强拆的新土地管理法十篇

强拆的新土地管理法篇1

一、促增长，保障发展创新佳绩。紧紧围绕项目报批和土地出让工作开展，竭力发挥国土管理职能和桥梁纽带作用，切实做好保障发展这篇大文章。全年完成土地出让26宗，面积*亩，协议出让款*万元，三项指标居全市之首；其中，区本级出让16宗，面积716.5亩，协议出让款*元。土地出让的面积和合同出让金价款创历史新高，全区土地出让面积占主城区出让总面积的28.8%，合同出让金占总合同出让金的30%（区本级占主城区出让面积的14.5%，出让金的16.27%）。完成项目报批122个，总用地面积*亩，涉及农用地6298亩；其中，区本级项目19个，涉及农用地面积1023亩。一是早抓计划谋划。全力做好土地出让前期工作，对上加强与市局责任处室的沟通衔接，科学安排年度供地、储备、做地三个计划落实，切实增强三个计划的可操作性；对下强化与各做地主体的协调联系，加大督促、指导力度，确保项目地块以最短时间完成“三通一平”，切实把握地块出让主动权。二是精抓前期报批。全力做好土地出让地块公告、过程衔接等相关准备工作，确保地块“快挂出、卖得好”；加强测绘放样、征地调查、征求意见、草签协议、组件上报等方面服务，提前介入，确保项目“报得出、批得回、批得快”；积极会同项目建设单位加强与系统上级的沟通、汇报，全力争取省厅、市局对我区上报项目审批的支持。三是重抓过程协调。采取上门服务、阶段督促等方式，全面掌握全区项目用地基本情况，全力促进项目报批工作推进和出让地块有力有序展开；强化项目报批跟踪服务工作，统筹抓好全区基本农田规划调整听证、论证工作；提前完成山海协作支付资金的收缴工作，确保项目按时组件上报。四是细抓信息跟踪。充分发挥部门职能优势，密切关注土地出让过程，通过加强与上级机关沟通联系，及时反映出让地块的市场需求，紧凑土地出让节奏，最大限度地争取上级机关在出让地块用地报批、规划指标、开发建设条件、公告时间等方面的全力支持。五是强抓服务保障。积极开展“双保”、“双服务”工作，全力服务沪杭、杭宁和铁路东站枢纽等国家、省、市重点项目建设，按时完成先行用地组件上报；采取上门走访等方式，积极为企业、为基层送政策、送服务、解忧难。

二、克难艰，征地拆迁创新速度。紧紧围绕“保持以征地拆迁为突破的城市建设良好态势”主旋律，坚持“联网成片、整村推进”工作思路，确保项目“推得进、拆得平、拆得顺”。全年累计交地*亩，完成年度计划的170.67%；拆迁住户4358户（农户2991户、居民1367户）、企业202家，拆迁面积251.34万平方米，完成年度计划的201.07%。城东新城和机场路以北弄口区块，科技园区红普路以北工业用地区块，丁家、区块，区块以及沪杭客专、杭宁客专、铁路枢纽、九堡大桥杨公区块、东路、路等国家、省市重点项目的征迁工作全面完成。一是进一步完善政策体系。针对《市集体土地住宅房屋拆迁货币化安置实施意见》等6项政策连续出台以及项目征迁遇到的实际问题，及时研究分析新政策，结合我区拆迁安置补偿实际，拟定了《区集体土地房屋拆迁补偿安置若干问题指导意见》，有效指导面上征迁工作推进，确保了征地拆迁新旧政策前后平稳衔接；积极做好被拆迁群众货币化安置工作，引导1053名被拆迁群众实施货币化安置；强化拆迁安置工作落实，紧抓安置房源、安置标准和安置资格等事关百姓生产、生活方面重点，会同区拆迁安置办出台《关于加强区拆迁安置房权属审核工作的实施意见》；同时，为进一步规范征地拆迁经费使用，在认真调研基础上，拟定并出台区《关于规范集体土地房屋拆迁服务费使用管理办法》，努力促进全区拆迁工作经费规范使用。二是进一步深化征迁体制机制。坚持“重心下移、属地负责”、“四位一体、块抓条保”的征迁工作机制，针对今年征地拆迁工作国家重点项目多，要求完成拆迁任务的时间紧，项目实施战线长等特点，特别是面临资金没有到位，项目红线没有及时定位等实际困难，认真谋划，加强资金争取，加紧与沿线镇街、村社的协调，科学调度，扎实组织，确保项目建设按时启动，得到市委、市政府领导的充分肯定。三是进一步创新工作方法措施。根据项目建设的客观需要和实施项目“联网成片、整村推进”的现实要求，科学谋划年度拆迁计划和任务，认真分析可能存在的问题并积极研究破解办法，主动抓好过程推动，确保全年征地拆迁任务按时有序有效推进；采取上门座谈、专题研讨等方式，积极理顺各利益主体之间的关系，助推城市化快速推进；积极探索和深化“以拆促签”的助拆效果，共促成43户拆迁户的快速签约，有效率达到95.55%，有力保证项目推进和拆迁扫尾的效果。四是进一步强化现场服务指导。充分借鉴国土资源管理部门工作人员对征地拆迁政策相对熟悉、实际操作相对熟练等优势，选派业务骨干参与一线动迁，充实一线动迁力量；切实履行政策牵头和指导协调职能，现场发现问题和解决问题能力进一步提升；加强征地拆迁政策培训解读和协调指导，通过政策宣传和培训，变一个人的力量为一批人的力量，一个部门的力量为一个地方的力量，形成“群策群力、合力合拍、依法和谐”的征地拆迁新局面。五是进一步重视项目扫尾结账。积极加强与建设单位和相关镇街的沟通协调，扎实保障被拆迁群众合法利益，扎实维护良好的征地拆迁大环境；紧抓资金结算，确保拆迁安置资金及时足额补偿到位，保证被拆迁群众利益不受损害；加强拆迁资料收集整理和规范，会同区拆迁安置办公室研究制定《区征地拆迁档案管理实施意见》，确保征地拆迁资料的系统、完整。

三、强责任，保护资源创新举措。切实履行土地执法监察职能，强化防违控违工作责任落实，坚决遏制违法用地、违法建筑发生，依法管地、合理用地、合法用地的氛围进一步得到加强。一是注重面上防控。切实落实“三个第一”工作责任机制，采取无休日巡查、定人定片包干、加大巡查频率等方式，全力做好面上防违控违工作，通过巡查全年发现违法用地、违法建筑苗头210处，涉案土地面积*亩，其中，耕地面积*亩，建筑面积*平方米，均及时下发了制止限拆的法律文书；其中，发出《责令停止土地违法行为通知书》186份，《限期拆除违法建筑决定书》184份，《违法建筑移交函》173份。二是注重案件查办。全年立案查处违法用地167宗，涉案土地面积*亩，决定拆除违法建筑14452平方米，没收违法建筑物*平方米，罚没款*万元上缴财政。其中，查处新增违法用地案件71宗，涉案土地面积*亩，决定拆除违法建筑*平方米，没收新增违法建筑*1平方米；查处历史遗留违法用地96宗，涉案土地面积1157.227亩，有力保障项目报批。三是注重运用科技手段。扎实开展卫星遥感执法检查“全覆盖”、闲置土地清理和批后监管、违法占用耕地行为专项整治、集中拆违行动、“一绕一线”专项整治等工作，通过各类专项行动的开展，依法管地、合法用地的环境有进一步的好转。四是注重防控举措创新。联合区拆违办、监察局下发了《区违法用地违法建筑防控预警制度（试行）》，构建违法用地立体防控网络；会同区拆违办、监察局对违法用地较为严重的两个村（社区）主要负责人进行了约谈，指出存在问题，明确适用的法律法规，责令整改时限，并收到较好的效果，《中国国土资源报》刊发了我们的做法。五是注重合力作用发挥。积极整合并充分发挥镇、村（社区）在防违控违中的作用，形成“群策群防”、“块抓条保”的防违控违新机制；制定《关于“一绕一线”沿线防违控违工作长效管理规定》；采取挂牌督办、会议通报等形式，切实加大对违法用地整改的督查力度；积极参与“两违”专项整治和“集中拆违月”等活动446人次，拆除违法建筑面积27.6616万平方米；土地执法监察信息化管理扎实推进，已完成12个村的数据建库工作。

四、保稳定，促进和谐创新效果。坚持“群众利益无小事”，切实把群众利益放在首位，积极做好调处和行政复议及信息公开工作，保障当事群众的知情权，维护广大群众的合法利益，彰显程序公正、行政正义，用正确的事实化解群众的疑虑，将矛盾解决在萌芽状态。一是注重重点排查和化解。坚持专项排查与重点排查相结合，突出重复访、越级访、集体访重点，建立定期分析制度，切实掌握人真实诉求，及时进行疏导化解；实行领导包案、延时值班、节假日值班、领导接访、零报制等方式，扎实推进“积案化解年”活动，确保建国60周年稳定；积极参与努力化解花都市场、三叉社区、瑞达公司等社会矛盾并取得一定成效。二是注重日常涉土调处。落实主要领导接访、重点约谈等责任机制，扎实做好群众来信、来电、来访调处和行政复议以及信息公开工作，深入调查、认真办理、及时回复，做到事实清、政策明、处理准、反馈快，全年共受理“三来件”316件，同比下降5%，办结率100%，反馈率达到100%，群众满意率达到96%；三是注重联动机制作用发挥。有效整合镇街力量，加强信息沟通，确保条块作用发挥；加强制度建设，梳理印制了《工作制度》及《办理规定》，制定群体性上访事件应急预案，明确人员责任、接访要求、科室联动规定、化解措施等，及时掌握重点人员动态，耐心解答群众的疑惑和问题，努力争取维稳工作主动权。四是注重做好涉法涉诉工作。坚持依法行政，规范国土资源管理管理工作流程，确保办事规范，程序到位；扎实做好应诉工作，主要领导听取案由汇报，分析案情，亲自出庭应诉，8起行政诉讼案件无一起败诉。五是注重行政复议和信息公开工作。认真做好国务院法制办对邬某某等4户拆迁户行政复议案现场调查迎检和相关资料收集补正工作；完成24宗主要涉及征地拆迁补偿、用地报批程序等方面的行政复议和政府信息公开工作。

强拆的新土地管理法篇2

一、对推进城镇化进程几个有关政策法律问题的分析

1、行政区划制度存在严重缺陷。目前行政区划缺乏整合力度，本市两区规模偏小，行政体制各自独立，矛盾错综复杂，行政区划规划与城镇规划不相协调，造成“一城多府”、“城中有村”、“乡中有城”，迟迟未被纳入城镇管理范畴。如三元区的城东乡下辖村分列四个街道，梅列区的徐碧乡下辖村分列三个街道。这主要是缺乏区域协调机制，相邻地区各自为政、盲目竞争、事权、财权不够明晰，区政府又职能不全，没有土地、规划、权责不配套，造成办事效率低下，服务不到位。

