以来北京二手房市场的回暖明显早于新房市场，新房市场在上半年总体表现一般，一方面是受股市分流楼市资金的影响，但更多的是开发商捂盘惜售现象较重。部分开发商为了控制销售速度，有意提高销售价格，或者推后开盘日期，使市场的供应量减少，这就造成新房市场上半年价格居高不下但成交量明显下滑的“有价无市”的局面，这也促使部分需求向二手房市场转移，成就了二手房市场的提前回暖。而上海市场上半年出现新房与二手房市场交易同时火热的表现，更多是得益于去年下半年起受调控政策抑制的刚性需求的释放以及股市资金的回流。与以往投机需求助推交易不同，自住需求成为推动上半年上海楼市交易增长的主因。

此外，京沪穗三地还碰到一个相同的问题，即供应量不足、供需失衡的现象。广州知名楼市专家韩世同表示，自从2004年8月31日以来，广州逐步减少了土地的供应量，虽然政府的出发点是希望通过这种方式促使开发商加快开发此前已经批租出去的土地，但是其直接后果却是导致供应量的减少，造成供需失衡。在上海也碰到了同样的情况，数据显示，最近3年上海全市土地出让总面积是逐年减少，2004年为3415公顷，2005年为3198公顷，而2006年只有1415公顷，尤其是2006年上半年上海全市公告出让的土地为零。北京的具体情形也不容乐观，据了解，从2006年开始，北京五环以内的土地供应依然比较紧张，其后果就是三环以内已经难找万元以下的商品房。

还有值得关注的就是土地增值税对二手房交易的影响，日前上海地税部门了《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房征收土地增值税。不过分析认为：以中端次新房为主体的二手房主大可不必感到恐慌，土地增值税提高的是高端物业的交易成本，因而交易成本极为有限。

后市走向需进一步观察

那么现在大家关心的就是，未来房地产市场的发展究竟会如何?从目前来看，人民币升值对房地产市场的影响仍然是深远的。目前人民币处在升值通道，这让外资对房地产过于热情，这是导致房价高涨的另外一个主要原因，所以在当前人民币升值的大背景下，房价的上升势头还难以发生改变。而对于未来房价的走势，从另外一个重要资源的价格――地价上也可看出端倪。日前，上海今年l号公告土地出让情况揭晓，3个重点地块的摘牌价都不同幅度地高出了起始价，其中9、10号地块加价幅度都超过了100％，如此大的加价幅度在历次公告中并不多见。“地价的不断上涨，不仅是土地不断增值的表现，同时也是房地产市场持续良性发展的预示。”有研究机构称。

小米海外市场分析篇5

摘要：市场法被公认是最合适、有效的一种估价方法,通过对市场法的适用条件、范围和步骤的介绍,并运用市场法评估公建房的市场价值进行了实例分析。

关键词：市场法;房地产评估;应用

中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）05-0022-02

市场法是最能体现房地产评估目的的基本方法,是一种直观、适用性广,容易把握的估价方法。由于市场法估价结果的高比较性而具有较强的说服力,容易为估价人员、委托者及社会人士所认可,因此,市场法被公认是最合适、有效的一种估价方法。《房地产评估规规范》5.1.4条也特别强调：在有条件选用市场法时,应当首选市场法。下面对市场法在房地产评估中应用的实践展开探讨。

1 市场法的适用条件、范围和步骤

市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。市场法适用于该类房地产评估,是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易实例,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。市场法很少应用于特殊用途房地产评估,因为在给定的市场中,即使市场的地域范围很大,也几乎没有类似房地产交易,如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。

运用市场法时,评估人员一般按以下4个步骤进行操作：

（1）搜集房地产交易资料,包括房地产成交、待售、卖方出价、买方出价等方面的信息,目标是找到一组与评估对象尽量相似的可比交易实例。

（2）选取可比交易实例。验证所得资料的真实准确性,确认交易能反映正常市场条件,对所搜集的资料进行筛选,从中选出与评估对象具有较强可比性的交易实例。

（3）对可比实例价格进行修正,包括可比实例价格换算和价格修正,价格换算即建立价格可比基础,价格修正即对影响可比实例与评估对象之间价格差异的因素进行量化和修正。

（4）确定评估对象价值。把得到的多个可比实例比较分析和修正后的价格进行技术处理,确定被评估房地产的最终评估结果。

2 市场法在房地产评估中应用的实例

运用市场法评估公建房的市场价值实例分析。

2.1 评估对象概况

评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区9号楼一层公建,建筑面积为l 400平方米,具体情况如下：

