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出售范文10篇

时间：2023-03-13 17:39:31

出售范文篇1

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，建立健全限价商品住房（以下简称限价房）制度，规范限价房出售行为，推进全民安居工程的顺利实施，努力使我旗城镇中低收入家庭及农牧民家庭的住房条件得到明显改善。

二、基本原则

限价房销售管治遵循以下原则：自愿申请、逐级审核、公开透明、公平公正、动态监管。

三、实施办法

(一)限价房出售范围

本实施方案中的限价房出售范围为镇旧城区9个拆迁片区和街两侧拆迁改造区域内（具体拆迁片区见附件1）已经取得《商品房预销售许可证》的新建住宅楼。

（二）限价房出售价格及限价面积

凡在上述拆迁片区的新建住宅楼实行限价出售，即步梯楼平均价不超过2800元/㎡，电梯楼平均价不超过3200元/㎡，限价面积每户不超过120㎡（含120㎡），超出限价面积部分按市场价购买。

（三）限价房出售时限

年2月1日至年12月31日期间购买，依次购买，售完为止。

（四）限价房供应对象

限价房供应对象为旗城乡户籍居民（以家庭为单位），各机关、事业单位及各垂直管理单位的干部职工、合同制工人和旗劳动人事部门统一招聘人员（以家庭为单位），每户只能购买一套限价房（已购买经济适用住房家庭除外）。

1.旗城乡户籍居民申请购买限价房应符合以下条件：

（1）申请人为具有旗城乡户籍的居民，年满18周岁，且具有完全民事行为能力。

（2）申请人家庭成员之间应具有法定的抚养、赡养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。

2.户籍不在旗但在旗各机关、事业单位及各垂直管理单位工作的干部职工、合同制工人和旗劳动人事部门统一招聘人员申请购买限价房应符合以下条件：

（1）申请人必须是在旗党政机关、事业单位及有关垂直管理单位的正式职工、合同制工人或聘用人员，且具有完全民事行为能力。

（2）申请人家庭成员之间应具有法定的抚养、赡养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。

3.旧城改造中公益拆迁回迁到新区（北区）的被拆迁户和年旧城9个片区拆迁的回迁户购买限价房同样适用上述政策，具体实施方案由旗拆迁办制定并组织实施。

（五）限价房申购办理程序

1.房地产开发企业申报。上述拆迁片区的房地产开发企业要自行申报所开发区域已具备出售条件的房屋情况，认真填写《旗镇拆迁片区出售限价商品住房情况申报表》（附件2）、《单元楼层分布表》（附件3），并按规定时间报回旗房委办，逾期不报视为无限价房出售。旗房委办将根据开发企业所报的房源情况确定出售限价房套数。

2.购房人申请。凡符合购买限价房的申请人，需在已经办理《商品房预销售许可证》的拆迁区域内选择购买片区，并根据所选择的片区向旗房委办提出申请（如所选片区房源售完后，申请人需另作调整），填写《购买限价住房申请表》，同时提交以下申请材料及复印件：

（1）夫妻双方的《身份证》、《户口簿》，夫妻双方户口不在一起的，须提供《结婚证》或婚姻证明，离异的提供离婚证明。

（2）申请人为非旗户籍但在旗各机关、事业单位及各垂直管理单位的干部职工、合同制工人或旗劳动人事部门统一招聘人员需提供单位工作证明及工资收入证明，工作证明及工资证明需单位主要负责人审核签字确认（垂直管理单位申请人员需上级主管部门审批确认）。

3.房委办审核。旗房委办对申请人的条件进行审核，主要审核是否购买经济适用住房、户籍及工作单位、工资证明等。经审核，符合申请条件的家庭填写《限价住房审核审批表》并发放《限价住房准购证》（以下简称《准购证》），对不符合申请条件的家庭当面告知原因。

4.申请人购房。申请人应在规定时间内按《准购证》上指定的片区进行购房（申请人未按规定时间进行购房的视为自动放弃购房权利），房地产开发企业要严格按照旗房委办出具的《准购证》出售房屋，未按《准购证》出售的房屋，房委办不予认可。购房人同房地产开发企业签订《商品房买卖合同》的同时，一并办理交款等有关手续，由房地产开发企业填写《准购证》回执并盖章确认后，由购房人交回旗房委办（购房人从拿到《准购证》之日起15日内必须将《准购证》回执交回旗房委办，逾期不交回者视为自动放弃购房权利，所取得的《准购证》作废）。房地产开发企业负责收回《准购证》并妥善保存《准购证》以备办理《房屋所有权证》时提供，房管局凭《准购证》办理《房屋所有权证》。

5.房委办建档备案。购房人签订《商品房买卖合同》后，需持《准购证》回执、《商品房买卖合同》及首期付款收据到房委办进行备案。《准购证》回执将作为限价房必要收件永久存入房屋产权产籍管理档案。房委办要按拆迁片区分别对已购限价房的购房人建立纸质和电子档案，档案中要详细注明购房人的身份证号、购买房屋的楼层、房号以及面积等。

四、落实工作责任，切实加强管理

（一）明确工作职责，确保限价房出售工作有序进行

限价商品住房是我旗住房保障的一个重要组成部分，各部门要充分提高对做好此项工作重要性的认识，各司其职、各负其责,密切配合，进一步完善相关配套政策。旗房委办负责全旗限价房日常管理工作，公安部门要严把户籍关，各部门、各直属单位要按规定要求，严格、真实的出具工作证明及工资证明等。

（二）加强市场督查，确保限价房各项政策落到实处

出售限价房的各房地产开发企业要严格遵守《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》中的有关规定，必须在办理《商品房预销售许可证》后出售限价房。对未取得《商品房预销售许可证》擅自预售限价房的房地产开发企业，房管局将根据《城市房地产开发经营管理条例》中的有关规定，责令房地产开发企业停止违法行为，限期收回所售房屋，没收违法所得，并处已收取预付款百分之一的罚款。房地产开发企业必须按照《准购证》确定的对象出售限价商品住房，对擅自向没有取得《准购证》的申请家庭出售限价房造成的一切不良后果由各开发企业自行负责。

出售范文篇2

称“公司”）共同签订。

为获得公司发行的×××股票，转让人在此将以下财产的所有权利出售和转让

给公司：

本出售单所附的财产清单上所列的一切有形资产和一切待销存货、信誉、租借

权益、商品、以及其它无形资产，位于×××地的×××资产除外。

为获得上述转让的财产，公司在此同意承担上述企业在本协议缔结之日登记在

册的所有责任和义务，支付和勾销与上述企业间发生的一切债务，×××附外。

公司同意不让上述企业及其财产对此种债务、责任或义务以及因执行此种责任

或义务或索要此种债务而产生的任何指控、诉讼，或法律程序而承担任何责任。

转让人在此指派公司作为其代表，替他（们）索要、接受和收取目前拖欠上述

企业且在此由公司接手的一切债权债务。转让人还授权公司为索要和收取上述债务

而行使法律许可的一切行为，且可用其认为必要的方式使用转让人的姓名以索要债

务，只要不使转让人发生任何支出和开支，或对转让人造成任何损失。

日期：

（转让人签字）

日期：

出售范文篇3

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。

三、商品房在取得新建商品房房地产权证（大产证）后，方可出售。在签订出售合同前，房地产开发企业应向购房人出示新建商品房房地产权证（大产证）。新建商品房房地产权证真实性、合法性可向市、区、县房地产交易中心查询。

四、房地产开发企业出售已抵押的商品房，应事先以书面形式通知抵押权人，同时，将已抵押的事实告知购房人。未通知抵押权人或未告知购房人的，转让行为无效。购房人在签约前可向市、区、县房地产交易中心查询拟购房屋是否已抵押以及是否存在被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的情况。

五、商品房出售合同签订后应及时向房地产登记机构办理商品房变更登记手续。购房人领取房地产权证（小产证）。

六、双方履行合同发生争议的，可选择向不动产所在地人民法院起诉，也可选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可向本市的仲裁委员会申请，也可向外地的仲裁委员会申请，本市仲裁委员会有上海仲裁委员会和上海对外经济贸易仲裁委员会（涉外仲裁）。

七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心对外发售，建议购房人先行购买，仔细阅读。

甲方（卖方）：______________________________________________________

住所：____________________________________________邮编：___________

营业执照号码：_____________________________资质证书号码：__________

法定代表人：___________________________________联系电话：__________

委托人：___________________________________联系电话：__________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________邮编：__________

身份证／护照／营业执照号码：___________________联系电话：__________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________邮编：__________

身份证／护照／营业执照号码：__________________联系电话：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________邮编：______________

身份证／护照／营业执照号码：__________________联系电话：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________邮编：______________

身份证／护照／营业执照号码：__________________联系电话：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的《_______________________》商品房事宜，订立本合同。

第一条甲方依法取得_____________________区/县地块土地使用权（出让合同编____________号：），投资建造的《_______________________》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：

第二条乙方向甲方购买_________________路______________弄《______________》幢__________（号）___________层室（以下简称该房屋）。据上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为___________平方米，其中套内建筑面积为_______________平方米、公用分摊建筑面积为________________平方米，该房屋建筑层高为_________________米。

该房屋平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况（抵押关系、租赁关系、相邻关系及小区平面图）见本合同附件四；该房屋的使用公约见本合同附件五。

