二手房范文10篇

二手房范文篇1

一、洪山坡社区基本介绍

洪山坡社区位于青岛市市北区，包括洪山坡小区、洪福山庄、枕海山庄、恒源小区等。四周交通便利，社区周边医院、学校、餐饮、娱乐、购物等设施配套齐全，是青岛市市北区最大的住宅区之一。该社区总共约有居民15338户，其中多层居民楼127栋，每栋平均约60户居民，共有8890户；有高层居民楼31栋，每栋约208户居民，共有6448户。社区内约有25所房产中介。其中经营超过5年规模较大房产中介包括洪山佳居、好望角地产、二十一世纪不动产、联建行不动产、太平洋房产等。总体而言二手房房源充足且大部分居民楼都是2000年以后建成、客户数量较大、中介数目较多。由此，对于洪山坡社区二手房市场的研究能够在一定程度上反映国家调控政策对整个市区二手房市场的影响情况。

二、国家调控对二手房市场的影响

第一，2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下称“国十一条”），由此拉开了自2010年至今国家对房地产市场的第一轮调控。就洪山坡社区而言，“国十一条”出台之前，2009年全年该社区房价平均在每平方米8570元，平均每月成交量为56套，成交面积为4622平方米。其中仅就2009年12月，房价为每平方米9750元，成交量为57套，成交面积5223平方米。但是在“国十一条”出台后的几个月之内房地产市场并未降温。1-4月，房价仍持续上涨，整个社区房产交易总量达到156套，成交面积总计13995平方米。据中介工作人员反应，2、3月份之前婚房、改善性住房、投资性住房交易接近比例1：1：1，“国十一条”出台前后，购房者购房心态并未受到较大影响。其主要原因是近几年我国通货膨胀，货币贬值，市民不愿意把过多的钱存入银行；其次股市又惨遭熊市，通过股票、基金获得收益，甚至是保值风险都太大。在面对很少的投资方式情况下，买卖房屋无疑是最好的投资方式。正是在这种情况下，二手房房价居高不下，除2月份春节期间交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增长趋势。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房交易面积走势图，如图1所示。

第二，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“国十条”），开始第二轮调控。信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场有所波动，增长幅度有所减缓。但是5月份整个洪山坡社区二手房成交量激增，高达58套之多，与4月份相比增长34.88%，总成交面积为4997平方米，房价上升到每平方米11046元。如此异常的情况与青岛市5月份才出台相关政策密不可分。大量购房者力求在政策出台之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房成交量走势图，如图2所示。

第三，2010年9月市场回暖带来第三轮价格调整。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月29日密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等。这一系列政策对洪山坡社区的二手房交易并未造成较大冲击。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社区总交易量仍在50套以上的水平，与11月份相比，涨幅达到15.56%。成交量的扩大必然让市场活跃，价格自然水涨船高，每平方米高达13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社区附近地铁线的建设也相当“给力”，政策的不明预期也起到了火上浇油的作用。越涨越买的心理又刺激了集中消费，年关冲刺也成了一种习惯。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房房价走势，如图3所示。

第四，2011年1月26日，为进一步扩大和巩固调控成果，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下称“国八条”）。对此，青岛市也出台了十二项政策。

据洪山坡二手房工作人员分析，首付款比例的增大，贷款利率的提高让很多工薪阶层对购房望而却步。按青岛市多年来惯例，交易过程中相关税费一般由买方承担，对与个人购买住房不足5年转手交易的营业税按全额征收必然增加了购房者的负担。限购令的出台，更让买房需求者骤减。国家为了抑制通货膨胀，上调银行准备金率，使市场流动资金减少，因此银行贷款下放周期大大变长，买房顾客没有足够的资金交纳首套房30%的首付，二套房高达60%的首付。同时银行利率的不断上调增加了居民将资金存入银行的意愿，同时降低了投机性购房的可能。由于房价的居高不下，购买者本身的资金缺乏，使得小户型住房供不应求。

综合各种因素，自2011年新政以来，社区内二手房成交量仅有8套。目前二手房市场已经进入“冬眠期”。

三、发展二手房市场的对策与建议

第一，从国家政府角度来看，一是应从源头入手，规范土地市场。二是增加房地产市场的信息透明度，通过市场信息、引导和规范，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费。三是政府应采取更加严格的税收制度，来抑制二手房市场的投机现象。四是利用货币金融政策调控市场。政府可以加大提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策的力度，调整二手房市场房产价格和限制投机行为。

第二，从房屋中介角度来看，一是规范和明确二手房交易流程，告知客户在房产交易中的注意事项及流程，并且向客户明示费用的收取明细，并出具盖有公司法定公章的收据或发票。二是增加买卖双方的信息对称性。对于推动二手房交易具有非常重要的意义。在国家政策的整顿调控下，保证住房价格公开透明及不存在住房销售过程中的欺诈行为，进而来遏制住房价的快速上涨，提高二手房交易量。三是提高中介经纪人自身的专业素质。中介经纪人为买卖双方提供专业意见，消除由于二手房交易手续复杂而导致的双方不信任，是交易能够顺利进行，最终促进二手房市场健康、良性发展。

二手房范文篇2

乙方(买受人)：身份证件号码：

甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

(一)座落于，建筑面积为平方米;套内建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积____________平方米;

(二)出售房屋的所有权证证号为;

(三)房屋平面图及其四至见房产证;

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。

第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。

第三条计价方式与价款

按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________元，总金额人民币元整;房价款的支付方式、支付时间为：

乙方在年月日前付给甲方定金(人民币)，(大写)元，(小写)元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。

上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。

第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：

第一期：在年月日，付人民币万元;

第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款万元。;

第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。

每期付款，甲方收到后出具收据。

第五条

1、甲、乙双方定于年月日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依

法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第七条甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。

在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由甲方承担乙方承担。

除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担。

第八条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期

超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

第九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。公务员之家:

