按揭房贷贷款公证书十篇

按揭房贷贷款公证书篇1

国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1：6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1：20甚至1：30，普通工薪阶层仅依靠储蓄，只能望楼兴叹。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务随着业务量和影响面的扩大，"按揭" 在实践中亦暴露出不少法律问题，且与西方发达国家相比，我国按揭仍存在不足之处。本文将着重论述保险业介入我国按揭及抵押债权证券化的可能性。

一、按揭

（一）按揭的起源及定义

所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。

对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。

香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属、业或归属转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"

中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）

（二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系

现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：

1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；

2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；

3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；

4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。

在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。

可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。

二、住房按揭与保险

（一）住房按揭风险分析

按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。

以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。

（二）西方保险业介入住房按揭的经验

在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。

美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。

加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。

澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三） 由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。

（三）我国房地产保险现状及解决方案

目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）

近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。

笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：

1、住房抵押贷款寿险

住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。

2、房地产产权保险

产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。

产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。

3、房地产质量保险

由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。

4、建筑工程险

对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。

三、住房按揭证券化

（一）证券及住房按揭证券化的可行性

所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）

一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。

我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。

随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： .cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，

形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七） （二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序

1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。

2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。

3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。

4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。

5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。

6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。

结束语

相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。

注释：

一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版

二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》

三、《银行法律实务》法律出版社1999年6月版第26-27页

四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》

五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期

六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》

七、房产之窗新闻《谢平：住房贷款证券化政策有望年内出台》

按揭房贷贷款公证书篇2

江苏吴江市盛泽镇商业中心地段舜湖西路上的“烂尾楼”博京大厦,曾经在2009年迎来了现任新华都集团总裁唐骏这样的“大买主”,一度缓解了资金危机;又同样因唐骏等人在2010年涉入一起亿元“假按揭”案,再次陷入困顿。

媒体报道,日前,该案已被分割为“虚开增值税发票”、“骗贷”和“高利贷”三部分,其中,与唐骏相关的“骗贷”部分,7月20日由吴江市检察院向原开发商盛铁军出具了一份《不决定书》。而当地公安部门则称这起“假按揭”为一种“新型经济犯罪”。

“假按揭”始末

据调查,博京大厦2009年2月主体竣工。其东家博金置业,从2005年起即遭遇资金困难,2008年和2009年均未参加年检,两次遭到“三级警告”,并最终被吊销营业执照。

2009年3-7月间,博金置业前法人代表盛铁军伙同博京大厦的购房者王斌斌等人经预谋后,由王安排8名亲友与博金置业签订了15份博京大厦购房合同,然后至某股份制银行吴江支行办理按揭贷款,骗得银行贷款1.4729亿元。

这8名亲属中就包括唐骏。根据警方侦查,博京大厦涉及此案的贷款,总共为8人15笔,共1.4729亿元;其中,唐骏1人6笔1.1285亿元,贷款抵押物是博京大厦1-6层商铺,面积17922.77平方米,合同总价2.2576亿元。这15份购房合同均未在吴江市建设局网签备案。

唐骏的介入,使得银行方面认为,“(此楼)销售趋于乐观”。唐骏所申请的1.1285亿元贷款款项,由该行总行审批。为了促成这笔贷款,该行苏州分行分管副行长亲自带队到唐骏位于上海环球金融中心的办公地点进行面签,并到唐骏家中与其夫人面签。该笔贷款期限10年,利率执行基准上浮10%,按揭成数50%,月还款128万元。

吴江市检察院出具的《不决定书》,清晰透露了唐骏在这起涉嫌资金上亿的“骗贷”案中,没有由其本人支付首付和贷款,按揭意愿并不真实的定论。检方认定,“由王斌斌全部支付首付款和每月月供”。据悉,在唐骏等购房者完成贷款之后,随即由王将数千万元首付款直接退回到购房者账户;唐骏和其他7名购房者之间还存在着互相代为还款的记录。

这份《不决定书》也对作案的动机和手段有清晰表述,称此做法的目的是王斌斌欲收购盛铁军企业,采用的方式是“销售该公司的博京大厦,再向银行办理按揭贷款的方式,以此来解决该公司的资金问题”。

不仅如此,唐骏等人的购房合同被当地公安部门认定为“虚假合同”,其中很重要的一点就是:合同签订之时,博京大厦正因经济纠纷处于被查封状态。根据法律规定,被查封意味着土地使用权不能进行流转,即在查封期间,土地上的房产不能进行交易。此外,有证据显示该楼彼时产权另有他人,有“一房多售”的嫌疑。

而这些“虚假合同”所涉的信贷资金一经贷出,便通过开发商和中间人,部分流入地下高利贷市场。

警方调查显示,事实上,此案案情分为三部分,其一是虚开增值税发票向银行贴现融资,其二是签订虚假购房合同骗取贷款,其三为非法放贷。这三项罪名之间互相关联,第三项非法放贷的资金中有近3600万元来源于第一、第二项获得的信贷资金。

2009年,王斌斌利用其控制的多家公司,虚构贸易背景,在4家银行办理贴现3.12亿元,共76笔,经税务核查查出不相符的增值税发票288张,金额合计8294万元,占比26.6%;同年,其又安排包括唐骏在内的8名亲友虚假购房,骗取1.4279亿元按揭贷款;随后还以其控制的公司或公司员工的名义,向苏州优曼服装有限公司等9家企业,非法放贷1.03亿元。

未断供不

公安机关在侦查中认定,上述“假按揭”行为已经构成了涉嫌骗取贷款罪。但在审查阶段,2010年5月14日,检方将此案退回要求补充侦查。据了解,补充侦查的主要内容是“是否造成巨大损失,并且达到标准”。在今年4月和7月,检方也因为同样的原因,曾两度延长审查的时间。

最终,检方作出了《不决定书》。吴江市检察院的相关人士解释称,对此案作出不结论的一个重要原因是“至今还款正常”。“根据最高法院和最高检察院的法律规定,骗贷案件是一种结果犯罪,衡量是否犯罪的标准是,是否造成巨大损失,如果达不到一定标准,就不算是骗贷。”

银行方面也强调,这些贷款全部符合流程,“目前尚未发现贷前审查、贷时审查、贷后管理等环节存在明显违规之处。”且至今按月还供,银行贷款未遭受损失。

目前,这份《不决定书》是此案在检察阶段的最终认定结果,所有程序已经走完。该案的另外两项相关罪名“涉嫌虚假贴现发票”和“高利贷”已做另案处理。

而依据与此案无关的银行系统人士的看法,相同的首付款和还贷来源,再加上未备案的购房合同,已经很大程度上可以判定这是一种购房者和开发商之间相互串通的假按揭行为。当地公安部门亦认为,此案的“假按揭”是一种“新型经济犯罪”。

一位江苏知名律师事务所的律师分析称,检察院的这一定性与公安机关初步认定“骗贷”的差异在于,对骗贷案件认定的一个重要标准是是否以非法占有为目的,而“一般而言,是否断供是作为非法占有目的的最显著的判断标准”。

“以犯罪数额为定罪标准可能也是一个与现实妥协的方法。”一位银监系统的人士称,目前在房贷领域,开发商以虚假合同办理假按揭,骗取银行贷款来缓解资金压力的现象并不罕见。“这些行为中,借款人和开发商一般都是假按揭的知情和合谋者,如果不以银行损失的数额做为标准,可能甄别难度很大。”

但前述律师同时表示,如果不加甄别,这些“假按揭”如同埋伏在中国银行系统的一颗地雷。

在接受本刊采访时,陕西洪振律师事务所王洪律师则表示,检方可能是依据《刑事诉讼法》不条件中的情节轻微不需要判决刑罚或者免除刑罚的规定,决定不的,有一定道理。但是否正常还款就可认定为没有给银行造成损失?此处存在争议。

在王洪看来,骗贷行为发生,贷款从银行打出来,就应视作银行有了损失。因为法律规定的原意显然不能将损失的挽回寄托在违法者完全履行虚假合同这种行为上,毕竟贷款期很长,现在正常还款并不代表将来也能,这对银行是有风险的。实际上,骗贷行为发生后,有两种情况可以不追究责任,一是贷款已经归还,二是案发后立即归还贷款。因此,他认为,公安机关办理此案时,应责令归还全部贷款及利息,检察机关也据此衡量是否未造成损失更为合适。