第三条乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为人民币_________________元。

（大写）：________________________________________________________。

根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为人民币________________元。

（大写）：____________________________________________________________。

该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价格。

第四条乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款解人甲方的帐户／监管帐户（金融机构／监管机构：_______________、帐户名称：___________、帐号：______________）。

乙方的付款时间和付款方式由甲、乙双方在本合同附件一中约定明确。

甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票。

第五条乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之____________计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过__________天，甲方有权选择下列第_________种方案追究乙方责任：

一、甲方有权单方面解除本合同。

二、____________________________________________________________________________

第六条乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。

第七条甲、乙双方按下列第____________种约定确定该房屋交付使用日期：

一、本合同自甲乙双方签署之日起________________天内，甲方向乙方交付该房屋。

二、本合同经___________________公证处公证之日起___________天内，甲方向乙方交付该房屋。

三、甲方在收到乙方全部房价款之日起___________天内，甲方向乙方交付该房屋。

四、___________________________________________________________________________

第八条甲方向乙方保证在交付该房屋时：

（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；

（二）甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权；

（三）已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金。

如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担相应违约责任。

第九条乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为____________________该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。

该房屋为________________用房，甲方应向乙方提供《__

______________质量保证书》和《____________使用说明书》《前期物业管理服务合同》／《_____________________》。乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供。

甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。

第十条甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价__________倍补偿。

双方对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第十一条如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。

如本合同约定的付款时间（附件一）的最后付款日期迟于本合同第七条约定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房价款时），除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，甲方有权单方面解除本合同。

第十二条甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起__________日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的_______%计算。

第十三条除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之_________计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过___________天，乙方有权选择下列第_________种方案追究甲方责任：

一、乙方有权单方面解除本合同。

二、__________________________________________________________________________

第十四条自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年/________年。保修范围由甲、乙双方参照国务院的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。

第十五条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同。

第十六条甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的_____________倍给予补偿。

双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第十七条该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。

第十八条乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的房屋管理企业统一进行管理、并遵守房屋使用公约。

甲方委托的房屋管理企业承担该房屋的前期房屋管理，管理的期限至业主委员会成立后选聘的新的房屋管理企业接手管理之日。

第十九条甲、乙双方商定，__________年___________月___________日前，由甲方／乙方／双方向_____________________________________________办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。

因甲方原因，乙方无法在___________年________月____________前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的_________％；年月日之日起的日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。

第二十条乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起__________天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的___________％计算，在退还房价款时一并支付给乙方。

前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。

第二十一条按本合同约定，甲、乙双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。

第二十二条甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起_________天内，向按第二十七条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。

第二十三条甲方出售的该房屋仅作______________________________使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。

第二十四条乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之时起，甲方与_________________________________签订的土地使用权出让／转让合同中约定的权利、义务和责任依法转移给乙方。

第二十五条本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方将通过订立补充条款、补充协议或变更协议进行约定。

本合同的补充条款、补充协议、变更协议均为本合同不可分割的一部分。本合同补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。

第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。

第二十六条本合同适用中华人民共和国法律。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列一种方式解决（不选定的划除）：

1、_____________________________向仲裁委员会申请仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

出售范文篇4

[英文摘要]：

[关键字]：资产证券化/真实出售/金融工具

[论文正文]：

资产证券化是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预期的稳定现金流（经济利益）的资产，通过一定的结构安排，对资产中的风险和收益要素进行分离与重组，进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券，以便融资的过程。

资产证券化制度大致可被认为是由两个阶段、四个主要制度构架起来的有机体系。两个阶段，是指资产分割阶段和证券化阶段；四个主要制度，是指特殊目的机构（SPV）[2]的设立、资产转移、信用增强以及资产支持证券的发行与交易等四项制度。

在资产证券化中，所谓“资产分割，“是指从资产持有者独立分割出来后新成立的法律主体，得以自己的名义（新法律主体之名义）持有进行证券化特定的资产，而且该法律主体的债权人（即证券投资人）对于该法律主体的资产，相对于该主体之股东的债权人有优先的地位，如此才能达到资产分割以隔绝破产风险的目的。由于资产证券化目的实现的前提在于：证券化资产与该笔资产的持有者隔离、分割，也就是使该笔资产具有相当程度的独立性。所以，“资产分割”可以说是资产证券化中的核心概念。

资产转移制度的设计，实为资产分割的核心。合理的资产转移制度，能够平衡多方主体的利益，是资产证券化融资目的顺利实现的有力保证。在资产转移制度设计上，美国、日本以及我国台湾地区均采取特殊目的信托（SPT）[3]和真实出售两种方式，前者以信托机构为SPV，后者则以特殊目的公司为媒介机构。

一、“真实出售”的定义及法律性质

（一）定义

在资产证券化中，资产的“真实出售”是指将合格资产转让给合格实体的行为，这种行为产生的结果是将已转让的合格资产排除在转让人的财产范围之外。所谓的“合格资产”是指任何已经存在或未来存在的，根据条件可以在有限的时间内转化成现金的应收款或其他资产，包括由此产生的利息和收入。而“合格实体”被界定为从事获得和持有合格资产的机构。

“真实出售”是发起人和发行人之间的一种交易行为。发起人是指拥有应收账款等金融债权的实体机构，即原始权益人，它拥有这些应收账款的合法权利并保存较为完整的债权债务合同和较为详细的有关合同履行状况的资料。发行人是从发起人处购买资产，并以该资产为基础资产发行资产支撑证券的机构，一般由SPV充当。

（二）法律性质

1。“真实出售”不是让渡担保

有学者认为资产证券化真实出售中，SPV形式上成为所有权人，但原始权益人在转移了所有权后仍享有限制物权，所以证券化资产实质上是以担保形式存在的，是原始权益人以信托方式将有关资产向SPV进行的让渡担保。但是，在对资产证券化的基本含义、根本目的、法律规定等进行仔细分析后，我们可以发现资产证券化中的“真实出售”并不符合担保的实质。

（1）担保具有从属性的特征，担保合同的存在必然是为了某一主债合同；而在资产证券化中，原始权益人向SPV“真实出售”其资产时、出售其资产后，双方都没有其他的债权债务关系，虽然SPV在发行了债券后向广大的投资者承担还本付息的债务，但那是SPV就自己的资产对投资者做出的信用承诺，是SPV与投资者间的关系，与原始权益人无关，因为投资者就是凭借SPV的高级信用等级才购买的债券，他们以SPV为债券资产的所有人，对原始权益人的经营状况没有兴趣。所以，在SPV与原始权益人之间并不存在谁担保谁的问题。

（2）让渡担保是所有权担保的一种形式，其实现方式是“如债务人到期不履行债务，担保物就确定地归债权人所有”。[5]在资产证券化中，如果承认是原始权益人对SPV进行了让渡担保，则当原始权益人对证券化资产的经营不足以还本付息时，应将有关资产的所有权确定完全地转交给SPV，由SPV根据自己选择的方式处理，它可以拍卖，也可以另募他人经营，这都是它行使所有权的方式，他人无权干涉。但事实是，一旦证券化资产的经营出现风险，必然的保障措施就是将证券化资产予以拍卖等变现赔偿给投资者，即使形式上所有权转归了SPV，它依旧不能行使以任意处理资产，而必须按事前的承诺进行拍卖等。如1992年三亚市开发建设总公司由海南汇通国际信托投资公司充当类SPV的职能，发行“地产投资券”融资开发丹州小区，对有关地产的处置是，若三年之内，年投资净收益率不低于15%，由海南汇通代表投资人行使销售权；否则，则在三年之后由拍卖机构按当时市价拍卖[6]。也就是说，海南汇通只能按照事先的承诺无条件地将其拍卖，而不能另募他人经营或以其他的方式处理该资产，而如果是让渡担保的话，海南汇通则可按照自己的意愿任意处置该资产。所以，资产证券化对于资产的处理方式也不符合让渡担保的要求。

（3）设立担保制度的目的与资产证券化的根本目的也不相同。担保的目的是为了促使债务人履行其债务，以保障债权人的利益不受侵害，保证民事流转关系的稳定与安全。资产证券化的根本目的是为了促进社会存量资产转化为社会流量资产，推动资本流动从信用到资本的升级。

（4）根据我国现行的有关法律法规，资产证券化的“真实出售”也不能被理解为让渡担保，否则必然由于法律的禁止而影响这一融资方式在我国的发展。中国人民银行1996年9月25日的《境内机构对外担保管理办法》第二条规定：“对外担保？？可对向中国境外机构或者境内的外资金融机构（债权人或者收益人）承诺，当债务人未按照合同约定偿付债务时，由担保人履行偿付义务，对外担保包括：（1）融资担保；（2）融资租赁担保？？”。这条规定被许多学者视为资产证券化中允许让渡担保的依据，但是仔细考察，可以发现其调整范围其实并不包括债务人本人提供的对外担保。因为根据第四条，担保人员为：“（1）经批准有权经营对外担保业务的金融机构；（2）具有代位清偿债务能力的非金融企业法人，包括内资企业和外商投资企业”。

