还款风险分析范文

导语：如何才能写好一篇还款风险分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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消费信贷提前还款风险,主要针对中长期消费贷款而言,以住房消费信贷为典型。所谓提前还款风险,是指借款人在贷款合约终止期限之前提前还清贷款,导致放款人提前收回资金,资金回报率降低。

在西方发达国家,由于资产证券化的普及,住房消费信贷大多以住房抵押贷款支持证券——MBS的形式打包发售,部分风险已从银行剥离。但对于MBS管理方,即所谓特殊目的公司(SPV)而言,提前还款导致原先基于贷款利息的现金流消失,用于支付债券利息的基础资产减少,需要进行再投资,而再投资资产收益可能较之于贷款利息为低,从而带来债券的收益风险,对于以MBS为标的资产的其他衍生产品,其影响程度甚至可能更大。就此而言,提前还款的风险承担主体尽管由银行转移出去,但其影响范围反而扩大了。

另外,就商业银行而言,如未进行资产证券化以转移风险,消费信贷提前还款行为带来的风险主要表现为贷款久期的变化。久期,指资产未来现金流的时间的加权平均,其权重为各期现金流值在资产现值中的比重,实际上反应了资产价值对于利率的敏感度。商业银行需要测算贷款的久期,以相应的负债匹配之,用来降低利率风险。提前还款实际改变了现金流分布,从而影响贷款久期,相应的负债结构也需要调整。如忽视提前还款风险,将造成资产负债不匹配,对商业银行经营带来风险。

二、消费信贷提前还款风险影响因素

考虑消费信贷提前还款的行为,需要考察系统性影响因素和非系统性影响因素两个方面。所谓系统性影响因素,指影响所有借款人的宏观经济变量,在对数量较大的贷款组合进行分析时,这些因素是主要需要考虑的因素。非系统因素针对于单笔贷款,只对特定借款人有影响。

系统性影响因素主要包括如下几个:

1)市场长期借款利率,这也是影响借款人提前还款行为的主要因素。当市场长期借款利率低于贷款利率时,借款人可以从市场借入资金提前还款,之后享受较低的长期借款利率,形成了提前还款的动机。因此,分析提前还款风险的重要环节即为估计未来长期借款利率的变动趋势。但值得注意的是,中国住房抵押贷款的利率为浮动利率,与西方的固定利率有区别,因此利率对于中国消费信贷提起还款行为的影响可能较小。

2)季节因素,即由季节影响导致提前还款比率变化,如夏季为学生毕业的时期、天气和税收原因(征税时期)。

3)时间因素,即在贷款发放后的一段特定时间内出现提前还款高峰,之后提前还款比率会下降。原因可能是具有提前还款意向的借款人需要一定时间来筹措资金以归还贷款。

4)衰减效应。当市场长期借款利率首次下降时,会出现提前还款高峰,但当市场长期利率回升后又再次下降时,提前还款比率较前一次为低,此后不断减少。相应的一种解释是每次提前还款高峰都会将对利率变化敏感的借款人剔除出贷款组合(通过其提前还款的方式),剩下的借款人对利率变化相对不敏感。

非系统性影响因素较多。包括婚姻状况、教育水平、退休状况、性别、工龄等、收入状况等。需要注意的是,西方国家由于资产证券化的使用,消费信贷的风险承担者通过证券化不断的扩大并分散,影响单个个体的非系统性因素的效果将会减弱,主要影响因素为系统性影响因素。因此,西方学者相关研究重点关注系统性因素对于消费信贷提前还款的影响。而中国商业银行的消费信贷业务目前缺少证券化工具,商业银行为风险的唯一承担者,非系统性因素对于提前还款仍然重要。基于此,蔡明超和费一文(2007)在考察中国消费信贷提前还款风险时,将非系统性因素引入模型,回归结果表明,收人、婚姻、工龄等因素将影响提前还款,并发现利率对于中国消费信贷提前还款的影响并不明显。三、消费信贷提前还款风险相关研究

有关提前还款风险的研究众多。其原因在于资产证券化发展迅速,相应发展出的一系列金融产品受众广泛,提前还款行为影响了基础资产——贷款池的收益,进而影响相关所有资产的收益。相关利益方的需求导致了相应研究的发展。有关提前还款的研究,主要目的在于构造相应的提前还款比率函数,进而作为资产定价模型的基础部分之一帮助定价。

Golub和Pohlman(1994)构造了一个基于公开数据的提前还款函数模型,其因变量为四个:季节因素、再融资利率、时间因素、衰减因素。数据来源为GNMA、FNMA和FHLMC三大住房抵押贷款机构的近3000万个样本。结果显示此模型基本上与商业用模型区别不大,展现出较好的适用性,因而作者声称其为那些无力开发模型的中小金融机构提供了机会。

最近的研究有Tsai、Liao和Chiang(2009)的一个模型,其考虑了借款人的财务和非财务提前还款行为对于贷款资产的到期收益率、久期和凸度的影响。同时,他们分析了提前还款罚息和部分提前还款对于到期收益率、久期和凸度的影响,这一情况与传统的完全提前还款相比更为复杂,结果也更不确定。

当确定提前还款比率模型后,就可以依据其计算出相应资产组合的收益率和久期,进而对资产进行定价,还可以根据其计算出相应的保险费率,作为其衍生产品的定价基础,可以说,提前还款比率模型是一系列相关金融产品的定价基础之一。

四、中国商业银行消费信贷提前还款风险控制方法探讨

中国商业银行目前对于提前还款行为主要采取罚息的手段,但不同地区、不同银行的规定不同。同时,部分银行还有一些硬性规定,如一年内不得提前还款等。上文中提到中国的住房抵押贷款采用浮动利率,提前还款对商业银行造成的利率损失并不明显,而罚息这一工具实质为弥补利息损失,因此中国商业银行采用罚息进行提前还款风险管理并不合适。