“配角”亦需追责

假按揭近年来在房地产业已是公开的秘密,而随着去年以来房地产市场持续低迷,这一手法因频繁使用更为公众所知晓。

在现有融资渠道中,银行的企业贷款以及一些私募机构的利息都要比假按揭还息高出许多,且相比企业贷款手续繁琐、最长还款期限往往只有5年,购房按揭贷款要少很多阻力,又更加简易。

据披露,开发商通过假按揭骗贷,无外乎是利用他人信息来制作一份“虚假合同”。其通过任何可以利用的关系联系到足够数量的“购房者”,并得到他们的基本资料。“比如,身份证复印件,户口簿复印件,结婚证等一应俱全。”甚至开发商可帮助开具收入证明。提供这些资料的当事人或可得到一些“好处”,或碍于亲友情面而完全“免费”。更有甚者,遗失了身份证,被别有用心伪造出一套“基本资料”,名下无端多出一套住房的个案也比比皆是。

当这些基本资料准备齐全,开发商向未缴纳任何费用的“购房者”出具一张首付款的发票,此后,银行经过程序化审核便可以放贷,款项将直接汇入开发商的账户中。

“如果一套房子价值100万,首付20%,按揭贷款80%。那么开发商经过这样的操作,就能直接从银行得到80万元的资金。”如果开发商能做100套这样的假按揭贷款,就能得到8000万元的资金。开发商还可在做假按揭时提高成交价,一方面推高房价,一方面圈到更多的贷款,甚至在虚假销售后“炒房”获利。

分析表示,假按揭无疑是一种危险游戏。它所制造的房子旺销假象带来的房价虚高等问题倒在其次,更重要的是在房价处于低潮时,即使有房产可以抵贷,也可能给银行造成大量呆坏账。

近两年假按揭案发的例子也不少。今年3月,京城第一烂尾楼“东华金座”骗贷6.63亿元,曾列“中国400富人榜”的谢根荣因贷款诈骗罪被判无期徒刑,并处没收个人全部财产,为其违规发放贷款的银行相关人员也因此获刑。更早前,2009年4月,轰动一时的北京森豪公寓骗贷案一审判决,主犯邹庆因假按揭骗贷6.4亿元,同样被以贷款诈骗罪判处无期徒刑。

业内人士分析称,开发商假按揭后大都会在资金周转顺利时还上贷款。像上述由于贷款用于个人消费或投资失败导致无法还贷和案发的现象还是很少见的。

就此,王洪律师对本刊表示,2006年6月《刑法修正案(六)》新增了骗取贷款罪,此外一些罪名如贷款诈骗罪(不包含单位犯罪)、合同诈骗罪、高利转贷罪等都与假按揭及相关行为有关,对银行的处罚也有如违法放贷罪等。但针对很多开发商通过骗贷解决资金问题,又确实没有造成银行损失的情形,如何认定和打击,从而让开发商回归诚信经营,也遏制盲目进行房地产开发投资的行为,是法律应该解决的问题。

同时,上述例子的一个共同点是,参与假按揭的虚假购房人的责任都未被追究。

法律界人士认为,在假按揭案中,除了要求“主角”开发商在民事责任方面承担相应责任,在刑事责任方面视其情形以骗取贷款罪、贷款诈骗罪以至合同诈骗罪定罪处罚之外,对于“配角”假按揭人,也应根据他们在此次共同犯罪中的地位、作用和非法所得数额等情形依法处罚。

假按揭相关罪名

骗取贷款罪

以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。

贷款诈骗罪

是指以非法占有为目的,编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法,诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。

按揭房贷贷款公证书篇3

住房按揭证券化必要性论证

对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源.其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性.最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为：1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。

对投资者来说，证券化的益处对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。

住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。

中国按揭证券化的问题及解决办法

按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。

（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。

（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍

1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定：“借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。”。第三十一条规定：“借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。”。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者-养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。

（三）利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。

笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：

健全法制环境现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。

构建信用评估体系独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。

完善金融交易网络作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！

按揭房贷贷款公证书篇4

[关键词] 楼花按揭 法律关系

楼花按揭是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中，签定房屋预售合同并收取一定比例的价金，而余款则由购房者向银行申请贷款，并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。其主体设计到开发商、购房者和银行三方及多种法律关系。开发商与购房者是买卖关系，购房者与银行之间存在双重关系:一是借贷关系；二是担保关系，即购房者向银行借款并以预购房提供担保，设立自物权。

一、楼花按揭的法律关系

在掌握了楼花预售的特点的基础上，我们可以清楚的看出楼花按揭的具体操作过程是：开发商与购房者之间签定关于按揭条款的房屋预售合同后，双方按照约定条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益让给银行，银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后，将按揭解除，购房者可以赎回其房产权益。银行为了贷款安全，可以要求开发商为购房者做保证，在购房者不能清偿到期贷款时由开发商回购其房产以偿还银行贷款。同时，银行还可以要求开发商购买保险，当在建房屋意外灭失时就所得保险金优先受偿。由此可见，楼花按揭涉及到的法律关系主要有以下几种:

1.购房者与开发商之间因房屋预售合同而产生的房屋预售关系。

2.购房者因要交付购房款而向银行贷款所产生的借贷关系。

3.购房者将其在《房屋预售合同》中的期待权以及以后可能取得的房产权益在贷款期间转让给银行，等银行收回贷款本息及有关费用后，再转让给购房者所产生的法律关系。

4.开发商为保证购房者到期清偿贷款本息而与银行产生的保证担保关系即当购房者不能按约定向银行偿还贷款本息时，则由开发商按原房价的70％回购其房产而银行则以回购款受偿。

5.开发商依银行指定的险种向保险公司办理以银行为被保险人的房产保险而产生的保险合同关系。

二、楼花按揭的法律特征

由于按揭能给债权人带来更为有效的保护，并有较大的融资功能，所以现在已广为应用。当然此类纠纷也不断发生，而法院在审理这些案件时却无法可依，显然立法已落后于实践。为此须明确楼花按揭的几个法律特征：

1.楼花按揭是双务合同。在按揭合同中，银行需承担按约定的时间、方式和金额交付贷款，债权消灭时退还权利质证书（如楼花预售合同）和保险单据等义务，同时购房者更负有提供担保、及时付息、按期还贷的义务。

2.楼花按揭是有偿合同。由于银行可以通过按揭业务获取收益（贷款利息），因而它是银行利用资产进行投资经营的方式，也是实现资产保值增值的重要手段。

3.楼花按揭是实践性合同。楼花按揭具有借贷和担保双重性质，在我国，一般借贷是实践合同，银行借贷为诺成性合同为通说。但在性质和作用上，楼花按揭则更侧重于体现其担保职能，由于其本质上乃是一种债权，除双方意思表示一致外，尚需交付一定的债权证书（如楼花预售合同，预付款收据）后，合同方可成立。

4.楼花按揭是要式合同。为了维护当事人的合法权益，保障交易安全，楼花按揭不能采用口头协议，而必须由双方签定书面合同并由开发商予以书面保证（即承诺在购房者无力还贷时代其偿还所欠银行的本息）后才能成立。

三、以附解除条件的债权让与制度来规制楼花按揭

按揭房贷贷款公证书篇5

【关键词】二手房按揭；存在的问题；发展对策

王先生是某企业的一名普通职工，由于上班路途较远，想调换一套离单位较近的房子。新上市的商品房价位太高，经济能力有限，于是他通过一家房屋中介机构的帮助，相中了一处位置较理想的60的房子。然而，高兴之余，犯愁的事又来：这套房子最低也要32万，而他手头只有10万左右，中介服务介绍可以考虑用二手房按揭的方式来解决，但王先生对二手房信贷政策没有一点了解，心中没底，一时难以下决心……

在长沙房屋的二手市场，这种现象屡见不鲜。这种现象背后折射出这样一个的事实：旺盛的二手房市场需求与交易实现之间存在明显的落差，二手房按揭有效促进成交的作用尚未充分发挥，百姓购买二手房的金融信贷支持与服务机制还亟待完善。

1 长沙市二手房按揭业务的发展历程

二手房按揭是指购房者购买他人所具有的完全产权的房屋，以自有资金支付首期款后，不足部分由银行贷款支付。购房者以所购房产作为银行贷款的抵押物，在规定期限内以月供方式归还银行贷款的业务。

