对房地产企业管理提出的建议十篇

对房地产企业管理提出的建议篇1

第一条　为建立健全全省各级住房城乡建设主管部门与跨地区经营的建筑施工企业之间信息通报和工作协调机制，加强本省建筑施工安全生产管理，制定本工作制度。

第二条　广东省跨地区经营建筑施工企业安全生产管理联络员（以下简称联络员）由在本省行政区域内承接房屋建筑和市政基础设施工程项目的跨地区经营建筑施工总承包企业、专业分包企业和劳务分包企业安全生产管理机构的负责同志担任。

第三条  跨地区经营建筑施工企业如实填报《广东省跨地区经营建筑施工企业安全生产管理联络员基本信息登记表》（见附件，以下简称《信息登记表》）后，上报工程所在地的地级以上市（含佛山市顺德区）住房城乡建设主管部门。各地级以上市（含佛山市顺德区）住房城乡建设主管部门将《信息登记表》录入省住房和城乡建设厅建设信息网（网址：gdcic.net）的工程安全生产动态管理系统中的建筑施工企业安全生产管理联络员管理子系统。联络员如有变化，该企业应重新填写《信息登记表》，并在发生变化后15个工作日内以传真方式报工程所在地的地级以上市（含佛山市顺德区）住房城乡建设主管部门予以变更。

第四条  联络员工作职责和工作内容：

（一）收集、整理、传递本省相关地区住房城乡（规划）建设行政主管部门、本企业建筑施工安全生产重要信息；

（二）分析本企业在广东省行政区域内的建筑施工安全生产形势；

（三）督促本企业建筑施工安全事故快报、在本省行政区域内发生与施工安全相关突发事件等情况上报工作。对本企业承办事项进行督促和协调，以保证承办事项按照要求时限反馈，如因客观原因不能按时反馈的，要及时与省住房和城乡建设厅沟通并说明情况；

（四）提出改进本省建筑施工安全生产监管工作的意见、建议；

（五）按时参加省住房和城乡建设厅主持召开的部分联络员工作会议，并向会议通报本企业建筑施工安全生产形势和重点工作进展情况；

（六）向本企业主要负责人、分管安全生产的负责人以及企业安全生产管理机构汇报联络员会议精神，提出贯彻落实会议精神的建议、措施。

第五条　部分联络员会议制度：

（—）省住房和城乡建设厅工程质量安全监管处负责组织部分联络员会议。部分联络员会议分为年度会议、临时会议。年度会议每年召开一次。

年度会议的内容为：分析全省建筑施工安全生产形势，总结年度工作，提出工作思路、意见和建议，研究加强与改进联络员工作的重大事项。年度会议由省住房和城乡建设厅邀请部分企业的联络员参加。

较大及以上事故发生时，或有重大工作需要部署时，可召开临时会议。临时会议的议题为：通报较大及以上事故情况，研究控制事故的对策、措施，部署和安排重大工作。临时会议由较大及以上事故发生地的地级以上市住房城乡（规划）建设行政主管部门分管安全生产的负责同志、以及事故企业联络员参加，必要时，省住房和城乡建设厅可邀请部分企业联络员参加。

（二）每次会议的具体时间、地点和其他有关事项由省住房和城乡建设厅负责通知。

（三）联络员会议纪要应抄报省住房和城乡建设厅分管安全生产的负责同志，并以电子邮件形式发给各联络员。

（四）联络员因故不能参加联络员会议，应向省住房和城乡建设厅请假，并委派相关人员参加。

第六条　联络员信息传递制度

（一）联络员每年半年应以电子邮件方式向省住房和城乡建设厅报送本企业近半年在粤建筑施工安全生产形势的分析报告,报告内容一般应包括本企业近期落实安全生产主体责任的主要工作情况、在粤承建工程的施工安全生产管理基本情况、企业新制订的与安全生产相关的工作措施、企业面临的安全管理主要问题原因分析与对策、建议等。报告要简明扼要，内容翔实，层次清楚，文字简练。

（二）省住房和城乡建设厅将通过文件、简报、电子邮件等方式向联络员传递有关信息，保持日常联系。

（三）联络员所在企业应为联络员的工作创造条件。

第七条　本工作制度自公布之日起执行。

对房地产企业管理提出的建议篇2

【关键词】房地产企业；企业成本；均衡管理

一、前言

我国房地产市场渐趋饱和，产业增速出现回落，市场竞争日益加剧及市场观望情绪不断加重等不利情况的出现，房地产企业的发展转向靠成本竞争取胜的策略是首选。搞好企业成本均衡管理和控制是提高房地产企业竞争能力的重要举措。本文通过对房地产行业环境分析立足房地产企业项目开发全过程，对加强房地产企业各环节的成本均衡管理和控制进行探讨，期望能与房地产企业的同行对于房地产企业成本均衡管理和控制进行一些探讨。

二、房地产企业成本控制的特点及其难度

房地产企业成本控制涉及前期立项、规划设计、合同签订、纳税筹划、工程招标、施工建设、变更鉴证、工程竣工决算、销售管理等方方面面。涉及面之广、时间跨度之长、情况之复杂，事项的不确定性这都给成本管控增加了难度。在最关键的规划设计、工程招标、施工建设等关键环节缺乏科学的方法和行之有效的措施。往往在项目施工过程中，对成本的跟踪控制力度不够，监理和建设单位对施工建设单位工程质量、合同变更签证、建设工期监督管理不到位，从而增加了企业成本。房地产企业属于资金密集性企业，资金使用周期长、需求量大，房地产企业大都受融资渠道的限制，使得融资成本成为开发企业成本控制的又一个瓶颈。

三、房地产企业目前成本管理的现状及困难

1.房地产行业企业全面成本控制意识淡薄

受长期行业高回报的影响，房地产企业大多数管理者和员工没有全面成本控制的意识。企业没有树立全面、系统的成本控制理念，没有建立合理的成本控制体系及成本管控制度。一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及财务领域。而缺失了成本控制最关键的规划设计、竣工决算等环节，房地产企业税负在所有行业中是最高的，项目开发建设前期的纳税筹划，也是企业成本均衡管理和控制的重要组成部分。监理和建设单位对建设施工过程缺乏有效监督、控制、管理，也会使企业增加不必要的成本费用开支。随着行业竞争的加剧，应建立起房地产企业全面成本控制的意识。

2.房地产成本管理和控制缺乏行之有效的方法

由于房地产行业普遍更重视开发和销售环节，对成本管理和控制意识淡薄不重视。目前，大多数企业的成本控制，还停留在建安及财务领域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企业对成本控制注重事中、事后控制，对成本预测不精细，成本控制缺乏科学性和全面性。

3.房地产企业成本控制制度设置不够完善

很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，成本控制制度体系不够完善。房地产成本控制涉及建设单位、施工、监理企业的相互配合，贯穿房地产项目开发的各个方面，成本控制体系的职责权限的划分不够明确，相应的跟进、改善措施往往不到位。

4.管理人员的素质达不到要求

有些房地产企业虽然建立了相应的成本控制制度，但限于管理人员素质及管理水平达不到，成本控制没有取得好得效果。房地产项目竣工以后，实际成本的控制考核赏罚不够分明，导致各单位、各部门及员工对成本控制的积极性不高，成本控制不能落到实处。

四、影响房地产开发企业成本控制的因素

主要包括行业宏观经济形势、行业竞争程度、合作关系、行业地位等。

1.行业新加入企业的竞争威胁

由于房地产企业的高回报，使得国内拥有大量现金的其他行业企业的成功人士，还有一些资金实力雄厚的国际公司都有计划进入房地产行业，由此可以看出新进入者的威胁比较大。

2.供应商的议价能力

房地产企业的供应商可分为两类：一类为政府，政府多为土地供应者，土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此这类供应商的价格议价能力强。这对企业成本控制是不力的，通常房地产企业都要以较高的成本获得土地使用权；另一类为原材料供应商、建筑公司等，这类供应商议价能力较弱，房地产企业大都处于供应链的核心位置。房地产企业应加强这类可控成本的控制力度。

3.购买方议价能力

我国房地产偏向档次高的客户，低收入者一般无能力购买，并且消费者获取房地产信息成本较高。这些原因决定购买者相对于开发商来说议价能力较弱。开发企业应发挥自身的优势，在进行市场充分调研的基础上，合理确定销售价格，最大程度地保证企业的利润空间。

4.当前竞争对手之间竞争的激烈程度

房地产企业是一个特殊行业，它的“产品”就是固定资产，耗资多，风险大。一般而言，它的退出成本很高。一旦进入这个行业，如果想半途而废，成本是相当大的。这就决定了房地产行业竞争对手之间的竞争异常激烈。竞争激烈导致不确定因素的增加、土地竞价的飙升，都使得房地产企业在充分竞争的市场条件下，必须以低成本定位才能提高企业的核心竞争力。

5.其他企业的替代品

房地产企业的商品就是商品房，作为替代品的政府保障性住房廉租房、经济适用住房，这部分替代品价格低。随着政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房数目不多无法满足需求，对开发企业威胁较小，但在开发成本上未来将会给房地产企业竞争产生压力。

通过房地产企业的行业环境分析我们可以看出，房地产企业对有些环节的成本控制能力较弱，而有些成本控制是企业掌握主动权的，房地产企业成本控制应根据行业特点对开发项目全过程成本做到均衡管理和控制。

五、房地产企业成本均衡管理和控制的对策

1.提高成本控制意识，建立健全成本控制体系

要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制体系，利用奖惩制度，促使企业所有员工提高成本控制意识，激励员工自觉加强成本管理和控制。成本控制的环节应从建安和财务领域，扩大到房地产项目全过程：立项决策、规划设计、设备购置、建筑施工、销售等各个环节。涵盖招投标、合同管理、设计变更、竣工决算、纳税筹划、监理管控、资金成本等各个方面，房地产企业成本管控可谓是一个庞大的体系，我们要扎牢每一个篱笆，杜绝成本管理和控制的短板，努力降低企业成本，向管理要效益，提高企业效益，增强企业竞争力。

2.提高控制人员的素质，完善绩效考核

任何制度、方法最后都要靠人去落实、去实现，因此在加强体系建设的同时，通过学习、培训以及完善绩效考核制度等方法措施，使得管理人员、员工的素质得到进一步提升，从而较牢固地树立成本控制意识。将成本管理引入到绩效考核中，对在职人员实行工作内容考核与成本管理考核相结合的方法，动态管理。通过建立科学合理的用人机制，使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用，激励员工自觉加强成本管理和控制。

3.针对房地产企业行业的特征，对房地产项目开发全过程成本实行均衡管理和控制

（1）立项、土地征用环节

发改委立项备案通知书。在项目立项前，房地产商需要通过容积率和土地面积换算得到预计的土地费用，以此来对项目的可行性进行判断。

房地产企业的通过土地招拍挂取得土地使用权。这个阶段由于土地的稀缺性及政府垄断开发商相对议价方面处于弱势。但房地产企业要做好开发主体的谋划，取得合法有效的土地价款票据，企业应妥善办理好土地拆迁安置的各项事宜，控制好拆迁安置费用，为项目快速顺利开工打好基础。这对企业成本管理起着很重要的作用，最终直接影响企业利润。

（2）设计与前期工程

设计费用在项目成本中所占比重不大，但房地产企业设计阶段就确定了开发产品定位、档次、主体结构、材料选用、设备品质等，设计的漏项还将直接影响项目的变更签证，最终影响企业成本。可以说房地产开发项目的绝大多数成本在这阶段就已经确定了。所以规划设计管理对成本控制起到至关重要的作用。

前期工程涉及成本费用：包括项目整体性报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编制费、其他费用。费用成本明目繁多，开发企业应逐项落实到位，做到有效成本管控。