2．土地管理制度的法律法规与政策容量存在矛盾。一是不同法律之间、政策与法律之间存在矛盾，如集体土地使用权流转政策与现行的土地法规有不相容之处，操作起来遇到法律规定的障碍。又如我国的宪法、土地法都规定城市市区的土地属国家所有，其土地使用权当然由国家进行支配。而宪法、民法也规定了公民的私有财产、集体财产受法律保护，任何单位、个人不得侵占或毁坏。两者的权益保护效力均等。列东老街拆迁改造在列东村集体土地未征为国有就直接开发，违反了重新修订的土地管理法第十六条“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地现状、不得破坏土地的附着物”的规定，就是极典型的有关政策法律问题。二是土地征用补偿费问题。国家规定农村集体土地标准较低，与城镇国有土地的补偿费用及实际价值存在较大差距。农民的利益在现值上得不到弥补，在征地使用权流转和置换上存在一些障碍。

3、土地利用与城镇发展的矛盾。一是城镇发展面临用地紧缺与耕地保护的问题、十分突出，如何使农村土地转为城市用地，在政策上急待解决。二是现行的用地政策限制了城镇化进程的健康发展。现行的用地政策，实行的是一整套严格的现反，要求在行政区域内实行耕地的动态占补平衡，但操作起来难度很大，往往制约了城镇发展的空间。三是城市规划与土地利用规划不相协调。两个规划分属两个部门，由于职能各有侧重，考虑问题的角度不同，在规划编制和实施过程中难以衔接，土地利用规划不能对城市土地市场用地活动进行有效调节和控制。四是城镇土地收益未真正用于城镇基础设施建设。土地不是再生资源，国家政策规定城镇土地收益要用于基础设施建设。事实上由于多种原因目前城镇土地收益没有真正用于城镇基础设施的建设。

4、城市房屋拆迁工作困难重重，进展缓慢，已成为影响我市政治、社会稳定的一大因素，并且严重阻碍了推进城镇化进程。梅列区正在开发的列东老街、龙岗小区、明辉花园等6片，三元区正在开发的下洋花园和龙船巷两片等都进展缓慢、等待观望。其中，列东老街应拆迁104尸，63户不同意拆迁；下洋花园应96户拆迁、6家单位拆迁，目前未拆83户、单位4家；龙船巷应拆迁77户，未拆迁1户。主要反映：一是政府在旧城拆迁改造中，没有正式批文，常以会议纪要代替行文，应规范并正式形成批文；二是市里缺乏强制拆迁手段，遇到钉子户，委托的市拆迁公司力量较弱、力度不够大；三是部分拆迁户要价过高，异地安置的地块无法满足；四是拆迁难，难在手续不全，国有土地使用权批准办法难变通。被拆迁户则反映：补偿安置方案不合理，补偿费太低；计委超越权限批准立项，集体土地未征用为国有即进行商品房开发；拆迁许可证不合法；原老街一期开发安置的房屋质量差，采光、结构不好。由于开发商未向政府交清土地出让金，到今安置户有的房产证、土地证尚未拿到；开发商自恃特殊，对政府的依赖思想严重，不主动与拆迁户协商，不积极采取措施化解矛盾。

究其原因，随着改革的深入和社会主义市场经济的发展，现行《城市房屋拆迁管理条例》内不少规定已经明显不适应城市房屋拆迁工作的需要。条款上带有浓重的计划经济时期的痕迹，内容上存在着局限性。主要有以下几方面的问题：

①混淆了国家土地征用开发与商业土地开发的两种性质，导致了《条例》中规定的条款模糊性，出现两种性质均可通用的条款，形成政企不分的弊端。

②政府参与商业土地的拆迁工作，赋予了国家的强制力作后盾，服从于国家的需要，就会使人感到有“强拆强迁”之嫌。特别是在拆迁过程中，拆近单位或个人常打着政府人的旗号进行拆迁活动，因为利益之间的关系，请求当地政府和法院、公安等部门参与拆迁活动。一旦发生拆迁纠纷，就把解决问题的责任推给政府，而被拆迁当事人也觉得由政府解决问题更有办法，政府不可能不管。拆迁矛盾转化为政府与被拆迁人之间的关系。把政府、法院等部门变成了拆迁单位的一个前期工作部门，影响了人民政府的形象。另一方面使政府作出的房屋拆迁行政裁决的居间地位受到动摇，裁决的公正性无法令人信服。

③对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪。

④安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置—种方式，导致了被安置房屋地点等的条件不满。迟迟不搬迁，影响拆迁进度。

⑤将户口因素作为确定安置面积的标准。在买践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益。

⑥对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管。有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发生。

户籍制度限制了人口的合理流动。体制上城乡分立的二元结构和严格的城市户籍管理制度，是制约人口合理流动的根本症结。过分强调农民“离土不离乡”、“进厂不进城”，过多限制农民进城的“门槛”。进城农民在就业、社会保障等方面缺乏保障。教育、医疗等相关政策也不配套，造成城乡居民权利的不平等。另一方面，由于现行的土地制度和农村计划生育管理政策，农民不愿放弃拥有的土地、房租收益和生育上的“一胎半”优惠，有的甚至出现回迁现象。导致农民进城的推力不足。

二、为此，提出对策如下：

推进城镇化进程的法制建设和政策调整问题确实很多，其原因除了立法滞后之外，还田于我国历文和现实的特点所决定的，不能奇希望一朝一夕就将这些问题全部解决。应该看到，近年来，随着改革的深入和社会主义市场经济的发展，立法进程加快了，国家许多政策都在相适应进行调整，已经从根本上改变无法可依的局面。针对上述分析，建议采取对策如下：

（一）提高推进城镇化进程的战略意识和法制意识；适时调整与发展要求不相适应的政策规定。应把推进城镇化进程作为总体战略摆上突出位置，进行超前研究，提出符合实际的发展方案和相关政策。对原有一些制约城城镇化进程的政策措施要及时加以调整，对与发展要求不相适应的政策规定要适时完善，对已经出台行之有效的具体措施要认真落实到位。从我市具体情况出发，突出解决城乡“二元结构”的体制矛盾，加快制度创新。

（二）要妥善处理好推进城镇化进程中全局与局部利益的矛盾。一是城镇化必须进行必要的行政区划的调整，这必然会涉及各方面利益的重新分配，就应处理好行政区域之间的全局利益和部门之间的局部利益，理顺辖区群众利益。二是城镇化进程涉及诸多部门的工作，既需要在政策上作较大调整，兼顾政策的协调性和配套完善，也需要加大本部门推进城镇化进程的工作力度。

（三）要摆正土地管理与城镇建设的关系。推进城镇化进程是党中央、国务院作出的加快经济发展的重大决策之一。强化上地管理又是我国的三大基本国策之一，同时我国已形成了比较配套的城镇建设和土地管理法规体系，但随形势的变化，也暴露出许多矛盾，所以应注意摆正和解决好以下几个问题：一是土地利用规划与城镇发展规划协调的问题。如土地利用规划中划定的基本农田保护区有些在城镇建设用地控制区内的，甚至在近期建设用地范围的，就应协调好；二是土地管理与建设规划管理步调要一致；三是城镇土地收益要真正用于城镇基础设施建设；四是城镇土地市场化运作要逐步规范，搞活土地资本运营。要认真执行不久前刚颁布的《福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法》。

强拆的新土地管理法篇3

当前，随着城市建设的快速发展，各种各样的房地产开发建设项目拆迁工作大面积铺开，作为政府土地归集的有效杠杆，土地储备制度已在各地推广。然而，由于拆迁补偿法规存在缺陷，各地土地收购储备的运行模式各不一样，但都既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，无非是市场运作成分多一些，或是政府行政因素多一些。拆迁利益矛盾日益激烈，暴力冲突、甚至诸如引火自焚的极端事件不断见诸于报端，拆迁已成为全国性的话题。面对如此严峻的形势，我们有必要探究纠纷产生的根源，找出解决纠纷的办法，为城市建设创造和平，稳定社会环境。目前全国各地强制拆迁公民合法私有房屋主要依据是国务院制订的《城市房屋拆迁管理条例》，它不能有效遏止和解决房屋拆迁纠纷。目前，各地正在进行的土地储备，严格意义上讲是一种土地经营行为，城市私有房屋土地使用权应依法确认，并在拆迁中予以公平补偿。从房地产市场购买房屋所有权人虽然当初购买房屋时没有直接和国家签订国有土地使用权出让合同，但是被拆迁房屋的开发商和政府订立过合同，列入拆迁范围的强行拆迁，于法无据，应当谨用；消除矛盾，必须在尊重被拆迁人各项权益的基础上进行公平协商、补偿。本文试图分析矛盾的根源，研究土地储备的性质、土地使用权的确认、强行拆迁的合法性和公平补偿的确定，最后提出建设性的建议，以期达到有益于城市建设的建康发展之目的。

关键词:城市拆迁;土地储备;公平补偿

近些年来，随着“经营城市”理念的提出，各地各种房地产开发建设项目、拆迁工作大面积铺开。一方面，以较高的效率推动城市发展，改善城市形象,提高城市品位，另一方面，恶化了被拆迁人的生活状况，激化了社会矛盾。据建设部统计，2002年1—8月份，建设部受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。据国家局统计，截至2003年8月底，国家局接到关于拆迁纠纷的投诉信件共11.641封，比2002年同期上升50%，上访人数5360人次，上升47%,近些年来，在有些地方拆迁问题已呈白热化趋势。安徽老农朱正亮天安门自焚受伤、南京居民翁彪自焚身亡等均涉及房屋拆迁问题。面对如此严峻的形势，我们有必要探究纠纷产生的根源，找出解决纠纷的办法，为城市建设创造和平、稳定的社会环境。

一、土地储备制度

当前,城市建设用地多采用土地储备的方式进行归集,拆迁补偿多发生在土地储备的收购阶段,因此.要弄清拆迁补偿,必须研究土地储备。

关于土地储备的定义，各地说法不一,其中比较有代表性的有两种：一种指土地储备机构依据规定，将需盘活的土地收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托预出让等形式，盘活存量土地资产的行为。”另一种是政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收购、收回、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。”

各地土地收购储备的运行模式各不一样，但都既有市场运作的成分、也有政府行政的因素，无非是市场运作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。

各地土地储备机构担当着双重角色：一是政府授权而行使部分行政权力，如代表政府制定收购储备计划等。二是根据市场经济规则而行使企业行为，如根据土地市场需求收购储备出让土地等。

那么,土地收购储备行为性质到底应该是什么?当前,大致有:1、行政行为说(强制说),2、民事行为说（自由论）,3、区分说,4、经济法律行为说。实际上,细分行政主体在土地储备中的角色,即可看出土地储备的本质属性,土地管理部门依职权做出土地规划,适时土地储备机构作为拆迁人(收购者)进行拆迁,房屋拆迁主管部门对拆迁事务进行管理,拆迁人与被拆迁人进行补偿协商。拆迁补偿（收购土地）是其核心,根据土地储备的非公益性和拆迁的民事行为性,土地储备应为民事行为。只不过在整个过程中，参与的行政主体多，土地作为商品的特殊性质和土地市场的特别管理，使得收购过程行政色彩较浓。

