贷前调查报告十篇

贷前调查报告篇1

贷前调查是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的一个重要程序和环节，贷前调查的质量优劣直接关系到贷款决策的正确与否。如何有效开展企业贷前调查，规范撰写贷前调查报告? 按信贷管理规章制度，农村信用社贷款调查报告的主要内容有：1、客户基本情况及主体资格；2、申贷金额、用途、期限、种类、利率、还款方式及限制性条款；3、客户财务状况、经营效益和市场分析；4、担保情况和信贷风险评价；5、本次信贷业务的综合效益分析；6、贷款调查意见。围绕贷款调查报告的主要内容，企业贷前调查的主要内容及撰写重点是：

一、企业基本情况

（一）企业概况：主要包括企业名称、法人代表、企业性质（国有、集体、股份、私营等）、法定地址、注册资金总额、股份的主要构成、生产经营范围、经济核算形式、成立时间、所属行业、职工人数、演变过程、老企业名称、收购（拍买、转让）总价格（其中出资现金金额）、债务转让金额等，属关联企业的还要说明关联企业的有关情况。

（二）经营情况：企业规模、主营项目、年产值、上年利税、总资产和总负债、主导产品的产销情况、市场占有率、在同行业中的地位和发展前景等。

（三）行业情况：行业成本结构、行业的经济周期性、行业赢利性、国家政策等。

（四）管理情况：营业执照、企业代码证、税务登记证等有关证件的合法有效性；企业组织形式、管理体制、法人代表及财务负责人情况、财务制度以及关联企业经营情况；企业内部各车间、部门之间的运作是否通畅；管理人员、员工对企业领导的评价，对企业发展计划的了解程度；安保、环保、员工保险工作是否正常等。

二、企业借款原因

企业申请贷款的原因、用途、用款计划，是否符合国家有关政策和农村信用社信贷政策，市场前景如何？预计效益如何？自有资金多少，尚缺资金多少，多长时能收回成本，什么时间能还清贷款等。

三、企业还款能力

这是贷款调查报告的主要内容。一是分析申请贷款的企业是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、无恶意拖欠信用社及其它银行、其它单位和个人借款或货款的历史、恪守信用等情况。二是借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业政策和社会发展规划要求。三是企业生产技术水平、产品销售情况、产品价格变化（与原材料变动幅度比）、主要销售单位、货款结算方式、货款回笼情况。具体内容为：

（一）产、供、销情况分析

对借款单位生产能力、产品质量与供销情况进行调查。调查借款单位材料采购落实情况，分析判断原材料是否有来源，调查原料市场价格变化情况、主要供货单位、购货与销售的方式。

（二）财务和信用分析

据调查了解，目前，某些企业的报表一般至少有三套报表，交给银行、财税部门和内部股东的报表都不一样。因此，我们必须认真分析企业的固定资本、存货、资本金、银行存贷款和其他短期负债等几个大项来考察企业的现金流量表、其他会计报表的真实准确性。主要考核以下三个综合指标：

1、偿债能力

①资产负债率=负债总额 /资产总额 ×100%

一般认为，该比率不得超过70%，比率越低越好，说明企业偿债有保证。

②流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%

一般认为2:1的流动比率较好。若该比率过低，说明企业偿还能力较差，若该比率过高，说明企业的部分资金闲置。

③速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额 ×100%

一般认为，该比率为1:1较好。

④现金比率=（现金+银行存款+短期投资）÷流动负债

该指标比率越大越好，表明短期偿债能力越强

2、营业状况

存货周转率= 销货成本/平均存货

其中：平均存货=（期初存货+期末存货）÷2

一般而言，存货周转率越高，利润额也就越大，运用资本中闲置在存货上的数额也就越小，存货周转率为9（次）较合适，但行业间的差别也较为明显，应具体分析。

3、获利水平

资本金利润率=利润总额/资本金总额

一般来说，企业资本金利润率越高越好，如果高于同期银行利率，则适度负债对投资者来说是有利的，反之，如果资本金利润率低于同期银行利率，则过高的负债率会损害投资者的利润。

另外，借款企业必须在农村信用社开立存款帐户，以便我们了解企业开户以来的日均存款、货款回笼情况和其他业务及未来一段时间情况的预测。当应收应付帐款的比重大于总资产或总负债的15%（或一定比例）时，应注意分析帐龄分布情况。

（三）还贷来源及还款时间分析

分析贷款项目生产周期、预计利润水平、现金流量，调查分析借款单位还本付息资金来源，确定借款期限等。

四、借款担保方式

属于抵押担保的贷款，写清抵押物的名称、所在具体地点、权属情况、租赁情况、数量和质量状况、评估价值、价值是否稳定、变现能力等 ；属于保证担保方式的贷款，写清保证担保人基本情况（同借款人基本情况）、资产负债状况，分析评估担保资格、保证人的代偿能力、担保人的资金来源等。

通过借款单位的基本情况、生产经营情况和效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价。

五、提出调查结论

调查人要在进行贷款综合效益分析基础上，总体评价企业的“现金流量、财务、偿还、管理状况”，结合借款用途、还款来源和计划、借款项目的自筹资金到位情况明确以下事项：

1、贷与不贷；2、贷款方式；3、贷款金额；4、贷款期限； 5、贷款利率；6、还款方式等。

贷前调查报告篇2

支农再贷款管理使用情况的整改报告

根据《关于对***市农村信用社支农再贷款管理使用现场检查情况的通报》（**银发[20xx]70号）内容，和支农再贷款自查中存在的问题，现将有关整改情况及情况报告如下：

一、台帐设置及使用不规范，未能明确反映借款人有关情况的整改情况

存在问题：检查中发现，个别信用社没有设置台帐或台帐与借据不符。对支农再贷款台帐登记、发放和归还情况，只是逐户登记金额和日期，未能真实反映出各个借款人的详细使用状况。

整改情况：要求各信用社严格按照《中国人民银行济南分行对农村信用社贷款管理实施细则》有关规定操作，利用每月1号会计例会时间，加强对再贷款管理人员的业务培训。实现统一的帐务处理方法，明确反映借款人再贷款的使用及归还情况，真实反映再贷款的使用进度，达到支农再贷款帐务管理的规范化和科学化。

二、对再贷款使用投向不准，存在贷款用于非农业，贷户身份为非农户现象的整改情况

存在问题：检查中发现，个别农村信用社再贷款投向非农业，此类现象不符合《中国人民银行郑州中心支行再贷款管理暂行办法》第四章第三十一条“再贷款应集中用于发放农户贷款，重点解决农民从事种植业、养殖业及农副产品加工业、储运业和农村消费信贷等方面合理资金需求”的要求。

整改情况：接到《通报》以后，联社对再贷款使用投向不准的信用社，及时下发了限期整改通知书，要求涉及问题的信用社在20xx年12月底之前整改完毕，并给予了通报批评。对问题较为突出的顺店社，要求该社尽快出台整改意见报联社计划信贷科，联社将视情况作进一步处理并监督整改，确保支农再贷款投向的合规性。

三、贷款存在逾期，致使支农再贷款形成风险的整改情况

存在问题:部分贷款存在逾期现象，个别信用社为完成年度其他各项工作任务，在支农再贷款方面疏于管理，使部分贷款没有换据或没有及时收回。

整改情况：对贷款出现逾期的现象，已专项向领导作出了汇报，现已协调资产科出台了以下意见：一是对20xx年以来新发放形成不良的贷款必须收回，否则按照禹农信联〔20xx〕142号文件规定严肃处理。二是要对20xx年以来新发放贷款到期必须收回，发现1笔形成不良的，信用社主任就地免职。三是对于账面中隐含的大量不良贷款，要求各信用社必须迅速行动，该换据的换据，该的，争取在年底前解决这部分问题。

四、对再贷款发放使用中存在垒大户现象的整改情况

存在问题：在检查中发现，个别信用社为逃避监督，简化贷款审批手续，把大额贷款化整为零垒大户，增加了支农再贷款的风险。

整改情况：这种现象的发生，主要是以前年度信息系统不对称及监督管理不完善等原因造成。今后，联社业务科将严格把关，审查一笔贷款，先通过“信贷咨询系统”查询把关，无质疑的，再建议审批备案。对一户多笔、垒大户等以逃避联社审批为目的发放的贷款，联社业务科在加强监督的同时，将积极协调稽核部门进行后续稽核，凡出现此类情况的信用社，一经发现，将给予严肃处理并督促整改。

