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一级土地整理下收益分配和税收筹划研究

摘要:近些年来,我国城镇化水平不断提高,城镇化建设步伐不断加快,同时我国农村经济产业化水平和规模也在迅速发展。在此背景下,我国一级土地整理的规模和速度相比较之前都有了很大程度的提高,尤其是在政府相关部门政策引导下,越来越多的企业在生产经营范围上都开始向一级土地整理业务扩展。但是在实际管理过程中,一些企业管理者没有对一级土地整理业务和一般性房地产开发业务进行准确的区别,这对于企业开展后续业务具有一定的负面影响。本文围绕一级土地整理,介绍了相关概念和特点,并重点对其收益分配和税收筹划情况进行了分析,对于提高企业一级土地整理业务管理水平具有一定的指导意义。

关键词:一级土地整理;收益分配;税收筹划

一、相关概述

近些年来,伴随着我国经济社会的不断发展,城镇化水平不断提高,房地产行业已经逐渐成为我国经济社会发展的重要支柱产业。房地产行业发展健康与否,直接关系到我国经济社会发展的质量。与此同时,我国对于房地产行业的发展也出台了一系列的宏观调整政策,这有助于规范和完善房地产行业发展,减少房地产行业发展中的不规范行为。从这个角度上看,我国房地产行业受国家宏观调控政策的影响比较大。另外,土地整理市场跟房地产行业之间具有密切的关系,在房地产行业发展的大背景下,土地整理市场也得到了较大程度的发展。正是基于此,越来越多的企业在生产经营领域上纷纷向土地整理业务拓展。同时国家对地方融资平台也进行了规范和清理,这些都使得企业涉足土地整理市场的机会增加,并将土地整理业务作为企业的重要业务内容进行管理。因此围绕土地整理业务,对其收益分配和税收筹划进行分析,对于进一步规范和完善土地整理市场,提高土地整理业务规范性都具有一定的指导意义。

二、一级土地整理概念分析

一级土地整理是指相关部门及机构在土地出让之前,对该土地所进行的整理以及投资等相关过程的统称。在土地整理过程中,土地整理参与者应当围绕地区功能规划、竖向标杆以及基础设施配套标准等相关的指标进行落实,并在土地整理、征地补偿、基础设施建设、拆迁安置以及公共设施配套等方面实施统一的制度和流程管理,通过对土地进行投资、整理,按照既定规划进行建设和安置,实现预定计划的土地出让和地块建设开发。因此,土地整理的内容和环节比较多,包含了多个方面的内容和要素,需要遵循的法规和制度也比较多,涉及到多个机构和部门。一般情况下,一级土地整理活动的具体实施都是依靠政府部门来进行的,也有一些地区是由政府部门委托企业来对土地进行整理,政府部门对土地整理活动进行管理和监督。也有一些地区的土地整理是由国有企业或者相关的土地储备机构来实施的。

三、一级土地整理的收益分配对象

一级土地整理在地区区域条件下的土地开发利用以及房地产行业发展中处于首要环节,一般都是在当地政府部门的主导之下进行,围绕土地增值所获得的经济收益在一级土地开发商、一级土地使用者等各个利益主体之间进行收益的分配,通过在收益分配方案中协调和兼顾各个利益相关者的经济收益情况,在此基础上对一级土地整理和开发市场进行完善和规范,并在此基础上进一步形成科学有效的土地开发模式。一般来讲,在一级土地整理过程中会涉及到多个经济利益主体,在利益主体的划分上应当结合一级土地整理所涉及到的概念及相关内容,将一级土地整理过程中的收益分配主体划分为地方政府、一级土地开发商以及原先的土地使用者三个部分。第一,地方政府收益分配主体。在一级土地整理过程中,地方政府相关部门扮演着重要的角色。地方政府应当围绕地区经济社会发展规划对本地区的土地整理和开发、投资行为进行科学规划和设计,确保本地的土地整理和开发行为跟本地区未来的发展战略规划进行有效衔接,切实做好本地区土地整理、开发的规划工作。除此之外,还应当围绕土地整理开发过程中的基础设施建设、征地补偿、拆迁安置以及配套设施建设等诸多方面实施有效的监督和主导。并且还需要在完成一级土地整理工作程序之后,对土地的二次开发和投资过程进行必要的参与和主导。第二,一级土地开发商。在一级土地的开发和整理过程中,一级土地开发商扮演着重要的角色。它既是中间者,同时也是实际的执行者,甚至也具有投资者的角色。开发企业要参与土地整理市场,就需要获得政府相关部门的批准以及授权,并需要充足的资金来协助政府部门对土地进行整理和开发。在这一过程中,政府部门能够获得财政资金,而一级土地开发企业则可以获得投资收益。第三,原有的土地使用者。尽管在土地开发整理之前,该土地在所有权上属于国家,但是该土地的使用权是属于原有的土地使用者,并且该土地使用者拥有该地块的收益和使用权。在土地开发和整理过程中,土地开发商以及相关的政府主管部门应当征得原有土地使用者的同意之后才能够对该地块进行整理和开发,并且应当给予原有的土地使用者一定的费用作为征地拆迁补偿。这些费用和补偿是原有土地使用者在出让土地的过程中应当获得的经济收益。政府部门和土地开发企业应当切实保障原有土地使用者对该地块征用所要求的经济补偿权益。

