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店面租赁合同范文10篇

时间：2023-03-19 14:59:22

店面租赁合同

店面租赁合同范文篇1

【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封

一、案例基本情况

（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等执行一案。D公司和C公司于2012年1月13日发起成立A公司，并对某酒店进行经营管理，但在2011年9月13日，该酒店的房地产已经被某中院查封，况且A公司成立以及经营未征得抵押权人和钦州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24层房产及负一层地下室被某中院委托拍卖，并裁定将上述房地产过户给B公司。A公司不服，以其经营权益和承租权受到损害为由提出案外人异议，某中院的裁定不符合“买卖不破租赁”原则，但异议被中院裁定驳回。A公司不服以上裁定，连续向某高院、最高人民法院申请复议与申诉，其诉讼请求最终都被驳回。法院认为：本案中，D公司一直经营管理着某酒店。根据前文所述，本案中酒店的房产是先被执行法院查封之后才租赁给A公司，违反了法律规定。当时因某酒店正在被法院强制拍卖，出于维护酒店的正常经营的迫切需求，希望原经营者能配合法院的执行工作，所以某中院才通知A公司保留对酒店的经营。因此，A公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。（三）青岛利群投资有限公司等申请监督一案。W银行与Z公司因借款合同纠纷向法院起诉，某中院最终判令Z公司向A银行偿还本金7000万元及利息。因Z公司未履行法院判决，W银行法院申请强制执行Z公司的房产并对其采取了查封措施，在经过法定评估程序之后，拍卖机构接受执行法院的委托后，对该不动产进行拍卖并了拍卖公告。案外人利群担保公司以该拍卖公告侵害其租赁权为由，诉请法院撤销该公告，但未得到法院的支持。在复议期间，以“买卖不破租赁”的原则为由，向省高院申请撤销中院的裁定，但H公司复议申请最终也被驳回。但最高人民法院支持了H公司的诉讼请求，以上两项裁定被撤销。法院认为：本案中，H公司的租赁权在先，W银行抵押权设立在后，故房屋的买受人应该坚持“买卖不破租”的原则，继续承担合同义务。与此同时，在执行中，应注意在先租赁权与房屋的优先购买权的冲突适用规定，即优先购买权和租赁权只能择一适用。否则会过度地保障了案外人利群担保公司的权益，对申请执行人W银行和被执行人Z公司的权益造成损害。

二、案例所反映的法律问题及争议焦点

（一）先租赁后查封能否排除法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》的规定，在案例一中，当中院执行移交郑某的不动产或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险时，承租人何某可以在一定条件下提出案外人执行异议，阻止法院向买受人移交该争议房产，以保护其对租赁物所享有合法权益，但当法院采取的强制措施没有任何风险的情况除外。案例一的焦点问题为本案中争议房产的查封措施是否应当被解除？如前所述，某银行在450万的限额内享有优先受偿权。中院采取查封措施并没有对房产产生实质性的影响，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。（二）先查封后租赁能否排除法院的强制执行。根据《查封扣押冻结规定》的相关条文规定，案例二的争议焦点是A公司的租赁权是否被法院的执行措施所损害？根据前文的案情简介可知，D公司、C公司发起成立A公司之前，该酒店的房产已经被中院查封，况且A公司成立等事项未经任何权利人的同意，所以以上公司的行为违反了法律的强制性规定。本案中A公司并不能以“买卖不破租赁”的原则为主张依据，也不能凭借租赁权为执行异议事由解除法院的查封措施。（三）案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系根据《物权法》的规定，如果标的物上的抵押权设立之前已经存在案外人的租赁权，权利人在行使抵押权时，依据“买卖不破租赁”原则，租赁权不被涤除。买受人也应一同受让该财产上的权力负担，与此同时，抵押权人的财产变现的所得权益将会因其权利瑕疵而受损。此外，关于判断两者权利设立先后的标准，应当以承租人对租赁物的现实占有、使用为依据。案例三中H公司开始经营义务的时间应根据以上为判断标准。如果抵押权先于租赁权的设立，抵押权成立的生效条件是必须对不动产办理抵押登记，这样才具有公示作用，当抵押人要处分该不动产时，必须征得抵押权人同意才能行使处分权。在执行阶段，当承租权与抵押权发生对抗时，即该争议房产需要被法院强制执行时，承租人的权益会因抵押权的实现而可能受损，但此时出租人应该承担自己权利瑕疵的责任，对承租人所遭受的损失进行损害赔偿。

三、争议焦点问题法理分析

（一）案外人执行异议之诉的事由之债权请求权。对于产生强制排除的效力的“实体权利”，大陆法系国家或地区的法律没有作出明确规定。案外人须主张其拥有“足以排除强制执行的民事权益”［1］，如所有权、用益物权、租赁权等［2］，才能以此向法院起诉排除法院的强制执行。根据我国民事诉讼法的规定，并没有明确案外人可以主张的权利，在参考日本民事执行法的规定的基础上，最高人民法院对“实体权利”进行了解释，《民诉法解释》第311—313条对案外人的“实体权利”明确为“足以排除强制执行的民事权益”，却依然没有对权利的类型作出明细规定，在司法实践中，各地法院对“实体权利”类型适用也出现了不统一的现象。在合同纠纷中，当债务人逾期未履行合同义务，构成根本违约或者给债权人造成实质性损害时，债权人可以追究债务人的违约或损害赔偿责任，无需提起案外人执行异议之诉。“在租赁、赠与、买卖等合同关系中，在案外人请求债务人交付房产或者变更登记的情况下，案外人没有权利去排除法院执行行为的强制力。”［3］在租赁合同中应注意，尽管承租人对租赁物的占有和适用不因所有权人的转变而受影响，但是当租赁物被采取强制交付妨碍到承租人的权益时，承租人有权以租赁权为异议事由提起案外人执行异议之诉。如前文所探讨的三个案例中的情况皆为本文的重点研究对象。本文主要围绕以下几点来说明。根据“买卖不破租”的原则，买受人在受让所有物后应该继续承受该物的在先租赁权。基于此，承租人不能以租赁权为异议事由向法院起诉。在判断租赁权是否具有“足以排除强制执行的民事权益”权能，需要衡量各种因素。租赁在先，查封在后。以不动产租赁合同纠纷为例，在法院对争议财产进行查封前，出租人与承租人已签署了租赁合同，按合同的约定条款，承租人已经具结了相应的租金。如果此时法院依据买受人的债权人的申请要求承租人腾退房屋，此时，承租人的权益受到了妨害，可以“买卖不破租赁”原则对现在的房屋所有人主张自己的租赁权益，提起案外人执行异议之诉对抗法院的执行。先查封，后租赁。此时并不适用“买卖不破租赁”的原则，案外人不得以租赁权为由向法院申请解除法院的查封措施。租赁在先，抵押在后。如当租赁物上发生抵押事实时，承租人的租赁事实已经存在。根据《物权法》的相关规定可以得出：当法院在不考虑承租人在租赁合同中的既得利益时，其执行行为是与法律相违背的。在法院在作出执行决定之前应该查清案件中的所有法律关系，所以当承租人的在先租赁权益与申请执行人的抵押权发生对抗时，如果执行法院支持了债权人的诉讼请求，承租人的权益将会受损，此时，承租人可以案外人的身份提起执行异议之诉以保护其权益。抵押在先，租赁在后。根据我国的物权法的相关规定，不动产抵押权的设立以登记为对抗要件，所以，未登记不得对抗承租人的承租权。抵押权的成立不转移标的物的占有，抵押人仍然是所有权人，多数学者持反对意见，认为担保物权人没有提出异议的必要。［4］也有学者持赞成观点，在某些特殊情况下，如法院的部分执行将对整个担保物造成破环，物权人可以基于优先受偿权对抗法院的执行。［5］在执行程序中，法院的执行行为性质是否会影响承租人行使自己的诉权。如前文所述，当法院的执行行为阻碍了承租人对租赁物占有、使用等权益时，可以向法院起诉，否则，没有提起诉讼的必要。在不动产抵押权已经办理登记的情形下，当承租人在签订租赁合同时并不反对抵押权存在的事实，同时自愿承担抵租赁物存在的权利负担将会带来的风险。此时，承租人自愿放弃了自己应有的既得权益放弃了自己的诉权，不再享有“执行不破租赁”等原则的保障，在任何情况下都有权主张自己的债权请求权，我国相关司法解释遵循了这一原则。（二）租赁权能否作为强制排除法院强制执行的事由。在探讨租赁权能否作为强制排除法院强制执行问题时，我们不能一概而论，应考虑以下几点：1．案外人的租赁权与查封的先后问题。首先，应明确查封是公法行为，其目的在于限制债务人擅自处分财产的行为。《查封规定》第26条作了相应的规定，该条明确了法院在查封被执行人的财产后，不得擅自处置该物，如出租、转让等行为，即使行为已经结束，其处置行为也会归于无效。在这场权益的博弈中损伤最严重的当属案外人，比如承租人的承租权将不能得到实现，因为租赁物已经在此之前被强制查封，查封措施必须得被法院解除，该标的物才能成为一个“自由”的财产。如前所述，只有在执行标的物在查封之前已经设立了租赁权承租人的诉权才有实现的可能，但如果查封措施不影响租赁物的转移的情况除外。2．租赁权与抵押权的冲突问题。关于两者的关系问题，需要参考权利设定的先后顺序，再结合案件中两种权利对抗因素进行处理。根据《担保法解释》的规定，倘若执行标的的价值能在执行程序中得以变现，则案外人对标的物的租赁权必须先于债权人的抵押权成立，在这种情况下，承租人的租赁权才可以与之对抗。当财产得以拍卖变现时，抵押权不复存在时，被执行人只需承受承租人的租赁权便可以使双方获利。根据《拍卖规定》的规定，在租赁合同中，买受人应根据“买卖不破租赁”的原则在受让租赁物之后继续承担承租人的租赁负担。在债权人的抵押权先于案外人的租赁权成立的情况下，债权人申请法院对该争议标的进行强制拍卖时，该物上的权利负担阻碍债权人的抵押权益实现时，人民法院必须将附属于拍卖物之上的租赁权排除以保障申请执行人的抵押权得以优先受偿。

