新修正的土地管理法十篇

新修正的土地管理法篇1

被告：四川省绵阳市国土局。 法定代表人：刘期益，局长。

第三人：绵阳市高新区街道办事处。 法定代表人：宋少华，主任。

李清蓉系下岗职工，原有住房86.25平方米。1995年5月19日，李清蓉又申请修建50平方米的住房。5月22日，李清蓉所在的村、组签批同意。同日，李清蓉向绵阳市高新区街道办事处交纳建房押金200元及建房管理费50元。6月9日，绵阳市高新区街道办事处国土管理所以不符合建房条件为由，未予批准。后李清蓉又口头向该街道办事处申请修建营业用房。同年9月4日，绵阳市高新区街道办事处国土管理所又批示，同意李清蓉租用集体土地修建50平方米的营业用房。同月22日，李清蓉与绵阳市高新区凝祥寺村居委会五组签订《土地出租合同》。即李清蓉承包集体土地120平方米修建营业用房及绿化带，并按时向居委会交纳各种承包费。租期暂定两年。11月6日，李清蓉与唐某某签订《建房合同》，并动工修建楼房。

1999年1月14日，绵阳市国土局根据群众举报，派员去李清蓉占地建房现场调查，并作了《勘验笔录》。李清蓉在此笔录上签字，表示同意接受处理。3月10日，绵阳市国土局就李清蓉违法占地建房一事召开听证会。同月29日，绵阳市国土局作出绵国土监（1999）1号处理决定。该处理决定认定李清蓉在没有取得有批准权限机关有效批准的情况下，在原住宅前面占用集体土地153.2平方米修建永久性建筑物，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十八条、《四川省〈土地管理法〉实施办法》第二十三条的规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条之规定，处罚如下：（一）责令李清蓉在收到本处罚之日起十五日内，自行拆除违法修建的建筑物；（二）拆除建筑物后，必须将非法占地面积恢复原状，并交绵阳市高新区凝祥寺村五组，按新颁布的《中华人民共和国土地管理法》的有关规定进行管理。

李清蓉不服绵阳市国土局的处理决定，向绵阳市中级人民法院提起诉讼。 原告李清蓉诉称：1998年5月19日，按规定向村委会和5社提出建房用地申请，得到村、社和街道办事处的批准，持批文与村、社订立了土地租赁合同，并按街道办事处的要求交纳了建房管理费和建房押金计250元，按照国家和街道办事处有关规定申报办理了批准手续，不存在违法占地，亦投入20余万元进行修建营业用房，被告称原告用地违法，强令原告停止施工，于1999年3月29日作出处罚决定，要求撤出即将峻工的房屋。原告不服，认为被告的处罚决定缺乏事实和法律依据，严重损害了原告的合法权益，向四川省绵阳市中级人民法院提起行政诉讼。

被告绵阳市国土局辩称：被告依照法定程序查实的物证、证言等调查笔录和现场勘验，原告没有县级人民政府发出的用地批文。被告对原告违法占地的行为，只能依据土地管理法律、法规的具体规定作出行政处罚决定。原告的建房申请与村社签署的意见以及办事处国土管理所签具的意见和办事处财政所收取的费用，不是法律规定行使最终审批建设用地的政府机构，不具有法律规定的合法性。被告从原告建房下基础开始即多次到场制止违法占地建房，原告却继续强行修建。故原告违法占地建房依法应予拆除，所受损失应由原告自行承担。 第三人未作答辩，但向法院提供了本案有关的书面材料。

「审判

绵阳市中级人民法院经审理认为：原告李清蓉申请建房，虽填写了《农房建设用地规划申请表》，村、社又签了同意修建的意见，因其原有住房面积已达到国家土地管理法所规定的标准，未予批准。后又租用其住宅前面的承包空闲地及垃圾坑建造营业用房，发展培育种植技术，经国土管理所批准50平方米建劳营业用房，按此批文与本村5组签订土地租赁合同，期限暂定两年。建房实际占用土地153.2平方米，超过批准面积103.2平方米，认定事实清楚，证据确实，程序合法，处罚正确。但被告及第三人责令原告停建查处中措施不力，原告并未停止修建，故原告不应承担全部过错责任。第三人在原告建房申请中未批准给建住宅用地正确，但在越权批准原告建营业用房中的批文不规范，批文后行政监督不严，又未具体交待办理他项手续，亦未上报绵阳高新区国土分局备案，其发现原告超面积建房后制止不力，到1999年2月1日才将书面停建通知发出时，原告修建的营业用房已基本竣工。

根据《四川省〈土地管理法〉实施办法》第四十一条的规定，应予承担越权批地造成损失的责任。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第1款第（1）项之规定，该院于1999年9月1日作出判决： 一、维持被告绵阳市国土局对原告李清蓉违法占地建房的处罚决定。 二、因第三人越权行政行为给原告造成的损失赔偿另案处理。

一审判决宣判后，李清蓉不服，以上诉人占地建房是经绵阳市高新区街道办事处国土管理所批准的，系国土部门极不规范的管理造成的，应由批准部门承担责任等理由，向四川省高级人民法院提起上诉。 四川省高级人民法院经审理认为：上诉人李清蓉申请建房用地，虽经办事处国土管理所批准，但国土管理所对此无法定审批权，其批准行为属超越职权，无效。上诉人在国土所越权审批的情况下又超面积占地建房，系违法行为。国土所越权审批导致上诉人违法用地建房造成损失，应承担赔偿责任。被上诉人对上诉人违法占用土地建房的行为作出处罚，其认定事实清楚，主要证据充分，定性准确，程序合法，应予维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（1）项之规定，于1999年11月16日作出判决：驳回上诉，维持原判。

「评析

本案系一起基层国土管理所超越职权批准建房导致违法占用土地建房的行政处罚案，在处理中应当注意以下几个问题。

一、关于超越职权批准占用土地建房的认定和处理问题。 本案原告（上诉人）李清蓉系下岗职工，原有住房86.25平方米。1998年5月19日李清蓉又申请修建50平方米的住房，填报了《农房建设用地规划申请表》，经所在的高新区凝祥寺村和5组居民委员会签具意见“同意修建”，街道办事处亦收取了其建房押金200元和建房管理费50元后，于同年6月9日经办事处国土管理所批签：“不同意修建，因已有住房，不符合建房条件”，国土管理所未批准给建住宅用地是正确的。但后来经李清蓉以从事个体经营需要，为改变住宅周围环境达到创卫要求，利用原告房屋前荒地垃圾坑修建营业用房等再次提出申请后，办事处国土管理所于同年9月4日批签：“兹有凝祥寺居委会5社社员申请50平方米建营业用房一事，因结合创卫需要，故同意以租赁性质建房，其占地土地性质不变，仍属集体土地，该户应与5社签订租地协议，另该户建房以后涉及国家建设需要，要无条件拆迁。”其超越职权批准李清蓉所建营业用房中批文不规范，批文后行政监督不严，又未具体交待办理他项手续，亦未上报绵阳市国土局高新区国土分局备案，当其发现原告李清蓉超面积建房后亦制止不力，仅于1999年2月1日才将书面停止修建的通知发出，此时李清蓉修建的营业用房已基本竣工。 绵阳市国土局对办事处国土管理所超越职权批地的行为作出绵国土监（1999）第2号处理决定：“1.撤销第三人1998年9月4日批准李清蓉与凝祥寺村5组签订租地协议建房等所有文件；2.高新区国土分局应监督并协助第三人收回李清蓉违法占用的案件土地并交凝祥村5组；3.第三人应在收到本决定之日起3日内将有关部门收取原告所交的有关费用全额退还；4.第三人的直接责任人应在收到本决定5日内写出书面检查送市国土局高新区分局，等候处理。四川省绵阳市中级人民法院根据《四川省〈土地管理法〉实施办法》第四十一条的规定，认定第三人应承担超越职权批准用地建房造成的损失，判决因第三越权行政行为给原告造成的损失赔偿另案处理是合法的、正确的。

新修正的土地管理法篇2

本文结合宪法对土地征用制度的修改，对现行土地供应制度的基本内容作了分析和思考。认为，《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。在此基础上，文章从区分征收与征用、合理规范集体建设用地流转等5个方面提出了土地供应方式改革的一些基本思路，对如何进一步修改现行《土地管理法》、建立新的与宪法精神相吻合的土地供应方式等问题，进行了探讨。对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的三点建议 ：一是建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。 二是建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。三是建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。

关键词：修宪 土地供应 改革

十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以 依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。

与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。

一、 现行土地供应制度的基本内容

现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。

现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进 水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者 乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿 使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制 度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一 的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城 市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有 偿使用和划拨两种方式的基本架构。

按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了 国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入 股。

集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。

客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。

二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革

《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。

（一）关于征收和征用

《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。

征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。

按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“ 经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必 须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。

征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系,本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的 税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于 征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅 违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则,也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。

征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益,而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者 使用完毕之后,如果被征用的财产还存在,应当返还原物,如果原物已经毁损,则应当照价赔偿。国际上通行的征用制 度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的 “公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡 性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。

（二）关于集体建设用地流转和征用

集体建设用地流转,是指权属合法、界址清楚的农民集体 所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》 只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之 分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平 等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地 基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。

原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设

用地流转必须注意把握以下问题：

一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。

二是符合土地利 用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。

三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。

四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。

五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。

《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。

今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。

（三）关于划拨

划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。

实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效 率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代 价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。

医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充 分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本 就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。

因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。

（四）关于出让和租赁

土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。

但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上 ，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。

尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。

（五）关于招标、拍卖和挂牌

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。

目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。

三、对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的几点建议

（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。

《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前 后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发 生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。

（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。

目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。

（三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。

首先，在中央政策性文件中提 出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章 对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征 用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建 设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土 资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。

供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不 可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。

划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历 一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。

参考资料：

1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；

2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；

3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；

4.依法行政规范土地市场学习文件选编，2003年2月国土资源部编印；

新修正的土地管理法篇3

关键词：土地利用；总体规划；规划修编；县级

中图分类号：F301.24 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）11－0170－02

2010年是新疆维吾尔自治区努力消除国际金融危机和“七・五”事件双重影响，全力推动新疆实现“跨越式”发展的关键一年，也是深化新疆国土资源管理制度改革，促进国土管理工作科学发展的重要一年。按照新疆维吾尔自治区国土资源厅的工作安排，在总结评估自治区国土资源“十一五”各项规划实施情况的基础上，目前正在认真开展国土资源“十二五”规划纲要编制工作，以及加快推进县（市）土地利用总体规划的修编和审批工作，力争年底前基本完成土地利用总体规划修编任务。

一、新一轮规划修编的思路

（一）全面贯彻落实科学发展观

新一轮规划修编工作需在科学发展观的指导下，立足地方实际，按照保护资源、保障发展、维护权益、服务社会的要求，统筹发展与保护、需要与可能、局部与全局、当前与长远、地区之间、城乡之间的关系，转变用地观念，创新用地模式，加大公众参与力度，严格贯彻执行国家和自治区的土地利用宏观政策。

（二）树立可持续发展的土地利用规划理念

在维护粮食安全和生态平衡的前提下，合理调整土地利用结构，优化土地资源配置，放弃外延扩张式的土地利用模式，着重于内部挖潜，依靠土地管理系统功能的完善和科技的进步，提高土地利用效率和效益，解决非农建设用地短缺的问题，促进人口、资源、环境和经济的协调、可持续发展。

