预售资金监管十篇

预售资金监管篇1

《杭州市商品房预售资金监管实施细则》为贯彻落实《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书〉(示范文本)的通知》(浙建房〔20xx〕72号)，维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，特制定本实施细则。

一、监管协议的签订

(一)批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

(二)房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

1.监管项目的工程形象进度表;

2.监管项目各阶段资金使用计划;

3.监管项目工程预算清册;

4.投标文件、中标通知书;

5.监管银行要求的其他资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售证》。

(三)《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

二、监管协议的报送

(四)房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时，按照法律、法规规定，在向房产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

1.商品房预售资金监管协议书;

2.监管银行预发放的资金账户账号;

3.监管项目的工程形象进度表;

4.监管项目各阶段的资金使用计划。

(五)未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

(六)房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。

(七)房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报项目预售许可所在地房产行政主管部门和人民银行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

三、预售资金的收存

(八)房地产开发企业或销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

(九)按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

(十)分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

四、预售资金的使用

(十一)房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

(十二)商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

(十三)房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：

1.申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明;

2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明;

3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明;

4.申请法定税费的，提供相关单据;

5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

首次付款后，之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。符合条件的，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

(十四)有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;

2.资金账户余额不足的;

3.其他不符合本实施细则情况的。

(十五)在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

(十六)房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房者账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。

(十七)在建设过程中，若发生超出用款计划的，房地产开发企业凭工程监理单位的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定给予支付。

五、资金账户的管理

(十八)监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

(十九)房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。

六、附则

预售资金监管篇2

预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用，从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。这对购房者而言，自然是利好消息。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、后续付款、按揭付款。

（来源：文章屋网 http://www.wzu.com）

预售资金监管篇3

《办法》的实施意味着，10月1日后备案的预售商品房项目，开发商必须在合作银行开立专用账户，并与监管机构、合作银行签订三方协议。且开发商不得直接收取预售款，只能根据工程进度分节点从监管账户中提取。为躲避10月1日的大限之日，武汉有78个新住宅项目扎堆在9月获得了预售证，比去年同期翻了一倍还多。

对《办法》制定的初衷，武汉市房管局开发与市场管理处处长李佑平在接受时代周报记者采访时直言不讳：“我们希望在《办法》实施后，保证商品房预售资金优先用于工程建设，购房者的合法权益得到极大的保护，有效避免‘烂尾楼事件’。”

尽管初衷值得肯定，但从全国范围来看，商品房预售金监管的实施并非毫无瑕疵。今年4月，杭州金星地产就因躲避监管预售金挪作他用导致公司破产，引起诸多维权纠纷。

业内人士表示：“武汉不是第一个吃螃蟹的，之前有不少城市的实施范本可供参考。但真正要全面完善起来，还需要一个过程。”

两年筹措始出台

早在2010年，武汉市相关部门就已将商品房预售金监管提上议事日程。在经过长达两年的商讨研究后，《办法》最终得以成行。

部分开发商为了避开10月份的商品房预售资金监管，加快了推盘速度，新盘低价上市、老盘大幅优惠。

事实上，商品房预售监管政策由来已久，国外房地产市场几乎都有类似的监管制度，只是监管主体会不同而已。以美国为例，商品房预售款会由第三方保管，通常是一些金融担保机构。客户签订买房合同时，只需支付10%到20%的首付款。这笔资金由第三方代管，工程完成并交付时，开发商才能获得房款。

武汉的此次监管规定，开发商申请商品房预售许可证前，须在合作银行开立监管专用账户，与监管机构、合作银行签订三方协议。而购房者在购房时则将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。

开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。

值得注意的是，预售监管分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。

预售资金进入监管账户达到重点监管标准后，房地产开发企业可以随时申请提取非重点监管资金，但重点监管资金则只能根据项目进度分节点提取。取得商品房预售许可证1个月后，申请使用额度不得超过重点监管资金核定的35%；结构封顶的，不得超过30%；竣工验收的，不得超过30%。也就是说，在完成初始登记前，最多只能提取95%的重点监管资金。完成房屋所有权初始登记后，可以申请撤销监管，提取剩余5%的资金。

监管实行“一个预售项目对应一个监管账户的”原则，一个预售项目是指对应的一个商品房屋预售许可证中指定预售的所有房屋。购房者既可以凭开发商通过合同备案系统打印的缴款通知书，到银行将房款存入监管账户，还可以通过各楼盘将会设置的专门用来监管的POS机刷卡付款。

“我们经过两年的研究，在此期间也多次与开发商、银行以及其他多个部门进行沟通。”李佑平向记者介绍说，“我们还曾前往其他已经实施预售金监管的城市考察学习。《办法》考虑到了多种因素，比较全面。”

在国内，该《办法》与之前各地出台的预售金监管办法较为相似，但是细节之处还存在些许不同。

例如，相较于武汉市实行的“一个预售项目对应一个监管账户原则”，江苏连云港市的预售金监管账户则采用“AB分级账户”模式治理，即开发商持有B账户，住房监管部门持有A账户。按规定，开发商收到的预售房款将被存入B账户，而每天银行结算时，B账户中的资金将被自动转入A账户。

开发商洗牌在即

《办法》的出台将引起一系列连锁反应，开发商的资金回笼将更为艰辛和困难。

开发商通过预售正在建设的商品房，极大地解决了企业自身的资金周转问题，一定程度上刺激了房地产市场的繁荣。预售制始于1994年。彼时，《城市房地产管理法》的颁布确定了商品房预售制度。其最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，加快城镇住房建设。

但随着时间的推移，预售制也越来越多地遭到各方质疑。预售金的监管空白，则成为众矢之的。预售商品房价格不一、新房质量与宣传不符，烂尾楼、开发商挪用资金等损害购房者权益的现象屡屡发生。

就在今年3月，武汉银鹤上林苑的开发商由于经营不善，资金链断裂，导致开盘四年多仍未交盘，业主多次维权未果。

“预售资金约占开发商所有资金来源的50%，按规定，应用于支付项目工程建设等费用。但正因预售资金的管理一直欠缺，这笔资金的使用始终不明去向。”武汉市房管局相关负责人介绍。

部分开发商在获得预售许可、开始出售商品房后，往往将这笔资金用作他途。“开发商拿着购房者的预售金去放贷、开矿，或者用作其他投资的状况屡见不鲜。”武汉多位业内人士直指这是影响项目的施工进度，从而导致停工烂尾、延期交房、延期办证等侵犯购房者权益的罪魁祸首。

预售制的存废也一度成为热门话题，但在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，在不能立刻取消预售制的情况下，建立和完善预售款监管制度将成为一个良好的补充。

“在《办法》实施后，基本上可以杜绝‘烂尾’情况的产生。”李佑平表示，这正是武汉市制定《办法》的初衷，通过监管预售资金，督促开发商保证资金链的正常运转，最终维护购房者的权益，从而稳定楼市，减少诸多纠纷。

