租金调查报告范文10篇

租金调查报告范文篇1

当低产量出现时，从分担风险出发，地主不应该对佃户有很大惩罚，但从提供激励考虑，产量不高时地主就应惩罚佃户。而当佃农的工作努力很难测度，生产中的风险很高时，分成地租就是这个两难冲突的最有效折衷。

因此在一个自由契约制度中自发产生的分成地租制度是一种有效率的土地制度（斯蒂格利茨，1974，张五常，1969）。

旧中国内政部在1932年对849个县的调查记载了租佃契约的多样化，220个县租地押金非常普遍，租金主要采取现金、实物固定地租和分成地租三种形式。1934年的国民政府调查报告说，50.7％的佃农以实物付固定租金、28.1％付分成租、21.2％付固定现金租，而1934年至1935年的土地调查显示，这三组数位分别为60％、15％和24.62％，而劳务租为0.24％。

分成地租的多少依地主是否提供种子、工具、耕畜而不同，分成地租的租金高于固定实物地租12.9％，高于固定现金地租11％。在地主不提供种子、工具、耕畜的情况下，平均地租约为43.3％。固定实物地租在佃农比例高、产量高的产区较为普遍（民国统计署，1946年，国民政府统计局，1946，Feuerwerker，1983，第72－90页）。

土地制度的多样化非常符合现代信息经济学和租佃理论的预期（斯蒂格利茨，1974，张五常，1969）。这些理论证明，当生产中风险很高，生产者的努力水平很难测度时，分成地租是最有效的，而当风险很小时，固定地租最有效率，而生产者努力水平测度费用低时，雇佣关系最有效率，当风险不太大也不太小时，分成地租和固定地租会在合约中同时出现，而分成地租由于地主与佃农分担风险，所以租金水平会高于地主不承担风险的固定地租。

所有这些土地制度都在特定条件下是风险分担和提供激励的两难冲突之间的最优折衷，所以不存在一种制度在所有条件下比所有其他制度坏，也不存在一种制度在不同条件下比所有其他制度好的情况。

而现代最优所有权结构理论（见Hart，1995）也证明，在一定条件下租地比买地更有效，而在另一些条件下，自有土地比租地更有效，因此在不同条件下，自耕农制度都优于租佃制度的命题是完全错误的。

在自由契约下，自发出现的多样化制度都是在不同条件下对各种复杂两难冲突的最优折衷。以美国为例，1879年美国25.6％的农户为佃农，1945年这个比例上升到34.5％（高于1930年代中国的完全佃户比例），但美国的农业生产力在1879－1945年间大大提高。所以租佃制比例与生产力之间并没有必然的负相关（Feuerwerker，1983，pp.85）。

整个民国时代，财产权由于民法、土地法、公司法的通过和实行而逐渐现代化。清末政府可任意侵犯财产的行为变成非法行为，中国传统的佃农的永佃权概念及地主卖地后永远可以以原价赎回土地的概念都被现代土地自由买卖概念和司法案例所代替。

然而，1930年国民政府的土地法规定，佃农有无限期续约权，除非地主要收回土地自耕。这种条款妨碍自由契约的形成，并不利于建立有效率的土地制度。虽然这一条款在三四十年代的国民党治理区域并未严格执行，但却对后来的经济发展有长期的负面影响。

国民政府在1930年代还制定了将租金限制在37％的政策，这一政策只在少数省区（如湖南）于1949年实行。这些政策也因破坏人们对自由契约制度的信心，而对经济发展有长远负面影响（Feuerwerker，1983，pp.72－85）。

1930年代中国农业生产力以水稻亩产量而言，稍高于明治革新时的日本，比1930年日本低30％，小麦单产相当于当时的美国，但劳动生产率是美国的1／14。当时的中国农业虽没现代化，但也不是非常落后。

整个20世纪一种占统治地位的观点是"耕者有其田"，被对现代经济学无知的人们盲目接受了，其后果是破坏了有效率制度的形成机制，阻碍了经济的发展。

租金调查报告范文篇2

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，原创：根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。

⒊房屋修缮工作。一是××××年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确××××年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《××××年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于×月×日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

⒈出台《沈阳市物业管理规定》

月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，原创：积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中

⒊建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

租金调查报告范文篇3

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。

⒊房屋修缮工作。一是今年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确今年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《今年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于月日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

⒈出台《沈阳市物业管理规定》

月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，原创：全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中

⒊建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

租金调查报告范文篇4

一、加强财务预算管理，大力压缩间接费用支出。

几年来，分局不断加大企业财务预算的改革力度，首先在预算编制上运用费用逆控的方法编制企业的财务预算，即在确定企业目标利润和刚性费用的基础上，倒算弹性费用；其次在费用核定上采用零基预算来编制，即在所有弹性费用的核定上不考虑历史基数，从零基数核起，并根据逆控费用指标来核定；第三，分局年初逐单位审核企业财务预算的各项指标。通过对各场财务预算审核，大力压缩了间接费用支出，仅此一项，2001年全局压缩800多万元的费用支出。第四，加强了对执行财务预算的监督检查工作。分局要求各农场每季度要将执行财务预算的情况进行详细汇报，逐项进行分析，费用超支的要说明原因；年末的财务决算要与审核后的财务预算进行对比，对于超支数额大的费用项目要进行专题分析，单位领导说不清楚的要追究责任。由于及时对预算执行情况进行监督、检查，对有效控制费用支出，促进企业增收节支起了十分重要的作用。

二、坚持“两自”不动摇，上打租金比例逐年提高。

由于农业连年受灾，严重影响了企业的经济效益，同时给职工群众的收入带来了十分不利的影响，严重地削弱了职工承租土地的积极性，出现了土地承包困难的问题。有的单位出现了大幅度让利的现象，虽然土地全部承租出去了，但企业出现了严重的亏损；有的个别单位出现了由生产队干部统营垫支的现象。针对这些问题，分局加大了“两自”的力度，2001年全局的“两自”率达98%以上，比上年提高了18个百分点，垫支比上年同期减少7000多万元，减少财务费用支出350多万元。

在坚持“两自”的同时，提高上打租金的比例。2001年全局上打租金5476万元，比上年上打租金2307万元增加了3169万元，增长了137%，占应收利费税的3876%.并且对下打租金实行用家庭农场的账面存款或亲朋好友的退休工资、在岗人员工资、奶款等抵押担保的办法。全局通过这一办法，担保金额达1000多万元，保证了下打租金如数收回，从源头上杜绝了家庭农场增加新欠款问题。

三、千方百计抓倒贷工作，努力降低财务费用。

在抓财务管理的工作中，分局领导十分重视倒贷工作，多方与银行部门取得联系，共同为倒贷工作献计献策。几年来，分局采取多种措施进行倒贷，每年倒贷1亿多元，年降低财务费用1000多万元，为企业减少了财务费用支出。在倒贷方面，主要采取：一是采取用土地抵押的方式进行倒贷。二是利用实物进行抵债。三是抓住国家下调利率的时机，积极下调单位内部集资款利率。四是利用新贷还陈贷办法进行倒贷。即当年从银行贷款，然后偿还逾期贷款。

四、积极推行工资卡式发放，为垦区的稳定营造良好社会环境。

为了巩固垦区农业改革取得的成果，维护垦区的社会稳定，分局积极推行“两老”（老干部、老师）工资的卡式发放工作，即上级拨入教师、老干部的工资，由分局直接拨入农场在银行设立的专户内，农场按老干部、老师的工资名册直接划入个人账户。这种形式解决了因农场资金紧张，不能如期、如数兑现“两老”工资的局面，解除“两老”的后顾之忧，受到社会的广泛好评。按照上级的要求，分局于2000年10月份，扩大了工资卡式发放的范围，现在对老干部、复转军人、老师、分局机关工作人员、分局公检法人员总计3336人的工资全部实行了卡式发放，真正做到了在银行建立专户储存，按月足额发放。这对于垦区的社会稳定起着重要的作用，同时也提高了垦区在社会上的地位和形象，为垦区的深化改革，加速经济发展创造了一个良好的社会环境。

