小议住房抵押贷款的风险及策略

随着我国房改的深入,特别是取消福利分房后,个人住房抵押贷款业务迅速发展,个人住房贷款以其比较稳定的利益收入,巨大的市场潜力及其产生的衍生效益引起各家银行的重视,成为各商业银行竞相角逐的对象.但是我们应该认识到,个人住房抵押贷款业务在我国处于起步阶段,存在许多问题,亟待探索解决.本文现就个人住房抵押贷款存在的风险进行分析并提出有关的研究对策.

一,个人住房抵押贷款存在的主要风险

个人住房抵押贷款,是个人购房者支付一定比例的首期付款,再用所购买的住房作为抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动.当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定,贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权.处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人.

目前,我国的个人住房抵押贷款存在的风险主要有:

(一)抵押物不真实或不合法风险

此问题为个人住房抵押贷款中存在较严重的问题,其中包括以下几种情况:第一,抵押人以同一房地产重复抵押,即抵押人以同一房地产产权证在不同商业银行设立抵押,或以同一房产在不同主管部门取得两个房产证,分别进行抵押.第二,抵押人以他人房地产做抵押,包括借用,冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押;承租人以租用的房地产做抵押等.第三,抵押人以非法房地产做抵押,如《城市房地产管理法》中严禁抵押的房地产,包括依法没收,查封的房地产;用于公共福利事业的房地产和全书有争议的房地产等.

(二)抵押物处理风险

尽管《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第56号,1997年5月9日),《中国人民银行个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号,1998年5月9日),《中华人民共和国担保法》(国家主席令第50号,1995年)等法律法规规定,当债务人不履行债务时,债权人有权对抵押房屋进行处置,折价或拍卖,变卖,并优先受偿.但在实践中仍然难以完全执行.在我国特定的制度环境下,居民无法偿还贷款时,银行处置抵押的住房将受到行政,司法,公安等方面的制约.首先是难收回.当借款人违约,不履行还贷义务时,银行如果行使抵押权收回其住房,则有可能引起借款人无家可归,由此可能引发社会动荡.其次是拍卖难.由于我国住房二级市场不发达,抵押住房的处置极为困难.按《商业银行法》规定,商业银行因行使抵押权而得到的不动产应自取得之日起一年内予以处分,在中介服务不发达的情况下,银行对拍卖住房要进行评估,维护,要聘请律师,委托拍卖,不但旷日弥久,而且成本极高,这也是银行不愿意接受的.银行对抵押权的处置往往成了"赢了官司输了钱"的赔本买卖.

(三)现行担保手续带来的风险

现行抵押贷款担保有的是由购房者所在单位提供担保,然而职工有稳定收入的机关单位,社会团体不具有《担保法》规定的保证人资格,国有企业大部分自身难保,民营企业,三资企业又多拒绝担保.若有开发商作为担保人,目前大多数开发企业规模小,自有资金少,实际上并不具备担保能力,而且不少开发商管理混乱,信用观念淡薄,有他们担保不一定可靠.地方置业担保公司又存在先天不足,主要表现在:地方置业担保公司由各城市分设,市场分散,不易形成规模;政府参与程度低;注册资金相对较少,担保额相对较高,不能从根本上分散银行的风险,如建设部2000年颁布的《住房置业执行担保管理试行办法》规定,设立地方置业担保公司注册资金为人民币1000万元,但担保额可达实有资本的30倍.这种情况下,担保手续很难完善落实,有时形同虚设,给银行带来很大风险.

(四)利率政策带来的风险

个人住房贷款资金主要来源于储蓄存款,住房抵押贷款一般期限较长,这种长期信贷会引起银行用短期负债支持长期资产不匹配的问题.当短期利率上升时,银行必须支持较高的短期利率,而个人住房贷款利率已经事先确定,实际上只要存货之间的利差过小就可使银行亏损,因为银行的成本除了利息支出外,还有营业费用,营业税金等等.按照目前利率政策规定:个人住房贷款期限在一年以上,如遇法定利率调整,于次年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定;而储蓄存款按存入日利率确定利率,在存款期内利率不变.假如利率下调,贷款利率"一年一定",存款利率"一定到底",无形使存贷利差大打折扣.现行利率政策,利率结构带来资金结构的不匹配,就可能出现存贷利率持平甚至倒挂现象,使银行遭受损失.

二,化解风险个人住房抵押贷款的对策

(一)建立个人资信和风险评估体系

借款人的资信直接关系到消费信贷的质量,因此必须加强对借款人资信的调查和审查.借款人的资信状况进行评估的方法主要有两种,一种是经验判断法,一种是信用评分的数量分析法.前者主要是受信人员按照银行贷款准则,凭经验对借款人资信进行分析判断;后者通过一个信用评分模型对贷款申请划分等级.目前消费信贷管理机构正进行以建立和健全借款人资信评估体系为核心内容的标准化工作,重点是建立一套切实可行的个人信用等级评分标准,以控制风险,提高工作效率,合理配置人力资源,优化服务质量.