（三）严格保护耕地，节约、集约利用建设用地

保护耕地是我国的一项基本国策，是土地利用规划的基石。在新一轮规划中保护耕地要坚持数量与质量并重，加大中低产田改造，加强基本农田的保护和建设。对于建设用地要按照严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效的要求，注重城镇用地内部挖潜，根据土地适宜性评价和经济社会发展的需要，确定各类建设用地集约高效的利用方式。

（四）加快城镇化进程，协调城乡土地利用

推进城镇化，实现人口从农村向城镇集中，逐步减少农村建设用地总量，是我国人多地少的国情条件下，促进城乡建设用地合理调整，有效保护耕地和基本农田的必然选择[1]。新一轮规划应从区域经济社会发展战略出发，统筹安排各区域用地布局，鼓励依法实施城乡建设用地增减挂钩政策，在保证耕地和基本农田数量不减少的前提下，通过迁村并点、复垦开发废弃地和居民点整理等方法，合理控制城乡建设用地规模，促进新农村建设和城乡一体化。

（五）构建符合区域自身特点的规划实施保障体系

土地利用规划的实施过程是一个极其复杂的动态变化过程。新一轮规划的实施应在完善原有规划实施政策措施和借鉴其他国家（地区）规划实施成功经验的基础上，针对区域自身土地利用的实际，根据土地利用规划实施保障体系的基本思路及框架，从法律、行政、经济、社会、技术、监督等方面构建规划实施保障体系[2]。

二、新一轮规划修编进程中的问题分析

（一）基础资料对规划修编的支撑力不足

县级土地利用总体规划的修编工作是否能顺利开展，很大程度上取决于规划基础资料的支撑力。存在的问题主要表现在以下几个方面：（1）受资金、技术、人力等方面的因素，土地调查多为时点勘测，时序资料较为缺乏，在规划修编过程中所涉及的土地时序数据多为历年土地利用变更数据累加所得。（2）现行规划执行过程中，行政区划进行了调整，加之土地管理工作的疏忽，辖区各乡镇土地调查数据对接时不注意修正数据期水平，造成现状数据不实。（3）由于规划修编需要的数据资料庞杂，涉及到政府的多个部门，将收集到的数据统一到规划基期年这一时点上，存在一定的困难。（4）多数现行县级土地利用总体规划缺少规划实施评价这一环节，不能了解规划执行的结果是否符合规划目标的要求，也无法了解规划的实现程度、规划的效益和规划的效力等，进而不能为新一轮规划修编提供依据。

（二）规划指标分解的科学依据不足

县级土地利用总体规划的一个显著特点就是采取严格的指标控制，引导土地的供需方向，实现辖区内各地类之间的动态平衡。而县级土地利用总体规划一般是由地方国土资源管理部门组织有规划资质的大专院校、规划设计单位来修编；由于规划修编时间紧迫， 规划修编单位多采取分析相关部门提供的资料的方式来了解辖区土地利用情况，实地调研较少，调查研究时间较短，规划修编人员对区域实际情况很难做到全面掌握，从而造成规划指标的分解随意性较大。其主要表现在以下几个方面：（1）土地控制指标多根据重点建设区域的布局情况下分到各个乡镇，然后做局部调整，指标分解的说服力不强。（2）规划指标分解时受修编人员主观因素的影响较大，某些指标的制定脱离了辖区的发展实际，造成乡镇级规划目标难以实现。（3）受提供资料的准确性和时效性的限制，指标分解的科学性也受到限制。

（三）理论研究与规划实践存在差距

规划修编的理论依据包括地租和地价理论、土地区位理论、持续利用理论、生态经济理论、人地协调理论和系统工程理论[3]。针对规划修编过程中出现的问题而进行的理论研究能更好地提高规划的科学性、可行性和可操作性。但目前在县土地利用总体规划修编过程中，理论研究与规划实践存在一定的差距。如在研究县级土地利用总体规划弹性问题时，如何根据节约集约利用土地的要求合理确定县级土地利用弹性供给需要进一步研究，如何根据上一级规划的要求合理确定县级土地利用总体规划弹性方案需要进一步研究。

（四）规划修编的时效性与现实发展脱节

随着自治区工业化、城镇化发展速度的加快，现行土地利用总体规划的不足也日益显现，而新一轮规划却一直不见结果，为适应经济发展的需求，某些县（市）进行了规划局部调整。目前，在应对国际金融危机、扩大内需和推动新疆“跨越式”发展的大背景下，大量基础设施建设项目和产业发展项目急需大量建设用地作为支撑，使所剩不多的建设用地指标更加紧张，某些地区甚至已经突破了2010年的用地指标。规划修编战线拉得越长越不利于土地利用的管理，同时也造成规划法律效力的降低。因此，在保证规划质量的前提下，规划的修编和审批的速度必须加快。

三、新一轮规划修编的几点建议

（一）顺应发展，重新定位

对规划修编的定位要重新认识，不能简单地认为规划修编的目的是降低基本农田保护面积和耕地保有量，增加建设用地指标。现阶段规划修编的目标应继续坚持保护耕地的法定国策，认真落实《土地管理法》确定的占用耕地补偿制度、基本农田保护制度和土地用途管制制度，突出体现保护耕地的规划重点和主线，确定保护耕地和节约、合理用地的方式、重点措施等。而从长远考虑，新一轮规划应全面把握土地资源对经济社会可持续发展的重要作用，坚持自然资源的全面保护，坚持区域发展的公平性、发展过程的持续性、人和自然的和谐性等可持续发展的理念，将规划的重点由保护耕地、控制建设用地向保护国土资源的方向转变。

（二）转变思路，合理规划

《土地管理法》的颁布，正式确定了土地利用总体规划的法律地位，明确了规划对土地利用的调控作用。各地、各级领导也开始“认识”到土地利用总体规划的重要性，通过土地利用总体规划改变辖区用地布局，扩大建设用地规模，将以往违规用地合法化。在新一轮规划修编过程中，建议转变以往的修编思路，避免“一届政府，一套规划”，做到在听取各级领导意见的同时，以规划研究理论为基础，理性吸收领导建议，满足社会发展对土地的合理需求，确保规划方案的合理性，最终使规划得到各方的理解。

（三）注重衔接，注重实践

第一，土地利用总体规划应与城市总体规划、新农村建设规划、城镇体系规划相衔接，而下延伸到国民经济和社会发展“十二五”规划，即“十二五”规划所确定的重大项目必须在土地利用总体规划中落实到地块，土地利用总体规划要与国民经济和社会发展目标相一致。第二，上下级土地利用总体规划要相互衔接，即县级土地利用总体规划在服从市级规划提出的指标控制和区域调控要求的同时，指导和调控乡（镇）级土地利用总体规划。第三，土地利用总体规划应当与村镇布局规划以及交通、水利等各类专项规划、生态环境建设规划等相协调。第四，土地利用总体规划应当与理论研究成果紧密结合。例如在对耕地的调控上，可将基本农田保护图、农地分等定级图等反映耕地质量的图件与规划底图叠加，确定耕地调整方案，实现耕地在数量和质量上的动态平衡。

（四）丰富内容，不断创新

援疆工作会议和十七届五中全会的召开，对新疆土地利用管理工作有了更高的要求。在开展的县级土地利用总体规划修编工作过程中，首先，要创新规划理念，强调市场理念、以人为本的理念、绿色规划理念、目标有限性理念和规划调控法律化理念[4]。其次，要创新规划方法，通过对“3S”技术的进一步开发，采用空间模型方法对土地利用变化进行模拟、预测和评价[5]，另外还要加快规划数据库和监管系统的建设。最后，要丰富规划内容，以人口、资源、环境为切入点，涉及政策法规、产业发展、环境保护、资源开发、新农村建设等方面，强调土地布局优化、产业结构优化、生态环境改善、区域协调发展等内容，促进土地利用总体规划向综合性规划发展。

（五）强化领导，加强协调

土地利用总体规划修编工作涉及各行各业，关系全局和长远，县（市）级领导应将规划修编及前期工作纳入政府重要议事日程，成立由政府主管领导牵头，专家学者及有关部门领导参加的规划修编工作领导小组，加强对规划修编的统一领导。县（市）级国土资源部门要在政府的领导下，做好具体组织工作，切实履行职责，要把规划修编前期工作作为近期国土资源工作的重点，明确工作目标，制订周密计划，成立强有力的规划工作班子，加强与相关部门的协作和联动，充分发挥各方面的积极性，切实抓紧抓好每项工作。

参考文献：

[1] 王西同.关于土地利用总体规划修编若干问题的探讨[J].资源导刊，2008，（11）：14－15.

[2] 孟梅，蒲春玲，白蕾，等.县级土地利用总体规划实施保障措施研究――以新疆伊宁市为例[J].安徽农业科学，2008，36（3）：1209－1211.

[3] 王万茂，韩桐魁.土地利用规划学[M].北京：中国农业出版社，2002.

新修正的土地管理法篇4

第二条  使用土地和从事土地开发的单位和个人，必须遵守有关法律法规和本变通规定，坚持生态效益、经济效益、社会效益相统一，服从规划，因地制宜，合理开发，防止水土流失、土地沙化和环境污染。

第三条  州县人民政府的国土管理部门主管本行政区域内的土地开发工作，负责土地开发项目的审批、登记、发证、统计和监督管理等具体事宜，会同有关部门搞好检查验收和奖惩工作。

乡镇人民政府负责管理本行政区域内的土地开发工作。

第四条  土地开发实行计划管理。全州土地开发计划分别由州、县国土管理部门会同计划等有关部门编制。

第五条  土地开发实行审批、登记和许可证制度。

农用土地开发者向土地所在地的村民委员会提出申请，按本变通规定第六条规定的审批权限，报乡级以上人民政府审批，由国土管理部门发给《土地开发许可证》；非农用土地开发者，按建设用地的有关规定办理审批手续。

土地开发者应当在开发项目竣工之日起一个月内向批准机关申请验收。经验收合格后，按照有关规定办理土地登记手续，核发土地使用证。

第六条  开发农用土地的审批权限为：50亩以下（含50亩）的，由乡镇人民政府审批；50亩以上不超过500亩的，经乡镇人民政府同意后，报县人民政府审批；500亩以上的，报州人民政府审批。

建设用地的审批权限为：县人民政府批准耕地3亩以下（含3亩），其他土地10亩以下（含10亩）；州人民政府批准耕地3亩以上至20亩，其它土地10亩以上至60亩。

第七条  经乡级以上人民政府批准开发的农用土地，其所有权不变，开发者享有土地使用权，并可继承和依法转让。

第八条  各级人民政府对农用土地开发实行下列鼓励政策：

（一）新开发的土地，从有收入的年度起，免征农业税2至3年，并且不减少经营新开发土地者原承包经营的土地；

（二）新开发土地，经有关部门检查验收合格后，可用农业发展基金给予适当补助；

（三）经论证成片的土地开发项目，银行应优先安排贷款，各级财政应给予适当扶持，农业、供销等部门应积极提供服务；

（四）对在土地开发工作中成绩显著的单位和个人，给予表彰与鼓励。

第九条  城镇居民修建住宅用地，由本人提出申请，经城镇规划部门许可，国土管理部门审核，报县级人民政府批准。其住宅用地面积：阿坝、若尔盖、红原、壤塘县每人不得超过40平方米，马尔康、金川、小金、汶川、理县、茂县、松潘、南坪、黑水县每人不得超过30平方米，4人以下的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。

