租约范文10篇

租约范文篇1

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

租约范文篇2

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

租约范文篇3

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

租约范文篇4

【关键词】抵押处置；恶意租约；法律诉讼；法律策略

近年来，商业银行在申请人民法院依法拍卖处置不动产抵押物过程中，屡屡出现案外第三人拿出一纸租约，申请执行异议，以不动产已于抵押订立前或者人民法院查封前出租为由，请求人民法院对不动产抵押物进行带租拍卖或者阻止向司法拍卖受让人移交占有，对商业银行不动产抵押物的处置变现设立了很大的法律障碍，即拉长了拍卖处置时间，更拉低了拍卖处置价格，给商业银行造成意料之外的重大损失。为了能遏制这种被动局面，现就“恶意租约”的法律应对策略进行实践探讨。

“恶意租约”产生原因及主要特征分析

（一）“恶意租约”充分利用现有法律对“买卖不破租约”的保护条款。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据这个条款，“买卖不破租赁”的适用条件有：第一，租赁合同已经成立并生效；第二，租赁物已经交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间内；第四，租赁物的所有权变更为受让人。具备上述条件，即使租赁合约内容明显不合理，租赁关系仍然对买受人具有约束力。《物权法》第190条进一步规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据这个条款，将适用“买卖不破租赁”的条件限定在订立抵押合同前出租的，租赁关系才对买受人具有约束力。（二）“恶意租约”造假简便，抵押人相对容易运作。抵押人只要找到愿意配合的第三人，随时随地可以炮制出一份签订时间在订立抵押合同前的租赁合约，据此第三人申请执行异议即可。为了达到压低不动产抵押物处置价格，阻挠不动产抵押物成交，此类“恶意租约”一般具有两个明显特征：一是租赁时间长，订立的租赁时间大都20、30年；二是租赁价格低，订立的租赁价格远远低于市场租赁价格。笔者有一案例，抵押人将评估价值2千多万的两个黄金地段商铺，与第三人订立租赁期限20年，且租赁期前5年免收租金，此后每年租金3万元整，每5年租金递增5%，租金收益率算下来每年都不到千分之一，第三人等于是长期免费占有使用不动产抵押物。如果这类“恶意租约”执行异议得逞，商业银行不动产抵押物的权益将遭受重大损失。（三）“恶意租约”成功率高，使得第三人频繁申请执行异议。由于我国没有强制性租赁登记公示制度，只要租赁合约是双方意思真实表示，租赁合约就可生效。如果抵押人与第三人沆瀣一气，在以往司法实践中，由于受限于民事法律关系等诸多因素的制约，人民法院难以彻底查清租约订立时间真相，无法从证据、法律上判定租约真假，尽管租赁内容有悖常理，租赁合约存疑，但也只能带租拍卖，严重影响不动产抵押物的成交价格。（四）“恶意租约”违法成本低，助长了抵押人有恃无恐的行为。尽管民事诉讼法规定了妨害民事诉讼活动的处罚措施，但与能挽回价值数百万元、上千万元的不动产抵押物的收益相比，这种民事处罚难以对违法者形成震慑。诉讼中，人民法院未能查明抵押人、第三人有恶意串通的行为，也无法对妨害执行行为人处以罚款、拘留等强制措施。因此，抵押人权衡利弊，更愿意冒民事法律风险以获取最大的既得利益。

“恶意租约”涉嫌刑事犯罪的法律分析

由于抵押人通过“恶意租约”所获得的收益远远超出败露后付出的代价，一纸租约就能阻碍不动产抵押物的依法处置，这样巨大的诱惑如果仅从民事诉讼的角度去分析，很难让抵押人主动放弃“恶意租约”抗辩权。只有从事实、证据揭穿抵押人的恶意行为，并能绳之以法，才有可能从根本上遏制抵押人在订立抵押合同前的恶意租赁行为。从抵押人与商业银行订立的抵押合同、抵押人与第三人订立的租赁合约的基本内容进行法律分析，可以判断抵押人已经涉嫌违反了骗取贷款罪。刑法第175条骗取贷款罪规定：以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的。该罪立案标准：（1）以欺骗手段取得贷款，数额在100万元以上的；（2）以欺骗手段取得贷款，给银行造成直接经济损失数额在20万元以上的。根据抵押人与商业银行订立的标准抵押合同文本，在相应条款中，都会让抵押人陈述与保证等类似内容：“抵押财产不存在任何未书面告知银行的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置等情形”。而现在第三人拿出订立抵押合同前的租赁合约提出执行异议，用事实证明抵押人在设定抵押时故意欺骗了商业银行，即抵押人有意隐瞒抵押时不动产抵押物已经被出租的事实，从而协助借款人用不足值的被出租不动产抵押物，骗取商业银行发放了足额抵押贷款，抵押人欺骗行为符合骗取贷款罪立案标准（1），即以欺骗手段取得贷款。如果第三人坚持执行异议，要求带租拍卖，造成不动产抵押物低价成交，参照不动产抵押物实际市场价格，给商业银行造成20万元以上损失的，抵押人欺骗行为又符合骗取贷款罪立案标准（2），商业银行可以按照刑法规定，报案追究抵押人骗取贷款的刑事责任。商业银行依据骗取贷款罪立案标准（1）（2）可向当地公安机关报案，鉴于公安机关有依法强制调查和取证的权力，抵押人、第三人是否串通欺骗的事实相对容易查清。如果抵押人骗取贷款罪成立，按照此罪的量刑标准：（1）自然人犯骗取贷款罪的，处3年以下有期徒刑；（2）造成重大损失或者其他严重情节的，处3年以上7年以下有期徒刑；（3）单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。这样的刑事责任追究无疑对抵押人、第三人有很强的震慑作用。