二、关于土地使用权

土地储备意味着土地权属的变更,从理论上讲,土地收购是原用地人.土地储备机构如何合理分配土地收益,从实践中看,拆迁补偿纠纷也是利益的分配问题,一是双方的地位是否平等。二哪些该补偿。三是补偿标准如何定。下边将分别进行探讨。

按照传统的民法理论，物权分为自物权和他物权。自物权是对自己的物所享有的权利；他物权是对他人的物所享有的权利。对于他物权来讲，他物权人虽然不享有此物的所有权，但依照权能的划分，仍然可依法对他人之物享有占有、使用、收益和依法处分的权利。《罗马法》以来，一个传统的基本愿则是优先保护房屋所有人权利，就是土地所有权人有义务尊重房产权人的权利。“所有权人不得以自己的行为或任何方法损害用益权人的权利。”这种传统的民法物权论自罗马法始，已为现代各国民法所采用，在我国的《民法通则》中则表述为财产权和与财产权有关的财产权。

国有土地所有权包含占有权、使用权、收益权和处分权四种权能。国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指公民、法人或其他组织依照法律规定，对依法占有的国有土地享有利用和取得收益的权利。按照我国民法通则的规定，土地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。依照我国的《土地管理法》等法律、法规的规定，可以清楚看出我国现阶段实行国有土地所有权与使用权相分离的制度。私房用地使用权以私房所有权为前提，也就是说地权随房权存在、变动与消灭。“划拨土地”也是一种审批方式，它并不影响土地使用权本身财产权的性质。

虽说土地使用有期限.但对房屋而言,法律对房权的保护是没有固定期限的，房屋有多长寿命则地权有多长期限。因而原则上说只要房屋所有权存在，国家就不能收回其土地使用权，所以现在“收回土地使用权”说法不能成立.

(一)房屋产权人土地使用权的法律确认

城市房产权人所享有的国有土地使用权的法律依据，虽然现行法律中未有集中具体规定，但在有关的法律规范中对这一问题还是作出了明确的解释。1990年4月23日国家土地管理局在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》中指出："我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属于自己的城市土地应该自然享有使用权。"1995年3月11日国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中进一步提出："土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权"，"土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。"1988年12月29日重新修订的《土地管理法》第七条规定"国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用"。由此可以看到，有关的法律法规对城市私房产权人享有国有土地使用权是予以确认的，原则是明确的。

从房地产市场购买房屋的房屋所有权人虽然当初购买房屋时没有直接和国家签订国有土地使用权出让合同，但是被拆迁房屋的开发商和政府订立过合同，列入拆迁范围的，可以视作被拆迁人通过向开发商支付对价的方式取得了开发商在国有土地使用权出让合同中享有的土地使用权，土地使用权作为财产性权利被转让，房屋所有权人是土地使用权拥有者。

﹙二﹚城市土地使用权转移收益问题.

首先,由于被拆迁人合法拥有被拆迁房屋的土地使用权，被拆迁人就有权利获得土地使用权转让产生的收益。

其次，国家将属于被拆迁人的土地使用权出让给拆迁人并从中获得收益，没有法理的依据。被拆迁人作为土地使用权的权利人享有占有、按合法的目的使用国有土地的权利，不受他人干涉。土地储备过程中,一边无偿强制收回,一边转手向开发商出让,并谋利益,于法无据,于理不公。国家享有国有土地所有权，被拆迁人享有国有土地使用权，根据他物权优于自物权的原理，在合法期限内，被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商，属于无权处分行为，如果得不到被拆迁人追认，政府和开发商签订的土地出让合同无效。政府从中牟利，亦不合法。

三、关于强行拆迁

根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）的规定，房屋拆迁是指建设单位根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。

房屋强行拆迁权的核心在于它的强制力,它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护,因此,防止该项权力的滥用,便成为判定拆迁权行使合法性的关键。

（一）拆迁权实体合法的唯一标准---社会公共利益

前面已经论述过,房屋拆迁产生的法律后果之一是土地权利流转给拆迁人。而为了判定拆迁权是否被滥用,应当首先在法律上设置一个标准,用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"公共利益"。

目前一些地方政府对公民房屋强制拆迁中一个最常用的理由是个人利益要服从“公共利益”。什么是“公共利益”？

“公共利益”在法律上应该严格界定，台湾地区的有关规定将公共利益列举为：铁路、交通、学校、公用设施、国防、教育。法国.日本.德国也分别在有关法规中就公共利益作出具体规定，均不含所谓“经营城市”的政府利行为。

在我国,"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》,该法第10第3款规定:"国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用"。其次是《土地管理法》。该法第2条第2款规定,"国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用",并同时在第58条第1款第(一)项规定,国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定,在特殊情况下,国家可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定,在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,可以依法收回土地使用权。显然,从宪法、法律到行政法规,"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件,并且在概念使用上都是一致的。《城市私有房屋管理条例》第4条规定:"城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……"。。何谓"国家建设",1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地",在第21条中对"国家建设"作了这样的限定,"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业",并在第22条中进一步诠释:国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目,只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。然而,在房屋拆迁立法上,这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》第2条规定:"在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例"。事实上,该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定,并给公权介入私权留下缺口.按上位法优优先原则,公共利益应按土地法规定界,土地法第54条规定可以土地划拨的事业才能构成公共利益.

（二）强拆公民合法私有房屋无法可依

拆迁是公法行为，公权介入私权要有充足的理由。政府之所以有权征用土地和老百姓的房屋，不是基于它的土地所有权，而是基于行为。所以，政府征用土地必须是与行为有关的公共利益，而不应是经济目的。

目前全国各地强制拆迁公民合法私有房屋主要依据是国务院制订的《城市房屋拆迁管理条例》，它不能有效遏止和解决房屋拆迁纠纷，反而是愈演愈烈.这只能让人得出这样的结论：2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》存在问题！

首先，该规定违宪。《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”住宅不受侵犯是公民享有的基本权利，关系到公民的生命是否有保障，生活是否安定，攸关公民的生存，是公民的生存权和基本人权。因此，在宪法中加以规定和保护，任何人不得随意剥夺。按照《立法法》规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。而根据《宪法》第62条之规定，基本法律的制订主体只能为全国人民代表大会。由此看来，《条例》中有关强制拆迁的规定是立法权的严重越位，甚至是滥用。

其次，拆迁人和被拆迁人订立补偿安置协议是民事行为，行政机关无权强制一方接受协议。在补偿安置协议的订立过程中，拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，两者应当在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基础上订立协议，不受任何单位和个人的非法干预。拆迁人对被拆迁人进行补偿，其实质是对拆迁人被拆房屋及土地使用权的购买，带有明显的交易性质，应该在双方合意的基础上签订合同。即使双方达不成协议，也是当事人自己的事，可以双方协商解决，不需要行政机关的干预。行政机关介入补偿合同的签订，是公权向私权的扩张，违背了“意思自治”，“契约自由”的私法基本原则。因此，《条例》的关于诉讼不停止拆迁的规定应当废止，强制拆迁必须慎行。前置拆迁无视人权，产生被拆迁人无家可归的恶果，增加社会的不安定因素，损害了社会利益，不符合“公序良俗”的精神。

四、关于公平补偿

（一）拆迁补偿应多方面考虑

当前，补偿方面问题较多。因此，必须对公平补偿的标准进行探讨。什么样的补偿比较公平，至少可以考虑三个方面：

一方面，对被拆迁人私有财产权的公平补偿必须考虑私有财产的既有价值和可得利益。纯粹从现有价值出发去评估补偿数额，即便是按照市场价，也难以弥补当事人的损失。例如，残疾人或者普通下岗工人把其房屋出租，其生活来源主要就依赖于此。房屋本身可能已经有多年的历史，在市场上并无好价，此即“卖着不值，用着值”。征用此类房屋，仅依市场价计算，有失公平。所以，可得利益必须考虑在内。

对于采取非回迁的方式补偿的，还应考虑补偿拆迁给被拆迁人增加的隐性成本。由于大多数被拆迁人被安置到城郊，得到货币补偿的被拆迁人大多也买不起同类地段的房子，选择在偏远地段购房，交通、购物、子女入学等问题接踵而来，生存成本大增，加重了被拆迁人的经济压力，因此，拆迁人应当予以补偿。

另一方面，要维护“被拆迁房屋”业主的完全物权。：第一，既保护房屋的所有权又保护宅基地的使用权的；第二，要按照“对世权”的方式来进行保护——除因公共利益需要政府依法征用或征收外，凡房屋业主均不仅有权就“补偿”数额(及方式)讨价还价，还有权就“迁与不迁”独立自主地作出决定。要以生存权为维权底线。

再一方面，公平补偿必须考虑分配正义。必须确定一个基本原则，即补偿必须保证个人的生活水准不会因为私有财产权的征收或征用而降低。但如果不能做到这一点，那么，我们的分配就会建立在让少数人生活水平急剧下滑的基础上，是不符合正义要求的。

（二）市场价值的含义

房地产评估，大都是对目标房地产的市场价值进行评估，但在估价过程中对市场价值的含义常存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目的解释了市场价值的含义，典型的有两种定义：①所谓市场价值，就是一宗财产放入公开的市场内，在一段合理的时间内能找到购买者进行出售，从中所能得到的以货币估量的最高价格，其中购买者是在知道该财产的所有可调整的使用用途和它能够实现的用途情况下购买该财产。这是在审判过程中被广泛引用和接受的一个关于市场价值的定义，是建立在美国一个加州法院判例的基础上的。②另一个法院的判例中是这样定义的：为了公用目的征用土地的市场价值，就是假想一个意愿的出售者向一个意愿的购买者出售这块土地时的交易价格，而不管这个交易行动是否是双方的一时冲动或者是经过深思熟虑的结果。实际在拆迁时，对于大多数被拆迁者而言，出售他们的财产并非他们的意愿。

关于市场价值，在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

1993年2月国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会，通过了一条国际认可的市场价值的定义，其中文意是：“于估价日一物业在经适当市场推广后，由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫的情况下进行。”

由以上关于市场价值的定义可知，市场价值的形成需要相应的市场前提：①买方和卖方均完全出于自愿；②具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在土地征用的过程中，由于被征用方一般为非自愿，而且征用受到一定期限的限制。正因如此，在很多国家，法律给予被征地者的征用部分的土地补偿往往要超过该征用部分的土地的市场价值，体现征用利益双方在法律上的平等的民事关系。

事实上，即使充分考虑了上述内容，被征用者仍然会觉得不合理。人们对于失去的土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。

五、结论

目前，各地正在进行的土地储备，严格意义上讲是一种土地经营行为，城市私有房屋土地使用权应以法确认，并在拆迁中予以公平补偿。强行拆迁，于法无据，应当慎用；消除矛盾必须在尊重被拆迁人各项权益的基础上进行公平协商、补偿。可喜的是，此问题已引起高层的重视和社会的关注，近日，国务院下发通知，大拆大建强令禁止。