第十条  农村居民或回乡落户的干部、职工、城镇居民修建住宅，凡是能利用旧宅基地的，不得新占土地。确实需要新占土地的，由本人提出申请，经乡镇人民政府同意，村镇规划部门许可，国土管理部门审核，报县级人民政府批准。其住宅用地面积：半农半牧区每人不得超过40平方米，牧区每人不得超过50平方米，5人以下的户按5人计算，6人以上的户按6人计算。新建住宅全部使用非耕地的，其用地面积可以适当增加，但增加部分每户最多不超过50平方米。

农村居民在本村范围内，确因生产需要两处建房的，占地面积总和不得超过前款规定的标准。

县人民政府可根据本条规定的限额，结合本县实际，制定具体用地面积标准，并报州人民政府备案。

第十一条  常住宗教活动场所的宗教教职人员确需个人建房的，应由本人向宗教活动场所管理组织提出申请，经乡镇人民政府、宗教事务部门同意，国土管理部门审核，报县人民政府批准，在划定的宗教活动场所用地范围内统一安排。其住宅用地每人平均不得超过30平方米。

第十二条  凡使用国有土地的单位和个人，应当按批准的用途使用土地。确需改变用途的，必须经国土部门审核，报县级以上人民政府批准，并依法办理土地变更登记手续。城镇规划区范围内改变国有土地用途的，还需经规划行政主管部门同意。

第十三条  经批准划给开发者开发的土地必须按《土地开发许可证》规定的期限开发。期满未开发的，由批准机关收回《土地开发许可证》。

第十四条  违反本变通规定开发土地的，由乡镇人民政府或国土管理部门依照有关法律、法规处罚。

第十五条  本变通规定未涉及的事项，按《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》的规定执行。

第十六条  本变通规定具体应用中的问题由阿坝藏族羌族自治州国土局负责解释。

第十七条  本变通规定报经四川省人民代表大会常务委员会批准后施行。

附：阿坝藏族羌族自治州施行《四川省土地管理实施办法》的变通规定修正案

（1996年10月8日阿坝藏族羌族自治州第七届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过  1997年2月21日四川省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）

决定

一、法规名称更名为《阿坝藏族羌族自治州施行〈四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法〉的变通规定》。

二、第一条修改为：“根据《中华人民共和国土地管理法》和《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》的规定，结合阿坝州实际，制定本变通规定。”

三、第一条后增加四条，作为第二条、第三条、第四条、第五条：

1、“第二条  使用土地和从事土地开发的单位和个人，必须遵守有关法律法规和本变通规定，坚持生态效益、经济效益、社会效益相统一，服从规划，因地制宜，合理开发，防止水土流失、土地沙化和环境污染。”

2、“第三条  州县人民政府的国土管理部门主管本行政区域内的土地开发工作，负责土地开发项目的审批、登记、发证、统计和监督管理等具体事宜，会同有关部门搞好检查验收和奖惩工作。

乡镇人民政府负责管理本行政区域内的土地开发工作。“

3、“第四条  土地开发实行计划管理。全州土地开发计划分别由州、县国土管理部门会同计划等有关部门编制。”

4、“第五条  土地开发实行审批、登记和许可证制度。

农用土地开发者向土地所在地的村民委员会提出申请，按本变通规定第六条规定的审批权限，报乡级以上人民政府审批，由国土管理部门发给《土地开发许可证》；非农用土地开发者，按建设用地的有关规定办理审批手续。

土地开发者应当在开发项目竣工之日起一个月内向批准机关申请验收。经验收合格后，按有关规定办理土地登记手续，核发土地使用证。“

四、第二条改为第六条，并增写修改为两款：

“开发农用土地的审批权限为：50亩以下（含50亩）的，由乡镇人民政府审批；50亩以上不超过500亩的，经乡镇人民政府同意后，报县人民政府审批；500亩以上的，报州人民政府审批。

建设用地的审批权限为：县人民政府批准耕地3亩以下（含3亩），其他土地10亩以下（含10亩）；州人民政府批准耕地3亩以上至20亩，其它土地10亩以上至60亩。

删去第三条，同时增加二条，作为第七条、第八条：

1、“第七条  经乡级以上人民政府批准开发的农用土地，其所有权不变，开发者享有土地使用权，并可继承和依法转让。”

2、“第八条  各级人民政府对农用土地开发实行下列鼓励政策：

（一）新开发的土地，从有收入的年度起，免征农业税2至3年，并且不减少经营新开发土地者原承包经营的土地；

（二）新开发土地，经有关部门检查验收合格后，可用农业发展基金给予适当补助；

（三）经论证成片的土地开发项目，银行应优先安排贷款，各级财政应给予适当扶持，农业、供销等部门应积极提供服务；

（四）对在土地开发工作中成绩显著的单位和个人，给予表彰与鼓励。“

六、第四条改为第九条、第十条，并修改为：

1、“第九条  城镇居民修建住宅用地，由本人提出申请，经城镇规划部门许可，国土管理部门审核，报县级人民政府批准。其住宅用地面积：阿坝、若尔盖、红原、壤塘县每人不得超过40平方米，马尔康、金川、小金、汶川、理县、茂县、松潘、南坪、黑水县每人不得超过30平方米，4人以下的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。”

2、“第十条  农村居民或回乡落户的干部、职工、城镇居民修建住宅，凡是能利用旧宅基地的，不得新占土地。确实需要新占土地的，由本人提出申请，经乡镇人民政府同意，村镇规划部门许可，国土管理部门审核，报县级人民政府批准。其住宅用地面积：半农半牧区每人不得超过40平方米，牧区每人不得超过50平方米，5人以下的户按5人计算，6人以上的户按6人计算。新建住宅全部使用非耕地的，其用地面积可以适当增加，但增加部分每户最多不超过50平方米。

农村居民在本村范围内，确因生产需要两处建房的，占地面积总和不得超过前款规定的标准。

县人民政府可根据本条规定的限额，结合本县实际，制定具体用地面积标准，并报州人民政府备案。“

七、第五条改为第十一条，并修改为：“常住宗教活动场所的宗教教职人员确需个人建房的，应由本人向宗教活动场所管理组织提出申请，经乡镇人民政府、宗教事务部门同意，国土管理部门审核，报县人民政府批准，在划定的宗教活动场所用地范围内统一安排。其住宅用地每人平均不得超过30平方米。”

八、第六条改为第十二条，并修改为：“凡使用国有土地的单位和个人，应当按批准的用途使用土地。确需改变用途的，必须经国土管理部门审核，报县级以上人民政府批准，并依法办理土地变更登记手续。城镇规划区范围内改变国有土地用途的，还需经规划行政主管部门同意。”

九、删去第七条，同时增加二条，作为第十三条、第十四条：

1、“第十三条  经批准划给开发者开发的土地，应当按《土地开发许可证》规定的期限开发。期满未开发的，由批准机关收回《土地开发许可证》。”

2、“第十四条  违反本变通规定开发土地的，由乡镇人民政府或国土管理部门依照有关法律法规处罚。”

十、第八条改为第十五条，并修改为：“本变通规定未涉及的事项，按《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》的规定执行。”

十一、第九条改为第十六条、第十条改为第十七条。

新修正的土地管理法篇5

作者简介：张文（1985―），女，河北正定人，博士研究生，工程师，主要从事污染场地修复技术研究。中图分类号：S15文献标识码：A文章编号：16749944（2014）01001803

1引言

目前，出于产业结构调整和城市环境改善的需要，国内许多城市实施了功能布局优化战略，大量处在城区的工业企业纷纷关停或搬迁，其中一些化工、冶金等污染企业的退役场地并未纳入相应管理程序，不经适当处置便进行土地用途变更，存在极大的环境安全隐患[1]。正如中国土壤学专家潘根兴所说：“目前我国土壤污染出现了有毒化工和重金属污染由工业向农业转移、由城区向农村转移、由地表向地下转移、由上游向下游转移、由水土污染向食品链转移的趋势，逐步积累的污染正在演变成污染事故的频繁爆发”。

2013年1月28日，国务院办公厅公开[2013]7号文《近期土壤环境保护和综合治理工作安排》，文件指出，已被污染地块改变用途或变更使用权人的，应按照有关规定开展土壤环境风险评估，并对土壤环境进行治理修复，未开展风险评估或土壤环境质量不能满足建设用地要求的，有关部门不得核发土地使用证和施工许可证。经评估认定对人体健康有严重影响的污染地块，要采取措施防止污染扩散，治理达标前不得用于住宅开发。该文件的颁发，为我国土壤修复工作指明了方向。

我国土壤修复行业还处于起步阶段，本论文基于国办发[2013]7号文件，主要从修复技术、修复资金、修复标准等方向阐明了目前我国在土壤修复行业刚刚起步阶段所面临的主要问题。另外，根据我国土壤修复行业现状，本论文还提出了土壤修复企业的发展方向，以推动该行业的良性发展。

2土壤修复行业现状浅析

2.1修复技术的局限性及发展方向

根据是否移动污染土壤，土壤修复技术的技术路线分为异位修复和原位修复。异位修复是国外早期常用的方法之一，它是将受污染的土壤挖掘之后使用化学、物理方法清洗、水泥窑焚烧处理及生物反应器或预制床等多种方法治理。原位修复技术指在保持现场条件下采用原位气相抽取技术、原位生物修复技术等直接修复污染的土壤，针对原位修复方法，最近几年还发展起来原位土壤冲洗技术、原位电磁波频率加热技术等。与原位修复技术相比，异位修复技术面临土壤修复技术的场地选址、污染土壤运输和场地管理以及二次污染的问题，而原位修复则可避免这些问题，并且修复成本和维护成本较低，但其缺点是修复周期较长，适用于不急于开发的污染地块修复[2～4]。

虽然我国处于实验室中的土壤修复技术储备已超过10年，技术种类近百种，其中植物修复、生物修复、焚烧、气提修复技术研发比较活跃，但这些技术大部分还停留在技术研发阶段，很少有技术能够满足工程应用的要求。目前，由于房地产开放商拿地后不堪开发周期压力，留给场地修复企业的时间一般只有数月或1～2年，相比国外类似污染地块的修复周期短了数年，因此，在这种现状下，为了缩短修复周期，国内的场地污染通常都是采用异位处理技术，这种处理方式成本较高，且挖掘填埋只是考虑到了土壤的挖掘、运输和填埋费用，并没有考虑到污染情况跟踪和环境风险监测等这些昂贵的后续监测成本问题。

因此在上述技术背景下，为了加强我国土壤修复行业技术实力，丰富技术储备，探索适合我国国情技术发展道路，国办发[2013]7号文件指出，以大中城市周边、重污染工矿企业、集中污染治理设施周边、重金属污染防治重点区域、集中式饮用水水源地周边、废弃物堆存场地等为重点，开展土壤污染治理与修复试点示范。在长江三角洲、珠江三角洲、西南、中南、辽中南等地区，选择被污染地块集中分布的典型区域，实施土壤污染综合治理；有关地方要在2013年年底前完成综合治理方案的编制工作并开始实施。今后的污染土壤修复工程并不局限于单一的某种修复技术，可针对污染场地的土壤和污染物的特殊性采用多种方法联合的工程技术示范，从而为污染物成分、污染土壤特性、环境背景条件相近的场地修复提供技术储备，积累工程经验，从而在保证修复效果的前提下缩短修复时间，降低修复成本。选择被污染地块集中分布的典型区域编制综合治理方案，实施土壤污染综合治理，可集中有效、充足的市场资源，完善土壤综合治理技术。