前者是将对外出具担保作为一项经营的事业，显然自己不能成为经营的对象，后者中“代位清偿债务能力”也不适用于本人，对于自己来说是不存在代位问题的。第五条则对担保人担保余额做了限制，这也不符合债务人以全部资产向债权人提供一般担保的法理，所以即使根据这一办法，境内机构就自己的融资项目对外让渡担保也是没有依据的。而资产证券化的重要作用之一就是通过信用增级，使国内一些大型基本建设项目能进入国际高档证券市场融资，解决经济建设资金不足的问题，如果限制了资产证券化的涉外性，就极大地降低了它的价值。

21“真实出售”是一种附条件的买卖

“真实出售”使资产所有权发生了转移，是一种买卖行为，但它不同于传统意义上的买卖，而是一种附有条件的买卖。在传统的买卖中，资产的所有权一旦发生转移，买方就可以任意处置其所购买的资产，不会受到限制。但在资产证券化中，基础资产被“真实出售”给SPV后，SPV按照合同的安排拥有资产的所有权，但风险隔离机制又要求对SPV实施必要的限制，亦即发起人将资产“真实出售”给SPV后，SPV对这些资产享有受限制的处置权。对SPV经营范围进行规制，以限制其经营除资产证券化业务以外的其他业务，从而实现风险隔离。简言之，真实出售应被视为一种合意买卖，而不是担保行为。但这一买卖是附有许多条件的，至少应包括：（1）SPV在“买断”证券化资产后，应以其作为资产支持发行债券，筹资交给原始权益人，而不能将这些资产擅做它用或转让给第三人，ABS一般都会以明示条款禁止此类行为。（2）SPV应允许原始权益人对证券化资产享有经营权，或与原始权益人一起将资产委托给合适的人经营。总之，在资产的经营和管理方面，原始权益人还保留有相当的权利，与此相关的一些涉及管理、保管的费用，也由实际使用、收益的原始权益人负担，而不是SPV。（3）附有期限。一定时间内待证券化资产真实出售给SPV，到期后，且SPV履行了还本付息义务后，此资产的所有权应归还给原始权益人。

二、资产证券化中“真实出售”的法律问题

（一）“真实出售”的认定问题

资产证券化可以分为“抵押融资”和“真实出售”两种形态，后者能够真正实现“破产隔离”功能，而前者不能。对于资产转移“真实出售”的判断，我国法律并没有作明确的规定。我们不妨借鉴一下美国法院判定“真实出售”的相关因素。这些因素包括追索权、赎回权、剩余索取权、定价机制、管理和控制账户收入等。除了这些因素外，我们还应结合资产转移时和资产转移后的不同特点对资产的“真实出售”进行判断。

第一，发起人在其资产转移合同中表明真实出售资产的意图。应注意的是，当事人关于资产转移的真实意思表示构成了“真实出售”的必要条件而非充分条件，对资产转移的性质判断，还应综合其他因素从交易的实质上加以分析。如在美国，资产转移的法律特征和经济实质将会成为判断资产转移是否是真实出售的主要因素，而不是当事人表明的意图，当事人不能仅仅通过在交易上贴上真实出售的标签就将资产转移断定为真实出售。可见，对于“真实出售”的判定标准是“实质重于形式”。因此，我们可以认为资产转移合同是实践合同。第二，资产的价格以确定的方式出售给SPV，并且资产的定价是公平的市场价格。由于资产证券化包含着操作流程的费用、付给各个服务人的费用及考虑到债务人违约导致的资产损失，因此资产转移给SPV的对价往往有一定折扣的。这种情况这样的折扣应该是确定的，仅限于必要的费用和预期的违约损失估计，而不能涵盖将来资产的实际损失，同时，根据我国《合同法》第54条和第74条对资产出售合同一方当事人和资产出售方的债权人都规定了主张撤销出售的权利，因而在我国，转让价格合理、公平也是判定“真实出售”的一个必要条件。三，资产转移的完成意味着有关资产的一切权利及其他利益都已转移给了SPV，基础资产从发起人的资产负债表上剔除。

2。资产转移后“真实出售”的判断

第一，对发起人的追索权问题。无疑，在其他条件满足的前提下，没有附加对发起人追索权的资产转移，是真实出售，但是否一旦附加追索权，就意味着否定了真实出售？一般来说，追索权的存在并不必然破坏真实出售，只是追索权的多少决定了资产转移的性质。一般认为，对发起人的追索权如果没有高于以资产的历史记录为基础合理预期的资产违约率，就是适度的。

第二，基础资产剩余利润抽取的问题。真实出售的一个实质内涵是SPV在资产转移后获取资产收益和承担资产损失。如果一开始并没有确定发起人对资产的责任，而是若资产发生损失，发起人就予以弥补，资产在偿还投资者权益后有剩余，发起人就予以获取，这样就常被认为SPV对发起人有追索权，发起人并没有放弃对资产的控制，真实出售的目的就难以达到。

第三，发起人担任服务商的问题。由于发起人对基础资产情况的熟悉，一般由其来担任服务商，对资产项目及其所产生的现金流进行监理和保管。但不可否认，发起人担任服务商，存在着基础资产与发起人其他资产混合的风险，严重的还会被认为发起人并没有放弃对基础资产的控制，从而使破产隔离的目的落空。为了有效解决这一问题，就必须保证SPV对收款账户有控制权，为此，SPV拥有对所购买资产的账簿、会计记录和计算机数据资料的所有权，SPV有权控制服务商收款相关的活动并可自主随时更换服务商。同时，作为服务商的发起人，必须像任何其他可能的服务商一样按约定的标准行事，收取在正常情况下提供这些服务的费用，随时可被由SPV自主任命的另一个服务商取代。

第四，各种期权的影响问题。在资产证券化中常存在着一些期权，这些期权将会影响到对真实出售的判断。一方面，如果存在发起人的期权回购，即发起人有权从SPV处重新买回资产，事实上这意味着发起人还保有资产的利益，并没有放弃对资产的控制，因此这样的资产转移被认为不是真实出售。另一方面，如果存在SPV的出售期权，即发起人有义务从SPV处购回资产，事实上这意味着发起人承担了资产的风险责任，因此，这样的资产转移会被认为不是真实出售。

（二）“真实出售”资产的有效转移问题

资产转移方式包括债务更新、转让。债务更新先行终止发起人与原始债务人的债权债务合约，再由SPV与原始债务人之间按原合约条款签订一份新合约来替换原来的债权债务合约，债务更新是一种严格的资产转移方式，因而在任何法律辖区内都不存在法律障碍。但是，由于原始债务人和SPV之间需重新签订，手续繁琐，所以一般用于资产转移涉及到少数债务人的情况。

转让的方式是指当事人无须变更、终止合同，发起人通过一定的法律手续，直接把基础资产转移给SPV，交易不涉及原债务方。只要原始权利人与SPV达成让与协议，就不需要债务人的同意或通知债务人。但这样就会涉及到合同权利转让的效力问题，即如何才能使其对债务人发生效力，使合同的转让有效。又由于转让的过程中会牵涉到原始权益人、SPV、债务人三方间的合同，那这就势必会涉及到三方间合同变更的问题。同时，为了保证资产的“真实出售，“发起人应做到在将拟证券化资产转让给SPV时，依附于主债权的从权利，如抵押权、保证等附属担保权益也一并转移。

1。合同权利转让的效力问题

由于证券化资产的标的多为金融债权，所以，从我国《合同法》的观点来看，“真实出售”是发起人将金融债权有偿转让给SPV的行为，其法律性质为合同债权的有偿转让。因此，“真实出售”中合同权利转让的效力问题也就是债权让与的效力问题。

（1）各国立法例

针对债权让与是否与债务人发生关系的不同，从各国立法上来看，有三种立法例：（1）严格限制主义，即债务人同意原则。（2）自由主义，即债权自由让与原则。（3）折衷主义，即债权转让通知主义。

债务人同意原则有利于充分保护债务人利益，在立法价值上追求静的安全，维护固有的合同关系。但这种立法例赋予了债务人随意拒绝债权让与的权利，使得债权让与制度的作用难以发挥，也损害了债权人的权利，影响了债权的自由流通。

债权自由让与原则主张债权可以自由让与，不必征得债务人同意，也不必通知债务人。德国及美国法采此原则。但这种做法可能使固有的合同关系处于极不稳定的状态，使债务人难以接受突如其来的新的债权人，并且容易引发诈骗和不必要的经济纠纷。

债权转让通知主义主张债权可以自由让与，不必征得债务人同意，但应当通知债务人。目前世界上大多数国家都采用这一立法模式。它弥补了以上两种主义的不足，既保证了债权的自由流通，又照顾了债务人的利益。通知主义使债务人及时知晓债权人之变更，可以赋予债务人及时提出异议的权利，避免给债务人造成不必要的损失或增加不必要的债务履行费用。

（2）我国的相关立法

我国对于债权让与的效力问题也做出了规定，但是，由于立法的背景不同及时间的先后，使得相关的规定前后不统一。

我国《民法通则》第91条和《合同法》第80条都对债权转让做出了规定。我国《民法通则》对于债权转让采取的是债务人同意原则；而《合同法》第80条的规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”。说明《合同法》采取的是折衷主义即债权转让通知主义。这使得对于债权让与的效力认定在法律的适用上出现了冲突。根据新法优于旧法的原则，现在在债权让与的效力认定问题上，我们应适用《合同法》第80条的规定，即采取折衷主义原则。