(二)加快个人住房抵押贷款的经济立法

我国已经陆续出台如《银行法》,《担保法》,《抵押法》,《保险法》等有关经济法规,市场运作趋于规范.但是在发生抵押不良债务时,我国相关的法律,如《民法通则》,《担保法》等有关规定,都倾向于保护借款人.债权人市场出现抵押物难收回,难处置,难变现的"三难"情况,对不能遵守交易秩序的行为没有采取非常手段.立法者固然有其考虑,但若坐视违规行为蔓延,损害债权人利益,必然使债权人在市场交易中更加谨慎.因此,政府应该建立和完善有关住房抵押贷款政策法规,保护债权人的根本利益.在活跃房地产一级市场的同时,开放房地产二级市场,使房地产这种特殊商品,像其他商品一样流动起来.还可以在限制借款人房屋产权权能的同时,大力发展廉租房.在借款人不能按时偿还银行贷款本息时,可以暂且安排借款人住进廉租房,银行给予一定的宽限期.到期仍然不能收回贷款,则可以通过二级市场变现债权.

(三)采取多种利率及还款方式

我国目前个人住房抵押贷款采用固定利率,即在整个贷款期限内利率保持不变,还款方式基本采用按月等额支付贷款本息的方式.由于现行个人住房抵押贷款的年期较长,最长达30年,而且利率固定,还款方式单一,为此还应该增加贷款的灵活性,借鉴国外经验,开发新的适应我国国情的新贷种,以规避风险.目前国外主要有固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款和价格水平调整抵押贷款.其中在固定利率抵押贷款方式下又可以采用分期偿还固定本金式,分期偿还固定金额式和累进还款式.浮动利率抵押贷款即指贷款合同利率可以在贷款中按照贷款合同签订时,特别约定的条款条件发生变动的贷款种类.贷款采用浮动利率可以规避贷款利率风险,相应降低了在固定利率中提高的贷款利率,所以贷款机构也可以相应降低贷款利率,从而提高了还款能力,解决了过高利率面临的严重的贷款偿付问题.价格水平调整抵押贷款是在估算出预期实际利率,风险溢价后,以价格指数来上下调整贷款余额,付款额基于经过通货膨胀调整后的新贷款余额得出,这使得通货膨胀所带来的市场利率变动风险转移给了借款人,并且免除了贷款人在起始贷款时所面临预测未来利率变化的难题.

(四)完善担保制度,转移贷款风险

我国目前还没有科学合理的住房贷款担保体系,因此应在完善《担保法》的同时,发展住房置业担保机构,尤其是政府担保机构.从国外情况看,政府担保机构对个人住房贷款的发展起了很大作用,例如作为政府机构的联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)发挥了重要作用.

在我国,国家更适宜,也更应该建立统一的担保机构.我国居民对政府一直是高度信任的,国家担保公司凭借国家信用,一定可以得到银行和普通居民的信任和拥护.国家个人住房抵押贷款担保机构的设立可以通过以下两种方式:一是联合或收购分散在各地的住房置业担保公司.二是设立担保总公司,然后在各地设立分支机构.

国家个人住房抵押贷款担保机构的资本金应该由财政部发放,性质是政策性国有独资公司,专营个人住房抵押贷款担保业务,而不应是多项经营.国家担保机构的设立,必将使中国住房金融和住宅业的面貌焕然一新.

(五)实行个人住房抵押贷款证券化

所谓的房地产证券化就是把对房地产的投资用证券化的形式予以表现,从而使得投资者与投资对象之间直接的物权关系转化为债权性质的有价证券形式.国外实践经验证明,房地产证券化不仅能够拓宽从事房地产抵押贷款业务金融机构的资金来源,而且能够极大地增强金融机构发放的房地产抵押贷款的流动性.另外,从投资者的角度看,投资于房地产证券可减少投资者对个案进行调查分析的成本,有利于各方面投资者介入.

推进住房抵押贷款证券化,我认为具体应从以下几方面着手:

一是稳健的财政货币政策,避免中央宏观调控政策的大幅度波动,降低通货膨胀率,减少对利率的行政干预,使利率逐步由市场机制决定,为房地产抵押贷款市场的发展创造宽松的宏观政策环境.

二是制定房地产证券化所必备的法律,法规.除基础性法规外,还需要制订一些专业性法规予以保障,如《房地产证券交易法》,《信托法》等.只有通过法律手段,才能保证房地产证券化和与之相关的房地产金融活动的规范进行.

三是采取有效措施,促进中介市场的发展.住房抵押贷款证券化是高度专业化的市场,需要大量的机构从事中介服务,包括:信托,保险,资产评估,信用评级,投资,法律咨询等.只有各中介机构与抵押贷款市场协调发展,才有可能建立高效的证券化市场.

四是不断推进资本市场的发展,进一步完善社会保障体系,逐步将养老保险,失业保险,住房公积金及寿险基金培育为资本市场上成熟的机构投资者,为住房抵押贷款证券化市场提供资金供给支持,这既有利于充分发挥银行在风险鉴别方面的优势,也符合住房抵押贷款长期信用与资本市场长期资金供给相配比的规律.

五是深化住房体制改革.只有彻底取消福利分房,才能真正实现土地使用权和房屋所有权的独立化,推动房地产商品化的进程并在此基础上实现房地产抵押贷款债权的证券化.

六是尽快建立个人信用登记制度及住房贷款信息库,为住房抵押贷款的组合和信用保险提供充分的信息支持.今年6月28日,涵盖110万上海市民的上海市个人信用联合征信服务系统的正式开通,成为建立我国全国个人信用登记制度的良好开端.