旧楼改造工程施工方案十篇

旧楼改造工程施工方案篇1

石家庄机场是国内民用航空运输干线机场，首都机场的主要备降场和分流机场之一，是河北省空中交通门户和对外开放的窗口。石家庄机场在我国北方民航运输网络中起着重要作用。近年来，随着河北省和石家庄经济的快速发展，石家庄机场呈现出良好的发展势头，2004年，石家庄机场完成旅客吞吐量26万人次，同比增长33%，2005年，完成旅客吞吐量45.4万人次，同比增长78%，飞机起降3.66万架次，同比增长452%。石家庄机场经过十几年的发展，建立起了以石家庄机场为中心，联结国内、国际50多个重要城市的客货航线布局网络，进入航空运输快速上升的经济发展通道。

石家庄市机场于1995年2月18日开航以来，原T1航站楼总建筑面积25873，为下层进港上层出港二层式结构，建筑总长173m，建筑高度14.35m。空侧设计等级4D级，机位总数23个，高峰小时旅客流量900人次，已经不能满足使用需要。因此，民航总局及河北省人民政府共同投资，对T1航站楼实施改扩建的办法进行扩容，来解决高速发展的航空过渡需要和奥运备降保障需要。

T1航站楼改扩建工程，是在原航站楼基础上，通过分期施工，重新安排流程组织等手段，在保证原有航站楼正常使用的前提下，新建建筑面积30069,使新旧航站楼最终形成约55538、有8个近机位的整体新航站楼。本次航站楼改扩建工程主要包括新航站楼建设，引桥改造加宽，外立面改造，内装修改造，原有航站楼流程改造，设备更新与改造等内容。为满足2008奥运会备降及石家庄市经济发展需要，改扩建工程设计目标年确立为2015年。设计航空旅客年吞吐量230万人次，高峰小时旅客量1471人。

原T1航站楼 改扩建完成的T1航站楼

设计之初，我们根据规划现状和航站楼周边环境进行了综合分析，提出以2015年为目标的近期规划。改扩建工程必须要解决交通流程和功能空间需要与现有用地的矛盾，必须沿循并保证不停航的使用状态和资源的综合利用。设计的指导思想就是合理配置资源，发挥最大效益是设计中的首要问题。在方案初期比选过程中，合建与分建成为改扩建工程的两种选项。分建的优点是便于施工组织，原有建筑改建方便，有利于原有旧楼不停航使用，但缺点非常突出，由于旅客流量问题，国内出港、进港旅客及行李货运系统被分置于新旧楼之中，旅客流程迂长及传输行李不便。在设备布置，机场航站楼使用管理上非常困难。合建设计施工复杂，但最终可以作到“新旧合一”，形成一个完整合理的“新”航站楼，从最大化整合资源充分利用现有条件出发，改扩建工程为合建方案。在满足工艺流程合理的前提下，积极采用新技术，选用新型材料、新设备，推动建筑科技进步，努力做到节能、环保，并实施可再生能源的综合利用。在建筑护土建施工、设备控制、运营管理等方面积极创新，适应河北民用航空发展需要。

首先，根据T1航站楼一字型布局和流线布置特点，提出了保证不停航使用流程的改造方案和能源保障方案。由于旧楼的交通流量相对较小，尤其国际流程的空间规模可以简化，以保障国内流程的流线合理为首要目的，形成了可靠的分段实施的不停航保证解决方案。在简化原流程的基础上，提出以建设新国内空间为主，整合利用旧楼空间为国际流程的分段实施方案。为此，我们与河北民航管理集团公司相关领导和专家，经过多次反复论证，最终形成了一系列的改造实施规划和技术方案。

一层流程布置平面图 二层流程布置平面图

分阶段改造的实施步骤，是保证不停航运营的必要手段，也是设计研究的关键。在研究分析原有流程的基础上，确立新的流程方案。拆除改造原有设施，分步骤、分区域完成各种功能的空间和设施需要。在平面交通组织上，如何整合国际、国内人流与国际、国内货流，我们分别按照各种功能属性，把最终目标和现有运行相结合，合理避开整体布局与不停航运营的矛盾。建筑空间与形态上，综合考虑现有建筑空间形态和环境，巧妙的实现了续建国内流程大跨度建筑空间与原建筑交叉覆盖的布局设想。拆除旧楼北端附属建筑，采用钢桁架结构体系和大幅屋面覆盖的方法，把新旧空间整体融合，建筑形体上统一改造，高架桥拆除北段并进一步延伸，形成了时代感更强的崭新的航站楼建筑方案。

首层平面图 二层平面图

改扩建的施工步骤，经过反复的方案比较，确定了不停航流程方案。首先实施运行流程的保护施工，对旅客流线、货运流线、保障系统进行空间划分和保护。在此前提下，按照整体流程方案拆除部分交错空间并首先建设拟改造扩容的设备用房，然后进行新区建设和旧楼局部改造。新楼段建设完成后，所有保障系统试运行并取得了可靠验证，启用新楼段完整的国内流程并设置部分国际流程过渡使用，拆除改造并重新装修旧楼段空间。旧楼施工完成后，作为国际流程使用，恢复新楼国内流程全部空间。如此全部改造建设内容得到实施，形成了全新的航运系统。项目改造的顺利成功，归功于我们掌握旧楼的全部技术资料，建设单位提供了可靠的运行资料，各参建单位的密切配合和高度负责、科学严谨的工作。

建筑空间组织与新技术的应用，体现在建筑内部空间的功能需求和对环境特点的把握，以及建筑物的形态信息和蕴含的文化与思想。形体构成反映了功能属性的特定需要，同时也是全新概念的现代建筑文化展现。建筑空间与技术上，通过金属屋面的交叉覆盖、大幅面竖向单索玻璃幕墙、大跨度梭形钢管桁架结构体系，实现了新旧建筑的空间融合，并赋予了现代空间文化含义。借助现代技术与材料，精心刻画所要塑造的环境空间和形式。值机大厅、候机厅秩序分明，远眺室外，可坐享前广场的自然绿色景观与交通的和谐流动。内外空间通透，宽敞明亮，交通标识清晰，具有现代交通建筑明显的高效率、快节奏、方便舒适的文化特征。在技术设计上采取了一系列措施，基于节能环保的理念，集中应用了现阶段建筑技术发展的新成果，保障了大厅的环境设想，体现出以人为本、各种活动的随意性，取得了满意的使用效果，超出了改扩建的预期。

旧楼改造工程施工方案篇2

关键词：旧建筑改造：两型社会；更新利用

中图分类号：TU746.3

文献标识码：A

文章编号：1008-0422(2010)06-0053-02

1　引言

近年来，随着经济的高速发展，人们对于物质生活的需求也更替迅速，建筑拆建非常频繁。这种大拆大建的城市建设模式，造成了资源和能源的浪费，同时产生的大量建筑废渣，占去了大量的耕地，还给环境造成了长期的严重污染，与目前倡导的“两型”社会原则严重背离。(“两型”社会：国家发改委于2∞7年12月批准长株潭城市群为全国“资源节约型’和”环境友好型”社会建设综合配套改革试验区。提出整个社会经济建立在节约资源的基础上，构建人与自然和谐共生的社会形态，使人类的生产和消费活动与自然生态系统相协调可持续发展。)

以往我国发展城市主要是向郊区扩张，而现在是拆旧建新。大量传统建筑风貌被破坏，这些旧的建筑承载的城市发展印迹也随之而逝。我们如何理解和定位这些旧建筑，决定他们是拆是留，需慎重考虑，合理的改造和利用旧建筑是构建“两型社会”的一个值得关注的课题。

2　旧建筑改与拆的利弊分析

今天经济发展如此快速，资源的约束愈发突出，为了保证经济“又好又快”的发展，提出构建“资源节约型、环境友好型”社会。使社会经济建立在节约资源的基础上，使人们生产生活与自然协调可持续发展。首先是国家经济结构的转型，从过去的“高投入、高能耗、高污染、低产出”模式转向“低投入、低能耗、低污染、高产出”模式。我国城镇化的过程中，对于很多尚在安全使用期内、但已不满足现代使用功能的旧建筑，是盲目地一拆了之，还是改造后转换功能重新利用?显然，后者更符合建设节约型社会的要求，也有利于延续城市文脉，增强城市的亲近感。

“城市”这个称谓，不单指静止的物质空间形态，还包括在不同时间发生的各种事件被记录和历史的印迹被传承的集合，其中也包含今天以前的城市中人们建设行为的所有动因与结果。从而我们需要建立一种集功能、文脉、美学于一体的城市建筑的评价与更新保护的体系。使一些原本有可能被拆除的旧建筑通过功能转变和改造利用，能继续为我们合理服务。城市中存在很多这样的旧建筑，可能将要或正在面临拆除的命运。慎重的对待这些旧建筑，让他们能发挥余热，成为可以满足现代生活需要的场所，不要使之成为新的建筑垃圾。历史留下的很多旧建筑都有成百上千年的历史了，而当今建筑使用周期往往只有几十年，按现代建筑材料的寿命的理论值(不可降解的材料很多)是远远超过这个年限的。如何使旧建筑既实现其价值的转移，又体现其文化价值的延续：既是对历史的尊重，也是对未来负责。

在可持续发展的理论体系不断地拓展和完善下，旧建筑改造中以合理的更新、改建过程替代大拆大建的方式，是促进资源可持续利用的理性选择。近几年在一些经济较为发达的城市中出现的工业建筑改造，应该说在一定意义上为城市旧建筑改造性利用提供了较为成功的范本，如杭州的杭印路49号、上海建国中路“8号桥”、北京的798艺术工场等。

虽然资源节约型是提倡改造，但也不是所有建筑都有改造的价值，有的危旧房对提升城市品质是大碍。对城市卫生、城市管理都带来不便，即使改造，最终也差强人意。合理的旧建筑改造才能提升城市形象，改善城市品质。

3　旧建筑改造的分类与改造的技术特点

由于地域差异，基础条件差异，发展的途径差异，结果也不尽一致。但均为旧建筑，而外部空间、环境及道路等要素由于原建设的规划和设计受到原来建设水平制约，基本处于过时的状态。如果得不到合理的改造方案，难免不被商业性的开发所吞噬故应有成熟的设计，在非常专业的建筑实施技术支持下，建立一个从宏观到微观统一的计划并予以实施，才能保证旧建筑既留存历史又焕发出新生命力。下面是常见的旧建筑改造情况：

a、配合旧城改造性质的旧建筑改造――以片、区、街为单位的旧城改造，这种情况要根据城市的总体规划，街区的历史，地理定位而有肴序进行。如有的城市建筑要求是保护传统文化为主。而改造城市商业用途的建筑，改造主题就偏向商业。

b、适应功能转换、功能扩张的项目改造一在新、改、扩建过程中，根据设计对象的生产、工艺特点及用途进行环境保护、安全卫生和消防等的功能扩张。在设计之前，对当地的人文、地质、环境、发展规划以及周边环境作出仔细研究。彻底了解原建筑的特点，由专业设计人员进行设计改造，不能随意应业主的需求而随意改动，需慎重行事。

c、二次装修改造一这种改造包含了房屋结构、建筑形态、室内设计、材料选择、环保、施工实现等多个专业领域，尤其是涉及隐蔽工程和墙体改动后的一些特殊处理，过程比较麻烦，所以要强调，做旧房改造尤其是工装改造，需要有水电、结构设计专业的设计师共同参与协作施工。

d、节能、环保的运用对建筑的改造许多建筑在建设时没有按现行的节能、环保最新规范设计，现在要通过改造添加，如建筑外保温构造的添加。

4　湘潭某单位的一旧建筑改造实例

4.1改造背景

本案为湘潭市某机关单位办公及居住的院子新址，笔者接到此案时，新建部分已投入使用，只对所剩旧建筑进行改造(如图1旧建筑改造前旧貌)。本案的规划其实也为大拆大建之做法，拆除了原有的大部分建筑，产生了大量的建筑垃圾，趋于用地保值的需要。只保留了东南角的原办公楼的一小部分(如图2总平面图)约1500m2，5层，砖混结构。

从场地的情况看，该单位还是需要一处与新建办公楼、宿舍楼提供后勤服务的附属建筑，于是该单位决定将此旧楼改造成“职工之家”，功能有后勤仓库、食堂、老年人活动中心等。如果拆掉该建筑，空地只能做绿化，不利于用地保值。该地是一处有高差的用地，拆了后看到的是3m高的挡土墙上砌着3m高的围墙，围墙外几米就是相邻单位的建筑，且拆后不能在原位置新建。趋于经济利益的比较，选择不拆。进行改造。从可持续发展的观点来看或从城市规划角度来看，拆还是不拆好，建筑改造后到底还可以使用多久(该建筑为1982年建成投入使用，砖混结构)，拆剩的建筑是否结构安全，如何处理好旧建筑的消防、节能等问题，都是本案改造过程要研究探讨的。

4.2改造实施

本案为适应功能转换的改造项目。改造过程应根据设计对象的生产、工艺特点及用途进行环境保护、安全卫生和消防等的功能扩张。设计人员应有强烈的责任心来做改造工作，不

经意的一个微小的不合理变动，都可能会导致旧建筑在后续使用出现问题。在着手设计之前，应对周围的环境、发展规划以及周边物态作详细的研究。通过彻底了解原有建筑的特点，由专业设计人员进行精确计算，得出最佳的改造实施方案。

