公积金相关政策范文

导语：如何才能写好一篇公积金相关政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：影响；建议

由美国次贷危机引发的全球金融危机使银行监管问题变得更为突出。各国银行业监管框架的严格程度是否能在一定程度上解释各国金融危机严重性的差异并降低金融危机的成本成为业界研究的主要课题。本文基于金融危机理论，探讨了银行监管功能在金融危机中发挥的作用，并提出了进一步完善银行监管功能的可行性建议。

1、银行监管功能对金融危机的影响

当银行体系爆发危机时，通常最先遭受打击的是那些银行监管较弱国家的银行，但是由于监管较强和较弱国家的银行之间存在差异，就会使得金融危机更加恶化。因为当发生银行恐慌和银行过度厌恶风险时，银行监管较弱国家的存款人和贷款人开始提取他们的资金并把其放人银行监管较强国家的银行。这更加重了银行监管较弱国家银行的压力，最终导致最弱环节的崩溃，经由传导效应，最后形成金融危机。一般而言，金融危机中，各国银行业监管功能都在一定程度上发生了变化，所使用的峪管手段也日趋严格。不同的监管功能对金融危机的严重程度以及处理金融危机所付出的成本亦有所不同。

首先，在金融危机中，普遍采取的银行监管手段就是信贷配额。正如Barrell Davis和Pomerantz(2006)探讨的一样，信贷配给是金融危机普遍存在的后果之一，其减少了消费和投资。信贷配额反映了信息不对称以及银行对风险厌恶程度的增加。信贷配额通过减少信贷供给提高贷款的价格，使存贷利差扩大，最终达到增加银行利润的目的。进一步讲，银行利差的扩大增加了价格配给并有助于银行危机后的资本重建。

其次，金融创新和国际金融一体化加剧了金融危机的严重性和传导效应。2007年以来的金融危机是伴随一系列的金融创新以及国际金融一体化而产生的。通常而言，创新和一体化有助于风险管理，因为分散风险将增加福利，减少投资风险溢价。但是银行业中较为复杂的金融创新主要目的在于隐藏风险而非管理风险。因此，贷款的金融创新增加了借款人的风险，并且贷款人将风险完全转移了。例如，美国的次级贷款被打包出售，很难用传统手段衡量其价值。因为金融资本流动障碍在很大程度上被转移。美国次级贷款和破产监管对其他国家的市场利差风险的影响无法衡量。

最后，银行监管导致银行的收益从严格监管业务向宽松监管业务转移，促使银行开发业务创新工具并引发新的金融危机。在银行业务监管范围内，银行业务的预期收益水平不能低于替代性业务所产生的收益。否则，会使银行业务从严格监管业务转向宽松监管业务。为了保护自身的业务，这些银行抓住时机力图寻找相关的放松监管业务。例如商业银行建立其他的非银行业务渠道、使用结构性投资工具，以及运作对冲基金等。目的是将各种类型的银行监管问题限定在存款保险和稳定的传统银行业务之外。传统银行只持有流动资产和安全资产。在狭义的传统银行体系之外，都需银行的客户自行解决。在无政府支持或纳税人

金融危机后，欧美等国先后在不同程度上实施了加强银行监管的改革。现以美国和英国为例进行说明。一方面，美国提出了《美国金融监管改革蓝图》，对原来的“双线多头监管”制度进行了改革。危机前，美国金融监管政策一直是“双线多头”：“双线”是指联邦政府和州政府两条线，即联邦政府机构管理在联邦注册的“国民银行”，州政府管理在州注册的商业银行；“多头”是指有多个履行金融监督管理职能的机构。危机后的改革主要包括美国现行监管体制、短期建议、中期建议以及最佳监管体系的长期建议。为了解决监管失效问题，美财政部提出了一个理想的监管框架。在此框架下，基本目标主要包括，其一，市场稳定调节监管机构，用以解决金融市场的整体稳定；其二，审慎的金融监管机构，用以解决有限的市场法规造成的政府担保问题；其三，商业行为的监管机构，用以解决与金融企业有关的消费者保护问题。从长期看，新改革方案在降低监管成本和提高监管效率方面的措施还是很有力度的。

另一方面，早在19世纪建立的英国金融监管体系仅限于狭义的邮政储蓄银行和信托储蓄银行。官方稳定的监管网络使得银行在保持流动性和安全性的同时，也限制了其收益性。随着英国银行监管体系的放松管制，在政府不限制银行建立清算所时，狭义银行之外的银行体系开始迅速发展，向私人部门提供贷款，参加经济的主要结算过程。金融危机的爆发，反映了英国需要一个高效率运作的监管体系。Barrell和Davis(2005)认为欧洲金融市场必须有统一的监管办法，可以包括欧洲经济地区的所有成员。包括冰岛和挪威。但至今尚无监管框架。只有一套谨慎监管的指引，并且欧洲各国对于指引的解释通常有很大差异。根本就不存在危机管理的统一框架。

很显然，金融危机要求包括英美在内的各国必须实行更为严格的银行监管制度。银行监管改革会改变银行的成本结构，如果银行业市场是竞争的，那么这些成本变化就会通过增加服务成本或者增加贷款的收费传递给银行服务的客户。从而影响客户的行为，最终改变消费和投资。

2、政策建议

综上所述，从金融和经济稳定发展考虑，为防范并有效地处理金融危机，必须加强银行业的监管。经过上述分析，现分别从金融危机产生的两个重要源头即金融创新和流动性风险两个角度提出一些可行性的建议。

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申请条件：正常足额缴存住房公积金的借款人

在咸阳行政区划内装修自住住房

抵押质押：以所有权财产作为抵押物或质押物

或由第三人提供保证并承担责任

额度期限：最高贷款额度为20万元，最长贷款期限5年

贷款利率：执行国家住房公积金贷款5年及以下利率标准

装修房子资金不够？可申请住房公积金装修贷款。近日，咸阳首笔个人住房装修贷款由中国工商银行咸阳分行发放。

50岁的王先生几年前在咸阳世纪大道购买了套期房，如今房子已交付，但因为资金紧张，迟迟无法装修。正一筹莫展，王先生听单位同事说，住房公积金可以申请装修贷款，咨询了相关政策后，1月中旬，王先生向咸阳市住房公积金管理中心提交了申请资料。近日，王先生如愿拿到了20万装修住房公积金装修贷款。

“客户是由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息，有了这个担保，这边贷款才审批下来，贷款期限为5年。”咸阳市住房公积金管理中心秦都管理部一名工作人员说。

