国五条细则范文
时间：2023-05-05 18:17:19
导语：如何才能写好一篇国五条细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
(一)高度重视房地产市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机投资性购房，既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要，也是本市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前，本市房地产市场调控仍处于关键时期，各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性，增强工作的主动性和自觉性，毫不动摇，常抓不懈。
(二)认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。20xx年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与20xx年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
(三)建立稳定房价工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切配合，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施，切实做好房价稳定工作，确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。
二、坚决抑制投机投资性购房
(四)继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔20xx〕8号)等文件要求，继续严格落实住房限购措施。自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
(五)严格购房资格审核，加大执法查处力度。本市成立专门的购房资格审核机构，统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门，进一步完善工作机制，加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人;购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
(六)继续严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放;进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
(七)充分发挥税收政策的调节作用。继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。税务、住房城乡建设部门要密切配合，根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
三、增加普通商品住房及用地供应
(八)稳定普通商品住房用地供应。统筹考虑本市人口、资源、环境因素，保持适度土地供应规模，20xx年本市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式，通过限房价、竞地价等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。土地出让前，住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
(九)完善土地市场监管。继续实行供应计划地块公布机制，合理安排土地开发供应节奏和时序，稳定市场预期。加快存量土地储备开发力度，尽快形成实际用地供应。对已供应的土地，督促尽快开工建设，加大闲置土地清理、公示、处置力度，密切跟踪土地供应后开发建设进度，强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管。
(十)加快普通商品住房供应。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
四、加快保障性安居工程建设
(十一)进一步加大保障性安居工程建设力度。落实20xx年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。加快城市和国有工矿棚户区改造，完成三区三片棚户区安置房建设，推进新增五片棚户区改造。开展非成片棚户区和危旧房改造，继续实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程，做好城乡结合部地区重点村回迁安置房建设工作。
(十二)加强建设分配管理。强化城市总体规划和土地利用统筹管理，严把规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。加大配套基础设施建设，确保与住宅同步交付使用。统一保障性住房申请，完善保障家庭的经济及住房状况审核机制，严肃查处擅自改变用途等违法违规行为，健全退出机制，确保公平分配。20xx年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。加强保障性住房小区运营管理，完善社区公共服务，切实解决入住家庭后顾之忧。
五、加强商品房销售管理
(十三)严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛，具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并。继续完善和严格执行商品房预售资金监管制度，确保预售款优先用于工程建设。
(十四)加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。
六、强化市场监管和预期引导
(十五)加强房地产企业信用管理。搭建本市房地产企业信用管理系统，全面整合住房城乡建设、发展改革、国土、规划、金融、税务、工商、统计等部门掌握的房地产企业信用信息，建立和完善信用信息归集、管理和对外制度，实现对房地产企业违法违规行为的联动监管。
(十六)严厉打击开发企业的违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，市住房城乡建设等部门要密切配合、加强联动，加大查处力度。国土部门禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门禁止其通过信托计划融资，税务部门对其强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。
(十七)加强房地产经纪活动监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受委托对外真实的房源和价格信息，不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。发展改革、住房城乡建设、工商等部门要联合开展房屋中介市场专项治理工作，加大市场监管力度，依法严肃查处房地产经纪机构违法违规行为。
(十八)合理引导市场预期。各有关部门要密切关注房地产市场变化，加强市场监测和研究分析，全面、客观、及时房地产市场相关信息，主动解读市场走势、调控政策措施及广大居民关注的热点问题，合理引导市场预期。加强舆情监测和应对，对误导市场、误报误读的不实信息和言论，要及时予以纠正和澄清;问题严重的，应追究相关单位和人员责任。
七、加快推进长效机制建设
(十九)加强基础性工作。按照全国个人住房信息系统建设的总体部署和要求，继续推进本市城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度和基础信息。认真落实国务院关于建立完善房地产市场管理长效机制的要求，立足本市实际，进一步探索完善符合首都特点的基本住房制度，完善差别化、多层次的住房需求调节机制，建立科学稳定的住房供应体系，逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足，切实解决人民群众住房问题，促进首都房地产市场保持平稳健康发展。
北京国五条细则解读国五条细则的出台抑制了北京预售项目价格的上涨。中原地产市场研究部昨日的最新数据显示，3月以来拿到预售证的16个项目中，所有老项目相比前期预售的项目价格均明显受到了抑制，成交均价基本平稳。
数据显示，截至目前，在国五条出台后的一个半月时间内，北京合计预售项目为16个，提供住宅套数为4521套，其中已经签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%。