2.2修复资金短缺及筹措可行性

在我国，毒地治理的资金问题也同样也决定着土壤修复行业命运。在国外，如美国、荷兰等发达国家，长期实行的是“污染者付费”政策，企业和土地所有者分别承担着不同数额、比例的修复资金。而在我国，“退二进三”退出城市的大都是老国企，首先，这些企业在开办与运营过程中没有相应的环保付费政策，后期治理资金未得到积累，无法承担高额的治理费用；另外，这些企业在搬迁时绝大多数处于经营困难或濒临破产状态，难以实现利用其运营利润来支付治理费用，且向土地管理部门出让地块所获得的收益也基本用于支付职工安置费用与企业搬迁工程费用。因此，“谁污染、谁治理”原则在我国具有一定的局限性，只能针对经营状况良好的国有企业采用这样的模式。

在这样的背景下，“谁投资、谁受益”策略筹集资金便成为最可行的途径了[2， 5]。对于城市内部的污染地块再利用大致有两种可能，一种是用于绿地等无利润公益性地块建设，一种是用于有利润的经营性地块建设，如商业及住宅用地建设。对于公益性地块建设，其受益者是公众，费用来源只能是公共财政，从另一层面来说，造成毒地污染的国企在历史上其利税都上缴给国家或地方政府财政且并没有积累治理资金，因此公共财政也有责任来承担当前的治理费用。用于经营性用途的污染场地再利用，由于有了直接的利润获得者，如地方土地储备部门、房地产开发商等，其费用由污染场地开发后受益方支付是较合理可行的。具体的支付方式有两种：一种是体现在土地出让金中，由政府的土地储备部门承担治理职能，未来即将出让的地块不仅要场地净、权利净、还要污染净；一种是开发企业的开发成本，政府将未治理的毒地出让，企业竞争获得土地后由其开展治理，达到环保标准经过验收后再进行开发建设。对于土地归属于国土部门或者经营状况良好的国有企业，一般采取第一种支付方式，如重庆、苏州等城市利用国有融资平台，争取国家、地方财政专项资金支持或企业自筹部分资金对其储备的土地采用先行治理再进行出让，这种方式要求政府或经营状况良好的国有企业承担更多的资金压力，但是可以缩短开发周期，提高市场效率。北京、山东等城市一些国有、私营房地产开发商拿到污染地块后，自筹资金进行场地修复待相关部门验收后进行环评及开发建设，这样的出让后治理方式增加了开发程序，延长了开发时间，造成了开发企业的经济损失，同时也给某些企业的囤地行为提供了新的借口[1]。

国办发[2013]7号文件指出：“为了健全投入机制，按照'谁污染、谁治理'的原则，督促企业落实土壤污染治理资金；按照“谁投资、谁受益”的原则，充分利用市场机制，引导和鼓励社会资金投入土壤环境保护和综合治理。中央财政对土壤环境保护工程中符合条件的重点项目予以适当支持”。笔者认为政府治理后出让土地更符合我国的国情，基于我国现行的行政管理职能设置。国土资源部门应联合环境保护部门、工业和信息化部门、住房和城乡建设部门，尽快完善毒地排查及登记并结合具体污染类型与严重程度进行合理的利用规划，否则开发利用之后再进行修复的成本会大大提高，更重要的是环境风险不容忽视。另外，在当前我国的土地储备与出让制度下，国土资源部门应发挥重要作用，积极筹措资金，组织实施污染场地修复工作。

2.3标准体系与法律法规亟需健全

污染场地修复产业刚刚兴起，城市化进程的加快和对环境友好型城市的要求对开展专门的污染场地管理提出了迫切的需求。除了技术局限和资金短缺问题，政策与责任的不明晰也是制约场地修复行业发展的另一大瓶颈。尽管相继提出的国发[2011]35号文件、环发[2012]140号文件及国办发[2013]7号文件均规定“被污染场地再次进行开发利用的，应进行环境评估和无害化治理”，但由于石化、钢铁等易造成环境污染的行业背景及污染场地本底情况复杂，环境评估标准值、土壤修复标准值等尚未完善。环保部于2004年和2008年先后了《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的意见》和《关于加强土壤污染防治工作的意见》，明确了土壤污染防治的指导原则、基本原则、主要目标和重点领域，提出要把建立健全土壤污染防治法律法规和标准体系作为重点领域之一，但这一法律法规和标准体系至今未能建立起来。除目前已和正在征求意见的场地调查、风险评估、场地修复、监测等技术规范外，还有诸如修复过程控制、施工管理等一系列的规范和政策也需要编制。目前我国已经开展修复的省市如北京、武汉、沈阳、重庆、和江浙一带遵循的都是地方环保部门出台的标准，国家层面也需要出台统一标准以便加强行业管理。

3国内修复企业面临的风险及挑战

3.1市场机遇及挑战

近年来土壤修复行业受到国家和地方政府越来越多的重视，相关政策的提出和中央资金支持的力度使其具有良好的发展前景，国外有着丰富经验的外资公司纷纷进入到中国市场，但出于污染场地修复行业特殊的数据敏感性，主流市场活跃的仍是国内科研院所或修复企业[6]。此外，从国外引进的技术和设备存在本土化适应性不高且成本较高的问题，目前也缺少较为成功的案例。作为国内修复企业，应自主研发适用于本土市场的技术和设备，基于拥有的完善的营销网络和丰富的工程管理经验，对其技术和设备产品面向市场推广。遵循优势互补、核心能力增强的原则，有选择地进行战略并购或合资合作，从而提高市场影响力与占有率。同时还应积极开展国际交流与合作，引进国外先进的技术与设备，学习并借鉴国外先进的污染场地修复企业丰富的市场运营及施工建设经验。

3.2技术风险及挑战

自主技术易被同行业仿制，同时随着污染场地治理技术领域的不断更新，会产生多种新的技术手段，将给企业的技术创新提出更高的要求，对此，需要修复企业在现有技术的基础上不断进行探索与创新。针对同类技术和产品的挑战，根据污染场地的不同土壤和污染物特性，以及治理要求细化修复技术方案，研发和储备各种处理工艺，提高污染土壤治理设备的加工能力，通过成套技术的研发改进，实现污染土壤的全程无害化处理。在有效实现多种复杂场地一站式修复的同时，降低治理成本。针对有可能会出现的新的技术挑战，提出并完善以市场为导向的技术创新体系，加强技术中心与战略市场部门的互动，充分发挥技术集成业务对市场开拓的拉动作用，进一步加大各类技术型、管理型人才的引进和培育，打造一支专业化和高层次的科技人才队伍。另外，进一步加强与国内外科研院所及国际知名环保企业的密切技术合作，通过不断引入先进的技术手段完善企业的技术体系，不断提高企业创新技术的应用能力，保持企业在污染场地治理行业的技术领先优势。

3.3经营风险及挑战

污染场地修复行业属于朝阳产业，未来市场经营格局的改变，也将给国内修复企业带来管理模式、经营思路的挑战。努力创造吸引和留住优秀人才的良好环境，进一步提高核心技术人才的薪酬和福利待遇，用股票期权等长期激励形式，保持和培养一支国际一流的研发与技术人才队伍。通过签署技术保密协议、建立知识管理系统等方式持续提高技术创新能力的同时，有效地减少人才流失所导致的技术风险。

4结语

新修正的土地管理法篇6

土地征用制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度，本文从我国土地征用制度的概念、特征谈起，对土地征用制度应遵循的原则、补偿安置问题及我国目前土地征用制度存在的法律问题和相应立法建议略作一探讨。

本文通过土地征用法律制度的分析，认为：只要土地利用符合国家建设总体规划，农村集体所有的土地也可以作为城市建设的一部分，农民可以将部分或全部征地补偿款入股，参与用地单位的生产经营，享受经营利润并承担风险等方式来提高自己征地补偿费。

本文中还提到了农村集体产权的问题，同时提出了三种观点，这说明了目前的农地产权是不完善的。土的没有实现市场配置，没有赋予农民充分的产权。问题如何解决有待于读者去思考。

关键词：土地征用   集体土地   公共利益   安置补偿     土地利用

 

3月14日，代表13亿中国人根本利益的近3000名全国人大代表，在人民大会堂庄严表决，以压倒多数的高票通过了《宪法》第四次修正案。研读这次修正案涵盖的14项内容，不难发现，与百姓经济生活直接相关的内容有三项：对土地征用制度的修正；对私有财产保护制度的完善；建立健全社会保障制度的规定。这三项修正条款相互关联，在保护百姓合法经济权益方面有共同的契合点。其中，对土地征用条款的修正，因其关系到农民的土地权利，尤为9亿中国农民所关注、所拥戴。

新《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”与前部《宪法》相比①，这项修正条款只增加了9个字，即“征收或者”征用，“并给予补偿”。有媒体评价说，作为《宪法》层面对农民土地权利的保护，这9个字“字字千钧重”。

一、土地征用涉及的现行土地制度

    （一）、土地所有权制度

    就现行的法律规定而言，我国目前只有两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。

    《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 《中华人民共和国土地管理法》规定的更清楚，第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。” 显然，我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和劳动群众集体所有制”。

   （二）、土地使用权制度

    我国的土地使用权制度，应视使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地。对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，就连中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。

    《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。” 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定也有类似规定。②

（三）、土地所有权的转移制度

    《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”第六十三条规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使土地使用权依法发生转变的除外。”这些规定对集体建设用地如何流转，如何规范并未明确，这就给实际操作带来了很大的限制。尽管多数地方从规范管理的角度出发，制定了集体建设用地流转的有关规章制度，但是由于缺乏明确的法律支持，往往使地方土地行政主管部门在执法时底气不足，甚至为此吃官司。

    原《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款亦规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。” 该法第四十七条规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”该条还规定了征用土地的补偿标准。

这是我国关于土地所有权转移的法律规定。从这些规定中，我们可以看出我国土地所有权转移的强制性和单向性，即只能由国家征用集体所有的土地而不能反过来。与此同时，因为法律直接规定了国家对被征用土地的补偿标准，土地的集体所有者在其土地被国家征用时与国家讨价还价的权利也随之丧失。

二、征地补偿制度及相关问题的思考

（一）、农村集体土地产权的问题不解决，征地补偿问题无法从根本上得到解决，农民合法的经济权益也得不到真正保护

产权问题是农村土地制度的根本问题，也是解决征地补偿问题的根本前提和关键所在。我国仅农村集体所有的耕地就将近19亿亩，这还不包括农村集体所有的其他农用地以及集体建设用地等。这样一笔巨大的土地资产，虽基本上由9亿农民使用着，但其具体产权究竟归谁，却始终是一个悬而未决的问题。

产权不明晰带来的是责权不清、处置无度，以及利益分配关系的模糊与混乱。土地征用制度要依靠新《宪法》的要求进行改革，首要的任务应该是明晰农村集体土地产权。在这里我提出三个观点——

1、主张土地私有

国外一些学者主张实行土地私有制，把土地上的所有权利都给农民，延长承包期，以使农民有提高土地质量的动力和积极性。允许农地权利转让，这样才能使需要土地的人能得到土地，不需要的人能将土地让渡出去。主张削弱集体所有权，中国1955年以后才出现集体所有权，而应该恢复到1955年以前的权利状态。