参考文献：

［1］陈娴灵．案外人异议之诉异议事由释论［J］．江汉论坛，2011（9）．

［2］江必新．强制执行法的理论与实务［M］．中国法制出版社，2014：441．

［3］杨与龄．强制执行法论［M］．中国政法大学出版社，2002．

［4］百晓锋．论案外人异议之诉的程序构造［J］．清华法学，2010（3）．

店面租赁合同范文篇2

第一条为了健全和完善本县租赁型住房保障体系，建立和规范本县城区公共租赁住房制度，根据有关法律法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条本县城区规划区内的公共租赁住房（不含县第一中学公租房）的配租、准入、使用、退出和监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称公共租赁住房，是指县城区原有的廉租住房和公共租赁住房并轨后的统称，是指政府投资或提供政策支持，限定套型面积和租金标准，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

公共租赁住房只租不售。

第四条县住房委员会负责牵头协调公共租赁住房的规划、建设、管理和监督工作。

县住房保障中心负责具体承办公共租赁住房的审核登记、轮候配租以及建设、管理等事务性工作。

第五条县住建局、民政局、自然资源局、公安局、人力资源和社会保障局、市场监督管理局、统计局、税务局、城东街道办事处、城西街道办事处、人民银行、住房公积金管理中心、效能办等部门按照各自职责负责公共租赁住房的规划、建设、管理和监督工作。具体分工如下：

住建局负责受理不受户籍限制人员、外来务工人员的申请并进行资格初审，提请民政局、自然资源局、公安局、市场监督管理局、税务局、人力资源和社会保障局、人民银行、住房公积金管理中心等部门核查申请人相关信息后出具申请家庭的审查意见。

城东街道办事处、城西街道办事处负责受理辖区内申请人的申请并进行资格初审，通过提请公安局审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等，对申请人家庭的户籍、收入、财产和住房状况等进行调查核实，提出初审意见。

民政局负责核查申请人婚姻信息，核查低保、特困人员的婚姻状况、家庭收入、家庭资产等相关信息，核查汇总后出具审查意见。

自然资源局负责提供申请人及共同申请人房产（包括店面、车位、写字楼等非住宅）及交易信息。信息包括房产坐落、建筑面积、房产性质、房产用途、交易时间、转让方式、交易金额等。

公积金管理中心负责提供申请人及共同申请人住房公积金缴存信息以及贷款情况。信息包括缴存单位、缴交基数、缴交比例、月缴存额及贷款、支取情况。

公安局户政部门负责协助街道办事处审查申请人及共同申请人提供的户籍信息的真实性和家庭成员之间的关系。

公安局车辆管理部门负责审查申请人及共同申请人车辆核查信息。信息包括：车型、车牌号、是否营运、登记日期、新车购置价、转让时间、转让价格。转让时间超过3年的，无需提供。

市场监督管理局负责提供申请人及共同申请人注册市场主体的相关信息。信息包括市场主体的名称、类型、住所（经营场所）、注册资本（资金数额）、成立时间；相关投资人的出资额及出资比例。注销时间超过3年的，无需提供。

税务局负责提供申请人及共同申请人申请之月前12个月个人纳税记录（申请人及共同申请人在属期没有进行个税申报的，提供未申报信息）。信息包括纳税人名称、缴税金额。

人力资源和社会保障局负责提供申请人及共同申请人养老保险缴纳信息。信息包括缴纳社保的单位、首次缴纳时间、个人缴纳比例、缴费基数。

人民银行配合住建部门协调金融机构、保险机构提供申请人及共同申请人相关银行账户信息、商业保险投保及缴费信息。

效能办负责对联合审查中各责任单位出现的不配合、不受理、超时限、不作为等行为进行监督问责。

第二章申请和审核

第六条申请对象应当符合以下条件：

（一）户籍条件：

1.申请人具备完全民事行为能力，已取得县城关8个社区（城东街道：文安、文兴、胜利、翠屏社区，城西街道：文河、新秀、青云、金泰社区）居民户籍满2周年（截止申请日期，下同），并在城区工作、生活；

申请公共租赁住房以家庭为单位，家庭成员应具有法定的赡养、扶养、抚养关系，且共同生活。每个申请家庭应确定一名符合申请条件的家庭成员作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。其中申请人配偶及未成年子女必须纳为共同申请人。属于离异的，办结离婚手续应满1周年以上（含1周年）；已出嫁境外但户籍未迁出人员不得作为公共租赁住房申请人和共同申请人。

申请人属于未婚的，若父母已配租或配售保障性住房，男性需满22周岁（含22周岁）以上，女性需满20周岁（含20周岁）以上才可独立申请。

2.不具有城关8个社区户籍的外来务工人员，需在城区工作、生活，且在城区缴交养老等社会保险满3年；缴交社保单位的注册地址应位于县中心城区规划区内。若申请人服务于不同单位，两个单位缴交社保的时间间距低于6个月的，间距时间可计入工作时间。

3.在本县城关居住和工作的机关、国有企、事业单位正式定编工作人员，不受户籍限制。

（二）住房状况：

1.申请人应在县城区规划区范围内无住房或家庭人均住房面积低于15平方米；自建无产权房、违章搭盖或购买违章建筑等视为有房户处理，建筑面积按实计算；

2.申请人及共同申请家庭成员在申请之日前三年内应无城区规划区范围内房屋的交易（含买卖、赠与、继承、离婚拆户或委托拍卖）行为。

3.申请人及其共同申请人未享受购买公有住房、购买或租住保障性住房、参加单位集资建房等保障性住房优惠政策。

4.申请人夫妻与直系亲属（父母、子女）已分户，但申请人夫妻直系亲属（父母、子女）在城区拥有房产的，其房产面积和套数应同时满足下列条件：

申请人父母房产面积÷（申请人父母家庭人数+申请人父母子女的家庭人数）＜45平方米

申请人岳父母（或公婆）房产面积÷［申请人岳父母（或公婆）家庭人数+申请人岳父母（或公婆）子女家庭人数］＜45平方米

申请人子女房产面积÷（申请人子女家庭人数+申请人家庭人数）＜45平方米

申请人父母房产套数÷（申请人父母子女数+1）＜1

申请人岳父母房产套数÷（申请人岳父母子女数+1）＜1

申请人子女各自名下房产套数＜2

移民分配的大幢厝以房屋门牌号为认定单位，一个门牌号认定为一套，其他房屋以产权证为认定单位，一本产权证认定为一套。

（三）收入状况：

申请公共租赁住房的家庭人均年收入应不高于上一年度我县城镇居民人均可支配年收入的2.4倍（上一年度标准未公布的，取再上一年度的标准）。

（四）家庭资产：

包括银行存款、有价证券（股票、基金等）、城区规划区外的房地产和城区规划区内非住宅房地产（宅基地、店面、车位、写字楼、厂房等非住宅）、车辆（车辆价值以新车购置发票或各类保单中车辆的价值为准）、投资（生产经营性单位股权，3年内注销或变更的仍纳入资产计算）等资产，城区规划区外的房地产和城区规划区内非住宅房地产以税务部门开具的房产（土地）使用权权属转移涉税证明上标明的价格为依据，无法提供涉税证明的，以房产评估机构出具的评估价值为依据；城区规划区内住宅已纳入住房面积计算范围的，不再纳入财产价值计算范围。以上家庭资产均不扣减贷款金额。

具体条件：申请公共租赁住房的家庭资产应不高于15万元×A(动态调节系数)；

A(动态调节系数)=上一年度我县城镇居民人均可支配年收入（上一年度标准未公布的，取再上一年度的标准）÷21182（2013年县城镇居民人均可支配年收入）

第七条下列对象不能申请公共租赁住房：

1.生活无法自理，行动不便且在城区内无监护人；

2.精神疾病未痊愈；

第八条在本县城关居住、工作的机关、国有企、事业单位正式定编工作人员，不受城区规划区外房产限制，且城区规划区外房产不纳入资产计算。

第九条县级以上（含县级）各类人才入选者在城区规划区范围内无房或少房的家庭申请公共租赁住房可不受家庭户籍、收入限制。

第十条有突出贡献人才的家庭（如享受国家政府特殊津贴人员、省部级有突出贡献中青年专家或优秀运动员等家庭）及在城关规划区内需特殊救助的家庭（如火灾、地质灾害等受损严重家庭），经所在单位或街道办事处报县政府议定通过后，根据具体情况给予特殊配租公共租赁住房。

第十一条现役或退役军人家庭、烈士遗属家庭（含因公牺牲军人遗属家庭、病故军人遗属家庭）及其他优抚对象家庭的抚恤、补助、优待金、护理费不纳入个人、家庭收入和财产计算。

