解析房地产企业资金管理问题

资金是一个企业在激烈的市场竞争中存活的生命线，资金管理贯穿于企业生产、经营活动过程中的各个环节，其关键性不言而喻。房地产开发具有周期长、资金需求量巨大等特点。从土地招拍挂开始，到成功拿到土地使用权，进入产品设计阶段、开发建设阶段、销售宣传阶段，无不需要投入大量的资金。而多数房地产企业自有资金严重不足，都要依靠外部融资，才能满足房地产开发的需要。国家在2019年提出了“房住不炒”为了抑制房价，抑制过度开发，房地产企业的融资渠道缩紧，银行贷款、信托资金受到限制，融资难度和压力加大。基于此，本文对房地产企业资金管理存在的问题及对策进行了探讨，以期为房地产企业更好的发展提供借鉴。

1房地产企业资金管理概述

1.1房地产资金管理概念。房地产资金管理是指房地产行业资金的筹集、安排与使用的过程。如何应用合理的方式管好、用好资金,以获取良好的经济收益回报,促使资金快速流动以实现最大盈利、降本增效等,是房地产企业关注的核心内容。1.2房地产资金来源。1.2.1自有资金。房地产企业的自有资金一般为公司股东投入、企业经营留存收益等。1.2.2银行贷款主要指房地产企业从银行获得的贷款，当前企业通过银行取得贷款的限制不断增多、机会越来越少，银行贷款融资整体呈下行趋势。1.2.3销售回款。销售回款是企业资金来源的最佳渠道，能源源不断地供给企业发展所需的资金。1.3房地产行业资金管理的特点。相对于其他行业，房地产行业的资金管理有其鲜明的特点。1.3.1房地产行业资金需求大。房地产行业属资金密集型行业，资金使用贯穿于整个过程，从项目拿地、规划、设计、建设、销售等环节都是一个较长的周期，这就要求房地产企业投入大量资金，以达到支撑该项目顺利开展、完成。1.3.2资金周转期较长。房地产项目从资金的初始投入直到商品房销售，至少需要2年以上才能收回投资，资金周转的周期整体较长，容易使企业陷入资金链断裂的风险。1.3.3资金风险较大。因房地产开发周期较长，会有很多不可抗的风险发生，加上房地产受国家政策、市场因素等对房价、成交量都会受到严重的影响，资金的回笼变得更加困难，导致企业面临更大地风险与挑战。1.4房地产资金管理的重要性。1.4.1有利于优化资源配置。房地产资金管理有利于优化企业资源配置，通过协调企业开发、销售等各环节的资源配置，能够简化工作流程，提高工作的效率及效果。此外，若资金全部应用于周转的环节，则会增加企业的财务压力，严重影响企业的债务水平和企业借贷款能力，这会对房地产行业造成致命打击，导致房地产企业经济效益严重受损[1]。因此，房地产企业资金管理对于合理配置企业的资源，实现房地产企业健康发展具有重要的意义。1.4.2有利于提高抗风险能力。房地产企业资金管理的工作，特别是现金流管理，对于企业抗风险能力而言至关重要。当前，房地产行业在资产价格方面的问题也得到了极大关注，国家相继出台了一系列政策制度用于抑制资产价格上涨，这也给房地产项目开发、综合运营等带来了一定风险。1.4.3促使企业保持核心竞争力。企业核心竞争力包括企业文化、企业科技以及人才持有水平、资金管理能力。企业保持核心竞争力的前提是资金管理，若房地产企业资金链断裂，还到期债务难以偿还，不能及时支付在建工程进度款，现金流入不敷出，就会出现在建工程停工、银行无法提供贷款等其他恶劣状况，近年来频繁出现的“烂尾楼”多由企业资金链断裂导致[2]。因此，房地产企业资金管理对于提升企业竞争力、维护企业社会形象等具有重要意义。

2房地产企业资金管理存在的问题

2.1资金计划和预算流于形式。房地产企业在开发过程的各个环节，资金的计划和安排均没有实行科学的管理。土地整理完成之后进行招拍挂，摘牌后支付土地款，然后政府返还土地整理款这样一个流程。土地拿地环节的资金量相对集中，资金需求量大、资金周转速度较快，而在这个环节的资金计划没有提前筹划而造成不能及时付清土地款，从而会影响土地使用证的获取。2.2资金使用管控不到位。在项目建设阶段，建设周期长、花钱的点多，地产公司不能对各个环节的资金需求做到精确预算；不能把有限的资金用到最关键的地方，进而导致项目没能按期完成。部分房地产企业资金风险管控意识较差，使得企业面临风险超出了企业能够接受的范围。房地产项目开发周期较长，资金回收时间也相对较长，使得企业的资金流动性降低。在房地产企业开发过程中，企业管理者的工作重心更多在于拿地、开发以及销售等环节中，而对于企业资金管理则普遍重视度较低，尤其是资金使用管控不到位[3]。2.3资金账户管理混乱。在房地产行业中，很大部分房地产企业会同时进行几个项目的开发，如同一个法人名下开发几个房地产项目，亦或是每个项目在不同法人公司名下，这就导致企业为了业务发展的相关需要，会将一个房地产项目同时在多家银行开设银行账户，项目公司的银行账户不断增加，导致企业的资金账户管理混乱，进而影响到企业的资金使用效率。此外，房地产公司为了融资需求，往往在多家银行开立了多个银行账户，这就给银行账户管理带来了困难，也不利于资金的集中管理，不能有效地发挥资金的效用。2.4融资渠道不规范。目前，我国资金市场成熟度较低，相关监管部门对房地产企业融资限制条件较高，房地产企业的融资通常采取上市公司的形式，通过发行股票、债券等方式进行融资。银行贷款是房地产企业融资的主要手段，但随着央行进一步收紧房地产行业借款政策，房地产企业的融资变得更加困难，资金成本与经营风险增大，使得银行取得的融资也不能很好满足公司对资金的需求[4]。地产公司为了保障开发项目能够如期完成，除银行贷款外，采取企业之间拆借、私人借款、员工融资、拖欠工程款材料款等，使得企业资金使用成本加大，增加了企业的潜在风险。

