套内建筑面积范文

导语：如何才能写好一篇套内建筑面积，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1、要看是什么样的阳台，如果是封闭式阳台的话，阳台的面积就属于套内面积；若是半封闭式阳台的话，则只需要计入阳台一半的面积；若是敞开式阳台的话，那么该阳台将不计入套内面积当中。

2、套内使用面积为套内房屋使用空间的面积。套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的水平投影面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。内墙面装饰厚度计入使用面积。

（来源：文章屋网 ）

篇2

关键词：住宅；技术经济指标；分摊系数；套内建筑面积；套型建筑面积

Abstract: Through the discussion of current standard about residential technical and economic index calculation rules, we summarize some existing problems of the technical and economic norms computation in the residential design and the process of commercial property sales, and puts forward some suggestions on improvement, which make the residence technical and economic norms computation and management fair, transparent, simple.

Keywords: residential; technical and economic index; shared coefficient; set inside floor area; dwelling size construction area

中图分类号：TU-9文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

我国关于住宅技术经济指标现行的规范及法律条文包括《住宅设计规范》2011版、《房产测量规范》2000版、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版。具体内容参见各规范及法律条文。本文具体探讨现行规范及法律条文中关于住宅技术经济指标计算过程中存在的问题及调整建议。

1、存在的问题

1.1规范不严谨

1.1.1《住宅设计规范》2011版中第四章技术经济指标计算中存在以下问题：

1.1.1.1“4.0.2.4 套型总建筑面积等于套内使用面积、相应建筑面积和套型阳台面积之和”。其中相应面积概念模糊。

1.1.1.2“4.0.4.2 应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算比值”。 其中比值没有名称。

1.1.1.3按本章所有规定进行计算：住宅楼总建筑面积≠全楼各套型建筑面积之和。

以一栋六层住宅为例（见图一、图二），住宅楼一至六层均为一梯两户，每层建筑面积为：215.47平方米，屋面楼梯间建筑面积为：15.68平方米。

图一

图二

图三

1.1.1.3.1按《住宅设计规范》2011版该住宅楼总建筑面积=215.47*6+15.68=1308.5平方米。

1.1.1.3.2各功能使用面积详见图三。全楼套型总建筑面积之和（见表一）。住宅楼总建筑面积≠全楼各套型建筑面积之和。

表1-6层纯住宅楼总建筑面积

1.1.2《房产测量规范》2000版B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式：按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K.SiK= ∑δSi/∑Si

其中：K---为面积的分摊系数

Si---为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi---为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

∑δSi---为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si---为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

各部分面积界定模糊。“各单元参加分摊的建筑面积”是指那部分面积？以一个单元住宅（图一）为例，指套内建筑面积总和吗？“参加分摊的各单元建筑面积总和”是指那部分面积？以一个单元住宅（图一）为例，指套内建筑面积总和还是该栋住宅的总建筑面积？如果指套内建筑面积总和，则∑Si---为各单元参加分摊的建筑面积总和；如果指该栋住宅的总建筑面积，则通过分摊系数计算的各单元建筑总和不等于住宅总建筑面积：以一个单元住宅（图一）为例，参加分摊的各单元建筑面积总和（总建筑面积）为1308.5平方米、单元参加分摊的建筑面积（总套内建筑面积）为1171.2平方米、需要分摊的分摊面积总和（共有公用面积）为137.3平方米，分摊系数K=需要分摊的分摊面积总和（共有公用面积）137.3平方米/参加分摊的各单元建筑面积总和（总建筑面积）1308.5平方米=10.49%，δSi =10.49%*1171.2=122.89，单元参加分摊的建筑面积（总套内建筑面积）1171.2平方米+单元参加分摊所得的分摊面积122.89平方米=1294.09平方米＜1308.5平方米。

1.2标准不统一。

1.2.1阳台面积计算标准不统一。《住宅设计规范》2011版 4.0.2-3：阳台的面积均应按其结构底板投影面积的一半计算。《房产测量规范》2000版 8.2.1挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

1.2.2套内面积的范围标准不统一。《住宅设计规范》：套内使用面积为套内使用净面积，不包括套型阳台面积及套内墙体面积；《房产测量规范》2000版及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版：套内建筑面积均包括套型阳台面积及套内墙体面积。

1.2.3分摊系数计算标准不统一。《住宅设计规范》2011版中没有规定公摊系数的定义；《房产测量规范》2000版中：分摊系数=需要分摊的分摊面积/参加分摊的各单元建筑面积总和；《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版中：分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