第十二条申请对象应如实填写《县公共租赁住房申请表》（以下简称《申请表》），并提供以下材料：

（一）户籍身份证明及婚姻证明：

申请人及共同申请家庭成员户口簿、二代居民身份证；已婚申请人需提供《结婚证》；离异申请人需提供《离婚证》、离婚协议或法院判决书；丧偶申请人需提供民政部门出具的《火化证》或公安部门出具的死亡证明等丧偶的相关证明；未婚申请人需提供未婚承诺书。

申请公共租赁住房的外地务工人员需提供社保部门出具累计缴交养老等社会保险满3年的证明。

（二）住房状况证明：

1.申请人及共同申请人在城区内无房的提交无房承诺书；少房的提交房屋产权权属证书；

2.申请人及共同申请家庭成员有在外地购房的需提供外地购房证明（产权证、购房合同等）；

3.共同申请家庭成员户籍不在本县的，需提供户籍所在县以上房改部门出具的未享受当地住房优惠政策的证明。

（三）收入、资产证明：

1.收入证明：

（1）申请人及共同申请家庭成员所在单位出具的申请之月前12个月的收入证明（含扣除“五险一金”后的工资、奖金等福利）；

（2）无固定工作单位由户籍所在地社区出具收入证明。

2.资产证明：

（1）申请人及共同申请家庭成员拥有城区规划区外房地产和城区规划区内非住宅商品房的，提供税务部门开具的房产（土地）使用权权属转移涉税证明，无法提供涉税证明的，提供房产评估机构出具的房屋价值评估报告；

（2）申请人及共同申请家庭成员已购置车辆的，需提供车辆购置发票或保险公司保单；

（3）个体工商户或企业股东应提供营业执照或所占股份证明、申请之月前12个月所得税及相关税收缴交凭证。

（四）优先分配对象应提供的证件：

1.归难侨、省级以上劳模（含省级）、受市级以上见义勇表彰家庭应出具有效的证书、证明，已取得廉租租赁补贴的申请家庭提供县住房保障中心出具的证明；二级以上残疾人员（含二级）提供残联出具的残疾证明；独生子女领证户家庭、农村二女绝育户家庭提供计生部门出具的证明；

2.现役或退役军人家庭、烈士遗属家庭（含因公牺牲军人遗属家庭、病故军人遗属家庭）及其他优抚对象提供乡镇（街道）出具的身份证明；

3.人民武装部干部职工、消防应急干部职工提供所在单位出具的证明；

4.县级以上（含县级）各类人才入选者应提供县组织部有效的认定文件；

5.从事本行业工作连续工龄在5年以上（含5年）的公交司机、一线二线环卫工人，应由所在单位出具有效的认定文件（签订的用工合同等）；

6.2012年以来重点项目建设及城市棚户区改造中被征迁未安置的家庭（含D级危房已被收储的危房户）需提供拆迁合同和拆迁部门出具的证明，D级危房已被收储的危房户需提供D级危房鉴定书及土地收储手续。

第十三条申请公共租赁住房，按照下列程序办理:

（一）申请（本环节5个工作日）

申请人向户籍所在地街道办事处、社区提出申请，不受户籍限制人员、外来务工人员向住建局提出申请；住建局、街道、社区工作人员核查申请材料，材料齐全的予以受理，出具受理通知书；材料不全的，应一次性告知需补正的材料。时限为5个工作日。

（二）初审（本环节30个工作日）

住建局、申请人户籍所在地街道办事处、社区对申请家庭的户籍信息及申请人和共同申请人资格进行审核认定，并对其它条件进行初审，将申请人审查情况张榜公示7日。公示无异议的或异议不成立的，街道办事处将初审意见和申请材料汇总后报送县住建局。时限为30个工作日（含公示期7日）。

（三）复审（本环节15个工作日）

县住建局自收到街道办事处申请材料之日起5个工作日内发起民政局、自然资源局、公安局、市场监督管理局、税务局、人力资源和社会保障局、人民银行、住房公积金管理中心、住房保障中心联查；民政局、自然资源局、公安局、市场监督管理局、税务局、人力资源和社会保障局、人民银行、住房公积金管理中心、住房保障中心自收到发起联查信息之日起5个工作日内出具核查信息并反馈；住建局自收到核查信息之日起5个工作日内汇总并出具复审意见提交县住房委员会核准。

（四）核准（本环节15个工作日）

县住房委员会自收到住建局核查的家庭住房意见后，对申请家庭住房状况、收入和资产核定进行认定，并将认定结果予以公示（7日），公示无异议或异议不成立的，对保障对象进行核准登记，向社会公开核准结果，并通知申请人。时限15个工作日（含公示时间）。

第十四条对公示对象有异议的，可向县住房委员会实名举报，县住房委员会牵头相关部门在15个工作日内完成复审并将复审结果书面告知举报人。

第十五条申请人对审核结果有异议，可以向县住房委员会申请复核。县住房委员会牵头相关部门在15个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。

第三章轮候与配租

第十六条公共租赁住房实行轮候配租制度，轮候期为3年。县住房委员会依据房源和轮侯申请人情况，适时组织申请人准入资格轮侯顺序号公开摇号，准入资格轮侯顺序号作为配租顺序的依据。摇号结果向社会公布，原则上每三年组织一次。

第十七条公共租赁住房的配租顺序：首先满足政府应急周转需要，其次满足优先配租对象需求，第三满足符合条件配租对象需求，配租结果向社会公布。

第十八条轮候期间，申请人的就业、住房、收入、家庭人员等情况发生变化，应在变动后的60天内向县住房保障中心提交书面材料重新审核。逾期不报的，视为自动放弃承租资格，其配租资格取消。

第十九条下列家庭优先配租：

已享受廉租住房租赁补贴的家庭、省级以上劳模（含省级）家庭、受市级以上见义勇为表彰家庭、县级以上（含县级）各类人才入选者家庭、现役或退役军人家庭、烈士遗属家庭（含因公牺牲军人遗属家庭、病故军人遗属家庭）及其他优抚对象、人民武装部干部职工家庭、消防应急干部职工家庭、二级以上（含二级）残疾人家庭、归难侨家庭、独生子女领证户家庭、农村二女绝育户家庭、连续工龄在5周年以上（含5周年）的公交司机和一线二线环卫工人家庭、2012年以来重点项目建设及城市棚户区改造中被征迁未安置的家庭（含D级危房被收储的危房户）。

第二十条公共租赁住房实行“房空即租”，房源出现，县住房保障中心依据配租对象优先顺序及轮侯顺序号通知轮侯申请人入住。

第二十一条轮侯申请人应在收到县住房保障中心发出入住通知后的15日内，与县住房保障中心签订《县公共租赁住房租赁合同》，申请人不接受所配租的房源、未在规定时间内签订租赁合同，将视为自动放弃承租资格，其配租资格取消。

第二十二条已签订租赁合同的申请人，凭《入住通知书》及本人有效身份证在7天内到所承租住房的物业服务中心办理入住手续，未在规定时间内办理入住手续的，视为自动放弃配租。

第四章租赁管理

第二十三条承租人对公共租赁住房不享有收益权、处分权和继承权，不得转让使用权、不得调换所承租的公共租赁住房。

第二十四条承租人对公共租赁住房享有在租赁合同期限内按约定使用公共租赁住房的权利，并按合同约定按时缴纳租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等各类费用。承租人经限时催缴依然不缴纳上述费用的，县住房保障中心可从租赁保证金中予以扣缴后解除租赁合同，强制清退承租人。

第二十五条《县公共租赁住房租赁合同》为格式合同。承租人应于签订租赁合同当日缴交租赁保证金，租赁保证金按每户2000元标准收取。逾期15日不缴交租赁保证金的，视为放弃承租资格。租赁保证金在租赁合同期满或解除合同时，在扣除应由承租人缴纳的各项费用后一次性无息退还给承租人。

第二十六条公共租赁住房的租金按略低于市场租金水平合理确定租赁价格，租赁价格经县物价管理部门备案后公布实施；租赁价格实行一房一价且适时调整，新签订的租赁合同按当年度经备案、公布后的价格标准执行。

第二十七条享受国家定期抚恤补助的现役或退役军人家庭、烈士遗属家庭（含因公牺牲军人遗属家庭、病故军人遗属家庭）及其他优抚对象租住公共租赁住房，予以减免租金。

第二十八条已建成并分配入住的廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，对已入住的城镇低收入住房困难家庭（原廉租住房承租户），其租金水平仍按原合同约定执行。对于新增城镇低收入住房困难家庭，经县政府批准后，采取租金减免方式予以保障，不实行按公共租赁住房租金水平先收后返。

第二十九条完善城镇低收入住房困难家庭资格复核制度，不再符合城镇低收入住房困难家庭条件但符合公共租赁住房保障对象条件的，可继续承租原住房，同时应按公共租赁住房租金标准进行租金调整。承租人违反有关规定或经审核不再符合公共租赁住房保障条件的，应退出公共租赁住房保障。

