商用范文10篇

商用范文篇1

住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，[1]本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。[2]然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。住宅能否商用因此在实践中也引发了不少纷争，甚至对簿公堂。[3]《物权法》首次从民事基本法的高度对此作了规定，该法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”为了配合《物权法》的实施，最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）。该司法解释有两个条文涉及住宅商用问题，《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”《建筑物区分所有权司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”与《物权法》第77条相比，这两条规定更为具体，具有更强的可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式，明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。但是，前述规定仍然存在一些问题，有待从解释论的视角作进一步探讨。例如，“利害关系业主”如何认定，采用主观判断方式抑或客观判断标准？是否不用考虑各种商用活动的具体情况，将所有“本栋建筑物内的其他业主”都应当认定为“有利害关系的业主”？业主从事的经营性活动是否有范围限制？住宅商用中的当事人有哪些，通过何种途径征得利害关系业主的同意？何为“同意”？住宅房屋改为经营性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文拟结合住宅商用法律制度中的利益衡量，从解释论的视角对《物权法》中住宅商用法律制度进行解读，并对《建筑物区分所有权司法解释》相关条文作评述。

二、我国住宅商用的历史考察和利益权衡

（一）我国住宅商用现象的历史考察

我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚不够发达，不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出，利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。

不可否认，利用住宅从事经营性活动具有诸多优点，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增加就业机会、有利于适宜IT科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多样化建设，并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展，居民的需求也逐渐集中，刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提供，也反过来为业主提供了便利，丰富了城市的市场结构。目前，住宅商用逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在2006年前三个月内，北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9]

然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的‘有房可居’，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，[11]一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13]

（二）住宅商用的利益权衡

在住宅商用现象中，各种利益纵横交错，归根结底是广大业主的居住利益与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要，另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于，二者之间是一种什么逻辑关系，我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择？笔者认为，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然对立关系，我们可以根据一定的制度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路：

第一，允许住宅商用具有合理性。一方面，促进物的利用，发挥物的价值是现代物权法的基本理念。我国《物权法》的精神之一就在于“鼓励亿万人民爱护财产、创造财富，促进社会财富的迅速增长”。[14]住宅商用制度同时有利于住宅房屋和所占用土地财产价值的发挥，不宜被简单禁止。另一方面，我国当前的经济发展状况也决定应当允许住宅商用。住宅商用的发展历史表明，它是我国市场经济发展过程中特定的现象，是市场调节的必然产物。其主要受三重因素的刺激和引导：一是市场经济条件下伴随着城市人口膨胀而产生的新兴市场需求；二是住宅所体现的低廉的经营成本；三是我国鼓励和促进发展中小企业的发展战略。前两项因素主要是客观的市场现象，具有较强的稳定性。第三项因素将在我国今后相当长一段时间内长期存在。[15]这三重因素和住宅商用的其他优点都决定了，住宅商用是我国未来经济发展过程中长期存在的一个现象。在比较法上，也有国家对住宅商用采取了这种态度。例如，在美国，只要住宅商用没有改变整个区分所有建筑物的住宅特性，也没有影响到其他业主的居住安全，其应当被允许。[16]

第二，住宅商用并非绝对自由，其应当受到一定的限制。一方面，对于具有物理上紧密联系的财产权人来说，利用自己财产应当遵从一定的限度，这种限度具体表现为“按照通常方式利用财产”。权利人超出通常的利用方式，应以不对相邻权利人造成妨害为限。这也是大陆法系和英美法系普遍遵循的原则。[17]建筑物区分所有权人也应当按照通常的方式利用其财产，住宅也就是用于居住，如果用于从事经营性活动，则以不损害其他业主的居住利益为限。另一方面，各个业主对专有部分的所有权不同于普通所有权，其在作为一项私权利的同时，还具有较强的团体性。纵览法国、德国、日本等国家的建筑物区分所有权法，强调建筑物区分所有人之间的团体性已成为现代物权法的发展趋势。[18]区分所有的住宅性建筑物在物理构造上具有较强的特殊性，各区分所有人之间的物理距离小，相互之间受影响的可能性大。各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样，紧密地堆砌在同一建筑物上，因此各区分所有人对整栋区分所有建筑物具有共同利益关系。[19]正是这种团体性和共同利益，使对住宅的使用权利予以限制获得了正当性依据。[20]业主行使该权利以不影响小区共同利益或者部分其它业主的利益为限。而住宅商用很可能损害共同利益和其他部分业主的利益。有鉴于此，在比较法上，不少国家法律对住宅商用采取了严格限制或者禁止态度。法国《住宅分层所有权法》（1965年）第8条规定，业主要遵守管理规约中关于建筑用途的规定，如果管理规约明确规定，某建筑是一个高档住宅，则业主不能在其住宅内从事经营性活动，但是，原则上自由职业者除外（例如律师、公证人），除非自由职业者的工作同样也会给其他业主带来不便。[21]日本国土交通部在近几年制定的《单栋型住宅标准管理规约》第12条和《团地型住宅标准管理规约》第12条中都规定专有部分只能作为住宅使用，不能用作其他用途。在美国，住宅商用也曾被严格禁止，只有在位于工业园区或者商业区内的情况下，业主才能通过一定程序将住宅用于从事经营性活动。[22]

第三，对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依。“住宅”，顾名思义，是指专门用于居住的房屋，[23]其核心功能在于满足自然人的居住需要。与工作和生产场所等非住宅性物理空间相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空间的独立性，即要保持私人的生活、起居等行为处于一定的私密状态。二是环境的安宁性。这是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，楼层内的电梯良好运行、小区公用运动设施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。业主在购买住宅用房屋时，对未来生活居住有一定的预期，并且这些预期是业主共同体所享有和维护的利益，毫无疑问是需要首先考虑和保护的。因此，允许住宅商用应当以广大业主预期利益的维护为前提，即便专有权人行使的是专有部分所有权权能范围内的内容，若违反了共同利益或者其它部分业主的利益，也不能被允许。[24]

第四，居住利益的克减应当经过权利人的同意。私权神圣，非因公共利益或者经权利人同意，任何个人或者组织不能要求克减他人权利。既然居住利益优先于住宅商用体现的经济利益，那么，拟住宅商用的业主只有征得相关业主的同意，其对其他业主居住利益的克减才能获得正当性。当然，这种同意通常需要相关当事人之间作出一定的利益安排，例如损害的补偿、费用的分担等等。

（三）我国物权立法的选择

《物权法》第77条一方面要求业主“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，对改变住宅用途进行了限制。《建筑物区分所有权司法解释》第10条进一步确认了“有利害关系的业主”的救济手段，对于保护业主的居住利益具有积极意义。另一方面，《物权法》又赋予了业主利用住宅从事经营性活动的机会，满足了部分业主的利益需求，即在不违反法律、法规和管理规约的前提下，只要征得利害关系业主同意，就可以改住宅为商用。此外，《建筑物区分所有权司法解释》第11条还对利害关系业主的范围作了限定，增强了准确判断利害关系人的可操作性，减轻了拟从事经营性活动业主的负担。总之，笔者认为，我国《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》在对住宅商用的基本立场上反映了我国的国情，整体上是值得肯定的。

三、住宅商用的实现及其弊端的克服

住宅商用实践性极强，涉及到复杂的参与主体、利害关系和操作程序。法谚有云：预防重于救济。[25]如果相关当事人能够对各种法律关系作出准确的分析和判断，并遵循一定的程序，则可以有效克服住宅商用的各种弊端，并减少或者防患纠纷，构建和谐社区关系。下文拟对住宅商用实现过程中的若干问题展开探讨，并试对住宅商用可能引发的问题提出克服方法。

（一）经营性活动的范围

从实践来看，利用住宅从事经营性活动的范围比较广泛。以北京市2006年前三月份利用住宅设立的企业为例，从行业分布来看，包含了生产加工、商务办公、商业经营、休闲娱乐和教育培训等五大类别，具体形式包括服装厂、咨询公司、律师事务所、小超市、美容美发店、KTV、儿童乐园、补习班等等。[26]问题在于，利用住宅从事的经营性活动是否有范围限制？全国人大法工委民法室认为，业主只有确实因生活需要（如因为下岗无收入来源、生活困难）才能将住宅用房改为经营性用房，理由在于：住宅商用不但影响了居住利益，而且导致国家税费的大量流失。[27]笔者认为，这种观点值得商榷，原因在于：第一，业主从事经营性活动的“动机”与“其他业主居住利益是否受到影响”之间没有必然的联系，与后者有联系的是活动的性质、影响的范围等因素。如果这些活动可能对部分业主产生不利影响，应当通过“利害关系业主的同意”来防患，而不是限制从事经营活动的动机。第二，住宅商用是市场需求、成本优势和经济政策综合影响的结果，在鼓励发展中小企业的背景下，如果住宅商用已经取得了利害关系业主的同意，反因非“生活困难需要”而不能开展，则过于牵强。尤其是在小区开设理发店等服务性小企业，非但没有损害，反而满足了小区广大业主的生活需求。第三，关于“导致国家税费的大量流失的问题”，笔者认为是因噎废食。任何经营性活动的开展都需要办理工商登记、税务登记并缴纳税费。与其它企业相比，除了土地出让费用方面有较大差别之外，很难找出税费上的差异。

笔者以为，只要不违反法律、法规和管理规约的强行性规定，业主在征得利害关系业主同意后，就可以利用住宅从事经营性活动。关于强行性规定，主要包括如下两类：一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性规定。例如，《民用爆炸物品管理条例》第4条规定：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。”《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”《娱乐场所管理条例》第7条：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围……”根据这些规定，下列经营性活动不得以住宅为工作场所，一是具有高度危险的生产和销售行业，例如炸药、鞭炮等爆炸物资的生产和销售行业。二是可能造成巨大污染的经营性活动，包括听觉污染、嗅觉污染和视觉污染等。例如，KTV等娱乐活动通常释放出大量的噪音，严重影响业主的生活和休息。三是严重违反作息规律的经营性活动。如果经营性活动经常夜间作业，也不应被允许。对营业场所有特殊要求的经营性活动，除了应当经过工商行政管理部门审查之外，还应当通过环保部门、卫生部门的审查。

另一类是管理规约的强行性规定。实践中，有的高档住宅小区管理规约明确禁止从事任何经营性活动；有的管理规约明确约定了可以从事经营的种类和范围；有的管理规约具体列举了业主不得从事的经营性活动。这些强行性规定，对全体业主具有约束力，任何业主不得违反，除非修改管理规约。实践中，经营性活动是否符合法律法规或者管理规约，也应当由工商行政管理部门在工商登记时予以审查，并决定是否办理工商登记。

（二）“利害关系业主”的具体判断

《建筑物区分所有权司法解释》第11条对“利害关系业主”作了界定。根据该规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。该规定设置了三项“利害关系业主”的判断规则：第一，利害关系业主的利益为“房屋价值”和“生活质量”；第二，利害关系的损害形式包括“已经受到不利影响”和“可能受到不利影响”，前者是对既有损害的救济手段，后者是对未来损害的预防措施；第三，利害关系的证明采用“法律推定”+“利害关系业主自己举证证明”的区分模式。

应当说，这一界定较为全面的概括了利害关系业主的特征，但仍有如下问题值得讨论：

第一，“房屋价值”和“生活质量”应当如何理解？“房屋价值”和“生活质量”这两概念十分抽象，其可以作为判断利害关系业主的利益的指导性标准，但可操作性不强。笔者认为，房屋价值是生活质量的抽象总结，生活质量是房屋价值的具体反映，因为，住宅的根本价值在于生活居住，生活质量受到不利影响，必然导致房屋价值的降低。因此，关于房屋价值是否受损，必须借助生活质量是否受损来判断。如前文所述，住宅的物理空间需要具备空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一项要素的降低或丧失都将构成对“生活质量”的不利影响，从而使相关业主成为“利害关系业主”。

第二，本栋建筑物内的其他业主，是否都应当认定为“有利害关系的业主”？为了简化“有利害关系的业主”的判断方法，节省判断和证明成本，《建筑物区分所有权司法解释》第11条采用了事实推定技术，即推定“本栋建筑物内的其他业主都是‘有利害关系的业主’”。通常来说，本栋建筑物内的业主具有较为紧密的联系，需要利用电梯、过道和走廊等公用设施，个别业主的经营性活动易于给本栋其他业主的生活质量带来不利影响。因此，此种推定技术的运用具有合理性。但笔者认为，这种推定并不是绝对推定，而应当是可以反驳的推定，因为，经营性活动种类繁多、形式各异，并非所有经营性活动一定会给本栋其他业主带来不利影响。例如，某人利用住宅设立小型软件公司，仅自己从事软件开发和销售活动，主要通过网络、电话与客户联系，则不能认为其他业主的生活质量受到不利影响。因此，如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的生活质量造成不利影响，则可以推翻第11条的推定，其他业主不得主张自己为“有利害关系的业主”。

第三，“不利影响”如何具体判断？关于本栋建筑物之外的其他业主是否为“有利害关系的业主”，《建筑物区分所有权司法解释》第11条要求主张者承担证明责任，那么，其他业主到底如何证明呢？实践中，有的业主没有证据证明其遭受到了损害，但声称经营性活动导致小区陌生面孔增加，使其生活缺乏安全感，已经构成对其居住利益的侵害。这也可以称为损害的主观判断。笔者认为，“时有陌生面孔出入小区”尚不足以构成“损害”，而应当采用客观判断标准，具体来说可以作如下判断：一是对共有部分的占用和改变。例如，饭店顾客在小区公共道路停车、房屋改造涉及沉重墙的拆修等等。共有部分作为全体业主的共有财产，涉及到全体业主的利益，凡是将共有部分用于经营性活动，就构成对全体业主的利益损害。二是仅利用专有部分，但造成环境污染。如前所述，污染大致包括嗅觉、听觉和视觉三类，嗅觉污染和听觉污染可以根据异常气味和噪音到达的物理空间作为判断标准。若没有释放异常气味或者噪音，或者在异常气味或者噪音到达范围之外的其他业主，不能主张遭受了这两种污染。视觉污染其与前两者存在很大差异。如实践中有的业主利用专有部分的门窗张贴宣传广告，而其他业主认为这影响了建筑的整体形象，降低了住宅小区的社会评价，并主张利益受到损害。笔者以为，这种主张有待商榷，因为一方面，住宅的核心功能在于生活和居住，而利用专有部分的门窗张贴宣传广告，不会对住宅的空间独立性、环境安宁性、利用便利性和建筑牢固性等特点带来负面影响，不构成对居住利益的损害；另一方面，具有法律意义的社会评价的客体通常限于人格利益，而对建筑物的社会评价往往不具有法律意义，也难以影响业主的居住和生活利益。当然，如果这些宣传广告的内容具有违法性，则属于违反法律强行性规定的行为，任何人都可以主张该行为违法和无效。

（三）征得同意的方式及其审查

如果业主在从事经营活动前准确地判断利害关系业主的范围，并征得他们的同意，有利于预防和减少未来的纠纷。但是，如何才能有效征得利害关系业主的同意？诚然，拟住宅商用的业主可以自己逐户征得业主的同意，但笔者认为，通过物业管理公司代为征得同意是一个相对较好的办法。如果管理规约对该事项作出明确约定，实践效果更佳。原因在于：第一，这有利于信息沟通的顺利开展。尽管同一小区的业主在物理距离上很小，但人际关系上的距离却通常较大，了解和沟通甚少。而物业管理公司与广大业主之间建立了有效的联系机制，沟通起来更为顺畅，效率更高。因此，由物业管理公司代为传达请求信息和反馈意见，有利于降低开展经营性活动的成本，并提高工作效率。第二，有利于利害关系业主的准确判断。物业管理公司作为专司小区物业管理工作的机构，对小区的构造和业主的建筑物及其附属设施的利用状况有更为清楚地认识，能够对某一住宅改为商用后可能产生的影响作出更为全面的评估和预测。这也决定其对利害关系人的判断更为准确，有利于降低未来争议发生的机率。第三，有利于化解未来的争议。业主应当声明拟开展经营活动的方式和影响，未来超出这一范围的活动，不属于证明之列。对于是否具有利害关系，当事人是否同意的事实，今后的反悔等事宜，物业管理公司可资证明。第四，有利于经营性活动获得批准。当业主征得利害关系的业主同意之后，需要办理工商登记，由工商行政管理部门审查住宅商用是否违反法律规定。就管理规约而言，审查的一个核心内容是规约是否允许业主从事某种经营性活动。如果由物业公司代为征得同意并出具相应的证明材料，有利于工商行政管理部门对“利害关系业主是否同意”作准确判断。当然，如果小区设有健全的业主委员会，其也可以承担该项工作。

有一种观点认为，利害关系业主的行为可以视为“默示的同意”，如一层业主利用阳台开设商品小卖部，开办一段时间后，二层业主也常来购买，即可认定二层业主以行为表示同意。[28]笔者认为，此种观点值得商榷，一方面，业主选择到其他业主开设的店铺消费并不能证明店铺对二层业主没有负面影响，更不能表明二层业主接受了这种影响。另一方面，任何商业店铺的设立，都需要经过工商行政管理部门的审批，因此，如果将征得同意作为审批事项的话，则征得同意应当事先完成。

（四）住宅商用与行政审批、房屋登记

值得讨论的是，在征得利害关系的业主同意之后，住宅商用是否要经过土地、规划等行政主管部门审批？在物权法颁布之前，我国各地方政府颁布了不同的法律文件，作法存在很大差异：一是要求行政审批。例如《广州市城市规划条例》（1996年1月12日通过）第38条规定：“竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建栩盖或在天台上建设建（构）筑物。”[29]《河南省城市房屋拆迁管理条例》、《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》、《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》等也作了类似规定。二是不要求行政审批的。例如，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施（公司法）大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》等。只有在一个统一的法律环境中，人们才能对其行为产生合理预期，[30]反之，不同省市的截然相反作法将严重影响《物权法》中住宅商用制度的统一。