4.2.1改造设计方案的确定

在设计方案的推敲过程中，首先确立了平面功能的层次分布，一楼采光弱、面积小，只作为仓库；二楼挡土墙高侧落地部分为厨房，其余下部为房间的为餐厅；三楼布置餐厅、包厢和管理办公室；四楼布置室老年人活动中心；五楼布置健身房和多功能厅。功能是确定了，接着是按规范设计交通系统了，原建筑拆只有一个楼梯。而现行建筑设计规范对本建筑的疏散要求，必须设两部楼梯，且考虑老年人活动设置在四楼，行动不便，综合考虑布置了电梯一部。原楼梯在建筑东侧，所以新加楼梯和电梯布置在建筑最西，利于平均疏散，在建筑外侧加设楼梯和电梯也相对容易操作。加设电梯后，建筑的使用舒适度也得到提升。(如图3建筑方案透视图)。

对于建筑外立面改造，考虑过与旁宿舍外立面呼应，采用10cm*10cm外墙面砖。后通过讨论和比较，决定与主办公楼外立面协调，选用了仿大楼外挂石材质感的真石漆，此做法比石材和面砖重量轻，不会给外墙增加额外的荷载。

4.2.2旧建筑改造结构安全的处理

建筑结构的安全是首要问题。先委托了具有相应资质的结构可靠性鉴定单位对现有建筑的砌体进行“回弹”实验。确定结构实际强度，用超声回弹综合法对混凝土结构进行检测：接着参照原有结构图纸确认结构配筋，结合实际的混凝土强度，验算结构承载力，评估结果是建筑大部分结构是符合改造后建筑的承载力要求的。对不符合承载力要求的局部，结构专业设计人员对局部结构进行加固设计。结构加固主要就局部梁、板、柱3种构件的加固，梁加固采用截面加大法和包钢加固法：板加固主要采用碳纤维粘贴法，柱加固局部采用植筋灌浆截面加大法。在结构施工过程中，在原结构混凝土墙体开洞口，洞口进行粘钢加固。(如图4柱、梁、开门洞结构加固处理)工程施工时，为防止施工过程中可能发生的结构质量问题，随时让施工人员与结构专业设计人员沟通解决。

对建筑外伤的处理上主要是本建筑东部的外墙，此墙原为内墙，拆除其他部分后成为外墙，受力情况不同了，因此在此处加设了构造柱。墙上用手工凿去原石灰砂浆层、用水冲洗干净，充分湿润，再挂直径2-4mm间距2cm的钢丝网片用水泥砂浆粉墙，以解决了防水和加同的问题。

4.2.3旧建筑室内装修的实施

旧建筑的装修改造设计，包含了结构、形态、室内设计、材料选择、施工实现等多个专业设计，尤其是旧的墙、柱等结构构件表面抹灰层的凿动尽量用手工凿，避免电动机械对结构的损伤。水电部分的改造，小心拆除了原建筑的全部管线，在找平层下埋好新作管线。用水房间，仔细做好防水构造。旧的设计规范与现行规范有差异，增设了消防栓及喷淋系统。装饰设计采用了不给建筑造成额外负载的简约风格。

4.2.4旧建筑节能方面的改造

通过热工计算，原建筑外墙、窗、屋顶等部位没有达到《公共建筑节能设计标准》的要求，选用了胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统和外窗换成中空玻璃塑钢推拉窗后使旧建筑达到节能规范。这里难度大的是胶粉聚苯颗粒的施工，改造时值夏季，墙面基层湿润后很快干掉。易开裂，很难养护。而外层多浇水养护好后，里层水分又难排出，外墙内侧易发霉，所以要恰当掌握材料配比、用水量和操作时机，最终本建筑各项指标均达到可合理使用的要求，正合理发挥其使用功能。

通过此建筑改造，我们从一斑窥全，该建筑使用使用功能得到转变，结构得到加固，使用寿命延长，一举多得。

旧楼改造工程施工方案篇3

关键字：危房改造四合院保护矛盾

但是，伴随着这场危房改造工程而来的是另一个同样引起社会瞩目的新问题——如何在改造工程中做好最具古都传统特色的四合院建筑的保护，也同时提到了我们面前。十几年来，随着危旧房改造工程的发展而在全市不断扩展的保护历史名城、保护四合院的争论，现已逐步演变为全市乃至更大范围所普遍关注的重要新问题。

一、我市危房改造进程中对四合院等传统建筑的熟悉及保护

早在上世纪80年代中后期，北京旧城内的四合院平房区，已开始大面积演变为危破房，其危房率每年都以较快的速度递增，而且，危破房屋正逐步从城市边缘地带向旧城的四合院区域扩展，并开始威胁众多居民的生命和财产平安，也影响着首都的城市面貌。为加快这一“历史”新问题的解决，市政府做出了在全市范围内开展危旧房改造的决定。全市自1990年正式开展危房改造工程以来，随着改造工程的不断扩展和延伸，其危改建设和四合院保护的关系和矛盾以及社会视点的关注程度，也在不断的发展变化，其状况大致经历了三个阶段摘要：

危房改造的第一阶段摘要：1990年至1997年之间，以解决旧城内危破程度严重的房屋为目标的危房改造工程。城区内当年最突出的危房主要集中在内城的原城墙根一带，即东二环路西侧、西二环路东侧、北二环路南侧以及外城的天坛、先农坛坛根四周的天桥金鱼池、法华寺等区域。为解决危改建设的资金来源新问题，当年所采取的方式，是原地改造建设，就地平衡资金。这一改造建设方式，确实为最初的危房改造和区域性的市政建设提供了资金保障。但同时产生的另一个新问题，就是改造建设单位为了多建住房，纷纷要求突破旧城建设高度控制的规定，不断提高楼房的建设高度。为防止危改建设有可能给北京历史名城保护带来不良影响，市政府在当年的危房改造工作中曾制定了“四个结合”，提出危房改造要和“古都风貌保护相结合”的规定，并在社会讨论的基础上，要求旧城内的危房改造工程，要保护古都风貌，尤其是保护古都的空间格局，改造建设项目要维护旧城的平缓、开阔的空间形态等等。为此，当年在旧城内最初开展的危房改造工程的注重力，多放在文物建筑的保护和古都风貌的协调上，危改启动的区域，也多在旧城的边缘地带。所以，这一阶段的危房改造工程，是以外城的宣武区、崇文区和内城的东西二环以内的危房区域为重点，开展了一定规模的危改建设工程，从而较大面积地拆除了这一区域的危旧房，先后建起了一批居民住宅楼，使旧城内部分区域的居民危房新问题得到一定程度的缓解。据市危房改造办公室的统计资料显示，全市在1990年至1992年开展的危房改造的三年间，旧城内四城区总计搬迁住户29385户，平均每区每年只搬迁1600余户。由此可见，这一阶段旧城内的危房改造工程的规模还处于初期阶段，大部分危房改造项目和老北京四合院、胡同保护的矛盾还未充分显现。

危房改造的第二阶段摘要：1998年至2003年3月，北京申奥成功后，为以新的城市面貌迎接2008年举办的奥运会，在全市范围内加快了市政建设的步伐，而旧城内历史上形成的大面积的危房新问题的解决，就成为这一时期的一项重要而紧迫的任务。在这一阶段，全市提出的危改工作的目标是，在5年时间内完成全市的危房改造工程，其重点是旧城内的危旧房。自1998年以来，在旧城内的四城区全面开展了针对危旧平房的危改建设工程。为进一步加快旧城内危房改造速度，还同时提出和实施了开发建设带危改、市政建设带危改、修路工程带危改等危改思路和建设项目。据市危房改造办公室统计，在这一阶段，旧城内除25片历史文化街区外，在传统四合院平房区域内，列入危房改造计划的项目达到130余片，在危房改造搬迁的高峰年度，四城区每年外迁住户曾超过3万户。我们看到，在短短几年内，旧城内的传统平房区域逐渐被现代化的楼房小区所代替，东西城区的部分危改项目已逐步向传统的四合院、胡同区域扩展，部分传统四合院、胡同在逐步消失……。这一变化再次引起社会各界的高度关注。

危房改造的第三阶段是摘要：2003年4月以后，市政府在认真总结以往危房改造工作的基础上，重视和吸纳了专家学者的意见和建议，在全市认真落实中心领导有关北京历史名城保护的指示精神，对旧城内的四合院、胡同等传统建筑采取了一系列的保护办法。如制定了“北京历史文化街区传统建筑保护办法”、对危改区域内保存较好的四合院采取了挂牌保护的办法，使处于危改拆除区域内的658座四合院等传统建筑得以保留。尤其重要的是，将全市危房改造的思路做了根本性的调整，从以往的危房改造工程中对四合院胡同采取的“改造、建设”转变为“保护、维修”，要在保护四合院和历史名城的前提下，开展危房改造工作。在这一思路的指导下，我市延续多年的以拆除原有四合院为主要方式的危房改造工程，最终转变为以保护维修和提升居住环境为目的的危改工作。

根据上述对四合院保护的原则精神，我市四城区先后探究并制定了近期将以新的思路开展的白塔寺地区、三眼井地区、前门地区、大栅栏等传统街区的保护维修和改造市政设施的方案，将会取得既能保留原有的四合院、胡同等传统建筑及格局，又能适应和满足居民现代生活需要的双重效果。

二、旧城内危房改造的实施方式及对传统四合院保护产生的影响

为在危房改造工程中妥善处理和历史名城和传统建筑保护的关系，我市自开展危房改造工作以来，也曾经历过多方面的探索过程，社会各界曾针对如何在危改过程中保护古都风貌的新问题，进行过广泛的讨论，一批专家学者曾从历史名城和古都风貌整体保护的战略高度，发表过真知灼见；有的专家亲自主持或参和了部分危改方案的设计工作，在全市实施的危房改造工程也曾有过各种探索和不同模式摘要：

1.在传统四合院区域实施的楼房小区式的改造方式。在危房改造的初期阶段，为了能尽快安置大量的居住危房的居民住户，各城区曾在旧城的边缘地带建造了一定规模的楼房小区式的住宅，在一定程度上缓解了部分区域因危房所造成的社会压力。但随着危房改造工程的进展，这种改造模式却逐步向旧城内的传统四合院区域“侵蚀”。在危改初期阶段以后，我们看到，由于实施了楼房小区式的危房改造工程，使得一些传统平房区域内原有的四合院、胡同等传统建筑被全部拆除，代之而起的是一片现代化的楼房小区。从北京旧城的整体看，当初为解决部分居民的危房而在旧城的边缘或某一区域，建成一定高度的楼房式住宅，对文物建筑和历史名城的整体景观不会造成较大的影响，只要建筑的外观形制、体量、高度符合城市总体控规要求，在历史名城保护总体规划中是答应的，但是这种“改造”方式的代价，却是旧城内这一历史地区的传统四合院、胡同由此而永远消失了。

2.在传统四合院区域开展的菊儿胡同“楼房四合院”式的危房改造方式。在上世纪80年代后期，即我市在大规模实施危房改造之前，清华大学等一些科研单位，曾就如何在保护北京历史名城的前提下，妥善解决旧城内危房新问题展开过多项探究和探索。东城区菊儿胡同的改造，就是当时在努力协调古都传统风貌的前提下，在传统四合院区域内开展的一项具有科研性质的“改造更新、新旧结合”式的危改试点方案。这一方案的突出特征是摘要：将传统四合院的独门独户的居住形制和楼房单元相结合，组成住户居住的基本单位；在建筑设计上，为每户增加了原传统四合院住房中没有的厨房、卫生间等现代设施。建成后，每组建筑基本保留了大院落的组合形式，能够较好地延续传统的邻里交往方式，最大限度地维持了原有的住宅胡同的传统结构；继续保持了以往四合院传统住宅院落的地域空间；其建筑外观尽量保留了传统建筑的风格，在当时被社会称为“类四合院”或“楼房四合院”式的危改建筑。

菊儿胡同开展的危房改造方式，是我市最早在传统四合院胡同区域开展的一项有重要意义的危房改造探索性试点方案，其整体规划中的改造、继续、更新的设计手法，为我市以后在旧城内开展的危房改造工作带来一些新的思路和理念。

3.在城根、坛根开展的整治及恢复区域景观的危房改造方式。在我市旧城内的城根、皇城根、坛根、古河道等地带，多是新中国成立以后逐步发展形成的居民居住区，由于房屋建设质量差，是我市最早出现的危房区域，也是旧城内危房改造的重点地区。我市先后在东皇城根、明城墙遗址、菖蒲河遗址（南皇城根）、南中轴路两侧的天坛和先农坛的坛根等地带采用搬迁、整治的思路，开展了以解决危房、拆除违章、整治环境、恢复区域历史景观为目标的大规模的危房改造工程，共搬迁住户超过一万余户，在社会上产生了良好的影响。在上述区域开展的危房改造工程的共同之处是摘要：由市区政府出资并组织实施，在搬迁了大量住户、单位的基础上，将区域内多年形成的杂乱建筑全部拆除清理；整治和绿化环境，市文物局积极参和了上述各项工程的实施工作，先后清理发掘了东皇城墙（根）遗址，利用考古成果恢复和展示了部分地段的皇城墙遗迹；维修、加固和保护了崇文门东侧明城墙遗迹；配合菖蒲河恢复工程，修缮了南皇城墙；参和南中轴路的整治工程，修复了天坛、先农坛的外侧坛墙等，局部恢复了上述重要区域的历史面貌。尤其是在菖蒲河遗址整治及恢复河道的工程中，在菖蒲河北侧修建了一批传统式的四合院建筑，使这一地区历史上特有的红墙、御河、四合院的传统建筑景观得以重新展现。

