买二手房合同范文10篇
时间：2023-03-21 17:26:43
买二手房合同范文篇1
1.申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2.参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。
3.仔细阅读给定资料，按照后面提出的“作答要求”作答。
二、给定资料
1.2014年4月12日下午，21世纪教育发展研究院院长杨东平在广州一个校园里发现了一份小学四年级的奥数试题，原本应该是初二才学的平面几何体竟然出现在卷子上。
这让杨东平非常气愤，三天后，他在个人博客上写道：“奥数的泛滥成灾已经成为一种社会公害……其对少年儿童的摧残之烈，远甚于黄、赌、毒。”截至4月24日下午，共有近48万网友阅读此文，并有6000多条评论。
杨东平认为，奥数热的背后原因在于由于教育不均衡产生的小升初择校问题，他希望政府能够限期治理“择校热”。
他认为严重戕害小学生的“奥数”等学科竞赛屡禁不止，主要是少数重点学校与培训市场里应外合，从中牟取暴利，这种行为应当予以坚决禁止。同时，禁止初中用“考证”的方法招生，可主要参考小学阶段的表现来招生，建立义务教育的正常秩序。
从治本方面看，要加快改革中考制度。一是将重点高中的招生名额按一定比例下放至初中，使得学生在各个初中上学都有机会进入重点高中，从而有效地减缓“小升初”的择校竞争。另一方面是实现高中自主招生(分配名额以外部分)，教育行政机构只负责监督与控制。
只有在真正取消重点学校制度、通过教师流动明显缩小初中学校差距之后，“小升初”才可能真正取消考试和考证，实现抽签或电脑派位制度。杨东平说，他已经将这些意见提交给了相关教育部门。
2.教育资源分配的不均衡造成了择校的产生。择校的实质就是对优质教育资源的争夺。重点小学、知名中学、理想大学，是许多父母给孩子设计的人生“三部曲”。
择校造成“优校”班级普遍臃肿，影响了教学的效果，增加了教师的负担，损害了学生的身心健康。例如，有的班级达80多人，学生超额，增加了教师的工作量和管理难度，还导致学校校舍、师资及相应的配套设施满足不了教学要求，有些学校为了应对每年9月的“扩招”，只好搭建活动板房，临时聘请代课教师。由于教室人数太多，造成教室空气质量下降，有的学校连学生做课间操的场地都没有。由于学生增多，在师生互动过程中，尽管有的学生一直举手想回答问题，但一节课只可能让10多名学生参与讨论发言，许多学生得不到教师的及时关注，这与孩子的成长需要不相适应，也违反了教育规律。
学生超额还给学校管理带来潜在隐患，特别是安全问题。学校的各种场所和设施的设计，都是按照一定规模的标准进行的，学生数量的增多，增加了这些设施的负担，如果管理不好，或遇到什么情况，容易引发安全事故。有一所实验小学，学生数有2014多，而厕所只有6个坑位，学生上厕所拥挤不堪，学校只好每天安排教师在厕所内维持秩序。
择校是一种教育现象，也是一种社会现象，必须从优化教学资源开始，标本兼治，循序渐进，逐步化解择校问题。如果择校热愈演愈烈，最终受伤的将是学生。
3.目前，择校现象十分普遍。择校生分为“指标生”、“条子生”、“关系生”、“票子生”。择校方式有“分择校”、“权择校”、“钱择校”。选择名校，八仙过海，各显神通。诱发择校的原因有主观和客观两方面。其中包括单位用人标准越来越高，优胜劣汰的竞争机制。所以家长都想为孩子选择一所好学校。有些家长只要孩子读书成才，花再多钱财，做牛做马也心甘。
笔者的妹夫就是一个“范例”。他的女儿读书一般，硬是走后门花钱进了××一中。进了一中不算，还要借钱找关系读快班，并要选择语、数、外三科实力较好的老师。
笔者问他小孩在农村读书好好的，为什么非要进××名校呢?他的回答很简单，一中校园环境好，教师素质高，教学质量优，花钱再多也愿意。
他的理由令我无言以对。说的全是实情，比如大冶一中、黄石二中、华师附中、武汉四中，有一流的校园环境，有一流的师资队伍，有一流的教学质量。每年中考后，最好的学生由他们先挑。这对学生、老师来讲本身就是不公平。由于这些名校的学生在每年高考中都名列前茅，所以很多家长不管有钱无钱，孩子读书行或不行，都想方设法往里挤。来就读的学生多了，收取高额择校费就成了“潜规则”。孩子读书跟到市场买苹果和到医院看病差不多。都想买好苹果，去好医院，在好学校读书——即使花点钱也心甘情愿。
4.众所周知，择校的“潜规则”已无任何隐蔽性可言，当下上小学、小升初、初升高，各名校均设“门槛”，明码标价。面对日趋贵族化的优质教育资源，不少低收入家庭只能望名校而却步，因交不起择校费，不少贫寒家境的子女因几分之差与名校失之交臂，一些平时勤学好问的学生竟然顿生辍学念头。教育在相当程度上已失去其公平、公正的本义，匍匐于权钱的脚下。
破解择校“潜规则”需先改人才观。用人观偏狭致使“求高分、进名校”成为家长育才的唯一途径。从“名校热”、“高考状元热”的“温度”就可窥见一斑。而这种现象在发达国家却很少见，这是因为他们有多元化的职业教育体系。以德国为例，据统计目前德国16岁～19岁年龄组的青少年中，60%～70%的人接受相当于中国高中层次的职业教育。在这样的教育模式下，就不存在家长想方设法为孩子择校的现象。因此当前主管部门要从社会人才的评价体系、选拔和激励机制的构建入手，逐步引导公众理性地评价人才，立足现实，因人而异地选择成才的路径。
此外，还应构建公平、均等的教师待遇制度。当前教师的补贴、福利与学校星级水平、地方经济成正比，东西部教师的收入差距很大，同一县市教师待遇差别也很大。因此，一流教师往名校和经济发达地区流动的现象十分突出。名校吸纳了大量的优质师资，这势必进一步扩大名校与普通学校间的差距。这方面不妨参看日本的做法，在公立学校，教师都享受全国统一的公务员待遇，实行校长“任期制”和“轮岗制”。同样教师也实行定期流动，一般说来在6年内都会流动一次，这对平衡校间发展水平起到很大的作用，特别是对经济薄弱的地区，作用更为显著。
5.记者从北京多家房产中介公司了解到，开学前两个月内，人大附中、北京市第一实验小学等学校周边的房产市场备受关注，其中二手房市场较新房市场要火热很多，周边的经纪公司门店咨询量、登记量均有明显上升，其中因为孩子入学而有置业需求的客户占据了相当比例，在已成交房产中也占据了相当份额。
据某房产中介公司市场研发中心统计数据显示，进入2014年9月份以来，二手房市场相比8月份同期回暖明显，整体成交量上涨一成左右，而对于重点中小学集中的“学区房”而言，成交量上涨更为显著。其中，9月前半月，中关村、东直门、金融街、和平里等“学区房”集中区域二手房成交量均上涨两成左右。同时，“学区房”集中区域的租赁成交量也进一步走高，同比成交量普遍上涨二至三成。
一位房产中介公司的工作人员告诉记者，每年新学期开学前都会有家长前来咨询名校周边的二手房情况，中关村、北京小学等重点学区的房产交易也非常活跃，因此房价也相对较高。
一位房产中介公司的负责人介绍说，6、7月份是家长置业的高峰期，每年因学生就学而成交的二手房占该区域总体交易量的45%左右，而房价也是一年比一年高。虽然2014年受楼市调整影响，一些区域房价有所松动，但重点学校周边的房产价格却表现得非常稳定。
记者发现，“学区房”受追捧绝非偶然。重点小学重点中学重点大学，这样的成长过程几乎是所有家长给子女规划的“理想人生三部曲”。“望子成龙、望女成凤”是每一位家长的愿望。而当今社会，人才竞争、就业压力不断增强，家长希望自己的孩子从小就能接受最好的教育，于是，跨区域置业，买二手房“就近上学”就成了上“名校”的一种捷径。
一位房产中介公司的市场总监说，购买“学区房”这一现象并不仅仅在北京盛行，其热度已经涵盖全国。一些地区甚至推出专门的“学区房”展示会，且成交情况非常可观。当前，学区置业正悄然成为升级置业、资投机等购房需求之外的另外一种大众化置业需求，在房产市场普遍走低的大环境下，以高价著称的“学区房”却逆市热销。
6.2014年4月20日，记者来到哈尔滨市工程师街2号，看到不少家长都站在人行道上等孩子。家长王先生告诉记者，他们参加的是哈工大附中举办的小升初试前培训班，孩子在上课，家长得在外面等着。“数、语、英全科收费1560元，孩子每周一、三、五来上课，上到‘六一’前后。为了备考小学升初中的择校考试，这一年可把家长折腾坏了。”
经了解，工程师街2号的培训班是“神州业余文化学校”开办的，数学、语文、外语全科学员每周分一、三、五和二、四、六两组上课，每组有500名学生，每个班有50名学生。1560元是52堂课的学费，家长交费后并没有拿到收据。
4月23日，记者来到哈工大附中，“神州业余文化学校”就位于一栋教学楼的二楼。该学校校长刘某告诉记者，他们这所学校与哈工大附中是合同关系，他们只是租附中的教室，学员并不能保证都升入哈工大附中。刘某说：“我们的班不能称为小升初强化班，而是小学初中衔接过渡精品班。我们正在办理税务登记，课程结束时会给家长收据的。”
在1985年前后哈尔滨市取消了省市重点初中的录取考试，而随着时间的推移，一些公办校和民办校又开始自发进行择校考试，小升初再次成了让家长和学生忧心的问题。哈工大教授关龙说，繁重的学习任务过早地落到小学生身上，不但增加了家庭的经济负担，也影响了孩子健康成长，增加了他们的心理压力。
哈尔滨市教育部门明文规定，在义务教育阶段的招生中，不能采取考试的形式来录取新生，然而这却并没有挡住小升初择校班的发展，小升初择校考试让小学生提前尝到了中考和高考的滋味。黑龙江大学教授张景超说，小学生应该轻松快乐地进行学习和生活，目前小升初愈演愈烈的办班补习和选拔考试，已经让小学生失去了正常的学习和休息环境，不少孩子从三年级就开始学习奥数，变成了学习机器。“不能不说，有些四五年级孩子做的奥数题，大学老师也难以用同一种方法解出，背诵的诗文佳句也过于深奥。应该严格落实相关规定，彻底取消小升初考试，杜绝各种小升初补习班。”张景超说。
7.2014年4月3日，广东省政府公布了《关于推进广东省义务教育均衡发展的实施意见》，广东将力争经过3至4年时间全面实现全省义务教育均衡发展，禁止公办小学、初中学校择校行为和进行小学升初中选拔性招生，也不得擅设重点班、实验班。