（3）项目施工建设环节

①加强建设阶段各类合同签订管理，切实加强各类合同履约管理。各类超过标准限额的合同签订，应该按照规范流程，保证市场公平、公正发展，规范操作程序，使企业成本得到有效控制的重要措施。

②监理单位加强施工现场质量、安全、工程进度管理，从严控制施工过程中的签证变更，这是加强企业成本均衡管理和控制的有效途径。

4.预售环节的成本管理

房屋预售阶段的定价、合理的折扣，与线上线下运营商的合作，商品房销售的按揭贷款的银行选择，广告费的投入，提高资金运转速度快速回笼资金，节约企业资金成本，加强销售环节的成本管理，是实现企业项目全过程均衡管理与控制的一个不可或缺的一部分。

5.项目竣工环节

项目竣工环节，对各建设项目进行竣工决算，工程竣工决算阶段的成本控制是根据合同及有关变更签证，图纸等相关资料，报送相关的中介机构进行竣工决算审计，准确计算工程量，使审计后的结算真正体现工程实际造价。财务部门按照成本以项目为单位的配比原则，进行产品成本的归集。财务核算应做到精细、准确，为最后房地产项目的土地增值税清算打下基础。这是房地产企业成本均衡管理和控制的最终环节。

六、结论

本文阐述了房地产企业成本控制的特点及其难度，分析了影响成本控制的因素，提出了房地产企业成本均衡管理和控制的对策。我国房地产市场渐趋饱和，产业增速出现回落，房地产业回报率有所降低，房地产业从快速发展正慢慢走向成熟。房地产企业要想在激烈市场竞争中获得长远的发展，就必须对企业成本实行精细化管理，将企业成本管理的重点放在对成本的均衡管理和控制上。按照房地产行业特征，在房地产开发的各个环节针对不同的特性，采取不同的方法，挖掘企业潜力，有效管理和控制企业成本，最终起到有效降低企业成本，提高企业效益，从而促进房地产企业在激烈的市场竞争中获得健康、稳定、长远的发展。

参考文献：

[1]唐丽春.试析新形势下房地产企业的成本控制[J].商业时代，2012（5）：11-15

[2]刘亚斌.谈房地产企业如何控制企业成本[J].民营科技，2010（3）：130

对房地产企业管理提出的建议篇3

第一章  总  则

第二章  房地产开发计划

第三章  房地产开发用地

第四章  房地产开发行业管理

第五章  法律责任

第六章  附  则

第一章  总  则

第一条  为加强城市房地产开发管理，规范房地产开发行为，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条  在市、县（市）城市规划区内国有土地上从事房地产开发，实施房地产开发管理，均应遵守本条例。

第三条  房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条  市建设行政主管部门负责本市城市房地产开发的管理。

各县（市）、上街区建设行政主管部门负责本行政区域内城市房地产开发的管理，业务上接受市建设行政主管部门的监督、指导。

计划、规划、土地、房产、物价、财政、税务和工商行政管理等部门应依照各自的职责，协同做好城市房地产开发的管理工作。

第二章  房地产开发计划

第五条  市、县（市）、上街区建设行政主管部门应根据本行政区域国民经济和社会发展计划以及城市规划的要求，会同规划、土地行政管理部门编制房地产开发的中长期发展规划，经计划部门审查后，报同级人民政府批准。

第六条  编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改建与新区开发相结合，优先开发基础设施薄弱、环境污染严重及危房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化教育、医疗卫生等设施的建设。

第七条  市、县（市）、上街区建设行政主管部门应当依据房地产开发中长期发展规划，分解制定年度开发计划，报计划部门审查。年度开发计划中的综合开发率应当符合同级人民政府的规定。

第八条  房地产开发企业应根据本企业的开发能力，向建设行政主管部门申报房地产开发项目。

建设行政主管部门依据房地产年度开发计划，对房地产开发企业申报的开发项目计划进行综合平衡，报计划部门批准后，负责监督实施。

房地产开发企业以拍卖、招标的出让方式取得国有土地使用权，用地性质明确，规划部门提供了明确的规划设计条件的，不再办理立项审批手续。

第九条  涉外房地产开发企业的开发项目，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门会同计划部门实行专项管理。

第三章  房地产开发用地

第十条  建设行政主管部门根据上级下达的年度出让国有土地控制指标和本级房地产年度开发计划，制定年度房地产开发用地计划，经土地管理部门审查，报同级人民政府批准。

因涉外房地产开发等特殊情况需调整年度房地产开发用地计划的，应报原审批机关批准。

第十一条  年度房地产开发用地计划应以综合开发为主，综合开发用地不得低于本年度房地产开发用地的百分之六十。

第十二条  城市房地产开发用地必须符合年度房地产开发用地计划。

城市房地产开发用地，应依法取得国有土地使用权。房地产开发企业可以拍卖、招标、协议出让的方式取得国有土地使用权。未纳入年度开发用地计划的房地产开发项目，有关部门不得办理审批手续。

第十三条  房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，建设行政主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为土地使用权出让合同的必备内容或划拨土地使用权批准文件的内容之一。

第十四条  房地产综合开发需占用集体所有的土地，由市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用。

第十五条  以拍卖、招标或协议的方式出让国有土地使用权的，在拍卖、招标或协议出让之前，城市规划行政主管部门应提出明确的规划设计条件。

第十六条  以拍卖或招标的方式出让国有土地使用权的，申请参加竞买或投标的房地产开发企业必须具备下列条件：

（一）具有与房地产开发项目相应的等级资格；

（二）具有应付的土地使用权出让金和拆迁安置费用；

（三）具有该房地产开发项目总投资百分之二十五的自有资金或相应的资金来源；

（四）符合国家、省、市人民政府规定的其他条件。

第十七条  建设行政主管部门应配合土地管理部门按国家和省规定，做好房地产开发用地使用权的拍卖、招标、协议出让和土地使用权划拨工作。

第十八条  以拍卖或招标的出让方式取得国有土地使用权进行房地产综合开发，其地上建筑物、构筑物需要拆迁的，由市、县（市）、上街区人民政府拆迁管理机构按管理权限组织统一拆迁。

拆迁安置、补偿事宜，按拆迁管理法规规定执行。

第四章  房地产开发行业管理

第十九条  房地产开发企业应当自领取营业执照之日起一个月内，持备案申请报告、营业执照等有关资料，向市、县（市）、上街区建设行政主管部门备案。

第二十条  市建设行政主管部门应当依照下列条件审查房地产开发企业的等级资格，申报或发放等级资格证书：

（一）专业技术人员和管理人员状况；

（二）自有资金数量；

（三）企业内部规章制度的建立情况；

（四）国家和省、市建设行政主管部门规定的其他条件。

第二十一条  房地产开发企业的等级资格实行年度审验制度。

第二十二条  对按照城市规划要求需要进行配套建设的，城市规划行政管理部门应当对教育、邮政、绿化等配套设施提出明确的规划设计指标。

房地产开发企业必须按照城市规划行政管理部门提出的规划设计指标进行房地产综合开发，使配套设施建设与商品房建设同时规划、同时施工、同时竣工验收。

第二十三条  建设、计划、土地、规划等有关部门在办理房地产开发项目审批手续时，应当严格控制零星、分散的开发项目，保证综合开发率符合同级人民政府的规定。

对零星、分散的房地产开发项目，可以征收房地产综合开发费。综合开发费全额上缴财政，按专项资金管理，用于综合开发配套设施建设。

房地产综合开发费的征收标准，由市建设行政主管部门会同物价、财政部门拟定，报省批准后执行。

第二十四条  从事下列房地产开发项目的房地产开发企业享受优惠政策：

（一）建筑面积十万平方米以上综合开发建设项目；

（二）高科技项目、列入重点工程的工业项目；

（三）大型商业服务设施；

（四）安居工程、解困房等居民住宅；

（五）城市公用基础设施和旅游设施；

（六）完成的绿地面积达到总用地面积百分之三十五以上的建设项目。

前款规定的房地产开发项目的优惠政策，国家和省有规定的，按国家和省规定执行；国家和省未作规定的，由市人民政府制定。

第二十五条  房地产开发项目由开发企业按有关规定自主选择具有相应资格的勘察、设计、施工单位，其他部门或单位不得非法干涉。

第二十六条  房地产开发项目建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范。

第二十七条  房地产开发企业应当加强对房地产开发项目的质量监督，并对房地产开发项目的质量负责。

房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第二十八条  房地产开发项目建成后应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请，建设行政主管部门应当自接到申请之日起十五日内，组织有关部门按市人民政府规定进行竣工验收；对房地产综合开发项目应当同时验收其配套设施。经验收合格的，发给房地产开发项目竣工验收合格证。

房地产开发项目未经验收或经验收不合格的，不得交付使用。

第二十九条  房地产开发企业建设的居住小区经验收合格交付使用后，实行物业管理。

第三十条  任何单位和个人不得违反法律、法规的规定向房地产开发企业集资、摊派和提高标准收费或重复收费。

对违法向房地产开发企业收费、罚款、集资或摊派的，房地产开发企业有权拒绝，并可向建设行政主管部门及有关部门控告。

第五章  法律责任

第三十一条  违反本条例规定有下列情形之一的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令限期改正，并可给予警告、降低等级资格，情节严重的取消或报请上级取消其等级资格：

（一）房地产开发企业在等级资格申报中弄虚作假的；

（二）未按规定的期限到建设行政主管部门办理备案手续的；

（三）房地产开发企业未按规定接受等级资格年审的。

第三十二条  房地产开发企业未取得房地产开发等级资格证书或擅自超越等级资格从事房地产开发的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以下的罚款。

第三十三条  房地产开发项目未经验收交付使用的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令其限期改正，可以并处总投资千分之一以下的罚款。

第三十四条  房地产开发企业未按规划设计指标进行配套建设的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令限期完成配套建设；逾期未完成的，责令承担配套建设工程费用，由建设行政主管部门组织完成配套建设，并可处以配套建设工程费用一倍以下的罚款。

第三十五条  市、县（市）、上街区建设行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，按照管理权限由有关部门给予通报批评、行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在房地产开发企业办理备案手续时，刁难、敲诈房地产开发企业的；

（二）在评定房地产开发企业等级资格中，徇私舞弊、索贿受贿的；

（三）在房地产开发企业等级资格年审中，以权谋私、弄虚作假的；

（四）违反本条例第二十八条第一款规定进行竣工验收的；

（五）强制房地产开发企业使用指定的建筑施工队伍和建筑材料的；

（六）其他利用职务上的便利进行违法活动的。

第三十六条  违反本条例的行为同时违反其他法律、法规的，有关部门还应依照有关法律、法规的规定处罚。但不得重复罚款和没收财物。

罚款和没收财物一律上缴同级财政。

第三十七条  当事人对建设行政主管部门所作的行政处罚决定不服的，可自接到处罚决定之日起十五日内向同级人民政府或上一级建设行政主管部门申请复议；对复议决定不服的，可自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。

第六章  附  则

第三十八条  国家机关、社会团体、企业事业单位办公用房、职工住房、厂房等自用房屋建设，不适用本条例。

第三十九条  市人民政府可根据本条例制定实施细则。

对房地产企业管理提出的建议篇4

第一条  为了加强城市房地产物业管理（以下简称物业管理），保障房屋及其设备设施的正常使用，提高生活居住、办公、生产经营等环境质量，维护其正常的公共秩序，依据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业，是指房地产及其附属设备设施的服务经营化的各类住宅小区、机关企事业单位办公楼和生活区、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其设备设施与占地。

本办法所称物业管理是指依法设立的物业管理企业，依照与业主或业主委员会签订的委托合同，对房屋建筑及其供暖、供水、排水、环境绿化、环境卫生、小区道路、休闲娱乐设施、保安和环境容貌等进行的维修、养护、服务和管理。