4月以来，热点签约的38个项目均价与3月全月的签约均价相比基本持平，涨幅在1%以下的达到了23个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格与上月持平。
从3月开始，北京的预售价格就明显受到了监管，3月下旬开始的预售证项目，均价都与之前一期基本持平。目前来看，北京的限价政策执行最严格，所有项目都被严格执行预售监管。
篇2
3月31日下午，北京、上海两特大型城市出台地方版国五条细则。其中北京市政府做出北严格执行个人住房出售所得征收20%个税、北京户籍单身人士限购第二套住房、进一步提高二套住房首付比例等政策，被外界评价为各城市中“最为严厉”的地方版调控细则。
相比之下，南京等城市出台的细则表述相对笼统：海南省则明确除继续严格执行现有政策外，不再出台新的地方落实房地产调控的政策。其他个别城市则对个人售房征收个税的有关政策，未表述详细的执行办法。
北京成“最严厉”版本
5年以上唯一住房免征个税
京籍单身禁购二套房
提高二套房首付款比例
赶在3月31日大限这一天，地方版“国五条”细则全面落地。北京首当其冲出台了“最严厉”版本，上海、广州和深圳则被认为“较保守”，基本为复制国务院政策。京籍单身人士和外地家庭限有1套房，京籍家庭限有2套房。个税按个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的按核定征收方式计征个税；对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。
值得一提的是，北京是目前唯一明确提出“进一步降低自住型、改善型商品住房价格”的城市。在限购、限贷方面，同样是北京版细则更为严格，对原有限购政策进一步收紧，提出“本地户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；同时对二套房的首付比例进一步提高。”而其他城市的表述则以“继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施”为主。值得一提的是，北京地税局3月31日率先公布“个人住房转让所得征收个人所得税”具体规定，针对不同房源对房屋原值作了具体划分。
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@余英：据说新“国五条”引发了离婚潮，但是我相信北京的细则绝对会让广大年轻人近期加快结婚！
――全国房地产经理人联盟副主席
@贾康：北京新“国五条”细则出台，禁止京籍单身人士购二套房；严格按个人转让住房所得20%征税，出售五年以上惟一住房免征个税。我的解读：1.离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2.五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3.如何核定“价差所得”似还需有细则。4.尽快出台合理细则是政府责任。
――财政部财政科学研究所所长、研究员、博士生导师
⑥千叶寒985：离婚白离了――立法工作者
上海：强化异地人群贷款审查将严征20%个税
禁发三套房贷款
严征二手房20%个税
调整二套房首付款比例
3月30日，上海国五条细则出台，上海市关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知，通知确定2013年房价调控目标，适时调整第二套住房贷款的酋付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。实施意见中明确规定”对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征”。
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@杨红旭：沪细则点评：1.房价目标：基本稳定。严于2011年的不超过GDP增幅。当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小，故最易达标。2.二套房贷首付与利率皆可能提高，留有预案，房价不听话则棒落。3.所得税与北京口径一致，能核实原值的依规征20%。4.限购审核更加严厉，上海早就对本地单身限购一套了，比北京狠。
――上海易居房地产研究院副院长
房价涨幅低于收入增幅
非本市户籍连续1年纳税
不能补交限购1套
《实施意见》明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。值得一提的是，广州此次在限购政策上作出进一步严格的措施，规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。
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@剑难春：这个细则真够“戏”。
@深圳新浪房产：好多网友抱怨细则太“粗”了，让主页君解答，那主页君就这么解读吧：“广东转发了国务院的国五条，并@了广州、深圳、珠海、佛山四个好友。”懂了没？
深圳：未提20%个人所得税征收细节
关键词：房价涨幅低于收入增幅
20%交易个税并未提及
新筹保障性住房4万套
今年深圳房价增长目标是低于本市人均可支配收入的实际增长速度；人民银行深圳市中心支行可根据深圳年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率；2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量等。记者见到，深圳实施细则只是表示严格执行[2013]17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，但是具体20%个税怎么收，何时收的问题避而不谈。
海南：不出台“国五条”细则
公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》
调控政策将会执行
从海南省住房和城乡建设厅获悉，海南省已决定不出台专门的“国五条”地方细则，但会坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（[2013]17号）精神，并按照国家政策规定执行。
省住建厅新闻发言人表示，近段时间，“国五条”政策备受各界关注，海南省原拟定出台进一步落实“国五条”的地方细则，但经过充分调研后认为，目前海南省关于房地产调控的主要政策，譬如限购等都已落实，若再制定专门“国五条”细则没有新的意义。因此，经过慎重考虑，最终决定不再出台专门的“国五条”地方细则。
省住建厅新闻发言人指出，“17号文”涉及的“国五条”内容中有一条为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”在海南省，仅有省会海口市涉及执行这条政策，因此，海口市已在4月1日公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》。
省住建厅新闻发言人最后称，“17号文”规定其他内容，海南省都将会严格执行。同时，海南省还会适时出台关于促进海南省房地产业健康发展的《意见》。
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@李仁君新的“国五条”与此前的调控政策相比差别不大，只是在原有基础上进一步加大了调控力度，主要是保持此前的调控效果。“国五条”对海南房地产市场有小干扰，但影响不大，很多业内人士都已将自己调节适应了。
@邱阳：“国五条”在那么短的时间明确细则，主要是去年年底以来，部分一线城市的调控政策有所松动，房价波动较大所致，政府此时明确调控细则，目的在于预防房价出现剧烈反弹，起到稳定楼市发展的作用。从细则内容来看，新意不多，力度也还有待加强，政府主要是重申调控。
二、三线城市：“一句话调控”无新意
房价涨幅低于居民收入增幅
与北京、上海等一线城市出台较为严格详细的实施细则不同，武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的“国五条”地方细则中，提出了2013年新建商品住房价格控制目标。让“房价涨幅低于居民收入的增幅”成为最多的提法，而对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题则未提及。
其中具有代表性的有合肥市政府2013年新建商品住房价格控制目标“增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，西安市政府“新建商品住房价格增长幅度须明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”，兰州、武汉、南京等地的地方“国五条细则”均有“房价涨幅低于居民收入增幅”或类似表述。这些城市推出的调控细则如出一辙，字数少、时间以及行文都极其相似。
