公积金政策解读范文

导语：如何才能写好一篇公积金政策解读，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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二手房组合贷款目前可执行银行较少，并且业务还没有得到优化，但毕竟是缴纳公积金的居民最省钱的购房融资渠道，如果轻视了它，则要承担少则几万元多则十余万元的利息。易贷中国在部分房贷借款人的在线咨询中得知，不少居民对于二手房组合贷款的一些要点问题并不明晰。在这里，以北京为例我们予以简单解析。

问题一：北京二手房组合贷款的办理方式有哪些？

解读：目前北京市二手房组合贷款可以通过两种方式来办理。一是通过北京市住房贷款担保中心担保获得贷款，在契税办理完结、建委出具领取通知单、中介公司出具过户证明后，资金划入卖方账户。二是不通过中介的二手房交易，是以抵押担保模式，在办理完产权过户并完成抵押登记后，资金划入卖方账户。后者相对较为繁琐，因产权办理需完成，购房者应根据自身情况合理选择。

问题二：哪些人群适合申请二手房组合贷款？只要交纳公积金就可以吗？

解读：一般来说，凡是在北京缴纳公积金的企事业单位员工，均可享受二手房组合贷款。如果居民的公积金缴存额度较高，那么购买高总价、优质地段房屋的借款人省息受益将更为明显。对于大多数购房者而言，房价越高，需要向银行申请的贷款就越多，如能更多转化为公积金贷款，无疑省字当头。

问题三：组合贷款中，公积金部分最多可以申请多少？

解读：这是申请群体最为关注的焦点问题。需要注意的是，目前北京市公积金贷款单笔发放的家庭上限额度为80万元，但却有条件限制，需要借款人缴存公积金已满一年，并且每月的个人缴存额不低于500元，如果单单申请公积金贷款，很多中低收入人群无法满足融资需求，而组合贷款中超出公积金的部分则可以由商贷填补，直接减轻了二手房购房者的首付压力。

问题四：在申请二手房组合贷款时，申请者需要准备哪些材料？

解读：打有准备的仗，方能不慌不乱，组合贷款亦是如此。在申请组合贷款时，公积金贷款材料及商贷材料均需准备，其中主要包括：购房者的有效身份证明、收入证明、银行流水、购房合同正本以及首付款收据等，还有卖方的房产证（含共有权证）、有效身份证明等。提交申请时，交易双方必须已经递交过户申请，并取得交易契税凭证、领证（房产证）通知书、过户证明等。

问题五：较之纯商业贷款，二手房组合贷款到底能省多少钱？

解读：首先应当指出，目前北京市首套房商业贷款普遍执行基准利率，5年期以上6.8%，3～5年期（含）为6.65%，1～3年期（含）为6.4%；而公积金贷款则执行5年期以下4.2%、5年期以上4.7%的标准，两者差异较为显著。以70万元公积金贷款、30万元商业贷款的首套房组合贷款为例，假定贷款期限为25年期，来对二手房组合贷款及纯商业贷款做一对比，如附表所示。

问题六：申请二手房组合贷款，涉及哪些具体费用？

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“第二套房”究竟如何定义?自9月27日央行与银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷的通知》下达以来，各家银行对于“第二套房”的定义一直存在着诸多分歧，也给许多购房者带来了困扰。12月11日，央行与银监会再次发出《补充通知》，对“第二套房”的定义予以了明确和细化。整体上看，央行与银监会对于“第二套房”的定义，明显比前期一些商业银行对于该政策的解读更加严格。一方面反映出对商业住房信贷趋紧的政策导向，另一方面也将意味着大部分人再次购房的成本将显著上升。

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与前期部分商业银行公布的房贷政策中有关规定相比，《补充通知》中的定义细则到底有何不同?我们为你梳理出如下几个要点。

要点一：以家庭为单位认定房贷次数

“第二套房”中首先涉及到一个关键性问题在于，究竟是以“个人”还是以“户”作为单位来确定房贷的次数。

[案例1]黄先生与太太现在所居住的这套房产，由黄先生在婚前单独购置。房屋的产权证上标明，黄先生是这套房产的唯一所有人。同时他也是住房贷款合同中的唯一借款人。随着今年上半年女儿的出生，需要外地的父母经常过来帮助照料，这套二室一厅的住房已经不太能满足大家庭的需要了。

前段时间，黄先生和太太在周围的一个小区看中了一套两居室的住房，他们打算买下这套房，供父母居住，方便他们过来料理自己的生活。

由于一些银行对于“第二套房”的定义中，是以“个人”而不是以“户”作为单位的。他们计划着，这次以黄太太的名义来进行购房。因为黄太太名下没有房产，也没有申请过住房贷款或是作为共同贷款人，那么在购置这套房产时，他们应该能够享受到“第一套房”的待遇，首付比例可以低一些，同时还能获得较低的贷款利率。

[政策解读]在前期商业银行所公布的房贷政策中，大多趋向于以“个人”作为单位，原因在于央行的个人征信档案中所获得的信息多为个人数据，到“户”的话则需要涉及到个人婚姻记录等多个环节的调查。

但此次的《补充通知》中非常明确地指出，在认定房贷次数时，以借款人家庭为单位。那么在上述这个例子中，尽管黄太太名下没有房产，也没有房贷申请的记录，但是由于黄先生拥有住房并申请过房贷，那么作为他的配偶，即使黄太太以个人的名义进行购房、贷款，依据《补充通知》中的规定，购买的这套房产在申请住房贷款时，也需要按照“第二套房”的政策来执行，至少需要支付40％的首付款，同时贷款利率将上浮为基准利率的1.1倍。

值得一提的是，在《补充通知》中对于以“家庭”为单位进行了明确的限定――借款人、配偶和未成年子女。这就意味着成年子女即使户籍仍然登记在父母的家庭中，但购房时可以单独另计。这就剔除了以往在以“户”为单位的解读中，对于成年子女与父母属于同一“户”，但可能产生的购房到底属于第几套房的问题。

要点二：贷款偿清再购房也算“第二套房”

除了以家庭为单位确定房贷次数外，《补充通知》中也再次明确了原有房贷偿清后，继续购房如何算的问题。按规定，除首套房面积低于平均水平外(见要点三)，凡是申请过银行住房贷款，无论该笔贷款是否偿清，购房人再次购房均属于“第二套房”。

[案例2]2001年小李刚刚工作时，就在单位附近的某小区购置了一套自住房。由于当时的房价较低，在支付了20万元的首付款后，小李仅向银行申请了30万元的商业住房贷款。这几年小李的职场之路越走越顺，收入也水涨船高，小李早就把剩余的住房贷款一次性偿清。经房产中介的介绍，小李看中了浦东一处楼盘，由于房价较高，少不了向银行申请住房贷款。小李觉得，以前虽然有过房贷的申请记录，但是贷款早就还清了，自己的再次购房也应当享受“首套房”的待遇。

[政策解读]对于贷款全部还清后，再次购房究竟算第几套的问题，也是银行执行政策中存在较多争议之处。一些银行规定，虽有贷款记录，但已经还清，只要购房人拥有足够的还贷能力，那么再次购房也可以以“第一套房”的客户标准来对待；而一些银行则实行较为严格的政策，无论贷款是否偿清，只要有过贷款记录，均属于“第二套房”或“第二套房”以上。

在近期明确的细则中，显然是与后者的标准相同，采用了趋严的房贷政策。像小李这样的情况，以前申请过一次住房贷款，尽管已经全部还清，但是如果再次去申请房贷，依然算入“第二套房”。

要点三：超过人均面积再购房属“第二套房”

在《补充通知》中，对于一些因住房面积较小，希望改善住房条件的购房人单独设立了较为优惠的条款。

[案例3]改善住房条件一直是刘先生一家的愿望，因为母亲身体不好，父亲又很早去世，刘先生结婚之后一直和母亲居住在一套80平方米的老公房里。随着女儿一天天长大，刘先生一家改善住房的愿望也越来越强烈。

不过在购置现在居住的这套房产时，刘先生已经申请过了住房贷款。如果再次贷款购房，可能就要被算入“第二套房”的行列，需要承担较高的贷款利率。

[政策解读]在前期银行所公布的房贷细则中，对于“第一套房”、“第二套房”的规定仅仅以套数来定，对于房屋的面积并没有细化的规定。也就是说，无论你现在所居住的住房条件如何，贷款购置第二套房都需要支付较高的首付，并相应提高贷款利率。

但是在此次的《补充通知》中，考虑到了改善住房需求这一购房目的。对于现有住房面积较小的购房人，再次购房时可以获得优惠的贷款条件。具体的规定是：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

现在购房时主要应用的是建筑面积的数据。根据建设部发表2005年城镇房屋概况统计公报，2005年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，而上海城镇人均住宅建筑面积为33.07平方米。因此，像刘先生一家四口，目前住房的建筑面积为80平方米，人均住宅建筑为20平方米，低于上海市平均水平。因此按照《补充通知》的规定，即使贷款购置第二套住宅，他依然可以获得首套房的优惠待遇，即在其他条件满足的情况下，支付30％的首付款，同时房贷利率可按基准利率打85折。

另外，对于此类型的贷款人，必须提供足够的证明文件，如当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。据悉，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。

要点四：公积金使用后再次购房计作“第二套房”

使用过公积金贷款的购房者，再次购房时和商业住房贷款一样，也需要算做“第二套房”。

[案例4]老马现在居住的这套房子，使用的是纯公积金贷款，没有申请过商业住房贷款。由于老马和妻子的住房公积金较高，前几年就用冲还贷的方式还清了公积金贷款。如果他们再次购房，是否算做“第二套房”?