第三条  凡在本省城市规划区内从事房地产物业管理经营活动和实施物业行政管理的，均应遵守本办法。

第四条  省建设行政主管部门主管全省物业管理工作，负责本办法的组织实施。

各行署建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下均称房地产行政主管部门）主管本行政区域内的物业管理工作。

各级规划、市政、供热、绿化、环卫等行政管理部门，应按各自的职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产物业管理工作的指导和监督检查。

第二章  业主与业主委员会

第五条  本办法所称业主，是指房地产物业的所有权人和使用人。

第六条  房地产物业使用人达到百分之六十以上时，开发建设单位、公房房改售房单位和物业管理企业应在房地产行政主管部门指导监督下，组织召开首次业主大会或业主代表大会，依法选举产生业主委员会。

第七条  业主大会，由全体业主组成；业主人数较多的，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或业主代表大会，应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经与会的业主或与会的业主代表过半数通过。

第八条  业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构，负责业主大会或业主代表大会的常务工作，并代表全体业主对物业实施自治行为规范和委托物业管理的监督检查。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会；经15％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。

第九条  业主委员会组成人数应根据业主人数确定，一般不应少于9人组成，并在委员中推选产生业主委员会主任、副主任和执行秘书。执行秘书负责委员会的日常工作。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。主任、副主任、执行秘书每届任期三年，可连选连任。但在任期未满需调整的，应经业主大会或业主代表大会通过。

第十条  业主委员会应自选举产生之日起十五日内持下列文件向所在地房地产行政主管部门办理登记，并提交下列材料：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员及领导成员名单；

（三）业主委员会章程。

所在地房地产行政主管部门应当自受理登记申请十五日内，完成登记工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

第十一条  业主委员会职责：

（一）在房地产行政主管部门的指导下，制订业主委员会章程，代表业主维护其合法权益；

（二）定期主持召开业主大会或业主代表大会；

（三）决定选聘物业管理企业并与其签订物业管理委托合同；

（四）制定业主公约并提交业主大会或业主代表大会审议通过，报房地产行政主管部门备案；

（五）监督物业管理企业对委托物业的服务管理工作；

（六）审议物业管理企业对房屋大中修的报告，监督检查维修费用的使用情况；

（七）配合物业管理企业，监督检查业主遵守物业管理规章制度、履行义务情况；

（八）督促物业管理企业按季度公布财务收支情况。

第十二条  业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。

第三章  物业管理企业

第十三条  本办法所称物业管理企业，是指取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》，并取得工商营业执照，具有企业法人资格，为业主提供专业化、社会化、企业化、经营型服务的经济实体。

房地产开发企业、公房管理单位、写字楼以及商城商厦业主等自行实施物业管理的，也应按前款规定组建物业管理企业或办理兼营资质证书手续。

未取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》和工商营业执照及物价部门颁发的收费许可证的，不得接受委托承担物业管理任务，收取物业管理费用。

物业管理企业资质标准和管理办法，由省建设行政主管部门另行制定。

第十四条  外省物业管理企业进入我省或本省物业管理企业省内跨区（省）接受委托承担物业管理任务的，应按省跨区（省）有关规定输相应手续后，方可开展物业管理经营活动。

第十五条  物业管理企业的权利：

（一）对接受委托的物业进行接管验收；

（二）根据有关法律、法规及物业管理委托合同、公约，制定物业管理具体实施办法及各项规章制度；

（三）依据政府物业管理收费规定和物业管理委托合同，收取物业管理费用；

（四）有权制止违反物业管理规章制度及违法行为；

（五）有权选聘专营企业承担专项管理业务；

（六）按企业许可经营范围开展各种经营活动。

第十六条  物业管理企业义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；

（二）接受房地产行政主管部门和物业管理相关政府部门的检查指导，接受业主和业主委员会的监督；

（三）定期向业主委员会报告工作；

（四）按时向全体业主公布物业管理费用财务收支情况；

（五）协助业主开展多种形式的社区文化活动。

第四章  物业管理委托

第十七条  开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收前，应选聘物业管理企业提前介入进行前期物业管理。在业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或另聘物业管理企业进行物业管理。

第十八条  业主委员会宜采取招投标方式选聘物业管理企业。

第十九条  房屋销售时，开发建设单位应与购房者在房屋销售合同中订立有关售后物业管理条款。

第二十条  开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收后，以及公房房改售房单位应及时向物业管理企业移交工程建设技术资料，办理交接手续。

第二十一条  物业管理企业应与业主委员会签订物业管理委托合同。

签订物业管理委托合同，应使用国家建设部与国家工商行政管理局统一制发的物业管理委托合同文本。

第二十二条  物业管理企业的管理项目聘请有关专营公司承担时，其原签订的物业管理委托合同中的责任不随之转移。

第二十三条  物业管理企业在签订委托合同后十五日内，向所在地房地产行政主管部门备案。

第二十四条  物业管理委托合同到期或物业管理企业未达到委托合同规定的条款标准或者因其他违法行为原因的，业主委员会可通过决议终止委托合同，但应提前一个月通知物业管理企业，并及时选聘相应的物业管理企业继续进行管理。

物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起一个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他有关物品的移交手续。

第五章  房地产物业使用与维护

第二十五条  房屋或住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，向业主委员会或物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

（一）房屋或住宅小区规划平面图；

（二）单体建筑、结构竣工图；

（三）公用配套设施、地下管线工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料；

（五）质量验收资料；

（六）其他必要资料。

第二十六条  供暖、供水、排水、供气、供电及电讯等部门，在物业管理范围内开挖路面或者进行其他施工时，应当事先通知物业管理企业。工程竣工时应负责恢复原貌。

第二十七条  业主使用房屋应遵守下列规定：

（一）未经有关部门批准，不得随意改变房屋结构、用途和外貌；

（二）未经批准，不得对房屋的内外承重墙、楼板、梁、柱、阳台及屋面进行拆改、开凿等；

（三）房屋装饰装修、搭建按有关规定办理审批手续，并自行清理建筑及装修垃圾；

（四）不得存放生活性燃料以外的易燃、易爆、有毒、放射性等物品；

（五）不得阻挠物业管理企业对共用部位、公用设施设备的维修养护；

（六）不得利用房屋从事违法犯罪、危害公共利益及侵害他人正当权益的活动；

（七）不得占用房屋内公共楼梯、过道、地下室、平台等公共部位，不得堆放杂物；

（八）公共场所、公共部位不得乱贴、乱画、乱挂；

（九）爱护公共配套设施，不得损坏道路、绿地、花草树木和休闲娱乐设施；

（十）法律、法规及政府规定的其他行为。

第二十八条  物业维修责任，一般按下列规定划分：

（一）房屋室内自用部分，由产权人自行维修；

（二）房屋的共用部位及房屋内的供水、排水、供热设施设备，由受聘的物业管理企业养护维修；

（三）住宅小区及其他场区内的公用设施设备，由受聘的物业管理企业维修养护；

（四）其他管线设施由相应部门负责维修养护，也可委托物业管理企业进行有偿维修养护。

需要物业管理企业在此基础上扩大养护维修范围的，应在有关合同中作出规定。

第六章  物业管理经费与管理用房

第二十九条  物业管理经费主要渠道：

（一）开发建设单位在出售商品房屋时，按建筑面积提取每平方米1～2％建安费作为物业管理公共部位、公用设施设备维修专项资金；

（二）公房房改出售后，按售房款20～30％比例提取公共部位、公用设施设备物业管理维修专项资金；

（三）按有关规定收取的物业管理费；

（四）专项委托服务收入；

（五）特约服务收入；

（六）其他合法收入。

第三十条  开发建设单位在房屋或住宅小区移交时，将提取的物业管理专项资金交由市、县房地产行政主管部门代管，专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。

第三十一条  已交付使用的房屋或住宅小区，未提取物业管理专项资金的，应由当地政府批准确定该资金来源渠道和数额，做为物业管理共用部位、公用设施设备维修专项资金。

第三十二条  公有房屋出售后，提取的公共部位、公用设施设备维修资金，交由市、县房地产行政主管部门代管，按售房单位专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。

第三十三条  开发建设单位和公房房改售房单位在移交住宅小区时，应无偿向小区业主委员会提供一定比例的物业管理用房，其产权归业主委员会所有，由市、县房地产行政主管部门代管；同时也可以以成本租金或零值租金向物业管理企业提供一定数量的商业用房，以扶持物业管理企业的起步与运营，产权归原开发建设单位或原公房房改售房单位所有；也可以以成本价出售给业主委员会。业主委员会购买上述商业用房的资金，可在物业管理专项资金中列支，并以该商业用房的经营收入逐年回收。物业管理企业应负责其使用的物业管理用房和商业用房的维修养护。

物业管理用房未经批准不得改变使用性质。

开发建设单位为小区业主委员会提供的管理用房和商业用房的比例，由当地政府确定。

第七章  法律责任

第三十四条  物业管理企业，有下列行为之一的，由县以上房地产行政主管部门根据情节轻重，依法给予行政处罚，并建议资质审查机关对资质等级予以降级，直至取消其资质。

（一）未按本规定取得资质证书，擅自从事物业管理经营活动的；

（二）未经批准超越营业范围经营的；

（三）未按规定办理跨区、跨省手续的；

（四）不履行物业管理委托合同，损害业主利益的；

（五）不按规定的项目、标准收取物业管理费用的；

（六）有其他违法违纪行为的。

第三十五条  业主因故意或过失造成公用设施设备损坏的，由责任者负责修复或赔偿，构成犯罪的，由有关部门依法追究其法律责任。

第三十六条  业主或业主委员会与物业管理企业在执行合同过程中发生争议的，可由房地产行政主管部门进行调解。调解无效的，可申请仲裁机构仲裁或直接向人民法院起诉。

第八章  附则

第三十七条  城市规划区以外的独立农场、林场、工矿区等物业管理，参照本办法执行。

对房地产企业管理提出的建议篇5

【关键词】 税收成本;税收筹划;企业所得税;土地增值税

房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

一、立项环节

实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。

二、规划设计环节

实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。

境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。

所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。

三、融资环节

企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。

所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。

如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。

所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。

若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。

四、土地取得环节

(一)企业以国家出让方式取得土地

在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。

对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。

企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。

(二)以资产收购方式取得土地

实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。

所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。

五、拆迁安置环节

在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。

所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。

六、工程建设环节

在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。

七、预售环节

企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。

所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。

八、销售环节

企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。

所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。

企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。

所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。

九、出租环节

实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。

无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。

所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。

十、项目清算环节

在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。

所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。

总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.

[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号.