五、加大对农场事业单位改革力度，逐步减少对事业单位的经费补贴。

减轻职工负担一直是当前财务管理工作的重点，也是落实江总书记“三个代表”的具体体现。因此，全局上下狠抓财务管理，进一步减轻职工负担，突出抓了农场事业单位的改革。一是对学校进行了定编定岗、竞争上岗的办法，对学校超编人员进行了清理。2000年以来，已清理超编教师员工314人，每年减少补贴300多万元。二是对农场医院实行了逐年减少补贴的办法，促使医院增强自我创收的意识，加快了医院自负盈亏的进程。三是对各农场内部供暖部门进行了改革。各场供暖部门实行对外公开招标承包，经过几年的改革工作，取暖费用明显下降，有的场取暖费用由原来的45元平方米降到24元平方米。分局机关还撤消了供暖服务机构（房产科），由原来自行供暖改为与市区供暖连网。通过供暖改革，全局每年节约费用支出300多万元。

六、扎扎实实抓清欠工作，积极活化企业资金。

由于连续多年受灾，企业高负债经营的局面没有得到根本转变，不合理资金占用过大，严重制约着企业的发展，全局应收欠款到2000年末达41264万元，职工不能按时开支，退休人员工资长期拖欠，很不利于社会的稳定。因此，分局按上级的要求，大力度地抓好清欠工作。一是坚持“谁批准、谁负责、谁经办、谁清欠”的原则。如克山农场要求各单位把欠款发生的原因、经办人、批准人等一一列清，从而落实清欠责任人。通过这一方法，2001年1-8月份，清回以前年度欠款95万元；二是依法清欠，特别是外部应收款大部分为一年以上的欠款，靠正常的清欠手段难以达到清回的目的，运用法律手段是清理外部欠款的有效途径。如查哈阳农场组织有经验的法官参与清欠，为查哈阳粮油总公司清回外部欠款238万元；三是组成清欠小组专门清欠。如查哈阳农场组成三“结合”清欠班子（清欠办人员、法庭人员、原企业主管人员）进行清欠，现已清回欠款60多万元；四是转制企业留守人员进行清欠。如查哈阳农场转制企业留守人员50人进行专职清欠，停发工资，按清回欠款的比例提成的办法，有效地调动了清欠人员的积极性，查哈阳农场计划到年底清欠人员增加至100人；五是欠款户有担保人的，追究担保人的责任，由担保人偿还；有抵押物的，收缴抵押物；六是党员干部带头清欠，只要是党员干部有欠款的，要求限期偿还；七是从源头上控制家庭农场欠款的发生。采取的主要办法是控制农场垫支款的发生、实行上打租金、下打租金、实行财产抵押及亲属工资提供担保的办法。全局2001年家庭农场“两自率”达98%以上。八是向社会公开招标。针对有些欠款清理难度较大，已超过三年以上的应收欠款，向社会公开招标，凡是有能力的单位和个人依法清理回收欠款的，签订合同，按清回欠款的数额及难易程度给予一定的提成和奖励，如克山农场采取此方法已清回欠款50多万元。由于分局清欠措施得当，现全局已清回欠款14亿元，有效地缓解了资金紧张的局面，为继续大力度抓好清欠工作积累了经验。

七、积极开展政府采购工作，努力降低采购成本。

分局十分重视政府采购工作，把抓好政府采购工作与反腐败工作紧密地联系在一起，扎扎实实地按上级要求开展工作。一是对各场牧草设备、液态奶保鲜设备800万元进行了集中采购，节支率达24%；二是开展了药品、办公用品统一招标采购。通过招标采购，节支率达30%；三是对查哈阳农场教学楼进行了招标；四是开展教育两级验收设备的采购330万元，节约支出140万元，节支率达30%；五是对医疗设备的采购，节支率达31%；六是对水利建设项目进行招标，减少了施工成本，提高了建设质量，仅水利建设项目实行招标后，每年可节省资金200多万元。

八、深入实际调查研究，进一步加强财务管理工作。

分局组织有关部门深入实际调查研究，针对各场经营管理工作中存在的问题，认真进行调查研究。2000年分局财务处深入到基层100多个单位进行了调查，撰写了五万多字的调查报告，全面、系统地提出了各场在经营管理中存在的主要问题，并提出了整改意见，为各级领导加强经营管理工作提供了第一手资料，对于加快农业改革与提高上打租金的比例，加快事业单位的改革与控制企业的间接费用支出提供了决策依据，为企业增收节支近千万元，对于进一步加强全局的财务管理起到了积极的推动作用。

租金调查报告范文篇5

日前，某省某企业准备斥资247万元人民币与美国某公司设立合资公司，并约定将该投资用于向外方指定的某设备商购买设备，该美国公司提供了盖有“俄亥俄州政府印章”的营业执照正本和美国某知名银行提供的“aaa级”资信证明以及公证书。在审查外方提供的各种文件时，主办人员发现其中两份文件在外方公司名称上存在一个字母的差异，这引起了主办方的注意，经综合考虑当事人提供的有关资料和情况介绍，感觉到外方资信状况存在不实之处，于是建议合资中方对外方资信状况进行全面调查，中方当事人同意了律师的建议，并委托资信调查处进行调查。

调查处通过我国贸促会驻外机构、协作律师事务所和协作调查机构等渠道，对外商在当地注册情况、实际办公情况、通讯情况及银行信用情况进行了全方位的调查，调查结果表明该外方公司提供的营业执照是虚假的，在美国该州根本没有这样一个公司存在，其指定的设备销售商更不像其所说的那样是德国某集团在我国设立的独资公司，而是一个投资根本尚未到位，甚至拖欠办公场所租金，由某外籍华人个人在国内设立的独资公司。

很明显，外方与设备商具有合谋诈骗的嫌疑。调查处立即根据各个渠道反馈回来的信息出具了资信调查报告，建议中方在取得足够的保证之前，不要汇款给外方指定的设备销售商。

当事人在收到报告后，立即通过当地银行止付了准备付款的票据并向当地公安部门报案，迅速抓获一名诈骗嫌疑犯，该犯供认他们确实是一个通过伪造国外企业注册证明而进行诈骗活动的团伙，曾三次诈骗国内其他企业得逞，同时还供认出该团伙其他人员的情况，其他几名嫌疑人正在被通缉之中。由于资信调查处认真、细致的全面调查，不但使此次诈骗活动露出了马脚，使中方避免了247万元人民币的损失，受到了中方企业的好评，而且打击了利用国际投资和国际贸易进行诈骗的犯罪活动。

一般情况下，调查处提供的资信调查报告中包括：企业概要（地址、成立日期、法定代表人等），财务状况，公共记录，法院记录，银行往来，企业背景，经营范围，业务运作，重要评估等内容。并可就其他事项进行特别调查。

此外，调查处还可以对外企业资信状况，提高企业知名度；提供机械设备价值评估、市场调查等服务。资信调查的概念

信用调查是通过对“交易对象”广泛的了解、调查，以了解和验证“交易对象”的信用的过程，又称资信调查、征信。企业或者个人通过信用调查服务机构可获得合作方的诚信和信誉程度报告，用来防范风险、规范行为。