4.在历史文化街区开展的危房改造试点工程——南池子危房改造方式。南池子地区的危房改造工程，是我市在历史文化街区开展的第一个以四合院改造为主的危房改造项目，也是我市对传统四合院改造、维修、保护利用的探索性的试点工程。又由于南池子位于世界闻名的历史文化遗产——故宫的建设控制地带之内，其街区本身又是全市重要的历史文化街区，所以南池子地区的危房改造工程，始终是社会关注的焦点。各界人士分别从故宫传统环境的延续、原有四合院、胡同的保护、改善居民的居住条件、提高生活环境水平等不同的角度给予评说。非凡是对改造后新建造的二层式的居民住房等方面，部分专家还存有一定的看法。但从整体上看，南池子地区开展的危房改造工程，是在十分复杂的矛盾和多种困难的境地下，开展的一项危房改造的艰难探索，其总体效果应给予充分肯定摘要：一是危改工程尽量多的保留了原有的传统建筑，搬迁了占用市级文物保护单位普渡寺大殿的小学校；搬迁和拆除了普渡寺大殿四周的186户居民，使年久失修的文物建筑得到了彻底的修缮；在危改工程中保留了原有的9条胡同和街巷；保留了目前状况较好的四合院31座；按原格局重新修复了传统四合院17座。二是，改善了居民住房条件，提高了居住水平。在危房改造前，每户住房面积为2684平方米，改建工程后的回迁户户均达到69平方米。为解决区域内居民住户过多过密的新问题，在这次危房改造中，居民外迁率为70%，降低了住户及人口密度，从而改善了居住环境，提高了生活质量。三是，各种现代化的市政设施，如管道燃气、电力设施、通讯网络、上下水管线、地下停车场等等都从地下引入四合院内或居住的区域内，极大地改善和提高了整个区域的市政水平。

5.实施了小规模院落式的维修改造方式。为在危房改造中更有效地保护目前状况四合院建筑，我市有关部门曾做过多种改造形式的探索，其中在传统四合院区域推行的以单体院落为单位的危旧房改造方式，基本保持了原有四合院的建筑格局及传统外观，对原有胡同、街区风貌及周边邻里建筑不造成任何影响，是我市在旧城内危房改造工作中，对四合院建筑改造和保护相结合的一种成功的尝试，具有普遍的推广意义。此方案的实施，往往是以一组或几组四合院为改造单位，在搬迁安置院内原有住户的基础上，根据院落建筑的保护状况及完残程度，做出维修、改造的实施方案。通过对原有院落建筑开展一系列的维修、复原、翻建和内部改造，使原有四合院的建筑格局得以恢复。新的院落建筑，完全可以适应和满足现代化的居住生活和多种使用的需要。在这方面，具有代表意义的改造院落有摘要：东城区南锣鼓巷沙井胡同15号四合院、秦老胡同35号四合院、鼓楼东大街国祥胡同甲2号四合院、东城区亮果厂6号四合院、东城区府学胡同34号四合院以及国子监街、南长街等数十处院落，大都是在安置原有危房户后，对现存的危旧四合院仍依照原有的结构和传统的格局，进行翻修或重建。重新改造后的院落建筑，除内部增建了卫生间、厨房、上下水管等市政设施外，其建筑的总体外观，基本保留和延续了原有四合院的传统特色。从这种单体院落改造后的整体效果看，这种小规模院落式的危房改造方式，既保留和发展了传统建筑原有的实用居住价值，又再现了老北京传统风格的四合院建筑。



三、已实施的几种危房改造模式和传统四合院保护的矛盾

根据市委、市政府领导有关在危改工作中做好四合院保护的指示精神，我市在旧城内的危改工作思路已做了根本性的调整，为适应这一重大转变，有必要对我市十几年来的危改工程实施方式进行认真反思，以便从更广泛的意义上，深入探究和探索在今后危改工程中保护传统建筑及历史文化环境的原则和方法。我们首先充分肯定以往的危改工作在解决城市危房、改善市民居住条件、提升城市环境水平等方面所取得的突出成绩，但如何在危房改造的实施工程中处理好和传统四合院保护的关系，确有值得我们深入分析和探究探索的新问题摘要：

1.以开发建设的方式，开展旧城内的危房改造，对传统四合院、胡同、街巷造成了无法弥补的损失。开发建设的本质，就是利用旧城内的土地及空间进行建设，它和开发地域上的传统四合院、胡同的保护是相矛盾的，其所追求的目标，是最多的建筑容量和最大限度的建设高度，以新增的建筑面积换取最大的经济效益。在我市危房改造的起步时期，在旧城的边缘地区实施这种开发性建设，也确实为当地的危旧房住户提供了尽可能多的居住用房，也为政府缓解了没有资金解决危房及困难户回迁的现实新问题。但是，这种在旧城内非凡是在传统四合院、胡同区域实施的开发性建设，是以牺牲危房地区的传统民居建筑和地区传统风貌为代价的。从以后的实际效果看，在实施开发性建设的传统平房区域内，部分保留状况较好的四合院建筑，也在开发建设的工程中被拆除。非凡是在占地面积较大的四合院平房区域，不但原有的各类建筑包括个别状况较好的四合院被全部拆除，而且这一地区已延续多年的平缓、开阔的空间形态，也被一栋栋体量较大的现代楼房所取代，致使这一地区的历史“痕迹”也随之消失了。

在危房改造初期，为加快全市危改工作速度，我市在旧城内还同时实施了市政建设带危改、道路扩建带危改等多种建设性的危房改造方式，这种以城市建设工程的方式来承担部分危房改造任务的做法，其实际中所偏重的是市政工程建设本身，而对市政工程两侧所涉及的传统建筑也是以拆除为主。在工程实施后，城内部分地段的道路确实展宽了，但沿街两侧原有的传统建筑及街区景观也发生了很大改变，非凡是沿街的传统四合院、商家店铺等历史性建筑在不断减少。

2.原地实施危房改造的方式，对传统四合院建筑和地区风貌造成了不同程度的破坏。由于四合院平房区危房住户过多，加之建房资金紧缺，在这种情况下，有关部门解决危房的一个重要方式就是摘要：原地危改建设，就地搬迁安置，增加建筑高度，平衡建房资金。应该说，这种方法在旧城的某些边缘地带是可行的，但假如在内城的中心地区或四合院胡同区域，也实行“就地危改，原地建楼”的方式，就必然拆除危房区域内原有的四合院、胡同，造成一个历史地区的传统四合院、胡同的破坏直至消失。

3.以迁移的方法在新建楼区的一侧保留部分四合院的方式，将使传统四合院的原有价值大打折扣。部分旧城内的危房改造项目，为协调危改建设和四合院保护的矛盾，兼顾两者的关系，在危房改造建设中，将区域内有价值的四合院，迁移至新建小区的一侧。从表面看，这种危改方式是将有价值的四合院建筑迁移保留了，有的小区内个别的四合院还做到了原地保留，有的楼房林立的小区内需保留的挂牌四合院一个不少，但这种原本分散于胡同、街巷之中的四合院建筑，却在这种危改方式中脱离了原有胡同的历史环境，又重新组织在一个新的现代化的建筑环境内。这种重建的四合院，不但失去了传统环境下的原有价值和意义，而且新建成的楼房小区，也必将影响和改变这一传统四合院区域在历史名城中原有的地位和功能，进而会对北京历史名城的整体风貌造成损害。

4.在危改的运行方式上，部分危改区域曾出现过把危房改造和保护四合院对立起来的偏向，造成部分危改地区的居民对政府部门保护四合院工作的误解。旧城内很大一部分危改工程，因涉及到历史街区和四合院的保护新问题，多和危改建设形成矛盾。有的建设单位就认为，是四合院保护影响了危改建设，个别的建设单位在处理建设和保护关系上，形成一种摘要：解决危房=拆除破旧四合院、改造=盖楼房=解决居民的危房新问题的思维模式，片面认为，不拆除原有的危旧四合院就无法解决居民危房新问题。在前一时期，有的危房项目因四合院保护新问题出现了停顿和调整，在部分建设单位上述错误情绪的影响下，致使部分急于改善居住条件的居民，对政府部门保护四合院、胡同的做法产生了对立情绪。个别的甚至错误地认为，北京破旧的四合院已经过时了，保护它就是保护落后等等。而未能看到，市委、市政府之所以采取保护北京四合院以及保护历史名城的举措，正是保护和体现了广大群众的根本利益和长远利益。上述熟悉新问题的产生，其根源概出自于这种原地危改建设的运行方式。



四、以新的思路解决旧城内危房改造中的四合院保护新问题

1.坚持以维修、保护的方式替代四合院区域的危房建设工程。在当前全社会高度重视历史名城保护的新形势下，要认真落实市政府有关保护四合院建筑、保护北京历史名城的指示，果断停止旧城内的开发建设项目，要切实保护好每一条胡同、每一个四合院建筑。同时更要深入探究和解决目前四合院区域内普遍存在的危房新问题，应认真探索危破四合院的维修、保护和利用的良性管理机制。在搬迁改造方式上，要改变以往经济搬迁的做法，首先是着重解决四合院区域内经济困难户和低收入职工的住房新问题；在住户疏解和外迁的思路上，应变以往的“货币搬迁”为住房调整，通过调换住房的方式，解决危房户的住房和避免经常发生的货币纠纷新问题。如在城外统一建造住宅楼，然后，通过采用住房调整的办法，以租房的方式，将四合院区域内的危房户置换至城外的单元楼内，在原住户离开危房后，再根据所在区域的位置特征，另行探究危破四合院的维修、改造、保护、利用的方案。

2.以多种方式开展旧城内四合院的维修和保护。按照市政府有关保护四合院的要求，四合院的产权及使用单位要积极采取维修和保护的办法，不得拆除和改变四合院原有的建筑格局，鼓励实施以院落为单位的小规模的危房户搬迁和四合院维修、改造工程，在保持原有建筑格局、外观的前提下，院落内可以引进和采用现代化生活设施和市政设施，以适应当前都市生活发展的需要。

3.探究制定不同区域内的四合院危房维修、改造、保护和利用方案。在北京旧城内，对不同地域的四合院建筑应有不同的保护要求，如摘要：处于旧城中心区的四合院和城市边缘地带的四合院、历史文化街区的四合院和一般传统平房的四合院建筑，因在历史名城的不同地域中发挥着不同的影响和功能，因此在保护上要有不同的要求。一般来讲，因地域上的差异，对全市四合院的保护标准和方式不搞“一刀切”，非凡是对旧城内的40片历史传统街区的四合院，要严格按照历史街区保护管理的有关规定，不得拆除、改建原有的传统建筑。对年久失修的危破房屋的修缮，要采用传统材料和工艺，按其建筑原状维修并保持和恢复其传统外观。而对于一般平房区内四合院建筑的维修，一般不做纯“复古式”的要求，在其建筑内，除可增建卫生间、厨房及各种市政设施外，还可以充分利用地下空间，增建地下室等。在院落的利用上，可在不影响建筑格局和区域景观的前提下，可以营建“下沉式”院落或增加庭院式罩棚等等，以满足和适应不同使用功能的需要。

4.以四合院私有化方式吸引各方资金，实现四合院维修、保护的社会化。新中国成立初期，国内城市普遍推行公有制并最终实现了私人住房公有化后，政府部门也从此背负了全市职工住房的沉重“包袱”。几十年来，由于政府及房管部门长期缺乏足够的维修资金，始终无法保证全市居民住房的日常维护，使得很多居民住房非凡是旧城内年代久远的四合院平房，在年复一年的使用中日见残破，以至逐步演变为现在的危房。实践证实，政府部门无法继续承担全市居民的住房新问题。由于近些年来，随着国内及北京地区社会经济的快速发展，社会上已经积蓄了较大的资金财力，非凡是在全国范围内的一批具有较强经济实力的各阶层人士，已经开始介入旧城内四合院建筑的保护利用领域。如在皇城内的南、北池子、南、北长街、景山东、西街、什刹海地区、南、北锣鼓巷、国子监街等重点四合院街区，已先后有百余处四合院建筑，由港澳企业家及各界人士依有关政策出资收购后，都按院落原有的格局和建筑风格重新修复利用，使原已危破的四合院建筑在经过维修后得以延续。可见，社会人士参和四合院的危房维修及利用，在全市传统四合院的保护利用方面发挥了不可忽视的功能。从今后发展看，随着我国社会经济的持续发展，国内的各界人士参和我市四合院的维修、利用，还将呈现新的发展趋向。

旧楼改造工程施工方案篇4

【关键词】旧管网；改造；方案；投资

前言

截至2011年底，大连市自来水集团辖区共有居民用户122万，其中建于2000年以前的居民用户67.4万户。2000年前居民室内给水管普遍采用的是镀锌钢管，镀锌钢管的使用年限一般为10年。超期服役后给水管锈蚀严重，管道破裂、流锈黄水的现象时有发生，不仅严重影响居民的生活和健康，同时也增大了供水能耗。自2005年至今，已实施居民室内旧管网改造11.7万户，尚有待于改造的居民用户55.7万户。

1、改造的必要性

1.1 旧有住宅水表及给水管已超过使用年限，管道锈蚀、堵塞严重，造成居民用水水质恶化，供水量及水压不足。

1.2 旧有住宅水表设在室内，不利于自来水维护人员进入室内维护，抄表人员到用户家中抄表收费打扰居民的正常生活。

将居民室内水表迁至室外，采用可靠的给水管和远传水表，并运用现代化的管理手段，可以彻底解决居民用水水质、水量及水压问题。自来水维护及抄表收费人员对给水管进行维护及水表抄收不再进入居民室内，提高了企业管理水平并防止刑事案件的发生，真正体现了以人为本。实行居民室内旧管网改造可以使居民增强节水意识，更加主动采取措施节约用水。

2、改造范围

2012年大连市居民室内旧管网改造共计97栋（5012户），其中中山区7栋（951户），西岗区19栋（963户），沙河口区14栋（780户），甘井子区13栋（687户），金州新区15栋（865户），旅顺口区29栋（766户）。