对房地产企业管理提出的建议篇6

    第一条  为加强本市的物业管理，保障物业的合理使用和维修，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条  本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。

本办法所称业主，是指房屋所有权人。

本办法所称使用人，是指房屋承租人。

本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条  物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。

第五条  市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。

规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。

第二章  管理组织与职责

    第六条  业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。

业主的权利是：

（一）参加业主大会；

（二）在业主大会内享有选举权和被选举权；

（三）表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程；

（四）参与管理有关业主利益的重大事项；

（五）监督业主委员会的管理工作。

业主的义务是：

（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守有关物业管理的制度、规定；

（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。

第七条  物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。

物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。

第八条  新建商品住宅出售面积达到50％以上的，公有住宅出售面积达到30％以上的，由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条  召开业主大会应当有半数以上的业主出席，业主大会作出的决定，应当有半数以上的业主同意，决定通过后应当予以公布。

业主可以书面委托人出席业主大会。

业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。

第十条  业主大会行使下列职权：

（一）选举或罢免业主委员会委员；

（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（三）听取和审议物业管理企业工作报告；

（四）对涉及业主和使用人利益的重大事项作出决定；

（五）对物业管理的其它重大事项作出决定。

第十一条  业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

经20％以上的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后应当在10日内召开临时业主大会。

第十二条  业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地产行政主管部门办理登记：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主委员会章程和业主公约。

第十三条  业主委员会委员应当由业主担任（街道办事处或居委会主任、副主任被聘任为业主委员会委员的，可不是业主），业主委员会根据物业管理区域的规模由5人至15人组成。

业主委员会设主任1名、副主任1至2名，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，可聘请街道办事处或居委会的主任或副主任担任业主委员会副主任。

第十四条  业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）组织召开业主大会，报告物业管理的实施情况；

（二）选聘、解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）依照本办法的规定，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，接受业主、使用人和市房地产行政主管部门的监督；

（六）协助物业管理企业收取物业管理费用；

（七）监督公共建筑、公共设施的合理使用；

（八）协调业主、使用人与物业管理企业之间的关系；

（九）业主大会赋予的其它职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有半数以上的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上通过。

第十五条  业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对业主和使用人具有约束力。

业主公约自业主大会审议通过之日起生效。

第十六条  业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

第三章  物业管理服务

    第十七条  物业管理企业必须依法注册登记，取得法人资格，并持有市房地产行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事物业管理业务。

外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的，应到工商行政管理部门领取营业执照，并经市房地产行政主管部门审核具备资质后，方可从事物业管理业务。

第十八条  物业管理企业具有以下权利：

（一）根据委托管理合同，对物业管理区域实施物业管理；

（二）根据委托管理合同和有关规定收取管理服务费；

（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并进行索赔；

（四）依法开展多种经营和有偿服务。

第十九条  物业管理企业应当履行以下义务：

（一）履行物业委托管理合同；

（二）制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；

（四）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；

（五）接受业主委员会和业主、使用人的监督、检查；

（六）对违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告；

（七）接受市房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门和物业管理区所在地街道办事处的监督、检查和指导。

第二十条  业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。

物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应载明下列主要内容：

（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；

（二）物业管理区域的范围和管理项目；

（三）物业管理服务的事项；

（四）物业管理服务的要求和标准；

（五）物业管理服务的费用；

（六）物业管理服务的期限；

（七）违约责任；

（八）合同终止和解除的约定；

（九）当事人双方约定的其它事项。

物业管理企业自物业管理合同生效之日起15日内，应当将物业管理服务合同报市房地产行政主管部门备案。

第二十一条  物业管理服务的事项包括下列内容：

（一）房屋的管理、维修、养护；

（二）共用部位、共用设备、公共设施的使用管理、维修和更新；

（三）保洁服务；

（四）保安服务；

（五）绿化管理；

（六）物业维修、更新费用的帐务管理；

（七）物业档案资料保管；

（八）其它事项。

业主可以就房屋的自用部位和自用设备的维修、更新等与物业管理企业约定物业管理服务事项。

第二十二条  业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费用。

第二十三条  物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。

物业管理企业应向物价行政主管部门申请办理《经营服务性收费许可证》，收费的项目和标准由物价行政主管部门核定。

第二十四条  物业管理企业应当公布收费项目和标准。按本办法已向业主或使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务并收费的，业主或者使用人有权拒付。

第二十五条  物业管理企业在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，应当将物业管理服务合同终止情况报市房地产行政主管部门备案，并向业主委员会办理下列事项：

（一）对预收的物业管理服务费用按实际结算；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物。

第四章  物业的使用与维修

    第二十六条  商品房和公有住房出售时，应当设立房屋共用部位、共用设备和公共设施维修基金（以下简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设备和公共设施保修期满后的大修、更新、改造。

商品房在销售时，购房者应当按购房款的2％缴纳维修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取维修基金，购房者个人按购房款的1％缴纳维修基金。

维修基金由售房单位代为收取或提取。维修基金为全体业主所有，不计入房屋销售收入。

第二十七条  业主办理房屋所有权证时，售房单位应当将代收的维修基金移交市房地产行政主管部门代管。

业主委员会对维修基金具有支配权。

第二十八条  业主转让物业时，其物业维修基金帐户剩余部分的费用不予退还，由受让人向转让人支付。

第二十九条  物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，交纳物业维修基金。

第三十条  物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

（一）自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）共用部位和共用设备的维修、更新费用，由每幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；

（三）公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；

（四）共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全的，市房地产行政主管部门应当督促限期维修。

第三十一条  房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当给予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其它业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。

第三十二条  物业管理区域内禁止业主、使用人有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏物业的共用部位和共用设备；

（三）在庭院、平台、房顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱倒垃圾、杂物；

（六）在共用部位、共用设备和公共设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（七）排放有毒有害气体、液体；

（八）聚众喧哗；

（九）法律、法规及业主公约中禁止的其它行为。

第三十三条  业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并对装修房屋活动进行指导和监督。

第三十四条  任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

第五章  前期物业管理

    第三十五条  本办法所称前期物业管理，是指房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。

前期物业管理服务与费用，由房屋建设单位承担。

新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同、并报市房地产行政主管部门备案。

新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书列为住宅转让合同的附件。

第三十六条  房屋建设单位应当提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。

第三十七条  业主委员会成立后，房屋建设单位应向业主委员会移交下列工程建设资料：

（一）物业区规划图、竣工总平面图；

（二）单位建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其它必要的资料。

第三十八条  建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。

第三十九条  房屋建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第六章  法律责任

    第四十条  业主和使用人违反本办法第二十二条规定，不按约定交付物业管理费用的，物业管理企业可以责令限期缴纳，逾期仍不交付的，按合同的约定加收滞纳金。

第四十一条  未取得《物业管理企业资质证书》经营物业管理业务的，由市房地产行政主管部门处以10000元的罚款。

第四十二条  物业管理企业违反本办法第十九条、第二十五条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款；情节严重的可作出降低资质等级、吊销资质证书的处罚，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。

第四十三条  房屋建设单位违反本办法第三十六条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款。

第四十四条  业主委员会作出的决定违反本办法规定的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。

第四十五条  业主和使用人违反本办法第三十二条规定的，由市房地产行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款。

第四十六条  市房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。

第四十七条  当事人对市房地产行政主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章  附则

   第四十八条  本办法中业主公约、业主委员会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市房地产行政主管部门制定。

对房地产企业管理提出的建议篇7

在我国现行的社会保障体系中，社会保险包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险等五个险种，经过多年的努力，我国的社会保障制度取得重大进展，制度框架已基本形成。但随着我国人口老龄化、城镇化、就业方式多样化的快速发展，社会保险制度建设面临着新的挑战，如待遇的公平性、社会保险基金收支平衡等问题。现就社保制度进一步改革提出以下几点建议：

一、加快机关事业单位养老保险制度改革

经过20多年的改革，我国初步建立了社会统筹与个人账户相结合的城镇企业职工基本养老保险制度；机关和事业单位还没有进行养老保险制度改革，仍实行退休制度。近年来，由于制度不够完善造成缴费与待遇的脱节，企业与机关事业单位退休人员待遇差距问题日趋严重，机关事业单位退休人员的待遇比部分在职人员的收入还高。另外，由于已退休人员养老保险基金积累较少，部分地区出现当期收不抵支的局面，不得不动用本应留作在职人员个人帐户积累的个人缴费基金用于发放目前已离退休人员的养老金，形成“隐性债务”,个人帐户“空帐”运行，给未来养老金的支付带来很大的隐患。

因此，建议国家要尽快出台与企业养老保险制度相互衔接的全国机关事业单位养老保险政策，促进不同群体之间的社会公平。

二、加强对养老金等社保基金的投资运营管理

截至2011年底，全国五项社会保险基金累积结余已达2.86万亿元，其中基本养老保险基金结余1.92万亿元。目前社会保险基金结余按规定只能存放在指定银行或购买国债，在通胀的大背景下，仅通过存银行、买国债来运作的养老金，实际上是在贬值，因此对其的投资运营管理很重要，要尽快研究实现养老金保值增值的具体办法，但绝对不能入股市，因为股市不确定因素多，风险很大。建议能参股投资国有垄断且盈利稳定较好的企业，如移动、石化、银行等企业，以国企利润确保资金安全和增值，同时国有企业的利润每年要拨付一定比例到社保基金。

三、对新就业人员免缴五年社保

目前五项保险的征缴比例和缴费基数在不同地区有所不同，以浙江省为例“五险”企业和个人缴纳比例合计为40%，按其缴纳基数上限7662.5元、下限1532.5元计，五险缴纳上下限分别为3065元和613元。当前新就业人员（包括高校毕业和农村新进城就业不到五年的人员）刚踏上社会进入工作岗位时工薪收入相对较低，同时城市生活成本高，存在收入低、生活压力大的困境，高比例的社保费用直接减少了新就业人员的现金收入。为减轻其生存压力，建议对新就业人员实行五年社保费用其个人部分免缴，企业原缴纳部分改作工资发放，期间其参加工作的年限可以作为“视同缴费年限”，并与实际“缴费年限”合并计发养老保险金，同时五年内通过国家和企业补贴享受基本医疗保险，此项措施不仅体现了国家对新就业人员的关怀，在其事业起步阶段予以扶持，一定程度上免除了他们的后顾之忧，维护了社会的稳定与团结，另一方面也提高了他们的购买力，可以扩大内需。

四、尽快实现全国社保统筹运转

现阶段，大量农村劳动力进城务工，他们还不能长期在城市稳定就业（平均每份工作持续时间不到两年），由于社保关系无法异地转续，且转移时只能提取个人缴纳部分，导致很多农村进城务工人员不愿意缴纳社保，基础参保率很低，无法享受基本的社会保障。

因此建议尽快克服制度和技术上的问题，实现社保全国统筹，同时在现有条件下，允许社保中单位缴纳部分也可以随个人进行转移；对于因更换工作等原因引起的社保缴费中断，要允许个人以最低标准补交，保证社保关系的连续性。

建言之二：关于税制改革的几点的建议

在我国当前的税收征收体制下，实体企业与社会个人的税负均相对偏重，过重的税负不仅制约了我国实体经济的发展，也影响了广大老百姓日常生活水平的逐步提高。合理的税收体制应致力于理顺国家、企业与个人收入的分配关系，切实调整当前收入分配机制的不合理之处，更好地保障民生。为此，现就税制改革提出以下几点建议。

一、理顺中央与地方的财政收入分配关系

目前中央、地方财政收入的分配过程中，中央分配的过多，尽管中央又通过转移支付将部分收入再分配给地方，但这种转移支付的分配机制并不合理：一是集中收取再转移支付的方式增加了运行成本；二是造成了“跑部钱进”，容易产生腐败与资金的浪费；三是容易导致地方政府在财政收入不足的情况下擅自加收各种名目的税费，这无疑又进一步加重了企业与普通老百姓的负担。因此，建议一是合理安排中央与地方财政收入的分配机制，将事权与财权相统一，即要求地方做什么事、需要多少财力就直接留给地方多少财政收入，改变财政收入中央政府先收后拨的现状；二是对地方政府的考核应着重关注财政收支平衡问题，鼓励经济落后地区着力于发展经济，改变目前一些地方政府喜欢戴上“贫困”帽子向中央政府要补贴的状况；三是将增加税费的权力集中统一到中央政府，地方政府不得随意开征，但可以将减免税费的权利下放到地方，这样更有利于地方经济的自主发展。

二、降低税率，让利于民

我国当前整体税费水平偏高，税种过多，企业不堪重负，特别是从事制造业的中小企业更是举步维艰，这也导致目前企业员工的收入难以提高。根据财政部统计数据，2011年全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，增长24.8%。值得关注的是，2011年GDP增长率为9.2%，城镇居民人均可支配收入扣除价格因素后的实际增长率为8.4%。这些统计数据显示，我国税收增长幅度已经远大于国内生产总值和城镇居民收入的增长幅度，这无疑会给在当前多变的国内外经济形势下艰难运营的实体企业带来更大的压力和困难。

