产业园区范文10篇

济新常态，顾名思义，即经济出现新的变化，并将在较长一段时间内保持此状态，成为一种经常性状态，该概念是主席2014年在亚太经合组织（APEC）工商领导人峰会上提出的。国内学者纷纷指出经济新常态的问题是经济结构失衡，未来要经历较长的调整期。笔者认为，经济新常态要站在一个更高的国际格局上思考，它的根源可以归纳为金融资本预期变化的问题，即预期央行的资产负债表缩表，导致银行金融机构的资产负债表不再扩张，进而影响实体经济的资本来源预期下降，投资行为也随之萎缩。从我国的产业园区发展来看，在经济新常态下财务战略也要加以调整，选择更有利于发展、风险更小的财务行为。

一、经济新常态下产业园区问题分析

（一）经济新常态下产业园面临的问题。产业园区是产业地产的主要形式，产业地产是以地产为载体、产业运营作为核心的地产分类，一般采取租售结合的方式开发经营物业。一个产业园区一般是一个或几个大的产业地产的项目，有的产业地产商就是一个大型的产业园区开发商，或是一个典型的政府主导的经济技术开发区，有的大型项目是产城融合。产业园区的客户是企业，是经济实体，经济新常态下，产业政策调整、企业投资意愿下降，园区的招商引资压力大是普遍现象；同时，地产行业的重资本投入，使得融资存在的问题突出。1.经济放缓下招商引资更加困难。据国家统计局数据，2010年至2014年，较住宅地产等其他房地产，我国办公楼新开工面积一直保持高速增长，意味着园区办公物业供应增加，而我国实际利用外资额的增速却在放缓，我国资本形成率在2011年增长到高点后开始出现转折，呈下降趋势，这些数据直接佐证了产业园区在竞争加剧的情况下，招商引资的难度在加大。如表1、表2所示。2.产业园区融资问题更加突出。产业地产本身属资本密集型行业，产业园区发展到产城融合阶段，较原先政府投资配套市政建设模式，不少产业园区需要自行承担着城市建设的重担，需要大量的资金支撑相关设施建设，因此融资问题格外重要。目前国内产业园区投资的主要资金来源渠道基本可以分为两类：一是债务性的融资，到期需要偿还本息，包括银行贷款、债券融资和债务式信托等；二是权益性融资，如企业合作开发、权益式信托和房地产基金等方式。从有关国内12家园区类上市公司的2015年财务指标来看，平均资产负债率为60%，其中华夏幸福与东湖高新由于存在滚动开发业务，资产负债率85%以上，资产负债率最高的东湖高新主要依赖非公开定向债务融资、短期债券融资；12家公司非流动负债占总负债平均比率为18%，反映出长期持有型的产业地产在资金匹配方面存在较大问题。（二）产业园区存在问题的原因。我国面临严峻的产业结构失衡问题，产业结构调整是未来十年我国经济“新常态”形成的重要根基。钱进对山东产业园进行了研究，发现园区内的企业中，高新技术企业占比不到3%，大多数企业是以加工类为主。2009年金融危机爆发后，湖南省、宁波市、广州市多家工业园区发现，“引资增速放缓”及“借机洗牌”成为目前园区面对的主要问题。此外，自2015年起，我国对外投资明显加速，在全球化背景下，由于存在人民币贬值预期，资本做出了自己的选择，即流向区域选择、产业选择，这一趋势短期内较难改变。由于服务于企业，产业地产与其他房地产产品的一个明显区别是，市场周期与经济、产业的发展同步，而与传统房地产市场的周期性波动直接关联性并不强。从上文分析可知，我国经济新常态是在既定国际金融格局下，美元升值引发的经济现象，此现象在产业园上表现更加直接与明显。笔者看来，产业园区存在的问题，借资产负债表来诠释，是左端的资产经营由于招商引资困难影响效率，必然影响未来现金流进而导致未来资产价值预期下降问题，以及右端的资本来源存在的问题，都可以归纳为资本的选择问题，是金融市场波动导致的资本流动、资本投资方向选择问题。为此，认清实质后，基于财务战略考量，通过金融资本的引导来解决产业园区新常态下存在的问题是较佳选择。