一些城市的“一句话调控”被调侃“等于一条微博的长度”，“内容不到60字”等。而其“效果’’也十分明显：办理离婚登记和房产交易的人数明显下降。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”。
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@浙江大学沈坚：不扰民，不折腾，符合新中央精神。――浙江大学教授
@FM95主持沈亮：果然是“细则”――FM95财富广播主持人
@liudeke：杭州的新“国五条”细则，最大程度地化解了新“国五条”中那些违反市场逻辑的行政干预，突出强调了真正有利于稳定市场的两点，即保障房和加大商品房土地供应量。在顸层设计不变的情况下，加大土地供应量是楼市纾困的唯一出路。值得一提的是，杭州更是把保障房的新开工和建成套数落实到了个位数……
摸底评估
在全国各主要城市均赶在“大限”之前陆续出台国五条地方执行细则之后，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经开始汇总地方出台调控细则的情况，并在评估之后向国务院进行汇报。
目前，住建部正在使用各种方式对地方落实国五条细则的情况进行“摸底”和“调研”。但尚未最终确定是否向地方派出国务院联合督察组。对于北京等大型城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策，住建部则持有“保留意见”。
汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策，对个人售房收入征收20%个人所得税”两项中央政策的落实情况。
对于个人售房收入按规定20%个税的落实情况，住建部在摸底汇总当中，也占有重要地位。在这一领域中，住建部将有望划分“明确执行标准、办法”和仅强调“执行国务院有关政策”两类。
对于个别二三线城市和房地产热点城市出台的房地产调控政策，住建部持“保留”态度。
在汇总各地方政府出台落实中央调控政策情况的同时，住建部正在对地方政府落实政策的力度、有效性等进行“分类评估”工作。在这项工作完成后，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部将向国务院提交有关汇报。
事实上，除北京等特大型城市在2013年度房价控制目标中明确提出房价“保持平稳”外，多数地方政府均将房价控制目标与人均可支配收入增长幅度挂钩，实际上仍对房价预留了“上涨”的空间。
“对于地方政府落实中央房地产调控的政策的力度，我们也会进行分类的评估，17号文件中已经明确了，要落实地方政府对房地产调控的责任制。”住建部官员表示，虽然并未透露具体信息，但他强调，按照国务院的规定，住建部有视情况约谈地方政府主要行政负责人的权力，必要时，也可联合监察部对地方行政官员进行问责。
专家意见
赵晓：国五条执行环节的暧昧
有部电影叫《失恋33天》，而新国五条从国办2月26日正式颁布到3月31日各地方版细则的正式出台，恰好也是33天。电影多少有些理想主义色彩，但现实往往是冰冷的。随着地方版细则的面纱陆续揭晓，本轮调控的靴子总算是真正落地了。
从各地出台的细则来看，基本上可以分为两大类：北京版和非北京版。北京版确实有从严的杀招，而且在已公布的众多城市中，北京是唯一一个有明确执行时间的城市，其他城市都避而不谈。此外，单身限购一套的政策确实能在一定程度上减少需求，并不是每个人都会为了购房而选择离婚。再反观其他城市，一般均只公布房价控制目标，而且这一目标还含糊不清，对统一限购标准、20%差额所得税等政策却懒得提及。杭州细则的全文连标点符号一共才35个字，被戏称为最简洁版的地方版国五条。而南京细则也仅仅“相当于一条微博”。不难发现，多数城市的地方版国五条相当于拳头打在棉花上，被化解于无形之中。面对各地方版细则，中央不表态其实也是一种态度。
叶檀：坐等房价再翻番
国五条地方细则变成地方对盼望房价平稳的普通购房者的再一次戏弄，此次国五条细则是地方政府土地财政的大暴露，房地产作为“救生产业”的现状显现无遗。
随着截止期限的到来，武汉等多个城市纷纷选择在3月最后一天公布，大多只有一句话：房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。除了京沪等重点城市对关键点有所涉及外，地方政府甚至懒得对国五条表示礼貌性的致敬。
我们可以把目前的国五条细则视为两届政府经济政策空窗期间，地方政府的心声流露。
顾云昌：三四季度逐步稳定
各地公布的房价控制目标大致与其楼市热度相呼应，北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市较为温和。一二线城市政策力度之大超出预期。预测今年房价总体将表现为一季度偏高，二季度停滞，三四季度逐步稳定。分类来看，二手房成交二季度将遇冷并呈直线下降趋势，三四季度逐步稳定；新房价格波动将相对较小，但也没有大幅上涨的可能。
朱大鸣：地方架空国五条 房地产还是无冕之王
地方实施细则落地给人们一个印象：国五条尚未实施，已被架空。同时传递出一个信号：房地产仍然是国民经济的无冕之王。
首先，价格控制目标模糊不清，就算有的地方称不得高于收入增长，表面上看来还算清晰，但实质上来看，收入增长的幅度真实性值得怀疑。更多地方细则表述是保持“稳定”，到底是涨多少才算保持稳定，语焉不详。总而言之，尽量给自己的目标定得低一些，不费什么事都能完成那是更好的。定得模糊一些，没有标准检验最终完成任务会更好。
第二，大家最关注的20%的个人缴纳问题，中央调控已经大打折扣。北京版本是“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。不能核实房屋原值的按交易额全额的1%征个税，这个例外性的政策，让看似最严厉的个税调控，失去了原有的威力，上海的政策与此差不多。
第三，唯一能让人感到欣慰的是抑制投机性政策方面，各地还算有所“创新”。北京的政策是继续严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。亮点是限制单身购房，目的是针对假离婚规避限购政策。广东的直接将限购政策局限在广州、深圳、珠海、佛山市几个城市。二套房贷款政策，没有更严厉，像广东甚至都没有提这个政策。上海版本的亮点是“严禁发放第三套及以上购房贷款”。
第四，各地版本细则基本特点是空话套话多，口气严厉但本质上是骨质疏松。很多地方在期限最后一天才不情不愿地出台，拿出来后又让人看出诚意不足。国五条尚未实施，从这些地方细则来看，其很可能就在婴儿期夭折。
贾康：尽快界定价差所得合理细则是政府责任
对北京国五条细则出台有几点解读：1、离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2、五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3、如何核定”价差所得”是还需有细则。4、尽快出合理细则是政府责任。
易宪容：“国五条”能遏制住房投资投机吗？
可以说，由于形势紧迫，“两会”匆忙出来了“国五条”，其目的就是要稳定市场预期，让上涨房价稳定下来，根本目标就是要遏制住房投资投机。
从“国五条”出台的方式来看，还是沿袭了前十年老路，即“国五条”作为一项涉及国内每一个民众利益的重大政策，不是通过广泛的公共决策的方式来制定及获得，并通过这种方式来平衡各阶层民众的利益关系，而仍然是由少数政府职能部门拍板来决定。这样的政策出台不仅无法体现“国五条”的公共性，无法来平衡各阶层之间利益关系，从而使得其政策要实施执行会增加很多困难，甚至于地方政府会采取不同的方式来化解（从一些地方政府出台的实施细则来看，该问题就十分明显）。
篇3
正方：
上海易居房地产研究院副院长杨红旭：
20%个税将推涨房价？做个比较：一套普通房，买进100万，卖出200万，按原征税方式，总额的1%，交税2万；按新规差额的20%，交税20万。相差10倍！很多人认为，增加这么多税，卖家一定会转嫁给买家，二手房价还得涨！其实不一定，市场降温后，买方也不愿承担。市场强弱，决定买卖双方博弈的结果。
北京市近思远虑咨询中心专业讲师孙黎涛：
投机、投资性房子暂缓出手，观敌阵，市场上二手房供给骤减，单出头跳高价的二手房一定成蝎子粑粑独一份，稀缺的东西自然也就珍贵；二手房窥视乱局发展的势态，新房子缺少竞争对手，刚需被逼无奈，只能选择趁火打劫提价的新房子；最大利好是一线城市，新房子供给几乎为零，二手房雪藏，刚需者捧猪头找庙门，房价是降？还是涨；商业地产异军突起，交易费忽然相对变低，劣势变优势，捡个大便宜；百姓手里的钱走投无路，被动存入银行，银行蓄到钱越多，又找不到稳定的产业，储的钱越多越亏损，于是竞争抢着货款给开发商，谁的利率低开发商就挑着选用；投机者变成投资者，投机者赚快钱、赚小钱。
