二手房交易税收管理实施方案

根据《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》国税函〔〕309号）及《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》财税〔〕100号）等文件精神，为切实做好我区应用评税技术核定二手房屋交易计税价格试点工作（以下简称“核价工作”进一步加强全区房地产交易税费的征收管理。特制本工作方案。

一、指导思想

建立个人住宅转让计税价格评估征管系统，通过开展“核价工作”形成全区个人住宅价格评估标准。有效解决二手房交易瞒报成交价格、不如实申报纳税的突出问题，夯实房屋交易环节税收征管基础，提高计税价格管理水平，为全市逐步实施应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作提供可靠数据和参考信息。

二、组织保障

一）组织机构

成立区应用评税技术核定二手房交易计税价格工作领导小组：

组长：

成员：

由区地税局税政科长担任办公室主任，领导小组办公室设在区地税局。征管科长担任办公室副主任，成员由区地税局相关人员和房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。

二）职能职责

区应用评税技术核定二手房交易计税价格工作领导小组负责全区“核价工作”组织领导和安排部署。

具体做好人员培训、楼盘布点、现场调查、案例审核、数据录入和后期评税等；负责每两周组织召开一次工作例会，领导小组办公室负责全区“核价工作”协调与组织实施等日常事务性工作。通报工作情况，进行工作安排。

保证经费投放足额、及时。区财政局负责“核价工作”经费保障。

区地税局负责做好评估系统的数据采集、数据审核、数据入库、数据校验分析、系统运行等工作。

区土地房屋权属登记中心负责保证提供数据的及时性、真实性、完整性。

全力配合“核价工作”顺利推进。各镇人民政府和区政府有关部门负责积极做好辖区、单位的宣传引导工作。

三、工作重点及目标

包括一手房和二手房的房屋座落地、所在物业容积率、土地使用权面积及类型、建筑面积、建筑结构、建成年份、物管资质等级、套型、户型、朝向、装修情况、交易状况、成交价格等，对区年7月1日至年6月30日期间交易的住宅的相关数据进行采集、审核、入库、分析。于年11月1日起试运行二手房交易计税价格核定系统。

四、工作步骤

一）开展房地产市场调研

特别是城区范围内的新旧居民小区、房地产楼盘的详细分布和数量，对全区经济发展和房地产市场状况进行全面摸底调查。切实掌握房地产分布特点与规律，房地产价值在不同区域呈现的差异性，分析房地产市场价格水平及影响房地产价格的主要因素等。

二）开展工作培训

明确试点工作业务流程及工作方法，对参与具体工作的人员进行培训。具体讲解数据采集的范围及内容。

三）采集住宅交易实例及建立住宅交易可比实例样本库

对交易数据进行具体采集，从年8月1日至10月30日。要求采集人员2人一组根据采集内容实地查勘填写，按照对全区楼盘和住宅全覆盖的要求，根据房屋的朝向、楼层、户型和套型等情况，确定全区采集10000宗至15000宗交易案例，其中新旧房屋比例基本为11对数据采集和建立实例样本库两个阶段工作采取“采集一笔、审核一笔、入库一笔”方式进行。

四）运行计税价格核定系统

对纳税人申报的房屋交易价格，1.试点开展计税价格核定工作。为稳妥推进计税价格核定工作。用计税价格核定系统进行二手房交易核定计税价格的评估。现行法律框架下，按照“公平、简便、有效化解征纳矛盾”原则，建立适合我区的评税争议处理机制。

对核定结果进行综合分析和测算比对，2.测评核定结果。根据交易房屋具体状况、成交状况、规模档次等。并与纳税人申报价格比较，找出差异的原因，如是核定系统或修正因素等技术的问题，通过召开专家论证会，统一进行调整。

查找核定结果出现偏差的原因。因计税价格核定系统或技术标准的原因，3.适时维护参数及校准模型。通过对核定结果的测评。制订相应解决方案，不断的优化系统核定模块，适时调整影响价格因素的修正系数值（项）适时完善技术标准，提高核定工作质量，减少争议数量。

五、工作流程

如物业名称、房屋的坐落地址、房屋所有权人、土地使用权面积、土地使用权类型、建筑面积、容积率、建筑结构、房屋建成年份、建筑总层数、所在层数等指标。区土地房屋权属登记中心收集年7月1日至年6月30日交易的一手房和二手房数据。

选出需要采集的典型房屋。房地产土地资产评估有限公司对交易的数据根据建成年份、小区品质、座落地段等据有代表性房地产进行筛选。

区地税局对经房地产土地资产评估有限公司筛选出的典型房屋通过实地查勘获取其他基础数据。

以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，房地产土地资产评估有限公司对采集的数据根据土地基准地价和房屋建安造价标准。对采集的数据资料进行认真审核。

通过电子导入、手工录入两种方式将数据入库并对数据校验分析。

运行计税价格核定系统。

六、经费预算

预计在全区范围内布点1000余个，评定技术核定二手房交易计税价格试点工作涉及区财政局、区地税局、区土地房屋权属登记中心、同城房地产土地资产评估有限公司等多个部门。采集交易实例10000至15000宗，直接工作人员120人左右，整个工程涉及人员培训、楼盘布点、现场调查、案例审核、数据录入、后期评税时的人工技术支持全过程，预计投入经费50万元。

七、工作要求

各单位务必做到任务到人、责任到人”区财政局、区地税局、区土地房屋权属登记中心负责人为本单位该项工作第一责任人，一是落实工作责任。为确保“核价工作”有条不紊开展。直接参与工作人员为直接责任人。

不断促进区域经济健康发展的重要环节。要切实加强宣传引导，二是抓好宣传引导。积极抓好“核价工作”优化二手房交易市场发展环境的重要平台。促使纳税人、特别是房屋中介等机构积极配合好基础数据采集工作。