一级开发范文10篇

一级开发范文篇1

一、项目基本情况

新区土地一级开发项目位于市沙市区北部,规划占地面积约10000亩,开发范围为荆沙大道以北,翠环路铁路线)以南,高速以东以西的闭合区域。片区大部分隶属沙市区,部分隶属开发区。

二、工作目标

在5-8年时间内,完成新区内农户的集中安置和企事业单位的搬迁,完成片区土地收储及片区内道路、管网等基础设施骨架网络的搭建,按规划有序进行土地运营,将新区建设成为具备完善的行政办公、金融商贸、医疗教育、文化娱乐、生活居住等综合功能的市级新行政文化中心,带动城市向北发展,拓展城市发展空间,取得社会效益和经济效益的双赢。

三、开发方式

为便于项目融资和市场化运作,充分发挥各自优势,加快项目进度,市政府采取授权市城投公司作为市场开发主体,与辖区政府分工协作、各负其责、共同推进的方式进行开发。

四、工作要求

(一)加强组织领导。成立市新区土地一级开发工作领导小组(名单附后)。辖区政府也要成立相应机构,确定工作专班,落实工作人员,明确工作职责,尽快开展工作。

(二)加紧开展项目前期工作。市城投公司要统筹项目运作策划,抓紧启动片区控规的编制、报批,抓紧进行还迁安置小区选址和安置小区规划编制,启动片区融资,抓紧引进项目合作者。

(三)及时启动拆迁调查及拆违、控违工作。辖区政府要迅速成立控制违章建设专班,实行不间断巡查,坚决控制违建,有效拆除违建。成立拆迁调查专班,全面开展入户调查、登记、造册工作。同时,严格控制项目立项、规划审批、户籍迁入等事项。

(四)建立项目开发建设激励机制。市城投公司与辖区政府共同商议,制定相关工作经费补贴及奖惩办法,实行行政与经济双重管理,保证有效控制违章和开发成本。各有关单位要密切配合,做好拆迁、拆违调查登记的复核锁定工作,加强巡查,及时通报相关信息,兑现经济奖罚办法。

一级开发范文篇2

一、适用范围

《办法》适用于本市规划区区域内土地运作。《办法》实施后，不影响各区现有财政分配格局。

二、实施主体

各区政府及市群力办、客站建设办、市城投公司、市地铁总公司等相关部门为征地拆迁主体。

三、资金监管

（一）开发资金管理

市财政局和市土地储备中心负责一级土地开发资金管理。征地拆迁主体负责筹措征地拆迁资金，拆迁净地后，区、区区域内土地的收储成本由市财政直接拨付上述两区，其他区域内土地交由市土地储备中心收储，由市土地储备中心向征地拆迁主体拨付土地收储成本。征用土地需缴纳新增建设用地有偿使用费的，由征地拆迁主体筹集资金，通过市财政统一缴纳，待该宗地出让收入实现后，由市区财政按收益分配比例分别承担。

（二）收入管理

按照《办法》规定，本市规划区区域内土地中标价款通过“一口收费”系统全额上缴市财政，由市国土部门和财政部门按宗地进行核算。

（三）成本返还

宗地土地出让收入上缴市财政后，由市财政依据市政府批准的土地一级开发方案，及时将土地收储成本拨付市土地储备中心。

（四）收益管理

1.区、区土地出让收入上缴市财政后，由市财政计提农业土地开发资金、支付失地农民社保基金后，将余额返还区、区财政。

2.对委托属地区政府（区、区除外）实施土地一级开发的项目，由市土地储备中心与属地区政府或其指定机构签订委托协议，由属地区政府负责按照市政府批准的土地一级开发实施方案具体实施。宗地土地出让收入上缴市财政后，扣除土地收储成本及相关费用，计提农业土地开发资金、支付失地农民社保基金后确定净收益，由市区财政按照6：4比例分配。

3.群力新区、客站地区、地铁关联用地、棚户区改造项目土地出让收入上缴市财政后，扣除土地收储成本及相关费用，计提农业土地开发资金、支付失地农民社保基金后确定净收益，由市财政与项目实施主体按照1：9的比例分配，市财政分得的净收益资金统筹纳入全市城建计划。

4.市财政将全部宗地土地出让净收益的20%作为土地储备资金（棚户区改造项目用地除外），及时拨付市土地储备中心。项目实施主体分得收益计提的土地储备资金由市土地储备中心分账核算，优先用于该项目实施主体的土地开发整理支出。

5.各区政府及项目实施主体分得的净收益资金应严格按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《财政部国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》、《政府采购法》、《招投标法》和《市财政投资评审管理暂行规定》等相关规定执行。

一级开发范文篇3

2010年国土资源部发文要求，国土资源部门将会从土地一级开发市场中退出，土地一级开发的职能将交由企业来完成，政府将从主导者的角色中退出，转而扮演组织者的角色。这一政策的出台使得一级市场与二级市场之间的独立性越来越高，一级开发企业的获得空间也会因而被压缩。当前，我国宏观经济结构不断调整，经济下行压力较大，房地产市场面临着较大的调整压力。房地产开发市场产能的严重过剩对于土地一级开发企业的生存与发展而言，无疑在消息层面是极为不利的。房地产产业结构调整的大环境下，人民银行针对房地产企业的信贷政策不断缩紧，给土地一级开发企业的生存带来了较大压力，增加了房地产开发企业的风险。因而，有必要对土地一级开发企业所面临的财务相关风险予以识别，并提出一些防范风险的对策。

二、土地一级开发企业财务风险识别

1.筹资风险日益严峻，风险不容忽视

首先，土地一级开发企业的融资渠道日益缩窄，可供土地一级开发企业选择的融资渠道越来越少。目前，土地一级开发企业的融资渠道主要有银行借款、政府部门的财政拨款和自有资金的筹集与使用。从各项融资占比来看，政府部门的财政拨款和自有资金的筹集所占据的比例较少，债务融资占据了非常高的比例。当前，信贷政策给予房地产开发企业的贷款额度越来越少，土地一级开发企业从银行取得资金变得越来越困难。由于对于银行资金的高度依赖，所以宏观政策的缩紧对于土地一级开发企业的融资而言，带来了较大的困难。其次，土地一级开发企业的融资成本日益推升。随着房地产整个行业面临的风险越来越高，风险也日益暴露在投资者的视野下，使得土地一级开发企业的融资成本越来越高。加之，土地一级开发并不拥有所整理土地的使用权，因而通过土地使用权的抵押来融通资金，进一步推高了土地一级开发企业的资本成本。虽然2015年2月28日人民银行宣布再次降息，一年期的贷款基准利率下调0.25个百分点，降至5.35%，但是从土地一级开发企业使用资金的成本上来看，大多达到10%至20%，甚至更高。最后，土地一级开发企业自身的债务期限结构是不合理的，资金周转面临着较大的压力。企业由于项目的需要从金融机构取得借款，并在债务期限内回笼资金是正常的做法。但是土地一级开发企业由于项目众多，各个项目所面临的情况存在较大的不同，而且大多数项目的开发周期较长，从金融机构取得的借款大多属于一年期或者两年期，并不能覆盖项目的开发周期。企业在借款到期时，如果不能够从其他渠道筹资到所需要的资金，就会面临着较大的违约风险。此外，由于长期资金的成本非常高，资金投入土地开发中也会推升资金成本，债权人出于自身利益的考虑，会对贷款的使用进行严格的限制，给资金的顺利周转带来较大困难。

2.土地一级开发投入数额较大，风险日益凸显

在之前由国土资源部门主导的土地一级开发过程中，投资由政府来决定，相应的投资风险更多的由政府买单，加之当时的市场环境较为宽松，风险没有得到公众的过多关注。在国土资源部门转变自身职能之后，土地开发更多的是由企业自身来主导，加之市场环境从紧，风险日益受到重视。事实上，无论是政府部门，还是企业主导的土地一级开发项目，都不可避免的面临着投资的风险，而且风险非常高。首先，项目自身的资金需求量较大，只有具有充足的资金，才能保障后续工作的顺利开展。当前形势下，土地一级开发的拆迁成本越来越高，如果前期的沟通协调工作和专项调查工作做的不到位，有可能使得企业面临着额外的资金支出，扩大企业在成本方面的投入。其次，由于土地一级开发的工作往往需要在远期才能显现出收益，宏观环境日益复杂的大环境之下，如果整理出的土地出现价格风险，投资的项目有可能会因此而遭受损失。还有可能因为土地价格大幅波动导致土地出让的困难，造成土地闲置的状况。