五、贷款发放手续不完善的整改情况

存在问题：检查中发现，个别信用社发放支农款时手续不规范。如借款合同中还款计划没有正常登记，缺乏对贷户的还款约束；调查报告流于形式；借款用途与调查报告用途不符；借据与合同要素不全等。

贷前调查报告篇3

1、调查报告的基本情况：要写清贷户的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、从事职业专业技能、诚信程度及与信用社业务往来信用记录等。

2、资产负债情况：详细写清贷户家庭固定资产状况具体细目、数量、平方面积、座落位置、购建时间、现价值及其它资产机械设备、名称、数量、现价值。负债情况写清贷款金额，贷款形态、欠息金额和其它负债等，计算资产负债比例。

3、家庭经营情况：写清贷户的家庭承包土地面积、种植主要作物，具体亩数、产量、产值、每亩纯经济收入；养殖业总收入、头数、生产周期、周期内的产量、产值经济效益；加工业写清加工量、经济效益；外出务工收入等情况；综合评估客户全年收入状况。

4、贷款方式：属于担保方式的贷款，写清担保人基本情况与资产负债状态、分析评估担保资格、属于抵押贷款，要写清抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明座落位置结构、间数、层数、平方面积写清占地和建筑面积、附简易平面图）估价、还款的来源等。

最后调查人写出准确的意见，承担的责任。签署集体研究意见，确定第一、二、三责任人，调查人或信用社不能签署含糊不清的意见。

二、个体商户贷款调查报告格式

1、调查报告的基本情况：要写清贷户的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、从事职业专业技能、诚信程度等。

2、资产负债情况：详细写清贷户家庭固定资产状况，具体细目、数量、平方面积、座落位置、购建时间、现价值及流动资产现货、应收货款、现金、机械设备、名称、数量、现价值。负债情况写清贷款金额，贷款形态、欠息金额和其它负债等，计算资产负债比例。

3、家庭经营情况：写清贷户的家庭生产经营项目、投资规模、经营周期、产值、销售收入及利润等情况，全面综合评估客户的收入状况。

4、贷款方式：属于担保方式的贷款，写清担保人基本情况与资产负债状态、分析评估担保资格;属于抵押贷款，要写清抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明结构座落位置、间数、层数、平方面积写清占地和建筑面积、附简易平面图）估价、还款的来源等。

最后调查人写出准确的意见，承担的责任。报批社签署集体研究意见，确定第一、二责任人，调查人或信用社不能签署含糊不清的意见，否则联社不予授理。

三、企业贷款调查报告格式

1、企业的基本情况：企业名称、地址、企业性质、注册资本、法人执照、法人代表姓名、性别、年龄、职称、学历、专业年限、诚信程度、领导成员名称、技术人员和员工人数、生产的产品，注册商标。

2、企业的资产负债：固定资产分为办公管理类的固定资产，用于生产方面的固定资产，如厂房、设备；流动资产分为原材料、产成品、应收货款、现金（含周转金）逐项写清；无形资产包括土地、商标等；递延资产、不能变现的待摊费用、租金、装修费。负债包括银行借款、民间筹资、应付货款分项写清、银行借款写清所属行社、贷款金额、贷款形态、欠息情况。所有者权益，资产负债比率。

3、企业的生产经营状况、生产规模包括设计规模和实际规模、产值、产品的生产与销售周期、产品销售形势和市场的适应前景。成本计算分别计算出生产平均成本和综合平均成本、销售平均价、产品利润、实现税利和纯利润。

4、贷款的可行性分析、资产负债分析、生产周期与流动资金分析、现金流量分析、资金的分布分析、生产与销售分析，这些项目要采用比较、趋势、指标分析方式进行分析，全面评估分析贷款的风险与否，还款的保证和来源，提出负责性的调查结论、贷出与否、准贷金额、采用贷款方式（按第一项第5条写清）、贷款期限、调查人所承担的责任。

5、报批贷款信用社签署集体研究意见，按规定确定第一、第二责任人。1、着力点要明确：

首先，要深入调查，占有材料。这是写好调查报告的基础和先决条件。为此，就应该亲自了解第一手材料。既要了解“面”上的材料，又要了解“点”上的材料；既要了解正面材料，又要了解反而材料；既要了解现实材料，又要了解历史材料。如上例中，同学们就要认真回顾平时手头搜集到的有关于“勤俭是美德，是事业成功的重要因素，奢侈浪费导致事业失败”方面的详细资料。

其次，要认真分析，找出规律。这是调查的目的。在占有大量材料的基础上，要“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”地

总结出事物的规律。此例中，除了要有具体的事例或数据外，还要对占有的资料分门别类加以总结，如以“盲目攀比，铺张浪费”、“勤劳节俭、合理消费”为门类加以归纳，从中找出规律性。

贷前调查报告篇4

【关键词】商业银行 贷款前瞻性 异议纠纷

一、案例介绍

2009年9月，江西省上饶市铅山县辖内某小区业主因购买的商品房出现工程质量问题，向开发商提出赔偿未果，引发业主集体退件。后经新闻媒体曝光后，该事件社会影响进一步扩大，并引起了该工程项目合作银行的高度关注，银行在随后的信贷管理调查中发现：小区商品房出现销售不畅，项目建设进度放缓现象。在综合分析房地产开发公司生产经营现状、财务及非财务因素后，依据《信贷资产风险分类管理办法》，通过十二级分类系统的初分，银行于2009年11月，对发放该公司的2笔合计金额3000万元中的剩余2400万元贷款（借据编号分别为：361200800005139和361200700031180），由原来的“正常四级”下调为“次级一级”，报送其上级行批准入档后经接口系统报征信中心信息数据库。

2010年10月22日，该公司按合同约定，按期归还了全部贷款。

2012年2月，该开发公司向其他金融机构申请贷款时被告知信用报告存在不良记录，贷款申请被拒。公司认为，自己按照合同约定于贷款正常到期日将3000万元贷款全部还清，从未出现逾期还款现象，银行没有理由记录不良信贷信息。同时，不良记录已经直接影响到公司及下属分公司的正常经营，要求银行清除不良信用记录。银行认为，信贷客户由于自身原因造成工程延期、销售不畅，致使第一还款来源出现瑕疵是客观事实，银行按照信贷管理规定及时对该公司贷款进行前瞻性贷款分类，是严格按照国家监管局管理规定进行的分类处理，属于正常的信贷管理行为，不存在过错，表示不做清除处理。

接到申诉后，当地人民银行对该公司企业信用报告进行了详细查询。报告显示：该公司合同号36101200700002176的余额1500万元贷款为“已结清不良信贷信息”；后查询该企业的“借据信息”时显示：借据编号为361200700031180和借据编号为361200800005139中的“五级分类”信息段均展示“次级”记录。企业信用报告确实存在不良信用记录。客户正常归还的贷款怎么会在信用报告中的“已结清不良信贷信息”中被展示？

二、原因分析

（一）商业银行信贷管理系统与企业征信系统在数据对接时可能存在技术缺陷

经调查，该商业银行信贷管理系统中“历次分类”菜单下设“原分类形态”和“分类形态”两个信息段，用以展示贷款前瞻性分类每季度的动态调整过程，“分类形态”中描述的是贷款最终分类档次，其结果被展示在客户信贷档案中“风险分类”信息段。这些数据经接口系统校验后进入征信中心信用数据库，可能被展示在“借据信息”下的“五级分类”信息段。客户信贷档案中“风险分类”结果只是商业银行对贷款做出的可能性判断，而征信系统中“借据信息”下的“五级分类”信息段展示的应该是客户贷款的真实形态，这就是“可能性不良”转变为“真实性不良”的主要原因。

（二）商业银行信贷管理系统存在设计缺陷

经调阅异议客户在商业银行信贷管理系统中“历次分类”菜单下的“原分类形态”和“分类形态”信息区，核查该客户每季度前瞻性反映分类结果及其动态变化过程。查询结果显示：该客户“历次分类”数据全部为空。在商业银行信贷管理系统中，我们没有查找到任何用以记录客户贷款真实形态的信息段。