广东省政府公布的这个文件值得我们欢呼。一方面，我们欢呼横行了多年的择校费终于一步步走向坟墓了;另一方面，人民群众反对择校费的观点，甚至对取消择校费的一些具体做法的建议，终于得到了政府的认同。当然，我们也有两点更进一步的希望:第一，希望广东省的做法“南风北渐”，向全国推开，让择校费走进历史的垃圾堆;第二，广东的做法也需要拓展，非义务教育的高中择校费不仅不能排除在外，更有理由、有条件立即取消。
在广东2014年的两会上，曾经就取消择校费的问题引起了一场热议。广东省政协常委、省政府参事王则楚建议首先取消公立高中择校费，再逐步取消义务教育阶段的捐资助学费。而省政府和广州市的官员则认为，从长远看，择校费是应该取消的，但是，应该在逐步实行教育资源均衡化的基础上取消，现在就取消，时机还不成熟。而这一看法立即受到媒体的反驳。第一，只要择校费存在，教育均衡不仅不能实现，而且会使学校之间的差距越来越大。因为优质学校多收了钱，返还50%的择校费，普通的学校则没有，就拉大了差距。第二，如果教育资源真的均衡了，学校的条件差距不大，连择校问题也几乎不存在了，就是想收“择校费”也收不到了。那就不是“取消”的问题，而是它自己就会消亡。
所以，一方面，政府应该在财政投入、师资配备、校长人选等学校硬件和软件上狠抓教育资源均衡化，推进教育公平;与之相配套的则要取消一切重点学校的达标升级活动。另一方面，即使在教育均衡实现之前，也可以立即取消择校费。取消之后，用什么办法招生?一种办法是，在初、高中招生时，将优质普通初中、高中的招生名额直接分配到各小学、初中学校，由小学、初中选拔推荐优秀毕业生直接入读;一种办法是，高中凭考试招生，所有优质高中的全部招生指标都拿来统一招生，一律实行分数面前人人平等，“唯分是举”，从而实行相对公平。上述两种办法都可以立即取消初中和高中的择校费。现在，广东省的文件终于提出取消义务教育阶段的择校费了，而他们采取的办法，就是我们几年前说的上面的第一种。
8.2014年8月28日**市教委下发规范教育收费通知，要求促进义务教育均衡发展，推进学校布局调整，科学划分学区片，逐步取消义务教育阶段各类重点学校和重点班。
2014年，**深入推进义务教育经费保障机制改革，严格规范义务教育阶段公办学校收费行为，义务教育阶段学校不允许招收借读生，收取借读费。保证免除学杂费和免费提供教科书资金足额落实到位，保证义务教育阶段实行绩效工资的资金足额落实到位。加强教育收费监管，严禁“一边免费，一边乱收费”。
合理配置公共教育资源，促进义务教育均衡发展，推进学校布局调整，科学划分学区片，切实加大对相对薄弱学校的扶持改造力度，缩小校际间办学条件和教学水平的差距。市教委及各区县教委要针对实际情况，逐步取消义务育阶段各类重点学校和重点班。
坚持做到招生政策、招生计划、招生结果、收费项目和标准“四公开”，接受社会监督。严禁擅自扩大择校比例，提高收费标准或收取其他费用。认真执行公办高中招收择校生的“三限”政策，严格限制择校比例和收费标准。招收择校生要以学校为计算单位，每个学校招收择校生的比例最高不得超过本校当年招收高中学生计划总数的25%。公办高中招收择校生，收取择校费后，一律不准再收取学费。
三、作答要求
1.用不超过200字的篇幅，概括给定资料所反映的主要内容。(15分)
2.请用300字左右的篇幅概括择校问题所带来的负面影响。(20分)
3.请用200字左右的篇幅概括给定资料5所反映的问题，并谈谈你对此问题的看法。(25分)
4.仔细阅读材料，请自选角度，自拟题目，写一篇1200字左右的文章。要求：内容充实，论述深刻。(40分)
参考答案
1.答案提示
我国作为一个发展中的人口大国，城乡教育和区域教育之间、城市内各学校之间发展很不平衡，社会和家庭对教育的需求却日益趋向发达国家水平，社会强烈的教育需求和优质教育资源供给不足形成巨大反差。由此引发的择校问题日益严重，各种各样的补习班随处可见，学校向学生收取高额的择校费，有些家长为了让孩子上好学校甚至花高价在名校附近购房。择校问题的存在严重损害了学生和家长的利益，同时也不利于我国教育的健康发展，急需解决。
2.答案提示
择校问题的存在给学生、家长和我国教育都带来了不可忽视的负面影响，主要体现在以下几方面：
(1)给学生带来学习压力。学生为了升入较好的学校，在上课之余还要参加各种补习班，休息、娱乐时间严重缺乏。
(2)给家长带来经济压力。为了能让孩子上名校，学生家长不得不负担孩子补习的费用;甚至有的家长“买房择校”，因此背负巨大的经济压力。
(3)不利于我国教育的健康发展。择校问题的存在，必然导致城乡和区域之间、各学校之间的教育发展更不平衡。大量的学生涌入硬件和软件条件较好的名校，条件稍差的学校无人问津，只能让好的更好，差的更差，不利于教育资源的合理优化配置和教育的健康发展。
3.答案提示
买房择校，已经成为很多家长望子成龙的被动之举，面对学区高昂的房价，很多家庭都承受着较大的经济压力，但由于自家户口所在的区域内没有好学校，不得已只有通过置业迁移，来完成让孩子在重点学校上学的心愿。
虽然大批家长为了子女能够上“名校”而不惜重金在学校周边置业，但这并不代表只要在学校附近购房就能顺利进入相应的学校。这其中还包含许多具体的条件，也存在一些风险，学生家长不应为择校而盲目买房。
4.答案提示
遏制择校热的几点建议
近年来，择校热一直持续升温，尽管国家出台了一些相关措施对其进行遏制，然而择校热却没有丝毫冷却的趋势。
究其原因，无非是区域之间或同一行政区域之内的校际之间教育的发展还存在很大的差距，特别是城乡之间、城市内的中心城区和城市的边缘地区间学校的发展不平衡。因此，“择校”就是一种必然，也是各种力量的一种博弈。遏制择校热，应该从以下几方面入手：
首先，确保政府的财政投入，促进教育均衡发展。变“按生均分配经费”为“按班均分配经费”。一般说来，薄弱学校班额相对较小，而比较好的学校班额相对较大，这样的分配原则降低了比较好的学校扩大班额的积极性，必然可以有效地控制“择校”问题的发生，也是农村和城市非中心区学校实施小班额教学的有利保障。
买二手房合同范文篇2
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的“肉搏”战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二、房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
（一）、通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1、来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2、来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3、来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
（二）、房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展
（一）、房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。
（二）、设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。
行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有“行政色彩”的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。
3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。
我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。
房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。
房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。
但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。
4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款。
买二手房合同范文篇3
关键词：消费者购买决策；市场营销；营销策略
随着国民经济的迅速发展，国民开始提高对生活品质的重视。其中，对居住环境要求的提升以及房地产行业的蓬勃发展促使了大小装饰公司近年如雨后春笋般出现，导致家装市场竞争日趋激烈。为在激烈的竞争中求得生存，装饰公司积极拓展营销渠道，改进营销策略，探索营销模式。但仍然存在着较多问题以至于业务难以开展推进，如传统模式以家装公司为导向，而非以满足客户需求为导向，导致无法实现消费者对新房装修的预期，客户购买后对家装公司的不良评价产生消极影响等。
1消费者购买决策过程概述
消费者购买决策过程是消费者购买动机转化为购买活动的过程，主要分为五个阶段：确认问题阶段，即是消费者确认自身需求的过程，在此阶段，营销人员需要了解甚至唤起顾客的需要；信息收集阶段，了解消费者获得相关信息的渠道以及不同渠道的影响程度，并且设计出恰当的信息传播策略，消费者获得信息来源的渠道主要有经验来源、个人来源、公共来源、商业来源；备选产品评估阶段，在消费者获取一定量的信息后，消费者会对多个不同品牌的同类产品进行评估并选择，包括产品所应具备的属性，消费者对品牌的评价以及自身的评价模式；购买决策阶段，消费者产生购买意向后会出现诸多最终影响购买决策的因素包括他人的意见以及一些不可控的意外因素，如消费者自身降薪或其他品牌同类产品降价等；购后阶段，消费者购买产品后，还会出现对产品的购买后使用、评价以及其他购后行为。
2家装行业现状分析