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五大业务足不出户即可办理

缴存职工只需“柜面签约验证身份登录渠道线上注册选择业务自助办理”三步，即可畅享移动办理三类提取业务：住房公积金（组合）贷款还贷提取、本市职工解除劳动关系满两年提取、外省市职工解除劳动关系提取和两类还贷业务：住房公积金（组合）贷款提前还款、余额还贷。互联网渠道办理业务时间为周一至周日，每天9：00-16：30 （国家法定节假日除外），新闻政策阅读、明细账务查询、凭证下载打印等功能不限。

职工签约后即可足不出户办理上述五项业务，办理签约手续也很简单，职工只需持本人身份证、住房公积金龙卡、当前正在使用的手机到各区县管理部（分中心）柜面即可办理。

官网、APP、微信三大渠道体验更友好

结合广大缴存职工的需求、移动互联网产品和服务的特点以及住房公积金业务管理实际，住房公积金官网、手机APP、微信进行了全面升级。缴存职工通过三大电子渠道可以一键获取图文并茂的政策解读、一手掌握全面实时的账户信息、一点连接专业热情的在线客服，随时随地轻松体验便捷友好的各项功能。体验住房公积金电子渠道，只需按您所需登录住房公积金官网、下载/升级您的“天津住房公积金”手机APP、微信关注/绑定“天津市住房公积金管理中心”或“TJZFGJJ”。

已注册过的用户名、密码依然有效

目前天津市住房公积金提取、还贷政策没有变化，缴存职工在互联网渠道办理业务，同样要符合现行政策规定和柜面审核标准；2016年10月8日前已在各管理部（分中心）办理签约的职工无需再次办理，登录新渠道即可办理；2016年10月8日前已在网站、手机APP、微信、12329服务热线等渠道办理过注册的职工，无需重复注册，用户名、查询密码依然有效。

为创新便民服务，天津中心近年来不断研发窗口服务新产品，以职工需求为出发点，进一步精简业务环节，提高服务效率，相继推出提取一窗口、大额还款凭证可分次取、网上缴存自动划转、贷款一站式办结等十多项便民服务举措。

住房公积金贷款可办理余额冲贷

在工行、农行、中行、建行等全市各银行办理个人住房公积金贷款的职工，只要贷款不存在逾期未还的，都可申请提取本人及配偶住房公积金（含补充住房公积金、按月住房补贴）账户余额，提前偿还住房公积金贷款（纯住房公积金贷款和组合贷款中的住房公积金部分）。

职工只需携带本人身份证、住房公积金龙卡、贷款账号就近选择任何一家住房公积金管理中心网点都可办理，一个窗口当时办结。同时提取配偶住房公积金还贷的需要配偶携带身份证、住房公积金龙卡、夫妻关系证明同时到场办理。办理建行组合贷款的，职工仍可按原程序办理组合贷款按揭部分余额还贷业务。

提前还款可在任一网点办理

通过与各贷款承办银行的系统对接升级，继工行、农行、中行等银行后，包括建设银行在内的所有住房公积金贷款提前还款不再到贷款银行办理，职工只需将还款资金提前存入还款代扣卡，携带本人身份证就近选择到住房公积金管理中心任一网点都可办理，当时办结。

天津中心为广大公积金贷款的职工提供了多渠道查询打印还款计划、还款凭证：持本人身份证（或委托他人持本人身份证、代办人身份证）到贷款银行查询打印还款计划、还款凭证；持本人身份证（或委托他人持本人身份证、代办人身份证）到网点查询打印还款计划、还款凭证；通过住房公积金网点自助机，刷住房公积金龙卡查询打印还款计划、还款明细；登录天津市住房公积金管理中心网站，点击“个人住房资金明细账查询”系统，可查询打印当年还款计划、查询打印还款凭证。

委托单位代印还款凭证，单位经办人填写《个人住房公积金贷款还款凭证打印明细表》并由职工本人签字，单位经办人签字，并加盖单位公章或财务章，然后单位经办人持单位经办人身份证、明细表到贷款银行或住房公积金网点打印；已开通网上缴存住房公积金业务的单位，单位经办人在住房公积金网点办理完代打职工还款凭证业务后，可直接在网上缴存系统中选择需要打印的职工，输入起止日期后打印还款凭证。

住房积金贷款还贷提取取消还款凭证

职工偿还住房公积金（组合）贷款申请提取住房公积金的，无需再提供住房公积金贷款还款凭证。职工提供本人身份证、住房公积金卡就可按政策根据账户情况提取，一次提取刀畈蛔慊箍钍额可多次提取直至足额。贷款结清的可提取至贷款结清当月之前（含当月）的住房公积金账户金额且不大于还款金额。以下情况仍需提供还款凭证：职工偿还住房公积金（组合）贷款按揭部分或纯按揭贷款；2015年10月1日前偿还住房公积金（组合）贷款；职工贷款逾期由担保公司代偿还款。

住房公积金贷款委托提取又增5家银行

为进一步向住房公积金（组合）贷款职工提供便利，天津中心再次扩大委托提取业务受理范围，自2015年9月18日起在天津市浦发银行、民生银行、兴业银行、盛京银行、北京银行五家银行办理住房公积金贷款的职工在签订委托提取协议后可办理异行委托提取业务。签订新委托提取协议的职工正常还款后，住房公积金管理中心会将职工住房公积金账户资金提取至贷款还款卡中，免去了职工每月提取、转账的麻烦。截至目前已有建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、天津银行、北京银行等16家银行实现委托提取至贷款银行还款卡中。

对于在上述贷款银行新申请办理住房公积金贷款的职工，在贷款同时签订新委托提取协议；对于已办理住房公积金贷款未签订委提协议的，借款人及配偶可到住房公积金管理中心任一分中心、管理部直接申请签订新委提协议；已签订原委提协议的，借款人及配偶可先申请终止原委提协议，原委提协议终止后，再申请签订新委提协议。

解除劳动关系封存自助机就能提取公积金

天津中心为进一步提高住房公积金业务服务水平，以精简流程、提高效率为准则，从2015年5月18日起，首次推出住房公积金归集、提取业务自助办理，同时对单位网上业务进行升级，再增四项网上办理业务。此举省去取号排队等候的环节，为缴存单位和职工节省了宝贵时间，实现了住房公积金业务办理的历史性突破。

自助机具可办理解除劳动关系封存住房公积金提取业务。职工与单位解除劳动关系满两年或外地户籍职工辞职离津，且账户状态为解除劳动关系封存的，可通过分中心或管理部营业大厅的自助设备办理销户提取手续。职工只需携带身份证和住房公积金联名卡就可办理，通过自助机点击“提取业务办理”后，选择“解除劳动关系封存满两年”或“非津户籍解除劳动关系”，刷住房公积金卡、读取身份证，界面显示账户余额，点击确认后、打印回执业务办结，无需再到分中心、管理部柜台办理任何业务手续。

另外，如果职工姓名、身份证号、单位名称地址等信息需要变更的，也可通过自助机具选择单位信息变更或个人信息变更办理。需要提醒大家的是，职工办理自助提取时，需已修改住房公积金账户初始密码，住房公积金账户状态需为解除劳动关系封存，职工可通过自助机刷卡查询账户状态，办理“非津户籍解除劳动关系”的职工身份证需为外省市签发。

单位网上业务办理系统新增四项业务。住房公积金网上业务系统在目前已开通缴存和封存业务的基础上，新增了存量制卡、单位信息变更、个人信息变更和封存原因变更四项业务。

从2015年5月4日开始，已开通网缴的单位办理以下四项业务：①为职工申制住房公积金联名卡；②变更单位经办人身份信息（或手机号码）；③为职工办理15位升18位身份证号个人信息变更；④为封存状态职工变更封存原因，可通过网上业务系统直接办理。未开通网缴的单位需要办理上述单位及个人信息变更业务的，可通过分中心或管理部营业大厅的自助设备办理。