1.2.4 用词不统一。相关规范及法律条文中关于住宅技术经济指标的用词不统一。

由于存在以上问题，使得各个部门统计的指标不一致，造成了管理上的难度大、具体指标模糊。

2、若干改进建议

2.1统一用词。虽然现行的规范及法律条文针对的对象不一样，侧重点也不一样，但是都是关于住宅技术经济指标计算的规定，所有在用词上要尽量一致。建议住宅技术经济指标包括以下概念：各功能空间使用面积、套内使用面积、套型阳台面积、套内墙体面积、套内建筑面积、总套内建筑面积、套型建筑面积、总套型建筑面积、公用建筑面积、分摊系数、分摊公用面积、住宅楼总建筑面积。

2.2统一标准。

2.2.1阳台建筑面积应该根据具体情况来确定面积。全封闭的阳台、挑廊应该按其结构水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。不能一概而论。

2.2.2各概念间的关系要明确。

套内建筑面积=套内使用面积+套型阳台面积+套内墙体面积

总套内建筑面积=所有套内建筑面积之和

分摊系数=公用建筑面积/总套内建筑面积

分摊公用面积=套内建筑面积*分摊系数

套型建筑面积=套内建筑面积+分摊公用面积

住宅楼总建筑面积=所有套型建筑面积之和

根据以上调整后改、该住宅楼（见图一至图三）技术经济指标计算结果如表二

表二-6层纯住宅楼技术经济指标计算

篇3

因为得房率=套内建筑面积／套型建筑面积，而且一般封闭阳台会算在建筑面积内（如果是不封闭阳台，一般是按面积的一般进行计算，如果是封闭阳台就是算全部面积），所以得房率是含阳台的。

相关说明：

1、得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88％，高层的建筑物得房率为72％，而办公楼为55％。

得房率=套内建筑面积／套型建筑面积

套内建筑面积=套内建筑面积+套内墙体面积+阳台面积

销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

篇4

看房子的实用率方法是：

1、房子实用率等于套内建筑面积除以购房建筑面积。套内使用面积实际上是扣除了室内分隔墙体占用的面积，即本表业主室内实测的数据。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积，比套内使用面积要大一些。购房建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，而不是购房建筑面积=套内使用面积+公摊面积。

2、对于实用率，多层住宅实用率一般为80%以上、高层住宅实用率一般为75%以上、大型商场内商铺实用率一般为50%以上、写字楼实用率一般为60%以上。

3、从一般情况来看，高层楼的真实实用率方面较多层住宅略低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题。

（来源：文章屋网 ）

篇5

建筑面积是指建筑展开面积，是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积，表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

得房率是指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。得房率=套内建筑面积/（套内建筑面积+公摊面积）

使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。即套内面积减去套内墙体面积，也就是屋中的净使用面积。

公摊的面积越小，得房率越高；公摊面积越大，得房率越低。套内的建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积和阳台建筑面积。得房率高的房子只能说是时间可使用面积大，登记面积一般是产权登记面积即建筑面积。

（来源：文章屋网 ）

篇6

（一）应全部测算为建筑面积的范围

1.单层建筑物不论其高度如何均按一层测算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积测算。

单层建筑物内如带有部分楼层的，应测算为建筑面积。

2.多层建筑物按各层建筑面积总和测算。其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积测算；二层及二层以上按外围水平面积测算。

3.地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围的水平面积测算。

4.坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用、且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积测算。

5.穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内、回廊部分按其水平投影面积测算。

6.图书馆的书库按书架建筑层测算。

7.电梯井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层测算。

8.舞台灯光控制室按围户结构外围水平面积乘以实际层数测算。

9.建筑物内的技术层，层高超过2.2米的应测算。

10.与建筑物相连的有柱雨蓬，按柱外围水平面积测算。

11.突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积测算。

12.突出建筑物墙外的门斗按围护结构外围水平面积测算。

13.非住宅房屋的封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积测算。

14.建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积测算。

15.两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积测算。

16.建筑物室内无楼梯的室外楼梯，均按每层水平投影面积测算。

17.跨越其它建筑物、构筑物的高架建筑物，按其水平投影和以实际层数测算。

18.房屋的夹层、阁楼，其高度超过2.2米部位的，按外围水平面积测算。

（二）按1／2测算为建筑面积的范围

1.用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半测算。

2.与建筑物相连的独立柱的通道按顶盖的水平投影面积的一半测算。

3.住宅房屋设计为（或由房屋建设单位统一设计施工的）封闭阳台，以及非住宅房屋不封闭阳台的，按其水平投影面积的一半测算。

4.建筑物墙外无柱的走廊、檐廊按其水平投影面积的一半测算。

5.两个建筑物间无顶盖的架空通廊，按其水平投影面积的一半测算。

6.建筑物楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半测算。

（三）不应测算为建筑面积的范围

1.突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬。

2.检修、消防等用的室外爬梯。

3.层高在2.2米以下的技术层、夹层、地下室和半地下室。

4.其它建筑物、构筑物，如亭、塔、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、园库、地下人防设施及干、支线等。