（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。小区北面靠山,南面俯瞰大海,地势北高南低,倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路,总建筑面积16万平方米,各类住宅共1 300套,规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园,各种配套设施齐全,小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计,车道全部设置在社区的,真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达,通过此地的公交线路有十几条。

（2）占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积为98 000平方米,其中商服用地9 900平方米,住宅用地88 100平方米。根据滨海市政府［2000］40号文件,该地块土地级别为六级。该土地已取得了国有土地使用证,证号为滨海市国用（2005）字第58号。

（3）评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋是阳光小区9号楼,建于2006年,9号楼共13层,总建筑面积为11 000平方米,其中一层公建1 400平方米。公建层高3.3米,全部为框架结构,按八级抗震烈度设防。9号楼位于整个小区的中心,中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。

2.2 评估要求

评估该房地产2008年4月1日的市场价值。

2.3 评估过程

（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料,选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选,确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。

可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2006年,位于评估对象房地产东侧,中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。其售价为5 300元/m,成交日期为2005年4月,当时为期房。

可比实例B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧900米,南靠滨海市主要交通干道黄海南路,东邻幸福路,小区临幸福路一侧有多家店铺。可比实例位于阳光小区中部,建于2005年,其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同,售价为5 800元/m2,成交日期为2007年9月,交易情况为清盘。

可比实例C：阳光小区西侧,靠近黄海南路的一层公建。该可比实例为一临街公建,建于2005年,其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同,该建筑室内进行了精装修,售价为7 000 元/m2,成交日期为2007年11月。

（3）对可比实例进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个可比实例各种因素进行比较。

①进行交易情况修正。经分析,三个可比实例中,可比实例A为期房,与正常交易相比,交易价格偏低10%,交易情况修正系数为100/90；可比实例B为清盘房,与正常交易相比,交易价格偏低5%,交易情况修正系数为100/95；可比实例C为正常交易,交易情况修正系数为100/100。

②进行交易日期修正。经调查分析,滨海市2008年4月该类房地产的市场价格与2005年4月、2007年9月和2007年11月相比分别上涨了15%、5%和3%,则可比实例A、可比实例B和可比实例C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。

③进行区域因素修正。将可比实例A、可比实例B和可比实例C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较,然后打分,并通过加权平均分别得到综合得分,最后得出可比实例A、可比实例B和可比实例C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6。

④进行个别因素修正。将可比实例A、可比实例B和可比实例C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较,然后打分,并通过加权平均分别得到综合得分,最后得出可比实例A、可比实例B和可比实例C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4。

⑤计算评估对象房地产价值。首先计算三个可比实例的比准价值,计算过程见表1。

通过对三个可比实例的可比性分析,对可比实例A、可比实例B和可比实例C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3,采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：6 799×0.5＋6 303×0.2＋6 998×0.3＝6 760（元/平方米）。

表1 房地产价值计算表

（4）评估结果：

房地产单价6 760元/平方米；

房地产总价1 400×6 7609 464 000（元）。

3 结语

随着社会主义市场经济的飞速发展,我国的房地产事业也取得了长足的进步。房地产评估作为房地产业中技术性最强,难度最大的一项工作,对于房地产业乃至国民经济的发展都有着举足轻重的作用。市场法作为房地产评估中的一种主流方法,将会随着房地产经济的发展得到越来越多的关注和使用。

参考文献

［1］周春喜.基于模糊数学的房地产市场法价格评估［J］.中国资产评估,2004,（5）.

小米海外市场分析篇6

__市粮食局

一、项目建设的必要性和可行性

粮食安全始终是国家经济发展的重要问题，发展粮食现代物流是用市场经济方式保证粮食安全的重要手段。粮食 物流是粮食生产、收购、储存、加工、销售过程中，在流通环节中的一切增值活动，是一种新型节约化的生产经营模式。我省不仅是粮食生产的大省，也是粮食需求大省。我市是粮食产区，更是粮食销区，又是衔接上海等地区的过渡带，需要协进和中转的粮食数量可观。因此，建设粮食储备接运园区，发展现代粮食物流业很有必要，势在必行。