（3）在适用中所遇到的问题

由于资产证券化的特殊性，即其债务人通常是不特定的多数，且分布广泛、流动频繁，若一味要求每一笔债权转让都通知债务人，资产证券化的成本将大大增加。所以，为了降低成本，一些国家规定，在发起人担任债权管理人的情况下，债权的转让可不必通知债务人。而我国合同法尚未采用这一更有效率的规定。

（4）解决办法

本文认为可以借鉴物权中不动产登记对抗第三人的法律规定，使合同权利转让即债权转让的生效要件由债权转让通知制变为债权登记以对抗第三人的制度。登记制的公示方式具有使交易者及第三人认识债权状态的作用，起到防止风险、排除争议和降低成本的效果，因而更有利于债权特别是大宗债权的转让，加速了债权的资本化。

1999年，《美国统一商法典》进行了修正，扩大了登记的范围，不仅适用于账债和动产契据的买卖，也适用于“无形资产的支付”和“本票”的买卖。这样，修正后的登记制度几乎适用于所有的合同债权和证券债权。

日本新出台的《债权让渡特别法》，采取债权让与登记制度，明定应以磁盘制作债权让与登记档案，载明法定应记载事项，由让与人及受让人向法务省提出债权让与登记的申请，始能以其债权让与对抗第三人。其中除必须载明债权总额外，尚应记载债务人或其他为特定债权的必要事项。

我国也可以规定，在资产证券化债权转让中，由债权转让人在相关媒体上公告，将债权转让的有关事宜告知相关权利人，以公告方式对抗第三人，这样既节省了成本又提高了操作效率。

2。债权附属担保权益的移转及完善问题

（1）债权附属担保权益的移转

根据抵押权的从属性，债权转让时抵押权也随之转让。但由于抵押权采取的是公示原则，在对于随债权转让而发生的抵押权移转是否也要履行变更登记手续的问题上，并没有明确的规定。

目前，世界上大多数国家采取了附属权益自动转移的模式。如《法国民法典》第1692条规定：“债权的买卖或让与，其标的包括保证、优先权及抵押等从属于债权的权利。”《德国民法典》第401条第1项规定：“债权一经让与，其抵押权、船舶抵押权或者质权，以及由一项向上述提供担保所产生的权利，一并移转于新债权人。”《意大利民法典》第1263条第1项规定：“根据转让的效力，债权的转移亦要将先取特权、人的担保和物的担保及其他从权利都转让给受让人。”

我国《合同法》第81条也规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。可见，我国立法对于附属权自动转移的模式是持肯定的态度的。

（2）移转后的完善问题

对于SPV受让担保权益后，是否还要办理变更登记手续的问题，各国在进行资产证券化立法时，日益趋向于简化交易手续，降低交易成本。如《韩国资产流动化法》第8条第1项规定：“按照资产流动化计划进行转让或信托的债权为一质权或抵押权所做出担保额债权后，流动化专门公司在依第6条第1款的规定进行登陆时取得该质权或抵押权。”

（3）我国相关立法

我国虽然对于附属权自动转移的模式是持肯定态度，但是在SPV受让担保权益后，是否还要办理变更登记手续的问题上，我国缺乏明确的规定。

同时，《担保法》第43条第2款“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”的规定，要求SPV需逐一对抵押权进行变更登记，但这将加大证券化成本，使证券化不具可操作性；但若不办理登记手续，又与《担保法》第43条之规定相违背，应该转移不具有对抗第三人的效力。

（4）解决办法

本文认为可以通过特别立法或修改现行法律对附属担保权益的完善问题做出有利于证券化融资的规定。如可以对《担保法》进行有关的修改（例如，若仅仅是抵押人的变更，应豁免抵押人和抵押权人到原登记机关作抵押变更登记，而由证券化监管机关备案即可），使其符合世界资产证券化立法的趋势。

（三）资产“真实出售”后抗辩权的问题

1。抗辩权

抗辩权又称异议权，是指对抗请求权或者否认对方的权利主张的权利。抗辩权的作用是阻碍对方当事人的请求权发生效力，它可以分为延期的抗辩权和消灭的抗辩权。前者指不使对方当事人的请求权归于消灭，而仅仅只是阻碍其发生效力；后者之抗辩权的行使将导致对方请求权的消灭。

2。我国的相关立法

我国《合同法》第79～83条对合同权利转让的问题做出了具体规定，包括合同权利转让的范围、方式和内容等，但对于合同的有偿转让等特殊问题却未做出明确规定。例如，若基于债权有偿转让所成立的合同，属于双务有偿合同，而双务有偿合同在履行过程中存在同时履行抗辩权和不安抗辩权的问题。

我国《合同法》第82条规定债务人在债权转让后，应向新的债权人履行义务，并不再向原债权人履行已经转让的义务，同时其与履行债权相关的抗辩权也随之转移。

债务人在合同转让时已经存在的对抗债权人的抗辩权，在合同权利转让之后，对新的债权人产生效力，有权对抗新的债权人。根据这一权利，债务人在接到债务转让通知时，如果存在抗辩事由，则可以行使自己的抗辩权，向新的债权人（受让人）提出。如果原始债务人基于种种原因而向SPV行使了抗辩权，法院应该如何处理？

3。所产生的问题

若允许抗辩权的存在，则债权转让的后果将难以预料，从而增大资产证券化的法律风险。

在发起人使用超额担保的内部信用增级方式下，SPV给付的对价与债权的实际价值会有较大的出入。在这种情况下，法院或仲裁机构能否以显失公平为由要求变更或撤销转让合同，发起人的债权人能否以发起人超低价处置资产为由主张撤销权，都将是一个未知数。这使得证券化发起人和SPV之间的“真实出售”的法律效力难以确认，从而影响资产证券的信用评级和包装出售。

4。解决办法

本文认为可以通过对相关法规做出相应的法律解释来解决这种情况。如：若发起人的债权人以发起人超低价处置资产为由主张撤销权，法院应先判断该资产转移是否为“真实出售，“该资产是否已从发起人的资产负债表中剥离，若确定其属于“真实出售，“则根据资产证券化的特点，即SPV给付的对价之所以会与债权的实际价值有较大的出入是因为使用了超额担保的内部信用增级方式，则法院应不支持发起人的债权人的要求。

三、结论

通过上述关于“真实出售”在我国法律适用中所发生的问题，我们可以发现，问题的发生大多是由于我国担保和破产法律制度的不完善以及法规之间的冲突造成的。所以，我们应该先理清目前即存的《合同法》、《担保法》、《破产法》等与资产证券化的内在需求之间的规则冲突之处。这些冲突之处可以通过做出相关的司法解释来解决。

我国还应出台一部立法层次高的法律，以体现立法的权威性、一致性与稳定性。国际上资产证券化立法模式有分散立法与统一立法两种，分散立法模式以美国为代表，统一立法模式是其他大部分国家所采取的模式，特别是近几年来，欧洲、亚洲等陆续有几十个国家和地区制订了资产证券化的单行法。我国的资产证券化程度还不高，在立法上采取单行法的模式较好，这样有利于我国随着资产证券化程度的不断提高而对相关法律进行调整。

注释

[1]陈福春、赖永柱：《浅析资产证券化的几个法律问题》，http：//www11zwmscp1com，2006年1月15日。

[2]SPV（SpecialPurposeVehicle）是资产证券化的关键性主体，它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体，设立目的在于实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的风险隔离。

[3]SPT（SpecialPurposeTrust）是以信托形式建立的SPV，作为受托人的SPV是法律规定的营业受托人，通常是经核准有资格经营信托业务的银行、信托公司等。

[4]史玉光：《证券化资产“真实出售”的确认》，《金融会计》，2006年第1期，第47～48页。

[5]李开国：《民法基本问题研究》，法律出版社1997年版，第317页。

[6]胡轩之：《ABS融资模式中担保支持问题之探析》，载《法学杂志》1998年第2期，第6～7页。

[7]自冉昊：《ABS若干法律问题论析》，http：//www1cass1net1cn，2005年10月27日。

[8]黄嵩，等：《资产证券化的核心》，http：//web1cenet1org1cn，2006年3月25日。

出售范文篇5

第一条为加强我县廉租房出售管理，筹集廉租房建设配套资金，促进廉租房建设滚动发展，切实解决我县低收入家庭住房问题，参照《市人民政府办公室关于印发（市廉租房出售管理暂行办法）的通知》（市政办发〔2012〕4号），结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称廉租房出售，是指将政府出资新建、购买、改建和通过社会捐赠等途径筹集的廉租房，向符合廉租房实物配租条件的对象限价出售。

第三条廉租房出售坚持符合条件、自愿购买、公开操作、稳步推进、限量出售的原则。

第四条本办法适用于全县廉租房出售管理和售后管理。

第五条县房产局是廉租房出售管理的主管部门，负责廉租房出售的组织实施，县财政局负责廉租房出售资金的监管工作，各社区、长铺镇、长铺乡人民政府负责廉租房出售对象资格初审，县房产局负责廉租房出售对象资格审核工作，县监察局负责对廉租房的出售过程进行监督。