商业银行控制提前还款风险,较为合适的方法还是建立提前还款比率模型,估计出提前还款比率随时间的分布,进而调整相应的资产负债结构。注意到,中国商业银行作为贷款提前还款风险的唯一承担者,提前还款比率的影响因素较多,既包括季节、时间等系统性因素,还包括众多非系统性因素,相应的模型也会更加复杂。建立模型,大量的数据积累是必需的,随着中国个人信用记录系统的建立和不断完善,相应的贷款数据也会不断增加,这将有利于提前还款模型的建立和发展。

参考文献:

[1]BennettW.Golub,LawrencePohlman.MortgagePrepaymentsandanAnalysisoftheWhartonPrepaymentModel[J].Interfaces,1994,24(3):80-90.

[2]Tsai,M-S.,Liao,S-L.,Chiang,S-L.AnalyzingYield,DurationandConvexityofMortgageLoansunderPrepaymentandDefaultRisks[J].JournalofHousingEconomics,2009,doi:10.1016/j.jhe.2009.02.005.

[3]蔡明超,费一文.商业银行消费信贷中的提前偿还风险影响因素与风险管理[J].金融研究,2007(7):25-35.

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客户信用评级是不同交易对象适用不同信用评级的方法。比如，对于公司客户，主要分析客户自身的还款能力和还款意愿；而对于银行客户，还要着重考虑银行规模、其在金融市场的地位，以及与政府的关系和获得政府支持的能力。信用风险组的工作人员即按照交易对象的类型分工。

公司客户信用评级按照商业风险――财务风险――法律风险――定性分析――参考外部评级的层次展开。其中，商业银行分析主要是考虑其公司内外经营情况。公司内部经营情况分析包括公司的运营情况、历史演变、发展阶段、竞争地位、操作风险、管理水平、所有权结构以及公司治理等。公司外部风险分析包括行业属性、宏观环境、监管环境。

财务风险分析主要包括集团关系、会计处理、以现金流为基础的收入和各种比率、资本结构与财务流动性、趋势分析。特别需要注意的是表外负债，如不用合并报表的子公司或分支机构的负债、对外担保、金融衍生产品合约，以及其他或有负债；公司的套期保值政策；以及利息资本化、大额营业性租赁费用、融资租赁债务、收购、处置等其他特殊事件。

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【关键词】个人住房抵押贷款提前还款

一、住房消费贷款提前清偿的影响因素

1998年我国停止住房分配政策之后,住房抵押贷款就成了城市居民购买房屋的主要方式,这是一种以所购买的房屋为抵押向银行借款的住房信贷模式。在合同期限内当借款人拥有提前还贷能力时会选择提前偿还贷款,以减少不必要的利息负担,即住房抵押贷款的提前还贷。造成提前还贷的因素是多方面的:借款人积蓄增加、其他投资收益减少、住房抵押贷款利率上升,另外还有转让房屋等其他的获得提前还贷资本的可能。提前还贷的行为是房屋购买者作为理性人的经济行为,它受到了以利率和贷款期限为主的各种经济因素的影响。理性的提前还贷可以增加借款人的收益,对银行及金融市场也有着重大的影响力,主要表现在以下几个方面:首先,提前还贷的发生使得银行的预期利息收入减少,从而带来直接的经济损失;再次,提前还贷增加了银行的流动性风险,此外提前还贷现象还使得住房抵押贷款证券现金流不确定。现金流的确定正是解决住房抵押贷款证券的关键问题。

1、利率因素

(1)市场利率和原先贷款利率的利率差额(interest rates p read,I RS)。利率水平的不断变化,会使在还款期间市场利率与初始的贷款利率产生一个利率差额,导致贷款的机会成本发生变化,这种变化又分为两种情况:固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款。在固定利率抵押贷款中,利率下降,当抵押贷款的市场利率明显低于原先订立的抵押贷款的合同利率时,贷款人就会考虑提前还贷,用更低的市场利率去获得新的贷款。在可变利率抵押贷款的条件下,利率下降,借款成本会随着浮动利率降低。由于理性人的预期是利率降低后不会持续走低,借款人为了减少利率支出,在利率降低后尽快还款。

(2)利率的变动轨迹。利率路径见表1。在利率变动轨迹1中,大量提前偿付发生在第一年底,到第三年底,相对第一年底发生的提前偿付的量是极少的,这种现象被称为“再融资歇火”(Refinancing Burnout);而利率变动轨迹2的提前偿付大部分发生在第三年底。

2、房屋周转率

(1)经济因素。宏观经济的周期性变动也是影响住房抵押贷款提前偿付行为的一个重要的因素。有关统计资料显示,当经济周期处于繁荣时期时,社会就业率上升,人们收入增加,对未来的良好预期使借款人对住房产生改旧换新的冲动,使得房屋周转率上升,住房抵押贷款的提前偿付也随之上升;与此相反,当经济周期处于萧条时期时,住房抵押贷款的提前偿付则显得比较低迷。

(2)季节因素。美国的研究表明,抵押贷款的提前偿付会表现出一定的季节性趋势,在春季(从3月份开始)和夏季的提前偿付率呈上升趋势,该趋势与一级住宅市场的活动有关。在这个市场中,住宅购买在春季增加,在夏季后期逐步达到高峰。在秋季和冬季住宅购买下降。这是因为很多美国人在夏季会随着子女上大学的地点而发生迁移,因而会使得住房抵押贷款的提前支付率增大。在冬季,迁移率比较低,因此住房抵押贷款的提前支付率也较低。季节因素在中国的抵押贷款提前偿还中表现的并不是很明显。