2、坚持农村土地集体所有

持这种观点的学者认为应坚持农地集体所有制，规范产权主体。中国特有的社会主义在经济上的基本特征是：公有制为主体、国有制为主导，多种所有制经济共同发展。在这样一个大前提下，以农地为主体的农村社区集体所有制经济，便是社会主义经济中合乎逻辑的客观存在，在多种所有制的大家庭里，理所应当地成为一个成员。这意味着，认为集体土地所有制太落后，而企图将其完善为国有制，肯定是不现实的，认为土地集体所有制缺乏活力而主张将其改造为私有制，肯定也是不恰当地。那么，在稳定发展的大前提下，完善农地集体土地所有制便是现阶段唯一的选择。规范所有权主体，最便捷有效的途径莫过于由村民委员会或村民小组兼行社区集体经济的职能。村委会、村民小组都是群众性的自治组织而非行政性组织。

3、主张弱化所有权，强化使用权

持这种观点的学者认为，因为农村土地的产权不清，使得地方官员能够比较方便地控制土地的使用，从土地上牟利，从而带来一系列问题。产权界定与资源定价是博奕过程。改革是多因素博奕的结果，通过诱致性制度创新，发达地区农民自己的创造，与改革的目标相一致，也是一种改革路径。政府的宏观改革与农民的微观创造相结合，是符合中国现实的路径依赖。

目前农地产权是残缺的。土地没有实现市场配置，导致土地过度损失。中国在农地管制中，转让权管制与价格管制同时存在，我们需改变管制的方式，只对农地转让权进行管制，而不对农地价格进行管制。赋予农民充分的产权，参与分割土地收益。

（二）、“入宪”意味着征地补偿“低价时代”的结束。但究竟该确定什么样的征地补偿标准，以及

依据什么原则和程序确定这一标准，是一个紧迫的课题

占用耕地多，补偿标准低，是被征地农民反映的普遍性问题。在陕西秦岭地区北麓，占地1000亩的豪华别墅楼群，每平方米售价5000多元，而世代居住在这片土地上的农民，每平方米田地获得的补偿只有几十元。

还有一些地方以国家建设的名义，有政府发文强行压底征地补偿价。据有关部门调查，西南某省修国道征地时，按现有的法定标准估算，也应给予农民1014元/亩的征地补偿费，但当地政府仍下发文件，将这个本来就很底的标准降到650元/亩。

《土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费用为该耕地征用前3年平均产值的6倍至10倍，安置补助为4倍至6倍。

如果按最高补偿30倍来算，一亩地平均产值1000元，其全部征地补偿费也才只有3万元。而实际上现在有些重点工程根本达不到这3万元钱，一般来讲就几千元钱，之后也根本没有具体的安置途径。

如果说，修宪前，建立有利于保障农民权益的新型征地制度，还只是来自有关方面和民间的一种迫切的要求和呼唤，那么，修宪后，对征地制度的改革，尤其是对征地补偿制度和机制的改革，已成为政府尽快适应国家根本大法要求的一种法定职责。

今年初，中央下发的一号文件和去年底国务院下发的有关通知中都明确提出，要建立有利于保障农民权益、有利于控制占地规模的征地制度。一号文件尤其指出：一定完善土地征用程序和补偿机制，提高征地补偿标准，改进分配方法。

去年，《土地管理法》的修改工作已展开，提高征地补偿标准的问题，已被列为其中一个重要内容。

这些，都意味着征地补偿“低价时代”的结束，建立一个征地补偿新标准和新机制的时机已完全成熟。

（三）、建立公正合理的征地程序，完善征地公告制度，建立征地价格以及补偿标准听证制度、土地征用争议司法仲裁制度等，将为新的征地补偿原则是否合理、标准是否可行提供法治的检验渠道

完善征地程序，最根本的是要给农民一个知情权和发言权。除了进一步广泛推行和落实“两公告一登记”制度，还要建立征地价格以及补偿标准听证会制度、土地征用争议司法仲裁制度。重要的是，这个完善的征地程序将为新的征地补偿原则是否合理、补偿标准是否可行，提供法治的检验渠道。

虽然全面保障农民权益还有很长一段路；要走，但伴随着这次修宪对土地制度的完善，新一届政府已把“坚决制止乱占滥用耕地”、“完善土地征用程序和补偿机制”提上了重要的议事日程。令人欣慰的是，征地制度改革将使修正后的宪法精神得到实实在在的落实。

三、土地利用的管制制度

1、土地利用的管制目的

    土地利用的管制制度主要规定在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等法律法规中。前者第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。”“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”而土地利用总体规划详见该法第三章。《中华人民共和国城市规划法》第十六条规定：“编制城市规划应当贯彻合理用地、节约用地的原则。”第二十九条：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”

  2、土地管理与土地权属

国家对土地的管理，归根到底还是对土地利用的管理，即意图使土地的利用更节约、更合理、更符合环境保护要求等。“能否促进土地的利用，似乎可以说是衡量一切土地制度是否合理的唯一标准。”而土地的合理利用取决于“土地利用总体规划”的科学性与合理性，与土地的所有制性质没有任何关系。在城市中，土地的面积不会因为它的所有人改变而增大，也不会因为它的所有人改变而更有利用价值。因此我们没有理由否定农村集体在城市中享有土地所有权，也没有理由不承认城市法人单位享有土地所有权，只要他们或在他们所有的土地上享有使用权的人，在这些土地上盖的房子、种植的树木和花草符合城市规划的要求。正如我们在城市规划时根本无需考虑今后在规划区盖房子的是谁一样。

土地是一种不可移动的资源，我们通常称其为不动产，具有生产资料的性质，因此其价值不言而喻。根据我国《民法通则》等民事法律的规定，所有权应当是平等的，其转移也只能依所有权人的意志而定。我国的民法也好商法也好，如果标的物转让的双方当事人在转让时有一方带有强迫性，将成为该标的物转让行为无效的理由。

     我认为，农村集体所有的土地被征用后，虽然国家对其有补偿并对农民有安置。然而，当他们花完国家补偿的钱以后怎么办？那些今天被安置明天就失业的人怎么办？他们的土地为什么不能享有城市“户口”？为什么他们就不可以出让自己的土地使用权或以自己的土地使用权在城市作为投资？

四、结论

通过现行土地的征用及征地补偿制度的探讨，及土地权属的转移或流通法律制度的分析。本人认为在征地过程中除需要提高对农民的补偿标准外，还需扩展失地农民的安置途径。方法如下：

1、征地补偿费入股安置：在农民个人和土地所有者愿意的前提下，将部分或全部征地补偿费入股，集体经济组织和农民的生产经营，享受经营利润并承担风险，其收入按股份合作制企业分配办法分配。

2、社会保险安置：经农民本人申请，土地管理部门可将农民个人应得征地补偿费部分或全部给付保险公司，由保险公司按有关规定办理医疗、养老等各种保险。

3、留地安置：在经济发达地区或城乡结合部，根据城镇建设规划，政府可以用优惠条件提供部分土地，按照规划确定的用途，又被征地农民集体和农户从事开发经营。留用地隐含的地价是对征地补偿的补充，表现为留用地开发经营带来的长期收益或就业岗位，这不是为对失地农民的一种有效安置方法。

4、债权安置：在农村金融或基金信用较好的地区，在农民个人和集体统一的前提下，可采用发行土地债券的办法进行安置。

 

注释：

①原《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”

 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

②《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

 

参考文献：

1、《地籍五千年》樊志全  中国大百科全书出版社 2003年12月

2、《房地产法》程信和、刘国臻编著  北京大学出版社2000年12月版

3、《城市房地产开发用地法律制度研究》符启林著 法律出版社2000年7月版

4、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文 马建华 张卫国主编 人民法院出版社

5、《土地管理法及配套规定新释新解》梁书文 黄赤东主编 人民法院出版社

新修正的土地管理法篇7

关键词：土地规划修编探讨

土地利用总体规划是实现土地资源优化配置和部门间合理分配的有效方式，是落实土地管理法的重要手段。随着土地管理作为国家宏观调控手段运用的不断深入，不可避免地对作为土地管理依据的土地利用总体规划编制提出更高要求，正值现行土地利用总体规划修编之际，对规划修编方法进行探讨，具有重要的现实意义。

一、土地利用总体规划的发展历程

第一轮覆盖全国范围的土地利用总体规划编制工作于1987年开始展开，到1992年前后在全国普遍推开，规划的目标年为2000年。该轮规划主要思路是借鉴农业区划成果、国土规划成果和联合国粮农组织（FAO）《土地利用规划指南》，以控制建设用地总规模，协调各部门用地需求为重点，提出实现“一保吃饭，二保建设”的规划目标。

第二轮土地利用总体规划是在1997年全国宏观经济调控和严格保护耕地的环境和政策背景下，结合中央《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》和修订《土地管理法》的需要，在全国范围内开展了第二轮土地利用总体规划的修编工作（即现行土地利用总体规划）。该轮规划基期年为1997年，规划目标年为2010年，并远景展望至2030年。其重要特点是形成了一套较为成熟的土地利用总体规划编制技术路线和规程及规划控制指标体系，建立了乡、县、市、省和国家的五级土地利用规划体系和管理方法，为保护耕地尤其是强化对基本农田的保护，节约利用土地资源，合理控制建设用地规模特别是规划建设占用耕地数量，兼顾社会效益、经济效益、生态效益的统一，保障经济社会全面、协调、可持续发展奠定了坚实的基础。

第一、二轮土地利用总体规划的编制与实施，加强了对耕地尤其是基本农田的保护，保障了经济建设合理的用地需求，一定程度上带动了区域之间、城乡之间的协调发展，优化了生产力布局，提升了经济发展的质量，改善了生态环境建设，促进了经济社会的可持续发展。但是由于社会经济、技术和政策制度因素的影响导致规划适用性不足，规划管理的风险与难度加大，由于在规划理念上过分强调对农用地，特别是耕地的保护，对保障国民经济发展必须的建设用地强调不够，对生态环境变化的影响和需求研究不多，对社会的变化和需求考虑的不多，没有将土地利用规划作为促进国民经济健康发展，保护生态环境，协调社会关系，贯彻土地可持续利用的基本手段。土地利用规划理论体系，没有从宏观（哲学层次、科学层次）到微观（技术层次）的系统理论，而是诸多理论混杂，让人无所适从，规划编制研究和学科建设严重落后于规划实践，已明显制约了规划工作的发展。

二、新的规划理念和理论

在新的形势下，面对参与国民经济宏观调控的新要求，新一轮土地利用总体规划修编应当有新的规划理念、规划理论、规划方法，才能完成历史赋予我们的使命。

1.新的规划理念：理性发展

新一轮土地利用总体规划应该按照“五个统筹”的要求，在确定规划指导思想、原则、规划目标、建设用地指标分配时，妥善处理好“经济、社会发展与资源保护”、“人与自然和谐发展”等方面的关系，在规划修编的操作过程中树立全局观念、弹性观念和动态观念。在确定规划的目标时，必须紧紧围绕人口、资源、环境和经济发展协调发展这一中心议题，由经济发展的单目标模式向经济、社会与资源环境协调发展的多目标模式转变，保证土地资源永续利用，真正实现经济发展目标、社会进步目标和生态环境改善目标的高度协调统一。

2．新的规划理论:空间规划、可持续发展

为适应新形势和新的规划指导思想的需要，新一轮土地利用总体规划修编应大胆借鉴和吸收相邻学科如城市规划、地理学、经济学、社会学、环境科学、系统科学等的相关理论。

（1）空间规划理论

土地利用规划，是综合协调资源供需矛盾，统筹土地利用结构、布局和区域协调发展的中长期空间规划。空间规划最基本的特征是地域性。上轮土地利用总体规划采用的基本模式为“用地指标调控与规划分区相结合”，其着重强调的是规划对用地数量的指标要求，而缺乏空间布局约束，在规划的分区方案中，对分区内部土地利用的要求过于笼统，不能承担起有效的控制分区内部用地的功能。