3、改造方案

3.1 室内外给水系统的设计

将居民水表安装在室外地下水表计量箱井内或住宅楼梯间休息平台处的集中表箱内，按一户一表一管的方法，在不破坏建筑结构的情况下将给水管接至用户。

3.2 改造的具体形式可根据现场的实际情况采用不同的供水方式。

3.3 给水立管根据改造后用户的实际户数重新计算核定管径。

3.4 卫生器具承受的最大压力应满足《建筑给水排水设计规范》的要求。

3.5 水表的型号及安装要求

水表采用ZCuZn40Pb2铅锌铜壳LXSY-15F型远传水表，计量精度应符合《中华人民共和国城镇建设行业标准城镇供水水量计量仪表的配备和管理通则》的要求，水表安装前应进行“首次安装强制检定”，以确保水表计量精度，否则不予开栓供水。

3.6 给水管材的选择

给水管采用PPR塑料管材及管件，塑料管必须经过大连市建委认证，具有《大连市建设产品注册认证证书》；施工时应按照《给水塑料管安装》（02SS405-1～4）的要求施工。

3.7 给水立管的安装位置

多层住宅给水立管应尽量利用原室内给水立管穿楼板洞口施工，局部可扩大洞口，但不能影响建筑结构。立管束外部应采用塑料保护管壳。高层住宅因给水管在走廊敷设，需对给水管进行保温处理，给水管缠玻璃棉做保温层，外包PVC保护管，玻璃布做保护层，最外层刷防火漆，参见图集《管道和设备保温、防结露及电伴热》（03S401）。管道穿过楼板处加套管后封闭。

3.8 水表的安装位置

多层住宅根据现场实际情况将水表集中安装在室外地下水表井内，每座水表井最多可设置36块水表，室外水表井采用砖砌，施工参照《给水排水标准图集》（S5）及公司内部相关资料的施工方法及要求，水表井内衬PVC表箱，并设置防盗井盖。

高层住宅水表安装在走廊的集中表箱内，表箱安装应便于抄表，且不影响居民通行及周围环境，挂吊在墙上的表箱需满足自身强度要求，防止掉落，表箱应设置防盗锁。

3.9 手抄器系统的设计

根据居民室内给水管的布置形式，结合改造后的水表安装位置，统筹考虑采集器的安装位置，合理布置电气线路。采集箱集中安装在楼梯间适当位置，以不影响通行为原则。

室外水表井或室内水表箱内水表通过线缆与采集箱内的集中采集器和发射器连接，发射器发射无线信号，抄表员手持抄表手抄器可在采集箱外面抄表。采集箱电源为200V，内装备用锂电池，断电情况下保证持续供电100小时。采集箱容量10W，年运行电费75.16元，由自来水公司承担。

4、改造应注意的问题

通过实践证明：居民室内旧管网改造关系到千家万户的切身利益，应当本着“积极、稳妥、规范、有序”的原则执行。

由于居民室内旧管网改造施工在居民住宅中施工，所以施工时应尽量缩小作业面，最大限度地减少对居民生活的影响。应在环保部门规定的时间内施工。

居民室内旧管网改造施工时，应严格按照施工操作规程施工，水钻操作工人必须经过培训并在施工时采取绝缘措施，以保证施工人员的安全。工程竣工后应进行水质化验，达到现行《生活饮用水卫生标准》（GB5479-2006）的要求方可供水。

5、非正常赔偿情况说明

5.1 居民装修造成的非正常赔偿

居民装修比较复杂，居民认为破坏后无法恢复而阻挠施工，要求增加赔偿。

5.2 商户经营造成的非正常赔偿

影响商户正常经营生产的损失，产生非正常赔偿。

5.3 不可预见的非正常赔偿

穿越电缆、煤气等设施，相关单位收取相应赔偿费用等。

通过对以往居民室内旧管网改造中发生的非正常赔偿费用协议与相关资料的审核，确定平均每户赔偿200元。

6、投资概算

根据居民室内旧管网改造的住宅形式及供水方式，本次居民室内旧管网改造共有多层住宅4061户，高层住宅951户。根据居民室内旧管网改造的住宅形式，本次居民室内旧管网改造按照多层住宅为7层（84户），高层住宅为18层（128户）的标准初步确定工程概算如表1：

7、结论及建议

总结几年来的经验与教训，虽然已经形成一整套的改造方案，但是改造工程分部面广、涉及用户多、改造楼宇老旧、施工条件艰苦、损坏室内装修和影响居民生活等不利因素依然存在，改造工程的建设者和管理者同样需要开拓创新。立足最新颁布的《大连市供水用水条例》，为使工程保质保量按期完工，项目管理单位应成立项目管理领导小组，工程管理实行招标制、监理制、公示制、例会制。凝心聚力、攻坚克难，确保有组织、有计划地完成市政府为民办实事的重点工程。

参考文献

旧楼改造工程施工方案篇5

根据会议安排，现就*县旧城改造指挥部工作开展情况向常委会作汇报，如有不妥之处，请各位领导批评指正;如有汇报不全的，请各位领导补充。

一、工作开展情况

(一)指挥部工作情况。为顺利推进我县旧城改造工作，20*年8月29日，我县以水办通〔20*〕84号文件成立了“*县旧城改造指挥部”，由县人大主任樊勇担任指挥长，县政府常务副县长陈祥彬任副指挥长，成员由县相关职能部门负责人组成，下设办公室和拆迁组、征地组、工程建设组、群众工作组，明确了工作目标，细化了工作职责，落实了工作责任。指挥部成立半年多来，带领一班人，深入调研、攻坚克难、负重奋进、苦干实干、奋力拼搏，确立了我县旧城改造的近、中、远期目标，科学合理地制定拆迁工作年度计划，精心制定每宗拆迁安置补偿工作方案，千方百计加快推进每宗旧城改造项目建设，调整、创新安置模式，研究解决了一大批旧城改造建设项目涉及的热点难点问题，旧城改造工作在巨大压力面前，在重重困境中艰难推进。

(二)旧城改造项目建设进展情况。

1.移动大楼建设项目。该项目选址在团结路和育才路交汇处，工行背面。规划设计方案已经政府审定，施工图设计已完成，拆迁资金已到位。该片区涉及11户拆迁户均为第三次拆迁，熟悉拆迁政策，抵触情绪较大，进场勘丈都无法进行，提出了很多无理要求。如希望就地安置且一楼按门面补偿等，指挥部目前正加紧做思想工作，思路是走产权调换和货币安置的路子解决11户安置问题。

2.云富派出所和环保局办公楼建设项目。原选址在工农路粮食转运站内，但由于涉及拆迁户属原企业改型改制企业安置的职工，遗留问题较多，据初步测算需拆迁资金300余万元，拆迁成本高，拆迁难度大，现环保局另行选址在高滩行政办公区，目前办公楼规划设计方案已通过评审，正在开展选址报批工作。云富派出所按县委、政府意见拟选址在老城区，目前派出所办公楼规划设计方案正作进一步调整，正加紧选址定点工作。

3.信用社营业网点建设项目。该项目位于工农东路尾端“阳光商城”对面，属工农路改造还建项目。建至第二层时，与相邻的苗苗幼儿园发生“采光权”及“安全通道”等纠纷，因被阻工已被迫停工近两个月，造成损失达20余万元左右，经指挥部相关人员或者委托相关人员多次做工作，找双方座谈、现场调解等，均未能解决双方的分歧和争端。

4.电力大楼建设项目。该项目总用地面积4602.17平米，总建筑面积41077平米，塔楼为32层。目前已完成拆迁、地勘及前期工作已完毕，正在进行施工图设计审查及招投标工作。剪刀湾弃渣场拆迁安置户约300余平方米门面原定安置在电力大楼一楼，因电力生产大楼行业性质特点决定，一楼不能作安置门面，现指挥部正着力协调，希望双方以货币补偿方式达成一致处理意见，如果不能达成一致意见，则通过其它方式解决，保证电力大楼正常施工。

5.家声医院建设项目。该项目总用地3426.4平米，总建筑面积9289.22平米，为7层建筑。前期工作及场平、挡土墙已完工，已确定建设施工单位，即将动工修建主体工程，进展顺利。

6.金沙明珠商贸城建设项目。总用地面积4411.47平米，总建筑面积22077平米，人民路方向为6层，工农路方向为吊2层，地上13层。现主体已建至第4层，前期与县林产公司的纠纷已成功协调处理完毕，目前金晟房地产开发公司拟打通一条靠近县工商局的通道，需新增拆迁面积142平方米。该项目进展顺利。

7.雅俊天地建设项目。该项目总用地面积2539.19平米，总建筑面积11396平米，总高7层。一期工程主体已封顶，正在进行外装饰，一期工程进展顺利。二期工程是职工宿舍楼，拆迁难度大，尚未启动。

8.国土局片区开发建设项目。20*年4月10日，县人大组织部分人大代表持证视察城市建设，代表们认为：“通过近年来的建设，团结路高楼林立、装修漂亮、街道宽广、绿树成荫，已具备都市城市的特点，成为*人的骄傲。但局部区域脏乱差的状况仍然存在，有损*形象。特别是团结路口现执法大队、国土局等局部区域，房屋陈旧破烂，布局凌乱，很不协调，应重点改造。”代表们建议：“一是局部调整规划，尽快把综合执法大队、国土局与原公安局一带破旧房屋拆除，土地予以收储，将该地段建设成精美时尚的购物、休闲、娱乐中心，以满足人民群众的生活需要。建设中要充分考虑地下停车场规模，以弥补金江银座高楼车位不足等问题。二是在振兴北路西侧应超前考虑与金沙江施工大桥的连接方案，预留土地，待条件成熟后实施。”根据部分人大代表持证视察城市建设提出的意见，指挥部将该片区开发改造作为今年旧城改造工作的重点建设项目抓紧抓好，拟将工商局办公楼、国土局办公楼整合到该片区一并开发建设改造，但需要进一步明确工商局办公楼建设相关优惠政策。现该宗拆迁改造项目前期拆迁勘丈外业、资料汇总基本完成，需拆迁房屋23户，拆迁建筑面积4263.43m2。

9.临江公园防洪堤建设项目。按照我县城市总体规划要求，为打造临江路滨江绿化休闲景观和城市防洪措施的需要，保障金港口国际使用安全，需要在临江公园文化馆至十字路口公园段修建成约160米，高约10米的城市防洪堤，投资450万元左右，可新增用地约2亩左右，由县政府统一规划，政府不出资，按照“谁投资、谁受益、谁经营”的原则，将县小外侧约6.2亩土地配套出让，确定业主予以修建改造。

10.团结路尾端改造项目。旧城改造指挥部两次组织进场开展实物指标勘丈，但该片区群众普遍对拆迁安置期望很高，希望能够整体拆迁改造，同时提出了就地划地安置的要求，导致勘丈工作无法进行。如果整体全部拆迁，经估算，约需资金4000万元左右，加之老百姓提出的要求过高，没有业主愿意投资进行开发改造。若改变划地安置的方式，以货币补偿的方式进行安置，又与现正在实施的港口改扩建工程拆迁安置政策相抵触，势必连带或影响其它宗拆迁安置。因此，指挥部认为该宗拆迁改造项目目前时机还不成熟，暂缓执行，待下步时机成熟再考虑拆迁改造。

二、存在问题

(一)拆迁安置难度较大。一是现在剩下的拆迁户，都是经历过多次搬迁的，即使没有搬迁过的对各种搬迁的政策都相当熟悉，思想工作难度大。二是群众期望和要求过高导致拆迁安置难度大。向家坝水电站建设、水麻高速公路拆迁安置、城市拆迁安置等几种安置拆迁补偿安置政策相互交织，有的群众是多次被拆迁，对拆迁安置政策非常熟悉，期望值很高，要求很高，大量的上访、重访、缠访增加，拆迁安置引发或遗留问题层出不穷，拆迁安置工作进退维谷、举步维艰。三是我县土地资源有限导致拆迁安置难度加大。经过几年的城市开发建设和改造拆迁，目前可供利用的土地空间已经很小，剩下的比如团结路尾端等可以称得上是“硬骨头”，经摸底调查，原住居民基本不愿意以货币补偿和产权调换的方式进行拆迁安置，今年3月末，指挥部组织进场到团结路西段永丰社片区开展拆迁勘丈实物指标调查受阻，充分证明了推行产权调换安置和货币安置新模式的拆迁补偿安置政策局面将难以打开。如此，老百姓想划地安置的愿望与土地资源稀缺的矛盾突出。而提高补偿标准，货币补偿安置方式真正与市场接轨，又与原拆迁安置政策包括现在正在执行的拆迁安置政策(如港口改扩建工程拆迁安置政策)相抵触，一旦实施，势必会连带以前已安置的群众和现正在拆迁改造的部分群众，沉渣泛起，或者连带引发新的社会不稳定因素，致使其它宗拆迁安置无法执行。

(二)拆迁货币安置补偿标准相对较低。近几年来，我县土地资源紧张，土地价格相对较昂贵，开发商充分利用土地资源开发建设了高层商品房，但高层商品房修建成本较高，故该类商品房价格涨幅较大，均价在1600元/m2～1900元/m2之间，一般商品房的售价也在1300元/m2～1600元/m2之间。在旧城改造拆迁中被拆迁房屋货币安置综合补偿价在900元～1000元之间，相比较而言，拆迁货币安置补偿价相对偏低，被拆迁户难以接受货币安置补偿价，基本上选择了划地安置。