去年12月17日，咸阳市《关于开展咸阳市住房公积金装修贷款业务的实施意见》经咸阳市住房公积金管理委员会审议通过后正式实施，一个月后，王先生成为首个拿到个人住房装修贷款的市民。

据了解，装修贷款是住房公积金开展的一项新业务，是正常足额缴存住房公积金的借款人在咸阳行政区划内装修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的贷款。装修贷款的最高贷款额度为20万元，最长贷款期限5年，贷款利率执行国家住房公积金贷款5年及以下利率标准。

咸阳市住房公积金管理中心工作人员介绍，“办理装修贷款业务的市民需携带本人身份证及户口本（有配偶的需携带其配偶的身份证及户口本）、单位出具的收入证明、公积金缴存证明及房屋的房产证或正式购房合同，还需提供装修公司的资质及装修合同。”

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关键词：公积金贷款；住宅价格；地区差异性

住房公积金制度是我国20世纪90年代的一项制度创新，实现了住房从实物分配快速向货币化分配转变、完善我国住房供应体系、提高中低收入家庭居住条件等方面发挥了关键作用。目前，住房公积金制度覆盖面、社会关注度和影响面越来越高。截至2011年底全国实缴人数达9 650.8万人，缴存总额40 577.15亿元，缴存余额21 891.69亿元，个人提取总额达18 685.45亿元，个人累计发放贷款总额22 403.3亿元。国内对公积金制度的研究主要以定性研究为主，定量分析较少。对影响房地产价格机制的研究，很少将住房公积金贷款作为研究影响房地产价格的变量因素。因此，研究住房公积金贷款如何对住宅价格产生影响机制，可以丰富和完善影响房地产价格因素的内容。对于住房公积金贷款能否促进住房需求因而影响住宅价格？这种影响程度是否显著？以及住房公积金贷款政策能否向市场发送有效信号影响房价预期？在公积金制度发展水平不同的地区作用大小和方式是否都相同？研究上述问题，对探索公积金制度影响房地产住宅价格的理论和现实具有重要意义。

一、 相关文献述评

从现有的文献看，学术界认为显著影响住宅价格的主要因素是住房融资体制运转的效率以及相关的信贷政策。一些学者认为房地产价格与住房贷款呈现显著的正相关特征，提高住房贷款利率能有效抑制住房价格上涨（张涛，2006），消费者收入提高、政府通过金融支持提高贷款规模能够持续推动住房价格上涨（余壮雄，2010）。部分学者指出，信贷政策影响住房消费者的贷款决策十分显著，不同贷款期限之间的利差幅度明显影响贷款者决定贷款期限的长短，并且利差越大，选择短期商业性贷款就越多，而上述情况在住房公积金贷款利率差的影响程度却较小（叶光亮，2011）。同时，利率对房价具有显著的负相关性，而且不同住宅类型的影响程度也不同，其对普通住宅价格的敏感度要高于经济适用房和高档住宅（沈悦等，2011）。另外，还有一些学者研究了住房公积金制度与住宅消费之间的关系，周京奎（2012）指出住房公积金缴存额度对职工家庭住房支付能力呈现正向影响特征，住房公积金政策已逐渐显示向中高收入群体倾斜，呈现出收入二次分配的社会不公平性，其对改善型住宅需求的影响程度要高于刚需型住宅需求。上述研究主要从房地产信贷政策对住房价格著影响出发，研究对象主要集中于商业银行，以住房公积金贷款为研究对象不仅较少，而且研究注重定性分析。本文基于实证的方法来分析研究公积金贷款如何影响住宅价格，给出调整住房公积金贷款政策、提高居民住房消费能力的政策建议。

二、 公积金贷款对住宅价格影响的理论分析

通过为购房者提供公积金贷款这种低成本金融产品，刺激居民的住房消费需求，推动市场改变住宅供需关系，影响住宅价格；另外通过调整贷款政策向市场发出信号，改变购房者对住宅价格的预期，影响市场房价。居民住宅主要包括经济适用房、商品房和高档住房。下文分析公积金贷款对不同类型住宅价格的影响机制。

1. 对经济适用房价格的影响。经济适用房（以下简称“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申购和买卖具有严格的限制。由于中低收入者可支配收入较低，购房能力低，它的需求曲线价格弹性很大，价格的微小变动将引起需求的较大波动。图1中，D1为未使用公积金贷款的中低收入者的需求曲线。

政府提供土地、税收享受优惠政策组织开发，其销售价格严格管制，开发商不能根据市场决定供给量和自主定价，政府“微利保本”政策管控。因此，供给对价格的弹性较小。S1为保障房的初始供给曲线，当中低收入者不使用住房公积金贷款时，保障房的市场均衡点为E1点；当他们使用住房公积金贷款时，购房能力相对提高，购房成本相对降低，他们可承受更高的住宅价格。由于住房公积金缴存额是其月工资收入的一定比例额，该群体公积金缴存额很低，他们的购房消费需求增长十分有限。因此，需求曲线D1移至D2位置。D2表示用住房公积金贷款购买保障房时的需求曲线。此时，住宅均衡价格和消费量上升，市场均衡点为E2。

假设保障房开发商能自主供给，当其市场价格上涨，将会刺激开发商增量供给，则供给曲线由S1移至S2，保障房的市场均衡点位E3。此时，中低收入者使用住房公积金贷款，提升保障房的有效需求，刺激市场增加供给量，改善市场均衡价格。由于中低收入者的购房支付能力较弱，保障房主要是自住性住房而非投资性住房。因此，公积金贷款政策的调整对保障房者市场价格的预期影响小。

2. 对普通商品房价格的影响。普通住宅的主要消费者是中高收入阶层，他们对商品房主要有自住性和投资性两种需求，对住房价格的敏感度相对较低，与保障房的供求曲线相比，它的价格弹性要小。D1是中高收入者在没有使用住房公积金贷款时的供求曲线（图2）。

影响普通住宅供给的因素除了开发资金、土地供应以及房屋户型等外，最主要的是价格因素。价格上涨，供给量增加。普通商品房的市场机制相对较为完善，因此其供求价格弹性相对较高。S表示普通商品房供给曲线，D1与S的交点E1表是中高收入者未使用公积金贷款时的保障房市场均衡点。

普通住宅市场总价较高，住房贷款有效缓解购房者的资金压力。公积金相对于商业性贷款成本低，中高收入者会优先使用公积金贷款或组合性贷款。由于中高收入者缴存较高的住房公积金以及本身的购房消费能力较强，公积金贷款在中高收入阶层体现了显著的住房保障作用。供需曲线D1右移至D2且移动幅度更大，如图2中，E2为普通住宅市场均衡点。中高收入者使用公积金贷款时，刺激了普通住宅的有效需求，从而推动市场均衡价格上涨。