第十条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。

第十一条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

第十二条该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：

第十三条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

第十四条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。

第十五条本合同一式份。其中甲方留执份，乙方留执份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。

第十六条本合同自甲乙双方签订之日自之日起生效。

甲方(签章)：乙方(签章)：

地址：地址：

现住址：现住址：

二手房范文篇3

一、洪山坡社区基本介绍

洪山坡社区位于青岛市市北区，包括洪山坡小区、洪福山庄、枕海山庄、恒源小区等。四周交通便利，社区周边医院、学校、餐饮、娱乐、购物等设施配套齐全，是青岛市市北区最大的住宅区之一。该社区总共约有居民15338户，其中多层居民楼127栋，每栋平均约60户居民，共有8890户；有高层居民楼31栋，每栋约208户居民，共有6448户。社区内约有25所房产中介。其中经营超过5年规模较大房产中介包括洪山佳居、好望角地产、二十一世纪不动产、联建行不动产、太平洋房产等。总体而言二手房房源充足且大部分居民楼都是2000年以后建成、客户数量较大、中介数目较多。由此，对于洪山坡社区二手房市场的研究能够在一定程度上反映国家调控政策对整个市区二手房市场的影响情况。

二、国家调控对二手房市场的影响

第一，2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下称“国十一条”），由此拉开了自2010年至今国家对房地产市场的第一轮调控。就洪山坡社区而言，“国十一条”出台之前，2009年全年该社区房价平均在每平方米8570元，平均每月成交量为56套，成交面积为4622平方米。其中仅就2009年12月，房价为每平方米9750元，成交量为57套，成交面积5223平方米。但是在“国十一条”出台后的几个月之内房地产市场并未降温。1-4月，房价仍持续上涨，整个社区房产交易总量达到156套，成交面积总计13995平方米。据中介工作人员反应，2、3月份之前婚房、改善性住房、投资性住房交易接近比例1：1：1，“国十一条”出台前后，购房者购房心态并未受到较大影响。其主要原因是近几年我国通货膨胀，货币贬值，市民不愿意把过多的钱存入银行；其次股市又惨遭熊市，通过股票、基金获得收益，甚至是保值风险都太大。在面对很少的投资方式情况下，买卖房屋无疑是最好的投资方式。正是在这种情况下，二手房房价居高不下，除2月份春节期间交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增长趋势。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房交易面积走势图，如图1所示。

第二，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“国十条”），开始第二轮调控。信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场有所波动，增长幅度有所减缓。但是5月份整个洪山坡社区二手房成交量激增，高达58套之多，与4月份相比增长34.88%，总成交面积为4997平方米，房价上升到每平方米11046元。如此异常的情况与青岛市5月份才出台相关政策密不可分。大量购房者力求在政策出台之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房成交量走势图，如图2所示。

第三，2010年9月市场回暖带来第三轮价格调整。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月29日密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等。这一系列政策对洪山坡社区的二手房交易并未造成较大冲击。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社区总交易量仍在50套以上的水平，与11月份相比，涨幅达到15.56%。成交量的扩大必然让市场活跃，价格自然水涨船高，每平方米高达13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社区附近地铁线的建设也相当“给力”，政策的不明预期也起到了火上浇油的作用。越涨越买的心理又刺激了集中消费，年关冲刺也成了一种习惯。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房房价走势，如图3所示。

第四，2011年1月26日，为进一步扩大和巩固调控成果，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下称“国八条”）。对此，青岛市也出台了十二项政策。

据洪山坡二手房工作人员分析，首付款比例的增大，贷款利率的提高让很多工薪阶层对购房望而却步。按青岛市多年来惯例，交易过程中相关税费一般由买方承担，对与个人购买住房不足5年转手交易的营业税按全额征收必然增加了购房者的负担。限购令的出台，更让买房需求者骤减。国家为了抑制通货膨胀，上调银行准备金率，使市场流动资金减少，因此银行贷款下放周期大大变长，买房顾客没有足够的资金交纳首套房30%的首付，二套房高达60%的首付。同时银行利率的不断上调增加了居民将资金存入银行的意愿，同时降低了投机性购房的可能。由于房价的居高不下，购买者本身的资金缺乏，使得小户型住房供不应求。

综合各种因素，自2011年新政以来，社区内二手房成交量仅有8套。目前二手房市场已经进入“冬眠期”。

三、发展二手房市场的对策与建议

第一，从国家政府角度来看，一是应从源头入手，规范土地市场。二是增加房地产市场的信息透明度，通过市场信息、引导和规范，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费。三是政府应采取更加严格的税收制度，来抑制二手房市场的投机现象。四是利用货币金融政策调控市场。政府可以加大提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策的力度，调整二手房市场房产价格和限制投机行为。

第二，从房屋中介角度来看，一是规范和明确二手房交易流程，告知客户在房产交易中的注意事项及流程，并且向客户明示费用的收取明细，并出具盖有公司法定公章的收据或发票。二是增加买卖双方的信息对称性。对于推动二手房交易具有非常重要的意义。在国家政策的整顿调控下，保证住房价格公开透明及不存在住房销售过程中的欺诈行为，进而来遏制住房价的快速上涨，提高二手房交易量。三是提高中介经纪人自身的专业素质。中介经纪人为买卖双方提供专业意见，消除由于二手房交易手续复杂而导致的双方不信任，是交易能够顺利进行，最终促进二手房市场健康、良性发展。

二手房范文篇4

洪山坡社区位于青岛市市北区，包括洪山坡小区、洪福山庄、枕海山庄、恒源小区等。四周交通便利，社区周边医院、学校、餐饮、娱乐、购物等设施配套齐全，是青岛市市北区最大的住宅区之一。该社区总共约有居民15338户，其中多层居民楼127栋，每栋平均约60户居民，共有8890户；有高层居民楼31栋，每栋约208户居民，共有6448户。社区内约有25所房产中介。其中经营超过5年规模较大房产中介包括洪山佳居、好望角地产、二十一世纪不动产、联建行不动产、太平洋房产等。总体而言二手房房源充足且大部分居民楼都是2000年以后建成、客户数量较大、中介数目较多。由此，对于洪山坡社区二手房市场的研究能够在一定程度上反映国家调控政策对整个市区二手房市场的影响情况。