知名私募基金经理吴国平：
新国五条就是股市的未来的绝对利好，这次先杀下来，其实就是最好的洗盘，让不坚定的资金三振出局，剩下的才是好戏上演的时候，而且大家要知道，房地产投机性资金也不是说一调控就马上参与进来的，这也是需要点时间和过程中的，这量变过程中其实就是让市场最终慢慢越走越高的过程。
上海大智慧股份有限公司执行总裁洪榕：
“新国五条”实施细则的出台，“炒房征20%个调税，炒股免征个调税，强烈利多股市！但对房地产板块短期利多，长期利空！”认为调控政策有利于地产股的投资者不在少数，有网友称，按照“新国五条”对个人售房差价按20%缴个税的规定，二手房交易成本将被推高，部分买房人会转而购买新房，进而加快房地产公司的去库存进度，有利于房地产股的业绩，新调控政策应该是有利于地产股的。
中原地产市场研究部总监张大伟：
细则对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击。这必然会使成交量明显下调，经过短暂的过户“末班车”后，二手房成交量必将萎缩，可能会回到2012年年中的平均水平。
反方：
知名经济学家华生：
个税若使二套房主惜售减少供给，其他条件不变会推高房价；若因投资收益减少需求下降会降低房价。结果取决于二者综合效应。但无论房价升跌，二套房主永远比首套房主少得税款钱，故今已有人为取得购房资格的潜在收益假离婚，将来必有更大动力为节省大额税款的现实利益假离婚。公平法治面临大考
复旦大学教授谢百三：
国五条引发假离婚狂潮上海民政局近离婚多3-4倍，人们离后马上过户房产避20%税。明明2012年发8倍100万亿货币推高房价8倍却征高税，明显恶税，两代会代表向新领导反映啊，敢在央视辨论吗。为避几十万高税财政部央行官员不假离婚都有神经病。真是“生命诚可贵，婚姻价更高，为避高税离，两眼泪汪汪”！
中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求：
日前，国务院颁布了旨在调控房地产市场的新国五条，对二级市场房屋买卖溢价增值部分征收20%的所得税。我不怀疑出台此项政策的善意，但我怀疑它的有效性，因为这个成本最终会转嫁绐买房者。房地产市场问题的解决，一靠改革，二靠增加存量和增量供给，三靠大幅调整结构，四靠政府减少税收和出让金。
知名财经评论家、财经专栏作家叶檀：
就在很多人认为房地产差价缴纳20%个税将提升新建商品房价格，提升房租价格时，股票市场给出了相反的答案，总体而言，新国五条对于房地产开发商是利空，而非很多人所声称的利好。
创新工场董事长兼首席执行官 李开复
在美国，一对夫妻终身有5 0万美金的房屋增值免税额度，所以除了富人和炒作房地产的人，老百姓几乎都不必为房屋增值付税。
篇4
一、新旧营业税暂行条例及实施细则对比
《中华人民共和国营业税暂行条例〔1993〕》（以下简称旧条例）第五条第（五项）外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〔1993〕》（以下简称旧细则）第三条对条例第五条第（五）项进行了具体规定，规定中明确：第五条第（五）项所称外汇、有价证券、期货买卖业务，是指金融机构（包括银行和非银行金融机构）从事的外汇、有价证券、期货买卖业务。非金融机构和个人买卖外汇、有价证券或期货，不征收营业税。
从上述条例及实施细则可以看出，旧条例及细则实施期间，金融企业炒股需缴纳营业税，但非金融企业炒股是不需缴纳营业税的。
新的实施细则，即《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〔2009〕》（以下简称新细则）不再区分金融企业和非金融企业和个人，所有从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务的纳税人均应缴纳营业税。新实施细则第十八条规定，条例第五条第（四）项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务。这就意味着，新条例及细则和旧条例及细则相比，扩大了转让金融商品的纳税人范围，把非金融机构和个人也纳入了征税范围。具体依据主要是：《中华人民共和国营业税暂行条例〔2009〕》第一条：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税;《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〔2009〕》第九条：条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。
随后，《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定，对个人（包括个体工商户及其他个人）从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。
从新条例及实施细则分析我们知道，从新条例及细则实施开始，所有企业，不论是金融企业还非金融企业，进行金融商品买卖业务都应该缴纳营业税。
二、企业“炒股”与“股权转让”的区别
企业“炒股”，是指股票转让行为而非股权转让。一般情况下，股票买卖与股权转让的区别主要在于转让对象是特定的还是不特定的。对于股票交易时没有特定对象的股票转让行为，属于股票买卖行为;对于股票交易时已确定特定对象的股票转让行为，属于股权转让行为。股票买卖以获取利差为目的，它属于金融业范围，因此被纳入营业税的征税范围。对这点，《关于印发〈金融保险业营业税申报管理办法〉的通知》（国税发〔2002〕9号）已作出规定，“金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。包括：股票转让、债券转让、外汇转让、其他金融商品转让”。股票属于有价证券，被列入营业税中金融商品的范围。
因股权不是能够在市场上流通的有价证券，只有在特殊的情况下履行民法上规定的一系列要件，才能转让。股权转让不属于金融业范围，因此，股权转让行为不属于营业税的征税范围。对此，《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》（国税函〔2000〕961号）和《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）都作出了规定。
三、企业炒股缴纳营业税的规定符合目前经济金融形势发展需要
经济基础决定上层建筑，上层建筑反过来作用于经济基础。经济决定税法，税法又反作用于经济，这是一条必须遵循的客观规律。
随着中国经济的快速发展，我国的股票市场逐步成熟与壮大起来。在个人股民不断增加的情况下，很多企业因为逐利或资金管理的需要，也加入到炒股的队伍中来。在2008年以前，非金融企业充分享受了股市发展过程中因炒股“免征营业税”带来的成果，也充分经历了股市动荡过程中带来的风险。因企业资金庞大的特点，企业炒股行为不但扩大了股票市场的风险，同时也反过来对经济发展产生不稳定的因素。随着中国金融体系的国际化进程加快，深化金融体制改革成为必然。有序、健康的资本市场，需要规范盲目逐利行为，需要保证资金的安全。因此，通过将企业炒股行为纳入到营业税征税范围，一方面控制本国企业资金对股市的影响，另一方面控制国外热钱对我国股市的影响。通过税制体系的完善反过来作用于经济体系是当前经济金融形势发展的必然。
四、企业炒股缴纳营业税符合“公平税负”的原则
纵观东西方税法，税收法制建设中“公平税负”原则都是非常重要的。所谓公平税负，就是以税收负担的公正、平等为目标的税收制度准则。“公平税负”原则包括两个方面：一是立法公平，二是执法公平。立法公平是起点，没有立法公平，就没有税收公平。这里的公平，是指相对的公平。
篇5
【关键词】国五条 二手房 税收
一、20%交易税是否会伤及无辜
在新“国五条”实施细则中，最受关注也是最具争议的即对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。这一税收变化会造成三种可能：一、卖房者将税收负担转嫁给买房者；二、房主惜售致使二手房市场供应量减少、间接推升二手房房价；三、由于二手房市场供应量的变化导致买房者转移至一手房源，新房需求量上升，间接推升一手房价房价。新“国五条”的这项细则，无疑加重了二手房交易环节的税负。政策用意很明显，即希望通过提高二手房交易成本，减少投机行为，进一步压缩房产收益。事实上，20%的个税并非新规定，关于房屋交易转让存在两种征税方式：一是核定征收；二是查账征收。现在按第二种标准计算应纳税所得额，卖出收入减去昔日买入价格及各种成本后，对这个差额征收20%的个税。而按核定征收一般是房产总价值的1%-3%。房地产由于自身的特性，从经济学角度看不同于一般商品，无论是自住还是商业用地，都属于投资行为。由于二手房购进和售出差价较大，因此20%的缴税法相对于核定征收应纳税额大大增加。而且个人所得税只是现有二手房交易税种中的一部分，不到五年的房子还需要交纳5%的营业税，0.5%的附加税，3%-4%的不动产交易契税。由于二手房交易成本增加，住房刚需主体将原本较为合适的二手房市场转移至一手房市场，甚至部分买房者由于找不到合适房产仍保持租赁态度。这部分群体的需求转移必然在总供应减少的前提下，难免会出现一手房房价以及住房租金的上涨。