普通住宅投资性比保障房大，调整住房公积金贷款政策对购房者的市场价格预期影响大。影响途径表现为，一是通过对住房消费者的信贷成本来影响住宅需求；对自住性需求为主、住宅价格水平较低的房地产市场，住房公积金相对降低购房成本从而推动住房消费；二是通过调整贷款政策向市场发送信号，促使住房消费者对房地产市场形成价格预期，从而影响住房价格；对房价较高水平城市，房屋投资需求旺，调整公积金贷款政策所向市场发送的预期信号对房价的影响作用较强。

3. 对高档住宅住宅价格的影响。高等收入者的住房消费能力很强，他们是高档住宅的主要消费者。住房公积金制度主要为解决中低收入者的住房消费金融保障设计，目前绝大部分城市对使用住房公积金贷款购买高档住房有严格的限制，高档住房价格较高，即使使用住房公积金贷款来消费该类住房，住房公积金贷款所占房屋总价比相对较低，住房公积金贷款对高档住房市场的直接影响程度较小。但是普通住房市场价格波动能直接传导给高档住房市场，所以公积金贷款的金融支持直接影响了普通住宅市场的价格，通过市场传到影响高档住宅的价格波动；同时，住房公积金贷款政策的变动也将影响高等收入者对住房价格预期，从而影响高档住宅价格。

因此，住房公积金贷款对住宅价格具有两方面的影响，一是住房公积金贷款提供了低成本的融资渠道，居民的相对购买力水平提升，从而促进了保障房和普通商品房市场需求，进而推动住宅价格的上涨。但这也受城市住房价格水平、住房公积金贷款额度等政策因素影响。二是对房地产市场较热的城市，住房公积金贷款政策的调整能够向市场发出有效信号，调整住房消费者对房地产市场的价格预期而影响房价。

三、 住房公积金贷款对住宅价格影响的实证分析

1. 数据选取与来源。根据相关理论，影响住宅价格的可测量变量为：人口、可支配收入、房地产开发企业个数、银行和公积金贷款利率、银行和公积金贷款额、住宅平均成本。公积金贷款对普通商品房价格产生影响，从而波及整体住宅市场的价格变动。普通住宅是房地产市场的最主要组成部分。考虑到变量之间的动态联系和数据可获得性，本文把银行贷款利率和公积金贷款额分别作为银行与公积金贷款影响住宅价格的代表变量。

本文使用的数据来自我国26个大中城市自2003年～2011年的年度数据，其中13个东部地区城市，13个中西部地区城市。数据表示如下：P：表示住宅平均销售价格；L：表示住房公积金贷款额，r：表示长期贷款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市区总人口，M：表示房地产开发企业个数，C：表示住宅的平均成本。其中，长期贷款利率是经按月加权处理所得到的加权平均数，以住宅平均竣工价值作为住宅的平均成本。房地产企业数、住宅的平均竣工价值和平均销售价格等数据，通过历年《中国房地产统计年鉴》、国民经济和社会发展统计公报、《中国统计年鉴》整理获得，2004年的部分相关数据从各个相关城市2005年统计年鉴整理获得；2003年～2010年人均可支配收入数据从中经网获得，各市区人口总数从中国经济信息网整理，CPI数据来自《中国价格及城镇居民家庭收支调查统计年鉴》；住房公积金贷款额主要从各市住房公积金管理中心网站收集整理。

2. 统计性描述。由图3和4可知，26个大中城市的住宅实际销售价格一直保持增长态势，从2003年为2 493元/平方米，至2011年上涨为7 371元/平方米，增长了196%，其中2004年～2007年的涨幅分别为11%、22%、15%和20%，2009年的涨幅达到最高值为24%，2010年为18%，2008年和2011年的涨幅较小，保持在4%左右。与之同步，公积金贷款额规模也保持同步提高，26个大中城市的总贷款规模从2003年的299亿元至2011年增长为1 418亿元，其中2005年～2008年，贷款增速较为平稳，平均增速为15%，2009年呈现爆炸性增长，增速超过70%，随后2010年出现-9%的负增长，2011年开始回升至13%涨幅。由此，我们可以得出，26个大中城市的住宅价格和公积金贷款规模都处于上升态势，住房公积金贷款规模的波动性大于住宅价格，波动趋势步调保持一致。2005年～2008年，住宅价格与住房公积金贷款的增速较为接近。2008年受金融危机影响，住宅价格增速显著下降，而公积金的下降幅度很小。在2009年住宅价格增速回升的同时，公积金贷款呈现爆炸性增长，说明在2009年，住宅价格上涨与公积金贷款高度相关。此后，住宅价格快速回落，公积金贷款的增速也波动性下降，但规模仍处于较高的水平。

对东部、中西部地区的公积金贷款、住宅价格进行统计分析，我们发现：2003年～2011年间，东部与中西部的住宅价格比较为稳定，保持在1.6～2.0之间，而公积金贷款额之比在不断下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由图5和图6可知，除2008年和2011年外，东部地区住宅价格的上涨幅度超过中西部地区，涨跌的波动性更大，中西部地区住宅价格增长幅度较为平稳；住房公积金贷款增长情况则完全相反，除2008年、2011年外，中西部地区住房公积金贷款的上涨幅度要超过东部地区，波动性也更大，2005年～2007年间，中西部地区公积金贷款额增速分别为18%、51%和44%，东部地区则仅为12%、9%和6%，增速差距非常大。这表明，虽然中西部地区公积金贷款规模小于东部地区，但其对住宅价格的影响远远高于东部地区。

3. 计量分析。我们采用如下计量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

对26个城市计量回归分析，结果如表1。

计量结果表明，不考虑预期情况下，公积金贷款对住宅价格的影响系数均显著。住房公积金贷款系数全国和中西部地区在1%水平上显著，东部地区在5%水平上显著，且为正向影响。这表明住房公积金贷款有效刺激购房需求，推动住宅价格上涨。同时，住房公积金贷款对住宅价格的影响度还具有地区差异性。全国范围住房公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.08%，东部地区每增加1%推动住宅价格上涨0.072%；中西部地区公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.10%，说明住房公积金贷款影响中西部地区略强于东部地区和全国水平。

四、 政策建议

1. 完善住房公积金贷款利率政策，实行差别化的分类利率政策，鼓励刚性需求，提高住房消费者购房能力。根据职工的缴存额、住房条件等因素实行差别化贷款利率政策，重点倾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公积金贷款额度，引导改善性和刚需性的住房消费。各地区根据自身房地产市场情况，确定符合本地区发展的公积金贷款额度。对公积金贷款额度所占房屋总价比例较小的城市，适当提高公积金贷款额度，降低购房成本，保障住房消费的购买能力。

3. 调整住房公积金缴存政策，将住房公积金单位补贴部分与个人收入脱钩，改为定额制补贴，不论户籍、不论收入高低，每个人均补贴相同的固定金额。而个人缴交部分，保持不变，依然按个人工资收入的一定比例缴交。

4. 调整住宅市场结构，一是加大经济适用房和廉租房的供给量；二是制定差别化的自住性和投资性住宅贷款政策，抑制投资性需求住宅；三是增加中小户型和中低价商品房的供给，限制大户型高端商品房供给。

参考文献：

1. 汪利娜.住房公积金信贷政策与收入分配.中国房地产金融，2003，（2）.