第三十条已分配入住的城镇低收入住房困难家庭（原廉租住房承租户），存在下列情形之一的，认定为不再符合城镇低收入住房困难家庭条件：

（一）廉租住房申请人或共同申请人人均住房面积大于13平方米；

（二）廉租住房申请人或共同申请人人均收入高于本县城镇居民最低生活保障标准的3倍（本年度标准未公布的，取上一年度的标准）；

（三）廉租住房申请人或共同申请人拥有非营运汽车；

（四）廉租住房申请人或共同申请人在承租期间，存在自费出国留学、旅游（出境20天以上）行为。

第三十一条租赁合同期间，承租人的就业、住房、收入、家庭人员等情况发生变化的，应当在变动后的30天内向县住房保障中心提交书面材料，申请办理变更。

第三十二条承租人在租赁期间，主申请人死亡，其他共同申请人申请变更主申请人时，可不受户籍和年龄的限制。

第三十三条公共租赁住房实行续租审核制度。承租人在合同期限届满后仍符合规定条件需要续租的，应在合同期满前3个月内向县住房保障中心重新申请；经审核确认符合续租条件的，由县住房保障中心与承租人签订续租合同，承租人继续租住。

第三十四条申请公共租赁住房续租或承租信息变更，按照下列程序办理:

（一）申请和受理

申请人如实填写《县公共租赁住房保障家庭信息变更申请表》，向县住房保障中心提出申请，县住房保障中心受理后按批次报送住房委员会办公室、街道办事处审核。原则上每月报送一次。

（二）审核

街道办事处收到报送的材料后，牵头公安局、社区等部门对申请家庭的户籍信息及申请人和共同申请人资格进行审核认定，并对其它条件进行初审，签署初审意见。办理时限20个工作日，其中各协办部门报送协查结果时限为5个工作日。

县住房委员会办公室牵头住建局、民政局、自然资源局、公安局、市场监督管理局、税务局、人力资源和社会保障局、人民银行、住房公积金管理中心等相关部门，按各自分工就申请人及共同申请人的家庭成员相关信息进行核查，并签署审查意见。办理时限10个工作日，其中各协办部门报送协查结果时限为5个工作日。

（三）核准

县住房委员会对审核结果进行认定，并将认定结果予以公示，公示时间7个自然日，公示无异议或异议不成立的，对续租申请或变更申请进行核准，向社会公开核准结果，并通知申请人。办理时限10个工作日（含公示日期）。

第三十五条县住房保障中心按公共租赁住房装修标准对公共租赁住房进行装修，并配备必要的生活设施。

第三十六条非独立选址建设、配建或改建的公共租赁住房可纳入对应住宅项目统一实施物业管理服务；独立选址建设或通过市场化租赁筹措的公共租赁住房由县住房保障中心选聘专业服务机构进行管理服务。

第三十七条接受委托的物业服务机构或专业机构应当根据合同约定做好公共租赁住房的日常管理工作，切实履行职责和义务，制定应急处置预案以应对突发事件，并定期对室内装修、家具、设备（包含零部件）进行查验和保养，承租人及其所在单位应予以配合。

第三十八条因承租人自行装修、改变房屋原有结构、使用不当或擅自拆解有关设备设施造成损坏的，由县住房保障中心责令承租人负责修复、赔偿、退出已入住的公共租赁住房。

第五章退出管理

第三十九条承租人有下列情形之一的，应当退出公共租赁住房：

（一）租赁期内，承租人通过购买、受赠、继承、租赁等方式在城区规划区范围获得其他住房，且超过规定的人均住房建筑面积标准的；

（二）承租家庭因婚姻状况或承租人情况发生变化无法符合公共租赁住房保障条件的；

（三）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；

（四）法律、法规和政府规章规定的其他情况。

第四十条承租人有第三十九条规定情形之一的不予续租，但退出有困难的，经批准可给予6个月的搬迁过渡期；搬迁过渡期从取得产权日期开始计算，承租人向房地产开发企业购买商品住房的，以买卖合同签约时间为房屋产权取得时间。搬迁过渡期内月租金，按原合同签订的租金价格执行。

第四十一条承租人在租赁合同期内有下列情形之一的，县住房保障中心有权终止租赁合同，取消其租住资格，并限期收回公共租赁住房：

（一）将所承租的公共租赁住房转借、转租、调换的；

（二）改变所承租的公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

第四十二条承租人不再符合租住资格，但拒不腾退住房的，县住房保障中心可没收租赁保证金，并向人民法院提起诉讼，申请强制执行。

第六章监督管理

第四十三条公共租赁住房的保障条件、核查程序、轮候规则等政策，公共租赁住房项目开工、竣工和房源情况，应当向社会公布。

第四十四条住房保障各审核、管理、运营的工作人员对在公共租赁住房工作中知悉的公民个人信息，除按照规定应当公示的信息外，应当予以保密。

第四十五条县住房保障中心应当建立健全公共租赁住房档案管理制度，完善档案的收集、管理及利用等工作，保证档案数据的完整、准确，并根据申请人享受住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现公共租赁住房档案的动态管理。

第四十六条县住房保障中心应当设立电话、信箱、电子邮箱等，接受公民、新闻媒体和其他社会组织对本县公共租赁住房工作的监督；任何单位和个人都有权对违反公共租赁住房法律、法规的行为进行举报、投诉，县住房保障机构和其他有关部门应当依法及时受理并依照各自职责调查核实作出处理。

第四十七条房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第四十八条县住房保障中心应组织对承租公共租赁住房人员履行合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应予以配合，如实提供资料。在监督检查中有权采取以下措施：

（一）2名以上工作人员可持工作证明，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公共租赁住房检查使用情况；

（二）对违法违规行为予以制止并责令改正。

第七章法律责任

第四十九条申请人有下列情形之一的，认定为隐瞒虚报行为：

（一）经核对查验，申请人申报的基本信息与规定的申请条件存在重大差异的；

（二）伪造人口、户籍、居住证、婚姻、住房、缴纳社会保险、劳动合同及其他相关证明材料的；

（三）在审核过程中发生异议，申请人不按要求提交相关补充材料、执意不配合县住房保障中心开展核查工作的。

第五十条申请人或单位有隐瞒虚报行为或提供虚假证明材料，按照住建部《公共租赁住房管理办法》第三十五条处以行政处罚：

申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，县住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。

以欺骗等不正当手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

第五十一条承租人有前款第四十一条规定情形之一的，按照住建部《公共租赁住房管理办法》第三十六条处以行政处罚：由县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第五十二条房地产经纪机构及其经纪人员提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务的，按照住建部《公共租赁住房管理办法》第三十七条处以行政处罚：由县级以上地方人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款。

店面租赁合同范文篇3

[关键词]：房屋承租人先买权

房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。

我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。

房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。

房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。

然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：

第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。

所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②

第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。

市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。

第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。

现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。

基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。

注释

店面租赁合同范文篇4

[关键词]：房屋承租人先买权

第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。

第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。

第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。

基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权

注释

店面租赁合同范文篇5

[摘要]：笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。

[关键词]：房屋承租人先买权

第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。

第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。

第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。

店面租赁合同范文篇6

一、目前我县国有资产出租基本情况

（一）从自查上报情况来看，自查上报单位共计201户，其中：行政事业单位163户（机关53户，乡镇政府6户，学校63户，卫生系统41户），国有企业38户。自查上报有出租出借行为的单位共63户，出租项344项，出租收入1127.80万元。

（二）从自查上报和未自查单位中共重点抽查单位34户（行政事业和国有企业各17户），出租资产处数70处（个），出租项211项，出租资产建筑面积39553.83㎡，出租收入1117.16万元。其中，17户行政事业单位出租资产数26处（个），出租资产建筑面积8143.35㎡，出租项87项，出租收入合计456.93万元;17户国有企业出租资产数44处（个），出租资产建筑面积31410.48㎡，出租项124项，出租收入合计660.23万元。

从自查和重点抽查情况表明,我县国有资产出租一般均与承租方签有合同，除少数几个单位外，大部分租期较合理，一年一签居多。除少数几个单位外，行政事业单位国有资产出租收入基本缴存财政专户，企业国有资产出租收入基本单独核算。

二、我县国有资产出租情况存在的问题及原因

（一）国有资产出租未履行相应程序

《县国有资产出租管理暂行办法（试行）》以下简称《管理办法》，在2011年公布施行后，对单位的出租房产的出租方式、审批、备案程序及租金与收入的管理等都有明确的规定，但抽查的单位大部分未履行报批等程序擅自出租国有资产。截止2012年10月31日，全县仅有5户单位（房管局、财政局、公路管理所、食品公司、三插溪公司）的部分资产出租履行报批、招投标等程序。主要原因是2011年以前国有资产出租管理监管制度尚未健全，政策宣传不到位，大部分单位思想重视不够；其次是国有资产占有单位、主管部门及监管部门的管理职责未落实到位。

（二）少数单位协议租期较长，租金偏低

如华泰大楼一层、原电影院、城北农贸市场二楼供销超市、综合市场二楼超市、良友酒家、新鹏家具城等，租期从10年至15年不等；有的租金偏低，即使租期一订是十几年，但租金却不见递增或递增额度不大，如综合市场二楼人本超市、良友酒家等。

国有资产出租期较长、租金偏低的原因：一是部分单位考虑到店面装修成本较大，投资回收期较长；二是出租合同协议原签订时间较早，租金偏低，故签订较长期限租期；三是单位内部职工承租，租金偏低，并存在拖交现象；四是有的单位租期较长，负责人和经手人已更换多次，而合同协议等有关手续未及时移交给接交人，造成现经手人不知道原合同签订的时间和期限。