关于住宅商用是否需要经过行政审批的问题，有观点认为，如果不要求审批，将带来如下问题：一是违背土地用途管理制度，变相减少了国家土地出让费用。二是影响城市建设规划，挑战规划权威。三是经营主体之间形成不公平竞争。[31]笔者以为，前述理由较为牵强，要求所有经营者经过规划、土管至房管部门审批过于严格。其原因在于：第一，就整个区分所有建筑而言，用于从事经营性活动的住宅占整个建筑住宅的比例极小，尚不构成对建筑物使用性质的整体改变，因此，其不会对城市规划、土地管理产生重要影响；第二，从鼓励开办中小企业的角度出发，如果要求拟住宅商用的业主先后经过城市规划部门、土地管理部门和房屋管理部门的审批，则在时间上和成本上都不利于经营性活动的开展；第三，就众多要求审批的法律文件和实际情况来看，其规范的主要对象在于那些改变整栋建筑物用途的情形。而我们所探讨的住宅商用的对象主要是还存在大量利害关系业主的建筑物。第四，如果法律不要求对住宅商用进行前述审批，那么对所有市场主体都是同等对待，无所谓有损公平竞争问题。当然，我们所谈的住宅商用也可能对城市规划产生一定的影响，笔者以为，出于宏观调控和管理的需要，要求拟住宅商用的业主到城市规划部门备案是合理的。

还需要讨论的一个问题是，业主将住宅改为商用之后，是否需要到房屋管理部门办理变更登记？我国现有房屋登记有两项主要功能：一是公示权属状况。如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息，对于不动产的交易安全大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（已被前者废止）均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项，但实践中，房屋管理部门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家建筑物的使用情况，有利于国家相关政策的准确制定，也有利于实施有效的房屋管理措施。从这两个角度出发，笔者认为，住宅改为商用之后，到房屋管理部门办理变更登记是必要的。

（五）住宅商用的法律效果

在经营活动开展之后，住宅商用的业主还需承担如下义务：一是按照既定的方式开展经营性活动。某业主在征得利害关系业主的同意时，应当全面告之经营活动的性质和内容及可能带来的影响。利害关系业主通常以相关陈述为“同意与否”的基础。如果经营性活动违反既有陈述并造成不利影响，利害关系业主可以请求恢复原来的经营状态，造成损失的，可以请求损害赔偿。二是分担相关费用。经营活动可能增加区分所有权人的共同支出，例如，电梯使用费用、维修费用的增加等。经营活动者应当承担因其经营性活动而增加的共同支出。三是填补利害关系业主的损害。关于业主之间的利害关系，应当综合考虑，使区分所有者之间的利益处于平衡状态，[33]在征求利害关系业主同意的过程中，各方当事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果经营性活动可能对利害关系业主带来一定不变甚至损害的情况下，要求住宅商用的业主补偿利害关系业主一定的费用。对于这种约定，住宅商用的业主应当遵照执行。

如果拟用住宅从事经营性活动的业主未经全部或者部分利害关系业主同意，给利害关系业主的居住利益造成不利影响，那么，利害关系业主可以通过如下方式获得救济：一是行使物权请求权，请求住宅商用的业主排除妨害、消除危险，或者恢复原状。二是如果遭受损失的，可行使侵权损害赔偿请求权，要求承担损害赔偿责任。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条已作明确规定。

四、结论

作为我国经济发展过程中的特殊现象，住宅商用制度一方面要维护广大业主的既有居住利益，另一方面又要兼顾部分业主利用住宅从事经营性活动的利益需求，二者之间可能表现出一定的冲突，但这种冲突并不是“非此即彼”的截然对立关系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商业利益之间寻求一个平衡点，尤其是在赋予广大业主的行为和选择自由，即通过拟住宅商用业主对利害关系业主的准确判断，并经特定方式征得其同意，方可有效较少和预防住宅商用中的各种纠纷，构建和谐社区关系。如果住宅商用活动未经利害关系业主同意或者超出了同意的内容，利害关系业主可以通过物权侵求权、侵权请求权获得救济和保护。

我国《物权法》第77条首次从民事基本法的角度确立住宅商用制度，具有重要意义。《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条明确了“有利害关系的业主”的各种请求权，界定“有利害关系的业主”的利益，设置了对“有利害关系的业主”的证明规则，这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和可操作性，值得肯定。尽管如此，这些规定还有如下问题需要明确：一是“房屋质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现，应当采用空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建筑物内的其他业主应当认定为‘有利害关系的业主’”的推定，应当是可反驳的推定，从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。

关键词:住宅商用/居住利益/利害关系业主/同意/审批登记

内容提要:住宅商用现象与我国经济发展的状况具有密切联系，在维护广大业主居住利益的前提下，应当赋予部分业主利用住宅从事经营性活动的自由。准确界定和判断利害关系业主的范围，并通过合理方式征得利害关系业主的同意是减少和预防争议的有效手段。对住宅商用审批的核心内容在于是否征得利害关系业主的同意，而不在于城市规划和土地管理，后者备案即可。如果住宅商用未经利害关系业主全部或部分同意，利害关系业主可通过物权请求权、损害赔偿请求权获得救济。

注释:

[1]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），台北1992年自版，第197页。

[2]参见王利明：《物权法研究（修订版）》（上册），中国人民大学出版社2007年版，第576页。

[3]参见李显冬主编：《中国物权法要义与案例解释》，法律出版社2007年版，第165页。

[4]、8、10参见王继红、俞里江：《论“住改商”纠纷的司法救济》，《法律适用》2007年第2期。

[5]关于这方面的文章和资料也不少，在此不一一列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。

[6]、12、28参见崔艳蕾、邵达民：《民宅商用法律问题分析》，《当代经济管理》2008年第3期。

[7]戚冬瑾、周剑云：《“住改商”与“住禁商”——对土地和建筑物用途转变管理的思考》，《规划师》2006年第2期。

[9]《北京青年报》2006年4月20日，第A13版。

[11]关于这方面的文章和资料很多，各有不同的分类和列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。

[13]、27参见全国人大常委会法制工作委员会：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第121页、第121页。

[14]参见王利明：《物权法是社会主义市场经济的基本法律》，《求是》2007年第10期。

[15]十七大报告指出，要“促进个体、私营经济和中小企业发展”。

[16]WarrenFreedmanBAlter:TheLawofConduminiaandPropertyOwners’Associations,pp123-124.

[17]参见[美]詹姆斯.戈德雷：《私法的基础：财产、侵权、合同和不当得利》，张家勇译，法律出版社2007年按，第103——108页。

[18]参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第35页；白江：《德国住宅楼管理制度之研究及启示》，《中外法学》2008年第2期。

[19]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第139页。

[20]参见温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，《法令月刊》第42卷第7期，转引自陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第142页。

[21]PhilippeMALAURIEetLaurentAYNES,LESBIENS,DEFRENOIS,2004,p.215；另见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，第32—33页，转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第120页。

[23]参见《房地产统计指标解释（试行）》，中华人民共和国建设部，建住房[2002]66号文件。

[24]参见[日]铃木禄弥：《物权法讲义》，创文社昭和50年版，第22页。

[25]Preventionisbetterthancure，见郑玉波：《法谚》（一），法律出版社2007年版，第141页。

[26]《北京青年报》2006年4月22日，第A8版。

[29]关于是否需要行政审批的问题，广州市曾先后制定《关于企业经营场所登记有关问题的通知》、《关于工商登记放宽政策问题》、《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》、《关于贯彻实施<广州市房屋租赁管理规定>的意见》，这些法律文件采取了不同的作法，时有反复。

[30]参见王利明：《民法典体系研究》，中国人民大学出版社2008年版，第350页。

[31]参见耿协萍、吴涛：《城市房屋用途改变问题研究》，《经济研究导刊》2007年第5期。

商用范文篇2

【关键词】信息安全行业监管立法保护

一、我国个人商用信息保护和监管工作存在的不足

一是我国针对个人的信息保护的立法空白。目前，我国并未出台保护个人信息的专门法律。我国的《国侵权责任法》和《民法通则》中的关于个人信息保护与侵权救济条款，奠定了个人信息保护的民事制度基础，但相关条款内容过于宽泛，缺乏针对性和具体执行力。我国的个人信息保护法立法建议从2003年被提上日程，缺一直未能进入正式的立法程序。我国个人商用信息保护的基本法空白，降低了个人信息保护的司法执行力。二是我国对个人商用信息保护范畴的界定过于狭窄。目前，我国关于个人商用信息的规定散见于多部法律法规中，侧重于保护个人信贷信息、通信信息等，对个人信息保护主体的界定主要局限于各行业内部，未能涵盖与行业信息有关联的其他主体。致使如医疗、房产中介、机动车销售、电信运营、网络服务等行业及其相关业务人员有许多机会掌握大量公民个人信息。因此这些行业也往往成为个人信息泄露的“重灾区”。三是信息保护监管机制不完善。现阶段，我国对个人商用信息监管不具备违规行为发生后的问责到底的机制，同时面临重大群体信息违规违法事件的处理机制不健全，监管主体责任不明确，行业监管乏力存在漏洞。如，日前支付宝恶意隐藏信息采集授权条款，导致客户在不知情的情况下“被同意”了《芝麻服务协议》的事件中，支付宝仅仅通过官方微博了道歉说明，但截至目前相关监管机构针对整个事件并未对支付宝进行处罚和开展后续事件调查。四是缺乏具体有效的救济方式。现行对个人金融信息保护的相关规定侧重于规范金融机构的行为，而缺乏对数据主体权利、救济方式和途径的规定。这一现状导致在个人金融保护的实践中，数据主体的权利容易被轻视，同时侵权者违规违法成本低，使得数据主体在遭受侵权行为时往往难以得到民事救济。

二、国外个人商用信息保护和监管的主要做法

（一）明确界定个人信息，增强市场保护和监管的针对性。美国侧重对政府权利的限制，出台的各项法规旨在保护公民的隐私权、财务信息、健康信息保密性和安全性，在美国《隐私法》中，采用“记录”代指“个人信息”，指一个机构所持有的与一个人相关的单项信息活信息集合。欧盟虽然比较注重保护社会公众个人商用信息的隐私权，但同时出台了一系列制度确保成员国不会因为对个人信息的过度保护而阻碍个人数据在成员国之间的正常交流。欧盟将社会公众的商用信息界定为和自然人相关的所有信息，因此欧盟对个人信息的保护内容相对广泛。日本对个人权利和利益的保护显著增强，日本将个人信息定义为与一个自然人相关的，包含姓名、驾照、身份证号、出生日期、军官证和其他所有可以识别出特定对象的任何信息。（二）借助行政手段，统一市场管理。美国通过借助政府统一管理，部门分散立法的模式，实现相关机构行为的自我约束、自我规范，从而保护个人信息的安全，并在个人信息保护和个人信息产业发展之间找到平衡。欧盟明确了个人信息保护的基本原则，欧洲议会出台统一管理框架，各成员国根据联盟统一要求，分别建立自己的个人信息保护法。日本通过行政干预统一了全国个人信息标识，加强个人商用信息的规范化管理手段。（三）进行专门立法，加强司法监督。美国早在上世纪80年代就出台了《美利坚合众国隐私法》，规定了在商业领域的个人信息保护办法，是美国保障公民信息安全的重要法律，该法案提出了公民隐私权为国家宪法必须保障的基本人权。在1997年，美国又出台了《美国互联网商务机构政策框架》，明确了私营企业在互联网领域保护个人信息的主要义务，并鼓励私营企业为此建立内部管理制度，同时提出建立独立的、公正的第三方机构的监督机制。欧盟在个人信息保护方面的工作成绩突出，这与其出台严格个人信息立法环境关系密切。总体上看,欧盟个人信息保护的法律从强调对国家权力的有效控制以及对私权领域的严格限制，执行了集公权领域与私权领域于一体的统一立法标准。欧盟于2016年5月24日通过了《一般数据保护条例》（GeneralDataProtectionRegulation，GDPR），并将于2018年5月25日实施。GDPR的通过意味着欧盟对个人信息保护及其监管达到了前所未有的新高度。此外，各欧盟国家也分别制定国内的相关法律，以加强个人信息在本国的保护和监管。如瑞典于1973年出台了《数据法》，明确了有关个人数据在采集、加工、保管以及公开等方面的具体措施。德国的《个人数据保护法》采用了统一立法的标准，对公民的个人信息采取了统一、规范的立法保护。法国的《自由信息法》，是一部专门约束公权力，保护个人信息的法律。英国的《英格兰个人信息保护法》分别从信息的采集路径、信息用途、保存期限、信息保管平台职责等方面做出了明确的规定，降低了个人信息受非法侵害的风险。而亚洲的韩国、日本、新加坡等国也制定了自己的个人数据保护法。其中日本《公民数据保护法》规定了国家机关、地方及政府以及社会团体在个人信息保护方面的具体职责，为个人信息保护中遇到的法律纠纷提供解决依据。韩国出台的《互联网商务基本法》确保了个人信息在互联网环境下安全传输。新加坡出台的《公民个人信息保护法》对个人信息保护相关问题做了体系化、规范化的梳理与规定，将个人信息保护纳入了正式法律治理范畴。（四）加强行业自律，辅助对个人信息的保护和监管。日本许多民间组织制定了涉及个人信息安全的规范文件，截至2010年年末，日本共有2000多个地方公共团体制定了相关个人信息保护条例。到2017年，日本各级政府均已制定了《个人信息保护办法》。日本民间团体无权立法，主要通过行政指导、行业自律或个别法律的某些具体管理条例实现自我约束、自我管理，如日本个人数据保护办公室制定的《社会团体自然人信息保护办法》等。（五）建立了健全的个人信息主体救济措施欧盟通过的《一般数据保护条例》明确了监督机关救济、司法救济、公益组织救济和损害补偿等具体救济和补救措施，如果数据主体认为与其有关的个人数据处理违反了本条例，有权向常住地、工作所在地、侵权发生地成员国的监督机关、对数据控制者或处理者、非营利性机构、组织或协会及向数据控制者、处理者提起诉讼或索偿。

三、相关建议

（一）加快个人信息保护和监管立法。一是出台个人信息保护法。提升法律保护的效力，需要尽快出台一部统一的个人信息保护法律。二是完善个人信息保护制度建设。个人信息保护监管机构、金融机构、征信机构等要把内部制度的完善、严格遵守放到重要位置。（二）加强个人信息监管体制建设。首先应明确我国个人信息监管的主要机构，对我国个人信息监管、立法、执行进行统一领导，再由各行业具体监管单位建立行业内个人数据保护的规则和执行标准，督促相关单位加强对个人信息数据库的监管，严格按照制度要求处理个人信息。鉴于中国人民银行征信中心在个人信息监管方面的成功经验，建议由中国人民银行牵头开展个人信息保护的监管试点工作，提升监管效力。（三）加强个人信息保护行业自律。一是鼓励相关社会团体积极健全完善个人信息保护的内控机制。个人信息的商用机构要完善客户信息保护的规章制度，细化执行流程，定期对信息安全状况进行科学评估。二是个人信息处理平台要不断完善系统安全建设，提升互联网环境下的个人数据平台的风险防防范能力。三是加强业务人员教育和管理。把保密教育纳入员工培训必学内容,不断增强员工保密和法律意识以及对信息的管理能力。（四）充分发挥司法审判的作用。我国的法院、检查和公安等部门应切实提升个人商用信息纠纷案件的审理水平，并对性质严重、情节复杂的信息侵权案件指导性案例，为我国个人信息纠纷的案件审判提供明确的指引，有效协助司法机关科学、合理使用自有裁量权。

参考文献

[1]GB/Z28812-2012《信息安全技术公共及商用服务信息系统个人信息保护指南》.

[2]EU.GeneralDataProtectionRegulation.[2015-5-24].[3]OECD关于保护隐私和个人数据跨国流通过的建议，2007.

[4]李林.个人信息保护现状调研报告，社会科学文献出版社.2009年版.

[5]齐爱民.论个人信息的法律保护[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2005(2):30-35.

[6]宋丽.电子商务的发展和个人资料的保护[J].研究生法学，2001(3):21.

商用范文篇3

关键词：数据库建筑能耗商用建筑

0引言

随着我国社会经济的飞速发展，社会能源消耗也在不断增长，由此也造成了环境的恶化。在社会总能耗中，建筑能耗占到了很大的比重。建筑能耗，简单地说一般指建筑物在使用过程中的能源消耗量，主要包括供暖、通风、供冷、照明、设备和供热水等的能耗。上海市的建筑能耗已占社会总能耗的将近20％，并且有逐年上升的趋势，建筑节

能已成为我国节能工作的重要部分。但长期以来，我国的能源统计一直是以工业和交通为主，终端能耗按一、二、三产业和生活分类以及能源种类等方面进行统计，建筑能耗只是其中的一个消费环节，分割汇杂在能源消耗的各个领域，没有形成独立的统计对象，这就无法给建筑节能工作的顺利开展提供详实、可靠的数据资源。因此我们以上海市的商用建筑为试点，进行了大量的数据调查和统计工作，着手建立上海市商用建筑信息数据库。

1商用建筑信息数据库的作用和意义

通过建立上海市商用建筑信息数据库，我们可以较为全面、准确地了解上海市商用建筑的基本状况和能耗情况，积累建筑能耗的基础数据。利用这些数据可以制定明确的节能目标；可以提出节能的相当值和绝对值，为具体的节能措施提供参考标准；可以了解本地的建筑能耗特点，分析地域、气候、生活习惯、建筑形式等因素对建筑能耗的影响，有针对性地进行建筑节能技术的研究；还可以为政府调整能源结构、制定相关能源政策提供有力的数据支持，为其他城市的建筑能耗统计工作提供参考。

2上海市商用建筑信息数据库的主要内容

由于目前上海市还没有一个全面的建筑能耗的统计调查可供借鉴，因此我们先以商用建筑为试点建立起商用建筑信息数据库，在取得了研究成果之后再推广到其他类型的建筑。这里的“商用建筑”是指纯办公建筑和包含一部分餐饮、娱乐、商场等功能的综合性建筑，这类建筑在上海的数量比较多，也是比较典型的公共建筑，而且其建筑运行规律相对比较简单，因此我们首先建立了上海市商用建筑的信息数据库。

我们建立的上海市商用建筑信息数据库包括建筑信息和能耗数据两部分。建筑信息主要包括基本信息、空调系统信息和建筑使用情况。其中，基本信息包括竣工年份、建筑面积、层高、围护结构、玻璃材料、建筑功能分区等信息；空调系统信息包括空调冷热源、空调系统形式、新风系统、冷却塔容量等信息；建筑使用情况包括空调运行时间、建筑使用时间等信息。能耗数据部分则包括了该建筑近几年全年各月的用电、用气、用油等能源的使用情况。

我们所要建立的数据库是基于互联网的实时在线数据库，主要面向上海市的各商用建筑，这些建筑的业主或物业管理部门只要通过互联网登录到数据库网站就可以使用数据库的强大功能。由于目前数据库还处于调试阶段，我们还未将数据库网站向用户推广，而是以问卷调查的形式收集数据。从2005年5月至2005年7月我们共收集了95幢商用建筑的信息。这些信息构成了本数据库的基本数据，通过对这些数据的分析和研究，我们可以获得这些建筑的运行使用情况和能耗特点，进一步找出影响建筑能耗的主要因素，以改进和完善数据库的内容和功能。