3.资金回笼较为困难，风险敞口较大

对于一项特定的土地一级开发项目，要受到土地供应市场的较大影响。土地供应市场上存在的较大不确定性，有可能使得我国的土地一级开发企业实际所得与预期收益两者之间产生较大的偏差。随着房地产开发市场的日益不景气，房地产开发企业本身面临库存压力和资金方面的压力也较大。下游需求的不断减少使得土地的需求量也在不断下降。在这种环境下，土地交易市场也不再活跃，这直接影响到了土地一级开发企业所整理出的土地能否以较好的价格顺利变现的问题，如果不能在合理的价格上出让土地，企业的资金回笼一定会有偏差，这对企业的资金安排而言，是非常不利的。虽然国土资源部门在土地一级开发中的角色发生了转变，但是更多的规划与组织工作还是由其完成，土地一级开发企业更多的扮演参与者的角色，项目的收益权、分配权还是在政府部门手中。关于如何分配土地出让收益，很大程度上要受到政策变动的影响。政策的不利变动势必会对土地一级开发企业的预期收益带来不利的影响，资金的收回也会因此受阻。政策的变动会加剧资金回笼的风险。

三、土地一级开发企业财务风险控制

1.土地一级开发企业融资风险的管控

在融资渠道的拓展方面，随着房地产整体行业信贷政策的不断收紧，企业应该采取措施，积极拓展融资渠道，缓解企业所面临的极大的融资压力。企业可以将资金的筹集向信托、债券等债务融资渠道和发行优先股、普通股等股权融资渠道转移。通过融资渠道不断被拓宽，企业的风险得以不断被分散，转而也会降低通过其他渠道来获取资金的成本。在股权融资方面，以北京城建投资发展股份有限公司为例，该公司于2009年通过非公开发行股票来募集资金以进行危改和项目一级土地开发。通过发行股票募集到的资金，使得开发及运营阶段所需要的大量资金得以满足，增加了公司的资本实力，提高了公司的净资产，一定程度上降低了公司的资产负债率，偿债风险得以减轻，公司的抗风险能力得到加强。通过此次的非公开募股使得公司的财务状况极大改善，在增强公司盈利能力的同时，公司的发展势头也越来越强劲。面对资金成本高的问题，通过信贷等金融机构来获取资金是不错的选择。土地一级开发企业通过设立信托计划，向受益人募集项目所需的资金，在取得资金后，可以有效补充土地一级开发企业的资金需求，并通过项目信托计划与信托受益人分享项目收益。在创新型融资层面，资产证券化是值得考虑的内容，土地一级开发企业可以通过土地证券化的相关收益作为担保发行证券，这样既使得土地一级开发企业能够拥有土地的使用权，又能将未来的收益转化成当前可以使用的资金。面对债务期限的问题，土地一级开发企业应该做长远的发展规划，制定长期的资金使用计划，为进一步资金的募集和使用预留出富余的时间，使得贷款期限与土地一级开发资金运用的时间和期限相匹配，确保土地一级开发资金链的完整。

2.土地一级开发企业投资风险的管控

投资风险在房地产开发企业中日益凸显，土地一级开发项目的成本中，被拆迁企业的成本主要发生在补偿费、安置费中，可以通过制定相关的补偿标准来对该项成本的发生予以适当控制。首先，应该明确被拆迁房屋的性质与用途，针对不同的性质与用途的房屋，细化补偿标准，并严格执行；其次，应该考虑拆迁过程中的时效性问题，针对在较短时间内完成拆迁工作的团队或者项目组建立奖励机制。在土地价格变动层面，应与政府或者土地受让方签订协议，以最为合适的价格锁定价格变动所带来的风险。

3.土地一级开发企业资金回笼的管控

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（一）成本预算方案统计不科学

土地一级开发项目开发企业在土地一级项目施工前会对国家发改委等机构提供土地一级开发项目的相关成本预算数据，这些成本数据是国家发改委等相关部门审批工作的重要依据，土地一级开发项目开发企业要将项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、财务费用、销售费用、不可预见费用、项目财务费用进行科学统计制定成土地一级开发预算成本报表，国家发改委等相关部门根据土地一级开发项目开发企业提供的成本预算方案进行土地一级项目开发的审批，但是，土地一级开发项目开发企业向国家发改委等行政审批部门提交的预算成本数据往往与土地一级开发项目开发企业的实际运行成本存在较大差异。这使得国家发改委等机构无法科学的做出审批。

（二）土地一级开发前期费用核算的问题

一些土地一级开发项目开发企业的土地一级开发工程开工前，没有对土地一级开发前期费用进行科学的统计，没有对前期费用中立项报告和可研报告的制定费用和土地一级开发实施方案的编制费用以及项目前期的各类咨询费用进行了解，不能对土地一级开发工程的全部过程进行科学的预测，使得土地一级开发项目开发企业由于土地一级开发项目施工过程中的变化造成项目成本的增加。一些开发企业对工程的勘察、测绘、定桩等过程的费用缺乏科学的核算，使得很多开发企业无法对项目的细节进行准确的了解。还有些企业对项目工程对环境的影响和城市道路交通的影响缺乏了解，使得开发企业没有对项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算缺乏科学性，漏算了大量的前期费用成本。

（三）公共区域市政基础设施建设费用的核算问题

有些土地一级开发项目开发企业简单的将以往土地一级开发项目开发企业申报成本预算作为参考，没有对市场进行详尽的调研，对公共区域市政基础设施建设费用和公共配套设施建设费用的统计缺乏科学性，对区域内永久性道路的建设费用和桥梁建设费用以及市政管线的建设费用缺乏具体的了解，使得这些土地一级开发项目开发企业不能准确的把握市场变化规律，难以准确掌握新时期建筑行业的变化方向。

（四）征地、拆迁费用的核算问题

一些开发企业没有充分了解到土地一级开发项目开发的具体的征地补偿费用的核算存在问题。一些开发企业对拆迁补偿费用的计算缺乏科学性，没有严格按照国家相关标准进行、一些开发企业由于房屋拆迁评估费用和拆迁服务费用较低，而没有将房屋拆迁评估费用纳入计算范畴、一些开发企业对征地拆迁费用中最重要的拆迁工程费用的准确情况缺乏了解，没有及时建立起拆迁工程费用的核算机构对拆迁工程费用进行科学的核算。

二、土地一级开发成本核算领域问题的解决方案

（一）科学的制定成本预算方案

土地一级开发企业要科学的制定成本核算方案，将成本核算方案中项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用等相关费用进行详细的调查研究，并制定成土地一级开发预算成本报表，提交国家发改委等相关审批部门，让审批部门根据土地一级开发项目开发企业提供的成本预算方案进行土地一级项目开发的审批，使国家发改委等审批部门切实了解到土地一级开发企业具体的成本预算情况，以便科学的作出决策，选择土地一级开发能力较强的开发企业承接土地一级开发项目，保证土地一级开发项目及时竣工并投入使用。

（二）土地一级开发前期费用核算方式的改进

土地一级开发企业在项目开工之前，要做好相关的前期准备，将土地一级开发工程的前期费用进行科学的统计，首先，要对土地一级开发前期的立项报告的制定费用和可行性报告的制定费用进行核算，土地一级开发的立项报告和可行性报告是土地一级开发工程中较为重要的报告，制定和完善这两项报告对土地一级开发项目的开发具有很重要意义，土地一级开发企业往往会拿出较大的资金投入到立项报告和可行性报告的制定中，因此，立项报告和可行性报告的制定费用是土地一级开发前期费用中较为重要的部分，加强对立项报告和可行性报告制定费用的核算力度，可以很大程度上提高土地一级开发企业前期费用核算的准确性。另外土地一级开发企业还要对项目开发过程中的各类咨询费用进行严格的统计，土地一级开发企业要及时组建专业机构对企业各项咨询活动进行实地调查，切实了解各类咨询机构的收费情况，以便对企业前期咨询费用进行科学的核算。

（三）细化公共区域市政基础设施建设费用的核算方案

土地一级开发成本核算机构，在对土地一级开发公共区域市政基础设施建设费用进行核算时，要首先积极学习科学的成本核算流程，以便在工作中除了将区域内永久性道路的建设费用、桥梁建设费用和市政管线建设费用等大型费用纳入成本核算方案，还要将等规模较小的草坪，公共座椅等成本规模较小的费用纳入其中，扩大土地一级开发成本核算的涵盖范围，提高土地一级开发成本核算的准确度。

（四）改进拆迁征地费用核算方式

土地一级开发成本核算机构在对拆迁征地费用进行核算时，要严格按照国家相关标准进行，首先，要对最重要的拆迁工程费用进行核算，成本核算机构要积极聘请专业技能较强的工作人员进行拆迁工程费用的核算，保证拆迁工程的顺利进行和土地一级开发项目其他环节按时开工。土地一级开发企业的成本核算机构还要加强对房屋拆迁评估费用和拆迁服务费用的重视程度，不能因为房屋拆迁评估费用和拆迁服务费用数额较小就忽略统计，要详细的对房屋拆迁评估费用和拆迁服务费用进行核算并规范的纳入土地一级开发成本核算报表。

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【关键词】土地；成本核算；成本

预算；评估费土地一级开发是土地开发利用的一种主要形式，伴随着经济社会的快速发展，尤其是房地产市场改革的逐渐深入，在房地产市场步入转型发展时期以后，对土地一级开发中的相关项目管理也提出了更高的标准和要求。由于土地一级开发的规模相对比较大，投入的资金比较多，成本核算的范围和事项比较繁琐，对开发企业的成本核算能力和水平的要求越来越高。对土地一级开发商而言，在开发当中的成本核算工作不能拘泥于传统的形式，而是应该根据经济社会的发展，需要进行不断的探索和创新，在确保满足相关国家法律法规的前提之下，进一步增强自身的土地一级开发成本核算能力与水平。