信用调查五大内容：一、在工商部门注册的企业名称、资本金、企业法人情况、经营活动有无超越本身范围和企业经营情况；二、在税务部门登记的企业有无漏税、拖欠税款情况；三、通过海关了解企业进出口情况；四、通过法院等司法部门了解企业与其他企业有无经济纠纷，有没有违规信息，法人有没有会影响到企业未来发展的个人违法纪录；五、逐渐与股份制银行合作，了解企业的支付情况。资信调查的途径

信用调查报告的资料来源

信用调查报告的资料一般来源于以下几个途径：

☆从官方渠道获得资料

如各地工商局的企业注册、变更和年检资料；企业纳税的有关报表；统计机关的企业经营数据等；审计部门的审计报告等。详情请看>>>

竞争对手调查实施要点

□从经营者的动向来把握情报

(一)虽然是没有什么变化的事情，如果仔细做分析的话，将会有一些深入的发现，至于能否发觉问题就要看营业员了。

(二)对经营者的评价往往是信用调查中最困难的一环。□从经营者的动向来把握情报

(一)虽然是没有什么变化的事情，如果仔细做分析的话，将会有一些深入的发现，至于能否发觉问题就要看营业员了。

(二)对经营者的评价往往是信用调查中最困难的一环。

(三)对经营者进行评价时应和本人保持密切的接触，而依此来做判断虽然是原则性的，但如果不可能做到或者有困难的情况时，应配合联系依几个已知的要素来做推测的方法。

(四)如果将经营者评价做区分的话，可将其大致分为：

1.经验。

2.能力。

3.性格三点。

如果能做到不偏向任何一方，而取其平均的话，就可称其为优秀的经营者了。

(五)"经验"并不只意味着经历。虽然说其有十年的事业经历，但是过去在事业上有没有失败过，或者在经历上有不凡的风格和实绩，这些都是非常重要的评估资料。

(六)"能力"有着许许多多的要素，行销能力、计数能力、劳务能力、管理能力、金融能力等是主要的，这些可从日常的营业活动中得知。

(七)经营者的"性格"，是可以从营业员的身上反映出来的。营业员的言语、作为、动作中就可判断其经营者是否为一个不平凡的人物。

□从营业状态中抓住情报

(一)所谓营业状态，并不是指和本公司的交易额的多少，而是指顾客将售货款提高而得到利益，是否顺利的上升的事情。

(二)营业状态是经营实态把握的第一步，这是很容易从外观上抓住的，唯独营业员的判断是重要的。

(三)判断营业状态的基准，大致可区分为：

1.营业情况；

2.与交易往来户的关系；

3.决裁条件、支付情况；

4.与交易往来银行的关系和评价；

5.业绩现况等。

(四)"营业情况"因范围广大，所以要将其重点抓住。不但不可轻视本身的感觉，同时绝对禁止只从外观上来做判断。广泛的同同行业和交易往来户，再加上交易往来银行的评价，来做最终判断。

(五)从"交易往来户关系的好坏"就可以看得出其公司的将来极为重要的进货处的质量上、信用上是否有问题，而没有实力者是不行的。贩卖处也不只是贩卖处，连和他有交易来往的地方的好坏也要调查清楚。

(六)"决裁条件、支付情况"即可知其经营恶化的前兆。应注意其原因和理由及看其经过情况，是非常重要的。

(七)"与交易往来银行的关系和评价"虽然在调查上是相当困难的，但却可以知道许多事情真相。

(八)"业绩、现况"从头到尾所说的就是这点。营业员的顾客管理的原则就在这里，如果做不到，那就不算是个合格的营业员。

□从会计方向来抓住情报

(一)要从会计上来抓住情报的话，大前提就是要能拿到损益表。

(二)将自己的经营实绩展示给别人看并非是不好的事。营业员必须能有这种说话的工夫。

(三)在此之前，交易开始时即应确实将损益期中的损益表的交付、明确定立规则。所有的成员，都应有此概念来执行。

(四)如果不能拿到损益表，也可从许多情报中来做推测，情报的组合建立是营业员和管理者本身的事情。

(五)连续三至四期赔钱的企业是相当危险的。除了一些大企业或者优良企业，否则连续的赔钱，在金钱上当然没有理由能支持。

(六)如果支付期间是长期性的话，必须要有周密的检查追踪。本着公司的立场，是以缩短其支付期间为原则。

(七)在平常，就要做到严格地检查计算错误，而且要确实遵守已约束的支付条件。

(八)以损益表为基准，财务比率分析和损益表的分析是营业员必须的基础知识。

(九)损益表亦不可囫囵吞枣。

□分析资产状态，获得情报

(一)从借贷报告表中可得知资产有流动资产和固定资产，固定资产更可分为有形固定资产、无形固定资产、投资等。

(二)如果能拿到财务报表的话，就可以从数字上来作判断。

(三)一般对于流动资产的把握是很困难的。但是以决裁条件例如(现金的入帐、支票付款期很短等)都可看出是不是好的往来对象。

(四)从外表唯一可以衡量的事物就是商品的库存量。不但要看实际的库存量，亦要检查其入货、出货的情况。

(五)固定资产在此指的大部分是事业用(并非贩卖用的)的土地和建筑物，在所辖的登记所里取得其不动产登记簿誊本。

(六)能知道其固定资产的价值额也是很重要的事情。

(七)在借钱的时候，不论是个人或者法人，在常识上一定有其担保的抵押品。如果分析其登记簿就可发现相当不可思议的事情，像企业的资金操作的状况，都可以分析出来而做判断。

(八)不要觉得一点点的费用和劳力是可惜的，而应要有那种对全部交易往来户做调查的气度才可。(九)如要知道无形固定资产、投资的事情，几乎是不可能的。

竞争对手调查目的及内容竞争对手调查旨在

了解竞争对手综合情况

获取竞争对手一手情报

发掘竞争对手的发展模式和发展策略

研究竞争对手的核心竞争力

分析对手与自身的相对竞争优势及劣势

制定市场发展策略

调查内容

竞争对手注册资料及发展现状

竞争对手历史变更情况及重大新闻

竞争对手投资方介绍

竞争对手组织结构，管理层介绍，内部运营机制调查

竞争对手生产情况调查(生产能力、生产设备调查)

竞争对手经营情况调查(供应情况调查、销售情况调查)

竞争对手财务状况调查

租金调查报告范文篇6

［关键词］农村商业银行;信贷风险;金融服务

1农村商业银行信贷业务风险概述

1.1农村商业银行信贷业务风险的表现形式。农村商业银行信贷业务风险主要源于市场风险、信用风险和操作风险三大方面。市场风险主要指借款人在商品的生产和销售过程中，由市场条件和生产技术等因素变动而引起的风险;信用风险主要指借款人因个人原因故意违约，不及时偿还贷款而影响到银行的收益;操作风险是指贷款发放过程中由于程序不规范、审核不到位等导致贷款发放过程存在瑕疵，可能对后期的贷款收回或违约诉讼产生一定的影响。1.2分析农村商业银行信贷业务风险的现实意义。现阶段分析农村商业银行信贷业务风险有助于信贷风险相关制度的进一步建立健全，为农村商业银行建立完善的内部控制管理制度提供保证。同时，完善的内部控制制度融入银行的日常管理，将为信贷业务的开展和新贷款业务风险的防范提供制度依据，从而有助于降低信贷业务风险给农村商业银行带来的损失。