2.1方案缺乏个性设计，难以满足消费者需求。房屋装修非快速消费品，服务周期长，消费者购买次数有限，为了实现业绩的快速增长，传统的家装公司很难以顾客需求为导向进行设计，而只着眼近期利益，将住宅装修视为一锤子买卖，把消费者的房屋送上流水线处理，由方案设计到施工再到软装设计千篇一律。而在这样的购买过程后，消费者往往得到的是一所不能解决自身问题的居所，如不能顺应居住者的生活习惯、房屋的通风采光问题得不到解决等，甚至还为消费者制造问题。在这样的方案设计模式之下，其中一部分高端客户的个性化需求更加难以满足。2.2市场不规范，回扣问题严重。由于家装及建材市场缺乏规范，消费者获取真实信息的渠道有限，并且需求差异大，难以从表面辨别产品好坏，导致信息不对称。大量设计师及业务经理向消费者推荐价格高昂回扣较多的产品而忽视了其实用性及性价比，导致消费者常常耗费大量的金钱和时间却得不到较好的效果。部分家装公司推荐建材甚至存在污染超标等情况。2.3电话营销引起消费者反感。为了在竞争中占有一席之地，多数家装公司意识到营销所带来的巨大收益。公司积极探索营销方式方法，以获得客户端资源。其中，最为行业内常用的是电话营销方式，家装公司通过房地产开发商、二手房交易企业获得消费者购房信息，通过电话询问消费者近期是否有装房需求，该方式已经涉及到客户隐私，部分装修公司频繁联系客户，房地产开发商及二手房企业多次转卖客户信息，严重影响客户生活，引起大量消费者反感，导致品牌形象受损。2.4低价促销导致恶性竞争。行业竞争激烈，但大部分家装公司缺乏差异化能力，只能一味埋头价格战，如采取买装修送免费设计等方法吸引消费者签单。而在消费者签订合同后，在后续的基装、软装部分又利用信息不对称抬高价格，让消费者买单，导致消费者普遍对装修公司缺乏信任感。2.5服务周期长，后期服务质量差。住宅装修的服务周期通常在一年以上，服务周期长，而装修公司常常把关注点放在前端营销而忽视了后端的服务，前端销售人员、业务经理将顾客领进门，合同签订后，后端人员服务跟不上、项目并未落实到人头，权责不明，导致后期装修问题无人解决的情况频频出现。2.6忽视设计师作用。设计师不仅在最初的布局、风格上起着至关重要的作用，在装修的过程中，也需要设计师全程把控。而传统的装修公司过于夸大营销的作用，忽略了设计师的能力，由于入行门槛低，使得行业内部充斥大量职业水平较低从业者，甚至个别公司将营销人员进行短期培训后进入设计岗工作，导致顾客在购买行为后发现实际效果与预期存在较大落差。
3基于消费者购买决策过程的营销策略建议
3.1确认问题阶段。以体验营销的形式对消费者进行感官刺激，唤起消费者的需求。家装行业由于其特殊性，一个家庭可能十年甚至几十年消费一次，消费者购买次数少，单次购买金额大，消费者对于产品往往缺乏经验以及专业知识。家装公司可以通过建立建材、软装集合体验店，通过展示各种设计风格的居家环境，以及各类材料优势，特别是某些新型健康环保材料，消费者甚至未曾听过，家装公司便可以通过体验营销的方式从视觉、触觉、嗅觉给予消费者切实感受，帮助消费者找到实际状态与理想状态的差距，从而唤起消费者对产品的需求。3.2信息收集阶段。拓宽信息传播方式，注重口碑营销。当消费者的需求被唤起而不能马上得到满足的情况下，消费者会对关于产品的信息敏感，甚至主动收集信息。家装公司不仅可以通过拓宽信息渠道，如进行广告传播等策略将信息送达消费者，还需注意在消费者的信息来源中，经验来源以及个人来源的信任程度较高，这要求商家重视口碑营销传播作用。另外，还需注意适度电话营销，杜绝滥用。3.3备选产品评估阶段。中低端模块化，高端定制化产品设计。当消费者获得足够信息的时候，就会对不同商家的同类产品进行比较并决策了。各家装公司从设计到主材、软装产品同质化严重，以降价的方式在市场竞争中无异于自杀。针对不同类型的客户，可根据需求采取不同的策略。中低端用户市场大，需求差异小，但利润率低，可以利用模块化的方式从设计、产品到施工进行标准作业。在此基础上，根据客户需求进行部分个性化，以缩短服务周期，降低人力以及材料成本。而针对个性化需求较高，利润率也较高的高端客户，可根据需求进行设计师一对一个性化设计，定制化生产。3.4购买决策阶段。消费者在经过产品评估后会形成购买意向，但到购买决策还会受某些因素的影响。商家可以通过支付渠道、支付手段多样化的方式促进交易的快速达成，如开通移动快捷支付、闪付、线上支付、分期付款等。3.5购后过程阶段。重视设计师的作用，为每一位消费者分配责任管家及设计师，从前端购买、设计、施工至售后服务，都有专人负责接洽跟进。多数家装公司忽视售后的持续服务，出了问题踢皮球现象严重，影响口碑，流失大量潜在客户。为了解决这些问题，需要家装公司规范服务流程，规避回扣问题，建立合理的客户问题处理机制，树立诚信经营形象。
作者:王轶菡 单位:四川大学锦城学院
参考文献：
［1］何东铭.家装行业定制化营销策略［J］.辽宁工程技术大学学报,2010,（11）.
买二手房合同范文篇4
一、当前房地产市场运行情况
年，我市认真贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔〕1号）文件精神，通过加大监管力度，制订配套措施，房地产增幅总体趋于平稳，但房价上涨过快的问题表现仍然比较突出。年元至10月新建商品房2200套26万平方米，同比增幅112%，新建商品住房销售均价3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房销售均价3180元/㎡，与去年年底相比涨幅9.3%，10月份新建商品住房销售均价3280元/㎡，与去年年底相比涨幅12.7%。
（一）房地产开发企业信心增强，投资及销售涨幅较大
截止年10月底，我市完成房地产开发投资达6.8亿元，商品房开发面积达65.35万㎡，开发投资额比年同期4亿元上升170%，显现投资额和开发面积均有较大增幅，主要是我市前几年开发量较小，每年年度规模控制在10万㎡，市场需求较为旺盛，加之由宜昌雅厦房地产开发有限责任公司和迅达集团枝江置业公司在成功开发北奥茗苑和领秀之江一期之后，分别通过招拍挂取得大宗土地使用权，新建中央山水和领秀之江二期2个楼盘，项目规模均达45万㎡，市场需求旺盛，开发企业投资信心明显增强。
（二）商品住房购销两旺，呈现供不应求的局面
据调查，近几年我市城区开发的楼盘已全部售完。年城区新开工建设的四个项目，建筑面积65.38万㎡，已超过前8年的总和，到目前为止年办理预售许可证的商品住房也已销售一空，出现了通宵排队争购商品住房的局面。年新开发的商品房符合预售条件的面积达26万㎡，尽管预售面积增大，但由于受前几年开发面积小的影响，供不应求的矛盾仍然存在。
（三）市场需求强劲，房价增长较快
由于商品住房供需矛盾突出，年城区商品住房均价从年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，涨幅达36.4%；年城区商品住房均价达到3280元/㎡，比年底上涨9.3%，近两年房价增幅呈直线上升趋势，极大刺激了消费者买涨不买跌的非理性购房欲望，加上一部分居民购房刚性需求和投资需求的释放，从而助推了房价的上涨，尽管全国大中城市房价从下半年开始下跌，但我市房价下跌目前还未出现，年总体房价仍呈上涨趋势。
（四）二手房市场日趋规范，交易市场十分活跃
由于广大居民以旧换新、以小换大、以次换好以及农村相当一部分回乡大学生在城区购房成家立业的需求增大，加之商品住房销售旺盛，价格攀升，有效带动了全市二手房市场，年办理房屋所有权转移登记1500多件，交易面积达18万㎡，均价达1960元/㎡。
（五）住房供应结构不尽合理，部分“新生代”购房压力增大
在商品住房供应量不断增加和二手房市场日益活跃的同时，中低价位普通商品住房和经济适用房供应明显不足。就我市而言，近几年新开发的商品住房户均建筑面积120㎡左右，90㎡以下几乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，从住房供应结构看，中小套型普通商品住房的供应量明显不足。经济适用住房除湖北化肥和61699部队解决职工住房困难投资建设外，政府2000年以后近十年没有投资建设一个经济适用房项目，导致部分中低收入住房困难家庭和“新生代”购房压力增大。按现行的市场价格，一个年轻的机关工作人员一年的总收入1.8万元左右，只能购7㎡的商品住房，房价收入比明显失调。
二、房价上涨的主要原因
（一）城区商品住房开发项目及销售价格情况
（二）房价上涨的原因分析
1、供给方面。一是土地供给偏少，住房供求矛盾突出。从年至年五年时间用于城区商品住房建设用地面积为129630㎡，共六个开发项目，规划建筑面积36.35万㎡，建设总套数为2624套，而五年的实际需求量为5000套以上，供不应求矛盾非常突出。二是住房供应结构不合理。从近几年的商品住房建设情况看，基本上是以中、高档、大户型商品住房为主，中小户型的普通商品住房和经济适用房供应量偏少，难于满足各收入层次的住房需求。在没有相关政策扶持的情况下，开发商不愿意承担经济适用房和中低价位普通商品房的建设。而政府由于“经营城市”的需要，大都希望将稀缺的城市建设用地，尽可能地用于中高档商品房的开发，以期做大土地出让收入，增强城市建设投资能力。在加大商品住房市场开发的同时，由于供应体系不完善，导致供求结构失衡。
2、需求方面。一是宏观政策的助推。随着国民经济的持续快速发展，居民收入水平不断提高，在政府大力推进住房制度改革、加快房地产业发展、鼓励居民住房消费以及加快城镇化进程等政策作用下，居民住房消费保持了强劲的增长势头，由此推动了房价快速上涨。二是投资置业理念的变化。当前全球金融危机、银行利率较低、股市低迷且风险大，对中高收入群体来说，购置房产已成为一种保值增值的投资取向，进一步扩大了住房需求。三是城市发展的需要。近几年来为改善城市面貌，加快城市基础设施建设和旧城改造，拆迁规模越来越大，货币补偿和产权置换政策使相当一部分被拆迁户进入市场选购新房，由此引发被动型购房需求不断扩大。四是在大中城市投机炒作等因素的影响下，提高了居民对房价持续上涨的心理预期，进城农民工购房、部分居民为“新生代”购房成家做准备提前进入楼市消费，进一步加剧了供求矛盾。