一、土地一级开发成本核算概述

1.土地一级开发成本核算的内涵。土地一级开发是指由政府或其委托授权的企业，在政府核定的范围之内，对国有土地和乡村集体土地进行统一征收、拆迁、安置和补偿，并根据土地利用规划建设与之对应的市政配套设施，开发范围内的所有的土地达到约定的三通一平或五通一平的建设条件，在此基础上对开发范围的土地进行有偿出让或转让的开发过程。从上面的分析中可以看出，土地一级开发过程是解决土地权属、地方附着物及施工建设基本条件的开发方式，不同于土地开发，可以将其看成是土地开发的前置程序。但是，在实践中，土地一级开发通常是与项目开发建设是紧密联系在一起的，通常具备土地一级开发资质的企业，也具备建设项目施工建设资质，所以在土地资源开发利用中，单独进行土地一级开发的情况相对比较少见。从成本管理的角度来讲，所谓的土地一级开发成本核算是指开发企业，对国有土地和乡村集体土地进行统一征收、拆迁、安置和补偿，并根据土地利用规划建设与之对应的市政配套设施，开发范围内的所有的土地达到约定的三通一平或五通一平的建设条件的过程中，所产生的各种成本费用的核算及控制活动的总称，是企业开发成本管理的重要组成部分。2.土地一级开发成本核算模式分析。（1）固定比例收益模式（BT）。固定比例收益模式的特点在于开发企业在土地一级开发当中获取固定比例的收益，至于具体的比例，不同的国家或城市规定的各不相同，比如说北京市规定为利润率为开发成本的8%，并且政府对土地一级开发，企业收益保底。在成本核算当中，此种模式之下政府向企业支付的固定比例收益仅限于预计开发成本，与土地出让价格无关，但是企业土地一级开发过程中，可能面临通货膨胀、原材料上涨和人工费用上涨等风险，这些风险一旦超出了企业的控制能力，实际成本可能高于预计。在会计核算当中，要继续用管理会计工具和方法：追踪各类成本项目的变化情况，进一步增强预计成本核算的准确性，并且做好土地一级开发过程中的支出控制和核算工作，这样才能通过成本核算反映企业的实际效益情况。（2）分享土地出让金模式这种模式。是企业与政府分享土地出让金，参与土地一级开发的企业，通过获得土地出让金的方式来实现盈利，这种模式在国内一些地方的土地一级开发当中也经常出现，不过外地企业一般是国有企业，或者是项目所在地政府的平台公司。在成本核算过程中，要在土地出让金分成协议的基础上进行核算，将土地收益分成纳入支出预算，在这基础上做好土地一级开发过程中的各种成本核算工作，确保土地核算的公开透明。（3）净收益分享模式。这种模式与上一种模式非常类似，但是分享的是土地开发的净收益，而不是土地出让金。在这种模式的成本核算当中，是按照国家相关规定提取各项基金和规费，在此基础上再进行土地出让纯收益的合算。从核算过程来看，这种开发模式之下的成本核算相对比较复杂，因为站在企业和政府的角度来讲，得出的结果直接影响到各自之间的利益。尤其是在分成比例之下，其可以获得的净收益差异比较大，对于参与土地一级开发的企业来说，难以确定预计可能获得的收益，对前期成本核算和预算工作的要求比较高。（4）持有部分优质公建配套设施（PPP模式）。在这种模式之下，参与土地一级开发的企业所获得的利润实际上并不是土地一级开发，而是公共配套服务所获得收入，对于企业来说可以获得长期现金流，所以一般情况下在参与土地一级开发的过程中，也会参与土地二级开发建设。在成本核算当中，参与土地一级开发的企业，既要对土地一级开发的成本进行核算，又要对参与配套建设的二级开发建设进行核算，在此基础上才能确定一个可期待的收益，明确开发建设过程中的成本控制目标。

二、土地一级开发成本核算问题分析

1.成本预算方案统计不科学。根据土地一级开发的相关管理规定，负责施工的单位需要在施工之前向国家发改委等机构提供土地一级开发项目的相关成本预算数据，由于施工单位并没有进入施工现场，也没有正式进行施工，这种情况下所有的预算数据都是根据以往的类似项目的施工成本管理的相关数据确定，这种情况下所提供的预算数据与实际数据之间可能存在极大的偏差，而国家发改委等相关部门根据开发企业提供的成本预算方案进行审批。通过审批以后，开发区也需要严格按照审批结果进行成本预算控制，但是市场经济的发展变化会影响具体的成本核算数据，以征地补偿费用为例，由于征地补偿费用在实践当中的影响因素比较多，所以补偿费用标准也存在一定的变化，单纯的通过预算的方式很难确定最终的补偿费用总额，往往会出现征地补偿费用超过计划标准的情况。所以，一旦这种情况下，不仅会影响国家发改委等机构的审批工作，也会对施工单位的成本核算造成一定的不利影响。2.开发前期费用核算不准确。土地一级开发项目开发前期费用核算问题是一个重点和难点，但是很难受到企业足够的重视，因为前期费用过程相对比较复杂，一些费用无法进入成本当中，但是却是成本费用的重要组成部分。很少有企业针对这一方面的成本费用进行详细的核算，多数企业对于这部分的成本费用只是进行简单的统计核算，其结果就是前期费用核算结果与实际费用相比差异明显。这主要集中在勘察、测绘、定桩等前期费用。以测绘费用为例，如果出现了测绘问题往往需要重新进行测绘，如果出现的问题是因为开发企业导致的重新测绘需要开发企业另外承担测绘费用。另外，项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算也是一个难点，这两项核算要求开发企业必须对项目环评和交通影响有一个准确客观的认识和评价，但是不同项目所处的环境不同，质量性费用核算的差异也比较大，单纯的依靠以前类似项目的核算经验很难得出比较准确的结果，这也影响了此项费用核算的最终结果的可靠性。

三、土地一级开发成本核算建议

1.优化成本预算方案流程。在土地一级开发项目开发之前，开发企业按照规定需要编制成本预算，并向发改委等有关部门报批。由于报批以后的成本预算，将成为开发企业成本预算的重要依据，也成为发改委等单位确定土地出让价格的重要依据，这种情况下必须最大程度的确定预算方案的准确性。一方面，开发企业在预算方案制定的过程中，需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算标准，因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目，虽然受开发时间长的影响，可能有一定的变化，但是这种变化是可以预测的，可以起到非常好的预算标准借鉴的作用。另一方面，在预算编制之前还需要进行详细的调查，主要针对的各项成本费用的构成，比如说拆迁区域内生活的居民对拆迁补偿费用的诉求，周边房价的变化等，综合各种因素的影响，确定相关费用的计算标准，注意要符合当地政府的相关标准和要求。2.重视和强化开发前期费用核算。土地一级开发项目前期的费用核算也是一个非常重要的问题，前期的费用也比较多，应该引起企业的充分重视。针对前期的成本核算，企业应该明确前期的费用核算的范围，这是做好前期费用核算的一项重要工作，虽然目前有关项目成本核算上，对前期成本核算有原则性的规定，但是在具体的成本费用组成的具体构成上，不同的企业之间差异明显。因此，在成本费用核算的过程中，需要先明确前期成本费用的范围，结合现有的一些研究成果和资料，本文认为前期成本费用应该包括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产生的所有成本的综合，除了勘察、测绘、定桩等前期费用之外，还包括项目调查、人员准备、车辆交通等等。另外，在勘察、测绘、定桩等前期费用的核算上，为了确保核算结果与实际费用的一致性，在进行前期的成本预算中，需要与上述费用的相关单位进行核实，确定一个大概的服务价格，作为前期费用核算的重要依据。总之，土地一级开发成本核算是一个相对比较复杂的过程，在成本核算过程中，因为很多核算数据都需要通过分析预测的方式确定具体的标准，分析预测的依据就显得尤为重要。对于开发企业来说，要正视土地一级开发成本核算中的问题，同时针对每一种问题采取积极的预防控制措施，还需减少这些问题对土地一级开发成本核算的负面影响，最大程度的保证土地一级开发成本核算的准确性。

参考文献

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关键词：城市建设用地；一级开发；融资模式；房地产

引言

随着中国特色社会主义思想的推进，社会主义市场经济日益繁荣，房地产市场的土地开发工作的开展也越发频繁。但由于我国特殊的社会主义制度下的土地有偿使用模式，城市建设用地分为一级开发与二级开发两个部分，而土地的一级开发是土地流入土地市场的基础，一级市场土地的数量与交易走向又决定了二级开发土地市场的再开发与土地资源的再配置。但我国对于城市建设用地一级开发的定义、适用范围、融资模式并没有官方的概念，因此，我们需要不停地从理论与实践中汲取解决土地一级开发资金来源与融资模式的经验。