二、市场供求分析及预测

1、本地区的发展现状

（1）现状

__市是__省__市市属县之一，地处长江三角洲，位于长江入海口的北岸，是东海、黄海、长江三水交汇之处，集黄金海岸与黄金水道于一身，与国际大都市上海市隔江相望，直线距离只有50多公里。全市面积1157平方公里，人口116万，年产粮食10亿斤，主要生产玉米、蚕豆等杂粮，养殖业比较发达，还有20万亩的沿海滩涂。

（2）建设粮食储备接运园区的优势。

__市是长江沿海的冲击平原，土地肥沃、气候宜人，是长江三角洲杂粮主产区，年产10亿斤玉米、蚕豆等杂粮。

__市是宁启铁路的末端，是新长铁路至上海市的长江北岸的转接点，也是宁启高速与上海市沪崇公路的连接点。通吕运河直通京杭运河和长江水道，可直接为内陆地区和沿海各大城市提供粮食保障。

__市是传统的粮食贸易集散地，__市年产10亿斤玉米、蚕豆等杂粮，主要供中东、东南亚及国内的养殖业，__市116万人口所食用的大米、面粉，以及原粮都是从外地协进，所以__市历来粮食交易活跃，数量较大，品种较多。

2、市场分析与前景预测

（1）市场分析

__市现有人口116万，按100万常住人口计算每人每天食用0.4公斤大米，每年需协进15万吨大米（或稻谷）。__市目前每年有油菜籽加工能力30万/吨，饲料加工能力10万吨，这些原料都需要从外地协进，加工后的产品也需调出。

__市养殖业比较发达，年出栏生猪20万头，家禽20__万羽，需要15万吨饲料、杂粮。这些都是促进本地区粮食交易的一个重要条件。

（2）前景预测

__市历来是粮食贸易商埠，随着我国的改革开放。商贸业日益繁荣，流通进一步扩大，__市已经成为开放型、区域型强辐射的商贸中心。__市既是一个粮食（杂粮）产区，又是一个粮食（成品粮）销区。

__市地处长江三角洲，位于长江入海口北岸，与上海市隔江相望。国家为了进一步促进长三角地区的协调发展，苏通大桥、宁启铁路已开工建设、宁启高速公路，沿江沿海高速公路，已建成通车。沪崇启大通道，沪崇南隧北桥已开工建设，崇明到__的大桥在20__年初开工建设，届时__市将全面融入上海一小时都市经济圈，成为长三角新的开发开放热点地区。粮食的物流将突破100万吨。

三、项目建设的有利条件

园区目前占地面积3.8万平方米，拥有仓房30幢，其中17幢标准仓房，储粮能力3.1万吨。已有码头10个，其中1个晴雨码头。

随着宁启铁路建成，以及园区北枕335省级公路，南依通吕运河的优越的水陆铁交通网络，园区的交通十分便捷，对粮食的储备集散十分有利。

1、水上运输

粮食储备接运园区南依通吕运河，园区已有10个码头，其中1个为晴雨码头，可保证在特殊情况抢运粮食。通吕运河为一级河道，五级航道，千吨船队长年通航。

2、公路运输

粮食储备接运园区北靠335省道，连接204国道，南接宁启高速公路。

3、铁路运输

在建的新长铁路、宁启铁路货运站距园区2千米。

小米海外市场分析篇7

【关键词】滨海新区；农贸市场；生鲜超市；安全；便捷

作为一名规划师，笔者着眼在于城镇农贸服务体系的建立，因为这个体系保证了生命的健康，同时也保障了滨海新区这个巨大系统的正常运行。滨海新区正以前所未有的速度前行着，城市定位、城市生活都在悄悄的发生着改变，如果我们的必要配套体系还保持着原来的状态，那么终会因为不协调而发生问题。

1 滨海新区农贸市场现状分析

1.1 现状农贸体系

滨海新区现有农贸批发市场1座，主要负责核心区的农贸产品批发供应。正规农贸零售市场57座，其中传统农贸市场45座，综合超市12座，其经营面积均在1000以上。另有几处定时的占道市场。形成了“批发――零售”的二元性结构体系。目前滨海新区农贸市场所经营的农贸产品种类比较齐全，大部分新区市民能够获得满足其需求的购物环境.