遇到“恶意租约”的法律应对策略

商业银行向人民法院申请依法处置不动产抵押物过程中，有第三人以“恶意租约”提出执行异议时，商业银行应及时申请不动产抵押物执行异议之诉，依法申请人民法院驳回第三人执行异议申请，同时依法撤销或解除抵押人与第三人签订的涉及执行标的的租赁合约。商业银行申请确认之诉的目的，是要通过诉讼中的庭审调查、质证、答辩，坐实抵押人骗取贷款的法律事实，让抵押人、第三人意识到坚持用“恶意租约”继续执行异议抗辩，将会承担严重的刑事责任后果，让抵押人、第三人知难而退，主动与商业银行达成和解，撤回执行异议。具体诉求及法律依据如下：第一，抵押人通过先欺骗第三人订立租赁合约，再欺骗商业银行订立抵押合同的恶意方式，达到其协助借款人骗取商业银行贷款，又让商业银行与第三人相互执行异议，从而阻挠人民法院执行，最终逃废商业银行债务的非法目的。按照《合同法》第52条第3款规定：有下列情形之一的，合同无效，其中包含（三）以合法形式掩盖非法目的。抵押人以合法租赁形式掩盖非法逃债目的，合同自始无效，租赁合约应依法撤销。第二，抵押人欺骗第三人订立的租赁合约内容显失公平，已经严重侵犯商业银行作为债权人的合法权益。按照《合同法》第54条第2款规定：在订立合同时显失公平的，人民法院应予撤销。《合同法》第74条规定：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此，抵押人以显失公平的低价将不动产抵押物长期租赁给第三人，变相转让财产，并以欺骗方式订立的租赁合约使不动产抵押物变现价值遭受贬损，阻挠商业银行债权的实现，其行为直接损害了商业银行作为债权人的合法权益，租赁合约应依法撤销。第三，抵押人在订立抵押合同前和在人民法院查封前，不动产抵押物并未实际交付第三人占有使用，租赁合约应依法解除。主要事实和证据有：（1）不动产抵押物抵押时，双方均有合格资质的评估公司现场核查和评估，并出具了不动产抵押物价值评估报告。规范的评估报告均附有不动产抵押物多张现状照片，是否装修、是否空置、是否有人居住和经营一目了然。由于抵押人同样欺骗评估公司将不动产抵押物已经低价长期租赁的事实，导致评估公司对不动产抵押物的实际价值评估出现“虚高”，这才能如愿完成抵押人骗取商业银行足额发放抵押贷款的目的。（2）商业银行向执行法院申请财产保全，申请查封不动产抵押物，人民法院执行法官会到现场核查不动产抵押物，是否装修、是否空置、是否有人居住和经营，执行法官的证人证言真实有效。（3）商业银行向人民法院提出质证申请，要求第三人提供交纳租金、使用不动产抵押物所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用原始凭证。虚构一纸租约容易，提供实际占有、使用不动产抵押物的原始凭证就不是轻而易举的事情，第三人无法提供或者提供不全，将承担举证不能的民事法律后果。

法律应对策略实施后的司法效果

租约范文篇5

承租人：地址：邮码：电话：出租人：地址：邮码：电话：第一条租约代号现有规范如附表(略)所描述的摩托/蒸汽船___号的船东__()与租船人__相互达成协议如下：第二条船舶规范船东保证，在交船之日以及在这个租期内，本船应与附表规范相符，如有不符，租金应予以降低，足以赔偿租船人由此受到的损失。第三条船舶状况船东保证，在交船之日以及在整个租期内，本船应紧密、坚实、牢固，处于良好工作状态，在各方面适于货运，船壳、机器、设备处于充分有效状态，并按规定人数配齐合格的船长、船员和水手。第四条租期船东供租，租船人承担本船日历月(确切租期由租船人选择)，从本船交付之日起租。第五条航行范围本船在伦敦保险人学会保证条款范围内(但不包括)，本船能经常安全浮起(但同样大的船舶照例安全搁底的地点可以不浮起)的安全港口、锚地或地点，进行合法贸易。在船东保险人承保的情况下，租船人可派船在许可以外的地区进行贸易，也可随意派船到船东需要支付兵险附加保费的地区进行贸易。不论哪种情况，船壳、机器附加保费由租船人负担，但该附加费不得超过按照伦敦保险人最低费率的最少险别所征收的保费，其保险条件不得扩大学会按期保险条款(1/10/1970)的标准格式或学会兵险条款(1/7/1976)的标准格式，但不包括封锁和围困险。租船人在收到有关凭证保单附本时将附加保费付还船东。如附加保费有回扣，应退还租船人，船壳、机器保额定为，保费即按此计算，但如保单记载的船壳、机器保额与上列金额不符，则取较小的金额计算。如本船航行中国受阻，租船人有解除有租约的选择权。除非首先得到租船人的同意，船东不得以任何理由或任何目的派船停靠台湾港口。第六条禁装货载本船用来载运合法货物，但不包括(租船人)有权按照政府间海事协商组织的规则或任何主管当局适用的条例如，运输危险品。第七条交船港本船在(租船人)指定的、本船能经常安全浮起，随时可供使用的泊位，在办公时间内交给租船人使用，交船时货舱须打扫干净，适于在装船接收货物。第八条交船日期本船不得在之前交付，如本船在17点之前没有准备就绪交付，租船人有随时解除本租约的选择权，但不得迟于本船准备就绪之日。第九条交船通知船东给租船人天预计交船日通知及天确定交船日通知。第十条货物检验租船人在交、还船港代表双方在委任验船师检验交、还船时的货舱和确定船上存油，交船检验算船东时间，还船检验算租方时间。验船师费由船东和租船人均等分担。在测定船上存油前，本船前后吃水要调平或者船首尾吃水差不超过6英尺。第十一条船东供应项目船水供应及/或支付有关船长、船员、和水手的全部食品、工资、领事费以及其他费用，供应及/或支付甲板、房舱、机舱、及其他必需的全部用品，供应及/或支付全部润滑油和淡水，支付各项船舶保险及入干坞、修船其他保养费。第十二条起货机船东给全部双杆吊及/或转盘吊提供起重装置和设备，达到格式表所规定的起重能力，并提供装卸货物实际使用的一切绳索、滑轮吊缆、吊货具及滑轮。如本船备有重吊，船东给重吊提供必要的起重装置。(参见第15条)船东按需要提供甲板水手开关舱，在船到达装卸泊位或地点之前把起货机装置就绪，并提供甲板及/或舷梯看更，配备每舱绞车工及/或转盘吊工一人，按需要昼夜操作。如港方或工会规章制止水手开关舱或操纵绞车及/或转盘吊，则租船人雇岸上工人代替并支付费用。第十三条照明船东用船上灯光和群光灯提供充分的照明，使各舱口和货舱同时作业。第十四条清舱如租船人需要，并为当地规章所许可，船东应提供水手清舱并清除垫料，以适于装运下航次货款。租船人付给船东或水手清舱费定额每次最多。第十五条租船人供应项目租船人供应及/或支付(除非为船东的事务而发生或在船东造成的时间损失内发生，不论是否停租)主机和辅机用的全部油料(为了补偿船上人员生活用油，每日历月定额可在支付租金中扣除，不足一月者，按比例扣减)、港口费、强制引水、舢板、拖船、领事费(但按第8条属于船东支付者除外)、运河、码头及其他捐税(但属于国际或本地船东或海员所征收者除外)和费用，包括任何外国市政税和国税，还支付交船港和还船港的一切码头、港口和吨税(在交船前或还船后发生的除外)、、佣金等费用，并且安排和支付装载、平舱、码垛(包括垫料，但船东允许租船人使用船上已有的垫料)、卸载、过磅和理货、上船执行职务的官员和人员的伙食以及其他各项费用。第十六条燃料租船人接收交船时船上所存全部油料，并按每公吨燃油和每公吨柴油付款。船东接收还船时船上所存全部油料，并按租船人现行加油合同的还船港油价付款，如还船港没有合同油价，则按邻近主要加油港的合同油价支付。本船交付时存燃油不少于吨，不多于吨，柴油不少于吨，不多于吨，本船退还时存燃油不少于吨，不多于吨，柴油不少于吨，不多于吨。租船人可在交船前加油，占用的时间不计租金。租船人有使用船东加油合同的选择权，在租期内，如船东和租船人双方在航次的主要加油港都不能安排加油，则租船人有权解除本租约。第十七条租率从本船交付之时(格林威治时间)起至还给船东之时(格林威治时间)止，租船人按本船夏季干舷载重吨，2240磅为1吨。每吨每日历月的租率支付现金，不足1月者，按比例支付。第一期租金应在交船后7个银行营业日内，以后各期租金应