三、几点建议

1.建议商业银行信贷管理系统增设“贷款形态”信息段。此信息段用以记录客户贷款五级分类下的真实形态，并经校验后作为征信系统企业信用报告中“五级分类”信息段的数据来源。

贷前调查报告篇5

【关键词】 国外贷援款项目;公证审计;差异点

从2007年起审计署对国外贷援款项目公证审计管理模式进行了改革，只授权到省一级审计机关，由省级机关直接组织实施并出具审计报告，直接向审计署负责，不得对下一级审计机关授权。这样，在现有管理体制及人员编制的情况下，省厅外资审计部门的工作量和责任都有了较大的增加。要做到确保公证审计质量并降低审计风险，应结合国外贷援款项目公证审计职能的双重性，审计对象的复杂性，审计业务的规范性、长期性、连续性和时效性的特点，明确与其他政府审计项目之间的主要区别，依照审计工作流程，在审计准备、审计实施和审计报告三个阶段中分别确定相应的差异点，通过对这些差异点的强化控制来加强对审计全过程的质量控制，从而提高国外贷援款项目公证审计的报告质量。

一、审计准备阶段中差异点的确定与控制

（一）审前调查的差异――区分项目是初次审计还是连续审计来开展

其他政府审计项目一般不会对一个单位每年都实施审计，有些单位多年都安排不到一次，而国外贷援款项目在执行期内每年都要出具公证审计报告，每年都要安排项目单位审计。这种审计业务长期性和连续性的特点就要求针对项目是初次审计还是连续审计有区别地开展审前调查。

对于初次审计项目，应结合贷援款项目的特点进行充分和全面的审前调查了解。调查的内容不仅要全面了解项目的管理体制、组织机构、控制环境、财务管理、会计核算方法等内部控制制度的健全与运行情况，还要了解报表使用者对报表项目的关注重点和敏感度，以及有特别要求的报表项目和披露事项。资料收集上除取得项目的贷（赠）款协定、评估报告、相关的文件规定、进度报告、资金的到位情况、重大的项目活动等资料外，还要收集与贷援款方的往来信函、备忘录、专家检查或是核查的结论等资料。此外，要尽可能地到项目执行的最底层去走访了解情况。这点对伞型项目尤为重要，因为这些项目的省级项目办往往都是临时组建的协调机构，他们自身对市县尤其是县以下的项目组织实施情况并不清楚，如果只停留在省项目办看看资料、听听汇报，是很难了解项目真实情况的。

对于连续审计的项目，可以利用以前年度的审计结果，适当简化审前调查程序，重点放在年度项目执行情况的变化上，而不必实施全面的调查了解，以提高审计工作效率和节省审计资源。但也不能因为可以简化程序，就出现不做审前调查而编写审计方案的照搬照抄现象，或是审计方案与审前调查底稿记录无关联和不一致的两张皮情况。

（二）重要性确定和运用方法的差异

――可以参照注册会计师执业准则的有关规定

国外贷援款项目公证审计的首要目标是对特定项目的财务报表发表意见，而其他政府审计项目一般不会将对财务报表专门发表意见作为首要目标，这样，审计目标的不同就造成重要性在确定和运用方法上的差异。根据《中华人民共和国国家审计准则》第71条 “需要对财务报表发表审计意见的，审计人员可以参照中国注册会计师执业准则的有关规定确定和运用重要性”的规定，在确定重要性和运用时应参照《中国注册会计师审计准则第1221号――重要性》、《独立审计具体准则第10号》等相关规定，这样不仅有利于审计风险控制而且有助于确定公证审计报告类型。例如：对于报表层次的重要性水平确定可参照“独立审计具体准则第10号”第12条规定，采用固定比率、变动比率等方法；对于账户层次的重要性水平确定可参照“独立审计具体准则第10号”第15条规定采用分配或不分配的方法。

二、审计实施阶段中差异点的确定与控制

在国家审计领域中，国外贷援款项目审计业务规范性的特点是比较突出的，在审计实施阶段与其他政府审计最明显的区别体现在以下两个差异点上。

（一）采用审计程序表和审定表的形式实施审计取证和编制审计工作底稿

《世界银行贷款项目审计操作指南》是目前审计机关实施国外贷援款项目公证审计的主要参照规范，它针对审计实施的不同阶段，对每个具体审计事项都编制了相对应的审计程序表及相关的审定表（含审计检查表）。由于受人员和时间等因素的限制，加之每个项目的要求和具体情况不尽相同，审计组一般不可能将涉及到的所有审计程序表全部执行，但必须树立“合法合规的审计程序才能保证审计结论的合法真实”的思想，首先要选择性地确定要执行的程序表，结合项目实际简化程序表的内容和步骤，对不适用的部分予以忽略；其次要依据已确定的程序表编制相应的审定表，尤其是对于程序表中重要事项或步骤都要有对应的审定表作为支持，在编制审定表时要完整准确，要将审计结果细化到审定表的每一个栏目；最后依据审计程序表和审定表来编写审计工作底稿并作为主要附件，其他相关审计查证资料统为审计证据，作为审计程序表和审定表的补充一并附在相应的审计工作底稿之后。

但实践中很多审计人员却很少采用或是基本不使用，而是依据经验做法习惯于直接编写底稿，这样不仅内容和形式不规范，而且随意性大，容易遗漏必需的审计步骤和内容，从而增大了审计风险。像财务报表审计程序表和审定表基本上是每个项目都要使用的，不能因为审计程序表或审定表的部分不适用或受现场审计工作量的约束而弃之不用。合理运用审计程序表并编制审定表，不仅能保证审计查证内容的完整性、取证过程的合法合规性，而且能提示现场审计事项之间的相关性，是加强对审计实施阶段质量控制的有效办法。

（二）无问题事项也要进行审计取证和编制审计工作底稿

在其他政府审计项目中如果没有发现问题可不编制审计工作底稿或是在相关的底稿中合并表述，但在国外贷援款项目审计中无论审计有无发现问题，均需依据审计实施方案确定的审计事项或特定项目财务报表的明细栏目，进行审计取证和编制相应的审计工作底稿，做到“一事一稿”，而不管这“事”是否存在问题。这种强制性的规定既是公证审计的内在要求，也是公证审计与其他政府审计在审计工作底稿编制要求上的最大区别。

三、审计报告阶段中差异点的确定与控制

由于国外贷援款项目审计职能的双重性和审计业务的规范性、时效性特点，要求在审计报告阶段强化对以下三个差异点的质量控制。

（一）坚持“内外合一、如实披露”的原则出具审计报告

审计机关对国外贷援款项目从一开始就肩负着“对内监督、对外公证”的双重职能，既要对国内负责又要对国外负责，而这是其他政府审计项目所没有的，他们提出的一般只是对内报告。2000年审计署在《关于进一步规范世、亚行贷款项目审计报告的通知》中就明确了“内外合一、如实披露”的原则，但这种双重性所固有的矛盾及受现行项目实施管理体制、思想观念等因素影响，有时并没有真正做到内外合一、如实披露。因此，在出具审计报告时，就要严格审查各审计工作底稿等相关资料，确保审计报告如实、完整地反映和披露审计过程中发现的重大问题，没有重大错报、漏报或瞒报情况。

（二）准确地选择审计报告类型

其他政府审计项目的审计报告一般是长式报告，格式和内容比较灵活，而国外贷援款项目公证审计报告的编写要素、格式、内容等都有明确的规定。其内容至少由审计师意见、已审定的特定项目财务报表、对执行国家政策及贷款协定的评价意见三个部分组成。报告类型依据审计师意见的分类分为无保留、有保留、否定和拒绝表示意见四种类型。每种类型都有规范的格式，报告中每一段的内容、表述及措辞都有相应的规范。这些规定不仅限制了编写报告的灵活性，而且对选择审计报告类型的准确性提出了较高要求。审计人员必须严格依据审计结果，合理运用重要性原则，准确选择报告类型。选择的主要依据或原则一般为：如果审计发现的问题不影响报表整体的公允表达时选择肯定意见；如果审计发现的问题重要但不影响报表整体的公允表达时选择保留意见；如果报表编制偏离我国会计准则或问题很重要，以至影响财务报表整体的公允表达时选择否定意见；如果审计范围受限并且问题很重要，以至影响财务报表整体的公允表达时选择拒绝发表意见。有些问题可能性质是比较严重但却没有影响到项目特定报表整体的真实性和合法性，也应该选择无保留意见的审计报告类型，至于对这些问题的处理处罚等应以其他的形式进行，而不影响对审计报告类型的选择。