在武汉之前，已经有天津、杭州等多个城市实行了预售金监管。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江告诉时代周报记者，“十个瓶九个盖”是中国房地产开发商的普遍现象，挪用预售金在地产界十分普遍。实施房屋预售资金监管能够很好地减少这一现象的发生，保证预售金用在本项目的开发上，保护购房者的利益。

黎文江表示，这一监管措施可能会导致武汉楼市的重新洗牌，一些资金链运作紧张的房企将会被淘汰出局，武汉楼市将更规范。

李佑平也和黎文江持同一观点，“武汉目前有1400多家房地产开发企业，监管措施会对实力并不雄厚的中小企业造成很大影响，市场或面临一场洗牌。”

监管关键在执行

截至10月8日，《办法》实施一周以来，尚无新备案的商品房预售。《办法》是否能切实起到监管作用，还有待现实检验。

外界对于武汉能否切实严管预售金也有些许疑问。据武汉市房管局介绍，对预售款的35%，由房管局下辖的房地产市场管理中心进行重点监管。此部分资金必须用于工程建设，企业只能按工程进度，在取得预售许可后1个月、结构封顶、竣工验收、完成房屋所有权初始登记等4个节点，按指定比例申请使用。

预售资金监管篇4

论文关键词 商品房预售 信息披露 风险共担

一、我国商品房预售制度的现状

商品房预售，是商品房开发商与购房者约定，在商品房建造完成之前，由购房者支付一定预付款或者定金，在将来一定的日期完成房屋所有权的转移的交易行为。商品房预售有以下几点特征：预购人在签订合同时只是得到了合同标的的一种期待权，而无法实际获得已建成房屋标的；国家对商品房预售有比现房销售更加严格的限制，国家通过严格的法律规定，限制开发商预售房屋的条件、程序、预告登记等规定，以便保护预购人的合法权益；商品房预售交易中的买受人承担比现房交易中买受人更大的市场风险，由于标的物尚未建成，合同履约时间无法确定，买受人可能承担合同难以实现的风险。

商品房预售制度源自于香港，我国内地的房地产业起步晚，也借鉴了香港地区房地产的销售模式进行商品房的预售，经过近些年的飞速发展，市场需求的大大增加，加上国家宏观调控对房屋买卖的加强，越来越多的房地产开发商选择预售方式，这也成为我国各大城市最主要的房屋销售模式。

二、商品房预售监管制度法律现状

目前我国规制商品房预售的法律体系比较完善，但随着经济的发展，法律的滞后性特点显现出来，商品房预售制度无法全面地保护房屋预购人的合法权益。主要表现为：开发商在没有相关法律资格的情况下违规从事商品房预售活动；利用法律漏洞，规避法律，交付给购房者的房屋质量差；在签订预售合同后，不能按照法律规定进行交付登记；为盲目追求企业利润，非法使用房屋预售款勇于非建项目；非法抵押已经预售的商品房，甚至抵押后携款而逃等违规的行为。这些行为严重威胁了房屋买受人的合法权益，扰乱市场秩序，究其原因，房屋预售法律制度尚有缺陷，尤其是相关的房屋预售监管法律并不完善，影响了房屋预售交易的安全顺利进行。

（一）缺乏合理有效的市场准入和退出机制

我国商品房预售缺少合理的市场准入制度和退出机制，根据目前法律，合法设立的房地产企业就有资格进入房屋预售市场，而这种企业注册资金仅仅只限定在100万元以上，低门槛市场准入标准导致大量企业过度无序涌入市场。此外，法律上没有明确规定预售商品房的建设资金审核条件以及违规所需承担的法律责任，也没有对于开发商的信用审核制度，商品房预售市场频频出现诚信危机。另一方面，房地产开发商退出预售市场的退出机制也不完善，《公司法》规定的有限责任制度，商品房预售商在出现经营困难或者信用危机时承担责任较小，由于法律没有明规定，一些不符合国家规定以及不适应市场规律的房地产企业退出预售市场出现困难，有的甚至会利用这一法律漏洞逃避相关法律责任，最终在预售房出现相关的法律问题时，房屋买受人的合法利益无法得到应有的保障。

（二）信息披露制度不完善

我国没有建立商品房交易市场信息披露制度，商品房预售信息不对称。开发商披露信息时根据本公司的情况，规避与其利益冲突的部分，仅披露有利于公司发展及利益的有效信息，甚至有的售房公司对房屋质量以及周边环境进行虚假宣传，披露虚假信息，与之相应的，商品房预购人因无法获得真实信息，不能做出合理判断，出现盲目购房的现象，这在民法上是显失公平，无法保障预购人的合法权益。因此，要维护预购人的合法利益必须建立严格的信息披露制度以及相关的监管制度。

（三）缺乏风险共担机制

目前，我国商品房预售交易的双方信息、风险及收益不对称，合同是以牺牲买受人的利益和风险为代价的，缺乏相应的风险共担机制。房地产开发项目中的自有资金较少，房地产开发商在签订预售合同后通过按揭手续向银行借款、将标的房屋的土地以及其他财产作抵押向银行借款，或者通过对项目的“垫资”以及拖欠款以及不合理适用流动资金进行土地出让金的出让，这一些融资手段缺乏法律依据，无法保证商品房预售方安全有效运转，也给银行增加了运营风险，使商业银行的隐性金融风险在不断增大。

（四）缺乏完整的预售资金监管体系

当前，我国没有规制使用房屋预收款的相关法律与监管规定，尚没有形成比较成熟完善的预售资金监管体系。部分开发商为了追求所谓的经济效益与规模效应，在资金不足的情况下，擅自将预售款用到其他非建设项目当中，或者将已经预售的商品房向银行抵押以获得贷款，出现问题时，开发商为逃避当事人的追究以及相应的法律制裁，甚至捐款而逃，工程无法继续进行形成“烂尾楼”，使得购房者无法在规定的时间得到交付实现合同目的，难以办理相关的产权登记等严重后果发生。

三、完善我国商品房预售监管制度的法律建议

（一）实行严格的市场准入及退出机制

为了保障预售房屋的质量与预售合同的有效实施，提高房地产开发商的商业道德及信用，严格把关商品房预售市场的良好有序进行，需要建立严格的房屋预售市场准入以及退出机制。只有这样才能保证市场良性运转，保证欲购者的合法权益。我国应该全面加强对房屋预售行为的市场管理、监督工作，严格规范房屋预售市场准入的标准，对企业的经营进行相关的信用评级管理，对信用等级较高信誉好的房地产销售开发商开放房屋预售市场，允许其参与市场竞争，对于信用等级较低，不满足相关要求的企业，责令整改，符合相关要求后再开放预售市场，企业未满足预售市场准入的要求时，仅能进行现房的销售。