3、抵押贷款的债龄

抵押贷款的期限同样是影响提前偿付的重要因素,美国的经验表明,期限低于三年的抵押贷款提前偿付率较低,随着期限的增加提前偿付表现出增长的趋势。这是因为在较短的时间内一个家庭的经济、生活环境发生大变动的可能性较小,提前还款的几率较小。随着抵押贷款期限的延长,一个家庭出现变动的可能性增大(如工作变动、收入增加、离婚等),就会发生自愿与非自愿的提前还款等行为。

二、住房抵押贷款提前还贷对商业银行的影响

1、影响了银行的资产负债结构

银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理,资产减少会对利差来源产生影响,从而影响负债管理。银行作为一个负债经营企业,资产负债的期限匹配程度直接影响着其资本营运状况。借款人的提前还款行为,将使得其资产与负债之间的期限发生错位,使原有的利率结构平衡丧失。如果没有提前还款行为,银行资产的期限与负债的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前还款行为,将破坏这种期限对等的状态。银行自身的资产与负债的期限不配,将使其暴露在流动性风险之下。

2、减少商业银行的利息收入

存贷款业务是我国商业银行的主要业务,获取存贷差仍是我国商业银行利润的主要来源。个人住房抵押贷款有房产作抵押,同时又有保险公司保险,安全性较高,风险相对其他贷款项目较低,是银行最优质的业务之一,也是银行获利的重要业务。

3、短期内造成巨额存贷差,回收资金闲置

提前还贷增加,会使银行的累收速度超过累放速度。一方面,住房抵押贷款的不定期提前还款使大量的优质资产现金回笼,另一方面,银行对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”,此消彼长,短期内会造成巨额存贷差。由于消费者提前还款时间不确定,银行对提前还款的资金不能预先做好安排,造成回收资金积压。银行要重新选择新的投资渠道使资金有效合理的运用,而资金闲置会导致信贷投放压力增大,从而加大了银行的经营风险。

4、服务成本未得到全部补偿,增加经营成本

每发生一笔抵押贷款,银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生服务成本,这些成本通过抵押贷款利息得以补偿,并分摊在整个还款期。若借款人突然提前还款,银行等于白忙一场,付出的劳动只得到部分补偿。此外,提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还等一些环节,这不可避免会导致银行经营成本提高。由于提前还款行为的不确定性,使得银行不能按照正常的贷款程序来处理,只能提供额外的人力来完成有关的各种操作,从而造成人工成本的增加。由上述分析可知,提前还款行为增加了银行业务经营风险。为了维护自身经济利益,银行应紧跟消费者日益增长的需求步伐,采取有效措施,借鉴国外的方法,积极研究提前还款行为发生的机理和变化规律,统计有关提前还款的数据并建立相应的预测模型,以便进行对提前还款行为进行有效地预测和防范,减少风险。

三、加强住房抵押贷款提前还贷风险管理

1、掌握提前还贷行为规律,准确预测提前偿付率

对提前还贷风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率,确定提前还贷导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还贷行为的各种因素及其作用机理,并运用累积的历史数据建立提前还贷模型,量化各因素与提前还贷行为的关系。

1989年,Richard和Roll提出了一个主要针对固定利率住房抵押贷款的提前偿付模型。在该模型中,影响提前偿付率的因子有四个:再融资激励(refinancing incentives)、季节(seasoning)、债龄(age)、衰竭效应(burnout)。将四个因素结合起来,由Richard和Roll的提前偿付模型计算出的提前偿付率为:

CPRt=RI(t)×MM(t)×AGE(t)×BM(t)

上式中,CPRt为第t个月的提前偿付率,RI(t)、MM(t)、AGE(t)、BM(t)分别代表第t个月的再融资激励因子、季节因子、债龄因子和衰竭效应因子。

2、构建抵押贷款提前还贷的数据库

目前,我国对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足,一个重要的原因是实证研究所需数据的缺乏。由于住房抵押贷款在我国发展的时间不长,一些商业银行对原始资料的集整理意识淡薄,有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较收缺乏。同时,我国住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验,因此很难从市场上获得以大的时间和空间跨度为基础建立起来的大样本的提前偿还统计资料。

3、推出多样化的住房抵押贷款方式

目前,我国主要实行可变利率等额还款这样一种贷款方式,其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整的,而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很大差别,使得单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求,也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口,从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求,从而降低提前还贷风险,很有必要推出多种抵押贷款方式。

4、积极推进住房抵押贷款证券化

资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具,自1970年代在美国推出后发展极为迅猛,而最早也是最适合证券化的银行资产是住房抵押贷款。据统计,目前美国有一半以上的住房抵押贷款进行了证券化处置,1999年MBS(资产支持证券)发行规模首次超越联邦政府债券,成为美国第一大债券市场;2001年MBS余额占全部债务余额的22%,而国债仅占全部债务余额的16%。需要强调的是,住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险,而在于及早收回资金,提高资产的流动性。而这一过程客观上也对由长期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。当然,成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握,否则难以合理确定MBS的发行定价。

【参考文献】

[1] 安东尼・G・科因等:利率风险的控制与管理[M].经济科学出版社,1999.

[2] 王春峰、张伟:具有隐含期权的商业隐含利率风险测量与管理:凸度缺口模型[J].管理科学学报,2000(10).

[3] 何问陶、徐华云:期权定价理论在风险管理中的应用[J].商业研究,2004(13).

[4] 戴国强、肖海燕:固定利率抵押贷款的利率风险分析[J].企业经济,2004(5).