当今世界一些国家土地储备主要有三种形式：①完全市场条件下的土地储备，即以该地块所处区域土地最优利用条件下所取得的收益作为进行土地储备补偿依据。土地储备当事人之间是平等的经济主体；②以地上物补偿和征用土地补偿为基础的土地储备，以保证原土地使用者生活和居住水平不至于下降为主要目标；③以土地现用途为依据的土地储备，规定土地优化利用所带来的收益归土地所有者享有。从当前我国的实际来看，继续实施现行的集体土地征用和城市房屋拆迁补偿的做法有很大的局限性，它忽视了土地使用权的价格。但在土地公有制条件下，采取完全市场经济的做法也不足取。它忽视土地所有权的收益，造成相邻地块在不同规划条件下的土地使用者所得的补偿不平衡，既影响土地储备的开展，也造成新的不公平。因此，只有以土地使用者现有的权利为基础，对土地使用者丧失的权利进行补偿，维护其合法权益。

参考文献

1、《新编房屋拆迁补偿安置法律手册》，中国法制出版社，2004年第一版。

2、《房屋拆迁安置补偿合同文本及相关法律规定》，中国法制出版社，2003年第一版。

3、马原等，《房地产案件新问题与判解研究》人民法院出版社1997年第一版。

强拆的新土地管理法篇4

一、指导思想

坚持统一规划、统一征拆、统一开发、统一储备、统一出让，通过土地收储交易，达到“先征后储，以地储地，以地养地”的目的。

二、政策依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》及《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（府字号）、《征用土地公告办法》等法律法规的规定，严格执行《大县城区建设征地拆迁补偿安置实施办法》（府办号）文件精神，依法依规有序推进土地收储征地拆迁工作。

三、收储范围

年储备土地500亩。对新城镇高速公路出入口、原板鸭市场、梅国北路北侧、南潭里、原梅关农科所、新安鸭公坝、新珠河坝里、塘窝里、岭子上实施土地收储。

四、组织领导

在县人民政府的统一领导下，由县土地收购储备管理委员会负责组织实施。管理委员会下设土地收储组和征地拆迁组，土地收储组由县委常委、县政府常务副县长王芳春负责，征地拆迁组由县政府副县长方长华负责。

征地拆迁工作组由30人组成，由县政府从有关部门抽调工作经验丰富、素质高、能力强的干部组成。抽调的干部与原单位工作脱钩，组织关系转入县国土局，长年从事征地拆迁工作，工资福利等待遇在原单位发放。对工作积极肯干，在征地拆迁工作中表现优秀的抽调干部，予以提拔重用。

五、工作程序及职责

（一）制订土地收储方案。县国土局每年12月底前要制订下一年度土地收购储备方案报县收购储备管理委员会批准，经批准后由县土地收储中心分宗地拟订土地收储实施方案，实施方案主要包括宗地位置、面积、地类、现状基本情况、收储资金预算及土地出让预算及土地出让预计收入等内容，县财政对宗地资金预算进行初审。实施方案报县政府批准后，由县财政调剂资金，保障征地拆迁专帐资金500万元，用于土地征收和拆迁安置周转。

（二）报批土地。涉及到报省农转用批准的，由县国土局及时按批准的实施方案内容按要求准备材料报省政府批准。

（三）组织实施。县土地收储征地拆迁组根据批准的宗地收储实施方案及时组织土地征收计划，并按集体土地征收程序依法进行。根据征地进度，并经征地拆迁组组长签字同意，从县财政土地收储支出专户直接将征地款拨付至被征地农户银行存拆上。涉及房屋拆迁的，由征地拆迁组负责调查摸底，提出资金预算报征地拆迁组批准后，经县财政审核，根据拆迁协议，由县财政土地收储支出专户将拆迁安置补助款拨付至被拆迁户银行存拆上。

县土地收储中心和县房屋拆迁办要做好土地征收和房屋拆迁程序和政策的把关，县财政要保证资金到位和宗地的清算工作。

（四）交付土地。宗地集体土地征收和区内房屋拆迁安置完后，及时交付给县土地收储组，经土地收储组验收合格后纳入县土地储备库，兑现奖励，并进行宗地支出清算。县土地收储中心对纳入土地储备库的土地应及时平整好，确定界址，面积等，积极做好出让前期各项准备工作。

六、工作经费

为提高工作积极性，推进我县的土地收购储备工作的全面发展，真正做大做强，分宗地对已全面完成宗地征收、拆迁的相关单位进行奖励，具体如下：

1、乡镇政府协助征地费按征地费3%的标准拨付；协助拆迁费按拆迁费2%的标准拨付。县国土局协助征地管理费按征地费4%的标准拨付；

2、县财政给予征地拆迁组和收储组安排适当工作经费。

七、工作要求

土地收购储备涉及集体土地征收和房屋拆迁安置工作，是一项政策性很强的工作，涉及千家万户，各相关部门和工作组要加强协调，密切配合，严格依法依规办事。

一是加强组织领导。各工作组和相关部门要从全面落实科学发展观的高度，充分认识加快征地拆迁步伐推进土地收储工作的重要意义，自觉增强紧迫感和责任感，切实提高积极性和主动性，有序推进各项工作。切实做到认识到位，领导到位，人员到位，工作到位，保质保量按时完成任务。

二是加大宣传力度。各工作组及部门要加大宣传力度，在实施集体土地征收和房屋拆迁前必须对征地拆迁方案多途径进行公示、宣传，广泛征求意见，该听证的要举行听证会，合理诉求要予以采纳。

强拆的新土地管理法篇5

那么，怎样破解这一难题呢?我们认为在“占一补一”上动脑筋，想办法，就能做好做活文章，破解这一难题。

当前农村建房无非有以下三种情况。一种是原拆原建。即在符合中心村规划的基础上，原地拆建，不变换位置。二是拆旧迁建，即拆掉旧房后到中心村规划处建新房。三是符合法定条件的新分立户建房。第一种情况好办，村镇建设办公室、土管两个部门都可以批。后两种情况，就是当前我们国土部门需要破解的难题了。而目前农村中符合中心村规划的原拆原建，只占建房总数的40％左右，大多数情况需要到新规划点建房。

从这种情况看来，“占一补一”的补充来源就要在第二种情况上动脑筋，做文章了。用拆旧迁新来置换农用地指标，就能保证耕地面积不减少。以江苏省为例，老宅基地面积一般都在0．5亩以上，有的户有一亩地，甚至更多。而拆旧迁新后，按江苏省的规定，农村宅基地面积不得超过200平方米，即0．3亩，一个拆迁户最少可以置换两份建房户的农用地指标，有些拆迁户能置换三份甚至四份农用地指标。如果坚持长期规划，拆迁掉一些不在中心村的旧宅基、旧村庄，将复垦比占用多得多的农用地。

为了保证拆旧迁新工作的落实，要根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“凡新建住宅应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。”旧宅基地可以交给集体重新发包，也可以承包给原使用户复垦种植。国土部门在办理宅基地审批手续时，还可以收取复垦保证金，对那些建新后拒不拆旧复垦旧宅基地的农户，可以根据“一户一宅”的法律规定，通过司法渠道予以拆除。

实施这种办法时，一个村可以在落实年度建房用地计划时统筹安排，即先统计出当年建房户有多少是拆旧迁新户，有多少是新占地户，然后根据当年拆旧迁新户宅基地复垦面积，落实新占农用地建房的户数，从而决定该集体经济组织的农用地计划指标。如果该村当年拆旧迁新复垦面积安排不了新占地户需要的“补一”的，则根据实际情况，首先安排最急需指标的建房户建房。当然，也可以镇或者县为单位统筹安排和解决这一问题，项目用地还可异地复垦，而农民宅基地在本村、本镇或本县内也可统筹安排复垦。这样一来，各地就可单独下达农民宅基地农用地计划指标，避免农民急需宅基地而国土部门安排不了的尴尬局面，从而解决农民和基层国土所之间的矛盾，保证中心村规划的落实。同时，也有利于协调好国土部门与建设部门的关系，加快农村落后面貌的改变。

强拆的新土地管理法篇6

为进一步提升城市整体形象，改善开发区人居环境质量，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《XX城市市容和环境卫生条例》、《XX市市容和环境卫生管理条例》决定在全区范围内开展依法拆除违法建筑行动。为了确保顺利完成拆违工作，制定如下工作方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，坚持依法行政、注重民生为宗旨，以强化城乡规划建设、管理为重点，依法将违法违章建筑进行拆除。

二、实施步骤

拆除违法违章建筑工作分为三个阶段实施：

㈠、摸底排查（20XX年10月24日—11月15日）

1、由国土分局负责对所有非法占用土地的违法违章建筑进行审核认定,确定被拆除物范围。

2、由规划分局负责对所有违法违章建筑进行建设用地规划许可手续审核认定，确定被拆除物范围。

3、由国土分局、街道办成立劝导组在宣传教育的同时下达限期整改、拆除通知书。业主在收到本通知之日起在规定期限内自行拆除地面附属物。逾期不自行拆除的，拆违领导小组将依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城市市容和环境卫生条例》、《唐山市市容环境卫生管理条例》等相关法律、法规依法进行处罚并强制拆除。

责任单位：

㈡、自行拆除阶段（20XX年11月16日至11月31日）

由国土分局、街道办负责组织劝导组动员违法违章建筑业主自行拆除违建，并做好垃圾清运工作。

责任单位：

责任人：

㈢、强制拆除阶段（20XX年12月1日至12月15日）

由拆违领导小组牵头，由国土分局、规划分局、住建局、公安分局、边防检查站、消防大队、信访局、医院配合，对拒不履行自拆的违法违章建筑进行强制拆除。

责任单位：国土分局、规划分局、住建局、公安分局、边防检查站、消防大队、医院；

责任人：

㈣、组织验收阶段（2016年12月16日至12月30日）

违法违章建筑拆除工作结束后，由城市发展公司负责将拆除后清理不到位的建筑垃圾清运完毕。

责任单位：XXXx公司；

责任人：

二、责任分工

㈠、拆迁领导小组：作为强拆阶段现场总指挥，由组长带队，在强拆阶段准备强拆车辆2辆，铲车1辆，拆除工人7名，实施拆除工作。

㈡、国土局：负责对所有非法占用土地的私搭乱建进行审核认定；下达违法建设拆除通知及各种法律文书，确定被拆除物范围。由局长带队，组织工作人员5名，配合拆除工作。

㈢、规划分局：负责对所有违法违章建筑进行建设用地规划许可手续审核认定，下达违法违章建筑拆除通知及各种法律文书，确定被拆除物范围。

㈣、住建局：负责对所有违法违章建筑构造及结构进行评估，在强制拆除阶段到现场指导拆除作业。由局长带队，组织工作人员5名，配合拆除工作。

㈤、街道办：在强制拆除阶段负责清点、清理被拆除物内的物品。由1名主管副职带队，组织工作人员5名，配合拆除工作。

㈥、公安局、武警、消防大队：公安负责组织执法人员15名，武警负责组织干警5名，警车若干辆，做好拆违现场警戒保卫工作。确定警戒线阻止案外人员介入执法现场，防止突发事件发生，确保现场执法队员人身安全，排除拆除过程中存在的暴力抗法等安全隐患，如有聚众闹事抗拒执法者，强行带离现场；对拆违非正常上访人员要依法处理。