二、国家调控对二手房市场的影响

第一，2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下称“国十一条”），由此拉开了自2010年至今国家对房地产市场的第一轮调控。就洪山坡社区而言，“国十一条”出台之前，2009年全年该社区房价平均在每平方米8570元，平均每月成交量为56套，成交面积为4622平方米。其中仅就2009年12月，房价为每平方米9750元，成交量为57套，成交面积5223平方米。但是在“国十一条”出台后的几个月之内房地产市场并未降温。1-4月，房价仍持续上涨，整个社区房产交易总量达到156套，成交面积总计13995平方米。据中介工作人员反应，2、3月份之前婚房、改善性住房、投资性住房交易接近比例1：1：1，“国十一条”出台前后，购房者购房心态并未受到较大影响。其主要原因是近几年我国通货膨胀，货币贬值，市民不愿意把过多的钱存入银行；其次股市又惨遭熊市，通过股票、基金获得收益，甚至是保值风险都太大。在面对很少的投资方式情况下，买卖房屋无疑是最好的投资方式。正是在这种情况下，二手房房价居高不下，除2月份春节期间交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增长趋势。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房交易面积走势图，如图1所示。

第二，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“国十条”），开始第二轮调控。信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场有所波动，增长幅度有所减缓。但是5月份整个洪山坡社区二手房成交量激增，高达58套之多，与4月份相比增长34.88%，总成交面积为4997平方米，房价上升到每平方米11046元。如此异常的情况与青岛市5月份才出台相关政策密不可分。大量购房者力求在政策出台之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房成交量走势图，如图2所示。

第三，2010年9月市场回暖带来第三轮价格调整。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月29日密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等。这一系列政策对洪山坡社区的二手房交易并未造成较大冲击。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社区总交易量仍在50套以上的水平，与11月份相比，涨幅达到15.56%。成交量的扩大必然让市场活跃，价格自然水涨船高，每平方米高达13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社区附近地铁线的建设也相当“给力”，政策的不明预期也起到了火上浇油的作用。越涨越买的心理又刺激了集中消费，年关冲刺也成了一种习惯。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房房价走势，如图3所示。

第四，2011年1月26日，为进一步扩大和巩固调控成果，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下称“国八条”）。对此，青岛市也出台了十二项政策。

据洪山坡二手房工作人员分析，首付款比例的增大，贷款利率的提高让很多工薪阶层对购房望而却步。按青岛市多年来惯例，交易过程中相关税费一般由买方承担，对与个人购买住房不足5年转手交易的营业税按全额征收必然增加了购房者的负担。限购令的出台，更让买房需求者骤减。国家为了抑制通货膨胀，上调银行准备金率，使市场流动资金减少，因此银行贷款下放周期大大变长，买房顾客没有足够的资金交纳首套房30%的首付，二套房高达60%的首付。同时银行利率的不断上调增加了居民将资金存入银行的意愿，同时降低了投机性购房的可能。由于房价的居高不下，购买者本身的资金缺乏，使得小户型住房供不应求。

综合各种因素，自2011年新政以来，社区内二手房成交量仅有8套。目前二手房市场已经进入“冬眠期”。

三、发展二手房市场的对策与建议

第一，从国家政府角度来看，一是应从源头入手，规范土地市场。二是增加房地产市场的信息透明度，通过市场信息、引导和规范，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费。三是政府应采取更加严格的税收制度，来抑制二手房市场的投机现象。四是利用货币金融政策调控市场。政府可以加大提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策的力度，调整二手房市场房产价格和限制投机行为。

第二，从房屋中介角度来看，一是规范和明确二手房交易流程，告知客户在房产交易中的注意事项及流程，并且向客户明示费用的收取明细，并出具盖有公司法定公章的收据或发票。二是增加买卖双方的信息对称性。对于推动二手房交易具有非常重要的意义。在国家政策的整顿调控下，保证住房价格公开透明及不存在住房销售过程中的欺诈行为，进而来遏制住房价的快速上涨，提高二手房交易量。三是提高中介经纪人自身的专业素质。中介经纪人为买卖双方提供专业意见，消除由于二手房交易手续复杂而导致的双方不信任，是交易能够顺利进行，最终促进二手房市场健康、良性发展。

二手房范文篇5

卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿

（房产共有人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿国籍：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿联系电话：＿＿委托人：＿＿

国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿

买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿（房产共买人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿＿

国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

电话：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿层，共＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿＿。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的＿＿％（不包括＿＿％）时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的＿＿％（包括＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿种方式处理：

1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。

2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

第三条土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿；土地使用权年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第四条价格。

按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米＿＿＿元，总金额为（币）＿＿亿＿＿千＿百＿＿拾＿万＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

第五条付款方式。

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）＿＿亿＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。第六条交付期限。

甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿日内，将该房屋付给乙方。

第七条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿计算。逾期超过＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿种约定，追究乙方的违约责任。

1．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。

第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿个月内按＿＿利率计算；自第＿＿个月起，月利息则按＿＿利率计算。逾期超过＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿种约定，追究甲方的违约责任。

1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2．甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。

第九条关于产权登记的约定。

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿％赔偿乙方损失。

第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。）

第十六条本合同（经甲、乙双方签字（经＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。

第十七条本合同连同附表共＿＿页，一式＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿各执一份，均具有同等效力（卖方）

甲方（签章）：（买方）乙方（签章）：

房产共有人（签章）：房产共买人（签章）：

甲方人（签章）：乙方人（签章）：

二手房范文篇6

买方（以下简称乙方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿＿层，共＿＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±＿＿％（不包括±＿＿＿％）时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±＿＿％（包括±＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿＿种方式处理：