《公司法》中对商品房预售法人有限责任的规定，虽然要求比较严格，但是却表现出了市场退出机制的缺陷。公司在标的商品房出现瑕疵或者相关合同承诺无法实现时，现有的法律很难追究相关责任人的责任，只有通过“揭开公司面纱”破除法人承担责任的限制，才能追究实际投资人、控制人的法律责任，使其免于逃避法律责任，真正为预售房消费者的合同权益保驾护航。

（二）建立商品房预售信息披露制度

建立网上信息系统，对商品房预售行为进行网上登记，并把相关信息整合，保证商品房预售过程的公开与透明，监督商品房预售全过程，确保买受人获得及时有效地房屋信息，保障交易公平。同时，商品房预售信息披露制度，也为政府监管、社会监督等活动提供了技术支持，发现违法销售商品房预售中的违法现象可以及时采取措施。此外，这种信息披露也为银行更好地把握房地产商预售市场的情况，做出安全有效的放贷决策，降低金融放贷风险。其他房地产相关领域的管理公司及部门可以根据披露的信息做出对市场的合理分析，提出对市场安全有效进行的分析意见。

及时披露信息，完善信息披露方式。拓展信息披露渠道，建立统一信息管理平台，确保披露信息的真实性、全面性和及时性，为购房者提供安全准确的数据与信息，帮助其做出合理价值判断，提高交易效率。搭建网络平台将相关的政策、政府机构提供的统计数据、商品房的真实信息及时公布于众，统一的信息披露管理平台，将商品房开发商的所有信息统一起来，整合了消费者需要的有效信息，也帮助政府管理不部门更好地实施监督与管理，避免因信息混乱干扰购房者的消费决策。

明确信息披露内容，实现信息公开化。明确信息披露的内容对于保障消费者全面了解交易信息，保障交易安全。政府应该建立健全商品房预售信息披露和监管政策，将房地产相关法律法规、政府相关部门的监管职责、开发商的信用等级、房屋建设过程中的各种报告、房屋市场价格及影响因素等信息通过政府披露的方式向消费者公开。开发商要向政府提供楼盘数量、面积、建设环境、建设蓝图等信息，将预售房的详细信息透明化与公开化。购房者可以通过在信息披露平台进行相关政策及信息的查询，解决购买预售房当中可能出现的困难，以维护自身的合法权益。

加强对信息披露的监管，建立专门的监管机构，明确其职责权限，确保监管机构的独立性。还应当规定相应的法律责任，对于信息披露不及时、不真实的行为进行惩罚，确保预购人能获得及时、真实、准确的信息。如果由于信息的不真实或者不及时而给购房者造成损失的，相关人员要承担赔偿损失的责任，以保护购房人的合法权益。对于相关机构与开发商合谋侵犯消费者权益的情况要给予严厉的处罚。

（三）建立风险共担机制

设立商品房预售风险担保基金建立风险共担机制。从商品房开发项目中预先提取利润作为基金，在商品房预售过程中出现问题时，利用这个基金来进行相关的赔付，履行风险承担的责任。在市场体制下，开发商与消费者由于相关专业知识缺乏和能力的限制，在房地产市场处于弱势地位，面对商品房预售中的风险，政府有责任干预预售市场，进行监管，帮助消费者规避市场风险、减少损失。此外，银行在实施对预售商品房开发商进行商业房贷中也存在很大的金融风险，一旦房地产开发商出现商业信誉或者经营危机的情况，银行很难避免相关风险。政府通过设立预售风险担保基金，可以要将房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一并承担，降低了商品房预售市场的各种商业风险。

（四）健全商品房预售资金监管制度

预售资金监管篇5

一、商品房预售款专用帐户的设立

凡符合商品房预售条件的房地产项目，在办理《商品房预售许可证》前，预售人（发展商下同）必须在该项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。并与*区房产管理局、开设该帐户的商业银行三方共同签订《*区商品房预售款专用帐户资金监管协议书》。

二、商品房项目后续工程款项的申报

预售人在领取《商品房预售许可证》后，申报该商品房项目由现状至各项工程竣工验收交付使用前，需要完成工程量的款项、购买材料设备、工人工资、税费等所需后续工程的款项。

三、商品房预售款的收存

1、预购人与预售人在签订《商品房买卖合同》时，预购人所付的首期款必须存入该商品房预售款专用帐户，以后建设期间所付款项也应当存入专用帐户，并凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款发票。

2、为预购人提供购房按揭贷款的银行，必须将预购人所借款项直接转入商品房预售款专用帐户，不得转入预售人的其他帐户。

3、预购人一次性付款购买商品房的，所付款项也必须存入该商品房预售款专用帐户，凭银行出具存款凭证向预售人换领发票。

4、预购人必须将购房的所有款项存入该商品房的预售款专用帐户，预售人不得另设帐户或通过其他途径收取预购人的购房款款项，在办理商品房预售合同登记备案时，须提供预购人存入专用帐户的凭证，房产局交易中心凭存款凭证材料受理登记备案。

5、监管银行在每月15日前，将上月和累计预售款进帐情况以报表形式报房产局，以便对预售款进行有效的监管。

四、商品房预售款的使用

预售人申请拨用商品房预售款时，商业银行必须凭*区房产管理局出具的《商品房预售款专用帐户资金拨付通知书》核准同意支付的金额拨付。

预售人申请使用预售款专用帐户资金时，必须用于该项目的后续工程。1、用于支付工程款：预售人必须提交如下材料：①《商品房预售款专用帐户资金拨付申请表》；②预售人用款计划；③监理单位出具施工进度证明；④提供银行当日帐户余额。2、用于支付购买建筑材料、设备：预售人必须提交如下材料：①《商品房预售款专用帐户资金拨付申请表》；②预售人用款计划；③购买建筑材料、设备证明材料；④监理单位出具施工进度证明；⑤提供银行当日帐户余额。3、用于缴交法定税费的，预售人提交：①《商品房预售款专用帐户资金拨付申请表》；②税务部门的缴税通知书（核原件收复印件）；③提供银行当日帐户余额。

五、解除预售款专用帐户

预售资金监管篇6

【关键词】

一、商品房预售制度概述

商品房预售，又称期房预售、楼花预售，即房地产开发企业将尚未建成的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款。该制度源于香港，我国对于商品房预售的法律反映在中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《城市商品房预售管理办法》。房地产预售作为一种新兴的交易制度，被引入大陆后，便迅速地得到了受广大房地产发展商的认可和推崇。房地产行业统计报告指出，预售是当前中国房地产增量市场的主要销售形式。全国主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%。究其原因在于，采用预售的交易方式，不仅使房地产开发企业可以在施工过程中及时筹集部分建设资金，缓解借贷压力，而且可以扩大商品房开发规模，提高商品房的建设速度。另一方面，预售楼价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，预售商品房相对于现房销售有一定的价格优势，所以大量的购房者喜欢选择购买预售商品房。

