个人投资性住宅税收风险

投资性住房最基本的特征是购买第二套（含第二套）以上非改善型住房。税收风险也叫涉税风险，是指纳税人在涉税活动中损失、不利的可能性，以及在涉税活动中由于内部条件或外部环境而导致财税目标的不确定性。国务院决定自2010年1月1日起“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。这说明政府通过营业税的调整来遏制炒房投机的信号已经明确无误，通过加大对二手房市场上的税收力度，控制售房者获利空间，并向一手房市场传递遏制房地产市场投资，从而实现降低房地产市场的交易价格。对于投资者来说，全面了解住房税收政策，防范投资性住房税收风险就显得尤为重要。

一、个人住房交易的征税规定

个人住房交易中买卖双方都发生了纳税义务，买卖双方应分别就自己的（买卖）行为按如下规定申报纳税：

（一）个人将购买不足5年的普通住房对外销售应缴的税（费）1.房产转让方（以下简称卖方）：①营业税=（销售收入-购买房屋的价款）×5%；②城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%(纳税人在市区税率为7%，县城、镇税率为5%，不在市区、县城、镇的税率为1%，下同)；③教育费附加=实际缴纳的营业税额×3%；④个人销售住房暂免征收印花税；⑤个人销售住房暂免征收土地增值税；⑥个人所得税=应纳税所得额×20%；应纳税所得额=销售收入-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用。2.房产承受方（以下简称买方）：①契税=购买价×1.5%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。

（二）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售应缴的税（费）1.卖方：①免征营业税；②城市维护建设税、教育费附加随营业税免征；③个人销售住房暂免征收印花税；④个人销售住房暂免征收土地增值税；⑤个人所得税=应纳税所得额×20%，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2.买方：①契税=购买价×1.5%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。

（三）个人将购买不足5年的非普通住房对外销售应缴的税（费）1.卖方：①营业税=销售收入×5%；②城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%；③教育费附加=实际缴纳的营业税额×3%；④个人销售住房暂免征收印花税；⑤个人销售住房暂免征收土地增值税；⑥个人所得税=应纳税所得额×20%。2.买方：①契税=购买价×3%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。（四）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售应缴的税（费）1.卖方：①营业税=（销售收入-购买房屋的价款）×5%；②城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%；③教育费附加=实际缴纳的营业税×3%；④个人销售住房暂免征收印花税；⑤个人销售住房暂免征收土地增值税；⑥个人所得税=应纳税所得额×20%，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2.买方：①契税=购买价×3%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。个人转让住房除按上述分税种计算缴纳各种税费外，还可选择综合征收率计证方式，即个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税，其中营业税5%，城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，个人所得税1%（广西壮族自治区地方税务局桂地税发[2008]164号）。

二、个人投资性住房的税收风险

（一）税收政策改变导致的风险

1.税收政策是国家制定的指导税收分配活动和处理各种税收分配关系的基本方针和准则，税收法规是税收政策的法律形式和集中体现。国家的税收政策在不同的时期和不同的税收法律制度中有不同的表现形式和内容。正因为税收政策是不断变化的，同一税收政策在不同的时期法律效用不一样，所以纳税人就有可能没有及时掌握新的税收法规而导致税务法规滥用或错用，从而带来税收风险。

2.国家财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税[2009]157号）规定：“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”2010年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年，这已是自2005年开征此项税费至今五年之内的第四次调整。如一套总价现100万元，当初购买价80万元，如果是普通住房，购买未满2年的不受政策改变的影响，3-5年内的住房将比此前多缴纳13000元（综合征收率:6.5%）,超过5年的不征收税费。如果是非普通住房，则未满2年的按全额征收政策不变，3-5年内由原本差额征收13000元增至65000元，增加了52000元的税收，超过5年的按差额征收13000元。营业税政策对于非普通住房的征收力度相当大，尤其是政策改变后，3-5年非普通住房缴纳税收最多。

3.个人销售住房，无论是普通住房还是非普通住房，都暂免征收印花税和土地增值税。这是一项税收优惠政策。但任何的税收优惠都会有一个时间范围。目前对个人转让门面、车库、商铺等非住房印花税按合同所载金额×0.05%；土地增值税按30%-60%的四级超率累进税率计算缴纳，对不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，按销售价格核定征收。