我市二手房按揭购房服务的发展大至分为三个阶段：

1.1 萌芽 2002年之前，二手房按揭业务虽已是各大银行推出的新兴业务，但处于试点阶段，很多银行未进行实际性操作，业务零星办理，全市的办理该业务的户数每年以个位计算。

1.2 发展 随着二手房市场的发展，房屋中介公司逐步介入到按揭业务中来。我市一些大型的中介公司如建安房屋、正大行等开始购房客户办理按揭手续，收取代办费用。随后，中介公司开始尝试建立与银行合作办理按揭业务的新模式。 在2002年春季房地产交易会上，长沙市商业银行与港恒置业有限公司联合推出了“二手房按揭购房服务”，打开了二手房按揭发展新的一页，确立了二手房按揭运作的基本模式。这种模式先由中介公司与银行签订办理按揭业务的合作协议，具体业务操作由银行进行发放贷款的审查，中介机构为交易双方代办产权过户及抵押登记手续，为银行提供阶段性担保。这种合作一方面使中介公司提高了二手房成交量，拓展了业务，另一方面使银行增加了业务渠道，降低了风险，能加快放贷的速度。。这种模式充分发挥了中介公司在二手房市场中的作用，使之在银行、买方、卖方三者之间架起了一座桥梁，既让买主得到银行的贷款，轻松置业，又保障了卖方的交易安全，使之安心卖房，还能分散银行的风险，使之放心贷款。

随着这种模式的运作逐步成熟，长沙市商业银行抓住机遇，迅速整合全市各大房屋中介商，推广该模式，大力发展业务。到2002年底短短的7个月内，二手房按揭业务逾300户，贷款金额2000多万。与此同时，各大国有银行及股份制银行也密切关注，跃跃欲试。

1.3 推广 2003年，招商银行、光大银行、中国银行、建行相继隆重推出二手房按揭业务，二手房按揭业务成为各大银行零售业务的一个重点，纷纷各自建立并不断完善二手房按揭业务操作程序。港恒置业，新环境，置业通，拓宇等中介商也积极寻找银行，更为广泛地开展二手房按揭业务合作。开展二手房按揭业务也主要采取各大银行与中介商合作这一模式，通过中介商组织购房双方到银行办理该业务。消费者直接到银行申请二手房按揭的只占极少数。

这一阶段，二手房按揭业务通过银行业务创新与中介商的服务创新，得到了长足的发展。2003年1-9月，全市共办理600多户，贷款金额4000余万元，通过二手房按揭成交的比例达到全市二手房交易量的10%。更为重要的是通过广泛地社会宣传，普通购房者对二手房按揭已不陌生，买卖双方用二手房按揭付款的比例快速上升，二手房按揭正逐步成为老百姓置业的工具，通过一年多的实际运作，银行和中介公司均已培训出了一批精通二手房按揭业务的工作人员，为二手房按揭市场扩容打下了良好的基础。

二手房按揭业务基本采用银行与中介商合作的方式，但各大银行与中介商在具体的操作上各有不同，归纳起来有以下两种做法：一种是由中介商为客户提供阶段性担保，银行在未取得他项权利证书之前，提前放款给中介商，由中介商根据产权交易的办理情况，将贷款发放给买主，在中介商代办好房屋各项权证之后，阶段性担保解除。二种是中介公司只作为银行与客户的组织者，不提供担保，银行在对客户进行资信审查后，直接放款给借款人，并将该资金冻结，直至产权手续完毕，银行取得他项权利证书之后资金解冻。

从实践来看以上两种做法各有优势，第一种做法能更方便的促成买卖双方交易，缩短卖主获得全部房款的时间，使买卖双方感觉与一次性付款成交区别不大，客户更易接受，但银行和中介公司风险较大，银行对中介公司的信誉和实力要求较高。第二种做法能较好的防范银行的风险，能培养客户接受贷款购房资金由银行先冻结后解除的做法，提升客户运用金融服务的观念。

1.4 升级 二手房市场的快速扩容，给二手房按揭业务的发展带来了新的要求。2009年4月政府出台《长沙市二手房屋交易资金监管办法》和《关于实施二手房网上签约和资金监管的通知》，从2009年5月7日起，长沙市城区(含先导区)国有土地上已取得房屋权属证书的二手房屋交易时，必须实行网上签约合同，房屋交易资金实行全额监管。文件指定了办理房屋交易资金监管的银行及房屋交易资金监管保证机构。各商业银行为拓展业务也可与市房产局认证的担保公司开展业务。

根据文件新的要求，二手房按揭的模式发生了调整：购房人需按揭时，要与担保公司签订担保协议，担保公司要与银行达成担保协议同意为购房人阶段性担保，银行对客户贷款事宜进行审查，达成同意借款的协议。然后，在网上签订二手房交易合同、办理产权转移登记申请时，客户需将首付款进入资金监管账户，贷款银行将按揭贷款资金全额划转至资金监管专户，由担保公司全程跟踪办理产权过户、抵押登记手续。房产登记机构按照转让合并抵押的业务类型、流程办理相应的手续，产权证办好后，卖房人从资金监管专户拿到房款。抵押登记完成银行领取他项权证后，担保公司的担保责任解除。

这些管理措施，改变了二手房按揭业务的操作模式，担保公司的引入，替代了中介公司的担保作用，担保公司发挥出其专业的担保功能，而中介公司则更多地转回到居间、房屋交易的专业领域。尤其是网上签约和资金监管降低了二手房交易的风险，政府交易产权业务平台的建设和完善给二手房交易提供了有力的支持，二手房按揭业务的安全性也得到了充分的保障。新的政策实施，推动了业务量的增长。2009年1-11月二手房银行按揭贷款33.73亿元、134.7万平方米、6328户。

2 长沙市二手房按揭业务的发展中存在的问题

虽然我市二手房按揭业务从无到有发展迅速，但与外地二手房按揭发展成熟的城市相比还差距甚远，二手房市场的整体发育还很不够。实际上真正成熟的房地产市场，是以二手房的频繁交易为特征的。根据交易情况，08年长沙市的二手存量房流通率约为2.2％，按照国际成熟二手房市场的流通率标准8％－10％来看，反映了长沙市二手房市场极不活跃。据长沙房地产交易展示会回收的1100份楼市消费有效调查问卷中，45%的受调查者表示愿意通过二手房按揭解决目前的住房问题。但目前实际办理按揭的比例还差距很大。2009年二手房按揭的比例约为18%,由此可见，我市的二手房交易市场还具有很大的发展潜力，二手房按揭业务的发展空间巨大。

多年来，开展二手房按揭业务的过程中间存在了一些问题，主要有：

2.1 客户方面：办理二手房按揭的客户一般经济实力不强，资信程度不高，且外地来长创业型客户较多，所购房屋尤其是房改房价格不高，面积不大，年代较久。银行按现行的贷款条件审查，符合贷款条件的二手房客户面较小，往往由于客户自身情况和二手房屋的客观条件，通不过按揭审查，最终导致成交失败。

2.2 中介企业方面：因为二手房按揭须由中介企业为客户提供质押担保与银行联合才能办理，银行对办理二手房按揭的中介企业规模、人员素质、资质、资金实力等要求较高，而目前符合银行要求的有实力的中介企业较少，未形成专业化、规模化的经营优势。

2.3 担保公司方面：担保企业的介入，增加了二手房按揭的环节，收取了一定的担保费用后又给客户增加了一笔交易的成本。担保企业本身的实力和素质参差不齐，专业性不强，也影响客户对担保贷款的模式的接受程度。

2.4 银行方面：虽然市内各大国有及股份制银行都想在二手房按揭这个潜在的大市场分一杯羹，但银行开展此项业务时多处于谨慎态度，二手房业务分散、量小、奖金额度较小，银行运作成本较高，风险较大，实际效益不明显。在一定程度上影响了操作层面的积极性，银行开展的业务仍处在以社会效益与综合效益为主的阶段。

3 长沙市二手房按揭业务的发展对策

二手房按揭作为新兴的金融工具，必然要经历一定的发展过程，在实践中不断地发展与规范，才能更好地为搞活二手房市场提供有力的支持。发展二手房按揭业务的还需要采取以下几个方面的措施：