3、成本方面。一是房地产开发用地实行招拍挂后，地价快速上涨。我市城区土地购置费用占房地产开发成本的比例已从过去的25%左右上升到目前的35%左右，特别是黄金地段的土地，价格越拍越高，最高达170万元/亩，当市场处于供不应求的时候，当期地价也转到楼盘价格上，由消费者买单，从而为开发商获取最大利润创造了条件。二是拆迁成本增大。以中心城区一类地段“北奥茗苑”房地产开发项目拆迁为例，拆迁补偿基准价格由起初1400元/㎡上调至2800元/㎡，而且拆迁工作难度是越来越大，不仅导致二手房交易价格急剧上涨，同时也影响到新建商品住房价格的大幅攀升。三是商品住房内在品质提升，规划设计、居住环境、配套设施等，均不同程度的增加了建设成本。由于建筑材料和建筑劳务工资涨价以及品质改善等因素，高层建筑的建筑安装费用已达到1400元/㎡左右。
4、市场预期。房地产价格的长期走势取决于市场供求，一定时期内，市场信心对其价格的影响也愈显明显。在经济和社会快速发展的关键时期，国家一系列宏观经济政策的出台，为房地产业发展提供了良好的预期。土地资源的稀缺导致地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种必然。而近几年房地产价格快速上升的事实，进一步强化了这种认识，极大地影响着消费者的心理预期，促使其购房消费，造成部分住房需求的提前释放。
三、落实房价调控目标的措施
年我市从以下八个方面落实调控措施，确保完成房价调控目标。一是合理控制房价，严格落实房价控制目标。枝江房价控制在全市国民生产总值增长幅度（16%）内，对开盘均价超过增长幅度的，会同市物价部门进行查处。二是严格执行商品房销售“一价清”制度。销售商品房除收取房款外，只能收取办证费、契税、公共维修基金及前期物管费用。三是严格落实商品房销售明码标价制度。在项目开盘时，实行一房一价，对开发商因市场原因需涨价实行报批制度。四是严格加强商品房预售管理。所有项目必须办理《商品房预售许可证》后才能出售，未办证前不能收取任何形式的订（定）金。同时，强化预售资金监管，对开发企业35%预售资金进行重点监管，实行专户储存，专款专用。五是严格执行商品房开发信息披露制度。从今年6月1日起在电视台开辟专栏一周一，同时公布投诉举报电话，强化群众监管。六是加强房地产市场秩序专项整治。对房地产市场违规的行为，加大了查处力度，确保整改到位。七是严格商品房公共维修资金归集使用管理。对公共维修资金缴交标准进行了调整，同时强化了征管措施。八是加快保障性住房建设步伐，切实解决低收入家庭住房困难。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下达我市保障性住房建设任务。新增廉租房500套，新增公共租赁住房800套，新增发放租赁补贴200户，新建经济适用房120套，城市棚户区改造800户。
四、抑制房价过快上涨的对策及建议
针对目前房地产市场存在的供求失衡、结构性矛盾等因素导致房价过快上涨，建议从供给、需求等方面入手，进一步加强调控，以确保房价基本稳定。
（一）科学谋划普通商品住房规模，加大保障性住房建设力度。要不断增加普通商品住房建设规模和供应量，切实满足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建设力度，使中低收入家庭能够购买经济适用房、承租廉租房和公租房。进一步发挥经济适用房“双控”（房价、地价）和普通商品房在平抑房价、改善供应结构中的作用，合理控制房价，严格落实房价控制目标。
（二）合理安排开发计划，增加房源有效供给。在优先满足经济适用房和公租房、廉租房等保障性住房建设用地的同时，根据市场需求，及时调整房地产开发用地供应结构和总量，增加普通商品房用地，控制高档房地产开发项目用地。切实加强对土地市场的监管，盘活存量土地，制止土地炒买炒卖行为，对房地产开发企业通过招拍挂方式取得的土地存在的囤积现象，相关部门要通过法律、税收、行政等手段予以调控，督促企业尽早开工。按照我市“十二五”房地产发展规划，落实年度开发计划，年度房地产开发总量控制在15万㎡左右，调控和把握开发的速度和节奏，防止不切实际开发造成的资源浪费和市场风险。
（三）建立多层次供应体系，切实解决不同收入群体住房困难问题。根据不同的住房需求，合理引导住房消费，采取多种形式、多种途径建立住房供应体系，切实解决不同收入层次城镇居民的住房问题。一是适当扩大廉租房受益范围，解决最低收入家庭中住房困难户和低收入家庭无房户的住房问题；二是适度规模的建设经济适用房，解决中低收入家庭的住房困难问题；三是加大普通商品住房的建设力度，采取单位团购或集资合作建房的方式，不断改善单位干职工住房条件，特别是解决新参加工作的大中专生的住房困难问题。四是加大公租房建设力度，落实公租房建设用地，采取多种形式建设公共租赁住房，解决中低收入城镇居民和农民工进城的住房问题。
买二手房合同范文篇5
一。房改房买卖合同效力。
1．*年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．*年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？
4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部**年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和*年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院*年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院*年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在*年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
买二手房合同范文篇6
[关键词]房地产房价政策
近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。这一次中国的房地产市场所面临的经济环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。
一、当前房地产市场的形势
价格的高低与供求关系密切相连,所以政府调控房价,主要也从供求入手,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,需求过度膨胀。需求在当前的膨胀既与我国过去的土地无偿使用制度,住房福利分配制度有关,同时也与收入增加,城市化进程加快,金融产品的衍生有关。供给不足有客观原因,如土地的不可再生,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。主观上房地产开发商囤积土地,捂盘惜售等恶劣行为，以及国际热钱的涌入,市场投机过盛也使得房源供应不足。
既然房地产市场供不应求局面的形成既有客观原因,也有主观原因。那么我们执行短期的调控政策只可能把主观原因消除,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的存在使供不应求局面长期保持,房价从长远趋势看是上涨的。所以长期的调控政策的重点就应该以稳定房地产市场的理性繁荣为主,而不能只纠缠于房价是上涨还是下降这一单一的命题上,这样才是按经济规律办事。2007年出现调控结果是房价越压越涨,这与政策的滞后性有关。而从2008年开始,供求形势发生了一定转变：很多城市,尤其是一线城市,房价出现了一定程度的下跌，国家在2007年布署的经济适用房廉租房政策正加紧在2008年实施,加上90/70的政策,市场上的房源逐渐增加了很多。但老百姓大多还在持币观望,这可能将促进房地产市场发生进一步的变化。应该说对于短期调控目标的实现2008年第二季度已比较明朗.但我们并不期望出现“硬着陆”的局面，所以必须要完成长期调控目标。
二、已出台政策的利与弊
1.按揭政策
个人住房按揭政策的新变化表现为首付和利率在原有基础提高,买第二套房还要提高首付和利率,这些都是为了打击炒房者,腾出房源卖给真正的自住者。但这些措施抑制了炒房者也抑制了真正的购房人,这让他们的消费需求在短期内削减了。此时的供求关系好象显得供过与求。但这群真正的买房人终究是要买房的.等他们赚足了首付,就会在以后某一特定时期集中爆发出购买需求,使得这一时期又出现供不应求,房价又会快速飞涨。同时投资者中有的财力雄厚,他们几乎不靠贷款来投资,加息对他们没有什么影响。目前虽然人数不多,但其占有的房屋面积不少,如果任由其占用更多的资源,那么供不应求的局面还会进一步恶化。另外就整体经济而言,进一步提高利率会刺激外资的涌入,国际热钱通常流向楼市和股市,从而更加引发价格上涨。就个体企业而言,加息使其财务成本增加.在无法更好把握未来形势下,很多开发商会谨慎行事,或减产或转移资产,供应又会进一步缩小,价格还会上涨。
另外开发商之所以有机会造高价房,除了考虑旺盛的需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价。而且大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或者采取各种可能的方式推高房价，促成高价交易合同，以获取高额按揭贷款。
2.货币政策
紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率,发行央行票据,进行正回购操作,这些为的是缩小商业银行的放贷能力,回收过剩的流动性。少了金融的支持,开发商举步为艰,整个行业重新优胜劣汰。尽管这种“洗牌”会使房地产资源得到合并重组,产品今后的性价比会更高。但继续使用这一政策也会出现一定难度。发行央行票据,意味着央行增加了市场上对资金的需求,这加大了央行在货币供应量和利率之间进行协调的难度,很难同时兼顾量与价的平衡,且发行成本上千亿元,难以为继。用提高准备金率固然有降低调控成本的好处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金支付利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。
3.税收政策
