工程造价管理在房地产开发项目的作用

上传:mickey77 2022-05-31 10:00:14 版权声明 举报文章

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摘要:工程造价管理是房地产开发项目管理的重要组成部分,贯穿于项目管理全过程,对开发项目起着关键性的作用。因此,房地产开发企业应进行有效的工程造价控制,降低开发建设成本,以提高自身的工程造价管理水平和经济效益,降低企业运营风险。本文以工程造价管理在房地产开发项目中的作用展开论述,为房地产公司优化造价过程管理、提升其造价管理水平提供理论参考。

关键词:工程造价管理;房地产开发项目;全过程管理

随着国内房地产市场体系的不断完善,企业管理越来越精细化,其中工程造价管理尤为重要。工程造价管理的特点是,影响因素复杂,在具体应用过程中存在很多问题。为了对其进行合理有效管理,房地产开发企业应将造价管理工作前移,从项目的设计阶段入手,深入穿透合同管理阶段、图纸会审阶段、计量计价及支付阶段、竣工结算阶段,提高工程造价管理工作的连续性、准确性、科学性,从而更好地管理企业,向着高质量管理、高效益方向发展。

1工程造价管理在房地产开发全过程中的作用

1.1在设计阶段,工程造价管理对项目优化设计和成本预测控制起着重要的作用

目前,工程造价管理工作的范围得到极大延伸。近年来的项目管理情况表明,项目前期的设计方案及图纸优化已经成为建设单位控制成本的一个新方向。开发企业也越来越重视和支持造价人员参与项目建设的前期阶段管理。(1)造价管理人员应辅助设计单位进行方案测算与优化,并针对造价管理中的疑难问题与设计人员进行充分交流,从而更好地优化工程设计方案。(2)工程造价管理与设计方案相融合,能够将经济与技术结合起来,这样不仅可以实现经济控制的目的,而且能优化项目投资金额,实现企业效益最大化。(3)造价管理人员应将市场造价信息提供给设计人员,以便设计人员在设计过程中综合考量相关造价指标,节约成本。(4)设计图中的管路通常是直线走向,实际施工时的拐弯情况并未包含其中。根据工程造价经验,如果设计人员能在图纸上用弯线标出管道走向,并给出具体的弯道数量,那么其工程造价的结算结果将既准确又科学。(5)由于安全责任制度、自身专业限制等影响,设计人员更多地关注建筑使用的安全性,而对工程造价考虑得较少。这时就需要专业素质过硬、工作经验丰富的造价人员参与其中,与设计人员紧密配合,及时完成设计阶段的成本优化工作。总之,设计阶段的经济控制是整个工程建设成本控制的重点。工程造价管理与设计的融合可以最大限度地实现工程的限额设计。造价管理人员协助设计单位优化设计方案,有利于促进项目全面造价管理的实施,提高项目的投资效益。

1.2在合同管理阶段,工程造价管理对项目合同价款和费用确定起着决定性的作用

合同管理,主要是通过法律合同的形式,对质量、造价、工期、责任、承包范围等各项内容进行约定。工程造价,主要是明确发包造价与结算管理。在实际工作中,合同管理通常由法务、行政等部门单独或协同管理。造价管理往往以项目经济相关主体为基础,通过合同金额核定、成本测控、量价核定等形式来主导合同的管理。(1)在合同管理阶段,核心是确定合同价。合同价款即所投资或所支付的费用,其明确了工程承发包双方的权利义务和工作的分配形式,直接影响整个管理系统的形态和运作,对工程造价的确定有着不可忽视的作用。例如,某开发企业起草建设工程合同的通常是行政部门的工作人员,他们对项目的具体情况往往缺乏全面了解,对专业的规范制度了解得不够深入,致使签订的合同存在诸多隐患(如计价取费不明确、执行的相关文件没有及时更新等),容易在后期的支付、结算中引发双方矛盾。而此时,造价管理人员可以从专业的角度出发,依据相关标准分析合同价款,敲定每一个影响造价的条款。(2)在合同管理阶段,达成协议是重要标志。在合同签订之前,管理人员一定要针对项目的总体方案、项目所用材料、项目的承包单位情况、项目的环境情况(自然、交通、人文等因素)等合同条款进行仔细审查,对于重大款项要形成分析报告,将其作为造价管理部门合同备案的附件及依据。(3)在合同管理阶段,风险管控是关键。合同一经签订,便对合同双方产生了约束力,合同中的每一条都与双方利益相关。所以,在合同起草和谈判过程中,管理人员应结合已建项目的经验,分析可能存在的各种造价合同风险,对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑周全,并做出明确判断,不能存有侥幸心理;对于合同责任条款、价款调整问题要进行明确说明,不可描述得模棱两可,不能用区间数据界定;一切问题都应明确具体地以书面形式规定,杜绝口头承诺和保证;合同中应体现出有效防范和化解风险措施的具体条款,以免造成一些不必要的纠纷。

1.3在图纸会审阶段,工程造价管理对项目经济合理性和科学性起着不可忽视的作用

图纸会审是指,建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同参加,研究解决各单位提出的问题,审查图纸是否全面、准确、安全、可行,确保设计的科学性、合理性、经济性,将可预见的设计缺陷消灭在施工前,从而提高施工质量,节约施工成本,合理缩短工期,提高经济效益。造价管理人员参加图纸会审工作,能够发挥出自身的专业优势。(1)造价管理人员参与图纸会审,首先可以更深层次地了解图纸设计,现场听取各参建方从不同角度对图纸设计提出的问题及解决方案,避免单纯地从纸质文件获取信息,从而能够综合各方信息,实现对人力、物力、财力的有效控制。(2)造价管理人员可以更专业地从成本、经济的角度出发,对设计中的一些成本过高的材料和设备提出替换建议,从而在保证性能指标的情况下减少材料浪费、降低成本。(3)造价管理人员在图纸会审阶段能够综合多个案例、大量的调研数据,综合各方面因素,以造价指标、分析数据为依据,提出合理化建议,降低工程投资额,提高经济效益。