住房公积金网点周六、日都能办理业务

为更好地为缴存职工服务，天津中心在周一至周六营业的基础上，实现部分营业网点一周七天工作制，接受职工办理个人住房公积金业务。

一周七天营业的网点有和平管理部、河东管理部、河西管理部、南开管理部、河北管理部、红桥管理部、塘沽管理部和开发管理部。

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一、公司持续盈利未发生亏损

[例1]某公司2008年年初未分配利润500万元，2008年实现税后净利润2000万元。任意盈余公积提取比例6%。

公司提取法定盈余公积金和任意盈余公积金会计分录为：

借：利润分配——盈余公积3200000

贷：盈余公积——法定盈余公积2000000

——任意盈余公积1200000

公司向投资者可分配的利润为2180万元（5000000+16800000）。可供分配的利润由董事会提出分配方案，经股东会批准。利润分配方案经股东会批准后，未分配利润由所有者权益转为负债。

承例1，假定公司股东会批准向股东分配现金股利600万元。

借：利润分配——盈余公积6000000

贷：应付股利6000000

二、公司以前年度持续盈利而本年发生亏损

公司以前年度持续盈利，本年发生亏损。这里涉及到如何弥补亏损以及如何安排弥补亏损的顺序。

第一，会计亏损弥补的相关方法。公司法与企业财务通则用盈余公积补亏的规定相同，但在用以后年度利润弥补亏损的规定上出现分歧。《公司法》第167条第二款规定公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。笔者认为，这里的“当年利润”指“净利润”，而非税前利润。《公司法》用“当年利润”这一表述不够准确。《企业财务通则》第49条规定，企业发生年度经营亏损，依照税法的规定弥补。税法规定年限内的税前利润不足弥补的，用以后年度的税后利润弥补。这一规定存在将会计亏损与纳税亏损混淆的问题。企业财务通则界定的是会计亏损，所得税法界定的是纳税亏损。新会计准则与所得税法在对收入、费用、利得、损失的确认与计量上存在差异。一是新会计准则与所得税法在确认收入、费用、利得、损失的口径上不同；二是会计准则与所得税法在确认本期收入、费用、利得、损失的时间不同。因此，会计亏损弥补不能沿用所得税法界定的纳税亏损弥补规定。财务通则规定用税前利润弥补会计亏损存在缺陷，在这一点上，公司法规定用净利润弥补亏损是科学的。

公司法和财务通则都未涉及公司以前年度盈利留存的未分配利润能否弥补亏损。从会计原理看，年终将经营亏损由“本年利润”结转到“利润分配——未分配利润”时，即自动实现补亏。公司法明确规定资本公积不得用于弥补公司的亏损，而企业财务通则却没有明确做出相关规定。《企业财务通则解读》将会计亏损按形成的原因，分为经营性亏损和政策性亏损。对于国有企业发生的重大政策性亏损，经国家批准，可用资本公积金弥补。

第二，会计亏损弥补的顺序。《公司法》与《企业财务通则》规定的会计亏损弥补顺序恰好相反。这就存在一个问题，公司亏损弥补顺序按什么原则排列。笔者认为“无盈利不分配”原则既是各国公司法的一项基本原则，同时也是确定公司亏损弥补顺序的标准。根据此原则，公司亏损弥补应根据年初累计的未分配利润、以后年度净利润、任意盈余公积、法定盈余公积、资本公积顺序进行。公司亏损的弥补方案由董事会提出，股东会批准。

三、会计亏损弥补会计处理

[例2]假设某企业2008年发生会计亏损500万元，2008年年初累计未分配利润800万元。将会计亏损500万元自“本年利润”账户，转入“利润分配——未分配利润”账户，自动补亏。作会计分录如下：

借：利润分配——未分配利润5000000

贷：本年利润5000000

结转本年亏损，自动补亏500万元，未分配利润剩300万元。

[例3]假设某企业2008年发生会计亏损500万元，2008年年初累计未分配利润300万元。不足弥补的200万元用下年度实现净利润弥补。作会计分录如下：超级秘书网

借：利润分配——未分配利润5000000

贷：本年利润5000000

结转本年亏损，自动补亏300万元，未弥补亏损200万元。

[例4]假设某企业2008年发生会计亏损1000万元，2008年年初累计未分配利润300万元，2009年实现净利润500万元，经股东会批准用任意盈余公积200万元补亏。作会计分录为：

2008年

借：利润分配——未分配利润10000000

贷：本年利润10000000

2008年结转本年亏损，自动补亏300万元，未弥补亏损700万元。

2009年

借：本年利润5000000

贷：利润分配——未分配利润5000000

结转本年利润500万元，自动补亏500万元。

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【关键词】统帐结合 个人帐户隐性债务 公积金型养老保险

【中图分类号】TU246.2 【文献标识码】A 【文章编号】1009―9646(2008)09-0000-00

随着我国一系列社会保险制度建设的发展，我国“统帐结合”模式的养老保险制度改革呈现提速之势。这种社会统筹和个人账户相结合的部分积累制，采用企业和个人三方承担供款责任但分别记帐，其中“统筹帐户”由国家和企业共同筹集，对应着待遇确定型的现收现付制；“个人帐户”由个人缴纳，个人所缴部分全部进入个人帐户，其余的进行社会互济，计发时实现结构性组合，对应着缴费确定型的基金制。作为我国首创的养老保险基金运行模式，在我国实践的时间只有十多年，其中历经了艰难曲折的发展过程。我国自1951年颁布《劳动保险条例》为国有企业职工建立养老保险开始，建立了政府负责型的养老保险；到1993年党的十四届三中全会通过城镇职工养老保险金由单位和个人共同负担，实行社会统筹和个人账户相结合；1997年正式确立“社会统筹与个人账户相结合”的新型社会养老保险制度，进一步明确了“统帐结合”模式的基本养老保险制度的混合模式,要求从传统的现收现付制向部分个人积累制过渡，至此，社会统筹与个人账户相结合正式成为有中国具有我国特色的职工基本养老保险制度模式。

1 我国“统帐结合”的养老保险制度现状的分析

1.1养老保障覆盖范围狭窄、资金来源不足

我国养老保险资金筹集渠道单一、养老保险金入不敷出。在我国，基金养老保险基金有4个来源：一是参保企业缴纳的养老保险费。我国一些非公有制企业采取抵制的态度，不实行养老保险制度，参保率低，部分企业因经营困难无法按时缴纳保险费，拖欠问题严重的问题。由于国家为了弥补转轨债务，规定了很高的企业缴费率(工资总额的20%左右)，还有增长的趋势。在这种情形下大多数非国有企业的养老保险费要扩大覆盖面很艰难，今年以来，各地最低工资提升也较快，这些都意味着企业将为人力资源投入更多的成本，加剧了企业存在着的养老金缴纳负担较重的问题。二是参保个人缴纳的养老保险费。我国养老保险覆盖范围不足，部分城镇人群未纳入保障范围，自由职业者的养老政策没有得到妥善解决而被人为地排除在现有制度之外。广大的农村地区无法享受到养老待遇，特别是外来务工者的的养老保险问题没有得到很好的解决。在目前我国是典型的二元经济，，绝大多数外来务工者不可能在所就业的城市长期就业并获得永久居住权，而目前的养老保险无法转移。来自人力资源和社会保障部与国家统计局联合的《2007年劳动和社会保障事业发展统计公报》公布的数据，截至2007年底，全国基本养老保险参保人数20137万人，参加基本养老保险的农民工人数为1846万人，参加农村养老保险人数为5171万人，城镇参加企业基本养老保险覆盖率为77%，已经实行多年的城镇职工养老保险制度明显存在着覆盖面不足的问题；三是政府对养老保险基金的财政补贴，国家财政每年向养老保险基金进行补贴；四是养老保险基金的银行利息和国债投资利息。

1.2社会统筹基金隐性债务巨大，个人帐户“空帐”现象严重

目前我国建立的社会统筹基金和个人账户基金实行“块内结合”的模式，由劳动部门统一征缴和管理。目前的个人帐户很大程度上是一种记帐方式，属于名义帐户，即“空帐”。虽然在避免劳动力市场的扭曲，比过去实行的现收现付制更为具有缴费激励，但由于社会统筹基金除支付基础养老金外，还要支付“老人”的全部养老金和“中人”的过渡性养老金，存在社会统筹部分根本无法满足当期养老金支出的需要，“老人”养老金的来源是通过正在工作的下一代人的帐户中抽取资金支付的，因而个人账户的资金被用于支付当期养老金，无法进行真正意义上的基金积累和基金收益，基本养老保险的隐性债务规模巨大，只不过政府实行对个人账户债务的显性化。为弥补这笔债务，社会统筹部分的缴费高于当前待遇成本，否则国有企业和国家财政均无力负担这笔债务。在实践过程中，政策的执行者实际上是默许了现收现付统筹账户基金应负担“转制成本”的职责，由此导致了统筹账户对个人账户的透支，导致“统账结合、混账管理、空账运行”的运行模式，个人账户空账运行带来许多问题。随着我国老龄化程度的加剧，养老保险基金负担系数逐渐提高，养老保险基金收不抵支、资金短缺的现象日益突出，养老保险基金进入紧张运行状态，养老保险金支付将进入高峰期，将无法应对老龄社会的冲击。在我国，老龄化和养老保障制度转型的同时发生，历史欠帐形成沉重的转轨成本，一些地区甚至出现了基金赤字运转的局面，使这一问题更加严重，直接影响着我国养老保险制度的运行及作用发挥，对中国的养老社会保险制度构成了极大的潜在威胁。