㈦、医院：负责派120急救车1辆，对现场意外事件开展救治工作。

强拆的新土地管理法篇7

关键词:房屋拆迁 纠纷解决机制 行政法治

一、房屋拆迁纠纷的特点

房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为，在我国主要是指城市房屋拆迁。房屋拆迁纠纷是指在拆迁过程中形成的纠纷，既有拆迁人与被拆迁人的纠纷、拆迁人与政府之间的纠纷，也有被拆迁人与政府之间的纠纷；既有民事纠纷，也有行政纠纷，在出现暴力事件等情况下还演化为刑事案件。

我国城市拆迁在建国后就已开始，上世纪70年代末，城市住宅紧张情况突出，迅速改善居住条件，成为民众迫切要求。由于拆迁是以旧城改造为主，被拆迁人的生活水平得到提高，拆迁成为多数危旧房居民盼望的事情，因此受到欢迎。上世纪末到本世纪初，城市化进程急速推进，土地作为稀缺资源的价值凸现出来，无论是旧城改造还是新建商品楼等，都不得不依赖拆迁已有房屋，由拆迁引发的纠纷更是不断，成为我国城市化进程最突出的矛盾之一。随着政府与开发商联合进行危房改造，拆迁向商业拆迁发展，外部矛盾凸显，拆迁纠纷从内部家庭矛盾演变为拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾。WWw.133229.CoM经过连续几年整治，拆迁纠纷局势总体上似乎有所好转，但是制度深层次矛盾并没有解决。

房屋拆迁纠纷呈现出以下特点：第一，拆迁涉及地区广泛，拆迁纠纷数目庞大。城市化热潮席卷全国，从沿海地区到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建设，而土地资源的增值也刺激了地产开发，拆迁涉及地区非常广泛，全国各地拆迁纠纷数目也是非常可观的。第二，拆迁涉及人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断。第三，拆迁纠纷复杂程度高，房屋不仅是老百姓赖以生活的物质空间，而且往往是最重要的财产。拆迁往往牵涉到被拆迁人的居住、就学、工作、就医、休闲等多方面生活条件，部分低收人和老弱病群体更可能由于房屋拆迁陷入赤贫状态，生活无着落，解决难度也很大。第四，违法拆迁、野蛮拆迁造成纠纷积怨大、易激化。为拆迁抢工期，拆迁人不仅没有就证据保全办理公证，而且采用停水断电、停止供热供气、恐吓、暴力殴打、限制被拆迁人人身自由、突袭拆迁等等恶劣方式逼迫当事人拆迁，违法拆迁、野蛮拆迁的事件不断出现，各地拆迁引起的极端事件仍然不绝于耳，株连拆迁、钉子户以及自焚事件将拆迁制度推到风口浪尖，拆迁制度遭人诟病。

二、房屋拆迁纠纷产生的原因

当前现实条件下，之所以产生数量惊人、极端化的拆迁纠纷，同全国的城市化大背景密不可分，城市房屋拆迁纠纷的根源是城市建设规模的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应之间的矛盾。在拆迁这样涉及综合利益分配和格局调整的重大问题上，制度的科学、完备和法治是这一问题的核心，而拆迁制度本身存在诸多问题，引发了拆迁纠纷的升级和恶化。

第一，拆迁立法不完备

2008年之前，拆迁的主要法律依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称为《拆迁条例》），作为国务院的行政法规，并无权对公民私人房屋的征收进行规定，明显违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等的规定。因此，2008年修改的《城市房地产管理法》在总则中增加了一条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”目前，《拆迁条例》正在修改中，[1]拆迁尚缺乏完备的操作依据。

第二，拆迁性质错位

“城市房屋拆迁制度是‘中国特有’的一项制度”。[2]我国土地为公有制，城市土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有，农村土地转变为国有是土地征收，城市房屋拆迁是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物，真正目的是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。1998年修订《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地，以及为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地权的，可以收回国有土地使用权但应当对土地使用权人给予适当补偿。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也作出了类似的规定。国家基于对国有土地的所有权，可以视需要收回国有土地使用权。实践中，要使开发建设的项目得以实施，必须先完成对原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改造和房地产开发建设，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附属物，配合土地使用权的回收。因此，拆迁的真正目的，不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设；其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用，对房屋进行拆迁的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质，拆迁制度的设计偏离了正确的方向。

第三，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈

目前我国土地供应统一由政府运作，城市土地供应的主要方式是政府委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让。政府拍卖的是净地，即便在非公益拆迁中，虽然土地使用权是开发商以竞拍方式取得，房屋拆迁补偿资金也是开发商支付，但是开发商反而不能成为拆迁人，政府不可避免地充当了实质上的拆迁人，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈。

理论上讲，拆迁的性质应当取决于被拆迁房屋所占土地的开发性质。土地开发可以分为三类，即公益型土地开发、商业型土地开发和混合型土地开发。公益型土地开发，是指为了满足公共利益的需要而进行的土地开发，主要包括为各类城市基础设施和市政建设，如建设城市道路、桥梁、国防和军事、公用事业、城市绿化、环境保护设施等。商业型土地开发，即非公益性质的开发，是指出于营利目的而进行的土地开发，主要包括建设住宅商品房、写字楼、商场、娱乐场所等。混合型土地开发，是指既能满足公共利益的需要，又能获得商业利润的土地开发，主要包括旧城改造以及建造学校、医院等公共设施。[3]但是，实践中城市房屋拆迁并没有按照土地开发的性质进行区分，而是全部由政府进行拆迁。一旦发生矛盾，被拆迁人往往迁怒于政府，如果拆迁规模很大，还会产生局部地区社会不稳定。

第四，补偿不公正

目前关于补偿的原则，众说纷纭，有适当补偿说、公正补偿、相应补偿、合理补偿、完全补偿、按市场价格补偿等。[4]现有拆迁补偿只规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，完全回避相应土地使用权价值这一问题，而单纯房屋的补偿无论如何也无法给被拆迁人以公正补偿，从而使得拆迁纠纷不可避免。虽然《拆迁条例》规定了市场评估价格机制，还规定实行房屋产权调换的，拆迁人

与被拆迁人应当依照本条例规定的评估程序确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但实践中执行的情况并不容乐观，拆迁评估价格过低，被拆迁人无法购置合适新住处，而即便是调换，地点多为城市边缘、交通不便利、不方便就学、就医等，对被拆迁人生活影响巨大。拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最多的问题。

第五，拆迁程序不完备，被拆迁人参与不够

房屋拆迁实际上是包括土地、房屋等不动产所有权人或者使用权人在行使各自物权时发生的现象，由于涉及不同主体，因此需要行政机关加以协调。“但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的”。[5]现有房屋拆迁制度设计却更多是从行政管理出发的，拆迁程序缺失，对被拆迁人的知情权和参与权没有给予充分地关注和保护。根据《拆迁条例》第7条和第8条的规定，听证仅在补偿协议有纠纷时才进行，从拆迁许可证颁发到拆迁实施都没有被拆迁人表达意见的机会，被拆迁人不能申辩和质疑。而且，被拆迁人是在拆迁人已取得房屋拆迁许可证之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆迁管理部门和拆迁人要做的也仅仅是宣传和解释工作，而不是与被拆迁人协商。

第六，强制拆迁设计不合理

目前强制拆迁不区分公益拆迁和非公益拆迁，也没有赋予被拆迁人不同意拆迁的权利。如果达成补偿协议，诉讼期间，拆迁人申请法院先予执行；如果没有达成补偿协议，诉讼期间不停止拆迁的执行。结果，无论对拆迁补偿协议是否有异议，房屋都会被拆迁。从理论上讲，能够先予执行或者不停止执行的必须是不会造成无可挽回或者难以弥补的损失，而房屋拆迁明显是一种无可挽回的损失，房屋已经不存在，救济的充分性无从谈起。《拆迁条例》第17条规定由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。问题是，我国的行政强制执行格局是以申请人民法院执行为原则，行政机关执行为例外，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门拆迁，实际上赋予了政府强制执行权，国务院的行政法规有为自己赋权的嫌疑。行政机关公告，限期拆除，直至强制拆除，暴露出很多问题。而且，何谓“有关部门”却没有明确规定。政府为了达到快速有效拆迁的目的，调动公安、城管、城建、国土、规划、房管等部门，甚至法院和检察院都参加具体拆迁，造成恶劣影响。

第七，拆迁救济渠道失灵

1．行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用

《拆迁条例》规定了城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决途径，即申请裁决和提起行政诉讼，但是未达成安置补偿协议的，当事人必须先申请行政裁决，然后才能进人行政诉讼。这样，行政裁决成为诉讼的前置程序，徒增被拆迁人负担，也为同是拆迁可能出现不同种诉讼出现不同判决埋下祸根。2004年3月，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序作了明确规范，对行政裁决的申请、受理、裁决和强制拆迁都作了规定。但是，行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决，政府就是拆迁人，同时又是拆迁裁决机关，政府既是运动员，又是裁判员，无法有效为被拆迁人提供权利保护。

2．法院诉讼不能提供有效救济

1993年最高人民法院在给江苏省高院（1993）法民字第9号《关于适用<城市房屋拆迁管理条例＞第十四条有关问题的复函》中明确将房屋拆迁补偿安置纠纷的性质界定为民事案件，各地法院参照此复函精神审理了大量的拆迁纠纷案件。但是，1996年最高人民法院法复（1996)12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》废止了上述第9号复函，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理；而公民、法人或其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。据此，各地法院对房屋拆迁纠纷的审理，大多采取下述两分法，第一，拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议之后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁或反悔的，拆迁人因此起诉的，作为民事案件审理；第二，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人及房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或人民政府裁决，当事人不服裁决向法院起诉的，作为行政案件处理。因此出现虽然同是拆迁案件，但由于是否达成拆迁补偿安置协议，以及是否经过行政裁决的不同，可能作为不同种诉讼来对待的现象。民事诉讼和行政诉讼的审理方式、判决种类不同，所得到的判决也可能是完全不同的，实践中也出现同类案件在不同法院的受理及审理情况不同。[6]特别是对行政裁决提起的行政诉讼，由于我国行政附带民事诉讼制度的不完善，法院仅能对行政行为进行合法性审查，对民事纠纷不能作出判决，行政诉讼即便撤销或者确认行政裁决违法，拆迁补偿安置纠纷并没有得到完全解决，后患无穷。

3．其他救济途径也未能解决问题

目前行政复议制度作为内部监督和救济程序，对拆迁纠纷所能发挥的作用有限。而国家赔偿制度由于国家赔偿范围、赔偿标准等立法缺陷也将众多拆迁纠纷挡在门外。信访和申诉的制度化明显不够，面对如此复杂的拆迁纠纷也更加显得力不从心，即使在2005年《信访条例》颁布实施后，基本上也是无计可施。

