医院物业管理范文10篇

医院物业管理范文篇1

一、医院的物业管理具有以下特点：

1、技术性强。

2、24小时连续运行：

二、医院

根据医院后勤的物业工作特点．医院后勤物业管理内容主要有以下几个方面：

(一)、医疗设备设施管理：要保证其正常运行。(二)、环境卫生保洁及管理。(三)。医疗的辅助服务：例如导医、护工、专业陪护等。(四)、医院环境的绿化与美化。(五)、医院的安全检查保卫及消防、院内交通秩序、停车场的管理。(六)、医护人员工作服及病人服、床上用品的点收洗涤及消毒管理。(七)、按照国家相关法规做好污水、污物、尸体的处理。(八)、协助有需要的科室做好某些医疗用具的清洁消毒工作。(九)、协助科室做好物资的送配。例如跑单取药、送检验标本等。(十)、医用垃圾的销毁工作：医用垃圾要统一管理，不能流失，以免造成大面积感染。(十一)、便民服务，如在院内开设商品礼品店、书店．厂放式药店等。(十二)、食堂管理，包括职工餐、病人营养膳食的订餐送餐。

三、医院物业管理的要求

(一)、环卫工作方面

1、环卫工人要素质较高，要掌握基本的医疗医护知识，清楚遇到突发性事件的处理程序。

2、严格遵守医疗医护消毒隔离制度。

3、保持安静的就医环境：

4、保洁员要勤快，随脏随扫。

5、服务态度要好，切忌一问三不知。

6、提高警惕保安全：

(二)、消毒杀菌工作。

消毒杀菌工作主要是除四害。负责消毒杀菌人员须熟悉院区环境。掌握四害常出没的地点，熟练使用各种消毒杀菌药物，保证院内没有虫鼠传播病菌和白蚁侵食物业设施。

(三)、医院的饮食管理。

医院的饮食主要是满足患者的医疗康复、职工的生活服务和院内的综合服务这三个方面的要求．除追求色、香、味之外，更注重营养搭配、医疗辅助作用。

(四)、医院设备设施的维修养护。

1、根据医疗要求和设备运行规律做好维修计划．提高维修效率。

2、加强管理．合理安排．提高维修及时率。

3、保证设备设施的完好率，不得出现任何有损患者的安全事故。

4、维修技术人员必须既有一定的理论水平，又有实际经验。

5、要制订出现紧急情况时的应对措施。

(五)、医辅服务中心的管理。

1、护工的管理。

(1)护工的日常培训。医辅服务中心负责护工的培训，重点是临床指导，尤其是非专业性护工要加强专业知识及相关规章制度的培训．以适应医疗、护理工作的需要。

(2)护工的工作内容：

a)为病人打开水，协助行动不便的病人进行各种必要的活动。

b)保持病房整洁，物品摆放整齐划一；保持床铺平整．床下无杂物、无便器。

c)及时收集送检病人的化验标本并取回报告单，急检标本立即送检；递送各种治疗单划价、记账，特殊检查预约和出院病历结算等。

d)护送病人做各项辅助检查和治疗，特殊危重病人必须有医护人员陪同。

e)按要求配制和及时更换浸泡物品的消毒液并加盖，整理备用物品。

f)点收医护人员工工作服、患者的脏被服和病人服。污被不能随地乱仍乱放。

g)认真清点收送给科室的洗涤物品。

2、专业陪护。

(1)专业陪护的工作内容。专业陪护人员为病人提供专业化、亲情化服务，要认真做好病人的生活护理、心理护理、健康宣教、饮食指导、病情观察等，治疗处置时要协助护士再次做好查对病人用药过程中的反应，发现异常情况及时报告。

(2)专业陪护人员的聘任。专业陪护员必须是卫校或医疗专业毕业的专业人员．经考核合格后方可录用。

3、导医、导诊。

导医、导诊员要清楚科室设备、医院设施、专业技术水平、特色专科，并耐心向病人解释，热情主动、有礼貌，有问必苦、百问不厌，引导患者挂号、候诊、检查。

(六)。安全保卫工作

1、消防工作。每月进行一次安全大检查，彻底消除安全隐患。要配备专职的消防工作人员，成立义务消防队伍．不间断地进行业务知识培训，不定期举行消防演习。

2、防范治安刑事案件。

3、防盗工作。

4、停车场的管理。

(七)、洗衣房的管理

洗衣房的工作原则：

1、脏被服要做到分类放袋分类处理：传染性及带血、便、脓污染衣物要密封回收；病人衣被及医护人员工作服分开回收。

2、遵守衣物分类洗涤原则。

3、回收的脏被服要及时消毒浸

泡．消毒液浓度依具体情况而定。

4、清洁肋a按时下发到科室，并做

好清点登记，每天做好日工作量统计。

(八)、开设便民服务

四、医院物业管理的现状与发展

新东升物业管理公司在医院后勤物业管理中开创了先河．是业内第一个吃螃蟹的人。医院的物业管理有别于传统的物业管理模式．物业管理公司在实施医院物业管理时要不断摸索．不断总结经验，建立一套科学有效的管理机制、制度．使所有的服务细节都能做到专业化、规范化、标准化，以符合医院服务模式的规范和要求。

不断创新，科学地把握医院后勤物业服务的定位．不断注入新的服务内涵，建立”人性化、星级化、标准化”的全方位服务的医院物业管理新模式。如在医院组织一支正规护校毕业又经专业培训的专业陪护和护工队伍进驻医院服务，为需要住院治疗的病人从入院前、住院中、出院后，从诊断、治疗、陪护、饮食、病情观察、生活护理、心理辅导等全程不用病人家属和单位操心的一条龙服务。

又如把酒店的商务信息服务方式引进医院，后勤服务的所有环节有求必应．一个电话马上到位等等这些大胆尝试为现代医院的后勤服务注入了活力，增添了特色．这也正是医院后勤物业服务企业今后的发展方向。

医院物业管理范文篇2

1医院物业外包原则与管理体系

医院后勤实行社会化是卫生改革的趋势，是深化医疗卫生体制改革的需要，有利于医院吸收专业公司的管理经验及先进设备。根据工作实际与医疗工作相关度，遴选符合条件的优质外包服务单位，合理确定物业外包的范围并实施分类管理。

1.1物业外包原则

医院物业管理应坚持因地制宜、分门别类、精简高效、统一的原则。物业外包是将社会化的企业融入医院管理体系，承担后勤服务社会化工作，如园林绿化、建筑保养、维修维保等项目。医院引入物业化管理应根据医疗卫生行业管理、医院自身管理及后勤软硬件管理的现状、服务内容等制定可行性方案，选择有专业资质、社会口碑好的物业公司。

1.2物业外包管理体系

医院物业外包应加强规范化监管，建立健全组织体系，合理分工，明确权责。医院物业管理制定了《外包业务管理制度》《物业公司月度考核管理办法》《特殊岗位工资调整及绩效考核方案》等规章制度。设立“一办六个中心”。“一办”是指物业管理办公室，其职责是负责与物业公司就日常工作及存在问题进行沟通、协调、磋商，收集汇总各管理处室、用工部门对物业公司的管理意见和考核结果，根据合同条款兑现奖惩。“六个中心”包括保安中心、配餐中心、配送中心、保洁中心、临工中心、护工中心，全部由物业公司整体管理。

2医院物业外包监管要求

对六个中心的监管采取物业管理办公室与属地化科室相结合的双重管理原则，由物业管理办公室具体实施月度考核工作。物业管理办公室根据测评打分、满意度打分、缺岗、工作质量、投诉、罚单等考核内容，按实际支付劳务费，并提出针对性改进意见。属地用工部门负责日常监管与质量考核。

2.1构建考核体系，及时评估物业管理质量

为提高物业服务水平，加强对物业公司的监督和管理，医院采取多种举措，确保物业外包服务得到有效监管与考核。一是成立后勤物业管理委员会，成员包括分管后勤院长、医疗、护理、院感、医技、后勤、审计等部门负责人，定期召开物业管理会议，形成多部门合作、共同商榷、合理运用管理工具解决当前问题，持续改进服务的管理体系。二是由物业管理办公室建立质量考核网络，规范六个中心服务岗位职责，采取分层管理、设置分值、量化考核等方式，对物业外包服务进行考核。三是不断推进物业服务属地化管理，建立健全物业质量考核体系，完善现场考核方案，实现物业服务质量现场监管［2］。

2.2控制费用，严把用工申请

按照合同约定，对有年龄限制的特殊岗位，要严把用工申请。我院物业管理办公室根据用工部门提交的申请表，实地进行工作量测算，做到科学、合理配备用工人员，节约医院人力成本。我院物业外包人员占全院在职职工人数比为34%。因新冠疫情原因，保洁人员、安保人员等岗位均比上年度用工人数略有增加，同比增幅为13%（见图1）。

2.3建章立制，完善日常监管

物业管理办公室协同多部门参与物业沟通指导、制定培训计划、负责监管考核,制定了较完善的考评机制，如《六个中心管理监督考评机制》《外包服务质量督查表》《外包服务沟通协调记录》《物业公司考核表》《后勤服务满意度调查表》。管理人员不定期下临床科室，督查在岗情况，调查患者满意度和所在服务单元医务人员满意度。