(三)拆迁遗留突出问题较多。一个城市的拆迁改造，都是在解决矛盾、纠纷和问题的过程中不断推进。近年来的城市拆迁改造，暴露出很多遗留问题，相关部门若依法处理又担心会影响全县维稳大局，如不及时依法处理，又将严重影响下步拆迁工作和相关工程项目的施工建设。如县联社营业网点建设项目自20*年8月拆迁后施工建设至今已有8个月有余，按正常施工进度，该项目主体工程只要3个月就可竣工，但仍未竣工完成，目前只建第3层(建筑面积约600余平方米)，究其原因是：修建至第二层时，相邻的个体私营幼儿园—苗苗幼儿园业主长期阻挠施工，该园业主提出诸如影响采光权、安全通道等理由阻挠施工，甚至殴打施工人员，施工单位惧怕该业主，已停工近两个多月，造成损失约20万元左右。相关部门多次主持座谈、协商、调解，委托有关人员做思想工作，但至今无果。再如原沙坪新区被拆迁户白美松，该户年岁已高(约80余岁)且体弱多病，于2004年6月拆迁后无资金建拆迁安置房，县建设局为其垫资近10万元修建拆迁安置房，经多次做工作，该户至今未还款，只有近期依法，申请法院拍卖该户的房产。

(四)拆迁安置引发的社会不稳定因素较多。极少部分被拆迁户在拆迁中提出既不合法又不合理的要求，一旦得不到满足，便自行上访或煽动、串联、幕后操纵他人进行非法上访，或者以“维权”为名，提出过高的不合法、不合理的要求，扰乱了拆迁工作秩序，影响了拆迁项目推进进度，妨碍了建设项目的启动实施。

三、下步工作建议暨需要解决的问题

(一)调低房地产开发税费政策。我县最初出台的房地产开发税费政策为按开发建筑面积100元/平方米的税费定额收取税费，该房地产开发政策的实施极大地刺激了我县的房地产市场，使我县房地产开发市场十分活跃，投资增幅明显。后于2005年7月25日，县政府出台《*县人民政府关于调整房地产开发税费定额的通知》(水政发〔2005〕27号)，将原房地产开发按建筑面积100元/平方米的税费定额调增为160元/平方米，该政策的实施，促进了我县房地产市场平稳持续增长。通过近几年来的城市拆迁改造和开发建设，我县房地产市场基本趋于饱和，加之受全球经济危机影响，目前我县房地产市场低迷，我县房地产开发商纷纷强烈要求调低房地产开发税费定额，为此，建议将我县房地产税费政策调整到原来的按建筑面积100元/平方米的税费定额，以促进房地产开发投资不断增加，刺激和活跃我县房地产市场。

(二)研究出台相关配套政策，力促房地产市场回暖。要让当地房地产市场真正步入正轨并实现平稳发展，需要政府、房产开商和消费者的共同努力，同时地方政府应加快出台相关配套政策。我县要坚定不移地实施县八届三次党代会确立的“12366”经济社会发展思路，高标准规划，高水平建设，高质量管理，树立精品意识，打牢城镇建设基础，将*县城建设成为领先滇东北，吸引滇、川、渝，具有浓郁本土风情特色，集工业、商贸、旅游为一体的新型生态城市，让各方人员集聚*，且在*有玩的、有看的，吃得好、住得好，同时出台相关配套优惠政策，建立健全就业和社会保障机制等，吸引外来人员来*购房安家、就业务工等，比如，凡在*购买商品房者，其本人和子女可享受与*居民同等的户籍、就医、就学、就业等条件。

(三)强化领导力量，加强部门协调。各级各部门要积极支持配合旧城改造工作，需要部门与部门之间协调的，则由部门之间相互沟通，求得理解和支持;需要指挥部领导出面协调的，则由指挥部领导出面安排、落实;需要县委、政府领导出面协调的，则积极汇报，争取支持。处理旧城改造热点难点和遗留问题，需要以法律手段强制执行的，则在确保稳定大局的前提下，坚决动用强制手段。如：县信用联社营业网点建设指挥部已多次多思想工作协调未果，估计需要通过法制手段强制复工，恢复建设。

(四)排出时间表，加快具体建设项目进度。今后的几个月，是拆迁建设的黄金时期，要集中精力、人力和物力，突出重点，统筹兼顾，加快推进既定旧城改造项目开发建设进度。一是信用联社营业网点建设本月底必须协调完毕，如果不行，采取强制措施推进;国土局片区开发改造项目6月20日前必须完成拆迁和招拍挂工作，6月底动工建设，移动大楼和电力大楼建设项目7月底必须动工，在今年下半年要迅速形成实物工作量，拉动我县城镇固定资产投资平稳较快增长。二是临江公园外侧防洪堤建设县建设局要在1个月内完成规划设计，同时县国土局要在1个月内做好该地块配套出让工作。争取在汛期到来之前能动工建设，若不能赶在汛期到来之前建设完成，则在汛期过后，今年10月必须开工建设。三是要按照县委、政府的要求在老城区范围内，尽快做好云富派出所的选址定点工作。四是其它旧城改造项目想方设法统筹兼顾，加快推进。

(五)坚定拆迁补偿安置新模式(即产权调换和货币安置)不动摇。要逐步提高拆迁货币安置补偿标准，鼓励被拆迁户选择货币安置方式。近年来，在旧城改造拆迁中执行的货币安置补偿标准与相应的商品房价格标准差价较大，被拆迁户难以接受。同时，前几年由于我县拆迁中大量进行划地安置，据不完全统计，在盐丰小区、田坝新街、育才路、高滩新区和坝尾槽新区中拆迁安置房存量待售的约有400余套空置，下步的旧城改造工作中，应重点研究并出台政策，鼓励在旧城改造拆迁中的被拆迁户选择货币安置后购买上述片区的空置拆迁安置房。实际上，说穿了，就是赔付标准敢于与市场接轨，组织资金、赔付到位，这样才有吸引力。

旧楼改造工程施工方案篇6

关键词： 高校老校区；旧房改造 ；修旧如旧

中图分类号：TU723.3文献标识码： A

引言

随着经济发展，需求变化，房屋用途需要与时俱进地进行调整。在开发新建筑的同时，改造旧房屋工程也成为必要的补充。改造要想实现使用价值与文化价值的统一，就必须做到“修旧如旧．功能更新”。

旧房改造中，可能遇到各种各样的新问题，本文结合工程实例，探讨了旧房改造几个常见的问题，并给出了相应的解决方法。

一、华家池旧房改造的背景和规划

民国二十三年（1934），浙江大学农学院从笕桥迁入华家池。1937年，抗日战争爆发，农学院率部迁至贵州湄潭。抗日战争胜利后，1946年6月，浙大农学院迁回杭州，在原址华家池重建校园。1946年建成的“嫘祖馆”、“神农馆”和“西斋”（见图1），是政府投资的首批浙江大学农学教学、科研设施，三幢建筑均为两层砖木结构、灰色墙面和坡面屋顶，馆名也蕴含着深厚的农耕文化精神。

2009年，中组部在全国范围内遴选包括浙大在内的13所著名高校建立了全国干部教育培训基地。华家池校区作为浙大最老的校区，景色秀丽，文化底蕴深厚，是基地办学的主校区，也是集教学、住宿、餐饮和健身于一体的干部教育培训基地。

图1 嫘祖馆、神农馆、后稷馆旧照

在干训基地整体规划中，“嫘祖馆”、“神农馆”二幢楼的功能定位为满足干部培训住宿需求。在修缮时，要遵守下列原则进行：第一，保存历史真实性。第二，维护风貌完整性。第三，对建筑最低干预。第四，发挥使用功能，保护与利用相结合（见图2）。

图2 神农馆改造规划图

二、改造过程中的困难

1、造价失控。较之新建建筑，旧房改造工程有这样的特点：总体面积较小，投资少，综合量多而广；建筑结构上变动较少，功能的调整主要是为了符合新的用途，以及弱电、消防等的新标准要求。而且，这类项目基本都有边设计、边施工、边修改的情况，全过程的造价控制难度就更大。

2、结构失稳。有很多砖混结构的房屋经过多年的使用，各个重要受力结构均受到不同程度的劳损以致抗力下降，变形能力变差。加上原始资料图纸严重不全，对结构承载力的预估是很大的问题。考虑到早年的房屋本身抗震设防能力是不高于各结构构件之间的连接的，本来较弱的承重墙可能因为被拆除，传力途径有所改变，结构的整体刚度和稳定性都有所降低，所以必须通过补强加固对原结构进行改造。

3、施工隐患。较之新建建筑，旧房改造工程在现有建筑内部施工，空间狭小，不能使用大型机械，甚至在施工时，建筑很近的地方还有居民居住。而在施工的过程中，又有可能因为野蛮施工等现象，造成施工过程事故频发，施工过后隐患重重，都直接影响用户的正常使用，甚至威胁到用户的生命财产安全。

4、冬冷夏热。杭州地区的气候特点有: 冬季湿冷，气温较低, 而夏季闷热，气温较高。所以，建筑设计上通常不考虑冬季采暖，对保温隔热问题也不是很重视，这也导致了大量旧房的围护结构保温隔热性能不满足现阶段使用要求。

5、其他不可预见因素，比如在神农馆改造过程中，和校区老居民的协调等。

三、应对方法

1、造价控制。

1>方案控制。确定切实可行的方案之后，委托咨询单位对方案进行详细地清单编制，多次核对，尽可能做到没有漏项，防止后期费用增加。

2>采购控制。公开招标，多家企业根据工程量清单进行报价。

3>施工控制。由于旧房改造的特殊性，施工过程不可避免会发生变更，所以，必须根据工程进展情况深入现场，及时掌握第一手的施工情况，掌握对应的价格信息，及时确认，为决算提供有力依据。 比如，在神农馆改造工程，油漆涂料主要使用在旧房改造后的内墙粉刷，对于材料的控制就主要在于：粉刷过程中用的材料和定额中的材料是否一致；乳胶漆的遍数与定额是否一致；平整度、粘结度是否符合标准。以上几条，在施工过程中是否发生，都对材料的造价控制有影响。

4>变更控制。很多原因都会引起变更，所以在施工中，必须严把变更关。实施工程变更前，必须弄清楚工程变更的根源在哪里，是否是非变不可，是否有替代方案等。对于必要变更的，一定要坚持；对于有必要变更的部分，一定要在充分论证的基础上，实行集体决策。对于非必要变更的，考虑在成本和工期的基础上，一般应坚持不变。尤其是在工程量清单计价下，切忌随意变更带来的工程损失。

5>结算控制。结算审计是整个工程造价控制最重要的一个环节，要求造价工程师建立工程量清单核内部复核制度和对备案制度，做到定期跟踪检查、监督管理，对材料、机械、人工的耗用进行记录，而且还必须关注市场价格。在进行工程结算审计时，必须到工地现场核对，严格材料调价是否有依据、审查工程量计算是否准确等。

2、结构加固。

本文前部介绍，神农馆已经有将近70年的使用时间，中间经历了多次装修，加之此次改造装修后的荷载明显提高，建筑材料老化导致强度下降，墙体粉刷层和屋面梁都出现了裂缝，局部钢筋已经锈蚀。

如果按照国家标准 GB50009-2001建筑结构荷载规范(2006年版)要求，建筑 需要进行大规模改造，很有可能破坏它的原貌。所以必须在保证建筑物安全性、 适用性前提下，对其原有结构构件不做重大改变，并适当提高其承载力，同时考虑抗震构造措施，使得加固后的结构承载力和抗震性能都得到提高。

设计加固处理方案如下：

1>对原来需要增加卫生间的部位，由于卫生间的恒载和活荷载都较大，而原梁板的尺寸都较小，配筋又较少，因此考虑采用在原楼板上整体浇灌一层现浇混凝土板或者在板底黏贴钢、碳纤维实现加固。综合考虑经费和已经完成部分的施工现场保护，最后决定采用碳纤维黏贴的方法进行加固，具体见图3。

图3楼板加固

2>原梁柱的截面均不满足承载力要求，采取单面增大截面的方法（见图4），6@20端部与柱植筋连接，4@10与梁底植筋连接，灌浆料浇捣密实。

图4梁加固

3、施工安全。

1>有效实施施工安全规定。对于旧房改造这样一个非常具有项目特殊性的工程, 在制订安全生产的保障体制时，必须考虑因地制宜的因素。甲方的监管力度要加大,监管体系要健全,除了展开突击性的安全生产大检查之外,还要强调日常的安全措施的落实和监督管理制度。同时,必须加大群众监督的力量。在校园里进行旧房改造工程，除了考虑施工人员在现场的安全，还必须考虑校园内师生的安全。

2>全面完善施工技术安全防护。改造施工生产安全管理必须把"安全第一,预防为主"作为指导方针。由于旧房改造工程存在工序多、施工场地新旧堆积混杂、电气走线复杂，未凿除结构不可知等特点,加上旧房改造本身的安全生产科技相对落后,如果使用了一些新技术、新材料、新工艺,更会加大了施工的难度和危险性

3>针对性人员培训:国内目前的建筑行业整体素质并不高。在全国近4000万建筑从业人员中,农民工占有近85%份额，而根据笔者不完全调查，所述工地的90%以上工人都为农民工。这些工人都存在文化水平低,安全防护意识弱和操作技能差等特点,其职业技能培训远远达不到要求。同时,全行业技术、管理人员较少,专职的安全管理人员就更少,远远达不到施工安全管理的需要。所以在培训计划、培训方式、培训体制、考核标准等方面必须进一步深化和提高。对外来务工人员的各种保险和福利也亟需相关单位解决。

4>安全评估和预警：预防安全生产中的事故,是实现旧房改造施工安全的基本保障。虽然我们现在还并没有施工安全危险预警和评估方面的行之有效的机制，但通过对一些过去施工中已发事故的分析、评价,能对新项目的事故预警带来有效的借鉴。