3上海市商用建筑信息数据库的分析与研究

虽然目前数据库中只有95幢建筑，相比上海市的几千幢高层建筑比例很小，但是由于选择的这些建筑是随机抽取的，涵盖了全市各个城区、各种样式的商用建筑，因此具有一定的典型性，在此基础上进行的分析和研究是有一定的意义。

3.1商用建筑基本信息统计与分析

在这95幢建筑中，纯办公建筑有20家，其余商用建筑都包含商场、餐饮、银行等设施。这些建筑最早的建成于1986年，最新的竣工于2004年7月，有56幢建成于1996至2000年间，占总数的58.9％。建筑面积从10000m2到247000m2不等，平均为71000m2。建筑高度从34米到286米不等，最低8层，最高66层。

图1商用建筑总建筑面积分布情况

这些商用建筑的围护结构基本都是钢筋混凝土的框架式结构，钢结构建筑1座，多孔砖建筑2座。绝大多数商用建筑都采用了玻璃幕墙的外立面，其中采用单层玻璃的有38座，采用双层中空玻璃的有29座，另外在这些建筑里有36座大楼对玻璃幕墙进行了镀膜、隔热等处理。

3.2商用建筑空调系统统计与分析

3.2.1空调冷热源系统

95幢商用建筑的空调冷热源形式统计如下：

表1空调冷源形式汇总

能源形式空调冷源形式建筑数量比例（％）

电空气源热泵离心式制冷机螺杆式制冷机活塞式制冷机多种形式的组合1731113017.932.61.11.131.6

气直燃型溴化锂吸收式机组44.2

油燃油型溴化锂吸收式机组11.1

热网热网驱动溴化锂吸收式机组11.1

复合能源电、气、油、热网、煤等能源的综合利用55.3

表2空调热源形式汇总能源形式

空调热源形式

建筑数量

比例（％）

电

空气源热泵

电加热

电锅炉

18

6

13

18.9

6.3

13.7

气

直燃型溴化锂吸收式机组

燃气锅炉

3

15

3.2

15.8

油

燃油型溴化锂吸收式机组

燃油锅炉

3

22

3.2

23.2

煤

燃煤锅炉

1

1.1

热网

热网驱动溴化锂吸收式机组

热网直接供热

1

1

1.1

1.1

复合能源

电、气、油等能源的综合利用

3

3.2

从以上表格可以看出，上海市商用建筑空调冷源以电驱动式制冷机组(包括离心式、螺杆式、活塞式和空气源热泵)为主，占84.3％，其中空气源热泵占总建筑数量的17.9％。另外，吸收式机组（包括各种热源方式）占6.4％。商用建筑的空调热源则以燃油锅炉为最多，占23.2％，其次为空气源热泵，占18.9％，燃气锅炉占15.8％，吸收式机组占7.5％。此外，电锅炉和电加热分别占13.7％和6.3％。

电制冷还是上海市商用建筑夏季最主要的供冷方式，离心式制冷机因其效率高、性能稳定得到了广泛应用，空气源热泵机组占地面积小、安装维护简便也有相当的应用，但是空气源热泵机组制冷能效比低，特别是在夏季高温季节有加剧用电高峰的缺点。冬季热源仍然是以锅炉为主，空气源热泵机组可冬、夏两用，吸收式机组的应用取决于建筑的热源形式。另外值得一提的是，在所调查的商用建筑里，有5.3％的建筑空调冷源采用了复合能源，3.2％的建筑空调热源采用了复合能源，这些建筑采取了离心式、热泵、吸收式、蒸汽锅炉等的组合机组方式。从建筑总的能源使用来看，有54％的商用建筑使用了多种能源。这种灵活的能源使用方式可以使建筑物不受单一的能源限制、充分利用各种能源政策和新技术、从容应对负荷变化和突发事件、降低运营成本等，是值得大力宣传和推广的。

3.2.2空调装机容量

我们还从数据库里得到了商用建筑的单位面积空调平均装机冷量为119.97W/m2，比文献[1]中1997年的调查结果降低了5.5%，这是节能思想在空调设计中的一个直接体现。

3.2.3空调系统形式

空调系统形式是影响室内舒适度和空调运行能耗的重要因素，我们统计和整理了95幢商用建筑所采用的各种空调系统形式：

表3商用建筑空调系统形式汇总空调系统形式建筑数量比例（％）

风机盘管＋新风系统3132.6

定风量全空气系统55.3

变风量全空气系统22.1

风机盘管＋定风量系统1717.9

风机盘管＋变风量系统3031.6

定风量＋变风量系统22.1

其他系统形式88.4

从表3可以看出，风机盘管系统是上海市商用建筑采用最多的空调形式，这种系统的设计安装方便灵活、便于单独控制，特别适合于办公场合，但是也存在着室内温、湿度控制精度不高、新风的引入不方便、工作区域小和易发生“水患”等缺点，这在许多实际工程中都有典型的案例，因此应慎重选择、科学使用风机盘管系统。

随着对VAV系统的深入研究，变风量全空气系统在实际建筑中的应用也越来越多。但是这种控制精度高、动态追踪负荷、运行能耗低的空调系统要想充分发挥其优点，需要设计人员准确把握空调负荷特性、合理配置系统设备，需要物业管理人员具备一定的专业知识，科学地运行与维护。

3.2.4楼宇自控系统

上海市作为中国最大的国际化大都市，其建筑水准也是第一流的，有许多的高档智能建筑。在我们的数据库中，装有楼宇自控系统的商用建筑有58座，占总数的61.1％，这个比例还是很高的。但是，我们也不得不面对这样一个现实：大多数商用建筑的楼宇自控系统都存在着这样或那样的故障，不能充分发挥其功能；许多系统的软、硬件都比较落后，功能不完善；很多楼宇自控系统的功能已被手动操作所代替。这个问题应引起各方面专业人士的高度重视，必须让楼宇自控系统摆脱目前如同“鸡肋”一般的尴尬处境，使这些商用建筑真正成为“智能化大楼”。

3.3商用建筑能耗数据统计与分析

我们的数据库要求每幢建筑提供近几年全年各月的各种能源的使用情况，目前阶段我们只收集了这95幢商用建筑2004年全年的能耗数据。图2为这些商用建筑的单位面积年能耗值的分布情况。这里的单位面积年能耗值是将全年各种能源的总能耗换算成kWh的单位（按860kcal等于1kWh换算），再除以总的建筑面积得到的。由图2各数据点的分布我们可以看出，这些建筑的单位面积年能耗值主要集中在100～200kWh/m2·y之间,最高值为562.9kWh/m2·y，最低值为66.3kWh/m2·y，相差8.49倍。由于建筑功能、系统运行方式的不同，有些建筑的单位面积能耗值比较高，如图2中能耗值最高的两座建筑均包含一部分宾馆客房。

图2商用建筑单位面积年能耗

通过对这些数据的整理分析，我们得出了商用建筑的年平均能耗为173.6kWh/m2·y，比文献[1]中的调查结果（148.3kWh/m2·y）增加了17.1％，这反映出了上海市近几年经济的高速发展和建筑能耗的快速增长，也再次向我们的建筑节能工作提出了挑战。

图3所示为数据库中某一典型商用建筑全年各月用能情况。该建筑为纯办公建筑，建筑面积80000m2，采用风机盘管＋新风系统与VAV系统相结合的空调方式，其空调冷源为电驱动离心制冷机，空调热源为燃气锅炉。从该建筑各月的能耗情况可以看出，在7、8月份由于气温升高，空调冷负荷达到最大而出现用电高峰；在1月份由于气温最低，所以天然气的用量达到最大；而在5～10月份锅炉只向大楼供应生活热水，天然气的用量比较稳定。该建筑单位面积全年能耗为156.04kWh/m2·y，低于数据库中的平均值，但冬、夏季的用能峰值比较高，应积极探寻降低峰值负荷的节能措施。

图3某商用建筑全年能耗情况

同时，我们在调查过程中发现大约有11幢建筑无法准确提供各月详细的能源帐单，仅有全年总的能源费用。并且我们还了解到，大多数的商用建筑都没有按用途对能源进行分项计量，而且物业管理部门也没有对各月的能源使用情况进行科学、有效地分析。这些问题的存在使得物业管理部门只能被动地进行能源管理，甚至没有能源管理。没有能源数据的分析和比较就无法找到大楼的用能规律，也无法发现能耗过大的原因甚至出现问题的系统设备，建筑节能更是无从谈起。因此我们建议商用建筑的物业管理部门重视能源数据的采集和分析工作，建立起规范的能源管理制度，切实有效地推进建筑节能工作的开展。

4结论

上海市商用建筑信息数据库的建立为我们积累建筑信息的基本数据、了解本地建筑概况和能耗特点、制定能源政策、开展建筑节能工作等提供了一个可靠的数据平台。当然，我们的研究还处于起步阶段，数据库中的样本数量还不多，样本的信息量还不够丰富，数据库的功能也没有完善。

我们下一步的研究工作将针对目前的不足，丰富和完善商用建筑信息数据库的内容和功能，并利用统计分析以及数据挖掘等先进的数据处理手段，进一步寻找影响商用建筑能耗的因素和规律，开发建筑能耗的预测模型。最终使用户可以通过互联网进入我们的数据库，只要输入基本的建筑信息就可以得到建筑能耗的预测值。

参考文献

[1]龙惟定，潘毅群，范存养等.上海公共建筑能耗现状及节能潜力分析[J].暖通空调，1998，28（6）

[2]许雷,范存养,龙惟定.上海高层建筑空调冷热源装置与能耗调查.制冷技术.1998，1

商用范文篇4

关键词超宽带(UWB)；脉冲无线电；IR；OFDM；DS-UWB

美国联邦通信委员会FCC（FederalCommunicationsCommision）于2002年2月14日通过了一项曾经只应用于军事和政府部门，现今可民用化的超宽带UWB（UltraWideBand）无线通信技术。UWB完全迥异于其它无线技术，具有对信道衰落不敏感、发射信号功率谱密度低，系统复杂度低，功耗小，定位精度精确等优点。在无线通信、网络、雷达系统、图像处理和定位系统中都具有其它技术无法比拟的优点。它不用载波而采用时间间隔极短(小于1ns)的脉冲进行通信，因此也可称作脉冲无线电(ImpulseRadio)，与二进制移相键控(BPSK)信号波形相比，超宽带不采用余弦波进行载波调制而是发送间隔小于1ns的能量脉冲，因此它的带宽极宽，高达数GHz，且由于频谱的功率密度极小，它具有扩频通信的特点。目前，为保障全球定位系统GPS，导航系统和军事通信频段，FCC限定UWB频域在3.1至10.6GHz，且发射功率低于41dB。UWB向民用解禁后，我们更为关注的是它带来的商业和民用价值。

1UWB的特点

⑴带宽非常宽

UWB使用带宽高达几个GHz，频率范围从3.1GHz到10.6GHz。超宽带系统容量大，不单独占用现在已经拥挤不堪的频率资源，而是共享其它无线技术所使用的频段，这使得频率资源日益紧张的今天有了实质性的缓解。

⑵传输速率高

UWB自问世后一直被看作是蓝牙技术的替代品，它可以使电子通信设备之间通过无线互传信息，速率可以达到480Mbps，远高于IEEE：802.11a、IEEE：802.11b和蓝牙数据速率的无线连接。

⑶发送功率非常小

UWB消耗功率很小，一般不超过200微瓦，不及Wi-Fi的千分之五。超低的发射功率极大延长了系统电源工作时间。另外，发射功率小，其产生的电磁波辐射对人体的影响也微乎其微。

⑷抗干扰性能强及保密性好

UWB采用跳时扩频信号，系统具有较大的处理增益，发射时，微弱的脉冲信号分散在极宽的频带中，其输出功率甚至低于一般电子设备产生的噪声。接收时将信号能量还原出来，在解扩过程中产生扩频增益。因此，与蓝牙、IEEE802.11a和IEEE802.11b相比，在同等码速条件下，UWB具有更强的抗干扰性。同时超短而微弱的脉冲信念也使得UWB与其它无线通信设施之间的干扰大幅度降低。UWB保密性表现在两方面：一方面是采用跳时扩频，接收机只有已知发送端扩频码时才能解出发射数据；另一方面是系统的发射功率谱密度极低，用传统的接收机无法接收。

⑸精准的定位功能

UWB系统具备良好的时间解析能力，使其能拥有精确的测距和定位功能，这一功能，可以将通信与定位融合，从而建立更为广阔的应用领域，包括建立高度安全、较佳效能的网络架构，以及精准的存货追踪管理。而在商业用途上，精准的定位功能将可应用到企业的仓储管理上，协助物料与资材的追踪定位。

⑹低廉的芯片成本

由于UWB不调制和解调复杂的载波信号，所以不需要混频器、过滤器、RF/IF转换器、本地振荡器(Localoscillator)以及802.11x常用的超外差所需额外的表面声波滤波器(SAWfilters)等复杂的元件，因而能量消耗很小，也更容易集成进CMOS里。除此之外，也可将射频设计成不需要功率放大器，同时也可以使用CMOS制程，因此具备低成本的芯片结构。

2当前发展状况

UWB的标准目前主要有两大类，分别是摩托罗拉旗下子公司飞思卡尔(Freescale)引领的DS-UWB和由IEEE倡导的MBOA，两者的分歧体现在UWB技术的实现方式上，前者采用直接序列扩展频谱的技术，它可以使很多传输共享相同的频率范围，这使很多小批量(piconets)的UWB设备互相连接更为容易。而后者则采用多频带方式，OFDM方案是将可用的频段分为多个子带，每个子带带宽大于500Mb/s，每一个子带的信号为一个OFDM信号。这两种技术各自有各自的优势和特点，但无法兼容，两种标准的牵头羊为了各自的利益，进行了激烈的角逐，但到目前为止还没有哪一方胜出。从这两个方案竞

争的激烈程度，我们可以预测到UWB技术巨大的潜在市场。技术的成功发展必定会反映在市场的不断成熟和发展上，因此UWB技术所带给世界无线通信市场的冲击将是无法避免和前所未见的，它带来的商业市场前景也是不可估量的。

3商业应用前景

无线通信历来都是一个技术创新层出不穷的领域，超宽带(UWB)实现了通信行业的设想：UWB在噪音标准之下调制数据，与频带内的其它无线通信标准并存而不相互干扰。随着UWB技术逐渐成为标准，行业领先者已经开发出UWB芯片产品，开始推出支持UWB的激动人心的商业应用。

家庭网络的应用中，UWB可以为无线局域网和个人局域网的接入技术带来高速率、低功耗、高带宽和低复杂度的无线通信解决方案，借助于UWB技术，可以家庭为单位建立局域网，使电脑和其它电子通信设备之间通过无线互传信息，从而减少房间布线、提高设施移动性。作为一项正在迅速发展的新技术，UWB将显著改善消费者的家用娱乐产品体验。消费者开始使用家中的PC机或笔记本电脑享受UWB无线技术带来的优越，其独特的优势就会让家庭中的娱乐电器也受益，例如，UWB可以把数码相机和数码摄像机的数据资料，传输给PC机，可以将DVD、VCD等各种视频数据传输到隔壁房间的电视，UWB将实现速度高达每秒110Mbit乃至更快的无线连接，使其非常适合连接电视与DVD播放机和录像机、个人视频记录器以及家庭音响。可以认为UWB是家庭网络更加合理的解决途径。

在定位检测应用中，由于UWB技术具有很好的定位能力，这一特性也可以使其拥有极其广泛的应用前景。由于UWB的高频信号具有很强的穿透力，所以消防员、警察和灾难救援人员可以利用UWB技术侦察出藏在厚墙另一侧、深埋在地下甚至是人体内部的目标物；汽车制造商可利用UWB技术建立汽车传感器、防撞系统、智能高速公路感测系统；此外其定位精度甚至超越了GPS全球定位系统，所以UWB将在定位检测领域有更大的突破。

当前，人们看好UWB技术的利用价值，最主要集中在消费电子应用领域。英特尔、德州仪器、西门子等业界知名厂商也对UWB技术在此领域的应用前景保持乐观。笔记本电脑、PDA、数码相机、扫描仪、打印机、摄录像机、以及MP3播放器等消费电子产品，均可以利用UWB技术进行高效率高品质的视频和音频数据传输。许多国家都已明确了全面实现数字电视网络的目标，UWB技术将在数字电视网络的许多环节上，充分发挥高速、无线和低干扰等优势。用UWB技术传输数字视频信号的速率，是当前有线电视调制解调器的10倍之多。XtremeSpectrum公司在不久前展示的一块UWB芯片样品，可以将数字电视信号同时沿着6个不同的信道传向6台电视机。美国飞思卡尔半导体(FreescaleSemiconductor)不久前在飞思卡尔技术论坛宣布，海尔采用了该公司的UWB(超宽带)无线芯片，推全球首款UWB电视，即将先后在中国和美国捆绑上市液晶电视和媒体服务器。新加坡Cellonics公司研发的一种新调制技术，更是将UWB的应用拉近了现实当中，它演示了UWB技术在消费电子产品中传输多媒体信号的过程，其质量之高、功耗之低而技术之简单，使更多的人对UWB在消费电子中的应用更加满怀信心。

目前，在业界的推动下，UWB技术已经日臻成熟，一些厂商已经推出了UWB芯片和相关产品。目前在试验室，UWB无线传送装置已经可以进行速率为480Mbit/s的数据传送。鉴于UWB技术所表现出来的优越特性和上述广泛的潜在应用领域，乐观者预计到了2006年，UWB技术将可能产生10亿美元的市场。

4小结

一项只用于10米范围之内，传输速率达到几百兆的无线通信技术引起了英特尔、摩托罗拉、西门子等通信业界巨头们的关注，也使家电业各大厂商们看到了UWB的应用前景。自UWB被批准民用后，家电厂商和PC厂商便蜂拥而至进行产品开发，积极拓展此项技术的商业化应用和发展，加快了UWB技术的商业化步伐。总之，UWB可定位于家用类设备和终端间的无线连接。众多的家电类设备，决定了UWB的应用范围相当广泛。UWB向人们清楚地展示了家用电子设备更为简洁的美好前景，在商业多媒体设备、家庭和个人网络方面极大地提高了一般消费者和专业人员的适应性和满意度。基于此，业界必须致力于提供标准与实现技术努力挖掘UWB的潜力。当然，UWB作为民用技术任重而道远，尚有一些应用中产生的信号干扰和频段开放引起的诸如安全性和干扰问题亟待解决。军方、政府、无线运营商和设备制造商等各方之间的利益冲突使得他们在UWB技术的民用化问题上尚有疑虑。但不管怎么说，我们有理由相信，由UWB技术所带来的技术发展和革新会使得UWB技术进入更多的应用领域，带来更为广阔的应用前景。