对于目前实行的二手房流转环节营业税,个人住房转让所得税从一定程度上抑制了房产投机,能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资。但它又是一把双刃剑，增加了二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将加剧新房的供不应求,房价上涨。
4.行政干预
对于90/70的规定,政府是想通过调整供应结构来增加普通老百姓买得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性认同和综合考虑。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉,主要为的是防止出现国家出台原则性政策,地方想方设法拖延的局面,政策得不到执行,房价还会上升。至于这种做法今后的完善,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以妥善处理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房价格的制定,虽然博得老百姓拍手称好,但这很明显违反了市场规律,在利润的推动下,当成本上涨,价格又不准涨的情况下,开发商只可能降低工程质量,减少供应或转移资产,价格终究还是会上涨起来。
所以从目前的局面我们可以看到,针对房地产市场所出台的宏观调控政策很多在2007年并没有出现当初想象的理想效果,但进入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有不足的部分。要满足老百姓的住房需求,首先要考虑他们的收入状况。现在的国情按收入来划分,人们可分为低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定买不起房,高房价又带来了高租金,所以低收入者的生存条件特别恶劣。中等收入者占大多数,他们人数多,对房屋需求大,条件要求高一些,其收入与高房价相比,他们也买不起。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们被迫选择,成为“房奴”。这也是当前开发商哄抬房价的底气—不愁没人买。高收入者与他们刚好相反.愿买好房就买好房,愿出多高的价就出多高的价,那是他们的自由,这群人的住房问题完全可由市场来解决。所以我们要重点探讨的是占中国绝大多数人的住房保障问题,看还需在现有政策之下如何再完善,而不是单纯的降低房价。价格问题应主要交给市场去解决,而政府应把过去自己所忽略的保障责任担负起来。三、需配合的政策
1.拓展住房保障系统
过去我们针对中低收入家庭,主要靠经济适用房来解决。这种微利商品房只售不租。由于监管不力,导致购买主体错位。另外在制定购买者申购条件时,过去的标准比较模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差异非常明显,不能混淆在一起,否则容易把中等收入者这群中坚力量边缘化。所以我们应区别对待,二者要有不同的解决方案。基于这种认识,我国从2008年以来对此明确提出：低收入家庭用廉租房经济适用房来解决,中等收入家庭用限价房解决。过去经济适用房出现的诸多弊端中最显著的有政策的敷衍执行和结构不合理，现在正随着中央政府的强力推广而逐渐修正现有的缺陷。而限价房的推出一开始是为降低房价,同时也为兼顾政府土地收益。这是“双限双竞”方式下出现的过渡产品,同时也起到调整住房结构的作用。限价房目前叫好不叫座,主要在于其地处偏远,配套不完善。我们借鉴国外的做法应在选择限价房的位置时考虑公共交通量大的地方,才能降低人们的生活成本。国家首先应对交通作规划,才能既满足买房人的基本需求,提高其购买积极性,从而促使开发商愿意投资该类产品,并从宏观上又能带动落后地区的发展。所以从长远看限价房应建在城市中经济目前相对落后的地方,首先政府发展了落后地区与发达地区之间的交通,在落后地区推出大量限价房,引来大量人流和物流,再促使落后地区经济发展。
2.按揭贷款评估基础的改变
由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上，并帮助开发商推动房价的上涨,所以我们需要重新评价这一依据的合理性,应该考虑众多影响因素来确定更为科学合理的贷款依据。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础即成本法来确定的按揭贷款价值，能挤出房价虚高造成的泡沫。成本法中房地产的成本很多组成部分比较好测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值时,需要政府联合其他相关部门定期当地房地产的平均成本，以及合理的社会平均利润水平。成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算,并与平均水平相比较以考察其真实性,而利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与,这种测算结果使评估机构和信贷人员对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋近于零，也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,平抑超高房价。
买二手房合同范文篇7
[关键词]房地产房价政策
近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。这一次中国的房地产市场所面临的经济环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。
一、当前房地产市场的形势
价格的高低与供求关系密切相连,所以政府调控房价,主要也从供求入手,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,需求过度膨胀。需求在当前的膨胀既与我国过去的土地无偿使用制度,住房福利分配制度有关,同时也与收入增加,城市化进程加快,金融产品的衍生有关。供给不足有客观原因,如土地的不可再生,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。主观上房地产开发商囤积土地,捂盘惜售等恶劣行为，以及国际热钱的涌入,市场投机过盛也使得房源供应不足。
既然房地产市场供不应求局面的形成既有客观原因,也有主观原因。那么我们执行短期的调控政策只可能把主观原因消除,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的存在使供不应求局面长期保持,房价从长远趋势看是上涨的。所以长期的调控政策的重点就应该以稳定房地产市场的理性繁荣为主,而不能只纠缠于房价是上涨还是下降这一单一的命题上,这样才是按经济规律办事。2007年出现调控结果是房价越压越涨,这与政策的滞后性有关。而从2008年开始,供求形势发生了一定转变：很多城市,尤其是一线城市,房价出现了一定程度的下跌，国家在2007年布署的经济适用房廉租房政策正加紧在2008年实施,加上90/70的政策,市场上的房源逐渐增加了很多。但老百姓大多还在持币观望,这可能将促进房地产市场发生进一步的变化。应该说对于短期调控目标的实现2008年第二季度已比较明朗.但我们并不期望出现“硬着陆”的局面，所以必须要完成长期调控目标。
二、已出台政策的利与弊
1.按揭政策
个人住房按揭政策的新变化表现为首付和利率在原有基础提高,买第二套房还要提高首付和利率,这些都是为了打击炒房者,腾出房源卖给真正的自住者。但这些措施抑制了炒房者也抑制了真正的购房人,这让他们的消费需求在短期内削减了。此时的供求关系好象显得供过与求。但这群真正的买房人终究是要买房的.等他们赚足了首付,就会在以后某一特定时期集中爆发出购买需求,使得这一时期又出现供不应求,房价又会快速飞涨。同时投资者中有的财力雄厚,他们几乎不靠贷款来投资,加息对他们没有什么影响。目前虽然人数不多,但其占有的房屋面积不少,如果任由其占用更多的资源,那么供不应求的局面还会进一步恶化。另外就整体经济而言,进一步提高利率会刺激外资的涌入,国际热钱通常流向楼市和股市,从而更加引发价格上涨。就个体企业而言,加息使其财务成本增加.在无法更好把握未来形势下,很多开发商会谨慎行事,或减产或转移资产,供应又会进一步缩小,价格还会上涨。
另外开发商之所以有机会造高价房,除了考虑旺盛的需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价。而且大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或者采取各种可能的方式推高房价，促成高价交易合同，以获取高额按揭贷款。
2.货币政策
紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率,发行央行票据,进行正回购操作,这些为的是缩小商业银行的放贷能力,回收过剩的流动性。少了金融的支持,开发商举步为艰,整个行业重新优胜劣汰。尽管这种“洗牌”会使房地产资源得到合并重组,产品今后的性价比会更高。但继续使用这一政策也会出现一定难度。发行央行票据,意味着央行增加了市场上对资金的需求,这加大了央行在货币供应量和利率之间进行协调的难度,很难同时兼顾量与价的平衡,且发行成本上千亿元,难以为继。用提高准备金率固然有降低调控成本的好处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金支付利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。
3.税收政策
对于目前实行的二手房流转环节营业税,个人住房转让所得税从一定程度上抑制了房产投机,能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资。但它又是一把双刃剑，增加了二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将加剧新房的供不应求,房价上涨。