2. 周京奎.公积金约束、家庭类型与住宅特征需求——来自中国的经验分析.金融研究，2011，（7）.

3. 周京奎.收入不确定性、公积金约束与住房消费——来自于中国城市住户调查数据的实证分析.数量经济技术经济研究，2012，（9）.

4. 沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证硏究.经济研究，2004，（6）.

5. 葛扬.经济转型期我国城市房价收入比研究——以长江三角洲城市为例.学习与探索，2010，（2）.

6. 余华义.经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价.财贸经济，2010，（3）.

7. 高波.房价波动、住房保障与消费扩张.理论月刊，2010，（7）.

8. 邓富民.货币政策对房地产价格与投资影响的实证分析.管理世界，2012，（6）.

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关键词：住房公积金：缴存上限：政策性住房金融制度

中图分类号：F293，3

文献标识码：A

文章编号：1003-9031(2009)08-0081-04

一、引言

住房公积金制度作为一种住房保障制度。一直发挥着重要的政策性住房融资作用，对于市场机制是一个有益的补充。它通过国家机关和企事业单位及其在职职工每月缴存一定数量的住房公积金，建立起解决职工住房问题的住房建设基金。因此，住房公积金作为一种长期住房储金，与其他专项资金相比具有普遍性、强制性、专用性、福利性和互等多重属性。

本文在对住房公积金制度进行概述的基础上，对比北京市2006-2008年住房公积金的使用状况，总结了住房公积金制度实施过程中存在的问题及形成原因。通过对住房公积金缴存上限上调对制度目标达成的效应分析，得出了住房公积金缴存上限上调改革对于完善住房公积金制度难以发挥根本性作用的结论，进而提出了进一步健全住房公积金制度的对策建议。

二、北京市住房公积金的发展状况

改革开放以来，住房体制改革作为我国经济体制改革的重要组成部分，充分体现了由中央集权的计划经济转变为以市场调节为基础的运行模式。从正式允许住房商品化政策开始，揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。虽然住房体制改革提高了房地产市场的运行效率，但是提高的住房价格也使得部分低收入阶层难以负担。因此，为改变房屋价格和居民收入之间以及城镇不同收入阶层住房负担能力之间的不平衡状况，1991-1994年，我国借鉴新加坡经验首先在上海、北京、天津、南京、武汉等地进行住房公积金制度试点，于1994-1998年间对住房公积金制度进行全面推广，并从1999年开始对住房公积金制度进行了规范化和法制化建设。

根据《住房公积金管理条例》，经北京住房公积金管理委员会第八次全体会议审议通过，北京市人民政府批准，北京2009年度(2009年7月1日至2010年6月30日)住房公积金缴存比例仍为12％，缴存额上限由每月2392元上调为2682元。

北京市住房公积金管理中心提供的数据表明，截至2008年年底，北京市建立住房公积金单位数61705个，职工人数429.24万人；累计归集住房公积金1813.77亿元，提取904.24亿元，余额909.53亿元；累计发放住房公积金贷款369507笔，金额851.85亿元，回收金额433.27亿元，余额418.58亿元。住房公积金归集余额扣除贷款余额和风险准备金后，有近450亿元闲置在北京市住房公积金管理账户上。

可以看到，近三年来，尽管北京市住房公积金累计发放额逐年增加，由2006年底的662.98亿元增加到2008年底的851.85亿元。同时，住房公积金贷款限额2007年7月1日由40万元提高到60万元，又于2008年11月10日提高到80万元。但是，北京市住房公积金的闲置额依然呈现出较为明显的上升趋势。

对2005-2008年北京市住房公积金的贷出比例进行比较后，可以看出，北京市住房公积金贷出比例较低，且呈现出一定的下降趋势。由2005年底的74％，降到2008年底的46％。

因此，较高的住房公积金闲置额和较低的贷出比例说明北京市住房公积金存在资金使用效率较低的问题。

三、北京市住房公积金资金使用效率低的主要原因

(一)目标群体定位存在偏离

建立住房公积金制度的初衷是通过集中职工住房储金实现职工之间的购房互助，尤其是解决中低收入者购房难问题。但在住房公积金贷款审批、发放过程中，为保证贷款资金的安全性，住房公积金管理中心主要是根据贷款者的公积金缴存额、缴存年限、还款能力等确定放款额度。从住房公积金的落实范围看，住房公积金覆盖面大部分集中在行政事业单位和经济效益较好的国有企业、股份制企业和外资企业。而这些单位的职工大多数属于高收入群体，有较好的还款能力。这部分高收入群体由于住房问题基本已得到解决，购房需求降低，缴纳住房公积金在很大程度上只是一种保障性、福利性的行为。同时。缴纳住房公积金的低收入群体由于缺乏购买住房的首付能力，加上担保能力不足、还款能力有限等原因，难以获得或者难以得到足够的住房公积金低息贷款。这样，由于住房公积金制度实际执行过程中贷款群体与制度本身设计时的目标群体定位存在偏离。使得住房公积金制度的互助功能难以充分发挥，造成大量住房公积金处于闲置状态，降低了住房公积金的使用效率。

(二)商业银行和开发商的不配合

根据2008年北京市住房公积金使用状况的调查显示，住房公积金中有大量沉淀资金与商业银行和开放商不愿意购房人用住房公积金购房有关。因为，开发商与商业银行之间往往有协议，商业银行给开发商提供资金的前提是购房者在购房时在该银行贷款。但是，住房公积金贷款的低利率使职工都愿意用住房公积金贷款买房。而不是在商业银行贷款，影响了银行贷款业务利润，使得商业银行和开发商不愿意购房人使用住房公积金贷款。这更加导致资金的使用不足。对于有一定能力使用住房公积金贷款的中低收入家庭来说也是不公平的。同时，大量沉淀的住房公积金资金也会引发商业银行的道德风险，由于这些资金存放在商业银行，往往会被作为超级存款融入商业银行信贷资金的统一调度，流入住房体系以外进行循环，有时甚至出现商业银行将因自身经营风险导致的亏损转嫁给政策性住房公积金来承担的违法行为。最终导致住房公积金不能真正发挥其本质作用。