（三）按规定时限提交审计报告

国外贷援款项目审计业务时效性是指必须在规定的时间内完成审计任务并将审计报告提交给相应的国外贷援款机构。一般情况下，省级审计机关应在审计署国外贷援款项目授权审计通知书规定的时限前出具审计报告。这种限定一般不会因其他因素的变化而改变。而其他政府审计项目虽然也有时间要求，但在项目实施过程中，可根据实际情况通过规定程序予以调整来推迟出具报告的时间。

确定差异点并加以强化控制应在全面执行《审计机关国外贷援款公证审计项目质量控制办法》的基础上进行。这样采用把握整体、明确差异、重点强化、点面结合的做法更利于提高国外贷援款项目公证审计质量。

【参考文献】

贷前调查报告篇6

关键词：房地产；统计监测；美国

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（us census bureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（national association of realtors, nar）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。

2.全美住房建筑商协会（national association of home builders，nahb）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（housing market index，hmi）和住房机会指数（housing opportunity index，hoi）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(mortgage bankers association, mba)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（weekly applications survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此phsi是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的phsi，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（single family house）旧房的销售数量和价格数据。nar网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向nar的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（nahb）通过调查公布的指数主要包括：nahb-well fargo房地产市场指数（nahb-well fargo housing market index, hmi）、nahb-well fargo住房机会指数（nahb-well fargo housing opportunity index, hoi）和房屋改建市场指数（remodeling market index, rmi）。

hmi基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。hmi是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。

hoi的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成hoi的两大因素为收入和住房成本。收入方面，nahb住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，nahb假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，nahb每月从第一美国不动产经纪公司（first american real estate solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。hoi即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。

2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于gdp的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。nahb的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。nahb通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。nahb的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（current market conditions index），二是未来预期指数（future expectations index）。

8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（market index）、购买指数（purchase index）、再融资指数（refinance index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（frm/arm index）、常规指数（conventional index）和政府指数（government index）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（freddie mac weekly primary mortgage market survey, pmms）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（arm indexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

[1]patrick a. simmons, housing statistics of the united states, 2d ed. bernan press, washington d.c. 1999.

贷前调查报告篇7

关健词：担保公司；风险调查；风险控制；风险处置；风控意见及建议

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）018-000-02

2015年2月，因部分担保公司不再适合继续从事担保业务，重庆市金融办注销了6家担保公司的经营许可证。今年，重庆很多担保公司也或多或少也发生了一些代偿损失，对担保公司的生存、发展十分不利。宏观上讲这与目前经济下行有关，不过这是企业自身无法控制的；从企业自身上把控风险上看，也存在一些问题，采用合理的方法，解决和处理好这些问题，相信担保公司一定能顺利度过目前的难关。

一、完善风险控制的组织架构及制度建设

从人员和制度方面加强内部控制，是风险管理的首要前提。担保公司应成立审贷部或审贷委员会，成员应包括总经办、业务部、风控部、财务部等相关部门负责人。规范担保业务操作流程，完善担保风险管理制度。

二、贷前风险控制

（一）收集客户单位资料

除复印客户单位营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、财务报表等基本资料外，还须收集客户单位所有银行账户资料、所有房产、车辆等证件复印件。这样如客户违约，担保公司查封是很有用的。不然，在阶段无法查封客户的账户及财产，只有等到执行阶段法院才会派人到人民银行或房管局查询、查封，到那时可能资产早被转移了。

（二）对于规模较大的客户，尽量要求客户提供审计报告

这样可信度更高。对于客户单位的财务报告，须逐一科目核查真实性。其中：货币资金，须要求客户提供所有盖有鲜章的银行对账单，并核算对账单合计金额是否与货币资金一致。应收账款，应按账龄进行分类，对于3年以上的应收账款检查收回可能性。对于前十位客户的应收账款，应用函询法核对其真实性，避免其夸大应收账款，虚增资产。库存商品，须盘存库存商品，核算入、出库单，看是否有夸大库库商品量，虚增资产。净利润，重点检查是否有虚增收入、虚增利润情况。营业收入，应核对销售收款加应收账款是否与其一致。另外再检查库房出货单是否与销售数量匹配。管理费用，可通过核对客户员工工资、物管水电费、办公费、业务招待费等大项查明是否客户有虚减管理费用的情况。财务费用，可根据客户贷款总额及相应的利率，核算财务费用是否全额入账。

（三）担保公司严格实行A、B角调查制度，对于每户客户调查，须两人到岗，杜绝人情担保，避免出现调查中的道德风险

业务调查人员须填写调查报告，重点调查客户主导产品的生命力及竞争力；市场营销调查，调查客户产品的市场前景、适销情况及所占行业比重；经营风险调查，发现客户在市场规模、成本控制、产品融资、投资等方面存在的风险；行业风险调查，重点调查客户在行业中的位置及所采取的经营战略的合理性；财务情况调查，核实财务资料的真实性，并分析客户财务指标及财务状况；反担保措施调查，调查评估客户提供的抵押物的价值，分析反担保人的经济实力与担保责任是否相符等等。

三、贷款审核阶段的风险控制

（一）严格实行贷款调查、审查、审批分开管理

贷款调查、审查、审批应分别由不同的岗位或部门负责。调查由业务部负责，审查由风控部负责，审批由股东会或董事会负责。

（二）由于担保公司与客户信息不对称，为规避和减少风险，建议采用以下方法处置

1.客户单位为了获取担保贷款，往往会隐藏一些债务。比如隐藏以本公司法定代表人或实际控制人个人名义的贷款，然而实际用于本公司经营且需要本公司偿还的债务。这时就需要客户单位配合，担保公司查询其征信情况，以核实是否未纳入该客户账务的负债处理。

2.对于客户单位的民间借贷，这是很难核实的。因为民间借贷不上征信记录，账务上是否体现完全取决于客户的诚信状况，这也是造成担保公司与客户信息不对称的主要原因。例如，我公司客户经理调查某集团公司，得出的调查报告是资产总额22亿元、负债总额14亿元，净资产8亿元。然而因特殊情况该客户崩盘后，真实的情况是负债总额超资产总额2-3个亿，大约有10-11个亿的民间借款浮出水面，造成了调查报告严重失实，影响了公司的决策。为防范这种情况发生，我们要审察客户时只根据有客户的财务状况好坏是不够的，必须要有对应的抵押物作为保障，为担保公司的担保提供反担保。我们在核察客户的抵押物时，除须要求客户提供评估报告外，我们还可以咨询当地的房屋交易中心，根据这些最近的交易记录，往往更能反映房屋的现值情况。

3.对于抵押物，我们应在评估的基础上进行适当打折。住房一般折扣值为评估值的60-70%，商用物业为评估值的50%，厂房为评估值的40%等。

4.严格控制客户的贷款规模。对单个客户贷款总额不得超过担保公司净资产的10%。

5.严格审核贷款的真实用途。应避免贷款资金用于房地产投资或用于直接借款等高风险行业。目前客户单位出现违约，往往不是客户的主业出现问题，很多就是用于高风险投资，造成资金到期无法收回，从而资金链断裂，产生违约。

四、贷后风险控制

（一）对于客户贷后检查也很重要

在目前经济不景气的情况下，有的客户单位，私下以其他人名义成立公司，并将其资产转移至名下，进而逃避原借款名义的债务。客户经理须及时到达客户单位，不定期作贷后检查，及时发觉新的情况，将新成立的公司纳入反担保范筹。