参考文献

[1]LiuqingYangandGeorgiosB.Giannakis，”Ultra-WidebandCommunications”，IEEEsignalprocessingmagazine1053-5888/04

商用范文篇5

关键词：商用地下建筑；消防监督管理；措施

商用地下建筑在城市中非常常见，可以缓解城市土地资源紧张。但是商用地下建筑在给人们的工作和生活提供便利的同时，也带来了一定的消防安全风险。加强对商用地下建筑消防监督管理工作的研究，对保护人民群众的生命财产安全具有重要意义。

一、从消防监督角度分析商用地下建筑的特点

（一）人员密集

商用建筑是指用于商业经营活动的建筑物，如商场、批发市场、餐馆、文娱场所、商务办公楼等，其商用性质决定其人员密集程度远高于普通民用建筑，尤其在商场或批发市场中，人流量非常大。商用地下建筑的此种特点，使其在发生火灾等突发事故后，容易出现集体性恐慌现象，影响建筑内人员的判断力，使场面更加混乱，增大了人员疏散难度。

（二）可燃物品多，价值高

商用建筑中的大部分物品都是可燃或易燃的，如服装、桌椅、食品、包装袋、电器等，且商用建筑内部空间通常有较多装饰物品，如广告牌、LED灯、广告横幅等。一旦发生火灾，火势会沿横向跨度较大的广告牌、横幅等迅速蔓延，使得扑救难度加大。此外，商用地下建筑中存在大量易燃易爆物品，如餐厅后厨的燃气装置、商铺中常用的空气清新剂、杀虫剂、超市中储备的面粉等，在明火环境中都可能发生爆炸，进而引发连带火灾或爆炸事故，威胁建筑内人员的人身安全，由于建筑内商品的总价值通常较高，还会造成严重的经济损失。

（三）电气设备数量众多

商用地下建筑的建造位置决定其不具备充分的采光和通风条件，为创造良好的经营氛围，需要在建筑空间内布置大量照明设备和空调设备，且很多商铺为突出自身特色，会对店面进行个性化装修，在用电方面可能存在不合理情况。各类电气设备的运行需要大量线路支持，因此商用地下建筑内部线路的铺设往往复杂程度非常高，各类线路错综复杂，大量同时运行的电气设备可能使电气线路长时间处于超负荷运载状态，若物业管理单位未能定期对电路进行巡检，未能及时更换老化及磨损设备，也可能造成电火事故。

（四）地下空间分布复杂

为增加客人在商场中的停留时间，创造最大的经济价值，很多开发商和商铺运营人员会在设计地下建筑空间时采用迂回的设计方式。很多超市布局采用迂回设计，顾客在采购过程中只能按照设计的路线从进口一直绕行至出口位置，很多顾客在日常购物时都会发生迷路的情况，一旦发生火灾等紧急安全事故，在惊慌失措的情况下自救效率更是大大降低。

二、商用地下建筑消防救援工作中的难点

（一）消防装修不到位加大火灾风险

随着我国消防事业的不断进步和发展，对建筑消防装修的要求在不断提高，如商用公共建筑内部空间中必须配备足量的消防设备设施、墙壁需要应用防火隔离材料、防火门须达到乙级标准等。但实际上，很多商家为节省成本支出，在装饰装修方面未能严格落实相关消防标准，如未能设置防火分区、防火设备设施数量不足、未能科学应用防火分离材料等。消防装修的不到位使商用地下建筑中存在很多消防安全隐患，一旦发生火灾事故，不但影响明火的扑救速度，还可能因防火分区设置不合理的问题，造成防火分离失效，加大火灾危害。

（二）商用地下建筑布局复杂隐患多

为最大限度提高地下空间的利用率，很多商用地下建筑都采用单向通道的动线布局方式，通道长度较大，出口较少，通风不良。大量消防事故表明，在火灾事故中除明火会造成人员伤亡，火灾中产生的浓烟也是造成人员伤亡的重要因素，浓烟中含有大量一氧化碳、氯化氢、硫化氢等有毒气体，不仅会干扰视线，还会造成人员出现头晕、昏厥等现象。未经过专业逃生训练的人员被困在地下建筑内部的概率很大，难以快速撤离。

（三）人员消防知识缺乏，疏散难度高

发生火灾事故后，内部人员的本能反应是尽快前往建筑的出口，商用地下建筑的出口通常设计成狭长的形状，同时配有电梯。紧急情况下，建筑内部供电可能被切断，缺少照明，大量人员可能拥堵在出口位置，疏散难度很高。且公共环境中可能包含老人、儿童等弱势群体，在照明不足的情况下可能会发生冲撞、踩踏等事故。另外，虽然消防部门要求地下建筑运营商定期组织内部人员开展消防演习，但从实际情况来看，很多消防演习存在形式化的问题，商用地下建筑中人员的消防知识技能储备不足，一旦发生火灾难以自救。

（四）受制于地下环境，火灾扑救难度大

常规公共建筑发生火灾事故时，消防人员可利用消防车、云梯等从建筑外部对火势进行扑救，同时配合建筑内搜救，双管齐下，快速疏散被困人员，减少火灾的影响和危害。但对商用地下建筑来说，由于建筑主体位于地下环境中，消防车、云梯等无法发挥效用，只能由消防人员从内部开展救援工作。消防人员进入火灾现场的方向很可能与逃生人员产生冲突，耽误火灾扑救效率，进一步加大消防救援难度。

三、提高商用地下建筑消防监督管理水平的有效措施

（一）建立健全的消防监督管理制度

健全完善的工作制度能使制度约束范围内各部门人员的实际工作得到全面细致的指导。对商用地下建筑管理人员来说，首先应认识到建筑消防对安全经营的重要意义，然后在《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的相关要求下，设立专门的消防监督管理部门，负责商用地下建筑的消防监督管理工作。该部门的工作内容应包含检查商用地下建筑内部环境的消防设备的配置情况、检查各项消防设施的运行情况、为商户提供消防指导等。很多商用地下建筑的建筑面积已经超过1万平方米，在此种超大型商用地下建筑中，除需要组建消防监督管理部门，还应设立专职消防队，在发生火灾事故后，消防队能第一时间对小型火灾进行处理，引导人员疏散等，提高商用地下建筑消防机动水平。

（二）优化消防监督安全管理工作质量

不同种类的商用地下建筑在实用功能、运营特点、经营习惯和人员数量等多方面都存在一定差异，在商用地下建筑中开展的消防监督管理工作也应从实际情况出发，提高工作的针对性，对商用地下建筑中存在的火灾隐患进行彻底消除，才能切实保障广大群众的生命财产安全。要切实提高消防监督安全管理工作的质量，可从以下几个方面展开：1.提高消防宣传的针对性消防监督管理人员应从商用地下建筑的实际情况出发，展开具有针对性的消防宣传工作，才能最大化提高消防安全知识的实用性。以某地下商场为例，消防监督管理人员在进行消防知识宣传时，为商铺经营和服务人员详细讲解该商场的进出口位置、逃生通道位置、逃生路线图、消防设备的布置位置、消防设备设施的使用方法、消防水源所在位置等内容，让商场内所有常驻人员深入了解逃生路线和方法，最大化提高逃生效率。另外，还应对影响消防设备使用的错误行为进行警示，如占用消防通道、私拉电线、私自挪用消防设备等，避免因内部人员消防知识不足而减弱商用地下建筑的消防水平。2.定期组织所有人员进行消防演练消防演练能强化内部常驻人员的消防意识和自救能力。并且从消防演练中能暴露出当前商用地下建筑在消防方面存在的问题和不足，根据演练结果，对火灾应急预案进行动态化的完善，使商场中常驻人员能在火灾事故发生后，及时安抚消费者情绪，带领附近消费者及时撤出危险环境，避免出现集体性恐慌、混乱，避免踩踏等衍生事故，减少火灾危害。3.对商用地下建筑的内部环境进行定期检查定期检查可以确定建筑内部是否落实了各项消防措施，如是否设置了防火分区、防火分区的设计是否合理；建筑在扩、改、拆的过程中是否对其消防功能造成了破坏或影响；消防设备设施是否在保质期内、能否正常使用、是否存在堵塞遮挡等情况；消防通道、安全出口是否存在违规占用、遮挡等情况；商用地下建筑内各商铺中是否存在私拉电线、改造燃气线路等行为。如有上述问题及时整改。

（三）提高疏散通道设计的科学性

商用地下建筑消防设计的科学性会直接影响其消防水平，因此管理人员应委托专业设计人员，保证商用地下建筑的消防设计水平，提高内部空间动线布置的科学性，使商铺经营人员和消费者能在火灾发生后，快速撤离。具体来说，商用地下建筑的疏散通道设计应符合以下两项参数：1.消防通道的宽度设计设计人员应结合商用地下建筑的设计容量，科学设计消防通道的宽度，确保在火灾事故发生后，内部人员能依托最近的消防通道快速逃生。一般情况下，若商用地下建筑的外部通道和内部高度差在10m以内，则参照每百人0.75m的宽度指标进行设计，若外部通道和内部高度差超过10m，则参照每百人1m的宽度指标进行设计。另外，商用地下建筑安全出口的宽度值应小于楼梯宽度。2.合理设计出口间距传统建筑消防设计时，很多设计人员会将消防通道设计为垂直方向，但因商用地下建筑多为水平布局，此种消防通道设计方式会对消防疏散效率产生一定影响。因此，设计人员应根据商用地下建筑的布局特点，将消防通道的设计方向改为水平方向，利用台阶将建筑内人员引流至下沉广场中，再沿入口进入地下建筑环境中，此种引流方式在反方向上即为安全出口的设计方向。另外，安全出口的间距需要结合商用地下建筑的设计容量合理设计，每个防火分区中至少应包含两个安全出口，同时严禁在安全出口位置1.4m范围内设置踏步，避免人员在疏散过程中发生踩踏事件。

（四）设置防火和防烟分区

对大型公共建筑来说，防火分区的设置十分必要，能显著提高建筑的消防水平，减少火灾事故中人员的伤亡率，降低火灾引发的经济损失。对建筑内部空间进行防火分区通常由防火墙、防火卷帘等设备完成，单个防火分区的面积可根据商用地下建筑中商铺的密集度和预估人流量综合确定，但不应超过500m2。另外，消防监督管理人员应做好相关设备设施的检查和维修工作，避免防火分区相关设备设施出现损坏，降低其使用功能。在建筑行业不断发展的过程中，可用于建筑消防的先进设备设施种类不断增多，管理人员和设计人员也应在进行建筑消防设计时，积极应用先进的消防警报和灭火装置，对商用地下建筑内环境进行全时段监控，利用自动灭火装置的机动性第一时间扑灭火源，切实提高商用地下建筑的消防水平。防烟区是将防烟垂壁或隔墙结构设置在防火区内，一旦发生火灾事故，该类装置能将烟气控制在一定范围内，避免烟气在商用地下建筑内部空间中无规则扩散，减少浓烟对人员视线和健康的影响。在防烟区设计过程中，设计人员应充分考虑商用地下建筑的结构和布局特点，合理设置防烟区的面积，同时配合安装系统参数相同的排烟系统，确保及时快速地将火灾中产生的浓烟排出建筑环境，为人员逃生和消防救援工作的展开创造有利条件。另外，商用地下建筑逃生通道中的紧急照明设备应使用独立的供电系统，才能在紧急事故中为内部人员提供足够的照明条件。

四、结语

综上所述，随着城市化进程的不断加快，城市中土地资源日益紧张，商用地下建筑的数量不断增多，但该类建筑通常内部结构复杂，消防设计存在不足，在运营过程中人员密集程度高，一旦发生火灾事故，可能造成非常严重的后果。因此，相关人员应结合商用地下建筑的实际情况和布局特点，在日常工作中应用具有针对性的消防监督管理措施，切实提高商用地下建筑的消防安全水平。

参考文献：

[1]王延尚.商用地下建筑消防监督管理工作研究[J].工程技术研究,2020,05(11):169-170.

[2]成龙.商用地下建筑消防监督管理工作研究[J].今日消防,2020,05(05):92-93.

[3]陈峰.高层建筑消防监督管理工作研究[J].今日消防,2020,05(08):103+106.

[4]马雪梅.商业综合体建筑消防监督管理工作的探讨[J].科技创新与应用,2016(21):278.

[5]张茗.新时期做好消防监督管理工作的路径分析[J].建材与装饰,2019(16):193-194.

[6]高强.商用地下建筑消防监督管理思考[J].经济技术协作信息,2020(31):41.

[7]郑辉.高层建筑消防监督管理工作研究[J].市场调查信息(综合版),2021(10):198.

[8]杨伟杰.地下商场火灾危险性及消防监督管理[J].中国科技纵横,2020(11):195-196.

[9]孙谦.建筑消防设施监督管理面临的现状及改进方向探讨[J].今日消防,2021,06(01):29-30.

商用范文篇6

住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，[1]本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。[2]然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。住宅能否商用因此在实践中也引发了不少纷争，甚至对簿公堂。[3]《物权法》首次从民事基本法的高度对此作了规定，该法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”为了配合《物权法》的实施，最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）。该司法解释有两个条文涉及住宅商用问题，《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”《建筑物区分所有权司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”与《物权法》第77条相比，这两条规定更为具体，具有更强的可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式，明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。但是，前述规定仍然存在一些问题，有待从解释论的视角作进一步探讨。例如，“利害关系业主”如何认定，采用主观判断方式抑或客观判断标准？是否不用考虑各种商用活动的具体情况，将所有“本栋建筑物内的其他业主”都应当认定为“有利害关系的业主”？业主从事的经营性活动是否有范围限制？住宅商用中的当事人有哪些，通过何种途径征得利害关系业主的同意？何为“同意”？住宅房屋改为经营性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文拟结合住宅商用法律制度中的利益衡量，从解释论的视角对《物权法》中住宅商用法律制度进行解读，并对《建筑物区分所有权司法解释》相关条文作评述。

二、我国住宅商用的历史考察和利益权衡

（一）我国住宅商用现象的历史考察

我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚不够发达，不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出，利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。

不可否认，利用住宅从事经营性活动具有诸多优点，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增加就业机会、有利于适宜IT科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多样化建设，并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展，居民的需求也逐渐集中，刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提供，也反过来为业主提供了便利，丰富了城市的市场结构。目前，住宅商用逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在2006年前三个月内，北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9]

然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的‘有房可居’，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，[11]一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13]

（二）住宅商用的利益权衡

在住宅商用现象中，各种利益纵横交错，归根结底是广大业主的居住利益与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要，另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于，二者之间是一种什么逻辑关系，我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择？笔者认为，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然对立关系，我们可以根据一定的制度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路：

第一，允许住宅商用具有合理性。一方面，促进物的利用，发挥物的价值是现代物权法的基本理念。我国《物权法》的精神之一就在于“鼓励亿万人民爱护财产、创造财富，促进社会财富的迅速增长”。[14]住宅商用制度同时有利于住宅房屋和所占用土地财产价值的发挥，不宜被简单禁止。另一方面，我国当前的经济发展状况也决定应当允许住宅商用。住宅商用的发展历史表明，它是我国市场经济发展过程中特定的现象，是市场调节的必然产物。其主要受三重因素的刺激和引导：一是市场经济条件下伴随着城市人口膨胀而产生的新兴市场需求；二是住宅所体现的低廉的经营成本；三是我国鼓励和促进发展中小企业的发展战略。前两项因素主要是客观的市场现象，具有较强的稳定性。第三项因素将在我国今后相当长一段时间内长期存在。[15]这三重因素和住宅商用的其他优点都决定了，住宅商用是我国未来经济发展过程中长期存在的一个现象。在比较法上，也有国家对住宅商用采取了这种态度。例如，在美国，只要住宅商用没有改变整个区分所有建筑物的住宅特性，也没有影响到其他业主的居住安全，其应当被允许。[16]

第二，住宅商用并非绝对自由，其应当受到一定的限制。一方面，对于具有物理上紧密联系的财产权人来说，利用自己财产应当遵从一定的限度，这种限度具体表现为“按照通常方式利用财产”。权利人超出通常的利用方式，应以不对相邻权利人造成妨害为限。这也是大陆法系和英美法系普遍遵循的原则。[17]建筑物区分所有权人也应当按照通常的方式利用其财产，住宅也就是用于居住，如果用于从事经营性活动，则以不损害其他业主的居住利益为限。另一方面，各个业主对专有部分的所有权不同于普通所有权，其在作为一项私权利的同时，还具有较强的团体性。纵览法国、德国、日本等国家的建筑物区分所有权法，强调建筑物区分所有人之间的团体性已成为现代物权法的发展趋势。[18]区分所有的住宅性建筑物在物理构造上具有较强的特殊性，各区分所有人之间的物理距离小，相互之间受影响的可能性大。各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样，紧密地堆砌在同一建筑物上，因此各区分所有人对整栋区分所有建筑物具有共同利益关系。[19]正是这种团体性和共同利益，使对住宅的使用权利予以限制获得了正当性依据。[20]业主行使该权利以不影响小区共同利益或者部分其它业主的利益为限。而住宅商用很可能损害共同利益和其他部分业主的利益。有鉴于此，在比较法上，不少国家法律对住宅商用采取了严格限制或者禁止态度。法国《住宅分层所有权法》（1965年）第8条规定，业主要遵守管理规约中关于建筑用途的规定，如果管理规约明确规定，某建筑是一个高档住宅，则业主不能在其住宅内从事经营性活动，但是，原则上自由职业者除外（例如律师、公证人），除非自由职业者的工作同样也会给其他业主带来不便。[21]日本国土交通部在近几年制定的《单栋型住宅标准管理规约》第12条和《团地型住宅标准管理规约》第12条中都规定专有部分只能作为住宅使用，不能用作其他用途。在美国，住宅商用也曾被严格禁止，只有在位于工业园区或者商业区内的情况下，业主才能通过一定程序将住宅用于从事经营性活动。[22]

第三，对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依。“住宅”，顾名思义，是指专门用于居住的房屋，[23]其核心功能在于满足自然人的居住需要。与工作和生产场所等非住宅性物理空间相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空间的独立性，即要保持私人的生活、起居等行为处于一定的私密状态。二是环境的安宁性。这是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，楼层内的电梯良好运行、小区公用运动设施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。业主在购买住宅用房屋时，对未来生活居住有一定的预期，并且这些预期是业主共同体所享有和维护的利益，毫无疑问是需要首先考虑和保护的。因此，允许住宅商用应当以广大业主预期利益的维护为前提，即便专有权人行使的是专有部分所有权权能范围内的内容，若违反了共同利益或者其它部分业主的利益，也不能被允许。[24]