(三)手续繁琐提高了住房公积金贷款的交易成本

同商业性贷款相比，住房公积金贷款具有一定的低利率优势，5年期以上的住房公积金贷款年利率要比商业银行贷款低2.07个百分点，5年期以下则要低2.43个百分点。但住房公积金贷款的手续相对繁琐，首先要单位出示证明，然后要经过贷款审批手续、担保审核手续、个人资信调查等，由于有了北京市住房公积金管理中心这个中间环节，使得放贷时间相对较长。因此，跟商业性贷款相比，住房公积金贷款具有较高的交易成本，影响了购房者对住房公积金贷款的需求，一定程度上造成了大量住房公积金的沉淀，降低了住房公积金的使用效率。

(四)政府支持力度不够

针对住房公积金使用时存在的各种问题，政府也通过制定各种相关政策来规范住房公积金的使用，以加大

资金的使用效率。但这些政策相当一部分具有托市作用，而没有真正考虑中低收入职工家庭的住房问题。比如人民银行的补充通知中提到职工在还清第一套住房的公积金贷款后，购买第二套住房仍可以申请公积金贷款。同时，具体公积金贷款的额度计算方法、办理手续等，和购买第一套住房办理公积金贷款是一样的。公积金贷款是为职工解决住房问题所提供的一种保障，对于还清了第一套住房的公积金贷款，住房已经有了保障的职工，不应该购买第二套住房时享有与第一套住房一样的贷款条件。在目前经济不景气的背景下，虽然第二套住房对于防范房地产市场金融风险会起到一定的作用，但住房公积金制度的重点是解决中低收入家庭住房困难问题。因此，政府在制定有关住房公积金制度的相关实施细则时，还没有做到有利于中低收入职工。

四、住房公积金缴存上限上调的效应分析

(一)财富分配效应

住房公积金缴存上限上调具有财富再分配效应。按照12％的缴存比例，要达到2682元的上限，缴存人的月收入须超过2.2万元。据北京市统计局公布的数字，2008年北京市职工年平均工资为44715元，折合每月3726元，能达到2.2万元月收入的只是少数，使得绝大多数人不能上调，只有少数人可以上调。考虑到公积金是按1：1的比例补助，高收入水平单位的职工从单位获得的住房补助金多，而单位缴纳的住房公积金在税前列支，因此，无论是职工个人。还是想通过为职工缴纳住房公积金变相为职工发放福利的单位，都有动力多缴纳公积金。因此，住房公积金缴存上限上调具有明显的财富分配效应，使部分社会财富直接(高收入单位为职工的补助更多)或间接(单位缴纳住房公积金在税前列支)地流向了高收入单位的职工或单位中的高收入职工。

住房公积金缴存上限的提高使得高收入者购房能力增强，加大了财富分配偏向富人的效应。住房公积金制度实行的是“低存低贷”的利率政策，中低收入者由于不能申请到足额的住房公积金贷款，无法充分获得住房公积金较低贷款利率的利益，却要承担低存款利率的损失和住房公积金积累的贬值风险。同时，由于住房公积金贷款使用倾向于中高收入者，贷款利息优惠被转移分配到贷款的少数高收入者，变成了低收入职工帮助高收入职工改善居住条件。这无疑是与住房公积金制度的互背道而驰的。

(二)购房能力的“马太效应”

首先，由于住房公积金缴存上限上调使得财富分配向高收入群体倾斜，更加增强了高收入群体的购房能力。在高收入群体的住房需求已经得到基本满足的情况下，住房公积金缴存上限上调在很大程度上带来的是高收入群体的一种财富积累。其次，由于中低收入者收入水平较低，住房公积金缴存上限上调对他们的住房储金积累和购房能力不产生任何影响。相对于购房能力得到进一步增强的高收入者而言，中低收入者的购房能力相对下降。这样，住房公积金缴存上限上调带来了购房能力“强者恒强、弱者恒弱”的“马太效应”，导致该项制度改革不能发挥提高中低收入者购房能力的目的，住房公积金的互特征也难以得到充分体现。

五、完善住房公积金制度的对策建议

住房公积金制度的建立是以“住有所居”为政策目标的，就是要从根本上解决全体人民的住房问题。因而，具有社会保障性质的住房公积金制度的设计应当以此为基础，真正保障住房困难的中低收入群体。

(一)适度调整利率政策

在具体执行“低存低贷”利率政策的过程中，中低收入家庭得不到贷款，而存款低利率反而减少了中低收入职工的实际收入。虽然“低存低贷”政策本身是好的，但是应该变通地调整住房公积金的利率政策，针对不同职工的贷款情况实行不同的利率水平。对于月薪较高的职工在保持存款水平不变的情况下，已经取得低息购房贷款时，如果申请第二笔贷款，应当给予一定的限制。比如提高贷款利率水平，实行介于商业银行住房贷款利率和住房公积金贷款利率之间的利率水平。而对于申请公积金贷款较多者只能申请商业银行贷款。同时，为了发挥住房公积金的社会保障性质，对于还没有住房的中低收入者借款人应该放宽贷款条件，实行比正常住房公积金贷款利率更低的利率水平。做到用高收入者的贷款高利率弥补中低收入者的贷款低利率，这样才能保证制度运行的相对公平，真正体现住房保障制度的互。

(二)采用市场化手段提高服务水平

住房公积金管理中心是不以盈利为目的的独立事业单位，从而在资金管理使用效率和服务水平方面，要差于自负盈亏的商业银行。因此，住房公积金管理中心要转变观念。通过事业单位企业化管理。改进工作作风。以全新的市场营销理念加强住房公积金宣传，丰富贷款品种，真正满足不同人群的需要。同时，要树立为人民群众谋利益的理念，从缴存、提取、贷款、还款等业务的各个环节，以人为本，简化手续，公开业务操作规程，切实提高住房公积金业务的服务水平和质量，真正做到便民利民。