4、节能设计。

1>墙体保温。要使旧房的保温隔热性能提高，首先必须对对外墙体进行改造，外墙体是建筑围护结构的主体，也是散热最大的途径之一。所以，建筑物外墙的保温隔热性能直接影响到建筑整体的保温性能。在神农馆改造工程上，我们在原墙体基础上使用复合墙体的结构进行保温处理。通过这样的处理，能够降低墙体的热传递能力，以实现减少热损失，并通过墙体改造，减少了原有墙体中的“冷桥”，从而大幅度提高建筑物的保温效果。此外，通过一些小的构造处理，如在垂直外墙面关键位置设置挑檐、遮阳等设施，改善墙体的热工性能。

2>窗户改造。窗户是建筑围护结构里热损失的一个重要途径，大量实验数据证明，应用新型节能窗能够改善建筑物整体热工性能、以减少热损失。在改造实践里，为保证门窗的换气性能和气密性，通常选择平开窗的方式。此外，尽可能采用质量较好的铝木复合材料和铝塑复合材料的型材作为窗户主材，既美观，又环保。在有条件的情况下，窗户玻璃可以选择反射阳光的镀膜玻璃，如果玻璃形式可做成中空，隔热性能还能得到大幅度提升。最后，必须选用性能优良的密封胶条，降低空气渗透。

3>屋面改造。屋面改造必须因地制宜。在进行屋面改造的时候，不仅要考虑建筑的保温隔热，还必须考虑屋面的防水处理。所以，根据现场要求，对屋面进行改造：平瓦翻修，破损处替换同规格瓦；依次做木挂瓦条、木顺水条、防风防水透气膜一层、空铺防水卷材一层、木望条、木条间填阻燃型挤塑聚苯板、承托钢板网、钢檩条。

5、其他监控。

老校区的改造难免会牵动许多老教职员工和校友的心，即使尽可能保持历史建筑原有风貌，也免不了会收到许多投诉和质疑，在这样的情况下，我们采取多次组织沟通会的方法，把设计方案拿出来和大家沟通，集思广益，做大最大程度保存原有历史风貌，保持环境风格和建筑符号。

四、实践成果

图5神农馆改造后展示图（左图为南面，右图为北面）

图6神农馆改造后室内展示图（从左到右、从上到下

依次为玄关、卫生间、客房、走廊）

五、小结

旧房改造不能仅仅是大拆大建，应根据不同的建筑类型采用不同的改造措施。通常情况下,我们把旧建筑分为三种类型，第一是具有历史文物价值的历史建筑，如浙大之江校区的钟楼、上红楼等，我们采用的是修复和保护的措施；第二是已经完全没有使用价值的危旧房，我们采用的是拆除重建的方式；第三就是还具有使用价值，但内外破旧已经不满足使用要求，这类建筑在老校区的数量大，位置往往还都非常重要，无法拆除，因此，对于此类建筑可以通过“修旧如旧，功能更新”的方式，赋予建筑新的生命力。本篇论文研究的主题，也就是这第三类建筑。

神农馆已经改造完毕投入使用，这个旧房改造工程，相比于常规改造来说，存在更多的限制条件。比如老浙大农学院历史信息的保留、杭州历史建筑保护的基本原则、具体的使用需求等。这个工程探讨的也是一种老校区建筑遗产保护的模式。老建筑在改造中不可避免地需要对其进行翻新，单纯的恢复原样，很可能无法从根本上改变其当初颓败的原因，只有赋予其新的价值和时代特征，才能让成为校园的一个新部分，继续发挥作用。

参考文献

[1]李世蓉、兰定筠、罗雕.建筑工程施工安全控制.北京:中国建筑工业出版社,2004.

旧楼改造工程施工方案篇7

一、强化措施，扎实推进“三重”工作

（一）积极争取，重点项目前期工作有序开展。城区污水处理项目现已完成可行性研究报告、环境影响评价报告的编制、评审、批复及地质勘察、规划、厂地测量、土地勘察定界、项目初步设计、苗木清点等工作，正在进行初步设计审查、土地预审、划拨等前期工作，力争及早列入省上计划并适时开工建设；城区供水管网项目已完成可研编制、评审、批复和地质勘察的基础上，近期完成了项目初步设计并由县发改委审查并转报省发改委，争取及早下达投资并开工建设。

（二）加快进度，重点工程建设稳步推进。一是按照今年实施的大沙河流域综合治理工程建设任务，完成河道北岸电缆沟开挖、穿线管敷设及检查井建设，完成园路、人行道铺筑2880米；4座雕塑建设方案已确定，其中1座（丹霞景观）正在制作，计划7月份建成；3个亲水平台护栏已完成安装；原规划建设2个小广场，现调整为1个并正在紧张有序建设，7月底可建成；附属设施建设安装休闲座椅50个，设置果皮箱20个，安装绿化带防护栏1180米。二是计划投资430万元，对城区自由路和文化路供排水管网、路基、路面、路缘石、路灯、人行道进行改造建设，现已完成现状调查和地形测量、施工图设计等前期工作，即将招投标开工建设，计划8月底竣工交付使用。三是文体中心现代智能化住宅小区已完成五环宾馆餐厅及教体局器材库拆除，正在积极协调教体局家属楼、五环宾馆楼、昭武酒厂住户等房屋拆迁工作。同时，督促开发单位完成了小区建设规划编制、地质勘察及2栋6层和1栋高层住宅楼施工图设计，其中1栋6层已开工建设并完成四层主体工程，建筑面积3400平方米，2栋高层已完成招投标并有1栋正在准备进行桩基础施工。四是银先嘉园小区已开工建设住宅楼3栋，建筑面积15917平方米。其中1栋完成主体工程，建筑面积5917平方米。另有2栋住宅楼正在进行主体施工，建筑面积10000平方米。五是昭武花园小区开工建设住宅楼一栋并已完成主体工程和安装工程，建筑面积5124平方米，其它由于拆迁征地难度大，待条件具备时开工建设。六是按照公路部门年度建设计划，完成了国道312线城区段改扩建工程规划方案，计划结合道路改造，架设中华灯122盏，新建雨水管道4.6公里、供水管道2.3公里。现已完成改造路段现状测量和大沙河北岸新丰渠桥至国道312线公路桥1700米电缆沟开挖、穿线管敷设和1800米雨水管道敷设。七是认真实施城区集中供热燃煤锅炉节能改造,对供热公司现有3个供热站和乐民小区供热站的燃煤锅炉安装了变频节能设备，已全部投入使用；八是多方协调，完成了宏建公司搬迁规划选址，正在开展新建厂房前期准备工作。大沙河东岸3000亩工业用地整理已完成初步规划，待审定后编制详细规划；九是积极配合教育部门办理县第四中学开工建设前期手续，完成新建教学楼、学生宿舍、综合办公楼、学生餐厅规划选址、施工图审查备案等手续和1、2、3号教学楼施工、监理招标、开工许可及2栋宿舍楼招投标工作等各项工作；十是配合沙河镇完成了铁路广场东片棚户区改造规划，及时办理规划选址、招投标、开工许可等前期手续，开工建设农民公寓楼2栋，并完成主体工程，建筑面积8400平方米。十一是督促天鹅湖花园小区开发建设单位完成了规划编制、地质勘察及施工图设计并开工建设住宅楼3栋，建筑面积1万平方米。其中1栋已完成六层主体施工，2栋完成基础施工，正在积极协调办理招投标等工作。另有2栋高层住宅楼正在进行施工图设计。十二是协调完成了滨水东岸小区南片西兰乌光缆迁移，城区126电力线迁移正在施工，北片移线工作已确定，正在着手进行改造。在此基础上，先期对南片3栋住宅楼进行了施工图设计和初步选址放线，并开工建设住宅楼2栋，建筑面积10040平方米。十三是配合开发单位完成了滨水广场花园小区规划编制，正在进行房屋拆迁、地质勘察和施工图设计。十四是影视广场小区规划方案已确定，指导开发单位根据规划方案委托完成了小区建设规划编制，并完成1号楼地质勘察、施工图设计、征地拆迁和基础开挖等工作，即将开工建设，建筑面积7242平方米。

（三）紧密配合，着力打造绿色宜居临泽

1．精心组织，科学编制城乡建设规划。98版县城总体规划修编已经市规划专家会议和市规划委员会评审通过，进一步进行了修改完善，并提交县人大常委会审议，近期将报市政府审批。城区拟开发地段修建性详细规划现已完成滨河嘉苑小区、文体中心现代智能化小区、天鹅湖花园小区和影视广场小区修建性详细规划编制，其它2个小区修建性详细规划正在按确定的方案委托资质单位抓紧编制。全县村庄和集镇规划已于2008年全部完成并经县政府批准实施，在具体实施过程中，我局严格把关，确保了规划的严肃性和权威性。

2.拆建并举，商品住宅开发建设效果明显。今年我县商品住宅开发建设主要以大沙河沿岸6个新建住宅小区和银先嘉园、昭武花园续建为主，另有其他零散开发住宅，预计年内可新建住宅11万平方米，现已开工建设7.5万平方米。

3.加大投入，城区生活垃圾填埋场基本完工。今年主要完成了垃圾填埋场环境观测井、垃圾收集站建设和垃圾清运、填埋设备采购等后续工程。目前，2眼深85m环境观测井和1眼深130m的生活饮用水井已完工，压缩式垃圾运输车及垃圾斗经县政府采购中心招标采购现已到货。垃圾收集站已建成一座，另一座近期开工建设。

4.落实政策，积极引导农民进城创业发展。随着县政府《关于鼓励农民进城创业的若干优惠政策》的制定出台和大沙河沿岸新型房地产带的开发建设，极大地调动了农民进城创业发展的积极性，近期开工新建的商品住宅已基本预售完毕。

5.严格执法，城市管理进一步加强。根据县委、县政府关于创建部级园林县城工作要求和“清洁家园、建设生态临泽”城乡清洁卫生大行动目标任务，积极配合城管执法局和相关单位开展了以规范户外广告设置、治理占道经营行为、美化店容店貌、拆除违章搭建设施和随意开挖道路、乱搭乱建、乱架乱设、占道施工等为重点的市容市貌集中整治活动，扩大了整治范围及重点区域，城区市容市貌明显好转。

6.主动服务，认真搞好批发市场或物流园区规划。我局已基本完成大沙河东岸整治出的3000亩工业用地建设规划，待相关部门实施批发市场或物流园区项目时，将积极配合搞好详细性规划。在专业市场整合改造和城区农资、废旧物资、汽摩销售等市场规划建设方面，我局将根据相关部门项目建设计划，认真搞好市场建设规划，并配套完善相应设施。

（四）明确职责，扎实推进产业富县战略。在建筑领域节能降耗方面，我局在建设项目开工前，从规划选址到施工图审查备案，均要求建设单位按照建筑节能设计标准推广使用节能环保建筑材料。工程竣工验收时，没有达到节能降耗要求的，一律不予验收。

二、关注民生，集中力量办好实事

一是城区集中供热扩容正在编制城区集中供热扩容项目可行性研究报告，并积极向相关部门争取资金，待条件成熟时，尽快实施建设；二是城乡厕所改造已在大沙河客运停车点、逸园、滨河路水滴雕塑北侧和揽月桥北侧建成移动式公厕4座，占目标任务3座的133.3%。三是保障性住房建设已开工建设廉租住房和经济适用住房各100套，建筑面积1.3万平方米；农村危旧房改造工程现已开工2215户，占计划1750户的126.6%，其中新建农民公寓楼15栋约693户。四是城区老化供水、供热、排污管网改造计划结合城区道路改造，改造自由路、文化路老化破损供排水管道各1.4公里，新建国道312线城区段雨水管道4.6公里、供水管道2.3公里，现已完成现状测量和施工图设计，待道路改造工程开工时实施建设；已完成供热管网改造1公里，完成投资30万元。

三、高度重视，认真办理人大代表建议和政协委员提案

今年，我局牵头承办和协同相关单位办理人大代表建议8件、政协委员提案5件。我局高度重视，以对人大代表、政协委员和人民群众高度负责的态度，把建议和提案办理工作作为一项重要任务,认真制定计划，及早安排布署，明确办理工作责任和办理时限，认真抓好落实，切实解决城建工作中群众普遍关注和反映强烈的“热点”、“难点”问题。至目前，已办结人大代表建议3件、政协委员提案2件，剩余建议和提案正在抓紧办理。:

四、多方协调，积极落实帮扶工业企业工作任务

积极协调做好电力通道规划审批和开工建设许可审批工作，经与招商局及城区供电所多次现场勘察，制定改线方案2个，长远方案投资约210万元，临时方案投资约17万元。经研究，长远方案投资较大，暂定为对天森公司线路进行局部改造，采用临时方案建设，待时机成熟后，按规划线路审批建设。

五、存在的问题

上半年，我局各项工作虽然开局良好，进展顺利，但也还存在一些差距和薄弱环节，主要表现在：一是城镇住宅建设拆迁、征地难度大，影响了部分商品住宅开发进度；二是城区生活污水处理项目土地预审、划拨、征用及项目初步设计等工作程序多、周期长，影响了项目前期工作；三是农村住房建设质量安全监管工作需进一步加强。

六、下一步工作打算

（一）进一步加强领导，落实责任。继续按照“一个项目、一套班子、一个方案、一抓到底”的要求，严格落实工作责任，采取有效措施及时协调解决项目建设中存在的问题，对可能影响项目建设的一些因素，及早制定预案，进一步建立健全工程矛盾协调和处理机制，明确专人全程跟踪服务、监督，保证施工进度和质量，确保各项工程按时完成。特别是未开工的项目，要抓住工程施工的黄金季节，制定详细的工作计划和实施方案，合理安排施工工期，尽快组织实施，尽早投入使用，发挥应有效益。

旧楼改造工程施工方案篇8

实施方案（第二次征求意见稿）

 

为深入贯彻落实党中央和国务院决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国发办〔2020〕23号）、《广东省住房和城乡建设厅、广东发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造2021-2025年规划编制和申报2021年改造计划任务的通知》（粤建节函〔2020〕448号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案：