4.行政干预
对于90/70的规定,政府是想通过调整供应结构来增加普通老百姓买得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性认同和综合考虑。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉,主要为的是防止出现国家出台原则性政策,地方想方设法拖延的局面,政策得不到执行,房价还会上升。至于这种做法今后的完善,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以妥善处理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房价格的制定,虽然博得老百姓拍手称好,但这很明显违反了市场规律,在利润的推动下,当成本上涨,价格又不准涨的情况下,开发商只可能降低工程质量,减少供应或转移资产,价格终究还是会上涨起来。
所以从目前的局面我们可以看到,针对房地产市场所出台的宏观调控政策很多在2007年并没有出现当初想象的理想效果,但进入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有不足的部分。要满足老百姓的住房需求,首先要考虑他们的收入状况。现在的国情按收入来划分,人们可分为低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定买不起房,高房价又带来了高租金,所以低收入者的生存条件特别恶劣。中等收入者占大多数,他们人数多,对房屋需求大,条件要求高一些,其收入与高房价相比,他们也买不起。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们被迫选择,成为“房奴”。这也是当前开发商哄抬房价的底气—不愁没人买。高收入者与他们刚好相反.愿买好房就买好房,愿出多高的价就出多高的价,那是他们的自由,这群人的住房问题完全可由市场来解决。所以我们要重点探讨的是占中国绝大多数人的住房保障问题,看还需在现有政策之下如何再完善,而不是单纯的降低房价。价格问题应主要交给市场去解决,而政府应把过去自己所忽略的保障责任担负起来。三、需配合的政策
1.拓展住房保障系统
过去我们针对中低收入家庭,主要靠经济适用房来解决。这种微利商品房只售不租。由于监管不力,导致购买主体错位。另外在制定购买者申购条件时,过去的标准比较模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差异非常明显,不能混淆在一起,否则容易把中等收入者这群中坚力量边缘化。所以我们应区别对待,二者要有不同的解决方案。基于这种认识,我国从2008年以来对此明确提出：低收入家庭用廉租房经济适用房来解决,中等收入家庭用限价房解决。过去经济适用房出现的诸多弊端中最显著的有政策的敷衍执行和结构不合理，现在正随着中央政府的强力推广而逐渐修正现有的缺陷。而限价房的推出一开始是为降低房价,同时也为兼顾政府土地收益。这是“双限双竞”方式下出现的过渡产品,同时也起到调整住房结构的作用。限价房目前叫好不叫座,主要在于其地处偏远,配套不完善。我们借鉴国外的做法应在选择限价房的位置时考虑公共交通量大的地方,才能降低人们的生活成本。国家首先应对交通作规划,才能既满足买房人的基本需求,提高其购买积极性,从而促使开发商愿意投资该类产品,并从宏观上又能带动落后地区的发展。所以从长远看限价房应建在城市中经济目前相对落后的地方,首先政府发展了落后地区与发达地区之间的交通,在落后地区推出大量限价房,引来大量人流和物流,再促使落后地区经济发展。
2.按揭贷款评估基础的改变
由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上，并帮助开发商推动房价的上涨,所以我们需要重新评价这一依据的合理性,应该考虑众多影响因素来确定更为科学合理的贷款依据。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础即成本法来确定的按揭贷款价值，能挤出房价虚高造成的泡沫。成本法中房地产的成本很多组成部分比较好测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值时,需要政府联合其他相关部门定期当地房地产的平均成本，以及合理的社会平均利润水平。成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算,并与平均水平相比较以考察其真实性,而利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与,这种测算结果使评估机构和信贷人员对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋近于零，也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,平抑超高房价。
买二手房合同范文篇8
一。房改房买卖合同效力。
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？
4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
买二手房合同范文篇9
一、指导思想
落实党的十七大提出的“住有所居”目标，积极探索经济适用住房保障新途径，采取发放一定数量的经济适用住房货币补贴和实物供应相结合的方式，切实解决低收入家庭住房困难。通过科学制定工作流程，规范经济适用住房申请资格的审查、审核，确保申请资格审核工作公开、公平和公正，杜绝高收入家庭购买经济适用住房，促进全市经济社会和谐发展。
二、组织领导及职责分工
市经济适用住房领导小组负责经济适用住房申请资格审核工作的组织协调和指导工作，领导小组办公室负责日常的组织实施工作。经济适用住房领导小组成员单位和相关职能部门密切配合，共同完成资格审核任务。
各有关部门要按照各自职责，做好有关工作。市监察局负责监督检查执行申请资格审核工作的部门和经办人员是否履行职责以及有无行政不作为、乱作为行为及经济适用住房资格审核工作中的违规违纪行为。市财政局负责保障经济适用住房资格审核工作专项经费，并对经费使用情况进行监督。市公安局负责对申购家庭户籍进行审核认定。市工商局负责对从事企业或个体经营活动的申购家庭给予工商注册认定。市地税局负责对从事经营活动的个体工商户的收入进行核买。市房管局负责全市经济适用住房申请资格审核的管理工作，并审核申购家庭住房情况。市民政局负责对享受低保家庭的情况进行核实。市劳动局负责公布我市行业工资标准，制定全国各省会城市工资指导表。各区政府负责组织对申购家庭的初审、核查、复核、评议、公示等工作。各有关单位负责本单位职工购买经济适用住房申请资格、收入和住房状况进行证明和初审工作。
三、资格审核原则
经济适用住房申请资格审核工作按照“个人如实申请、社区群众评议、政府严格审核、逐级张榜公示、社会公开监督、违规操作必纠”的原则进行。
四、前期工作
（一)制订工作方案和工作流程。
(二)设立工作机构。各区政府（管委会)、区房管部门以及街道办事处、社区和单位应设立专门工作机构或指定专人负责经济适用住房申请资格审核工作。市监察局、财政局、工商局、地税局、民政局等相关部门指定专人负责此项工作。
（三)宣传发动。在报纸和各社区张贴公告，告知资格审核的时间、地点、方法和申请条件，并利用墙报、横幅、流动广播等方式广泛宣传，做到社区居民家喻户晓。完成期限：12月6日前。
五、申请范围和对象
本市高新开发区、经济技术开发区、英雄开发区、开发区城区范围内符合经济适用住房申购条件的家庭和个人。
六、申请时间
12月7日-12月13日。
七、申请地点
申请人居住地社区。
八、申请条件
一对夫妇及其未婚子女为一个申购家庭，同时符合下列条件的居民家庭，可申请购买经济适用住房。已婚子女家庭作为独立家庭，同时符合下列条件的可单独申请。
（一）夫妇双方至少一方有市区城镇常住户口5年以上；
（二）人均年收入低于10000元；
（三）自有住房(或租住公房)人均住房建筑面积低于15平方米（含）；
但自有住房属于以下类别之一，不能申请购买经济适用住房：
1、集资建房；2、房改房；3、经济适用住房(含安居工程住房、解困房);4、单位奖励赠送住房
年龄在男30岁、女28岁以上符合以上条件的单身居民也可申请购买。
九、申请所需资料
l、《市居民购买经济适用住房资格申请表》或《市经济适用住房货币补贴申请表》。
2、收入证明：失业人员提交劳动保障部门出具的享受失业保障的证明；低保人员提供民政部门出具的享受城市最低生活保障证明；自由职业人员由本人提供收入情况的说明；在外地工作的人员提供所在单位的收入证明。
3、住房情况证明：现住房产权证或住房租赁合同，危房户提供房屋安全机构出具的C、D类危房鉴定证明，无房户提供相关说明。
4、家庭成员户籍证和身份证明。
5、婚姻证明。
经营户还应提供收入纳税证明。
十、资格审核程序
(一)申请人（申购家庭)到居住所在地街道办事处领取《市居民购买经济适用住房资格申请表》或《市经济适用住房货币补贴申请表》。
（二）申请人如实填写后，随将证明材料报家庭成员所在工作单位核实，单位在3个工作日内应对其所填内容认其组织评议，评议人包括单位领导和同事，并张榜公示3天，无异议的，予以盖章证明；再报居住地居委会，居委会在3个工作日内组织评议和入户调查，评议人包括居委会干部、社区邻里，对符合条件并张榜公示3天无异议的，予以盖章证明。
申请人无工作单位的，报居住地居委会，居委会在3个工作日内组织评议和入户调查，符合条件的经张榜公示3天无异议后，予以盖章证明。
入户调查应2人以上，并在调查意见上签字以示负责。
居委会对公示期间的投诉举报材料进行调查核实。
居委会将无投诉或经调查核实投诉不实的申请人的申报材料报街道办事处。