1.2 现状主要问题

1.2.1 总体服务能力不足。若新区所有农贸零售市场服务能力均取上限25000人，总服务人口约145万，而至2010年底，新区常住人口约248万，形成了巨大的服务缺口。其结果将导致很大人群得不到服务，同时部分市场超负荷运营。

1.2.2 空间分布不均。滨海新区农贸市场的空间分布不均匀，大都集中于老城区，中心区新建住区农贸市场等公共服务设施并未及时建设。

1.2.3 配套设施不足。虽然部分市场（如锦州道市场、濒开里市场）建筑规范，配套齐全，但大多数的市场配套是不足，不具备停车条件及公共厕所的配备。

1.2.4 食品安全隐患。部分市场还无法做到“净菜入市”，产生了大量附属垃圾，且得不到及时有效清理。一些市场经营面积局促，过道狭窄，地面湿滑，光线较暗，存在食品卫生安全隐患。

2 滨海新区农贸体系建设要求

据了解，在老城区及新建居住区，农贸市场服务均达不到规定的1000至1500米服务半径标准，菜市场服务空白区域较多。日新月异的滨海新区，快节奏的紧张生活将成为一种常态，保证生活质量的同时节约时间成为人们普遍关注的问题。因此农贸服务体系的安全、便捷、周到将成为人们对它的主要要求。

2.1 供给体系的安全要求

农贸产品从田间产出一直到百姓菜篮子里这中间要经历很多环节，虽然农贸产品最终由市场销售出去，但始终是个体对个体的联系模式，这就可能由于监管的不到位而产生食品安全问题。但是如果采购与销售环节，甚至于生产环节能够适当引入集体运营模式，形成一套严格的标准并加以监管，那么食品安全会得到极大的保证，百姓也才能更加放心。即以集体经营代替个体经营。

2.2 终端销售的便捷要求

大量外来人口不断涌入新区，人口年轻化，家庭结构小型化的趋势明显，人口结构的不同必然带来生活方式的转变。如要求农贸市场的营业时间固定并适当延长，以更好的适应消费者时间要求；缩短在市场内停留的时间以适应未来可能较快的生活节奏。在这一点上，南方城市正在大力推广的生鲜超市就具有一定优势。

2.3 产品涵盖周到全面的要求

滨海新区将成为一座新的移民城市，来自各个地区的人们生活习惯不同，增强他们对新区的认同感才能增强他们的归属感，这对于新区及其个人都有好处。可以考虑建设特色市场，经营各地农贸产品，以满足来自各地区的人口对饮食口味的要求，从而以更饱满的热情投入到新区的建设中去。

针对人们的现实需求，现阶段在老城区和新城区应采用不同的规划对策，原住民与大量的外来人口也要以不同的方式进行引导。

3 滨海新区农贸体系构建

3.1 滨海新区生鲜超市的探讨

生鲜食品超市现阶段可定义为营业面积在800 平方米以上,50% 的营业面积经营生鲜食品,若干年后要与国内和国际的水平相近, 营业面积在1000至2000平米间, 80%的营业面积经营生鲜食品。传统菜市场虽然提供了比较全面的选择，事实告诉我们, 国内国际的发展经验告诉我们, 集市式的菜场供应方式不能从根本上保证农副产品供应的安全性, 因为除了交易方式落后不卫生之外,经营者无证照性的个体化, 必然导致交易行为的非规范化和消费者维权难和出现食品安全问题时无法进行追索和控制。其经营方式和营业时间都有很大的随意性，与新区未来的发展趋势存在显著差异,早已不适应未来新区的发展需要。生鲜超市在滨海新区大行其道将是必然。

3.2 新区农贸体系构架

农贸体系的构建是一个需要科学谋划的大问题,根据新区的发展定位和市民的需求导向分析，建议新区农贸体系采取“批发市场―中心生鲜超市―小区生鲜超市”的三元性结构（见图2），其中中心生鲜超市可包含各地方特色农贸产品供应的职能，由此形成了能够满足各种层次需求、安全、便捷的服务体系。

批发市场负责区域内的农贸产品采购与批发供应。中心生鲜超市主要负责居住区一级供应服务，服务人口5-8万人，服务半径2000米，经营范围介于批发市场与小区生鲜超市之间。小区生鲜超市主要负责小区内的农贸产品供应服务，服务人口1-1.5万人，服务半径500米，经营范围主要针对小区居民日常生活所需。