2.4梳理成本结构，做好外包费用结算

外包服务公司的成本主要由员工薪资、运行费用、物业管理费、政府收费等费用组成。（1）员工薪资：包括基本工资、岗位津贴、绩效工资、夜班费等。（2）运行费用：包括服装费、耗材使用费等。（3）物业管理费：结合评分等考核结果，支付物业公司相应的管理费。（4）政府收费：包括残疾人基金、环卫费、退伍军人安置费等行政收费［3］。物业管理办公室定期召开物业管理会议，在合同金额的基础上，根据考核表、考勤、加班、绩效奖、临时增员等内容，结算上月外包服务费。2.5加强培训，提高员工服务技能按照行业标准和等级医院评审标准，医院定期组织物业外包公司的员工开展业务学习。物业管理办公室年初制订培训计划，邀请医疗、护理等相关专家对物业公司员工进行培训，主要培训两方面内容：一是业务技能培训，如保安防爆培训、院感知识、手卫生等；二是职业道德、窗口服务人员礼仪与规范及医院相关规章制度培训，以便提高服务质量及服务内涵［4］。

2.6实施信息化管理，提升服务精准度

为提高工作效率，医院上线ITS中央运送信息系统云平台，如根据任务需求，系统可自动优选派发手术室附近的运送人员。推行手术室接送病人抢单模式，实现过程干预管理，便于责任追溯，纳入运送人员绩效分配，充分调动运送人员工作积极性，提升服务精准度。

3物业外包风险点及审计评价

医院引入物业外包管理要形成可行的方案，选好物业公司，签订合同，明确双方的权利与义务并制定有效的监督措施。结合国家、省、市、医院相关制度，梳理出风险点加以防范。

3.1采购制度执行风险

严格按照《政府采购法》和医院管理制度执行采购。规避政府采购监督，可能导致采购业务违法违规。医院依照政府采购法和条例规定的方式实施采购。后勤部门根据自身需求，设置相应的遴选标准，对承包方的合法性、合规性、专业能力、技术水平等进行全方位的调查和评估，使招标管理流程标准化、规范化［5］。

3.2合同管理风险

合同签订内容与制订的服务外包方案内容若不一致，可能导致合同签订与执行相脱节。监控承包方是否按照规定的标准和制度，履行自身的职责和义务。医院制订有效的物业外包监管措施，如资产管理、信息资料管理、安全保密等方面的管控，防范医院重要信息外泄。医院审计处现场审查物业外包合同等相关资料，合同签订与执行是否一致。物业公司是否依照国家法律法规，行业标准和医院相关规章制度履行合同义务，做好对本单位外包人员的培训和管理，并承担相应的安全生产责任。如审计发现，合同中未制定固定资产管理、相关信息资料管理、安全保密等方面的管控措施条款，应提出增补以免导致这些方面管理缺失。

3.3外包费用测算风险

医院物业管理费用占业务收入比例是否控制在合理范围；在服务费用测算方面，是否根据合同约定合理确定外包服务价格；是否对外包费用结算工作做好核算与监督。若复核、监督不到位，可能造成多支付外包费用，给医院带来直接经济损失。医院自身管理生态环境会直接影响后勤外包服务的成本控制。对人力成本、运行成本、各项补助等指标进行科学测算，合理确定外包价格，严格控制外包业务成本。加强对物业外包的管理，促进服务质量的提高，降低风险事件的发生，节约不必要的开支［6］。物业管理办公室安排专人测算外包费用，明晰成本支出，以书面报告形式说明费用支付理由、依据、及支付的审批流程，每月将费用汇总表交医院负责人审核。严格执行临床科室增员审批流程，合理控制医院人力成本支出。

3.4外包业务验收风险

是否在合同中期、合同到期时组织相关人员对外包业务质量进行测评与评估；是否制订相关验收标准。根据验收结果对外包业务是否达到预期目标做出总体评价，并据此对外包业务管理制度和管理流程进行改进和优化。医院物业管理办公室在合同到期时组织质量控制部门等相关职能部门，对日常管理流程、服务质量测评等项目进行审查，根据验收结果对外包业务是否达到预期目标做出总体评价，并据此对外包业务管理制度和管理流程进行改进和优化。

4审计建议

一是完善物业服务管理与考核制度。细化管理内容和考核流程，定期检查和监督物业管理效果，实行动态管理，及时评估物业管理质量，按制度规定实施相应的奖惩。二是实施科室内控制度。完善各项管理制度内容，并逐步落实到位。三是加强物业员工职业道德、责任意识教育。尤其加强护工中心、保安中心相关人员培训，强化归属感，提升患者对医院的满意度，避免影响医院声誉。四是合理测算外包费用。费用结算时要求物业公司提供出勤表，确保岗位人员工作量的真实性。

［参考文献］

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医院物业管理范文篇3

关键词：公立医院；职工住房；社区管理

自1988年全国房改启动以来，公立医院职工住房经历了提租、公房出售、住房补贴发放等过程，从公有产权变为私有产权，原职工生活区渐变为非单纯职工居住的城市社区，但医院并未按预期从职工住房和社区管理中脱离，分析这一典型现象背后原因有助于医院未来采取适当对策。

1医院职工住房和社区管理历史沿革与现状

房改以前，医院一般都设有房管部门，负责职工住房和社区管理，涉及新房分配、旧房调配等重大事项时，医院通常组建分房委员会并制定方案。房改期间，医院房管部门按照各阶段房改政策要求，负责租金、公房出售价格或住房补贴等计算，配合职工及相关机构办理房屋上市交易等，负责在原职工社区引进物业服务单位。房改以后，职工住房商品化，成为职工“私有财产”，商品化后职工住房的上市交易使得更多社会人员入住职工社区，从而改变了原有的“医院-职工”单一社区管理模式。但此种模式并没有按预期实现社区物业管理社会化。以某大型综合性三级甲等医院为例，该医院于1984年10月开院，院区周边曾配套建有两个职工社区，社区中目前仍存在未上市与已上市房改房、成本价房、优惠价房、承租公房等多种公有住房。医院仍设有房管科并负责：①职工住房改革相关持续性工作，包括职工住房上市交易、住房档案管理、住房补贴计算、房改政策解答与实施等；②物业服务单位选聘和监管职责，参与调解物业服务单位与居民纠纷，尤其是与社区中医院职工业主的纠纷；③社区共用部位、大型和公用设施设备修缮与资金保障等；④社区内医院集体用房和地下空间管理。即房改政策实施以来，两个职工社区各有物业服务单位，均未建立以业主大会为核心的社区自治机制，医院并未从职工住房和社区管理事务中脱离，只是从过去的直接管理转变为当前隐形化的间接管理。

2医院参与职工住房和社区管理的原因分析

2.1商品化后的职工住房仍然属于保障性住房

1994年国务院的43号文对出售公房做了11条规定，其中第2条就提出了“向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价”的原则。这是我国首次提出住房分类供应和保障房的理念，由于当年单位职工仍施行低工资制，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，也就明确面向职工出售的房改房的保障房性质，表明商品化后的职工住房与职工从市场上购买的普通商品房有本质区别。商品化后的职工住房未上市交易前，权属流转受国家和地方对保障性住房的相关管理规定约束，上市交易后，职工曾享受保障房的事实会记录在案，影响该职工后续个人住房买卖相关政策。

2.2医院作为原产权单位无法通过房改上市过程完全免除责任

职工住房虽属保障房，但在产权关系方面与现有普通保障性住房又有所不同。普通保障性住房项目由政府投资或主导，建成后交由政府房产管理机构管理，房屋产权关系相对清晰，历史记录相对完整。职工住房，尤其是职工社区中的住房，通常作为医院主体工程的配套生活设施建设，建设用地主要通过划转方式获得，或在自有土地上建设，资金来源包括政府拨款、自有资金、职工集资与开发商合资等多种来源。不断变化的住房政策造成同一职工社区甚至同一住宅楼中部分产权、有限产权、私有产权、公有产权并存，形成较为复杂的产权体系，同时因房屋多次流转、人员流动、管理人员更替和管理部门调整等原因，理清住房档案十分困难。医院作为原产权单位，无法通过部分房改房上市交易完全免除其承担的产权管理、业主和社会责任，涉及现存职工住房、未上市和已上市房屋之间、有关共用设施设备或共用部位纠纷时，医院作为原产权单位仍不能置身事外。

2.3共用部位和共用设施设备产权关系不明晰

房改过程中对职工住房和社区中共用部位与设施设备的产权缺少明确说法。房改房售房面积核定主要是按照使用面积乘以固定系数来计算的，上市交易过程中没有约定共用部位范围，导致无法明确共用部位，特别是社区公用建筑的产权人。共用设施设备产权划分缺少明确方法或依据，部分共用设施设备运行还依赖医院主体工程，甚至是医院主体工程所属设施设备中不可分割的一部分。因此，尽管部分职工或非职工居民获得房屋产权成为业主，但在权属流转过程中，共用部位和设施设备产权实际上并没有移交给全体业主，而是由医院继续管理并承担相关运维费用。