在到期后7个银行营业日内，以现款在给预付半月(但最后一期，租金预付到经租船人合理估算足以完成最后一个航次所需的时间)，该项租金除了扣除本租约已具体规定的项目外，还扣除租船人及其人应得的回扣和佣金，有关实际停租或估计停租期间的任何款项或费用，还扣除经租船人合理估算，在上述期间内所发生的费用以及根据本租约，租船人对船东的索赔款项。如付款到期之日，本船停租，则租金余额应在本船起租后7个银行营业日内支付。租船人还有权在最后整月租金中扣除预计代船东执付的港口使用费或开支以及还船时船上存油的估计金额，以上付款，还船后多退少补。如未履行支付租金，船东有权撤船，不给租船人使用，但这并不损害船东根据本租约在其他方面对租船人具有的索赔权。第十八条还船本船应于租约期满时，按交付给租船人时大体相同的良好状态(自然损耗或由于第2条列举的原因所造成的船舶灭失除外)，在租船人选择的安全、没有冰冻的港口退还。租船人有卸毕还船的选择权，给船东或水手支付包干费最多以代替清舱，清除垫料。第十九条还船通知租船人给船东不少于10天的预计还船港口和日期的通知。第二十条最后航次如本船被指令的航次将超过租期时，租船人要使用本船完成该航次，但如市价高于租约规定的租率，则对于超过租期的时间按市价支付。第二十一条货位除保留适当足够的部位供船长、船员、水手使用及存放船具、属具、家具、食品与船用品外，本船所有空间和运力，如有客舱，也包括在内，均归租船人使用。第二十二条甲板货租船人有权按照通常海运惯例，在甲板及/或舱口部分装满货物，费用自理，并承担风险。装载甲板货应受到船舶稳定性和适航性的限制。航行中，船长与水手对甲板货应妥善照料并拉紧捆索。第二十三条租船人代表租船人有权派代表1至2人上船押运并考察航次尽快运行情况。对他们将免费提供房间并供应与船长的伙食标准，费用由租船人负责。第二十四条证件船东保证持有并随船携带必要的证件，以符合所靠挂港口的安全卫生规定和当前要求。船东保证，本船起货机及其他一切设备符合本船靠挂港口的规定，还保证本船随时持有现行有效证件。如船东未能使其符合上述规定或未持有上述证件以致岸上人员不能作业，则由此损失的时间应停租，由此产生的额外费用由船东负担。租船人有权免费使用船上的绞车、吊杆包括重吊及/或转盘吊至其最大起重能力，起货机应保持完好工作状态，便于即时使用，但租船人打算使用重吊时仍应给予足够时间的通知。第二十五条熏舱在租期内，船东提供有效的熏蒸灭鼠证书或免疫证书。由于载货或根据租船人指示而靠挂港需要熏蒸，均由租船人负担，其他原因的熏蒸由船东负担。第二十六条停租(A)如时间损失是由于下述原因造成：(1)人员或船用品不足；(2)船壳、机器或设备损坏；(3)船舶或货物遇到海损事故包括碰撞或搁浅造成延误；(4)修船、进干船坞或保持本船效能所采取的其他必要措施；(5)未持有或未随船携带货运需要的有效证件或其他船舶文件，，包括有效的巴拿马和苏伊士运河丈量证件；(6)船长、船员或水手的罢工、拒航、违抗命令或失职；(7)任何当局因船东、船长、船员或水手受到控告或违章对本船实行挽留或干预(但租船人的疏忽行为或不轨行为所引起者除外)；(8)船东违反租约而停工；(9)由于本条指示所提到的任何原因或任何目的(恶劣天气除外)或由于伤病船员上岸治疗而使本船绕航、折返或靠挂非租船人所指示的其他港口；(10)本租约另有规定的停租项目或其他任何原因，以致妨碍本船有效运行或使本船不能给租船人使用。(B)如装卸货物所需的绞车转盘吊或其他设备损坏或不堪使用，或绞车转盘吊动力不足，则开工不足的时间应按所需作业的绞车及/或转盘吊的数目比例计算时间损失，如上述原因使装完或卸完整船的时间推迟，则开工不足的时间应相应地全部停租。如租船人要求继续作业，则船东支付岸上设备费用以代替绞车/转盘吊，租船人仍应支付全部租金。但如岸上转盘吊数目不够，则租金应按岸上可供使用的转盘吊数比例支付。(C)由于上述原因引起的额外费用，包括装卸工人待时费，如有罚款也包括在内，均由船东负担，并入租金内扣除。(D)租船人有将任何停租时间加在租期内的选择权。(E)如本租约所说的原因使本船延误达6周以上，租船人有解除租约的选择权。第二十七条航速索赔根据本租约第1条，如本船航速减低及/或耗油增多则由此造成的时间损失和多耗用燃料费用和，应从租金中扣除。第二十八条征用在租期内，如本船被船籍国政府征用，则租金应从征用之时停止。凡预付而不应得的租金以及征用时船上存油金额应退还租船人。如征用期超过1个月，租船人有解除租约的选择权。第二十九条干坞从上次油漆船底算起，不超过10个月，本船应在船东和租船人双方同意的方便地点和时间，至少进干坞一次(清洗、油漆船底)。第三十条船长责任和提单船长和水手应尽快完成所有航次并提供惯常的协助。在航次、或其他安排方面，船长应听从租船人的指示。船长本人或经租船人要求授权租船人或其人按照大副或理货收据签发提供的任何提单。第三十一条指示和航海日志完整正确的航海日志供租船人或其人查阅。甲板、机房日志应用英文填写，最迟应于每航次完毕时交给租船人或其人，如未照办，则以租船人提出的数据为准。对此船东无权申诉。如租船人有理由对船长、船员或轮机长的行为不满，船东在接到不满的情节后，应立即调查，如情节属实，船东应予以撤换，不得拖延。装卸工人和理货员由租船人安排并作为船东的雇员，接受船长的指示和指导。租船人对雇用的装卸工人的疏忽、过失行为或判断错误不负责任，对引水员、拖船或装卸工人的疏忽或装载不合理或装载不良造成船舶灭失，也不负责。第三十二条垫款如需要，租船人或其人可垫支船长必要的款项，供船方在港的日常开支，收取2