二、商品房预售制度存在的问题

商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。

（1）商品房预售存在的风险。商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。具体来说，预购方要面临开发商能否按时交付符合质量要求的房屋以及开发商的隐瞒欺诈的风险。其次，银行是房地产开发企业和个人住房贷款的最主要的来源。房产开发商的贷款还是个人住房贷款都把金融风险转移给了银行，一旦出现问题如房地产泡沫破裂，楼市崩盘等都将会给银行带来很大的金融风险。（2）因监管不到位造成的问题。20世纪90年代以来，我国逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。（3）商品房预售制度的立法尚不完善。预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。因开发商的经营危机而导致的金融风险。在房地产开发的实际操作中，开发商利用政府对商品房预售回笼资金监管空白，惩处不到位，使得其有机会不按规则轻易挪动预售款，开发商的这种违规行为增加了投资风险。（4）预售合同签订后的监管薄弱。商品房预售合同订立之后，有关部门的监管相对薄弱。尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系，如预售商品房的转让、按揭等没有做出具体规定或制订出实际的操作程序；信息公开机制建设严重滞后虽然，我国从2005年开始着手建立房地产市场信息网，但仍不能满足市场的透明需求，仍然缺乏较为透明的房地产市场信息披露机制，预售制度下的商品房交易也是在完全的信息不对称条件下发生的。

三、商品房预售制度之完善建议

针对预售制存有的问题，笔者提出以下建议，希望为房地产预售制度的完善起到一定的积极作用。

（1）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度。目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。（2）建立商品房预售资金的监管制度。对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。任何一个真正成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度地安排由专门的机构或银行来专业管理。通过多种手段的综合运用，采取专项管理、专项信托、专门账号等方式管理住房预售资金，形成一个完整、严格的房地产业监管链条。（3）完善对房地产开发企业违法行为的惩处机制。首先，要有明确的处罚标准和处罚措施，并适当加大处罚力度，对不守信用、违规的房地产开发商要采取具体的惩罚措施，甚至取消其进入房地产市场的资格。其次，要制定规范的、明确的、操作性强的合同规范，从而能更好地保护购房者的切身利益。第三，建立相应的诉讼、仲裁和补偿的机制，用来维护自己的权益。（4）建立开发商信息披露制度。在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。具体而言，对商品房基本信息包括房屋规划、房屋质量、面积、装修、配套设施以及取得预售证的商品房上市交易量、交易金额、开发商自留量等信息，在各地房地产信息官方网站进行详细公布，接受公众监督。与此同时，将信息披露的情况纳入开发商诚信档案，对于违反规定的开发商，制定相应的惩戒措施。以此增强市场供应信息透明度，禁止房地产开发企业利用信息的不对称，从事房地产的投机倒买倒卖活动，使市场形成稳定合理的房价预期，促进房地产市场的平稳发展。

参考文献

[1]王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.

[2]温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会, 2011（01）（上）.

[3]周林彬,张永春.中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究[M].中山大学出版社,2007.

预售资金监管篇7

(一)商品房预售的概念及意义

商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。商品房的预售方式首创于香港, 1953年香港的住房严重不足,住房需求量大。霍英东先生在这样的背景之下成立了立信置业有限公司,提出了预售楼花的住房销售方式,改变了传统的现楼销售方式,并且提倡采用分期付款的方式。随后,这种销售方式被纷纷效仿,成为了香港住房销售行业的一大经营特色,由此,香港的房地产行业得到了蓬勃的发展。预售楼花的住房销售方式也传入到我国内地,并得到了广泛应用。随着我国社会经济的发展和住房市场化的改革,商品房预售的形式已经成为商品房买卖中重要的形式。

在过去二十余年里,商品房预售为我国的房地产开发企业筹措了大量建设资金,减轻了预购人的购房压力,增加了银行的贷款收入,活跃了房地产市场,极大程度地繁荣了我国的市场经济。一方面，开发商通过商品房预售可在工程建设过程中得到部分建设资金，加快资金回笼，推动商品房建设。商品房提前销售还可避免竣工后市场行情下跌的风险。另一方面，对购房者而言，商品房从预售楼花到工程竣工还有较长一段时间,在此期间房屋价格波动所产生的差价带来的风险收益使房屋买受人愿意进入商品房预售交易中。对于整个房地产市场而言,商品房预售制度有利于房地产市场的发展,故各国对于商品房预售制度一般都予以肯定。

(二)商品房预售相关法律法规

商品房预售的交易方式和标的物不同于一般的买卖合同，在合同签订时，作为交易标的物的房屋尚在建设中，在建设项目竣工并经验收合格，开发商交付房屋并协助买受人办理所有权登记后，标的物的所有权才发生转移。签订商品房预售合同后，预购人并未实际获得房屋所有权，只获得对预售房屋的期待权，作为合同标的物的房屋并未建成。相比于现房购买者，预售房购买者承受的风险较大。因此，预售房销售具有较强的国家干预性，为保护预购中购房者的利益，国家对商品房预售行为进行严格的限制。在《物权法》颁布前，我国规范商品房预售合同登记的法律主要是《城市房地产管理法》，大部分都是国务院等行政系统制定的管理办法或条例，如《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。第13条规定:开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售,补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款以下的罚款。《城市房地产开发经营管理条例》第27条第二款规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。且不说效力等级的问题，这些为数不多的管理办法条例只规定了商品房预售备案制度，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段,不具备债权保全的对抗效力。《物权法》首次从法律上明确了预告登记制度，第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，商品房预售合同签订时，合同标的即商品房正在建设中，购买者不能立即通过交付实现所有权，但这种可期待的物权依然受物权法保护，因为签订商品房预售合同的最终目的是获得该商品房的所有权。为了确定预告登记的效力，3月1日实施的最高法关于中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

二、我国商品房预售制度的现状及不足

商品房预售制度虽然对房地产业发展起到了重要推动作用,加速了房产流转,但同时也引发了诸多纠纷。近年来商品房预售的问题主要集中在:

(1)由于商品房预售条件过于宽松，房地产开发企业入市门槛低，加之预售监管制度不完备，在预售过程中出现很多纠纷。有的房地产企业拿到预付款后卷款而逃或把预付款用于开发其他楼盘，造成预售楼盘建设资金匮乏，停工、延期等问题层出，甚至造成楼盘烂尾。交房期限届满时，根本无法交房或交付的房屋不能满足使用要求，导致预购人不能实现买房目的，更为严重的是，预购款也不能追回。

(2)金融风险与日俱增。房地产预售能够为房地产开发商及时输送资金，降低其建造成本，放大对房地产的货币支持，预售款在开发商融资中占很大比例，而很多购房者的预付款来自银行贷款，最终结果是通过商品房预售将房地产开发的风险合法转移给了购房人和银行，我国房地产企业严重依赖借贷资金，其行业经营风险日益加剧。如市场上出现的虚假按揭，这些风险最终将转嫁到银行身上。