2农村商业银行信贷业务中常见风险举例

2.1常见贷款产品的风险分析。2.1.1供应链贷款产品的风险。近年来，中国经济逐渐已由快速发展转向“L”型发展，金融供给与实体经济需求之间的断裂和背离也日益扩大，在这样的一个大背景下，作为一直致力于服务“三农”、服务小微的地方性法人机构，农村商业银行为进一步支持当地实体经济发展，解决小微企业资金利用率低、融资难等发展短板，探索了以核心企业信用和资金为担保，向上下游企业或农户综合授信的贷款模式，推出了“农链通”“链链通”等产品。但是由于产品特性，贷款客户小而散，且存在跨省客户，非核心企业的贷款人生产经营情况难以确定。同时银行依赖核心企业对上下游客户的管理，实际生产经营中产、供、销关系存在不稳定性，导致贷款风险无法做到及时预警。2.1.2政府融资平台贷款的风险。地方政府融资平台是指由地方政府发起，充分利用国家土地、股权、规费及国债等资产，必要时再辅之财政补贴作为还款承诺所设立的各项资产符合融资标准的公司。目前各地农村商业银行虽然发放了大量的政府融资平台贷款，但是普遍存在未建立完善的政府融资平台管理体系，对政府融资平台认定无明确标准，对部分隐性的政府融资平台识别不到位。而且这些公司通常举债金额巨大，主要资金用于地方基建投资，投资期限长、盈利能力差、资金流紧张，主要还款途径均来自政府补助。即使贷款担保方式多以系统内其他国有企业加以担保，一旦借款企业无法还款，担保企业也无法提供足够的资金还款，还款来源难以得到有效保障。2.1.3装修贷款的风险。近几年，各地农村商业银行发放了大量用途为装修的贷款，此类贷款普遍存在贷前调查不够充分的情况，调查人员基本上未按照制度规定采用实地调查和间接核查相结合的方式开展贷前调查工作，仅以借款人提供的装修合同认定交易事项真实性，并以此作为贷款发放依据，存在较为明显的贷款操作风险和信用风险。在审查环节，贷款审查人员未对贷款调查内容的合法性、合理性、真实性进行全面审查，致使装修贷款存在交易背景真实性存疑等情况。在贷后检查环节，银行信贷人员仅根据贷款资金支付对象判断借款人资金是否按约定用途使用，并未进一步要求借款人提供发票、装修材料出入库单、装修工程进度表、水电及木工中期验收单，装修前期、中期及后期照片等其他佐证资料，对借款人资金使用监管不够审慎。2.2常见贷款抵押物的风险分析。2.2.1土地流转经营权及地上作物抵押的风险。农村商业银行发放的部分贷款采用以农村土地流转经营权及地上作物进行抵押担保，抵押物评估价差异较大;再者农村承包土地的经营权抵押贷款主要抵押物为地上作物，而非土地承包经营权，抵押物脱保风险。而且地上作物产量价值受气候影响较大、抗风险能力较弱，且保存期短、易霉烂，需要尽快出售，因此，抵押物价值不断降低，存在脱保风险。2.2.2出租房产抵押贷款的风险。农村商业银行部分借款人在办理抵押贷款时，所用抵押物房产普遍存在出租情况，在借款人使用已出租房产进行抵押时，农村商业银行会要求与抵押人、承租人签订《房地产出租补充协议》，明确在抵押期间房产租赁情况变更应取得银行同意，并且承租人应在银行处置房产时放弃租赁权。但是，在实际执行过程中，经常存在农村商业银行在签订《房地产出租补充协议》时，并未实地调查抵押物实际租赁情况，难以确定协议中的承租人是否为目前房产实际使用者。在对出租房产办理抵押贷款时，未调查出租物最终承租人，并未与最终承租人签订《房地产出租补充协议》，在贷款发生风险时有可能出现最终承租人提供与抵押人签订或补签的《租赁合同》，并以此行使抗辩权，进而导致抵押物难以处置的情况。2.3贷款发放与归还过程中的风险分析。2.3.1贷款发放流程存在瑕疵的风险。目前，农村商业银行的信贷业务中贷前调查授信环节存在的问题主要有贷前调查不到位，把不符合资质的企业列为担保人，贷前调查报告未完整披露与借款人或其关联方的不良信息，提供的财务报表存在明显错误且与企业公示信息不符，信贷档案中缺少必要证明资料;在贷款发放环节主要存在部分贷款资金用途被违规改变，部分贷款资金流入关联方账户，用途不明，个别贷款资金流入保证人账户，个别贷款自主支付未取得支付凭据，贷款实际用于归还原欠款，个别次级借款人承接不良贷款并未缓释风险等问题;在贷后管理环节主要存在未落实个别授信贷款限制要求，未及时关注或披露个别借款人不良信息，个别风险预警管理客户授信到期未采取压缩措施等问题。2.3.2贷款本息由他人归还的风险。农村商业银行的贷款业务中个别贷款存在贷款本息均由交易对手、第三方抵押人进行归还，与正常贷款交易情况不符。此类情况有可能是存在借名借款，借款人因自身经济条件不符合农村商业银行的贷款条件，而借用他人名义向银行借款，同时为其归还贷款本息。上述贷款业务中，农村商业银行可能无法了解到贷款的实际用途及贷款实际使用人的经济情况，容易引发贷款无法偿还的风险。

3农村商业银行信贷业务风险的控制措施

3.1加强审批流程管理。农村商业银行进一步完善“农链通”“链链通”业务的审批流程，加强对申请该业务借款人经营状况、从事行业、发展前景的全面分析，加强审查日对借款人当期经营状况的实地调查，不能仅关注核心企业经营情况。同时，产品要在有力的科技支持下发展，适当引进区块链等技术，应对“B2B+F+C”(企业－企业+金融+赊销)结构产品的管理需求。3.2防范融资平台风险。农村商业银行应明确政府融资平台识别标准，并严格按照政府融资平台对相关贷款进行管理。同时，应当重视风险评估工作，要积极收集地方政府财政收入情况、政府债务负担、产业政策、项目风险以及平台的治理结构和财务状况信息，采取前瞻性风险分析方法综合评估贷款风险，进而考虑是否对其进行贷款。对于已贷款项的企业，银行应当根据风险强度有针对性地分类处置，尽可能实现实时监控，控制和防范大面积违约等极端事件的发生。另外，在实际业务操作过程中，应严格按照相关贷款管理制度的规定，做好尽职调查工作，落实项目管理，降低贷款风险。3.3加强装修贷款控制。针对装修贷款存在的风险，农村商业银行应从审慎角度出发，要求在贷款调查过程中，前往借款人实际装修地点进行调查了解，确认装修标的实际状态及装修情况，以落实装修贷款交易的真实性。同时，在贷后管理中加强对资金流向的关注度，防止贷款资金的移用与挪用。3.4规范土地流转抵押贷款。农村商业银行首先应进一步规范土地流转经营权评估指导价，按照地域差异对不同地区的土地经营流转权限定评估价格区间。其次与借款人签订补充协议，要求将地上作物出售收入转入银行监管账户，并优先偿还贷款。最后应根据转入银行监管账户的经济作物收入额，对借款人抵押作物经济价值作合理评估，保证评估价格的合理性。3.5强化抵押贷款管理。农村商业银行对于借款人使用已出租抵押物在银行办理抵押贷款所产生的风险，首先信贷人员应实地调查抵押物出租情况，了解抵押物实际承租人租赁信息，如租赁合同、租赁期限、租金支付情况、是否存在转租等必要信息。其次在后期的贷款管理时应及时跟踪抵押房产是否出租等信息，避免因房产使用状态的改变给银行信贷业务带来风险。3.6严格贷款发放流程控制。农村商业银行首先应加强对借款人贷款准入条件的审核，避免违规性贷款的发放。其次应认真做好贷款“三查”制度。一方面应要求信贷人员多渠道地查询借款人负面信息并全面在调查报告中反映;另一方面应当严格审查和监控贷款用途，要对贷款资金发放后和受托支付后的资金流向持续关注，避免信贷资金回流、与合同约定用途不符等现象发生，防范贷款资金移用风险。

参考文献:

［1］夏千旭，吴抗.浅述中国商业银行信贷风险管理存在的问题及对策［J］．现代商业，2016(11):110－111.