一、相关概念简述

（一）城市建设用地一级开发概念

城市建设用地是指国家对农村或集体的私有个人用地进行征收，并且将征得的土地变为国有土地的过程。我国特殊的社会主义制度，营造的特殊社会主义市场经济氛围，导致我国的土地市场分为国有土地使用权市场和集体土地使用权市场。其中国有土地使用权市场中的一级市场是以出让土地使用权为主的，而二级市场是以转让、抵押、租贷土地使用权为主，故一级市场的土地使用权顺利出让二级市场的转让、抵押工作才能顺利开展。

（二）土地储备制度下的一级开发内涵

土地储备是指政府或其他公共部门按照相关土地部门规定的政策对土地进行合法征收，并且在开发的几年对土地进行必要的平整工作，然后挂牌进行出售或租赁，以便于政府对房地产市场进行调控，是政府利用土地、控制土地的基本制度和手段。在政府的土地储备制度推行后，土地一级开发主要是完成对土地“多通一平”的基本整理工作和简单的前期开发工作。因为土地储备包含对土地进行征收、基本整理与开发、出让三个部分，而土地一级开发主要是对征收土地进行基本的整理。

（三）土地一级开发融资体系内涵

土地一级开发融资模式是指通过出售股权、债权的方式为土地一级开发提供使用资金的金融工具，其核心内容是提供进行土地一级开发所需的资金。城市土地一级开发由于项目建设期和回报期较长、项目融资金额较大、投资风险较大等特点，在实际开展融资工作时面临许多困难，而相关部门对于解决融资困难问题又缺乏相应的成功经验与科学有效的手段，因此建立科学合理的土地一级开发融资体系是解决当前融资困难问题的有效途径。

二、土地一级开发及融资体系现状

（一）土地一级开发现状及弊端

1.城市建设陷入无序

由于政府时常对完全未开发土地进行出让，而政府与房地产公司分工明确，各自对划分区域开展“生地”变“熟地”的工作，房地产开发商对合同划分区域进行“多通一平”的工作，并在合同划分区域的周边区域也开展基础配套设施的建设，而政府负责周边大型配套设施的建设、市政设施建设与公共服务设施建设等工作。这种分工模式看似合理，实则在具体实施过程中存在房地产开发商与政府开发节奏和区域开发整体统一性产生较大偏差的现象。例如，房地产开发商已将楼盘建好，但政府的市政配套设施却迟迟未跟上进度，导致该楼盘与建设初期预计价值相差甚远。其主要原因还是政府与房地产开发商对“生地”变“熟地”的过程中所做的工作存在较大差异，致使理念产生偏差，最终导致城市建设不协调和无序的状态。

2.土地利用率较低

房地产开发商始终以该地块是否能最大程度盈利为核心目标，因此必然会选择具有最大可能投资回报的地块进行开发，而政府在对城市建设用地进行开发考虑时更多的是考虑以某一楼盘带动整个区域，是对提高该区域内所有地块的投资回报率进行分析，这两者无形中就会存在矛盾。最常见也最典型的例子就是房地产开发商在进行拿地时多考虑自己的预期投资回报率，总是挑选自己认为最好的地块进行开发，而未考虑整个区域的投资回报，因此会给城市留下较多的“边角料”，不仅无法提高整个区域的投资回报，更是致使城市建设过程中的“边角料”地区给城市管理造成诸多影响。

（二）土地一级开发融资体系问题

1.融资主体不明确

在土地储备制度大力推行的大环境下，各地区政府基本已确立以相关部门开展土地储备工作为核心的融资主体。但在对土地开展整理与基本开发工作的过程中，土地一级开发的主体是土地储备中心，还是土地储备中心出资建立的相关企业，或是土地储备中心委托的市场机构并不明确。如果没有一个明确的融资主体，那么银行、开发商、风投机构进行融资就会存在巨大风险，一旦出现投资失败，也就没有了资金偿还的主体，故有时不得不放弃融资。

2.融资渠道单一

目前，我国的土地一级开发资金来源有自有资金、银行贷款和财政拨款三个方面。虽然有三个资金来源，但自有资金与财政拨款的融资金额相较于银行贷款额依旧存在较大差距，因此最主要的融资渠道还是银行贷款。融资渠道单一无形增加了银行贷款的压力，银行的经营风险同时被提高，且用于土地储备的贷款主体是土地储备机构，由于土储机构所拥有的自有资金较少，且普遍负债率较高、承担风险的能力较差，无形中增加了银行对该类机构进行融资的资金风险。土储机构在进行土地储备贷款时主要是以土地使用权作为抵押物进行抵押贷款，但由于一级土地在土储机构手中并没有出让成功，所以这种抵押在法律上并不具备法律效力，当贷款出现问题时银行不能对贷款资金进行变现。

三、土地一级开发融资体系总体设计

（一）明确各主体定位及关系

政府在进行市场调控时是补充单纯由市场主体在经济中无法发挥的作用，也就是说政府在调控市场经济中是处于“正效应”的，但在实际融资工作中，政府往往不能达到市场经济调控的积极作用，有时还会适得其反，削减了本应属于民众的回报。如若要完善我国土地一级开发融资体系，给市场经济创造“正效应”，首要解决的还是确立我国土地开发的主体，且应明确该主体与政府相关部门的关系与资金往来方式和各部门、机构的工作内容。例如，土地储备中心负责土地征用、整体与基本开发、出让的工作，且根据整体规划方案及相关要求，制定一套适用于土地一级开发的标准，且在各项指标达标后才可进行进一步开发。

（二）运用债权、股权建立融资体系

根据财务学相关理论，股权融资适用于投资回报不确定的项目，而债权融资适用于投资回报稳定，且投资回报率高于行业标准的项目。由于土地一级开发具有投资期望不明确、建设周期及投资周期长等特点，运用债权、股权进行融资，建立科学合理的融资体系，往往可以达到有效融资的目的。融资体系主要包括财政拨款、银行贷款、其他金融工具。一般来说，政府财政拨款金额较少，远不能满足实际资金需求；而对于银行而言，土地储备贷款存在的风险较高，且银行对于土地一级开发主体有诸多限制，因为存在制度、流程、风险多个方面障碍，银行贷款金额比重逐年下降。因此，必须依托我国特有的社会主义市场经济和土地一级开发对资金的需求特点，开发出适合我国土地一级开发融资体系的金融工具。

（三）土储中心控制征地与出让

在土地一级开发过程中，政府由于自身专业能力方面的不足，需要委托专业的土储机构对相关土地进行征收与出让。但由于征地过程中涉及拆迁、补偿等多项工作，且牵扯利益体为多个方面，赔偿金额巨大等原因，只有政府出面才能妥善完成这一工作，因此为了便于专业的土储机构开展土地征收工作，土储机构应该具有一定的政府给予的处理土地征收、拆迁相关工作的权利。在完成土地基本整理工作后，政府应根据土地市场总体情况对征收土地进行科学的出让分配，通过强有力的手段控制土地市场，从而影响土地价格，进而达到调控整个房地产市场价格的目的。政府通过把控土地出让数量与效率，控制土地相关收益，实现各主体经济利益的合理化分配。

结语

由于我国特殊的社会主义制度决定了特殊的社会主义市场经济，因此也形成了独特的社会主义土地制度，虽说与国外的土地制度存在差异，但其他国家在一级土地开展融资工作的成功经验依然值得我们借鉴与思考。明确一级土地开发融资的主体，寻找最适合中国的城市一级土地融资模式，依旧是研究工作的重心。关于土地一级开发的融资体系研究还需相关研究部门与研究人员积极推动，去使用更多的金融工具完善中国的融资环境。

参考文献：

[1]张维然，洪奕娜.全过程风险投资退出规划[J].经济管理•新管理，2013，（10）：9-11.

[2]上海社会科学院，上海市房地产经济学会.中国房地产研究[M].上海：上海社会科学院出版社，2016，（2）：7-10.