.5%借款手续费，此项垫款应从租金中扣还。但租船人或其人认为必要时可拒绝垫支。第三十三条冰封本船不得派往或进入冰封的地点，或本船到达之时，由于冰情，即将撤去或可能撤去灯塔、灯船、航标和浮标的地点，本船也不得派往或进入因冰情有危险，使本船不能顺利到达或在装卸完毕后不能驶出的地点。本船没有破冰航行的义务，但如需要，可尾随破冰船航行。第三十四条船舶灭失如本船灭失，租金在灭失之日停止；如本船失踪，租金在本船最后一次报告之日正午停止，凡预付而不应得的租金应退还租船人。第三十五条加班如需要，本船昼夜作业(周六、星期日和假日包括在内)。除非停租，租船人按每日历月定额付给船东，作为船员和水手的加班费，不足1月按比例计付。第三十六条留置权为了索回本租约属下的赔偿，船东有权留置属于定期租船人的货物和转租运费以及提单运费。为了索回预付而不应得的款项，索回因船东违约而造成的损失，租船人有权留置船舶。第三十七条救助救助其他船舶所得的报酬，扣除船长与水手应得的部分与各项法定费用和其他开支，包括按约对救助损失时间所付的租金和损坏的修复和燃料的消耗等项后，由船东与租船人均等分享。救助人命和救助财产无效所遭受的时间损失和费用(不包括本船的灭失)，由船东和租船人均等分担。第三十八条转租租船人有转租本船的选择权，但原租船人对船东仍负有履行本船约的全部责任。第三十九条走私船东对其雇员的不法行为犯罪行为，如走私、偷盗、行窃等后果负责，由此造成的船期延误应予停租。第四十条退保费由于本船在港时间达30天以上并照付了租金，船东因此从保险公司得到的退费应给予租船人(一经从保险公司收到，如数退给租船人，否则从末次租金中扣回估计的金额)。第四十一条战争如船旗国卷入战争、敌对行动或军事行动，船东和租船人双方均可解除本租约，本船将在目的港或在租船人选择的安全、开放的港口，于卸完货物后还给船东。第四十二条海牙规则船东或其经理人作为承运人，按照1924年8月25日在布鲁塞尔签订的海牙规则第三款和第四款的规定(但第三款第六节第四款第五节除外)，对本租约名下所载运的货物，根据船长签发的提单或根据第20条由船长授权经租船人或其人所签发的提单负责短少、灭失或残损。第四十三条互有过失碰撞及兵险条款双方互有过失碰撞条款和航运公会兵险1条和2条是本租约的组成部分，本租约名下出具的提单均应载有此项条款。第四十四条共同海损共同海损按照理算规则和清算。第四十五条仲裁本租约发生的一切争执在提交仲裁。仲裁的裁决是终局的，对双方均有约束力。第四十六条佣金船东应按本租约所付租金%的回扣付给租船人、百分之%的经纪佣金付给。如任何一方违约以致租金没有全部支付，则责任方应赔偿经纪人的佣金损失。双方同意解除本租约时，由船东赔偿经纪人的佣金损失，在此情况下，佣金不超过为期1年的租金计算的数额。第四十七条其他本合同于年月日在经双方授权的代表签字后生效。承租人：出租人：代表人：代表人：电话：电传：电话：电传：

租约范文篇6

基于英美法系的立法背景，萨省对矿产资源的物权描述并不像大陆法系那样系统，但其管理的核心思想仍有相同之处，即在矿产资源权益源于政府所有的背景下，投资人通过获取政府许可和签订租约的形式从事矿产资源的勘探、开发。根据加拿大萨省矿产处置条例（TheMineralDispositionRegulations．Saskatchewan．1986），萨省矿业权包括勘探许可、矿地声明和采矿租约三种形式，在不同的勘探和开采阶段，分别取得不同的权利。

1、勘探许可

萨省法律法规规定，勘探许可证持有人拥有在已经许可的土地上进行勘探矿产资源和将任何勘探许可转换成矿地声明的专属权利。任何人均可以在许可的区域向部长申请矿产资源勘探权许可。如果是在经过地质调查的区域申请勘探许可，需要附带申请区域的规范说明和平面图。在未经过地质调查的区域申请勘探许可，需要提交申请区域的平面图，平面图需要标明经纬度坐标。勘探许可申请人不需要在勘探区域进行现场标桩和作出相关边界标示。萨省可能提供勘探权许可证的面积最低10000hm2，最高50000hm2。在申请的时候需要支付登记费用0．15美元／hm2和提交保证金15000美元。部长可以授予或拒绝授予许可证。许可证的申请期限是在任何一年11月30日至次年2月1日。

2、矿地声明

1矿地声明勘探许可证持有人可以在勘探周期结束之前通过书面申请的形式，将勘探许可区域的任何一部分或全部转成一个或多个矿地声明。矿地声明应依法进行登记、公告。根据法律规定，矿地声明持有人可以在其声明的地块上享有勘探矿产资源和将矿场声明的任何部分或全部转换成一个或多个采矿租约的专属权利。转成矿地声明之前，勘探许可证持有人必须完成了最低的投入要求，缴纳了规定的费用。

2标桩矿地声明的申请区域应当被标注确认。在经过地质调查区域，矿地声明是通过“地图标注”，必须充分说明勘探区块的相关情况，并提供所需每公顷0．30美元的费用。在未经过地质调查区域，矿地声明是通过“地面标注”。在未经过地质调查区域打桩圈地标识出矿地声明，桩木要竖立在每一个角落，要通过放置标杆或其他适当的方式划定好边界。还要按照要求的信息标注好桩木。从矿产能源部获得的金属标签必须在打桩圈地时或登记后的一年内粘贴在标柱上。通过“地面标注”在未经过地质调查区域的矿地声明，标桩的时间不能超过15天，打桩完成后必须在30天内提交矿地声明申请。一个合法地块的面积最小不得少于16hm2，最大不超过6000hm2，地块的长度不能超过其宽的6倍。

3申请在先的确定原则已经过地质调查的区域，在申请受理的时间上以矿产能源部收到的时间和日期为准；未经过地质调查的区域，打桩圈地完成的时间要刻在第一根桩上。若优先权不能被清楚的确定，则可以根据现场检查，看申请人中谁的打桩（勘查）更加严格地依照了法律的规定，则谁优先。

3、采矿租约

在完成勘探工作以后，如果发现了具有开采价值的矿产资源，探矿权人的矿地声明可以转换为一个或多个采矿租约。依据矿区土地使用费的缴纳情况，采矿租约授予在矿地上进行勘探、挖掘、开采、回收、获取和运走矿产资源的的专属权利。同时，采矿租约将依照有关法律法规确定租约持有人应缴纳的权利金。采矿租约标桩的要求与矿地声明的要求一样，但采矿租约的申请需要以1∶50000比例标注打桩的位置，还需要按照规定缴纳登记费用100美元。如果一个萨斯喀彻温省土地调查员调查了采矿租约地块的外部边界，那么采矿租约的土地就没有必要立桩标识了。但是，金属租赁标签必须贴在采矿租约土地的角柱上。

4、勘探许可、矿地声明和采矿租约持有人的相关权利和义务

1矿业权延续勘探许可的有效期限是两年，期满不可延长。矿地声明的有效期限是两年，延续的条件主要是看每年其持有人是否对矿地声明土地投入了要求投入的最低勘探费用和未来的投入状况。采矿租约赋予期限不能超过10年，如果满足了有关规定的管理要求，还可以延期10年。

2权益转让矿业权人对于勘探许可、矿地声明、采矿租约及其他权益的转让必须提请矿产能源部登记，还必须提交规定格式的表格以及缴纳规定的费用。矿产能源部部长可以对申请的登记不予批准。

3最低投入在一个勘探或开采年度，矿业权人要按法律规定满足区块的最低投入要求，并提交相关工作报告。勘探许可证持有人第一年最低投入为每公顷1．25美元，第二年为每公顷4美元。每个勘探年度，勘探许可证持有人必须交付15000美元的保证金以确保其每个年度的最低勘探投入，如果有证据表明每年都按要求投入了最低的勘探投入，可以在该年度的任何时间申请将保证金退还。矿地声明持有人第一年不需要交钱，第二年到第十年，每年完成每公顷12美元的最低投入，十年后，每年25美元／hm2。采矿租约人第一年到第十年，每年完成每公顷25美元的最低投入，第十一年到第二十年，每年每公顷50美元，第二十年后，每年每公顷75美元。