因此，新一轮土地利用总体规划修编应借鉴西方空间规划的理论如：“田园城市”理论、“绿化带”制度、中心地域理论、“开发轴系统”理论等，根据国家和区域经济社会发展战略，按照资源禀赋和区位比较优势，完善土地利用总体规划等空间规划和各专项规划，并制定相应的土地利用和供应政策，进而充分发挥市场配置资源的基础性作用，有效地整合资源，优化空间布局，促进区域经济的分工协作和协调发展。规划修编要由上轮主要分配建设用地指标、定建设用地规模与速度向控制环境容量、开发时序、控制建设标准转变。本轮的土地利用规划应该是在协调和平衡经济发展、公众利益、环境以及规划部门等各方利益的前提下的空间规划，应当着重注意农用地，特别是基本农田，各类建设用地，生态环境保护用地的空间安排和布局，确定其开发利用时序，并通过较大比例尺的地图如用1：1万确定城镇合理发展边界，引导地方政府提高城区建筑密度，实现现有城区土地利用效率的最大化，保护自然生态环境和基本农田，从而解决城镇无序扩张、优质农地严重流失等问题。

（2）可持续发展理论

可持续发展是指一种既满足当代人的需要,又不损害后代满足其未来需求能力的发展。其中最本质的问题是不损及我们所依赖的资源与环境。而土地是人类赖以生存的宝贵资源,在正确的管理下,可以不断更新和利用。反之,它会退化、耗竭。故对土地的开发利用,要限制在土地人口承载力的限度内,同时采用人工生态措施(包括邻域或更大的区域),确保土地持续利用。

目前，土地资源可持续利用与土地利用规划有机结合研究的国际趋向表现为应用生态经济学观点研究土地利用规划，使经济生态化，生态经济化，协调经济发展、生态环境与土地利用之间的关系，保持良好的生态环境与土地利用之间的关系，在保持良好的生态环境条件下促进土地利用的合理化。

土地是一切社会、经济活动的基础和资源，同时也是生态系统的重要组成部分。任何土地利用规划的目标无非是建设发达的经济、健康的环境和高质量的生活，因此强调人与环境“和谐相处”、“不可再生资源永续利用”的可持续发展也就应当成为当前我国土地利用规划的主题。在制定土地利用规划过程中把土地可持续利用的思想和理念贯彻进去，实现土地生产力的持续增长和稳定性，保证土地资源潜力和防止土地退化，并具有良好的经济效益和社会效益，即达到生态合理性、经济有效性和社会可接受性。

三、新的规划方法

要做好新一轮土地利用总体规划修编，除了要用新的规划理念、规划理论外，应当按照规划修编的要求，尝试采用一些新的规划方法。

1.评价方法

规划实施评价：按照国土资源部的要求，在新一轮土地利用总体规划修编前，各地必须对上轮规划的实施效果进行评价，做出是否进行规划修编的结论性的意见。从目前开展的情况来看，效果并不理想，原因是国土资源部并没有给出一个较为详细的评价指标体系和评价方法，各地只能按照自己的理解进行，表格、数据五花八门，无法进行汇总和统计。因此，有必要统一和规范土地利用总体规划实施评价的指标体系和评价方法。

环境影响评价：按照我国去年颁布实施的《中华人民共和国环境影响评价法》的要求，土地利用总体规划也要进行环境影响评价。但如何进行土地利用总体规划的环境影响评价目前还缺乏具体的规程和办法，还需要进行统一和规范。

2．系统工程方法

土地利用总体规划是着眼于调控宏观经济运行和经济社会可持续发展的高层次、综合性的规划。土地是经济社会发展的基本物质载体，是国家最主要、可调控的资源，这一特点决定了土地利用规划在更高层次、更宽领域发挥作用的必要性和有效性。土地利用总体规划编制的过程是多目标的统筹协调过程。因此，在规划过程中采用以数学模型为主要手段的系统优化方法就成为必然。可以运用不同的规划方法来解决，按这样的思路，规划的适用性会大大提高，规划对地方社会经济的发展一定会有很好的保障作用和促进作用。

3.应用地理信息（3S）技术

本轮规划修编要在地籍数据库的基础上建立土地利用规划数据库和土地利用规划管理信息系统，作为修订规划成果的主要载体，使规划修编与规划管理信息系统建设同步进行，提高规划管理水平，从而提升整体规划的技术水平。

这两个数据库和规划管理信息系统的建设应当以地理信息技术为基础，重点普及遥感技术、GIS技术、GPS技术等现代化手段,使土地规划从野外调查、资料搜集、信息处理、计算模拟、规划成图到监督实施全过程实现信息化。同时,基于土地规划中需要解决的许多问题如资源优化配置、地区经济社会同人口、资源、环境协调发展等，因此,要特别重视将决策支持系统技术引入土地规划,通过人-机交互系统,为决策者对半结构化问题进行有效决策支持,提高决策的透明度与决策的科学性。

4．公众参与

土地利用总体规划作为国家的宏观规划,其编制应该是各级人民政府的事情,而不是国土资源管理部门的部门规划,因此,规划的编制应由政府主导,各有关部门、有关专家和相关社会群体共同参与，规划的主体要由以政府各职能部门和规划管理部门为主向以政府规划部门和社会重要研究机构为主转变。公众参与不仅是像上轮规划一样为了提供信息资料，而是要参与规划目标、指标的分配和确定，规划方案的拟定、协商和协调。

四、还需要把握的几点

1．必须寻找一个能够满足土地利用总体规划管理功能的地理信息系统平台；

2．土地利用规划体系中的各级规划必须在同一个平台上联网运行；

3．可以与土地管理其他业务工作数据成果顺利接口；

新修正的土地管理法篇8

关键词： 土地； 规划； 方法

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）01-0033-01

土地利用总体规划是城乡建设、土地管理的纲领性文件，是落实土地用途管制制度的重要依据。2004年6月，国土资源部下发了《关于开展土地利用总体规划实施评价和修编前期调研工作的通知》（国土资发[2004]133号），着手启动新一轮土地利用总体规划修编工作；2005年5月，国务院办公厅下发了《关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》（[2005]32号），正式开始了新一轮土地利用总体规划修编工作，并对有关工作内容提出了比较明确的要求和规定。为开展好此项工作，结合土地利用规划工作的实际，我对新一轮土地利用总体规划修编中的若干问题进行了粗浅的分析和思考，希望能为做好新一轮土地利用总体规划修编工作提供一点思路。

1 土地利用总体规划的发展历程

第一轮土地利用总体规划(1987―2000年)

1986年，我国颁布实施了建国以来历史上第一部对城乡土地利用活动统一规范管理的《土地管理法》（1986年6月25日，经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过）。1987年，我国第一轮覆盖全国范围的土地利用总体规划编制工作开始展开，到1992年前后在全国普遍推开，规划的目标年为2000年，但由于当时客观原因的存在，该轮规划编制完成后，基本上没有得到实施。

第二轮土地利用总体规划(1997―2010年)

在1997年全国宏观经济调控和严格保护耕地的环境和政策背景下，结合中央《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发[1997]11号）和修订《土地管理法》的需要，在全国范围内开展了第二轮土地利用总体规划的修编工作（即现行土地利用总体规划）。该轮规划基期年为1997年，规划目标年为2010年，并远景展望至2020年；其重要特点是形成了一套较为成熟的土地利用总体规划编制技术路线和规程及规划控制指标体系，建立了乡、县、市、省和国家的五级土地利用规划体系和管理方法，为保护耕地尤其是强化对基本农田的保护，节约利用土地资源，合理控制建设用地规模特别是规划建设占用耕地数量，兼顾社会效益、经济效益、生态效益的统一，保障经济社会全面、协调、可持续发展奠定了坚实的基础。

2 第二轮土地利用总体规划编制与实施的意义和作用

第二轮土地利用总体规划的编制与实施，加强了对耕地尤其是基本农田的保护，保障了经济建设合理的用地需求，一定程度上带动了区域之间、城乡之间的协调发展，优化了生产力布局，提升了经济发展的质量，改善了生态环境建设，促进了经济社会的可持续发展。

3 社会经济、技术和土地管理体制等因素对土地利用总体规划的影响

随着社会的进步，经济的发展，由于社会经济、技术和土地管理体制等因素的影响导致规划适用性不足，规划管理的风险与难度加大：

3.1社会经济因素对土地利用总体规划实施的影响

规划编制与实施阶段巨大的宏观经济环境差异导致规划适用性不足，对土地利用总体规划主要目标产生强烈冲击，客观上影响了规划实施进程。

3.2技术因素对土地利用总体规划编制实施的影响

（1）数据不足是现行规划科学性的重要障碍

（2）规划灵活度不够是规划方案实施难的一个原因

（3）基础性研究不足影响现行规划的实用性

3.3土地管理体制影响了规划实施监督

地方政府是城镇土地的事实所有者与各类土地的管理者，掌握了极大的土地调控权力。为了实现任期内的政绩最大化，土地往往成为重要的“杠杆”。其结果往往导致土地利用规划的耕地保护等目标难以在地方上得到具体落实。

4 新一轮土地利用总体规划（第三轮土地利用总体规划）修编的思考

4.1关于土地利用总体规划体系的思考

针对目前规划编制和实施管理中出现的问题，结合新形式下发展规划的要求，我认为应当在现有的法律法规和理论基础的框架下，对现有规划体系及其内涵和调整内容、对象进行适当整合，突出重点。

（1）县级土地利用总体规划

县级土地利用总体规划属于管理型规划，在各级规划之间主导性地担负着承上启下的协调和落实功能。其基本内容应当是落实上级规划的各项主要控制性指标；核心内容是土地用途分区，包括基本农田保护区、一般农地区、城镇建设用地区、工矿建设用地区、土地开发整理区等。

（2）乡镇级土地利用总体规划

乡镇级土地利用总体规划属于实施性的微观控制性规划。新一轮土地利用总体规划修编中，应当结合土地利用规划管理信息系统的建立，将乡镇级土地利用总体规划深化为具有控制性详细规划内容、功能和作用的规划设计层面的规划。

4.2关于土地利用总体规划的发展空间问题的思考

（1）当前规划对发展空间与上级的规划控制要求有很大的现实差距。在规划修改时，应当对节余的规划建设占用耕地指标进行妥善安置处理；对增加的耕地保有量要通过核减规划中的补充耕地控制指标达到平衡；对增加的基本农田保护指标及时储存调减，这是保证我们现行规划建设发展空间不减少的关键所在。

（2）从务实的角度来将，新一轮土地利用总体规划修编的目的其实是要为经济社会发展找出发展的空间。在土地利用总体规划的各类规划空间不能改变和突破的情况下，唯一的办法和途径就是只有通过充分利用国家现有的政策，将规划修编与开展农村建设用地整理（特别是基本农田保护区内农村建设用地整理），实行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩达到我们的目的，同时又能完成基本农田保护和耕地保有量的任务。

4.3关于土地利用总体规划的刚性与弹性问题的思考

我们认为规划的弹性应当是在现行的土地规划管理制度框架(即刚性)下的适度扩展的政策空间。其实质是将规划建设指标在允许的控制空间内进行摆动和置换，在土地利用规划管理上认可规划指标（规划建设发展空间），在整个规划建设发展控制区内流转不属于规划修改的范畴，只需结合土地利用总体规划管理信息系统，及时变更并报上级土地利用规划管理部门备案即可。这样，在现行土地利用规划管理政策的框架下，既解决了基本农田保护区这条“红线”不能碰的制约，同时又满足了实际经济社会发展的客观情况变化对建设用地变化的要求。