二、保障性住房能否真正平抑房价
在新“国五条”中明确规定：2013年要全面落实城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。通过保障性住房的大量建设的确可以释放房地产市场的刚性需求，缓解房价上涨。可近年来，由于保障房管理的缺失，随着“房叔”、“房姐”、“房婶”等字眼的频频出现，保障房资格造假、骗购骗租乱象的发生，人们不禁对于保障性住房的真正作用产生了怀疑。对于保障房政策来说，国家反复提及保障房的建设，归根结底，是希望通过保障房增加房地产住房供给从而使房价回落。政策一直强调要加强和落实城镇保障性安居工程的建设，却没有相应的配套法律政策来加以完善。在我国，真正需要房子的群体大都是刚性需求，这部分“夹心层”即不符合保障性住房的申请要求，又因为商品房价过高而成为了真正的受害者。正是这一漏洞让投机者钻了空子，所以说往往国家的政策是惠民的，可政策预期与实际效果却大相径庭。在抑制住房投机行为的同时，对刚需以及改善型住房需求也产生了挤出效应。在这样的调控环境下，利益集团并没有因此对房地产需求产生抑制效应，但对于真正需要以房子居住为目的的广大普通消费者却成为了无辜影响群体。经历过每次宏观调控后，房价之所以报复性上涨，其中很大原因是调控阶段压抑的住房需求在房价降到购房者心理预期值后，正常的住房需求和投机性需求叠加发生井喷导致供求再次失衡所致。
三、“限购”、“限价”、“限贷”能否避免成涨价推手
我国房地产调控政策效果欠佳的一个很重要的原因是地方政府对房地产的过度依赖。在目前实际出台房价调控目标的城市中，大都只考虑经济发展目标，除了避免被问责之外，一个较为深层次的因素就是对“土地财政”的依赖。目前，我国地方政府官员业绩考核主要是以GDP为衡量标准的，从而导致了许多地方政府官员的宏观调控目标出现偏差，一位的追求经济增长而忽视民生问题。在房地产调控政策中，政府要求加强保障房建设，保障房中的廉租房和经济适用房与房价成正比关系，相关数据发现，廉租房与经济适用房每增加5%，就会迫使房价下降3%--5%，一旦保障房建设到位，必定会缓解我国房价过高的现象，然而，这也相应影响当地土地出让金受益和GDP的增长速度，许多地方政府容易忽视住房问题的社会性，导致政府相关部门缺少实施积极性，特别是土地财政作为大大提高地方GDP的项目，地方官员相比于合理的房价更倾向于确保GDP的增长。在土地财政的依赖下，地方政府变相放松调控政策的动机仍然存在，切实执行房价控制目标和明确问责机制，将是对地方政府的一种约束，降低成为涨价推手的风险。因此，在房地产调控环节中，应合理调整各地政府业绩考核标准，不再将GDP水平作为衡量地方政府政绩考核的唯一标准，逐渐引导政府摆脱土地财政的依赖。
篇6
第二条凡利用各种媒介或者形式在中华人民共和国境内的化妆品广告,均属本办法管理范围。本办法所称的化妆品,是指以涂擦、喷洒或者其它类似的办法,散布于人体表面任何部位(皮肤、毛发、指甲、口唇等),以达到清洁、消除不良气味、护肤、美容和修饰目的的日用化学工业产品。本办法所称的特殊用途化妆品,是指用于育发、染发、烫发、脱毛、、健美、除臭、祛斑、防晒的化妆品。
第三条化妆品广告内容必须真实、健康、科学、准确,不得以任何形式欺骗和误导消费者。
第四条化妆品广告的管理机关是国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理机关。
第五条广告客户申请化妆品广告,必须持有下列证明材料:
(一)营业执照;
(二)《化妆品生产企业卫生许可证》;
(三)《化妆品生产许可证》;
(四)美容类化妆品,必须持有省级以上化妆品检测站(中心)或者卫生防疫站出具的检验合格的证明;
(五)特殊用途化妆品,必须持有国务院卫生行政部门核发的批准文号;
(六)化妆品如宣称为科技成果的,必须持有省级以上轻工行业主管部门颁发的科技成果鉴定书;
(七)广告管理法规、规章所要求的其它证明。
第六条广告客户申请进口化妆品广告,必须持有下列证明材料:
(一)国务院卫生行政部门批准化妆品进口的有关批件;
(二)国家商检部门检验化妆品合格的证明;
(三)出口国(地区)批准生产该化妆品的证明文件(应附中文译本)。
第七条广告客户对可能引起不良反应的化妆品,应当在广告中注明使用方法,注意事项。
第八条化妆品广告禁止出现下列内容:
(一)化妆品名称、制法、成份、效用或者性能有虚假夸大的;
(二)使用他人名义保证或者以暗示方法使人误解其效用的;
(三)宣传医疗作用或者使用医疗术语的;
(四)有贬低同类产品内容的;
(五)使用最新创造、最新发明、纯天然制品、无副作用等绝对化语言的;
(六)有涉及化妆品性能或者功能、销量等方面的数据的;
(七)违反其它法律、法规规定的。
第九条广告经营者承办或者化妆品广告,应当查验证明,审查广告内容。对不符合规定的,不得承办或者。
第十条有下列情况之一的,工商行政管理机关可以责令广告客户或者广告经营者停止广告:
(一)化妆品引起严重的皮肤过敏反应或者给消费者造成严重人身伤害等事故的;
(二)化妆品质量下降而未达到规定标准的;
(三)营业执照、《化妆品生产企业卫生许可证》或者《化妆品生产许可证》被吊销的。
第十一条广告客户或者广告经营者违反本办法第三条规定的,依据《广告管理条例施行细则》(以下简称《细则》)第十九条规定予以处罚。
第十二条广告客户违反本办法第五条、第六条规定,或者广告证明出具者出具非法、虚假证明的,依据《细则》第二十六条规定予以处罚。
第十三条广告客户违反本办法第七条、第八条第(五)、(六)项规定的,依据《细则》第二十二条规定予以处罚。
第十四条广告客户或者广告经营者违反本办法第八条第(一)、(二)、(三)、(七)项规定的,依据《细则》第二十三条规定予以处罚;违反本办法第八条第(四)项规定的,依据《细则》第二十条规定予以处罚。
第十五条广告经营者违反本办法第九条规定的,依据《细则》第二十七条规定予以处罚。
第十六条本办法规定的行政处罚,可以单独或者合并使用。对停止广告的处罚决定,当事人必须立即履行。
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关键词：“国五条”；房地产；海南
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10
在当前房地产处于调控关键时期，国务院根据近期部分城市房价上涨预期增强和不同地区房地产市场出现分化的特点，《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（〔2013〕17号，以下简称“国五条”），并要求各省市于2013年3月底前出台相应的实施细则，拟通过加强市场调控措施和行政性调控措施相结合的方式，促进房地产市场平稳健康发展。该政策出台引起社会各方的广泛关注，各地房地产交易出现波动。本文拟以海南省房地产市场为样本，分析“国五条”对其影响，以此为基础提出海南省房地产未来发展之路。
一、“国五条”的主要内容
（一）明确房价调控对象，防止新建商品房价格涨幅过高
“国五条”要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区新建商品住房价格控制目标并于一季度向社会公布，取代《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称〔2011〕1号）中新建住房价格控制目标，并建立健全稳定房价工作的考核问责制度，对房价过快上涨的城市进行约谈和问责。该政策的价格调控对象准确到新建商品房，彰显政府调控房价更趋具体和明确，由此剔除了低价位的保障性住房纳入统计范畴，以防止各地政府为应对中央政府问责而虚高房价调控成效，确保商品房房价调控到位，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）发挥税收调节作用，征收房屋转让20%所得税
“国五条”规定对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，取消原有房屋转让所得税相关优惠政策①。“国五条”要求加快推进扩大个人住房房产税改革试点工作，引导住房合理消费，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。该项税收政策的实施，压缩二手房交易的盈利空间和提高存量房的持有成本，有利于抑制投资和投机性购房，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性，难点在于房屋原值及相关费用的确认和测算。
（三）扩大限购区域，继续严格实施差别化住房信贷政策