(3)开发商和消费者之间信息严重不对称，给部分开发商留下侵害消费者权益的空子。目前我国房地产中介机构的业务比较单一，大多还停留在纯层面，能够为消费者提供对开发商所开发项目的质量监督、鉴定等业务的认证机构较少。而房地产业是一个专业性较强的产业，且存在大量的隐蔽工程，消费者处于信息弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大限度地增进自身效用的同时作出不利于消费者的行为，而预售制度加剧了这一现象。由于房屋预售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，直接加大了消费者所面临的房屋质量、建筑及面积计量、虚假宣传、规划变更、合同定金、产权、延期等方面的风险。鉴于商品房预售制度中出现的种种弊端，取消商品房预售制度的呼声也是一浪高过一浪，中国人民银行在《2004中国房地产金融报告》中表示:很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,因此可以考虑取消,改期房销售为现房销售。但同时很多业内人士表示，商品房预售制度本身是房地产市场化的一个趋势，不应以行政手段取消，目前我国的房地产事业尚不成熟，如果贸然取消会对开发商融资以及整个房地产市场的发展造成不小的冲击，加剧房地产市场的不稳定。

笔者认为,商品房预售出现问题,原因不在预售本身,而是我国商品房预售法律制度不够完善,没有对购房人形成有效保护机制,使不良开发商有机可乘。因此,当前应该着重力量研究如何完善我国的商品房预售法律制度。

三、对完善我国商品房预售法律制度的建议

如前所述，商品房预售制度虽然带来了诸多问题，但不能因此就否定预售制度本身存在的合理性。我国目前商品房市场发展本身就存在不少问题，发展并不健全，对预售制度如果处理不当，不但解决不了现在已经存在的问题，还会引发新问题，引起房地产市场的波动和畸形发展。因此，笔者着重从以下三方面提出建议旨在完善我国商品房预售法律制度。

(一)完善预告登记制度。虽然我国《物权法》确立了房屋等不动产买卖预告登记制度，明确了在建商品房的物权效力，《物权法》解释(一)又确定了预告登记的效力，但这些规定过于原则，可操作性不强。笔者认为可以进一步完善预告登记制度：即明确预告登记请求权的权利基础。目前我国仅规定当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记，即预告登记仅限于当事人达成合意的情形，一旦开发商不同意预告登记，购房者不能强制登记，《物权法》中预告登记的规定就不能保护购房者。笔者认为，我们可以规定预告登记的法定情形，如在法律中明确规定预购人单独申请预告登记或登记机关主动预告登记的情形。这样既可保护预告登记权利人的利益，也可维护交易秩序。

(二)完善对房地产开发企业监管制度。职能部门对房地产开发企业的监管不能局限于开发过程中和开发后，相关问题的预警还应前置。要建立一个健全的房地产行业监管体系，从开发商的企业资质、资金构成、开发进度、施工规范程度、建设质量和销售监管等环节下手，把脉房地产开发全过程，发现问题及时预警、规避风险。另外，对开发商的监管还体现在预售广告的审查上，我国现行法律未将预售广告纳入预售许可的审查范围。《城市商品房预售管理办法》第9条规定了预售广告必须标明商品房预售许可证的批准文号，该规定不能有效地规范开发商的预售宣传。由于在期房销售过程中，销售的不是现房，开发商和预购人掌握的信息极不对称，预购人了解预购房的途径主要是预售广告。因此，要加大对预售广告的许可审查力度，严厉打击虚假宣传等行为。

(三)完善对商品房预售款监管制度。为了保障商品房预购人的合法权益，必须将预售款监管制度明确化，使之可操作性强，效率高，即对监管机构、监管方式、法律责任作出具体规定。

(一)关于监管机构，应明确规定开发商预告登记的登记部门作为监管主体，开发商在房地产项目所在地的开户银行作为协助监管人。防止开发商携款潜逃或将预售款用于挥霍等损害预购人利益的行为。

(二)明确规定预售款只能用于工程建设。由开发商登记部门监管的商品房预售款，只能用于该项目建设、工程材料、建筑设备和工程款支付及有关税费，不得挪作他用。开发商同时开发多个房地产项目的，应分别设立账户，专款专用。

预售资金监管篇8

关键词：石油；销售企业；资金管理；措施

一、资金管理对石油销售企业的重要性

资金管理是企业对资金来源和资金使用进行计划、控制、监督、考核等项工作的总称。石油销售企业的资金管理就是对有关资金的筹集、分配、使用等方面的管理，即对成品油货款回笼、网络建设投资、资产的使用等方面的管理，是财务管理的重要组成部分。其重要性体现在以下五个方面，一是资金管理是石油销售企业实现资金效益的保证，也是实现企业效益的保障。二是加强资金管理，可以控制舞弊的发生，是资金安全的保证。三是资金管理的好坏直接影响企业的现金流，是石油销售企业经营持续进行的保障。四是资金管理是企业扩大规模，实现战略发展的保障。五是资金管理的好坏影响企业的生存发展。

只有强化资金管理，才能提高资金使用效益和防止资金流失，从而促进石油企业健康可持续发展。

二、石油销售企业的资金管理体系

总体来说，实行收支两条线管理，就是所有的分公司与零售片区分别开设收入和支出专户，所有的收入每天全部归集到收入账户，所有的支出实行透支管理，当天资金计划范围内的透支额在银行结账时由上级公司给予补足。

1、收入管理

石油销售企业的最小经营单位是加油站，多数的加油站采取的是模拟核算，而不是真正的独立核算，由其上一级单位县（旗、市）级零售片区进行独立核算，开立银行账户。款项分为现金、转账、银行卡、石油销售企业自行发售的加油卡、银行承兑汇票等，现金管理方式主要为银行上门收款、零售片区组织自行收款、加油站自行存款等。款项由开户地银行每天定时自动上划到省级销售公司收入户，省公司收入账户每天定时上划到北京总部收入户，省公司及以下的收入户实行零余额管理。

收入管理方面，每个销售企业都会制定自己的资金管理办法，从一线到管理部门明确工作职责，要求每天的营业款收取或送存当地的金融机构，当天的货款要求员工收款后达到一定额度及时投入投币保险柜，投币柜要在规定的时间开启，并且要两人同时开启，交款时填写交款记录，监交人履行签字手续。片区及分公司财务人员不但要监控每日资金到账情况，还要定期编制银行存款余额调节表进行核对银行帐，审核人员进行复核，财务负责人把关签字，确保资金及时到账和可控。

2、支出管理

所有的支出实行透支核算，资金计划管理，每月由县级零售片区上报资金计划到地级公司，地级公司再上报到省级公司，省级公司再上报到北京总部。资金计划按月和周分别进行控制。每天的透支额由开户行当天填平，按周计划控制。费用报账采用网上集中报销系统与手工签字相结合的手段。