4.4关于土地利用总体规划中管理信息系统建设的思考

应当建立起一直到乡镇的数字化规划管理信息图件集成系统。但是建立系统有五个原则要切实把握：

（1）必须建立一个土地利用总体规划信息系统平台；

（2）土地利用规划体系中的各级规划要在同一个平台上联网运行；

（3）可以与土地管理其他业务工作数据成果顺利接口；

（4）必须能够按需要的时段要求，及时动态反映规划实施情况；

新修正的土地管理法篇9

关键词：土地管理法；修订草案；土地立法

一、修订草案可采纳之处

1.土地权利的细化

修订草案第二章关于土地权利的有关内容，与《物权法》紧密联系。其中，第十条明确了土地的相关权利种类，尤其对于地役权、土地抵押权等有了明确的阐释，使得相关土地权利有法可依，在法律层面上加强了对土地相关权利人的保护，防止了土地权利的滥用。第十九条建设用地使用权的划分，加入了地上权和地下权，与城市建设紧密相关，为建设工程的施工运行提供了法律的基础。

修订草案强调推行土地登记制度，使土地权利物权化，有利于保护土地所有权人和使用权人的合法利益。在第二十六条到第三十一条对此进行了详细的阐述，明确了土地登记的强制性、必要性、效力、登记方法和发证机关等，对于土地登记的广泛实施做出了必要的铺垫和保障。此外，第二十三条创造性提出了异议登记的措施，在土地登记实施之后有充分的可借鉴性，对于争议土地的处理提供了一个新的思路。

2.耕地保护力度的加大

在我国人多地少的现实条件下，耕地问题成为一个制约发展的突出问题，耕地的保护涉及到社会的广泛利益。在修订草案中，对于耕地采取了相当严格的控制机制。第一条就指出：“实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度”，奠定了耕地保护的中心思想。第五十一条至第五十五条，先后对基本农田的保护、划分、占用、用途、数量、转用等进行了严格限制，保护力度尤为突出。第五十五条到第五十七条提及相关政策，增加了先补后占制度，结合耕地占补平衡、总量平衡的政策，以及第一百二十一条破坏耕地的法律责任，有助于一般耕地的保护。再者，修订草案中明确了耕地保护的资金保障。第四十七条指出，国家将设立启用耕地保护基金，对耕地保护予以补贴。第八十四条规定，新增建设用地土地有偿使用费，百分之七十留给有关地方人民政府，专项用于土地整治和耕地保护。资金的支持，对于耕地的维护有着重要的意义。

不仅如此，修订草案强化了对建设用地的控制，能够间接达到耕地保护的目的。第七十七条提出土地用途转用许可制度，未经许可，不得立项，严格了耕地向建设用地转化的监管。第七十八条将土地用途转用许可的审批权收归省级以上人民政府，一并提出建设项目核查制度，有利于控制地方违法违规审批的现象。第九十二条大幅度缩小了划拨用地的取得范围，减少建设用地的调配。

此外，对于行政部门也加强了保护耕地的要求。第四十五条将耕地保护列为各级人民政府的基本责任，第四十六条还将耕地保护作为地方政府的考核指标，第一百二十九条进一步规定对于大量耕地或者基本农田被违法占用的地方人民政府给予问责制。这些要求为地方政府保质保量地落实国家的耕地保护政策提供了强大的法律约束。

3.权利人利益的维护

修订草案中多处体现了对土地权利人利益的保护，符合法律以人为本的宗旨。开篇第五条明确指出：“土地权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”进而，第十六条、第六十二条、第六十七条、第一百二十条、第一百二十一条中，明确了土地权利人的权益范畴，对于破坏土地权利人利益的行为在法律上予以追究，使得土地权利人的维权行为有法可依。第七十二条、第一百条提出土地收益的公开制度，结合第一百二十四条在法律上的警示，可以加强对土地权利人直接利益的保护，制约集体经济组织非法占有土地收益的违法行为。对于土地权利争议，第二十三条中去除了“三十日内”的规定，有利于土地权利人充分准备、及时反应，维护自己的合法权利。关于土地闲置，第九十二条中去除了“无偿”二字，有利于建设用地单位损失的减小。

对于土地使用期限，修订草案中也有了一定的表示。第十四条将土地承包经营期限由三十年修改为“土地承包关系保持稳定并长久不变。”；第一百零三条：“建设用地使用权出让、租赁合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该宗土地的以外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用”。“住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期。”这些措施综合考虑了社会群体的可接受性，对于承包地和住宅用地的使用人――农民和居民――进行了合理的保护，对于建设用地的继续利用提供了可能，有利于消除社会上的不确定心理。

4.土地监督监察的强化

修订草案第六条指出：“国家实行土地督察制度。”这一制度在第十章有着详细而具体的说明。引进国家对地方的督察机制，对于地方人民政府在土地方面的行政予以监督，能够在一定程度上缓解地方政府土地违规行为的发生，防止权力的滥用。同时，加强了地方政府的土地监察职能，赋予人民政府依法制止和查处土地违法行为的权力，允许调动公安部门进行配合，使得地方政府能够对土地违法行为进行及时的控制，予以合适的处理。此外，第一百二十九条、第一百三十条的问责制，第一百一十九条行政不作为和错误作为的责任、第一百二十八条阻碍执法的责任等等规定，对于土地监督和土地监察的顺利进行给予了保障。

二、修订草案值得探讨之处

在整个土地管理法修订草案中，也体现出了诸多的不合理因素，应评估和讨论其可行性，进行慎重选择。

1.土地交易的风险

修订草案第二十六条指出：“依法应当登记而未登记的土地，不得转让、出租、作价入股或者抵押。”这就意味着，依法登记的土地即可以进行转让、出租、作价入股或者抵押等活动。这一推论在土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等相关内容中得到了很好的印证，第十六条、第十七条对土地承包经营权进行描述；第二十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条对建设用地使用权进行描述；第二十一条、第九十条对宅基地使用权进行描述。无论何种土地，均允许正常的转让、出租、作价入股或者抵押等活动。而土地市场作为土地交易的媒介，修订草案中也予以了承认。第九十四条：“国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的出让、转让和租赁，必须通过统一的土地市场以公开的方式进行”“土地承包经营权流转应当纳入城乡统一的土地市场”。将土地市场正式引入，同时也间接承认了土地交易的合理性。

以上种种，对于土地交易进行了相当程度的放开，转让、出租、继承、入股、抵押等土地交易活动均被认可。名为转让，实则与买卖并无异处，这无疑会对中国现行的土地公有制制度予以强烈的冲击。修订草案第二条明确指出：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”但是，在土地交易制度下，公有制的生命是否会被严重缩短？这一点不可不慎重考虑。

2.征地政策的模糊

修订草案中，第六十九条出现这样表述：将量化的征收土地补偿标准完全废止；无独有偶，第七十六条，关于房屋拆迁补偿，同样没有一个量化的指标。量化指标的缺失，势必造成土地征收中补偿方式的混乱，双方将难以达成一致。作为弱者，农民的利益将更加难以得到保障。第七十一条，对于补偿争议，“省、自治区、直辖市人民政府的裁决即为最终裁决”，这显然属于一言堂现象的重新演绎。在其中，官官相护的因素不可以不被考虑，一旦裁决显失公平，农民的利益将化为泡影。而且，“对裁决程序有异议的，可以自接到裁决决定之日起十五日内，向人民法院”。这里的“十五日”，对于农民来讲，显然太少，自己的意愿难以进行有效的表达，甚至还来不及做出应有的反应。更为离谱的是，“征收土地补偿争议不影响征收土地的实施”。土地的补偿争议无法起到应有的干涉作用，随着土地被征收，农民将失去最原始的谈判资本，其利益将完全丧失。

3.村集体权力的扩张

修订草案第十四条：“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”；第十五条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”双双被废止。这无疑给了农村集体经济组织赋予了扩大化的权力，给了他们跳过农民利益，为所欲为地承包土地的职能。这类争执在调整之前发生率明显不低，如此调整，想必将使农民无处申诉，对于村集体的稳定相当不利。

4.建设用地的潜在问题

第八十条：“国务院以及国务院投资主管部门批准、核准的建设项目，占用基本农田的建设项目，需要征收农民集体所有土地的，由国务院批准。征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”结合第七十八条，这一规定放大了省级政府对于土地用途转用许可和土地征收的权力，给建设项目的扩大化进行留下了缺口，与耕地保护的思想格格不入。

第一百二十八条：“建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院。”这一准则被删减，似乎意味着县级以上主管部门对于建设单位或个人的施工可以任意干涉，建设单位或个人将无权进行申辩，这无疑会给有关部门的职权滥用留下隐患。

新修正的土地管理法篇10

摘要 根据2014年全国土壤污染调查结果显示，我国土壤环境不容乐观，对于污染土壤进行治理修复是现实的迫切要求。土壤修复制度是土壤环境保护立法的重要内容，法律应该将土壤修复作为一项法律义务、管理制度和制裁措施加以规定。土壤修复制度的内容包括修复的义务、规划、目标、标准、公众参与机制、商业模式、法律责任和监督管理等内容。

关键词 土壤污染；土壤修复；制度；立法

2014年国家公布的全国土壤污染调查结果显示，我国土壤污染已经相当严重。目前，我国各大城市的更新改造和产业的升级换代仍在进行中，更多的污染地块还会暴露显现，土壤污染问题已经引起社会的普遍关注，对于污染土壤进行治理修复是时代的要求。土壤属于难以再生或者不可再生的战略资源，由于污染而闲置土地或者无法有效利用土地会造成极大的浪费，还会增加对清洁土壤的开发强度。所以，污染土壤的治理修复是各国土壤环境保护立法的重要内容。

土壤修复制度立法的总体考虑

土壤修复的法律定位

土壤修复是指运用物理、化学、生物等技术方法，使受到污染和破坏的土壤恢复正常功能。土壤修复制度是法律对土壤修复活动所做的制度安排。修复污染土壤主要是基于两大基本考虑，一是消除土地上的污染及其不良影响，保障人体健康和环境安全；二是进行污染土壤的再开发利用。自20世纪70年代以来，由于土壤污染的加剧，土壤修复成为一项法律要求。

从法律的角度来讲，土壤修复具有三个法律性质：第一，是一项法律义务。由于土壤污染侵害了公众的健康、财产以及环境的安全，基于污染者负担原则，土壤修复成为法律规定的一项义务，造成土壤污染的责任主体必须负起相应的责任，消除土壤上的污染危害，恢复土壤的功能和价值。第二，是一项法律制度。土壤修复工作技术复杂、耗时长、涉及面广，必须将其制度化，以保障其长远、普遍、规范地实施。作为一项制度，必须有可反复适用的普遍性要求、规范性的内容、强制性的法律后果。第三，是一项法律制裁措施。造成土壤污染后，土壤修复是法律救济措施之一，受害者可请求法院判决责任人承担土壤修复责任。

土壤修复制度与其他土壤环境保护制度的关系

土壤环境保护是一项复杂的系统工程，相关的制度有很多，如土壤调查制度、土壤档案制度、分级分类管理制度、环境风险评估制度、风险管制制度和修复制度等，土壤修复制度是其中一项，该制度与其他制度紧密相连，甚至需要以其他制度为前提。由于中国受到污染的土壤很多，不可能也没有必要都进行修复，一般情况下只有经过对污染土壤的环境风险评估，确认有修复的必要和可能时，才进行修复。土壤修复制度只是管制污染土壤环境风险的措施之一，所以，土壤修复制度的设计必须放在土壤环境管理的总体框架下考虑，与其他制度和措施相协调。