1.3 社会统筹层次低是我国社会保障制度中一个严重缺陷

养老保险系统内缺乏全国统一的信息管理系统、收付系统和交流平台。目前我国养老保险金在省级范围内统筹，基金分散，始终滞留在市县级（在全国2200个市县级统筹单位手中），实行地方管理，中央政府无力在全国范围内统一调控养老金，省及省以下的社保基金管理机构进行投资的话，安全性也难以保障。因此，要想实现基金的保值升值，必须提高社会保障基金的统筹层次，由中央一级进行统筹管理；同时地区间养老保险金转续困难，个人和企业缴纳的养老保险费不能随着员工转移，人们在跨地域工作后只能选择退保。而办理退保的时间长、手续复杂，员工如若不办理退保，这笔钱会沉淀为当地的养老保险金，使员工利益受损；加之各地方之间的社会保障制度不统一。多年来社会保障改革由地区决策，各地区分别制定仅适用于本地区的政策、标准、措施，形成各地区之间缴纳水平、管理方式不相同的现象，由于各地保障制度不统一，就使得社会保障在区际之间的转移阻碍重重，不但省际之间很难转移，就是省内地区之间都难以转移。区际转移的困难对社会保障资金的征缴和发放都形成很大的负面影响，在我国人力资源流动性不断加强的现实情况下，这与市场经济对劳动力自由流动的要求是完全相悖的。目前企业的社保负担确实很重，主要原因是统筹层次太低，统筹费率比较高，由于要承担原来国企退休职工的历史负担，仅养老保险一项，全国大部分省市的统筹费率都保持在社会平均工资的20%。即使如此，除了东部几个发达省份之外，其他省份养老基金仍然收不抵支，每年需要各级财政补贴近千亿，如果能提高统筹层次，全国的费率就可以下降。

1.4 基金运营不科学，基金管理的困难

我国的养老保险基金在个人帐户基金工具的选择上受到很大限制，投资工具手段单一化。根据我国当前的政策，省及省以下的社会保障基金只能存入银行，或购买国债。这种单一和保守的投资手段并不安全。一段时期以来，我国银行和国债利率都较低，目前银行利率已经低于通货膨胀率。在实际利率为负的情况下，社会保障资金事实上正处于贬值的风险中，养老金收支的巨额缺口不得不继续由国家财政拨款解决，如果养老保险基金不能增值，个人帐户也就失去了存在的意义，使我国本来就严峻的社保资金形势更加严峻。

2 新加坡养老保障制度分析

新加坡公积金型养老保险制度于1955年7月建立，是一项为新加坡受薪人员而设立的强制性的养老储蓄基金计划，政府立法强制个人储蓄、建立个人公积金账户，采取完全积累模式和集中管理模式的社会保障模式。

2.1新加坡养老保障体系的特点

新加坡养老保险制度实行储蓄保险基金制度，具有强制性。其费用只由雇主和雇员两方负担，政府不负担；其待遇由雇主、雇员交纳的保险费和一定利息三部分组成，多为一次性支付。劳动者在退休后完全从个人账户领取养老金，国家不再以任何形式支付养老金。个人账户的基金在劳动者退休后可以一次性连本带息领取，也可以分期分批领取。国家对个人账户的基金通过中央公积金局统一进行管理和运营投资，实行全国统一管理，建立了中央公积金局，统一管理和使用公积金储蓄，还制定了《中央公积金法》，以保护公积金会员的合法权益，规范管理、使用公积金储蓄的行为。新加坡的这种以储蓄基金制为主体的养老保障制度，其主要目的是为职员提供足够的储蓄，以便在退休后或者丧失工作能力时能获得保障。中央公积金制度是在经济起飞阶段根据自己的国情和社会经济目标建立起来的，是一种独特的、有效的养老保障制度，并得到了全社会和国民的认可，除新加坡外，东南亚、非洲等一些发展中国家也采取了该模式。

2.2新加坡养老保障体系的评价

新加坡公积金型养老保险制度主要是为职员提供足够的储蓄，以便在退休后或者丧失工作能力时有所依靠。职工自存自用的公积金制度，强化人们的自我养老意识，强调自我保障功能，体现多劳多得的原则，员工要想保证老年时生活得更好，就必须年轻时更勤奋地工作，这既为个人储存了一大笔养老金，有利于企业开展平等竞争和调动职工的生产积极性，又具有很强的激励机制；不仅解决了新加坡的养老难题，又支援了国家经济建设，节省了大量的财政开支，抑制了消费膨胀，增加了社会积累，有利于增强国家的经济实力，新加坡国家财政虽为公积金支付提供担保，但实际上政府未化过钱。这样上一代人就不会给下一代人留下包袱，避免了代际转移的矛盾。而且对新加坡的社会经济稳定发展提供了重要的保证，避免了人口老龄化的困扰。现在通常被认为是东亚乃至世界范围内养老保险制度成功运行的典范。

3 对我国养老保险体制改革的启示

面临相同的养老难题，解决的方法要根据我国具体的国情、具体的环境、尤其是文化环境而定，同时要考虑到国民财富的积累情况和整个国家的支付情况。在我们进行养老保险体制改革中，对别国的经验既不能照搬照抄，也不能全盘否定，而应注意结合本国的实际情况，有选择地吸收、借鉴和改造，建立起适合我国国情的养老保险新路。

3.1 重视发挥政府和社会力量两方面的作用，坚持公平和效率相结合的原则，体现养老保险制度的责任分担原则

(1)发挥国家的主导作用。针对养老保险制度设计方面的缺失，现阶段中国社会保障制度建立要强调政府，尤其是中央政府在制度设计、资金投入、组织发动、管理运营、督促检查等方面的主要作用。我国各项社会保障制度改革的提速，表明了政府正在推动进一步提高劳动者福利水平，为了体现社会统筹的公平和社会共济性以及国家基本保障义务，我国应努力将我国养老保险金中的基础养老金，即社会统筹部分发展为具有普惠式的国民养老金，政府作为直接责任主体，向全国所有的老人提供最基本的收入保障，为劳动者退出工作岗位后提供一定水平的基本养老保证，以此体现国家的的养老责任和社会公平，解决我国长期以来存在的养老保障覆盖范围有限的问题。通过稳步提高养老保险的覆盖面，将所有城镇从业人员、农村非农业从业者都纳入基本养老保险，将其覆盖范围扩大到城乡所有劳动者，忽视外来务工者的的养老保险问题，最终实现全民化的养老保险制度，实现基本养老保障的普遍公平。(2)发挥社会力量的作用。养老保险制度中的个人账户体现效率和个人缴费义务。我国应努力将我国养老保险金中的个人账户养老金，即个人账户部分发展为具有差别性的职业养老金：由劳动者承担缴费责任，以劳动者工资的一定比例强制征缴养老保险费为基础，采取缴费确定型个人账户的完全积累制，引进市场化运作机制，使个人账户基金保值增值。以此体现劳动者的责任，体现效率和公平。

3.2 采用多渠道筹集资金，积极妥善解决养老保险隐性债务

所有养老保险制度改革的国家都必须面临一个转轨成本的问题，转轨成本是任何一个国家社会保险改革都会遇到的问题。我国目前存在的巨大的空账问题主要是计划经济体制下的历史遗留问题，在养老保险制度中没有专门的措施解决转轨成本，养老保险的转轨成本以巨额隐性债务的形式进入新制度。养老保险制度表面上采取了混合养老金形式，但由于历史积累的巨大养老金隐性债务，迫使个人账户资金被挪用，统筹基金透支了个人账户，使个人账户空账运行，仅成为一种记账的手段，形成了大量的名义帐户，个人账户与统筹基金的合并运行。统筹基金和个人账户基金的混账运行，使得统筹部分透支了个人账户资金，并未形成实际的基金积累，基金的投资与积累无从实现。目前存在着巨大的资金缺口，国家当时没有承担填补亏空的历史责任，单纯通过提高企业缴费率的方式逐步消化，政府不承担相应的责任，必然会使统帐结合运行的个人账户成为名义帐户，造成亏空。由于隐性债务数额巨大，为了新制度的顺利运行，政府应当承担责任，积极寻求筹资渠道。我们可以借鉴新加坡经验，采用一次算清、分期偿还的方法，通过调整财政支出结构，如发行国债、福利彩票等财政手段筹集养老基金；还可通过国有资产的合理分割筹集资金；将社会统筹与个人账户逐渐实行分胀管理，逐步做实个人账户；又可考虑开征养老保险税，保证资金来源的稳定性和连续性；通过各种方法筹集资金，提高用于养老保险隐性债务的支出，补足个人账户空帐，降低企业的养老保险缴费压力等方法，补偿历史欠债，化解制度转轨成本。