［2］李剑峰.我国商业银行信贷风险管理存在的问题及对策［J］．新经济，2015(29):56.

租金调查报告范文篇7

16、DM中牵涉到厂商广告内容需在印刷前由厂商签字确认。

17、企划部员工在有加班需求时，应事先知会企划部主任，并到人事部办理各相关事宜，如遇调休或请假必须在前一天将手中待完成的工作及各交接事项以书面形式交由其职务人，AE在假期间必须手机保持开机状态，以方便进行工作联系。

18、各店企划部每周四将本周最新活动、每周二将上周卖场活动情况由部门以MAIL形式统发给当地客户；每月月底将下月DM派发时间、形式、参与广告形式统发给当地客户；每月月底将下月需商家参与活动的招商通知统发给当地客户。

19、DM派发必须在每月30前将下月派发计划制定，原则根据活动内容、DM形式拟订派发方式、时间、具体地点、派发量、费用等，需经企划部主任签字确认后方可执行；

20、单店文案需在每月25日将下月公关计划（内容包括主题、媒体选择、时间、字数、费用等）完成，交由单店主任、店长、区域企划部确认后方可执行。执行时需严格按照时间表，如由变动需提出申请。

21、各单店每月必须作1次竞争对手调查（内容包括电脑商城名称、时间、卖场活动、人潮量、厂商活动等），每一次调查选择一个双休日和一个非双休日，每月30日前将下月计划完成，交由企划部主任签字确认后方可执行。

公务员之家，全国公务员共同天地

22、各单店AE每月27日以前必须作一次场内经销商调查（内容包括本月出货量、销售额、其他卖场店铺销量情况、卖场活动的效果情况及建议等），汇总至单店文案，30前提交调查报告给企划部主任、店长、区域企划部。

23、单店每一个活动的项目负责人必须充分利用单店资源（如网上、广播、海报、舞台背板、地贴等），填写活动宣传申请表，交由主任签字确认方可执行。

24、区域美编在进行美术设计时，必须严格按照公司CI手册。所有广告设计必须区域企划部经理签字确认后方可出单。美术设计时必须注意以下几点：

详情见商场海报

数量有限，送完为止，每人限购一台

卖场自办活动必须注明：“此活动会员专属，非会员者可现场申请”

产品LOGO要符合其他公司的要求

特价信息及厂商广告必须由商家签字确认

卖场地址与电话的准确

25、各单店企划部必须建立下列数据库（电子文档），保留在各单店主任处，同时及时更新,未经企划部主任授权不得擅自查阅;

厂商、经销商、商数据库（需有负责人电话姓名、电话、E-MAIL地址、公司经营项目、公司地址）

记者名单（媒体名称、电话、E-MAIL地址、职称、地址）

大学名单（学校名称、地址、人数）

社区名单（居民数、地址）

电脑卖场名单（卖场名称、电话、地址、柜位数、租金、出租率）

合作商名单（广告、印刷、制作、礼品商的公司名称、地址、合作项目及具体价格、电话、联系人）

区域企划部应有上述材料的电子文档。

26.各单店企划部必须对下列档案严格分类管理:

合同(企划部保管合同复印件,原件保存在财务部):

厂商活动合同:

根据活动时间排序,档案册首页附清单,清单内容包括:合同编号,活动时间,活动名称,厂商名称,活动位置,活动金额,收款情况,备注;

厂商广告合同(如有合同及委托制作\安装合同须将复印件附在相应合同后):根据合同签定时间排序,档案册首页附清单,清单内容包括:合同编号,广告签定时间,广告时间段,厂商名称,广告位置,合同金额,费用及委托公司,安装制作费用及委托公司,收款具体方式及时间,收款实际情况,备注;每月25将下月应收帐款上报企划部主任\店长\区域企划部经理

印刷合同:

所有外包印刷品必须有签定合同,档案册首页附清单,清单内容包括:合同编号,印刷物,印刷量,委托公司签定交货日期,实际交货日期,单价及总价,付款情况,备注;每月25日前企划部主任检查是否已将单据上报财务部;

广告投放合同:

所有广告必须有签定合同,档案册首页附清单,清单内容包括:合同编号,媒体及形式,委托公司,时间及实际情况,刊列价及成交价,付款情况,备注;每月25日前企划部主任检查是否已将单据上报财务部;

布置物制作合同:公务员之家，全国公务员共同天地

所有有关卖场布置的制作物外包制作必须有签定合同,档案册首页附清单,内容包括:合同编号,制作物名称,委托公司,使用时间,金额,付款情况,备注;每月25日前企划部主任检查是否已将单据上报财务部;

礼品及制作物采购合同:

租金调查报告范文篇8

[关键词]偏好伪装权力寻租信贷风险

一、偏好伪装理论和权力寻租理论

1.偏好伪装理论

偏好伪装在社会现实经济生活中随处可见。所谓偏好伪装，即是指在某种特定的社会压力下，一个人隐瞒自己真实欲望的行为。偏好伪装没有反映自己真实的想法，原因是有种社会压力会无形中迫使自己作出不是自己内心真实想做的行为。每个人内心总有一个总体效用水平，第默尔·库兰认为一个人的总体效用是个人内在效用、名誉效用和表达效用三部分组成。一个人的内在效用仅仅是反映内心的想法，当他公开自己内心真实想法时，这可能会影响到人们对他的评价或者对他的态度，他可能选择说假话，为了人们对他信任，他可能提供证据，证明他接受大家主流选择。当个人观点与公共观点不一致时，会导致公众不同程度的惩罚。

纵上所述，一个人在作出公开偏好时，他所追求的总效用要最大化，即内在偏好效用、名誉效用和表达效用三者之和最大化，这有两种情况:

第一，个人内在偏好对公开偏好有影响时，当他在0到100选择，这种情况下他完全按照自己需要进行选择，他的表达效用最大化，最大表达效用值是20，而名誉效用最大化选择值是80，个人的内在偏好，表达效用和名誉效用三者之和最大化值体现在值70上，因此他考虑诸多因素，最终会选择值70，这时他为了效用最大化而进行了伪装偏好。

第二，个人内在偏好对公开偏好没有影响时，在一个多成员决定的集团中，个人选择对最终的结果影响是微小的，因此个人的内在偏好对公开偏好没有影响，这时个人的内在效用是固定的。

2.权力寻租理论

权力是一种资源，在不同的方式下有不同的权力。韦伯认为人在不同的地点、不同的时间进行统治的方式就是将权力强加于人，以使其合法性得到承认的方式。他认为权力有三种；传统型权力、个人魅力型权力和法理型权力。

“寻租”这个概念由美国明尼苏达大学一位叫安克鲁格的教授于1974年在她的《寻租社会的政治经济学》中提出的。她说：“在多数市场导向的经济中，政府对经济活动的管制比比皆是。这些管制导致各种形式的租金，以及人们经常为这些租金而展开竞争。在某些场合，这种竞争是完全合法的。在另一些场合，寻租采取其他形式，如贿赂、腐败、走私和黑市。”詹姆斯?布坎南的寻租理论认为,所谓寻租活动，就是行政权力介入市场而大发横财的行为,这里的横财也称租金,是一切由于行政权力干预市场经济活动,造成不平等竞争而产生的收入。