(三)建立政策性住房公积金银行

目前，住房公积金是存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。由商业银行经营政策性的公积金业务容易导致责任权利界定不清，使得资金的管理混乱。增加了银行使用风险，最终会损害到广大职工的利益。因此，为了明晰产权，真正提高资金使用效率，可以由住房公积金管理中心自我管理住房公积金，建立政策性住房公积金银行。由政府投入股本金，将住房公积金用于特定用途，建立完善的监督管理机制，积极推进住房公积金真正从行政化管理向政策性金融的转变。

(四)政府应加大对住房公积金制度的支持力度

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关键词：企业年金；方案

中图分类号：F840 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01

企业年金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险并履行缴费义务的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。企业年金、基本养老保险、个人储蓄性养老保险共同构成了我国职工养老保障体系，其中企业年金是职工养老保险体系的第二支柱。随着我国企业年金的不断发展以及国家相继出台的配套优惠财税政策，它所具有的保障和长期激励的优势，更有利于人力资源战略管理的实现。

一、建立企业年金的重要意义

1.建立企业年金计划有利于企业吸引人才

人力资源是企业的第一资源，企业之间的竞争实质就是人才的竞争。企业在激烈的竞争中能否吸引人才，在很大程度上取决于企业的分配激励机制和保险福利延期支付机制。人才在选择就业时，不单单考虑当期的工资奖金等直接收入，包括保险等延期支付的福利在内的总报酬成为重要考量指标。作为员工延期获得收入，企业年金为员工未来的退休待遇提供了一定的保障，使员工产生了归属感和安全感；同时因企业年金待遇与贡献、绩效挂钩，具有激励性，因此企业年金使企业在吸引人才方面具有一定的优势。

2.建立企业年金计划有利于企业保留优秀人才

企业年金被视为留住人才的“金手铐”，企业年金方案设计具有一定的灵活性，企业缴费部分权益归属比例跟员工在企业服务年限、离职原因紧密挂钩。企业所需要的优秀人才因其贡献、职务等因素，企业为其缴纳年金费用相对较高，在企业积累的年金基金比较可观，因个人辞职等非正常流动的原因会使年金扣减，增加了人才的离职成本，从而在一定程度上稳定了员工队伍，有利于留住优秀人才。

3.建立企业年金计划有利于降低企业和个人薪酬成本

根据财税[2009]27号《关于补充养老保险费、补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》的规定，企业缴费在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除，这在一定程度上可以减轻企业的税收负担，降低了企业的管理成本。

根据财税[2013]103号《关于企业年金职业年金个人所得税有关问题的通知》中相关规定，企业缴费部分（以不超过所在设区城市上一年度职工月平均工资300%以上的部分为缴费基数计算）在计入个人账户时、年金基金投资运营收益分配计入个人账户时，暂不征税个人所得税。个人缴费部分，在不超过本人缴费工资计税基数的4%标准内的部分，暂从个人当期的应纳税所得额中扣除。

企业年金中的企业缴费在一定额度内不作为员工当期所得，个人缴费允许所得税税前扣除，增加了企业建立企业计划的动力，有利于员工积极参与企业年金，降低个税成本。

二、设计企业年金方案应注意的几点问题

建立企业年金计划是一项有利于企业、员工的重要工作，企业年金方案具有有一定的灵活性，方案设计应充分考虑本企业性质、经营状况、企业文化、员工结构等因素。现浅谈一下企业年金方案设计工作中的几点思考。

1.年金方案设计、年金实施符合政策规定

关于企业年金制度，最早国务院于1991年颁布《关于企业职工养老保险制度改革的决定》，首次提出“国家提倡，鼓励企业实行补充养老保险”。劳动和社会保障部与相关监管部门了《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》。国务院国资委了《关于中央企业试行企业年金制度的指导意见》、《关于中央企业试行企业年金制度有关问题的通知》、《关于进一步规范中央企业职工收入分配管理的指导意见》等，对中央企业建立企业年金制度进行了补充规定。财政部联合其他部门出台了《关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》、《关于规范企业应付工资结余用于企业年金缴费财务管理的通知》和《关于企业年金职业年金个人所得税有关问题的通知》等规定，是企业缴费免税额度、企业年金列支渠道、以及个人所得税计算的依据。

企业年金相关政策是企业年金方案设计的根本依据，对于不同性质、不同地区企业，还应遵循本部门、本地区的相关政策。

2.企业根据自身经营状况、员工情况合理确定总体缴费水平和缴费比例

企业经营状况直接影响着企业支付薪酬福利的能力。工资、奖金、社会保险、公积金和企业年金等共同构成了企业薪酬福利体系。工资、奖金给付的多少直接影响着员工生活水平，是员工决定去留、起激励作用的首要因素。因此企业年金缴费水平高低应置于企业整个薪酬体系的框架之中加以考虑。企业经营状况较好，可以设计较高的缴费基数和缴费比例；反之，为保障其他薪酬的支付，应适当降低缴费基数和缴费比例。

一般情况下，企业和员工个人要共同缴费，根据员工缴费承受能力、员工年龄结构、员工需求等因素，选择等于或低于企业缴费比例。

3.充分发挥企业年金激励作用，企业缴费与员工绩效和贡献挂钩

从激励角度考虑，对不同岗位、不同绩效的员工实行有差别的薪酬待遇更有利于人力资源的激励。企业年金计划是企业薪酬体系中的一部分，在人力资源管理中占有举足轻重的地位。企业年金方案的设计应坚持效率优先、兼顾公平的原则，充分利用企业年金制度的灵活性特点，打破传统薪酬福利制度中的“平均主义”，缴费基数与个人上年度平均工资水平、还应与岗位、个人贡献、在本企业服务年限相联系，从而有效地激发员工的积极性与创造性，使其为企业发展做出更大的贡献。

企业账户中的未归属权益累积到一定程度，可以对有特殊贡献的员工进行激励，直接分配给符合条件的员工，划入个人账户。

4.立足长远发展，通过设置企业缴费权益归属保留优秀人才

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关键词：廉租房政策；执行；对策

中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-03-0-02

住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。

一、廉租房政策概述

根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。

二、廉租房政策执行中存在的问题分析

（一）政策现状

我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。

（二）存在问题

我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：

1、廉租房资金来源短缺

廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。

2、廉租房房源相对不足

从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。

3、廉租房覆盖范围较小

廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。

四、廉租房政策有效执行的途径

廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。

（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道

廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。

开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。

（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。

首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。

现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。

（三）合理设计保障性区位，改善保障设施

目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。

因此廉租房在设计和建设的过程中要充分考虑廉租房的区位选择，改善相应的保障设施。首先，保障性住房在选址上要充分考虑便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能过于远离主城区，廉租房在选址时要重视新区、老区和郊区之间的规划配置，一方面要避免廉租房建设的过度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房时要充分考虑与周围其他小区和保障性设施的共享，要选择周围学校、银行、邮局和交通方便的区位，保障廉租房能够最大程度的发挥作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社会保障房项目不宜过大，低收入人群与高收入人群的居住用地应混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的规划分布，混合生活方式能和谐高收入与低收入人群之间的隔离，促进他们之间的交往，缓解低收入人群的就业问题。