（三)街办在7个工作日内对居委会和单位公示情况进行核查，对申请人的申请条件、证明、评议材料进行调查，还要通过调查工商登记、税务纳税情况，排查收入超线者（重点为无工作单位人员），并召集领导班子会议集体进行评议、复核，符合条件的，经张榜公示3天无异议后，签署审核意见并报区房管局。
街办对公示期间的投诉举报材料进行调查核实。组织人员在市住房保障管理系统软件中录入已审核通过的申报家庭相关信息及住房信息。
（四）区房管局在3个工作日内对所报资料进行复核，并汇总后报市经济适用住房领导小组办公室（以下简称市经房办)审定。
（五)市经房办在5个工作日内通过网上查询房屋权属登记等方式进行审查，对通过审查的申请人在报纸和网上公示3天，无异议的在《市居民购买经济适用住房资格申请表》或《市经济适用住房货币补贴申请表》上签署同意意见。
市经房办对公示期间的投诉举报材料进行调查核实。
年度已通过审核，符合经济适用住房申购条件的家庭，申报条件无变化的不再审核，申请货币补贴的应填写《市经济适用住房货币补贴保障方式申请表》，对选择经济适用住房货币补贴提出明确申请。
已通过审核但不愿购买经济适用住房的家庭，应向社区提出书面说明。
十一、申请经济适用住房货币补贴家庭应按以下规定执行。
（一)货币补贴原则
公正、公平、公开的原则；积极稳妥，分步实施的原则；先购后补、不购不补的原则。
(二)购买住房的范围和面积标准
购买的住房可以是商品房，也可以是二手房，购房范围为我市城市规划控制区(一核五片区)内，套建面积标准控制在90平方米之内，二手房必须具有城镇房屋产权。
(三)年度补贴标准和数量
年度补贴标准为800元/㎡，所购住房小于60㎡的，按实际面积补贴，大于60㎡的按60㎡补贴，即每户补贴资金不超过4.8万元。年度解决3100户。
(四)摇号确定补贴家庭
申请货币补贴的户数多于年度补贴数量时，以公开摇号方式确定补贴对象。摇号中签的家庭由市经房办发给经济适用住房货币补贴凭证。
(五)自主购房
领取经济适用住房货币补贴凭证的家庭，应在领到凭证之日起6个月内在本市城市规划控制区(一核五片区)范围内自主选择购买商品住房或二手住房一套。6个月内未购买住房的，补贴凭证作废。今后再申请享受经济适用住房货币补贴的应当重新审批。
（六）发放补贴
购房家庭凭身份证、补贴凭证及所购房屋产权证，到市经房办核定补贴额度，发放补贴金额。
（七）产权处置
利用货币补贴购买的房屋，其产权性质为经济适用住房，购房人拥有有限产权。通过货币补贴购买的住房上市交易时，须全额退回政府发放的补贴款；产权人也可全额退回经济适用住房货币补贴款后，有限产权转为完全产权。领取经济适用住房货币补贴购买住房的，如需再购买其他住房，必须全额退回政府发放的补贴款。所收回的补贴资金划入经济适用住房货币补贴专户。
十二、相关规定
(一)符合条件的家庭每户限购一套经济适用住房。实物供给和货币补贴两种保障方式，每户家庭只能申请选择一种保障方式。
（二)购买的经济适用住房不得出租、不得改变使用性质用于经营。
买二手房合同范文篇10
近两年，中国的房价在一定范围内引发了争议。
虽然国情和经济发展阶段明显不同，但中美同属大国，城市和地域间的发展都存在不平衡现象，对美国房地产业发展，特别是住房发展的经验教训加以合理借鉴是有益的。
一、美国房地产业发展的基本情况
回顾美国半个多世纪的发展，城市化其实就是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化和“后城市化”(即所谓郊区化和大都市区化)过程。统计上看，20世纪的美国发生过两次人口迁移高潮：第一次是20世纪30年代到60年代初，美国人口大规模地从乡村向城市迁移；第二次是20世纪60年代末到90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又从中心城市向四周逐渐都市化的郊区迁移。大城市资源日益集中的同时，也提升了生活成本、房屋价格，推动人流、物流向非大城市迁徒，在这一过程中同时完成了郊区化(乡村城市化)，进而实现了大都市区化。因此，美国房地产市场实际是由中心城市(Centralcities)、郊区(Suburbs)和非大都市区域(Non-metropolitanarea)这三大市场组成。
美国城市化每一次大的阶段性变化都与房地产业发展紧密相关。如早期移民的土地购买和租约；19世纪铁路公司沿路建设铁路城镇和镇址投机；20世纪初的合同建造房屋和预制房屋；大萧条之前的保险公司开发城市公寓以及家庭住房抵押贷款的盛行；“新政”之后FHA(联邦住房管理局)的兴起和住房开发的职业化；二战后的VA(退伍军人管理局)住房贷款担保计划和“莱维敦”式廉价住房；1977年的CRA(社区再投资)法案鼓励金融机构对中低收入地区发放住房开发、重建和消费贷款，等等，都为美国的城市化以及“后城市化”的推进提供了动力。
由于经济社会发展水平不同，美国房地产的地域分化比较明显，东北部、南部、西部、中西部等各区域间，房地产价格和交易量也差别很大。纽约作为中心城市，是纽约—费城—波士顿、芝加哥—底特律—克里夫兰、旧金山—洛杉矶等几大片大都市区域的中心，它不仅包括高度繁华的曼哈顿商住区，还包括类似皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区等普通的商住区域(District)，而长岛的纳桑等县(County)就是纽药这一大都市的郊区。与东北部、西部大都市云集不同，美国中西部和南部有许多远离发达经济圈和大城市的乡村，属于非大都市区域。
美国地域广阔，美国的人均居住面积是全世界最高的，约为60平方米／人(2006年的统计资料显示，家庭平均170平方米)。与中国房地产市场销售中新建部分比重较大不同，美国人由于迁徙率较高，房屋换手率也较高，美国市场上，二手房占房屋销售市场的绝大部份。以2006年为例，美国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86%。伴随着人口流动，房屋反复换手，而农村逐步变为郊区，再渐次进化为城市。这样，地价带动房价、人工成本和建筑成本累加，推动了美国房地产，特别是住宅价格不断攀升，地区级差逐渐放大，这一趋势从上世纪90年代以来尤其明显。
据2000年的统计资料，当时美国中西部和南部平均房价在15万美元左右，东部和西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距不足一倍；而在1970年，两者则分别为20000美元和25000美元，差距实际只有五分之一，可见美国房产在部分地区的升值速度。尽管如此，根据统计，30年中(1970年—2000年)绝大多数年份(18年)美国房价年增长幅度仅为2%，甚至低于当时的消费品物价指数(CPI)涨幅，只有很少的年份超过5%。这也令进入20世纪90年代后的房地产价格上涨凸显“蓄之既久、其发必速”之势。
20世纪90年代开始的此轮房地产价格上涨，不仅涨幅较大(至今均价几乎翻了一番多)，还大有捆绑宏观经济的趋势，这使得经济界对其高度关注。相关性分析显示，在美国经济总体明显衰退的2001年，房地产市场的发展使经济增长率提高了0.5个百分点，如果没有房地产市场保持繁荣，2001年美国经济的增长率就不是最终统计的0.3%，而是全年负增长。
房地产市场的继续走强，还带动了建筑、建材等相关行业快速增长，确实对网络泡沫破灭后的美国经济保持强势起到重要的支持作用。不过，从2005年中开始，房屋价格与销售情况开始出现背离。到2006年，美国房地产市场开始呈现明显的拐点特征。
二、近年来美国房地产市场的基本特征
1、“需求饱和”与“局部泡沫”
目前美国房地产市场“需求饱和”与“局部泡沫”是最具代表性的特征。
首先，数据显示，到2006年底，美国的人口已达到3亿人，平均每个家庭2.6人，平均约2／3的家庭拥有自己的住房。这对于生活保持较高流动性的美国人而言，如此之多的人已拥有住房，对新建住宅的需求必然下降。同时，由于美国部分传统产业衰退在持续，失业率扩大，二手房交易日益不活跃，使持续上涨的房价体系更因缺乏基础而呈现出脆弱性。
其次，美国的局部地区房价明显过高，在旧金山、纽约等地，一套住宅平均价早已在100万美元以上，而此轮上涨恰恰是东北、西部等地的高市值品种推动的。与之相比，美国内其他地区的价格涨速明显乏力，这使得市场很难认同房地产价格级差继续高速扩大。
2、资金成本下降促进房地产业繁荣
事实上，2005年时，美国房地产已开始出现需求下降的信号，但在大量新建住宅不断高价上市带动下，房价得以维持在高位。在2000-2005年期间，美国住房开工数迭创新高，每年平均为200万套，成品住宅销售超过600万套，2005年的住房装修开支甚至达到创纪录的1620亿美元。
这轮美国的房地产热潮的推动因素有很多，比如人口分布调整、产业重心迁移、各种对借款人很有利的选择条款、婴儿潮(BabyBoom)一代对住房的特殊喜好、大量的外来移民需求以及股市总体表现不佳等等。不过，我们认为，所有的资产价格攀升几乎都和资金成本下降有关，对于美国房地产市场的热络而言，税收优惠和利率下降可能起到了决定性作用。
(1)税收优惠间接降低资金成本
美国政府一直采取各种优惠措施，鼓励居民拥有自己的住房。2000年美国住房发展预算达到280亿美元，占政府总预算的16%，这一年也成为楼市快速上涨的一个转折点之一。
美国早期税法在规定征收个人所得税时，对所有抵押贷款(如购买耐用消费品)的利息支出均可减免税收。但从1986年起，此项法律改为只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收，这一规定刺激了新住房的建设和人们买房的积极性。1998年，美国在修正的税法中，出台了更为有利于拥有住房者的规定，即房屋主人在缴纳个人所得税时可进行税前扣除，每户家庭每年可扣除2750美元，而租住房屋的人则不能享受这种税收优惠，这进一步鼓励了居民购房。
美国税法还规定，如果是房主自己住满两年以上的住宅，“单身者在售房时价格与购房时的价格差不超过25万美元、已婚者家庭在售房时与购房时的差价不超过50万美元的，都免缴收入所得税”。而在美国大部分地区，美国住房的价格一直相对稳定，这令美国人出售房屋所得基本上免缴收入所得税，这在一定程度上更刺激了二手房市场的发展，促使房屋交易和投资更加活跃。