第二章廉租房出售管理

第六条廉租房出售对象应同时具备以下条件：1、长铺镇、长铺乡常住城镇户口；2、无房户或危房户；3、低收入住房困难户且正在享受城市低保的家庭或残疾人家庭。

曾享受过福利分房或现租住单位公房的，均不属于廉租房出售对象。

第七条申请购买廉租房的家庭，需到县房产局领取《最低收入家庭住房状况登记表》、《绥宁县城镇廉租住房资格申请表》和《绥宁县购买廉租房申请审批表》，如实填写相关情况，并提交如下证件资料：1、户口簿；2、家庭成员的居民身份证；3、无房证明；4、婚姻证明；5、享受城市低保证明；6、其它相关证件。无房证明需所在社区和乡、镇人民政府证实盖章，再经县房产局核定。以上户口簿、身份证、婚姻证明等需核实原件并提供复印件，无房证明需提供原件。

第八条廉租房建成经县审计局审计后，按不高于成本价的价格出售，具体价格由房产局牵头、建设局、物价局参与核定并报县人民政府批准，一年一定价。成本价包括征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、主体房屋建筑安装工程费、水电安装费、非营业性公共配套设施建设费、管理费、投资利息和税费。

第九条县房产局在收到购房申请人的购房申请和相关证件后，应当对申请人的现行居住条件进行实地调查，走访其所在社区或居委会、邻居，确认申请人符合本办法第六条规定的申请条件后将申请人列入购房抽签人名录。名录需向社会公示10天，同时在各社区张榜公示，并标明举报电话。在公示期间受到举报的家庭，县监察局、县房产局安排专人查证核实。对弄虚作假的家庭取消抽签资格，并追究相关责任人的责任；经查证核实符合本办法第六条规定条件的，继续列入抽签人名录。

第十条在“购房抽签人名录”最终确定后的10天内，县房产局在县监察局的监督下公开摇号抽签，中签者与县房产局签定本次廉租房购房合同，未中签者继续参与下次廉租房出售抽签。

第十一条购买廉租房，实行一次性付款。

第十二条县房产局设立廉租住房专户。廉租房出售款由县房产局收缴后，存入廉租房专户，专项用于廉租房建设。

第十三条廉租房实行附条件全部产权出售制度，所谓“附条件”，是指第二十条所规定的内容。

第十四条廉租房购买人办理购买的廉租房相关手续且交清费用后，按照房产登记规定申请办理房屋产权初始登记，领取《房屋所有权证》。房产局在办理廉租房产权登记时，需在《房屋所有权证》，“附注”栏中注明“廉租房”，并注明购房总价。

第十五条凡已购买廉租房的个人与家庭，均视为政府已解决住房困难，今后不再列入住房保障对象。

第三章廉租房售后监督管理

第十六条出售的廉租房应按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，缴纳物业服务费。

第十七条廉租房购买人不得改变所购廉租房房屋结构和房屋使用性质。

第十八条廉租房购买人对所购买的廉租房承担公共部分和公共设施维修责任，按规定缴纳房屋专项维修基金。

第十九条出售的廉租住房在办理国土使用权证和房屋产权证时，按每套300元包干，其中：国土办证费100元/套；房屋办证费200元/套；上述两项费用由廉租房购买人承担。契税全免；营业税1000元/套（由出售方承担，从出售价款中列支）。

第二十条出售的廉租房五年内不能上市交易，包括出售、出租、转让、抵押、继承、捐赠等。确有特殊情况需上市交易的，由县房产局按原购买价考虑折旧和物价水平等因素进行回购后继续作为廉租房。

五年后已购买的廉租房经县房产局核定，报县人民政府批准，可上市交易，但需办理划拨地转出让地手续，补缴国有土地出让金和相关税金。国有土地出让金的补缴，按照上市交易时同地段土地出让标准缴纳，该项资金存入廉租房建设专户，专款用于廉租房建设，不得挪作他用。

第二十一条一户低收入家庭只能出资申购一套廉租房。

第二十二条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件参与出资申购廉租房的，县房产局收回其已出资申购的住房，只退回出资款，不计利息，同时责令按当年市场租金标准补缴房租，并依照有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法依规追究相关单位责任人的责任。

第二十三条廉租房购买人擅自将廉租房出售、转让、抵押、捐赠或擅自改变房屋结构和使用性质的，由县房产局依法收回出售的廉租房，并取消该购买人廉租房保障资格。

出售范文篇6

第二条本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。

第三条本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

第四条经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：

（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；

（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；

（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

第六条已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：

（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；

（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；

（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；

（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

第七条房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

第八条经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

第九条买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。

第十条城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤消的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

第十一条鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交易。

第十二条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

第十三条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第十四条违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十五条违反本办法第十三条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十六条房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法的规定和当地实际情况，选择部分条件比较成熟的市、县先行试点。

出售范文篇7

推进农村产业结构的战略性调整，切实增加农牧民收入是党中央、国务院提出的当前及今后一段时期农村经济工作的主要任务。根据我州实际，切实加强牲畜出栏出售工作，加快畜牧资源优势转化为商品经济优势，实现由数量畜牧业向效益畜牧业转变，促进农牧民增收，提出如下意见，请认真贯彻落实。

一、总体思路

认真贯彻中央、省、州农村工作会议精神，牢固树立科学的发展观和正确的政绩观，坚持以建设生态畜牧业为方向，以加快畜牧业结构调整为重点，以增加农牧民收入为核心，积极培育龙头企业，引导和发展专业合作经济组织，努力探索招商引资的新路子，坚定不移地推进畜牧产业化经营，促进农牧民增收。

二、具体措施

（一）提高认识，加强宣传，齐心协力抓好出栏

各级政府要从战略的高度、生态的角度认识牲畜出栏出售工作的重要性,要充分认识牲畜出栏出售对发展农牧区经济、改变传统生产方式、培育农牧民市场观念的巨大推动作用。我州农牧区产业结构调整难度大，牧区经济的发展、农牧民增收仍主要取决于畜牧业经济的发展。要下大力气抓好畜牧产业化经营，让畜产品走出州，势在必行。因此，牲畜出栏出售不仅仅是畜牧部门和农牧民群众的事，而且是各级政府尤其是乡（镇）政府的重要工作。

加强牲畜出栏出售工作的宣传，不仅要加强对各级干部，还要加强对广大农牧民群众的宣传，特别是要加强对寺庙僧尼的深入宣传和教育,使让广大干部、农牧民群众、寺庙僧尼真正认识到加大牲畜出栏出售是草原法律、法规的强制要求,是保护自身生存家园的需要,是子孙后代可持续发展的需要,是提高生活质量和脱贫致富的需要,是维护国家生态安全的战略需要，从而齐心协力,共同抓好相关工作。

（二）恪守诚信，壮大企业，通过市场引导出栏

当前，要在引进部级农业产业化重点龙头企业隆生集团等企业进州参与畜产品开发的基础上进一步加大招商引资力度，引进更多的龙头企业进州参与畜产品开发。积极推行行政引导、经济杠杆主导的牲畜合同定购制度。各有关县要组织懂经济、通信息、善协调的人员组成工作组专门协调解决畜产品加工企业和农牧民群众的牲畜购销矛盾。要遵循市场经济规律，不得出现农牧民漫天要价，加工企业白条收购、随意压价的现象。提倡龙头企业通过建立风险基金、利润返还等多种方式使农牧民获得更多的实惠。整合我州畜牧资源，提高效益，原料供应点与销售加工点之间逐步建立利益裣机制。各地要千方百计为企业营造良好的加工生产环境，以吸引更多外地企业进州开发畜产品，坚定州内外畜产品开发企业参与我州畜产品开发和加大投资的信心和决心。

（三）落实责任，奖惩逗硬，采用目标考核完成出栏

从今年起，州政府将把牲畜出栏出售工作作为专项督办事项，要求各有关县要建立由目标办、计委、农行、公安、统计、税务、工商、畜牧等部门主要领导组成的领导小组，纯牧业县由政府一把手、半农半牧业县由政府分管领导担任组长，具体负责本行政区域的牲畜出栏出售工作。建立牲畜出栏出售工作奖惩制度。分管县长和区乡干部的考核要以牲畜出栏出售、农牧民增收两项作为硬指标。要把责任落实到人头，目标落实到乡村，任务落实到户，县、乡、村、户层层签订目标责任书，畜牧部门要逐级签订技术服务合同，要及时把服务重点从产前、产中转移到产后上来。

（四）建立协会，畅通渠道，利用营销组织搞活出栏

坚持“民办、民管、民受益”的基本原则，抓好各地畜牧业专业协会（合作经济组织）的发展和规范，要特别注重培育“企业＋协会＋农户”或“支部＋协会＋基地”等产业化经营体系。目前,在专业(营销)协会尚不健全的情况下,乡（镇）政府和畜牧部门帮助组织运销牲畜,相关龙头企业应支付一定的组织费用。各有关县要大张旗鼓地宣传农村专业协会的作用和先进典型，普及合作知识，调动广大农牧民的参与热情，在全州上下形成鼓励、支持专业协会发展的舆论环境和良好氛围。各级政府和相关部门要大力支持畜牧专业协会和营销大户，利用一切有利条件，搞好服务。鼓励和引导广大干部和农牧民群众开展牲畜营销工作。进一步抓好畜产品批发零售和活畜交易市场建设，积极实施畜产品运输绿色通道工程，交通、交警、检疫、工商等部门都要为确保畜产品安全畅通出州作好工作。出台奖励政策,对抓出栏工作成效显著的专业协会、营销大户及单位和个人给予奖励。