（二）对于贷后已发现客户经营欠佳，有代偿风险但能按时支付银行贷款利息，也不宜立即诉讼要求客户还款

担保公司发现客户不能按时还款时，应协助客户融资按时偿还贷款以及正常续贷。待客户经营好转，有足够资金时，也就顺畅归还贷款了。如此时，担保公司须代偿此笔贷款，且往往客户没有什么可处置的资产或抵押物不足值，给担保公司带来损失，这叫做“赢了官司输了钱”。

（三）对于客户单位出现风险代偿后，追偿方法也很重要

1.建议直接与客户商谈处置抵押物。这样处置时间较快，便于资金及时回笼。

2.处置抵押物时，为防止抵押物被其他债权人查封或冻结，担保公司应及时变卖或及时转入担保公司控制的名下。否则，若被法院查封或冻结，则只有通过法律手段获得变卖，则从至回款，一般需要一年以上，严重影响公司的现金流。

（四）为规避贷款银行只顾自身利益，肓目收贷发生，合作客户、银行及担保公司可三方协商，到期无需冲贷资金，直接转贷。这样既避免了银行收回贷款后不再续贷的情况发生，也可以为客户节约拆借冲贷资金成本。

（五）使用担保公司的风险准备金冲减代偿损失

担保公司赔偿准备金、一般风险准备金是为应对公司出现代偿后，避免利润大起大落，影响公司的经营发展计提的风险储备。

1.会计法按七部委2010年3号文件规定，每年融资性担保公司应当按照当年担保费收入的50%提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金。担保赔偿准备金累计达到当年担保责任余额10%的，实行差额提取。

2.根据金融企业财务规则――实施指南，担保公司按净利润的10%计提一般风险准备金。

3.担保公司发生代偿后，应报告税务，经税务核实确认后，可将代偿损失用于冲减所计提的风险准备金，抵减企业所得税。

五、规避风险的建议

（一）建议改革诉讼司法制度，加速对老赖的欠款促收

1.诉讼保全、查封困难。依据“谁主张谁举证”的原则，在阶段，法院不会配合保全、查封被告人账户、资产，要到执行阶段才给予配合。从到执行，如需公告送达大概需要3个多月时间，判决需要1个月时间，给老赖提供了足够的时间转移资产。建议法院在阶段也能配合诉讼人查询被告人的财产信息，加速欠款的催收。

2.资产处置周期长。目前，从担保公司代偿到诉讼追回代偿款，大部分需要1年多时间，严重影响了担保公司的现金流。担保公司承担代偿责任债务人后，老赖往往设置各种阻力，比如拒绝诉讼法律文书的签收，根据法律规定就需要公告送达，公告时间60天。另外如果判决书下达后无法送达也需要公告60天，另外法院委托评估师事务所评估及委托拍卖机构拍卖又需要几个月时间，这样下来一般是一年以后才能执行完毕。所以建议缩短公告期。

（二）建议设立再担保机构

主要由政府出资成立再担保机构，对支持中小微企业发展的担保公司进行风险分担，避免因担保公司代偿影响担保公司的正常经营。

（三）建议在目前经济下行压力较大情况下，客户的合作银行避免肓目收贷

目前很多客户出现资金链断裂，往往是由于银行收贷造成的。客户从投资到回收往往需要几年甚至10多年时间才行，这时银行突然抽回贷款，客户单位没有多余资金，从而造成资金链断裂，无法继续经营。事实上客户单位的贷款往往涉及多笔及多家金融机构，提前收贷后客户后面到期的贷款将无法偿还，这对合作银行及担保公司都是不利的。建议合作银行及担保公司，应继续支持客户贷款，保证客户继续经营，创造利润，偿还贷款。

（四）建议改革会计上风险准备金的计提方法

担保公司的风险准备金存在税法与会计法的差异。

税法规定：担保机构可按照不超过当年年末担保责任余额1%的比例计提担保赔偿准备，可按照不超过当年担保费收入50%的比例计提未到期责任准备，允许在企业所得税税前扣除。同时将上年度计提的担保赔偿准备及未到期责任准备余额转为当期收入。会计法按七部委要求，每年计提1%担保赔偿准备金及担保收入的50%计提未到期责任准备金，用于担保赔付。风险准备金累计达到当年担保余额的 10%后，才实行差额提取。这样造成担保公司财务报告每年净利润减少很多，然而又不能抵扣应纳税所得额，财务报表利润指标数据不好看，不利于担保公司银行授信工作。建议会计上也按税法要求每年差额提取风险准备金。但为规避担保公司将利润分配股东，减少担保公司抗风险能力，建议规定担保公司的净利润及风险准备金合计超过当年担保余额10%的部分才能用于利润分配。这样既保证担保公司财务报告数据指标较好，也利于增强担保公司的抗风险能力。

（五）担保公司要想持续健康发展，光靠外部环境的改善是不够的，最重要的还是要靠担保公司自身的风险把控

担保公司应加强自身人才培养，完善公司风险管理制度，在贷前、贷中、贷后三阶段严格按风控流程执行。根据市场行情，在经济环境不好，违约可能性增加的情况下，要求客户增加抵押物或反担保人，与时俱进，化解风险，才能使担保公司持续、健康发展。

参考文献：

[1]财政部会计资格评价中心.高级会计实务.北京；经济科学出版社，2014.

[2]中国银行业监督管理委员会等七部委.融资性担保公司管理暂行办法.2010年第3号.

贷前调查报告篇8

第一条为规范贷后管理,防范信贷风险，根据《贷款通则》、《xxxx农村信用社信贷管理基本制度（试行）》、《xxxx农村信用社贷款业务操作规程（试行）》等有关法规，制定本办法。

第二条贷后管理是指从贷款发放后至贷款本息收回或信用结束全过程的信贷管理行为。贷后管理内容包括信贷档案管理、客户维护和贷后检查、贷后风险预警及处置、贷款本息收回、不良贷款管理、贷款风险责任认定、贷款管理责任移交、贷款总结评价等。

第三条贷后管理坚持规范管理流程、明确工作职责、健全约束机制、及时预警风险、有效控制风险的原则。

第四条贷款责任人包括贷款发放责任人和贷款管理责任人。

贷款发放责任人是指贷款发放过程中履行调查、审查、审批等职责，并对形成贷款风险需承担相应责任的相关人员。

贷款管理责任人是指贷款发放后履行搜集整理信贷资料、客户维护、贷后检查、贷后风险预警及处置、本息收回、不良贷款管理、贷款总结评价等日常管理工作职责的信用社信贷岗位人员。

第二章信贷档案管理

第五条信贷档案以客户为单位建立，内容包括客户及担保人基本情况（含评级授信情况）、贷前调查、贷时审查、贷款审批、贷款发放、贷后检查、本息收回、呆帐核销等过程中形成的与贷款有关的资料。

第六条信贷档案管理内容包括信贷档案资料的搜集、整理、立卷、归档、保管、调阅、移交、销毁等。

第七条信用社是本级信贷档案管理的责任机构，要指定专职或兼职人员进行信贷档案管理。

第八条具体管理办法按2004年下发的《****农村信用社贷款档案管理整理工作细则》执行。

第九条信用社信贷档案资料应真实完整、合法有效。

第十条县联社对辖内基层社信贷档案管理情况每年进行一次专项检查；基层社对辖内信贷档案管理情况每半年至少要进行一次检查。

第三章客户维护和贷后检查

第十一条客户维护内容包括收集客户意见，提供宏观政策和市场信息，推介农村信用社金融产品，提供结算便利、做好客户咨询服务，帮助客户合理安排资金，促进客户提升经营水平等。

第十二条信用社对重点客户和优良客户要指定专人负责维护，每季至少进行一次回访。

重点客户包括经县联社主任贷审委员会审批的客户、行业龙头客户及本社贷款余额最大十户。重点客户回访内容主要是提供最新经济金融政策和市场行业信息，掌握客户生产经营状况，做好客户咨询服务，帮助客户安排资金，促进客户提升经营水平等。

优良客户包括农户小额信用贷款资信等级评定为二级（含）以上、信用等级为AA级(含)以上及近三年在信用社借款均能按期还本付息的客户。优良客户回访主要内容是了解客户服务需求，提供优先便捷服务，推介农村信用社金融产品，拓宽合作领域等。