一级开发范文篇7

关键词：一级土地整理；收益分配；税收筹划

一、相关概述

近些年来，伴随着我国经济社会的不断发展，城镇化水平不断提高，房地产行业已经逐渐成为我国经济社会发展的重要支柱产业。房地产行业发展健康与否，直接关系到我国经济社会发展的质量。与此同时，我国对于房地产行业的发展也出台了一系列的宏观调整政策，这有助于规范和完善房地产行业发展，减少房地产行业发展中的不规范行为。从这个角度上看，我国房地产行业受国家宏观调控政策的影响比较大。另外，土地整理市场跟房地产行业之间具有密切的关系，在房地产行业发展的大背景下，土地整理市场也得到了较大程度的发展。正是基于此，越来越多的企业在生产经营领域上纷纷向土地整理业务拓展。同时国家对地方融资平台也进行了规范和清理，这些都使得企业涉足土地整理市场的机会增加，并将土地整理业务作为企业的重要业务内容进行管理。因此围绕土地整理业务，对其收益分配和税收筹划进行分析，对于进一步规范和完善土地整理市场，提高土地整理业务规范性都具有一定的指导意义。

二、一级土地整理概念分析

一级土地整理是指相关部门及机构在土地出让之前，对该土地所进行的整理以及投资等相关过程的统称。在土地整理过程中，土地整理参与者应当围绕地区功能规划、竖向标杆以及基础设施配套标准等相关的指标进行落实，并在土地整理、征地补偿、基础设施建设、拆迁安置以及公共设施配套等方面实施统一的制度和流程管理，通过对土地进行投资、整理，按照既定规划进行建设和安置，实现预定计划的土地出让和地块建设开发。因此，土地整理的内容和环节比较多，包含了多个方面的内容和要素，需要遵循的法规和制度也比较多，涉及到多个机构和部门。一般情况下，一级土地整理活动的具体实施都是依靠政府部门来进行的，也有一些地区是由政府部门委托企业来对土地进行整理，政府部门对土地整理活动进行管理和监督。也有一些地区的土地整理是由国有企业或者相关的土地储备机构来实施的。

三、一级土地整理的收益分配对象

一级土地整理在地区区域条件下的土地开发利用以及房地产行业发展中处于首要环节，一般都是在当地政府部门的主导之下进行，围绕土地增值所获得的经济收益在一级土地开发商、一级土地使用者等各个利益主体之间进行收益的分配，通过在收益分配方案中协调和兼顾各个利益相关者的经济收益情况，在此基础上对一级土地整理和开发市场进行完善和规范，并在此基础上进一步形成科学有效的土地开发模式。一般来讲，在一级土地整理过程中会涉及到多个经济利益主体，在利益主体的划分上应当结合一级土地整理所涉及到的概念及相关内容，将一级土地整理过程中的收益分配主体划分为地方政府、一级土地开发商以及原先的土地使用者三个部分。第一，地方政府收益分配主体。在一级土地整理过程中，地方政府相关部门扮演着重要的角色。地方政府应当围绕地区经济社会发展规划对本地区的土地整理和开发、投资行为进行科学规划和设计，确保本地的土地整理和开发行为跟本地区未来的发展战略规划进行有效衔接，切实做好本地区土地整理、开发的规划工作。除此之外，还应当围绕土地整理开发过程中的基础设施建设、征地补偿、拆迁安置以及配套设施建设等诸多方面实施有效的监督和主导。并且还需要在完成一级土地整理工作程序之后，对土地的二次开发和投资过程进行必要的参与和主导。第二，一级土地开发商。在一级土地的开发和整理过程中，一级土地开发商扮演着重要的角色。它既是中间者，同时也是实际的执行者，甚至也具有投资者的角色。开发企业要参与土地整理市场，就需要获得政府相关部门的批准以及授权，并需要充足的资金来协助政府部门对土地进行整理和开发。在这一过程中，政府部门能够获得财政资金，而一级土地开发企业则可以获得投资收益。第三，原有的土地使用者。尽管在土地开发整理之前，该土地在所有权上属于国家，但是该土地的使用权是属于原有的土地使用者，并且该土地使用者拥有该地块的收益和使用权。在土地开发和整理过程中，土地开发商以及相关的政府主管部门应当征得原有土地使用者的同意之后才能够对该地块进行整理和开发，并且应当给予原有的土地使用者一定的费用作为征地拆迁补偿。这些费用和补偿是原有土地使用者在出让土地的过程中应当获得的经济收益。政府部门和土地开发企业应当切实保障原有土地使用者对该地块征用所要求的经济补偿权益。

四、一级土地整理的收益分配

第一，一级土地整理的收益分配途径。政府相关部门、土地开发企业围绕一级土地整理进行收益的分配，在分配的过程中有多种方式和手段。一方面，可以依靠政府相关部门以及授权开发商，在土地市场中对整理的土地进行公开的出售。将土地出售收入扣除掉必要的成本和费用后所获得的收益，在政府部门和开发商之间按照约定进行分配。另一方面，也可以在政府的授权之下，开发商对整对土地进行整理和开发。对于土地出售过程中继续中标，但是不能够继续进行二次开发的企业则应当上交相应的土地出让金之后，按照部门和地区发展规划进行土地二次整理开发，并以此来获得相应的土地整理收益。第二，一级土地整理的收益分配。对于一级土地整理的收益分配过程，包含了首次分配和二次分配两个环节。首次分配过程。土地经过一级整理之后，由相应的待开发企业进行商业转让，相应的土地出让金则在各个利益主体之间进行分配。在一级土地整理过程中，整理的对象是原始土地。由于我国土地所有权归国家所有，土地相关主体所拥有的只是该地块的使用权。在一级土地整理过程中，所收到的土地出让金需要扣除掉成本和费用以及相应的政府提取费用，并上交国家财政土地出让金。在此基础上对剩余的收入进行土地整理收益的二次分配。在一级土地开发整理过程中，发生的成本具有多个方面内容，包含了基础设施建设费用、前期项目费用、工程建设费用、征地拆迁补偿费用以及其他费用等。还应当根据国家土地政策法规，对土地收益基金和失地农民保障金进行足额提取。二次分配环节。二次分配环节是在一级土地收益分配的基础上进行的，是对剩余收益的二次分配。在二次分配环节中，一级土地整理产生的净收益是分配的主要对象。一级土地整理净收益在将国家土地使用权出让收入，扣除掉相关税费以及一级土地整理成本之后，所获得的收益就是一级土地整理净收益。而土地整理的二次分配环节，则应当在土地整理开发企业以及政府相关部门之间进行，按照两者之间原有的约定对剩余净收益进行二次分配。一般情况下，二次收益分配的比例主要是取决于一级土地整理的难度大小。对于地理位置偏僻、整理难度大的地块，一级土地整理开发商在收益分配上获得的比重相对要高。围绕土地收益的分配，开发企业和政府相关部门在土地收益分配完成之后，土地开发企业将成本费用以及法定公积金在收入扣除之后，按照相应的比例在股东之间对税后利润进行分配。

五、一级土地整理的收益税收筹划

土地整理是一项特殊的经济活动。由于一级土地整理过程中，需要政府相关部门的主导和参与，同时土地整理环节和流程也比较多，往往涉及到的涉税行为相对复杂。企业在一级土地整理过程中，往往会涉及到企业所得税、印花税、营业税等相关税种。另外，一级土地整理在税法中没有明确的规定，这就要求一级土地整理开发企业跟税收主管部门进行友好的沟通，切实减少税收管理风险，围绕土地整理税收优惠政策实施相应的税收筹划工作。在此基础上，有效降低企业成本，同时减少企业税费支出，增加一级土地整理开发企业收益和利润。土地整理收益的税收筹划应当围绕土地净收益来开展工作，具体来讲主要有以下几点：一方面，要做好一级土地整理收益税收筹划的基础性工作。围绕一级土地收益税收筹划，要对前期的基础性工作进行科学的设计和有效的整合。实现土地整理企业内部管理部门和业务部门，企业内部和外部相关政府主管部门之间的良好衔接。通过对会计报表进行完善，提高会计信息质量，增强会计信息的真实性和完整性。通过定期汇报会计信息，为企业管理决策提供有效的信息支持。合理安排管理决策，事先规划税收筹划，切实降低企业纳税风险，增强企业税收筹划的科学性。另一方面，共同设立土地整理开发公司。在一级土地整理开发过程中，开发企业可以共同设立相应的土地整理项目公司，以此来争取土地整理开发项目，并共同开发和整理以及投资。一般情况下，开发企业和政府部门可以共同出资成立相应的土地整理项目公司，并在出资方之间进行收益的分配。在项目公司管理上，应当通过掌握多数股权来控制关键管理岗位，确保公司权益，减少税收责任。另外，还应当积极运用税收优惠政策。尤其是对于开发难度大、地理位置偏僻的土地整理地块，政府一般都给予一定的税收优惠政策。一级土地开发企业可以充分利用此类税收优惠政策，在降低纳税负担的基础上，提高经济收益。也可以依靠成立项目公司等方式，在所在区域充分结合当地的税收优惠政策，有效降低企业区域外的税收压力。

作者:喻小颖 单位:重庆市江津区土地整治中心

参考文献

[1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益评价探析[J].农业工程学报，2014（S1）.