3.4 新区农贸体系构建方式

滨海新区的农贸体系规划可以大力推进生鲜超市的建设和发展。新区要把发展生鲜食品超市为主而不是发展菜市场为主作为规划的重点, 因为生鲜食品超市的食品安全供应链控制是从农田源头做起的, 从农田土壤的物理和化学结构、种子、肥料、收割、储存、运输、加工和配送等等整个系列的品质控制,对禽类、畜类、鱼虾类等产品的生产加工等也是如此, 这是一个带有国际性规律的发展方向。

老城区用地紧张，新建占地2500平方米以上的农贸市场已经是不可能的事情，另外还有大量的搭建市场需要改造。针对这种情况，建议老城区农贸市场的建设采取“化整为零”的方式，结合商业设施建设生鲜超市。

在新建区，目前就应该按照控规用地性质和居住区配套要求新建生鲜超市。要努力实施一个既是延续性又是创新性的实事工程, 即建立以连锁性生鲜超市为销售终端的生鲜食品供应链工程, 以此来带动都市型农业的发展, 带动农副产品深加工的发展, 通过提高农产品的附加值来提高农民的收入, 来保障新区市民的食品安全性。新区要将超级市场建设到底，加大建设力度，在实施上可以采取政府“ 公益性补贴”超市竞标经营的方法。

4 小结：

小米海外市场分析篇8

在盎然的春天，多加研究机构数据表明，今年一季度楼市成交数据比之前有明显上升。面对一个个研究机构的数据，业内人士则担心楼市昙花一现，房地产复苏言之过早。

北京：政策价格齐优惠

数据显示，一季度北京成交商品住宅与去年同期和四季度相比分别上涨54.6%和29.3%，在目前购房群体中，自住型刚性需求复苏，超过八成的人是以自住和改善性住房需求为主。出现这样的现象，有关专家分析，强劲的刚性需求是促使成交量上升的主要原因。其中，政府出台的一系列政策和开发商降价促销的营销策略起到了重要的作用。

同时，北京的二手房交易市场也稳步上升，并创历史新高。数据显示，第一季度北京市二手房交易量和涨幅均创历史新高，仅3月份一个月，二手房成交量已达到1.8万套，比2月份翻了一番。有关专家分析，二手房价的下降，是交易量回升的主要原因，同时，一手房的供应下降也为二手房让出了供应空间。但按照以往惯例，二手房价格和成交量应该是同步上涨，现在只见量涨而价却持续下跌，所以还不能真正称之为市场回暖。北京市统计局、国家统计局，3月中旬北京二手房成交均价比同月上旬下降。专家预测，北京二手房成交均价仍将继续走低。

虽然新房和二手房都出现回暖迹象，但开发商对新房开发项目则显信心不足，多数都持观望态度。数据显示，北京今年第一季度的新房开盘量创造了7年来的新低。1―2月全市商品房新开工面积为210.8万平方米，下降39.6%，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%；房地产开发投资续呈下降趋势，投资额119.8亿元，比去年同期下降33.4%。

所以，分析人士从多角度考虑认为，就北京楼市走势来看，目前的成交上涨，并不能说明已经全面回暖。

上海：加大新房开工量

上海楼市一直站在风向前沿。2009年开始，虽然不及2007年的成交量，但也在稳中上升。数据显示，今年一季度，上海楼市共成交商品住宅281.7万平方米，与去年一季度同比上涨34%。3月份，上海成交商品住宅约150万平方米，与2007年成交量几乎持平，成交面积接近一百六十多万平方米，创近16个月来的新高，出现了成交量大于新增供应量的态势，供应量是2月份的3.5倍。对于此种现象，研究人员认为，成交量出现大幅上涨的情况，主要是以反弹为主。

与北京开发商观望的态度不同的是，在上海，开发商对未来楼市的趋势判断较为乐观。上海市统计局的统计数据显示，1―2月房屋新开工面积比去年同期增长8.5%，达281.12万平方米。其中，新建商品住宅的开工量达189.79万平方米，较去年同期增长7.8%；房地产投资206.94亿元，比去年同期增长4%。

开发商认为，楼市近期表现较好，购房者的购房热情高于他们的推盘热情，为他们提升不少信心。同时，也有分析师认为，这与城市旧区该做所带来的需求有很大的关系。根据上海市政府3月末召开的会议，今年上海全市范围内选择多个旧区改造试点，力争在世博会召开前进行旧改。这也大大推动了开发商的积极性。