第四，居住利益的克减应当经过权利人的同意。私权神圣，非因公共利益或者经权利人同意，任何个人或者组织不能要求克减他人权利。既然居住利益优先于住宅商用体现的经济利益，那么，拟住宅商用的业主只有征得相关业主的同意，其对其他业主居住利益的克减才能获得正当性。当然，这种同意通常需要相关当事人之间作出一定的利益安排，例如损害的补偿、费用的分担等等。

（三）我国物权立法的选择

《物权法》第77条一方面要求业主“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，对改变住宅用途进行了限制。《建筑物区分所有权司法解释》第10条进一步确认了“有利害关系的业主”的救济手段，对于保护业主的居住利益具有积极意义。另一方面，《物权法》又赋予了业主利用住宅从事经营性活动的机会，满足了部分业主的利益需求，即在不违反法律、法规和管理规约的前提下，只要征得利害关系业主同意，就可以改住宅为商用。此外，《建筑物区分所有权司法解释》第11条还对利害关系业主的范围作了限定，增强了准确判断利害关系人的可操作性，减轻了拟从事经营性活动业主的负担。总之，笔者认为，我国《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》在对住宅商用的基本立场上反映了我国的国情，整体上是值得肯定的。

三、住宅商用的实现及其弊端的克服

住宅商用实践性极强，涉及到复杂的参与主体、利害关系和操作程序。法谚有云：预防重于救济。[25]如果相关当事人能够对各种法律关系作出准确的分析和判断，并遵循一定的程序，则可以有效克服住宅商用的各种弊端，并减少或者防患纠纷，构建和谐社区关系。下文拟对住宅商用实现过程中的若干问题展开探讨，并试对住宅商用可能引发的问题提出克服方法。

（一）经营性活动的范围

从实践来看，利用住宅从事经营性活动的范围比较广泛。以北京市2006年前三月份利用住宅设立的企业为例，从行业分布来看，包含了生产加工、商务办公、商业经营、休闲娱乐和教育培训等五大类别，具体形式包括服装厂、咨询公司、律师事务所、小超市、美容美发店、KTV、儿童乐园、补习班等等。[26]问题在于，利用住宅从事的经营性活动是否有范围限制？全国人大法工委民法室认为，业主只有确实因生活需要（如因为下岗无收入来源、生活困难）才能将住宅用房改为经营性用房，理由在于：住宅商用不但影响了居住利益，而且导致国家税费的大量流失。[27]笔者认为，这种观点值得商榷，原因在于：第一，业主从事经营性活动的“动机”与“其他业主居住利益是否受到影响”之间没有必然的联系，与后者有联系的是活动的性质、影响的范围等因素。如果这些活动可能对部分业主产生不利影响，应当通过“利害关系业主的同意”来防患，而不是限制从事经营活动的动机。第二，住宅商用是市场需求、成本优势和经济政策综合影响的结果，在鼓励发展中小企业的背景下，如果住宅商用已经取得了利害关系业主的同意，反因非“生活困难需要”而不能开展，则过于牵强。尤其是在小区开设理发店等服务性小企业，非但没有损害，反而满足了小区广大业主的生活需求。第三，关于“导致国家税费的大量流失的问题”，笔者认为是因噎废食。任何经营性活动的开展都需要办理工商登记、税务登记并缴纳税费。与其它企业相比，除了土地出让费用方面有较大差别之外，很难找出税费上的差异。

笔者以为，只要不违反法律、法规和管理规约的强行性规定，业主在征得利害关系业主同意后，就可以利用住宅从事经营性活动。关于强行性规定，主要包括如下两类：一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性规定。例如，《民用爆炸物品管理条例》第4条规定：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。”《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”《娱乐场所管理条例》第7条：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围……”根据这些规定，下列经营性活动不得以住宅为工作场所，一是具有高度危险的生产和销售行业，例如炸药、鞭炮等爆炸物资的生产和销售行业。二是可能造成巨大污染的经营性活动，包括听觉污染、嗅觉污染和视觉污染等。例如，KTV等娱乐活动通常释放出大量的噪音，严重影响业主的生活和休息。三是严重违反作息规律的经营性活动。如果经营性活动经常夜间作业，也不应被允许。对营业场所有特殊要求的经营性活动，除了应当经过工商行政管理部门审查之外，还应当通过环保部门、卫生部门的审查。

另一类是管理规约的强行性规定。实践中，有的高档住宅小区管理规约明确禁止从事任何经营性活动；有的管理规约明确约定了可以从事经营的种类和范围；有的管理规约具体列举了业主不得从事的经营性活动。这些强行性规定，对全体业主具有约束力，任何业主不得违反，除非修改管理规约。实践中，经营性活动是否符合法律法规或者管理规约，也应当由工商行政管理部门在工商登记时予以审查，并决定是否办理工商登记。

（二）“利害关系业主”的具体判断

《建筑物区分所有权司法解释》第11条对“利害关系业主”作了界定。根据该规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。该规定设置了三项“利害关系业主”的判断规则：第一，利害关系业主的利益为“房屋价值”和“生活质量”；第二，利害关系的损害形式包括“已经受到不利影响”和“可能受到不利影响”，前者是对既有损害的救济手段，后者是对未来损害的预防措施；第三，利害关系的证明采用“法律推定”+“利害关系业主自己举证证明”的区分模式。

应当说，这一界定较为全面的概括了利害关系业主的特征，但仍有如下问题值得讨论：

第一，“房屋价值”和“生活质量”应当如何理解？“房屋价值”和“生活质量”这两概念十分抽象，其可以作为判断利害关系业主的利益的指导性标准，但可操作性不强。笔者认为，房屋价值是生活质量的抽象总结，生活质量是房屋价值的具体反映，因为，住宅的根本价值在于生活居住，生活质量受到不利影响，必然导致房屋价值的降低。因此，关于房屋价值是否受损，必须借助生活质量是否受损来判断。如前文所述，住宅的物理空间需要具备空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一项要素的降低或丧失都将构成对“生活质量”的不利影响，从而使相关业主成为“利害关系业主”。

第二，本栋建筑物内的其他业主，是否都应当认定为“有利害关系的业主”？为了简化“有利害关系的业主”的判断方法，节省判断和证明成本，《建筑物区分所有权司法解释》第11条采用了事实推定技术，即推定“本栋建筑物内的其他业主都是‘有利害关系的业主’”。通常来说，本栋建筑物内的业主具有较为紧密的联系，需要利用电梯、过道和走廊等公用设施，个别业主的经营性活动易于给本栋其他业主的生活质量带来不利影响。因此，此种推定技术的运用具有合理性。但笔者认为，这种推定并不是绝对推定，而应当是可以反驳的推定，因为，经营性活动种类繁多、形式各异，并非所有经营性活动一定会给本栋其他业主带来不利影响。例如，某人利用住宅设立小型软件公司，仅自己从事软件开发和销售活动，主要通过网络、电话与客户联系，则不能认为其他业主的生活质量受到不利影响。因此，如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的生活质量造成不利影响，则可以推翻第11条的推定，其他业主不得主张自己为“有利害关系的业主”。

关键词:住宅商用/居住利益/利害关系业主/同意/审批登记

内容提要:住宅商用现象与我国经济发展的状况具有密切联系，在维护广大业主居住利益的前提下，应当赋予部分业主利用住宅从事经营性活动的自由。准确界定和判断利害关系业主的范围，并通过合理方式征得利害关系业主的同意是减少和预防争议的有效手段。对住宅商用审批的核心内容在于是否征得利害关系业主的同意，而不在于城市规划和土地管理，后者备案即可。如果住宅商用未经利害关系业主全部或部分同意，利害关系业主可通过物权请求权、损害赔偿请求权获得救济。

一、问题的提出

住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，[1]本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。[2]然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。住宅能否商用因此在实践中也引发了不少纷争，甚至对簿公堂。[3]《物权法》首次从民事基本法的高度对此作了规定，该法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”为了配合《物权法》的实施，最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）。该司法解释有两个条文涉及住宅商用问题，《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”《建筑物区分所有权司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”与《物权法》第77条相比，这两条规定更为具体，具有更强的可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式，明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。但是，前述规定仍然存在一些问题，有待从解释论的视角作进一步探讨。例如，“利害关系业主”如何认定，采用主观判断方式抑或客观判断标准？是否不用考虑各种商用活动的具体情况，将所有“本栋建筑物内的其他业主”都应当认定为“有利害关系的业主”？业主从事的经营性活动是否有范围限制？住宅商用中的当事人有哪些，通过何种途径征得利害关系业主的同意？何为“同意”？住宅房屋改为经营性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文拟结合住宅商用法律制度中的利益衡量，从解释论的视角对《物权法》中住宅商用法律制度进行解读，并对《建筑物区分所有权司法解释》相关条文作评述。

二、我国住宅商用的历史考察和利益权衡

（一）我国住宅商用现象的历史考察

我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚不够发达，不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出，利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。

不可否认，利用住宅从事经营性活动具有诸多优点，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增加就业机会、有利于适宜IT科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多样化建设，并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展，居民的需求也逐渐集中，刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提供，也反过来为业主提供了便利，丰富了城市的市场结构。目前，住宅商用逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在2006年前三个月内，北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9]

然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的‘有房可居’，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，[11]一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13]

（二）住宅商用的利益权衡

在住宅商用现象中，各种利益纵横交错，归根结底是广大业主的居住利益与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要，另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于，二者之间是一种什么逻辑关系，我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择？笔者认为，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然对立关系，我们可以根据一定的制度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路：

第一，允许住宅商用具有合理性。一方面，促进物的利用，发挥物的价值是现代物权法的基本理念。我国《物权法》的精神之一就在于“鼓励亿万人民爱护财产、创造财富，促进社会财富的迅速增长”。[14]住宅商用制度同时有利于住宅房屋和所占用土地财产价值的发挥，不宜被简单禁止。另一方面，我国当前的经济发展状况也决定应当允许住宅商用。住宅商用的发展历史表明，它是我国市场经济发展过程中特定的现象，是市场调节的必然产物。其主要受三重因素的刺激和引导：一是市场经济条件下伴随着城市人口膨胀而产生的新兴市场需求；二是住宅所体现的低廉的经营成本；三是我国鼓励和促进发展中小企业的发展战略。前两项因素主要是客观的市场现象，具有较强的稳定性。第三项因素将在我国今后相当长一段时间内长期存在。[15]这三重因素和住宅商用的其他优点都决定了，住宅商用是我国未来经济发展过程中长期存在的一个现象。在比较法上，也有国家对住宅商用采取了这种态度。例如，在美国，只要住宅商用没有改变整个区分所有建筑物的住宅特性，也没有影响到其他业主的居住安全，其应当被允许。[16]

第二，住宅商用并非绝对自由，其应当受到一定的限制。一方面，对于具有物理上紧密联系的财产权人来说，利用自己财产应当遵从一定的限度，这种限度具体表现为“按照通常方式利用财产”。权利人超出通常的利用方式，应以不对相邻权利人造成妨害为限。这也是大陆法系和英美法系普遍遵循的原则。[17]建筑物区分所有权人也应当按照通常的方式利用其财产，住宅也就是用于居住，如果用于从事经营性活动，则以不损害其他业主的居住利益为限。另一方面，各个业主对专有部分的所有权不同于普通所有权，其在作为一项私权利的同时，还具有较强的团体性。纵览法国、德国、日本等国家的建筑物区分所有权法，强调建筑物区分所有人之间的团体性已成为现代物权法的发展趋势。[18]区分所有的住宅性建筑物在物理构造上具有较强的特殊性，各区分所有人之间的物理距离小，相互之间受影响的可能性大。各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样，紧密地堆砌在同一建筑物上，因此各区分所有人对整栋区分所有建筑物具有共同利益关系。[19]正是这种团体性和共同利益，使对住宅的使用权利予以限制获得了正当性依据。[20]业主行使该权利以不影响小区共同利益或者部分其它业主的利益为限。而住宅商用很可能损害共同利益和其他部分业主的利益。有鉴于此，在比较法上，不少国家法律对住宅商用采取了严格限制或者禁止态度。法国《住宅分层所有权法》（1965年）第8条规定，业主要遵守管理规约中关于建筑用途的规定，如果管理规约明确规定，某建筑是一个高档住宅，则业主不能在其住宅内从事经营性活动，但是，原则上自由职业者除外（例如律师、公证人），除非自由职业者的工作同样也会给其他业主带来不便。[21]日本国土交通部在近几年制定的《单栋型住宅标准管理规约》第12条和《团地型住宅标准管理规约》第12条中都规定专有部分只能作为住宅使用，不能用作其他用途。在美国，住宅商用也曾被严格禁止，只有在位于工业园区或者商业区内的情况下，业主才能通过一定程序将住宅用于从事经营性活动。[22]

第三，对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依。“住宅”，顾名思义，是指专门用于居住的房屋，[23]其核心功能在于满足自然人的居住需要。与工作和生产场所等非住宅性物理空间相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空间的独立性，即要保持私人的生活、起居等行为处于一定的私密状态。二是环境的安宁性。这是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，楼层内的电梯良好运行、小区公用运动设施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。业主在购买住宅用房屋时，对未来生活居住有一定的预期，并且这些预期是业主共同体所享有和维护的利益，毫无疑问是需要首先考虑和保护的。因此，允许住宅商用应当以广大业主预期利益的维护为前提，即便专有权人行使的是专有部分所有权权能范围内的内容，若违反了共同利益或者其它部分业主的利益，也不能被允许。[24]

第四，居住利益的克减应当经过权利人的同意。私权神圣，非因公共利益或者经权利人同意，任何个人或者组织不能要求克减他人权利。既然居住利益优先于住宅商用体现的经济利益，那么，拟住宅商用的业主只有征得相关业主的同意，其对其他业主居住利益的克减才能获得正当性。当然，这种同意通常需要相关当事人之间作出一定的利益安排，例如损害的补偿、费用的分担等等。

（三）我国物权立法的选择

《物权法》第77条一方面要求业主“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，对改变住宅用途进行了限制。《建筑物区分所有权司法解释》第10条进一步确认了“有利害关系的业主”的救济手段，对于保护业主的居住利益具有积极意义。另一方面，《物权法》又赋予了业主利用住宅从事经营性活动的机会，满足了部分业主的利益需求，即在不违反法律、法规和管理规约的前提下，只要征得利害关系业主同意，就可以改住宅为商用。此外，《建筑物区分所有权司法解释》第11条还对利害关系业主的范围作了限定，增强了准确判断利害关系人的可操作性，减轻了拟从事经营性活动业主的负担。总之，笔者认为，我国《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》在对住宅商用的基本立场上反映了我国的国情，整体上是值得肯定的。

三、住宅商用的实现及其弊端的克服

住宅商用实践性极强，涉及到复杂的参与主体、利害关系和操作程序。法谚有云：预防重于救济。[25]如果相关当事人能够对各种法律关系作出准确的分析和判断，并遵循一定的程序，则可以有效克服住宅商用的各种弊端，并减少或者防患纠纷，构建和谐社区关系。下文拟对住宅商用实现过程中的若干问题展开探讨，并试对住宅商用可能引发的问题提出克服方法。

（一）经营性活动的范围

从实践来看，利用住宅从事经营性活动的范围比较广泛。以北京市2006年前三月份利用住宅设立的企业为例，从行业分布来看，包含了生产加工、商务办公、商业经营、休闲娱乐和教育培训等五大类别，具体形式包括服装厂、咨询公司、律师事务所、小超市、美容美发店、KTV、儿童乐园、补习班等等。[26]问题在于，利用住宅从事的经营性活动是否有范围限制？全国人大法工委民法室认为，业主只有确实因生活需要（如因为下岗无收入来源、生活困难）才能将住宅用房改为经营性用房，理由在于：住宅商用不但影响了居住利益，而且导致国家税费的大量流失。[27]笔者认为，这种观点值得商榷，原因在于：第一，业主从事经营性活动的“动机”与“其他业主居住利益是否受到影响”之间没有必然的联系，与后者有联系的是活动的性质、影响的范围等因素。如果这些活动可能对部分业主产生不利影响，应当通过“利害关系业主的同意”来防患，而不是限制从事经营活动的动机。第二，住宅商用是市场需求、成本优势和经济政策综合影响的结果，在鼓励发展中小企业的背景下，如果住宅商用已经取得了利害关系业主的同意，反因非“生活困难需要”而不能开展，则过于牵强。尤其是在小区开设理发店等服务性小企业，非但没有损害，反而满足了小区广大业主的生活需求。第三，关于“导致国家税费的大量流失的问题”，笔者认为是因噎废食。任何经营性活动的开展都需要办理工商登记、税务登记并缴纳税费。与其它企业相比，除了土地出让费用方面有较大差别之外，很难找出税费上的差异。

笔者以为，只要不违反法律、法规和管理规约的强行性规定，业主在征得利害关系业主同意后，就可以利用住宅从事经营性活动。关于强行性规定，主要包括如下两类：一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性规定。例如，《民用爆炸物品管理条例》第4条规定：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。”《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”《娱乐场所管理条例》第7条：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围……”根据这些规定，下列经营性活动不得以住宅为工作场所，一是具有高度危险的生产和销售行业，例如炸药、鞭炮等爆炸物资的生产和销售行业。二是可能造成巨大污染的经营性活动，包括听觉污染、嗅觉污染和视觉污染等。例如，KTV等娱乐活动通常释放出大量的噪音，严重影响业主的生活和休息。三是严重违反作息规律的经营性活动。如果经营性活动经常夜间作业，也不应被允许。对营业场所有特殊要求的经营性活动，除了应当经过工商行政管理部门审查之外，还应当通过环保部门、卫生部门的审查。

另一类是管理规约的强行性规定。实践中，有的高档住宅小区管理规约明确禁止从事任何经营性活动；有的管理规约明确约定了可以从事经营的种类和范围；有的管理规约具体列举了业主不得从事的经营性活动。这些强行性规定，对全体业主具有约束力，任何业主不得违反，除非修改管理规约。实践中，经营性活动是否符合法律法规或者管理规约，也应当由工商行政管理部门在工商登记时予以审查，并决定是否办理工商登记。