一级开发范文篇8

按照市政府要求，“各区、县和市政府批准的重点功能区也可以成立土地储备分中心，受市土地储备中心委托负责各自行政区划范围内规定的土地储备和土地一级开发工作。”从200*年开始至今，全市18个区县和亦庄经济开发区、北京商务中心区共组建了20个土地储备分中心，均为事业单位，行政关系隶属区县国土分局，业务受市土地储备中心领导。目前，全市土地储备系统共有工作人员300余人，形成了市和区县两级土地储备管理的格局。

按照国土资源部和市政府的要求，在市国土局的领导下，五年来，我们主要做了以下几方面的工作：

（一）协助市国土局开展相关工作的政策调研

1、协助市国土局和相关部门研究起草有关土地整理、储备、一级开发、市场交易的政策意见和实施办法等文件。其中，经市政府批准的有《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔20*〕4号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（京政办发〔200*〕33号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》（京政办发［200*］48号）和《北京市国有建设用地供应办法》（京政发[200*]6号）等4个政策文件，经市国土局和相关委办局批准出台的有《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》、《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》及《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》等10多个配套办法。

目前，全市初步建立了土地储备、一级开发和市场交易的政策体系，使我们的各项工作有了政策依据。

（二）承担了土地开发整理的基础性工作

1、参与全市200*年度土地变更调查工作和全市土地利用规划修编有关组织准备工作。

2、参与耕地后备资源调查评价,基本摸清了全市耕地后备资源为1.06万公顷。

3、完成了全市及10个远郊区县土地开发整理专项规划的编制,基本摸清了全市可开发整理土地为7.49万公顷。

4、承担或参与全市1200多个土地开发整理项目的可行性研究和规划设计的编制，以及项目的初审、检查验收等管理工作。五年来全市通过土地整理共新增耕地1.52万公顷，使我市连续五年实现耕地占补平衡。

（三）推动了土地收购储备制度的实施

1、五年来成功收购了北京化工厂、北京吉普车厂、北京钢琴厂等14宗国有大中型企业用地，收购土地总面积192公顷，收购合同总金额42亿元。通过“盘活”存量土地，有力地支持污染扰民企业搬迁改造和国有企业结构调整，受到了企业好评。

2、协助市国土局查处闲置土地87宗、共534公顷，收取土地闲置费1687.37万元。绝大部分闲置土地已经由市国土局重新供应或责令限期开发处理，其中，有2宗、26公顷闲置地纳入土地储备，1宗土地已经入市并成交，另1宗土地即将入市交易。

（四）探索政府储备土地一级开发的管理模式

从200*年3月至200*年3月，经市政府或市国土局批准纳入政府储备土地一级开发管理项目共143个，土地面积9546公顷（其中部分尚未经联席会审议）。其中：

市中心作为主体运作的5个项目，即奥运场馆北区（200*年初已转由新奥集团运作）、西红门经济适用房项目、常营乡大型居住区、沙河巩华城旧城改造项目和阳坊中心镇一级开发项目，土地面积共1306公顷。

授权各区县分中心运作的项目共91个，土地面积4905公顷。其中8宗183公顷已完成一级开发后上市交易，成交价款23.32亿元，实现政府收益9.17亿元，其中增值收益3.78亿元。

授权企业作为主体实施的土地一级开发项目共47个，土地面积约3335公顷。

由于去年农用地审批冻结和供地制度改革的程序尚未理顺，绝大部分项目仍在不同程度地进行前期工作。但是，通过推行土地储备和一级开发，政府已经掌握纳入储备开发管理的土地达9000余公顷，这些土地将成为今年和明后年我市有计划地向市场供应“熟地”的重要来源。

（五）创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的土地储备开发和供地程序的实施

去年“8.31”以后，我市有几百个项目用地未能办理协议出让，新的供地程序亟待理顺。为妥善解决经营性项目用地历史遗留问题，保证我市土地市场的平稳过渡，我们协助市国土局草拟了《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等问题的通知》，经商相关委办局并报市政府主管领导批准后，市国土局以京国土出［200*］458号文印发执行，《通知》中提出了“两个继续，一个坚持”的处理原则和由市国土局牵头，市规划、发展改革和建设等8个委办局联席会审核的新程序。受市国土局委托，联席会会务工作由市储备中心组织。从2004年9月底至今年3月底，由市中心负责承办政府储备土地和入市交易土地联席会已召开8次，有497个项目8352公顷土地通过了联审。目前，有165个1808公顷土地已由市土地储备中心取得规划意见书或规划意见函复。自200*年起，进入市场交易土地82宗615公顷，已成交54宗367公顷。这一工作的开展，为北京市土地市场平稳健康发展起到重要作用，并作为一种制度和程序，编入了新出台的《北京市土地一级开发和经营性土地招标拍卖挂牌出让流程示意图》，今后将继续坚持下去。

（六）筹措了土地储备和开发资金

从200*年开始，市中心先后与建设银行等十家银行建立了合作关系，取得318亿元授信。到200*年4月1日，实际筹措资金110.96亿元。所有资金各家银行均给予了比人行规定同期贷款利率下浮5-10%的优惠。资金使用投向是：奥运场馆北区3.1平方公里土地一级开发融资49.23亿元；收购危改用地项目融资11.74亿元；收购及收回储备土地融资33.92亿元；土地一级开发融资16.07亿元。

截止到4月1日，已归还银行借款78.73亿元，其中归还奥运场馆土地一级开发借款49.23亿元（市财政拨付40亿元专项用于归还奥运场馆土地一级开发贷款），中心储备项目29.5亿元(06年2月份市财政拨付20亿元专项用于归还中心重点收购储备项目)。目前，市中心向银行借款余额为36.93亿元。

（七）推动土地市场建设和市场交易

1、组建了市、区县两级土地交易市场。市土地交易市场设有展示厅、接待厅、拍卖厅等；建立了“北京土地交易网”信息系统、交易信息触摸查询系统、交易信息电子大屏系统等。同时，在10个远郊区县建立分市场并初步实现联网。

一级开发范文篇9

关键词：物业管理；房地产；销售价格；影响依靠

物业管理公司管理现代新建城市居民住宅小区，已经悄然遍布全国各大中城市，使城市居民住宅小区与物业管理公司实施联合管理变成了一种社会常态。提供城市居民住宅小区管理服务较好的物业管理公司，他们不仅为居民提供最基本的日常维修、小区的园林绿化和小区的保安保洁等优质服务，还要立足创新物业管理模式，向满足所有小区业主全方位需求方向发展，为居住居民努力营造一个既安全又文明，既温馨又和谐的良好生活环境。伴随不断开发兴起的很多优质城市居民住宅小区楼盘的建设进程，过去曾被人们忽视的物业管理服务，已经渐渐得到了人们的认可，甚或是青睐。目前，不论是城市内的高档小区，还是普通住宅小区，业主在购买商品住宅楼时，既要关注楼房的建筑品质，又很在意房子在未来的升值空间。尽管影响城市住宅商品房的价值因素不是一个方面，但在今天备受人们重视房屋软实力的背景之下，即有没有物业公司的管理，则是人们考虑房屋能否在未来是否有升值空间的重要因素。

1物业管理公司的作用

1.1物业管理公司对房地产开发与销售的支持作用

谈到房地产价格，以市场作为考量标准，它具有房地产本身建造价格与市场价格双重的实体价格基本特征。房地产本身建造价格以市场用地、建材以及各种建筑投资与支出为依据进行考量，其属性为房地产内部掌控的价格。房地产的市场价格才是它面向消费者的真实价格。说到底，人们所说的房地产价格则是市场价格。事实上也是如此，只有将房地产放到市场当中，才能体现到它的具体价值。如果房地产还未进入市场，则无法对房地产价格进行具体定位，市场才是房地产价格的实际反映。当前，房地产领域存在的市场竞争极其激烈，房地产开发商极尽能事创造房地产热卖点，而良好的物业管理公司的管理，则是越来越成为了商品住宅的热卖点，尤其是对那些品牌楼盘更是不可或缺的市场热卖点。这一点早已被业内外的所有人士达成共识。作为城市普通市民而言，他们在选购商品房时，同样是要先了解住宅小区有没有物业管理，如果有物业管理，它的服务范围以及收费标准又是如何，这就是在说明，任何一个购房者都在关注小区的物业管理情况，并成为消费者选购商品房的重要条件。由此可见，物业管理公司对房地产的开发与销售具有较大的支持作用。

1.2对房地产估价的助推作用

何为物业管理？根据我国《物业管理条例》当中的规定，体现如下几个特点：一是由入住小区业主自主选聘物业管理企业；二是被聘物业管理公司须与业主依据我国《物业管理条例》规定，签订服务合同。合同内容需要包括对业主居住房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、管理和养护；三是对相关区域内环境卫生和秩序进行维护。物业管理公司依据服务合同约定完成这些规定动作，即为物业管理。实质上，物业公司的管理就是按照服务合同约定，以一系列的管理活动和服务行为，确保业主房屋得以正常、方便和舒适地利用与使用，确保房屋配套设施与设备安全得以持续和高效地运转，最终不会使房屋贬值而达到其保值增值目的。所以，小区物业管理公司管理活动与服务行为的优劣，对房屋的一、二级市场客观而合理估价均有重要的影响，并使之成为房屋估价的重要因素。相对房地产来说，房地产开发商建房质量优的口碑当然是房屋消费者购买房屋的信誉保证，而优秀的物业管理则是人们入住房屋后生活质量的保证。所有购房者都明白，购房行为是短之又短的决策行为，但买房后的居住，少则是一代人一辈子的事情，多则还有可能是几代人几辈子的事情。从这角度说，购房人愈加关注小区的物业管理情况，因此，小区的物业管理对房地产的销售具有越来越大的助推作用，难怪有些房地产开发商，他们很愿意打出品牌的物业管理招牌，因为他们懂得，优良的物业管理已然成为商品房的品牌延续以及对房地产品牌进行有效传播的软实力。