权力寻租产生原因是多种多样的，主要有以下几种；产权制度因素，产权不清晰，形式上是人人共有，但实际上控制权在少数人手中；管理制度，企业内部管理制度混乱，没有形成现代的权力制衡制度；经济利益驱动，经济学假设人都是经济人，都会追求自己利益的最大化，权力的控制者也会权衡各方利益，实现自己经济利益最大化；最后还有监管法制不完善。

二、偏好伪装、权力寻租和商业银行信贷风险

银行信贷是一种资源，在商业银行系统里，信贷资源配置行为人的行为方向和力度，对于信贷资源配置的效率、质量、效益具有关键性的重要影响。而这种资源配置者银行领导拥有绝对的权力，因为在同等的情况下，领导可以决定把贷款发放给谁不发放给谁。银行领导的这种绝对的权力很容易导致信贷腐败，而银行信贷员工的偏好伪装助长了这种腐败，因此金融机构内部信贷决策管理人员形成了集体腐败，也是导致银行发生贷款风险的重要原因。

假设商业银行人员仅有领导和信贷员工，他们都在自身效用最大化的基础上进行选择。某企业需要一笔贷款，该企业负责人在与别的贷款申请人同等条件下缺乏优势，比如企业经营前景不乐观，经济实力差等，于是贿赂该商业银行领导，行长拥有绝对权力，他作为一个经济人，考虑成本收益后，最后决定贷款给该企业。面对这桩交易，其他员工反映呢？假设下图是员工面临的选择：

面临这笔贷款，领导会征询员工的意见，要求员工公开表达对这笔贷款的意见，员工的效用函数表达式是：总效用=f（工作，晋升，奖赏，和领导关系等）。如果员工流露出不同意的情绪，他的效用是-1单位，这是因为领导会在工作、晋升机会、奖赏、相互处理关系等给予报复。在这种情况下，员工在公开表达时选择同意。因为员工选择同意，他得到了2单位效用，明显比不同意要多，即员工可以在工作、晋升、奖赏方面有一个无摩擦的未来。因此最好的均衡就是（贷款，同意）。在这种选择下，员工是伪装偏好，而领导也实现权力寻租，他得到3单位效用，而信贷员工实现了效用最大化，即内在偏好、表达偏好和名誉偏好三者总和达到最大化，得到2单位效用。而这笔贷款没有完全按照风险的考核标准审核，因此在伪装偏好和权力寻租公共起作用的情况下，信贷风险产生。

在现实经济生活中，银行领导执意某借款人的贷款申请，员工权衡利益和成本，信贷员调查员在信贷调查时自动会偏离借款人实际情况，使的借款人的条件达到申请条件，而信贷审查人员在信贷员调查报告的基础上的出结论，这本身就是一种错误，另外他们也会放松条件，符合领导的要求，这就是银行被领导人的集体伪装偏好，形成集体的无知，从而信贷决策明显失误而引发信贷风险。

在银行信贷的过程中，信贷员工伪装偏好是一种加速器，推动不良贷款的产生，而权力是伪装偏好的制造厂，生产大量伪装偏好。权力和伪装偏好相互作用，最终不良贷款形成，信贷风险产生。如图：其中上键号表示“加速”，下键号表示“生产”。伪装偏好的存在，使得银行内部和外部监管弱化，导致信贷资源配置的严重扭曲，在一定程度上纵容权力寻租的出现，因此银行在信贷方面应该设计降低或防止伪装偏好机制。三、防范商业银行信贷风险措施

金融是一个国家的核心，而银行又是国家金融的重要组成部分。银行信贷风险对国家经济的发展产生不利影响，因此必须防范信贷风险。

1.培养商业银行人信托责任

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。信托关系由委托人、受托人、受益人三方面的权利义务构成，这种权利义务关系围绕信托财产的管理和分配而展开。一般情况下,委托人和收益人是同一方，信托责任是指受托人对委托人/受益人负有的严格按委托人意愿（而不是自己的）管理财产的责任。

郎咸平教授曾总结：中国目前最缺乏的是什么？是信托责任。尤其是国家政府机构的信托责任缺失，导致整个经济体系中各领域都严重出现信托缺失。因此带来的恶劣后果就是：政府威信的尚失，企业责任的尚失，个人诚信的尚失。所以说，由政府带头，建立全社会的信托责任，是根本解决问题的关键。事业单位信托责任容易导致人力资源管理的混乱，比如任人唯亲、决策一人说了算、职员普遍的偏好伪装等。因此要培养商业银行人的信托责任：一是要加强人思想道德建设，培养他们为人民服务的意识；二是加强外部监督，实行严格的法律制度。

2.商业银行对借款人声誉考核指标要量化

考核指标多为定性指标，比如优秀、良好、中等等，确定定性考核，容易导致绩效评价模糊，而量化指标比较客观，具有说服力，因此要进行借款人声誉考核指标量化。

假设衡量借款人声誉水平高低指标主要有产品质量、公司业绩、违约记录、社会责任河借款人吸引力等因素。银行可以列出衡量借款人声誉评价指标因素，设因素为（），如：:产品质量；:公司业绩；:违约记录；:社会责任；:借款人吸引力；:其他因素。

然后银行需要根据各因素的重要性分别赋予它们的权重。每0各因素权重为：

接着对各因素满足程度赋予0-5分，设为各因素分数，银行可以赋予各因素分数为：

因此借款人声誉评价水平高低就可以根据以上数值计算出，设绩效考核成绩为R，则考核成绩为：

3.实施房地产信贷人员的问责制度

目前商业银行信贷制度是条块分割、分散授信、多级决策的授信管理体制。为了适应信贷形式的变化，商业银行必须实行扁平化管理，重组业务流程，在全行范围建立信贷分析和决策的支持系统，提高独立审贷和控制风险能力，因此要求建立信贷人员问责制度。信贷人员必须承担相应责任，这要求下列三点同时实行：（1）实行第一责任人制度。第一责任人制度是指在该行扁平化的组织架构下，基于充分的授权，将风险识别和防范的责任界定在基层第一线，贷款安全性的责任主要由一线的放贷人员来承担，贷审委只负合规性审查等次要责任；（2）实行终身风险问责制度；（3）实行信贷事后监督制度。信贷事后监督制度是防范风险的最后一道关口，这信贷人员自己开展的贷后检查和总行审计部门对支行的贷款也实施事后监督。

参考文献：

[1]韩继云:我国房地产信贷风险透析及对策[J].青海社会科学，2003（4）

[2]易宪荣:中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸研究，2005（5）

租金调查报告范文篇9

[关键词]疫情；江苏省；制造业企业；财务困境；影响因素作

为制造业大省，江苏制造业的总量占全国1/7左右，位居全国首位。在江苏省制造业中，中小型民营制造业企业占有一个非常大的比例。在疫情期间，江苏省整个制造业企业经济都处于一个十分低迷的状况，而中小型制造业更不容乐观，有些企业甚至濒临破产的危机。