（二）“利害关系业主”的具体判断

《建筑物区分所有权司法解释》第11条对“利害关系业主”作了界定。根据该规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。该规定设置了三项“利害关系业主”的判断规则：第一，利害关系业主的利益为“房屋价值”和“生活质量”；第二，利害关系的损害形式包括“已经受到不利影响”和“可能受到不利影响”，前者是对既有损害的救济手段，后者是对未来损害的预防措施；第三，利害关系的证明采用“法律推定”+“利害关系业主自己举证证明”的区分模式。

应当说，这一界定较为全面的概括了利害关系业主的特征，但仍有如下问题值得讨论：

第一，“房屋价值”和“生活质量”应当如何理解？“房屋价值”和“生活质量”这两概念十分抽象，其可以作为判断利害关系业主的利益的指导性标准，但可操作性不强。笔者认为，房屋价值是生活质量的抽象总结，生活质量是房屋价值的具体反映，因为，住宅的根本价值在于生活居住，生活质量受到不利影响，必然导致房屋价值的降低。因此，关于房屋价值是否受损，必须借助生活质量是否受损来判断。如前文所述，住宅的物理空间需要具备空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一项要素的降低或丧失都将构成对“生活质量”的不利影响，从而使相关业主成为“利害关系业主”。

第二，本栋建筑物内的其他业主，是否都应当认定为“有利害关系的业主”？为了简化“有利害关系的业主”的判断方法，节省判断和证明成本，《建筑物区分所有权司法解释》第11条采用了事实推定技术，即推定“本栋建筑物内的其他业主都是‘有利害关系的业主’”。通常来说，本栋建筑物内的业主具有较为紧密的联系，需要利用电梯、过道和走廊等公用设施，个别业主的经营性活动易于给本栋其他业主的生活质量带来不利影响。因此，此种推定技术的运用具有合理性。但笔者认为，这种推定并不是绝对推定，而应当是可以反驳的推定，因为，经营性活动种类繁多、形式各异，并非所有经营性活动一定会给本栋其他业主带来不利影响。例如，某人利用住宅设立小型软件公司，仅自己从事软件开发和销售活动，主要通过网络、电话与客户联系，则不能认为其他业主的生活质量受到不利影响。因此，如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的生活质量造成不利影响，则可以推翻第11条的推定，其他业主不得主张自己为“有利害关系的业主”。

第三，“不利影响”如何具体判断？关于本栋建筑物之外的其他业主是否为“有利害关系的业主”，《建筑物区分所有权司法解释》第11条要求主张者承担证明责任，那么，其他业主到底如何证明呢？实践中，有的业主没有证据证明其遭受到了损害，但声称经营性活动导致小区陌生面孔增加，使其生活缺乏安全感，已经构成对其居住利益的侵害。这也可以称为损害的主观判断。笔者认为，“时有陌生面孔出入小区”尚不足以构成“损害”，而应当采用客观判断标准，具体来说可以作如下判断：一是对共有部分的占用和改变。例如，饭店顾客在小区公共道路停车、房屋改造涉及沉重墙的拆修等等。共有部分作为全体业主的共有财产，涉及到全体业主的利益，凡是将共有部分用于经营性活动，就构成对全体业主的利益损害。二是仅利用专有部分，但造成环境污染。如前所述，污染大致包括嗅觉、听觉和视觉三类，嗅觉污染和听觉污染可以根据异常气味和噪音到达的物理空间作为判断标准。若没有释放异常气味或者噪音，或者在异常气味或者噪音到达范围之外的其他业主，不能主张遭受了这两种污染。视觉污染其与前两者存在很大差异。如实践中有的业主利用专有部分的门窗张贴宣传广告，而其他业主认为这影响了建筑的整体形象，降低了住宅小区的社会评价，并主张利益受到损害。笔者以为，这种主张有待商榷，因为一方面，住宅的核心功能在于生活和居住，而利用专有部分的门窗张贴宣传广告，不会对住宅的空间独立性、环境安宁性、利用便利性和建筑牢固性等特点带来负面影响，不构成对居住利益的损害；另一方面，具有法律意义的社会评价的客体通常限于人格利益，而对建筑物的社会评价往往不具有法律意义，也难以影响业主的居住和生活利益。当然，如果这些宣传广告的内容具有违法性，则属于违反法律强行性规定的行为，任何人都可以主张该行为违法和无效。

（三）征得同意的方式及其审查

如果业主在从事经营活动前准确地判断利害关系业主的范围，并征得他们的同意，有利于预防和减少未来的纠纷。但是，如何才能有效征得利害关系业主的同意？诚然，拟住宅商用的业主可以自己逐户征得业主的同意，但笔者认为，通过物业管理公司代为征得同意是一个相对较好的办法。如果管理规约对该事项作出明确约定，实践效果更佳。原因在于：第一，这有利于信息沟通的顺利开展。尽管同一小区的业主在物理距离上很小，但人际关系上的距离却通常较大，了解和沟通甚少。而物业管理公司与广大业主之间建立了有效的联系机制，沟通起来更为顺畅，效率更高。因此，由物业管理公司代为传达请求信息和反馈意见，有利于降低开展经营性活动的成本，并提高工作效率。第二，有利于利害关系业主的准确判断。物业管理公司作为专司小区物业管理工作的机构，对小区的构造和业主的建筑物及其附属设施的利用状况有更为清楚地认识，能够对某一住宅改为商用后可能产生的影响作出更为全面的评估和预测。这也决定其对利害关系人的判断更为准确，有利于降低未来争议发生的机率。第三，有利于化解未来的争议。业主应当声明拟开展经营活动的方式和影响，未来超出这一范围的活动，不属于证明之列。对于是否具有利害关系，当事人是否同意的事实，今后的反悔等事宜，物业管理公司可资证明。第四，有利于经营性活动获得批准。当业主征得利害关系的业主同意之后，需要办理工商登记，由工商行政管理部门审查住宅商用是否违反法律规定。就管理规约而言，审查的一个核心内容是规约是否允许业主从事某种经营性活动。如果由物业公司代为征得同意并出具相应的证明材料，有利于工商行政管理部门对“利害关系业主是否同意”作准确判断。当然，如果小区设有健全的业主委员会，其也可以承担该项工作。

有一种观点认为，利害关系业主的行为可以视为“默示的同意”，如一层业主利用阳台开设商品小卖部，开办一段时间后，二层业主也常来购买，即可认定二层业主以行为表示同意。[28]笔者认为，此种观点值得商榷，一方面，业主选择到其他业主开设的店铺消费并不能证明店铺对二层业主没有负面影响，更不能表明二层业主接受了这种影响。另一方面，任何商业店铺的设立，都需要经过工商行政管理部门的审批，因此，如果将征得同意作为审批事项的话，则征得同意应当事先完成。

（四）住宅商用与行政审批、房屋登记

值得讨论的是，在征得利害关系的业主同意之后，住宅商用是否要经过土地、规划等行政主管部门审批？在物权法颁布之前，我国各地方政府颁布了不同的法律文件，作法存在很大差异：一是要求行政审批。例如《广州市城市规划条例》（1996年1月12日通过）第38条规定：“竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建栩盖或在天台上建设建（构）筑物。”[29]《河南省城市房屋拆迁管理条例》、《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》、《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》等也作了类似规定。二是不要求行政审批的。例如，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施（公司法）大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》等。只有在一个统一的法律环境中，人们才能对其行为产生合理预期，[30]反之，不同省市的截然相反作法将严重影响《物权法》中住宅商用制度的统一。

关于住宅商用是否需要经过行政审批的问题，有观点认为，如果不要求审批，将带来如下问题：一是违背土地用途管理制度，变相减少了国家土地出让费用。二是影响城市建设规划，挑战规划权威。三是经营主体之间形成不公平竞争。[31]笔者以为，前述理由较为牵强，要求所有经营者经过规划、土管至房管部门审批过于严格。其原因在于：第一，就整个区分所有建筑而言，用于从事经营性活动的住宅占整个建筑住宅的比例极小，尚不构成对建筑物使用性质的整体改变，因此，其不会对城市规划、土地管理产生重要影响；第二，从鼓励开办中小企业的角度出发，如果要求拟住宅商用的业主先后经过城市规划部门、土地管理部门和房屋管理部门的审批，则在时间上和成本上都不利于经营性活动的开展；第三，就众多要求审批的法律文件和实际情况来看，其规范的主要对象在于那些改变整栋建筑物用途的情形。而我们所探讨的住宅商用的对象主要是还存在大量利害关系业主的建筑物。第四，如果法律不要求对住宅商用进行前述审批，那么对所有市场主体都是同等对待，无所谓有损公平竞争问题。当然，我们所谈的住宅商用也可能对城市规划产生一定的影响，笔者以为，出于宏观调控和管理的需要，要求拟住宅商用的业主到城市规划部门备案是合理的。

还需要讨论的一个问题是，业主将住宅改为商用之后，是否需要到房屋管理部门办理变更登记？我国现有房屋登记有两项主要功能：一是公示权属状况。如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息，对于不动产的交易安全大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（已被前者废止）均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项，但实践中，房屋管理部门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家建筑物的使用情况，有利于国家相关政策的准确制定，也有利于实施有效的房屋管理措施。从这两个角度出发，笔者认为，住宅改为商用之后，到房屋管理部门办理变更登记是必要的。

（五）住宅商用的法律效果

在经营活动开展之后，住宅商用的业主还需承担如下义务：一是按照既定的方式开展经营性活动。某业主在征得利害关系业主的同意时，应当全面告之经营活动的性质和内容及可能带来的影响。利害关系业主通常以相关陈述为“同意与否”的基础。如果经营性活动违反既有陈述并造成不利影响，利害关系业主可以请求恢复原来的经营状态，造成损失的，可以请求损害赔偿。二是分担相关费用。经营活动可能增加区分所有权人的共同支出，例如，电梯使用费用、维修费用的增加等。经营活动者应当承担因其经营性活动而增加的共同支出。三是填补利害关系业主的损害。关于业主之间的利害关系，应当综合考虑，使区分所有者之间的利益处于平衡状态，[33]在征求利害关系业主同意的过程中，各方当事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果经营性活动可能对利害关系业主带来一定不变甚至损害的情况下，要求住宅商用的业主补偿利害关系业主一定的费用。对于这种约定，住宅商用的业主应当遵照执行。

如果拟用住宅从事经营性活动的业主未经全部或者部分利害关系业主同意，给利害关系业主的居住利益造成不利影响，那么，利害关系业主可以通过如下方式获得救济：一是行使物权请求权，请求住宅商用的业主排除妨害、消除危险，或者恢复原状。二是如果遭受损失的，可行使侵权损害赔偿请求权，要求承担损害赔偿责任。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条已作明确规定。

四、结论

作为我国经济发展过程中的特殊现象，住宅商用制度一方面要维护广大业主的既有居住利益，另一方面又要兼顾部分业主利用住宅从事经营性活动的利益需求，二者之间可能表现出一定的冲突，但这种冲突并不是“非此即彼”的截然对立关系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商业利益之间寻求一个平衡点，尤其是在赋予广大业主的行为和选择自由，即通过拟住宅商用业主对利害关系业主的准确判断，并经特定方式征得其同意，方可有效较少和预防住宅商用中的各种纠纷，构建和谐社区关系。如果住宅商用活动未经利害关系业主同意或者超出了同意的内容，利害关系业主可以通过物权侵求权、侵权请求权获得救济和保护。

我国《物权法》第77条首次从民事基本法的角度确立住宅商用制度，具有重要意义。《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条明确了“有利害关系的业主”的各种请求权，界定“有利害关系的业主”的利益，设置了对“有利害关系的业主”的证明规则，这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和可操作性，值得肯定。尽管如此，这些规定还有如下问题需要明确：一是“房屋质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现，应当采用空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建筑物内的其他业主应当认定为‘有利害关系的业主’”的推定，应当是可反驳的推定，从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。

注释:

[1]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），台北1992年自版，第197页。

[2]参见王利明：《物权法研究（修订版）》（上册），中国人民大学出版社2007年版，第576页。

[3]参见李显冬主编：《中国物权法要义与案例解释》，法律出版社2007年版，第165页。

[4]、8、10参见王继红、俞里江：《论“住改商”纠纷的司法救济》，《法律适用》2007年第2期。

[5]关于这方面的文章和资料也不少，在此不一一列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。

[6]、12、28参见崔艳蕾、邵达民：《民宅商用法律问题分析》，《当代经济管理》2008年第3期。

[7]戚冬瑾、周剑云：《“住改商”与“住禁商”——对土地和建筑物用途转变管理的思考》，《规划师》2006年第2期。

[9]《北京青年报》2006年4月20日，第A13版。

[11]关于这方面的文章和资料很多，各有不同的分类和列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。

[13]、27参见全国人大常委会法制工作委员会：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第121页、第121页。

[14]参见王利明：《物权法是社会主义市场经济的基本法律》，《求是》2007年第10期。

[15]十七大报告指出，要“促进个体、私营经济和中小企业发展”。

[16]WarrenFreedmanBAlter:TheLawofConduminiaandPropertyOwners’Associations,pp123-124.

商用范文篇7

1某商用车前下部防护装置性能分析

1．1原车前防护装置的法规验证

某商用车前防护装置的三维模型如图1所示。该前防护装置主要包括：横梁和支架两部分。支架上端通过螺栓与货车纵梁相连，支架下端通过焊接的方式与横梁相连。考虑到减轻支架质量，在支架上开了孔洞。图1原车前防护装置的3D模型为考核该防护装置的防护功能，按ECER93对其进行法规验证。ECER93法规对防护装置刚度的要求具体体现在加载点的变形上。它规定，在3个点(P1、P2及P3点)上施加规定的静载荷，在各施力点处测得的变形所引起的水平位移~<400mm。图2给出了在规定静载荷作用下测得的前防护装置变形图。表1列出了P1、P2及P3加载点处的最大水平位移。从表1可以看出，Pl、P2和P3加载点处的水平位移均大于400mm，不符合法规要求，表明其前端防护刚度不足。

1．2轿车与原车前防护装置碰撞仿真分析

建立轿车前端与商用车前防护装置碰撞仿真模型，轿车以56km／h的速度撞击固定的原车前防护装置。图3给出了120ms时的碰撞仿真结果，整个碰撞过程中，前防护装置吸收能量25．9kJ，由图中可以看出，原防护装置未起到阻挡作用，轿车直接钻入商用车底部，并且商用车车架侵人轿车前风窗玻璃。

2吸能型前下部防护装置结构设计

2．1支架结构设计

考虑到原防护装置支架刚度不足，本文中采用拓扑优化方法设计防护支架结构。拓扑优化的最大优点是能在结构拓扑形状未定的情况下，根据已知边界条件和载荷条件确定比较合理的结构形式，可用于全新产品的概念设计。对于连续结构拓扑优化，常用的方法有：均匀法、变密度法和渐进结构优化法等。本文中采用变密度法对前端防护支架进行拓扑优化，其基本思想是引入一种假想的在[0，1]之问的密度可变材料，将连续结构体进行有限元离散，每个单元的密度作为设计变量，将结构的拓扑优化问题转化为单元材料的最优分布问题。

2．1．1拓扑优化有限元模型的建立建立高400mm、宽400mm、厚60ram的有限元模型作为支架，如图4所示，采用六面体实体单元划分，单元边长为10mm。材料弹性模量为2．1×10MPa，泊松比为0．3，密度为7．8×10kg／1TI。支架上端固定，右下端施加一均布力。设置拓扑优化的设计目标是支架的应变能最小(刚度最大)，约束条件是优化后支架的体积分数小于0．5，设计变量是单元密度。

2．1．2拓扑优化结构设计目标函数经过21次迭代后收敛，图5给出了优化结果的密度云图，图6给出了相对密度为0．3以上的密度结果等值面图。布，据此可以重新设计支架的结构，如图7所示的“倒2A”字型支架。支架由3根空心型钢构成，1和2的截面为60mm×60ram，3的截面为60ram×40ram，考虑到需要对厚度进行参数优化，厚度设稍大一一图7拓扑优化后的支架结构些，初始值均为7mm，材料屈服极限为189MPa。

2．1．3支架结构的参数优化将3根钢管的厚度作为设计变量，在支架1的下端施加与法规规定的1''''2点加载力相等的水平力160kN，考虑到在低速碰撞工况下，由支架前端的吸能器先发生压溃变形吸收能量，支架几乎不发生变形，本文中设置支架1下端水平位移小于1mm。设计目标为模型质量最小，目标函数经过6次迭代收敛。图8给出了3个厚度变量的迭代历史。优化后支架1、2、3的厚度分别为4、5和0．4mm。图9给出了支架质量的迭代历史，优化前支架质量为12．1lkg，优化后为6．87kg，质量减轻了43．27％。

2．2吸能器结构设计

为了使设计的防护装置在与轿车迎面碰撞中更多地吸收能量，在支架前端设计了薄壁吸能部件，见图1O。根据吸能器吸收能量与压溃反力，本文中将吸能器长度设定为192mm，变形引导槽深度为3mm，截面大小设计为85mm×85mm。考虑到吸能器处于悬臂状态，在吸能器与支架之间设计了。

3吸能型前下部防护装置ECER93法规验证

按照ECER93法规要求对新设计的防护装置进行了验证，P1、P2和P3施力点水平位移结果如表2所示。其中防护装置下边缘离地高度为390mm。从表2可以看出，各施力点处的水平最大位移均小于400ram，满足ECER93法规要求。同时，两P1点之间防护的下边缘离地高度也小于450ram。因此该防护装置满足ECER93法规要求。

4、吸能型前下部防护装置与轿车碰撞仿真结果分析

为了进一步考察该防护装置阻挡与缓冲吸能功能，将其与轿车进行了正面碰撞试验仿真。除了考虑轿车分别以56和65km／h的速度撞击固定的前防护装置两种碰撞工况外，还进行轿车90km／h极限速度下与前防护装置的碰撞仿真模拟，以考察该前防护装置在极限速度下提高乘员生存率的能力。

4．1吸能式前下部防护装置阻挡功能

在90km／h碰撞速度下，轿车达到最大钻入量时的碰撞结果如图12所示，由于支架变形较大，轿车的钻人量为640ram，可以看到轿车前风窗玻璃离商用车车架还有一段距离，另外车体B柱下部减速度为38．5g(见图13)，轿车前围板最大侵人量为278mm，这些都表明该吸能型前防护装置在90km／h极限碰撞速度下可以较好地提高乘员生存率。图1390km／h碰撞速度时轿车车体B柱下部减速度