二、经济新常态下产业园区财务战略建议

财务战略是企业内外环境分析基础上，对资金流动进行全局性、长期性及创造性的谋划，以支持实现企业战略；财务战略按职能类型，可以分为筹资战略、投资战略、营运战略、股利战略等，以上是目前对财务战略的共识。陆正飞认为，财务战略指的是“对企业总体的长期发展有重大影响的财务活动的指导思想和原则；企业发展财务战略思路的确定，一要考虑环境，二要关注企业特征”。笔者认为，财务战略是基于企业价值考量，事前通过商业模式分析，识别业务未来现金流流向，综合考虑资本来源、资本成本和构成比例，设定公司资本结构；执行过程中通过与资产结构相适配的资金筹集安排，获得持续增长所需外部资金来源；此外，通过资产配置活动动态调整资产组合的投资安排，以实现公司价值持续增长也属财务战略范畴。总之，基于企业价值考虑出发，包括能够带来资产端效率提升的涉及资金、资本安排思路，都可以视为财务战略。新常态下产业园区必须转型和创新才有自己的出路，企业财务战略也必须服务于这一目标。基于以上分析，笔者认为产业园区财务战略需要结合产业园的不同发展阶段，设计好不同金融工具，事先做好融资的战略性安排；此外，借力资本，帮助园区产业的转型发展，同时提升园区投资回报，也是财务战略需统筹考虑的内容。（一）通过私募基金合作模式，进行权益性融资。产业地产一般开发周期长，大部分为持有物业，具有正常经营后收益稳定等特点，适合持续长期发展的融资模式，但目前普遍应用的债务性融资很难满足这一要求，为此，产业地产的资本来源模式应该从偏债务性融资向能够提供长期稳定资本的权益性融资过渡。著名的产业地产运营商普洛斯与腾飞集团，很好地利用了资本市场，采取一体化的资产资金管理模式、金融化的融资模式，解决了自身发展资金的问题。前期通过自有资金和基金、信托等融资，孵化和培育成优质投资物业后，发行REITS来承接物业，回笼资金，滚动发展；开发商可变身成物业运营商，获得运营及增值服务收益。这种模式不是传统企业投资、项目、运营于一体的定位，而是拆分成投资、开发、管理专业模块，风险得以分散，同时也形成完整的金融生态。这对国内产业地产除起到融资方面借鉴作用外，还提供了一条清晰的发展道路———长期稳定发展的融资渠道与专业化管理结合的模式。为此，事先做好资本规划，通过灵活的私募基金合作的模式，吸引希望稳定回报的资金参与投资，设定好参与及退出机制，在国内发行REITs的政策环境尚不具备的情况下，利用准REITs模式（即以基金化的结构，实现私募REITs的运作模式），通过多个LP（有限合伙人）投资整个物业，最终以使用分股的方式将权益返还给投资人）促进资本周转，获得较好的项目运作效果及灵活性。同时，由于基金对物业的运营回报有要求，在此约束机制下，促进资产运营管理方工作效率的提升。对比REITs面向公众投资人，私募基金的运作策略更加灵活，产业园区企业可以同时发起多只基金，或分阶段发行基金并互相衔接，以满足不同风险偏好的投资人要求。在整体联动的情况下，根据资本市场资金成本情况，灵活获取资金进行资本的配置。此外，在国发［2014］43号文及后面一系列规定出台后，政府主导型的产业园利用政府融资平台融资的功能基本被阻隔，而产业园的发展仍需大量的资金投入，为此扩大政府与社会资本合作的PPP将是大力推广的投融资模式。对于政府的市政配套投资，在园区定位清晰、财政预期不错的情况下，采用政府鼓励的PPP合作模式，可以通过配套PPP基金解决融资问题。（二）通过引导基金模式发展产业，引入优质企业。目前多数园区面临需要“腾笼换鸟”的问题，但对引进怎样的鸟（产业定位），对怎样引进好的“鸟”（企业），并无很好的思路和途径。若建立与金融资本的合作机制，可通过资本逐利的特性，更加灵活地实现产业的转变。具体措施是与政府合作成立产业引导基金（母基金），根据不同的产业定位方向，吸引社会资本参与发起设立子基金，投资不同阶段的企业。基金投资的项目，退出通道一般为IPO，或被上市公司收购、第三方购买等，通过其熟悉行业的投资专业人才选择有前景的产业，投资良好前景的企业，从根本上改变传统产业园在招商引资过程中对产业研究不深、对企业了解不透的问题，提升了经营效率。由以上分析可知，所引进企业快速健康发展，对园区物业需求、配套服务需求稳步增加，园区现金流趋好，将直接提升产业地产的价值。（三）追随基金投资园区企业，提升园区投资整体回报。根据世邦魏理仕提供的最新统计数字显示，至2016年2季度，上海工业园区平均空置率下降至六年来最低，而租金攀升至6年来最高，上海工业用地平均售价达86.1美元/平方米，比一季度上升5.3%，厂房月租金的报价已达4.3美元/平方米，比一季度上升4.4%，达1998年四季度以来的最高点，工业园区的投资回报率保守估计是8%以上。作为我国经济最活跃地区，上海的工业园区物业投资取得如此回报是比较正常现象，所处区域决定了投资回报水平，在经济次发达或欠发达区域，工业物业回报水平应该普遍低于8%水平，为此，为提升投资回报率，利用掌握信息优势，财务性投资园区优质企业，跟随企业成长取得回报是合适做法。如通过跟随基金投资方式，投资产业园区内企业，不仅解决了财务投资的退出机制问题，也提高了把握项目的能力。这一方面，张江高科、南京高科“房东+股东”模式，提供了很好的案例支持。