一、疫情对江苏制造业企业的冲击

本文选取了江苏省不同行业的制造业企业进行了深入的调查分析，调查对象多为职工人数1000人以下，销售额30000万元以下，资产总额为40000万元以下的中小型制造业企业，包含了七个行业，其中纺织制造业占15%、化学纤维制造业13%、有色金属制造业13%、仪器仪表制造业17%、运输设备制造业12%、医药20%、装备制造业10%。所有的企业家都认为受到了疫情的影响，其中纺织、化学纤维、有色金属、仪器仪表行业39.3%的企业都认为疫情对其“影响很大”，41%的企业认为“影响较大”，19.7%的企业认为疫情对其“影响较小”，而运输设备行业中82.5%的企业认为“影响较大”，17.5%的企业认为“影响较小”，相反在医药制造业与装备制造行业中有50.5%的企业认为“影响较大”，41.3%的企业认为“影响较小”，8.2%的企业认为没有。疫情给大部分制造业带来的都是负面影响，但也有一些企业因为疫情而带来有利影响，有91.8%认为疫情对医药制造业有影响36%的企业认为“有利影响”。受疫情影响，很多制造业企业无法正常复工进行生产经营，而企业在停产过程中企业的设备折旧，房屋租金等支出是不变的，所以企业的经营更是困难。在调查过程中，提及疫情对企业的影响，几乎每个企业都列举了好几条，其中几条影响出现的频率特别高，其中排行前三的影响中84.5%的企业都认为“企业生产经营成本增加”、65%的企业都认为“企业生产所需原材料供应不足”、37.5%的企业认为“企业的严格防范措施影响生产效率”。在问及企业疫情期间的损失，18%的企业表示“损失巨大，无力承受”、56%的企业表示“损失很大，勉强可承受”、19%的企业表示“损失较小，可以承受”、7%的企业表示“没有损失”。总之，突如其来的疫情对制造业企业的冲击不容小视，很多制造业尤其是中小型制造业企业因此陷入财务困境从而导致企业无法运转，甚至濒临破产边缘。因为疫情原因制造业企业自身的不足也慢慢展现出来，所以企业无法运转也不全是疫情的原因，也要分析企业自身的问题。

二、制造业企业陷入财务困境的原因

(一)企业财务状况堪忧。缺乏现金流问题，疫情期间，企业的经营成本增加，无法正常生产经营却还要正常支付员工工资、五险一金以及租金，对于规模较小的企业，租金的支出在企业经营成本中算是占比最大的成本。根据调查显示，53.5%的企业表示现有的现金流仅仅能够维持一到两个月。如果疫情持续而企业无法恢复正常运转的话，那么很多中小型制造业极有可能面临倒闭。目前，大部分制造业企业都存在或多或少的现金流危机，这些中小型企业太过重视企业生产而不重视企业资金管理。企业受行业相关政策变化的影响、新旧技术交替不连续、产品周期步入衰弱期、订购单下滑等外界因素的影响，导致企业缺乏必要的现金流；当外界经济环境发生巨大变化时，企业由于投资、筹资决策的不善，过分地追求产品多元化从而失去竞争优势，更容易受到企业内外部多方的压力，导致资金陷入困境。而对于中小型制造业企业来说，也存在不良资产管理不妥的问题，企业存在较多应收账款，可能存在无法及时收款发生坏账的风险，在面对突发情况时企业的弊端显露无疑。(二)中小型制造业企业融资难。疫情背景下，规模越小的制造业企业所遭受的影响越大相反规模越大的制造业企业可能其应对突发情况能力强于中小型制造业企业。由于自身规模较小，现金流容易出现紧张甚至断裂的情况。而中小型制造业企业筹集资金的途径相对而言比较少，从而导致资金不富足。其抗风险能力弱，信用等级低，监管成本高，金融机构特别是国有商业银行不愿意借贷给中小型制造企业，而民间直接借贷利率又太高，对于中小型制造企业来说成本过高难以承受，融资难的问题直接制约了中小型制造企业的生存和发展，再加上疫情的影响，造成了中小型制造业企业雪上加霜的局面。(三)企业缺乏危机意识。据调查95%的制造业企业在平时生产经营中没有制定应对重大突发事件的应对机制，从而导致面对突如其来的疫情手足无措，中小型制造业企业长期处于一个相对安逸的状态，没有对未来突发情况进行预测与准备。所以在疫情的突袭下，没有半点抵抗能力，导致企业陷入了财务困境之中。加上现在时展速度如此之快的情形之下，更新换代的速度也越来越快，许多企业慢慢被时代所淘汰，却还在强撑经营。没有顺应时展脚步，也没有挑战的勇气，更没有抓住时代的机遇。(四)政府政策落实不到位在疫情期间，国家出台多项费用减免、减税免税等优惠政策。而苏州作为江苏省第一个出台十项优惠政策的城市，说明确实是有企业享受到了国家的优惠政策。但在调查的中小型制造业企业中有65.3%的企业表示尚未享受这些优惠政策，国家出台此项政策，实则就是为了拯救那些面临财务危机无法运转的企业，所以能否及时享受这些优惠这也在很大程度上决定企业能否安全度过此次疫情。

三、中小型制造业企业财务困境应对措施

(一)企业层面。1.加强现金流管理。(1)企业设置专业财务人员，进行精确的资金预算。大部分制造业企业都是重视企业生产而不重视企业资金管理，而制造业企业又是生产供应链较长，资金周转周期较长。所以企业应提前对企业资金进行预算，以免在有特殊情况时能够进行更好地调控。在调查中有31.46%的企业“平时几乎没有预算资金的习惯”、58.24%的企业表示“粗略估计企业的现金流”、10.3%的企业表示“会有较为精确的资金预算”。通过数据对比分析我们发现，在53.5%表示现有的现金流仅仅能够维持一到两个月企业中，近乎一半多的企业都是平时几乎没有精确的资金预算习惯。可见，我们中小型制造业企业做好资金预算是非常有必要的。(2)减少企业不良资产。所谓不良资产就是企业应收账款较多，中小型制造业企业为了企业能够获得更多的利润，常常会选择赊销的方式销售产品。虽然说企业账面上的资产利润很多，可是企业真正的现金流却很少，而大量的赊销款发生坏账损失的风险非常大。在调查的中小型制造业企业中62.4%的企业都有相似的问题，企业存在较多的应收账款。所以企业在以后经营活动中应该尽量减少赊销，可以利用商业折扣，现金折扣等销售方式来销售产品使得货款及时或者提早收到，以及在发生应收账款时经常性的进行催款。同时，也可以根据购买企业进行信用评级，从而决定可以进行赊销交易的单位。(3)压缩成本，减少非必要开支。制造业企业的成本核算对于整个企业来说最为关键，所以为了减少企业现金流出，节约成本，企业应该尽可能的制定出一套最节约成本的生产方式，这也是中小型制造业企业最容易忽视的，所以应加以重视，严格监督企业生产流程，规范生产。2.企业升级转型。如今是大数据时代，而企业的发展也需要跟上时展的脚步，对这些经营状况不佳传统的制造业企业，可以考虑加大线上业务和数字化改造，从而改变企业现有发展状况的。甚至企业可以增加或者换个方向，尝试开发新的产业模式，比如一些夕阳红产业养老产业、环保产业、现代物流产业等，这些都是当下非常热门的话题，也符合国情、时展需求。3.健全风险应对机制。此次疫情可以说是继非典后涉及面最广、影响程度最大的公共卫生事件，也是对全国乃至全球企业巨大的挑战。所以中小型制造业企业在日后的生产经营中要做好对突发事件预防，可以提高企业利润中提取盈余公积比例，增加企业应对突发事件的能力，从而降低中小型制造业企业陷入财务困境的风险。可以在企业日常经营中模拟突发事件发生情形，分析企业会遇到哪些生产经营中的阻碍，从而制定一套企业内部规范的风险应对机制。(二)政府层面。1.打通中小企业融资通道。对于金融机构对中小企业提供贷款，要降低担保费用；建立贷款风险补偿基金，贷款出现坏账风险时由政府利用风险补偿基金给予金融机构补偿；对受到疫情冲击严重的行业，鼓励金融机构主动进行贷款展期和续贷。2.精准施策，加大执行力度。在调查中得知一部分中小型制造业企业暂时尚未享受到税收优惠政策，说明政策不精准落实不到位。建议政府出台帮扶政策时尽量避免普惠制，力争精准帮扶，提高政策的执行效果。另外政府出台一项政策需要审批落实层层传递，程序较为繁琐复杂，政策制定和执行存在滞后性。建议政府可以根据企业复工进度来为企业提供防疫物资，促进企业尽早恢复正常生产经营活动。同时根据企业复工所遇到的问题进行专项提供帮助，简化审批程序，从而能让更多中小型企业享受到降低费用、税收减免等政策。突如其来的肺炎疫情给江苏省和全国的制造业企业带来了重大的影响，对于制造业企业来讲，这既是一次挑战，也是一次机遇，要勇于接受挑战，把握好机遇；对于政府来讲，必须与制造业企业共同努力，促进实体经济高质量发展。