4其他义务采矿租约持有人要开采资源，必须在开工十天内通知行政管理部门，并按照法律规定的时间和金额缴纳权利金，所有矿产资源勘查和开发取得的岩芯应予以保留，除非得到部长同意，否则不允许处置。除以上矿产资源相关法律法规规定的义务外，矿业权人还必须遵守环保、卫生与安全、交通、水利、森林、古迹保护等多方面的管理要求。

5政府对矿业权人的处罚权按照法律规定，矿产能源部部长可以撤销任何违反法律法规的政府所有的矿业权。部长欲行使撤销权，须提前60天通知矿业权人对其违法行为做相关的补救措施。一个勘探许可或矿地声明如果规定的评估工作未在一定的时间内完成，或规定的费用没有缴纳，勘探许可或矿地声明将失效和宣告无效。如果采矿租约人不遵守采矿租约或其他法律法规的条款和条件，部长在通知其采取补救措施60天后仍未达到要求的，其采矿租约将被撤销。

二、萨省矿业权管理制度的启示

尽管萨省是加拿大一个省，但其矿产资源法律制度仍能够体现出英美法律系的精髓，换句话说，加拿大、美国、澳大利亚以及非洲等一些国家，历史上都曾受英国殖民统治，其基本的法律制度内涵实质上是相同的，萨省矿业权管理制度对于研究对于深入了解和借鉴矿业发达国家的管理经验具有重要的意义。我国现行的矿业权管理制度虽然多数从加拿大、美国等矿业大国学习借鉴而来，但制度的内涵仍不尽相同。萨省的矿业权管理制度具有以下几个方面的特点，值得我们深入学习和借鉴。

1、更加注重矿业权人的财产权利保护自由资本主义的契约自由和私权神圣是萨省矿业权法律制度的“灵魂”。从勘查开采工作过程看，萨省的勘探许可证、矿地声明和采矿租约三者在权利保护方面是递进的关系，勘探许可阶段，资源的状况尚不明确，政府主要履行的是对勘探行为的管理，并向相对人发放许可证。矿地声明和采矿租约阶段，资源状况逐渐明确，萨省实行的是申请登记制度，登记结果向社会公告，以对抗第三人，维护矿业权人权益。采矿租约阶段的租赁合同和权利金，更是体现了矿产资源管理的私权保护理念。这些私权保护的制度内涵与我国以行政许可为主的矿业权管理模式具有较大差异。

2、提高矿业权管理精细化程度萨省在矿业权的取得、最低投入要求和权利金缴纳方面的法律规定非常复杂，比如标桩的要求具体到打桩方式、密度及标示信息的内容和位置。比如勘探许可、矿地声明和采矿租约三个阶段规定了不同的最低投入标准。而我国矿业权管理制度相比较为原则，特别是最低投入方面，没有区分勘探、开采阶段，实行统一的标准要求，并且长期不变。

3、探索分类管理资源立法体系萨省除了基本的矿法和矿业权管理条例外，单矿种的条例也非常多，比如煤炭条例、采石条例、石油天然气条例等等，这些条例成为了基本法律制度落实的基本保障，也更加符合不同资源种类的特点。而我国虽然也实行的是资源分类管理，但分类方法是以资源的化学分类为主，相关立法却比较滞后。

租约范文篇7

关键词:英国法;燃油;租船合同

一、船东需证明燃油不符合合同标准或行业标准

当燃油质量问题导致船舶机械损坏时，船东应与供油商一起对船上燃油进行联合取样（此处强调联合取样是避免供油商日后对船东所取油样不认可）。船东应与供油商就检验方、样本以及检验的实验室等达成一致。根据检验结果和燃油采购合同中有关燃油质量标准的规定，证明燃油商所提供的燃油不符合合同标准。

二、船东需证明燃油的质量是导致船舶主机损坏的直接原因

船东需证明其所遭受的损失或损害是由不符合规格的燃油所造成，这是一个纯技术问题，需要聘请海事技术专家进行证据的指导。相比船东繁重的举证责任，供油商通常只要拿出一个或几个相反证据便可以对抗船东的索赔主张。因此，我们在收集证据以形成完整证据链时，还应防范供油商从以下几方面对船东的主张进行抗辩：船员操作错误导致的主机故障；船舶维护不当导致的主机故障；之前合同所供的燃油有问题导致的主机故障；如果船东使用了更为严格的燃油管理程序，就可以避免损失的发生；如果船东采取了预防措施，如将合格的燃油或添加剂加到不符合规格的燃油中去就可以避免损失的发生。

三、船东需证明已采取合理的减少损失的措施

当燃油质量问题导致船舶机械损坏时，船上人员应及时停用燃油，防止对船上主机及相关设备的进一步损害，并将问题燃油封存。在英国法下，遭受损害的一方负有及时减少损失的义务，否则船员在发现燃油问题后仍坚持继续使用该燃油，进而导致了机器更严重的损坏，供油商对此扩大的损害将不承担责任。燃油质量问题往往给船东带来很大的损失，包括救助费用、船舶修理费用、燃油差价以及船期损失等。船东应及时收集各种直接、间接证据以证明自身所遭受的全部损失。此外对于在哪修船、何时修船等问题也应及时告知供油商，以避免日后在修理费等费用的合理性上存在争议。基于上述分析，建议在订立租约时从以下几个方面做好风险防范:（一）租约中明确约定燃油标准和燃油质量要求。期租合同下，租家对于提供合同规定的燃油的责任是严格的、绝对的，如果租家提供了不符合合同规定的燃油，船东对船舶速度、表现、增加的燃油消耗以及时间损失一概不承担责任，甚至租家不得以“合理谨慎”为由要求免责；此外，由于不同燃油在成分上各有不同，很多燃油尽管符合国际使用标准，但不同船舶对于燃油的选择一般是根据自身燃油净化机等设备的性能进行油料的选择。因此,建议业务部门在洽谈期租合同时,一是结合期租船设备的性能合理考虑燃油的使用，在租约中对燃油的标准、质量要求予以明确约定；二是明确关于租期当中如何控制燃油品质以及由不合格燃油所导致的船舶机械损坏的责任承担方面的规定，推荐使用BIMCO的燃油质量标准条款。（二）燃油采购合同中明确约定燃油标准和燃油质量要求。同样的，航次租船合同下，船东在采购燃油时，也应充分考虑船舶设备性能等实际情况，进一步明确燃油标准、质量要求并完善燃油质量争议处理条款。另需注意的是，当前国际供油商提供的燃油采购合同文本通常会加入索赔时效条款，要求买方（船东）在交货后30天内通知供油商燃油质量或数量争议，否则索赔被视作已过时效。这就意味着，对于燃油存在潜在瑕疵，并通过了加油时的燃油检验的情况下，如果船舶没有在加油后的30天内使用，船东很难就燃油质量问题所造成的损害向供油商提起索赔。对于该条款效力的认定问题，各国在司法实践中的主张不尽相同。美国法院倾向于承认并实施合同索赔时效限制，而我国法律基于公平原则更倾向保护受油方（买方）。当然作为船东，我们也可以选择以侵权为诉因，绕过该条款向供油商提起索赔。