贷款管理责任人对管辖客户每半年至少进行一次回访，做好客户的咨询服务工作，帮助客户解决困难等。

第十三条信用社将回访的情况每次以文字记录并归入信贷档案，回访总结材料分别于每年的6月20日혁Ð2月20日前上报县联社计划信贷科。

第十四条贷后检查分为贷后管理检查和信贷资金跟踪检查。

（一）贷后管理检查是指贷款发放后，贷款管理机构对贷后管理工作情况进行的检查，基本内容包括信贷制度建设及执行、贷款台账与统计准确性、信贷档案资料真实完整性、操作程序规范性、贷后风险预警及处置及时性、不良贷款管理等情况。

（二）信贷资金跟踪检查是指贷款管理责任人对客户履行借款合同、生产经营状况、经营效益等情况进行的检查，基本内容包括客户是否按规定用途使用贷款、客户及担保人的生产经营状况、抵（质）押物的完整性和安全性、客户资金回笼及归社等情况。

第十五条贷后管理检查的重点

（一）实行审贷分离的贷款，重点检查贷款“三查”、审贷分离制度执行及信贷档案资料真实完整性等情况。

（二）农户小额信用贷款，重点检查对客户调查的真实性、资信评级和核定信用额度的合理性、贷款流程的合规性。

（三）实行审贷分离的贷款和农户小额信用贷款之外的贷款，重点检查信贷档案资料真实完整性、操作程序规范性。

第十六条信贷资金跟踪检点

（一）实行审贷分离的贷款，重点检查客户和担保人的生产经营及财务状况、内部重大事项（包括资产、负债、机构、体制等）变动、按约使用信贷资金、抵押物的完整性和安全性、客户资金回笼及归社等情况。

（二）农户小额信用贷款，重点检查客户个人信誉、资金使用、生产经营状况等情况。

（三）实行审贷分离的贷款和农户小额信用贷款之外的贷款，重点检查客户履行借款合同、经营效益，到期偿债能力等情况。

第十七条县联社对经主任贷审会同意后发放的贷款每年将组织一次序时检查。信用社贷款管理责任人对所管辖贷款必须坚持壹万元（含）以下的每年、壹万元（不含）以上至伍万元（含）以下的每半年、伍万元（不含）以上的每季至少要进行一次信贷资金跟踪检查，并将检查情况及时归入信贷档案保管。

第四章贷后风险预警及处置

第十八条贷后风险预警是指各级农村信用社在贷款发放后，通过多种渠道获悉客户经营环境因素已发生或将要发生重大变化，可能会对客户正常生产经营产生不利影响，进而影响贷款本息的按期收回，及时发出贷后风险预警提示。

客户经营环境因素分为内部经营环境因素和外部经营环境因素。内部经营环境因素包括客户信誉程度、企业高层变动、经营管理及财务状况、重大诉讼事件等情况。外部经营环境因素是指国家宏观政策、产业政策、市场行情、自然灾害等情况。

第十九条县级联社在客户经营外部环境因素发生重大变化时，应及时发出贷后风险预警信号，提醒并督促信用社采取应对措施。

第二十条信用社在发现贷后风险预警信号或收到上级部门贷后风险预警提示后，应积极制定应对措施，并督促贷款管理责任人落实。

第二十一条贷后检查人员在检查中发现客户内部经营环境因素发生变化时，在向县联社报告的同时，应及时向有关人员发出贷后风险预警信号。

第二十二条贷款管理责任人在客户维护和贷后检查中发现客户内部经营环境因素变化或收到贷后风险预警提示后，应及时提醒客户采取措施，并与客户协商提前归还贷款或补充担保；对客户挪用信贷资金、擅自处置抵押物等违约行为，应及时采取要求限期纠正、补充担保等风险防范措施，并按有关规定采取停止发放新贷款、加罚利息、提前收回已发放贷款、降低信用等级或取消授信额度等信贷制裁措施。

第五章贷款本息的收回

第二十三条客户提前还贷的，应向贷款管理责任人提出申请，其中法人客户应提出书面申请。

第二十四条贷款管理责任人应按月建立《到期贷款登记簿》，在短期贷款到期前1个星期、中长期贷款到期前1个月内，向客户发送《贷款到期通知书》，提示并督促客户在到期日前筹措还款资金。

第二十五条贷款管理责任人对客户申请展期且符合展期规定的，在收回全部贷款利息后方可为其办理展期手续。

第六章不良贷款管理

第二十六条信用社会计人员对到逾期贷款应严格按照不良贷款的认定标准，及时调整贷款形态，进行帐务处理，并与贷款管理责任人的台账进行核对，以确保不良贷款数据的真实可靠。

第二十七条贷款管理责任人对贷款余额10万元（含）以上的不良贷款，每季都应发出《逾期贷款催收通知书》并取得回执；对贷款余额10万元以下、5万元（含）以上的不良贷款，每半年应发出《逾期贷款催收通知书》并取得回执；对贷款余额5万元以下的不良贷款，每年应发出《逾期贷款催收通知书》并取得回执。同时要约见客户（客户为法人企业的，还应约见其主要经营管理人）谈话，要求其制订还款计划，落实还款资金。

第二十八条符合转贷条件的，按有关规定及时办理转贷手续。

以物抵债、权利抵扣的，按抵债资产管理有关规定及时处置。

不良信贷资产重组和置换的，按不良信贷资产处置有关规定处理。

符合呆帐核销条件的贷款，按呆帐核销管理有关规定核销。

第二十九条信用社对当年新增不良贷款单笔金额在10万元（不含）以上且逾期90天以上的，应在次月5日前向县联社书面报告，详细说明客户基本情况、不良形成原因、贷款责任认定与划分以及清收处置措施等；对不良贷款绝对额当季上升在50万元（含）以上或不良贷款占比上升的，应在季后10日前向县联社书面报告，详细说明原因、责任落实情况及处置措施等。

第三十条县联社对新增单笔金额在10万元（不含）以上且逾期90天以上的，不良贷款当季新增50万元（含）以上或不良贷款占比上升的信用社，要求信用社负责人到县联社当面汇报，并按照稽核管理办法进行处罚。

第三十一条信用社对新发生不良贷款应在次月15日前向县级联社书面报告，逐笔说明贷款客户基本情况、不良贷款形成原因、贷款责任认定与划分及清收处置措施等。

第七章贷款风险责任的认定

第三十二条贷款风险责任的认定是指对贷款责任人工作失职的责任认定。

第三十三条县联社成立贷款风险责任认定小组，负责贷款风险责任认定。县联社理事长担任组长，主任、副主任、总稽核、信贷、稽核、人事、资产保全、财务等部门负责人为小组成员。

第三十四条县联社贷款风险责任认定小组主要对经县联社主任贷审会审批通过后进入不良形态的贷款、信用社贷款风险责任认定不能形成决议的贷款、反映信用社责任认定有失公正公平的贷款、涉及信用社主要负责人责任认定的贷款进行认定。

对县联社贷款风险责任认定不能形成决议的贷款、反映县联社贷款风险责任认定小组责任认定有失公正公平的贷款、涉及县联社主要负责人责任认定的贷款可上报省联社贷款风险责任认定小组进行认定。

第三十五条信用社负责人对贷款管理责任人日常管理工作失职进行责任认定。

第三十六条实行审贷分离的贷款，贷款形成风险或损失后，由相应的贷款发放责任人和贷款管理责任人承担。

（一）贷款调查人对调查内容真实性、调查行为规范性，以及调查报告结论承担调查责任。

（二）贷款审查人对贷款业务合法合规性、贷款手续完备性、资料完整性承担审查责任。

（三）贷款审批人（小组、委员会）作为信贷业务决策者，应在审阅贷款调查和贷款审查报告的基础上，作出贷与不贷、贷多贷少的判断，承担审批责任。

（四）贷款管理责任人对日常贷后管理工作承担管理责任。

具体贷款风险责任划分按有关规定执行。

第三十七条农户小额信用贷款、下岗失业人员小额提保贷款等单项信贷业务品种的风险责任认定，按其有关规定执行。

第三十八条除实行审贷分离和单项信贷业务品种中已明确了风险责任认定之外的贷款，由贷款发放人承担100%的责任。

第三十九条免责事项。

（一）因自然灾害等难以预见且不可抗拒的客观因素，致使贷款形成风险或损失，相关贷款发放责任人和贷款管理责任人及时采取了积极补救措施仍无可挽回的，相关责任人和贷款管理责任人免责。