三、房屋拆迁纠纷解决机制的改革和完善

房屋拆迁制度的复杂性决定了解决拆迁纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋拆迁制度化、法治化，有效化解房屋拆迁纠纷。

第一，明确区分公益拆迁和非公益拆迁

从各国财产征收的情况来看，征收私人财产，只能是出于公共利益的需要。我国宪法、物权法和城市房地产管理法也都有明确规定。[7]由于公共利益为不确定法律概念，实践中出现了大量问题。如何界定公共利益，还需进一步讨论和研究。这里我们需要指出的是，城市土地为国有，任何人进行土地建设都必须从国家取得土地使用权，如果在国有土地上建设私有房屋，即为了非公益建设需要使用土地，房屋拆迁道路又在何处？仅仅围绕界定公共利益展开讨论，其实回避了因非公益目的使用国有土地而需要拆迁私有房屋的现实。完整的房屋拆迁制度应该将两种不同性质问题纳人到考虑范围中来，在立法、程序、补偿、强制拆迁和政府角色等问题上予以区别。1，在立法上，要分别立法，将两类拆迁分别对待，政府在公益拆迁中是拆迁人，在非公益拆迁中，开发商是拆迁人。2．在程序上，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和补偿方案，并经地方人民代表大会或者其他第三方主体对公益目的进行确认。非公益拆迁应当首先由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议，再申请土地使用权。3．在补偿上，公益拆迁补偿标准由政府根据完善的法律规定确定基本计算方法，非公益拆迁在根据法律规定的最低补偿标准之上由开发商与房屋所有权人协商确定。4．在强制拆迁的设置上，公益拆迁

中政府不得自己执行，只能申请人民法院强制执行，政府更不可以参与非公益拆迁的强制拆迁，开发商应当通过诉讼申请法院执行判决。5．政府角色方面，在公益拆迁中，政府应当依法行政，切实代表公共利益，可以在房屋管理部门中设立专门的机构从事公益拆迁的立项、制定方案、落实补偿安置等工作。非公益拆迁中，政府应有所不为，有所为。有所不为，是指政府应当退出拆迁第一线，不再参与补偿价格制定、拆迁谈判等具体事务，让市场发挥作用；有所为，是指政府定位为监督者、管理者和裁决者，加强对拆迁工作的监督、调控和保障，重点解决好困难群众安置问题。

第二，还原城市房屋拆迁的本质，完善拆迁补偿制度

公益拆迁和非公益拆迁补偿的机理有所不同。公益拆迁是为了公共利益征收私人房屋，因此是为了成全特定多数人的利益而牺牲少数人利益，对被拆迁人损失的利益需要给与填平，即特别牺牲。对被拆迁人予以补偿是征收制度的应有之意，补偿条款被认为是征收条款的唇齿条款，无补偿即无征收。非公益拆迁，拆迁人为获取被拆迁人房屋占用之土地，除了向国家交纳土地出让金获取土地使用权外，也应向被拆迁人房屋支付相应对价，即与被拆迁人达成交易的价格，不仅是被拆迁人可能的损失，而且是被拆迁人愿意出让房屋所有权给出的价格。拆迁人与被拆迁人为平等之民事主体，双方协商确定，从民法角度讲也可以说是一种补偿，双方签订的也是补偿协议。

无论是公益拆迁，还是非公益拆迁，拆迁补偿应当是公正补偿，而且是按照公平市场价格计算。2004年《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，从而确立了以市场价格（市场比较法）为主导的评估标准。去年4月北京市西长安街沿线拆迁首次采用市场价格评估进行补偿,6月北京出台新规定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。[8]市场评估方式应该越来越多地依法得到使用。

拆迁补偿不应回避国有土地使用权收回问题。土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。因此，在制定新的拆迁补偿标准时，应当将土地使用权的价格计算在内。具体地讲，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物，土地使用权；被拆迁人其他的利益损失和费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、部分预期利益的损失、房屋的装修费用；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿等等）。

补偿安置款发放也是很重要的一个环节，拆迁人应当建立拆迁专用账户，由银行实行监管，拆迁人按照拆迁补偿协议的补偿数额将补偿款存人账户后，银行确认被拆迁人完全搬迁之后，直接将款项转入被拆迁人账户。

第三，重新设计拆迁程序

1．公益拆迁程序

我国房屋拆迁程序，从规划、拆迁许可证、确定补偿标准等环节都没有被拆迁人的参与，只有到最后拆迁时才有一纸公告，对被拆迁人的知情权和参与权保护不力。房屋拆迁程序设置程序的关键是给当事人及利害关系人提供信息交换、意见交流、平等协商、民主参与的机会。听证作为落实当事人知情权和参与权的重要制度，是防止和减少矛盾和纠纷产生的防线，应该提前到立项和规划的同时，将公告征询被拆迁人意见、举行听证、确定评估机构和完成价格评估、草签补偿协议、建立拆迁安置补偿费用专项资金等作为设定拆迁许可证的前置条件。“程序不是次要的事情，随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人容忍”。[9]因此，必须对公益拆迁的程序重新设计，具体包括：城市拆迁规划和拆迁立项（公告征询意见、听证）—确定评估机构和完成价格评估—草签补偿协议—建立拆迁补偿安置专项资金—颁发拆迁许可证—拆迁。

2．非公益拆迁程序

由于非公益拆迁需要开发商与被拆迁人就补偿问题进行协商，如果协商不成，就有可能无法进行开发项目，因此需要改革目前先颁发国有土地使用权证书，后颁发拆迁许可证的做法。可以先由开发商征询土地管理部门的意见，确认开发项目符合土地规划和使用权出让，再与被拆迁人沟通协商签订补偿协议，其后才可申请颁发国有土地使用权证书。可以考虑按照下列步骤设计非公益拆迁程序：确认开发项目符合规划要求—协商沟通—确定评估机构和完成房屋价格评估—签订房屋拆迁补偿协议—缴纳土地出让金、领取国有土地使用权证—领取拆迁许可证—拆迁。

第四，改革强制拆迁

需要明确的是，在公益拆迁中才可以强制拆迁，而且要改变目前关于诉讼不停止拆迁执行的规定，强制拆迁权不得由政府行使。只有在诉讼时效期满，被拆迁人既不履行拆迁协议又不起诉的，拆迁人方可申请人民法院执行。法院执行时，要对拆迁决定进行审查，明显违法的，包括明显缺乏事实依据的、明显缺乏法律依据的、严重违反法定程序的、超过申请期限的、拆迁人没有对被拆迁人实施货币补偿、补偿货币提存或者未提供拆迁安置用房以及其他明显违法并损害被拆迁人合法权益的情形，不予执行。由于强制拆迁仅能适用于公益拆迁，对于商业拆迁，拆迁人只能通过诉讼的形式，由人民法院来作出判决，然后再通过判决执行来完成拆迁；诉讼中，拆迁人可以申请先予执行，但需要提前向法院交付足额的拆迁补偿金作为担保。

第五，完善被拆迁人权利救济制度

1．发挥行政裁决的作用

行政裁决在解决数量众多的拆迁补偿安置纠纷方面，还是能够发挥重要作用的，对节省老百姓诉讼成本、及时得到合适的安置补偿还是有利的，必须要从制度上根本解决裁决制度的中立和公正，应当建立专门的、独立的行政裁决机构对此类纠纷进行审理和裁决，同时完备相关的裁决程序等法律规定。

2．按照拆迁纠纷的不同属性，分别在行政诉讼和民事诉讼中解决

房屋拆迁纠纷在不同阶段体现为不同性质的纠纷，包括拆迁许可纠纷、拆迁补偿纠纷、拆迁裁决纠纷、强制拆迁纠纷、拆迁处罚纠纷和拆迁不作为纠纷等等。借鉴德国和法国解决财产征收制度和诉讼制度，可以考虑分别从行政诉讼和民事诉讼去解决我国拆迁纠纷。除了非公益拆迁中的拆迁补偿纠纷属于民事诉讼外，其他都应属于行政诉讼，被拆迁人对于与拆迁有关的行政行为，包括计划发展部门的项目审批、规划部门的规划许可证、政府部门的土地使用权文件、拆迁管理部门的拆迁许可证、行政裁决部门的行政裁决决定、行政机关的强制拆迁行为、拆迁管理部门的处罚和不作为，都可以提起行政诉讼。特别需要说明的是，在行政裁决的情况下，针对补偿纠纷的行政裁决提起的诉讼，是行政诉讼，但是要附带民事诉讼，将补偿纠纷也一并解决。诉讼制度应当成为拆迁纠纷有效的解决途径，需要通过保障司法独立和司法权威，落实法院对所有拆迁纠纷的最终裁判权。

3．促进其他方式解决拆迁纠纷

除了加强诉讼制度解决拆迁纠纷外，信访、申诉、行政复议也应当在房屋拆迁纠纷解决中发挥作用。

而且，应积极鼓励拆迁人（包括政府作为拆迁人）同被拆迁人就补偿数额和安置方法进行和解和调解，倡导通过沟通、协商等方式积极稳妥地解决出现的分歧、矛盾和不同意见。

注释

：

[1]《北大五学者上书全国人大，建议修改拆迁条例》，人民网2009年12月10日，http://npc. people. com. cn/gb/14840/10553850.html。《国务院法制办：城市房屋拆迁管理条例有效》，人民网2009年12月12日，http://politics. people. com. cn/gb/1026/10557879. html.（最后访问时间：2010年1月10日）。five scholars of peking university advised to amend the regulation on the dismantlement of urban houses. http://npc. people. com. cn/gb/14840/10553850. html. (last visited jan. 10,2010).

[2]王克稳："论房屋拆迁行政争议的司法审查"，载《中国法学》2004年第4期，第74页。wang kewen. on judicial review of administrative dispute relating to house demolition and relocation[j]. 4 china legalscience,74 (2004).

[3]洪莉萍、黄道雄："土地开发与居民动拆迁利益调整的法律机制研究"，载《政治与法律》2004年第4期，第88－89页。hong liping, huang daoxiong. on the legal system of adjusting interests in the house demolition and relocation [ j ]．4political science and law.88-89(2004).

[4]参见沈开举：《行政补偿法研究》，法律出版社2004年版，第163-172页。see shen kaiju. on the administrative compensation law[m]．beijing: law press,163-172 (2004).

[5]费安玲："私权理念与城市私房拆迁的立法"，载《政法论坛》2004年第5期，第46页。fei anling. concept of private right and legislation of urban private house demolition and relocation, 5 trirune ofpolitical science and law ,46 (2004) .

[6]山东省济宁市中级人民法院："关于城市房屋拆迁法律适用问题的调查报告"，载《山东审判》2005年第1期，第56页。jining intermediate people' s court. investigation report on the problems of legal application related to urban housedemolition and relocation [ j ] . 1 shangdong jutice, 56 (2005) .