（三）房产出租存在转租行为

调查中发现，部分国有资产转租，有的承租方已经原出租人同意并重新签订出租合同，也有的未经原出租人同意而自行转租，国有资产流失风险很大。

（四）租赁行为存在潜规则，国有资产出租管理难度大

城关部分地段，特别是城北路和北大街的部分店面在租赁行为上存在潜规则，使国有资产出租情况变得复杂，给国有资产出租管理带来很大难度。主要是我县店面转让过程中存在转让费情况，无论租期是否到期，原承租人不再继续租赁的情况下，将原承租店面转让给新承租人，在两位承租人相互协商的基础上，由新承租人付给前一承租人一定数额的转让费，金额在2-20万元左右，转让费有的甚至高过年租金。同时，新租赁的承租人店面装修成本（专卖店还有加盟费、押金等）大。各占有单位与承租人之间的租赁协议基本都是一年一签，如承租人仍无结束营业的意愿时，占有单位一般是会续签协议的。而根据《管理办法》的规定，在协议期满时，国有资产出租要进行审批和租金招投标等程序，这就会对招投标前的最后一个承租人造成损失，因为招投标仅仅是占有单位针对租金而进行的，它并不负担转让费。

（五）部分行政事业单位房租收入未缴存财政专户，实行“收支两条线”管理

经抽查，17个行政事业单位2012年度房租收入合计395.58万元，在9月份前缴入财政专户有12个单位，上缴租金166.20万元，未缴存财政专户有229.38万元。原因是，一是部分单位收租时间未到；二是有的单位以权属关系不清等为由未缴存财政专户，未实行收支两条线管理。三是有的单位反映其出租收入若上缴财政专户，除本身需纳税外，还要上交20%的调节资金，租金收入净额只有租金的62%左右，入不敷出。

（六）部分单位房产缺失房产证、土地使用证

此次抽查的34个单位的67处出租房产，两证齐全的27处，只有房产证或土地证的16处，两证皆无的24处。这种情况的存在给出租管理和资产处置管理带来隐患。

（七）部分单位房租收入未及时申报纳税

2012年部分单位房租收入未及时申报纳税，主要原因是少部分单位主观避税，其次是企业资金困难，纳税申报后缓交欠交。

（八）部分单位体制尚未理顺和存在改制遗留问题等而导致部分出租资产权属不清晰，存在漏管或无人管现象。如：①有的单位已改制，但原已抵押给银行的房产未能得到妥善处理，现仍由原改制单位用于出租，出租收入用于后续的管理支出。②有的单位体制改革，经费改为全额财政拨款后，而相应资产因原历史原因，是否应列入国有资产管理范围，需进一步明确。③有的单位资产产权归属不清，管理不顺，造成其近百万元的资产出租收入未上缴财政专户，实行“收支两条线”管理等。

三、进一步加强我县国有资产出租管理的对策

（一）加强宣传，提高认识

在检查过程中，发现部分部门及下属单位都未对国有资产出租管理办法引起高度重视,没对资产管理负责人和下属单位传达或转发《管理办法》文件，造成《管理办法》未能在全县范围内普遍执行。下一步，建议加大宣传力度，通过在有关媒体上重申《管理办法》、发函督促各单位遵照执行等方式，促进社会监督，提高各单位依法办事的自觉性。

（二）加强管理，促进增值

1、结合各单位自查上报和此次重点抽查的结果，建议成立国有资产出租管理档案。在现有的国有资产出租申报、审批（备案）等制度的基础上，对全县国有资产出租进行动态跟踪管理，做到在国有资产出租到期前主动提醒各单位办理申报审批手续。

由于很多单位的出租协议都是一年一签，且出租期限在年底到期的居多，应及时做好申报审批工作。

2、对国有资产租赁开展更加严格的审核控制工作，避免租期过长、租金过低现象发生。在规定的范围内，在中介评估的基础上合理确定租赁价格和租赁期限，对租期三年以上的租赁合同要对租金实行递增，严禁协议租赁中的转租行为。

3、结合其他国有资产管理条例，督促各单位国有资产登记台账制度化，做到账、卡、物、证、表相统一，避免因人员变动及其他原因而引起资产管理混乱。

4、各单位租金收入要及时申报纳税，行政事业单位租金收入要全额进入财政专户，实行“收支两条线”管理。

5、占有单位、主管部门、监察、审计、财政（国资）等部门既要各司其职，又要通力协作配合，做到国有资产出租的基础管理工作常抓不懈，促进国有资产出租行为规范化、制度化，确保国有资产保值增值。

店面租赁合同范文篇7

今年，我院确立了创建“现代型法院、学习型法院、服务型法院”的发展定位，如何充分发挥审判职能，为“数字玄武”的建设与发展提供全方位的法律服务和司法保障，被列为我院今年重点调研课题。院党组专门组织相关庭室进行了针对性研讨，总结了我院过去在保护和促进我区科技产业发展中的成功做法，并对未来“数字玄武”发展中可能遇到的法律问题进行了前瞻性思考。

一、调查概况。

（一）调查目的：从审判实践中遇到的具体问题入手，分析和预见未来可能出现的法律难点，从审判工作角度为“数字玄武”建设工作提出司法建议和工作设想。

（二）调查对象：以与“数字玄武”的规划、实施相关的政府主管部门、IT企业、从业人员为调查对象。

（三）调查内容：针对不同的调查对象，我们确立了不同的调查范围与内容。

1、对相关政府主管部门，主要从其管理职能角度出发，了解与“数字玄武”建设有关的管理政策，行政执法中出现的实际问题及法律盲点。

2、对相关IT企业，主要收集它们在日常经营中产生的法律疑问，内容涉及公司设立、用工情况、房屋租赁、货款清收及知识产权保护等各个方面。

3、对相关的从业人员，以与《劳动法》有关的劳动合同签订、劳动保护措施、劳动争议的处理等问题为主要调查方向。

（四）调查方法：我们走访了珠江路科技街管委会办公室、区质量技术监督局等部门；组织部分知名IT企业、中小企业及个体经营业主座谈；与不同种类的IT从业人员进行了面对面的交流；听取了市中院知识产权庭在知识产权保护方面的指导意见；对比了北京中关村发展的成功经验与做法；统计和分析了我院近年来审理相关案件的数据，从而展开立体化的调查工作，强化本次调研活动的实效性。

二、与“数字玄武”相关的典型法律问题及审判实践。

1、关于兼容机销售涉及的法律问题。

我院在案件审理中，已遇到数起因买卖兼容机而产生的纠纷，由于兼容机系由商家从不同渠道购进配件后，再按照购买者的不同要求选取相应配件进行组装而成，因此，从法律角度看，兼容机在法律定位上存在着一定的特殊性，双方买卖的标的物究竟是电脑整机，还是买卖配件后提供了组装服务，这是值得探讨的问题。

从法律规定看，《中华人民共和国产品质量法》第二十六条规定：“产品或者其包装上的标识必须真实，并符合下列要求：（一）有产品质量检验合格证明；（二）有中文标明的产品名称、生产厂名和厂址……”；第三十三条规定：“销售者应当建立并执行进货检查验收制度，验明产品合格证明和其他标识。”而兼容机的组装特性，决定其不可能有整机的合格手续。

从行政管理规定看，南京市技术监督局曾于1997年4月制定了《南京市微型计算机质量监督管理方法（试行）》，其中规定了拼装机（兼容机）也属于微型计算机的范畴，生产企业和经销企业必须持有合法的营业执照，并在经营范围内从事经营活动，生产企业还应取得国家有关部门颁发的生产许可证等内容。

从市场现状看，目前珠江路作为华东地区最大的电子、电脑产品集散地，许多IT企业均以销售兼容机为主，这也是其主要的收入来源。兼容机以其配置灵活、价格低廉的特点，满足了相当数量消费者的个性化需求，因此拥有可观的销售市场。但绝大多数企业均不具备销售兼容机的经营范围和销售资质。

我们认为从现今电脑销售市场现状来看，兼容机和品牌机并存，两种产品各有其供应渠道和销售市场。对于以兼容机为标的物的买卖行为中，如果对有关法律法规机械地理解，刻板地认定买卖的标的物不合法，从而判决买卖无效，这必将从根本上切断以兼容机销售为主业的IT企业的收入来源，给其生存基础带来毁灭性打击，这就违背了保护与促进经济发展的初衷。因此，我们在案件审理中，充分理解IT企业在特殊发展时期的特殊情况，分析买卖双方交易的真实目的，在不违背法律、法规的前提下，确立了配件合格，合同有效的规则，即销售商销售的虽为电脑整机，但只要能就各项拼插配件提供出产品质量检验合格证明，从尊重当事人双方意思自治的角度考虑，就可确认买卖合同有效性这一审理思路，既遵循了坚决打击假冒伪劣产品的法律规则，保障市场交易的安全与稳定，又保护和扶持了新的交易形式，为区域特色经济的发展开拓了空间。以上述思路为指导审理的多起案件，均有效保护了买卖双方的合法权益，促进了IT企业的健康发展，取得了良好的社会效果。

2、关于技术服务中的数据备份涉及的法律问题。

我院民二庭在去年审理了江苏地区首例计算机数据灭失赔偿纠纷案，青岛海信电器公司诉称松正网络公司在向其供应网卡，并进行安装调试的过程中，由于操作失误，致使保存在计算机硬盘内的重要数据资料丢失，严重影响了公司的正常运转，故索赔500000元。此类纠纷在IT产品的营销服务中比较常见，该案是其中非常典型的一例。