三、结论

为了学习兄弟市州产业园区建设、大企业大集团培育以及中小企业服务体系建设的经验和做法，5月12日—5月15日，市经信委由党委副书记、副主任、纪委书记带队，组织部分中层干部先后到、雅安等地进行了学习考察。

一、市的经验和做法

（一）切实加强产业园区规划引导。先后出台了《关于加快工业集中区建设的意见》、《关于推进产业园区（工业集中区）大发展的实施意见》等文件，高起点、高标准制定产业园区规划，全市规划建设产业园区（工业集中区）12个，完成了发展功能定位。规划面积183.6平方公里，现已开发面积52.1平方公里，比2008年新增开发面积13.3平方公里。其中：区、经济开发区为省级经济技术开发区，区、盐磷化工循环经济产业园区、峨市工业集中区为省“1525”重点园区。到2015年，区要创建成为千亿产业园、国家级区、科技新城的核心区和带动区。

（二）着力提升产业园区集聚能力。全市依托区位优势、资源优势、产业优势，在现有产业基础上，着力延伸和拉长产业链条，开展产业上下游和关联产业招商，初步形成了各具特色的产业园区，并以园连片，形成了三大板块集聚区，即以区、临港高新技术开发区、市工业集中区、峨眉工业集中区为代表的电子信息（物联网）、新能源、现代装备制造、现代物流等新兴产业集聚区；以沙湾冶金建材产业园区、经济技术开发区为代表的冶金建材产业集聚区；以盐磷化工循环产业园区、犍为工业集中区、井研工业集中区为代表的盐磷化工产业集聚区。目前全市入园企业达到1036户，规模以上企业355户。2010年实现主营业务收入781亿元，完成投资134.7亿元，分别占全市工业的66.7%、55%；工业集中度达63%。沙湾冶金建材产业园区、盐磷化工循环经济产业园区、峨市工业集中区先后跨入“百亿园区”行列。

（三）全力加大招商引资工作力度。坚持招商引资不放松，以“项目”为核心，按照“项目兴区、产业强区”的思路，坚持采取多元化立体招商，招商引资工作呈现出“投产一批、在建一批、洽谈一批、追踪一批、储备一批”的良好态势。区依托新光硅业、乐电天威，大力发展硅材料及太阳能光伏产业，成功引进拓日新能光伏产业园、迈士通能源技术西部产业基地、琅盛LED西部生产基地等项目，成为全市高新技术产业的聚集高地。沙湾冶金建材产业园区依托西南不锈钢公司，延伸不锈钢产业链条，成功承接一大批下游企业、关联项目，入园规模以上企业51户，形成了“冶炼—热轧—酸洗—冷轧—制品”的完整产业链。盐磷化工循环产业园区以和邦、福华、永祥、东汽等企业为龙头，发展盐磷化工—硅材料及太阳能光伏—副产物处理循环产业链条，引进了科立鑫化工、吉必盛硅材料等17家高新技术企业。

（四）严格实约化供地。严格执行工业项目建设用地控制指标，切实做到集约化供地，对进区项目的投资额、投资强度、投资规模及各项用地指标按规定进行审核，对不符合产业要求和投资控制指标的一律压缩其用地规模，防止圈占土地，达到了既保障合理利用土地资源，又保证了项目的快捷、高效用地的目的。目前市征地拆迁超前，成熟土地（含已征已拆）近2000亩，为下一步园区招大引强打下了坚实基础。

一、我市产业园区现状

我市目前仅有××工业园区，成立于2001年，至2007年7月底，已完成投资4亿元，其中基础设施投资约1．3亿元，引入企业48家。但在建设中也存在一些亟待解决的问题：一是投融资体制不健全，资金紧缺，基础设施建设滞后，招商引资硬环境改善缓慢，尤其在土地征用与出让中投入与产出背离，以致出现巨额债务，制约园区发展。二是受区位和硬环境双重劣势影响，建园初，为招来商家，集聚人气，产业规划布局执行不严，入园企业数量少、规模小、门类杂，仅15家建成投产，且投资强度低，工业项目仅占1／3。三是在国家整顿开发区过程中调整了园区土地和规划管理职能，却因衔接不够，调整措施未全面落实，园区在土地和建设规划管理上再无“特”性，丧失了封闭管理的前提，园区管委会实质上由管理机构变成协调机构，却很难承担土地和规划管理等方面协调重任，影响办事效率和建设发展速度。

各县在发展产业园区上也作了很多努力，但受2003年清理整顿开发区影响，各县总体上尚无一个地域清晰、规划与产业布局明确、管理独立科学、基础设施配套、组织架构健全的产业园区。因此，发展产业园区，对以“工业强市”推动突破发展是十分重要而紧迫的任务，一定要在深化市情、县情认识基础上尽快行动起来。

二、发展产业园区措施

要使产业园区健康快速发展，必须因地制宜，找准切入点。

一要树立新理念。要充分认识发展产业园区有利于提高产业集聚度，发挥集聚效应，形成产业优势；有利于企业做大、做强、做优，形成产业集团，发展规模经济；有利于实现道路、水电、排污等基础设施和生产要素资源共享，降低企业中间投入；有利于治理环境污染，提升城市功能和品位。要把产业园区作为发展工业的主战场，全力以赴，全面推进。