商用范文篇8

住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，[1]本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。[2]然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。住宅能否商用因此在实践中也引发了不少纷争，甚至对簿公堂。[3]《物权法》首次从民事基本法的高度对此作了规定，该法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”为了配合《物权法》的实施，最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）。该司法解释有两个条文涉及住宅商用问题，《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”《建筑物区分所有权司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”与《物权法》第77条相比，这两条规定更为具体，具有更强的可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式，明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。但是，前述规定仍然存在一些问题，有待从解释论的视角作进一步探讨。例如，“利害关系业主”如何认定，采用主观判断方式抑或客观判断标准？是否不用考虑各种商用活动的具体情况，将所有“本栋建筑物内的其他业主”都应当认定为“有利害关系的业主”？业主从事的经营性活动是否有范围限制？住宅商用中的当事人有哪些，通过何种途径征得利害关系业主的同意？何为“同意”？住宅房屋改为经营性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文拟结合住宅商用法律制度中的利益衡量，从解释论的视角对《物权法》中住宅商用法律制度进行解读，并对《建筑物区分所有权司法解释》相关条文作评述。

二、我国住宅商用的历史考察和利益权衡

（一）我国住宅商用现象的历史考察

我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚不够发达，不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出，利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。

不可否认，利用住宅从事经营性活动具有诸多优点，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增加就业机会、有利于适宜IT科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多样化建设，并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展，居民的需求也逐渐集中，刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提供，也反过来为业主提供了便利，丰富了城市的市场结构。目前，住宅商用逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在2006年前三个月内，北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9]

然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的‘有房可居’，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，[11]一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13]

（二）住宅商用的利益权衡

在住宅商用现象中，各种利益纵横交错，归根结底是广大业主的居住利益与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要，另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于，二者之间是一种什么逻辑关系，我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择？笔者认为，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然对立关系，我们可以根据一定的制度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路：

第一，允许住宅商用具有合理性。一方面，促进物的利用，发挥物的价值是现代物权法的基本理念。我国《物权法》的精神之一就在于“鼓励亿万人民爱护财产、创造财富，促进社会财富的迅速增长”。[14]住宅商用制度同时有利于住宅房屋和所占用土地财产价值的发挥，不宜被简单禁止。另一方面，我国当前的经济发展状况也决定应当允许住宅商用。住宅商用的发展历史表明，它是我国市场经济发展过程中特定的现象，是市场调节的必然产物。其主要受三重因素的刺激和引导：一是市场经济条件下伴随着城市人口膨胀而产生的新兴市场需求；二是住宅所体现的低廉的经营成本；三是我国鼓励和促进发展中小企业的发展战略。前两项因素主要是客观的市场现象，具有较强的稳定性。第三项因素将在我国今后相当长一段时间内长期存在。[15]这三重因素和住宅商用的其他优点都决定了，住宅商用是我国未来经济发展过程中长期存在的一个现象。在比较法上，也有国家对住宅商用采取了这种态度。例如，在美国，只要住宅商用没有改变整个区分所有建筑物的住宅特性，也没有影响到其他业主的居住安全，其应当被允许。[16]

第二，住宅商用并非绝对自由，其应当受到一定的限制。一方面，对于具有物理上紧密联系的财产权人来说，利用自己财产应当遵从一定的限度，这种限度具体表现为“按照通常方式利用财产”。权利人超出通常的利用方式，应以不对相邻权利人造成妨害为限。这也是大陆法系和英美法系普遍遵循的原则。[17]建筑物区分所有权人也应当按照通常的方式利用其财产，住宅也就是用于居住，如果用于从事经营性活动，则以不损害其他业主的居住利益为限。另一方面，各个业主对专有部分的所有权不同于普通所有权，其在作为一项私权利的同时，还具有较强的团体性。纵览法国、德国、日本等国家的建筑物区分所有权法，强调建筑物区分所有人之间的团体性已成为现代物权法的发展趋势。[18]区分所有的住宅性建筑物在物理构造上具有较强的特殊性，各区分所有人之间的物理距离小，相互之间受影响的可能性大。各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样，紧密地堆砌在同一建筑物上，因此各区分所有人对整栋区分所有建筑物具有共同利益关系。[19]正是这种团体性和共同利益，使对住宅的使用权利予以限制获得了正当性依据。[20]业主行使该权利以不影响小区共同利益或者部分其它业主的利益为限。而住宅商用很可能损害共同利益和其他部分业主的利益。有鉴于此，在比较法上，不少国家法律对住宅商用采取了严格限制或者禁止态度。法国《住宅分层所有权法》（1965年）第8条规定，业主要遵守管理规约中关于建筑用途的规定，如果管理规约明确规定，某建筑是一个高档住宅，则业主不能在其住宅内从事经营性活动，但是，原则上自由职业者除外（例如律师、公证人），除非自由职业者的工作同样也会给其他业主带来不便。[21]日本国土交通部在近几年制定的《单栋型住宅标准管理规约》第12条和《团地型住宅标准管理规约》第12条中都规定专有部分只能作为住宅使用，不能用作其他用途。在美国，住宅商用也曾被严格禁止，只有在位于工业园区或者商业区内的情况下，业主才能通过一定程序将住宅用于从事经营性活动。[22]

第三，对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依。“住宅”，顾名思义，是指专门用于居住的房屋，[23]其核心功能在于满足自然人的居住需要。与工作和生产场所等非住宅性物理空间相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空间的独立性，即要保持私人的生活、起居等行为处于一定的私密状态。二是环境的安宁性。这是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，楼层内的电梯良好运行、小区公用运动设施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。业主在购买住宅用房屋时，对未来生活居住有一定的预期，并且这些预期是业主共同体所享有和维护的利益，毫无疑问是需要首先考虑和保护的。因此，允许住宅商用应当以广大业主预期利益的维护为前提，即便专有权人行使的是专有部分所有权权能范围内的内容，若违反了共同利益或者其它部分业主的利益，也不能被允许。[24]

第四，居住利益的克减应当经过权利人的同意。私权神圣，非因公共利益或者经权利人同意，任何个人或者组织不能要求克减他人权利。既然居住利益优先于住宅商用体现的经济利益，那么，拟住宅商用的业主只有征得相关业主的同意，其对其他业主居住利益的克减才能获得正当性。当然，这种同意通常需要相关当事人之间作出一定的利益安排，例如损害的补偿、费用的分担等等。

（三）我国物权立法的选择

《物权法》第77条一方面要求业主“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，对改变住宅用途进行了限制。《建筑物区分所有权司法解释》第10条进一步确认了“有利害关系的业主”的救济手段，对于保护业主的居住利益具有积极意义。另一方面，《物权法》又赋予了业主利用住宅从事经营性活动的机会，满足了部分业主的利益需求，即在不违反法律、法规和管理规约的前提下，只要征得利害关系业主同意，就可以改住宅为商用。此外，《建筑物区分所有权司法解释》第11条还对利害关系业主的范围作了限定，增强了准确判断利害关系人的可操作性，减轻了拟从事经营性活动业主的负担。总之，笔者认为，我国《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》在对住宅商用的基本立场上反映了我国的国情，整体上是值得肯定的。

三、住宅商用的实现及其弊端的克服

住宅商用实践性极强，涉及到复杂的参与主体、利害关系和操作程序。法谚有云：预防重于救济。[25]如果相关当事人能够对各种法律关系作出准确的分析和判断，并遵循一定的程序，则可以有效克服住宅商用的各种弊端，并减少或者防患纠纷，构建和谐社区关系。下文拟对住宅商用实现过程中的若干问题展开探讨，并试对住宅商用可能引发的问题提出克服方法。

（一）经营性活动的范围

从实践来看，利用住宅从事经营性活动的范围比较广泛。以北京市2006年前三月份利用住宅设立的企业为例，从行业分布来看，包含了生产加工、商务办公、商业经营、休闲娱乐和教育培训等五大类别，具体形式包括服装厂、咨询公司、律师事务所、小超市、美容美发店、KTV、儿童乐园、补习班等等。[26]问题在于，利用住宅从事的经营性活动是否有范围限制？全国人大法工委民法室认为，业主只有确实因生活需要（如因为下岗无收入来源、生活困难）才能将住宅用房改为经营性用房，理由在于：住宅商用不但影响了居住利益，而且导致国家税费的大量流失。[27]笔者认为，这种观点值得商榷，原因在于：第一，业主从事经营性活动的“动机”与“其他业主居住利益是否受到影响”之间没有必然的联系，与后者有联系的是活动的性质、影响的范围等因素。如果这些活动可能对部分业主产生不利影响，应当通过“利害关系业主的同意”来防患，而不是限制从事经营活动的动机。第二，住宅商用是市场需求、成本优势和经济政策综合影响的结果，在鼓励发展中小企业的背景下，如果住宅商用已经取得了利害关系业主的同意，反因非“生活困难需要”而不能开展，则过于牵强。尤其是在小区开设理发店等服务性小企业，非但没有损害，反而满足了小区广大业主的生活需求。第三，关于“导致国家税费的大量流失的问题”，笔者认为是因噎废食。任何经营性活动的开展都需要办理工商登记、税务登记并缴纳税费。与其它企业相比，除了土地出让费用方面有较大差别之外，很难找出税费上的差异。

笔者以为，只要不违反法律、法规和管理规约的强行性规定，业主在征得利害关系业主同意后，就可以利用住宅从事经营性活动。关于强行性规定，主要包括如下两类：一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性规定。例如，《民用爆炸物品管理条例》第4条规定：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。”《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”《娱乐场所管理条例》第7条：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围……”根据这些规定，下列经营性活动不得以住宅为工作场所，一是具有高度危险的生产和销售行业，例如炸药、鞭炮等爆炸物资的生产和销售行业。二是可能造成巨大污染的经营性活动，包括听觉污染、嗅觉污染和视觉污染等。例如，KTV等娱乐活动通常释放出大量的噪音，严重影响业主的生活和休息。三是严重违反作息规律的经营性活动。如果经营性活动经常夜间作业，也不应被允许。对营业场所有特殊要求的经营性活动，除了应当经过工商行政管理部门审查之外，还应当通过环保部门、卫生部门的审查。

另一类是管理规约的强行性规定。实践中，有的高档住宅小区管理规约明确禁止从事任何经营性活动；有的管理规约明确约定了可以从事经营的种类和范围；有的管理规约具体列举了业主不得从事的经营性活动。这些强行性规定，对全体业主具有约束力，任何业主不得违反，除非修改管理规约。实践中，经营性活动是否符合法律法规或者管理规约，也应当由工商行政管理部门在工商登记时予以审查，并决定是否办理工商登记。

（二）“利害关系业主”的具体判断

《建筑物区分所有权司法解释》第11条对“利害关系业主”作了界定。根据该规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。该规定设置了三项“利害关系业主”的判断规则：第一，利害关系业主的利益为“房屋价值”和“生活质量”；第二，利害关系的损害形式包括“已经受到不利影响”和“可能受到不利影响”，前者是对既有损害的救济手段，后者是对未来损害的预防措施；第三，利害关系的证明采用“法律推定”+“利害关系业主自己举证证明”的区分模式。

应当说，这一界定较为全面的概括了利害关系业主的特征，但仍有如下问题值得讨论：

第一，“房屋价值”和“生活质量”应当如何理解？“房屋价值”和“生活质量”这两概念十分抽象，其可以作为判断利害关系业主的利益的指导性标准，但可操作性不强。笔者认为，房屋价值是生活质量的抽象总结，生活质量是房屋价值的具体反映，因为，住宅的根本价值在于生活居住，生活质量受到不利影响，必然导致房屋价值的降低。因此，关于房屋价值是否受损，必须借助生活质量是否受损来判断。如前文所述，住宅的物理空间需要具备空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一项要素的降低或丧失都将构成对“生活质量”的不利影响，从而使相关业主成为“利害关系业主”。

第二，本栋建筑物内的其他业主，是否都应当认定为“有利害关系的业主”？为了简化“有利害关系的业主”的判断方法，节省判断和证明成本，《建筑物区分所有权司法解释》第11条采用了事实推定技术，即推定“本栋建筑物内的其他业主都是‘有利害关系的业主’”。通常来说，本栋建筑物内的业主具有较为紧密的联系，需要利用电梯、过道和走廊等公用设施，个别业主的经营性活动易于给本栋其他业主的生活质量带来不利影响。因此，此种推定技术的运用具有合理性。但笔者认为，这种推定并不是绝对推定，而应当是可以反驳的推定，因为，经营性活动种类繁多、形式各异，并非所有经营性活动一定会给本栋其他业主带来不利影响。例如，某人利用住宅设立小型软件公司，仅自己从事软件开发和销售活动，主要通过网络、电话与客户联系，则不能认为其他业主的生活质量受到不利影响。因此，如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的生活质量造成不利影响，则可以推翻第11条的推定，其他业主不得主张自己为“有利害关系的业主”。

第三，“不利影响”如何具体判断？关于本栋建筑物之外的其他业主是否为“有利害关系的业主”，《建筑物区分所有权司法解释》第11条要求主张者承担证明责任，那么，其他业主到底如何证明呢？实践中，有的业主没有证据证明其遭受到了损害，但声称经营性活动导致小区陌生面孔增加，使其生活缺乏安全感，已经构成对其居住利益的侵害。这也可以称为损害的主观判断。笔者认为，“时有陌生面孔出入小区”尚不足以构成“损害”，而应当采用客观判断标准，具体来说可以作如下判断：一是对共有部分的占用和改变。例如，饭店顾客在小区公共道路停车、房屋改造涉及沉重墙的拆修等等。共有部分作为全体业主的共有财产，涉及到全体业主的利益，凡是将共有部分用于经营性活动，就构成对全体业主的利益损害。二是仅利用专有部分，但造成环境污染。如前所述，污染大致包括嗅觉、听觉和视觉三类，嗅觉污染和听觉污染可以根据异常气味和噪音到达的物理空间作为判断标准。若没有释放异常气味或者噪音，或者在异常气味或者噪音到达范围之外的其他业主，不能主张遭受了这两种污染。视觉污染其与前两者存在很大差异。如实践中有的业主利用专有部分的门窗张贴宣传广告，而其他业主认为这影响了建筑的整体形象，降低了住宅小区的社会评价，并主张利益受到损害。笔者以为，这种主张有待商榷，因为一方面，住宅的核心功能在于生活和居住，而利用专有部分的门窗张贴宣传广告，不会对住宅的空间独立性、环境安宁性、利用便利性和建筑牢固性等特点带来负面影响，不构成对居住利益的损害；另一方面，具有法律意义的社会评价的客体通常限于人格利益，而对建筑物的社会评价往往不具有法律意义，也难以影响业主的居住和生活利益。当然，如果这些宣传广告的内容具有违法性，则属于违反法律强行性规定的行为，任何人都可以主张该行为违法和无效。

（三）征得同意的方式及其审查

如果业主在从事经营活动前准确地判断利害关系业主的范围，并征得他们的同意，有利于预防和减少未来的纠纷。但是，如何才能有效征得利害关系业主的同意？诚然，拟住宅商用的业主可以自己逐户征得业主的同意，但笔者认为，通过物业管理公司代为征得同意是一个相对较好的办法。如果管理规约对该事项作出明确约定，实践效果更佳。原因在于：第一，这有利于信息沟通的顺利开展。尽管同一小区的业主在物理距离上很小，但人际关系上的距离却通常较大，了解和沟通甚少。而物业管理公司与广大业主之间建立了有效的联系机制，沟通起来更为顺畅，效率更高。因此，由物业管理公司代为传达请求信息和反馈意见，有利于降低开展经营性活动的成本，并提高工作效率。第二，有利于利害关系业主的准确判断。物业管理公司作为专司小区物业管理工作的机构，对小区的构造和业主的建筑物及其附属设施的利用状况有更为清楚地认识，能够对某一住宅改为商用后可能产生的影响作出更为全面的评估和预测。这也决定其对利害关系人的判断更为准确，有利于降低未来争议发生的机率。第三，有利于化解未来的争议。业主应当声明拟开展经营活动的方式和影响，未来超出这一范围的活动，不属于证明之列。对于是否具有利害关系，当事人是否同意的事实，今后的反悔等事宜，物业管理公司可资证明。第四，有利于经营性活动获得批准。当业主征得利害关系的业主同意之后，需要办理工商登记，由工商行政管理部门审查住宅商用是否违反法律规定。就管理规约而言，审查的一个核心内容是规约是否允许业主从事某种经营性活动。如果由物业公司代为征得同意并出具相应的证明材料，有利于工商行政管理部门对“利害关系业主是否同意”作准确判断。当然，如果小区设有健全的业主委员会，其也可以承担该项工作。

有一种观点认为，利害关系业主的行为可以视为“默示的同意”，如一层业主利用阳台开设商品小卖部，开办一段时间后，二层业主也常来购买，即可认定二层业主以行为表示同意。[28]笔者认为，此种观点值得商榷，一方面，业主选择到其他业主开设的店铺消费并不能证明店铺对二层业主没有负面影响，更不能表明二层业主接受了这种影响。另一方面，任何商业店铺的设立，都需要经过工商行政管理部门的审批，因此，如果将征得同意作为审批事项的话，则征得同意应当事先完成。

（四）住宅商用与行政审批、房屋登记

值得讨论的是，在征得利害关系的业主同意之后，住宅商用是否要经过土地、规划等行政主管部门审批？在物权法颁布之前，我国各地方政府颁布了不同的法律文件，作法存在很大差异：一是要求行政审批。例如《广州市城市规划条例》（1996年1月12日通过）第38条规定：“竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建栩盖或在天台上建设建（构）筑物。”[29]《河南省城市房屋拆迁管理条例》、《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》、《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》等也作了类似规定。二是不要求行政审批的。例如，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施（公司法）大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》等。只有在一个统一的法律环境中，人们才能对其行为产生合理预期，[30]反之，不同省市的截然相反作法将严重影响《物权法》中住宅商用制度的统一。

关于住宅商用是否需要经过行政审批的问题，有观点认为，如果不要求审批，将带来如下问题：一是违背土地用途管理制度，变相减少了国家土地出让费用。二是影响城市建设规划，挑战规划权威。三是经营主体之间形成不公平竞争。[31]笔者以为，前述理由较为牵强，要求所有经营者经过规划、土管至房管部门审批过于严格。其原因在于：第一，就整个区分所有建筑而言，用于从事经营性活动的住宅占整个建筑住宅的比例极小，尚不构成对建筑物使用性质的整体改变，因此，其不会对城市规划、土地管理产生重要影响；第二，从鼓励开办中小企业的角度出发，如果要求拟住宅商用的业主先后经过城市规划部门、土地管理部门和房屋管理部门的审批，则在时间上和成本上都不利于经营性活动的开展；第三，就众多要求审批的法律文件和实际情况来看，其规范的主要对象在于那些改变整栋建筑物用途的情形。而我们所探讨的住宅商用的对象主要是还存在大量利害关系业主的建筑物。第四，如果法律不要求对住宅商用进行前述审批，那么对所有市场主体都是同等对待，无所谓有损公平竞争问题。当然，我们所谈的住宅商用也可能对城市规划产生一定的影响，笔者以为，出于宏观调控和管理的需要，要求拟住宅商用的业主到城市规划部门备案是合理的。