2.4公共配套设施不足与共用设施设备老化限制了物业服务水平

职工社区通常建设较早，按当时社区规划要求，仅配套有少量管理用房和商业用房，并没有配套物业、社区活动用房和停车场地等，仅有的商业用房、停车场地也按政府当年的规定无偿移交给商业部门使用或划给街道管理，地下空间也按规定不得出租经营，社区中可用来补贴物业费用的经营性用房较少。同时，社区共用设施设备使用年限较久，存在老化、功能落后和安全隐患等问题，解决这些问题需要投入大量资金，造成物业管理成本增加，物业费用收不抵支。这两项因素限制了物业服务水平提升，也成为医院职工社区物业服务社会化需要解决的难题。

2.5职工类业主对医院的依赖制约了物业服务社会化进程

随着房改房不断上市交易，非医院职工业主逐渐增多，原单纯医院职工为主的社区确实呈现社会化特征，但社会化程度远低于其他普通商品房和保障房性质住宅社区，相当数量职工住房因种种原因未上市，或者上市交易给子女，或者上市交易给医院其他职工，客观上职工业主仍占有较大比例。由于医院经济运营状况较好，能负担职工社区中共用部位和设备设施维修资金，在物业服务单位选择上有主导权和话语权，使得职工业主存在“等、靠、要”的依赖思想，有事时首先想到的是找医院房管部门来解决，并在全体业主群体中表现最为强势，客观上造成业主委员会无法成立，制约了社区物业服务社会化进程。

3坚持多元主体共治的社区治理机制

3.1医院参与社区治理的多重角色

医院参与社区治理具有产权单位、业主和用人单位三重角色，需承担相应职责。一是作为未上市房改房的产权单位，应持续执行房改政策，推进职工住房和社区管理社会化进程，二是作为集体和部分公共用房业主，享有业主权利同时也应履行相关义务，参与社区物业管理委会事务，选择并监督物业服务单位，支持社区改造升级工作。三是作为部分业主的用人单位需要承担必要社会责任，维护职工住房利益，协助政府和社区做好矛盾化解与社会稳定。多重角色特征不仅说明医院参与社区治理的必要性，也要求医院针对职工住房和社区管理需求要有所转变，应在实践中不断找准自身职责范围与功能定位，由原产权单位思维向业主思维转变，由单位大后勤、单位物业向物业监管方向转变，由过去的房屋管理思维向业主权益维护方向转变。

3.2发挥属地政府的主导作用

医院职工住房和社区管理问题并非孤立现象，城市中类似职工社区普遍存在，属地政府及相关业务主管部门对此应发挥主导作用。一是完善相关法律法规的配套政策，针对已上市和未上市房改房混存情况下的职工社区物业管理、维修、监管方面政策缺失及冲突等情况出台切实可行的实施办法或解释，针对老旧小区历史遗留问题，尽早建立必要的申诉渠道或解决机制。二是建立必要的免征、退税、降税等财政调节手段，扶持老旧小区物业服务企业，方便其收支平衡，提高其积极性和物业服务水平。三是提供专项资金用于单位社区综合整治与改造，建立包括社会资本在内的资金筹措机制，制定修缮计划，整治社区环境，推进老旧住房共用设施设备升级。

3.3协助社区居委会建立可持续的基层群众自治制度

医院应积极协助社区居委会建立群众自治制度。党的报告中提出“要加强和创新社会治理，坚持和完善基层群众自治制度”。2020年北京市的《物业管理条例》提出将物业管理纳入社区治理体系，提出由社区居委会建立物业管理协商共治机制，引导物业管理事项规范运作。社区居委会作为政府基层管理的组织载体，本应承担推动社区居民自治的任务，但由于上级行政机构安排的事务占用居委会过多人力、物力与时间，老旧社区的居委会通常无力专注于业主诉求与维权等活动。职工社区社会化过程中，由于职工业主的存在实际上仍然保留了单位社区内核，单位原本的组织性增加职工业主对单位依赖性同时，确实也能为职工业主实施集体行动提供保障，也确保维权行为在法治框架下理性发展。但医院介入职工业主维权并非长久之计,应积极参与社区居委会牵头的物业管理协商共治机制，以便建立可持续的基层群众自治制度。

3.4依托社区自治机制维护医院及职工业主的合法权益

业主权益维护是社区治理核心，社会化后的职工社区，权益维护不仅包括医院、职工和非职工在内全体业主，也包括物业使用人，医院应依托物业管理协商共治机制维护包括自身、职工业主在内的全体业主的合法权益。首先，业主应认识社区物业服务社会化与市场化趋势，尤其是职工业主，需要改变传统单位免费福利观念，树立有偿服务意识，减少对医院的依赖。第二，业主及物业使用人应遵章守约，依法享有权利同时承担义务，行使权利不损害他人合法权益，不以放弃权利为由不履行义务，积极参与物业管理相关规约等制定过程，监督物业服务活动。第三，依托物业管理协商共治机制形成良性的对话、合作、竞争、妥协和集体行动氛围，树立依法维权和理性维权意识，将业主权益纠纷限制在法律框架内解决，减少维权行动的抗争性和过激行为，确保维权行为的正当性，获得属地政府的理解与支持。

3.5共同建立可持续的物业服务模式

医院应在属地政府指导下，与居委会、业主、物业使用人和物业服务单位共同建立可持续的物业服务模式。一是将分散的职工社区整合，形成较大规模物业服务区域，并成立物业管理委员会，由单纯医院后勤管理向物业管理委员会监管过渡；二是充分利用医院职工住房利益再分配能力强的有利条件，吸引具有一定规模的专业物业服务单位进入；三是物业服务单位应接受医院、居委会、业主和物业使用人等各方监督，做好公众沟通并落实信息公开要求，提升物业服务水平。四是建立客观公正的老旧小区物业服务监督与考核体系，相关各方应共同监督物业服务情况，制定合理可行物业服务评估和奖惩制度，对于评估不合格的物业服务单位应予以警告或淘汰，评估达标的，可按属地政策给予税收优惠政策或补贴，确保物业服务单位维持合理的赢利水平。

4结论

综合上述分析，医院职工住房和社区管理社会化是必然趋势，但也是一个长期性的过程，原因包括私有化后职工住房的保障房属性、社区建成年代久远、部分共用部位与设施设备产权关系不明晰、职工对医院的依赖等因素。考虑到无法通过房改房上市过程完全免除医院承担的产权管理、业主和社会三方面责任，医院应由原产权单位思维向业主思维转变，由单位大后勤、单位物业向物业监管方向转变，由过去的房屋管理思维向业主权益维护方向转变，并在实践中找准自身定位，从政策执行人、业主权益拥有者、服务供应方等视角，依托属地政府、社区居委会、业主和物业服务单位建立多元主体共治模式，推动社区中形成对话、竞争、妥协、合作和集体行动为主的可持续社区治理机制，维护包括自身、职工业主在内全体业主的共同利益。

参考文献

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医院物业管理范文篇4

关键词:后勤物业管理;精细化;应用

后勤物业管理是一项具体而复杂的工作，采用精细化管理模式有利于提高后勤物业管理的综合效率。精细化管理既有宏观管理的优势，也有细节上的优势，在后勤物业管理中运用精细化管理是物业管理改革发展的趋势，也是后勤物业获得持续发展的必然要求。精细化管理是一种理念。也是一种文化，是社会精细化分工的必然要求，在现代管理学中精细化管理实现了规范化和个性化的管理。

1精细化管理在后勤物业管理中的重要价值

1.1有利于促进后勤物业管理升级

后勤物业管理是开展各项工作的基础性工作，也是单位运行发展的重要保障。后勤物业管理相对于正常的工作项目有一定的差别，后勤物业管理是保障性的工作，具体内容比较繁杂，管理的项目多、内容多、人员多。在后勤物业管理中必须要进行升级化发展才能够适应当前改革发展的需要。对后勤物业管理实施精细化管理，实际上就是规避后勤物业管理中繁琐的程序，实施精细化的管理模式，突出管理的效用，提高管理的水平，从多方面促进管理达到规范化要求。实施科学化设计使后勤物业管理真正符合时展的要求，符合事业发展的要求，让后勤管理工作能够提供更加优质的服务，提高整体水平，以保障各项事业能够稳步运行。

1.2有利于促进后勤物业管理持续发展

后勤物业管理是一项重点工作，这不仅是因为后期物业管理为各项工作的运行提供物质保障，更重要的是后勤物业管理能够促进各个单位各项工作安全稳定运行。后勤物业管理提供的是多方面的保障性工作。例如电梯管理、食堂管理、车辆管理以及安全管理等，这些内容都是各项事业运行的基础性工作，在各项工作向前推进的过程中，后期物业管理给予的是保障性的工作，给予了基础性的建制，能够让工作运行的过程中拥有雄厚的基础。员工有良好的工作环境，领导有良好的后勤保障，整个运行能够纳入到系统化、规范化、周期化的运转管理中。后勤物业管理进行精细化管理能够设定目标合理的计划，按照周期做好多个层面的管理，有利于建立起立体化的管理模式。在各项事业向前推进的过程中，后期物业管理充分发挥其保障性作用，从多方面促进工作运行沿着安全稳定的轨道向前推进。