[5] 周天芸:提前还贷的成因、影响与预测模型[J].现代管理科学,2006(11).

[6] 施方:住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究,2005(310).

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[关键词]个人住房按揭贷款 风险分析 商业银行 平均收入

一、重庆市商业银行个人住房按揭

1.定义：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式

2.借款人条件：具有完全民事行为能力的自然人，年龄不超过65周岁；具有城镇常住户口或有效居留身份；信用良好，有稳定的经济收入，家庭其他成员共同参与偿还贷款本息的，每月还款额不超过家庭月均收入的50%；与售房单位签订有真实、合法的购房合同；在我行开立个人结算账户，应有我行规定的首付款项。

3.业务特点和优势：借款人购买第一套自用住房的，应有房屋全款20%以上的自有首付款，借款金额最高不超过所购房屋全款的80%。对借款人贷款购买第二套(含)以上房屋的，首付款比例不低于30%。借款期限最长不超过30年，借款期限加借款人年龄不超过65岁。房屋财产保险按照借款金额投保。借款期间可多次部分提前还款。贷款期满一年，允许全部提前还款。免公证费、律师费。

4.借款利率：借款人申请购买房改房或第一套自用住房的，借款利率按照不低于人民银行公布同期同档次贷款利率下浮10%执行；购买商业用房、高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)房屋的，借款利率按照同期同档次贷款利率及有关上浮规定执行。

5.还款方式：分为等额本息和等额本金两种。

6.借款担保：借款人须以所购房屋作抵押，并办理抵押登记手续，在抵押期间，房屋两证交我行保管。抵押登记费用由借款人承担。

7.业务流程：借款人与售房单位签订《商品房买卖合同》，并支付首付款项；借款人填写申请审批表，并向经办行提交相关资料；经办支行受理，对借款人提交的资料进行审查，审查合格的，借款人与经办行签订《借款合同》，经办行逐户与售房单位签订《保证合同》，同时在房屋产权登记机关办理房屋的抵押登记手续。借款人在经办行指定的保险公司处办理房屋财产保险；在办理完毕抵押登记及保险手续后，经办行发放贷款；借款人按月还本付息，全部贷款本息清偿完毕，办理房屋抵押登记注销手续。

二、现状

据笔者亲身于重庆市商业银行某支行实习期间，整理个人住房按揭贷款相关文件档案，列下表：

XXX个人住房按揭贷款

按照银监会的个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%比重。以一家月收入5000元为例，该家庭每月所能承担的最大按揭还款金额为2500元，并且根据相关规定，该家庭第二套住房按揭贷款每月还款金额将与第一套住房按揭贷款每月还款金额进行累加，累积金额也不得超过该家庭收入的50%比重。另外，房屋首付款不得低于房屋总价的30%比重。

三、风险分析

借款人风险：2007年重庆市春季房屋交易会上，重庆市房屋平均价格为3100元/平米，居全国第27位；重庆市主城区职工平均工资：大渡口区 13629元；沙坪坝区 13438元；渝中区 13430元；江北区 12570元；九龙坡区 11518元；北碚区 11192元；南岸区 11118元；渝北区 10476元；巴南区 9684元。重庆市商业银行个人住房按揭贷款利率为：政策性住房按揭贷款(一般为公积金贷款)：4.86%/年，商业性住房按揭贷款：6.12%/年。以一家3口购买两居室一客厅80平米住房为例子，按照重庆市2007年房屋平均价格进行计算，20年期共计240个月，房屋的总价格为248000，而贷款人在交过最低首付30%共74400元吼应付金额总数为政策性贷款：342339.20元，商业性贷款：386086.40元，每月应还款为政策性贷款：1426.41元，商业性贷款：1608.69元。按照每月还款金额不得大于家庭收入的50%比重，该家庭的收入应该大于2826.82元，如果是商业性贷款的话，就应该大于3217.38元。

通过重庆市人均工资可以看出，仅有排名第一的金融业和第二的信息传输、计算机服务和软件业能够满足住房按揭贷款条件。但是据笔者从重庆市商业银行内部获取的信息来看，个人住房按揭贷款人收入最低为3500元，最高为12000元，其真实程度存在一定水分。大大增加了借款人违约风险。

四、市场风险

(1)市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。(2)市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。(3)利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。

2007年，自从中央宣布重庆成为城乡二元结构试验区以来，重庆市住房价格平均上涨10%，民众对房产市场投资欲望强烈，对住房价格预期相对较高。民众已经将购买商品房当作一种重要的投资手段。然而事实上，火热的房产市场背后存在巨大泡沫。据相关报道，一些宣称已经爆满的楼盘实际入住率不到到30%。银行将大量资金用于个人住房按揭，而这些住房按揭款又大量用于住房操作，如果市场上出现大的波动，将会给银行带来极大的风险。

五、银行经营风险

1.按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违约风险就越大。

2.流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。另方面，银行对本行员工的绩效考核是按照员工发放贷款的数额来决定的，并不取决于贷款的回收率。这就有可能导致员工帮助顾客利用各种手段达到贷款标准，比如虚假的工资证明等手段，导致了银行的贷款风险的增加。

六、风险防范手段

2.加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。

2.防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。在签约后介入项目全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向，“供楼”期间，了解购房人的经济状况，加强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决。期楼按揭要慎重，考虑工程延期可能性，根据工程进度，分期投放贷款，专款专用。

3.加强住房按揭贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程中，必须适时建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。在期房按揭中应落实专人加强对售房款的监控。了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访。

4.确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提前预防风险的发生。采取实时防范措施，防止按揭违约带来的提前偿还风险，实现资金的预期利润率，提高资金的运用效率。