1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。

2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三条土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿＿＿；土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第四条价格。

按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米＿＿＿＿＿元，总金额为（币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。

第五条付款方式。

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。

第六条交付期限。

甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿＿＿＿日内，将该房屋付给乙方。

第七条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿计算。逾期超过＿＿＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿＿＿种约定，追究乙方的违约责任。

1．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿利率计算。逾期超过＿＿＿＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿＿＿＿种约定，追究甲方的违约责任。

1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2．甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九条关于产权登记的约定。

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿％赔偿乙方损失。

第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家

交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。）

第十六条本合同（经甲、乙双方签字）（经＿＿＿＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。

第十七条本合同连同附表共＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿各执一份，均具有同等效力。

甲方（签章）：乙方（签章）：

甲方人（签章）：乙方人（签章）：

二手房范文篇7

[论文摘要]文章分析了2005年以来新增二手房交易税金的调控效果，发现由于这些流转税易于转嫁、二手房供求失衡等原因，不但没有达到稳定房价的目的，反而增加了买房人的购房成本和纳税风险，通过缩小二手房市场总量抑制了二手房市场的健康发展，并引起房价上涨。因此，我国应将税收调控重点由流转环节向保有环节转变，将营业税和个税修改为针对非普通商品房征收，将税收调控与其他调控措施配合运用。

2005年以来，房价上涨过快，我国陆续出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为“房地产新政”的房地产政策及相关配套措施，税收调节首当其冲，尤其是二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。本文对这些交易税实施效果及其原因进行了分析，旨在为现行二手房税收调控策略修改提供参考依据。

一、“房地产新政”实施后二手房交易税变化及调控目的

(一)“房地产新政”实施后二手房交易税变化

2005年以来，针对二手房交易的税收调控政策变化主要有：(1)开征营业税、城市维护建设税和教育费附加，三者合计为税基的5.5％，5年内(2005年6月1日起为2年，2006年6月1日改为5年)转让的二手房按转让收入全额征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差额征税。2009年1月1日起暂时减免一年，普通住房超过2年(含2年)转让免征，不足2年差额征收；非普通住房超过2年(含2年)转让差额征收，不足2年按转让收入全额征收。(2)2006年8月1日起个人所得税由自主申报改为强制征收，能提供原始凭据的按转让收入减财产原值和合理费用后余额的20％征收；不能提供原始凭据的，按转让收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在实际执行中，由于卖主普遍不能或不愿提供购房的原始凭证，一般按交易价格的1％计缴个税。(3)2006年年末以来一些城市相继对不超过一定年限(5年或3年)转让的非普通商品房征收土地增值税，税率一般为0.5％或1％。(4)从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。按照规定新增加的二手房交易税均由卖方承担。

(二)新增二手房交易税调控目的

按现行规定，如果未超过规定年限，普通商品房交易中卖方应承担营业税等5.5％、个税1％及印花税0.05％，税金合计达到房价的6.55％(土地增值税针对未超过5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免税政策涉税金额很小且实行时间很短，故忽略未计)，而应由买方承担的只有契税和印花税，二者合计占房价1.55％，卖方是买方应缴税金的4.23倍。可见，国家新推出的二手房交易税主要是针对卖方的，税收调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。

二、二手房交易税调控效果分析

(一)缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展

二手房市场与增量房地产市场比，虽房屋较旧、结构和质量相对较差，但其面积一般比较小、总体价位较低、区位好、交通便利、风险小，在一些城市，特别是发展相对较早的城市，已经发展为与增量房地产市场相匹敌的部分。以北京二手房成交量为例，从2000年的1100套到2005年的7.018万套，短短6年间，增长了63倍；即便在市场交易基数扩大后，2004年和2005年也分别保持了64％和23％的增长幅度(孙一冰，2007)。

二手房交易增加营业税、个税等流转税后，涉税二手房交易中卖主得到的收入是买主支付的金额与相关税金的差额，如果房价不变，卖主得到的收入将减少。在住房供不应求和房价看涨的情况下，多数卖主持房待售，涉及营业税的二手房供应量减少。如2006年8月，北京市宣武区成交的二手房中5年以上的占52％，而同年10月，这一比例达到71％。在我国，有营业税的二手房占二手房房源的绝大部分，这部分房源供应量减少，直接造成二手房市场供应总量减少。从2006年后半年的数字来看，始终保持高速增长的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量较2005年均有下降，“我爱我家”在2006年12月预测北京二手房交易量全年涨幅仅为8％，创历史最低(姜阵剑、荆海鸥，2006)。中原地产公布的数据显示，2006年上海二手住宅成交量比2005年减少13.9％。

由此可见，二手房流转税税赋加大后，二手房交易量增幅普遍下降，缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展，这与我国多年来一直鼓励与扶持二手房市场的初衷背道而驰。

(二)恶化了供求关系，引起房价进一步上涨

二手房市场供应总量减少使房源更加紧张，供求失衡更加严重，涉税二手房卖主直接把有关税费转嫁到买主头上，免税二手房卖主也随之加价，二手房价格普遍上涨；二手房价格直逼新房，迫使买主转向增量商品房，新建商品房坐地涨价。尽管新房涨价因素很多，但短短几天涨幅如此之大，特别是2006年8月以前持续下跌的上海房价这时也突然上涨，不能不承认个税调控政策起到了决定性作用。可见，新增二手房交易流转税通过缩小二手房供应总量，恶化了供求关系，提高了二手房房价，并通过二手房和新房市场联动造成房价整体上涨，从而形成房价上涨的恶性循环。2007年房价疯涨，不少城市连续几个月房价环比上涨达两位数，导致2007年年末房价超过了人们承受的极限，同时受连续6次加息等宏观调控政策的影响，2008年二手房市场需求疲软，有价无市，房屋中介公司经营难以为继。