3.1 降低二手房按揭的门槛，制定配套的金融扶持政策

目前，国家紧缩银根，屡次提高存款准备金率，但二手房按揭作为老百姓置业的工具，应予以相应的银行资金予以保证。平衡一手房按揭和二手房按揭的房贷政策和放贷资金在银行资源方面予以有效地保证，改变重视一手房按揭而忽视二手房按揭的局面，尤其是针对二手自住用的按揭贷款应予以更加优惠的金融政策予以保障。

根据《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》，“积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。”的精神，个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80％（两项选其中较低一项）。个人二手住房贷款的期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。各商业银行不应再突破上述要求，对二手房按揭设置更高的门槛。还可建议对二手自住用房的按揭贷款在银行利率方面进行适当的优惠，从金融政策方面予以更大的扶持。

3.2 二手房按揭的发展要与国家大力住房保障政策相结合，发挥出更大的作用。在国家住房保障政策中，对老百姓购买二手房解决住房困难予以政策了支持，充分发挥二手房按揭推动二手房交易市场活跃的作用，在住房保障的政策体系里，向二手房按揭业务倾斜。为了解决老百姓的住房困难，国家出台了一系列的保障政策，如廉租房、经济适用房等，但在解决保障房源上更多的是通过新建住房来解决，对存量市场的开发和利用不够。其实，存量市场的租、售对解决住房困难具有很大的优势，不仅具有即时性不需要建设周期，二手房源还一般都在交通便利，生活配套较为完善的地区，更能满足住房困难户的需求。因此，通过配套的扶持和刺激二手房市场活跃的政策，在房产交易的税费环节予以适当的优惠和鼓励将能吸引老百姓通过购买二手房来解决住房困难，引导老百姓形成住房梯级消费的观念，带动一二级市场联动，使房地产市场更健康更稳定的发展。在二手房市场扩容的时候，二手房按揭业务将会得到更长足的发展，为老百姓解决住房困难发挥更大的作用。

3.3 进一步规范二手房按揭业务市场的操作。对于参与二手房按揭业务流程的主体，如：购房户、银行、中介企业、担保公司、房产登记部门，都应加强自身的业务流程和人员素质的管理，各负其责，提高操作的专业性，提供安全、高效、便捷的服务，使老百姓缩短业务办理的时间和减少需要的手续，并通过主体之间良性的配合，降低二手房按揭的风险。

3.4 加强宣传引导，建立和完善社会的诚信机制。老百姓的逐渐认知、接受是二手房按揭业务得以顺利开展的推动力，我们要加大力度，在报刊、电视、电台、网络等媒体对二手房按揭的政策和业务流程进行广泛的宣传，使得群众对其准确的认识和掌握，主动地运用这一工具来置业。同时，要加强打击假按揭、阴阳合同等违规套取银行贷款资金的行为，使社会上诚信的购房户能以最低的交易成本获得贷款完成交易，使二手房按揭能够成为银行一个优良的盈利的信贷品种，从而长期的推动二手房按揭业务的发展。

总之，随着二手房市场的日益活跃与成熟，国家金融服务体系的改革与创新，客户信贷消费观念的进一步转变，个人信用制度的逐步建立，中介、担保行业日益规范与实力增强，必将推动二手房按揭的快速发展，使之成为老百姓置业的好帮手。

参考文献：

[1]长沙市房产信息中心的数据

[2]《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》2002年10月

按揭房贷贷款公证书篇6

随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展，在我国，商品房按揭首先在沿海经济发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为我国房地产融资的一条重要渠道。然而，商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物，刚起步不久，缺乏经验，相关的法律又没有明确的规定，特别是商品房预售中的按揭由于牵涉到商品房的预售从而显得尤其复杂，银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。由于法律与管理方面的原因，个人购房贷款中出现的纠纷现象越来越多，有些贷款纠纷案情还比较复杂，构成了对商业银行贷款的欺诈行为。这些纠纷已经严重影响了商业银行的利益，成为新的不良贷款的增长点。其中，期房按揭贷款具有典型性。期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，而只是取得对房屋所有权的期待权，它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对银行而言具有更大的风险，更容易产生纠纷。本文针对期房按揭贷款中出现的欺诈现象，从法律的角度，进行分析、探讨，以供商业银行商榷。

一、按揭贷款欺诈的表现及特点

（一）按揭贷款欺诈的表现

欺诈银行按揭贷款形式多种多样，主要有两种：一种是“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。第二种是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。

（二）按揭贷款欺诈的特点

1、标的额巨大。仅就单个购房贷款的金额来说，数额或许并不是很大，但因为不归还贷款的人数众多，或者所购房屋众多，标的总额还是很可观的。

2、贷款时间相对集中。多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。

3、 担保方式单一。一律为房地产开发商担保，不同于房屋抵押贷款。个人购房按揭贷款因为贷款人没有取得所有权证书，实践中商业银行只能要求房地产开发商为贷款提供担保。

4、 作为保证人的房地产开发商没有履行担保责任。在购房人取得房屋所有权证书，并与银行办理房屋抵押登记之前，按法律规定，房地产开发商对购房人归还银行贷款承担连带责任。房地产开发商在代购房人还清欠款之后，可以解除房屋预售合同。但是在实践中，房地产开发商主动承担保证责任的很少。

同一开发商项目下的十几或几十个购房人同时不归还银行贷款，可能是巧合，但是实践证明在此类诉讼中有欺诈银行贷款的行为存在。我们会看到银行在运用法律手段清理不良过程中的困难：作为原告一方，面对的被告却有十几甚至几十，因为我国目前的诉讼制度，银行进行这样的诉讼，不仅要耗费巨大的人力、精力，有时还要接受“不经济诉讼”的尴尬结果。

我国的房地产金融市场可以说是刚刚起步，所以对目前在个人购房按揭贷款中出现的这些欺诈现象进行研究，并寻找切实可行的解决方案，对我国房地产金融的发展具有积极的意义。

二、期房按揭贷款欺诈原因探析

银行业本身就是具有风险的行业。虽然有各种风险防范措施，但因为市场环境和借款人的条件可能出现变化，欺骗银行贷款的行为从金融业产生起就存在，另一方面银行在风险防范机制上可能存在缺漏，在贷款审核环节上可能存在疏忽，这些情况都可以导致不良贷款的出现。其中，很多的问题是出现在商业银行的审贷环节。下面本文将对期房按揭贷款纠纷形成的原因进行分析。

（一）外部原因

现代住房按揭制度为欺诈银行贷款提供了可能，因为在各种手续齐备的情况下，购房人只需提供房地产开发商开具的首期付款收据即可获得银行的贷款。这为作假提供了空间。在个人住房贷款中，银行根据购房人的授权，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上，而且最高按揭比率为70%，所以个人在按揭贷款欺诈中获益的可能性很小。因而，按揭贷款欺诈只能是房地产开发商欺诈，其欺诈目的有二，第一是为了周转资金，第二是诈骗银行贷款。

1、 为周转资金而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并不只是将它视为一种投资，在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业，在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助。在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下，从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途径。而且，相对于企业贷款，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。房地产开发商可以同十几或几十个“购房人”签订房屋预售合同，在给他们开具首期付款收据之后即可获得银行的贷款。在银行无法追索贷款而决定时，开发商就主动回购涉案房产，并承担全部“保证”责任。到此时，开发商的资金周转问题也解决了。

2、 骗取银行贷款。房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入，一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持，只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些企业的出发点纯粹就是为了骗取银行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售、与评估机构人员串通抬高房产估价，骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知，贷款收回也就毫无保障了。

以上这两种情况，房地产开发商都有具备欺诈的故意，且实施了欺诈的行为，并导致了银行的放款行为。依照《中华人民共和国民法通则》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所以上述行为符合欺诈行为的构成要件，构成对银行贷款的欺诈。这两种情况下银行按揭贷款还要面临以下风险：1. 有的开发项目可能因为无法通过质量检测而使按揭无效；2. 银行无法保证贷款能够专款专用；3. 建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，依照《合同法》第286条，都属于法定的优先受偿权之列，这就使得开发商向银行提供的抵押担保形同虚设。

（二）内部原因

主要是商业银行在贷款审核环节出现疏忽和过失。应该说现在商业银行对个人住房贷款都制定了比较严格的风险防范措施，如在贷款对象上，不准房地产开发企业的员工申请期房按揭贷款；在贷款审查程序上，除了银行本身的审查之外，还有中介服务机构如律师事务所、资产评估事务所等的审查。如此严格的审查，是为了对购房人的还款能力和还款意愿做出判断。然而这些规定由于在实践中被流于形式而起不到风险防范的作用，主要存在以下几个问题：