四、关于租期内船东变更船管公司的问题

租船合同中通常规定“租期内船东不得变更船管公司，除非获得租家书面同意。”有的租船合同会在“除非获得租家书面同意”之后加上一句“租家不得不合理拒绝”。关于这个条款在英国法下的性质认定问题，其属于条件条款、中间条款还是保证条款，英国法没有相关判例可供指引，从司法实践来看，该条款很可能被认定为中间条款。英国法下，违反中间条款的后果是，守约方有权解除合同或主张损害赔偿，守约方是否有权解除合同取决于违约方违约的程度，是否剥夺了守约方履行合同的根本利益。回到我们的问题中，船东在租约内未经租家同意变更船舶管理公司的，若该行为剥夺了租家履行本合同的根本利益，那么租家有权主张解除合同并主张损害赔偿；反之，租家无权解除合同，只可以主张损害赔偿。为防止在市场下行时，租家寻找船东的违约行为并借机提前终止租约，我们建议经营人员在租船合同谈判中，结合公司关于船管公司变更的安排，及时将公司改革及船管公司变更事宜与租家进行充分沟通，打消租家对船管公司变更可能影响船舶服务水平的疑虑，并争取在租约中明确，“船东有权在租约内将船管公司更换为XX公司”。如果租家不同意，至少应在条款中加入“租家不得不合理拒绝”的表述，尽可能争取有利的法律地位。

五、关于租期内船东卖船的问题

期租合同中的“船舶所有权和船旗”条款通常规定，“船东在租期内卖船或更换船旗，须获得租家的书面同意”。关于这个条款在英国法下的定性问题，英国法没有相关判例可供指引，司法实践中亦存在争议。然而，以下英国判例带给了我们一些启示。该案中，原告租家向被告船东期租了一艘货船，租约中未写明该船是一艘英国货船，也没有关于船东不能在租期内更换船舶所有人（即卖船）或更换船旗的规定。期租届满后，双方同意续租此船12个月。在续租期间内，船东将该船转卖给了希腊人，承租人得知后尝试申请禁令阻止船舶买卖，未能成功。租期届满后，承租人起诉船东要求其赔偿由的损失，承租人指出船舶被出售给希腊人后，船旗国由英国变成了希腊，船长与其他船员也由英国人变成了希腊人，这导致了船舶保险费用的增加。此外，当时市场上对于希腊船的口碑比英国船差，这也导致租家丧失了许多商业机会。法官最后裁定认为，当船东向承租人期租船舶的时候，船东负有一个默示义务——船舶有关权利的变更，不能影响船舶所提供的服务。船东卖船所引发的船旗国变化以及雇员职业道德水平的变化使船舶被租赁使用的难度增加，给租期内的船舶营运带来了影响。因此，虽然期租合同没有明确禁止船东卖船或更换船旗，但船东在租期内卖船（或更换船旗）构成违约，船东须赔偿承租人一定损失。在我司使用的期租合同框架下，船东未经租家同意而卖船构成违约，根据上面英国判例，租家至少有权向船东主张损害赔偿，因船东卖船而给租家带来的租用该船所能得到的利益的影响可作为定损范围。

六、关于租船合同何时成立问题

在英国判例中，船东与租家通过各自的租船经纪人，就从美国密歇根运送木纸桨去德国开展租约洽谈。在6月9—15日期间，双方就合同的主要条款（租期、运费等）达成一致，剩下受载期和货物数量条款未达成一致。6月15日船东发电报表示希望尽快就剩下不重要的条款达成一致并在当日将租约确定下来。然而在6月16日，船东收到了对其更加有利的其他货盘，船东并未将此信息告知正在与租家洽谈租约的经纪人。6月17日，船东通过经纪人告知租家，“由于合同中两个未谈妥的条款属于重要条款，租约无法成立，船东已将船期租给其他货主。”租家通过经纪人表示，“双方的租约已经订立，仅是一些技术上的问题需要解决。”后租家以违约为由将船东告上法庭。

本案的审理焦点集中于双方的租约是否已经成立。本案法官援引了英国判例中法院对于租约成立的评价标准，即“法院的任务是审查当事各方提供的证据材料来推断当事各方是否有缔结相互具有约束力合同的客观意图，即便双方在某些重要条款上未达成一致，也不能阻止合同的成立”。本案中，船东在6月15日电报中所表达的“希望尽快就剩下不重要的条款达成一致并在当日将租约确定下来”清晰地表明了船东订立租约的意图。可见，租约的成立不在于双方是否已就所有重要条款达成一致，不在于是否双方的授权代表已签署合同文本，而在于双方是否表达出了订立具有约束力的合同的客观意图。同时，本案虽属此外，需要注意的是，经纪人在租约洽谈中的法律地位是船东/租家的人，其是基于船东/租家的委托，在船东/租家的授权范围内代为洽谈租约，经纪人在谈判中所达成的租约对船货双方均具约束力。当市场上出现更加优质货源时，船东需要即刻做出选择确定好谈判对象，并及时告知经纪人,以免出现船东在未通知经纪人的情况下，进行“一船多租”所引发的违约风险。

参考文献：

［1］李明发．无效保证合同的民事责任研究．安徽大学学报．2000（1）．

租约范文篇8

(一)出租人必须向承租人或其人发出撤船通知

通知必须是明确并且是最终的撤船，撤船通知没有固定的格式，但通知书必须表明，出租人因承租人违反租金支付条款而正式行使撤船权。撤船通知于送达承租人处生效，因此，只发给船长或承租人港口的撤船通知是无效的。有效的撤船通知应符合两个条件:其一，应在租金到期日的午夜以后才可以发出，提前发出的通知无效;其二，必须表明，如过了宽限期仍未收到租金，出租人一定撤船。

(二)要在合理时间内发出撤船通知

太晚下决定可能会被认定为弃权与禁止翻供。所谓的“合理时间”，法律上并没有确切的规定，一般认为是出租人向律师咨询法律意见的合理时间。

(三)撤船通知也应该发给船长

如果出租人撤了船，但船长又跟着承租人询问相关港口等业务，这很容易引起承租人的误解，而构成弃权与禁止翻供。同时，出租人也不应遵守承租人的指示，在特定港口给船舶加油或是装载特定的货物。

(四)其他注意事项

除非租约内有特别条款，否则遇上诸如承租人不准时或不足数支付租金等违反义务的情形时，出租人只能决定撤船或不撤船，而不能暂时不听从承租人明令，例如不装∕卸货。出租人根据提单义务继续履行航次任务，不构成放弃撤船，承租人不得以此为由主张期租合同继续有效。

二、出租人行使撤船权后的措施

(一)避免承租人扣押船舶的风险

对出租人而言，在市场上涨时不管承租人是什么原因不履行义务，确实是提供了一个合法撤船的好机会，但这会带来各式各样的后果，而其中一种最麻烦的是承租人不分青红皂白先把船舶扣押起来，迫使出租人提供巨大的诉前担保并同时要求其恢复租约。虽然出租人撤了船后可以另外以更高的租金在市场上出租，但这好处只会是慢慢累积的，很难一下子去提供上百万美元的担保与仲裁失败时去付出这笔钱。出租人在撤船后所面临的这种风险，应该如何应对呢?