出售范文篇8

研究这一问题，可以从两个方面进入，其一为以商品阅听人和阅听人阅听状况调查为焦点进行研究，其二为以阅听人所享受/花费的休闲/工作时间为焦点展开探讨。

当代社会传播媒体的运作，在经济上有两种方式，一种是由国家支持的公共，如英国，它主要采取强制征收公共电视执照费的方式。另一种则主要依赖广告的收入，这种方式已日益成为当代传媒的基本生存方式。

美国理论家斯梅塞从商品经济角度对此进行了深入研究。他认为，在后工业社会的条件下，阅听人实际上已成为一种商品，大众媒介其实就是这种商品的生产者(卖方)，而广告商则是其商品阅听人的买主。他指出，由广告所支撑的大众传播，其商品形式已成为信息/娱乐工业的支配形式。由广告商支持媒介的组织化形式，现在已遍及世界，而媒介也越来越依赖广告商，不仅电视、广播、报纸和杂志，而且电影、戏剧、音乐与表演亦无不如此。斯梅塞在分析这种组织形式时，特别关注媒介的外显功能(传播信息)和媒介的经济结构之间的矛盾。斯梅塞认为问题出在商品上，也就是说，媒介是在向广告商兜售一种商品。这是一种什么商品呢？从传统的观点看，广告商从媒介买下的是空间，他利用此空间(时间)向观众推销产品。至于此举是告知大众还是迫使大众接受消费主义，这要看研究者从何种理论立场出发。从媒介方面来说，贩卖空间是媒介公司的主要收入，电视、广播、报纸和杂志由订户得来的收入/利润微乎其微。那么，按照传统的交换法则，任何电视与报纸的空间都应该在价格上相同才对，但实际上各种不同空间的价格相去天壤。即使是同一天同一张报纸如《纽约时报》，其第二版和第六版也价格迥异。我国中央电视台广告费与一般省市电视台的广告费差距之巨，令人咋舌，而所谓"黄金时段"与其它时段的价格之比，亦不天壤。为什么此一空间比另一空间价格多出如许？明眼人一目了然：不同空间吸引阅听人的程度不同所致。但斯梅塞在这一传统答案的后面发现了媒介背后的文化商品和商品阅听人。

在斯梅塞看来，由广告/广告商支持的媒体把喜剧、音乐、游戏、娱乐、表演，甚至新闻、宣传都看作是媒体的"免费的午餐"，其目的就是尽一切力量把观众钓到电视机前，而电视机前即是观众/生产者为其生产商品/利润的场所。正因为如此，才要调查公司去调查观众收视率，然后媒介公司再把观众打包卖给广告商。这时，一个真正的商品----阅听人的看/听出现了。这才能解释媒体空间的价格差异，广告商和媒介公司之间的关系，以及收视率调查公司存在的原因。斯梅塞从经济基础来定位媒介工业，他干脆认为，从总体看，阅听人不过是广告商和媒介公司的劳工而已。的确，娱乐工业若没有获得实际利益，怎么会为阅听人提供免费的午餐？所以，当阅听人兴高采烈地享用"美味佳肴"时，他实际上是在做苦工，他不仅在消磨时光，也是在以一种相当确定的方式付出自己的精力和时间：他全神贯注地参与节目，实际上做了广告商所支持的媒介公司的社会化背景。他所做的，正如同把时间耗费在无报酬劳动中的工人所为。他在替消费品的生产者执行市场功能，并进行生产与复制劳动力的工作。在当代资本主义社会，所有的时间实际上都已变成工时。阅听人的这种无报酬的劳动为广告和大众传播工业的口袋赚来了千百万银两。斯梅塞论道：

工人下班后的时间，除了睡觉外，都得随垄断资本主义的消费业和服务业所施加的压力。个人的、家庭的与其他社会交往的需要都必须放到产品和行销的脉络中来处理。在不断承受这些几近泛滥的压力下，使得个人与家庭的任务基本上成为一种"拷贝"。当阅听人置身其间，形成了他心理的采购单，并把收入花掉时，广告商就从阅听人工作中获取利益。

显然，这是一个有乖常理的反向思维：只要把意欲灌输的目标、信念安插进销售对象之中，就可以不付薪水而让他们工作。结果，斯梅塞的观点在西方媒介研究中引起了一场轩然大波。人们纷纷群起而讨伐。一些主张纯粹意识形态批判的西方学院派理论家批评斯梅塞为庸俗唯物论。但也有许多学者如雷蒙德·威廉斯的学生等则与斯梅塞所见趋同。[page_break]

其实，对于阅听人的研究早已开始。传统的阅听人研究分为学院派和商业调查公司。学院派一般是将大众关注的问题、民意趋向、私人行为与媒介使用缘由综合起来进行研究；商业调查公司则依其调查结果而进行分类，如民意调查、人口统计资料调查、品牌信任度调查、收视率调查等。典型的测量方法不外量化的社会科学研究方式(问卷、实验、准实验设计)，有些则采取当代心理学、社会学与社会心理学所发展出来的中型理论作为阐释的理论框架。总之，学院派研究与商业调查都集中于态度、信息积累、获得特定行为的预存立场，以及对可欲行为的筹划与塑造。依照传统观点，商业调查与学院派研究都假定阅听人是一种自然的现象，由各种人口统计类目组成。这种阅听人会自行分身，分属不同的团体，倾向于不同的媒体、版面，以至特定节目。研究者的任务就是找出谁为了什么原因而选择了何者。

遵从何种理论框架(范式)，采用何种运作方式，这对于阅听人研究或调查是极为重要的。如果我们采取传统的主客两分的认识论理论范式，便认定阅听人是客观发生的现象，而在此现象的背后，存在着决定此现象的本质。依照这种传统的客观方式，测量阅听人就与测量一座山、一棵树完全一样。如果是测量山或者树，测量报告就必受山、树本身的限制，不管你的结论是为"山(树)学期刊"做的还是为木材公司所做，资料都是完全一样的。对那些客观论者来说，观众就在那儿，好比山在水边耸立，树在野地里生长一样。研究者只要学会测量规则就可以出师，开始测量阅听人。只要依照规则去做，就能保证得到可靠的数据，学院研究或商业调查公司也无法打破成规。从这个角度讲，学院派研究与调查公司没有太大区别，因为各方都想掌握最可靠的阅听人信息资料。但是，学院派研究着眼于整体的阅听人状况研究，而不是仅仅关注作为商品的阅听人。比如通过媒体了解研究当下的普遍意愿，时尚趋向，公众舆论，社会评价等等。调查公司则更"庸俗"，更具商业眼光。斯梅塞分析道：

广告商怎样确定他为收买阅听人所耗费的资财将得到什么样的回报？这只能靠意识工业中的次工业部门居中审定。尼尔森以及许多专门评估阅听人商品的公司所从事的工作，正是计算读者群的多寡、判断其社会经济特质。

其实，这种以人为对象的研究和调查已不同于传统的主客两分、视阅听人为客观物的机械论观念，它要解决主体----主体之间的关系问题。它所寻找的，不是传统观念中的客观真理，而是寻求主体与主体之间的"主体间性"，或者阅听共同体(观众群)与阅听共同体之间的某种共同约定共同认可的东西。此中，1.调查研究的意图和目的规定着调查研究的方向乃至方法。2.调查研究的思维结构与前理解构成影响乃至规定着调查研究的结果。3.事物自身的"多义共生"性质，规定了调查与研究是对事物的多种意蕴的一种依据当下社会语境的选择和创制。4.新的媒体运作方式，又产生出居间运作的环节与机构，而研究所与媒介调查公司不同的目和意图进行运作。学院派的研究所更具宏观的社会"整体"意识，考虑社会发展的方方面面；而媒介调查公司则更多遵循商业目的，服务于"客户"的调查要求。

那么，一般阅听人与商品阅听人是否是一回事呢？斯梅塞认为二者大有差异。他注意到，意识工业的次部门系由许多公司或调查行组成，生产出的阅听人调查报告卖给广告商或媒介公司以及相关单位。如果坚持自然阅听人的前提，它就无法进一步分析收视率的封闭市场。斯梅塞则发现收视率多寡与阅听人群体的组成成分及其不同需求休戚相关。易言之，阅听人包含一般阅听人和商品阅听人，媒体能够打包出卖的只是其中的商品阅听人。而正是广告商对收视率的长期而连续的需要----对商品阅听人的高价购买，迫使一大堆调查公司相互竞争，竞相提高收视率的精确性、可靠性和时效性。这样，收视率就成为联结广告商与媒介的重要市场要素。它不仅仅是一种资料报告，也是媒体为自己的各个时段估价的基本依据，是广告商付费以购买商品阅听人的依据。毫无疑问，做买卖，卖者总想多赚，买者总想少出，谁的观众多谁的广告卖价就高。媒体和广告商之间必然存在着利益冲突，这就产生了一个缓冲的空间，需要通过收视率公司所选择的调查技术来居间处理。采用不同的技术，可能有不同的收视率结果，或高估或低估，对媒体和广告商各有不同的意义。[page_break]