因此，建议切实减少税种、降低税率，让利于企业、让利于民，同时要求企业将国家税收让利部分进行合理应用，既可以应用于企业的技术创新，也可以应用于提高职工收入。这样，一方面可以促进企业发展，提高我国企业竞争力和抗风险能力；另一方面可以优化分配结构，提高职工收入，真正拉动内需，提振民众消费信心，反过来，内需拉动后也可以促进企业发展，形成经济的良性循环。

三、深化个人所得税税制改革

自2011年9月1日开始，个税起征点提高至3500元，基本上新入职的员工等于免交了个调税，但仍不适应当前经济发展的现状，不利于培育中产阶级、中等收入群体，也不利于当前拉动消费内需的目标，尤其是在目前通胀背景下，相等货币的购买力进一步降低；另外，目前固定个税起征点的方式并没有考虑个体家庭成员的负担状况。为进一步促进国民经济发展，提高老百姓实际生活水平，让老百姓能真正分享改革开放成果，建议进一步适度提高个人所得税的起征点，并考虑家庭成员负担因素，即个人每承担抚养一个无劳动能力或劳动收入的家庭成员，其个税起征点再提高1500元，从而提高老百姓实际可支配收入，保障每个家庭生活，真正实现国强民富的目标。

四、税制改革的必要措施

政府要少投资甚至不投资，一方面改变目前因政府投资而形成垄断性企业，另一方面避免当政府投资过大时，导致税收越收越多，钱仍然不够用时再滥收费的情况。由于政府投资的主体是政府，作为行业或地方的主管机构和部门，可能既负责投资项目的组织实施，又行使市场监管的职责，这无异于既是运动员又兼任裁判，其规则制定的公正性和规则执行的透明性既说不清也道不明。

政府要节约开支，特别是三公经费的开支。首先，要推进“三公”经费公开的制度化和规范化。其次，应推进对“三公”经费的审查，包括审查其真实性、合法性与合理性。最后，要建立“三公”经费的监督问责制度，一旦出问题，不仅要追究直接责任人员的责任，还要对主要负责人和主管负责人进行问责。

建言之三：宗庆后：关于银行要为经济建设服务的建议

2011年，中国大部分实体企业举步维艰，制造企业利润率约仅为3%-5%，但银行业却独善其身，利润出现了大幅增长，中国500强企业排行榜中不少银行都跻身前列。据银监会统计数据，去年前三个季度，商业银行累计实现利润8173亿元，同比增长35.4%，预计2011年全年商业银行累计实现利润会超过一万亿元。另外，根据国家统计局统计数据，2011年全国规模以上工业企业实现利润为54544亿元，比上年增长25.4%，低于商业银行利润增长率10个百分点。

银行的高额利润既不因为其管理效率高，也不因为其创新能力强，主要来源于过高的存贷款利息差以及名目繁多的各类收费，这不仅加重了实体经济中贷款企业的经营成本，也减少了广大老百姓实际可支配收入。究其根源主要是政府对国有商业银行经营目标责任制的考核方法有待改进，对其设定的利润考核指标过高，导致民营与中小企业贷款困难或融资成本过高。因此建议采取措施改进完善对银行的约束机制与激励机制，以平衡各方利益，并推动银行为经济建设服务。

一、降低银行贷款利率，让利给企业

降低银行贷款利率，缩小存贷款利息差，遏制银行暴利。此项措施将直接降低实体企业的贷款融资成本，从而有效降低企业的经营成本，有利于实体企业的发展，最终提高企业的盈利能力与市场竞争能力。

二、减少个人业务服务性收费，让利给老百姓

除了过高的存贷款利息差导致银行暴利之外，林林总总、名目繁多的银行收费项目也是导致其暴利的重要原因。一方面，若想遏制银行暴利，应从清理银行收费项目入手并实现收费透明化。建议免除与老百姓生活息息相关的银行费用，如异地存取款、跨行存取款、小额账户管理等手续费用。另外，国家应加强规范银行服务项目的定价行为，使之更加透明、规范、有序。此项措施能够让利于民，切实维护老百姓的利益。

三、解决民营企业与中小企业贷款难问题

在当前形势下，首先商业银行贷款利率偏高，导致民营与中小企业融资成本过高；其次通过风险评估，政府与国有大中型企业贷款一般享有一定的优惠，导致实际上民营与中小企业融资成本相对要高；最后商业银行的现有问责激励机制导致其更愿意贷款给政府与国有大中型企业，而不愿意贷款给民营与中小企业。银行在贷款时之所以厚此薄彼，在于民营与中小企业贷款出了问题，变成坏账，可能要追究责任；而作为政府与国有大中型企业的大项目贷款，即使发生了问题，变成坏账，相对来讲，也不会更多追究管理层的责任。

要解决民营企业与中小企业贷款难问题，首先银行不要将盈利目标定在非常不切实际的高收益、高利润的目标上，必须服务于实体经济和国民经济的薄弱环节；其次要重新构建银行业与实体经济之间的互动关系，银行利润要建立在企业发展的基础上；最后要逐步放开对存贷款利差的管制，渐进式地推动利率市场化改革，增强整个银行业的竞争。

四、尽快清理坏账，处置不良资产

由于当前房地产贷款及政府贷款规模过大，银行已形成一定的坏账，建议银行尽快清理坏账并冲抵利润，一方面避免将虚假的利益分配给股东，另一方面避免将来又要用政府财政来弥补积余坏账的窟窿。政府应该明确不再为国有商业银行的经营错误买单，国有商业银行必须自己适应并承担市场化的风险，而不是依赖于具有货币发行权的中国人民银行。银行坏账与不良资产的积累势必危害银行的流动性，导致银行被迫紧缩信贷，甚至可能危害国家经济安全与政治稳定。因此一方面要积极处理目前已经发生的坏账与不良资产，另一方面要采取有效的措施防范与控制新的银行坏账与不良资产的产生。

五、鼓励发展民营银行

1.当前鼓励发展民营银行的背景

在当前形势下，民营企业与中小企业贷款难。一方面是民间资金流动泛滥，另一方面是大量民营与中小企业在资金上嗷嗷待哺，民间资金和民营企业之间急需架设有效的资金融通渠道。另外，目前小额贷款公司、民间担保机构不仅实力有限，而且在经营过程中，普遍存在非法集资、变相吸收公众存款、暗地从事高利贷等严重违法违规行为。因此，建议鼓励发展由民间资本控制与经营并且责、权、利统一的民营银行。

2.鼓励发展民营银行的现实意义

一方面，发展民营银行有利于规范民间信贷，让大量“地下钱庄”转到“地上”合法化经营，不仅可以缓解民营企业融资难，而且能够有效遏制高利贷犯罪行为。另一方面，发展民营银行有利于推动金融业竞争机制的发展，提高经营效率，优化金融资源配置。

3.鼓励发展民营银行的具体建议

首先，在市场定位上，应将民营与中小企业作为主要服务对象，使其成为连接民间资金与民营企业之间的重要纽带，改变当前国有商业大银行不愿意贷款给民营企业与中小企业的境况。

其次，在经营运作上，因其属于民间资本投资，无法同国有商业银行一样取得公众强烈的信任感与安全感，因此应允许民营银行适度提高存款利率，以吸引公众存款。同时因存款利率提高势必导致其经营成本增加，应允许民营银行适度提高贷款利率，以在一定程度上冲抵吸引存款的成本增加。

再次，在风险保障上，民营银行一般规模较小所以风险相对较大，同时民营银行没有国家信誉作为保障，因此银监会要加强监管与政策引导、建立健全风险防范与控制机制，比如建立完善存款保险制度，以有效应对因经营不善而倒闭的风险，并对存款人与金融体系稳定运行实施保障。建议强制规定存款低于20万元的储户均可无条件得到赔付。

最后，考虑民营银行规模较小风险较大，公众缺乏信任感与安全感，同时为吸引储户存款适度提高存款利率导致经营成本增加，还有为建立存款保险机制需要额外支付保险费等因素，建议国家应制定相关税收优惠政策加以鼓励扶持，适度降低民营银行企业所得税与营业税税率。

建言之四：关于调整进出口与引进外资政策的建议

一、目前我国进出口贸易与引进外资的现状与问题

我国自从改革开放以来，一直采取出口退税、鼓励引进外资的优惠政策，而且各级政府层层考核出口指标与引进外资的指标，这些政策在我国改革开放初期资金短缺的状况下，对我国的经济发展起了功不可没的积极作用，亦使我国成为世界制造大国。由于我国出口产品附加值低，技术含量低，加工贸易链处于低端，消耗了大量资源，还污染了环境，我国大量出口产品，而西方国家却限制对我国的出口，造成我国空有庞大的外汇储备，实际上等于打了白条，而且还逼使人民币升值，通过汇率调整逐步赖帐，等于将我国廉价打工的劳动成果再次送给人家，同时又因为外汇不能使用，增加人民币的发行量而造成国内物价上涨，非但如此还吃力不讨好，国际上还出现林林总总的中国，说我们影响人家就业，对我们实行反倾销，制造贸易摩擦。引进外资亦一样，人家借了我们的钱再来收购国内企业去赢取利润，而且还垄断了我国的粮油零售等产业，影响了我国的经济安全。因此，我认为时过境迁，现在已到了需要调整进出口贸易及引进外资政策的时候了。

二、调整政策的几点建议

1.实行对等贸易，减少贸易顺差

实行对等贸易，实现国与国间的进出口额大体对等，亦就是我国出口多少亦要从对方进口相应的我国所需要的产品。目前我国出口产品大都是轻工产品，是老百姓所必需的生活品，物美价廉，在国际上具有很强竞争力，如果不进口我们的产品，会导致他国物价上涨，因此不必担心他国一点都不进口我们的产品，同时亦要逼使他国卖给我国所需要的产品。即使短时间出口受阻，亦没有什么大问题，白送给外国人用还不如送给自己老百姓用，经济的原则无非是分工不同相互交换而已，我们13亿人口的大国，提高一下老百姓的生活水平、消费水平就能自己消化掉了。

2.提高引进外资的质量

现在我们国家应该说不缺钱了，因此对于仅拿钱来收购我国企业的应该不予鼓励和支持。为什么我们去收购国外的企业他们不同意，为什么我们不可以限制国外收购我们的企业，特别是利润比较好的企业？现在我国要引进的应该是拥有我们短缺的技术及产品的企业，从而促进我国技术水平的提高。因此建议不要给各级政府下达引进外资硬性的考核指标，而是要根据当地经济实际发展需求对待外资，并在一定程度上保护我国经济安全。

3.调整进口政策

对于我国紧缺的资源、高尖端技术装备采取免税进口，鼓励企业进口；对于我国不紧缺的或者可能对我国相关产业造成冲击的，采取提高技术门槛，提高关税限制进口，保护我国产业的发展；对于石油等紧缺资源，应放开进口权，让民营企业亦能进口，改变目前央企垄断进口，造成我们要什么什么价格就涨的局面，流失大量财富。

4.调整出口政策

除了进出口对等之外，减少贸易顺差，对大宗物资及我国独有的资源要制定统一的、合理的出口价格，对于低价出口的非但不能退税，反而要对差额全额征税的办法，保持价格的稳定与合理，改变目前自相残杀、自相恶性竞争造成我们卖什么什么价格大跌的局面，维护我国应有的利益。

建言之五：关于进一步推动我国房地产市场健康发展的建议

最近几年来，在中央和地方各级政府一系列有力调控措施下，我国大部分城市、特别是一些大中城市房价上涨过快的势头得到了有效的遏制。但我们也应该看到，当前大城市的房价哪怕下降一半，普通工薪阶层还是买不起，解决不了刚性需求的问题，在这一问题上，我们要弄清楚当前对住房有刚性需求的主要是年轻人，是参加工作之后成家立业的年轻人，他们是最迫切希望解决住房问题的人群。