1.3有利于提高后勤物业管理工作的整体质量

后勤管理工作是围绕着员工生活、工作开展的多项服务，随着我国现代化制度的不断推进，传统的后勤工作需要在新的环境下进行新的改革。精细化管理实际上就是减少传统后勤工作的推诿现象，从整体上提高后勤管理人员的素质，实现工作与人之间的高度匹配，更好地满足单位人员的要求。后勤物业管理的效率和水平决定了单位在运行过程中是否拥有稳定的基础，精细化管理能够使后勤物业管理工作进入科学化管理模式，实现内部控制和外部控制的高度结合，突出管理的效用，提升管理的水平。

2后勤物业管理应用中存在的问题

2.1对后勤物业管理精细化理念存在认知上的偏差

精细化管理是管理学的重要理论，在精细化管理过程中能够提高管理的整体效用及效率，在后勤物业管理上引入精细化管理是适应当前后勤物业管理发展需要的重要尝试，也是改革后勤物业管理方式方法的重要路径。精细化管理的认识存在一定的差异是阻碍后勤物业实施阶级化管理的重要原因。很多人认为精细化管理只是从细节上进行管理，对于后勤物业管理而言，具有普遍性的意义，这是对经济化管理的误解，也是对信息化管理了解的重要体现。后勤物业管理实施精细化管理是从纵向和横向实施的多重构建，精细化管理不仅从流程上进行了控制，而且从宏观和微观上给予了后勤物业管理多方面的指导，一旦后勤物业管理出现应急性问题，精细化管理就可以第一时间发现问题存在的原因，这对于后勤物业管理具有至关重要的作用，能够及时查找后勤物业管理是否存在着违规操作，是否阻碍了现实工作的运行。

2.2后勤物业管理制度不健全

后勤物业管理是一项具体而复杂的工作，需要全方位综合性的管理。在后勤工作管理中制度体系不完善、管理方式不健全是导致后勤物业管理无法升级发展的重要原因，很多人认为后勤物业管理只需简单的管理，没有认识到后勤物业管理是具有基础性、保障性的管理方式。后勤物业管理设计的硬件设备多，软件管理内容也比较多，既为单位提供物质基础，也为管理提供软件条件。后勤物业管理缺乏制度性建设导致管理的过程中缺乏规范性建制，管理的过程中没有制度保障，一旦出现管理的矛盾查找不到相应的制度与之相对应，将阻碍后勤物业管理工作的升级发展，不利于后勤物业管理与现代化的管理模式相适应。

2.3后勤物业管理缺乏专业的管理模式

精细化管理是专业的管理方法，精细化管理能够使管理工作符合科学化要求，使管理工作上升到新的层级。在精细化管理中如果缺乏专业性的保障，后勤物业管理就容易陷入到混乱的局面。在新时期，后勤物业管理引进新的方法，新的形式，以多种方式来构建管理的新模式。特别是在市场经济发展的前提下，各项改革措施扑面而来，各项改革工作都以社会进步发展为主体要求。后勤物业工作是保障性的工作，后勤人员工作也是基础性的工作，如果没有专业化的管理，没有专业的方案与之相匹配，就谈不上管理的实际效用。但是，在当前的管理过程中，后勤物业管理缺乏专业性编制，缺乏专业性的管理人员，管理工作处于松散的局面。特别是在管理人员上专业化程度不高，具有综合性素质的后勤管理人员很少，计算机维修人员、花圃管理人员、食堂管理人员等都存在一定的缺失，不利于行业向前发展，不利于后期保障工作的快速进步。当前，后勤物业管理工作中存在着管理流程不规范的问题，管理方式粗糙，管理理念滞后，在后勤物业管理中只是重视开始和结尾的工作，而中间环节重视程度不足，导致后勤管理工作无法实现连贯性操作。例如在技术设备维修方面应该聘请专业的人员进行维修，而在具体工作中后勤管理工作缺乏专业的管理人员，在具体工作执行过程中就导致着无序操作，有的时候甚至出现交叉管理，管理没有规章制度，配备的后勤资源较少，在出现大量工作任务的时候，后勤保障部门没有相应的人员配置到具体工作中，岗位设计存在问题，管理流程缺乏系统性的设计。

3在后勤物业管理中引入精细化管理模式的思路对策

3.1构建科学规范的后勤管理制度体系

后勤管理工作制度体系对于工作具有至关重要的意义，在后勤物业管理中引入精细化管理模式需要将精细化管理工作的具体内容落实到具体的工作内容中。例如人事管理、财务管理以及资源管理等，采用制度性的方式进行掌控，形成合理的配置，强化秩序的稳定性，将计划管理落实到各个工作环节中，让精细化管理渗透到管理的多项内容中，避免资源浪费，降低管理总成本，突出系统化的设置，提升管理的整体效能，通过精细化管理打造专业的后勤物业管理模式，突出管理的程序化设计，重视管理的系统性设计，保障管理的安全性设计，将精细化管理与后勤管理工作的实际情况有机结合起来，一一对应，分块实施，统一协调，上下联动。

3.2提升后勤物业精细化管理的专业化水平

专业化管理是各项管理工作的目标，在后勤物业管理中实施精细化管理专业性操作，有利于后勤管理各项工作落到实处。例如在招聘的时候针对保安、餐饮、维修等工作人员要根据管理人员的学识背景以及工作的热爱程度来进行选择，从根源上提高管理人员的综合素质，对他们实施定期培训。不同岗位、不同层次的管理人员实施专业能力和其他素质的培训，让员工们增强归属感。在精细化管理过程中强化改革意识，突出定期轮岗制，提高员工的综合管理能力。特别是在专业化能力提升方面，不仅要构建后勤物业管理工作的专业化模式，更要突出对专业化水平的整体提升，强化管理的细致性，构建精细化管理的制度模型，各个管理人员都要按照模型去操作，遵循管理的规范性要求，突出科学化的设计。

3.3正确认知精细化管理与后勤物业管理的关系

精细化管理是现代管理的核心内容，在经济化管理中，讲究工作细化，工作量化、工作流程化和工作协同化。后勤物业管理中实施精细化管理不仅吸取了精细化管理的文化精华、技术精华、智慧精华，同时也明确了管理理论的优势。后勤物业管理的整体模式要按照制度化、格式化、城市化的要求进行。精细化管理符合后勤物业管理的观念，精细化管理是精益求精的文化，以突出管理的效应为主，细分工作任务，细分职能，细分岗位，将工作分解到具体人，各个制度的落实环节都可以更加紧密。在后勤物业管理中实施精细化管理，重质量、重落实、重过程、重效果，能够从多方面提升后勤物业管理的整体水平，使后勤物业管理真正纳入到系统化的建构中。

4结语

统一管理模式，统一服务标准，促进管理和谐发展，让员工们享受物业管理的发展成果。有效做好人力、物力、财力之间的协调，根据本单位的实际情况进行指导和监督，真正将物业管理的各项内容落到实处，保证工作质量，定员、定编、定岗，确定管理模式，注重合作，加强沟通，扬长避短，互相学习，明确部门职责职能，操作流程等内容，加强监督检查，督促制度的落实和整改，建立用人、管人长效机制，强化工作的积极性和主动性。

参考文献:

［1］阮一优．精细化管理在后勤物业管理中的应用分析［J］．科技风，2020(25):193－194．

［2］李强．精细化管理在后勤物业管理中的应用分析［J］．中外交流，2020，27(18):154．

［3］高娇．在医院后勤物业管理中精细化管理的运用研究［J］．建筑工程技术与设计，2019(33):2839．

［4］田扬．精细化管理在医院后勤物业管理中的应用［J］．江苏卫生事业管理，2014，25(5):126－127．

医院物业管理范文篇5

一、组织领导

1、成立区物业管理协管员选聘工作领导小组，组长由副区长担任，副组长由区住房和城乡建设局局长担任，成员由区监察局、区住房和城乡建设局、区人力资源和社会保障局、区财政局、区民政局和相关镇街主要负责人组成，领导小组办公室设在区住房和城乡建设局，办公室主任由区住房和城乡建设局局长或由主管局长兼任，负责物业管理协管员选聘的组织协调工作。

2、区住房和城乡建设局负责物业管理协管员试点配备方案制定、选聘组织及使用监督指导工作。

3、区财政局负责物业管理协管员待遇审定及经费拨付工作。

4、区监察局、区人力资源和社会保障局负责物业管理协管员资格审查、公益性岗位补贴、社会保险补贴审核等工作。

二、岗位设置

试点配备物业管理协管员18名，其中陈仓镇、七个街道办事处物管办各1名；8个试点社区各1名（陈仓镇、七个街道办事处各1个社区）；区物管办2名。

根据工作开展情况和上级要求，适时在全区范围内增加物业管理协管员的配备。

三、职能职责

1、认真宣传和贯彻执行《物权法》《省物业管理条例》和省、市、区有关物业管理工作的法规政策。

2、全面掌握辖区住宅小区建设管理情况、辖区物业企业基本情况及管理项目、辖区住宅小区业委会成立及运行情况，并建立相关信息档案。

3、开展物业管理矛盾隐患的排查、辖区物业管理纠纷调处和信访投诉处理工作，并建立工作台账，完成统计上报工作。

4、积极参与指导辖区住宅小区业委会的筹建、换届和选举工作及业委会备案工作。

5、积极开展物业投诉调解工作站、物业维修服务站、物业服务中心和社区居委会在物业管理中的各项服务联络工作。

6、配合做好物业服务企业资质升级及年审、物业招投标管理指导、物业管理区域的划分和物业管理验收监管工作。

7、完成上级部门安排的其他物业管理工作任务。

四、经费保障

1、人员待遇：物业管理协管员基本工资为每人每月1000元，同时按规定缴纳养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险等补贴。以上四项补贴均以上年度省在岗职工平均工资为基数，分别按照20%、6%、1%、2.5%的企业缴费比例执行。