1我国产业园区迫切需要升级

产业园区是指为促进产业发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业转型升级的重要空间聚集形式，肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区是一个历史范畴。目前，根据世界商品经济、贸易和分工的进一步发展，产业园区逐渐成为经济发展的有效载体。产业园的起源可以追溯到公元前10世纪，当时腓尼基人指定南部海港和北非殖民地迦太基为特殊的商业和贸易区，并为外国商船提供通道。1574年意大利在热那亚湾雷格亨港口建立的自由港，被认为是世界上最早的“经济园区”。随着第三次工业革命的蓬勃发展，20世纪80年代以来，世界各地的工业园区蓬勃发展，呈现出加速发展的趋势。我国自1979年设立蛇口出口工业区开始，产业园区经历了从无到有、从小到大的发展历程，成为改革开放以来我国经济发展中一道亮丽的风景。产业园区形式多样，包括经济开发区、高新技术产业开发区、特色工业园区、产业集群、农业科技示范园区、科技园区、科技城、创业园区、现代物流园区等，经济特区、保税区、免税区、保税区、出口加工区等。截止2018年底，我国仅省级及国家级开发区已达2675家，其中国家级开发区219家，国家级高新区168家，国家级自贸区12家，省级开发区2053家。以国家级经开区为例：2018年全国219家国家级经开区实现地区生产总值10.2万亿元，同比增长13.9%，占全国的11.3%；实现财政收入1.9万亿元，同比增长7.7%，占全国的10.6%；实际使用外资和外商投资企业再投资金额占全国的20.4%；实现进出口总额6.2万亿元，同比增长10.8%，占全国的20.3%；高新技术产品出口额达到12531亿元，同比增长12.8%，占全国的25.4%；高新技术产品进口额达到9001亿元，同比增长21.2%；占全国的20.3%。可见，产业园区是支撑我国经济发展的重要增长点。中国经济发展进入“新常态”，工业园区发展不平衡、不充分的问题日益突出，它已不能满足经济向高质量发展阶段转变的时代要求，必须要亟需升级。其中，不平衡问题主要表现在：①制造业与服务业发展不平衡，由于认识和实践的偏差，产业园区发展初期主要强调制造企业的集中，服务业则天然缺乏，随着产业园区规模扩大，服务不足问题日趋严重；②产业与城市发展不平衡，很多产业园区脱离当地经济发展水平和要素禀赋，一哄而上跟风热点，因为得不到城市资源的相关支持，很大一部分工业园区的开发与城市的配套设施功能不匹配，成为孤岛，与居民区在空间上处于分离状态；③政府引导与园区自组织发展不平衡，我国产业园区发展主要由政府主导，这导致园区管委会在社会建设方面职能有限，行业协会功能不能有效发挥，龙头企业难以充分发挥对区内配套企业的引领带动作用；④经济与环境发展不平衡，为留住企业和拥有漂亮的GDP数字，一些园区放宽企业入园标准，忽视进驻企业的排污治污，严重损害当地生态环境。产业园区发展不充分问题主要表现在：①空间利用不充分，许多园区土地利用过于粗放，甚至圈地发展房地产，造成土地空间的严重浪费；②集聚效应发挥不充分，多数产业园区在建设过程中过度追求大而全和短期效益，在追求企业数量集聚的过程中，缺乏整体规划和明确的产业定位，没有重视产业链、创新链和价值链之间的联系。与产业集群要求相去甚远；③创新系统发展不充分，目前许多产业园区还停留在投资拉动经济发展的阶段，企业创新意识不强，与科研机构、高校合作不紧密，创业创新氛围不强；④区域品牌建设不充分，产业园区对于区域品牌的形成机理和内涵认识模糊，产业园区同质化严重，造成“千园一面”和重复建设，即使盲目打造的区域品牌也多数沦为形象工程。从园区开发运营主体的盈利渠道看，目前我国绝大多数产业园区的收入仍然主要依靠地产增值。地产增值是指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式，即通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用，同时提供物业服务。这与传统的商业地产模式区别不大。随着近十几年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远超很多行业的盈利水平。在这种模式下，园区运营主体更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，财力积累雄厚，但此运营模式导致的问题很多，其前景堪忧。目前在A股中，有15家园区开发企业①，全部被划归为房地产板块，这是土地盈利模式的直接反映。以上海临港（600848）为例，2018年营业收入有94.1%来自房地产行业，仅有5.9%来自其他行业。这种以土地增值为主导的盈利模式，既是我国产业园区粗放型发展的结果，也是造成园区产业创新乏力、产业园区升级缓慢的原因。为着力构建产业园区发展新体制，2016年5月，国务院了《关于推进国民经济技术开发区创新和促进改革开放新高地的意见》，对国民经济技术开发区提出了提高开放经济质量、加大开放力度等五项建议。改革自治，建立现代工业体系，完善国内外政策。合作平台的作用，强化要素保障，资源集约利用。为顺应发展多层次资本市场的要求，《意见》明确指出：支持区内企业开展上市、业务重组等；支持建设主体进行资产重组，调整和优化股权结构，引进私人资本和外国投资者；积极支持符合条件的国家级经济发展和建设主体申请首次公开发行和上市。《意见》为打造产业园区体制机制新优势、发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用、利用多层次资本市场对实体经济的支撑功能、促进产业升级和拓展园区发展新空间提供了创新思路和制度框架。