而研究机构表示，楼市是否真正回暖，还需要后市的观察。在刚性需求释放后，如果投资性需求未入市，将无法保证成交量继续上扬。

深圳：消化存量住宅

过去饱受折磨的深圳楼市，终于重振旗鼓。数据显示，今年3月，深圳商品房成交量为77.55万平方米，远远高于2007年月成交量，增长幅度达67.6%。与2008年同期相比，深圳今年一季度的成交量共计168.76万平方米，较去年同期飙升239.42%。3月，新房成交量已超过2007年月成交量的最高纪录。

分析师认为，随着国家对交易税和印花税的减免、利率下调等房地产利好政策的出台，以及银行信贷支持的增长，减少了购房者的置业成本，这直接释放了 去年被压抑的刚性需求。

另外，在土地供应方面，深圳9个月以来首次出让住宅用地，减少了人们此前对于政府长时间不卖土地将会影响到明后年的房屋供应，从而推高房价的担忧。

面对迎来小阳春的深圳楼市，专家表示，承认深圳楼市回暖，但并不是触底回升，今年深圳消化存量住宅任务仍重，深圳楼市将进入价格与成交量波动起伏的动荡期。

武汉：高价房低价盘态度不同

相对于去年楼市的低迷阶段而言，出在中部地区的武汉，楼市在2009年一季度商品住宅成交量出现较为明显的回暖，但仍处于市场激活阶段。2月份，武汉楼市成交量环比增长70%，数据甚至高于去年每个月份。进入3月，楼盘成交均价依然下降。3月份武汉普通商品房成交量超过2月份近五成。

业内专家分析，2月份以来成交量以中低价房为主，导致成交均价下滑。据了解，面对楼市成交量的反弹，武汉多家主流开发商均表示，楼市“回暖”并不等于涨价。

武汉的二手房市场基本平稳增长。相关人士介绍，一些低价房成交价格下降、成交量有所上升之外，位置和品质较好的高价房最近不但成交量清淡，且价格有松动的趋势。

可见，无论是新楼盘还是二手房，低价房人气较旺。也有一部分人觉得，对于好房子，虽然目前的房价比较贵，但是降下来的可能性并不大，因为好的房子只要稍微降些价，就马上会有人出手。09年武汉出台了新政策，第二次房贷政策松动，可多次享受7折优惠。此外，家庭年满18周岁的子女购买普通自住房，也可享受7折优惠。

专家表示，近期高端房源逐渐增多，并有所提价，部分买房人对高价房依然持观望态度，房市离真正回暖还有一定距离。

重庆：吸引外地投资

入春以来，成都、重庆楼市颇好。成交量最大的成都，一季度成交面积达到了501.77万平方米，数量惊人。而重庆房地产市场则连续五周创造全国商品房成交面积第一的佳绩。随后，在3月出现了回调。在成交均价方面，基本保持平稳，部分区域出现小幅度的下滑。

小米海外市场分析篇9

“十一”长假刚刚过去，房地产市场又再次成为了市场各方关注的焦点。在“十一”长假中，市场上最为热门的话题莫过于房展会了，而从今年全国一些热点城市房展会的表现来看，市场并没有像前阶段那样热闹。从上海的情况来看，上海“十一”假日房展会虽然参展商数量明显多于往届，参观人流量也不小，但是较低的下定率无疑是近期市场表现的最好写照。据了解，参加此次房展会的上海本地楼盘均价高达20000元／平方米，远远高出去年“十一”和今年“五一”房展会12000元／平方米的参展均价，创下历届“假日楼市”历史新高。上海中原研究咨询部高级经理马冀表示，房展会主要表现为房产价格居高不下，成交行情渐显疲态，楼盘供应更趋，从而使得买卖双方多空博弈再现。

据了解，国庆长假正常交易的5天时间里，上海住宅成交量为8.46万平方米，这一数据仅仅略好于国庆长假历史上成交最低点的2008年，而且不仅是上海，其他城市的楼市同样也是表现平平。然而与此同时，有一个现象却引起了市场广泛的关注，在其他类别住宅市场表现波澜不惊的同时，豪宅市场却是一枝独秀，受到了投资者的热烈追捧。

有一个数据颇为有趣，根据上海凯弈投资咨询管理有限公司市场部的统计，9月上海楼市成交量环比8月下降20％～30％，但房贷签约规模却与楼市交易量有着不同的表现。从凯弈的贷款数据可以发现，9月凯弈的贷款签约额比8月微幅上扬，但签约套数环比8月却下降了20％左右。从凯弈投资目前的贷款数据中可以发现，100万元以上的贷款占到了总贷款金额的60％左右，500万～1000万元的贷款也不在少数，从这些数据就可以看出近几个月豪宅市场的交易非常火爆。