2、岗位培训补贴：每人每年1200元标准。

3、业务经费补贴：每人每年1000元标准。

4、经费来源渠道：采用公益性岗位与财政补贴相结合的形式列支。

五、人员选聘

1、选聘对象

市区户籍的城镇失业人员和大中专院校（含技工学校）毕业生。

2、选聘条件

（1）遵纪守法，诚实守信，热爱物业管理工作，服从组织分配。

（2）高中以上文化程度，具有一定的政策理论水平、语言表达能力、人际沟通能力和服务群众意识较强。

（3）男性年龄在48周岁以下，女性年龄在45周岁以下，身体健康，五官端正。

（4）城市建设、物业管理及法律专业者优先。

3、聘用方式

聘用者与区住房和城乡建设局签订劳动用工合同，每两年签订一次。

4、选聘程序

区物业管理协管员选聘工作按照“公开条件、自愿报名、统一考试、择优录用”的原则，在区物业管理协管员选聘工作领导小组领导下，由区住房和城乡建设局、区人力资源和社会保障局具体组织实施。

（1）报名。根据选聘方案的具体报考条件，报考人员持《居民身份证》《省城镇失业人员证》或《大中专院校毕业证》原件、复印件，在区住房和城乡建设局报名，并填写《区物业管理协管员报名登记表》（见附表），经选聘领导小组办公室审核报名资格后进行汇总，并向领导小组汇报进行审核。

（2）考试体检。考试分为笔试和面试，区选聘领导小组办公室统一制订考题，并组织符合条件人员参加考试，区选聘工作领导小组派员监督。笔试结束后，按1：2的比例从高分到低分依次确定面试人员，面试结束后依据考生综合成绩按选聘职位1：1的比例确定拟聘人员，并组织拟聘人员到指定医院参加体检。

（3）审核聘用。体检结束后，由区选聘领导小组对拟聘人员进行审定，审核合格后，由区住房和城乡建设局与聘用人员签订劳动合同，办理各类保险，试用期限三个月。

（4）岗前培训。签订劳动合同后，集中对聘用人员进行岗前培训，培训合格后上岗工作。物业管理协管员岗前培训由区住房和城乡建设局组织实施。

六、管理考核

物业管理协管员实行区、街两级考核管理，区住房和城乡建设局负责人员选聘、培训、分配及绩效考核审定；各镇街负责协管员的使用和考核（日常考核和年度考核）。

物业协管员由区住房和城乡建设局实行动态管理，统一选聘、集中培训、按岗配备。各镇街要做好日常检查和考勤管理，并将物业管理协管员纳入镇街及社区工作人员目标责任管理和考核，年终按照“德、能、勤、绩”四个方面进行考核，将考核结果分优秀、合格、基本合格、不合格上报区住房和城乡建设局。对考核优秀的人员，由区住房和城乡建设局予以表彰奖励，对考核不合格人员，予以解除劳动关系。

七、实施步骤

1、制定方案。由区物业管理协管员选聘工作领导小组办公室制定实施方案，报区政府审定。

2、动员宣传。召开领导小区及相关人员会议，选聘信息，并采取多种形式，广泛宣传动员。

3、报名审查。

（1）报考人员持《居民身份证》《省城镇失业人员证》或《大中专院校毕业证》原件、复印件，在区物业管理协管员选聘工作领导小组办公室报名，并填写《区物业管理协管员报名登记表》。

（2）区选聘领导小组办公室审查报名资格后进行汇总，并将报考人员资料上报选聘工作领导小组。

4、组织考核。

（1）根据报名情况，由区选聘领导小组对考题、考试时间、巡检人员做出安排。

（2）发放准考证，组织笔试和面试。

（3）组织考试合格人员到指定医院进行体检。

医院物业管理范文篇6

深圳市现有大小物业管理公司1100家,进行注册登记的就有600家。经过近20年的发展,深圳物业管理不但形成了一个在城市管理中占有重要地位的新兴行业,而且在追求高档次、高标准的事业目标中不断进取,树立了一个新兴服务行业的良好形象。然而面对北京、上海物业管理咄咄逼人的发展态势,深圳物业管理如何继续保持旗舰地位,如何利用社区优势拓展公司的生存空间?这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题。

一、网络化管理日渐成为物业管理的主角

物业管理公司是小区专业管理的主体,全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下,住宅的管理是一个劳动密集型的行业,然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在,已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业,物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。

(一)消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程

只要轻轻一点,就可以搭乘网络--这艘新世纪的诺亚方舟,获取各种服务的诱惑的确让不少人心动。一项调查表明,深圳有58.6%的人拥有个人上网电脑,调查还显示,2001年家用电脑市场将再上一个台阶,14.7%的城市居民表示了强烈的购买意向。带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,更进一步使网络家居为越来越多的人所接受。根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

千兆以太网和VODSL等宽带通信技;噩术的应用,利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输,完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题,ADSL终端设备大约要2700至3000元,而VODSL只要几百元钱,用户完全可以负担得起,有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成。深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,这必将促进全市产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业。

(二)智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应

三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区,不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。

(三)日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理的良性互动

住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端,为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。

网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受,常可以听到身边有人建议:随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。

(四)网络化的进程,使物业管理完全可以与外界配套取得联系,甚至将周边配套视为资源,以补充自身配套的不足

项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点,然而随着网络化管理的推进,管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系,甚至将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而那些学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区、占有客户,也正是他们今后的战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司甚至可以同其它传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡,附近某医院还将为其建立医疗档案,某著名学校还将接纳其子女人学,附近某家具城将提供折扣优惠,其指定装饰公司也会推出优惠服务,和某汽车救授公司联系,为业主提供汽车救援卡等等。对物业公司而言,也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

二、物业管理网络化在小区内的实施

(一)网络化管理,将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来

通过网络化管理,实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

(二)小区物业管理的网络化,促进社区管理规范、高效运营

在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等,相当复杂繁重。网络化管理,将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

(三)社区网络化管理,为物业管理公司带来增值效益

如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务,对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VOD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。

目前住宅大多已经在教育、购物飞交能、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24小时巡更下,小区住户车出车入,与外界的交流依*着先进的网络系统,连日常费用的缴交也"出户"且"远程"了。面对激烈的竞争,如何有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真.实地拥有这些服务,担当管理者角色的物业管理公司今后再不能"独善其身"了。公务员之家

三、网络化管理在物业公司内部管理中的应用

在对物业管理的问题上,人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上,它还包括另一个重要层面,即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业,但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散,势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

(一)实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理

据深圳市住宅局公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场的管理面面积突破3000万平方米大关,成为我国物业管理一体化、市场化、规范化的"旗舰"。

发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如开发单位多、物业项目小而零散,致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题,将物业管理升级,利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入发挥更大的功效;物业管理公司老板还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。

(二)减少中间环节,有效降低成本

网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息、公用,从而有效降低经营成本;

医院物业管理范文篇7

一、保定市住宅物业管理现状及原因分析

保定市位于河北省中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市得天独厚的地理位置以及历史赋予它的文化底蕴，注定它将是一个宜居之地，然而该城市房地产产品的形象及物业管理服务的理念与品质却配不上这个历史古城的内涵。物业管理即使在最基本的服务领域——住宅物业内的发展都是寸步难行，更别谈什么品牌创新和在其他物业类型的物业管理服务开发。通过总结，主要表现在以下几个方面：

1、业主对物业管理服务的需求与抗拒并存通过调查笔者发现，保定市的住房消费者已经基本认识到了物业管理所带来的物业保值增值效益，但在生活中却又总是阻碍物业管理的发展。具体表现为，人们在购房或者租房时总是要选择物业服务好的小区，甚至不惜支付较高的房价或租金。然而在生活中却又不配合物业服务企业的工作，不服从物业服务人员的管理，乱搭乱建、乱停车辆、违规装修等行为屡禁不止，甚至有的连物业服务费都不交。导致有的物业服务企业连年入不敷出，面临倒闭的的困境。有的小区的物业服务企业干脆撤出不管，留下的烂摊子也无人愿意接手，使得小区常年陷入无人管理的混乱局面。需求与抗拒的矛盾充斥着整个物业管理市场，使得保定市住宅物业管理陷入一片混乱。

2、物业服务质量整体较差俗话说，一个巴掌拍不响，保定市的物业管理发展面临如此困境，也不能把所有的责任都归于业主或使用人身上。物业服务企业自身也存在很多问题。通过调查笔者发现，目前业主或使用人的抱怨主要有以下内容：①小区内的环境太差了，几天都没有人打扫卫生的和清运垃圾，楼道的楼梯上都是土，垃圾道及下水沟处都臭了；②小区的安全性太差了，自行车总丢，汽车安着报警器都能被偷走，三楼不装防盗窗都能进小偷；③平时看不见物业管理人员干活，一到收钱的时候就来了，水管、电缆坏了需要维修，费用都要业主平摊，凭什么？物业管理做的这么差，谁会愿意交物业费呀。可见，业主对物业管理服务要求的并不高，主要集中于对基本服务的质量要求和对费用收支情况的了解方面。如果物业服务企业能够在以上方面满足业主及使用人的需求，那么物业服务费的收取也就不再是难事。可见，物业服务企业所提供的服务质量差是造成目前困境的主要原因。