（二）贷款调查人提供虚假、伪造调查资料，误导审查（批）判断的，致使贷款形成风险或损失的，贷款审查（批）人免责。

（三）贷款调（审）查人调（审）查后，书面提出明确反对意见，但贷款有权审批人未采纳，致使贷款形成风险或损失的，贷款调（审）查人免责。

（四）贷款有权审批人逆向操作，强行要求贷款调（审）查人办理信贷业务，致使贷款风险形成或损失，贷款调（审）查人在其分析报告中全面、客观、真实反映情况，并提出明确反对意见的免责。

（五）参与贷款集体调查、集体审查、集体审批的个人，书面提出明确反对意见的免责。

（六）贷款管理责任人全面履行贷后管理职责的免责。

第八章贷款管理责任的移交

第四十条贷款管理责任的移交是指贷款管理责任人日常管理工作职责的移交。贷款发放责任人的责任不随工作岗位、工作单位的变动而改变。

第四十一条贷款管理责任人工作岗位、工作单位发生变动的，应进行贷款管理责任的移交。

（一）实行审贷分离的贷款管理责任的移交，由信用社负责人和县联社稽核部门负责人主持并监交。

（二）单项信贷业务品种的移交，由所在信用社负责人主持并监交。

（三）实行审贷分离的贷款和单项信贷业务品种之外的贷款管理责任的移交，由县联社稽核部门主持并监交。

（四）信用社主要负责人工作岗位、工作单位发生变动的，由县联社稽核部门负责人主持并监交。

第四十二条贷款管理责任的移交，经交接双方与监交人三方在贷款管理责任移交登记簿上签字后方为有效。

第九章贷款总结评价

第四十三条总结评价内容包括:客户基本评价、贷款基本情况评价、贷款发放责任人评价、贷款管理责任人评价、经验教训总结等。

第四十四条贷款总结评价由信用社组织实施，进行贷款总结评价后将结果上报联社业务科。

贷款本息全部收回的，贷款管理责任人应在贷款收回后一个月内，进行贷款总结评价，并作为客户长期信用记录和该客户今后评级授信重要参考依据入档保管。

贷款形成不良的，信用社应对该户贷款进行贷款总结评价，通过分析信贷风险成因，提出重要警示和清收处置措施。

贷款进行呆帐核销的，一律上报县联社。在严格保密、帐销案存、继续追偿的同时，由信用社就该户贷款损失教训进行总结评价并上报县联社。

第十章附则

第四十五条违反本办法的按《xxxx农村信用社工作人员违规行为处理办法（试行）》有关规定进行处理。

贷前调查报告篇9

一、基本情况及特点

（一）查询个人信用报告业务量快速增加。从调查的数据看，从2008年到2012年，年均增长30.2%。从经办机构看，逐渐从单一机构经办转到各金融机构都普遍开办了此项业务。

（二）主动查询个人信用报告人数逐年增加。随着征信宣传力度的加大，主动查询个人信用报告的人数在逐年增加。

（三）个人信用报告查询结果使用范围不断扩大。最初银行人用于审核个人贷款申请，审核个人贷记卡、准贷记卡申请，审核个人作为担保、贷后管理；扩大到进行投资人合作、发生业务往来、就职应聘等领域。

（四）受理个人信用报告异议申请量增长不明显，各县不均衡。从调查看，多数县近年没有受理个人信用报告的异议，只有部分县异议申请，但不符合受理的较多。

二、存在的主要问题

（一）受理查询渠道单一。按照征信管理制度，目前只有人民银行和商业银行营业网点可以进行个人信用报告查询。但商业银行只能提供银行标准版的个人信用报告，内容只能反映与本行业务相关的交易信息，内容不完整，且部分商业银行仅向有贷款意向或业务关系的个人提供个人信用信息查询服务，对普通居民的申请则不予受理。

（二）查询流程存在漏洞。根据个人信用报告查询业务操作规程，他人查询个人信用报告时，需提供委托人授权查询委托书、委托人和人有效身份证件原件及复印件，并留存有效身份证件复印件备查。由于人提供的授权委托书仅要求委托人和人双方签字，签字和授权书的真实性无法确认，容易引发法律纠纷。

（三）异议处理流程复杂、时效性差。按照异议处理相关规定，基层央行征信管理部门受理异议处理申请后，应立即转交征信服务中心，征信服务中心收到后转至相应的商业银行协查，商业银行经过查询核实回复给征信服务中心，再返回到当地人民银行征信管理部门，然后通知申请人，环节较多；加之部分商业银行的异议信息纠错工作集中在总行，个人征信异议处理子系统的权限未下放到基层行，造成异议处理时间过长，部分无法在规定的15个工作日内办结。

（四）个人信用报告负面信息解读、信用评价无统一标准。目前，个人信用报告中出现负面信息时，各银行业机构对其进行评价时尚无统一的标准。对于同一份个人信用报告，由于各行解读不一样，造成客户申请贷款时，贷与不贷、贷多贷少均不一样，使个人征信系统的权威性大打折扣。

（五）个人信用报告查询工作内控机制不健全。对查询流程、个人隐私保护和个人信用报告解读等内容缺乏明确、系统的规定。

（六）人民银行缺乏对个人信用报告查询工作的依法监管依据。目前，《征信管理条例》尚未出台，人民银行对商业银行或中介机构查询个人信用报告情况进行监督的依据只有《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》和《个人信用信息基础数据库信用报告本人查询规程》等，法律效力层次较低，难以对商业银行或中介机构进行相应检查监督和处罚。

三、对策与建议

（一）尽快出台个人征信管理法律法规，完善个人信用报告查询操作规程。加快个人征信管理法律法规体系建设步伐，通过立法对个人信用报告的查询主体、查询对象、使用范围、个人隐私保护等内容加以规范，进一步完善相关管理制度和操作规程，对授权查询委托书的真实性做出限制性规定，如通过采用公证等方式。

（二）加强数据质量监管，提高个人信用信息质量。进一步完善银行业机构上报数据质量标准，增加上报数据的自动校验功能，特别要加强地方性银行业机构信贷业务系统建设，按照人民银行数据接口规范修改完善数据报送接口程序，提高数据报送质量；加大对数据报送质量的管理、监督，督促银行业机构及时、准确、完整地报送数据，特别要杜绝已结清的贷款在数据库中仍有余额等事件的发生，避免因数据报送不及时而给查询人带来不必要的负面影响。

（三）积极增加查询方式。一是开通网上查询和手机短信查询业务。二是在所有金融机构营业网点设置个人征信信息自助查询终端。

（四）提高异议信息处理效率。下放异议信息修改权限，改变过去统一由征信中心对错误数据进行修改的模式，由征信中心授权人民银行分支机构对异议信息进行修改上报，以减少异议处理环节，提高异议处理效率；完善个人异议信息处理流程，对因银行业机构错误造成的异议信息，实行简化程序，由其直接将正确信息和错误说明上传征信中心处理，以提高纠改效率。

（五）严格规范个人信用报告格式。一是完善个人信用报告内容；二是完善个人信用报告格式。在个人信用报告上增加央行标志，避免和其他征信机构信用报告相混淆，影响央行征信报告的权威性和严肃性；三是增加个人信用报告种类。

（六）出台个人信用报告解读指引，规范个人信用报告解读。推进我国个人信用评价标准和评分模型的建立；尽快出台个人信用报告解读指引，对个人信用报告负面记录的解读进行规范，以增加个人信用报告的权威性和严肃性。