3.3 重视市场，加强基金管理，运营机制

寻求长效的养老保险基金保值增值机制。养老保险个人账户的保值增值至关重要，如果养老保险基金不能有效增值，就会很难适应未来我国人口老龄化高峰期的需要。如何保证养老保险基金安全的关键在于能否提高基金投资收益率，实现保值增值。我国目前个人帐户不能市场化运作，可以借鉴新加坡经验，把养老保险中的个人帐户基金交由全国社会保障基金理事会监管，政府对基金管理公司应达到的投资回报率制定最低标准，参照新加坡做法，监管部门定期的公积金业绩和进行风险监控，确保个人帐户基金的保值增值，拓展适合养老保险基金安全性、盈利性、流动性特点的投资渠道，科学确定投资组合和策略，建立规范化、科学化的长效保值增值机制。由于发达国家的基本养老保险制度都是现收现付制，能够投资于资本市场的部分只有其余额储备，活跃于资本市场的基本上是私人性质的非基本养老金。基金制的重要条件是比较发达的资本市场，同时也应看到新加坡公积金型养老保险制度也面临着如何使基金保值增值的压力，在持续通货膨胀和面临金融危机时也难以正常运行。而我国的资本市场只有十多年的发展历史，比较幼稚、脆弱，还不能承受基金制的巨大市场要求，有巨大的潜在的金融风险。对我国而言，即使顺利转型为基金制，面临和凶险的资本市场，危险是极大的。

3.4 加快养老保障法制建设，逐步做到依法养老

新加坡政府制定了《中央公积金法》，以保护公积金会员的合法利益。新加坡的中央公积金是以立法为基础，在法律的约束下有条不紊地施行。法律明确规定保障的标准、收支的程序，法律制度健全，不仅能使各项社会保障制度有具体的依据，也为国民社会保障权益的实现提供了保证，是走向法制化、规范化的前提。中国目前法律约束体制不健全，制度非正规化，立法滞后。由于我国没有独立的社会保障或社会保险法，养老保障制度乃至整个社会保障制度都是在行政法规、部门法规等层次，尚未上升为法律这一层级，只有具体的社会保障或社会保险项目的一些部门法规以及地方性的政策规定，养老保险方面的一系列制度都是以政府最高部门即国务院的名义的，是政府文件，只要求如何做，而缺少不执行的处罚，如缺乏对欠缴社保费的行为和拖欠离、退休人员养老金行为的法律制裁措施，非法挪用、挤占社保基金的违法甚至犯罪行为得不到及时惩处等，必然造成养老保险的经济损失的行为逃避处罚，对制度主体各方的行为约束力不够，法律规范也不够完备，存在较大的漏洞。存在立法不健全、立法层次低、缺乏必要的法律责任制度、法律实施机制较为薄弱等问题。由于中国特殊的国情，各地方的经济发展水平不同，许多地方的政策规定也相同。

由于养老保险制度涉及广大人民群众的切身利益，并且其经营管理的期限长达数十年，因此应当针对已经出现的问题，将基金的筹措、管理和使用纳入国家立法机关的法律监督、新闻媒体的舆论监督和群众的社会监督之下，强化社会保险基金征缴，扩大征缴覆盖面，规范 基金监管，保障资金的安全。为了国家统一管理上缴的公积金，我国应该尽快出台相关的法律，加强养老保险制度立法与监管，使社会保障有法可依，促进养老保险制度体系的发展。

参考文献

[1] 郑功成主编：《社会保障概论》，复旦大学出版社,149―155页,2007年2月第一版.

[2] 肖艳：《解读困境中的中国养老保险制度改革》，《新疆大学学报》2008（1）.

[3] 李辉婕：《国外基本养老保险制度的比较研究》，《企业经济》,2007（10）.

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在广大民众的千呼万唤之下，“廉租房办法”终于在近日亮相，但甫一出台，便激起了舆论广泛的关注与讨论。

据新华社11月26日消息称：“为促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难。日前，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部，央行、税务总局和国家统计局等九部门，联合了《廉租住房保障办法》，对廉租房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。《办法》将于12月1日起正式实施，2004年起实施至今的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。”

重点保障全国1000万户

《廉租住房保障办法》(以下简称《办法》)在《总则》中就明确了其重点保障的对象：全国近1000万户人均建筑面积10平方米以下的城市低收入住房困难家庭。

针对廉租住房制度覆盖面过小的问题，《办法》进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。据建设部测算，目前全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5％。这1000万户家庭将是今后廉租住房保障的主要对象。

据建设部统计，截至2007年10月底，全国656个城市基本建立了廉租住房制度。《办法》规定，市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标，措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。同时，保障管理工作将由地方人民政府或住房保障主管部门负责。

《办法》提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

对民众关心的保障标准和额度，《办法》规定：采取货币补贴方式的，补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。具体标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平，市场平均租金、家庭的经济承受能力等因素确定。

采取实物配租方式的，配租面积为该家庭现住房面积与保障面积标准的差额。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

廉租房资金来源有保证

2007年全国计划安排廉租住房资金达到70.4亿元，超过2006年之前廉租住房资金总额。但要将廉租住房覆盖面进一步扩大，今后5年每年的资金需求接近500亿元。

为解决廉租住房保障资金不足问题，《办法》提出了五条资金来源渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10‰四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。

同时，对中西部财政困难地区，将按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。

2007年11月27日，财政部对其11月14日出台的《廉租住房保障资金管理办法》进行了解读。财政部有关负责人透露，截至2006年，各地账上住房公积金增值收益约有80亿元，这部分资金将全部用于廉租住房保障。

按照《廉租住房保障资金管理办法》，廉租住房保障资金来源于八个方面：一是住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是从土地出让净收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的资金；三是市、县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金；八是其他资金。

与以往资金来源相比，财政部此次规定的资金来源新增了三条渠道。即：除中央财政安排廉租住房保障补助资金、中央预算内投资安排补助资金以外，省级财政预算也要相应安排廉租住房保障补助资金；二是提高了土地出让净收益用于廉租住房保障的资金比例，即从原来的5％左右，提高到不少于10％；三是明确住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额均要用于廉租住房保障。

财政部负责人强调，廉租住房保障资金与廉租住房租金两项资金性质和用途均不相同，不能混同使用。廉租住房保障资金是专项用于解决符合条件的低收入家庭住房困难的资金，只能用于发放租赁补贴和购建廉租住房，不能用于其他开支。廉租住房租金是专项用于廉租住房维护和管理的资金。

为确保廉租住房保障资金不被挪用，廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支，以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支。

廉租房不能“转”不能“赖”

值得注意的是，为保障公平、保证廉租住房真正落实到低收入住房困难家庭，《办法》规定，申请廉租住房保障的家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，将由主管部门予以公示。

廉租住房保障将继续实行“先到先得”的轮候制。对已经登记为廉租住房保障对象的家庭，凡申请货币补贴的，将优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。而实物配租将优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病，残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

廉租住房唯一的功能是解决低收入家庭的住房困难。因此，《办法》规定，城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。如果无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的，应当按照合同约定退回廉租住房。

财政部负责人在解读《廉租住房保障资金管理办法》时也强调，低收入家庭一旦不符合廉租住房保障条件，将立即停止发放租赁补贴或收回廉租住房。对于不能收回的，按市场租金收取租金。对于不符合规定安排使用和管理廉租住房保障资金的，要严格按照《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定进行处理，并依法追究有关责任人员的行政责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

廉租房将成政府长期职责

费尽周折才出台的“廉租房办法”显然不会是一个“走过场”的措施。据了解，本届政府有意将其作为一个主要的政府职责长期贯彻下去。

国务院总理11月19日在新加坡访问时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放30年来居民住房的条件有了很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均。特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。说，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿元。明年我们将加大廉租房建设的力度。

他同时提到了经济适用房，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然(这些)土地也要节约和集约使用”。

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关键词：廉租房 政策执行 微观视角

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。廉住房作为住房保障制度以保障公民基本住房权利为目的，是社会公平与正义的彰显。近年来，G县廉租房政策的扎实推进在保障城镇低收入家庭的住房方面发挥了举足轻重的作用，但是不可否认，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影响，G县廉租房政策在执行过程中依然存在问题。

一、廉租房政策执行偏差表现

1.缩小廉租房保障的对象范围

《G城镇廉租房管理办法》第三条规定保障对象为“城镇最低收入家庭的住房困难户”，这与《廉租住房保障办法》中的保障对象“城镇低收入住房困难家庭”相比，保障对象范围减小，即低收入家庭和最低收入家庭之间的这部分家庭，其实不具有享受廉租房政策保障的资格。