其次我们也要认识到，住房是现阶段我国最大的内需来源，房地产行业亦是支柱产业，并且住房问题并非一次性就能解决的，而是一个长期的问题，因为每年都有新的年轻人成长起来，会带来新的住房需求。解决好住房问题，是让老百姓实现安居乐业，维持社会稳定，创建和谐社会的关键问题。为此针对我国老百姓如何解决住房问题，特提出如下建议。

一、建立阶梯式的供房制度

1.廉租房。对于刚参加工作，收入不高的工薪阶层，提供50-60平米的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，或者以房屋按照15年期限折旧的标准收取租金，让这部分群体均有房住。若政府采取将廉租房土地行政划拨、免税费，按目前建房成本大约1500元/平米计算的话，无论是国有的还是民营的房产企业都还是可以经营廉租房的。

2.经济适用房。对于工作一定年限之后、收入已逐步提高有一定经济实力的工薪阶层，提供90-100平米的经济适用房，价格应在每月还贷金额为夫妻二人月收入的20%、15年能还清本息的水平为好。而且作为大部分工薪阶层来讲，这是一辈子的用房，因此每对夫妻只能购买一套经济适用房，若以后购买了商品房就必须将经济适用房按原价退回供后面有需要的人购买。

3.商品房。对于事业有成的高收入群体，购买商品房可以不限面积、不限房价，但必须是用自有资金，不得贷款，而且要将原有经济适用房退还才能购买。

二、解决阶梯式供房必须采取的措施

1.降低土地成本。当前地方政府将土地收入作为财政收入的重要来源，因此土地价格炒得很高，有的城市地价已到几千万一亩，楼面价到几万一平方米，房价如何能降的下来？政府土地卖的价高，农民拆迁补偿亦是水涨船高、漫天要价，动辄就是上千万再加几套房子的补偿。因此要降低土地成本，一是土地收入不准地方政府作为财政收入，二是给予农民的补偿亦要合情合理，能满足其生活需要、解决其后顾之忧即可。

2.减免税费，对廉租房、经济适用房免除一切税费。

3.建房、购房的银行贷款应实施低利率。

4.限制房地产开发商的暴利，利润超过10%的部分应全额征税。

三、解决当前存量房产的措施

目前房地产行业几乎停滞发展，已经影响到整个经济的发展，而与此同时有刚性需求的人依然买不起房，大量的住房闲置，房地产商面临倒闭，银行坏账凸现，因此建议采取以下措施解决目前存量房产、重振房地产行业。

1.将100平方以下的房产采取政府免税费、银行免利息、开发商保本的方法，将房价调控到经济适用房的水平，供应无房户购置居住，银行可给予低息贷款。

2.超过100平方以上的住房，放开限购令，让有钱人去买，消化这部分房产，同时购这部分房产者不予银行贷款，对暂时尚不能售出的房屋且又有银行贷款的，采取银行挂账停息、并由银行监控销售的方法予以处理，即这批房子每卖一套，必须将资金回笼归还贷款，通过银行认可才能发放房产证。

3.鼓励投机炒房者将闲置房屋拿出来出租，既解决闲置房屋，通过出租来回收一定成本，又解决刚性需求者的住房问题。租金超过额定金额部分应全额征税，在额定费率内则全额免税。

建言之六：关于完善食品安全监管及建设长效保障机制的几点建议

食品安全与民生密切相关，如何加强食品安全监管是当前政府管理部门和普通百姓最为关注的问题之一。虽然《食品安全法》对食品安全监管进行了较为全面的整合，并努力将食品安全的各个环节纳入到有效的行政管理之中，但近年来频频曝光的食品安全事故，让食品安全成为大家无法回避的一个涉及民生和构建和谐社会所面临的重要问题。为此，现就如何完善我国食品安全监管及建设食品安全监管长效保障机制提出以下建议。

一、加强食品源头控制能力的建设

《食品安全法》已确立了“从农田到餐桌的全过程无缝监管”的食品安全监管理念，从近三年的实施情况看，我国在加工食品、食品添加剂等的生产及市场监管环节取得了一定的成效，但在食品原材料生产和供应等源头方面的监管仍属薄弱环节。从食品原料来源来看，现在食品原料源头方面的主要问题包括环境污染（水源、土地）、杀虫剂和除草剂的残留污染、养殖环节抗生素滥用、饲料添加剂违规使用和非食用物质添加等方面，不解决食品原料来源的安全性问题，食品安全问题不可能从根本上得到解决。

为此，建议国家进一步加强食品源头的安全控制和保障体系的建设。一方面要严格治理环境污染问题，避免污染转移至食品原料造成食品安全问题。另一方面要控制各类食品原料、食品添加剂和饲料添加剂生产过程的能力建设和监管控制，如加强对食用初级农产品种植过程的农药残留控制能力建设；加强对畜、禽、渔等养殖过程兽药残留及其他违规添加控制能力的建设；加强非食用的化工产品流入到食品链的控制能力建设等。此外还建议尽快修订和完善《农产品质量安全法》，并在该法中进一步明确有关食用农产品的定义、许可及监管规定等。食品源头、过程管好了，食品安全管理的效果也将事半功倍，真正实现“从农田到餐桌的全过程无缝监管”。

二、尊重科学、立足实际、与国际接轨，加强食品安全国家标准及法规的制修订工作

食品安全标准是食品生产者和经营者从事食品生产经营活动的基本准则，《食品安全法》颁布实施后，已规定由卫生部门制订统一的食品安全标准。目前，在卫生部的努力下，三年来已陆续制订公布了多项食品安全国家标准，但当前仍存在现行标准法规与食品安全标准或《食品安全法》要求相冲突的现象，导致生产者和经营者往往无所适从。例如，某些标准中规定“微生物指标不得复检”，其主要理由是由于微生物检测结果的偶然性很大，重现性较差，但事实上，任何检测结果都会因为各种偶然因素特别是检测过程某个环节的失误而出现误差，即使最高水平的检验人员也难保没有这样失误，因此，限制微生物检测结果的复检，不仅缺乏科学、严谨的理论依据，甚至会使某些人为因素等造成的误判合法化。正因如此，在《食品安全法》制订过程中，出于尊重科学的原因，原草案中这一规定最终被删除，但目前一些食品检测的标准中仍保留类似内容，这不仅与《食品安全法》等上位法冲突，也会使食品生产者和经营者失去正当维权的机会。

为此，建议加快我国食品安全标准的制订进程，加大对食品安全标准制订的人力、物力和财力的投入，以使统一、完善的食品安全标准尽早出台，让食品生产者和经营者有法可依；另外，在相关食品安全国家标准的制订、修改过程中，应力求与国际接轨，标准中除需根据风险评估结果及风险管理的需要设定各项食品安全相关的指标外，应同时根据风险评估的结果科学地规定好各类指标的检验规则要求。

三、规范食品安全监测工作，提升企业自身保障能力

在企业涉及办各类证照、产品进商超和日常监管查核中，目前食品安全相关职能部门对于企业产品食品安全的管理还是只认同第三方的检测报告，造成具备检验资质的企业仍旧不得不多次委托第三方进行产品检验，企业送检费用增加，不堪重负，但对于食品安全保障并未有实质性的改善。

从近年来曝光的多起重大食品安全事件来看，食品安全问题的产生往往由实际生产、经营过程中的食品安全漏洞和隐患导致。为此，建议相关食品安全监管部门加强食品安全的过程监督和控制。明确企业在食品安全监测方面的行为规范，转变当前监管工作中只认第三方检测报告的意识，将第三方检测结果与企业自行检测能力水平的验证与提升密切挂钩，使企业自觉自愿通过与第三方检测机构的检测结果比对，不断提升企业食品安全自我保障的能力。另外，建议加大对食品安全监管部门的财政支持和经费投入，特别是对现场监督、产品抽查等行政管理费用的投入，这不仅有助于食品安全监管部门履行高效、独立的行政管理职能，也可以适当为食品生产经营者减负，避免行政成本的转嫁。

四、政府应加强风险交流在食品安全管理中的地位和作用

风险评估、风险交流与风险管理作为国际公认的、科学的食品安全管理理念，三者是相互关联的；风险交流是食品安全管理的重要链条，其功能是“让公众了解风险管理如何进行从而避免公众恐慌”。

为此，建议从国家层面大力开展食品安全风险研究，强化食品安全风险评估体系的基础建设，同时要将研究的结果以通俗的、老百性听得懂的语言表达科学的真实，政府应将对风险交流的管理纳入食品安全管理的重点环节，由政府、科技界、行业、媒体共同努力，建立权威的食品安全信息共享平台，使风险交流能向全社会公开透明，从而引导公众正确认识食品安全、正确评价食品安全风险，将食品安全防线前移至消费者理性的选择中，从加强食品安全的角度来讲，即是需要充分调动人民群众来打一场食品安全的全民保卫战。

建言之七：关于重点发展中小城市和小城镇、合理控制大城市发展规模的建议

2011年末，我国城镇人口占总人口比重首次超过50%。这标志着我国进入以城市化为主的新发展阶段。然而在我国经济发展的过程中，大量农村富余劳动力过度集中于大城市，无法真正实现农村富余劳动力的转移，因此，提出“重点发展中小城市及小城镇、合理控制大城市发展规模”的建议。

一、重点发展中小城市和小城镇，合理控制大城市发展规模的理由

1.过度发展大城市无法实现农村富余劳动力的真正转移

随着农村产业结构的调整和农业科技的发展，大量的农村富余劳动力亟需转移，而目前大量劳动力过度集中于大城市，一方面，随着产业转移和产业升级，大城市产生的劳动岗位已不能满足所有劳动力转移的需求，另一方面，大城市高昂的生活成本和严格的户籍制度使农村劳动力无法真正融入城市生活，而大城市也无力为大量涌入的劳动力提供足够的社会保障和公共服务，并产生了交通拥堵、环境污染、就医教育等诸多问题。同时农村富余劳动力无法在大城市安家立业还衍生出留守儿童、空巢老人、土地闲置等若干问题，已影响社会稳定和经济发展。

2.城镇化才能实现农村富余劳动力的真正转移

大城市工业化带动的农村富余劳动力“候鸟”型转移已无法适应社会经济发展的要求, 发展县、镇二三产业，让农村富余劳动力就近转移，在县镇就业，真正的变成城镇居民，享受与城镇职工同样的就业、居住及社会保障条件，才能实现真正的农村富余劳动力转移。

二、重点发展中小城市及小城镇、合理控制大城市发展规模的建议

中小城市、小城镇处于农村之头、城市之尾，在城乡发展中具有承上启下的作用， 然而既往政策上向沿海地区和大城市倾斜，导致我国中小城市城镇化发展在空间、规模、速度等方面极度不平衡，发展整体缺乏活力，吸纳农村人口、集聚产业等作用难以得到有效的发挥。

因此我们建议，要把城镇化的重点真正转到促进中小城市和小城镇发展上来，通过工业下乡、制度创新实现农村富余劳动力的转移，带动农业集约化发展，同时适当控制大城市和超大城市的发展规模，实现科学发展。

1.工业下乡并带动第三产业发展，实现农村富余劳动力就近转移

国家在规划产业布局时，努力推动工业下乡，将国家重大项目和制造业产业链从大中城市向中小城市转移，并且通过制造业的发展带动相关配套领域、服务业（第三产业）在中小城镇的发展，并大力发展从事农产品深加工的乡镇企业，创造更多就业机会。并给予一定的财政、税收、信贷优惠措施，吸引各类生产要素和市场要素向县镇集中，引导就业主体向内地、中小城市和小城镇转移，实现劳动力就近转移。

2.制度创新，促进中小城市城乡统筹，推动农业集约化发展

在中小城市发展的过程中，鼓励进行土地制度、户籍制度、社会组织制度、社会保障全方位覆盖等方面的积极探索和试点改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民在教育、医疗等城镇公共服务方面享有同等的权益。