计算机硬盘数据备份与保护的义务分配问题在法律上还是一个空白点，我院审判人员查阅了大量资料，走访了计算机研究所、市公安局计算机信息中心等部门，并开创性地召开了由东南大学计算机专业教授、计算机研究所博士、同类型企业代表参加的听证会，听取对此专业问题的分析和建议。在充分进行专业技术分析和查明其他案件事实的基础上，审判人员从公平、公正的法律基本准则出发，通过判决明确了计算机重要数据备份与保护的义务分担规则。即在对计算机系统进行维护时，计算机操作人和使用人对数据资料的丢失均负有注意义务，并应提醒和告知对方进行数据备份及在数据资料具有重要价值时，数据资料所有人应负有备份义务。通过创造性地确立数据备份规则，为以后技术服务中数据备份问题提供了基本行为准则，有利于IT企业的规范管理与操作。该案的判决引起了IT产业界人士的广泛关注，得到了法学界专家学者的高度赞扬。

我区IT企业中，无论是从事硬件销售，还是从事网络工程，在经营中都有可能为客户进行计算机系统维护。数据备份与保护义务分担规则的创立，将有助于企业与客户预见行为后果，避免类似纠纷的产生。而一旦发生纠纷时，也可依据此法则，分清双方的责任，公正高效地解决矛盾。

3、关于软件拷贝产生的知识产权保护问题。

计算机软件的下载与拷贝是软件流转的一种最重要的方式。现在许多IT企业销售的电脑中，附送的操作系统和应用程序都是通过拷贝形式载入的，市面屡禁不止的盗版软件也是从原版拷贝复制形成的。软件的拷贝行为虽然加速了软件使用的推广，但也构成了对他人知识产权的严重侵犯。我院受理的恒升电脑专卖店诉工商玄武分局不服工商行政处罚一案，就昭示了解决这一问题的必要性和迫切性。

案件中，工商局根据举报对某电脑专卖店实施检查，发现柜台上的笔记本电脑中安装了Windows98中文版，但却无法提供软件的安装复制销售许可证明，即依法进行查扣。后经微软中国有限公司上海分公司鉴定，电脑中预装的Windows98中文版软件是未经微软授权或同意擅自复制安装的。工商局在电脑专卖店无法提供能够证明电脑中预装软件系合法持有的情况下，依法作出《处罚决定书》，认定电脑商店经销安装有盗版软件计算机行为，违反了国家工商局、国家版权局《关于严厉打击盗版等侵犯著作权行为的通知》第三条的相关规定。电脑专卖店因不服行政处罚，向我院提起诉讼。我院经过大量细致的审理工作，依据查明的事实，确认工商局的行政处罚决定适用法律正确，符合法定程序，依法驳回了电脑专卖店的诉讼请求。

本案据称是微软公司在中国正式转变其打击盗版Windows98系列软件策略的“第一案”，即不再单纯地提起民事侵权诉讼，而是借助国家相关职能部门的作用，通过行政执法的手段来打击盗版，处罚侵权人。本案工商局查处时我国尚未加入WTO，而在法院审判时我国已成为世贸组织成员，案件的处理符合我国现行法律的原则规定，也初步满足WTO对知识产权保护的要求，从而维护了行政部门依法行政的严肃性，打击了随意拷贝和复制软件的盗版行为，体现了中国政府保护知识产权的决心，为入世后审理类似的案件树立了一个范例。同时，此案的判决，也对诚信珠江路形象的树立大有益处。

4、关于电子产品贸易中的诈骗犯罪问题。

据统计，在我院受理的刑事案件中，经济犯罪特别是诈骗犯罪数量呈不断上升趋势。许多IT企业在经营中，由于片面追求交易的快捷与高效，过于简化交易程序，缺乏对交易对象的审查，被骗事件屡见不鲜。这种情况不但出现于中小企业，在一些知名企业身上也时有发生，成为IT企业快速健康发展的一个潜在威胁。

在珠江路科技街经营的某知名电子科技公司就曾发生一次被骗走30台电脑，价值数十万元的刑事案件。自称某商贸公司三个男青年来到某科技公司，用支票付款购买了两台电脑，科技公司的业务人员当即前往银行将支票上的货款划了账，然后按对方要求将货送到他们的公司。不久，商贸公司人员称最近可能有一笔大订单，但要求先交货后付款，几日后又打来电话，说订单已接到，并随即来到科技公司，留下三天后到期的转账支票，运走30台电脑，科技公司因为有上次的“成功合作”，也就没有特别介意，三天后，商贸公司打来电话，说货款要过几日才能入账。可当科技公司人员去银行划账时，才知对方账上根本没有钱，开出的是空头支票，再赶到其经营地点时商贸公司已人去楼空，电脑也不知去向。后经调查发现，某商贸公司是通过某会计师事务所虚假验资50万元刚注册成立的，法定代表人注册时使用的是假身份证。

在对类似案件的审理中，我院十分注意保护受害企业，特别是品牌企业和利税大户的合法权益，对犯罪分子依法从重处罚，并在公安、检察等部门的配合下，积极开展追缴赃款的工作，及时将追回的款项发放受害企业，尽量减少企业的损失，保障企业正常的经营。

三、“数字玄武”建设中可能出现的法律问题及相应对策。

除上述几类纠纷外，我们经研究对下列五类问题提出如下建议：

1、在街区改造、园区建设中，如何应对拆迁的矛盾。

“数字玄武”工程的实施，必将给我区基础设施建设带来翻天覆地的变化，特别是珠江路科技街，它是由旧街改造发展而来，沿街两边聚集着大大小小的商铺，许多IT企业的经营格局和面积都难以令人满意，因此实施"二次开发"已经成为提升珠江路品位，进一步增强实力、迎接挑战的必然选择。从今年开始，进行时间跨度长达三年的全面改造，启动十个开发项目，彻底拆除中小店面。三年后的珠江路，一座座大型IT卖场和电脑商城将拔地而起，而这一切的变化都将以拆迁工作的顺利开展为前提。

珠江路沿街房屋的拆迁有别于我区其它地段的改造，因为IT企业的相对集中，沿街两边的底层房屋基本上都从住宅用途变为经营用途，甚至一些不临街的居民住房也被电脑公司租去做了仓库或办公室，由于房屋少企业多，不断攀升的出租价格，使得许多居民或经营不太好的单位纷纷腾出房屋出租，出租收入成为他们一项主要的经济来源。一旦面临拆迁，有限的补偿款根本不能与长期持续稳定的出租收入相比，这必将导致开发企业与拆迁户之间产生尖锐的对立情绪。如何有效的化解矛盾，是关系到街区改造工作能否顺利进行，区委、区政府的整体工作思路能否得到贯彻，“数字玄武”工程能否稳步推进的大事。

对于拆迁中可能遇到各种困难，我院从法律角度提出以下建议：

（1）做好拆迁项目及相关法律法规的宣传工作。进行深入的走访和宣传，让老百姓明白街区改造工作的实施将有助于街区整体环境的提高，虽然牺牲了一部分人的眼前利益，但是它带来的是更大的长远利益，同时应将拆迁工作及以后新建的项目公开，接受老百姓的监督。

（2）依法进行拆迁工作。在拆迁中，要严格依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和市政府203号令的规定，依法进行，及时将拆迁补偿款到位，对自觉提前搬迁的单位和个人给予一定的奖励，并协调好区政府各个部门，解决拆迁户的后顾之忧。

（3）对被拆迁户在卖场租售中给予一定的优惠。针对一些被拆迁户害怕因房屋的拆迁而失去主要经济来源，因而抵触情绪较高的心理，可以以签订意向协议的方式，对被拆迁户愿意租购以后建成的IT商城铺面的，在价格、位置、面积、收费等方面给予一系列的优惠政策，这样既可以消除拆迁户的对立情绪，使他们仍能拥有自己的经营产业，还可以提前完成商铺的出售和出租。

2、在引进人才、合法用工中，如何处理好劳资关系。

“科技以人为本”，高科技IT企业中人才是第一因素，能否处理好劳动者与企业之间的关系，是关系到高科技企业发展至关重要的问题，只有在法律框架内，依法订立劳动合同，才能规范劳资双方的行为，保护双方的合法权益。

（1）关于劳动合同。

签订劳动合同是确立劳动关系的首要条件，并且应当以书面形式订立。在一些普通企业，特别是服务性行业中，往往是劳动者积极要求订立合同，但企业却以种种理由不想签，而在高科技的IT企业中，有时却恰恰相反，对一些技术人才或销售骨干，企业希望能订立长期的劳动合同，而劳动者却往往不想订或只订立短期的合同，这是因为这些技术人才或销售骨干往往掌握着与公司命运休戚相关的核心技术和业务渠道，他们不想被劳动合同所束缚，以备在有更好的机遇出现时可以在短时间内“另攀高枝”，为此，宁愿面对没有劳动合同所带来的各种风险。针对这种特殊情况，我们建议一方面应加强对劳动者的法律宣传，告知其不签劳动合同可能失去法律的保护，产生不可预知的风险，促使他们与企业订立完备的劳动合同；另一方面要鼓励企业提高对高科技、高素质人才的投入，以优厚的条件减少人才的非正常流动，保持企业平稳发展。政府劳动监察部门应加强对企业用人情况的检查，规范用工行为。法院在处理这类劳动合同纠纷时应当将保护企业的合法权益与劳动者的合法权益放在同等重要的位置，引导企业和劳动者正确处理劳动关系。