3、物业管理队伍素质偏低，专业人才匮乏物业服务企业所提供的服务质量差是有其根本原因的。目前保定市的物业服务企业内部管理制度很不完善，物业管理人员从上到下整体素质偏低，缺乏专业知识和专业技术支撑，更谈不上多方面人才的吸纳和储备。加上物业管理较低的行业利润和琐碎的日常工作，不能吸引优秀的人才投身到物业管理行业，或者是物业服务企业不肯支付较高的工资聘请有经验或较高学历的物业管理专业人才，物业管理行业人才的流失十分严重。可见，缺乏一支先进的物业管理队伍是物业管理质量不能提高的主要原因。

4、开发商对物业管理的重视不够如果说住房产品是“硬件”的话，那么物业管理就是“软件”。“软件”不行，“硬件”再好只是一个空壳子。物业管理作为住房产品开发建设的售后服务阶段，管理和服务的质量好坏对开发商的声誉、品牌都有很大的影响，甚至直接影响到开发商以后项目的开发和销售。然而在保定市，大部分开发商却没有重视这一点。有的开发商认为物业管理是一件很简单的事情，自己随便找几个人就组建了一个物业管理队伍，再请几个人打扫打扫卫生，看看大门就可以了；还有的开发商是因为和某个物业公司的领导人有关系，就把物业管理交给“自己人”来做，不管这个“自己人”有没有这个能力。开发商作为物业产品的生产者，对其产品的售后服务质量没有起到担保的作用。

5、政府对物业管理的监督管理不到位政府作为市场经济的宏观调控者，对物业管理市场的持续健康发展有着不可推卸的责任。保定市物业管理行业得不到有效的发展，与其管理不善，监督不到位有着直接的关系。例如目前保定市的物业服务企业的水平参差不齐，业主的合法权益得不到保护等等这些简单的问题，保定市房地产行政管理部门都没有及时地解决处理，是其监督管理不到位的明显表现。

二、保定市住宅物业管理发展对策研究

找到问题的根源，是准确、彻底解决问题的关键。通过以上分析我们发现，阻碍保定市物业管理健康发展的因素主要包括业主、物业服务企业、开发商和政府四个方面。下面笔者就从不同的角度提出一些建议，希望能够扭转保定市住宅物业管理目前所面临的局面。

1、物业服务企业内部改革建议

（1）加强物业管理队伍建设，提高职工素质一支管理规范、能力较强的物业管理队伍是提高物业服务质量的基础。首先，物业服务企业可以通过制定一套严格的规章制度和建立岗位责任制，使企业内部职工都能意识到自己的职责。并通过考核制度和奖惩制度的结合对职工起到监督和督促作用。其次在人员配备方面，要尽量吸收各方面人才。对于一些技术含量较低的基础服务工作，可以吸收一部分下岗职工，但也要通过严格的培训才能上岗，使其对一些基本的物业管理法规知识、企业的规章制度和自己的岗位职责等有所了解。对于一些技术含量较高或者安全性要求较高的岗位，一定要聘请一些具有相应资质的人员，以提高其工作质量。职工是企业最有价值的资源，也是唯一能提供竞争优势的潜在力量，提高管理水平根本途径只能进行职工管理。

（2）认真履行物业服务合同，切实提高服务质量按照物业服务合同，提供质价相符的物业管理服务是保障物业管理工作顺利开展及物业服务费用足额收取的重要因素。物业服务合同中约定的内容主要是基本服务，而基本服务的核心内容无非是保洁、保安和设备维修。做好这三方面的基本服务是赢得业主认可的主要途径。比如保洁方面，做到及时清扫和垃圾的及时清运很简单，在注意一下死角和特殊季节的卫生问题，就可以大大提升业主的满意度。再比如设备维修保养方面，一定要注意“保养重于维修”，等到设施出现故障了，影响人们的正常生活了再去维修，就会为自己的服务质量大打折扣。相反如果能够保障所有设备的完好率在95％以上，肯定能赢得业主的认可。所以说细节决定一个企业的素质，细节决定一个企业的成败。然而基本服务是物业服务企业应该做的，必须做到的，要想更进一步地建立与业主良好的关系，还要增加更多的人性化服务的内容。比如做好小区的绿化养护；增加小区的社区文化活动；在特殊的时候向业主发出温馨提示，如在季节转换期间，提醒业主要添加或减少衣服，根据气象预报提醒业主注意带雨伞、雨衣等，在假期来临前，提醒业主注意防盗、防火等，拉近公司与业主之间的距离，为业主创造一个优美、温馨的生活环境。

（3）公开办事制度，定期公布账目公开办事制度及服务标准，接受业主的监督，可以促使物业管理人员更好地履行自己的职责，提高服务质量；定期公布物业管理经费的收支情况，可以使消费者清楚地了解自己消费的具体项目。业主能清楚地了解其所支付的物业服务费用所购买的物业服务产品及质量，是抵消其“乱收费”情绪的基础；业主对物业服务产品及质量的满意程度是使其继续履行缴纳物业服务费的重要保障。

2、增强业主的物业管理消费观念提高业主的主人翁意识

房屋无论是作为消费品实现其使用价值，还是作为投资品实现保值增值效益，物业管理服务的作用都是显而易见的。对于自住的消费者来讲，物业管理服务做的好，可以为其带来干净、优美、安全、和谐的居住环境，使其生活舒适、安详和惬意，甚至可以提升自己的生活品味和社会地位。对于投资者来讲，物业管理较好的小区，可以为购房者带来由于物业管理水平高而使其住房——物业增值的利益。对于同一个物业来讲，良好的物业管理可以延长其经济寿命。假定一幢价值30万元的住宅物业用于出租，年租金收益为1.2万元，按照静态投资收益法，其投资回收期为25年。若保证房产完好无损并可以继续使用，则从第26年开始，业主每年所得的租金就是投资回报。房屋寿命越长，其投资回报越多。对于两个处于不同区域的住宅物业来讲，如果两个物业的内在品质及所处的外部环境质量差不多，则物业管理水平的好坏就是影响其价值高低的主要因素。如保定市西郊的两个住宅小区A、B，其公交便捷度、周围配套设施如医院、学校、公园、银行、邮局等条件都差不多，建成年份B小区比A小区还要晚5年，所以B小区的基础配套设施比A小区还要完备（B小区是98年交工时天然气管道都已配备齐全，而A小区是93年交工，当时没有天然气配套设施，2010年，在业主自愿的情况下安装了天然气管道。然而至今，A小区仍然有部分业主家里没有安装天然气）。按说B小区物业的内在品质比A小区物业的要高，房价也应较高，然经调查A小区的住房在2011年10月份的平均售价为5200元/平方米，同期B小区的住房平均售价为5000元/平方米，其原因就是A小区的物业管理水平比B小区高，而物业服务费的标准是一样的。以80平方米的住宅物业为例，抛去A小区提前5年交工为业主带来的使用价值或业主将其出租获得的租金收益，A小区由于物业管理较好为业主带来的增值收益比B小区多1.6万元（（5200-5000）×80）。通过简单的加减法让业主了解物业管理服务对环境改良及物业保值增值等方面带来的重要作用，可以不断提高业主对物业管理的消费观念。只有让业主对物业管理的需求有了更高的欲望，才会迫使其对物业管理的发展做出积极的贡献。另外，可以通过“小区是我家，环境靠大家”的宣传，让每个业主意识到自己才是小区的主人，小区的物业管理及其效果关系到每个人的切身利益，配合物业服务企业做好物业管理是每个业主应尽的义务，从而促使其爱护小区的公共环境及公共设施。

3、推动房地产企业竞争迫使其选择好的物业服务企业

目前，在保定市公认的物业管理做的比较好的是秀兰物业。通过到秀兰售楼部进行调查，笔者发现，同期开发的内在品质及周围环境差不多的住宅物业，秀兰的产品每平方米要比别的产品价格高200元左右，以开发一处1万平方米的住宅物业为例，秀兰开发商要比别的企业多收入200万元。以购买一处80平方米的住房为例，消费者要多支付1.6万元。即便如此，当新产品初开盘时，秀兰售楼部也是门庭若市，为什么呢？在秀兰售楼部笔者听到：“你放心，我们秀兰物业肯定没有问题”。“就是因为你们秀兰物业做得好，才来买你们的房子呢”。这就是秀兰开发商可以制定较高房价的理由，这也是消费者愿意多支付1.6万元的原因。可见，一个好的、成功的房地产项目，一定要有好的物业管理。强强联手才能创造楼盘的品牌形象。所以政府可以通过政策调整推动房地产企业竞争，迫使其从自身的利益及长远发展考虑，选聘好的物业服务企业为其开发的产品提供物业管理服务，从而间接地推动物业管理行业的发展。