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。虽然我国廉租房政策在执行的过程中还存在着一定的问题，但是笔者相信随着我们对这一问题的重视和不断发展完善，我国的廉租房制度必将越来越发挥着重要的作用。

参考文献：

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关键词：哈尔滨；保障性住房；城市精细化管理

中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）07-0018-03

保障性住房作为社会保障体系的重要组成部分，伴随着经济社会的发展及住房制度改革进程的加快，越来越引起人们广泛的关注。特别是在哈尔滨市实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略中，必将促进城镇化的加速发展，由此而引发中低收入家庭住房问题解决的缺位。因此，加快哈尔滨市保障性住房建设，对新战略的实施及经济社会稳定发展具有重要的现实意义。

一、哈尔滨市保障性住房建设现状分析

1.哈尔滨市保障性住房的概念界定。近年来，哈尔滨市社会保障工作随着改革开放的深入而不断发展，社会保障制度正日趋完善，但在医疗、养老、低保等社会保障取得重大进展的同时，保障性住房还没有纳入社会保障体系中，其发展滞后于整个社会保障制度。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，因此，加快哈尔滨市保障性住房建设步伐是进一步改善民生的重要前提条件。

2.哈尔滨市保障性住房建设得到有效推进。哈尔滨市自1999年开始保障性住房建设以来，至2010年共建设保障性住房约2000万平方米，解决了数万户家庭的住房困难。随着城市的发展，哈尔滨市虽然逐年加大对保障性住房的建设，但仍有相当部分住房困难居民还需要享受保障性住房的政策。2010年底，哈尔滨市提出了“做主人、敢担当、谋发展、惠民生”，加快保障性住房建设是改善民生、抑制房价的有力举措，改善城市中低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。为此，2011年哈尔滨市将改造棚户区360万平方米，规划建设10000套公共租赁住房，提供4000套经济适用住房，新增廉租房受益户2000户，特别是将进一步加大保障性住房建设，住宅建设总规模达1700万平方米，城市人均住房建筑面积达到34平方米。2011年可提供保障性住房42000套，保障性住房坚持限定套型、面积和租金标准，向中等偏下收入住房困难群体提供保障性政策，保障对象家庭人均月收入标准由372元提高到432元，保障范围扩大到城镇低收入住房困难居民，符合条件的城镇低收入住房困难居民通过租赁住房补贴方式实现保障。或者是家庭年人均可支配收入低于12289元和现有家庭人均住房建筑面积低于16平方米，可以申请经济适用性住房或货币补贴，除提供4000套经济适用住房外，还将为1000户低收入家庭发放经济适用住房货币补贴4000万元。2011年哈尔滨市将以征仪路花园小区三期、群力宜居家园三期、河山街项目和群力西区异地安置配建项目为载体，提供建筑面积26万平方米的经济适用性住房。据有关部门统计，参照经济适用住房政策中低于人均可支配收入和人均住房政策中低于人均可支配收入和人均住房面积两个70%的准入原则，再向上适当放宽作为公共租赁住房准入门槛，初步按现有经济适用住房资格家庭数量向上倍增统计，目前，哈尔滨市现有经济适用性住房资格家庭23000户。

3.哈尔滨市保障性住房步入城市精细化管理。经营城市，就是以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目标。一是哈尔滨市从城市发展与民生工程相兼顾的原则出发，将进入保障性住房受益户的存量逐步提高实物配租比例。截至2010年末，哈尔滨市存量廉租住房受益户共计14972户，其中，租赁补贴13442户。对租赁补贴家庭以轮候制的形式转为实物配租，提高廉租保障的质量。二是实施四环以内棚户区改造项目，总拆迁面积837万平方米，涉及居民8.05万户，2011年完成被拆迁棚户区居民回迁2.6万户，通过建设安置住房，可以将在拆迁范围内具有保障资格的9400户家庭的住房困难直接解决到位。其中，解决廉租住房资格家庭1100户，解决经济适用性住房资格家庭8300户。三是建设带装修公租房优先租给外来打工者等群体。公租房是由政府提供政策支持的保障性住房，其中，在道里区清河湾、群力西区、道外区陶瓷小区、香坊区构件厂等棚改项目和松北区、南岗区哈西、平房区、呼兰区、阿城区集中建设6000套。在全市新建住房项目中统一配建4000套，配建的公租房政府按规定成本价向建设单位回购。公租房优先租赁给劳模、英模、建国前企业退休老军人、荣立二等功以上复转军人、外来务工人员、新就业大学毕业生等群体，租金标准低于市场价，在廉租住房装修标准上，增加地板、节能灯饰、排烟罩等设施，实行即租即住，进一步保证需要优先照顾人员住房困难的解决。

二、哈尔滨市保障性住房建设存在的主要问题

1.保障性住房公共财政支出不足。从哈尔滨市2011年各类保障性住房建设上看，其中建设棚改回迁安置房26000套，占各类保障性住房的62%，新增廉租房受益户只占5%，经济适用房建设社会效果不很明显。而沈阳市2011年各类保障性住房建设53995套，年内竣工率60%,其中，公共租赁住房38700套，是哈尔滨市的3.87倍。与此比较，哈尔滨市保障性住房公共财政支出明显不足，哈尔滨市的保障性住房中也只有公共租赁住房以公共财政资金为主，其他涉及保障性住房的资金还未纳入财政预算中。

2.保障性住房建设土地划拨不足。2010年哈尔滨市房地产开发投资360.7亿元，占全社会固定资产投资的比重为13.6%，商品房施工面积2911万平方米，而哈尔滨市保障房建设截至2010年总共也只有2000万平方米，因此说，保障性住房建设历史欠账较多，原因是，按照现行的政策，用于经济适用性住房建设土地政府必须减免土地出让金，并配套基础设施建设等一系列优惠政策，这就很容易诱使政府在财政利益驱动下，缩减保障性住房土地的划拨，与商品房建设用地能收取巨额的土地出让金相比，保障性住房建设用地就显得明显不足。