(三)增加了购房人的购房成本和纳税风险，而对卖房人影响很小

新增加税种均是流转税，具有易转嫁的特点，由于我国二手房市场房源紧张，在北京供需比例大概是1:7，新的流转税政策又进一步减少了二手房房源，实际上二手房交易中新增的流转税均由买主承担，购房成本大大增加。为了降低纳税负担，在房地产中介公司的撮合下，普遍采用黑白合同等方式避税，即房屋成交按实际成交价，而缴纳各种税款按政府区域房屋指导价。这样，购房人虽暂时降低了购房成本，但一旦被查出，不但要补交税款还要承担高额罚款，且国家二手房交易相关政策和房地产市场均处于变动之中，一旦自己购买的房屋需要出售，购入时的低房价和出售时的高房价之差可能需要缴纳更多税款，购房人目前和未来的纳税风险都很高。而对于卖房人来说，二手房交易的税金完全转嫁给了购房人，只要达到自己预期的收益水平即可抛售，二手房交易税金对其影响很小。

三、二手房交易税调控失败的原因分析

(一)二手房供求关系不平衡

政府对房价干预只能是短期行为，从经济发展规律和长期来看，作为一种商品，其价格最终由房地产市场的供求关系决定。从房地产市场供需情况看，需求旺盛和供给不足是我国今后相当长时间内房地市场的基本特征。住房需求来自五个方面：(1)2007年年末，我国城镇化水平为44.9％，处于城市化加速发展时期，城市化过程中新增城市人口带来了刚性需求；(2)国民经济持续增长及居民收入增加导致的改善性需求；(3)低利率加通货膨胀导致的存款负利率造成的投资、投机性需求；(4)旧城改造、房屋拆迁带来的被动性需求；(5)人民币升值和房价上涨导致的外资投资性需求。住房需求以城市人口增长和居民收入增加为基本动力，因此，以上五个方面需求中以(1)和(2)为主。而我国人多地少、土地资源稀缺的基本国情及货币紧缩政策决定了房地产开发建设规模难以满足需要，而存量二手房数量有限，且大部分是购买不满5年的。因此，从供求关系看，我国旁地产市场具有典型的卖力市场特征。

二手房市场房源本来就很有限，新的税收政策又使得二手房供求失衡更加严重，房价越调控反而越高。2008年年末以来，二手房价格下降主要受房价过高、保障性住房力度加大等国家宏观调控政策，以及次贷危机影响我国实体经济等因素综合影响和二手房需求量下降所致，而不是流转税调控起作用的结果。2008年年末国家出台税收优惠政策刺激住房需求，如二手房交易暂免土地增值税、营业税征缴期限由5年改为2年等，也说明房价下降是需求不足的结果。

(二)新增的二手房交易流转税易于转嫁

根据税赋的相对转嫁理论，决定商品课税转嫁与归宿的关键因素是课税商品的供求弹性，弹性小者将负担更多的税收(高鸿业，2005)。从居民的思想观念看，我国自古以来拥有一套自己住房的思想相当普遍；从我国近年来经济增长、城市化发展和城市人口的增长速度看，住房消费需求旺盛；从住房的商品属性看，住房是生活必需品、不易替代品和耐用消费品。因此，需求量大且弹性小。而我国的二手房持有者，除少量投机者外，多拥有两套以上住房，价格不合适或预计房价上涨可保有待售，供给的弹性很大。因此，在国家既没有系统配套措施控制高房价，也没有可能大幅度增加二手房房源的情况下，卖家屯积居奇或加价出售，流转税轻易地转嫁到购房人头上，二手房价格上涨。

(三)二手房税收调控措施错位

我国房价远高于居民负担能力，价格上涨速度远高于国民经济发展和居民收入增长速度，很大程度上是房地产公司捂房惜售和投资人炒房的结果。我国二手房税收政策着力于流转税，而流转税具有易转嫁的特点，在我国房地产市场处于卖方市场的情况下，可以轻易地转嫁给购房人，这也是税收新政实施后房价仍然持续快速上涨的主要原因。要控制炒房，税收着力点应该由“重流转”向“重保有”转变，加大第三套及以上住房持有成本，按其面积大小每年征收高额物业税，使炒房人房价上涨收益低于持有成本，迫使其手中空置二手房进入市场，从而改善供求关系。

四、二手房税收调控策略完善思路

(一)完善税制，税收调控重点由流转环节逐步向保有环节转变

我国针对居民个人的房产税收基本上都在流转环节，而在房屋保有环节税负很少。流转税具有易转嫁的特性，而房屋保有环节的物业税是财产税，具有不易转嫁的特点。建议在条件成熟时尽快推出合理的物业税制度，加大住房持有成本，减少投资、投机收益，同时考虑到我国居民整体收入水平不高的实际情况，应该让大多数居民养得起房。物业税设计可以考虑家庭第一套住房免税或少收税，第二套住房适度收税，第三套及以上住房课重税，使第三套及以上住房房价上涨收益低于持有成本。这样一方面可以减少新的炒房者进入，另一方面使多套房屋持有者抛售，增加二手房市场供应量，改善供求关系。

目前，政府、学术界及公众对物业税调控作用期待较高，但考虑到物业税出台涉及面广、部门多、税种协调及征收难度大等许多复杂的因素，条件不成熟切不可仓促出台，以免造成大多数人既买不起房、也养不起房的尴尬局面。因此，物业税从研究、制定到实施需要较长时间，近期可考虑出台暂行规定，仅规定第三套及以上住房保有环节征税方案，待系统的物业税实施时废止。