一、总体要求

以新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展要求，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，结合我市创建全国文明城市建设、国家森林城市建设和巩固国家卫生城市建设，大力改造城区范围老旧小区，推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设转型，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2021年开工改造3个老旧小区，形成全市改造示范项目；2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。

二、改造范围

城镇老旧小区是指阳江市区、县（市）城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的可适当将2005年底前建成的老旧小区纳入改造范围，比例不得超过改造任务的15%。支持符合要求的国有企业单位、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件：

    （一）基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；

（二）未实施综合改造且未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；

（三）违章建筑拆除情况较好。

三、改造内容

城镇老旧小区的改造内容分为以下三类：

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

   （二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边老旧设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

四、改造任务

（一）摸清城镇老旧小区底数。目前全市待改造城镇老旧小区约161个，约978栋建筑，涉及约16633户居民，建筑面积约126.85万平方米。2021年要对照城镇老旧小区的认定标准，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。根据轻重缓急和财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。

（二）试点改造项目。选取3个城镇老旧小区为我市试点项目，分别为江城区荔枝园公租房小区、江城区神农街公租房小区、阳春市春城街道（龙湾小区），重点探索建立存量资源整合利用机制和建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。

（三）2021年改造任务。落实2021年中央和省资金补助支持10个城镇老旧小区建设。各县（市、区）区可选取1个作为试点项目，在2021年底基本形成城镇老旧小区改造工作流程和部门分工，全市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基本形成。

（四）2022-2025年改造任务。健全完善我市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基础上，结合全市城镇老旧小区底数摸查情况和改造资金计划，按年度常态化推进相关改造工作。

五、实施步骤

（一）项目前期。按城镇老旧小区底数摸查、项目评估、编制实施方案、征求意见、专家评审、实施方案公示、方案审定、计划申报的实施步骤开展相关前期工作，切实做好项目前期摸底、居民动员、公众参与等工作，为推进城镇老旧小区改造实施打下坚实基础。

 (二)项目实施。按项目申请立项、项目报批、项目招投标、项目施工和监督监管、项目竣工验收等步骤实施。各项目实施主体应精心组织，确保改造工程精细化设计、精准化施工，落实安全施工、文明施工要求，确保城镇老旧小区改造工作按时限要求落到实处、取得实效。

 (三)后期管理。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业参与的联席会议机制，引导居民协调确定改造生的小区管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。有条件的小区建议按程序引入物业管理服务公司负责后续维护管理工作；对已有业主委员会的小区，验收后相关设施设备移交业主委员会进行管养。推动城镇老旧小区改造与实现后期管理相结合，确保城镇老旧小区改造“一次建成、长效管养”。

六、资金筹措

按照“谁受益、谁出资”原则，城镇老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资，财政预算安排，社会捐资、投资等方式筹集。

（一）落实居民出资。按照谁受益、谁出资原则，居民合理分担城镇老旧小区改造费用，出资来源可包括住宅维修资金、个人住房公积金，小区内公共停车和广告等公共收益以及其他合法资金。住宅维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用，依法由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭，可依法依规减免出资。

（二）加大各级政府资金补助。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，第一步支持基础类改造内容。按照属地管理原则，城区各级政府（管委会）对辖区内老旧小区改造主体责任，财政部门应安排专项资金用于辖区内老旧小区改造。市财政局根据财政实际情况对城镇老旧小区改造项目给予资金支持。积极争取中央财政补助及预算内投资，申报地方政府专项债券，严格落实资金投向和使用要求，避免增加地方隐性债务。

（三）鼓励产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）和公房产权单位合理落实出资资金，借助“三供一业”移交等方式共同参与改造工作。

（四）落实专业经营单位出资。引导供水、供电、供气、网络、通信、有线电视等有关管线单位和国有专营企业履行社会责任，按照“谁出资、谁收益、谁经营”的原则，出资参与相关管线设施设备改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业单位，由其负责后续维护管理，保障专业经营单位的经营权与收益权。

（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资参与城镇老旧小区改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类改造设施设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（六）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

七、保障措施

（一）建立统筹协调机制。各级政府要建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制。成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，市直相关单位和各级政府主要负责人为成员，领导小组下设办公室（设在市住房城乡建设局）。形成相关部门协同推进、密切配合的工作机制，统筹、协调、督查、考核等工作。构建“市、县（市、区）、街道(乡镇)、社区、居民”五级联动工作机制，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。各县（市、区）成立相应工作机构，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）健全动员居民参与机制。健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）建立健全项目推进机制。各级政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。

（四）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（五）加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由县（市、区）人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（六）健全适应改造需要的标准规范体系。编制城镇老旧小区改造原则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合文明城市建设、森林城市建设、卫生城市建设、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。

八、工作要求

（一）各县（市、区）政府是城镇老旧小区改造的实施主体，具体负责城镇老旧小区改造实施工作。主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

 　 （二）住房城乡建设部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。要制定城镇老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。

（三）加大宣传力度。加大对城镇老旧小区改造工作的宣传引导，通过系列新闻报道、公益广告宣传、短视频等方式，准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

 

附件：1. 阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

2. 阳江市城镇老旧小区改造工作分工

阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

 

类别

序号

项目

名称

改造内容及标准

（一）

小

区

环

境

及

配

套

设

施

1

供水

对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造，确保水压稳定；实行“一户一表”，抄表到户

2

供电

对破损、老旧的供电线缆进行更新改造；对设计供电容量不足的，进行增容改造，确保电压稳定；对供电线缆进行规整，确保架空线路安全整齐，也可采用电缆下地形式，对存在安全隐患的供电设施进行迁改；对具备条件的实行“一户一表”，抄表到户。

3

供气

未通管道燃气的小区建设天然气管道，实现管道燃气入户；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造

4

弱电

对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整，原则上全部入地，统一走管，并对原有明线进行拆除，恢复原貌。通信基础设施改造升级必须达到规定标准要求，并实现共建共享

5

排水

对雨污合流管道进行改造，实现雨污分流；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对污水管道以及化粪池进行疏通清淤，接入市政污水主管网；对雨水管道进行疏通清淤，接入市政雨水主管网

6

通行

设施

改造或新建小区内通道，同步考虑坡道建设；人行道应采用透水铺装

小区外进出通道可结合实际需要和周边区域交通微循环一并实施改造；小区内的车行道尽量采用沥青路面

增加无障碍设施，包括无障碍坡道、人行道盲道、无障碍停车位、无障碍出入口等

7

停车

设施

原停车设施被改变用途的，进行整治并恢复停车功能；优化布局，合理增设停车泊位，鼓励建设生态停车场及智慧停车系统；有条件的可建设立体停车设施；合理设置交通标识、标线及充电桩设施

8

消防

设施

修缮小区公共部分原有的消防设施，将消防水源与生活饮用水独立分开。主干道两侧是否符合按标准配备市政消防栓。对存在消防隐患的部位进行整改，疏通消防通道，更换、增设消防设施，优化设施布局

9

安防

系统

设置小区出入口，增设道闸、门禁及监控系统。符合要求的可与天网工程建设平台联网

10

环卫

设施

重新布局和增设垃圾分类收集设施。对楼内原有垃圾通道进行拆除

11

照明

设施

根据实际需要，更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施，鼓励节能改造

12

文体

活动

设施

结合小区实际，合理布局，改造、增设居民文体活动场地，增加运动健身设施

 

13

绿化

美化

合理平衡功能性用地与绿化用地的关系，充分保留利用原有树木，合理优化小区绿化布局。对老旧、破损围墙进行维修改造，建设特色文化墙

（二）

建

筑

物

本

体

14

屋面

防水

对漏水、渗水的屋面进行防水改造

15

楼道

修缮

对楼道、扶手等进行修缮更新，对楼道出入口进行坡化处理

16

楼道

照明

更换、维修或增设楼道内公共照明设施，鼓励节能改造

17

单元

门禁

更换、维修或增设单元门禁系统

18

加装

电梯

鼓励有条件的小区加装电梯

19

立面

整治

对脏污、破损的外立面进行清洗、修复，可适度粉刷或改造。对室外空调机提倡统一加装室外空调机隔板

20

楼内

给水、

排水

管道

对楼内公共给水、排水管道和强电、弱电线路等管线进行更新改造

（三）

公

共

服

务

设

施

21

服务

设施

配套完善养老抚幼、医疗、无障碍、便民市场等服务设施

22

功能

用房

配套物业用房、值班室等功能用房

23

互联网社区

完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施

（四）

社

区

治

理

体

系

24

自治

管理

创新居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理，不断巩固改造成果，推进小区后续管理专业化、常态化

25

协商

机制

构建完善的居民议事及共同协商处理小区事务机制，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局

阳江市城镇老旧小区改造分工

 

各县（市、区）政府。负责牵头推进辖区老旧小区改造，指导、监督辖区的镇（街道）、社区等开展城镇老旧小区基本情况的摸底调研工作；建立完善辖区老旧小区改造项目库，制定本地区老旧小区改造总体规划及年度计划；负责指导、督促实施单位开展城镇老旧小区改造工作；负责辖区老旧小区改造计划、资金、备案、监督等工作。

各县 (市、区）老旧小区改造牵头单位。负责统筹组织辖区内老旧小区微改造工作，建立工作台账清单；制定具体改造任务，确定改造项目范围；收集统计辖区老旧小区项目数据，建立城镇老旧小区项目台账，定期向市城镇老旧小区办公室报送相关情况；负责辖区老旧小区改造工程质量监督工作；组织开展工程验收。

各镇政府（街道办事处）。负责开展调查摸底，全面摸查了解城镇老旧小区居民群众需求；对有条件的小区，在项目筹划前期，负责引导居民组建小区建设管理委员会或其他居民自治组织；开展方案公示收集居民反馈意见；负责改造中协调工作，负责统筹引入相关物业，或会同小区建设管理委员会或其他居民自治组织，负责后期管养工作。

    市住房城乡建设局。牵头推进全市城镇老旧小区改造，负责指导、督促各县（市、区）政府开展城镇老旧小区改造工作；负责全市城镇老旧小区改造计划、备案、监督等工作；指导各县（市、区）政府创新方式，拓宽筹资渠道；联合各县（市、区)政府指导各城镇老旧小区成立社区居民自治组织，探索建立改造维修资金；负责指导加装电梯工作；负责阳江市区内公房小区改造，统筹盘活闲置公房资源；指导城镇老旧小区管道燃气入户改造工作；指导改造项目施工许可、竣工验收、房屋安全管理等；牵头开展城镇老旧小区改造绩效评价工作。

市发展和改革局。负责牵头指导各县（市、区)发展改革局进行项目立项审批；试点项目经各县（市、区)政府审定，由各项目业主分别向发展改革部门报送立项申报资料。 

市教育局。负责结合城镇老旧小区改造，配合引入社区幼儿园、教育培训机构等工作。

市工业和信息化局。负责按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

市公安局。负责指导监控安防设施设备改造工作；负责指导城镇老旧小区社区内微循环交通改造。

市民政局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全居家社区养老服务机构布点，配合有关部门推动有条件的城乡社区将婴幼儿照护服务纳入城乡社区服务范围，指导社区治理工作。

市财政局。负责指导各级财政部门开展城镇老旧小区改造预算审核工作；协助争取中央、省补助资金。

市人力资源社会保障局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全家政服务网点布点，整合社区家政、养老、托育、便利店的服务需求等信息资源，加强人员专业培训。

市自然资源局。配合做好城镇老旧小区改造公共设施、公共服务的规划、建设用地审批工作；配合做好项目方案审核工作。

市生态环境局。按照职能分工指导推进绿色社区建设，建立社区人居环境建设和整治机制，提高社区居家环境水平。

市商务局。负责结合城镇老旧小区改造，协调和指导社区相关服务机构的招商引资相关工作。

市文化广电旅游体育局。按照职能分工指导电视线路整治工作；负责涉及不可移动文物改造的相关项目方案审核工作；指导、协调完善城镇老旧小区文体设施工作，统筹相关文体健身器材，配合城镇老旧小区改造项目实施；负责按照职能分工指导电视线整治工作，协助推进电视线整治工作

市卫生健康局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区卫生服务机构。

市国资委。负责统筹城镇老旧小区改造范围内市属国企的闲置公房资源，会同民政、教育、人力资源社会保障等相关部门，引入家政、养老、托幼、医疗等公共服务机构。

市市场监管局。负责加强对城镇老旧小区改造涉企收费检查，禁止收取不合理费用。

市城管综合执法局。负责指导城镇老旧小区环卫设施改造工作；负责小区市政排水和排水单元雨污分流等改造工作；指导、监督推进违规户外广告、违法建筑治理，整治不规范遮阳篷、防盗网和防护设施工作；负责指导城镇老旧小区绿化建设等工作；负责指导督促试点项目范围内垃圾分类工作。

市金融局、人行阳江市中心支行、阳江银保监局。负责鼓励银行业金融机构加强政银企合作，支持政策性金融机构加大对城镇老旧改造的信贷支持力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式加大公司信用类债券、项目收益票据等债券融资运用，拓展融资渠道。

市信访局。负责结合城镇老旧小区改造，建立群众意见收集、处理和反馈机制，加强监督检查。

阳江广播电视台。根据制定电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施；负责结合城镇老旧小区改造，做好舆论宣传引导工作；普及改造政策，展示改造成果；指导各县(市、区)结合推进城镇老旧小区改造工作挖掘我市历史文化遗产，宣导城市历史文脉传承。