1、没有严格执行贷款审核操作规程。按揭贷款，就其本意来说，是一种抵押贷款，即购房人将其依据买卖合同取得的房地产所有权或期待权抵押给银行，以获得银行贷款。因此，对于现房，商业银行要求进行抵押登记，对于期房则要求进行预售登记，预售登记具有公示的效力，可以对抗第三人。然而房地产开发商能够将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，欺诈行为得逞，显然是银行在审贷环节出了问题。

2、贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入情况、支出情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但是实际操作中，因为我们国家没有社会信用评估体系，这些资料的来源主要是购房人提交或者以问卷形式获得。它们的真实性无法得到保证。于是就出现了一人在同一银行得到1千多万元贷款购买多处房产的现象。

3、没有明确中介机构职责与责任。虽然贷款操作规程要求在某些情况下应具备中介机构的审查报告。但是这种规定已然被流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料（包括复印件），即使出现可疑情况也没有进一步作法律调查。资产评估机构同样良莠不齐，它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。

三、期房按揭贷款欺诈预防

（一）原有制度和操作的改进

1、 健全贷款的资信评估

这里涉及到的三个方面的问题，即购房人个人的资信评估、房地产开发商企业的资信评估和作为抵押财产的房地产评估。

（1）个人资信评估

发达国家已经建立起个人信用评估体系，由专业机构提供个人信用评估报告。专业机构的资料来源于信贷机构的纪录，法庭纪录，且各专业机构之间的资料是共享的，因而他们能够提供准确、快捷的个人信用报告。商业银行可以迅速而准确的掌握借款申请人的信用背景资料，并在短时间内对借款人的还款能力做出客观判断。我国也要借鉴发达国家的经验，建立起自己的信用评估体系。个人要树立诚信观念，对影响自己信用的行为要坚决维护好。银行机构首先要实现行内各部门之间和行际之间资源的共享。房贷部门在审核个人按揭贷款申请时，应该能够看到有关个人贷款及偿还记录、信用卡透支情况纪录等信息，以对个人信用状况做出初步判断。个人作为负责人的企业的信用状况也可以作为对个人贷款申请进行考察的参考因素。

（2）担保企业资信评估

每一个商业银行都有自己的法人客户信用评级标准和体系，通过对法人客户的财务会计报表进行审核，确定企业的信用等级，并据此决定该客户的授信额度。对于房地产开发商的资信评估完全可以适用银行自己现有的法人客户评级标准，并参照对房地产开发商的授信额度确定其所担保的按揭贷款的额度、期限和利率。

（3）房地产评估

在个人住房按揭贷款中，房产评估是防范贷款风险的非常重要的措施。在个人按揭贷款长期的贷款期里，抵押物的价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。在我国期房按揭贷款中涉及到房地产评估的是对房地产开发商的在建工程的价值评估，这是房地产开发商向银行整体担保的需要，也是将来房屋价值评估的基础。在按揭贷款期限内，商业银行已经承担了房地产可能贬值的巨大市场风险，那么减少房地产评估不实造成的损失就尤显重要了。

2、严格内部审查，建立责任制

（1）严格银行审贷环节的把关

严格银行审贷环节把关可以避免很多的按揭贷款风险，按揭贷款审查是由开发商的售楼员代为完成等实际业务操作中不规范行为以及可能由此产生的不良后果。关键问题在于明确责任、严格责任，建立适当的奖惩机制，使贷款审查人真正自觉的按照规定进行，并对审核资料的真实性负责。这样银行就可以避免因为自身原因而产生的风险。

（2）严格中介机构的审查，加强其风险责任

现今按揭贷款过程中的律师审查仅被银行视作一种程序要件，发放按揭贷款只要具备律师审查报告即可；受聘律师事务所也把出具法律审查报告简化成填写格式性条款的工作。这样律师审查既起不到防范风险的作用，真正发生纠纷时也不会有人追究受聘律师事务所的责任，律师承担的责任与其收取的高额咨询费是不对等的。既然贷款审核规程规定了律师事务所审查这道程序，那么就应该发挥其作用。银行在与律师事务所签订的合作协议中应该明确这一点，律师事务所要对经其审核的资料的真实性负责。比如，对于年薪400万元的核实，绝不是购房人单位的一纸证明就能解决问题的，律师应该到税务机关进行查实。据有关报道说，今后将建立个人所得税重点纳税人档案，对年收入在10万元的高收入者建立个人税务档案。这也为律师取证提供了便利。另一方面，很多的律师事务所向保险公司投保了责任险，这也为律师事务所承担过失责任提供了可能。如果能够做到这一点，银行的很多按揭贷款风险都可以避免。

房地产评估对按揭银行的重要作用显而易见，特别当房地产开发商的阶段性担保结束，购房人取得房屋所有权并办理房地产抵押之后，房地产就成为银行实现债权的基本保障。世界上很多国家都有完善的房地产评估制度，对房地产专业评估人员的资格、评估程序、评估方法，乃至评估报告的标准格式都有明确的规定。但是在我国目前的情况下，比评估方法和评估程序更重要的是评估机构的职业道德。在我国，不同评估机构对同一评估对象做出的估价存在巨大差距的现象时有发生。选择有信用、有责任感的评估机构，并可以与之建立长期合作关系，是商业银行防范因房产评估不实造成风险的举措。而且评估机构的收费标准也应该有所改变，评估费用不应该按照评估价值的一定比例收取，因为这样不可避免的会造成房地产评估价值虚高的现象。

（二）按揭贷款欺诈防范风险方式创新——房地产贷款保险

在我国住房信贷业务发展初期，保险公司就开始介入住房消费信贷保险市场。但是我国住房信贷保险并没有随着我国住房按揭贷款业务的繁荣而成熟，它在保险规模、产品种类、运作模式等方面在整体上还处于起步阶段。

相对来说，世界上已经有很多成熟的房地产保险的运作模式，如美国的信用保证保险模式。这种保险是以信用关系为保险标的的保险，在发生不履约行为时，保险公司负责对银行债权人进行赔付。这种保险既有履约的担保功能，又有信用的保险功能，可以有效的保护银行的利益。

在我国，与住房贷款有关的保险包括住房消费信贷财产保险、住房定期人寿保险和人身意外保险、以及住房消费信贷保证保险。住房消费信贷财产保险，是购房人为其贷款所购房屋投保，并承担保费，银行作为受益人的保险。但实际上，由于保险责任范围内的原因给银行贷款造成的损失的概率，要远低于由于购房人自身的原因给银行贷款造成的损失的概率，对某行的住房信贷业务来说，鲜有因为火灾、爆炸等原因造成房屋损失以至贷款损失的事件发生。住房定期人寿保险和人身意外保险是由购房人投保，当购房人发生意外伤害而无法偿还贷款时，由保险公司负责偿还贷款的保险。此种保险在实践中应用不广。住房消费信贷保证保险是我国住房信贷保险市场最早出现的险种，是一种履约保险。但是由于保险公司控制不力等原因，一系列的免责条款使保险公司的工作只剩下收取保费，当然也不会受到银行的青睐。

但我认为，现阶段我国住房消费信贷保险没有产生良好的效果，我们不能因此否认住房消费信贷保险应该具备的作用，因为在国际上已经有了成功的范例：房地产开发商一般不介入按揭贷款关系，由此留下的贷款担保由保险人承担。我们在制度设计上有需要改进的地方。我们在对住房消费信贷保证保险运作方式上进行改进，使其发挥更大作用的同时，还应该增设在国际上很流行的银行信用险。它是指贷款银行以购房人的信用为保险标的，在购房人不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失的一种保险。在实际操作中，可以要求银行、开发商、购房人共同投保，保费由银行、开发商、购房人按照一定的比例共同负担，以银行作为受益人。对于信誉状况良好的购房人，银行可以考虑退还部分保费。这样在购房人贷款出现逾期，开发商又不履行办证责任时，银行可以要求保险公司承担保险责任，依靠保险公司承担保险责任作为还款保障。另外，北京市住房资金管理中心成立了北京市住房贷款担保中心，为住房公积金贷款提供担保，这为将来政府或私人设立专项住房贷款保险打下良好的基础。这是一种银行获得还款保障比较好的发展趋势。