5.建筑物内外的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6.没有围护结构的屋顶水箱、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7.单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8.层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9.车站码头的车棚、货棚、站台。

10.住宅房屋原设计为封闭的阳台。

（四）套（单元）建筑面积的测算

1.套内建筑面积组成。

套（单元）内建筑面积由以下三部分组成：

（1）套（单元）内的使用面积；

（2）套（单元）内墙体面积；

（3）阳台建筑面积。

2.套（单元）内建筑面积各部分的测算。

（1）套（单元）内的使用面积

①套（单元）内使用面积包括卧室、起居室、门厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计使用面积；

④内墙面装修厚度均计入使用面积。

（2）套（单元）内墙体面积

房屋各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

房屋各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套（单元）内墙体面积。

（3）阳台建筑面积按照本规则有关规定测算。

3.套（单元）内建筑面积的计算公式

套（单元）内建筑面积＝套（单元）内使用面积＋套（单元）内墙体面积＋阳台建筑面积

（五）公用建筑面积测算

1.公用建筑面积的组成

公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

2.公用建筑面积测算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套（单元）的套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间的地下室、车库及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的公用建筑面积。

二、公用建筑面积分摊

（一）公用建筑面积分摊原则

1.公用建筑面积分摊，是指将本幢建筑物内的公用建筑面积，按各套（单元）的套（单元）内建筑面积所占相应比例进行分摊。分摊后的公用建筑面积，不得随意划定各套（单元）摊得面积的具体部位和界限。

2.公用建筑面积的公摊，仅限于本幢建筑物内的公用建筑面积，下列公用建筑不得分摊到本幢建筑物内：

（1）非本幢建筑物的公用建筑物（如锅炉房、变电所、泵房等）；

（2）已作为独立使用空间的地下室、车库等；

（3）作为人防工程的地下室。

3.每套（单元）房屋的建筑面积应为套（单元）内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

整幢建筑物建筑面积应为幢内各套（单元）的套内建筑面积与幢内公用建筑面积之和。

4.写字楼、商业和综合楼等原设计为非住宅房屋的，应按各部用途或使用功能的不同（或按购房协议）计算各部所应分摊的公用建筑面积，然后按所占各部位的相应比例，分摊本部位应得的公用建筑面积。

5.室外楼梯为两层以上使用的，其建筑面积归两层以上所有，并参与两层以上建筑面积分摊。

（二）公用建筑面积分摊系数计算

将整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套（单元）套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数＝

公用建筑面积

————————

套内建筑面积之和

（三）公用建筑面积分摊测算

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到应分摊公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

三、建筑面积测算的有关规定

（一）建筑物如有平面图，且实物与图纸无变动，可以竣工图纸为依据对照实物测算整幢建筑物的建筑面积。套（单元）的建筑面积和公用建筑面积，不需重新测丈实物。

（二）没有平面图或图纸与实物有差异的，须进行实地测量。建筑物的各边长及凸凹各部尺寸均须测量并注记。

（三）测算以平方米为单位。

1.整幢建筑物的计算结果保留小数二位。

2.套（单元）建筑面积、分摊公用面积及套内建筑面积，计算结果保留小数四位。

3.公用建筑面积分摊系数保留小数六位。

4.权证注记建筑面积保留小数二位。

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随着社会的发展和经济结构的不断调整，商品房面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的特别关注，各地以国标《房产测量规范》（以下简称《规范》）为大纲，相继出台了许多的政策、规定和实施细则，力图寻求一个规范、统一的计算标准，但购房者与开发商之间有关销售面积的纠纷仍时有发生。为此，业内人士一直在探索、思考解决这些问题的新途径。

1 商品房销售中面积纠纷产生的原因

按国标《房产测量规范》的规定，商品房的销售面积有两部分组成：套内建筑面积和共有分摊面积。而面积纠纷的成因无非是整个楼盘建筑面积和共有分摊面积两个方面：

1.1 关于建筑面积计算标准的问题：建筑面积计算标准是解决房屋面积计算中哪些可以算面积、哪些不算面积、哪些应算全面积、哪些应算半面积的问题，产生纠纷有以下几个原因：