(2)利率降低直接降低资金成本
持续的利率下降更支持2000年以来的房地产持续繁荣。从2000年下半年开始，美联储的货币政策开始从加息周期进入减息周期。2001年1月，联邦基金利率下调50个基点后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，联邦基金利率达到46年以来的最低水平。
低利率政策使美国房地产市场有了过度宽松的金融环境。伴随基础利率降低，按揭贷款利率也随着宽松的货币政策持续下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下调到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率也从2001年底的7.0%下调到2003年的3.8%。虽然在2004年6月开始，美联储低利率政策开始逆转，连续调高利率，但此后一段时间内，按揭贷款利率仍然保持在较低的水平上。由于房屋贷款利率低，伴随着房价的不断上升，实际购房者每月偿付的贷款额并没有多大的升幅。
世界各地的投资者对于按揭贷款证券化和结构化产品的需求，也让美国贷款机构可以发放更多的、更高风险的住房按揭贷款。通过贷款分级和次级类贷款证券化，不仅提升了美国贷款机构的流动性，而且通过下游利润帮助维持了直接房贷的低成本。资金成本降低推动资金的涌入，资金涌入又带来价格高企，价格高企放大赢利效应，赢利效应和低资金成本引诱了更多资金……一系列正反馈效应使房地产价格持续上升，并保持高位运行。
由于资金成本低，业内的存量资金得以在商用和住宅产品上从容切换，房地产整体的价格水平从而稳中有升。比如，住宅市场持续繁荣，推动了大都市区化的形成以及第三产业的发展，对商用房地产(特别是写字楼、零售商业物业、娱乐设施等)产生了强劲的需求，后者转过来又优化了住宅区域的环境和提升了生活品质……因此，尽管美国房地产在商用房地产领域曾有过几次小规模波动，但也被住房市场的强劲需求所熨平。
3、经济前景不明和利率逆转导致拐点显现
随着美国联邦基金利率上升和经济前景不明朗，美国房地产市场的繁荣开始出现降温。美国商务部数据显示，从美国2006年第三季度开始，新建房开工持续下降，特别是2006年9月，新建房价格与2005年同比下降9.7%。这是1970年以来的最大降幅，表明市场拐点确实出现。
拐点的出现，有利率提升推动资金成本的因素。更重要地，在原油、贵金属、基本金属、农产品等商品价格剧烈波动的环境下，美国经济总体走向正变得越来越难以把握，这挫伤了投资人对经济前景的信心。基础商品价格上升带动了物价上涨，也使得公众不得不压缩像房屋这样的大宗物品的开支。
从美国的房地产市场繁荣与降温来看，利率水平高低直接决定了房地产市场价格的变化。现实说明，正是一系列的加息打压了美国房地产市场，并导致持续十几年的上升周期出现逆转迹象。然而，美联储自2006年8月以来已连续第6次决定维持现行利率，在目前阶段，也给其未来的降息留出了余地。这可能对美国房地产市场而言，是个意味深长的消息。
与利率因素的负面影响相对应，美国经济形势总体上也呈现非明朗化特点。和20世纪90年代美国“新经济”时期的增长不同，美国经济从2001年来的繁荣在很大程度上归因于外资流入，美国政府强硬、激进的对外政策导致战争持续，变相带动了相关重工业行业的景气。在外生因素带动下，外资不断流入美国股市和房地产市场，财富效应又刺激美国居民举债投资和消费，即使经常账户逆差扩大，又会被新流入的外资融通，如此形成了一个纯粹外生性的景气循环。但2006年开始，欧洲、亚洲和新兴市场等非美元主要币种反复升值，美元不断大幅贬值，美元资产缩水，这使投资人信心大受影响。
我们认为，尽管美国经济仍然呈现高增长、低通胀特征，居民的消费依然高企，内需仍较充分，但美国的财政赤字和经常账户赤字在短期内却不会得到明显改善，这使美元依然存在贬值预期。同时，内需的隐忧仍在，美国人口老龄化趋势依然严峻，且反恐背景下，美国加大了对外国青年劳动力流入的控制，又使得美国适龄劳动力短缺雪上加霜，新增内需显著缩小。另一个证据是，美国国内利率倒挂的现象也依然没有改变，作为风向标的10年期国债利率目前显著低于联邦基金利率，这种利率倒挂反映市场对美国经济前景信心不足。在内外部因素冲击下，美国经济有可能陷入一场缓慢但历时长久的衰退。
4、市场波动带来一定的信贷风险
房地产资本运动几十年来一直活跃，主要得益于住房金融的不断发展。即使在上世纪30年代的大萧条时期以及80年代末的S&L(储蓄和贷款协会)危机中，住房金融创新也没有停止。美国住房金融市场是金融市场的重要组成部分，它主要由两级按揭贷款市场构成：一级市场主要是住房按揭贷款的初始交易，以私人金融为主导，依靠出售按揭贷款补充资金供应。二级市场是住房按揭贷款的再交易和再流通市场，以政府担保为基础，向原始贷款人购买按揭贷款，包装为证券化产品再转手出售给投资者。从20世纪90年代开始，住房贷款被证券化的比例快速增长。这些证券化产品不仅提高了住房购买者的购房贷款供给能力，也降低减轻了银行的资产负债率，还为投资者提供了一种回报高于国债而低于企业债券，风险低于企业债券而高于国债的投资机会。
按揭证券化市场使房地产资本运动的资源更加丰裕，资本运动的速度和效率都有很大的提高，而且在主体间还产生了一定的风险转移和分散，但是，系统风险并不会消失。其逻辑是：在房地产市场繁荣时，由于房价的上涨，各种住房信贷的金融机构都进行了信贷规模大扩张。在这种住房信贷规模扩张的过程中，往往会降低住房消费者的准入标准，一些无资格或没有偿还能力的消费者从而进入市场。由于融资的市场准入标准降低，更看重融资成本的投机者能够轻易地借助金融杠杆炒作房地产，此时，市场的逆向选择发挥作用，风险谨慎者退出市场。一旦美国房地产市场的拐点出现，证券化产品风险就会逐渐凸现。
上述逻辑正在得到验证。
根据惠誉公司(FitchRatings)对住房按揭贷款证券化产品的调查，逾期次优级贷款在2006年第三季度同1998年相比，出现了超过16倍的增长。截至2006年底，次优级借款人占所有按揭贷款总额的四分之一。在这样的情况下，逾期率扩大，次优级借款者的家庭或者已经失去了他们的房屋，或者将在未来几年内失去他们的房屋。由于结构化产品的高收益主要来自所“捆绑”的次级类债权，因此，贷款质量下降还连累了结构化产品。经验显示，第…年的高水平逾期支付往往意味着未来几年更高的违约比例。
更让人担心的是，伴随着证券化产品质量下降，其数额却在快速放大。统计显示，美国市场CDO(房地产债务抵押债券)发行余额由最初1995年的12亿美元，增长到2006年的2895亿美元，10年间陡增240多倍。正是由于住房贷款被随意证券化，借贷机构的风险也被随意转移到投资者，贷款信用门槛反复降低，导致风险逐渐加重。
次级房贷公司首先受到冲击。在美国，次级抵押贷款公司的客户主要是不能达到严格信贷标准的购房者，这些人必须承受较优质客户高2-3个点的“歧视”利率。在前几年房地产泡沫时期，很多放贷机构贪图高利润放松了对贷款标准的要求。房地产市场降温后，违约还款现象大量出现，使该行业受到沉重打击。目前，已有20多家业内大公司表示停止.发放新贷款，多家公司股票下跌，并牵连到对这些公司进行投资的金融企业。
房地产市场进入拐点，不仅株连了建筑、建材、装修、装饰等相关行业，更令贷款类金融机构的资产质量出现恶化。美国全国贷款拖欠或违约的比率快速增加，在今年近几个月中甚至迫使了数十家贷款机构结束该业务，甚至申请破产保护。4月初，在多家财务公司迫使该公司回购数十亿美元的呆坏账之后，雇员超过7000人的美国第二大次级房贷商新世纪金融集团申请破产保护，成为美国这轮房地产滑坡中破产的最大按揭贷款公司。同日，美国另一家独立房贷公司People’sChoice也向法庭申请破产保护。
今天，全美房屋抵押贷款市场已超过6.5万亿美元，比美国国债市场还要大。我们因此担心，美国次优抵押贷款市场问题所引发的信贷危机可能导致房地产市场进一步疲弱。
三、美国房地产市场的未来走势
2006年是美国房价拐点出现的重要年份，不过，就此简单看空，认为美国房地产市场将面临反复、快速地下跌也并不理智。比较稳健的判断可能是，美国房地产市场已经结束了上一轮快速上涨，行将步入较长调整期。
1、美国房地产市场仍缺乏典型的泡沫形态，没有出现大量投机客介入，特别是房价收入比过高等问题。根据全美房地产协会(NAR)的统计，在2006年购买住房的美国人当中，61%是已婚夫妻，22%是单身女性，单身男性占9%，8%是未婚男女，这一结构基本合理。这其中，由于移民偏好，美国的少数族裔买自住房的比例也较大，黑人、亚州人、西班牙裔、印第安人等购房合计占当年总销售的30%。2006年，美国购房家庭平均收入在6.7万美元左右，而当年成交的二手房平均价格(中位数)为23万美元，新房的中位数是25万美元，考虑到美国房屋的建筑寿命，背离并不大，房价与家庭收入比仍属合理。
2、伴随着房地产市场突然转冷，美国的房地产开工面积大幅收缩，但2006年底对全美居民未来六个月购房意向的调查却表明，购买房屋的意愿已有小幅复苏。
20世纪90年代初，正是由于未来购房意愿的快速复苏，导致了新的一轮市场热络。尽管2007年头两个月的市场指数复苏较之以往略显乏力，但仅就2006年中期开始的价格回落、交易量减少，就断言美国房地产市场仍将持续快速回落也并无确定把握。结合美国住宅的总体开工与完工情况来分析，如果需求没有继续大幅萎缩，在供给快速下降的情况下，目前的房地产价格水平，特别是某些地区的价格水平，应可以至少得到维持。事实上，从近期开工情况相对稳定的情况来看，至少在建筑商层面，心态似乎已经得到一定修复。
3、从各区域的细分市场来看，美国各地的存在较大差异，这和当地的气候、就业机会、税收水平等关联度较大。目前美国西部地区房屋开工增加和销售复苏几乎同时出现，应不是偶然情况。与之相反，南部地区开工增加，但销售继续回落，可能令当地的价格复苏会较其他地区更为滞后。对于中西部和东北部的情况而言，开工速度回落更快的中西部地区可能会更早地修复市场恐慌，而东北部房地产市场由于供需相对平衡，短期内很难出现价格快速涨跌。