参考文献：

①参见刘桂林著：《律师在楼宇按揭中如何维护消费者利益》，载于《北京晨报》。

②参见王涌泉著：《住房按揭法律问题研究》，载于中国资产证券化专业网。

③参见卢琼著：《房地产楼花按揭研究》，载于《中国房地产法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。

④参见卢琼著：《房地产楼花按揭研究》，载于《中国房地产研究》第1卷，法律出版社，2002年2月出版。

⑤参见郑翔著：《防范房地产贷款风险的政策建议》，载于《新重庆城市开发与建设》2003年第8期。

按揭房贷贷款公证书篇7

关键字：假按揭 成因 法律制度完善

一、“假按揭“概述

（一）含义

“房屋按揭”是房屋分期付款买卖中的一种担保方式，在房地产销售行业，“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义，指“银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房，以其所购房屋产权为抵押物作为偿还贷款的保证，并按月偿还贷款本息的一种贷款方式。”1按照担保标的物形态的不同，可以分为现房按揭和期房按揭。

“假按揭”的概念目前在学术界没有准确界定，业内一般是指“开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或不真实购房借贷人归还贷款的行为。”2一般来讲，“假按揭”是指开发商以虚构买房人信息的方式购买本企业的存量住房，达到套取银行贷款的目的3。

（二）假按揭的特征

1．虚假性。不仅购房行为是假的，而且提供给银行的个人资料也是编造而成，每月向银行还款的也是开发商而非借款者个人。

2．隐蔽性。银行在受理贷款时以及贷款初期，一般较难分辨贷款行为的真伪，往往在出现违约时问题才会显现。

3．集中性。向银行申请按揭贷款的时间相对集中，多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。

4．群发性。一旦开发商在资金方面出现问题，不能按月供款，则按揭贷款就会出现同时大批量的违约

二、从法律方面探讨”假按揭”的成因

（一）我国住房按揭贷款的法律制度存在缺陷

1.1996年8月1日实施的《贷款通则》是我国第一部全面规范贷款管理的行政规章，但是由于时间已久，《通则》中的某些条款已经明显不适应形势发展的需要。而且该法长期处在金融行政规章这一最低位阶上。现在大多数国家的《贷款法》和《消费信贷法》都是以国家最高立法机关制定的高位阶的法律形式出现的。4所以尽管《通则》（征求意见稿）已经有了很大改进，但就防范“假按揭”而言，作为低位阶的规章，仍有许多问题难以解决。

2.“假按揭”中合同效力的认定难。在“假按揭”中，主要存在四种法律关系：开发商和借款人之间的房屋买卖法律关系、借款人和贷款银行之间的借贷法律关系和抵押担保关系，在预售阶段开发商和银行之间的保证担保关系。对于商品房预售合同是否有效以及当银法。

（二）对“假按揭”的监管不力

1.2004年实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》是银监会成立以来的第一个针对具体行业贷款的文件，也是目前防范“假按揭”风险的唯一指导性文件。但是《指引》只是指导建议性的文件其强制性较弱。

2.缺乏对住房按揭贷款进行有效程序控制的规范

（1）形式审查制度的局限性

目前我国商业银行实行贷审分离制度5，具体而言即由贷款经办人员调查收集借款人的资信资料，经其初步审查之后，提交审核人员对资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。这种以书面材料为主的形式审查，为“假按揭”提供了条件：银行无论是依据房管局提供的信息，还是购房人的申请资料，当开发商和购房人串通时银行都无法真正审查出是否有真实的购房交易。

（2）贷后管理制度的缺失

贷后管理由哪一级银行负责，由哪个部门的哪些人员负责都没有明确。因此，在“假按揭”发生的情况下，难以从贷后管理中得到补救。银行工作人员缺乏对按揭人的还款方式与时间的警惕，无法对可疑对象及时进行处理。另一方面，对按揭贷款稽核检查不到位。即使发现违规问题，也是重结果轻过程，没有严格执行“问责制”，对违规人员处罚不到位。

（三）我国信用信息公开制度仍非常不完善

我国处于整个信用体系建设的初级阶段，很多部门出于职责各自为战，使得信用等级没有一致标准，而且各个政府部门基于安全和部门利益的考虑，对自己所建立的信用信息实行垄断政策，使得信用信息公开无法实现，信用信息不能共享，社会信用体系无法产生应有的功能。

三、对“假按揭”的法律防范措施及相关法律制度完善

（一）完善有关住房按揭贷款法律制度

1．国家应该进一步完善现有的法律框架。首先，国家应该修改《贷款通则》，特别在信息披露的详细规则、投资者市场准入等具体环节出台新的规定，提高《贷款通则》的位阶，使其能够在司法实践中起到相应的作用。再次，应该制定其他专门的立法来推动我国住房按揭贷款证券化，并为全面开拓信贷资产证券化开辟道路。

2．统一“假按揭“中合同效力认定

司法实践中，在认定借款合同效力的问题上各个法院是有出入的。针对此类案件，笔者认为可以参照“揭开公司面纱“的原理。即由开发商承担名义借款人的法律责任，名义借款人承担与之过错相应的的责任。这样便有利于稳定按揭法律关系的基本架构，更好地维护法律的实质正义。所以为了避免个案对一般法律秩序稳定性的冲击，有必要先通过最高院的司法解释来规范这一问题。

（二）弥补对“假按揭”监管规范的缺陷

1．商业银行贷前预防。要审查开发商是否合法成立、是否具有相应的开发资质、其资金是否充足、有无违约记录等等，即要选择那些信誉好的、资金实力雄厚的开发商开展合作。在按揭贷款审查阶段，银行结合对借款人的调查，重点核实他的偿贷能力和是否具有真实的购房意愿。再次，应由信贷员负责开发客户并提供初步资料，再设立独立的资信调查机

构，让其具体负责信用资料的调查。

2．商业银行还应当建立信贷责任追究制度。健全商业银行信贷资产责任追究制度，一方面有利于增强银行内部工作人员的责任意识，防止内部人员与开发企业或者购房人内外勾结共同骗取银行贷款，给银行造成不必要的损失。一旦发现内外勾结的现象，银行高层监管部门应当对此展开调查，严惩涉案人员。

（三）健全我国社会征信法律体系

1．我国政府应当通过立法对征信服务行业进行规范，协助征信服务机构提高信用信息的采集和流通效率，从而促进社会形成统一的社会评价。对垄断征信数据的行为进行惩罚或经济制裁，以及规定公开数据的地点和方式是加强信用法制建设的当务之急，治本之策。

2．政府应当建立严格的失信惩戒机制。

应当严格惩戒失信者。比如政府在其建立的征信系统中对失信者予以曝光，使得社会上商业银行不敢将其资金借贷给他，给失信者在以后买房、买车的贷款条件高于普通人。让失信者觉得失信的代价巨大，并时刻警醒他人，遏制失信行为发生。

结语：

“假按揭”的出现与蔓延，严重干扰了金融市场秩序，加剧了房地产泡沫，给国家经济的发展带来潜伏的隐患。因此，我国亟需完善相关的法律制度和相关配套制度，促进商品房的依法销售，维护金融稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]顾文斌.按揭贷款法律分析.