对于房屋“建筑面积”这个概念，我国多个行业从不同的角度出发制定了各自的计算标准，相互之间存在一定的差异，而不同行业的从业者习惯于各自的标准，有“各自为政”的现象；《规范》注重于原则性，可操作性不够强。《规范》中关于面积计算的规则只考虑通用性与普遍性，对各地具体、特殊、多样化的建筑形式无法全面描述，需要各地制定实施细则，这些都可能产生争议。

1.2 关于共有面积分摊方法的问题：共有面积分摊方法指的是在计算共有面积分摊时哪些共有面积应该分摊、哪些不该分摊以及如何划分功能区该分摊给谁等。纠纷的原因有以下几个方面：

（1）现代建筑内部布局相互关联十分复杂，准确区分为每一个部位的共有共用使用情况几乎无法做到；有些共有部分无论如何计算都无法让各方满意，因而分摊纠纷很难避免。

（2）《规范》中分摊规则不够完善。《规范》在编写时由于各地在面积分摊方法上意见不一致，而暗示了一个“宜粗不宜细”的不成文分摊规则。

很显然，单纯靠测绘技术来完成解决商品房销售面积纠纷几乎是一个不可能完成的任务，这促使我们开拓思路从新的角度寻找途径。

2 按套或套内建筑面积计价销售商品房

长期以来，我们只是通过面积及单价体现商品房的价值，而商品房的价值构成包含方面的内容：（1）座落、地段;（2）建筑面积;（3）布局及建筑结构;（4）采光、通风情况;（5）施工质量;（6）周边环境及治安状况;（7）小区内部景观、配套设施、物业服务等。

显然，面积不足以体现房屋的全部价值。人们花钱买的是一套房子，其实应该关心的是这套房子的总价而非面积、单价，但由于长期的销售习惯对人们的误导，“面积”被推向了前台并成了矛盾的中心。因此我们寻找新的商品房销售方式：

（一）对已竣工的商品房，可以采用按套销售：房屋作为一种商品，当它实实在在展现在人们面前时，全部价值一目了然，面积只是它许多参考值中的一项，二手房市场就是一个很好的例子，由于人们交易的是现房，面积纠纷十分少见。因此现房按套计价销售应该是个可行的方法。

（二）按套内建筑面积销售：商品房特别是期房由于尚未竣工，买卖双方对于房屋预期具有不确定性，若按套计价纠纷自然很多，而按套内面积计价可能双方都比较容易把握。因为套内面积避开了复杂且常常纠纷的共有分摊问题，计算简单且误差率低，又能较准确地量化描述商品房的基本情况，“关门面积”是购房者最直观感受和认可的面积。

从综合考虑来看，我们认为与笼统地按套计价相比，按套内建筑面积计价更容易被大家所接受也更有可操作性。

3 推行按套或套内建筑面积计价应采取的配套措施

推行按套或套内建筑面积计价可以减少销售矛盾，但要实行需要做好以下几项工作：

3.1 坚持房产测绘及房地产管理体系不变

推行按套或套内面积销售商品房是否售后产权证将不再标注面积或只标注套内面积呢？答案是否定的，原因是：

商品房销售与产权证的发放是完全不同的两件事：一个市场经营行为；一个是建设管理部门行使国家赋予的权属管理体系相一致，我国权属管理是实行实质性审查，“面积”是其中很重要且贯穿始终的一项内容。在对商品房的管理中，房屋建筑面积（含共有分摊面积）是行业内各项管理的基础数据，如价格评估、政府经济房定价、物业收费、拆迁安置补偿者是以建筑面积为计算依据，而且已形成了一整套完善的体系。若因为改变商品房销售方式而跟着改变管理基础甚至整个房地产管理体系，既得不偿失目前也没有必要，还可能因此产生巨大的阻力使工作难以开展，所以我们应该采取的措施是：

（1）保持房产测绘及产权发证方式不变。无论商品房销售方式如何改变，产权面积测绘依照《规范》要求正常开展，它服务于产权产籍管理，产权证上仍然注明套内建筑面积和共有分摊面积。

（2）保持评估及物业收费现行方式不变，仍然以建筑面积作为衡量标准。

（3）妥善处理拆迁安置工作。以旧房屋拆迁前的私有面给予新安置房的套内建筑面积作为补偿结算的依据，安置前后的共有面积均不考虑。

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2、套内面积内容：

（1）套内建筑面积：

套内使用面积为套内房屋使用空间的面积。套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的水平投影面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。内墙面装饰厚度计入使用面积。