同时，对于已在城市城镇就业的农村劳动力，在完成城镇化进程后，由国家收购其农村土地，出租给其他农民进行规模化生产，进而推动农业产业集约化，促进农业生产水平的真正提高，实现城乡统筹发展。而进城农民也可以用这些资金买房置业，加速融入城镇的进程。

3.通过土地等政策，合理控制大城市发展规模

国家在指导大城市发展规划时应适当限制其发展规模，根据城市容纳度和资源情况，限制土地审批；同时调整大城市考核指标，逐步降低GDP、财政收入等数据在考核体系中的比重，增加民生指数、市民满意度等指标；大城市在发展规划过程中也要调整定位，削减产业聚集功能，将第二产业向中小城市转移，降低城市人口聚集，重点发展高端服务业，实现资源和人口的可持续发展。

建言之八：关于规范商超零售企业促销收费行为、加大违规商超企业处罚力度的建议

近年来，随着零售行业的迅速发展，一些在一定区域乃至全国范围内具有一定影响力甚至竞争优势的商超零售企业滥用优势地位、违规收费甚至索取商业贿赂行为的现象有愈演愈烈之势。这一现象如不能及时制止，不仅会影响零售业的健康发展，而且也危及上游供应商特别是制造业企业的生存和赢利能力。近期，商务部等五部委针对这一问题，专门了《清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作方案》（以下简称《清理工作方案》），自2011年12月至2012年6月在全国范围内开展清理整顿工作。这确实是件好事，但我们也注意到，当前商超零售企业违规收费问题仍然屡禁不止，确实存在着法规和制度上的一些漏洞或可趁之机，有待进一步修改和完善。为此，就如何更好地从法规和制度上防范和治理商超零售企业违规收费问题提出以下建议。

一、当前防范和治理商超零售企业违规收费的相关法规规范需要进一步完善

1.目前许多大型商超零售行业已经扭曲正常的商业盈利模式，这是导致其违规收费问题长期无法解决的根本原因。正如《清理工作方案》所指出的，商超零售企业的主要收入来源应当是进销差价以及租赁收入。商超零售企业只有理顺其与上游制造企业、供应商之间的采购价以及与下游消费者之间零售价的价差，获取合理的价差收入，其赢利模式才可能是健康的、长远的。而当前某些商超零售企业为了吸引消费者入场，恶性追求低价销售，改变合理价差的销售模式，导致正常产品销价无利可图，才转而向供应商索取价差之外的费用来实现赢利或弥补亏损，这是导致当前各种名目违规费用出现的主要原因。而目前处于下游的制造企业处于激烈的市场竞争中，既要承受低廉的供应价格，又要支付高额的违规费用，如果不改变这种现状，必将影响制造企业的健康发展甚至生存能力。

2.当前商超零售企业不仅存在违规收费问题，还存在大量采购环节的腐败问题。由于大型商超零售企业往往处于强势地位，除了收取各类名目的进场费等违规费用之外，采购中的腐败现象也越来越严重，大型商超零售企业采购人员向供应商索取商业贿赂已经成了潜规则（某些企业甚至为了节约人员开支，暗地纵容采购人员索贿），而且索贿金额一年比一年高。这不仅在无形之中增加了供应商的销售成本，损害了零售企业与供应商正当的交易秩序，更扰乱了公平竞争、诚实信用的基本商业准则。

3.目前法规允许的促销收费缺乏可操作的判断标准，仍然可能产生商超零售企业变相违规收费行为。根据《零售商供应商公平交易管理办法》以及此次的《清理工作方案》，零售商可以收取促销服务费，但由于这种促销收费没有标准可依，等于为商超零售企业开了方便之门。由于目前商超零售企业往往有一定的垄断或竞争优势，其在服务收费的议价上明显处于有利位置，一般供应商根本无法与其平等协商，而且，其甚至完全可能将原来的各种不规范收费转移到促销服务费中，通过向供应商收取名义合法但数额高昂的促销服务费来逃避法律监管。因此，现有《零售商供应商公平交易管理办法》和《清理工作方案》虽然规定了促销服务费应当明码实价并且依照合同约定收费、提供服务，但实际意义并不大，极易给商超零售企业抓住漏洞，用合法形式掩盖其违规收费行为。

4.治理商超企业违规收费行为的执法部门不统一，并且现有的法律制裁措施威慑力不大。目前针对商超零售企业违规收费等问题没有统一的法律规范，这次《清理工作方案》所附的相关法律规定也十分分散，涉及反不正当竞争法、价格法等多个零星法律条款，执法机关又涉及多个行政部门，而专门针对商超零售企业违规收费的只有一部商务部等五部委的部门规章《零售商供应商公平交易管理办法》，并且最高只有三万元以下的罚款权限。因此，虽然一些地方对商超企业违规收费问题有过一些治理措施，但收效并不大。究其原因，主要是执法力度不大，相对于动辄数万甚至几十万的违规收费，这样的处罚并不能抵挡违规收费的诱惑。至于此次《清理工作方案》中首先采取让商超零售企业通过自查自纠的方式来进行清理，对这些商超零售企业更起不到法律应有的威慑作用。

二、对目前治理商超零售企业违规收费行为的建议

1.建议引导商超零售企业建立合理、有序的价差销售模式，通过正常的价差来实现赢利，同时对商超零售企业恶意的低价竞争进行治理和处罚，以保障商超零售行业的健康发展。

2.在治理商超零售企业违规收取各类费用的同时，将商超零售企业及其采购人员在采购活动中的索贿行为也作为此类整治的重点之一，并对这种明显违反《反不正当竞争法》的商业贿赂予以严厉处罚。

3.建议限制和规范商超零售企业促销服务收费，制止商超零售企业滥用优势、高价服务收费行为。建议将商超零售企业促销服务纳入政府指导定价，并由商务、物价、工商部门共同制订商超零售企业促销服务收费合同示范文本和促销服务的标准规范，改变单一供应商在与具有竞争优势的商超零售企业进行议定价格和合同谈判时的不利地位，有效防止商超零售企业将促销服务费变相成为掩盖违规收费行为的“合法形式”。

4.建议统一治理商超零售企业违规收费行为的执法机构，授权工商部门为唯一的执法机构，避免出现大家都可管反而大家都不管的结果。

5.建议加大商超零售企业违规收费行为的处罚力度。建议将原有的《零售商供应商公平交易管理办法》从部门规章上升为行政法规，增加对相应违法行为的行政处罚种类和力度，有效防范商超零售企业违规收费行为。

建言之九：关于解决看病难、看病贵问题的若干建议

医药卫生事业关乎社会和谐、国家稳定、民众福祉，具有十分突出重要的地位。我国的医药卫生事业，几十年来在不断探索中前进，取得了举世公认的进步。特别是2009年,新医改方案推出以后，经过近三年的努力，全民医保提前实现、基本药物制度初步建成，取得了重大阶段性成就。然而，由于医药卫生体制性沉疴深重，积弊甚多，改革难度大，尽管已经取得了一些成就，但看病难、看病贵等问题还未真正解决。

一、提高基层医院的医疗水平，解决看病难的问题

目前基层医院医疗设备比较差，大量的医科大学毕业生亦不愿到基层医院就业，造成基层医院医疗水平差、病人不愿在基层医院看病，都拥到大医院就医，导致人满为患，造成了看病难。而大医院不少医科大学的硕士生在做配药、护士等工作，人才发挥不了作用，而且由于人满为患，医生看病几分钟一个，靠检测报告判定病情、配药，实际上医疗质量亦不尽人意。建议省级、地市级、县级、乡镇社区医院以大医院牵头组织医疗集团公司，增加基层医院的医疗设备，组织大小医院的医生巡回在各级医院看病，一则可以提高基层医院医务人员的水平，同时亦可使一部分病人可以就近在基层医院看病，解决看病难的问题。

二、采取由国家负担公立医院医务人员合理收入，解决看病贵问题

看病贵，主要是由于医院要自行负责一部分医务人员收入，因此医院必定要向病人收取一定的费用来支付工资，因而总体医疗费用并没有降下来。为此，建议国家对公立医院医务人员按照公务员的工资水平实行全包。全国医务人员据统计仅六、七百万人，只是中小学老师的一半左右，根据我国目前的财政收入状况，这点开支是完全可以承受的。对于部分原来收入较高的医务人员，国家全包后，采取允许多点执业的办法弥补其不足，调动积极性。

当然，国家对公立医院医务人员工资奖金实行全包后，还要考虑一个活力的问题，防止出现公立医院医务人员积极性降低，医疗服务质量出现倒退。各医院要按医务人员真正的技术水平、医德、服务质量进行考核，实行绩效工资。医院要接受社会监督，由政府组织对医院医术水平、医德、服务水平进行公开评价，根据评价结果决定财政拨款额度。

三、对药厂进行清理，国家实行治疗药品统购、统销的专卖

目前由于管理不严以及地方利益驱动，药厂太多，过度竞争，销售环节过多，价格虚高，质量还不能保证。建议国家清理药厂，对治疗药实行定点生产，按需下达生产任务。同时由政府核清成本、合理定价，药厂利润控制在10%左右，并且按计划直接卖给地、市、县医药公司，并给予5%利差直接卖给医院，减少中间环节，减少销售费用，真正把药品价格降到合理水平。对于未定点生产治疗药的工厂可以转型生产保健药品，通过市场化运作。

四、由国家组织新药开发

目前我国新药研发应该说是很落后，原因是审批手续繁杂，费用过大、风险过大，包括目前发达国家，很多专利药都到期了，海归人才回国想开发这些药品，药厂都不敢接，因此国家组织相应的研究院所负责开发新药，然后组织药厂生产，国家自己研究开发、自己审核就可以减少许多繁琐的审批手续，可加快新药开发的进度。

五、国家组织攻关，自行开发医疗器械

目前医院的大部分医疗设备都是进口的，价格昂贵，亦是造成中小医院医疗设备比较落后的原因之一，建议国家组织科技攻关，发展医疗器械产业，降低成本，为中小医院配置医疗器械，提高基层医院医疗装备水平。

六、建议国家大幅提高对医疗卫生的投入

要做到解决看病难、看病贵的问题，减少病人的开支，既要保证医务人员的合理收入，又要增加医疗设备的投入，又要加强新药的研发，没有国家的投入是办不到的。近几年，国家对医疗卫生的投入虽然有所增加，但总的来说仍严重不足，据统计中国政府对医疗总费用负担大约是17%，而欧盟是80%-90%，美国是46%，泰国是56%，印度、古巴、朝鲜、缅甸是政府全包的。我国对医疗卫生投入占GDP约为2.7%，而发达国家约占GDP的10%以上，新兴国家如巴西是7.9%，印度是6.1%，可见差距之大。我们目前的财政投入占医院支出比重大约在1%-5%之间，有的医院甚至不够水电费开支，各项费用都靠医院创收，这是看病难、看病贵等诸多问题的根源所在。我们认为，首先必须明确医疗卫生属公益性事业这一性质，既然是公益性事业，政府就应该负责医务人员收入、负责基本医疗。为此建议国家大幅提高对医疗卫生的投入。

建言之十：关于切实提高新就业人员收入的建议

新就业人员包括高校毕业和农村新进城就业不到五年的人员，他们刚踏上社会进入工作岗位，工薪收入相对较低，存在收入低、压力大的困境。为了更好的缓解新就业人员的经济压力，鼓励新就业人员成长，我们建议采取有效措施，切实提高新就业人员收入，降低负担、增强保障，为国家经济建设培养有生力量。

一、提高新就业人员收入的必要性

1.新就业人员生活面临较大压力

新就业人员刚刚进入工作岗位，劳动技能不成熟，无法立即为企业创造很高价值，工薪收入相对较低，须要一个提高的过程。但目前物价上涨速度过快，城市生活成本高昂，致使他们的生活质量相对较低，生活面临较大压力。