任何一种调查技术都有误差，因而，技术的选择就变得相当重要。在对对手的策略、广告商与媒体的大小以及网络媒体之间的竞争进行慎重评估之后，收视率公司谨慎选择其调查技术，苦心孤诣，以确立自己在市场上的安身立命之所。一个公司要想生存，想占据获利最大的市场位置----为媒体节目生产全国性的收视人口，则其策略性定位便相当重要。这就需要一种买卖双方都认为有权威的单一标准，才能成为例行规范，才能由众多的员工来操作，以降低办事成本，提高效率。在全国收视率市场中，例行规范只需要一套收视率，虽然市场上有很多公司从事阅听人调查或研究，原则上讲，只有一定会独占全国收视率调查市场。工业标准连贯性的需求，使得收视率市场趋向于独占。而欲拔头筹，你的调查技术与调查结果就须被公认为是最合理最公正的。如果有人欲向收视率调查的垄断者发起挑战，他就必须在调查技术的选择和改进上大作文章，这样才能在媒体(网络)对手之间、媒体与广告商的不同需求之间游刃有余。由此可见市场压力对阅听人调查的方法、技术乃至结果具有多么重大的影响。

如果我们把阅听人视为自然现象，就应调查包含有价值阅听人和无价值阅听人在内的阅听人整体。然而从市场角度看，这种调查的效率显然很低。而广告商想要的是真正的消费者，也就是有收入且又热中购买固定品牌的人。这种消费者才是广告商所岂觊觎的对象，是媒体网络所欲卖出的商品阅听人。因此调查公司就是要调查这种"特制的"商品阅听人，有效地把商品阅听人从一般阅听人中筛选出来。在西方，高明的收视率调查公司，能通过选择恰当的抽样技术，来辨别哪些人是真正的消费者，哪些人是缺乏收入或缺乏消费欲望的阅听人，将之分类排序。这意味着，随着经济的勃兴与衰退，阅听人的市场定位标准亦随之变化。在美国，大萧条期间电话还很不普遍，而收音机则普遍拥有，阅听人商品就以电话订户来定位；战后经济复苏，购买力大增，阅听人商品就以户口普查为基础；到1989年以户口来判断不准了，就以线缆(cablebox)取而代之。

这就是学院派阅听人研究与商品化阅听人调查之间，真实阅听人与商品阅听人之间的差异。搞清了这些差异，就可以重新检验阅听人调查的需求连续性，了解何以有些阅听人特别值钱，有些阅听人则无足轻重。

商品阅听人是由市场创造出来的，是应市场工业的竞争需要而生的；阅听人调查也是市场创造出来的。在这里，商品阅听人是与一般阅听人的关系就象牙签与树的关系，是由自然物质(自然现象)所制造的制成品。商品阅听人与商品收视率全都是人工制品。

西方学院派的研究到70年代末已具常规规范：量化、变项分析、以及行政式企业方式。虽然实验法与问卷研究仍占优势，但70年代偶尔也有方法上的创新。这就出现了第三种研究。用人类学方式来记录阅听人使用大众媒介素材的生活经验。这种新方法源于社会科学家采用的质化方法和发展中的文化研究方式。他们发现，真实阅听人的社会与符号远比量化方法复杂，实验问卷等方法将复杂的社会现象作了简约化处理，遗漏了阅听人的文化生活经验。于是，阅听人的文化生活体验一跃而为研究的首要之务。文化研究者将阅听人概念化、抽象化，进行文化研究，以区别于学院派与商业界的阅听人调查。随之亦对行政式实验研究规范进行了批判。

文化研究派制定了一些文化指标，他们通过对美国电视栏目"全国观众"的研究，试图将批判理论与量化方法结合起来，认为关注意识形态的观点也可以与实地采访、内容分析相融为一。这些文化研究者反对因果论元素论的所谓"科学"方式，力图消解一直居于主导地位的变项分析方式。他们认为不能通过个别变项分析将人类视为诸种元素的组合，并以此决定什么变项是因什么变项是果。他们采用了更具统观性的模式。这些模式大多借鉴自文化人类学，强调"联结性"和"集合性"。与斯梅塞相应，新历史主义发轫者，文化唯物论者威廉斯强调生活经验，在他看来，生活经验既非全由亲身经验决定，亦非完全被决定，而是由经济结构(如阶级关系)与社会集团，次文化与主导意识形态相互作用，共同影响所致。文化唯物论者发现，阅听人实际上常常是主动从媒介有限的菜单中选择节目，并从中获得满足的。他们与大众媒介相与共生。这可以从青少年群体文化与通俗音乐(摇滚乐)发烧友的情形得到佐证。显然，这些阅听人都是相当主动地处理阅听素材，甚至习惯性地把主导意识形态踩在脚下而任由时尚和个人趣味(青年群体趣味)的驱使去进行阅读。[page_break]

怎么会出现这种经济上受到压抑、文化上却自主的情形？这使得研究者或是返回文本或是走出大门去寻找阅听人。那些返回文本的分析者，努力寻求文本中的多义性，从中见出读者不同的社会地位。按其逻辑，这种位置使得压迫性文本既是父权的，又可能是解放的，只看读者当时的情绪和想象。这里，读者本身就是以分析者的身份进行文本阅读，建构出各种可能的解释，然后从各种阅读中设计出各种阅听人。认可多义性的现象学、解释学理论其前提是阅听人必须主动地投入文本中，以便解码。不仅要注意还要对构成文本的众多刺激(声、光、画面、音乐、镜头、情境、角色)详加分类，以便选择某些要素进行解码。此中的焦点是意义如何通过特定的表述方式而产生，以及如何从日常生活的言行中不断地与意义进行交流，使之得以生成。所以从另一个角度看，劳动阅听人是在劳动中消费，在克服困难的辛劳中娱乐在消费中把"免费午餐"变为可口的美味佳肴。

细分起来，文化研究的成果表现于三个相互联系又互相独立的领域之中。第一个领域的研究焦点在于文化文本分析，分析对象中也包含由媒介工业所制造的文本，这类研究数量最多。文化研究与传送模式不同，传送模式将媒介形式(如电视连续剧、恐怖片、某些专题片等)视为向消费者传送信息的载体，而文化研究则把媒介形式当作运用特定方式组织意义的机制。传统的内容分析法只研究电视剧中的对白或个别暴力动作的意义，这些可分析的部分必须事先定义清楚，并将之从文本中的位置抽离出来，也不讨论该文本与其它文本的关系。文化研究则不同，它坚持意义具有多样性，强调意义主要依赖情境来决定，情境的因素包含整体的叙事方式、节目的类别和先期的宣传。

文化研究的第二个领域强调意义及其可变性之间的关系。它关心阅听人阐释媒介形态的方式，和将媒介内容融入自身世界观及生活形态的方式。

这种相互作用的模式也对那种简单化的和效果模式提供了一种反证。它开启了一个消费创意的时代。这种研究受到当代现象学、解释学和接受反应理论以及新历史主义的影响，他们把眼光于文本意义与阅听人意义相遇和进行交换的那一霎间，他们将阅听人视为积极主动的主体。他们在阅听活动中不断为所处的环境创造意义，因而他们不再是产业系统运作中的被动的消费者，也不是批判学派们认定的遭受强制劳动的"劳工"。

出售范文篇9

文化研究的第二个领域强调意义及其可变性之间的关系。它关心阅听人阐释媒介形态的方式，和将媒介内容融入自身世界观及生活形态的方式。

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一、目前市场上商品房交易的几种模式

自从国家取消福利分房，实行分房的货币化后，商品房作为一种特殊商品的概念已经被广大购房者所认同和接受。从开发商手中或房产交易所等中介机构中购买自己称心如意的住房已经成为人们置业的主要方式。然而由于法律、法规的不健全，有法不依、执法不严，开发商或中介机构存在投机取巧的行为；测量部门人员技术不全面、责任心不强，出具的资料不符合规范；政府监督部门没有认真履行职责等原因存在，使少量商品房面积存在粗差，造成面积严重“缩水”或“涨水”，极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷，成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。面积缩水与涨水，公摊面积不明确，面积测绘结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病。因此社会上对目前的商品房销售方式提出了质疑，有个别省份和城市出台了不同的商品房销售办法，有的已经开始实施。谁料一石激起千层浪，拥护者有之，反对者有之，各执一词，莫衷一是。各地房产界专业人士就此就此展开了激烈。

一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和与公用分摊建筑面积（以下简称公摊面积），而套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者认为越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积作为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知道自己的权益是否受到侵害。

根据建设部出台的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套单元出售，也可以按套内使用面积或者建筑面积出售，前不久还出现了按套内建筑面积出售的。依据《商品房销售管理办法》，各省市分别制定了当地的商品房计价和销售办法，据了解，广东省建设厅、物价局曾于去年联合下发了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，明确宣布商品房以套内建筑面积计算房价，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入总成本，即套内建筑面积销售单价包含公摊面积的成本，公摊面积不另行单独计算。而深圳现行的房地产买卖合同文本却规定有三种选择：一是按建筑面积计算；二是按套内建筑面积计算；三是按套计算。

目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积和套内建筑面积作为销售的主要方式，尤其是前者占有主导地位，只有极个别的项目采用按套（一般只有在拍卖房产时采用）和按使用面积出售。到目前为止，笔者很少听说市场上在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）作为销售的计量单位。因此本文主要是对前面两种销售方式与房产测绘的关系进行分析，后面两种只作简单的说明。