3房地产企业资金管理的合理建议

鉴于以上原因，对房地产企业进行资金管理就显得尤为重要，在资金来源、使用过程等方面都必须要加强内部控制、风险控制。3.1健全、完善资金计划与预算管理制度。健全、完善资金计划与预算管理制度能够有效提高房地产企业的资金管理质量与水平。在强化资金预算管理的过程中，企业内部需设置资金预算管理专岗，针对性地负责资金预算制定、执行。项目各环节的用款部门、回款部门都需要提前对下个月的资金预算需求、供给进行上报，以便集团根据项目所需准备充足下个月的资金。为了降低预算的偏差，资金预算的执行需进行考核。实际工作过程中，资金预算是否准确对于房地产企业资金管理具有重要的意义，准确的资金预算有利于激励项目资金回笼，减少不必要资金支付[5]。3.2强化资金管理意识，提示资金管理质量。在房地产企业资金管理工作中，所有费用支出可划分为刚性支出与非刚性支出，包括了土地款、总包工程款、分包工程款及其他工程款支出、财务费用、税款、销售费用及管理费用等。每月各部门需及时上报资金计划，财务部门进行汇总，上报集团审批通过后执行。每个月财务总监需要对大额款项支出实施有效控制，以达到资金安全有效运行的目的。各类应收保证金，如拆迁保证金、施工现场用电保证金、工程质量保证金、农民工保证金抵押金及日照补偿保证金等由企业先行进行支付，到期返还款项等也占用了企业的大量资金，每月财务部门对此类资金明细进行统计，详细统计出到期日期、回收负责人等，同时要求相关部门拟定清收方案，并列入绩效考核项。销售策划部按提供销售案场应收账款明细与财务部进行核对，出具应收款账清欠方案，列出销售人员绩效考核标准[2]。长期未回款业主，如果确实无法回款，则需要不影响二次销售的前提下双方协商进行退房处理。3.3完善项目资金的监控。企业若建立多个银行账户，为方便管理可单独成立资金中心管理部门。该部门专门负责整个集团资金账户的管理，做好资金统借统还。分、子公司开发项目需单独提交收款单、付款单到资金中心，再由资金中心统一受理，向外部银行进行收付款。每月财务报表报出时，需与资金中心核对银行存款数据，所有收款单、付款单需进行账户处理。以保障资金高效、集中管理以及安全性。独立核算的开发项目所有收款、付款均以本项目为主体提交单据，由企业资金中心受理后进行收付款，做好项目资金的独立核算、清晰核算，加强对资金账户的有效管理，完善项目资金的监控。3.4规范、拓宽企业融资渠道。规范、拓宽企业融资渠道要求房地产企业采取必要的措施深入研究、了解现阶段国家的金融政策，做好多元化融资，以保障企业的融资渠道通畅。目前，很多房地产企业融资由银行贷款逐渐向其他方式转换，如股权融资、投资基金、债权融资、证券以及信托等[3]。此外，房地产财务管理部门需加强对企业的管理，如企业营业执照、银行开户许可证、机构信用代码证、公司章程、房地产开发资质证书等证件的有效管理。按要求提供企业近三年经营情况、年度财务审计报告、以及年度开发项目情况、土地储备情况、现有项目在建在售情况等相关信息，以满足银行放款要求，加快放款进程。

4结束语

企业的生存发展需要建立在科学的管理之上，只有不断吸收先进经验，提高风险防范意识，才能为企业实现战略目标保驾护航。作为资金密集型企业的房地产行业，应该从融资、投资、回笼资金等各个方面入手，从开发环节的全流程加强管理。这样才能使企业长期健康发展，实现自身的价值。

注释：

[1]徐政伟.当前形势下房地产企业强化资金管理的对策[J].知识经济,2017(11)：123-124.

[2]吴春桃.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国集体经济,2017(14):111-112.

[3]常晓宁.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经贸实践，2017（23）：104-105.

[4]伊海荣.论如何加强房地产企业资金内控管理水平[J].中国市场,2018(19):81-82.

[5]冯勃.论新时期房地产企业的资金管理[J].财会学习，2018（26）：182-183.

作者:崔永萍 单位:昆明融通西南宾馆有限责任公司