还需要讨论的一个问题是，业主将住宅改为商用之后，是否需要到房屋管理部门办理变更登记？我国现有房屋登记有两项主要功能：一是公示权属状况。如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息，对于不动产的交易安全大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（已被前者废止）均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项，但实践中，房屋管理部门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家建筑物的使用情况，有利于国家相关政策的准确制定，也有利于实施有效的房屋管理措施。从这两个角度出发，笔者认为，住宅改为商用之后，到房屋管理部门办理变更登记是必要的。

（五）住宅商用的法律效果

在经营活动开展之后，住宅商用的业主还需承担如下义务：一是按照既定的方式开展经营性活动。某业主在征得利害关系业主的同意时，应当全面告之经营活动的性质和内容及可能带来的影响。利害关系业主通常以相关陈述为“同意与否”的基础。如果经营性活动违反既有陈述并造成不利影响，利害关系业主可以请求恢复原来的经营状态，造成损失的，可以请求损害赔偿。二是分担相关费用。经营活动可能增加区分所有权人的共同支出，例如，电梯使用费用、维修费用的增加等。经营活动者应当承担因其经营性活动而增加的共同支出。三是填补利害关系业主的损害。关于业主之间的利害关系，应当综合考虑，使区分所有者之间的利益处于平衡状态，[33]在征求利害关系业主同意的过程中，各方当事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果经营性活动可能对利害关系业主带来一定不变甚至损害的情况下，要求住宅商用的业主补偿利害关系业主一定的费用。对于这种约定，住宅商用的业主应当遵照执行。

如果拟用住宅从事经营性活动的业主未经全部或者部分利害关系业主同意，给利害关系业主的居住利益造成不利影响，那么，利害关系业主可以通过如下方式获得救济：一是行使物权请求权，请求住宅商用的业主排除妨害、消除危险，或者恢复原状。二是如果遭受损失的，可行使侵权损害赔偿请求权，要求承担损害赔偿责任。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条已作明确规定。

四、结论

作为我国经济发展过程中的特殊现象，住宅商用制度一方面要维护广大业主的既有居住利益，另一方面又要兼顾部分业主利用住宅从事经营性活动的利益需求，二者之间可能表现出一定的冲突，但这种冲突并不是“非此即彼”的截然对立关系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商业利益之间寻求一个平衡点，尤其是在赋予广大业主的行为和选择自由，即通过拟住宅商用业主对利害关系业主的准确判断，并经特定方式征得其同意，方可有效较少和预防住宅商用中的各种纠纷，构建和谐社区关系。如果住宅商用活动未经利害关系业主同意或者超出了同意的内容，利害关系业主可以通过物权侵求权、侵权请求权获得救济和保护。

我国《物权法》第77条首次从民事基本法的角度确立住宅商用制度，具有重要意义。《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条明确了“有利害关系的业主”的各种请求权，界定“有利害关系的业主”的利益，设置了对“有利害关系的业主”的证明规则，这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和可操作性，值得肯定。尽管如此，这些规定还有如下问题需要明确：一是“房屋质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现，应当采用空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建筑物内的其他业主应当认定为‘有利害关系的业主’”的推定，应当是可反驳的推定，从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。

关键词:住宅商用/居住利益/利害关系业主/同意/审批登记

内容提要:住宅商用现象与我国经济发展的状况具有密切联系，在维护广大业主居住利益的前提下，应当赋予部分业主利用住宅从事经营性活动的自由。准确界定和判断利害关系业主的范围，并通过合理方式征得利害关系业主的同意是减少和预防争议的有效手段。对住宅商用审批的核心内容在于是否征得利害关系业主的同意，而不在于城市规划和土地管理，后者备案即可。如果住宅商用未经利害关系业主全部或部分同意，利害关系业主可通过物权请求权、损害赔偿请求权获得救济。

注释:

[1]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），台北1992年自版，第197页。

[2]参见王利明：《物权法研究（修订版）》（上册），中国人民大学出版社2007年版，第576页。

[3]参见李显冬主编：《中国物权法要义与案例解释》，法律出版社2007年版，第165页。

[4]、8、10参见王继红、俞里江：《论“住改商”纠纷的司法救济》，《法律适用》2007年第2期。

[5]关于这方面的文章和资料也不少，在此不一一列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。

[6]、12、28参见崔艳蕾、邵达民：《民宅商用法律问题分析》，《当代经济管理》2008年第3期。

[7]戚冬瑾、周剑云：《“住改商”与“住禁商”——对土地和建筑物用途转变管理的思考》，《规划师》2006年第2期。

[9]《北京青年报》2006年4月20日，第A13版。

[11]关于这方面的文章和资料很多，各有不同的分类和列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。

[13]、27参见全国人大常委会法制工作委员会：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第121页、第121页。

[14]参见王利明：《物权法是社会主义市场经济的基本法律》，《求是》2007年第10期。

[15]十七大报告指出，要“促进个体、私营经济和中小企业发展”。

[16]WarrenFreedmanBAlter:TheLawofConduminiaandPropertyOwners’Associations,pp123-124.

[17]参见[美]詹姆斯.戈德雷：《私法的基础：财产、侵权、合同和不当得利》，张家勇译，法律出版社2007年按，第103——108页。

[18]参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第35页；白江：《德国住宅楼管理制度之研究及启示》，《中外法学》2008年第2期。

[19]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第139页。

[20]参见温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，《法令月刊》第42卷第7期，转引自陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第142页。

[21]PhilippeMALAURIEetLaurentAYNES,LESBIENS,DEFRENOIS,2004,p.215；另见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，第32—33页，转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第120页。

[23]参见《房地产统计指标解释（试行）》，中华人民共和国建设部，建住房[2002]66号文件。

[24]参见[日]铃木禄弥：《物权法讲义》，创文社昭和50年版，第22页。

[25]Preventionisbetterthancure，见郑玉波：《法谚》（一），法律出版社2007年版，第141页。

[26]《北京青年报》2006年4月22日，第A8版。

[29]关于是否需要行政审批的问题，广州市曾先后制定《关于企业经营场所登记有关问题的通知》、《关于工商登记放宽政策问题》、《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》、《关于贯彻实施<广州市房屋租赁管理规定>的意见》，这些法律文件采取了不同的作法，时有反复。

[30]参见王利明：《民法典体系研究》，中国人民大学出版社2008年版，第350页。

[31]参见耿协萍、吴涛：《城市房屋用途改变问题研究》，《经济研究导刊》2007年第5期。

商用范文篇9

关键词：商用飞机；先进技术；飞机设计；民用航空运输

近年来，随着民用航空运输领域的不断发展，针对商用飞机的技术研究得以全面开展，其技术水平也得到了飞速提升[1]。商用飞机通常是指搭载大量乘客而进行远程飞行的喷气式飞机，目前在世界范围内已形成了少数几家大公司占主导的格局。

1商用飞机的先进技术

为了满足减轻重量、降低噪声、减少排放、系统鲁棒性、运行安全性及经济性等设计需求，商用飞机领域引入了越来越多的先进技术，例如，复合材料技术，平视显示器（HUD），语音识别，全球定位系统（GPS）接收机，点对点惯性导航仪，完全基于数字视频显示的可重构数字仪表显示器、多普勒雷达，电传操纵（FBW）或光传操纵（FBL），实时计算机故障检测和隔离。其中，复合材料技术是飞机减重的关键技术。下文重点介绍了当前商用飞机上所采用的先进技术。1.1先进的亚声速运输机。对于亚声速运输机，关键先进技术的应用包括：重心（CG）管理系统（例如采用垂直安定面油箱）；复合材料的主、次结构；带有高载荷减缓技术的超临界机翼，混合层流控制及高升力系统；先进涡轮风扇发动机[2-5]，电传操纵及电传动力（PBW）；钛合金起落架；铝锂合金或金属复合材料机身结构以及增稳装置。即使在目前并未得以广泛应用，但上述许多新技术正被引入现今的飞机设计中，也将成为未来飞机应用的常规技术[6]。1.2先进的超声速运输机。对于超声速运输机，相关先进技术的应用包括：综合视景，侧杆控制，先进的轻质材料，混流式涡轮风扇发动机，负静余量，混合压缩进气口，改进超声速巡航效率的箭翼，FBL、PBW飞行控制装置及俯仰自动控制[7]。1.3机体技术。飞机结构技术的改进将来自于先进材料和集成技术。集成计算机代码可同时兼顾空气动力学和强度方面的要求，因此，计算机辅助设计成为在系统工程框架内评估物理接口的先进工具。复合材料的运用使其可通过更大的展弦比减轻重量，并提高性能。先进的加工技术使得部件数量最低化的设计成为现实。就复合材料结构而言，其虽然能够避免一些金属结构的缺点，例如金属疲劳，但是复合材料的分层是其一大弱点。因此，采用这种类型的结构之前，需着力解决这些技术问题。1.4空气动力学的改进新的空气动力学技术包括使用压力敏感涂料和计算流体力学（CFD），这些技术将允许采用多点机翼的设计，以达到最低的巡航阻力特性和高仿真的抖振补偿边界。另一个目标是带有大型高涵道比（HBPR）发动机的机翼的高效气动翼型。另外还有具有较高空气动力学效果但成本低廉的高升力系统。1.5噪声控制。主动噪声控制可以降低座舱内噪声，而不会导致飞机大幅增重。这种技术引入了与主噪声相反的二次噪声源，以此抵消主噪声。该技术控制的噪声可覆盖较宽的频率范围，以抵消发动机噪声和边界层噪声。控制边界层噪声对于高速民用运输机（HSCT）而言尤为重要。1.6光传操纵。（FBL）、电传操纵（FBW）及电传动力（PBW）技术光传操纵（FBL）将基于多路复用光学的子系统引进飞机设计过程中，该技术可有效减轻布线重量，降低暴露于电磁干扰（EMI）的危害，并因无须对全机子系统试验而简化合格审定过程。电传动力（PBW）和电传操纵（FBW）可以减轻飞机重量，且不需要用于次级动力子系统的发动机引气及变速传动装置。光传操纵（FBL）、电传操纵（FBW）及电传动力（PBW）技术可以提高可靠性，降低维修成本，并减轻飞机重量。1.7综合视景能力。综合视景能使驾驶员使用可视化图像和导引手段来洞察天气和补偿低水平照明条件。这些子系统可能使用基于卫星的导航、成像传感器及高分辨率显示器，以使操作有更高程度的自主权。1.8推进控制飞机。通过推力调节而非通过操纵面控制的飞机在灾难性事件（包括恐怖事件）中存活概率更高，并能在局部故障状态下更好地运行。驾驶员能通过使用推进控制机制而维持部分对飞机的控制。1.9自动货物装卸。空运货物装卸改进方法（IMACH）是改进货物装卸各大技术的集成，这些方法侧重于搬运功能，主要考虑对大型的及更复杂的货物的搬运以及自动化特点。IMACH可以使托盘货物的移动完全自动化，这项改进可缩短地面转场时间，对于航空公司客户而言，转场时间是一项主要的成本因素。1.10高速民用运输机（HSCT）。新兴的先进技术一直是推动高速民用运输机（HSCT）发展的关键。这些技术包括先进推进系统及先进的材料，其可用于管理与飞行马赫数2.4量级相关的温度条件。业界正在研究空气动力学和技术集成、推进、结构和材料、驾驶舱系统以及关键的环境问题，包括音爆、机场和社区噪声及排放领域。1.11人为因素。人的因素早已成为影响飞机设计的关键因素之一，特别是在驾驶舱布局方面。其关键要求包括用于解决高负荷工作和驾驶员疲劳驾驶之间的矛盾及相关危害的新技术。与设计系统相结合，采用先进的可视化系统作为系统工程的一部分，可以提供成本效益高且快速的打样方法，以评估和调整设计。1.12先进设计系统。飞机设计的复杂性驱使航空工业致力于开发先进的设计和仿真系统。在许多情况下，这些系统提供的设计信息比完全依赖风洞试验更快、更经济。结合先进的可视化技术，这些系统均已足够成熟，可为研究及飞机设计和工程试验提供理论依据。计算机辅助设计工具与基于每个机型的培训试验之间存在较强的协同作用。对新机型而言，飞行特性的建模较为准确，由此可获得型号等级认可。在商用飞机行业，仿真已被确立为系统工程的主要验证技术之一。1.13飞行包线保护功能。飞行包线保护是近年来出现的全新系统。电传操纵通过飞行包线保护编程增强安全性，此举使得驾驶员能自如地驾驶飞机，而防止任何非正常运行方式，如失速、飞行速度过快或出现过载等现象。1.14翼身融合技术（BWB）。在1997年与波音公司合并之前，麦道公司最初设想的翼身融合体是一个预期能更经济地运送更多乘客或货物的概念。其类似于一个飞翼，但包含了机翼和机身，而且机翼和机身能平滑地结合在一起。与传统飞机相比，BWB在运营成本、燃油效率、总重量和氮氧化物的排放量方面更具优势。尽管这个概念很有前景，但是BWB仍面临许多挑战。该概念的一大弊端是，对于目前的航站楼登机口而言，这种飞机体积过大。经过研究发现，机翼折叠也不可行。这类飞机面临的其他挑战包括结构和材料、空气动力学、控制、气动结构一体化、推进机体结构集成、系统集成及保障设施等方面。1.15商用飞机制造工艺。近年来，世界范围内的商用飞机制造业逐渐由手工制造向大规模生产转变。虽然商用飞机的生产过程许多方面与汽车非常类似，但是商用飞机的设计和制造更加复杂。飞机制造是一个小批量生产过程，其复杂性由以下几方面引起：依赖于高度集成的高科技子系统、先进材料的使用、详细说明的规范和极其严格的试验。系统工程可在解决这些问题时发挥重要作用。

2商用航空运输未来发展趋势

2.1经济性及监管的压力。商用飞机领域的压力来自各个方面，既有经济方面的也有监管方面的，其中经济压力主要来自于航空公司客户[8]。由于相关压力的推动，效率更高的发动机应运而生[9-10]，设计也会产生根本性的变化，例如上文所述的翼身融合技术。飞机的4D航迹是在原有的三维空间基础上增加时间轴，被称为“四维导引”。这意味着事实上任何的延误都会导致航迹的扭曲失真，甚至严重到飞行高度层的改变或水平位置的改变。而4D导引的优点则包括：优化航空公司运营，降低成本及缩短时间，减少尾气排放并减少管制员的工作量。其他压力，尤其是对发动机制造商的压力主要来自于减少碳排放量以及降低发动机噪声等方面。2.2部件采购趋势。部件采购的最新趋势是航空公司自身购买或租借个别的部件，而不采用飞机研制方指定的供应商提供的部件，这些零部件可能是各种阀、泵、风扇等。虽然经济利益对于飞机运营商非常重要，但是如果购买的部件不满足航空质量要求，航空公司将会面临更大的风险。最重要的一点是，这些零部件的工作环境对于不同的航空公司、不同的飞机和不同的飞机区域可能各不相同，例如，飞机发动机短舱内的环境温度与货舱相比会更高。因此，飞机运营商有责任保证所有以这种方式采购的零部件均满足飞行要求。

3结论及展望

商用飞机具备较高的使用价值，未来在民用航空运输领域依然会扮演着重要角色，针对其开展的技术研发亦有着重要意义。而相关领域技术水平的不断提升，必将创造民用航空运输领域的明日辉煌。

［参考文献］

[1]伍赛特.民用飞机节能技术研究及展望[J].节能，2019，38（9）：38-40.

[2]伍赛特.航空发动机效率提升技术研究及展望[J].节能，2019，38（7）：164-166.

[3]伍赛特.航空发动机燃烧室设计研发过程研究综述[J].上海节能，2019（7）：584-588.

[4]伍赛特.民用航空发动机降噪技术研究及展望[J].机电产品开发与创新，2019，32（4）：55-57.

[5]伍赛特.民用航空发动机制造技术现状及未来趋势展望[J].现代制造技术与装备，2019（3）：13-15.

[6]伍赛特.军用飞机技术现状研究及未来发展趋势展望[J].机电信息，2019（21）：146-147.

[7]斯科特•杰克逊.商用飞机系统工程特定领域应用[M].2版.钱钟焱，赵越让，译.上海：上海交通大学出版社，2016.

[8]陈迎春，李晓勇，宋文斌.商用飞机的经济性设计[J].民用飞机设计与研究，2014（1）：1-5.

[9]梁春华.商用飞机发动机几项关键新技术[J].国际航空，2002（9）：53-54.

商用范文篇10

乙方：_________公司

乙方因经营需要临时租用甲方在建房屋，经双方共议达成如下房屋租用临时协议：

第一条租用时间：为乙方临时使用，假如甲方工程续建，乙方在接到通知后_________日内应无条件退租搬出，不得拖延。

第二条租金每月人民币_________元，先付后住，不得拖欠。

第三条租期内，房屋隔墙及铺面门、窗、网等设施费用由乙方负责支付，因甲方续建搬出时，均得以无偿拆除。

第四条租期内，乙方用水、用电按表支付不得拖欠，因甲方续建停止租用时，乙方拖欠的水电费与甲方无关，乙方向水电有关部门支付。

第五条乙方住进本大楼所有人员必须办理合法证件，做好消防、治安工作，保护好本大楼的一切财产。

第六条乙方在租期内必须做好楼层内的卫生及周边的环境卫生，不准把废料和其他垃圾杂物堆放在本大楼内。

第七条租用期间，所造成的人员伤亡和损失，由乙方自己承担，甲方不负任何责任。

第八条乙方租用在签订协议时先交纳_________个月租金做保证金，待乙方不租用搬出时，搞好租赁场地卫生，并保持原有结构“按样无损”的退还保证金。否则将不退保证金。

第九条乙方不得随便扩大租用面积，不准外租转让，不准随便改变使用和损坏大楼内任何原结构。

第十条从签字之日起租用期必须有_________年时间，否则不退押金。假如_________年之内甲方续建、转卖，乙方必须无条件搬出。甲方不负乙方任何责任。

第十一条乙方在租赁期内如违反上述职责，甲方有权终止协议和清出乙方在本大楼租用权，保证金不退还。

本临时协议甲乙双方签字生效，一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________