费用管理采取预算控制与考核的办法。分公司采取零基预算的办法，年初给下级公司核定下达全年各项费用指标，写入业绩合同，按进度进行控制，按月进行考核通报。

三、石油销售企业资金管理存在的问题

1、资金管理没有跟上时代的步伐

虽然已经采取“收支两条线”管理，并且每天定时上划，但是收款的手段主要还是现金、转账支票等方式，手段比较原始和落后，现金量大，风险也相应增多，包括假币风险、盗抢风险等。随着科技的发达，管理手段的进步，互联网的兴起，人们消费方式观念的变化，新的支付手段也在不断出现，已经进入网上支付、移动支付和微支付时代，但石油销售企业没有跟上时代的步伐。

2、资金管理源头风险

加油站与成品油批发的营业室是石油销售企业实现资金回笼的源头。批发部分虽然采取了营业室开票自动付油系统，但销售是手工做销售日报，系统不能做到自动控制，容易产生编制虚假销售日报，赊销和挪用货款的现象。加油站点多面广，地域分散，监管困难，资金存在多方面风险。一是内部牵制制度执行不到位，容易出现员工挪用销货款的现象。二是站点经理风险意识不强，管理不到位，若出现挪用侵占公款时不能及时发现。三是很多油站地理位置偏僻，尤其是基层四级网点，银行上门收款覆盖不到，在信用社开户自行存款，片区对这部分资金监管困难，容易出现挪用的现象。四是乡下个别未安装零管系统的加油站，资金监管困难。五是收取的票据风险较大，承兑时有可能出现前手手续有问题甚至是假票的风险。

3、石油销售企业一线员工素质有待提高

加油站一线员工多为市场化员工，收入较低，工作不稳定，平时参加会议少，信息传递不及时，责任心不强，公司的资金管理制度得不到很好的落实，从而影响资金回笼和安全。

4、资金预算管理不到位

资金计划形成需要标准化，而在手段上更需要规范化。目前，销售企业月度费用性资金计划形成一般分为两种方式，一是按照年度费用预算分解到各个月份；二是各部门按月分析填报本部门费用性支出、资本性支出及往来资金计划，与预算不挂钩，财务部门只负责汇总上报，很难保证资金预算管理的计划性和约束力，各部门上报的资金计划不准确，执行时偏差率较大。

5、资产利用率较低

石油销售企业在资产使用上注重高大上，对改造的加油站几乎比新建的投资还要大，不注重存量资产的使用和管理，闲置资产较多。

6、资金归集有待完善和统一

虽然销售企业实现了收支两条线管理，但资金积压与不足并存，商品采购、存货占用、投资及费用支出不能有效衔接和统一。

7、内控管理有待加强

虽然石油销售企业资金的内部控制制度已经实行多年，但只是在形式上的落实阶段，还没有完全彻底执行，一些生产和管理部门的人员只管花钱和最后达到的结果，而不问过程的合规与原材料的浪费和节约。财务部门只注重核算，不注重监管，合规管理流于形式。

四、完善资金管理的措施

1、更新战略思维，调整财务战略，适应新经济形势的需求

社会在进步，科技在发展，我国石油销售企业的资金管理与日新月异的发展形势需求不相适应，要想改变这种现状，就要调整财务战略。当前，石油销售市场竞争异常激烈，国内除“三桶油”相互竞争外，民营资本更是采取多种手段快速发展，要实现持续、有效、快速发展战略，财务管理手段就需要不断更新与提高，尤其是现在已经进入移动互联时代，石油销售企业作为石油资源企业的终端，也要搭上时代列车，与“互联网+”紧密结合，增加互联网支付、移动支付及微支付手段，抓住年轻的新生代消费群体，占领市场；支付手段的多样化，可以减少现金的收取，降低收取假币及资金盗抢风险。

2、资金风险源头控制

只有拧好资金管理源头这个“水龙头“，才是确保资金管理通道不“跑冒滴漏“的有力保障。首先从源头到资金回笼的各个环节都要抓好和完善制度建设，充分利用现有的硬件设备设施，开发批发销售自动管理系统，与零售管理系统并驾齐驱，履行好内部控制。其次是利用网络管理系统的优势，财务人员在后台定时进行资金核对监控，确保货款及时回笼。

3、加强培训，提高素质和能力

随着市场环境的变化以及信息技术的发展，对销售人员的业务素质提出了更高的要求，不仅是开口营销，还要会熟练的应用新设备进行资金管理。要进行职业道德教育；定期进行专业素质的培训；经常召开班组会，将公司的会议精神及时传达贯彻。

4、加强资金预算管理，抓好资金预算控制

一是树立大预算理念，把企业的所有资金全部纳入预算管理，不允许出现资金脱离预算管理外的“两张皮“现象。二是要改变先操作，后想办法要资金的现象。三是加强日常资金管理，严格控制支出。通过深入开展降本增效活动，与绩效工资挂钩，使预算管理真正成为企业管理控制的有效工具。

5、加强资产管理，增强资产流动性，提高资金使用效益

石油销售企业闲置资产多，可利用的潜力大，因此要定期进行财产清查盘点工作，把闲置和低效资产通过各种方式进行盘活。对那些在生产经营活动中长期不能发挥作用的闲置资产，要按相关规定程序及时进行处置，使闲置资产流动起来。

6、建立大司库，形成“资金池”

石油销售企业是其集团公司资金回笼的终端，要分环节加强收入资金的过程监控，积极探索多渠道、多方式资金归集途径，形成“资金池”。一是所有资金集中统一使用。二是改变按月或周的资金计划管理方式，充分利用网络技术平台，实行资金按天管理，减少资金的占用，发挥资金集中使用的效益。三是提高加油卡发卡量，引导客户消费习惯，减少现金收款量，增加卡资金的沉淀和归集。

7、加强对石油销售企业财务管理的内部控制

目前，石油销售企业成本节支潜力较大。要加强内部控制，努力搞好内部挖潜，把降本增效工作落实到每个岗位、每名员工头上，与业绩考核挂钩，把这项工作变成员工的一项自觉行为，起到互相牵制、互相控制的作用，达到降本节支的效果。

对于营业货款的管理，要以资金管理平台为依托，利用资金管理平台中的加油站资金核对功能，加强后台监控，减少加油站员工人为因素滞留资金的风险。通过财务人员的每天审核，可以及时发现资金异常，减少销售货款与实际存款不符等资金风险。加强对批发业务资金的管理，及时核对。建立银行承兑汇票的管理办法，明确收取、保管、贴现、承兑的流程及控制措施，降低汇票收取成本，规避票据风险。

参考文献

[1] 邹永杰：石油企业资金管理的主要问题及对策[J].当代经济，2011（11）.