1．出租人可以尽快开始仲裁并向仲裁员申请一个“宣示裁决书”，宣告出租人撤船有理，承租人就没有合理的理由扣船了，而且船东也不必提供巨额担保。

2．出租人可把船舶撤掉后转售或者避开一些容易扣船的港口，避免或者减少这种短暂的风险，直到仲裁有了结果并确认撤船是合理的。

3．当承租人在撤船后知道其法律地位并不占优势，出租人可以在恰当时间去向承租人提出一个要约，表示愿意把撤掉的船舶重新根据原来的租约订约或恢复，租金即使提高至差价的一半，出租人仍可在余下的租约期多赚一笔，而承租人也可以从一无所有变为可以赚一部分租金市场差价。

(二)减少错误撤船的风险

1．一种少见的方法是双方合作立即仲裁，但这并非易事，而且这种争议有不少情况涉及事实，比如为何迟延支付租金，错误出在谁的银行等，调查需时，又如何马上去仲裁呢?因此双方很少会合作。如果出租人去邀请承租人如此做，承租人可能不但不合作，还另施压力去威胁扣船除非马上恢复租约等，以达到出租人不敢冒险，自动放弃撤船的结果。承租人的立场往往是不高兴出租人可去这样获得利益，因为一合作去仲裁出租人总有机会胜诉，所以多数会采取强硬行动，而不会与其合作。

2．另一个对出租人安全的方法可去避免错误撤船而带来的损失索赔，但也要承租人合作，是双方重新恢复原租约，好像什么事情都不曾发生过，这就给了双方时间去仲裁看看出租人是否合法撤船。出租人如果败诉，整个租约履行下去，租金按原来租约为准，当作什么也没有发生过;而出租人如果胜诉，他可以根据双方如何协议的内容去马上撤船，或是从原来可以撤船的一天开始承租人支付市场租金而非是原租约租金。但这种方法的问题在于一是这种协议很难达成;二是仲裁需时，变了有关的租约除非是还有很长一段租约期，否则不值得或不能这样做。

3．再另一种方法是出租人在撤船后马上去把同一船舶重新发盘给原承租人，这个新的租约与原来的租约是一致，但新的租金高于原租金但低于市场租金。这样，出租人能获得的差价好处少了一截，但好处是如果承租人义气用事去拒绝船东一个看来有明确诚意的新要约，会在将来被认为没有去掌握减少损失的机会，胜了官司但赔偿金额也会被减低。另外，承租人如果自己也感觉到不利，认为出租人撤船可能是站得住脚，也就更加会有动机来接受这个新要约，以减少损失。综上所述，笔者认为，出租人享有撤船权时，面对承租人扣船和错误撤船的风险，有多种途径可以解决，或者可以申请“宣示裁决书”，或者可以和承租人达成一致意见，都有解决的办法。而出租人当然的撤船权利，不应因为会面临风险就不敢去撤船，要灵活处理，充分利用法律和其他途径维护自己的合法权利。

三、出租人行使撤船权以外的权利保障措施

当承租人不履行法律规定或合同约定的义务时，出租人可以选择解除合同撤回船舶，但是当租船市场不景气的时候，出租人其实并没有太大的理由去选择撤船，而此时出租人的利益又该如何保障呢?我国《海商法》第一百四十一条规定:“承租人未向出租人支付租金或者合同约定的其它款项的，出租人对船上属于承租人的货物和财产以及转租船舶的收入有留置权。”一般期租合同中大都有类似的规定。

(一)行使对货物的留置权

出租人在对货物行使留置权的时候，不仅要注意只能在合理限度内留置那些属于承租人所有的货物，还应注意货物本身的特性及某些地区的法律规定对留置货物造成的困难。

(二)留置“转租运费”

“转租运费”是指承租人使用该船舶将要得到的任何收入，包括转租后的航次运费和期租的租金。有的合同甚至规定出租人的留置权可延伸到支付给转租承租人的转租运费，因而，出租人首先应在定期租船合同中明确规定自己所享有的此项留置权。若转租承租人拒绝支付，出租人可以考虑在当地法庭申请禁令，要求其交出运费，转租承租人一般会合作，怕付错运费，要再多付一次，并且航次的执行主要是靠原出租人。即使无法取得法庭禁令，或自动合作，原承租人得知出租人要留置转租承租人的运费，为避免影响其与转租承租人的合约关系，亦会考虑付清欠款。

(三)仲裁

承租双方可以将争议提交仲裁，一经仲裁若出租人胜诉，甚至连此间的利息损失亦可向承租人取回。即使是在市场运价低落时，承租人也不会因不怕出租人撤船而不履行义务。

四、结语

租约范文篇9

二、《资产评估准则－机器设备》第十九条：“…注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验”，在设备评估实务中。企业自行建造的设备，无发票、购置合同等权属证明，企业外购设备提供的购置合同、发票真假难辨可信度差，对设备的权属证明的真实性难以判断，建议评估准则中应对评估机构出具的评估报告仅对评估对象的价值发表专业意见，而对产权有无瑕疵、法律纠纷等不承担任何相关责任。

三、《资产评估准则－不动产》第二十一条：“注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用”，在实际工作中，如引用其他评估机构评估结果，是否要先在报告中分析其评估结果是否合理，如有分歧，如何解决？同时如出现责任问题，资产评估师是否要承担责任。

四、《资产评估准则－不动产》第二十八条：“运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金”，比方说一个大型商场如果分几百个柜台出租，其租期、租金及租金增长率各不相同，如按本条规定操作，工作量非常大，是否可合并为按市场价来推算。并且如果是关联方之间租赁，其租金一般为非市场价，租约所确定的租金与市场价的差异，对评估值的影响非常大，按准则采用租约所确定的租金进行评估是否合适，是否可采用市场价来推算不动产市场价值。

五、《资产评估准则－不动产》第十一条：“当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估”，在实务中最优用途与实际用途冲突如何处理？实际用途与法定用途冲突如何处理？最典型的例子：住宅楼的底层车库，一面临街，产权证用途为住宅，现在作为商铺使用，采用按实际用途进行评估，是否合理，与法定用途冲突如何解决？

六、《资产评估准则-机器设备》第十六条的规定“因客观原因等因素限制，无法实施现场调查的，注册资产评估师应当采取适当措施加以判断，并予以恰当披露。”我们在实践中遇到有些企业已将一些旧设备变卖，资产处置损失已帐务处理，税务机关要求企业提供旧设备的评估报告，我们无法实施现场调查，是否可以依据本条的规定将无法实施现场调查这一情况进行披露，报告是否可出。

七、抵押贷款为目的机器设备评估应否计算设备基础及安装费？在假设继续使用的情况下，机器设备的重置价应包括这部分成本。因抵押贷款为目的机器设备评估，若债务人不能如期偿还债务，银行行使权利，抵押的机器设备的转让价值存在两种可能：企业整体转让，不需搬迁设备的，设备基础及安装费存在价值。否则转让的只是设备的价值，这时设备基础及安装费没有价值，反而还需要拆卸费用。问题是我们该如何操作，是否设定假设前提就可以了。