[7]我国《宪法》修正案第13条第3款已经明确规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿"。《物权法》第42条也规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产"。"征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。"

强拆的新土地管理法篇8

为进一步加大清理整治违法建设工作力度，完善“清违”长效管理机制，遏制新的违法建设的发生，确保违法建设“零增长、零赔偿”目标实现，经市政府*年第2次常务会议研究同意，现就有关事项通知如下：

一、分期分批整治违法建设。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定和《*市人民政府关于清理整治违法建设的通告》（以下简称《通告》）的要求，违法建设应一律予以拆除。以各区为主，市国土资源局、市城管执法局积极配合，在确保违法建设“零增长”的基础上，组织力量分期分批对违法建设实施拆除。近期，重点拆除*年8月26日市政府《通告》后抢建的违法建设，在组织违法建设的统一行动中凡涉及《通告》前所建违法建筑，应一并予以拆除。违法建筑因特殊情况确需暂时保留的，须报市清理整治违法建设工作领导小组研究同意。鼓楼区、台江区、马尾区应在*年3月底前完成市政府下达的拆除任务，仓山区、晋安区应在*年12月底前完成市政府下达的拆除任务。

二、实行清理整治违法建设工作责任制。市政府按年度向各区政府下达清理整治违法建设工作目标责任书，各区政府务必进一步明确责任，建立并细化土地房屋及违法建设台帐，倒计时安排工作任务。市效能办、市审计局分别将清理整治违法建设工作任务完成情况列为各区绩效考评和各有关单位领导干部年度工作审计内容。各县（市）参照执行。

三、建立违法建设台账。各区、镇（街道）政府在市国土资源局、市城管执法局提供违法建设初步情况基础上，进一步核查并确认违法建设具体信息，逐宗逐项建立台账，并将违法建设有关情况在当地村（居）公示或在电视、报纸等媒体上曝光，同时在政府门户网站及12345便民呼叫中心网站公布。*年2月20日前，应首先完成《通告》后违法建设信息公布工作。

四、建立土地使用和房屋建设信息台账。由市国土资源局、市房管局、市勘测院共同牵头，各区政府配合，通过航拍图与实地查勘对照相结合的方式，在*年4月底前建立起土地使用和房屋建设信息台账，并下达各区政府，作为考核各区政府土地管理和“清违”工作开展情况的依据。今后，每年年底市里都将组织进行一次全市城区用地建设航摄数据的收集与比对工作，作为下一年度考核与奖惩各区开展清理整治违法建设工作的依据。

五、严格控制征地拆迁赔偿补助。征地拆迁单位制定和实施拆迁补偿方案涉及无产权建筑时，须征求市规划局、市国土资源局、市城管执法局意见后，方可按规定实施补偿。在全市范围内逐步推行东部新城拆迁补偿政策，在保障农村村民人均45平方米居住条件的基础上，对*年10月26日之前建设的无产权房屋，按重置价并结合成新予以补偿，对*年10月26日以后建设的违法建筑一律不予补偿，相关具体工作由市房管局负责严格审核把关。同时，在进行农用地征地补偿时，留用地货币补偿金计算基数应扣除违法建设占地面积。凡违反上述规定，对违法建筑给予补偿的，应严肃追究相关单位责任人员的党纪政纪责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、各级司法机关应加大配合清理整治违法建设工作的力度。（一）加强公安机关对违法建设涉嫌犯罪行为的查处力度。区、镇（街）政府及国土资源、城管执法等部门在开展清理整治违法建设工作时，发现当事人涉嫌构成犯罪的（非法占地、非法转让土地等），及时移送公安机关，由公安机关予以立案侦察，依法追究当事人刑事责任。（二）违法建筑一律不得出租，对违法建筑出租用于从事非法活动，谋取非法利益的，公安机关应及时予以查处并取缔。（三）公安机关应积极配合各区和国土资源、城管执法部门实施强制拆违行动。在实施拆违行动前，根据各有关单位提供的信息，应主动介入，对可能阻法、抗法人员予以提前教育和告诫，并及时防控企图煽动或组织暴力抗法人员；在拆违行动中，妥善处置现场突发事件，强制带离阻法抗法人员，并依法严肃处理暴力抗法分子；同时，要严肃查处有组织暴力抗法和涉黑暴力抗法行为，依法追究有关人员刑事责任。（四）公诉机关、审判机关应进一步加强对违法占地案件和暴力抗法案件的、审判工作，加大对违法占地案件强制执行力度。

七、强化职能部门整治违法建设的综合措施。供电、供水、供气、广电、电信等公用事业单位不得为违法建筑提供专业服务。同时，对向违法建筑提供、转供专业服务的，应依法予以查处。在日常执法巡查时和在实施依法强制拆违行动前，发现违法建设尚未断水断电的，各区政府、市国土资源局、市城管执法局应及时通知相关公用事业单位采取断水断电等措施。市工商、税务、环保等部门应对存在违法建设的企业进行全面排查，发现存在环境污染、偷税漏税及证照不全的，视情依法处理。市、区建设部门要加强对建设单位的行业管理，对参与违法建设的建筑企业，应根据《*市建筑市场主体不良行为认定及处理办法（试行）》的有关规定，依法进行处理。

八、强化对建筑材料和建材市场的管理。由市国土资源局牵头，组织市建设局、市工商局、市城管执法局等单位，定期开展对全市机砖厂经营生产和建筑用砖销售市场的清理整顿工作，坚决查禁粘土实心砖的生产、运输和销售。由市工商局牵头，组织市城管执法局、市房管局等单位，在各区政府配合下，于*年3月底前全面取缔无证照拆迁旧物料的贮存和交易场所。

九、加强对有产权房屋违法改扩建、重建等行为的查处力度。

市、区国土资源及城管执法部门巡查发现擅自改扩建、重建房屋等违法行为时，应依法予以制止，并责令当事人于30日内自行拆除违法建设，恢复原状；限期内仍不拆除的，由市国土资源局、市城管执法局通知产权登记机关予以撤销原产权登记，并对违法建筑予以。

强拆的新土地管理法篇9

【关键词】宅基地;管理;创新

加强农村宅基地管理，是扎实推进社会主义新农村建设的根本要求，也是近年来人民群众反映十分强烈的民生话题。笔者以三门县为例，通过分析问题，提出对策建议。

一、当前影响农村宅基地管理工作问题分析

近年来，三门县认真贯彻中央、省、市有关宅基地管理精神，以“美丽乡村”工程、农村综合整治等为抓手，全面推进农村宅基地管理工作，取得了一定成效。2009～2011年，全县共改造建设农房14989户，完成农村土地整治村60个，盘活农村建设用地679亩，建设用地复垦551亩，累计投入资金约16亿元。该县农村宅基地管理工作在保持稳步推进的同时，也存在着不少困难，主要是土地、资金、观念、管理等方面问题，必须引起高度重视。

（一）由于用地指标难落实、建设资金难筹措、规划衔接难到位，导致了建“新”难

一是用地指标难落实。近年来国家实行严格的耕地保护制度，每年安排给三门的建设用地计划指标量本来就少，加上该县重点工程、重点项目较多，用于安排农村宅基地的指标满足不了各乡镇、各村的缺口，有些村甚至十多年未安排过宅基地，严重制约了农民宅基地管理，这也是造成违章抢建的一个原因。据统计，全县近五年农民建房所需的土地农转用指标为4000亩左右，实际解决的仅为2435亩。2011年，该县共有新增建设土地计划指标640亩，仅农民建房就需500多亩，实际上解决了197亩。此外，虽然通过农村土地综合整治可用来置换农民宅基地管理用地指标，但由于项目包装手续繁、周期长，拆迁情况复杂、难度大，各乡镇、村的积极性不是很高。此外，土地的难流转也在一定程度上导致了建房难题，村里虽然拿到了宅基地指标，但是由于村集体无留用地，很难从有地的村民手中收回，导致了指标难落地。二是建设资金难筹措。农村住房改造所需资金量较大，一方面该县村集体经济普遍薄弱，很多是经济空白村，存在“等米下锅”的现象，有些村即使拿到了农村土地综合整治项目，由于缺乏启动资金而无法开工，大多数村的拆迁户几乎没有补偿，配套设施建设的资金筹措更是存在着不小的压力；另一方面农村的无房户一般都是生活较为困难的家庭，加上建房各类费用居高不下，部分群众即使分配到了宅基地，也没有经济实力盖新房。

（二）由于“一户一宅”政策执行不够到位、村民观念尚未改变、部分干部存在畏难情绪，导致了拆“旧”难

一是“一户一宅”政策执行不够到位。“一户一宅”政策可以盘活利用土地，但是近年来执行得不够到位，“建新拆旧”规定由于法不责众而未能严格执行，导致了“一户多宅”现象较为普遍，最终造成了“空心村”问题的凸现，使农民建房片面向耕地要地，加剧了用地矛盾。二是村民观念尚未改变。一些村民受传统观念束缚，“风水”意识浓厚，认为旧房子是祖上留下来的财产，风水比较好，许多农民即使建了新房也不愿拆掉旧房。还有一些老宅可以用来出租，潜在经济价值也让他们不愿拆除。三是部分干部存在畏难情绪。由于政府执法手段相对单一，面对村民“一拆就上访”的现象，所在乡镇、村也不敢拆或者不愿拆，导致“拆旧难”问题比较突出。同时，全县各乡镇还存在未批先建、批少建多、不按规划建的情况，一下子解决这些历史遗留的违章建筑，难度也相当大。

（三）由于宅基地难以统筹安排、各地工作开展不平衡、管理力量不够专业，导致了管理难

对农民建房工作的管理不到位，不仅无法解决既有问题，更会产生新问题，影响农民建房工作成效，并给今后工作带来被动。一是存在宅基地难以统筹安排现象。由于土地指标少，有些乡镇在安排建房时难以通盘考虑、统筹安排，有些村在安排宅基地时考虑一些关系较好的户，导致未能安排到的村和户都有微词怨言，最后导致了违建抢建现象的产生。二是存在工作开展不平衡现象。各乡镇、行政村的思想认识和工作力度也不一致，一些镇村干部没有攻坚破难的决心，尤其是没有按照“三统一”的要求管理宅基地，致使农民建房管理难。三是存在管理力量不够专业现象。全县土地管理、建设规划等方面的人才比较稀缺，基层国土所、乡镇规划站的工作人员偏少，造成了农民建房管理真空，管理意识、管理手段等方面都跟不上形势发展的需要。