预售资金监管篇9

努力促进房地产市场健康稳定发展

---市场科在处部大会上的表态发言稿

各位领导，各位同事：

我表态发言的题目是《强化监管，创新举措，努力促进房地产市场健康稳定发展》。20__年以来，市场科在处部的正确领导下，瞄准年初制定的工作目标，全面落实各项工作任务，重点解决行业管理中突出问题，精心做好各阶段亮点、热点、难点工作，全方位履行科室工作职能，提升房管处在广大市民心目中的形象。同时，不断强化行业管理手段，更新工作理念，创造性的开展各项工作，先后出台了《宿迁市住宅小区物业服务等级考核办法》，《物业管理前期招投标管理暂行办法》等25份规范性文件，着力落实好房产新政，积极促进地方经济“保增长，促发展”，并采取不定期检查、联合各部门专项检查等手段，加强房地产开发、物业、评估等行业管理的检查力度。尤其是在市区范围内对房地产销售项目实行“棋盘式”管理，取得了一定成效，有力的净化了房地产市场。市场科在20__年虽然做了一定的工作，取得了一些成绩，行业管理中一些不规范行为得到了规范，群众满意度有所提升。但是，我们也清醒地认识到，在日常的管理工作中仍存在一些问题和不足，主要表现在商品房竣工交付中违规现象时有发生，房地产评估市场整治力量投入不足，整治效果还不明显，物业服务水平还有待进一步提高。这些，都需要我们下大力度去整改去改善去提高。20__年，我科将从以下几个方面着手，做好房地产市场管理及其他各项工作：

（一）建立健全房地产市场预警预报机制。今年，我们将积极应对新的经济形势下房地产市场的管理，加强对市区房地产市场信息和基础数据的统计、整合、分析，进一步完善市场信息报送、制度，及时、准确、全面地采集房地产业发展中的动态数据，进行科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决。将要进一步加强房地产市场监管，对每个开发项目实施全过程的跟踪监管，及时准确掌握每个项目的开发运行情况。建立房地产市场预警预报机制，建立应急预案和突发事件处理机制，及时应对可能出现的市场风险和。

（二）建立房地产预销售资金监管制度。为防止预售资金被挪用，今年，我们将借签其他城市一些好的经验和做法，加强预售环节监管，建立和推行预售资金监管制度。建立政府全程监管开发商预售资金使用情况，初步计划拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户，对开发商的预售款进行监管，形成对开发企业的引导和约束。

（三）加强维修资金的收缴和使用管理。去年7月1日起，市区调整了维修基金的收缴方式，由专户银行收取维修资金，不再由开发企业代收代缴。为进一步加强维修资金管理力度，今年，我们将出台《宿迁市市区住宅专项维修资金使用管理办法》，对维修基金的使用范围，申请程序和相关手续等作了详细规定，以便维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用

预售资金监管篇10

关键词：财务经理；工作职责；监督与控制

一、引言

目前，集团派驻分子公司模式在我国的大型集团中较为常见，财务经理外派制对我国企业发展有着积极的推动作用。但是在实际的工作中也存在着一些问题，一定程度上影响了该种机制的实施。笔者将就集团派驻销售公司财务经理所涉及的事项，从财务经理的职责、个人素质要求、控制与监督等方面进行探究。

二、销售公司财务经理的主要工作职责

（一）加强资金管理、规避财务风险

目前酒钢集团公司已经有了比较成熟的财务公司管理制度，财务公司能通过系统对部分银行存款实行监管、归集，加速了资金的流转，也保证了银行资产的安全，对公司的生产和经营发挥了巨大的作用，但还达不到资金全面管理的要求。在驻外销售公司中，财务经理对于资金的筹集、归集和使用等进行管理，除了库存现金和银行存款外，还涉及到票据的管理，应收、预收款项等管理。由于销售公司往来资金量很大，如果管理不善，会影响企业资金的安全。以公司建材销售为例，由于下游的客户主要针对房地产开发企业销售，而现在房地产市场不景气，如果不严格的控制风险，在销售中如出现较大的赊销金额，可能会出现账款无法收回的风险，给企业带来巨大的经济损失。因此，集团驻派财务经理，通过对资金的有效管理，达到资金集中管理的目的。

（二）加强费用管理、合理制定预算

预算对于企业费用的管理至关重要，良好的预算管理工作可以有效增加企业的效益。集团公司通过预算的审批和控制也能很好的掌握资金的流向和控制金额，从而通过有效的预算管理达到资金管理的目的。财务经理的工作正是通过细化费用预算，准确及时的反映驻外公司的资金需求。集团公司通过费用预算进行控制和管理可以更好的调配资金的使用和管理，控制费用支出，提高经营效率。财务经理可以通过细化费用预算，控制可控预算，降低吨钢费用，合理的控制费用支出来达到资金管理的目的。如在仓储费用和运输费用等方面，包含固定费用和可变动费用，固定费用在短期是难以缩减的，但是变动的成本费用可以通过制定较为准确的销售计划，通过预算合理控制库存等方式，降低仓储和运输成本，合理的控制费用支出。通过对预算的分析，及时的调整计划和预算，提高预算的准确性。

（三）加强销售核算 、合理控制成本

销售公司中采购与销售的核算是日常的业务，也是重点关注的业务。由于销售公司的业务量大，所涉及的内容繁杂，对于财务经理的要求较高，如果核算管理不到位，很可能会出现核算中的错误，导致成本费用的不准确，还可能对公司的销售产生错误的理解，从而影响公司的销售决策以及生产安排。财务经理在日常工作中要对销售公司的价格实行监督，对于价格的异常要有敏感性，同时对销售实行的批量优惠、货币政策要严格执行公司规定，保证监督执行的合理性。在日常的核算中，要对财务结算进行严格的监督和检查，保证核算的准确性和及时性，对结算中发现的问题要及时与销售部门沟通解决。对于公司的采购要及时做好入库的核算，要加强和重视月末库存的盘点工作，保证财产的完整。财务经理应当重视成本费用的核算，并准确核算采购成本和销售成本，以及发生的各项费用，准确核定库存成本，防止不合理的亏损和盈利，保证核算的真实性和准确性。

（四）加强财务分析、反映经营成果

对于销售公司来说，公司的财务报表反映的是公司的生产经营情况，也是公司对外报告，准确分析公司的经营状况，反映公司的真实经营情况，保证报告的真实性也是驻外公司财务经理的主要职责。财务报告要本着真实全面的反映企业的营业状况，不虚增销售金额、利润等，同时也不可少报收入、费用等支出。报表要做到客观公正。财务经理是报表编制的负责人，对于报表的编制需要积极的进行监督管理，做好报表的编制上报工作。财务经理在真实反映企业财务经营状况的同时，还要运用自己的专业判断能力对财务报表的相关指标进行综合分析，通过利润表分析公司的销售收入和成本，以及费用发生中存在的问题，形成的原因 ，改进的方法以及对今后销售的影响。通过资产负债表相关指标的分析反映公司的资产和负债中存在的问题。通过现金流量表来分析公司的现金流和营运资金，保证公司正常的资金需求。对于发现的重点和重大及异常的问题要给以关注并出具专题分析报告，为公司的销售工作提供财务支持。