(二)修改营业税和个税有关规定，针对非普通商品房征收流转税

如前分析，新增的二手房交易营业税和个税对房价的调节过大于功，建议二手房流转税征收重点均放在非普通商品房，而对普通商品房，特别是国家在房屋结构调整中重点鼓励的90平米以下的普通商品房，不论其何时出售都应该免税。这样一方面可降低非普通商品房需求量，以配合国家住房结构调整的政策；另一方面可满足居民改善住房条件的需求，增加二手房市场供应量，促进二手房市场健康发展，从而达到改善住房结构和供求关系，稳定房价的目的。

(三)税收与其他调控措施配合，制定分阶段调控目标并对症下药

房价是事关国家经济发展、人民生活和社会和谐的大事，其影响因素多而复杂，如房地产市场供求关系、税收政策、土地政策、金融政策及心理预期等，涉及房管、土地、税务、计划、建设等多个部门。税收只是影响房价的因素之一，税收政策应与其它调控措施有机配合，如需要土地部门制定合理的房地产开发用地计划和收取适度的土地出让金、信贷部门制定合适的信贷政策等。

纵观我国房地产政策，具有明显的短期性特征，对房地产业宏观调控政策缺乏长远、系统的规划。要使我国房价真正向理性回归，需要相关职能部门通力协作，有针对性地把房地产市场宏观调控的目标分解为短期、中期和长期目标，并对症下药。短期目标是把我国房地产市场定位为消费品而非投资品市场，尽快制定一户一房的相关政策及配套措施和严格限制外国投资者进入我国房地产市场的政策，减少投资和投机性需求。中期目标要点如：为“国六条”提出的调整住房供应结构逐步建立配套细则并逐步落实；进一步扩展“国六条”提到的廉租房和经济适用房保障措施，建立包括各层次居民的住房保障体系，使不同收入层次的居民享受与其收入相应的保障条件，应该让国内绝大多数民众买得起房、养得起房，而不是只保障低收入阶层；制定和实施合理的物业税政策，实现住房税收重点转移等。长期目标是总结出我国房地产业发展的宗旨并以法律形式固定下来，不论这一宗旨如何表达，但一个基本的思想应该是保障公民享有居住权。

[参考文献]

[1]高鸿业.西方经济学第三版(微观部分)[M].北京：中国人民大学出版社，2005

二手房范文篇8

那么，这个实际上早已存在，但至今才被推至台前的二手房交易税种，为什么会遭遇今天这种如此互相矛盾、尴尬的局面呢？

笔者认为，首要原因在于政府在设计税法和实施税法时，效率与公平的两难关系没有很好处理。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳20%个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。

第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房个税以后，如果纳税人能够把20%的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。

从经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。因此，如果税务机关选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，其结果只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。

二手房范文篇9

一、指导思想

建立个人住宅转让计税价格评估征管系统，通过开展“核价工作”形成全区个人住宅价格评估标准。有效解决二手房交易瞒报成交价格、不如实申报纳税的突出问题，夯实房屋交易环节税收征管基础，提高计税价格管理水平，为全市逐步实施应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作提供可靠数据和参考信息。

二、组织保障

一）组织机构

成立区应用评税技术核定二手房交易计税价格工作领导小组：

组长：

成员：

由区地税局税政科长担任办公室主任，领导小组办公室设在区地税局。征管科长担任办公室副主任，成员由区地税局相关人员和房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。

二）职能职责

区应用评税技术核定二手房交易计税价格工作领导小组负责全区“核价工作”组织领导和安排部署。

具体做好人员培训、楼盘布点、现场调查、案例审核、数据录入和后期评税等；负责每两周组织召开一次工作例会，领导小组办公室负责全区“核价工作”协调与组织实施等日常事务性工作。通报工作情况，进行工作安排。

保证经费投放足额、及时。区财政局负责“核价工作”经费保障。

区地税局负责做好评估系统的数据采集、数据审核、数据入库、数据校验分析、系统运行等工作。

区土地房屋权属登记中心负责保证提供数据的及时性、真实性、完整性。

全力配合“核价工作”顺利推进。各镇人民政府和区政府有关部门负责积极做好辖区、单位的宣传引导工作。

三、工作重点及目标

包括一手房和二手房的房屋座落地、所在物业容积率、土地使用权面积及类型、建筑面积、建筑结构、建成年份、物管资质等级、套型、户型、朝向、装修情况、交易状况、成交价格等，对区年7月1日至年6月30日期间交易的住宅的相关数据进行采集、审核、入库、分析。于年11月1日起试运行二手房交易计税价格核定系统。

四、工作步骤

一）开展房地产市场调研

特别是城区范围内的新旧居民小区、房地产楼盘的详细分布和数量，对全区经济发展和房地产市场状况进行全面摸底调查。切实掌握房地产分布特点与规律，房地产价值在不同区域呈现的差异性，分析房地产市场价格水平及影响房地产价格的主要因素等。

二）开展工作培训

明确试点工作业务流程及工作方法，对参与具体工作的人员进行培训。具体讲解数据采集的范围及内容。

三）采集住宅交易实例及建立住宅交易可比实例样本库

对交易数据进行具体采集，从年8月1日至10月30日。要求采集人员2人一组根据采集内容实地查勘填写，按照对全区楼盘和住宅全覆盖的要求，根据房屋的朝向、楼层、户型和套型等情况，确定全区采集10000宗至15000宗交易案例，其中新旧房屋比例基本为11对数据采集和建立实例样本库两个阶段工作采取“采集一笔、审核一笔、入库一笔”方式进行。

四）运行计税价格核定系统

对纳税人申报的房屋交易价格，1.试点开展计税价格核定工作。为稳妥推进计税价格核定工作。用计税价格核定系统进行二手房交易核定计税价格的评估。现行法律框架下，按照“公平、简便、有效化解征纳矛盾”原则，建立适合我区的评税争议处理机制。

对核定结果进行综合分析和测算比对，2.测评核定结果。根据交易房屋具体状况、成交状况、规模档次等。并与纳税人申报价格比较，找出差异的原因，如是核定系统或修正因素等技术的问题，通过召开专家论证会，统一进行调整。