2.廉租房保障资金来源单一

G县廉租房保障资金的来源主要是两个方面，一是中央、省、市的直补资金，二是县级财政预算。而对于《廉租房保障办法》中提出将“住房公积金增值收益余额”和“土地出让净收益”作为资金来源未能涉及。而对于县级财政的预算部分，违规拆借用于其他基础设施建设的现象屡屡发生。

3.廉租房资格审查不规范，退出机制不完善

按照《G县城镇廉租房管理实施细则》，对于申请程序和时间做了详细说明，但是对于如何调查、如何核实却没有规定。在实际中的审查也不涉及到房、车等个人资产信息，仅限于县政府职能部门间的信息互通，互通的结果多依靠具体经办人员的个人素质、职业道德、知识观念等因素，这给“关系资料”“面子证明”等问题的出现提供了条件。个别租户因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又无力购买经济适用房和普通商品房。

4.项目审批把关不严

按照法律和规范，廉租房单套面积不高于50平方米，应和普通住宅具有同样的规划设计标准。而在具体实际中，出于多个部门的博弈结果，“廉租房”自建成便有成为“贫民窟”的趋势，一味的高层建设，一梯多户设计，使得廉租房容积率偏高、日照不足、缺乏配套服务设施、没有绿地、开敞空间狭小等问题。

5.轻视对违法行为的惩处

《G县廉租房管理办法》提出了对违法骗保、取得保障资格后不履行相关责任、相关职能部门工作人员违法的惩处措施，但这些措施要么偏轻，流于形式，要么难以界定。如对于没有如实申报家庭情况的申请人，仅为“取消其申请资格”；对于骗租的，“责令其退还已领取的补贴或者退出廉租房”，最多“处以1000元以下罚款”；对于在廉租房管理中违法的行政人员，“予以行政处分或者追究其刑事责任”。在实际违法违规行为出现时，违法成本偏低，一定程度上纵容了个别人不惜成本骗取租金、住房以及公职人员渎职、失职的行为，没起到应有的“警示”作用。

二、廉租房政策执行出现偏差的原因分析

第一，处于低收入的家庭比最低收入的家庭数量多，如果政府将全部低收入且家庭住房困难的家庭纳入保障范围，需要为此支出过高的费用，这种概念的转换，政府容易完成保障目标，易于取得成绩；而低收入家庭的界定工作刚刚开始，对于“低收入”的概念不尽了解，而普通群众的直观印象中对“最低收入”即“低保”了解多，甚至觉得两者等同，作为政府来说，鉴于“少给自己添麻烦”的立场，也不愿意去普及“低收入”的政策的内容。

第二，作为廉租房政策执行的主体――县政府，在目前还是以GDP为主要指标的考核制度诱导下，廉租房的建设对于它来说无论是土地收益上还是财政收益上都具有负效应，这必然导致廉租房政策本身低效和执行低效。就廉租房性质而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市场经济的约束机制去规范它的运营，政府处于“自利性”的考虑，必然会降低廉租房建设的积极性。由此，政府是能不建设就不建设，能不投入就不投入。

第三，廉租房准入资格审核中的各个单位的隶属和管理权限不一定都在县级政府，致使“联审”这一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尴尬境地。特别是银行等中央直属和垂直管理的部门，地方政府无权要求其提供涉及个人隐私的数据和资料，导致资格的审查制度本身就不完备。其次，在具体的资料提供过程中，审核部门由于人力和财力的有限，不能挨个实地走访调查资料。再者，由于民政部门的最低收入家庭数据是动态管理的，且时间序列和住房保障部门进行配租时掌握的数据具不同步，这可能导致本已经不在“低保”范围的家庭还有享受廉租房的资格。退出后的后续管理机制尚未建立，使得部分作为夹心层“高不成、低不就”，处境尴尬。这也是由于一贯以来的这种“重准入、轻退出”的观念影响。

第四，政府长官受政绩观的影响，单纯追求廉租房的套数和面积而忽略廉租房居住条件的舒适性、适宜性。这种“长官权威”一定程度上干扰了廉租房审批机构的审核标准，有意或无意的使个别廉租房项目“带病”建设。

三、改进廉租房政策执行的措施

1.转变政府观念，建立完善的监督考核机制

提倡建设民生服务性政府，将廉租房保障等一系列关系民生的指标纳入政绩考核体系，从程序上完善对地方政府的责任追究机制，严格推行官员问责制，而不是仅仅依靠地方的GDP 来衡量地方政府政绩的好坏，以此督促政府转变观念，加大廉租房保障建设力度。在内部监督的同时，设置独立于政府的廉租房审查监督机构，专门负责廉租房保障的实施和落实情况，从法律上保障监督部门的至高权威和效力。充分鼓励媒体、公民等参与近廉租房保障工作的监督中来，最大发挥社会各界的监督机制。

2.多渠道筹措廉租房保障资金

建立强制公积金增值收益按比例用于廉租房建设制度，从顶层设计具有可操作性的规范，确保公积金增值收益与县级财政之间的相互沟通。完善县级政府土地出让金净收益收支两条线制度，以不低于10%的比例专款用于廉租房保障资金。尝试金融信贷工具，通过政策优惠吸引民间资本，运用PPP（public-private-Partnership）模式，通过证券、房地产信托投资基金、住房建设公债等筹集住房保障资金。

3.建立申请人信息共享平台

联合房管、工商、车管、税务、公积金管理中心、银行等七部门共享的廉租房保障申请审核的信息共享平台。申请人在填写申请表格之处就让其签署授权协议，授权住房保障中心管理部门有权利用其个人信息查询资产登记情况。各个平台的成员单位都有义务提供相关个人信心，通过系统平台个人登记状况，确保廉租房资格审核准确。

4.实施公租房和廉租房并轨政策

以“低收入家庭”作为廉租房保障对象势必使得申请廉租房保障的家庭数量急剧增加，而作为县城，其外来务工人员和毕业的外地大中专院校学生对公租房的需求有待提高。这为公租房和廉租房的并轨提供了可能。公租房的申请门槛较廉租房高，同时可以作为已不具有廉租房申请资格而又无力购买经济适用房的家庭在退出廉租房后的一个缓和政策，也可以视为为外来务工人员和毕业的大中专院校学生降低了廉租房的申请门槛，对最大程度的满足这部分人员的住房需求，维护社会稳定具有重要的意义。

参考文献：

[1]丁煌.定明捷.国外政策执行理论前沿评述.公共行政评论，2010年第（1）期：119～148

[2]苗迪.公共政策执行失灵：以博弈为特征的廉租房政策执行.天水行政学院学报，2008第6期（总第54期）：91-94

[3]石珠.政府失灵理论对改善廉租房政策执行不力的启示.番禹职业技术学院学报，2008第7卷第2期：10-13

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关键字：企业财务通则；资金筹集；筹资方式

资金筹集是指企业采取各种方式，通过不同渠道，并按一定程序筹措企业设立、生产经营所需资金的财务活动。《通则》将资金筹集划分为权益筹资和债务筹资两大类。权益筹资是指企业筹集权益资金的财务活动。权益资金是企业投资者的投资及其增值中留存企业的部分，是投资者在企业中享有权益和承担责任的依据，在企业账面上体现为权益资本。其来源可以分为：第一，投资者的投入；第二，从税后利润中提取的法定盈余公积，以及企业暂时不向投资者分配的利润。其中投资者的投入所占的比重较大。债务筹资是指企业通过向债权人借款、发行债券等方式取得资金的财务活动。

一、新旧《企业财务通则》差异对比分析

1.筹资管理理念的变化。新《通则》引入风险控制、资本结构决策、资金成本等全新的观点和理念，将旧《通则》简单的核算管理提升为控制成本、规避风险的决策管理。同时，指导和要求企业在有效控制财务风险的前提下，自主决定筹资规模、筹资渠道和筹资方式，实现资本结构最优化、企业价值最大化。

2.投资者出资方式的变化。按照《公司法》等法律、行政法规的规定，投资者可以采取货币资产和非货币资产两种形式出资。用以出资的非货币资产必须具备“能够以货币估价和能够依法转让”两个条件。因此，实物、知识产权、土地使用权、股权、特定债权等可以作价出资，而劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等则不具备出资条件。与旧《通则》相比，新《通则》增加了股权和特定债权两种出资形式。特定债权，指企业依法发行的可转换债券以及按照国家有关规定可以转作股权的债权。

关于无形资产出资的规定，《通则》中指出，企业接收无形资产出资的，应当符合法律、行政法规相应的比例。《公司法》规定，全体股东的货币出资金额不得低于公司注册资本的30％，也就是说无形资产出资最高比例可达到70％。但《外资企业法》规定，外资企业的工业产权、专有技术的作价应与国际上通常的作价原则相一致，且作价金额不得超过注册资本的20％。