3.保障性住房建设管理主体失位。这是造成保障性住房质量问题的重要因素，从目前哈尔滨保障性住房建设来看，有很大一部分是由开发企业来完成建设的，房地产开发企业出于对利益最大化的追求，在施工管理中也是以利润最大化为目的，在政府将保障房建设管理职能交给开发企业的过程中，很多开发企业就利用这个管理权限进行利润扩大的尝试，这样就很难保证保障性住房建设的质量，而政府作为保障房建设管理主体处于失位状况，从而也就造成保障房建设施工监管失控。因此，很多保障性住房的质量都无法与商品房的质量相比。

4.保障性住房的退出机制不完善。哈尔滨市10多年间为众多住房困难居民解决的保障性住房到目前为止很少有退出保障性住房市场的，还有将保障性住房转租、出借、调换的现象发生。因此，这些居民占用了保障性住房的公共资源，不利于实现对其他住房困难群体的保障。

5.保障性住房对“夹心层”缺乏政策支持。在经济适用性住房与廉租房之间，存在着一部分既买不起经济适用住房，又无权享受廉租房或公租房的所谓“夹心层”，这部分居民的住房困难问题还有待通过相关政策给予解决，这部分居民在哈尔滨市占有相当大的比重，如果不能很好地解决这部分居民的住房需求，势必影响整个保障性住房建设的顺利进行。

三、哈尔滨市保障性住房建设面临的形势

1.政策要求的影响。住房体制改革的不断推进，保障性住房建设已经成为经济社会稳定的重要因素。我国2011年政府工作报告明确提出要扩大保障性住房建设，我国2011年计划建设保障性安居工程1000万套。这些政策和要求，为哈尔滨市保障性住房建设提出了新要求。贯彻落实中央精神，大量增加保障性住房的有效供给，对于改善民生，促进社会和谐稳定，进而从根本上解决中低收入家庭住房困难问题，将产生重要推动作用。

2.发展理念的影响。保障性住房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求。保障性住房的大量推出，还可以释放出更多的消费力，有利于扩大内需。保障性住房建设，不仅是一项民生工程，也是住房制度的有效调整，不仅关系到哈尔滨市房地产业的发展，还将影响到经济结构、金融市场，甚至于经济社会发展理念。因此，可以说，保障性住房建设是经济发展、社会文明最基本的目标，也同医疗、养老保障等共同构成了社会保障体系。

3.城市化进程的影响。哈尔滨市“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略的实施，必将加速城市化发展，因此而带来的人口流动必将加大保障性住房的需要。特别是城市化发展时期人口大多向中心城市流动，中低收入人口增多是一个社会问题，但从住房需求来看又是一个社会问题，二者是相辅相成的。目前房价的快速上涨，政府虽然出台多项调控政策，但问题的根本是社会保障的不到位，房地产市场的失灵必将由社会保障来弥补，才能顺应城市化发展的进程。

4.政府保障能力的影响。保障性住房建设涉及政府的承受能力，只有政府具有保障性住房建设能力足以承担中低收入住房困难居民所需要的保障量时，保障性住房需求量才可以实现有效保障。因此，可以说保障性住房建设受到经济社会发展水平的影响。同时，中低收入住房困难居民对于支付保障性住房费用的能力也是随着经济社会发展的标准、规模、保障程度与保障方式等呈现动态变化的。哈尔滨市2011年一季度实现GDP655.2亿元，同比增长10.7%，投资完成55.3亿元，同比增长10.8%，其中，房地产开发投资实现完成5.6亿元，增长57.6%，城市居民人居可支配收入4664.4元，同比增长9.5%，财政一般预算支出103.0亿元，增长72.1%。从哈尔滨市经济社会发展趋势来看，保障性住房建设也将处于一个调整阶段，也为保障性住房建设以及住房保障对象提出了新要求和发展目标。

四、加快哈尔滨市保障性住房建设的对策建议

1.要拓宽保障性住房建设融资渠道。从哈尔滨市保障性住房的需求来看，单纯从保障性住房供给财政支出无法根本解决问题。因此，可以通过政府财政投入、土地出让金提成、住房公积金余额移用、社会融资、金融和税收等多种措施给予支持，同时，也可以采用立法形式明确保障性住房建设的承担责任，包括税收政策，以及对中低收入居民的购房贴息办法等。逐步实现完善的保障性住房建设融资渠道，金融机构要在防范金融风险的前提下，创新金融产品，改进金融服务，对保障性住房建设实施优惠利率，延长贷款期限积极向符合贷款条件的保障性住房建设项目提供贷款支持，在项目管理上，保证贷款资金全部用于所确定的保障性住房建设项目。金融部门要重点支持具有市场化运作条件，能够实现社会效益和经济效益的有机结合的保障性住房建设项目，以此实现保障性住房建设政府引导和市场化运作手段有机结合，形成保障性住房建设项目运作的新模式，对于公共租赁住房项目凡是具备偿还贷款本息能力的开发企业，建设金融部门应积极给予支持性贷款的发放，并跟踪此项贷款运作中存在的问题，给予及时解决。用这些方式建立起稳定的保障性住房建设自己的保证性机制。

2.要保证保障性住房建设的土地供给。土地财政是一些发展中城市经营城市的一项重要手段。因此，在保障性住房建设用地供应上要在综合考虑社会效益的基础上，才可以考虑经济效益，在优先保障其用地供应的同时，还要探索完善土地出让方式，比如，可以设定合理的土地上限价格，当竞标报价达到合理土地上限价格时，就不再报价了，以此确定竞标项目。这种方式可以控制土地价格的过高，最根本的目的是可以增加保障性住房建设土地的供应量，切实把保障性住房建设纳入城市基础建设规划中，同路桥建设、交通等城市基础设施建设用地等同起来，把保障性住房建设提高到产业化发展的高度去认识，实施保障性住房建设用地配套投入，优先供给。

3.要完善保障性住房建设监管机制。目前，哈尔滨市保障性住房建设应该建立有效的监管制度，从多个方面进行全方位的监管、指导，此项制度可以对违反保障性住房建设初衷的事件按照制度或法律去处理。建议相关领导牵头，由财政、建设、科研、国土、规划、税务、民政等部门参与联合成立哈尔滨市保障性住房领导小组，并委派相关部门对保障性住房开发建设、安置等事项全责监管，确保科学决策、监管到位，防止在保障性住房建设管理中主体失位现象的发生，真正承担起保障性住房建设是惠及广大困难群体的民心工程的监管重任。关于保障性住房建设监管机构人员，相关部门要抽调政治素质高、责任心强、具有扎实的专业技术知识和管理的复合型人才进入监管机构，以此创新保障性住房建设监管的方式和方法，不断提高哈尔滨市保障性住房建设管理规范化水平。