按揭房贷贷款公证书篇8

二手房银行估价

找到了自己中意的房子，签下了房屋买卖合约，就可以向银行贷款了。如果是一手房，房屋价格很清楚，不需要另外估价，但如果是二手房，银行必须先估价，因为贷款多少根据银行估价计算，而不是成交价计算，这是一手房按揭与二手房按揭的不同。

网上有很多物业估价服务，比如银行网站，只要输入房屋资料――楼盘所在区域、楼盘名称、楼号、单元号等，就可以很快得到估价数。网上估价主要是以最近成交价作参考的，如果附近有楼盘成交价提高，估价也会相应提高。当然，网上估价只能作为参考，如果要获得银行贷款，必须获得银行的正式估价。

购房者可以请银行给出简单估价，通常银行职员在半天或一天的时间里便会口头回复结果。如果要书面的详细估价，则可能需要等几天。房屋的楼龄及质量是估价中重要的考虑因素，银行对楼龄较高、管理不佳的房屋多采取较保守的态度。不同的银行给出估价会有不同，贷款者可以多找几家银行做估价进行比较。

一般来说，香港买房首期款为房价的30％，按揭贷款最高可获得七成，具体数额要根据房屋估价、申请人的需要和财务状况而定。如果手头钱款不够，可考虑申请香港按揭证券有限公司提供的九成按揭贷款担保，或向政府申请“置业资助贷款计划”，不过需要满足一定条件。

银行一般要求申请人的每月还款占每月家庭收入的40％～50％，每月还款额通常不会超过申请人月收入的45％。申请人还必须收入稳定，而且在完成还款期后年龄不超过65岁。

抵押贷款的房产的楼龄加上还款期后，一般不可超过40年。比如，楼龄为25年，那么贷款期最长15年。

在贷款前，对房屋的估价、自己的财力等情况都要弄清楚。可以向银行进行查询大致能贷到多少款，利率情况如何，以防买房后才发觉没有银行可以贷到款或贷款不足以付房款，陷入尴尬境地。

按揭货比三家

香港按揭贷款市场竞争比较激烈，目前市场占有率前三强分别是中银香港、恒生银行和汇丰银行，市场占有率近半，其他银行的生存空间有限。

为满足不同贷款人的需求，抢占市场份额，各银行都提供多种按揭服务和产品供选择，还会推出优惠措施，比如低利率、高现金回赠、免罚息期等。除此之外，很多银行还会给予其他优惠，比如赠送律师费、按揭契费用、家居火险，享受信用卡年费优惠等等。一般来说，与贷款人比较熟悉、有日常业务往来的银行，比如发工资行，通常比较愿意提供一些额外的优惠。

贷到款的同时，能得到最大的优惠，减轻压力，无疑是贷款人最希望的结果，所以贷款前货比三家是不可少的。

比较各银行的按揭贷款计划，主要从利率、现金回赠、罚息期三方面着手进行。

首先是利率。香港房屋按揭贷款的利息计算方式有两种，一种是以最优惠利率(Prime Rate，简称P)为基准，对P进行一定的扣减后，成为实际按揭利率。目前，香港汇丰、中银、恒生的P为5.25％，其他银行的P为5.5％。前期实际按揭贷款利率大多为2.5％(即P-2.75％或P-3％)，有的银行还会低于此水平。不过，近日因为同业拆息走高，资金成本上升，香港银行纷纷调高了按揭贷款利率，实际按揭利率升至2.75％至3％。银行会因个别客户的还款能力及贷款额，以及按揭楼龄来决定提供哪一个利息水平。如占香港按揭市场份额最大的中银香港，对150万港元以下的按揭利息上调至P-2.25％，即实际按揭利率升至3％，而150万港元以上的，升至P-2.5％，即2.75％。

房屋按揭贷款利息的另一计算方法是以香港银行同业拆息(HIBOR，简称H)为基准，在H上加0.45％到1％不等，成为实际按揭利率。银行大多会提供1、3、6、12个月的香港银行同业拆息档期供选择。H计划在拆息走低的情况下比较具有吸引力。万一拆息走高，大多数H计划有锁息功能，实际利率将限定为一般P计划的水平。H计划可转换为P计划，但P计划不可转换为H计划。据悉，在香港按揭贷款人中，绝大部分选择P作为计息基准，因为希望在20年左右的贷款期内还款额较稳定，对利率走势非常熟悉、贷款期比较短的人士才会倾向于H计划。

其次是现金回赠。在银行按揭贷款，很多银行会给予现金回赠，回赠额一般以贷款额的0.2％到0.5％最为普遍，分摊在几年内支付。拿到现金回赠，等于手头多了笔现金，有助于缓解资金压力。

最后是罚息。通常在还款期的头三年，如果提前还款而后剩余的贷款比原来的贷款总额少某个百分比，多数银行会收手续费：第一年原贷款总额的3％；第二年2％；第三年1％。如果有现金回赠，除需付手续费，还需偿还现金回赠的金额作为罚息的一部分。为争夺市场，银行可能在某些特定条件下提供免罚息的按揭计划。

这些优惠能不能享受到，还要看贷款人的意向。比如，如果要利率低，现金回赠高，便可能要接受为期三年的罚息期；如果不想受到罚息期的限制，便可能要放弃现金回赠，并接受稍高的按揭利率；如果想取得高现金回赠，便可能要承受较高的利率了。

不管计划多么诱人，贷款人最重要的还是需要根据自己的实际经济状况和财务需要，考虑选用适合的既经济又适用的还款方式。

还款方式灵活选择

在香港贷款买房，还款期最长可达40年，大部分银行为25年至30年。贷款人大多会采用20年还款期。

还款方式以定额及定年期这两种每月还款方式最为普遍。

其中，定额还款，即每月偿还固定数额的贷款，不因利率变化而变化，但还款期会因利率波动而增减，内地称为“固定利率等额本息还款”。适合每月收入稳定的人士，方便计算每月还款额，及预算其它开支。

定年期还款，则是以固定的供款年期，还款额会随利息升降而增减，如果不幸遇到加息周期，便会有利息增加的风险，还贷更吃力。适合收入稳定人士。

除此之外，还有多种还款方式。

如定息还款，即头几年的利息固定，过了定息期，利率变成浮动利率。定息利率一般较高，适合利息上升期。

固定还本，即每月偿还固定本金，以及该月利息，内地称为“等额本金还款”。初期还款压力大，息随本减，以后每月还款额会逐渐减少。

初期免还本金，即在头几年(最长三年)只还利息，本金推迟偿还。这样初期

还款压力小，但随后压力大，总利息开支也较大。

递增式还款，还款额按预先拟定的还款递增比率(由1％至10％不等)，每年渐进递增。适合虽然当前手头紧，但未来手头会较充裕的贷款人，采用这种方式，每年增加还款额或缩短贷款年期，可减少利息支出，缩短还款期。适合收入不断增加的人士。

从还款周期上看，香港银行比较普遍的有两种――每月及每两星期还款。每两星期还款，一年还26期，期数增加，利息支出较少，还贷较快，总还款额少于每月还款，但每月要还2至3期，不适宜收入不稳定或不善于理财者。

递减式还款，本金和利息分开计算，本金在贷款期内平均分摊，利息按尚未清还的本金计算，随着本金偿还，利息每期递减，这样每期还款额也不断递减。初期还款压力较大，但利息支出较少，可早日清偿贷款。适合持有大量现金和年纪较大的贷款人。

贷款申请程序

选定了贷款银行，就可以进入申请及银行批核程序。

申请人可以亲自到银行索取按揭申请表格，或在银行网页下载，然后根据要求填写有关个人资料、按揭资料、欲购房屋资料、按揭金额、年期等。申请人须亲自到银行提交申请表格，同时提交房屋临时买卖合约、身份证明文件、收入证明文件(包括过去一年的税单、3至6个月的工资单和银行月结单)、地址证明(水电煤等缴费单)等。如果是以公司名义购买，除上述资料外，还需提供商业登记证、公司注册证明书、股东名册、公司组织章程大纲及细则。

一般而言，银行接受客户提供担保人，但借款人与担保人必须为直系亲属，并须提供担保人的身份证明文件及个人财务资料。

银行收齐所有资料后，就会对房屋进行估价，并根据申请人的情况审批按揭申请，审批期一般需要一星期。银行也有特快的初步批核服务，只需半天，但以最后的批核结果为准。

按揭房贷贷款公证书篇9

委托人：xx，性别xx，身份证号码xx

受托人：xx，性别xx，身份证号码xx

上述委托人因购买彭州市"朋城远界"x栋x单元x楼x号住房并向银行申请贷款，现就以下事项授权受托人代为办理：

一、以委托人的名义与上述房屋的开发商签订购房合同、购房合同附件、交付房款等、交付住房等手续，与指定的按揭银行签订贷款申请、扣款协议、提前还款及相关事宜;授权按揭贷款银行查询委托人的相关资信;同意将上述房屋抵押给该房屋的按揭贷款银行;

二、以委托人的名义签订与成都市住房置业担保有限公司签订相关担保与抵押登记等文件或合同;与相关公证部门办理上述房屋贷款所需的一切公证事宜;

三、根据"商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表"的内容到房管局修改、变更上述房屋的备案登记信息;

四、根据"商品房买卖(预售)合同注销备案申请表"的内容到房管局注销上述房屋的备案登记信息;

五、到房屋登记机关办理、变更或注销上述房屋的预购商品房预告登记手续等有关事宜，并领取相关证明文件;

六、办理上述房屋的预购商品房抵押权预告登记手续及其相关的一切事宜;