查找核定结果出现偏差的原因。因计税价格核定系统或技术标准的原因，3.适时维护参数及校准模型。通过对核定结果的测评。制订相应解决方案，不断的优化系统核定模块，适时调整影响价格因素的修正系数值（项）适时完善技术标准，提高核定工作质量，减少争议数量。

五、工作流程

如物业名称、房屋的坐落地址、房屋所有权人、土地使用权面积、土地使用权类型、建筑面积、容积率、建筑结构、房屋建成年份、建筑总层数、所在层数等指标。区土地房屋权属登记中心收集年7月1日至年6月30日交易的一手房和二手房数据。

选出需要采集的典型房屋。房地产土地资产评估有限公司对交易的数据根据建成年份、小区品质、座落地段等据有代表性房地产进行筛选。

区地税局对经房地产土地资产评估有限公司筛选出的典型房屋通过实地查勘获取其他基础数据。

以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，房地产土地资产评估有限公司对采集的数据根据土地基准地价和房屋建安造价标准。对采集的数据资料进行认真审核。

通过电子导入、手工录入两种方式将数据入库并对数据校验分析。

运行计税价格核定系统。

六、经费预算

预计在全区范围内布点1000余个，评定技术核定二手房交易计税价格试点工作涉及区财政局、区地税局、区土地房屋权属登记中心、同城房地产土地资产评估有限公司等多个部门。采集交易实例10000至15000宗，直接工作人员120人左右，整个工程涉及人员培训、楼盘布点、现场调查、案例审核、数据录入、后期评税时的人工技术支持全过程，预计投入经费50万元。

七、工作要求

二手房范文篇10

关键词：次新房；信息不对称；房地产中介

一、次新房的概念及房源

所谓次新房，就是较新的二手房或空置房，一般指竣工后房龄在5年之内，甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房后根本就没有入住过，跟新房没有多大的区别。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，住宅将由外延式拓展逐步让位于内涵式的更新、改造。由于人均拥有住宅面积饱和，增量房（新建商品房）减少，所以一手房销售下降，交易将集中至存量房（二手房）市场。介于新房和二手房之间的次新房市场正在悄然崛起，已成为房地产市场交易中的一个新热点。

次新房房源，一是个人购房者转手交易，包括购房者最初购买时考虑不周，入住后感觉并不适合自己居住，便转手出售，重新选购；或是一些人因经济状况改变变卖房产，由于薪金的变动，还贷压力太大，收入与支出严重失衡，只好出售入住不久的房子。又或是购房者生活、工作发生重大变动只能将购买不长时间的房屋转手卖掉。二是投资者回报收益不理想，便以售代租。由于近几年物业回报率逐渐缩水，已从20世纪90年代20%—30%的高回报率降至现在的5%—8%左右，造成一些投资者出售购买不久的房屋，或是投机获利出局。某些次新房的业主是在项目的内部认购阶段或期房的早期阶段购买的房产，由于当时购买的价格很低，即便现在以二手房的价格出售，也能获取可观的理想收益。这部分业主希望获利出局，也使得部分次新房流入市场。三是一部分尾房、债权房等空置房，包括开发商用于抵债权房及被法院罚没、羁押的房屋。

二、次新房交易市场现状及存在的问题

虽然次新房在存量房市场中占有很大的比重，而且次新房交易今后在住房市场中所占的比重将逐步增加，但现在住房市场交易中存在着诸多问题阻碍了次新房市场的发展，主要有以下几点：

（一）交易信息不对称

信息不对称理论是指：某些参与人拥有而另一些参与人不拥有或较少拥有的信息。在一个市场中，特别是在那些不太可能达到交分竞争和完全均衡的“有缺陷”投资性市场中，交易过程和交易成本通常对价格也会产生重大的影响，有时候这种影响甚至是决定性的。过去的三五年里，房地产市场已深刻地讲清了这个道理。由于市场价格持续快速上涨，就有相当多的机构和利益主体利用市场的信息不对称和一般购房者对房地产交易规则的不熟悉，赚取了大量的“中间利润”。而这也是造成房地产价格迅速攀升的重要因素。而且，一旦人们对未来的看涨预期形成一致的看法，这种信息不对称的“利用价值”就会更大。其实，反过来也一样，一旦市场处于熊市，这种信息不对称也是有可能被人轻易利用以牟取暴利的。

目前我国次新房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖方从自身利益出发，往往对次新房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒，并不能做到真实、客观的提供次新房的相关信息。而次新房的信息获取又受到信息提供方式的限制，使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不高。如果买方想更多的了解所购次新房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过卖方。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取合面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响次新房的正式常交易。

为此，对于住房基本信息登记治理和对它的有效利用就显得十分重要。利用基本信息的前提是，必须整理好包括现有住房存量以及目前正在迅速增加的新建商品房等在内的住房资产信息，并建立起有效利用的制度。而到目前为止，我国没有任何一个城市建立起一套完整与住房信息相关的制度，更不用说对它的实施和应用了。作为住房的基本信息，必须整理诸如建筑年数、地段、面积大小等基本的物业资料；建筑物的结构、施工方法、公用设施等住宅性能的相关信息；维护、维修、管理现有存量房的更新信息等相关内容。这样的信息整理和应用由民间企业来操作并确保利润是很困难的。而且，在拥有大量以往经济计划年代所遗留下来的旧公房等住房存量的中国，建立一个为促使这些社会资本有效利用、维护更新的组织框架需要一定财政负担。政府出面建立这样的信息中心才是解决住宅市场信息问题的根本途径。

（二）中介买房的弊端

买新房的对方是开发商。这几年，房地产市场较从前更规范了，尽管购房者相对开发商，可以说现阶段仍处于弱势地位，但无论买期房，还是买现房，也不管开发商是国有企业，或是民营企业，一般来说，购房者将首付或全额资金付给开发商，相对还是安全的。毕竟交易的一方是个人，一方是经济组织，不管如何，即便发生意外，应该说个人还是能够得到政府和法律的帮助。