四、一级土地整理的收益分配

第一,一级土地整理的收益分配途径。政府相关部门、土地开发企业围绕一级土地整理进行收益的分配,在分配的过程中有多种方式和手段。一方面,可以依靠政府相关部门以及授权开发商,在土地市场中对整理的土地进行公开的出售。将土地出售收入扣除掉必要的成本和费用后所获得的收益,在政府部门和开发商之间按照约定进行分配。另一方面,也可以在政府的授权之下,开发商对整对土地进行整理和开发。对于土地出售过程中继续中标,但是不能够继续进行二次开发的企业则应当上交相应的土地出让金之后,按照部门和地区发展规划进行土地二次整理开发,并以此来获得相应的土地整理收益。第二,一级土地整理的收益分配。对于一级土地整理的收益分配过程,包含了首次分配和二次分配两个环节。首次分配过程。土地经过一级整理之后,由相应的待开发企业进行商业转让,相应的土地出让金则在各个利益主体之间进行分配。在一级土地整理过程中,整理的对象是原始土地。由于我国土地所有权归国家所有,土地相关主体所拥有的只是该地块的使用权。在一级土地整理过程中,所收到的土地出让金需要扣除掉成本和费用以及相应的政府提取费用,并上交国家财政土地出让金。在此基础上对剩余的收入进行土地整理收益的二次分配。在一级土地开发整理过程中,发生的成本具有多个方面内容,包含了基础设施建设费用、前期项目费用、工程建设费用、征地拆迁补偿费用以及其他费用等。还应当根据国家土地政策法规,对土地收益基金和失地农民保障金进行足额提取。二次分配环节。二次分配环节是在一级土地收益分配的基础上进行的,是对剩余收益的二次分配。在二次分配环节中,一级土地整理产生的净收益是分配的主要对象。一级土地整理净收益在将国家土地使用权出让收入,扣除掉相关税费以及一级土地整理成本之后,所获得的收益就是一级土地整理净收益。而土地整理的二次分配环节,则应当在土地整理开发企业以及政府相关部门之间进行,按照两者之间原有的约定对剩余净收益进行二次分配。一般情况下,二次收益分配的比例主要是取决于一级土地整理的难度大小。对于地理位置偏僻、整理难度大的地块,一级土地整理开发商在收益分配上获得的比重相对要高。围绕土地收益的分配,开发企业和政府相关部门在土地收益分配完成之后,土地开发企业将成本费用以及法定公积金在收入扣除之后,按照相应的比例在股东之间对税后利润进行分配。

五、一级土地整理的收益税收筹划

土地整理是一项特殊的经济活动。由于一级土地整理过程中,需要政府相关部门的主导和参与,同时土地整理环节和流程也比较多,往往涉及到的涉税行为相对复杂。企业在一级土地整理过程中,往往会涉及到企业所得税、印花税、营业税等相关税种。另外,一级土地整理在税法中没有明确的规定,这就要求一级土地整理开发企业跟税收主管部门进行友好的沟通,切实减少税收管理风险,围绕土地整理税收优惠政策实施相应的税收筹划工作。在此基础上,有效降低企业成本,同时减少企业税费支出,增加一级土地整理开发企业收益和利润。土地整理收益的税收筹划应当围绕土地净收益来开展工作,具体来讲主要有以下几点:一方面,要做好一级土地整理收益税收筹划的基础性工作。围绕一级土地收益税收筹划,要对前期的基础性工作进行科学的设计和有效的整合。实现土地整理企业内部管理部门和业务部门,企业内部和外部相关政府主管部门之间的良好衔接。通过对会计报表进行完善,提高会计信息质量,增强会计信息的真实性和完整性。通过定期汇报会计信息,为企业管理决策提供有效的信息支持。合理安排管理决策,事先规划税收筹划,切实降低企业纳税风险,增强企业税收筹划的科学性。另一方面,共同设立土地整理开发公司。在一级土地整理开发过程中,开发企业可以共同设立相应的土地整理项目公司,以此来争取土地整理开发项目,并共同开发和整理以及投资。一般情况下,开发企业和政府部门可以共同出资成立相应的土地整理项目公司,并在出资方之间进行收益的分配。在项目公司管理上,应当通过掌握多数股权来控制关键管理岗位,确保公司权益,减少税收责任。另外,还应当积极运用税收优惠政策。尤其是对于开发难度大、地理位置偏僻的土地整理地块,政府一般都给予一定的税收优惠政策。一级土地开发企业可以充分利用此类税收优惠政策,在降低纳税负担的基础上,提高经济收益。也可以依靠成立项目公司等方式,在所在区域充分结合当地的税收优惠政策,有效降低企业区域外的税收压力。

作者:喻小颖 单位:重庆市江津区土地整治中心

参考文献

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[3]李霞、刘秀华:论土地整理项目综合效益评价[J].西南农业大学学报(社会科学版),2012(04).

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