2物业管理对房地产价格的影响

2.1物业管理对一级房地产市场销售价格的影响

房地产一级市场是开发商销售新建商品房的市场，也是房地产开发商重点关注的市场。影响一级房地产市场新建商品房销售价格的因素有很多，比如新建商品房坐落的地理位置、规划设计的房型、建设施工的质量、临近四周的环境和开发商以及建筑商他们自身具有的市场口碑等等，都可对新建商品房销售带来一定价格的影响。同时，从商品房自身具有价值量较大和流动性较差的特点来看，再加上目前开发商对一级市场上的商品房销售方式多以期房销售方式为主，这就使房屋购买者在选购期房时，不得不更多考虑房地产开发商、房地产建筑商以及未来成型小区服务商（物业管理公司）的市场口碑。市场口碑以及传播于市场当中的品牌是房地产开发商、建筑商和服务商的一种无形资产，也是他们的良好信誉驻足市场的集中体现。在通常情况下，留存在市场上的高知名度和口碑以颂的美誉度是一家房地产服务商（物业管理公司）对一个房地产开发建设的商品房项目的品质和价格提升都有相当大的帮助，有时还可形成一个很好的热卖点。说到物业管理公司对一级房地产市场销售价格的影响，作用于房地产开发商和建筑商身上，其影响的特殊性则是在于：当房地产开发商以及建筑商通过了一定程度的投入以后，并使商品房达到了我国法规的相关销售要求时，他们方可制订面向一级市场的对外销售价格，但商品房对外的销售价格往往又都可以进行量化；可是，扮演房地产服务商角色的物业管理公司，尽管在期房还未成就时，也没对未形成入住格局的期房小区开始进行管理服务时，它却对期房的销售价格却已经产生了影响。但物业公司的这种影响则还是难以形成的量化式影响。由此可以看到，房地产服务商（物业管理）公司对一级房地产市场销售价格的影响，并非是它已经提供了什么样的管理或服务，而仅仅还是通过它的企业在物业管理市场当中所建树的企业品牌，使期房购买者对未来小区的物业管理充满信心，以在期房购买者心目中所产生的，对未来居住房屋的良好预期愿望而实现对期房价格的良性影响。所以，房地产开发商和建筑商在制订面向一级市场期房销售价格时，就已经将未来的物业管理因素给予了充分的考虑，并以其影响对期房价格进行了正确地评估。

2.2物业管理对二级房地产市场销售价格的影响

相比房地产一级市场，房地产服务商（物业管理公司）主要是通过那些已经成就的大量而具体持续管理活动以及提供的服务对二级房地产市场销售价格施加影响。从市场销售形态上看，在商品房二级市场上所构成商品房的成交价格元素要比一级市场还要复杂得多，如果仅取二级市场商品房估价这个角度，对房地产服务商（物业管理公司）影响商品房价格进行简要分析，便可更加明了房地产服务商（物业管理公司）对二级市场商品房价格的影响程度。

（1）二级市场商品房售价的估价原则。根据我国《房地产估价规范》规定，对房地产实施估价，既要遵循合法原则，又要遵循最高最佳使用原则，既要遵循替代原则，又要遵循估价时点原则。本文因受篇幅限制，仅对“合法原则”和“最高最佳使用原则”进行简要探讨。对合法原则的理解，可从两个层面进行说明：一是被估价的商品房必须是业主合法使用的，且有合法处分权的商品房（二手房），这是国家法律层面上的规制；二是小区有供全体业主共同遵守的业主公约和有各家业主与房地产服务商（物业管理公司）签订的合法有效的管理服务合同。这是因为小区曾经有了业主共同认可了的业主公约进行自觉遵守，而遵守业主公约则会对某个业主使用和处分自我房产有或多或少的限制，但对于与房地产服务商（物业管理公司）签订的管理服务合同，对小区某个业主使用和处分自我房产的权利和义务也有相应的明确规定或者是相关的约束。为此，对二级市场商品房（二手房）进行估价时，需要考虑房地产服务商（物业管理公司）的某些限制性约束，否则，将影响商品房（二手房）的正确而合理的估价。　　对遵循最高最佳使用原则的理解：需要体现小区与业主双重最高最佳使用因素的考量标准。业主自身不能以自我意志对房屋结构进行有潜在危害性的使用，如装修拆除部分承重墙等，以确保对房屋的正常、安全和合理的使用。房地产服务商（物业管理公司）依据管理服务合同，确保及时维修或管护好房屋配套设施设备，并做好小区环境协调工作，以可持续发展思路，保证房屋的增值空间。只有是贯彻了最高最佳使用原则，才能对商品房（二手房）根据市场变化进行正确而合理的客观估价。这其间，同样有房地产服务商（物业管理公司）很重要的影响因素。

（2）二级市场商品房售价的估价方法。对二级市场商品房售价的估价方法有很多，但本文仅以成本估价法为例进行简要解析。所谓的成本估价法是指对商品房（二手房）在估价时点当中而重新建构价格的方法，即市场时价估价法。当然，评估市场时价需要扣除商品房（二手房）的合理折旧，对商品房（二手房）做一个客观而合理的市场销售估价。因此，使用成本估价法关键是如何求取商品房（二手房）重新建构的价格与折旧。欲售商品房（二手房）所在小区房地产服务商（物业管理公司）管理与服务质量的优劣对欲售商品房（二手房）的折旧额度却是有非常大的影响。欲售商品房（二手房）在市场估价上的折旧，它与会计理论上的折旧具有本质上的区别。在对欲售商品房（二手房）的实际估价当中，既需要考虑欲售商品房（二手房）物质折旧因素，又要考虑它的功能折旧因素，还要考虑它的经济折旧因素。欲售商品房（二手房）的物质折旧，与房地产服务商（物业管理公司）有直接关系，如果他们提供的管理与服务确能保证房屋一直是处在正常使用状态下，而又确保了房屋的设施设备安全，并能一再保持它的持续而高效地运转，最终不能因物业管理而使房屋自身贬值。所以，因物业管理而未减少房屋的意外破坏毁损，亦无杜绝延迟维修而致损坏残存的现象，它将会降低物质上的折旧额度。

在二手房功能折旧方面，如果房屋功能出现某些残缺或者是房屋设施设备落后而不适用最高最佳使用时，因其造成的房屋价值损失，有时是可以通过优良的物业管理给予弥补。比如从在市场上一直得到持续热卖的小户型二手房来看，凡是物业管理水平高和服务质量优的住在小区，相比那些无物业管理与服务小区或有物业管理和服务，但管理与服务质量又较差小区，其二手房的市场售价均相对高许多，这就充分说明了良好物业管理与服务对二手房并不怎么严重的功能性缺损，不但不是影响房价降低的因素，反倒是使房价增值的原因。至于二手房的经济折旧，同样与小区物业管理难脱干系。假如因物业管理不到位而引起小区居住环境恶化，使小区空气污染严重，甚至有噪声现象出现，都会加大二手房经济折旧的额度。因为目前人们对居住环境的要求较高，愈加关注自己居住环境质量，所以，只有良好物业管理小区才能尽可能保持居民居住环境的良性治理。可见，二手房所在小区的物业管理水平，是影响二手房经济折旧的重要因素。从一定意义上说，二手房小区的物业管理水平与房屋市场估价近乎为正比例关系。从二手房市场估价影响因素角度思考问题，权衡物业管理水平似乎很重要。人们对二手房所在小区的物业管理水平相比一级市场商品房更容易进行评价，业已格局成熟的小区，物业管理水平可使人们看得见和摸得着，究竟是何等管理水平则能一目了然。因此，好的物业管理水平档次，则是促进二手房房价提高的一个因素，反之，又是降低二手房房价的一个因素。

3结束语

物业管理对房地产销售价格的影响，关键是看小区有无物业管理，如有物业管理，还要看其管理水平与管理质量如何。在居民崇尚更优居住环境理念支配下，愈加重视居住小区的物业管理问题。市场售房实践已经充分证明，物业管理对一级市场上的商品房销售价格的制订，具有提升售房价格的影响，起码它是一个重要的影响因素之一，特别是优质的物业管理，其影响程度更大。对于二级市场上的二手房房价，有无物业管理或物业管理水平的优劣，同样对欲售二手房的市场房价有着直接的影响，良好物业管理小区的二手房会比没有物业管理或物业管理水平较差小区的房价高许多。由此可见，不论是一级房地产市场，还是二级房地产市场，作为房地产开发商或建筑商，亦或是二手房业主，在对所售商品房进行估价时，均可将物业管理水平影响因考虑其中，以便对新建商品房或二手房进行科学合理的定价或估价，以物业管理因素拉动商品房快速进入市场销售渠道。

参考文献：

[1]于阳.房地产开发经营过程中的物业管理意义[J].现代物业,2007(02):10-12.

[2]黄丽娟.房地产物业管理存在的问题和对策研究[J].住宅与房地产,2016(27):21.