次新房个人之间的交易风险相对较大。买卖双方都是个人，各自的诚信状况较难掌握，只能通过资信高的房产中介，获得保障。即便如此，在这轮房产大“牛”市过后，个人之间买卖房产引发的官司，比个人与开发商之间的纠纷要多。这些个人买卖产生的官司要么是卖方收了钱，房价又上涨了，不愿再卖，要么是买方付了定金，房价变化了卖方不愿再交易下去。还有的下家为了贪图收费便宜，委托资质差的小房产中介，结果上家卷走了下家的钱。从这个角度看，买次新房最大的风险恐怕就在于此。所以消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，让很多消费者望而却步。

我国中介行业比国外的起步晚，到目前还没有形成自己的行业规范，行业内各中介机构之间基本没有信息的提供与交流，行业外也没有中介机构的情况及信息的流通。了解各地进入行业的中介企业的资质、资金、信用等级等的相关信息的难度是相当大的。各中介机构的相关信息的提供，就只能依靠中介机构自己了。由于房屋交均摊的委托方与中介机构的利益冲突，房屋交易的委托方向要获得委托中介机构的详实情况几乎不可能。中介机构的诈骗屡屡得手的主要原因，是交易委托方无法准确获取到行业内部各中介机构的相关信息，导致一些不合法中介处于有利位置，交易委托方非常被动。一旦对委托机构选择不当就会导致交易委托后出现许多问题，影响二手房的正常交易。

我国目前的中介监管办法简单粗放，已经不适应复杂多变的市场情况。虽然，各地房管局对中介资质进行年检即政府主管部门在每年年初会进行一次大规模的清理整顿。但整顿过后对于中介公司的日常经营就没有更多监管措施，导致不良中介有机可乘。政府部门应该对房屋中介公司的监管不应只在该中介公司即将进入经纪行业之前进行审核审查，而要做到实时监控，即时管理。一是有违规苗头、集中投拆、消费者举报就要及时调查，有问题要重罚。

（三）国家的宏观政策影响

政府适时、适度地对房地产市场进行打压，抵制过度投机，对房地产买卖交易市场有所影响。新政的出台对投机炒房者尤其是短期投资者起到了一定的抑制作用。投资者以较低的价格购入期房，行情走高后再以高价在二手房交易市场抛售，新政的目的之一就是要打击投机炒房者。但是在卖方市场下，房价不会因为各种税收的增加而降低，反而会继续保持高速增长的趋势。卖方需要承担的税收部会自然转嫁给买方，从而导致部分区域和楼盘价格继续上涨。所以新政的出台，对于目前过热的房地产市场起到了调节作用，同时也给目前正处在发展期的二手房市场，尤其是次新房这样的“涉税房”增加了新的变数，接二连三的调控政策令次新房供应集中的地区成交量锐减。新政出台后主要有以下税种影响了次新房的交易。

1、建设部等九部门的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。为进一步抑制投机和投资性购房需求，九部门调整住房转让环节营业税。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征秘，防止漏征和随意减免。调整住房转让环节营业税之后，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，政策整体对房地产市的调控出发点在于抑制房产交易中的投机和非理性因素，同时在手段上也通过对交易结构的调整来引导市场。然而，在某种意义上，具体细则方面却可能对二手市场的发展产生副作用。由于目前整体存量房交易中，次新房的比例占近40%，这些房源是未来二手房市场的主力军。由于5年限制政策的出台，对于买房者来说又增加了一层考虑，对于卖房者进入二手房市场的门槛也提高了，所以对于一个急需培育和刺激的二手房市场将是一个抑制。

2、国家税务总局公布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。通知规定，从2006年8月1日起，全面对个人转让住房所得征收20%的个人所得税，并将其与营业税、契税、土地增值税等征收一并办理。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。核定征税是按照纳税人住房转让收入的一定比例，来核定应纳个人所得税额。具体比例将根据纳税人住房转让收入的一定比例，来核定应纳个人所得税额。具体比例将根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%－3%的幅度内确定。北京市各地区具体的比例，目前正由各区县分头研究制定，不日便会公告。按照目前的计划，北京市的比例将可能在1%—3%的幅度内就低制定。文件对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对出售自有住房并在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。因此个税征收对于公房和经济适用房市场不会造成明显影响。因为公房和可上市交易的经济适用房的购房时间大都在5年以上，根据相关优惠政策可免征营业税。受影响最大的是二手商品房，特别是购房时间不满5年的次新房。这类房源大多处于个人所得税的征收范围，房产交易双方的交易愿意因此受影响。

3、2006年11月10日，北京市税务部门下发了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。对个人转让二手房征收土地增值税的相关问题进行了明确规定，并要求从12月1日起实施。北京率先试点，全国其他城市随后跟随进的可能性不小。如果在二手房交易环节征收土地增值税，那么和二手房个税一样，土地增值税征收前会出现一波过户高潮，正式开征后售房人可能把这一成本加入房价，导致二手房价格再次攀升。土地增值税一出，加上营业税、个税、契税，对二手房交易双方来说压力不小。今年二手房市场连连遭遇打击，市场比较低迷，强征土地增值税对成交无疑是雪上加霜。

三、结论

从中长期视点看，维护和更新正在形成的、较为优质住房的存量，促进二手房的流通工作十分重要。形成完善的二手住房的存量，促进二手房的流通工作也十分重要。形成完善的二手住房市场来活跃住房市场，需要消除由于信息不对称影响二手房交易市场的效率，同时也需要国家政策的大力扶持。次新房也会随着二手房市场的健全而发展。

参考文献：

1、厉以宁.中国住宅市场的发展研究与政策分析[M].复旦大学出版社,2000.

2、张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海人民出版社,1996.

3、杨志坚.发展我国住宅二级市场的思考[J].北京理工大学学报,2003(2).