3.增加对投资者出资或增资行为的程序性规定。新《通则》规定，企业依法以吸收直接投资、发行股份等方式筹集权益资金的，应当拟订筹资方案，确定筹资规模，履行内部决策程序和必要的报批手续，控制筹资成本。企业筹集的实收资本，应当依法委托法定验资机构验资并出具验资报告。也就是说，企业在筹集资金的过程中，应当按照拟定筹资方案、筹资决策审批以及验资的程序严格执行。企业筹集权益资金，其筹资方案经过财务审核之后，应当上报投资者批准。企业承担向投资者出具出资证明书的义务，以保证出资的真实可靠。

4.增加了回购股份的规定。新《通则》规定，除《公司法》等有关法律、行政法规另有规定外，企业不得回购本企业发行的股份。企业回购股份，一是要符合法定情形，二是要符合有关条件和财务处理办法，三是要经投资者决议。

5.取消了法定公益金的内容。新《通则》规定盈余公积是企业从税后利润中提取的资本积累，包括法定公积金和任意公积金。删除了原有按税后利润的5％～10％提取法定公益金的规定。但是外商投资企业仍需提取职工奖励及福利基金，其“福利基金”部分的用途与内资企业的公益金有类似之处。衔接性规定，“外商投资企业的职工奖励及福利基金，经董事会确定继续提取的，应当明确用途、使用条件和程序，作为负债管理”。对于尚未实行分离办社会职能或者主辅分离、辅业改制的企业，原属于公益金使用范围的内设职工食堂、医务室、托儿所等集体福利机构所需固定资产购建支出，应当严格履行企业内部财务制度规定的程序和权限进行审批，并按照企业生产经营资产的相关管理制度执行。

6.细化盈余公积转增资本的规定。盈余公积转增资本，公司制企业由董事会决定，按投资者原有持股比例转增，并经股东大会审议通过；国有企业由经理办公会决定，报主管财政机关备案。法定公积金转增资本后的留存部分，以不少于转增前注册资本的25％为限。

7.规范财政资金的相关规定。①属于国家直接投资、资本注入的财政资金，应当增加国家资本，对于超过注册资本的投资则增加国有资本公积。②属于投资补助的财政资金，如公益性和公共基础设施投资项目补助、推进科技进步和高新技术产业化的投资项目补助等，增加资本公积或者实收资本。③属于贷款贴息、专项经费补助的财政资金，作为收益处理。企业使用这类财政资金如果形成固定资产或者无形资产，应当作为递延收益，按照资产使用寿命分期确认；如果没有形成资产，则应当作为本期收益处理。④属于政府转贷、偿还性资助的财政资金，这类资金使用后要求归还本金，企业收到时应当作为负债管理。⑤属于弥补亏损、救助损失或者其他用途的财政资金，作为本期收益或者递延收益处理。

二、新《企业财务通则》对资金筹集的影响

1.规范资金筹集证据，保护了投资各方的权益。新《通则》分别对出资各方规定出资的证据做出如下规范:一是对于企业筹集的实收资本，应当依法委托法定验资机构验资并出具验资报告；二是企业依法取得各类财政资金，处理方法不尽相同。例如，属于国家直接投入的资金，按照国家有关规定增加国家资本或者国有资本公积，对于贷款贴息、专项经费补助等，作为企业收益处理；三是企业依法以借款、发行债券、融资租赁等方式筹集债务资金的，应当明确筹资目的，根据资金成本、债务风险和合理的资金需求，进行必要的优化资本结构的决策，并签订书面合同。

2.规范资金筹集的账务处理，加强财政资金的监管。新《通则》对于企业收取的各类财政资金的处理做出了明确规定，并要求通过明确每一项财政资金的政策意图及账务处理方式不断完善现行的有关资金管理办法。例如投资补助，拨款时要明确该项资金的权属。如果政府是从投资者的角度给予企业投资补助，补助对象是民营企业时，应由企业投资者出具承诺文件，保证财政资金作为国有资本处理，同时明确国有资本的持有单位。同时，要求做到一项资金一个办法，编制项目资金预算，实现项目执行的刚性约束；加大拨款条件的审核力度，确保财政资金按规定用途使用。

3.增加了资金筹集的方式，使得筹资形式更加灵活多样。新《通则》增加了股权和特定债权两种出资形式，新的筹资方式的采用，使得企业筹集资金更为灵活。

总之，新《通则》的实施，对于加强企业的财务管理工作，建立现代企业制度，提高企业竞争力起到了非常重要的作用。

作者单位：西安航空技术高等专科学校

参考文献：

[1] 赖永添.《企业财务通则》解读.[J].国际商务财会，2007（8）：36-37.

[2] 王斌,周慷. 企业财务通则：理论依据与逻辑创新[J].会计之友，2007(10)：32-33.

篇9

关键词：住房政策，住房保障，住房援助，住房补贴，术语研究

中图分类号：N04;C913.7 文献标识码：A 文章编号：1673-8578(2012)04-0031-04

收稿日期：2012-05-26

基金项目：湖北省建设科技计划项目（项目编号2011112）

作者简介：张齐武（1976—），男，华中农业大学土地管理学院博士生、高级经济师，研究方向为住房政策、房地产经济。通信方式：。 当前在查阅制度法规、政府文件、媒体报道和学术刊物时，对有别于商品房并由政府或社会提供援助的住房，在称谓上可谓眼花缭乱。所谓的“保障性安居工程”或“保障性住房”，一般指经济适用住房（简称经适房）、公共租赁住房（简称公租房）、廉租房、限价商品房、双限房（限户型、限房价商品房）等，有时也称为安居房、集资房、政策性住房、福利房、公房（如不出售完全产权的单位宿舍）。中国香港地区的公屋、澳门地区的社会房屋、台湾地区的国民住宅，新加坡的组屋、日本的公营住宅和公团住宅、德国的福利住房、荷兰的社会性租赁房、丹麦的公共住房与合作住房［1-2］，均类似于我国的“保障性住房”。在国内出版的学术刊物和专著中则大量出现公共住房(public housing)、社会住房(social rental housing)、可负担型住房（affordable housing）、低收入者住房(lowincome housing)等术语，这些概念大多是国外名词的直译或意译，经常在论文中混用。众所周知，术语的规范化意味着科学的发达，规范术语是学科建设当中必不可少的重要环节。术语首先应具备单名单义性和顾名思义性。为此本文拟通过辨析住房保障、住房援助、住房补贴这三个术语的区别和联系，归纳建构住房援助的方式和分类，并建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”。

一 住房保障的起源与内涵 “保障”即保护防卫。我国社会保障的特点是广覆盖、保基本。重点是保障城乡居民的最低生活、基本医疗、基本养老的权利和需求。对于何为住房保障，目前国内并没有权威的解释或法律条文相对应。“住房保障”可能是从早期政府文件中“保障性安居工程”里衍生的一个术语，后多和体系、政策、工作、范围、水平等名词连用。一般代指政府为低收入居民和弱势群体提供的住房援助，使其享有基本的住房条件。

住房保障这个概念在改革开放之前的政治与社会发展语境中是不存在的，因为城镇居民住房基本都是由政府或单位解决的，公房是主流，私房只是零星存在，可以不严格地说当时采取的是一种全民福利住房制度。住房价格机制作用甚微，房地产市场尚未形成，实物分配往往根据家庭结构、年龄、工龄、职位、已占用住房状况等因素进行。

1994年6月，国务院批转《国家体改委经济体制改革实施要点的通知》时提出：“促进住房社会化、商品化和住房建设的发展。”其中主要的改革措施是公房提租、发展经济适用房和推出住房公积金制度。这个时期，住房制度改革的方向是产权改革，引入市场机制，并建立双轨制的住房供应体系。此时，住房保障尚没有正式文件涉及这一概念，更不用说纳入社会保障的范畴。国务院在1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，具体目标是停止住房实物分配，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。此文件明确了由建设廉租房、经适房项目、发放住房补贴和推行公积金制度为中低收入家庭或职工购（租）房提供援助。该文件没有出现“住房保障”或“保障性住房”的字眼。

随着住房制度改革的深入，2003年8月官方首次以文件形式提出“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”［3］。国务院文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调坚持以需求为导向的基本方向。业界一般解读该文件是深化住房领域市场化改革的政策。随后近10年的实践也表明，我国住房拥有率不断上升，城市各阶层居民的住房状况得到极大改善，人力资源的合理流动也不再受到住房因素的过度制约。

2007年10月，十七大提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，特别是“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。当时提出社会保障的重点是基本养老、基本医疗、最低生活保障制度，尚未包含住房保障。指导性的意见是建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系。在满足多层次多样性的社会需求方面，充分发挥各类市场主体和社会组织的作用，对能够实行市场运作的公共服务，应该发挥市场机制的作用［4］。

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一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品并提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。

2016年3月25日，央行、银监会、保监会、财政部和农业部再次联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这两个暂行办法的，意味着我国原有的农村土地制度与农村金融体制将被“打破”，而赋予“两权”的融资功能则是增强农村土地资源效能，提高农民贷款的可获得性。这意味着农村土地制度改革与深化农村金融改革迎来更实际的突破。