2园区升级的核心是提升企业价值

从经济学角度看，产业园区产生、存在和发展的根本动因是空间集聚所带来的正外部性。马歇尔（1890）认为集聚带来的专业化投入和服务、专业技术人员集中市场和企业技术溢出是空间集聚的主要原因。洛施（LoschA.，1940）认为外部经济、公共基础设施、基础工业向辅助工业提供生存前提和偶然性都是产生集聚的原因。熊彼特（1934）他认为创新不是均匀分布而是趋于群集。缪尔达尔（MyrdalG.，1957）认为产业聚集的原因是累积循环因果效应。钱学锋和梁琦（2007）认为集聚是社会分工的空间组织形式。没有分工，就没有集聚。集聚的形成促进了分工利益的实现。胡安•阿尔卡塞尔等（JuanAlcacer，2014）认为集聚经济使新公司能够享受要素池的好处。波特（1990）认为，由生产要素、需求条件、相关与支持产业、企业战略/结构和同业竞争四大关键要素为基础变量、以机会和政府两个辅助变量构成的“钻石模型”，可以解释解释产业集群。从产业实践角度看，产业园区是主动利用产业集聚规律以促进产业发展的政策工具。产业园区对产业发展所带来的正外部性是通过园区企业追求价值最大化的经营活动来实现的，这种正外部性则根源于劳动分工体系的动态发展过程。亚当•斯密（1776）论证劳动分工可以显著提高劳动生产率，从而加速国民财富积累，首次提出劳动分工理论。而现实中的劳动分工水平受交易费用制约，当劳动分工的边际收益等于市场交易的边际成本时，分工就不再深化。在市场机制的作用下，产业园区通过要素集聚和产业集聚可以加强企业间的协作、降低交易费用、促进劳动分工深化、提高劳动生产率，实现企业价值最大化和产业升级。现实中的劳动分工体系及其演化过程异常复杂，而作为劳动分工结果的生产要素则相对容易辨识、总结和论证，因此在生产要素领域产生大量研究成果。卢卡斯（LucasR.E.，1989）指出人力资本具有正外部性。内生人力资本投资是经济增长的引擎。知识和智力将是人类未来发展将更多依赖的财富。在劳动分工日益深化的趋势下，波特（PorterM.，1990）认为不同生产要素对产业竞争力的重要性截然不同（初级生产要素已不再重要，高级生产要素的重要性不容置疑，专业生产要素对产业竞争力的影响更具决定性和持久性），生产要素的创造机制远比拥有生产要素的程度重要，产业竞争力卓越的国家经常也是创造生产要素或提高必要生产要素的高手，政府在投资生产要素时应偏重初级和一般性项目，企业或个人更擅长高级和专业性生产要素的创造。从要素演替角度看，周元和王维才（2003）认为开发区必须经历四个发展阶段：要素驱动、产业主导、创新突破、财富集聚，在一定条件下相互转化，在一定阶段也可能衰退。李耀尧（2011）以开发优势是开发区的主要特征，可分为四个阶段：比较优势集聚、竞争优势集聚、创新优势集聚和财富优势集聚，对应的目标分别是成本最小化、市场占有扩大化、规模报酬最大化和科学发展内生化，我们还认为，中国大部分开发区都处于第一和第二阶段，少数开发区处于第三阶段或转型为第四阶段。从绩效衡量角度看，产业园区刻意追求正外部性意味着对完全竞争市场的否定和突破，意味着市场价格信号存在一定程度的失灵，从而使得产业园区以及园区企业绩效评估变得复杂模糊，而不准确的绩效评估难免会造成政策制定、执行及评价的困难和低效。更严重的是，我国在评估和考核产业园区及园区企业时长期使用以地区生产总值（GDP）为核心的指标体系，如产值、增加值、投资额、税收、进出口额等。这些传统指标无法契合园区运营和企业经营活动的本质追求，再叠加上不完全竞争市场，势必给产业园区政策制定、执行和评估等各项工作带来一系列挑战，严重时甚至会陷入盲人瞎马的困境。其实，传统考核指标体系是在我国改革开放早期根据当时的市场经济发展水平和对经济规律的认识而制定的，当时的情况是：市场体系处于培育和发展初期、资本市场发育很不成熟、对政府与市场之间关系的探讨尚处于起步阶段，当时园区管理工作存在着浓郁的计划经济的思维倾向。经过40年改革开放，目前我国的市场体系已发育得比较成熟，政府已充分认识到并且重视市场对资源配置的决定性作用，特别是我国多层次资本市场体系在加速发展和完善。新时期，国有资产监管模式已转向“以管资本为主”，“房住不炒”调控政策使得房地产步入理性发展轨道，我国产业园区升级的方向是向财富集聚阶段迈进，应该充分认识并强调产业园区的财富创造职能，建立以园区企业价值、园区上市公司市值、园区运营主体价值等以价值为基础的评价考核指标体系。价值的本质就是未来预期收入的折现值总和，以价值为基础的指标体系不仅在时间维度上对经济主体的未来有充分的考虑，而且在空间维度上也综合考虑到正外部性，更有现实意义的是，以价值为基础的指标体系与企业经营和园区运营的动机高度契合。