市应急管理局。负责指导老旧社区改造完善应急避难场所建设；指导进行应急路线规划和逃生指引标志建设工作。

市通信建设管理办公室。负责结合城镇老旧小区改造，按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

阳江供电局、中国电信阳江分公司、中国移动广东阳江分公司、中国联通阳江分公司。按职责负责结合城镇老旧小区改造计划，根据各自职能制定相关城镇老旧小区电力线、通信线、电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施，负责具体推进相关管线的整理规范和下地工作。

市邮政管理局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区引入邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

市税务局。落实税费减免政策，制定措施落实国家支持城镇老旧小区改造税费优惠政策。

旧楼改造工程施工方案篇9

根据会议安排，现就××县旧城改造指挥部工作开展情况向常委会作汇报，如有不妥之处，请各位领导批评指正;如有汇报不全的，请各位领导补充。

一、工作开展情况

(一)指挥部工作情况。为顺利推进我县旧城改造工作，2008年8月29日，我县以水办通〔2008〕84号文件成立了“××县旧城改造指挥部”，由县人大主任樊勇担任指挥长，县政府常务副县长陈祥彬任副指挥长，成员由县相关职能部门负责人组成，下设办公室和拆迁组、征地组、工程建设组、群众工作组，明确了工作目标，细化了工作职责，落实了工作责任。指挥部成立半年多来，带领一班人，深入调研、攻坚克难、负重奋进、苦干实干、奋力拼搏，确立了我县旧城改造的近、中、远期目标，科学合理地制定拆迁工作年度计划，精心制定每宗拆迁安置补偿工作方案，千方百计加快推进每宗旧城改造项目建设，调整、创新安置模式，研究解决了一大批旧城改造建设项目涉及的热点难点问题，旧城改造工作在巨大压力面前，在重重困境中艰难推进。

(二)旧城改造项目建设进展情况。

1.移动大楼建设项目。该项目选址在团结路和育才路交汇处，工行背面。规划设计方案已经政府审定，施工图设计已完成，拆迁资金已到位。该片区涉及11户拆迁户均为第三次拆迁，熟悉拆迁政策，抵触情绪较大，进场勘丈都无法进行，提出了很多无理要求。如希望就地安置且一楼按门面补偿等，指挥部目前正加紧做思想工作，思路是走产权调换和货币安置的路子解决11户安置问题。

2.云富派出所和环保局办公楼建设项目。原选址在工农路粮食转运站内，但由于涉及拆迁户属原企业改型改制企业安置的职工，遗留问题较多，据初步测算需拆迁资金300余万元，拆迁成本高，拆迁难度大，现环保局另行选址在高滩行政办公区，目前办公楼规划设计方案已通过评审，正在开展选址报批工作。云富派出所按县委、政府意见拟选址在老城区，目前派出所办公楼规划设计方案正作进一步调整，正加紧选址定点工作。

3.信用社营业网点建设项目。该项目位于工农东路尾端“阳光商城”对面，属工农路改造还建项目。建至第二层时，与相邻的苗苗幼儿园发生“采光权”及“安全通道”等纠纷，因被阻工已被迫停工近两个月，造成损失达20余万元左右，经指挥部相关人员或者委托相关人员多次做工作，找双方座谈、现场调解等，均未能解决双方的分歧和争端。

5.家声医院建设项目。该项目总用地3426.4平米，总建筑面积9289.22平米，为7层建筑。前期工作及场平、挡土墙已完工，已确定建设施工单位，即将动工修建主体工程，进展顺利。

7.雅俊天地建设项目。该项目总用地面积2539.19平米，总建筑面积11396平米，总高7层。一期工程主体已封顶，正在进行外装饰，一期工程进展顺利。二期工程是职工宿舍楼，拆迁难度大，尚未启动。

10.团结路尾端改造项目。旧城改造指挥部两次组织进场开展实物指标勘丈，但该片区群众普遍对拆迁安置期望很高，希望能够整体拆迁改造，同时提出了就地划地安置的要求，导致勘丈工作无法进行。如果整体全部拆迁，经估算，约需资金4000万元左右，加之老百姓提出的要求过高，没有业主愿意投资进行开发改造。若改变划地安置的方式，以货币补偿的方式进行安置，又与现正在实施的港口改扩建工程拆迁安置政策相抵触，势必连带或影响其它宗拆迁安置。因此，指挥部认为该宗拆迁改造项目目前时机还不成熟，暂缓执行，待下步时机成熟再考虑拆迁改造。

二、存在问题

(一)拆迁安置难度较大。一是现在剩下的拆迁户，都是经历过多次搬迁的，即使没有搬迁过的对各种搬迁的政策都相当熟悉，思想工作难度大。二是群众期望和要求过高导致拆迁安置难度大。向家坝水电站建设、水麻高速公路拆迁安置、城市拆迁安置等几种安置拆迁补偿安置政策相互交织，有的群众是多次被拆迁，对拆迁安置政策非常熟悉，期望值很高，要求很高，大量的上访、重访、缠访增加，拆迁安置引发或遗留问题层出不穷，拆迁安置工作进退维谷、举步维艰。三是我县土地资源有限导致拆迁安置难度加大。经过几年的城市开发建设和改造拆迁，目前可供利用的土地空间已经很小，剩下的比如团结路尾端等可以称得上是“硬骨头”，经摸底调查，原住居民基本不愿意以货币补偿和产权调换的方式进行拆迁安置，今年3月末，指挥部组织进场到团结路西段永丰社片区开展拆迁勘丈实物指标调查受阻，充分证明了推行产权调换安置和货币安置新模式的拆迁补偿安置政策局面将难以打开。如此，老百姓想划地安置的愿望与土地资源稀缺的矛盾突出。而提高补偿标准，货币补偿安置方式真正与市场接轨，又与原拆迁安置政策包括现在正在执行的拆迁安置政策(如港口改扩建工程拆迁安置政策)相抵触，一旦实施，势必会连带以前已安置的群众和现正在拆迁改造的部分群众，沉渣泛起，或者连带引发新的社会不稳定因素，致使其它宗拆迁安置无法执行。

(三)拆迁遗留突出问题较多。一个城市的拆迁改造，都是在解决矛盾、纠纷和问题的过程中不断推进。近年来的城市拆迁改造，暴露出很多遗留问题，相关部门若依法处理又担心会影响全县维稳大局，如不及时依法处理，又将严重影响下步拆迁工作和相关工程项目的施工建设。如县联社营业网点建设项目自2008年8月拆迁后施工建设至今已有8个月有余，按正常施工进度，该项目主体工程只要3个月就可竣工，但仍未竣工完成，目前只建第3层(建筑面积约600余平方米)，究其原因是：修建至第二层时，相邻的个体私营幼儿园—苗苗幼儿园业主长期阻挠施工，该园业主提出诸如影响采光权、安全通道等理由阻挠施工，甚至殴打施工人员，施工单位惧怕该业主，已停工近两个多月，造成损失约20万元左右。相关部门多次主持座谈、协商、调解，委托有关人员做思想工作，但至今无果。再如原沙坪新区被拆迁户白美松，该户年岁已高(约80余岁)且体弱多病，于2004年6月拆迁后无资金建拆迁安置房，县建设局为其垫资近10万元修建拆迁安置房，经多次做工作，该户至今未还款，只有近期依法，申请法院拍卖该户的房产。

(四)拆迁安置引发的社会不稳定因素较多。极少部分被拆迁户在拆迁中提出既不合法又不合理的要求，一旦得不到满足，便自行上访或煽动、串联、幕后操纵他人进行非法上访，或者以“维权”为名，提出过高的不合法、不合理的要求，扰乱了拆迁工作秩序，影响了拆迁项目推进进度，妨碍了建设项目的启动实施。

三、下步工作建议暨需要解决的问题

(二)研究出台相关配套政策，力促房地产市场回暖。要让当地房地产市场真正步入正轨并实现平稳发展，需要政府、房产开商和消费者的共同努力，同时地方政府应加快出台相关配套政策。我县要坚定不移地实施县八届三次党代会确立的“12366”经济社会发展思路，高标准规划，高水平建设，高质量管理，树立精品意识，打牢城镇建设基础，将××县城建设成为领先滇东北，吸引滇、川、渝，具有浓郁本土风情特色，集工业、商贸、旅游为一体的新型生态城市，让各方人员集聚××，且在××有玩的、有看的，吃得好、住得好，同时出台相关配套优惠政策，建立健全就业和社会保障机制等，吸引外来人员来××购房安家、就业务工等，比如，凡在××购买商品房者，其本人和子女可享受与××居民同等的户籍、就医、就学、就业等条件。

(三)强化领导力量，加强部门协调。各级各部门要积极支持配合旧城改造工作，需要部门与部门之间协调的，则由部门之间相互沟通，求得理解和支持;需要指挥部领导出面协调的，则由指挥部领导出面安排、落实;需要县委、政府领导出面协调的，则积极汇报，争取支持。处理旧城改造热点难点和遗留问题，需要以法律手段强制执行的，则在确保稳定大局的前提下，坚决动用强制手段。如：县信用联社营业网点建设指挥部已多次多思想工作协调未果，估计需要通过法制手段强制复工，恢复建设。

(四)排出时间表，加快具体建设项目进度。今后的几个月，是拆迁建设的黄金时期，要集中精力、人力和物力，突出重点，统筹兼顾，加快推进既定旧城改造项目开发建设进度。一是信用联社营业网点建设本月底必须协调完毕，如果不行，采取强制措施推进;国土局片区开发改造项目6月20日前必须完成拆迁和招拍挂工作，6月底动工建设，移动大楼和电力大楼建设项目7月底必须动工，在今年下半年要迅速形成实物工作量，拉动我县城镇固定资产投资平稳较快增长。二是临江公园外侧防洪堤建设县建设局要在1个月内完成规划设计，同时县国土局要在1个月内做好该地块配套出让工作。争取在汛期到来之前能动工建设，若不能赶在汛期到来之前建设完成，则在汛期过后，今年10月必须开工建设。三是要按照县委、政府的要求在老城区范围内，尽快做好云富派出所的选址定点工作。四是其它旧城改造项目想方设法统筹兼顾，加快推进。

(五)坚定拆迁补偿安置新模式(即产权调换和货币安置)不动摇。要逐步提高拆迁货币安置补偿标准，鼓励被拆迁户选择货币安置方式。近年来，在旧城改造拆迁中执行的货币安置补偿标准与相应的商品房价格标准差价较大，被拆迁户难以接受。同时，前几年由于我县拆迁中大量进行划地安置，据不完全统计，在盐丰小区、田坝新街、育才路、高滩新区和坝尾槽新区中拆迁安置房存量待售的约有400余套空置，下步的旧城改造工作中，应重点研究并出台政策，鼓励在旧城改造拆迁中的被拆迁户选择货币安置后购买上述片区的空置拆迁安置房。实际上，说穿了，就是赔付标准敢于与市场接轨，组织资金、赔付到位，这样才有吸引力。

旧楼改造工程施工方案篇10

一、指导思想

以改善无物业管理小区的环境面貌、提高居民生活质量、构建和谐社区为宗旨，以创建国家卫生城市为目标，以建立旧小区长效管理机制为根本，全面提高旧小区改造成效与管理水平。

二、整治改造的目标

通过对老旧住宅小区的整治，要达到功能基本配套，设施基本完好，环境美化绿化，区容区貌整洁，为引进专业化物业公司创造条件，以长效管理来维持改造后的面貌，提升城市管理水平。

三、整治内容和资金安排

无人管理的老旧住宅小区共91个。此次整治老旧住宅无人管理小区分两类整治，第一类是全面改造涉及每个街道办事处1个，全区共8个无人管理小区，具体整治的内容：拆除违章、临时建筑；对小区内道路实施维修改造，处理坑洼，严重损坏路段；因地制宜加大小区绿地建设力度，对原有绿地补充提高，增加绿化空间，完善绿化体系；维修更换楼道和小区内的照明设备，提高小区夜间亮化程度；根据条件尽可能增设停车位、环卫设施；对小区围墙，大门进行维修改造，达到封闭管理条件；改善和增加物业管理用房，维修新建小区车棚。对其他83个无人管理的老旧住宅小区，本着因地制宜的原则进行基本整治。临近的老旧住宅小区尽可能一同封闭管理，相距较远或独立的可单独封闭管理。小区原有门房，可修缮重新利用，没有门房，可在整治中重建，不具备条件的的可采取其他办法解决，最终要具备看护院落必要的保障。同时按要求每栋楼设置2个垃圾箱（桶），每5栋楼设置一辆垃圾清运车。

老旧小区整治资金按照市政府下拨的500万元进行安排。

四、组织实施办法

领导小组负责对老旧小区整治管理工作进行统一领导，统一部署，协调解决有关重大问题，确保工作顺利开展，按时完成。

（二）明确任务，落实责任

旧小区整治改造工作是一项重要的民生工程，涉及的部门比较多，工程具体时间、任务、目标、经费由区政府统筹安排。相关责任部门密切协作，按照职责分工组织落实工作任务，配合推进。各街道要将整治改造的老旧小区（包括1个整体改造的小区）基本情况、整治内容、整合封闭计划及工作方案于8月17日前报领导小组办公室。旧小区整治改造由各街道办事处、城建局具体实施，区物业局负责指导，工程必须按照整治改造的标准保质保量完成。9月中旬，区领导小组办公室组织有关部门进行预验，9月底整体验收，领导小组办公室会同上级部门对照整治标准和整治内容进行逐项验收，经过验收合格后，按照整治完成情况，拨付给各街道专项整治资金。

五、整治改造后的管理办法

完成整治改造无人管理的老旧小区分步实施物业管理，具体可根据物业管理区域的规模和配套设施的完善程度，居民对物业管理消费的接受能力，管理成本因素，选择实施社区准物业服务或专业化的物业管理，建立物业管理长效机制，防止前治后乱，治管脱节现象发生，最终推进物业管理实现社会化、市场化和专业化。