西北农林科技大学经济管理学院副院长李录堂教授，多年来在农村土地流转研究领域做着不懈的探索。近日，本刊记者走访了李录堂教授，就如何让农村的土地流转起来等话题，听取了李教授的一番解读。

土地流转亟待制度的完善

据相关资料显示，我国农村估算有可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。如此巨额的一笔沉睡资本，随着国家土地流转政策的逐步明确，将被激活释放出来。

去年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确了开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点，坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

在李录堂教授看来，这又是一次国家层面的农村改革探索，值得肯定和支持，也符合“试验、试验又试验；探索、探索再探索”的中央精神。他说，农村“两权”抵押贷款试点在全国多个地方早就有人在做局部试验，此次中央将其提升到国家层面，说明中国农业现代化发展着实需要金融资本的推动。“然而问题在于此次试点是在农村土地市场尚未形成的情况下展开的，抵押融资与抵押要素市场二者缺一不可，这就势必使本次试点带有一定的局限性。”李录堂说。

在李录堂看来，在我国现有的农村启动“两权”抵押贷款，首先会面临一个法律的所属权问题：宅基地归农村集体所有，而不归农户家庭所有，因此宅基地的所有权不能被农户用作抵押，只有宅基地的使用权可以被用作抵押。但就目前现状而言，很多农房根本没有房产证，很多宅基地也没有土地证或者土地使用证，这自然面临农户如何将住房和宅基地使用权用于抵押的问题？这就使得一旦出现贷款违约，银行或者信用社就难以回收贷款，以及将住房或者宅基地使用权进一步转让变现。

李录堂分析认为：《意见》的颁布从某些方面来说有利于盘活农村土地资产，激活农村金融。“比如说在政府行政担保或贴息担保等条件下，以及农民有了完整的社会保障条件下，土地的“两权”抵押融资功能就会发挥一定的积极作用。”

然而，就目前现状而言，首先，在集体与农户之间的土地产权数量关系不清，且土地和农村房产市场没有形成的情况下，农村“两权”抵押贷款试点，对银行而言意味着一定的风险。虽说《意见》中也提到了“两权”抵押风险的防范问题，但具体如何防范并没有说明。其次，对土地集体所有者而言，有的农民在还不上贷款时，他的承包土地经营权或住房财产权可能会被银行出售，而买入者又不一定是原集体土地所有者，这就意味着土地集体所有者会因抵押风险而改变。怎么办？第三，由于农村土地市场没有形成，土地不能自由地转换成货币，货币也不能自由地转换成土地。所以，农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款，从商业融资功能上说几乎无法发挥作用；加之我国银行的谁放贷谁收回的责任制度，使“两权”抵押商业贷款在现实中变得不可能。

如何让“两权”走出现有制度的瓶颈，实实在在地维护农民的土地权益，显然是一道艰难的命题。

创新土地流转试验新模式

“两权”抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地承包权和住房财产权的自由流转。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为房地产所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立和完善农村房产交易市场和土地流转市场，只有这样，才能保证“两权”抵押贷款取得成功。

近年来，李录堂教授坚持不懈地从多方位探索农村土地流转的可能性，并在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。李教授向记者介绍说，他的创新来自于七个方面：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51U49 式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会保障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。

采访中，李教授向记者详细解读了该试验的内容：根据国家现行法律法规对农地的三项要求（土地集体公有制性质不变；土地承包关系不变；土地用途不变）和农民对农地的三项要求（农民对土地在国家和集体层面的货币化社会保障要求；农民利用土地实现生存就业和发展就业的要求；农民利用土地作为商品实现其财产收入的要求），我们的试验提出了建立农地产权比例化市场流转机制的创新思路。这一思路遵照“以公有制为主体，多种所有制经济成分并存”的《宪法》原则，借鉴国有企业划分国有股、企业股和企业全员持股的经验及城镇住房公积金改革的做法，将农地产权（农地承包使用权等）在集体和农民之间按集体占51%、农民占49%的比例分配，然后再市场化流转。

当然，该比例划分不是绝对的，也可借鉴“金股”制度等灵活性处理。“我们主张集体所占农地产权及收益总额的51%主要用于农民土地社会保障金和农地规模化公积金，以解决农地市场流转过程中失地失业农民的生存和就业保障问题，其余49%的收益归农民个人所有，进而形成既能保证农地集体所有制主导地位，又具有双重保障和稳定性的农地产权市场流转机制（参见图表），最终科学解决人多地少条件下农地产权市场化所产生的社会震荡问题，及农地产权自由进入和退出问题，探索一种集体土地市场化和规模化的新途径。该试验还将对农地产权比例市场流转所需的配套措施，如农民利用土地实现社会保障和就业保障、农地金融支持等方面进行系统性的综合探讨。”李录堂说。

走出土地流转的悖论瓶颈

新西部：李教授，近年来许多研究农村土地股份制、土地流转问题的学者似乎都走入了死胡同，我国土地是公有制形态，在土地所属权问题难以明确的情况下谈土地市场化流转，是否真的可行？

李录堂：现在人们一谈土地市场化，就要首先否定土地集体所有；一谈坚持土地集体公有制，土地似乎就无法市场化。实际上是可以在“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的《宪法》框架内探索出一种新形式的，然后让土地产权比例化自由买卖。也就是说，本着《宪法》为主导，既坚持了土地集体所有制的主体地位，又实现了集体土地市场化，这样，一切问题就都会迎刃而解。

新西部：这就是您最近一直在做的“51U49”式土地集体公有制试验吗？按照您设计的农地产权集体占51%，农民占49%的比例进行自由买卖，会不会致使土地变相私有化呢？

李录堂：这个问题我必须回答，否则总会有人和你一样怀疑的。这决不是变相私有化，为什么？因为从静态看，该“51U49”式土地集体公有制完全符合《宪法》，毋庸赘述。从动态交易过程看，转出或卖出土地的农民，获得了49%的土地货币收入，集体得到了51%的可用于农民将来生存保障和就业保障的货币收入，这部分收入农民会因为永远离开农村而转移接续至城镇社保基金或退休最终拿走。也许有人会据此怀疑这部分正是土地变相私有化所在，其实这是一种误解，是把土地货币化的社会保障理解成了私有化。接下来可以从转入或买进实物性土地者的角度清晰地看到，他所买入的土地产权，他只能占该实物土地产权的49%，集体仍然占该实物性土地产权的51%。也就是说该土地以集体公有为主的格局没有任何改变。因此，不管农地买卖多少次，“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制永远不会变。

新西部：您致力于土地流转研究是基于怎样一种考量？

李录堂：一部分是来自于我的本职和兴趣，另一部分是出于一种悲悯情怀吧。一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品和提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。

新西部：那么当下我们以农地家庭联产承包为基础的农村双层经营制度存在着哪些弊端呢？

李录堂：规模太小。规模小不利于现代科技使用，不利于良种化和机械化，不利于农艺技术与机械技术结合；不利于农业专业化和标准化，不利于农民增产增收，不利于农村劳动力向非农转移；这些弊端显而易见，无需太多的论证。更大的弊端在于产权不清，纠纷不断。

新西部：就您的土地集体所有制流转新形式，听起来十分诱人，目前所遭遇的实践难题有哪些？

李录堂：就农地产权不清而言，农地为集体所有，但其所有的具体内容是什么？是仅仅为实物性的土地，还是土地上的各种具体功能？不清楚。农地集体所有的主体边界在哪里？近年来讨论较多，但无定论。如果有边界，该边界是静态的，还是动态的？几乎没人研究。实行农地集体所有，据此相关法律法规从定性的角度规定集体拥有农地统一经营权，农民拥有农地承包经营使用权，如果把这两种权力都理解为财产权利，那么，它们两者之间是否有科学合理的数量比例关系？仍有待研究。

党的十八届三中全会后，不少人主张土地所有权、承包权和经营权三权分立，同理，这三者之间是否有科学合理的数量比例关系？这三种产权各自的具体内容和功能又是什么？则无人回答。所有这些不清楚、无人回答和待研究的问题，都成为现实中土地纠纷的根源，尤其是成为城镇化过程中农民土地权益被屡屡侵害的根源。我的研究就是试图回答和找到解决这些问题的途径。

新西部：如何真正有效地维护好农民的利益？

李录堂：在一段时间的调查研究中我们发现，农村“两权”抵押贷款试点以来，有的农民可能会面临还不上贷款的问题，他们的承包土地经营权或住房财产权就可能会被出售。这时，农民该向何处去呢？我们提出的“51U49”式改革主张简便易行，农民容易理解实行（目前还在试验中）。此项改革既坚持了土地以集体公有为主，又能实现集体土地市场化，使“两权”抵押融资成为现实，能彻底盘活农村沉睡的土地资本。如果一亩地融资按5000元计算，那么20亿亩耕地就是10万亿元，这对推动农村农业现代化将是多么巨大的力量。