（2）套内墙体面积：

套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）套内阳台建筑面积：

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    1.销售面积:就是你掏钱的面积数,曾一度被称为建筑面积,因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积,又包括分摊的面积,故建筑面积一词太笼统,渐被销售面积所取代。

    2.套内使用面积:就是所谓的地毯面积,想像一下居室满铺地毯的情形,就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。

    3.套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。因为算法复杂,操作性也差,买房人不好估算这个面积。

    4.套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。

    5.套内建筑面积:即套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积的总和。

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关键词：房产面积； 测绘；问题；探讨

Abstract: based on many years of practice and experience, analyzes the housing area of surveying and mapping in the measurement of conventional methods, the author puts forward the existing problems and possible solutions.

Keywords: real estate area; Surveying and mapping; Problem; explore

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

近些年随着我国住房制度改革的不断深化，商品房作为高价、耐用的特殊商品进入流通领域，商品房交易市场日趋活跃，其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长,准确测绘测算房产面积成为关注的焦点。

一、房产测绘技术探讨

（一）常规测量方法

1、直接量测法

直接量测法,是通过实地量测房屋(或地物)边长、角度等要素，将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形(包括规则图形和不规则图形)，应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。图形计算,对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形，则将实地量出的几何要素套入相关几何公式，即可得出其面积。不规则图形计算,将不规则图形划分成若干三角形和梯形，实地丈量出有关要素尺寸，然后按照几何公式计算面积。

2、图上量测法

(1)求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直，对于较大面积，可将图纸分块计算。

(2)方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积。

(3)三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。

（二）数字测算方法

数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。

1、测绘数字房产平面图

(1)测设图跟导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输入微机。利用导线平差软件进行总体平差。

(2)测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标，将采集的数据输入计算机后，编绘出底层平面图。

(3)测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输入计算机，编绘出各层平面图。

(4)测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输入计算机，编绘出分户平面图。

2、计算房产面积

房产面积具体计算步骤如下。

(1)计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输入公式，即可计算出每层建筑面积。

(2)计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。

(3)计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输入公式，即得出分户套内建筑面积。

(4)计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式，即得出公用建筑面积。

(5)检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。

(6)计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

二、房产面积测算问题及对策

（一）未封闭、外墙两角有柱子的凸阳台面积计算方法

对于这类阳台,笔者认为是按半面积计算的。有开发商提出异议，认为应按全面积计算，理由是该套房屋为一套房屋且一个产权人自用，有柱、有顶盖，2000年国标

但笔者认为2000年国标《房产测量规范》关于商品房面积计算的宗旨之一是,首先按房屋部位和功能区分部位类型，再按部位类型执行2000年国标《房产测量规范》标准。无论按部位还是功能来讲它都是阳台，既然是阳台类，就应该执行2000年国标《房产测量规范》标准按阳台的计算方法计算半面积。

（二）四周合围为一幢房屋的门洞的认定

自建设部房地产司负责人就《商品房销售管理办法》的实施予以明确解释为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积后，房地产开发商开发的市场性商品房，东西南北房屋相连，城镇建设规划许可证批为一幢房屋，实地也是一幢房屋，四周各有一门洞，开发商要求计算面积。

笔者认为不能计算面积，依据是四个门洞不仅仅是为该幢房屋使用的，而更多的是为来此购物和做其它事情的客户服务的。而客户是不定的、随时变化的。对建设部房地产司负责人的解释应该理解为：其功能仅为一幢房屋全体业主或一幢房屋以内部分业主服务的共用房屋部位可计人分摊面积，以一幢为认定基础，按照谁受益谁分摊的原则计算。笔者理解，所谓服务的对象最终是人，而不是房屋面积，只是为了房产管理的延续性、永久性和更加合理化而使用房屋面积分摊体现而已。说到底这类门洞应该归为道路，所以不计算面积。这种类型房屋的对外(不是为一幢房屋全体业主或者一幢房屋内部分业主专用)公用电梯间无论是否营业性，都不应计入分摊面积。

（三）产权面积《规范》与建筑工程建筑

面积《规范》(简称《建规》)之间的区分对于这一点，房地产开发企业的技术人员尤其应该高度重视。笔者认为《建规》适用于地上及地下建筑物面积的计算，主要在建筑工程承包合同的订立、竣工决算以及核定单方造价上发挥作用。

（四）避免计算过程中产生的偶然误差