三、对财务经理个人素质的要求和考核

（一）恪守职业道德、廉洁奉公

集团派驻销售公司财务经理需要做到廉洁自律、恪尽职守，真实记录和反映企业的生产经营情况。良好的职业道德关系到个人的长远发展。爱岗敬业、客观公正、熟悉法规、恪尽职守等，是财务人员的基本道德要求。财务人员要热爱本职工作，做好本职的工作，勤奋、努力钻研相关的业务，不断的提高自身的业务水平。财务经理在企业中管理的业务范围广、责任重，爱岗敬业对其有着更多的要求。同时由于财务在公司殊的管理作用，财务经理在个人廉洁自律方面要尤其注重，面对金钱要不动私心，面对诱惑要坚持原则，加强法律法规的学习，加强会计准则的学习，有高度的政治敏感和判断正误的能力，树立正确的金钱价值观念，廉洁自律。

（二）提升业务能力、高效管理

集团派驻销售公司财务经理，对于其业务能力有着较高的要求。公司价值的驱动因素包括五个方面，分别为债务管理、产权管理、营运资本管理、现金流量管理以及增长管理，这也是派驻财务经理人履行业务职责的主要路径。在产权管理方面，财务经理要争取各投资方的支持和协助；债务管理方面，要有效的管理企业的债务，争取银行、信托等机构的资金支持，提高企业资金的流动性；营运资本管理方面，需要从收入、费用两个方面控制，一方面要增加企业的收入，另一方面要有效的控制销售企业的费用支持，从而扩大企业的利润。现金流量管理方面财务经理不仅仅只是增加营业额，还要提高自身资金的流动性，防止资金链的紧张。企业只有不断的增强自身的经营能力，才能不断的提升公司价值。

（三）加强团队协作、和谐沟通

财务经理需要负责各个方面的沟通工作，包括对内的沟通协作，以及对外的沟通交流。，既要对销售公司的销售任务完成提供资金保证、业务保证和信息支持，也要对集团公司负责。财务经理对内的沟通主要体现为对销售部门的沟通和财务内部的沟通。驻外销售公司的主要任务是公司产品的销售，财务的主要职责就是在管好资金的同时保证销售的实现，因此必须与业务部门齐心协力完成好公司的销售。保持良好的沟通和协作是保证公司销售完成的前提。财务的对内沟通还体现为财务内部的沟通，提高公司内部财务人员的沟通能力和全面的业务能力也是完成好财务工作的重要保证 。财务经理的对外沟通主要体现在对工商和税务等的沟通，对客户的沟通。积极协调和解决对外关系，获得相关部门的支持也是财务工作的重要保证，保证公司的利益，维护公司的形象，合法经营，依法纳税，是财务经理对外沟通的重要工作。可见财务经理具有财务人员与管理人员的双重属性，不仅仅是负责业务，还应在沟通协作方面发挥重要作用。

四、对驻外财务经理的控制与监督

（一）保持独立性，防范财务风险

财务经理与企业内部财务会计相比，自身的独立性有着更高的要求。首先，财务经理由集团公司委派，代表集团行使监督权，具有一定的权威性。其次，财务经理通过参与销售企业的重大决策，对企业的经营有一定的影响。最后，派驻的财务经理的人事关系、工资待遇等与销售企业无关，与所在的销售企业无直接的经济利益关系，可以在很大程度上保证自身的独立，对销售企业的监督具有较好的独立性、客观性。

销售企业的财务风险防范需要从风险识别、风险评估及量化管理入手，从而较为系统的对财务风险进行预警与管理。销售企业财务风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。如公司的涉税风险，做为对外的销售公司，合法经营，依法纳税是公司的责任也是义务，但是合理纳税更是对财务经理的专业素养提出了更高的要求，既要保证依法纳税，又要考虑公司整体的经营情况，做到合法纳税、合理纳税，规避纳税风险。

（二）坚持学习、提高自身能力

财务知识、会计相关法律法规等每年都会有一些变化，及时准确的学习和理解会计准则、会计政策以及国家相关法律法规、税收政策等对于企业的财务工作有着重大的意义。如现在最大的税法变革莫过于营改增了，如何解读营改增带来的企业的涉税变化，对企业的有利和不利的变化都是和我们的工作有着密切关系的，只有正确的理解了相关的法律法规，才能在财务管理工作中得心应手，更为有利的开展工作。因此，财务经理在加强自身学习的同时，集团公司也应对财务经理进行定期的学习培训，更新知识，提高自身的业务能力。在培训方面，讲解新的会计准则，解读法律法规的变化，以及变化对销售企业的影响，提高财务经理的业务能力，从而在实际的工作中更好的完成其本职的工作。

（三）定期轮岗、杜绝舞弊的发生

个别公司的财务经理为了个人私利，与被派驻企业的管理人员串通舞弊，或者为他人提供便利牟利等，都极大的影响了企业的经营，为企业带来了巨大经济损失，因此需要采取有效的方式来防止这一问题。集团派驻的财务经理定期轮岗，调离现有的企业，接任的人员在操作中就有可能发现前任的不合理之处，杜绝侥幸心理，防止舞弊的发生。

（四）加强监督、实行内部审计

对于集体派驻销售公司的财务经理要定期进行内部审计，防范内部的舞弊风险。由于财务经理的权力较大，不排除一些财务经理会利用职务之便来为自己谋利。在企业内部实施审计时，由集团派出的审计人员进行审计可以保持审计的独立性，防止串通舞弊的风险。同时针对审计工作业务量增大的情况，审计人员的素质也是一个亟待加强的问题，集团审计的重点也应该有所侧重，不仅是对价格和销售费用重点监察，也应对票据的流转重点审计，如利用票据进行贸易的就应做为监察的重点，防止公司资产的流失。对于审计中发现的问题，要及时的进行上报，内部审计工作要做到公正、客观、有效，最大限度发挥内部审计对财务经理进行监督效力。

五、结语

集团派驻财务经理对于销售公司的监督与管理效果十分明显，不仅可以有效的对销售公司的财务进行监督与管理，还可以提高企业的经营效益。但是在这一制度的背后还具有一定的挑战，即财务经理的监督与管理，集团公司不仅要有效发挥财务经理的监督管理作用，还应对其权力进行限制，防止自身的舞弊行为。相信这样制度随着时间的推移，将逐步完善。

参考文献：

[1]张永刚.浅析国有企业财务经理的职责[J].当代经济，2014（17）.