尽管土壤修复属于末端应对方法，但是修复活动尽量前移仍有助于避免或减轻损害后果。因此有必要构建边开发、边修复，边建设、边修复的经济、生态建设一体化模式，将土壤修复行为融入开发建设全过程。这就需要将土壤修复的责任与现行环境管理制度相结合，如在环境影响评价制度中要求建设项目和规划环境影响评估的内容包括生态环境损害评估和土壤修复措施的内容；在颁发环境许可证时可以在许可证中要求持证人承担恢复环境损害的内容；在污染治理制度中增加土壤修复的内容。在企业停业、关闭，资源开发活动结束，建设活动完成等阶段，要求活动主体清除其行为对土壤的不良影响，修复土壤。此外，由于土壤的修复周期长，等待修复完全结束再进行开发可能会影响各相关利益方的利益，所以修复也可以与开发同时进行，在严格的管理之下进行有限地开发和利用。这样建立污染土壤修复过程的监督管理和治理设施的维护运营管理也十分重要。

农业用地修复与工业场地修复的关系

国外土壤环境立法很少有农业用地修复这种提法，因为修复往往指将污染清除，农业用地受到污染后，一般受影响面积大，由于成本太高无法进行快速的污染清除，此外，为了保护及恢复用地生产力，一般不适宜采取物理、化学等修复方法，更多地采用种植结构调整、农艺结合、生物萃取等方法进行污染清除，这些方法被认为是一种环境整治，而不是环境修复。在我国，实践中所进行的土壤修复包括农业用地修复，在一些地区（如湖南省）农业用地修复甚至是土壤修复的重点。但是，农业用地（特别是耕地）和工矿业场地在遭受污染方式、污染特征、对人体危害的暴露方式和危害机理等方面有所不同，土地的所有制形式、治理修复的方式、开发利用的模式、基金来源等也有极大差异，因此，对土壤立法时，有必要针对农业土壤保护和工业场地环境风险管制适当分开立法，根据两者的特征分别规定修复方式和目标、责任主体、资金来源、监督管理等，以增强土壤立法的实用性和针对性。

土壤修复法律制度的设计

土壤修复作为土壤环境保护及管理的一项新的制度，在土壤环境保护立法中占有重要位置，其具体内容应该包括如下方面。

土壤修复的法律义务及义务主体

土壤修复旨在控制土壤污染风险。立法应规定土壤修复是政府及造成环境污染、破坏的责任者的一项法律义务。当有关单位和个人的活动造成土壤污染或损害时，根据污染者负担原则，排污者有义务承担清除污染和危害、恢复环境状况的责任；当特定区域的环境质量恶化，对人体健康和财产造成危害或者威胁时，当地政府有义务组织环境区域土壤修复，改善环境质量。当然，排污者和政府责任有所不同，排污者主要对其个体行为产生的后果负责，政府在无法区别个体责任或责任主体灭失、或者责任主体丧失责任能力的情况下承担责任。国外经验显示，确定一个更广的责任主体范围有利于解决土壤修复责任主体确定困难、资金需求量大等难题。污染责任者的范围包括污染排放设施的所有者和经营者、污染处理设施的所有者和经营者、污染场地的所有者和使用者、污染物的运输单位等。当然，修复并不一定由政府和司法机构强制启动，也可以由企业或者业主基于商业目的自愿进行。无论是强制修复还是自愿修复都需要符合相关的标准及要求。

土壤修复规划

目前，我国受到经济、技术条件限制，不可能对所有受污染的环境区域和场地进行修复，需要通过制定修复规划或计划来确定修复对象、目标和具体要求。土壤修复规划或计划属于宏观法律规制，是在事前对土壤修复进行总体和长期安排，要求首先要对各个区域或地区受污染地块进行调查，在此基础上，根据污染状况和人体健康、环境安全需要，列出治理、修复对象的优先名目清单，并设定修复行为的宏观目标，部署总体行动。根据土壤修复的不同类别，修复规划应制定短期、中长期和突发生态环境事件应急修复规划，并对不同阶段的修复设定不同目标和行动纲领。对此，法律应明确土壤修复规划制定主体、权利义务和法律责任，保证规划的有序进行和有效实施。土壤修复计划是对具体地块的修复工作而制定的方案，包括采用的标准、达到的要求、时间安排、技术手段等。

土壤修复的目标及标准

土壤修复的原则性目标是消除污染土壤对人体健康和环境安全的危害和威胁，恢复土壤的特定用途。具体目标是由土壤环境标准确定。但在实践中如何确定具体适用的修复标准有两种不同的模式。一是适用统一标准；二是基于风险控制的标准。前一模式要求所有的修复工程都达到统一标准，这一标准可满足各种土壤用途的要求，不管场地处于什么位置，将来的用途是什么。后一模式在适用标准时往往根据地块环境评估的结果、人体暴露值、地块将来的用途等做出不同的调整。欧洲国家多采用前一模式。美国和加拿大等国采取的是后一模式，两种模式各有利弊，统一标准模式对污染者一视同仁，不必支付太多的谈判和沟通成本。不利之处是不加区别地适用统一标准不能针对土地开发利用的具体要求，可能造成过度修复，成本过大，不利于鼓励污染土壤的再开发。后一模式灵活性强，有针对性，有助于鼓励污染土壤的再开发利用，但是沟通成本大，决策过程复杂，在确定修复方案过程中投入专业技术力量大。中国历来有适用统一环境标准的传统，但是中国的国情复杂，区域差异大，统一标准缺乏针对性。此外，中国污染土壤修复刚起步，政策的制订也需要考虑到修复成本对于社会的影响，建议我国在完善土壤环境质量标准的前提下，逐步从统一标准模式向基于风险控制的标准模式转变。

土壤修复社会参与机制

公众参与是土壤修复中的重要一环，有效的公众参与可以保障公众的环境权，缓解污染场地周边的紧张关系，帮助寻求合适的修复方案，监督修复过程，补充政府执法力量的不足。应该在制订污染土壤管理政策、风险控制措施直至具体修复治理、资金筹措工作等不同决策层面上，全面开展利益相关方的对话与磋商，促进形成共识的互动过程。我国土壤修复过程中的公众参与严重不足，主要原因是缺少相关法律依据、缺乏公众参与意识及相关渠道。建议在“土壤环境保护法”中明确规定公众参与制度，要求政府及污染土壤相关管理部门在土壤修复方案制定、修复验收等环节组织公众参与，设立专门的公众交流机构，建立良好的沟通机制。加强对公众的风险教育及参与能力建设。当公众参与权受到侵犯时提供法律救济。

污染土壤修复及其他受损害环境的修复行为从某种程度上而言属于公益事业，需要号召全社会各个层面力量的广泛参与，引导鼓励公众参与修复计划的制定、实施，对政府和企业行为进行有效监督，鼓励公众参与土壤修复机制的科学研究和技术开发，并为此贡献智力、物力和财力等。

土壤修复的商业模式

目前从事环境修复的企业有上百家，但是对于修复企业而言，土壤污染修复领域的资金壁垒和技术壁垒都很高，行业及市场发展缓慢。我国土壤污染防治的中期目标是：“到2020年，法规和标准体系初步建立，土壤污染修复基本实现市场化，农业土壤环境得到有效保护，工业污染场地开发依法有序，大部分地区土壤污染恶化趋势得到遏制，部分地区土壤环境质量得到改善，全国土壤环境总体状况稳中向好。”要实现这个目标，当前亟需在明确责任主体和质量标准的前提下，按照“谁污染，谁付费” “谁投资，谁受益”“环境污染第三方治理”等基本导向，尽快建立起新型的商业模式，鼓励与引导社会资本投入到土壤环境保护事业中，改变当前土壤污染防治主要由中央财政投入的单一局面。

土壤修复的基金保障机制

土壤修复需要耗费巨额资金，仅靠责任人单一的资金来源难以解决，各国趋于建立社会化的多元资金途径。生态问题的根源是外部不经济性，需从设置环境资源开发行为的经济成本人手，由开发利用生态资源、造成生态问题、获得经济利益的主体承担主要生态修复资金义务。此外，生态环境改善属于公共利益范畴，政府理应投入部分资金。通过政府财政投入和转移支付、政府通过各种财源建立的修复基金、企业缴纳生态环境补偿费和生态修复保证金、社会捐助、银行贷款等方式建立生态修复资金来源渠道，形成有力的资金支撑机制。合理的资金机制可以保证开发利用主体对土地资源的谨慎开发，同时避免生态事故后“一走了之”局面的发生。建议在“土壤环境保护法”中规定环境基金制度支持土壤修复，还可以通过要求高危行业企业交纳土壤修复保证金的方式保证对受损环境修复的资金需要。

不履行土壤修复责任的追究机制

土壤修复既是一项管理制度，也是一项法律责任。为了顺应土壤修复的要求，我国的法律责任体系应进行如下革新。一是明确规定不履行修复责任的法律制裁措施。二是扩大损害赔偿范围。将法律救济的范围从传统损失扩大到生态损害，将环境恢复期间环境资源和环境服务价值暂时丧失的损失纳入损害赔偿之列，并对其做出具体的规定。三是明确修复成本追偿机制。当政府或者其他单位和个人代替责任人履行了修复环境的责任后，有权向责任者追偿修复成本。四是延长诉讼时效。将责任人承担法律责任的时效延长，在特定情况下可溯及既往。五是在潜在责任主体之间建立连带责任。六是建立土壤修复责任社会化机制，如通过建立环境保险制度、环境基金制度等来分化和分担土壤修复责任。

土壤修复的监管机制

中国目前土壤修复的管理体制主要有两种类型：一种是环保部门主导，其他部门参与；另一种是城市土壤修复由国土部门主导，农村耕地修复由农业部门主导，环保部门对污染治理实施监管。目前，土壤修复处于起步及试点阶段，管理形式尚未固定，无论治理修复由什么部门主导，环保部门对于环境污染治理修复相关活动的监管都不能缺位。

土壤修复工程技术复杂、隐蔽性强、时间跨度长、监管难度大。针对以上特点，政府对修复工程的监管应该体现如下特点：一是进行全过程监管。修复过程很长，包括污染场地环境调查和风险评估，修复计划和方案的制定，修复工程的开展，修复完工验收等，各个环节紧密相联，一个环节现出问题，修复的效果可能大受影响。政府必须进行全过程监管，明确若干控制点进行重点审查。二是设立工程监理。土壤修复工程多为隐蔽工程，覆盖后难以观测，工程监理是质量的重要保障。三是技术审查和守法监督适当分离。政府对于工程和技术、评估检测等问题并不在行，应该让懂行的人做懂行的事。技术性和专业程度高的工作由专业机构和专业人士把关，政府审查程序的完整性及结果的合规性。四是根据新出现的情况及时调整修复方案。修复过程长，随着调查的深入、技术的进步，可能会发现一些前期调查中未发现的污染和破坏，为此．应该要求修复责任单位适时调整修复方案，使新发现的问题一并得到解决。五是进行工程验收。工程验收是对于各责任方履行义务情况所进行的核查及核证。修复不是一项无止境的工作，责任也要有一个终结。国家立法应该建立统一的治理验收和管理程序，加强修复过程监管和结果监管。