“国五条”要求限购区域扩大至城市行政区域，购房资格审查环节前移至签订合同（认购）前。“国五条”规定对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区内向其售房。“国五条”要求严格执行第二套（以上）住房信贷政策；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人信用记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价过快上涨的城市，人民银行分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
（四）公布房地产市场信息，加强市场监管和预期管理
“国五条”规定市县人民政府应于一季度向社会公布年度住房用地供应计划，各地区、各部门要及时主动商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，对房地产市场不真实信息要及时、主动澄清，以此来稳定房地产市场预期。同时，“国五条”要求稳步推进商品房预售制度改革，严格按照申报价格对外销售；对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。
（五）增加住房用地及普通中小套型住房供应，严肃查处违法违规行为
“国五条”原则上规定2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，市县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。住房建设相关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成供应。各地要全面落实2013年城镇保障性安居工程建设和分配管理。[2011]1号仅对商业银行执行差别化信贷政策的违规行为进行严肃处理和对制造、散布房地产虚假信息的相关当事人进行责任追究，“国五条”在明确了政府相关部门、银行、房地产商、房产中介、购房者和转让者、新闻媒体的责任和义务的基础上，从各方面加大各类违法违规行为的查处力度，并首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的，要追究法律责任。
二、“国五条”对海南省房地产市场的影响分析
“国五条”特别是其中房产转让须缴纳20%的所得税政策颁布后，全国一线和二线城市的新房和二手房交易均出现量价齐涨的局面，海南省房地产市场也不例外，房地产市场交易呈如下特点：
（一）新房交易量大幅放大，价格高位回调
根据搜房网统计，海南省2013年3月新房销售10765套、面积96.7万平方米、金额122.7亿元，分别比2013年2月增长129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套数、面积、销售金额均超过2012年销售最好的11月；新房成交均价比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均价。其中，海口、文昌、琼海、澄迈、陵水、万宁、定安等7市县，“国五条”出台后新房销售套数、面积和金额均大幅上涨，“国五条”对这类市县影响显著。
（二）三亚市新房交易波动较小，市场运行基本平稳
与近期北方部分省市持续出现雾霾天气相比，三亚市气候条件优越，居住环境宜人，生活配套设施日趋完善，加上与岛外空中交通日趋便捷，岛外高收入群体来三亚市买房大幅增长。2103年1-3月，三亚市新房交易的套数、面积和金额分别为7790套、71.3万平方米、170.9亿元，三者均约占2012年全年的70%左右；销售均价23979元，比2012年全年均价增长2.1%。2013年3月新房交易面积与2013年1月基本持平，比2013年2月增长24.9%；成交均价比2013年1月上涨16.8%，比2月下降7.9%；成交金额比2013年1月和2月增长14.0%、15.1%。“国五条”出台后，三亚市新房交易波动小于与海南省其他市县。
（三）均价万元以下市县，新房交易大多呈现量价齐涨
目前，海口、文昌、琼海、澄迈、定安、万宁等市县的新房销售均价在万元以下，购房者大部分也是岛外具有一定的经济实力但财力相对有限，购房主要目的是来琼养老或休闲度假，担心“国五条”的地方实施细则出台后政策从紧、购房成本增加、房价继续走高，迫使购房者在此类地区提前购房。上述6市县2013年3月新房销售7535套、面积65.3万平方米、金额45.3亿元，比2月增长205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增长55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄迈县2013年3月新房销售套数、面积和金额比2013年1月略有下降、比2月增长，其余5市县新房销售套数、面积和金额均比2013年1月和2月增长。在成交均价方面，2013年3月，海口市和澄迈县新房销售均价比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、琼海、定安、万宁等4市县新房销售均价都比2013年2月有一定程度的上涨。
（四）二手房交易十分活跃，海口、三亚、琼海交易增加较多
海南省三亚市二手房交易以岛外居民为主，其他市县的二手房交易均已岛内居民为主。20%的房屋转让所得税的实施必会提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市场活跃，市场成交大幅放大。根据二手房交易缴税情况统计，海南省2013年3月二手房成交套数、面积、金额均为2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月海口市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，为2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均价比2013年2月和1月上涨8.5%、0.4%。2013年3月三亚市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，为2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均价比2013年2月和1月上涨14.6%、25.1%。琼海市二手房交易呈爆发性增长，成交套数、面积、金额分别为2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，为2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均价比2013年2月和1月上涨271.2%、298.6%。
（五）岛内居民购房意愿增强，二手房和新房交易大幅增长
为避免20%所得税交易成本，多套房屋持有人降价出售手中的多余房产，海南省岛内居民二手房成交量显著放大。海南省2013年3月岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，为1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特别是占全省岛内居民二手房交易75%以上的海口市，岛内居民二手房交易规模约占其97%以上，“国五条”后岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，为2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。与此同时，部分岛内居民又担心“国五条”出台推高房价，导致新房成交放大。2013年3月岛内居民的新房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，为2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，海口、定安、琼海、文昌、万宁、五指山等市县的岛内居民新房成交套数、面积、金额比2013年2月和2012年3月大幅增长，而高房价的三亚市，岛内居民新房交易几乎零增长。
（六）岛外居民房屋交易放大，购买新房向低价位市县转移趋势