贷前调查报告篇10

当前，个人消费贷款已是各商业银行特别关注的利润增长点。就国家的层面而言，消费贷款是刺激消费的重要手段，对于促进我国经济增长具有重要意义。然而，发展消费贷款也存在一定风险，消费贷款借款人多，单笔借款额度较小。消费贷款人数众多，其信用状况难以评价，从而使银行面临贷款风险。银行需要对借款人进行全面调查，需要考虑收入和支出对比，小额利息收入如何填补成本等问题。随着商业银行个人信贷业务的快速发展，征信体系不健全的矛盾逐渐突出，成为制约社会经济发展的瓶颈。在新的形势下，商业银行迫切希望有一个共享的借款人信息平台，能够全面了解借款人的信用信息，因此，建立健全完善的征信体系应运而生。

2005年底，我国统一的个人信用信息基础数据库投入试运行，并在全国联网运行。2006年初，交通银行贵州省分行个人征信系统正式投入使用，我行各征信系统使用部门及人员均感受到了该系统的先进性，个人征信系统通过采用全国集中的信用数据存储方式，提供的信用数据可以较为全面地反映信用主体信用状况，通过对该系统的有效运用，大大减少银行贷前调查工作量，缩短审贷周期，从而有效地降低了申请人资信调查成本与时间花费，节省经营成本，提高信贷决策效率，并且有效降低了银行信贷风险、对扩大信贷规模起到了积极的推动作用。通过实际工作，交行深刻的感受到个人征信系统对商业银行的重要作用，并将查询信用报告作为审查信贷业务的必备环节。在下述部分案例中，就充分体现了个人征信系统在交行省分行的应用成效。

一、在贷前调查阶段。征信系统提供信息参考，帮助识别风险。把好信贷准入关。

2008年初。交行省分行受理3起电力系统正式员工的装修贷款申请，在审查个人信用报告时，发现申请人存在严重的不良记录，累计逾期20多次，最高逾期期数7次，尽管申请人属于我行优质客户范围，为防范贷款风险，我行仍做出了拒贷决定。

分析此案例发现，通过审查个人信用报告，银行可以了解借款人及其家庭在全国各家金融机构的所有负债及或有负债情况。从当前逾期期数、最高逾期期数等方面全面掌握借款人及其家庭的贷款还款情况，客观评价其还款意愿，深入判断其潜在风险，从而帮助商业银行更加有效地判断借款人的信用状况，减少了放贷时因为信息不对称所带来的信用风险。

二、帮助商业银行防范欺诈风险

2009年4月，我行受理某客户的个人汽车贷款，借款人提供了某贸易公司的收入证明，审查员从其个人信用报告中发现，该客户为某厅级单位员工，借款人所提供的收入、单位、电话均为虚假信息，且拒绝提供真实信息，我行未受理该笔业务。

个人征信系统采集了客户的基本信息，如学历、婚姻状况、联系方式、职业、居住等，借助个人信用报告中的这些信息，商业银行可以通过解读相关信息判断客户的资质状况和风险特征，有效验证信贷申请人提供的本人信息的真实性，有效侦测欺诈申请。

三、为宏观金融政策的制定和执行提供支持、参考

2008年11月份，某客户在我行咨询有关住房按揭贷款的相关事宜，经分行客户经理询问，客户强调其家庭成员从未在银行申请过住房按揭贷款，并在审批表中勾选了首套住房，要求执行利率七折优惠。后在客户授权的前提下对其信用信息进行了查询，发现该借款人的配偶曾在他行申请过一笔住房按揭贷款，按照政策规定，不能给予优惠，我行经办客户经理电话通知客户，将有关政策规定向该客户作了说明，取得理解，对该客户的贷款申请执行了第二套房政策。

由此可见，个人征信系统为商业银行执行央行房地产贷款政策提供了实施依据，便于加强房地产信贷征信管理，有效防范了房地产贷款风险。

上述案例充分证明了随着征信系统体系建设的逐渐完善，征信信息内体现的数据越来越准确。对银行来说，银行可以通过征信信息，对借款人进行更准确的评估，判断客户信用情况，决定贷款与否；同时可以对借款人进行跟踪评估，为贷后管理提供帮助，及时掌握借款人的信用变动状况，采用合适的策略催收贷款，从而使贷款风险大大降低，保证贷款业务的正常发展。另一方面可以充分发挥征信系统的惩戒作用，在贷前约见客户及贷后逾期催收时，通过善意提醒借款人，告知银行业可共享借款人信用信息，贷款逾期记录会影响个人信誉，还可能会对个人今后申请贷款和办理信用卡产生不利影响，降低其未来获得授信的可能性等宣传，使借款人对自己的逾期记录有所顾及，增强借款人的还款意愿。

个人信用信息报告涵盖的内容越来越全面，对于我行信贷业务经办人员及相关岗位在识别和控制风险上起到了越来越重要的作用，对促进我行信贷业务的健康发展起到了巨大的推动作用。在今后的业务办理过程中，我行将一如既往的把人民银行信用信息数据作为推进我行信贷业务健康、快速、稳步发展的有效工具，推动我行信贷业务的有序发展。田(交通银行股份有限公司贵州省分行供稿

整理／谢军)链接)

什么是征信?

一、征信为何物

“征信”就词义本身理解，“征”就是“征集”，同时含有“证明”、“证验”的意思，“信”就是指“信用”、“诚信”，合起来就是对信用、诚实情况进行征集、证明、证验。

“征信”一词对应的英文名称有“Credit Reporting”、“Credit Information Services”、“Credit Investlgalion”、“Credit Checking”等。意思就是信用报告、信用信息服务、信用调查。它是海外华人传入国内的，中文译法取自《左传》中“君子之言，信而有征，故怨远于其身”。这句话的大意是君子言而有信，信可验证。因此不会招人怨恨。

根据信用管理理论，征信概念的现代解释就是信用信息的采集、保存、整理、分析、使用和传播，其中也包括对信用信息进行加工后的增值服务。如信用评级、信用评分等。

二、与征信相关的几个概念

1、信用记录

信用记录是征信机构利用数据库技术所汇集到的能够反映市场参与主体资信状况的信息记录。信用记录作为判断企业和个人道德水准及偿债能力的重要依据，是由当事人自己“书写”的。一经形成，就成为一种客观存在，任何人都不能改变。

2、信用信息数据库

信用信息数据库也就是征信系统。是征信机构对企业和个人信用信息进行采集、整理、存储、加工、分析和提供查询服务的计算机应

用系统。一般来说。征信机构在开展征信业务的过程中，都要建立数据库。没有数据库。征信业务就难以开展。

3、信用报告

信用报告也就是征信报告。是反映企业和个人信用状况的格式化文件，是征信机构所生产的信息产品。

一般情况下，企业信用报告包括的主要内容有：企业发展历史、业务范围、员工人数、借还款记录、对外提供担保情况、欠息情况、财务状况、主要经营者履历、诉讼信息、企业大事记等信息。

个人信用报告包括的主要内容有：一是个人基本信息，主要包括姓名、身份证件名称及号码、出生日期、地址、工作单位等；二是当前借款信息，包括当前共有几笔借款、持有几张信用卡、借款金额和信用卡账户额度是多少、余额多少、还款额等：三是借款历史信息，主要是过去借款和还款的情况，包括过去是否按时还款、是否拖欠、是否有信用卡被止付的情况等；四是特殊信息，主要是破产纪录、与个人经济生活相关的法院判决等信息：五是信用报告查询信息，包括哪些机构因何原因于何时查询。

信用信息都来自信息的产生机构，如：提供贷款或信用卡的银行机构及法院、环保局等公共行政执法机构。征信机构收到各部门提供的信用信息后，会通过一些技术手段将来自不同机构的信息汇总到每个人的名下。但不对信息做任何修改。因此。信息是否准确，首先取决于个人向银行提供的信息是否准确、是否及时更新；其次职决于商业银行的记录是否准确；最后取决于征信机构在汇总信息时是否张冠李戴。如果上述三种环节都没有出现错误，那么个人的信用报告就是准确的。

4、信用评级

信用评级也叫资信评估、资信评级，它是由专门从事信用评级业务的独立的社会中介机构，运用科学的指标体系和科学的分析方法，对各类经济主体所负债务还本付息的能力和可信任程度的综合评估，其中能力是客观的，意愿是主观的。信用评级采用定性分析和定量分析相结合的方法。以定性分析为主，定量分析作为定性分析的重要参考。评级结果是用一些简单易懂的符号来表示的。如AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C等。