八、《资产评估准则－机器设备》第二十二条“了解机器设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值以及可能引起机器设备贬值的各种因素，采用科学的方法，合理估算各种贬值”，怎么样才能合理估算各种贬值，采用什么科学的方法确定成新率，在实务中难操作，是否有指引？比如：某纸箱厂纸板生产线购置于上世纪80年代，已使用了二十多年，至今仍正常使用，据了解，该设备是企业主要的生产线仍可以长期使用，按照我们的评估经验，已使用二十多年的可使用的设备，成新率一般在15％～20％，该设备的成新率该如何确定？

九、实务中运用收益法评估企业价值遇到的主要问题及相关建议

（一）企业历史数据对未来预测的适用性问题。企业在经营中要面对的是整个社会包括国际的环境，社会经济形势的变化往往是难以预计的，如现在对国际经济造成重大影响的金融危机，对不同的企业造成的影响是不同的，在这种情况下，如依据过去的趋势预测未来，不一定恰当。

（二）企业的发展前景。作为评估师，不可能是一个全能的专家，对生产经营企业的业务，其客户关系、销售渠道等等，我们更多是门外汉，且市场也没有现成的较全面的信息提供给你，难以掌握较全面的信息，对企业发展前景的预测的可信度就会大打折扣。

（三）其他参数，主要是折现率（资本化率）的选取，这方面似随意性很大，主要靠经验，甚至，可能为了某个预先给定的结果而调整折现率。

十、相关建议

租约范文篇10

1、抵押房地产未办理抵押登记

2、抵押房地产处分价格低于贷款金额

3、房地产权属不清或存在权属纠纷

二、抵押房地产权属问题是导致抵押风险发生的重要原因

抵押权人一般比较重视前两种情况导致的偿贷风险，能够委托专业评估机构对抵押房地产进行评估并按照规定办理抵押登记手续。但是如果房地产权属不清或存在权属纠纷，将会导致以下两种情况：

l、抵押物变现价值远远低于抵押价值；

2、更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。

三、抵押房地产权属问题的表现形式

房地产权属问题的表现形式多种多样，一般的权属问题可以通过办理抵押登记手续得以避免。北京市房地产抵押管理办法明确规定权属有争议的房地产不得抵押。但是由于房地产管理部门的制度健全是一个逐步完善的过程，因此在制度上和管理上难免有一些纰漏，另外抵押权人审核不严格也是导致权属有问题的房地产能够进行抵押的重要原因。下面对几种在审核和抵押登记过程中容易被忽视和不易发现的房地产权属问题进行分析：

1、房地产权属证件所记载情况与房地产实际情况不符（证实不符）

举例：⑴面积不符：房产证、土地证上记载面积是A，而实际面积是B.⑵位置不符：房产证、土地证上记载的四至边界与实际不符。

⑶产权人不符：房产证、土地证登记的所有权人、使用权人与实际的所有权人、使用权人不符。

后果：导致处分抵押物价值大幅降低；抵押物无法处分，贷款无法收回。

解决措施：要特别重视和注意现场勘察工作；与房地产管理部门建立良好的沟通关系，对证实不符的情况尽可能查阅房地产档案。

2、违规越权发证

⑴化整为零：区县房地产管理部门回避管理权限，将一宗完整的土地人为地分成若干宗土地分别发证。

举例：个别的区县人为将一宗完整地块，按不足10亩一宗划成若干块并且分别发证。

后果：导致处分抵押物价值大幅降低（使用功能受限制）。

抵押物无法处分，贷款无法收回（一宗房产坐落在两宗土地交界处）。

防范措施：要特别重视和注意现场勘察工作，当发现一个独立的土地证的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分时，要格外警惕；应要求抵押人出具其他相临土地的权证进行辨别（证号是否相连？面积是否在10亩以下？土地形状是否正好吻合？）。

⑵投机取巧：违反房地产产权证办理原则和程序，形式上合法，实质违法举例：未进行征地实际补偿，只在手续、形式上符合发证要求；在集体土地上不按要求征地出让，而仅为满足房地产抵押的要求进行分割，并办理征地出让手续。

后果：抵押物无法处分，贷款无法收回。

防范措施：现场勘察核实；了解房地产权属政策（先征地补偿，再办理出让手续，不能开天窗，要保证通行权、采光权）

⑶违反房地不可分原则：房屋产权人与土地使用权人不符；房屋用途与土地证用途不符（违反合法性原则违规经营；逃避土地出让金）

举例：房产证产权人是甲，土地证是乙；房产证用途是A，土地证用途是B.后果：导致处分抵押物价值大幅降低（违反合法性原则）；抵押物无法处分，贷款无法收回（房地中一方提出异议）。

防范措施：房产证、土地证要对照核实；房地用途不一，应以土地证用途为准或以价值较低用途为准；核实规划，以未来规划为准，但要扣除应交纳的一切费用。

3、抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求

房地产抵押的实质是防范将来贷款不能偿还的风险，尽管抵押物权属清晰并合法登记，如果抵押房地产发生了与未来城市规划冲突的情况，将可能造成抵押物处置困难，抵押贷款的还款保障将形同虚设。

后果：处分抵押物十分困难（关键是变现处分时机与规划实施时机不同步）。

防范措施：对城市规划要有一个基本的了解，确定抵押物时还要对区域规划进行调查。

4、政府扶持国有企业的政策规定不利于保障抵押权人利益

破产国有企业土地使用权变现后用于安置破产企业职工。

举例：划拨土地的房屋抵押评估时，一般将土地开发费计入房产价值，或者单独计算，列入抵押价值中；而在企业破产拍卖时，又将土地开发费直接计入土地价值作为安置职工费用，而不能用于抵押清偿。

后果：抵押价值降低，不足以偿还贷款（仅剩地上物价值）。

防范措施：对机制落后，未实行改制的国有企业尽量少贷款；全面掌握政策，尽量回避政策冲突带来的风险（国土资源部44号文；北京市关于破产企业资产处置的规定）。

5、建筑物与在建工程权属状况不同

权属特点：房屋建筑物以房屋所有权证的形式体现了完整的权益（占有、使用、收益、处分），其价值体现应为市场价格。

在建工程将来能否取得合法权证存在不确定因素，从保守原则出发，其价值体现应为成本价格。

在建工程应具有合法手续，避免将违章房、临建房混入其中，对突破规划部分慎重对待。

6、独立房地产与共有房地产权属状况不同

权属特点：部分共有房地产抵押事前必须征得共有人同意，处分时需要得到共有人的认可。由于共有人原因使抵押房地产处分变得复杂化，增大变现难度。

7、无他向权利房地产与带租约房地产权属状况不同

带租约房地产抵押事前应告之抵押权人，通知承租人。

北京市房屋私租现象非常严重，抵押权人事前不知情，导致抵押物处分变现难度加大。

带租约转让时，如租约高于市场客观租金，则将导致转让价格升高；反之，将导致价格降低。使抵押物变现价值变得复杂。对于急于自己使用的买主，带租约转让价格将低于正常价格。

8、重视抵押房地产权属问题，规避贷款风险