有一个例子颇能说明问题，近期李嘉诚旗下的和记黄埔将收租10多年的上海内环惟一可售别墅――四季雅苑转租为售，单价在10万元／平方米左右。而据了解，其单栋价格超过2000万元的独立别墅开盘当天早上就被抢购一空。另据“易居中国”的一份统计资料显示，8月上海均价4万元，平方米以上的商品住宅，在成交量和总金额上均创造历史新高：共成交566套，约14.03万平方米，总成交金额达到74.17亿元，比7月份的历史高位307套多出259套，成交面积超过了上半年13.27万平方米的总面积。而根据中原的统计，随着“翠湖天地嘉苑、星河湾、外滩黄浦湾”等一批豪宅项目开盘，上海豪宅市场成交量迅速放大，并在8月创出新高。豪宅价格年初还处于下降趋势中，但到4、5月份时，价格迅速蹿升，月涨幅一度超过8％。部分项目价格和年初相比，涨幅甚至超过50％。如翠湖天地较年初涨80％，仁恒滨江园涨57％，世茂滨江花园涨幅亦达到49％。

其实，近期豪宅市场的热销，并不仅仅出现在上海，像深圳、北京等主要城市都早已出现了豪宅热销的景象，比如北京中心区的北京尊府4月、5月连续都成交超过70套；位于深圳传统豪宅区的卓越维港名苑4月中旬推出后，当月就销售了62套；杭州超大户型和天量总价著称的东方海岸公寓新推一批房源，当月成交88套，均价约34500元／平方米。

市场走强有原因

那么，在当前市场明显处在高位的情况下，豪宅市场又怎么会愈走愈强呢?对此，上海凯弈副总经理赵炜认为，投资者之所以选在这个时机出手，也是基于二方面的原因。一是投资者对通货膨胀后人民币升值的预期增加；二是豪宅的稀缺性、保值性及不可复制性也让许多投资者产生了浓厚兴趣。

而克而瑞(中国)首席研究员陈啸天则认为，豪宅走强的原因，首先是未来通胀预期的增强，由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅，在预期不变的情况下，高档住宅将持续火热。还有一个重要的原因是，高档住宅价值前期被低估。在2008年市场低迷时，高档住宅也一度出现了无人问津的状态，因此其价值被一再低估，高档住宅的价格也是一跌再跌，例如2008年上海的翠湖天地一套二手房曾以4.5万元／平方米的单价出售。尤其是李嘉诚战略性低价抛售世纪商贸广场、高档公寓御翠豪庭、御翠豪庭商铺等上海物业后，专家看淡市场，高档住宅价值被严重低估。而今年随着市场回暖，这些被低估的高档住宅未来将有较大升值潜力，这也推动了高档住宅的持续走好。

许多人都会问这样一个问题，在豪宅巨量成交的背后，其购买对象究竟是些什么样的投资者呢?中原地产的监测数据显示，今年1～8月，上海新推的豪宅项目成交中，上海客户比例较高，约占63.9％，其余为内地、港澳台或外籍人士购买。但值得关注的是，有部分楼盘上海本地人的购买比例不足一半，如仁恒河滨城34.9％，世茂滨江花园36.8％。而在二手豪宅市场上，其他地区人士购房比例则更高，比如在上海15个知名豪宅楼盘的二手成交案例中，上海本地人购买仅占33.1％，个别楼盘的外来人士几乎占了绝大多数，如华山夏都苑的上海本地人购买比例仅为10％。

而据了解在北京，不少豪宅的购买对象主要是来自于外籍高端客群及有海外背景的华人群体。有专家分析认为，金融危机后金融证券等投资方式造成海外高端买家的资产损失惨重，而内地高端物业却因始终处于相对稳定的波动空间而备受海外买家的青睐。

后市仍然被看好

而接下来大家关心的就是，豪宅市场未来的走势会是如何呢?综合各方面分析判断，在当前楼市的大背景下，其后市仍然被市场各方所看好。而且从豪宅成交客户的结构来看，当前的豪宅市场早已不是本地区的市场，更是以全国乃至全球的市场。