2.收入低、生活压力大不利于新就业人员成长和发展

新就业人员是我国社会和经济建设的生力军，他们刚刚踏入社会，对社会和工作的认识较浅，处于人生观价值观初步形成的阶段，也更容易接触到各种思想并受其影响。收入低、生活压力大的现状容易影响他们的健康成长；同时也不利于他们的学习和发展，无法安心在本职岗位上积累经验、学习技能，缓慢的成长速度又影响他们收入的快速提高，并造成人员流动频繁。

采取有效措施，切实提高新就业人员收入

因此，建议国家有关部门和用人单位采取有效措施，切实提高新就业人员的收入，并提供稳定的社会保障，在其事业起步阶段予以扶持，体现国家对新就业人员的关怀，一定程度上免除他们的后顾之忧，维护社会的稳定与团结，同时也可以提高其购买力，扩大内需。

1.制定政策，保证新就业人员收入逐年增长

在考虑用人单位承受能力的前提下，提高新就业人员的起薪标准，并根据经济发展情况逐年调整，同时，国家按照GDP与财政收入的增长情况制定政策，要求用人单位以每年不低于经济增长幅度的比例逐年提高其工资水平，确保新就业人员共享国家经济发展成果，收入稳步提高。

2.对新就业人员免缴五年社保

目前五项保险的征缴比例和缴费基数在不同地区有所不同，以浙江省为例“五险”企业和个人缴纳比例合计为40%，缴纳这些社保费用直接减少了新就业人员的现金收入。为减轻其生存压力，建议对新就业人员实行免缴五年社保费用其个人部分，企业原缴纳部分改作工资发放，期间其参加工作的年限可以作为“视同缴费年限”，并与实际缴费年限合并计发养老保险金，同时五年内通过国家和企业补贴享受基本医疗保险。

对房地产企业管理提出的建议篇8

 房地产建筑业作为国民经济第二产业中重要的组成部分，投资建设的实施主体，多年来为我市经济的发展，人民生活的改善做出了重要贡献。2013年一季度，***房地产建筑业在市委、市政府的正确领导下，团结实干、开拓进取，全市房地产建筑业发展各项指标完成情况良好，房地产建筑业实现持续健康发展。

一、基本情况

（一）总量完成情况

——建筑业经济指标完成情况：一季度，全市三级资质以上建筑业企业完成总产值42.5亿元，同比增长20.3%，完成年度计划的18.5%；实现建筑业增加值12.7亿元，同比增长25.5%；房屋建筑施工面积1156万平方米，同比增长24%,；房屋建筑竣工面积52万平方米，同比增长21%；实现结算利润2.1亿元；实交税金1.8亿元，分别同比增长23.5%和28.5%。全市建筑业从业平均人数15万人，同比增长13%。

——房地产销售完成情况：1-2月份，我市共销售新建商品房35.98万平方米，同比增长55.1%；其中销售新建住宅34.28万平方米，同比增长66.5%。新建商品住宅成交均价为3447元/平方米，同比增长2%。

（二）结构状况分析

——建筑业企业结构现状：目前，我市建筑业企业共有419家，其中总承包企业195家，专业承包企业217家，劳务分包企业 27家，一级企业20家，二级企业110 家，基本形成了以总承包企业为龙头，专业承包为主体，劳务分包为依托的结构体系。同时，积极引导企业深化内部改革，构筑法人治理结构，理顺产权关系，建立现代企业制度，企业充满了生机与活力。

（三）工作开展情况

——加大管理力度，优化建筑业发展。一季度，市住房城乡建设局认真贯彻执行国家宏观调控政策，突出抓好建筑业企业转型升级，优化产业结构，鼓励支持骨干企业做大做强，同时引导企业拓宽经营领域，积极向关联度较高的上下游产业延伸。2013年一季度，共办理三级企业晋升二级9家，其中5家总承包企业资质三级升二级，4家专业承包企业三级升二级，帮助41家企业完成资质变更。

——规范企业管理，进一步规范建筑市场。为进一步加强对外地入枣企业的科学、规范化管理，年初，我们组织开展了外地入枣企业备案管理专项检查，积极引导企业认真办理基本建设程序，及时准确掌握全市建筑行业企业基本数据。同时，对进枣企业的诚信情况进行年度考核，严格执行市场准入和清出制度，加大市场监管和违规处罚力度。继续加大《外地入枣建筑业企业管理规定》执行力度，及时公布并更新外地入枣施工合格企业名单，截至目前，审查合格企业14家。认真落实“外地入枣施工企业备案抵押金制度”，为防止外地入枣施工企业拖欠民工工资等违规违法行为发挥了较好的作用，为建筑业企业的发展营造良好的市场环境。

二、运行特点

（一）建筑业经济运行特点

一是综合实力不强。我市建筑业企业总体资质水平低，综合素质不高，缺少核心竞争力，一、二级资质企业市场竞争力不强，龙头企业带动作用不明显，在市场分额一定的情况下，企业多，竞争十分激烈。

二是产业结构有待改善。目前，房屋和市政工程是***市建筑行业的主要组成部分，占建筑业总产值的86.1%。而其它专业型行业仅占***市建筑业总产值的2%左右，可见，房屋建筑工程产值的快速增长仍是建筑业得以快速发展的最重要的动力，建筑行业发展多元化格局有待进一步提高。

三是专业技术人员数量和质量有待提高。目前，***市建筑行业拥有工程建设类专业人员2万人左右，随着***市建筑市场的逐渐发展壮大以及从部分建筑业企业配备的情况看，远远不能适应***市建筑企业自身发展以及市场发展的需求。

四是市场环境不利于企业的发展。建筑市场秩序仍需进一步规范，垫资、押金、压价、让利、明招暗订等不规范行为，导致了企业利润低，发展相对缓慢。

（二）房地产市场运行特点

一是房地产开发企业普遍资金链紧张，项目工程进度放缓。受国家宏观调控政策影响，一段时期以来房地产开发企业面临上游银行信贷紧缩、下游销量下滑资金回笼减缓的双重压力，融资难度加大。由此对项目的工程进度造成了直接影响，一些企业采取了放缓施工进度，加快资金回笼的办法来应对目前资金紧张的局面。

二是新建商品房销量增长。一方面刚性需求在今年初得到释放，另一方面去年前两个月销量基数较低，造成了今年前两个月商品房销量同比增幅较大。

三是市场供应充分，房价较为稳定。2月底，市场上获准销售的商品房485.83万平方米，同比增长43.8%。其中住宅361.25万平方米，同比增长40.9%。我市房价也因此保持稳定。

三、对策建议

（一）关于建筑业经济的建议

一是科学制定规划。鼓励企业不断拓展市场范围，在站稳本地市场的基础上,不断拓展外地市场。实施产业竞争战略，完善科技创新环境，健全多层次的竞争体系，提高建筑业企业核心竞争力。建议根据全市经济发展状况，结合发展创新、循环经济的目标，科学制定建筑业产业发展中长期规划，在宏观体系上指导工作开展。

二是强化政策引导。深入调研建筑企业发展现状，加大政策扶持引导力度。建立经济激励政策，通过财政支持激励企业的建筑产业化技术研究和创新，同时，通过加大人才开发和建立企业人才资源储备库，加快企业专业技术队伍建设，为建筑业企业发展壮大提供人力资源支持。设立建筑产业化科技专项，加强技术集成与创新，加快对关键技术的科技攻关，将建筑产业化作为建筑业健康发展的重要领域。

三是创新管理模式。建设相关部门要加大投入，积极引进外地建筑企业先进管理模式，创新管理机制。依法加强对建筑市场的监管，完善监管方式，积极发挥建筑行业协会对建筑市场的监管，健全监管体系。以强化资质动态管理为手段，继续开展施工队伍专项整顿，规范企业市场行为。

（二）关于房地产市场的对策建议

一是继续贯彻落实房地产调控政策。严格按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，综合运用税收、信贷、土地、市场监管等手段，加快推进保障性住房项目建设，调整优化住房供应结构，鼓励自住改善性住房需求，遏制投资投机性购房，确保房价平稳。

二是加强房地产市场监管。加大对委托房地产开发经营权属地管理的检查监督力度，促进房地产开发监管重心下移和执法关口前移。不断完善房地产市场监管制度建设，实现对房地产开发项目的全程监管。

三是加强房地产市场形势研判。结合房地产数据统计和各类执法检查，掌握全市房地产市场真实情况，深入分析市场形势，准确把握市场规律，积极研究相关对策，为科学调控房地产市场提供依据。

 

 

 

对房地产企业管理提出的建议篇9

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院。

第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附 则

对房地产企业管理提出的建议篇10

第一条  为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。

本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

第三条  住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第四条  住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。

开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。

第五条  市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。

本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。

第六条  本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章  前期物业管理与移交

第七条  本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。

第八条  新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。

第九条  开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。

第十条  开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第十一条  在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。

第十二条  开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。

第十三条  开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。

开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。

第十四条  开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内，向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：

（一）住宅区规划图和批准文件；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）道路及地下管网竣工图；

（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；

（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；

（六）其他必要资料。

第三章  业主自治管理

第十五条  住宅区入住率达到50％以上或者住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。

第十六条  出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。

公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托人出席。公房承租人和其他人根据委托的权限享有表决权。

业主委员会由5至15人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。

业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。

第十七条  业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20％以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。

业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。

第十八条  业主大会行使下列职权：

（一）选举、撤换业主委员会委员；

（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告；

（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；

（五）决定物业管理的其他重大事项。

第十九条  业主委员会履行下列职责：

（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；

（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；

（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；

（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；

（五）督促业主公约的实施；

（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第二十条  选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。

第二十一条  业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章  物业管理企业

第二十二条  市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。

物业管理企业在领取营业执照后60日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。

国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。

第二十三条  被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。

物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。

第二十四条  物业管理企业从事下列物业管理服务事项：

（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；

（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；

（三）绿化养护；

（四）治安防范服务；

（五）清扫、保洁服务；

（六）车辆进出和停放的管理；

（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；

（八）物业维修专项资金的帐务管理；

（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

（十）其他物业管理服务事项。

第二十五条  物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：

（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；

（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；

（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；

（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；

（六）设立投诉电话，全天24小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。

第二十六条  物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。

第二十七条  物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章  物业使用与维护

第二十八条  物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。

第二十九条  在住宅区物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；

（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；

（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；

（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；

（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；

（七）不按照指定地点停放车辆；

（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。

第三十条  业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。

第三十一条  住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。

第三十二条  房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第三十三条  业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。

第三十四条  住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。

第三十五条  任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。

第三十六条  利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章  物业管理用房与费用

第三十七条  开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。

第三十八条  物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。

第三十九条  物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。

综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。

特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。

第四十条  物业维修专项资金由下列资金构成：

（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的1.5％（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的2.5％）向业主委员会提供的物业管理启动资金；

（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；

（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。

物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

第四十一条  物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。

第四十二条  房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。

第四十三条  物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章  法律责任

第四十四条  有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：

（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以5000元以上40000元以下罚款。

（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以5000元以上20000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以1000元以上3000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以2000元以上20000元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。

（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以5000元以上20000元下罚款。

（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的2倍处以罚款。

（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得1倍罚款。

（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上10000元以下罚款。

（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第四十五条  违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。

第四十六条  开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十七条  业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。

第四十八条  发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。

第四十九条  房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附则

第五十条  本条例中有关用语的含义为：

（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；

（二）业主，是指物业的所有权人；

（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；

住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；

房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；

房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。

（五）住宅小区，是指建筑用地在2万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；

（六）住宅组团，是指建筑用地在1万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；

（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在7至9层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；

（八）高层住宅楼，是指住宅层数在10层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。

第五十一条  开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。

第五十二条  其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。