一级开发范文篇10

一、指导思想与目标

深入贯彻落实科学发展观，以全面落实食品药品安全监管职责、提高食品药品安全执法效能为核心，以构建食品药品安全监管长效机制为重点，扎实开展食品药品安全网格化监管工作，建立起“无缝覆盖、职责明晰、分级管理、高效运转”的县、乡镇（开发园区）、村（居、社区）食品药品安全网格化监管体系。通过建立科学的食品药品安全网格化监管工作评价体系和考核方式，健全执法责任制，落实奖惩和责任追究制，实现食品药品安全保障水平整体提升，切实保障人民群众饮食用药安全。

二、工作任务

（一）建立网格体系

1.食品安全网格体系

各乡镇、开发园区依据现有的行政区划，以村、居、社区为独立单元格，作为最基层的一级网格；乡镇（开发园区）所辖区域为独立的二级网格；县食品安全委员会牵头，县直各相关职能部门组成三级网格。

2、药品安全网格体系

各乡镇、开发园区依据现有的行政区划，以村、居、社区为一级网格；乡镇（开发园区）所辖区域为二级网格；县食品药品监督管理局、卫生局、人口计生委、文广新局、邮政局、工商局、公安局等相关职能部门组成三级网格。

通过实施网格化管理，形成分级管理、职责明晰、运转高效、覆盖全面的县、乡镇、村（居、社区）三级食品药品安全网格化监管工作体系。

（二）健全管理机构

各乡镇、开发园区要建立健全食品药品安全管理机构，形成管理网络。以村（居、社区）委作为最基层的一级网格管理机构。各乡镇（开发园区）要成立食品药品安全监督管理办公室，作为二级网格管理机构。其中，各乡镇人民政府、开发园区管委会要明确1名分管领导和1名工作人员，作为食品药品安全监督管理办公室负责人和宣传员。

县食品安全管理委员会成员单位和县人口计生委、文广新局、邮政局等药品安全监管部门作为三级网格管理机构。

已经设立药品安全协管办公室并明确药品安全协管员的乡镇，应将药品安全协管办公室与食品安全管理机构合并，成立乡镇食品药品安全监督管理办公室，工作人员根据各乡镇实际进行内部调剂。

（三）明确人员责任

一级网格中，各村（居、社区）委要确定1名干部担任食品药品安全协管员，村级卫生室主任担任食品药品安全信息员。承担本村（居、社区）内的食品药品安全协管任务，负责收集、上报食品药品安全相关信息，劝阻有关食品药品安全违法行为，协助开展食品药品安全宣传和执法等工作。

二级网格中，各乡镇（开发园区）食品药品安全监督管理办公室由农业、畜牧、工商、卫生、安监、环保、市容、派出所等部门组成二级网格。各组成部门确定1名食品药品安全执法人员进入二级网格，担任食品药品安全监管员，履行本部门在本网格内食品药品安全监管职责，承担具体监管任务的落实。食品药品安全监管员同时接受各乡镇食品药品安全监督管理办公室统一管理。

食品药品安全监督管理办公室负责人和宣传员担任食品药品安全管理员和联络员。承担本网格内的食品药品安全属地管理任务，负责建立本网格内食品药品安全基础数据库，完善属地管理制度；组织开展隐患排查、专项检查及宣传等属地管理工作；协调本网格内执法人员开展日常监管及受理群众投诉举报等执法检查工作；收集、上报食品药品安全相关信息；落实上级政府和监管部门部署的具体工作；监督、指导所属村（居、社区）开展食品药品安全监管工作。

三级网格中，县政府负责食品药品安全网格化监管组织领导工作。县农委、畜牧水产、质监、工商、卫生、食品药品监管、商务、城管、公安等食品安全委员会组成部门和食品药品监管、卫生、人口计生委、文广新、邮政、工商、公安等药品相关职能部门，分别依据《食品安全法》、《农产品质量安全法》和《药品管理法》以及其他相关法律、法规规定，按照监管职责分工，履行本行政区域范围内相应环节食品安全监管和药品安全监管职责；同时，按照监管重心下移和监管全覆盖的要求，确定并配置食品药品安全监管员进入二级网格，包联到乡镇（开发园区），并划片包干。

（四）落实管理责任

食品药品生产经营者为食品药品安全第一责任人；各监管部门主要负责人对本环节食品药品安全负总责，分管负责人为本部门监管责任人，配置进入二级网格中的食品药品安全监管员为食品药品安全监管直接责任人；各乡镇人民政府、开发园区管委会分管负责人、配置进入二级网格中的食品药品安全管理员和村（居、社区）配置进入一级网格的协管员为本区域的食品药品安全属地管理责任人；县、乡镇（开发园区）及村（居、社区）主要负责人对本行政区域内的食品药品安全负总责。

三、运行管理

一级网格：全面落实上级食品药品安全工作部署；协助开展食品药品安全监管等相关工作，及时上报食品药品安全相关信息。

二级网格：全面落实上级食品药品安全工作部署；建立健全辖区食品药品生产经营单位底册资料，全面掌握食品药品生产经营单位基本情况；建立健全食品药品安全巡查、检查制度，组织开展食品药品安全日常检查、巡查及专项整治等工作；组织开展食品药品安全宣传；公布举报电话，受理有关食品药品安全投诉举报；报送食品药品安全工作信息。

三级网格：加强食品药品安全网格化监管的运行维护和管理，建立完善食品药品安全属地管理、岗位责任、责任追究等管理制度，组织开展对一级、二级网格的培训、指导、督查及考核等工作；确定年度重点工作，制定工作实施计划；定期分析、评估食品药品安全状况，组织开展食品药品安全专项整治以及重点区域、重点场所、重点单位的综合治理，解决食品药品安全突出问题；开展食品药品安全舆情监测及处置工作；及时、妥善处置食品药品安全突发性事件；受理有关食品药品安全投诉举报；组织建立食品药品生产经营企业（单位）基本信息库，收集、整理、完善食品药品生产经营企业基本信息和监管信息；积极落实上级食品药品安全工作部署。

四、实施步骤

（一）动员部署阶段（2012年7月1日-7月10日）

制定全县食品药品安全网格化监管工作实施方案和实施计划；组织召开动员大会，积极营造食品药品安全网格化监管氛围。

（二）全面实施阶段（2012年7月11日-7月31日）

1、县食品安全委员会办公室、县食品药品监督管理局负责牵头，搭建三级网格，规范制度标准，引领示范，督促指导一、二级网格建设。

2、各乡镇（开发园区）、县有关部门完善相关组织架构，确定纳入网格化监管的食品药品安全管理员、宣传员、监管员、协管员、信息员，做到网络成型，人员到位。

3、县食品安全委员会办公室、县食品药品监督管理局以参加网格化监管的所有人员为对象，编印培训资料，分层次组织对监管员、信息员开展培训。

4、县食品安全委员会办公室、县食品药品监督管理局整理汇编网格化监管人员信息、相关职责、制度、流程等，以《监管员信息员工作日志》、《网格化监管应急手册》的形式，发放到三级网格所有工作人员手中。

5、以一级网格为基础，全面开展食品生产经营企业和相关单位摸底、登记、造册，分乡镇（开发园区）、分环节（行业）建立电子数据库，并逐级汇总到乡镇（开发园区）和县食品安全管理机构，实现资源共享。进一步完善药品经营使用单位基本信息，逐步建立辖区涉药单位电子档案。

6、全面启动一级、二级和三级网格运行，组织重点检查，增加检查频次，检验运行效果，并及时补充完善，使之迅速进入常态化。

（三）总结验收阶段（2012年8月）

各乡镇、开发园区认真总结网格化监管实施以来的经验和教训，经常性运用网格化监管的手段来检验和评估实际运行状况，提出进一步加强与完善的具体措施，着力构建食品药品安全监管长效机制。县政府食品药品网格化监管工作领导小组将组织人员对网格化监管工作开展情况进行检查验收，结果纳入年度食品安全目标和药品安全目标管理考核。

五、工作要求

（一）加强领导。为加强对网格化工作的领导，县政府成立县食品药品安全网格化监管工作领导小组，由分管副县长担任组长，县政府办公室联系食品药品工作负责人及县食品药品监管局主要负责人为副组长，县委宣传部、县财政局、监察局、卫生局、农委、畜牧水产局、工商局、质监局、商务局、城管局、公安局、文广新局、人口计生委、邮政局、食品药品监管局等部门为成员单位。领导小组全面负责网格化建设及运行管理工作。各乡镇（开发园区）要相应成立食品药品安全网格化监管工作领导小组，设立食品药品安全监督管理办公室，办公室承担食品药品安全网格化监管领导小组日常工作，全面深入推进食品药品安全网格化建设和运行的具体工作。

（二）强化保障。各乡镇人民政府、开发园区管委会要将食品药品安全网格化建设经费纳入财政保障，统一配置办公设备。乡镇（开发园区）食品药品安全监督办公室的建设和管理实行“四统一”（统一制度、统一考核标准、统一工作台账、统一档案专柜）、“四有”（有办公室、有组织机构、有举报电话、有宣传专栏）、“四上墙”（组织网络上墙、工作制度上墙、维权方式上墙、应急程序上墙）。

（三）实施考评。县政府将把食品药品安全网格化建设及运行工作纳入本年度食品安全目标和药品安全目标管理考核，实施考核奖惩。