[参考文献]

[1]中国企业家系统课题组.“肺炎”疫情对企业的影响与对策建议快速问卷调查报告[R].

[2]于敏，杨波，李丹青，晏江，蔡万里.疫情对中小企业的影响及对策研究[J].财会月刊,2020(12):128-133.

[3]朱武祥，张平，李鹏飞，王子阳.疫情冲击下中小微企业困境与政策效率提升[J].管理世界月刊，2020(4):13-25.

租金调查报告范文篇10

关键词：经济；民营企业；信贷歧视；融资

随着中国经济的高速发展，民营经济逐渐成为推动中国经济增长的中坚力量，也构成了中国经济体系的重要组成部分。据2018年9月国家发改委新闻会，截至2017年底，我国民营企业的数量超过2700万家，民营经济占GDP的比重超过了60%。但中国民营企业却一直面临着政治与社会的双重歧视，在其高速发展的同时也受到了严重阻碍，特别是难以通过银行等金融机构获得贷款支持。根据国家社科基金资助项目(01DJY052)对2000多家民营企业进行的问卷调查，高达53.8%的企业认为，当前对企业发展最大的限制是资金不足的问题。银行贷款是中国民营企业融资的主要途径，融资困难已经成为制约中国民营企业发展的瓶颈，因此有必要对民营企业遭遇信贷歧视的深层原因作出分析。

一、法律对产权及合同实施的保护有限

法与金融理论(LaPortaetal.，1998)认为法律对金融发展会产生重要影响，健全的法律制度和有效的法律实施有助于公司获得外部融资，提升公司治理水平，提高公司的绩效和价值。在经济转型过程中，由于法律法规的不完善，民营企业很难完全依赖法律体系以寻求对其产权及合同实施的保护(McMillanandWoodruff，2002)。当司法体系在保护民营企业的合同实施等方面的效用有限时，将增大民营企业的经营风险，同时也会提升银行向民营企业贷款的风险，因此银行将对贷款给产权无法得到十足保护的民营企业持审慎态度，进而提高民营企业向银行申请借款的难度。

二、政府官员的权力设租

当出现市场失灵时，为了弥补市场机制本身存在的缺陷，往往需要政府这只“看得见的手”对市场进行干预，以更好地调控经济。但在这一过程中，难免会出现阻止这只“手”更好发挥的障碍，例如权利寻租与权力设租。JosephE.Stiglitz认为，寻租是个人或厂商投入金钱和精力获得租金，或从政府获得好处的行为。寻租产生的原因一般与政府官员对经济的不必要的干预相关，并会造成社会整体福利的损失。在转型的经济中，由于资源的稀缺性，民营企业面临着激烈的竞争，为了更好地争夺资源，部分民营企业难免出现向政府官员寻租的倾向。另一方面，部分掌握经济资源配置权的官员也易滋生腐败思想，主动向民营企业设租，利用职权向民营企业索取贿赂，甚至任意增加不必要的管制手段以干扰民营企业生产活动的正常进行，对私有企业随意进行掠夺(Johnsonetal.，2000)，Shleifer和Vishny(1998)将这种情况下的政府官员形容为“掠夺之手”。中华全国工商业联合会在2008年的调查报告《中国民营企业为什么长不大》中，揭露了我国部分官员干预民营企业的主要方式——缴费和摊派。由于当前我国司法体系的不完善，这类官员的行为难以受到法律法规的有效监管、遏制。当民营企业受到这类“掠夺”时，往往敢怒不敢言，惧怕向上级相关部门当面质询，最终只得选择默默忍受。这一现象无疑会增加民营企业的经营风险，从银行贷款的审慎态度出发，相比国有企业与政府联系紧密的先天优势，显然后者更易获得银行的贷款，而民营企业将再次遭遇信贷歧视。

三、金融体系有待完善

我国金融体系存在的问题也是造成民营企业受到信贷歧视的原因之一。国有银行垄断的低效率造成了银行业严重的信贷歧视，首当其冲的便是民营企业，使其无法顺利进行外部融资(卢峰和姚洋，2004)。由于金融市场欠发达，市场无法充分发挥作用进行资源的有效配置，民营企业很难以直接融资等方式通过市场获取足够的经济资源，因此银行贷款成为了企业获取资金的主要来源。我国金融体系的重要角色主要由中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大国有银行扮演，虽然银行业一直在进行改革，国有银行在面临信贷决策时开始以经济原则为导向，但信贷资源的主要配置权仍掌握在国有银行的最终所有者——政府手中，因此在信贷资源的配置中，出于政策等原因，天平难免向国有企业倾斜，民营企业受到的银行信贷支持相对较弱。另外，Modigliani和Miller提出了公司的资本结构理论，Ross(1977)将信息不对称理论引入资本结构分析，该理论认为管理层可以通过资本结构向投资者传递信息，通常情况下，负债的增加传递的是“好消息”，预示着管理层对公司的发展更有信心，从而有利于提高公司价值。根据这一理论，民营企业无疑陷入了一个“怪圈”——信贷歧视将影响民营企业的资本结构，使其无法通过信息传递效应提高公司价值——这将进一步加深自身遭遇信贷歧视的可能性。

四、自身条件的约束

除了以上来自外界环境的制约，民营企业也受到来自自身条件的限制。国有企业的声誉在市场中具有信号传递的作用，有助于增强银行的信任，从而改善银行对国有企业贷款的风险评估。但民营企业在这一方面存在先天不足。首先，我国民营企业普遍规模较小，自身资金有限，因此在借款时难以有足够的固定资产作为抵押担保；其次，由于结构单一，经营范围通常较为局限，对风险的分散能力较弱，因此操作风险较高；最后，区别于国有企业，民营企业缺少类似政府部门等作为强大后盾，当无法履行债务契约的情况发生时，民营企业往往面临巨大困境。出于以上原因考虑，银行在履行其控制风险、提高效益的职能时，常常将民营企业视为高风险借贷对象，民营企业面临信贷歧视的可能性自然相对较高。

五、结语

2019年2月，中办国办发文再次要求银行在贷款审批中不得对民营企业设置歧视性门槛，民营企业对我国经济的重要性可见一斑。但是要减少银行对民营企业的信贷歧视，除了向银行提出硬性要求，加强司法体系对民营企业产权的保护、为民营企业提供更健全的金融市场、减少来自地方官员的阻力等也至关重要。

参考文献：

[1]卢峰,姚洋.金融压抑下的法治、金融发展和经济增长[J].中国社会科学,2004(1).

[2]李广子,刘力.债务融资成本与民营信贷歧视[J].金融研究,2009(12).