出台政策法规避免房产泡沫论文

编者按：本文主要从基于指标法的泡沫分析；基于指标法的实证分析；结论和建议进行论述。其中，主要包括：根据某个特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、一般国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%、房价收入比、房价收入比衡量居民购房承受能力的指标、在对房地产价格及收入这两个关键指标的选取上、房价与物价指数比、房价与居民消费价格指数之比反映了货币供给更多地流入到哪些经济部门、四个指标一致地显示出苏州房地产存在一定的泡沫、苏州城市居民人均可支配收入实际情况要小于统计局提供的数据等，具体请详见。

摘要：本文通过计算2003—2008年苏州的相关指标进行分析，结果表明：苏州房地产已经存在泡沫且有增长趋势，已给居民带来了较大负担，政府应该防微杜渐，提前规划，出台相应的政策法规，已避免房地产泡沫给实体经济造成较大的破坏。今年来苏州房地产获得较快发展，但同时也带来了房价不断攀升，居民出现购房难问题，房价是否存在泡沫引发争议。

关键词：苏州房地产泡沫

苏州市近年来的房地产发展状况究竟如何？是否也存在着泡沫的成分？本文首先运用指标分析法对苏州市房地产泡沫做出初步判断，希望本文的研究成果能尽可能反映市场的真实状况，并能为政府、投资者和行业企业进行相关决策起到一定的借鉴作用。

一、基于指标法的泡沫分析

指标法，即根据某个特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫。该方法计算简单，结果明了，能够直接说明问题，所以被广泛采用。根据数据的可获得性，本文采用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房价收入比、房价与物价指数比和个人中长期消费贷款与居民储蓄存款比四个指标来对苏州市房地产泡沫存在的可能性进行初步判断。

二、基于指标法的实证分析

1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重

该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，是反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产业投资所占比重过高，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。一般国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%。但是，无论是固定资产还是房地产开发投资,在发展中国家都会明显高于发达国家，因为投资对于发展中国家的经济发展起着至关重要的作用，它和内需、外贸被称为拉动经济发展的“三驾马车”。所以，国际上的警戒线并不适用我国，只作为参考。

从表1可以看出，2003年～2008年苏州房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重从2003年的17%稳步上升到2008年的28%，年平均增长率达到19.88%，远远高于全社会固定资产投资的年平均增长率10.83%，同时房地产开发投资占全社会固定资产投资额的比重远远高于10%的警戒线。因此苏州在房地产投资方面出现过热情况，这必然会对其他投资产出相应的挤出效应，对整个社会经济后续发展产生一定的消极影响。

2.房价收入比

判断房价是否正常，最常用的指标就是房价收入比，它是衡量居民购房承受能力的指标。所谓房价收入比就是指每套住房平均价格与居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭对住房的支付能力。通俗一点讲，就是居民家庭要用多少年的收入才能买到一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到同样的房子，反映房价偏高，居民的支付能力降低了。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，联合国人居中心得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6（世界银行专家的说法为4-6）。即房价的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。

在对房地产价格及收入这两个关键指标的选取上。目前的算法归纳起来有两种：一种为某一国家一套平均水平的商品住房的销售价格(商品房的面积和价格都为平均值)与居民平均家庭年可支配收入的比值；另一种为“居住单元的中等自由市场价格(中位数)与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取,故我国采用第一种算法。

房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭平均年收入＝商品住房均价×人均住房面积×平均家庭人口数/城镇居民人均可支配收入×平均家庭人口数＝商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。文中人均住房面积按照江苏城镇人均住房面积进行计算，数据来源于江苏统计局网站；商品住房均价和城镇居民人均可支配收入数据来自于苏州房产信息网和苏州统计信息公众网。从表2计算结果可以看出，2003年～2008年苏州市房价收入比一直在警戒线之上；简单对房价收入比做两年平均，可以看出苏州房价收入比趋势不断升高，特别是2007年达到最高值为9.86，从这一指标的变化可以看出苏州市居民买房变得越来越困难，应该引起重视。

3.房价与物价指数比

房价与居民消费价格指数之比反映了货币供给更多地流入到哪些经济部门,如果货币供给没有被实体经济部门吸收,而是流向房地产等资产部门,那么将造成房地产等资产价格的上升,而其他商品的价格保持较为稳定的水平。如果指数之比大于1,就说明房价的上涨幅度超过了居民消费价格指数增长的幅度,说明货币供给较多地流入房地产业,市场泡沫因素加大。

从表3可以看出,住宅销售价格指数与CPI之比始终大于1,说明我国房价的上涨始终快于CPI的上涨,货币供给较多地流入房地产业,这必然会对其他的行业造成一定的挤出效应，不利于整个经济的协调发展，从长期来看，房价泡沫不断攀升，也为以后带来隐患。

三、结论和建议

由于住房是居民的基本生活保障，正如中央提出的“住有所居”目标，要切实实现人民群众的根本利益，就要切实地解决我国人民的住房问题，而根据统计数据我们可以看到房价存在相当的泡沫成分，房价泡沫不仅不利于百姓的正常生活，同时房地产的大量资金占用，也对经济的其他成分构成挤出效应，如不利于其他实体产业的发展，百姓由于背负房贷也不敢消费，也易造成经济的不均衡发展。这要求政府要从实际出发，出台相应政策规定解决好这个问题。

通过对以上四个指标的计算，四个指标一致地显示出苏州房地产存在一定的泡沫，网上进行的民意调查反应的居民购房困难情况，以及现实生活中一对年轻人购房过程中，年轻人双方父母提供相当数额资金的情况也与本文数据所显示的问题相一致。

另外我们也要注意到统计数据存在的缺陷，例如城镇人均可支配收入的统计，国家统计局人口就业司司长冯乃林明确针对一些网友反映的收入“被增长”情况进行解释时说，城镇单位在岗职工工资统计的范围包括城镇国有单位、集体单位和股份合作、联营、有限责任公司、股份有限公司、外资和港澳台商投资单位。不包括私营单位、个体工商户和灵活就业人员。现有各类人员约三亿人，统计的仅为一点三亿。从中可以看出，苏州城市居民人均可支配收入实际情况要小于统计局提供的数据，这必然导致房价收入比要比现在计算的要高，也说明了居民购房的困难加大。此外，我国居民收入之间的距离不断扩大，这也导致大部分居民的负债率要高于本文中计算的数据，居民实际承担的还款压力还要大。

参考文献：

⑴刘慧.我国房地产泡沫的实证研究[J].经济纵横，2006（2）

⑵宋忠敏.上海房地产泡沫的实证研究[D].上海：复旦大学，2004：124~134

⑶窦尔翔，何小峰.我国房地产泡沫的判断、效应及致因分析[J].价格理论与实践，2006（12）