1.4在计量计价及支付阶段,工程造价管理对项目成本管理起到控制性作用

地产开发企业在工程项目招标前都会完成自己的预算编制工作,它是签订施工合同的依据,是建设方衡量设计标准、核算建设成本的依据,也是资金合理使用的依据。只有造价管理人员准确地计量计价,开发企业才能合理筹集、安排资金,确保资金的有效使用,保证项目建设顺利进行。(1)在计量计价及支付阶段,造价管理人员要建立计价及支付的管理制度。制度既要体现严谨性,又要保障顺畅性,保障部门之间联系紧密,并有利于工程造价管理与资金管理,保证造价管理的有效落实。(2)在计量计价及支付阶段,造价管理人员要把握工程计量的准确性及真实性。工程计量计价出现偏差会影响建设单位的资金计划,造成对施工方工程款的支付偏差,而损害承包人的经济利益和积极性,并有可能造成施工进度放慢、工期延误、质量标准下降等,难以保证整个工程目标的实现;而工程计量计价准确无误、支付及时到位,既可保证施工单位的资金周转,又能调动其积极性,还能保证投资方的利益。(3)在计量计价及支付阶段,造价管理人员要坚持科学公正的原则,按照合同开展工作,对工程数量进行严格计量,对工程费用的变化进行科学计算,使得工程造价趋于合理,从而有效保证项目开发目标的全面实现。

1.5在竣工阶段,工程造价管理对项目投资效果起着全面审查的作用

作为房地产开发项目工程造价管理过程中的最后一道程序,竣工决算是全面反映竣工项目建设成果的重要环节,是衡量建设项目投资效果的重要手段,也是开发项目竣工验收阶段的关键,还是投资成果转入使用的重要标志阶段。房地产开发企业的工程造价管理人员在竣工阶段应做好以下工作:(1)管理人员必须仔细梳理项目应遵循的现行法律、法规、规章、规范性文件、计价标准、规范技术文件、过程图纸、竣工图纸、签证变更、验收记录,做到完整、清晰、不遗漏;分析判断运用的标准是否有据可依,是否科学,是否与工程实际相符合,从而保证工程造价管理的有效性。(2)管理人员应对照合同,核查竣工完成内容是否符合合同条款,是否验收合格,签证变更内容是否包含在合同的建设内容中,签证变更是否履行项目管理审批手续,是否合理、符合实际情况,施工承包及分包方是否按照合同完成了所有内容,等等。(3)管理人员应核验并检查隐蔽工程是否验收齐全、手续完备,实际完成工程量与竣工图是否一致,落实签证、变更手续是否齐全完备、合理,还要按照合同规定的统一计量规则对签证变更内容进行核实。(4)管理人员应严格遵循合同约定的计价标准和原则,应横向到边,纵向到底,联合各个相关部门,如工程技术、财务、物资采购、审计、法律等部门,对材料、分包、承包单价进行仔细审核。另外,工程造价管理人员应进行市场询价与技术咨询,并开展分组审核,层层复核,多次校验,做到全面、精准且合法、合规。

2在全过程管理中,工程造价管理应重视信息化、数字化(BIM)技术的应用

随着国家大力推进各产业现代化,项目管理信息化与数字化已经成为新的趋势。互联网+、信息模块化、数字化(BIM)技术的不断运用,对工程项目管理提出了新的要求。(1)工程造价资料的积累、储存与分析,以及市场信息库的建立,涵盖了工程造价全过程管理的各种数据信息。企业借助新一代的造价软件,如工程造价计价软件(套价软件)、图形算量软件和定额管理软件等,能够有效实现全过程造价的动态化管理。(2)BIM技术能够简化数据分析的工作量,可实现测算数据的自动存储和共享,改变了传统的项目管理信息传递方式。这样不仅能汇总建筑项目的所有数据源,而且能实现多方共享,保持项目信息传递的及时性和准确性。当数据发生变化时,BIM技术构建的立体化工程造价管理信息库能够将工程造价中不同数据之间存在的区别或联系加以整理,从而实现高效的项目工程造价事中管理目标。(3)工程企业有必要培养新一代的造价管理人才,使其在已有的工程造价管理经验基础上,紧跟管理技术革新,不断学习新的造价管理技术,丰富管理手段,从而更好地提升企业的造价管理水平。

3结语

在国家政策的支持和调控下,未来中国房地产市场仍将保持连续性和稳定性特点。在今后的地产项目开发中,品牌、品质、技术、人才、资金、管理等核心竞争力将是企业管理的重点。企业应坚持高质量管理,在实现由量变到质变的过程中,向管理要效益是一种必然的方向。

参考文献:

[1]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑,2009(5).

[2]齐宁.关于房地产项目工程造价全过程控制的主要措施[J].四川建材.2015,41(1).

[3]陈金华.房地产企业工程造价管理研究[J].中国水运(下半月),2015,15(2).

作者:金佩娟 单位:甘肃平凉天正房地产开发有限公司