5.制定完善的贷款信息管理控制体系，改变银行信息被动局面。建立完善的借款人信用评价体系，改变逆选择的局面。积极推动社会个人信用登记系统的建立，加强银行内部的个人信用体系的建设，推动同业之间开展数据共享，最终建立全社会的个人信用登记系统。

6.在规范经营行为的同时，处理好风险防范与业务拓展创新的关系，完善按揭贷款管理制度和借款合同。不能将一些必须的手续简化掉，合理设置风险控制指标，在风险和收益之间达成平衡；合同要明确小业主承担的责任，按借款合同约定办事。实施债权转移办法，明晰住房按揭贷款的法律性质后，可将损失的法律责任部分或全部转移给另一个具备实力的经济主体。无论在何时何地何种情况下，都必须客观注视不良贷款的孽生。

七、结束语

总之，个人住房贷款的可持续发展对整个房地产业的可持续发展具有重大意义，要实现个人住房贷款的可持续发展，银行一定要不断完善各项管理制度，采取措施，规范操作，防范和控制经营风险，以保障信贷资产的安全性和资金的良性循环。

参考文献：

[1]王蕾，杨合礼.建筑管理现代化，2005.

[2]张劲，滑翔.我国目前住房个人按揭贷款风险分析及对策[J].西南金融，2003.

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【案例描述】

【案例分析】

邓某租赁了一栋房产，原计划投资设立一家康复医院，总投资2000万元左右，因资金不足，向某银行贷款100万元，由张某、李某、吴某等3人担保。该房产的所有权人有2人，由张某、刘某共有。邓某租赁该房产时只与张某1人签订了租赁合同。协议签订后，邓某对租赁房产做了必要的装潢，已具备了基本开业经营的条件。

但是，邓某没有想到的是，由于房产共有权人刘某与张某之间产生矛盾，刘某以对此租赁行为不知情为由，阻挠邓某医院正常经营，并采取了封门、断水、断电等手段。邓某无法开业经营，欠某银行的贷款到期无力偿还，担保人则以邓某有过错为由拒绝承担代偿责任，由此产生合同纠纷。银行将邓某告上法庭，担保人未到庭应诉。

审视本案，虽然庭审中原被告双方没有激烈的辩论过程，债权债务关系明确，但根据被告向法庭陈述事实时透露出的信息可以发现，银行信贷人员对贷款难以收回有着不可推卸的责任：

一是贷款调查不到位，不能及时揭示风险。

根据银监会“三个办法一个指引”中《个人贷款管理暂行办法》的规定，“贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，包括但不限于以下内容：借款人基本情况；借款人收入情况；借款用途；借款人还款来源、还款能力及还款方式；保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力”。银监会颁布的《商业银行授信工作尽职指引》也规定，“商业银行应酌情、主动向政府有关部门及社会中介机构索取相关资料，以验证客户提供材料的真实性，并作备案”。

显然，本案中客户经理并未对借款人经营项目的基本情况进行实质审核，从而导致对借款人还款来源和还款能力的错误评估。根据现行《物权法》规定不动产登记制，邓某签订的瑕疵租赁协议是完全可以通过进一步验证核实租赁房产的产权关系而发现的。

二是对保证人的调查不实，导致第二还款来源难以落实。

根据上述《个人贷款管理暂行办法》的规定，贷款人应对保证人的担保意愿和担保能力进行调查核实，而《商业银行授信工作尽职指引》也提出了“应对第二还款来源进行分析评价，确认保证人的保证主体资格和代偿能力”的要求。本案中虽然有三个担保人，但都没有到庭应诉。据了解，其中两个担保人明显没有代偿能力，还款意愿较差；另一个担保人张某就是房产的所有权人之一，已经卷入与共有权人的侵权官司中，代偿能力难以评估，贷款清收变得异常艰难。

三是贷款审查未尽职，第二道风险防线薄弱。

根据银监会“三个办法一个指引”的要求，“贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、风险程度等”。而《商业银行授信工作尽职指引》也明确了“商业银行应对客户的非财务因素进行分析评价”。本案中，贷款审查岗未能按照要求进行全面审查，忽视了对非财务因素的风险分析，未能及时揭示风险隐患。

本案庭审虽已结束，但本案透露的风险信息对信贷人员的从业行为仍具有很现实的教育意义和警示作用：

一是贷款调查必须深入、细致。客户经理在受理客户申请时，应对客户投资项目的可行性进行充分论证。如本案中，客户经理应该对借款人的租赁行为的有效性进行充分认证，对其租赁协议和租赁房产的产权关系进行仔细核对、延伸检查，及时提醒借款人获得所有产权人的书面确认，否则应拒绝贷款。

二是对担保人偿债能力和担保意愿进行认真评估。在注重第一还款来源的同时，不仅要充分核实担保人的担保能力和担保意愿，还应明确告知担保人的担保责任和后果。

三是加强贷款审查和贷款风险评价。信贷审查岗应对调查资料的完整性、准确性，贷款主体和用途的合法性、合规性，以及担保相关情况等进行审查，分析、揭示借款人的财务风险、经营管理风险、市场风险、道德风险等。贷款风险评价应以分析借款人现金收入为基础，采取定量和定性分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评估，提出风险防范措施。

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关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

[1]余丽霞，窦.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

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为了规范集团公司及其所属企业担保及借款行为，严格控制对集团外企业提供担保及借款，跟踪了解被担保方及借款方的财务状况，对代偿风险较高的担保事项及时采取应对措施，规避、降低担保及借款风险，笔者认为，集团母公司对子公司担保及借款应采取了以下管控办法：