3产业园区运营向产业增值模式转变

以价值为基础的考核体系能够推进产业园区运营模式由传统的地产增值模式向产业增值模式转变。在产业增值模式下，园区运营主要包括：产业投资、中介服务、平台服务、公共服务。产业投资是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、创投资本（VC）、私募股权基金（PE）等，对产业园区内各发展阶段的有潜力的企业开展多种形式的股权投资，促进企业成长并获取长期收益。中介服务是指整合产业资源、引进各类中介服务机构，向入园企业提供工商注册、法律咨询、人才外包、资源认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、融资服务、网络通信服务等全套产业服务，并向服务提供商收取适当佣金。平台服务是指组建专业咨询部门或专业化公司，自主建立公共服务平台，为园区企业提供定制化的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，直接获取服务收益。公共服务是指响应并承接政府委托的各类政策性服务项目，并以政府补贴和税收奖励等形式获得收益。产业增资模式的核心是产业投资，它直接把产业园区运营收益与园区企业价值联系起来，有利于将产业园区的正外部性进行内部化和资本化，从而激励园区运营主体充分利用和强化园区运营的正外部效应和积累循环因果效应。我国经济正在向高质量发展拾阶而上的新阶段，实现产业园区运营方式由土地增值向产业增值转变有利于充分发挥市场配置资源的决定性作用，有利于优化供给体系、需求体系和金融体系及三者之间的相互支撑作用。自中共十八届三中全会以来，国家制定和推出一系列旨在推动“大众创业、万众创新”的方针政策，使得创新已提升至国家发展的核心，加之目前科技创新板已正式开板，从而为产业园区运营模式升级提供制度保障、市场基础和操作工具。以产业投资为例，产业园区通过自己控制的各类股权投资机构，向有潜力的入园企业提供资本、服务和技术，最后通过被投资企业价值增值获取遇股权投资相称的投资收益。借助这种盈利模式，可以帮助园区实现正外部性的内部化，可以激励园区运营商提升各类园区服务以便给入园企业创造更多“正外部性”，同时园区运营主体更加注重以企业价值为核心实现园区企业的优胜劣汰，从而推动园区产业转型升级。这种以股权投资为有效连接手段、以园区企业价值增值为目标、以提高园区服务水平为主要内容的园区运营模式，天然具有强烈的自我积累和循环因果效应，从而实现新时期我国产业园区的企业增值、产业增值和园区升级。目前我国日益发展和完善的多层次资本市场则为园区企业和园区运营企业实现价值增值带来甚多机会。

编者按：本文主要从我市财富园区现状；成长财富园区法子；战胜成长财富园区的误区进行讲述。其中，主要包括：要充实熟悉成长财富园区有利于提高财富集聚度，阐扬集聚效应，形成财富优势；有利于企业做年夜、做强、做优，形成财富集团，成长规模经济；有利于实现道路、水电、排污等基本行动措施和出产要素资本共享，降低企业中心投入；有利于治理情形污染，晋升城市功能和品位、园区规划要有前瞻性和长效性，要从培育区域优势财富、完美财富链入手，把园区规划与晋升城市功能连系起来，切确定位、合理结构、分类实施、财富园区培植关头在融资。我市财力匮乏，无法承担园区年夜规模基本行动措施培植投入，必需阐扬市场设置装备摆设资本的主导浸染，破解融资难题、要立异招商体例，优化投资软情形，营造积极有为、亲商护商的投资空气，实施一站式、代办式处事，以“投激情、低成本、高效益、无障碍”吸惹人才、资金和手艺入园、园区培植是一个系统工程，政府扶持是十分需要的、园区培植不圈地不行，光圈地无企业入住更不行、园区培植是复杂的系统工程，园区成长更是持久奋斗的过程，毫不成能一蹴而就等，具体材料请详见：

财富园区是在必然地域内科学规划和结构，以市场为导向，经由过程招商引资实现财富聚积，形成具有支撑浸染的区域经济系统，是阐扬出产要素聚积效应带动区域经济快速成长的有用体例，其集聚增效、示范带动、整合优化、招商引资、降低成本、促进城镇化和工业化连系等功能，都是其他形式不成替代的。要实现打破成长