二、推进农村宅基地管理工作的对策建议

加快推进农村宅基地管理工作，是一项系统工程，涉及面广、政策性强。在今后的工作中，要从最基本也是最关键的环节入手，在思想、土地、资金、监管等方面改革创新，努力破解难题，加快推进农村宅基地管理。（一）从转变干群观念入手，解决“思想”难题农村宅基地管理之所以成为长久存在的老大难问题，表面上看是土地、资金、管理等方面问题，归根结底是“人”的问题。要想切实解决农村建房难题，提高各级干部的积极性、转变群众的思想观念是前提。要充分认识到农村建房工作的重要性，农房改造到哪里，政府相关部门的服务就跟进到哪里。要切实提高镇村干部的事业心，进一步加大工作力度，对农村建房工作开展指导，对违法建房进行严厉打击。尤其是村干部处在农村第一线，是农村宅基地管理的组织者和实施者，对农村建房要严格管理，下定决心，树立公心，充分发挥主力军作用。要把村民满意作为第一标准，在宅基地分配上公开透明，在旧房拆除上带头示范。同时，要充分发挥农民的主体作用，通过宣传教育、典型引路、政策鼓励等方式，改变他们一些落后的观念，充分调动他们建设美好家园的积极性、主动性和创造性。（二）从加大“空心村”整治入手，解决“土地”难题土地指标的问题，除了每年从新增建设用地计划指标中拿出20～30%用于农民建房外，还要积极向上争取更多的农村土地综合整治指标。这是工作的重点，因此要加大对“空心村”的整治。对具备条件的“空心村”进行成片或分期分片整理，盘活存量建设用地，增加有效耕地面积，同时尽可能利用园地、空闲地、荒地建房。进一步提高农村土地综合整治项目的补助标准，争取从原来的每亩4万元补助标准提高到6万元，充分调动乡镇和村级对土地综合整治的积极性。农村土地综合整治所置换的的建设用地指标，要优先满足农村住房改造建设和新农村建设需要。同时，要不断完善土地总体规划和村庄建设规划，国土、建设部门提前衔接，与乡镇、村加强沟通联系，科学确定村庄的区位、规模和布局，保证规划的合理性和可操作性。要坚持集约节约用地。提高村民的土地意识，合理分配使用土地指标，按照“控制单家独院、适度多户联排、鼓励多层公寓”的思路，使有限的建设用地指标惠及更多的群众。在农民转业转产比较充分、经济相对发达的城区、城郊结合部、集镇所在地，积极引导村民建设公寓式住宅，推动农民居住方式和生活方式的转变。（三）从严格执行“一户一宅”政策入手，解决“拆旧”难题针对老屋拆除工作的现状，按照“清理过去、管住当前、规范今后”的原则，切实落实老屋的拆除和管理工作。“清理过去”，就是对历史遗留下来的“应拆未拆”情况进行深入调查，在条件成熟的时候开展“集中清理”活动，对应该拆除的老屋进行张榜公示，引导农户自行拆除，对主动率先拆除旧房的农民进行适当奖励。“管住当前”，就是严格执行“一户一宅”和“拆旧建新”政策，从现在开始，一律采取“不拆旧、不批新”规定，从源头上杜绝老屋拆除难题。从调研情况来看，这是切实可行的。同时，根据实际情况，可以对特困户进行适当补助，解决过渡期的住房困难问题。鼓励有条件的村建设老年公寓，用于安置居住在老宅里的老人，也可暂时安置特困户。“规范今后”，就是建立健全农村宅基地管理工作机制，进一步明确农村宅基地管理各方主体的责任，推动农村宅基地管理迈上正常化轨道。（四）从拓宽筹资渠道入手，解决“资金”难题加大政府财政投入力度，统筹安排土地出让收益和土地开发整理项目资金，加强农村住房改造建设专项经费保障。梳理整合当前现行的各项支农惠农政策，对一些工作力度大的乡镇、村进行适当倾斜，对困难户建房进行适当补助，在经费上能减则减、能免则免。同时，为了鼓励开展农村建设用地复垦等项目，可试行先将补助资金预付一部分，用作农村宅基地管理启动资金。拓宽金融机构融资渠道，创新贷款模式和方式，向农民提供利率优惠、还款方式灵活的小额信贷，实现“按揭式”农民建房。积极吸引和鼓励房地产开发企业、社会投资公司直接投资住房改造建设项目，推进农村住房改造建设投融资主体的多元化。（五）从完善宅基地流转机制入手，解决“流转”难题坚持农村宅基地的集体权属不变、住宅用途不变、农民主体不变的前提下，制定政策，完善机制，搭建平台，实现农村宅基地的退出、置换和流转。第一，探索建立宅基地有偿退出机制。通过经济补偿、宅基地置换城镇住房、纳入城镇养老保险体系等办法，鼓励在城镇有固定工作、生活有一定保障的农户退出农村宅基地，使更多的宅基地集聚到村集体手中。第二，探索建立农村宅基地置换机制。针对一些家庭并不富裕的村民特别是生活困难村民的住房要求，选择一批年代较新、质量可靠又不影响规划大局的收回房屋进入置换领域，村集体可以允许这些村民以宅基地作价的方式获取房屋，既满足了特定对象的住房需求，又使村集体通过置换的方式掌握一定的宅基地资源。第三，探索建立宅基地自主流动机制。根据村民建房用地需求状况，由村集体经济组织牵头，以依法自愿、一对一置换为原则，鼓励村民将原宅基地或者符合规划的自留地，流转给具备申请宅基地条件的本村村民。（六）从加强人才队伍建设入手，解决“人员”难题加强专业人才队伍培养。建议适当增加人员编制，考录一批具有专业素质的人员进入国土、规划部门，同时加强对基层站所的业务培训和检查指导，为基层开展工作创造良好条件。加强执法队伍整合。加强执法人员的法律培训和思想政治教育，不断提高执法人员的依法行政水平和执法能力。加强农村建筑人员监管。抓好建设施工队伍素质培训工作，特别是加强农村建筑工匠的培训、发证工作，提高他们依法依规施工的意识，避免质量安全事故的发生，确保村民住上放心房。即可保障国库业务的正常开展和平稳运行。

三、甘南州支库模式选择

强拆的新土地管理法篇10

正式公布的征求意见稿无论从名称上，还是从内容上都有很大的变化。根据征求意见稿的规定，只有因七种公共利益的需要，政府才能征收房屋;只有90%以上被征收人同意，方可进行危旧房改造

这次征求意见稿名称叫国有土地上房屋征收与补偿条例，虽然仅仅是一个名称，但伴随着名称的改变，其内部的制度也有很大的变化。王锡锌在接受记者采访时，对征求意见稿予以了较高评价。

新拆迁条例

王锡锌认为，城市房屋拆迁管理条例强调的是管理，而新名称体现了由单向的管理到对公民私有财产权的尊重和保护。而且征求意见稿中摒弃了拆迁的概念，取而代之的是搬迁，从拆到搬也折射出一种法治理念的进步。

拆迁这个概念从法律上来说其实是一个非常不适当的概念，因为拆迁仅仅是一个行为。而且这个概念在过去的十多年里带来很多问题，造成一种不良的社会心理暗示。王锡锌说。

王锡锌认为，征求意见稿不仅在理念上而且在制度规定上也有很大进步。

当前，由商业利益导致的拆迁占大多数，但是都披上了公共利益的外衣。从征求意见稿的规定可以看出，将来政府对房屋征收与补偿，只适用于为了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相对现实可行、合理的界定。王锡锌说。

此外，在征收程序上，征求意见稿也注重程序公正，通过尽可能的公开，引入专家建议、公众参与、政府决策相结合的机制，以及内部的层级审查与司法监督，来使程序、决策更加民主、合理，并使当事人的权利得到更好保护和救济。

新拆迁条例征收补偿征收补偿：尽可能做到公平合理

前不久，贵阳警方通报了一起性质恶劣的暴力野蛮拆迁引发违法堵路群体性事件的处理结果，其中受雇于开发商、参与野蛮暴力拆迁的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意损坏财物罪被刑事拘留。

随着城市化进程加快，因拆迁补偿难以达成一致，暴力野蛮拆迁事件时有发生。个别开发商对拒绝拆迁的所谓钉子户，采取恐吓、威逼、停水、断电甚至非法限制人身自由等手段，不顾一切先推倒房屋再说。

王锡锌表示，拆迁过程中大量的野蛮、暴力、胁迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆迁管理条例中也没有赋予拆迁人这样的权力。

有关专家认为，其实多数老百姓并不反对拆迁，关键是补偿不到位或标准太低。

针对补偿、强制拆迁等矛盾突出的问题，征求意见稿专门作出了规定：货币补偿的金额，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格;房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

房屋的征收、补偿是原来拆迁制度中比较核心的问题。一旦把拆迁的目的搞清楚了是不是为了公共利益，以及把补偿尽可能做到公平合理，可以说房屋征收补偿中遇到的问题是可以得到解决的。王锡锌说。

新拆迁条例各方观点某地官员

某地官员：拆迁是利益的争夺

拆迁有一个特点，99户签署了协议，1户没有签署，就无法实现交地。1户人家足以绑架99户人家的利益，所谓坚持就是胜利就是这个道理。法律规则如果在经济上没有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意见稿》太注重个体的权利，而忽视了集体的权利。从法理上看，《征求意见稿》很美：尊重权利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此实施，估计整个拆迁都得停止。没有拆迁，有中国近20xx年快速的城镇化吗?有我们居住的现代化小区吗?我处理过很多的拆迁难题，当前为止没有发现拆迁过后导致生活困难的;而拆迁过程中的各种表演，无非是利益的争夺而已，与法学家所说的权利、自由恐怕关系不大。

任志强

华远地产股份有限公司董事长任志强：折迁都是为公共利益

任志强

如今有一个重大的概念错误，就是在拆迁中划分公共利益与商业利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，实现城市规划是公共利益，商业服务是公共利益，解决就业是公共利益，提供税收是公共利益，危房改造是公共利益因此，没有非公共利益的拆迁行为。立法中不应再分歧，否则又是废物法律。

姜明安

北大法学院教授姜明安：新拆迁条例陷入两难

事实上，新拆迁条例陷入了两难境地。一方面，《征求意见稿》中的一个90%和两个三分之二对拆迁限制很严。因此，新拆迁条例很难按《征求意见稿》公布。另一方面，当前，拆迁中的暴力问题、群体事件屡有发生，国务院、国土部先后发文以缓和矛盾。但要从根本上解决问题，还得靠法制建设，这就要求新拆迁条例尽快出台。我认为，新拆迁条例完全按《征求意见稿》出台的可能性较小。一种方案是打乱《征求意见稿》，对规定严格的部分进行修改、缓和;一种方案是不出台条例，直接立法，统筹考虑城市、农村的征地拆迁工作。

叶檀

财经评论员叶檀：土地溢价高导致新拆迁条例难出台

强拆屡禁不止，新拆迁条例难以出台，都是因为土地溢价实在太高，对于既得利益者的诱惑无可抵挡，土地财政、附着在土地财政上的新投资规划与部门、个人利益，与土地密切相关。因此，高科技园区异化为高科技地产、文化创意园区异化为文化地产，而真正的文化聚集地如画家村、如小吃一条街，动辄遭灭顶之灾。

乔子鲲

《京华时报》特约评论员 乔子鲲：政府要管住自己的手

在拆迁中，政府部门如何规范自己的行为，管住自己的手，走出与民争利模式，重新界定政府部门的公平、公正的角色定位，这是新拆迁条例必须直面和回答的核心问题，或许也正是新条例迟迟不露面的原因所在。

网友