医院物业管理范文篇8

1.我国的房地产市场将有大的发展，这将直接拉动对物业管理专业人才的需求。

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。我国即将加入世贸组织，对房地产业而言，是机遇与挑战并存，从总体上看，入世有利于房地产业的发展。入世有利于加速我国房地产业市场体制的建立和发展。有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平。有利于扩大外商对房地产业的投资规模，扩大房地产的融资渠道，从而带给我国房地产市场难得的发展机遇。

国际经验表明，在人均年收入达到1万美元以前，住宅业将推动经济快速增长。申奥成功后我国房价再次火爆，预示着在我国新一轮逐步形成的消费浪头中，房地产市场将持续升温。物业管理行业作为房地产业的重要组成部分必然随着房地产业的发展而发展。而这个发展需要大量的物业管理专业人才。

2.我国的物业建筑面积呈不断增长之势，物业管理行业正得到前所未有的发展，需要大量的专门物业管理人才。

我国的物业建筑面积呈不断增长之势。以北京、上海为例，有关部门统计：从1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1万平方米，年均新建住宅968.7万平方米，到2000年年底，全市住宅总量将近1.9亿平方米，人均住宅使用面积16.2平方米。据了解，按照1990年开始编写的《北京市城市总体规划》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000万平方米计算，其中住宅675万平方米，平均每年新建525万平方米，这样，预计今后20年可新建住宅1.05亿平方米，前10年新建5300万平方米，到2000年时常住城市人口为750万人，住宅总量1.39亿平方米，人均居住面积可达9.6平方米，人均使用面积14.4平方米；后10年再新建5200万平方米，到2010年北京常住人口达到850万人，住宅总量达到1.9亿平方米，人均居住面积11.18平方米，人均使用面积16.76平方米。单看上海的商品房这一项，就可以推断出这是一个很大的市场。上海新建商品房年销售面积在1997年686万平万米；1998年1151万平万米，比上年增长68％；1999年1329万平方米，比上年增长15％；2000年1397万平方米（快报），比上年增长5％；2001年1－2月商品房销售131.64万平方米，同比增长了88％这么广大的物业市场不能再走旧式的房屋管理老路，要发挥，提升其价值，必须与现代物业管理这种新的管理模式相结合，走这条路，是市场经济体制的必然结果。这就需要大量的物业管理专业人才。

目前内地物业管理行业正得到前所未有的发展，我国物业管理的市场需求将增大，进入物业管理的物业规模和物业种类也将增多。随之而来，人才市场将出现高级物业管理人才供不应求现象。尤其是珠江三角洲一带已由引进国外管理技术转为向内地其他省份输出管理技术，如深圳就有30多家物业管理公司涉足内地市场。在广州、深圳，物业管理越来越为人们广泛接受，连一些医院都引入物业管理。因此，内地物业管理行业与国际接轨进行专业化管理，已成为必然的趋势，而物业管理人才摮韵銛也就很自然了。

3.中共中央在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》号召“推广和规范物业管理”，指明了物业管理的发展方向，推动了物业管理行业的发展。

除现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。总的来说，这个行业在中国尚处于起步阶段，需要大量的专门人才。

综上，物业管理市场有很大的容量。需要大量的专门管理人才。

二.物业管理人员现状的分析

物业管理在我国尚处于起步阶段，早些时候，入行的物业人员大多都是半路出家的，管理人员素质不高是情理中事。现在的物业管理人员的来源大概可以分为三类。一类是由原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉现代物业管理的模式；另一类是学公共管理，饭店管理的人员，他们有一定的能力，但不熟悉物业管理的细微方面。还有一类是物业管理的中专生，高职生以及大专生，他们能够胜任基本的物业管理工作，但往往缺乏管理的战略思维，创新思想，在工作中处于被动的地位，不具备从战略上进行管理的能力。物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的期望要求不相适应。随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业管理。

人才对企业来说起着至关重要的作用。物业管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，好的管理人员就是企业的旗帜。所以，好的的物业公司都在进行对物业管理人才的激烈争夺。甚至有公司在网上发帖子询问：“物业管理有没有本科生？”

综上所述，目前，物业管理人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏底，已经制约了这个行业的发展。企业和社会都期望高校能够培养出高水平的物业管理人才。我校的物业管理本科教育可谓是应时而生。

三.物业管理专业人才的培养模式

通过对各地高校该专业的设置情况的认真调查和仔细研究，我们认为，目前大概有这样三种物业管理人才的培养模式：

1、以服务理念为中心的模式

深圳的物业管理是我国物业管理的排头兵。深圳的物业教育也相应的开展的很早，已经形成了自己的特点。经过对深圳房地产职工大学，深圳市电子科技成人中等专业学校等大中专院校的物业管理课程设置的调查，我们认为深圳物业管理的人才培养模式是以服务理念为中心，注重培养学生与业主交流的技巧，这样做的优点是：物业管理人员能以服务取胜，有利于树立企业的品牌；缺点是：物业人员不能解决一些实际的问题，且难以胜任总体性的管理工作。

2、以技能为中心的培养模式

上海也是物业管理发展相对较好的地区，上海的物业管理专业多由一些有理工背景的院校创立，如同济大学，上海理工大学等，因而形成了以技能为中心的培养模式。如由同济大学与上海市房地局合作创设的同济大学高等技术学院房地分院的物业管理专业，旨在培养从事现代智能化楼宇设备设施的运行维护、能源和室内环境品质管理及大型物业管理的应用型高级技术人才和管理人才。要求掌握建筑、机械、热工、电工电子和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设备设施（如暖通空调、给水排水、建筑电器、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就明显的体现了培养学生技能的意想。这样的培养模式的优点是：物业管理人员有能力为业主解决一些技术性问题，容易出实效。但缺点是：很难体现出管理和经营理念。物业管理人员的眼界放不开。难以胜任战略性的管理工作，不利于物业管理企业的长远发展。

3、复合型的物业管理人才的培养模式

北京的物业管理教育相对深、沪两地而言，开始的较晚。比较早的是我校和海淀走读大学，通过对我院办学经验的总结，以及对其他在京院校的考察，我们认为北京的物业管理教育吸取了深、沪两地好的办学经验，走的是复合型的人才培养道路。尽管这条路还不成熟，但它毕竟代表了物业管理教育的发展方向。目前的高职教育的毕业生有一定的管理知识，又能处理物业管理的各类基本问题，深受用人单位好评。本科教育将把这条路更深入的走下去。

四.北京林业大学的物业管理专业人才的培养模式

随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业管理服务。因此，有专业知识（如计算机）、知识面广、有丰富管理经验、沟通能力好、应变能力强，熟悉有关政策法规的人才深受物业公司的青睐。

根据这样的市场对物业管理人才的要求标准，和对院校该专业设置情况的借鉴，以及结合对物业高职的办学经验，特别是从我校的实际情况出发。经过仔细研究，我们提出了北京林业大学物业管理专业人才的培养模式。

1.培养方向：我们专业的培养方向是小区主管，写字楼经理等较高层次的物业管理专门人才。

2.培养模式：

(1)学术上：培养为文、理、工相结合的复合型人才。能灵活运用多科知识，能创造性的解决问题。

(2)方法上：掌握定性和定量相结合的分析方法。在明确的管理思维的支配下，有具体问题具体分析的能力，能灵活的解决问题。

(3)经营上：服务理念和服务技能相结合。既能运用经济管理知识，又有一技、甚至多技之强。有为业主解决实际问题的能力。

(4)理念上：把传统管理理念和现代经营理念相结合。既不摈弃传统，又不排斥创新。能辨证的吸取他人的管理经验。

3.培养特色：根据社会的需要和我校自身的特点，我们提出了自己的特色：

(1)物业管理智能化

(2)物业管理绿化4.主要课程结构：针对该专业的特点，我们提出了十大模块：

(1)基本素质模块：包含政治修养课，外语，计算机基础，以及高等数学等。

(2)物业管理综合素质模块：包含应用文写作、管理心理学、公共关系学等。

(3)物业管理法律模块：物权法、经济法、物业管理法律法规等。

(4)物业管理建筑模块：建筑识图与房屋构造、装饰材料、室内装饰工程等。

(5)物业经营与管理模块：管理学、市场营销、战略管理等。

(6)计算机信息系统模块：计算机基础、计算机语言（VISUALBASIC）、数据库、及其应用等。

(7)智能化模块：物业自动化设备管理、自动控制系统、物业智能化系统等。

(8)物业管理财务模块：物业财务管理、物业会计、物业成本会计等。

(9)物业绿化模块：绿地施工与管理、园林树木、物业环境绿化管理等。

(10)房地产模块：房地产开发与经营、房地产估价、房地产金融与投资。

医院物业管理范文篇9

一、存在问题分析

1、联建房屋产权多头。由于历史原因，小区内多方联建房屋较多，涉及单位也较多，特别是路弄5-6号、15-17号、18-20号和斜土路2060弄6号四栋房屋，联建单位较多，且情况复杂。

经过走访了解到，这四栋房屋当年是由解放军海军部队部分工厂、解放军总装备部后勤部华东办事处（03招待所）、公安部第三研究所、市建四公司及纺织局、船舶中专等单位出资联建，其中，纺织局、船舶中专两家单位出资不注册，委托相关海军工厂产权管理。四栋房屋共有住户139户。