岛外居民来琼置业以新房为主，辅之以二手房。国五条出台后，岛外居民在海南省购买新房的套数、面积、金额分别为2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，为2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，海口、定安、琼海、文昌等低价位市县，岛外居民的新房交易增长显著，三亚市等高价位地区的新房交易继续保持春季期间的低增长态势。与此同时，岛外居民的二手房交易套数、面积、金额分别为2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，为2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特别是岛外居民二手房交易集中的三亚市，“国五条”后的二手房交易十分活跃，房屋交易的套数、面积、金额为2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，为2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。
三、结论与建议
本文通过各市县、购房人类型、房屋类型、房价高低等情形下的房屋成交面积增长率来计算各类型对“国五条”的相对敏感度①，比较分析可得如下结论：
结论1：在新房交易方面，“国五条”对岛外居民和岛内居民在三亚市的购房影响显著小于其他市县。
结论2：在二手房交易方面，“国五条”对海口市的购房影响整体大于三亚市；对岛内居民在海口市和三亚市的购房影响大体相等，对岛外居民在海口市的购房影响小于三亚市，对岛内和岛外居民在其他市县的购房影响一般均小于三亚市。
结论3：在新房价格方面，“国五条”对房价②4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的；对岛外居民在房价9000―18000元的购房影响大于房价在9000元以下的，对岛内居民在房价4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的。
结论4：在二手房价格方面，“国五条”对房价在9000―12000元的购房影响大于其他价位的；对岛外居民在房价6000元以上的购房影响显著大于房价在6000元以下的，对岛内居民在房价9000―15000元的购房影响大于房价在4000元以下的。
结合“国五条”政策及其对海南省房地产的影响与海南省房地产的市场结构，本文提出以下建议：
（一）调整房屋供给结构，发展高端旅游地产
目前海南省房价12000元以上高端地产主要集中在海口、三亚、琼海、文昌、保亭、五指山等6市县，每年新房销售或二手房交易均约占全省7%以上。随着海南省清新、洁净空气和优越、稀缺自然生态环境以及后发优势日趋凸显，特别是“国五条”对海南省高端房屋交易的购房影响较小，岛内外高收入群体和企业又看涨海南省房产市场，加上发展高端精品旅游地产是海南省房地产转型升级、实现海南省房产物有所值的重要出路，也是推动海南国际旅游岛建设发展上新台阶的重要抓手。
（二）有序开发中心城市的房地产，适度放缓县市房地产开发
海口市和三亚市是海南省房地产市场交易的主体，两者的新房和二手房交易合计约占全省70%左右，是海南省房地产市场稳定发展的关键。“国五条”后，两市新房交易的波动均小于其他市县。因此，两市应根据现有城市规划和中心城市的标准和要求，有序推进房地产开发，并加大对外营销推广力度以消化现有库存，缩小库存周期。非中心城市新房交易对政策的敏感度高且二手房交易不活跃，建议相关部门和企业适度调整放缓商业住房的开发步伐，避免提前过度开发带来的市场风险，同时也为海南未来房地产发展留下空间。
（三）加大保障性安居工程建设力度，确保低收入家庭住房供应
自国际旅游岛建设以来后，海南省的房价远超出本岛居民收入，海口市和三亚市的房价收入比分别为22.99、47.85[2]，低收入居民家庭难以承受如此高房价。因此，海南省应在现有保障性住房建设规划的基础上，把保障性安居工程与新型城镇化建设结合起来，加大保障性住房建设资金投入，有效保障土地供应，加快推进保障性住房建设步伐，力争2-3年内基本上解决好省内中低收入家庭的住房困难问题。同时，要改进户型设计，把好工程质量，确保公平分配，加快对偏远楼盘周边的市政配套设施建设，方便保障对象的工作和生活。
（四）完善现有房地产限购措施，鼓励购房者长期持有
资源和环境稀缺决定海南省市场价值，海南省可在现有限购政策的基础上，制定符合海南房地产市场发展特点的差异化限购措施，比如房价高于当地上年平均价格3倍以上的高端楼盘，允许外地人利用自有资金限购一套，以确保海南房地产市场可持续发展，为海南房地产市场向高端转型提供市场动力。同时，制定抑制投机投资性购房税收政策，鼓励房主长期持有房产。五年内交易所得税率高于20%，五年以上交易所得税率低于20%。
参考文献：
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印花税征收对象，具体有五类：
1、购销、加工承揽、建设工程勘查设计、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
2、产权转移书据；
3、营业账簿；
4、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证、许可证照；
5、经财政部确定征税的其它凭证。
【法律依据】：《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》
施行细则依据《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称条例）第十五条的规定制定。
第二条，条例第一条所说的在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证，是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。
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专家认为，各大房企对政策的观望情绪淡化，看好后市，而充裕的资金流，再加上强烈的补仓需求，推动企业积极扩充在一线市场及重点城市的土地储备，以布局未来发展。而地价的升温，将带动房价的上涨。
土地争夺战开始
5月3日，位于长沙市金融生态区的某地块，经过42轮竞拍，由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得。该地块每亩价格达到3616万元，折合楼面地价4913元/平方米，溢价超过44%。无论是成交总价还是成交单价，均刷新了2013年长沙纪录。
三天后，广州也传出了新 “地王”诞生的信息。5月6日，位于白云山东麓、广州大道北沿线的白云区同宝路8号、10号地块，经过200多轮的激烈争夺，被佳兆业以18.68亿元地价并配建66800平方米保障性住房的报价收入囊中，溢价率高达145%。剔除配建保障房面积后，成交地价高达25600元/平方米，一举刷新2010年保利地产创下的20605元/平方米的楼面地价。
而在上海，仅5月9日一天，就两度刷新了2013年“地王”纪录。
当日，远东新世纪中国投资以9.78亿元竞得上海世博A09B-02商办地块，楼板价超4万元/平方米，溢价率48.03%，成为新的上海单价 “地王”。
前四月商品房销售增六成
今年一季度，房地产行业不仅延续了去年的回暖趋势，二手房交易市场更因20%个税政策实施在即，出现恐慌性的成交“井喷”。包括保利地产、招商地产、万科等行业龙头在内的几十家房地产上市公司公布的业绩报告均显示，其一季度销售营业收入和净利润大幅增长，甚至有多家公司净利润同比增幅超过100%。
5月13日，国家统计局公布了1-4月份全国房地产开发和销售情况。数据显示，1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。商品房销售额19847亿元，同比增59.8%，增速比1-3月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售额增长65.2%。
对此，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，各地“国五条”细则落地虽已“满月”，但市场需求依旧旺盛，一季度中国房地产市场行情火爆，投资稳定上升，销售面积与销售金额保持高增速。
“‘国五条’细则纷纷出台后，土地市场曾一度进入调整期，但时间非常短暂，”中原地产项目部总经理黄韬向笔者表示，“国五条”调控效果并不明显，“这主要是因为地方政府出台的细则多数缺乏实效性，限购、限价等调控政策大打折扣。一些地方政府甚至为了缓解财政压力，借当前楼市回暖之际纷纷推出高价土地。”
黄韬认为，一季度楼市量价齐升，各大房企销售业绩良好，融资顺利，资金流充裕。出于土地补仓和布局未来发展的需求，各大房企积极在一二线城市跑马圈地，储备土地，因此“地王”在5月扎堆出现几乎是必然的。
“土地市场供求失衡是地价上涨的最重要原因，”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在笔者走访时称，“重点城市可开发土地资源短缺，城市建设用地指标不足，供不应求，价格必然走高。”
地价升温或带动房价上涨