小米海外市场分析篇10

临近年关，不少购房者感到楼市一股寒流，不过，这股寒流并非来自市场成交，而是来自房贷收紧。据金融搜索平台“融360”最新报告显示，12月以来，房贷市场上，“停贷潮”不断蔓延，已有40个城市出现暂停房贷现象，部分城市首套房商贷不仅告别了“打折”，还较基准利率上浮了5%至30%不等。

对此，业内人士分析认为，首先，暂停房贷，人们混淆了银行停贷和城市停贷两个不同的概念，目前，主要是一些股份制银行房贷额度紧张，四大行还有一些额度，并未真正暂停房贷。其次，一到年末，银行流动性偏紧是常情，再加上2013年房价高涨，部分银行收紧房贷也反映了其对房价调整风险的担忧和警觉。“新年伊始，由于积压了大量房贷客户，银行新额度主要用来‘还旧债’，新申请房贷开闸要等春节后。”

北京 年末翘尾

12月份，北京楼市并未延续11月的下跌行情，而是出现了年末成交量的翘尾。据中国指数研究院数据显示，12月北京新建商品住宅实现成交11504套，成交面积117.75万平方米，较11月分别环比上涨了56.1%和 49.81%。

本月，北京楼市全月成交套数接近2013年金九银十的水平。在亚豪机构副总经理高珊看来，年末翘尾很大程度上是因为本月部分开发商全力冲刺最后的销售机会，房源供应阶段性爆发所致。

另外，12月份开盘项目主要是商住和中高端项目，其中部分项目踩着4万元“红线”取证过关。对此，高珊分析称，“受‘4万元限令’制约，部分中高端项目被迫推迟开盘期限，这就形成了一个市场空白期。因此已取得预售证的高端项目、处于限价边缘的中端项目以及不受限价政策影响的商住项目，纷纷在此时入市抢占客源。”

不过，随着2014年新年的到来，北京楼市岁末成交高峰也将过去，亚豪机构数据显示，预计1月北京仅有6个项目入市销售。对此，业内人士认为，1月入市项目的奇缺主要是元旦和春节双节叠加的季节性因素导致，每当临近春节，房企供盘的热情会降低，同时购房者本身的购房热情也会降低。

上海 量跌价涨

12月，上海楼市量跌价涨。金丰易居&佑威联合研究中心监测数据显示，本月，上海市新建商品住宅成交面积为98.37万平方米，环比下跌23.52%，同比下跌了18.62%；成交均价为25361元/平方米，环比（较2013年11月）上涨0.64%，同比上涨15.58%，再创年内新高。

对此，佑威机构执行董事黄志坚分析称，12月，上海楼市的成交量继11月后继续环比回落，且同比也出现18.62%的下滑，表明买方的恐慌情绪已基本消退。而新增供应量为81.22万平方米，比成交量低了17.43%，“缺口”约17.15万平方米，这也是开发商的入市意愿走弱的表现。

时值年底，由于“沪七条”政策效应渐显，加上传统的季节因素及信贷进一步趋紧，楼市降温在所难免。

不过，随着限购政策对楼市影响力度逐步弱化，跟进的新一轮调控手段尚不足以影响2014年全年走势。业内人士认为，2014年上海房价将继续高位运行。

“2014年的上海房价涨幅在10%左右，继续跑赢CPI和通胀。”汉宇地产市场研究部经理付伟分析认为，2013年，以奉贤南桥新城、青浦新城等诸多卫星城为代表，上海多区域地价均出现明显上涨，甚至出现地价翻番迹象，地价推高房价，2014年上海房价呈上涨趋势的主旋律并不会发生大逆转。

深圳 均价六连降

2013年的最后一个月，深圳楼市不太给力，呈现量价齐跌态势。据深圳市规划国土委网站公布的成交数据显示，2013年12月深圳新建住宅成交3427套30.68万平方米，环比11月4827套45.21万平方米，成交套数大降了近三成。同时，成交均价自7月份以来实现了六连降，达到20695元/平方米。

至此，2013年深圳房价均价为21595元/平方米，不过，与2012年的全年均价18902元/平方米相比，仍上涨了14.2%。

业内人士认为，临近年底，购房者观望氛围浓厚，再加上房贷收紧，除了刚需楼盘成交较多之外，其他产品线的楼盘成交并不理想，这也直接导致了成交量下降同时成交均价小幅度下滑。