一、严格界定提供担保及借款企业的范围

集团公司及其所属企业不应允许对集团以外单位及个人提供担保及借款。由于集团的子公司有全资、控股、参股等多种形式，如何掌握判断“集团以外单位”，是个较复杂的问题。

笔者认为，可以采用集团合并报表范围作为界定标准，对集团合并报表范围以外的成员单位原则上不提供担保及借款。

企业会计准则中关于合并财务报表的合并范围的规定是应当以控制为基础予以确定。控制，是指一个企业能够决定另一个企业的财务和经营政策，并能据以从另一个企业的经营活动中获取利益的权力。母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明母公司能够控制被投资单位，应当将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表明母公司不能控制被投资单位的除外。以集团合并报表范围为集团内企业界定标准，也就是以集团控制为标准，界定了集团公司及其所属企业只对控制企业担保的范围。应严禁为不能控制的企业提供借款或担保，切实防范借款或担保风险，维护集团的利益。

二、采用担保分级管理

借款企业首先应当争取免担保或由自身资产抵押担保，其次可申请由上一级企业或集团内其他企业提供担保，集团公司原则上只为满足担保条件的二级企业提供担保。这样采取分级担保的办法，有利于担保企业对借款企业的管理和风险监控，同时分散担保单位的担保风险，降低了单个企业集中担保的压力。

三、明确提供担保金额控制标准

母公司对子公司的经营风险按规定以出资额为限承担有限责任，但是由于为子公司提供担保履行还款责任时，而承担了超出出资额的责任。因此，集团应当明确为子公司提供担保金额的控制标准。

企业对外提供担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%；对单一企业的担保原则不得超过该企业净资产的10%。对公司制企业担保一般应按持股比例与其他股东共同担保，如提供全额担保则要求其他股东按持股比例提供反担保。

这里包括两方面的内容，一方面是规定对外提供担保不要超过自己的担保能力，担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%的规定限制了企业可承担的担保范围，如果真的发生对外担保代偿损失，本身还有50%的净资产结余，不能因担保造成更大的损失。对单一企业的担保原则不得超过该企业净资产的10%，集团公司母公司有很多子企业，而集团及所属企业担保能力有限，这样的规定可以使集团母公司及所属企业合理分配担保资源，也降低担保风险；另一方面，由于公司制企业包括控股或参股企业，对其担保要考虑集团母公司的出资比例，按比例承担风险和收益，不允许承担一定比例收益而承担全部或超过投资比例的风险，要按比例提供借款或担保。

在实务中，很多债权人不同意一笔债权由两个担保人按比例担保，如提供全额担保则要求其他股东按持股比例提供反担保。

四、明确提供担保的审核标准

集团母公司应当明确提供担保的审核标准，在提供担保前，应当对借款企业经营情况、财务状况和偿债能力等进行风险分析，在审查借款企业的财务状况、经营状况和信用等情况，对有下列情形之一的可以不为其提供担保：

（一）担保单位发生担保履约责任或形成重大损失的借款企业；

（二）存在债务违约或延期支付利息的事实，且仍处于继续状态；

（三）借款企业的资产负债率高于集团平均值或财务指标显示偿债存在较大风险（不得为资产负债率超过70%的企业提供债务担保）；

（四）上年度审计报告被会计师事务所出具了否定意见或无法表示意见；

（五）在近两年内有违反法律法规、违反集团管理制度或损害集团利益的行为；

（六）上年度管理建议书或内部审计部门认为企业在担保及借款内部控制制度方面存在重大缺陷；

（七）存在影响持续经营的担保诉讼以及仲裁等重大或有事项；

（八）未按要求办理有效反担保或反担保能力不足。

五、规范集团公司担保及借款的审批程序

（一）担保及借款计划的编制

集团二级企业在每年年底前（比如规定12月20日前）根据总体资金需求预算，向集团公司报送下一年度担保及借款计划（包括借款可行性分析报告），企业借款必须纳入财务预算管理。

（二）担保及借款计划的审核

集团公司由财务部审核各企业担保及借款计划，会同有关职能部门进行分析和评价，其中集团公司批准的境内固定资产投资、资本运作项目由投资发展部进行投资风险分析和评价；涉及高科技、新技术项目由技术部门提出技术风险分析和评价；境外工程项目由国际合作部进行相关市场、运营风险分析和评价；法律部对有关法律风险进行分析和评价。通过对投资项目的战略风险、运营与市场风险、法律风险、财务风险进行分析与评价，发挥了职能部门第一道防线作用。

对担保人来说，风险大小主要取决于借款人偿还贷款能力的大小，要对借款人的借款可行性分析报告进行详细深入分析，评估其信誉和偿债能力，预测担保及借款风险。

（三）担保及借款计划的审批

在计划审核基础上汇总编制集团公司下一年度担保及借款计划建议文件，上报总经理办公会审批，总经理办公会通过后上报董事会审批。需要改变担保及借款计划的相关重要内容，包括延长期限或增加金额等，应重新办理审批手续。

（四）担保及借款计划的办理

借款企业应在签订担保合同前20个工作日向担保企业提交担保申请、银行要求担保企业提供财务资料清单及借款合同、担保合同及企业近期生产经营情况等材料。集团公司财务部负责具体办理每项担保业务，提出初审意见，报集团公司总会计师、总经理、董事长签署意见后，办理担保手续。

六、借款企业应编制借款可行性分析报告

借款企业应编制借款可行性分析报告，包括下列内容：

（一）经营状况，主要是企业近三年生产、销售、效益情况和前景预测；

（二）行业及市场情况，主要是企业所在行业现状、发展趋势和存在的主要风险；企业产品市场占有份额及变动趋势；企业上下游行业情况，原材料、产成品价格变化趋势；

（三）财务状况、经营成果及现金流量分析，主要是企业近三年财务状况、资金结构、偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力等财务指标及变动原因；现金流量的构成和变动情况；