，构建协调××，提高区域竞争力，必需注重成长位于县城的县域财富园区，使之成为各县招商引资、引进人才、实施科技立项的焦点区域。

一、我市财富园区现状

我市今朝仅有××工业园区，成立于2001年，至2007年7月底，已完成投资4亿元，其中基本行动措施投资约1．3亿元，引入企业48家。但在培植中也存在一些亟待解决的问题：一是投融资系统体例不健全，资金紧缺，基本行动措施培植滞后，招商引资硬情形改善迟缓，尤其在土地征用与出让中投入与产出背离，甚至呈现巨额债务，制约园区成长。二是受区位和硬情形双重劣势影响，建园初，为招来商家，集聚人气，财富规划结构执行不严，入园企业数目少、规模小、门类杂，仅15家建成投产，且投资强度低，工业项目仅占1／3。三是在国家整顿开发区过程中调整了园区土地和规划打点本能机能，却因跟尾不够，调整法子未周全落实，园区在土地和培植规划打点上再无“特”性，损失踪了封锁打点的前提，园区管委会本色上由打点机构酿成协调机构，却很难承担土地和规划打点等方面协调重任，影响处事效率和培植成长速度。

各县在成长财富园区上也作了良多全力，但受2003年清理整顿开发区影响，各县总体上尚无一个地域清楚、规划与财富结构明晰、打点自力科学、基本行动措施配套、组织架构健全的财富园区。是以，成长财富园区，对以“工业强市”敦促打破成长是十分主要而紧迫的使命，必然要在深化市情、县情熟悉基本上尽快步履起来。

农业产业园区建设是促进社会主义新农村建设和农民增收的重要途径。近年来，省、市高度重视农业产业园区特别是特色农业产业园区建设。我市在大交通即将形成之后，农业产业如何发展，怎样实现农民持续稳定增收？全市上下正在积极探索和实践。

目前，全市农业产业园区建设起步良好，进展有序，在建园区初具雏形。一是领导比较重视。基本形成了主要领导亲自抓，分管领导具体抓、部门和象征协调配合一起抓的工作格局。二是制定总归。各县（区）根据各地自然资源和传统产业优势，按照专业化、区域化、集约化的要求，制定了产业园区建设的总体规划初步方案，更加明确了建园的产业重点。三是创新机制。全市各地认真总结经验教训，不断创新和完善农业产业园区建设新机制，为园区建设的健康发展提供了保障。

但是，也存在着一些问题。

一是规划滞后。一些县区农业产业园区建设的总体规划还未最终审定案，农业产业园区建设详规未制定，不少地方只能看到园区发展的重点打算，致使不少地方没有把农业产业园区建设与新农村建设很好结合，农房、养殖圈舍乱修乱建，园区设施盲目建设，产业项目随意发展等问题存在。

二是融资困难。资金投入是园区建设的关键，但发展农村种养殖业的企业和业主普遍反映，目前搞农业产业园区建设融资十分困难，尤其是金融贷款更加困难，成为制约发展的瓶颈。

三是“三缺一低”的问题仍然突出。全市在农业产业化发展中普遍存在的缺乏科技含量、特色产业、龙头加工企业带动，规模化经营水平低的问题在发展农业产业园区建设中仍然没有得到有效突破，进展和效果不明显，一定程度上阻碍了农业产业园区发展速度和水平，没有很好发挥农业产业园区的辐射带动功能。

摘要：由于产业园区的价值比较高，专业的物业公司能够更好的为园区的建设添分加彩，在加强产业园区的管理方面，很多企业往往采取第三方物业对产业园区进行管理服务的模式。因此，本文将对如何构建产业园区物业管理服务进行思考并提出具体措施，以便更好地发挥产业园区物业管理服务的功能作用。希望本文能够为产业园区构建中的物理管理服务有所帮助。

关键词：产业园区;物业管理;服务措施

产业园区里不仅有丰富的生产资料，还有很多先进的生产技术，因此产业园区的整体价值非常高。由于产业园区的种类很多，如物流园区、科技园区以及生态农业园区等，不同的产业园区中人群不同，学历层次不同，一定程度上相当复杂，所以安全将会是重中之重，任何安全原因导致的事故，都将会造成不可估量的损失。

一、产业园区物业管理服务的重要性

对于企业来说，一个企业要想能够在竞争激烈的市场中处于不败地位，那么就必须进行专业化、全面化的发展，因此不少企业在发展时采用创建产业园区的方法进行扩大规模生产。所谓产业园区，是指着重于某一个产业发展而专门设立的一个区域，在这个区域中进行新兴产业的培养，产业园区不仅能够聚集着各种各样的资源，同时又能够推动新兴产业的不断发展和城市化建设的完成。产业园区按照不同的分类有很多种，目前最常见的产业园区有物流园区、科技园区以及生态农业园区等。不同的产业园区分别担负着不同的产业功能。很多产业园区的涉及面比较广，比如高新科技产业园区，其中所牵涉到的零件往往十分昂贵，一旦发生偷盗事件就会对企业造成很大的损失。如果物业管理没有发挥好巡视及安全预警作用，那么就容易出现产业园区中的配件被盗等不良事件，从而影响产业园区的发展。目前，我国的大部分产业园区都采用第三方物业来进行管理服务。采用第三方物业来对产业园区进行管理服务，不仅能够更好的为园区的建设添分加彩，同时也有利于将产业园区的管理向专业化推进，因此加强产业园区物业管理服务势在必行。