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第二条本市各级行政机关(包括法律、法规授权或依法受行政机关委托实施行政处罚的组织)依法对当事人(以下称缴款人)作出的罚款决定，除按有关规定可以现场收缴以外，应当由银行代收罚款。
第三条在京各家商业银行(包括农村信用社)的对公营业机构，即国库经收处(以下称银行)，是代行政执法机关收纳罚款的合法收纳人。各家银行的储蓄机构不得办理代收罚款。
第四条行政机关向缴款人依法作出罚款决定，在送达处罚决定书的同时，开具一次复写五联的“行政处罚缴款收”。
在银行开立存款帐户的缴款人，持“行政处罚缴款书”，以转帐的方式，到其开户银行交纳罚款；
未在银行开立帐户的缴款人，持“行政处罚缴款书”，以现金方式就近到银行交纳罚款。
第五条国库经收处代收罚款以及国库所在行收纳罚款的处理手续，比照现行的纳税使用一般缴款书的处理手续办理。
第六条“行政处罚缴款书”由北京市财政局统一印制，并负责发放。缴款书为一式五联：
第一联：收据。银行收款签章后退缴款人；
第二联：借方凭证。代缴款人开户银行付款传票，如缴款人交纳现金，此联作银行现金借方传票的附件；
第三联：贷方凭证。代各级国库收入传票；
第四联：报查。国库收款签章后送同级财政部门；
第五联：回执。国库收款签章后送同级财政部门，转送作出处罚决定的行政机关。
第七条“行政处罚缴款书”由行政机关人员的执法人员和缴款人逐项认真填写：
1．以下各项由行政机关的执法人员按要求填写。
“行政机关”，填写作出处罚决定的行政机关名称；
“缴款期限”，填写执法机关限定的最后缴款期限；
“填制日期”，填写缴款人收到缴款书的日期；
“处罚决定书编号”，应与执法机关的处罚决定书编号一致；
“缴款金额”，填写应交纳罚款的人民币大、小写金额。
2．“缴款单位全称”、“缴款单位帐号”和“开户银行”，由在银行开立帐户的缴款人如实填写，并在缴款书第二联“缴款人签章”处签盖预留银行签章。
未在银行开立帐户的缴款人可免填“缴款单位帐号”和“开户银行”，应当在“缴款单位”和“缴款单位公章”两栏分别签字盖章。
3．以下各项可以由市、区县财政局按有关规定事先注明。“财政机关”，填写财政机关名称，如“区财政局。“预算级次”，填写罚款应当缴入的国库级次“市级”或“区县级”。“收款国库”，填写罚款应当缴入的预算收入科目。
第八条遇有下列情况之一的，银行不予办理。
1．缴款书必须记载事项填写不全或有涂改之处的；
2．缴款书非一式五联套写的；
3．缴款书上罚款金额人民币大、小写不符的；
4．超过执法机关限定缴款期限的(执法机关限定缴款期限的最后一天如遇法定节假日，以节假日次日为最后缴款日)；
5．在银行开立帐户的缴款人到非开户银行以转帐方式缴纳罚款的；
6．在银行开立帐户的缴款人在其缴款书第二联上的签章与预留银行签章不符的。
第九条银行因符合本细则规定的理由书代)并签章。
缴款人对银行违反本细则的规定，无理拒绝办理收纳罚款业务时，可向中国人民银行营业管理部国库处、会计处举报。一经查实，人民银行将依据《支付结算办法》第二百零八条“……不准拒绝他行正常业务”的规定，追究有关行的责任。
第十条因缴款书存在问题被银行拒绝受理的缴款人，应当自被拒绝受理之日起三日内(最后一日遇法定节假日顺延)，持原缴款书和银行开具的拒绝证明向作出处罚决定的执法机关申请换开缴款书。
执法机关在换开缴款书时，应当依据《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第一项的规定将加处部分加计在罚款金额中。缴款人能够证明确属不可抗力等原因延误缴款时间的，执法机关应当重新换开缴款书，但不加处罚款。
第十一条缴款人对执法机关作出的处罚决定如有异议，可依法向上一级行政机关申请复议或者向人民法院，代收银行不予受理。
第十二条各级支库每日(遇法定节假日顺延，下同)将各银行转来的缴款书分别按执法机关，预算科止填制“罚款书入汇总表”，送同级财政部门。财政部门每三日把收到的缴款书第五联“罚款收入汇总表”进行查对后，分别转送各行政执机关，以备执法机关审核缴款人缴纳罚款情况。
第十三条经行政机关认定需要退还罚款的，由行政机关向同级财政部门提出申请，经审核批准办理收入退库。代收银行不得从“待结算财政款项”科目代收的罚款中向缴款人退还罚款。
第十四条各家银行北京市分行、北京管理部、北京市商业银行，北京市信用合作协会，于每年第一季度内将上年度本行所属机构代收的行政罚款汇总金额报送北京市财政局，经核实后，北京市财政局按各行代收罚款总额的0.5%支付手续费。
第十五条本实施细则自*年6月1日起执行。
本实施细则由北京市财政局、中国人民银行营业管理负责解释。
第一条根据财政部、中国人民银行财预字(1998)201号文件印发的《罚款代收代缴管理法》，结全本市实际情况，制定本实施细则。
第二条本市各级行政机关(包括法律、法规授权或依法受行政机关委托实施行政处罚的组织)依法对当事人(以下称缴款人)作出的罚款决定，除按有关规定可以现场收缴以外，应当由银行代收罚款。
第三条在京各家商业银行(包括农村信用社)的对公营业机构，即国库经收处(以下称银行)，是代行政执法机关收纳罚款的合法收纳人。各家银行的储蓄机构不得办理代收罚款。
第四条行政机关向缴款人依法作出罚款决定，在送达处罚决定书的同时，开具一次复写五联的“行政处罚缴款收”。
在银行开立存款帐户的缴款人，持“行政处罚缴款书”，以转帐的方式，到其开户银行交纳罚款；
未在银行开立帐户的缴款人，持“行政处罚缴款书”，以现金方式就近到银行交纳罚款。
第五条国库经收处代收罚款以及国库所在行收纳罚款的处理手续，比照现行的纳税使用一般缴款书的处理手续办理。
第六条“行政处罚缴款书”由北京市财政局统一印制，并负责发放。缴款书为一式五联：
第一联：收据。银行收款签章后退缴款人；
第二联：借方凭证。代缴款人开户银行付款传票，如缴款人交纳现金，此联作银行现金借方传票的附件；
第三联：贷方凭证。代各级国库收入传票；
第四联：报查。国库收款签章后送同级财政部门；
第五联：回执。国库收款签章后送同级财政部门，转送作出处罚决定的行政机关。
第七条“行政处罚缴款书”由行政机关人员的执法人员和缴款人逐项认真填写：
1．以下各项由行政机关的执法人员按要求填写。
“行政机关”，填写作出处罚决定的行政机关名称；
“缴款期限”，填写执法机关限定的最后缴款期限；
“填制日期”，填写缴款人收到缴款书的日期；
“处罚决定书编号”，应与执法机关的处罚决定书编号一致；
“缴款金额”，填写应交纳罚款的人民币大、小写金额。
2．“缴款单位全称”、“缴款单位帐号”和“开户银行”，由在银行开立帐户的缴款人如实填写，并在缴款书第二联“缴款人签章”处签盖预留银行签章。
未在银行开立帐户的缴款人可免填“缴款单位帐号”和“开户银行”，应当在“缴款单位”和“缴款单位公章”两栏分别签字盖章。
3．以下各项可以由市、区县财政局按有关规定事先注明。“财政机关”，填写财政机关名称，如“区财政局。“预算级次”，填写罚款应当缴入的国库级次“市级”或“区县级”。“收款国库”，填写罚款应当缴入的预算收入科目。
第八条遇有下列情况之一的，银行不予办理。
1．缴款书必须记载事项填写不全或有涂改之处的；
2．缴款书非一式五联套写的；
3．缴款书上罚款金额人民币大、小写不符的；
4．超过执法机关限定缴款期限的(执法机关限定缴款期限的最后一天如遇法定节假日，以节假日次日为最后缴款日)；
5．在银行开立帐户的缴款人到非开户银行以转帐方式缴纳罚款的；
6．在银行开立帐户的缴款人在其缴款书第二联上的签章与预留银行签章不符的。
第九条银行因符合本细则规定的理由书代)并签章。
缴款人对银行违反本细则的规定，无理拒绝办理收纳罚款业务时，可向中国人民银行营业管理部国库处、会计处举报。一经查实，人民银行将依据《支付结算办法》第二百零八条“……不准拒绝他行正常业务”的规定，追究有关行的责任。
第十条因缴款书存在问题被银行拒绝受理的缴款人，应当自被拒绝受理之日起三日内(最后一日遇法定节假日顺延)，持原缴款书和银行开具的拒绝证明向作出处罚决定的执法机关申请换开缴款书。
执法机关在换开缴款书时，应当依据《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第一项的规定将加处部分加计在罚款金额中。缴款人能够证明确属不可抗力等原因延误缴款时间的，执法机关应当重新换开缴款书，但不加处罚款。
第十一条缴款人对执法机关作出的处罚决定如有异议，可依法向上一级行政机关申请复议或者向人民法院，代收银行不予受理。
第十二条各级支库每日(遇法定节假日顺延，下同)将各银行转来的缴款书分别按执法机关，预算科止填制“罚款书入汇总表”，送同级财政部门。财政部门每三日把收到的缴款书第五联“罚款收入汇总表”进行查对后，分别转送各行政执机关，以备执法机关审核缴款人缴纳罚款情况。
第十三条经行政机关认定需要退还罚款的，由行政机关向同级财政部门提出申请，经审核批准办理收入退库。代收银行不得从“待结算财政款项”科目代收的罚款中向缴款人退还罚款。