二、产生以上几种模式原因的探讨

目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规都不尽相同,主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）、国家标准《房产测量规范(gb／t17986·1—2000)》及各省市地区根据当地习惯制定和颁布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定。其中深圳市的根据当地的建筑风格和习惯在总结以前的经验的基础上,经过几年的实践操作,根据国家的有关规定和通知,制定了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》和《深圳市建筑设计经济技术经济指标计算规定》，作为指导深圳市房产测绘的作业原则，非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间,采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业,这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。

在分析目前市场上采用的几种商品房销售办法，首先我们必须弄清楚以下几个概念：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积。

1、建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

2、套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积）＋墙体面积＋阳台建筑面积

3、套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积

根据对以上概念的阐述，建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别，套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。目前在消费者理解不透就是应分摊的公用面积，虽然国家有关部委和各级地方政府都制定了相应的分摊面积分配方案或规定。购房者知道了分摊的原则，哪些部位可以分摊，哪些部位不能计入分摊的面积，但购房者仍无法知道每一个具体的部位分摊的数值到底是多少，分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相、到底有多大的套内使用面积等。向开发商索要相关资料，开发商一般不会配合，使购房者一头雾水，最后只能糊里糊涂地签合同认购。

按套内面积售房，其实解决的是信任危机问题。房产测绘是一项专业性非常强，责任心重大的技术性工作，由专业测绘队伍出具的房屋面积测绘报告的过程不是每个业主所能够完全理解的，他们对其中的计算过程、方法、依据、标准是想了解又无法具体、明了地弄清楚，因为面积分摊过程是摸不着看不见的，具有隐蔽性。社会上发生的种种房产纠纷表明，症结往往出现在公摊面积不清，正是因为上述原因的存在，有人就把按套内建筑面积售房的设想提出来了。因为套内面积的测量非常容易，所以此种售房方式一经提出，便大受消费者欢迎。

三、分析各种商品房交易方式的利弊

按套内建筑面积出售的优点在于既简单又省事，便于购房者测量、核对，购房者无须足够的专业知识一关上门就能用尺把房子的套内面积量个清楚。目前国外有些国家和地区开始实行套内面积出售的办法。但是据笔者调查在国内还没有哪个省份或地区制定出了套内面积计算商品房售价的具体的规则，也没有具体确定公用面积计价方式。按套内建筑面积售房也许是一个省事的办法，但不是科学的办法。作为开发商,他的经营目的就是一个效益的最大化，会不会因为按套内面积售房，有可能造成其经济效益的降低，因此可能会产生以下几点隐患：

1、开发商在建设过程中可能会减少公共配套建筑的面积，从而降低项目整体品质。

2、开发商有可能把不属公摊的面积打入套内成本，购房者吃了暗亏还不知道是怎么回事。

3、为了能增加套内使用面积,不法开发商可能会将套内墙体变薄，降低建筑安全成本，减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响，使业主的生活品质降低。

4、按套内面积出售，有可能发生公共面积部分被发展商或物业管理公司占用，小业主利益被损害的情况。

因此有人认为按套内面积售房，恐怕无助于问题的明朗解决，反而会使公摊面积等易于发生问题的环节更加带有隐蔽性。

现在绝大部分房产方面的专家认为目前以建筑面积出售对消费者可能更有保障。他们认为房子的价值体现在各种建筑功能空间有机、合理地构成，它应该包括为整栋服务的公用设施等。如果一味追求套内面积而不顾及整栋建筑乃至整个小区的整体环境的情况，对购房者的利益也存在危害。目前按建筑面积售房比较流行的原因主要出于以下几个方面:

1、现在所有商品房的建筑面积并不是开发商说了算的，都须专业部门根据制定的规范、规则进行测量计算,最后要经过政府权威部门的监督与检查，所以从理论上来说，建筑面积结果应该是可靠的。商品房出现“缩水”与“涨水”现象只是个案而绝非普遍现象，而且，现在的购房合同示范文本上已经有了“套内面积”这一栏，规定开发商应该填写，购房者可以由此了解套内面积的情况。

2、便于和我国目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积和套内建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以套内面积出售，势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。

3、尽管套内面积能表现房屋的功效，但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的：一部分是独立产权，以套内建筑面积的形式表现；一部分是共有产权，以分权后的公用建筑面积的形式表现，两者不能分离。从长远来讲，消费者购买房屋，转化为固定资产，既会关心使用功能，也会关心资产的价值量。套内面积不能表现共有产权，也不能表现全部的财产权益。因此，以套内面积出售不利于表现产权人的权益。

4、就国外的普遍做法来看，许多国家或地区采取建筑面积计算房价款。我国采用的按建筑面积售房是借鉴国外房地产市场的做法，因为通过按这种方法可以比较好的解决物权问题。

四、提出解决纠纷的方法

通过分析现在市场上采用的几种商品房销售办法，根据我国目前的市场形式和国际惯例，我认为商品房按照建筑面积销售为好。问题的症结均在于公用面积的确定、分摊计算上。其实公用建筑面积的计算与分摊并非那样复杂、那样难懂。目前要使消费者对房地产市场树立信心，打消疑虑，只有通过一个简单的道理，即“明明白白消费”，要做到这一点就要使公用建筑面积的分摊做到合理、合法，还要尽量明了、清晰，要做到这一点我认为并不难。理由有四点。

1、房产测绘机构和监督部门严格按照《房产测量规范(gb／t17986·1—2000)》（2000年8月1日）以及各城市根据国家标准《房产测量规范》的原则和各地的实际情况制定本城市的《房屋面积测算细则》或补充规定进行房产测量，另外建设部《商品房销售管理办法》规定了商品房的销售面积与实际面积之差，不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。以及国家建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》(建设部令83号)和国家质量技术监督局公布的《商品房销售面积计量监督管理办法》中也对房产测绘提出了具体要求。通过以上规范、规程的贯彻实施，已经较好地规范了房产测绘制度，使其具有了足够的权威性。

2、通过业主委员会可查清公用面积清单并进行实测。套内面积按不同户型，不同方位各选测几套作为代表进行测量即可。测量结果可以与房产证上的面积进行比较，根据差值情况采取相应的措施。

3、建筑面积（套内面积加分摊面积）才能完全体现房屋的所有权和土地使用权，单以套内面积则不能。从长远着想，这一点不能忽视。比如房屋因种种原因需折除重建，势必会因公摊面积不明确而引起麻烦。

4、按照建设部、国家测绘局去年5月1日颁布实施的《房产测绘管理办法》要求，测绘与管理必须分离。现在国内有些城市的房地产测绘市场开始开放。过去房地产面积测绘权只掌握在建设部门控制的几家测绘机构手中，缺少竞争机制和监督机制。开放后的房地产测绘市场放开，情形就不同了，只要有相应的测绘资质，遵循国家及地方相应的法规，接受当地质监部门的监督检查，原则上任何一个测绘机构对同一宗业务都有同等的测绘机会，消费者终于在“房屋建筑面积测量”上有了知情权和选择权。

房屋测绘部门在进行房产测绘过程中应该依法测绘，严格遵守各项技术规程，有效保护购房权益，在实施测绘的过程中做到：

●严格遵守国家法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，接受当地房地产管理部门和测绘管理部门的技术指导和业务监督实，对其完成的房产测绘成果质量负责。

●认真核实公用建筑面积名称和它的服务范围，分析建筑物各个功能区的情况，根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。

●出具的房产面积测绘报告应该清楚地列出各套的套内面积、分摊面积，准确标注各主要边长数据；整栋房屋的公用建筑面积的名称以及面积和它们的分摊范围，在报告中应该列出各套以及公用建筑面积的位置平面图等，这样才能使建筑面积应透明计算规定清楚。

●测绘部门应该采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，建立严格的质量保障体系，在作业过程中认真把好质量关，对其完成的房产测绘成果质量负责。

为了最大限度地保护消费者的利益，笔者建议应从下面三个方面加强管理。

1、在签订《商品房买卖合同》时消费者与开发商应在合同中约定公摊面积增加的处理方式。即在签订合同时补充协议中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买受人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个公认的测量机构，进行重新测绘并约定测量费用的具体支付方法。

2、改革我国目前的测量制度，建立我国独立的测量师制度。测量师及执业机构对其所出具的测量成果负完全法律责任，同时使房地产管理部门变“运动员”为“裁判员”，以第三者的身份实行监督管理。测绘服务部门受开发商委托进行测量，其测量结果又受到管理部门的监督检查，既避免了开发商的欺诈行为，也避免了管理部门直接参与测量而使公正性受质疑。

3、政府主管机关制定相应的法规，如建立开发商对公摊面积数据的公示制度，即责令开发商在与购房者签订合同之前，小业主有权知道经具有资质的测绘部门测算明晰的房屋面积测绘报告，在面积测绘报告中列出商品房的套内使用面积、墙体面积、套内面积、分摊面积和建筑面积，并在备注栏中说明上述面积的关系。

4、政府主管机关应该加强对房地产开发、施工的监管力度，开发商必须按照经建筑管理部门批准的图纸施工，特别是已经做过预售并且卖出部分期房的建筑不得随意更改设计图纸。

结束语

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