（二）税务行政执法导致的风险

1.随着我国国民经济的发展和国家财政支出的不断增长，国家对税收检查和处罚的力度不断加强。从国家税务总局到地方各级税务机关，都不断出台新的规范税务检查工作的文件和政策，这就意味着纳税人在规范纳税操作方面的工作必须相应加强。

2.我国目前税务行政执法主体多元，主要包括财政、国税、地税等多个政府部门，各部门之间在税务行政执法上常常重叠，且税务执法部门拥有较大的自由裁量权，只要税法未明确的行为，税务机关就有权根据自身判断认定是否为应纳税行为。个人在转让住房时，普通住房与非普通住房的界定；成交价格的核实；家庭唯一生活用房界定；住房购（销）发票的有无；分税种计征或者综合征收率计征方式的选择等等，都有可能与税务执法机关存在不一致，从而给纳税人造成税收风险。

3.税务行政执法人员素质参差不齐和其他因素影响，税收政策执行偏差的可能性是客观存在的。

（三）可能出台的新税收政策导致的风险

1《.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）第二条第4款指出：“继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房，首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理节约的住房消费观念。”

2.中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在听取上海市政协十一届三次会议的大会发言后，谈及自己所思虑的问题之一，就是住房问题。他说“：这个住房解决难点是在这里，不是说公共租赁房和解决经济适用房，这不是难点，难点是下决心，上海不欢迎投资性住房。我们是不是采取有效的经济政策来遏制。”

3.物业税的身影忽近忽远，倏明倏暗。(1)著名经济学家樊纲认为“：物业税是房价的稳定器，能够起到打击投机的作用。”(2)北京市人大代表，SOHO中国董事长潘石屹表示：“如果要抑制房价，降低空置率，提高房屋使用效率，出台物业税是有效办法之一。”(3)著名经济评论人叶檀断言“：物业税推出之时就是房地产暴跌之日。原因在于，物业税使投资房地产成为高昂的风险投资———当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。为了降低物业持有成本、尽快收回红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。”尽快开征物业税，不仅增加住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供新的税收增长点，调动地方政府的积极性，利于中央宏观调控政策的贯彻落实。

三、个人投资性住房税收风险的防范

（一）树立税收风险防范意识

1.全面了解，熟悉税收法规政策，及时掌握税收政策的变化，必要时加强与中介组织的合作。税收问题先天具有的专业性、复杂性和实效性使得个人仅凭自己的力量往往很难应付，非税务专家个人往往不能全面地掌握业务涉及的税收政策，又不方便直接与税务执法人员沟通，寻找一个专注于税收政策研究与咨询的中介组织就显得十分必要。

2.依法诚信纳税，要按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》规定，按时申报，足额缴纳税款，以纳税健康之身进行经济活动。3.在签定房屋转让合同时，要明确双方的纳税义务，防止当事人转嫁税务风险，对合同条款要认真推敲，防止发生涉税歧义和误解，尽量分散税务风险。

（二）营造良好的税收征纳关系在现代市场经济条件下，税收具有财政收入职能和经济调控职能。政府为了鼓励纳税人按自己的意图行事，已经把实施税收差别政策作为调整产业结构，扩大就业机会，刺激国民经济增长的重要手段。制定不同类型的且具有相当大的弹性空间的税收政策，而且由于各地具体的税收征管方式不同，税务执法机关拥有较大的自由裁量权。因此，纳税人要注重对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税收法规政策的理解上与税务机关取得一致。

（三）审慎投资只要有市场经济，就有房产投机，房产投机和炒股一样，是合法的经济活动。但炒房和炒股不同的是，股票就是个数字，不是物品，人们炒股除了浪费人力资源外，不会浪费其他有形资源。房产则不同，如果社会上过多的人炒房，房屋的空置率就会提高，就会对土地资源、建材、能源等造成了极大的浪费，降低了总体经济发展效率。房地产市场是市场，住房是商品，但它是特殊商品，它的市场是区域市场，不像黄金、股票跨国都可以交易。而且住房这个商品有特殊的功能，虽然也有投资、储蓄的功能，但根本的功能是居住。