（四）融资及信用状况，主要是企业近三年在银行的融资情况、或有负债；有无逃废债、拖欠贷款本息等不良记录；

（五）新增借款的还款来源、收益及对企业整体财务状况、经营成果及现金流量的影响预期；

（六）境外工程承包项目还应分析业主付款及违约、境外经营地的社会环境和汇率风险以及对项目所签署的合同、标书等文件，法律顾问出具的法律意见；

（七）固定资产投资、资本运作项目的长期借款担保还应提供批准文件、可研报告、资金落实情况及还款能力专项分析报告；

（八）风险分析评价及为规避、减少风险拟采取的防控措施。

七、被担保方提供反担保并缴纳担保费

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关键词：财务风险；建材公司；防范措施

一、引言

由于国内外的国家政策与市场经济环境有很大区别，国外关于建材企业财务风险的研究不能很好的应用于国内建材公司财务风险的防控；国内关于企业财务风险的研究大多集中于金融企业及大型制造企业，针对于中小型建材公司财务风险研究相对较少，不能为中小型建材企业进行财务风险管理提供可靠依据，进行中小企业财务风险研究变得尤为重要。

二、理论与方法

1.理论依据

本文根据公司在经营过程所涉及的环节将财务风险分为筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险。筹资风险是公司在经营活动过程中由于借款不能及时偿还本息、自有资金收益效益低等引起的财务风险；投资风险是指公司为获得一定收益对内或对外进行的投资，投入资本严重低于或近似于所获得的收益导致的风险；经营风险贯穿于公司的整个经营过程。主要有采购成本过高风险、存货存积风险、销售风险、应收账款变现能力弱等风险；收益分配风险是公司的收益水平下降或收益分配不合理导致公司偿债能力下降等因素导致公司的财务危机。

2.研究方法

文献资料法。通过图书馆资源及网上搜索相关资料，了解财务风险的相关理论知识。为分析JH建材公司的务风险提供理论基础。

调查问卷法。选定JH建材公司，对其进项调查问卷的方式了解企业的状况及企业管理人员对财务风险的态度。

案例分析法。通过收集JH建材公司的资料，根据资料通过风险分析方法分析公司所存在的财务风险，并根据分析的结果提出相关建议。

三、JH公司现状

1.内部管理现状

JH建材公司根据自身行业特点，设立财务主管1人，负责公司的财务会计工作，编制各项工作计划，审查相关会计资料。根据经营活动过程中所涉及的财务活动，设立不同的会计工作岗位，分别负责公司不同的财务工作。在对JH建材公司财务部门岗位设置分析中发现，公司缺少风险管理人员。如：财务预算人员，内部审计人员，风险分析人员等。公司的职务职责划分中出现严重的一人多职的情况，导致公司自我监控能力下降，影响公司财务信息的真实性，从而阻碍公司的发展。

根据调查结果结合财务部门人员设置情况调查分析，发现公司的人员配置不够合理，财务风险管理没有得到严格的执行，财务管理存在多种缺陷。公司员工的工作效率不高，财务工作出现错误，员工的归属感不强，自我监控能力下降，财务风险管理不到位，执行力度不足，最终可能会导致公司面临严重的财务风险危机。

2.财务报表现状

公司负债增长速度比较快，其中公司的流动负债占总负债的比例很大，是因为公司近几年规模的不断扩大，借入了大量的银行贷款和民间借贷。民间借贷期限较短，且公司需要承担很大的利息负担，银行借款又有很大的强制性。当借款到期时，大量的负债会给公司带来严重的还款压力，一旦公司的还款能力降低，债务冻结会给公司的生产经营带来很大的冲击。

公司为销售产品花费的成本费用较高，一方面是因为公司为扩大生产规模借入大量存款，因为利息支出过多导致财务费用过高，另一方面因引入新的产品采购人员议价能力较差导致成本过高，以及货物管理人员不足导致货物盘亏现象严重。同时受现行经济环境的影响，销售情况低于预期水平，形成了存货积压，为增加货物的成本，为增加货物的销售，公司就会给客户提供大量的优惠措施，此举就会减少公司的预期收益。

公司应收账款收账期较长，并且应收账款周转率呈现出下降的趋势，这会导致公司增加产生应收账款坏账的可能性，说明JH建材公司在销售收款环节没有控制好应收账款的比例，对应收账款的账龄分析和坏账管理缺乏有效的方法。应收账款的周转过慢以及公司的大量借款会导致公司的经营资金紧张，公司为保证其他资产的可能会借入新的债务来偿还即将到期的负债，如果这种恶性循环不断进行，就用引发公司的筹资风险和经营风险。公司存货周转速度慢，说明公司的存货销售状况不够好，可能是市场被挤占的原因，这会导致公司的盈利能力下降，进而影响公司的短期偿债能力。

公司没有明确的收益分配政策，利润的分配情况主要由投资人根据公司的利润情况，不是根据公司的资本结构及公司对资金的需求来确定，会导致公司需要采用大量的外部筹资，增加公司的筹资成本。公司会计确认基础采用权责发生制，公司在确认利润时包含了应收账款的存在，以此为基础确认利润会虚增公司的实际收益，进行分配收益会造成公司现金短缺，后续经营资金不足。