七、办理并领取上述房屋的《房屋所有权证书》、《共有权证书》、《国有土地使用证》及《房屋他项权证书》，并办理相关的抵押登记的一切事宜;

八、办理抵押登记的变更、注销、设立新的抵押登记及与其相关的一切事宜;

九、办理抵押权人的设立、变更及与其相关的一切事宜，并领取已登记了抵押事项的《房屋所有权证书》、《共有权证书》及《房屋他项权证书》;

十、将《房屋他项权证》或抵押登记证明文件交付抵押权人收执;

十一、以及与办理上述房屋产权及抵押登记相关的全部事宜;

十二、上述房屋相关的还贷催收通知书、交房通知书等相关文件送达至受托人，视为委托人收到;

十三、签署、签收因办理上述各类事项所需的全部文件;受托人办理上述委托事项所签署的文件及发生的全部费用，委托人均予以承认并同意承担;

按揭房贷贷款公证书篇10

个人公证委托书一委托人：______________

受托人：______________

委托事项及权限：

委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事务繁忙，现特委托受托人办理相关事宜，具体权限如下：

1、代为清偿该房屋抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证。

2、受托人有权代为出售该房产，包括但不限于：受托人有权代为出售上述房产，有权与买受人商谈交易价格及买卖合同的各项条款，有权代为签署有关协议、房屋买卖合同及办理相应的合同公证、房产评估事宜，有权与买方办理房屋交接手续，有权处理物业及煤水电、有线电视等过户事宜，有权代为收取售房款项。受托人有权代为到当地房地产管理部门办理合同的登记及房地产权属过户至买受方等上述房产交易有关的一切手续。若买方选择按揭抵押贷款的方式支付购房款，则受托人有权代表委托人协助买房办理二手房（按揭、抵押、转按揭）贷款的相关手续，并代为到按揭银行签署各种法律文书，有权开立银行账户卡，设定密码及账户卡有关操作，收取银行按揭款。

3、受托人有权将上述房屋作为委托人（委托人当中任意一人）、或受托人、或者其他第三人、公司向银行、私人或其他金融机构或担保公司借款的抵押担保物（贷款银行、贷款对象、贷款额度、种类、担保对象、范围、期限等由受托人选择确定），有权代查委托人的个人资信、信用信息基础基础数据及报告，有权与贷款银行（私人或其他金融机构）商定、申请办理房屋抵押贷款，签署授信协议及该授信项下的借款合同、抵押合同等相关文件，有权以上述房屋为抵押物代为办理抵押贷款手续，包括代为开立银行账户卡、领取相应贷款，代为签署相关法律文件，代为变更还款期限、还款方式，代为提前还款、包括结清贷款、领取贷款相关文件等与抵押、贷款有关的所有事项；代为办理与抵押贷款相关的房屋评估、保险及公证事宜（委托人特此声明：同意受托人与银行签署的借款合同等法律文件，并且同意赋予该借款合同强制执行效力）；代为到当地国土资源与房产管理局办理房产抵押登记手续并代为缴纳相关税费，有权代为领取、保管经过抵押登记的土地房屋权证；代为办理其他与房屋抵押贷款相关的事宜。

4、受托人有权出租上述房产，收取租金，签署房屋租赁合同，办理房屋租赁相关事宜。

本委托书未能穷尽且为受托人全权代表本人行使股东权利及履行股东职责所必需之其他权限，均视为已得到委托人的充分授权。

受托人在办理委托事项时所为的相关行为，视同委托人亲为，因此签署的相关文件及支付的相应费用，委托人均予以承认。

受托人有转委托权。

委托有效期限：自委托书签署之日起至_______年_____月____日止。

委托人（签名/捺右手大拇指指印）：_______

日期：_______年_____月____日

个人公证委托书二委托方：

姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________

受托方：

1、（可以公司名字或者公司法人代表）

2、姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________

我方_______（份额____%）拥有位于深圳市______________（按照房产证地址填写）的房产，现委托以上受托方为我方的人，期限为：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可单独以我方的名义在期限内办理如下全部委托事项，受托方2可单独以我方的名义在期限内办理如下第5、13项委托事项：

1、管理上述房产，支付与上述房产有关的各项费用；到相关部门办理上述房产补地价事宜，并代领取缴费通知单及增补协议书，缴纳相关费用等及办理绿转红等相关手续，领取红本房地产证，签署相关法律文件。

2、到相关部门全权办理上述房产的房地产证并缴纳相关费用，领取房地产证，办理上述房产的抵押登记手续并签署价格议价书等相关文件。

3、全权办理以上述房产向银行申请按揭贷款或抵押贷款，并代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等相关文件，收取银行贷款款项，办理合同公证并在相关文件上签字；在银行开立帐户，领取并保管存折，并在深圳市房地产权登记中心办理抵押登记手续。

4、办理申请赎楼贷款手续，签署银行借款借据、借款合同、抵押合同、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等一切相关文件；在银行开立帐户，领取并保管存折，办理还款的相关手续；偿还上述银行赎楼贷款，并签署一切相关文件。

5、到档案管理等相关部门查询并打印产权资料，复印房地产证、借款、抵押合同、购房发票、契税发票等资料，到银行办理提前还款申请手续，开具利息证明，复印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清单及历史还款记录等相关资料，办理相关手续；到银行或其他机构查询、打印个人征信系统信息及信用报告；到相关部门打印房屋产权信息查询证明；到税务部门办理减、免税申请手续并签署一切相关文件，领取免税函等相关文件。

6、全权办理提前还清上述房产按揭贷款的赎楼手续、终止授信额度等一切相关手续，代为签署银行罚息（违约金）费用确认函（确认书）等相关资料，代交银行提前还款违约金、领取上述房产的房地产买卖合同和房地产证等产权证明，领取办理注销抵押登记的相关文件、房地产买卖合同、借款合同、借款借据、购房发票、房屋保险单、发票和退保证明、付清楼款证明、还款凭证等，并在有关文件上签字。

7、全权办理上述房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。

8、全权办理上述房产的变更登记手续，签署变更登记申请表及一切相关文件，领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。

9、全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，办理合同公证并签署相关文件。

10、签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，上述房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由受托方1代为收取。委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托方1的托收帐户扣取后，将剩余房款划入委托方指定帐户。

11、签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用；到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需签署的申请书及一切相关文件。

12、到深圳市房地产权登记中心或房地产交易服务中心办理退件、撤销过户的相关手续，签署相关文件并领取二手房买卖合同或房地产买卖现售合同、房地产证等相关资料；到司法机关或仲裁机构咨询上述房产所涉案件的具体情况，查询、复印并领取上述房产所涉案件的相关文件资料。

13、办理上述房产水、电、煤气（天然气）、物业管理、有线（数字）电视、电话、网络等过户、开户、销户、停机等手续。

受托方1有权委派本公司任何员工办理上述受托事项。受托方在其权限范围内及期限内签署的一切有关文件，我方均予承认。

受托方有转委托权。

委托人：______________

_______年____月____日

个人公证委托书委托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，现住现住xx省xx市xxxxxxxxx号，身份证号码：xxxxxx。

受托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，现住xx省xx市xxxxxxxxxxx号，身份证号码：xxxxxx。

委托人与受托人系xx关系。委托人由于人在国外，现全权委托受托人代办本人xxxx公证事宜。

受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认并自愿承担一切法律责任。

受托人无转委托权。

委托期限自本委托事项办理完毕时止。

委托人：

年 月 日

个人公证委托书_____委托公司：

名称：_____有限公司 地址：________________ 营业执照：____________

受托人：

姓名：________ 性别：____ 年龄：____ 身份证编号：________________

兹委托受托人____________ 为公司的人，代表公司 与贵单位就有关业务进行磋商、谈判、并与贵单位签署相关合同及其附件和其它相关文件，跟进和处理该等合同/文件履行过程中的相关事宜。

人在其权限范围内签署的一切有关文件，公司均于承认，由此法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。

委托公司：_____有限公司（印章）

____年____月____日

个人公证委托书本授权委托书声明：我_____（姓名）系_____的法定代表人，现授权委托_____（单位名称）_____的（姓名）_____为我公司签署__________工程的投标文件的法定代表人授权委托人，我承认人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容。

人无转委托权，特此委托。

人：_____（签字） 性别：____ 年龄：____ 身份证号码：_________ 职务：________