目前，各单位管辖的户数如下：

（1）解放军4806厂，所属32户；

（2）解放军4807厂，所属16户；

（3）解放军4819厂，所属40户；

（4）解放军4822厂，所属17户；

（5）解放军总装备部后勤部华东办事处（03招待所），所属8户；

（6）市建四公司，所属12户；

（7）公安部第三研究所，所属11户。

以上七家单位共管辖136户，尚有3户无单位归属。

在调研过程中，我们发现这些房屋使用年数已长，经常出现墙面渗漏、管道堵塞等问题，由于是多家联建，产权分散，无法进行统一管理，房屋长期得不到保养和维修。其中部分房屋已经通过市场交易，更换了业主，找到原产权单位要求维修更为困难，对此，居民怨气较大。

2、小区物业管理混乱。小区现有房屋，除去无人管理的四栋房屋外，主要有四家物业参与小区管理，其中高建物业18栋，汇成物业2栋，肿瘤医院物业1栋，05招待所2栋。

所有物业中，高建物业所占比例最大，尽管已经接管多年（前身是物业），但目前高建物业只承担小区的房屋维修保养和绿化养护工作。小区管理中较为重要的，也与居民日常生活紧密相关的保安保洁工作一直未予落实好，目前这项工作由居委代为管理。随着居民整体生活水平的上升，汽车的拥有量也在上升，小区的停车矛盾也较为突出。又因为小区出入口较多，保安力量薄弱，小区存在一定的治安问题。居民对这两方面的意见较大，矛盾也直指居委。我们认为，小区三驾马车配比失衡，居委承担了不应承担的责任，对他们的日常工作也产生了较大的影响。

3、房屋老旧、不成套房屋较多。小区建造年代较早，各类房屋问题正在逐步体现出来，特别是整个小区内有11栋房屋不同程度还存在不成套房屋（煤、卫合用），总建筑面积为21629平方米，居民生活条件较为艰苦，要求成套改造的愿望也非常迫切。

二、意见建议

1、理清产权关系。据了解，由街道办事处牵头，已经会同街道房地办、居委和业委会，对小区单位联建房情况进行了走访调查，基本排摸清了房屋产权关系。对一些在外地的产权单位，街道方面也要千方百计取得联系，建立较为畅通的沟通渠道。

在调研中，我们了解到各家单位都非常欢迎和支持街道关心解决这些房屋的管理问题，解放军4819厂（舟山）驻沪办事处主任马大成同志表示：“早就愿意将所属房产移交给有关物业管理部门，20万维修基金也一并移交。”解放军4822厂（镇江）驻沪办事处主任梁文伟同志说：“感谢街道帮助我们解决长期没有解决的问题，单位在外地，住户找我们还真是力不从心，我们愿意将维修基金全部移交。”七家产权单位都非常支持街道的工作，愿意将所管辖房屋全部无条件地移交给相关部门，并已写下意向书，还提供了其管辖住户的门牌号和业主姓名。

因此我们建议街道、房地办和区房地局物业科协作，高建物业配合，加紧对这些房屋资料的归集和移交，早日将这些房屋纳入正常的物业管理。

2、托底物业管理。针对小区物业公司较复杂的情况，我们建议由街道办事处牵头，召集各相关物业公司共同协商解决小区内的物业管理问题。针对小区物业入不敷出的情况，一方面居委、业委会加强对居民的宣传工作，让居民理解和支持物业公司的现状，另一方面，由街道对物业管理公司进行托底，维持小区的正常管理运作，避免小区出现物业管理费收缴率低，物业管理水平下降的恶性循环。

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1.物业管理人才严重供不应求

据有关统计数据显示，截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年的250万人上升145%，较2004年的144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43,919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员的0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出，“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中，具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。

2.企业规模化发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显

《发展报告》指出，到2012年底，物业服务企业数量约71,000家，较2008年的58,406家增长23%，较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。

3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分

物业管理已由住宅为主的“一元化”发展模式向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、商业步行街、街道以及各类城市综合体等“多元化”发展模式转变。随着物业管理业态的逐步丰富，行业发展对物业管理人才的能力要求也势必会走更加技术型和精细化的道路，例如：就环境管理而言，住宅清洁只需要一个清洁员及简单的清洁工具就能完成作业，而医院物业清洁则涉及有毒有害垃圾处理与职业健康安全防护，高端写字楼物业则涉及玻璃幕墙维护等专业性很强的技术问题。在经营管理方面，商业物业则涉及更高层次的资产管理和商业运营策划。因此，未来物业管理人才不只是具备通用能力就可胜任，而是在细分物业管理业态的条件下，根据不同岗位能力胜任模型来匹配具备专业能力的物业管理人才。

二、关于物业管理职业培训转型升级的思考

随着物业管理业态的多元化，物业管理商业模式的转变以及IT技术的广泛应用，向现代服务业转型升级的步伐已初露端倪。与此相适应的，物业管理职业培训模式也必将面临转型升级的要求。为此，我们从不角度提出了六个转变模式。

1.传统培训模式向人才培养模式转变

传统培训模式以老师在台上讲授，学员在台下听记的方式进行，培训机构不太考虑培训对象的实际需求，企业对学员的培训效果也没有太多要求，甚至个别企业和学员仅仅是为了获取证书而参加培训。然而在现代企业运营模式下，人才的专业能力，培训能否带来行为改变、理念提升和绩效优化是企业更加关注的要素，因此，未来的培训不是为取得证书而培训，而是要着力培育企业关注且需要的实用型人才。学院为深圳市福永街道社区实施“定制式社区物业管理人才培育”，培训共由八个单元组成，包括人才选拔、物业管理基础理论培训、社区物业管理专题研讨、公文写作与培训技巧、物业管理项目“沙盘推演”、物业管理项目跟岗实习、在岗远程督导及综合考核等，目的是为社区培育未来的物业管理总经理，为实现社区物业管理自治及社区物业管理经营运作常态化的“造血功能”提供人才支撑和理念提升。培训效果已得到社会各方的高度认可，相信定制式培训产品将会有更大的市场前景。

2.单纯面授培训向线上线下结合转变

行业发展初期，从业者大部分对物业管理专业知识掌握不多，很需要通过面对面的讲解来获得专业知识。然而，随着互联网技术的应用，企业规模扩大和跨区域经营等因素的影响，面授已不再是获得专业知识的唯一途径，同时，面授也存在诸如培训组织难，培训成本高等弊端。为此，网络线上培训顺应而生，网络培训有效的解决了空间和时间的矛盾，而且培训成本低，学员可以随意自学，重复学习。近几年，许多学员就通过网络培训的形式考取物业管理师资格。网络在线培训对一些基础理论和常规性问题的知识学习很有效。但是，对于实操性较强、观念更新类以及高端研讨类培训仍然需要面授的方式才能完成。因此，物业管理职业培训由单一的面授转向线上线下有机结合是一个必然的趋势。应对这一趋势，学院砺工坊网络学院应运而生，并已经开展相关线上的培训服务。

3.理论培训向技能训练转变

早期由于物业管理行业刚刚起步，从业人员对物业管理的内涵和外延了解不深，培训主要以物业管理基础理论为主，侧重对物业管理基本概念，基本原理和相关法律法规知识的讲解。随着行业的发展，基础理论已全面普及，企业更关注从业者技能的提升，有关设备设施管理、客户沟通和投诉处理技巧以及经营管理能力的提升显得尤其重要。而这种能力单靠理论培训是无法解决的，因此，对从业者专业能力的训练成为培训机构重点研讨的方向。我们正在全国推广的项目经理沙盘推演培训模式就是专注于训练和培养项目经理解决实际问题的能力，深受企业学员认可。据学员成长跟踪情况显示，前几年接受项目经理培训的学员已有很大一部分走上了重要领导岗位。

4.通用性岗位培训向专业化培训转变

国家住房和城乡建设部早期在全国推行的持证上岗制度包括管理员、部门经理、企业经理三个层次，分别对应刚刚进入物业管理行业的从业者和企业高层管理者。然而，随着行业的快速发展，房地产领域的技术升级，通用性岗位培训已远不能满足行业对人才专业技术的要求。传统的住宅物业管理只有最基本的供配电系统和给排水系统等简单的设备，而城市综合体的管理则涉及大量的智能化高科技设备的应用。因此，未来培训必将根据不同业态、不同专业岗位进行不同的专业能力训练，以满足企业真正的用人需求。

5.培训市场从中低端逐步向中高端转变

物业管理培训历经二十几年的发展已有了质的提升，但目前仍存在培训对象以中低端岗位为主，很少有针对企业总监以上的高端培训产品，特别是有关企业经营管理、宏观决策以及资产管理等问题的研究较少。相比较物业管理的上游产业——房地产行业，房地产总裁班、高级研修班、MBA、EMBA等高端培训产品则百花齐放、层次分明、门类齐全。但就物业管理企业而言，仍然有一大批高层管理者有需要开阔视野、提升能力的需求，像绿城物业集团、长城物业集团分公司总经理以上等一批大型企业的高管，都被送到清华大学、北京大学等知名高等学府进修。因此，物业管理行业发展到今天，同样需要以多层次的培训体系及多元化的培训产品，来满足各层级从业人员的需求，不久的将来物业管理高级研修班、高端论坛等新型培训必将成为高端物业管理培训的主打产品。我们也正在积极研发企业“沙盘模拟培训”等产品，重点解决企业经营管理决策层面临的实际问题。