四、JH公司改进措施

1.内部管理改进措施

增加公司财务预算人员、内部审计人员、财务风险分析人员以及仓库管理人员等，丰富公司内部财务岗位设置。在招聘新员工进入公司时，对员工进行公司文化及工作岗位知识的培训，让员工能更快更好的适应工作岗位。定期对财务人员进行财务风险知识考核，让公司员工提高自身财务风险防范能力，在职能范围内严格执行企业财务风险管理制度，使员工能主动参与到企业风险管理活动中。对公司的财务风险管理人员进行明确的职责分工，明确落实员工职责。建立实施奖惩、晋升和淘汰的人事管理制度，提高员工的工作效率及工作积极性。明确划分员工的工作职责与权限，形成相互监督机制，提高员工的工作质量。定期组织公司的文化活动，提高每个员工对公司的参与力，增强员工的归属感，增加公司凝聚力。

2.财务报表改进措施

公司在未来应建立明确的目标资本结构，调整公司筹资结构，根据公司未来的发展方向及资金需求情况确定收益分配政策。在计算公司收益时，可以引入通货膨胀等新的会计学研究成果。公司增加长期负债的比重，为公司未来的发展赢得更多的时间，增加外部投资者投资以及公司自有资金投资，增加权益负债的比例，使公司有足够的资金用于生产经营。建立财务预算体系，加强公司的资金预算管理，构建公司的现金流量预警系统，监控公司的现金流量情况，当公司现金过多时可增加投资，减少公司的机会成本，现金多少时可进行筹资，防止现金流断裂给公司带来的风险。

科学的进行投资工作，在进行投资之前，决策者应对投资项目进行可行性分析，对市场情况进行周密的调查，做好详细的投资项目计划书，减少决策失误带来的损失，做好现金预算，避免在投资项目实施过程中因资金不足导致投资目无法继续实施给公司带来风险。

由于本公司主要从事于建材销售，这类行业通常回款时间较长，一般对建材企业的预付账款比例相对较低，由于当前市场经济形势的恶化，公司为减少收不回账款的可能性，应提高预付款的比例。建立客户信用状况表，货物发出之后，随时关注购货方的信用情况、偿债能力以及对方企业金额较大的经营事项变动情况，对客户的信用评价及时作出调整。建立应收账款坏账计提表，将应收账款按账龄划分管理。建立应收账款催收政策，对应收账款时间较短的可为购买者提供现金折扣政策，引导客户提前还款。对应收账款时间较长的，公司要调查客户拖欠还款的原因，及时向对方相关负责人进行催讨，必要时还可以雇佣专门的人员对应收账款进行催讨，减少公司产生坏账。

五、结论

本文通过对JH建材公司的经营现状进行分析得出以下结论：目前我国关于中小企业的财务风险的理论与实践研究相对较少，尤其是建材企业，对财务风险认识严重不足。对JH建材公司的经营现状进行财务风 险分析，根据JH建材公司存在的财务风险，本文提出了相关财务风险管理措施，以此完善JH建材公司的风险管理体系，减少公司发生财务风险的可能性，实现公司健康可持续发展。

参考文献：

[1]刘莹.浅谈企业财务危机的预防与化解[J].现代经济信息.2012（2）：15-18.

[2]王富涛.浅议我国集团公司财务风险控制[J].时代金融，2013（17）：219-220.

[3]孙晓明.企业财务管理风险及控制研究[J].财会研究.2011，（22：）：43-44.

[4]王洪涛.企业财务风险控制策略探讨[J].中国管理信息化.2013（20）：8-9.

[5]李明才.探究企业内控管理与财务风险防范[J].财经界（学术版），2015（07）：179-203.

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关键词：住房抵押贷款；风险；措施

1住房抵押贷款存在的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

1.3经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

2住房抵押贷款风险防范

针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制

住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3经济周期风险的控制

房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

2.4利率风险的控制

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

3结论

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

参考文献

［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．

［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．

［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.

［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．

篇10

【论文关键词】　公积金贷款 准备金提取 风险管理

前言：

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。

1.　住房公积金业务发展状况及风险分析

1.1住房公积金当前发展情况

自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。

1.2住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。

第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。

可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。

第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。

第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。

2.　住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析

现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。

2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

根据《条例》的规定，住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位，没有任何自有资本金，缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体，承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种，没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》（以下简称《指引》）的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备，应按季计提，其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提，用于弥补专项损失，即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%；次级类贷款计提比例为25%；可疑类贷款计提比例为50%；损失类贷款计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型（如行业等）贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定计提比例。因此，借鉴西方国家成功经验，及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。

2.2缺乏完善、统一的风险管理体系

要研究住房公积金个人住房贷款风险，首先应识别贷款风险，新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看，住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善，放出去的贷款没有相金融机构那样实行分类式的管理，再加上不同地方的住房公积金的管理都是各自管各自的，没有形成一个强大的统一的资金链条，这样假设某个地方出现大型的风险问题，想要在其他住房公积金管理部门得到资金的帮助是困难的。所以这就需要住房公积金的管理中心逐步的完善管理，做好贷款分类管理，各地区即便不能有效统一，也不能各自为政，只有相互的合作扶持才能更好的规避贷款管理的风险。

3.　住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言，目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配的规定，截至2008年年底，全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元，数额不小，但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式，其提取比例及提取基数的确定，需要经过大量的考察、论证以及准确的计量，不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。为保障住房公积金缴存人的合法权益，建议目前贷款风险准备金按不低于年度住房公积金贷款余额的1%提取，以期能达到抵抗风险的目的。

3.1研制符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制

建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法，发现那些是坏账且符合核销条件的贷款，就要遵照相关的程序和流程进行核销，这是有效的解决贷款风险的一种必要的手段，在规定的程序审批之后，按照五级分类的办法已计提的呆账准备金进行核销，而且要对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利，进一步的实行催收策略。这样可以保证系统内部风险的解除，也可以为利益的回收继续努力。

3.2研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制

针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源，通过对住房公积金贷款数据的研究分析，探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估住房公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据，建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。