（2）关于竞业禁止。

竞业禁止，是指为防止商业秘密在同行业间的泄露，用人单位与掌握商业秘密的员工通过合同约定，员工在劳动合同期内及终止劳动合同后一定期限内负有保密义务，用人单位将给予员工适当经济回报。《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》第七条第二款规定：“竞业限制条款一般应包括竞业限制的具体范围，竞业限期的期限、补偿费的数额及支付方法，违约责任内容。但与竞业限制内容相关的技术秘密已为公众所知悉，或者已不能为本单位带来经济利益或竞争优势，不具有实用性，或负有竞业限制义务的人员有足够证据证明该单位未执行国家有关科技人员的政策，受到显失公平的待遇及本单位违反竞业限制条款，不支付或者无正当理由拖欠补偿费的，竞业限制条款自行终止。”竞业禁止条款所限制就业的时间应当合理，如果规定的时间太长，既会导致人才资源的浪费，又会给企业带来不必要的负担（必须支付高额补偿金）。一些国家通常规定为一年（如比利时），有的规定为半年（如英国），我国在《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》中规定，竞业限制的期限最长不得超过三年。《劳动部关于企业职工流动若干问题的通知》也对竞业禁止的时间规定为不超过三年。这可以根据各单位不同的情况以及须保守商业秘密的特点来决定，但绝不能过长，并应在劳动合同中予以约定。

3、在卖场出租、场地租赁中，如何规范双方的行为。

三年后在珠江路科技街拔地而起的座座大型IT卖场，将以分割租赁的方式吸引众多的投资创业者，如何通过签订租赁合同约束双方的行为，实现出租方与承租方的双赢，应做好以下几个方面：

（1）签订租赁合同时应注意的问题。

租赁合同应载明必备的事项，依据《合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容租赁物的名称、数量、用途、租赁期限，租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”特别是在租赁期限上，应注意如在六个月以上的，应当采用书面形式，租赁期限不得超过二十年，未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于IT卖场的租赁，鉴于IT产业产品更新快，有一定经营风险的特点，我们建议租赁合同应采用书面形式，一年或二年一签，以每个卖场成立的专门管理机构为签约主体，并应约定只能经营IT产业相关的产品，租金采取预付的方式进行。

（2）承租人转租时应注意的问题。

承租人在租赁期间因为经营状况或其它原因可能会发生转租行为，依据《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人经出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因为卖场内的IT企业，其销售行为附属着保质、保修的合同义务，这一过程有一个较长的期间，因此，对于承租人的转租行为，因慎重审查，以免因转租导致无法提供其应尽的售后服务义务，必要情况下，可在其转租时再要求其提供一定数额的资金作为质保。

（3）承租人不能按期支付租金时应注意的问题。

依据《合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”对于此条的执行应注意，其前提条件是承租人未付或者延迟支付租金。在解除合同时，卖场管理机构应依照一定的法律程序，可以通过自行调解或诉讼的方式进行，而不应采取单方强制的方法，以免造成责任的混淆和损失的扩大。

4、在公司设立、股权转让中，如何避免纠纷的产生。

随着“数字玄武”建设的进一步深入，我区投资环境会越来越好，必然有许多投资者将在这里开始他们的创业历程，融入到高科技产业大潮中，现有IT公司也将实现经营主业的转变，进行公司结构和资本的重组。上述变化必将带来许多新兴公司的设立和公司股权的转让等一系列问题。依据现行的《公司法》、《合伙企业法》、《外资企业法》等相关法律的规定，我们提出以下建议：

（1）在公司设立中应注意的问题。

在公司设立中，除了要符合《公司法》第十九条的规定，在设立时注意股东人数、制定章程等基本设立条件以外，还应特别关注出资类型方面的法律规定。因为新兴IT公司多是以高科技为经营方向，因此以专利技术、商标权、非专利技术和劳务等作为出资将大量出现。《公司法》第二十四条的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价……以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的百分之二十”；《合伙企业法》第十一条规定：“对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。”；《中外合资经营企业法》第五条规定：“外国合营者作为投资的技术和设备，必须确实是适合我国需要的先进技术和设备。如果有意以落后的技术和设备进行欺骗，造成损失的，应赔偿损失。”上述都是针对技术投资的相关法律规定，在公司设立中应严格依照执行。

（2）在公司股权转让中应注意的法律问题。

有限责任公司在经营中，因为经营需要或股东意愿可能会遇到股权转让的问题，此时应注意严格依法进行，避免纠纷的产生。《公司法》第三十五条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”；第三十条规定：“股东依法转让其出资后，由公司将受让人的姓名或者名称，住所以及受让的出资额记载于股东名册。”

公司如果限制股东的股份转让权，或者以股东会决议或董事会决议强制转让股权或强行代转让方决定股权转让价格、付款时间或其他条件的，权利受侵犯的股东可以公司为被告提起侵权赔偿之诉。

如果公司不及时变更股东名册和到工商局进行变更登记，股权转让方和受让方均可以公司为被告提起办理转让手续请求之诉。

5、在技术交易、专利转让中，如何保护交易的安全。

随着“数字玄武”工程中的“一街三园”格局的逐步形成，软件产业将成为继电子产品销售之后又一支撑我区高科技发展的重要支柱产业，软件产业的高速发展必然带来软件交易的大量涌现，技术交易市场必将应运而生。技术交易市场是在有形资产交易市场之后活跃起来的又一个具有极大发展空间的新型交易市场。因为交易中以专利权、商标权和非专利技术为交易对象，所以应注意以下两个主要问题。

一是在交易过程中注意保护商业秘密。

在技术交易中往往要将商业秘密与专利技术一起转让或许可对方使用，而如果交易失败，商业秘密又被对方无偿获悉，那就很有可能会给秘密所有者造成损失，或者至少是造成威胁。因此，在技术转让过程中如何保护商业秘密是很关键的，要做好保护工作，应注意以下几个方面：

（1）在正式开始谈判前，要多与对方沟通，一定要在确定对方有购买诚意的前提下，才可以向对方介绍该商业秘密技术，不能贸然行事。

（2）如果交易失败，对方又侵犯了商业秘密，应及时采取法律手段保护自己。因为，对方已获知该技术秘密，原则上对方不得向任何人透露该项商业秘密，自己也不准许不正当地使用。根据《合同法》第四十三条的规定：“当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”据此，如果发现对方有泄露或不正当使用商业秘密的行为时，受害方可以向工商行政管理部门举报，也可以向法院起诉。

（3）为避免侵犯商业秘密情况的发生，建议采取一种比较稳妥的方法，那就是在向对方透露技术秘密前与对方签订保密协议，写明技术秘密的范围，写明对方应当采取的对技术秘密的保护措施，约定如果对方违反约定泄露了秘密或擅自使用则要承担的损害赔偿责任，这样做既能界定技术秘密的范围，又可以约束对方不得泄露秘密，起到一定的提醒与威慑作用，防患于未然。

二是要注意转让合同的形式规定和手续要求。

根据我国《专利法》第十条第三款的规定，转让专利申请权或者专利权的，当事人必须订立书面合同，并向国务院专利行政部门登记，由国务院专利行政部门予以公告。专利申请权或者专利权的转让自登记之日起生效。依据《合同法》的规定，书面合同包括合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。另外当交易的受让方是外国人时则有特殊法定要求，《专利法》第十条第二款规定，中国单位或者个人向外国人转让专利申请权或者专利权的，必须经国务院有关主管部门批准。因此在转让专利技术时，与对方进行交易是要特别注意这些形式方面的规定并且要履行法定手续。

四、我院进一步为“数字玄武”工程提供法律服务的工作设想。

1、严厉打击相关的诈骗、盗窃等经济犯罪，充分利用国家强制力，为“数字玄武”建设的推进提供稳定、安全的法制环境，坚决保障IT企业的财产安全和从业人员的人身安全不受侵犯。

2、公正审理相关IT企业发生的房屋租赁、劳动争议、消费者权益等民事案件，进一步理顺关系，明确权利与义务，保护平等主体的合法权益。

3、依法审理买卖合同纠纷案件、公司股权纠纷案件，化解企业内部予盾，组织专项的债权清收服务，解决企业“债权多、讨债难”的现实问题，促进企业资金的良性流动，规范市场经济秩序，保障交易安全。

4、依法审理相关的行政执法案件，既维护行政执法的严肃性，树立执法部门的良好形象，也保护行政相对人的合法权益，监督和纠正执法活动中的违法行为。

5、为IT企业建立一条“绿色”诉讼通道，简化立案程序，规范立案手续，在案件受理、财产保全等工作中，做到快速反应，行动及时，在不违反法律规定的前提下，尽可能地提供诉讼上的便利。

店面租赁合同范文篇8

1.为优化商业街业态，提升商业街的档次和形象，使之成为市、区商业街建设的一个亮点，助推区域经济发展，特制定本办法。

2．商业街(洪城路至朝阳洲中路)的业态定位以餐饮、休闲娱乐为主。需要调整业态的店面详见《商业街应调整业态的店面情况一览表》，按照表格中的要求进行了业态调整的店面才能适用此奖励办法。