二、加快完善产业园区物业管理服务的配套设施

为全面推进我市新的发展战略，加强产业园区规范建设和管理，促进园区功能优化和产业提升，形成产业特色和产业集聚，现就我市产业园区建设发展提出如下意见。

一、建立重点产业园区分档机制，推进园区加快发展

为加快产业园区发展建设，促进产业园区晋位升级，结合实际，将我市重点产业园区按照工业经济总量划分为四档进行评定。

（一）重点产业园区必须具备的条件。

园区总体发展规划及批复要件；园区发展战略及实施方案；园区管理机构；招商引资优惠政策；工作制度和服务体系；起步区基础设施达到“五通一平”及以上标准。

（二）重点产业园区的分档标准。

同志们：

今天召开的全市畜牧产业园区建设现场会，是在全市深入学习实践科学发展观之际召开的一次重要会议。会议的主要任务是，全面落实全省现代畜牧业试点提质扩面工作会议精神，推进畜牧产业园区建设，研究制定畜牧经济工作的发展措施。与会同志通过参观各县（区）畜牧产业园区的建设情况，大家都有了比较直观的感受。刚才，各县（区）作了经验交流，市畜牧局局长严德同志代表市畜牧食品局作了工作安排和部署，我完全赞同。稍后，市委常委、纪委书记晓春同志还要作重要讲话，希望大家认真领会，切实抓好贯彻落实。下面我先讲几点意见：

一、准确把握当前畜牧产业发展的特点和形势

今年畜牧业生产面临来自国际金融危机、甲型H1N1流感、生猪及猪肉价格下跌等诸多挑战和困难。尽管如此，*畜牧产业在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，始终坚持科学规划与技术培训并举、机制创新与体制保障并重、基础设施建设与队伍素质提升并行的工作方针，全市畜牧产业正在呈现区域之间、产业结构之间协调发展、共同繁荣的良好态势。相关数据，刚才严德同志已经通报了，我就不再一一重复。总体感觉，全市畜牧产业在发展模式、发展理念、发展方向上有以下几点值得充分肯定。

（一）规模化程度显著提高。以发展规模化为鲜明导向，畜牧产业“蛋糕”正在逐步做大。目前已发展年出栏50头以上的养猪大户11625户（其中年出栏500头以上的规模养殖场705家，千头以上规模养殖场150家），生猪规模养殖面达到28%；发展年出栏肉牛20头以上的规模场46家；发展年出栏肉羊50只以上的规模养殖场108家。

（二）产业化水平不断提升。以提升产业化水平为突出主题，采取“龙头企业+产业园区+产业基地”的模式，延伸产业链条、创新运行机制、注重利益分配、降低经营风险、巩固畜禽基础，使养殖农户得到了实惠。在今年生猪价格大幅度下降的情况下，规模化养猪仍保持头平盈利50～100元的良好局面；牛、羊、禽等畜产品效益良好，为实现全市农民增收奠定了坚实基础。

自我区开展2012年度群众评议机关活动以来，产业园区党工委、管委会高度重视，按照区委的有关要求，切实做好相关工作。园区接到“群众评议机关”活动工作领导小组办公室反馈群众提出的建议是：“建议要多下基层，了解社情民意，实实在在帮基层解决困难和问题。”园区领导高度重视，现将提出的建议作如下整改：

一、整改措施

根据群众提出的建议，下步工作中，园区党工委、管委会将坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，把有效开展群众评议机关活动与开展“三个建设年”、“四帮四促”、“机关干部到一线，扎扎实实帮群众”等活动结合起来，结合园区实际，对照群众评议机关活动反馈的意见和建议，切实加强整改，务求实效。

1、坚持深入基层、深入群众，问计于民，问需于民。多下生产企业挂帮村组一线，要坚持以群众满意不满意、赞成不赞成、拥护不拥护,作为检验基层工作的重要标准，多为企业和村办实事、做好事、切实解决企业和村存在实际困难和问题。

2、切实搞好领导班子成员到村挂帮联系工作。通过对照“群众评议机关”的意见和建议，我园区党工委、管委会会议决定，实行领导班子亲自到村挂帮联系工作，明确领导班子成员分别到七眼桥镇村、村、村、村、街村及办事处新村社区挂帮联系工作，严格按照市区挂帮联系的工作要求，实行每星期下到所挂帮企业和村不少一次，切实把挂帮工作落实到实处。

二、区产业园区的职能和职责