3．本办法适用范围为在商业街从事经营活动的店面(店铺)产权人、经营企业(个人)，并在西湖区内依法注册、依法纳税，符合扶植的商业业态经营企业(个人)。

二、扶持政策

(一)对店铺产权单位(个人)的奖励

4．符合商业街业态调整的店铺，自开业之日起，第一、第二、第三年分别按其所交房产税区级财政受益部分的100%、80%、50%的比例对店铺产权单位(个人)进行奖励。

(二)对业态调整企业(个人)的奖励

5．对原不符合商业街业态但按上述业态定位予以调整的经营企业(个人)，给予其一次性奖励，按照店面面积50㎡(含)以下奖励1000元，50㎡-200㎡(含)奖励3000元，200㎡以上奖励8000元的标准执行。

6．凡符合商业街业态调整的企业(个人)，自开业之日起，第一、第二、第三年分别按其缴纳税收区级财政受益部分的50%、40%、30%的比例对企业(个人)进行奖励。

(三)对街办(镇)的奖励政策

7．商业街所在街办(镇)负责督促业主或经营户按照该街的定位进行业态调整。区协税办将按照每年度区级财政所得部分再增加2%用于奖励街道(镇)。

(四)配套扶持政策

8．商业街业态调整的企业(个人)，办理卫生许可证实行“一站式”服务，由专人负责接待办理，对符合卫生要求的企业(个人)在3个工作日内发放卫生许可证；对符合商业街特色的企业，在办理卫生许可证时免收卫生审查费和工本费，各项培训费第一年全免；卫生监测费按照收费标准实行第一年下调2个档次收取，第二年下调1个档次收取。

9．商业街业态调整的企业(个人)，一次性减免50%装修施工许可手续规费，并协调办理临时占道有关手续。

10．商业街业态调整的企业(个人)，在店铺招牌装修时实行免费审批，并可电话预约上门服务。

11．商业街业态调整的企业(个人)，办理非住宅装饰装修工程项目申报登记时，涉及到改变房屋构造时由房管部门协助办理报批手续。

12．商业街业态调整的企业(个人)，在报批手续、申报材料齐全的情况下，审批、办证要求在5个工作日内完成。

三、附则

13．商业街经营户转变经营业态需经区打造商业街工作小组审批通过，再予以办理相关证照、手续。

14．奖励申请由奖励对象向区商贸委提出，区商贸委会同当地街道进行审核后报区政府审批。

15．奖励资金的发放由区商贸委会同区财政局核实后再报区政府批准，然后由街道落实发放到奖励对象。

16．奖励扶持时间以年为计算单位，不足一年的以实际缴纳税收时间为准，连续奖励时间从第一次缴纳税收之月起至缴满36个月止。

17．申请奖励需提供西湖区业态调整奖励申请表、工商营业执照原件和复印件、税务登记证原件和复印件、房屋租赁合同原件和复印件、企业(个人)缴纳各税的凭证及区商贸委需要企业提供的其他材料

18．本办法规定的开业之日是指依法办理完毕工商、税务等经营所需的证照之日。

店面租赁合同范文篇9

我国微小企业贷款风险主要来自企业本身及所处的外界环境影响。

（一）企业本身的风险

微小企业资产规模小，经营风险大，抗危机能力弱，因此其信用及经营风险相对较大。在调查过程中要注意客户经营状况如何。首先，生产加工企业是否为企业购买火灾意外险，必要的保险措施可以有效规避风险；其次，客户的上下游渠道是否正常，有没有丰富的上游客户和下游客户，若有则可以有效规避风险，实现企业发展；再次，微小企业经营品种单一，产品更新换代慢，抗市场风险能力弱；最后，很多微小企业都实行家族式管理方式，没有充分的管理经验。对企业的未来发展没有一个明确的规划，没有给企业设定明确的发展目标。企业的一切权利都由管理者负责，其个人的能力直接影响企业的发展。员工队伍不稳定，生产效率不高。

（二）外部环境风险

微小企业由于自身的资产规模小，很容易受到国家政策的影响。监管条例的变化，直接影响企业的经营。例如新的进出口政策的实施，新的质量标准的颁布，都会对相关行业的微小企业产生重大影响。国家为调控经济发展，会限制或调整某行业的发展，税收政策的倾斜都会对微小企业的发展产生重大影响。还有重要的一点就是国家的宏观调控政策都会导致相关行业的经营环境恶化，给微小企业的发展造成困难。

二、微小企业融资风险控制———以某地方银行小企业信贷中心为例

（一）营业额核实

面对个体工商户没有销售账目和进货单据情况，需要从各个侧面了解客户的经营收入。常用的方法主要有收集客户的销售单据、销售报表、商场销售回单、与下游客户的对账单、出库单、宾馆入住登记单、饭店的点菜单。这些单据与客户的经营状况密切相关，可以真实地反应客户的销售收入。例如一个销售卫浴的客户，客户有两个店，一个在建材城，一个在家居广场。客户口述月营业额大概在十五万元左右。通过销售小票和POS机流水来进行检验：统计加总申请人能提供的2010年10月至2011年4月销售单据，如表1，得到家居城店铺的月销售额分别为2月份70000元、3月份116000元、4月份58000元。与客户口述的营业额存在很大出入，成表时以实际销售票据所显示的销售额为准。调查过程中严格客户配合调查并按要求提供销售单据贷款流程。在营业额确定后要计算客户店铺的主营业务毛利，以此反推客户主营产品的可变成本，为接下来计算客户月可支配收入打下基础。银行流水方面，公司会有对公账户和对私账户，有些公司的对公账户除了在银行开设基本账户之外还会开设一般账户，很多个体户甚至公司都会有几个用于经营活动的私人账户，因此在收集用于交叉检验的银行流水时要注意收集主要账户的流水。如果有几个账户要注意是否有相互转的情况，更要注意突然的大额支出或转进，要问出原因。

（二）客户软信息调查

在对客户调查的开始阶段，就要核对客户的租赁合同。如果是转租别人的店铺，则要注意转让费和押金的收据。在调查客户的销售合同、合同、工程合同时要注意辨别合同的真伪，写交叉检验时要注意对合同进行统计。在确定商铺的实际经营人之后，就要细致了解客户的家庭信息和生活环境。单身、大龄、无儿女的经营者尽量不给予贷款。客户所在家庭中的责任越大其还款的稳定性越大，对于一个家庭和睦，儿女双全的客户来说，其个人的信用度就会更有保证。

（三）信息汇总与风险评估

1.信息的采集汇总

微小企业贷款是以贷款申请人的正常商业经营所形成的真实现金流作为还款来源，这就要求客户经理人员深入细致地了解客户的实际情况，在申请者的经营场所直接获得所需信息，计算他们的销售情况、存货水平等，根据借款人的实际财务状况分析其现金流和偿债能力，从而确定其是否符合贷款标准。在对客户的调查过程中，主要是为客户建立一份资产负债表和损益表，从而确定其月可支配的收入，进而反推出其月最大还款额。在确定客户营业额之后，为验证客户提供信息的真伪，要进行权益的交叉检验。在进行权益交叉检验中，权益的差异率要控制在10%左右才能通过，否则要查明原因，进行二次调查。在收集完信息后，首要任务就是要检查数字的正确性和信息的完整性，尽可能地避免资产负债表，损益表和交叉检验中的加减乘除的错误。使数据尽可能的客观公正。在信息的采集过程中，要了解客户的非财务信息。如客户的经营模式，行业特征，产品用途，竞争优势和管理能力。尽可能的分析了解客户的诚信度，家庭状况，生活水平和经营的风险点。

2.信息的风险评估

店面租赁合同范文篇10

第二条凡依法在工商行政管理部门注册登记，具有独立法人资格，销售的产品拥有自主产品品牌，在本市依法纳税，建立正常财务信息报送关系，生产经营中无违法违规行为的食品生产加工企业和销售企业，在国内设立区域销售中心或在地级（含）以上城市设立直营专卖店等营销网点，均可申请营销网点建设扶持资金。企业设立营销网点应在其网点招牌中注明“中国海洋食品名城”字样。

第三条本规定所称区域销售中心是指企业对我市海洋食品进行直接销售的营销场所；直营专卖店是指由企业自主经营，自负盈亏，以销售自有产品为目的的营销网点（不包括加盟店）。

第四条在本政策鼓励期间内，市财政每年整合各类资金300万元设立营销网点建设扶持资金（如超出则按相应比例予以核减），专项用于扶持食品生产加工企业和销售企业营销网点建设。

第五条市政府成立由分管领导牵头，市商务局、财政局、经信局、食品工业促进局、审计局等部门组成的鼓励推动食品企业营销网点建设工作领导小组，对全市海洋食品营销工作进行统筹规划和综合协调。领导小组办公室设在市商务局，具体承担日常管理工作。

第六条企业设立营销网点按下列标准给予资金扶持：

（一）对在地级（含）以上城市新开办的直营专卖店面积达到30平方米以上、60平方米以下的，当年给予2万元补助经费；面积达到60平方米（含）以上的，当年给予3万元补助经费。

（二）对在副省级（含）以上城市新开办的直营专卖店面积达到30平方米以上、60平方米以下的，当年给予3万元补助经费；面积达到60平方米（含）以上的，当年给予5万元补助经费。

（三）对新设立区域销售中心面积达到200平方米以上的，当年给予10万元补助经费。

第七条企业申请营销网点建设扶持资金，应提交下列材料：

（一）扶持资金申请表；

（二）租赁合同或自有房屋产权证明原件、复印件；

（三）项目投资情况及相关证明；

（四）营业执照和税务登记证原件、复印件；